Near West Side Master Plan
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NEAR WEST SIDE MASTER PLAN Wausau Main Street Program Schreiber/Anderson Associates, Inc. Madison, Wisconsin BEST Real Estate Group, Inc. Cottage Grove, Wisconsin TABLE OF CONTENTS ! # $ ' $ ' * + , ! % % % ! " ! & ! ( ! ) ! ACKNOWLEDGEMENTS % # ! #! ! , . ! ' )' & *+ - ! + / & / % + ! ! " #$! # & ' ! ( INTRODUCTION , ' ! & #! ! ! ' ! & ! )1 & 2!3 & 4# # . 2!3 & ! 5 5 * ') & ! & 5 & ! )5 5 &# 3 #$ ) 5 ' 6! 5 ! & & )# 7 5 5 & ! 3 $) & + ) ! & & !3 ' ! & 5 '$ ' ( • ' • ' ) & 40 . • 8 ' ! & ! 42 ) 4 ! ! ' ! • ! & & $ 9:19: 5 & $ ' ) )5 & 3 & 3 &) 3 ) & '! ' & ! & +' +' & ! 3 • ! ) !+ ! • 2 • • ! ' & & '& @5 ! ! 5 & !+ • ) ! & • * • 5) & ' ' ;# ! & ;==> ? <3 3 &! 5 & ! 5 + ! & & )! ! ! ! ;=:> ? < & 5 5 ; :> ? < ) !+ ) 5 & 3 )! ! & 3 3 !! & * ') & :: 3 ! & & 3 2 ::9 & & '4 8 ! 3 * & * & & ! $ 9 : 4 !3 & & 3 4 <3 3 3 * & ! & $ )! ) !+3 &0& • 8& ) 4 & * , ! 8 & 5 5 ! 5 5 '4 ) 4 ! & '& 5 ' 0 4 & , 5 5 , '& 4 &' ) &3 #$ ) !3 )! & ! ! 5 ! & Near West Side Master Plan Wausau, WI KEY BUSINESSES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 East Bay Sam's Pizza Salvation Army Scottie's Antiques Chatterbox Norde's Memorials Frostman Fish Market Kleinheinz Dairy Builer's Cycle & Fitness Eckert Law Office Associated Bank Brian Edward's Salon, Wausau Awards, The Needle Workshop Paper Trail Printing, Wausau Computers Clark Building River District Antique Mall Labor Temple Papa Johns, Village Hearth, Katzenbarker's Ministry Healthcare KFC Pizza Hut WISCONSIN RIVER MAPLE STREET 4 ELM STREET 6 5 3 1 2 7 3 8 8 1st AVENUE 3 9 2nd AVENUE 10 3rd AVENUE ALEXANDER ST 20 CALLON STREET 12 15 16 11 13 14 CLARK STREET 18 E 17 NU 19 RT E AV A EW ST LEGEND BID Boundary Planning Area Boundary 0 63' 125' 250' SCHREIBER / ANDERSON November 1, 2007 Project No. 2275 ASSOCIATES, INC. 717 John Nolen Drive Madison, WI 53713 Ph. 608.255.0800 Fx. 608.255.7750 www.saa-madison.com Exhibit 1: Planning Area PART PART ONE: ONE : MARKET ANALYSIS RECOMMENDATIONS * & ' & ! ' ) ! ! ') ! & ! &) ' 3 '& ;4 5 * A::> 5 ! # 4 ! & & & 5 5 ' 3 ' &6 ' & ' 3 & ! ' 3 & AA:> 3 )! $ & 4B 5 5 9 < ! 3 &0& @ !! & ! 3 STRENGTHS $ $ ' ') & ' '5 ' 3 &6! 3 & +' 3 ' ! ) ! &5 ! & & &) & & & ) & ' & ) &) ' 3 3 & +' E ! & ) ! ! ! ! & ) ' ! ! ' ! 1! ! ) + & & & & ) ! ) 3 3 & ! ! ! & + & ! ! && & 5 ! 5 +) 5 5 3 3 & 8& & ) ! ) 3 2 & ) ) ! ! ! ' & &6 3 ' ! 4 &' ) 3 5 & & ! & 3 ! ! ') & ! ! 8 && 3 '3 & & ' ! &! & $ ! 4 5 + &) $ 3 &5 ' ! & ' ! & ! 3 8& 5 5 3 / & ') & ) 5 +' $ ! ! && ! 3 & 8& !! # 5 & ) & 3 ' ! & ! ! 5 ! 5 3 '5 ! ! &3 ' !+) & ! D !3 3 & & ') 3 C ) 5 ! & ) ! ) ! & ' ! ' ! ) ' & 3 7 !! & 5 ! ! ! ' & &) 3 & &0& 5 ' 2 0A1E5 39 3 ) & & ' ! ') 5 + ' & !! 3 ! ' ! WEAKNESSES ! 5 & 5 ! 5 & 5 5 5 ) 5 3 * &) 3 ) !+ 5 &! & ! 3 5 & & 3 4 ) & ' & & ! 5 ! 3 ) & ! & !3 3 ! & & ! '! '3 * & 3 '' 5 ! ! ) ' 8 & & ! 42 3 & $ ' ! !+ ' & 3 ' ' ! ! ) & ) ) '' ) ' &) !! & & ! + ! 3 )' ! ! & ! ! ! ! ! 3 ' 8 ! $ & )& '' ! ) ' ! ') 5 3 &5 & ' ' 3 MARKET RECOMMENDATIONS 5 ' ! & ' & $ 4# # . 2!3 5 ! & ! &5 ) #! ! ! ' '& ! & 5 ) 9 & & 5 & ! & & $ ' + & ! & ! & ) )# & ! ) & ! 2!3 2 5 * & ! & ) 3 5 & & ! * & 3 &$ 3 5 & 3 ' 5 + + " 8& )! & & > ' 8 ! ! ! ') +' 3 ' )! !! )! )!3 ' !+ 3 ! 3 ! 3 ' & & !+ ' ' & ! 3 & & & ' &6! 5 & & ) 3 & & 5 ! !! & +' & & $ ' ! ! &! 3 ! 5 ! & ! ! 5 & 5 5 !3 ! !+ ) ! 3 ' ! & & ! & 3 & ' 5 &! 5 & + & ! ' ) &'3 ' & & & ! 5 & ! & 3 4 ! &! ! 3 ) & ' & ! 5 ! &' !+ ! ' + ! , & ') &! ) !) & ' ! 3 5 3 !! & & 5 + & &) & 3 2 & & 9 5 5 5 & * & & ! 5 ! ! ! & ) ' 5 & 5 5 5 ! &)) & D ! & & ! & ! '! + > ! ) 3 ' ! & 5 5 ! , & ! ) 3 42 3 & &' & & 5 & ! ! 5 +& ' & $ & 5 & ! 5 ) ' & ! 5 5 3 3 ! ! ! 5 ! ' 5 5 3# ) !+3 & 8' 5 5 '& 5 & ! 5 ) 3 5 & 5 5 && & ! # ! ! ' ! & ' &! ! )! ' & 5 3 ! ' & ' D ! ! & ! ) !+ & & & ! '! 3 & )& ! & 5 +5 ' '& ! )! & )3 & & 5 8' + & ! & & ! ! & &3 ! & ! 5 3 & ) & ' ! 5 34 )! ? ) & ' ) + &3 # ! 3 ') & 3 &6! ! & & ! ! 5 ! ! 5 +& ! 5 5 ' ' !3 3 ! & ) ! ) & ' & 8 '! & 3 ) ! ') & ' & 8 '! & 3 , + ' ! & ! ) ! & ) &3 + ! 5 3D 8 ' )! & 5 & ' 8 ! && ') & ' & + )5 & & & ) !+ ! & ! +' ! ! & ) && & + '! & ) ' 8& & & " 3 ! & & '3 & ! ' F ! ! & & 3 ) 5 5 ' & ' 3 + & ' ' & ! & ! & !' ! ! ! &! ' ! ' ' ! 8 $ ' & & ) 3 & 42 ! ' )! 5 + )& 3 + & 5 & ! 5 + ' 8' ) & ' 5 ! & ! ' 5 &) 5 ' ' & & ' ' &' ) & ' & ' ) ! ! ! ' ' & ' 5 ' ! 5 3/ & ! ! ! 5 ! 5 3 + ! & ! ! & 3 ! & ! & 3 !+ ! ') ) '! & & = ) ' & ') & ' ! 32 ' & 5 +5 ! ! 3 DEMOGRAPHICS # + * 6! & ! ' & 32 ! 5 & ' ! 5 H & & 3 ! + 3 & ' $ & ' & 1 & & 5 5 & ! ! & ! & ! & & ' & & ' ! ' ! ' ! + & ::: , ::G # : , 6! . 5 ::G : ::G # 3 & ' ::G # 3 'E ::G # 3 & E ::G # 3 ?5 ?!! ::G # 3 & E ::G # 3 & L & 8 & 2! &E ' '! 4 0 9=G 0 9 0 :G0 73G I 003 370 J00 K7K 9:3K I JAK G:= A7 & 8 & 2! &E ' '! 4 A K A7G 7 7 737=I 0730K 300 J07 G:: 9 3::I JAG KK= A7 & 8 & 2! &E ' '! 4 9 K07 0: KK: 07 707 3G I 0K3A 37A J90 A : G=37AI J A 0A7 AG & ::: , ::G # : , 6! . 5 ::G : ::G # 3 & ' ::G # 3 'E ::G # 3 & E ::G # 3 ?5 ?!! ::G # 3 & E ::G # 3 & L ! + ::: , ::G # : , 6! . 5 ::G : ::G # 3 & ' ::G # 3 'E ::G # 3 & E ::G # 3 ?5 ?!! ::G # 3 & E ::G # 3 & L ' ' ' ! ! ' + 6! & ' 0= ! $ 5 ! 3 2! 5 !! & 9 ! 5 3 G & ! $9 ' ' 9 ! ! ') & ! 5 & 3 ' !+5 + & & PART TWO: MASTER PLAN RECOMMENDATIONS 5 ' ! * & ) ! & &D ) ' 8 ! & & & 5 & & & & & ! &D & ! & ! & + ! & '3 & 3 LAND USE RECOMMENDATIONS 5 ' $ & ! ! * 8 & ! * & 3 & ! 5 ! ) ') & D 5 3 * ) &) 5 5 3 + ') & 6) 3 & ' ! ! ' & & 5 ! 4 * ') ' ! & * D )5 ' 5 & '' & ! ' & 4 & ! & & & 5 ! ! 8 ! ! ! & + & ! * ! & ! & $ & ' & + ! ' & ! 5 ') ') & 3 * & ! & & 3 #$ ) 0 &) & & & 4 3 > ! ! ' & 5 5 & & ' &2 & * & & & 5 & 3? ) ' 8 &0 & & 3? & ! & ( ! + F '3 & #$ & 5 5 ' ! ! ! 5 5 & ) !+ ! 5 ! ') & ! '3 5 ! ' ) ) ' 5 & * ! ) 8 ; ' & * & ' & ) & '& 2! ! & ! ' 8& ! 5 +) $ ! & ) ' 8& 5 ! ! • • F $ & ! & 5 4 & • & 4 3 & & • ! & * 4 &D & & & ) ! ! & ! K 5 & ! 3 )5 ! & + * !> ' ' < 5 & 5 !3 5 & ' ! ! 4 3 4 3 & Near West Side Master Plan Wausau, WI BRIDGE STREET 3rd AVENUE ALEXANDER 1st AVENUE 2nd AVENUE ELM Historic Downtown CALLON Near West Side CLARK 1/2 MILE UE EN T AR AV EW 7th AVENUE ST UW Marathon Co. 1/4 MILE 0 LEGEND Near West Side Planning Area Boundary 150' 300' 600' SCHREIBER / ANDERSON November 1, 2007 Project No. 2275 ASSOCIATES, INC. 717 John Nolen Drive Madison, WI 53713 Ph. 608.255.0800 Fx. 608.255.7750 www.saa-madison.com Exhibit 3: Neighborhood Context • & & • ! ! ! ! $ ') & $ & )) &D ! ' & & ! & D " 5 ! * & 5 5 5 F " 3 5) ! 5 5 ) ! ) +3 ) $& & $ 3 + 5 * & ' ' & ! & ?' 8 #$ ) 7 ! @ $& D & & 4 &D ?' 8 * & 3 ! )5 & ! $ & ' & &0 & &) 5 # & 5 ! 5 +) $& ) & !3 )5 & 5 & ! & 5 ! ) & & 3 & ' ! & ) &! ) & ! 5 ! ' ! ) !+ ! 5 )! & ' ) $ ') & ' & 5 & ! & & 8& 3 )5 # & $ & & ' '! ! ') & $& ) & !3 @2 1 ' ! &! ! ' 6! ! 5 # 4 3 & 5 $& ) ? ! 0& +' ! ! 1 0& !F ) &6 &) ! & & ' & 7@. 5 !! &) ' & '! ! ! ) & ' 0& 3 & & & ! ! $& ) & ! & ! ) ! 3 #$ & & ! & ) ) ! & ! & +' 3 && & & '7 3/ & & ! ! ! ) & ' & )& ' 5 3 ' 5 ! 3 $& ? ! 1 7 & &! !! &) $ ' 5 + 3 0 5 5 &) ! !! & A ! 5 ! ! ! ! 0@ 5 ! 3 ! & ' & ! 5 ? ! ! ! ' 5 ! & 4 & ! &) 5 & )! A & 5 ' ) )3 3 & Near West Side Master Plan Wausau, WI WISCONSIN RIVER MAPLE STREET ELM STREET 1st AVENUE 2nd AVENUE 3rd AVENUE ALEXANDER ST Area 2 CALLON STREET Area 1 Area 3 CLARK STREET E NU RT E AV Area 4 A EW ST 0 63' 125' 250' SCHREIBER / ANDERSON LEGEND Planning Area Boundary November 1, 2007 Project No. 2275 ASSOCIATES, INC. 717 John Nolen Drive Madison, WI 53713 Ph. 608.255.0800 Fx. 608.255.7750 www.saa-madison.com Exhibit 4: Land Use Organization Redevelopment Approach & ! & 2 & ! )) & & & ! ! ' 5! ! ) & ' ) ! ! & & * ! ! ! M ' ' ! M ' ! ! & & & )5 & ! & 4 D ! 5 3 * & 5 ! ' * & ! & ' 5 '! ! ! ! * & $ ') & ' & & ! & 3 & ! & ! ' & ! &) $ M ' ! !M & ' ' & & ' ') & ! ! & & 8& 5) $ && '! ! & $ & ' && ' & & ! $ '! 71G ! ! 3 ! & & 3 $ & ') ) & $ ! / 4 !+" ' ) !+3 & & ! ! ' & ) & '5 ) ! 5 &! $& & ) !+5 ! 5 5 ' * • # ) • ! ' • 8 & 3 , • , + ! ) & ' +' & ! 5 )! & ! ' ! & 8& )' & ') & ' & ) &) & & ! & ! + ' !! & & &! ! ! 3 ! ) !+ & ! & ! ) $ 3 4 $ 5 ) !+ ) ' ! ) $ ) !+3 ) !+) ) !+ ' ) ) + & 5 ! & & ! & 3 5 ! $& ' & !3 ! $ & 5 & ! ' 5 ! • & 5 ! & D 8 • &)! ) !+" 8 & 5 & ! ) !+3 5 5 & & 3 & ' & ) !+) ) !+& + ' & !! )! & $ ! & ' & & $ & & 3 ! ) !+3 ! +' : ! ) !+3 +' ' ! & & + '5 & 3 Near West Side Master Plan Wausau, WI N 6th Street N 5th Street N 3rd Street N 2nd Street Cherry Street North Downtown Area N 4th Street Dekalb Street N 1st Street N 1st Av. N 3rd Av. N 2nd Av. Bridge Street Wi BUS 51N sco nsi n BUS 51N Riv er Short Street Maple Street Near West Side Barker Stewart Island Park STH 52W McIndoe St. Elm Grant Stree t Historic Downtown Alexander McClellan Str Callon Clark Scott Street v. tA ar w Ste N 1st Av. N 3rd Av. N 2nd Av. eet Exhibit 2: Wausau CBD ' & ! ' * ! &) & & &! ! ! & & & & & ! ' & ') ! F 5 ! 3 #$ ' & 5 ! ) & ' & & ' / ' 5 & ! ' " ' 3 ! ! ! ! + ! / ! & ! '. & & 5 ' ''& ''& 8 & & & ) • 4 • D & ' ! 'F &)! && ! & !! & ! && 5 • ! • ! • &6 ! , *5 ' +' &6! ! & & & ! ! *5 ) & ' &5 3 ') & ' 5 5 ) ! ! ' ! & & ) & ' 3 ! ! 5 ! ! & 3 ! & 3 ) & '3 )! +' & ! &! & ! • !! +' ) & ' 3 )3 & ' • & ' 3 ! 5 & 5& , & 0! ') !+ & & ' ) & '& 3 & & ! ) &) • • ) $ • • & ! ! ) & ' ! & 3D ! ! & 3 ! • , ' & &' & 5 & 3 & 'F & ' ! & + ') & ' & ; +' ! ! !3< & '! ! & & * & 3E !) & ' &) & ' & ' & !) & ' &) & !) & ' & ) !+ ! ! ! 3 ) '& ! & ( & ) & '! • • * & $ ! D !> !3 & && ' $ ') & ' ! ' & $ & 5 ! . & ) &! &) • ! ) & & !! 3 3 ) & ' ! & &) ! & ' &3 3 ' 3 . & &)& ' ' & & ! ! 5 &6 ) & ' > ! ! ') & '3 ' & ! ! ! ! ! & ! '&3 4 & ! & 5 & ) !+ & ' 5 ) & ' &)! ! ) !+ ! ) !+ ! 5 5) & ' & ' ) ') & ' 5 & 5 && ' 8 ! '& 5! ! ! & ( ? ) & ' • • • , & & ' , & )! ; & )! ! 5 +5 ! • ! & 4 • *5 ! • ! • , & 5 ! ! &) ! , ! ) & ' +' 5 )! ') & ' ! ' & ! & +' 3 & & ' & ' ' 5 ! )3 & & & & ! & 3 ") & ' & 3 ! ' & & ! ) )! 3 &)& & +' )! ' !3< 3 ! 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' &) & & & 3 4 & 5 & )! & 5 + 5 ' & ! 3 ! ! ) & ! ! ! ! &5 ' ' Redevelopment Recommendations 5 ' & + & * * + &) & 3 ) & &) 5 & * & $& ) & !3 & " & + & * & & ) !+ & $ & 3 5 ! * & & ) #$ ) 9 & ' ' & . 5 5 ! ! ! ;# #$ ) =< 3 & ! & & & 3 + ! ;# #$ ) G< 5 + ) !+ ) & & ) !+ 5 + & Near West Side Master Plan Wausau, WI WISCONSIN RIVER MAPLE STREET T5 ELM STREET S5 T5 S1 S4 R3 CALLON STREET T5 2nd AVENUE 3rd AVENUE S1 1st AVENUE T3 ALEXANDER ST T5 T3 R2 S1 T5 S2 R3 S2 T2 T1 S1 T5 T1 R1 T5 T5 T5 CLARK STREET T3 S1 S6 T4 S3 R4 R4 T5 RT S5 E NU E AV A EW ST S3 LEGEND Ped/Bike Connection R2 Redevelopment Recommendations T1 Transportation Recommendations S1 Urban Design Recommendations Planning Area Boundary 0 63' 125' 250' SCHREIBER / ANDERSON November 1, 2007 Project No. 2275 ASSOCIATES, INC. 717 John Nolen Drive Madison, WI 53713 Ph. 608.255.0800 Fx. 608.255.7750 www.saa-madison.com Exhibit 5: Master Plan Recommendations • 5 F • /! & & • *5 ! ! & 5 " ! $ ' ! ! +' & $ ' ) !+ ! ! & • 3 5 & & • 5 ) & ' ) ! • ' & ! ') & ' & ') & '3 5 3 & ' ! ' & ' ! & + & ! ) !+ ! 5 ' $ ! & ' )! & 3 +' 3 ! )! ! 3 • D & ' & $ # & 4 A # ' 5 ' ! & ' ' & 4 F ! & &! & # 4 & ) & '5 & +' ! 3 & 5 & ! ! # 4 & !& ! 32 & ! & !! ) 3 #$ ) K & ! 5 * & & 3% ! & ( ! 3? ) ' ! !1 A ' )! & & E' & • & ! • & • D • ? 5 , & $ & '3 & 3 '3 & 5 + & ! ) & ' 5 +5 &! & ' & 3 )! & )! ! # 5 7= ! ! & ' . ) & ' +' & )! • • ! ! 4 ! ! +' 3 &! • & 5 8 • 3 ! $ & 5 & 3 )5 $& & ) 3 & ! & 3 0 ! ! > ! & ! 2 & ! +' ' ! & $ & & ! ! ' ! & & ! 5 3 ? &3 ' & ! & & ' ! & & ! ' & $ ! & ! & ! & ( 0 * & ' ) !+3 5 ! ) $ & ' ) ? ! & & ! & & $ & 5 ' & • !% • D 8 • 2 $ & ! 2 ! & 5 + & 5 4 • , & 3 ' &) 7 &0 & 3 && ! +' 3 / ' & 7 ' 5 & 3 ! ! & )5 ) !+ ) & ' 3 +' '7 5 3 ( 5 & 7 & )5 & ) & -! $ & ! ) ! ! 3 5 ' & $ 3 3 ! & !F • ' ) !+ ) # ) & '3 ) !+ ! & • • ! 3 ! +' & & 0& • 8 ' )! ! & • ! ( & 5 ! & 5 ! ! ! ) & ') & ' ! * 5 & 3 TRANSPORTATION RECOMMENDATIONS 5 ' ! ! & ! ! & +' & 8 5 ! * 5 ! & )! ! ! & 3 + &) 5 + & ) #$ ) 9 ') & &0& 5 & ! F & & !3 5 5 + & &0& & 5 +' 5 =:> ? & &) & & ' ! & &) & & & & 5 & )5 # ! )! ! & 3? +' 0& & 5 5 ) & )! ! ) & )! ! &) &) & & ! & )! ! ! ! 3 5 & 5& & & $& & 0& & 5 ) & 3, & & & & ) $& 5 5 ) & &! 5 + ! !3, ! 5 +' )5 7 =:> ? &) # ! & & & * ! 5 & 5 3 0 # # 5 )5 ! ) ' ) &! 5 + $& ) & !3 )! !! ! & $ & 7 5 ! 5 +' & & ) !+ 5 ) ==> ? 3 & ! & ! ! & & 5 & !3 &! ') !+ ) ) &6 & ! +' . 5 5 & 2! • &0& & ! 5& ! & ( :> ? &5& ! 5 ! & 5 & 3 / $ & & ! ! & ! 5 ' & ! 3 2 • & & ! ! & ? • 1)! ! ! ! ' )! ! 9 * ') • 3 & ' ') & & ! , & & & )! ! • • & ! # & & ! ! & ' 5 5 ! & ( ! ! ? & )! ! ! ! ') )! ! & ? && ! )5 D & & * & 5 + 3 )5 1)! ! &5 ! & ! ! 4 5 + • • ! & ' 3 ! ! ! ! &0 & 3 & & 5 + & 5 $ & &! & &0& & ' 3 & ! 3 & & 5 + 5 D ! & 4 &' ! ' ! ! ! 5 3 * & 5 3 URBAN DESIGN RECOMMENDATIONS 5 ' ! & + &) ) #$ ) 9 & )! ! * & 3 ! & & ' ! 5 & ! )5 &0 & 3 ! ! & ! ' ' ' ! ! ! ' & ! 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PART THREE: THREE : IMPLEMENTATION IMPLEMENTATION RECOMMENDATIONS ! * ) & & ' & , & '+ ) ! & 3 , ' & 9 : & 6! ;0< & &6 & ! ! ;7< ' ' ) & :O &3 ( ; <2 3 & 6! ; < 5 & 9 ) ) ) 5 ! ) ) & ' ! & & • • • • • • • • • • • • • • )! 5 & , & & '+ ! 5 + ) &! & 5 ' & 3 & 3 ! & ; ! ! 42 , ' & ' , 32 & ! & + ! & ) ! ' &* &! ; ; < & & * )! < ,< ! #-! D $ & / & ! & ' ! & , 4 5 5 * ') , & / & ' ' • • • • • • • • & ) & ' ! ) & )! 3% 4 2 2 /@ $2! / 4.@ 2 ,@ 2 ! ) ! ;42< ! '; < 4 !+. , ' ; < / &; < , & & ; ; & & '& & & ' ; ! * ! G ) & < ' 8 ' ? & ' ! ! & ( !3< & ' ! < 2 ) % , 6! . , 6! , , ; < , / & ' ! P 3 & * 3 & * 03 ! ! ' 73 #$ * 93 4 ' & &) ! ! 42 ) ' & P ;) & 42 & 1 ! & ! * * * & • + & ' ! G3 # ) 42 & & ' ! ' ; 9< ' 1 ! & ! ' * K3 # ) P 142 & ' & & • =3 4 )! < • • & , & ' &* ' ! 1 & 2 / P P ! & ! & '& ! & ' , 1 4.1 )/ & ! A3 # ) ' :3 & & 3 5 &) * & ! & 'D 4! ! , * & ' ) 3# ) • & • • /! & 4 , 1 5 P ' ! P P ", ' ) !+5 & ! ! ' ' & ! P ! & ? N & & ) & ' 1 & 5! ! 4 !+ 1 ! 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A3 :3 5 ' & & * & ! & & & & 5 +) 5 ; 9< 9 &1)+ ; 9< 9 ! 1 0& 5 5 421 2 / 2 2 &! & 3 1 2 /1 1, 1 2 , 1 2 /1 1, 1 2 , APPENDIX (, 2. * ! SUMMARY OF INTERVIEWS APPENDIX: 1 , # & 4 5 ! ! & & 5 5 # ! & ! &) . ' ) & & & ::G 5 G ? & 5 ' & ? & ' &0& ' & & '! & & > 5 ! & ) ) & > & 5 ' ! 5 ! & > 5 ? & ) * & ::G3 & 7 ! & 5 ) ' & ! & & 5! 3 ! ! > ') & & 5 5 3 ! 8&3 ) ! 3 5 &) 5 ! &3 5 5 !3 ! ) ) ) &3 & 5 + & 3 ' '+ & 5 5 S 5 ' 3 ' & 3 5 &) & ' > $ 3 '' & & ) S ') & 09: & &) &) 5 & 5 5 & ) ') & &3 ' & ! 3 D ! )! +' 5 & & + & 5 ! 5 ' ' 3 S & & & 5 & ! ' 25 ! ! ! ( & 6 & & ) & '6 '! + ) 5 ' ( & D + # )! , ?5 4 & F & #' + & 4 ! #!+ #!+ 5/ % ! E . + ! &4 + )$ 4 6 % 8 )+ 4 )/ & ! ! F & &4 & ' , 5 5 & % 4 & 4 + R ' + & E * # 4 ! ! & 5 > ! & $ ! & ' 8 3 ' !3 & ! =:3 3 32 3 3 0 +' 5 + S 5 * & 5 5 3 3 & ' 3 ' & 5 & & 3 ) & '3 & & & ! ) )+ & 3 + & & 3 & ! ' 3 & > 5 ! ) & ' & 8 '! & S ' &! & ' & ! ) ! & &3 ') & 5 & ) ' &3 ! 6 &3 & ) )' ' & 5 3 2 ! ! ) & '& ' & !! ! 3 3 ' & ') 6 ! 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