Grenzen verkennen

Transcription

Grenzen verkennen

FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006
Grenzen verkennen
Exploring limits
FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 | 1
Grenzen verkennen
Exploring limits
2 | FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006
Grenzen verkennen
Exploring limits
FGH Vastgoedbericht 2006. Grenzen verkennen
4
Trends in de Kantorenmarkt 2005
14
Trends in de Winkelmarkt 2005
20
Trends in de Bedrijfsruimtemarkt 2005
26
Trends in de Woningmarkt 2005
32
Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt 2005
36
Begrippenlijst
42
Adressen
86 55
Inhoud | Content
FGH Real Estate Report 2006. Exploring limits
46
Trends in the Office market 2005
56
Trends in the Retail market 2005
62
Trends in the Industrial real estate market 2005
68
Trends in the Residential market 2005
74
Trends in the Real estate investment market 2005
78
Glossary and Acronyms
84
Addresses
86
Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2006 | 3
n
Met gepaste trots presenteren wij u het FGH Vastgoedbericht 2006, dat de titel ‘Grenzen verkennen’ heeft
meegekregen. Meer dan ooit leiden diverse
ontwikkelingen in de vastgoedbranche er immers toe dat
marktspelers traditionele grenzen loslaten om nieuwe
s
te verkennen en zo tot andere, meer creatieve oplossingen
te komen.
Een sterk voorbeeld hiervan zien we in de bouwsector.
Hoewel deze zich in 2005 heeft hersteld, is het bouwvolume van commercieel vastgoed verder gedaald. Mede
vanwege nieuwe weten regelgeving kost het tijd voordat
geplande kantoren, winkelcentra en nieuwe bedrijfslocaties van de grond komen. Maar de ontwikkelingsmarkt
zit daarom zeker niet stil. Steeds meer ontwikkelaars en
bouwbedrijven richten zich op relatief ‘nieuwe’ sectoren
als onderwijs en zorg. Dankzij de toenemende vergrijzing
55
is integratie van wonen en zorg een populair concept.
Ook vastgoedbeleggers springen steeds meer in op dit
kansrijke segment. Daarnaast zien we dat deze beleggers
ook in letterlijke zin hun grenzen verkennen. Het gebrek
aan voldoende investeringsmogelijkheden in Nederland
zet hen er steeds vaker toe aan om ook beleggingsmogelijkheden in het buitenland te overwegen.
Het bestaande verschil tussen vraag en aanbod laat zien
dat visie, creativiteit en kennis nodig zijn om de juiste en
verantwoorde investeringsbeslissingen te kunnen nemen.
Ook het inschatten van de mogelijke behoeften van
eindgebruikers - ofwel marktgericht denken - is daarbij
cruciaal. Als geen andere partij in de vastgoedfinancieringsmarkt heeft FGH Bank die eigenschappen in huis.
Met het FGH Vastgoedbericht geven wij daar alvast een
voorproefje van. Wij hopen van harte dat het u inspireert
om in 2006 –al dan niet samen met FGH Bank– uw eigen
grenzen te verkennen.
P.C. Keur
F.B. Overdijk RA
Directievoorzitter
Directielid
4 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie
G
Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 5
Grenzen verkennen
Het herstel van de Nederlandse economie zoals zich dat in 2004 heeft voorgedaan,
heeft zich in 2005 maar beperkt doorgezet. Het Bruto Binnenlands Product (BBP)
is gestegen met minder dan 1%, terwijl een jaar eerder nog een groei van 1,7%
kon worden genoteerd. Die terugval in de groei heeft een aantal oorzaken. Zo
heeft de ‘dure’ euro in vergelijking met de Amerikaanse dollar de concurrentiepositie de laatste jaren onder druk gezet. Dat is nog eens versterkt door de relatief
hoge energieprijzen, die – mede door de gevolgen van de orkaan Katrina – in
2005 tot grote hoogte zijn gestegen. Deze factoren verklaren overigens niet de
relatief lage economische groei ten opzichte van andere landen in Europa. Deze
andere landen hebben hier immers, net als Nederland, ook mee te kampen gehad.
En toch presteert Nederland in vergelijking met die andere Europese landen onder
de maat. De vraag is hoe dat komt. Een belangrijke reden hiervoor is het aanhoudend lage consumentenvertrouwen in Nederland. Perceptie speelt daarbij een
doorslaggevende rol. Door de hoge olieprijs (en de daaraan gekoppelde gasprijs)
stijgen de energieprijzen, met als gevolg dat consumenten extra voorzichtig
worden. Het prille herstel van de consumentenuitgaven wordt daarmee in de
kiem gesmoord. De lagere groei in 2005 is dan ook vooral te verklaren doordat
de consumptie achterblijft. Overigens zijn ook hiervoor tekenen van herstel.
In de laatste maanden van vorig jaar is een en ander namelijk weer langzaam
gestabiliseerd. De olieprijzen zijn eind 2005 weer wat gedaald en de dollar wint,
mede als gevolg van de oplopende rente in de Verenigde Staten, voorzichtig
terrein op de euro. Bovendien zijn de consumptieve uitgaven aan het einde
van 2005 voor het eerst sinds twee jaar weer gestegen. Daarnaast ligt er
volgens berekeningen van het kabinet in 2006 voor de meeste huishoudens een
koopkrachtherstel in het verschiet. Dat zal er uiteindelijk voor moeten zorgen
dat de groei van de consumptie (en daarmee van de economie) in een hogere
versnelling komt.
RENTE ONDER LICHT OPWAARTSE DRUK
zal gaan toenemen. De laatste keer dat de ECB het officiële
Een van de factoren die van invloed is op de ontwikkeling
tarief heeft aangepast, was in juni 2003. Het nieuwe tarief
van de economie, is de rente. Naar aanleiding van de
van 2,25% ligt nog steeds ver onder het neutrale tarief van
opgelopen inflatie, onder andere veroorzaakt door de
ongeveer 3,5%. Pas wanneer de ECB de rente tot boven de
hogere olieprijzen, heeft de Europese Centrale Bank (ECB)
3,5% verhoogt, zal dit een remmende invloed hebben op de
in december 2005 het rentetarief met een kwart procent
groei van de economie. De nu doorgevoerde verhoging naar
verhoogd naar 2,25%. De ECB heeft met deze verhoging
2,25% zal daarom de voorzichtige groei van de economie
ingespeeld op de verwachtingen dat de inflatie nog verder
niet beperken.
Ondanks de hogere olieprijzen is er sprake van groeiend
VERANDERD PERSPECTIEF DOOR DUITS
optimisme over de vooruitzichten voor de economie in
HERVORMINGSBELEID
Europa. Na een aantal jaren van teleurstellende groei, lijkt
Een tweede belangrijke ontwikkeling voor de Nederlandse
het erop dat de economische groei versneld toeneemt.
economie is het veranderingsproces waar Duitsland in
De wereldeconomie groeit krachtig, en Europa profiteert
de komende jaren mee te maken gaat krijgen. De diverse
daarvan, mede door de tijdelijk iets lagere waarde van de
initiatieven van de regering Schröder om de binnenlandse
euro. Daarnaast is het producentenvertrouwen in 2005
economie vlot te trekken, hebben tot weinig zichtbare
duidelijk toegenomen en is er ruim voldoende liquiditeit
resultaten geleid. De werkloosheid in Duitsland is al een
aanwezig om de versnelling van de groei verder te
paar jaar hoog, de economische groei is beperkt en de
stimuleren. De licht opgelopen rente hoeft dan ook geen
grote verschillen tussen het voormalige Oost- en West-
rem te zijn voor de verdere ontwikkeling van de Europese
Duitsland zijn er nog steeds. Bovendien staan veel banen in
economie.
verschillende industrietakken op de tocht door de relatief
hoge loonkosten en het vertrek van productievestigingen
KOOPKRACHTHERSTEL MOET ECONOMISCHE GROEI
naar lagelonenlanden. Het vertrekpunt voor de nieuwe
VERSNELLEN
regeringscoalitie onder leiding van Angela Merkel is, on-
Binnen het Europese krachtenveld spelen voor Nederland
danks een verwachte opleving van de Duitse economie
enkele specifieke factoren een rol. Na jarenlange be-
in 2006, dan ook niet rooskleurig. Alleen drastische
zuinigingen en een macro-economische politiek die vooral
hervormingen kunnen tot structuurveranderingen leiden.
op de lange termijn gericht is geweest, beoogt het kabinet
Er wordt dan ook ingezet op een nieuw hervormings-
in 2006 een extra impuls te geven aan de economie door de
beleid, waarbij de komende jaren € 25 miljard zal worden
binnenlandse consumptie te stimuleren. Prognoses van het
geïnvesteerd om de structuur van de economie en de inter-
Centraal Planbureau (CBP) wijzen uit dat de Nederlandse
nationale concurrentiekracht te verbeteren. Die plannen
economie dit jaar met circa 2,5% zal gaan stijgen. De
zullen echter in eerste instantie gepaard gaan met lasten-
vraag is of deze prognoses realistisch zijn. Een belangrijke
verzwaringen, waaronder belasting- en accijnsverhogingen
drijfveer achter deze verwachte groeiversnelling is namelijk
en de afschaffing van onder andere de subsidies op woning-
een aantrekkende consumptie door huishoudens. Maar
bouw. Dat zal ook effect hebben op de verkoopprijzen van
herstel van het consumentenvertrouwen is een voorwaarde
Nederlandse exportproducten, die zullen stijgen. Hierdoor
voor een stijgende consumptie. En juist dat vertrouwen
zal de export naar het belangrijkste handelsland mogelijk
is de laatste jaren zwaar op de proef gesteld. Bijvoorbeeld
onder druk komen te staan in 2006.
door lastenverzwaring en loonmatiging, maar ook door de
politiek-maatschappelijke veranderingen die elkaar in de
LUCHTKWALITEIT ERNSTIGE BEDREIGING
huidige maatschappij steeds sneller opvolgen. Het effect
BOUWPRODUCTIE
hiervan op de houding van de Nederlander ten opzichte van
De Nederlandse bouwsector liet vorig jaar voor het eerst
de maatschappij mag niet worden onderschat. Sterker nog:
sinds 2002 weer een stijging van de omzet zien. Dat is
bovengenoemde tendensen hebben tot een dusdanig negatief
mede te verklaren door de toename van de woningbouw-
beeld over de economie én de maatschappij geleid, dat
productie, maar ook bedrijven in de installatiebranche
consumenten afwachtend en zelfs sceptisch zijn geworden.
presenteerden aanzienlijk betere resultaten. Samen met
‘Eerst zien, dan geloven’, lijkt het nieuwe credo te zijn.
nieuwe investeringen in vooral ICT-apparatuur, hebben
Vanaf januari 2006 hebben diverse veranderingen plaats-
deze positieve ontwikkelingen ervoor gezorgd dat het totale
gevonden. Zoals bijvoorbeeld de invoering van het nieuwe
investeringsvolume door private bedrijven in 2005 een
zorgstelsel, de levensloopregeling en de nieuwe arbeids-
herstel heeft getoond. Het is dan ook des te wranger dat juist
ongeschiktheidsverzekering. Ook de energiekosten zullen
in de fase waarin het weer beter gaat met de bouwsector,
dit jaar naar verwachting aanzienlijk toenemen. Weliswaar
de volgende bedreiging zich aandient. Per 1 januari 2005
staan hier compenserende maatregelen tegenover, maar wat
is namelijk de Europese richtlijn voor ‘fijnstof’ van kracht
vaak uit het oog wordt verloren, is dat het uiteindelijk draait
geworden, en deze heeft geleid tot uitstel (en mogelijk afstel)
om het sentiment van de consument. De eerste maanden
van diverse nieuwbouwlocaties in Nederland. Toetsing van
in 2006 zijn daarom van cruciaal belang. Als daarin het
bouwplannen aan de nieuwe richtlijn laat zien dat veel
beeld ontstaat dat de beloftes van het kabinet worden
projecten niet aan de eisen voldoen, terwijl de Raad van
waargemaakt, zal dat tot een aanzienlijke impuls van het
State verordonneert dat Nederland zich bij de beoordeling
consumentenvertrouwen kunnen leiden. Tegenvallend
van bouwplannen aan deze richtlijnen houdt. Daarmee
koopkrachtherstel zal echter uitstel van consumptie tot
is de toekomstige aanleg van wegen en spitsstroken, van
gevolg hebben. In dat geval is het nog maar de vraag of
bedrijventerreinen, en van woningbouwprojecten onzeker
de geprognosticeerde groei van 2,5% zal kunnen worden
geworden. Staatssecretaris Van Geel heeft via het Besluit
gehaald.
Luchtkwaliteit weliswaar een tijdelijke verruiming van
de interpretatie van de normen bewerkstelligd, maar dat
RUIMTELIJK BELEID MAG NIET VERZANDEN
zal naar verwachting niet voldoende zijn om vertraging
IN DUALISME
van de bouwproductie op langere termijn te voorkomen.
Met de Nota Ruimte wordt vanuit beleidsmatig perspectief
Nieuwe maatregelen zijn daarom nodig. Mede om die reden
vorm gegeven aan de omslag die de Nederlandse economie
wordt er aan een nieuw wetsvoorstel gewerkt, waarin naar
zal moeten maken. Cruciaal in dat nieuwe denken is
meer regionale differentiatie van de problematiek wordt
sturing op hoofdlijnen en decentralisatie van bevoegdheden
gestreefd. Naarmate gemeenten en regio’s meer maatregelen
en uitvoering naar lagere schaalniveaus. Dat is een
nemen die een bijdrage leveren aan het verbeteren van
ontwikkeling die meer maatwerk mogelijk maakt en vanuit
de luchtkwaliteit, zal er ook meer ruimte ontstaan voor
het perspectief van de dynamiek in de vastgoedmarkt op
nieuwbouwontwikkelingen. Het is echter maar zeer de
zichzelf voordelen biedt. De decentralisatie van het beleid
vraag of die nieuwe wet wordt aangenomen, en zelfs bij
is echter ook de achilleshiel van het nieuwe ruimtelijke
goedkeuring door het parlement zal dat naar verwachting
beleid. Waar juist een actievere, marktgerichte visie van
tot nieuwe beroepsprocedures gaan leiden. Daarmee bestaat
colleges en gemeenteraden wordt bepleit, dreigt het duale
een reële kans dat veel bouwprojecten in Nederland op zijn
stelsel tot vermindering van de slagkracht te leiden. En
minst vertraging oplopen.
dat werkt risicomijdend gedrag in de hand. Als gevolg
daarvan dreigt ook de financiering in de vorm van publiek-
ONDERLIGGENDE STRUCTUUR VAN DE ECONOMIE
private samenwerking te verzanden. Om grote (vaak
BIEDT VOLDOENDE POTENTIEEL
binnenstedelijke) herontwikkelingsprojecten van de grond
De heersende negatieve perceptie doet de kracht van
te trekken, pleit FGH Bank er dan ook voor dat lokale
de Nederlandse economie tekort. De laatste jaren is de
overheden zorgdragen voor de coördinatie en voor de
welvaartsgroei weliswaar laag geweest, maar dat neemt
procedurele
niet weg dat Nederland nog steeds tot een van de meest
gestelde termijnen tot ontwikkeling te laten komen. Het
welvarende landen in de wereld behoort. De arbeidsmarkt
marktrisico zal daarentegen vooral bij de private partijen
is ondanks de opgelopen werkloosheid redelijk in even-
moeten liggen. Publiek-private samenwerking zal dan ook
wicht, en de werkloosheid loopt bovendien niet verder
vooral moeten bestaan uit samenwerkingsvormen, waarin
op. Daarnaast is het aantal vacatures in het bedrijfsleven
de verschillende partijen zich primair richten op de eigen
in twee jaar tijd verdubbeld, waardoor de arbeidsmarkt in
toegevoegde waarde die ze kunnen leveren om een project
beweging blijft. Bovendien is de winstgevendheid van het
sneller, goedkoper en/of met meer kwaliteit gerealiseerd te
bedrijfsleven toegenomen, wat zorgt voor hogere baten uit
krijgen.
randvoorwaarden
om
projecten
binnen
vennootschapsbelastingen. Voor het kabinet betekent dat
ook weer eens een financiële meevaller. En tenslotte neemt
de dynamiek in het midden- en kleinbedrijf, traditioneel
de motor van de economie, weer toe. Dat wijst erop dat
het investeringsklimaat voor bedrijven is verbeterd, en
dat zal de komende jaren concreet vorm krijgen in meer
uitbreidingsinvesteringen. Weliswaar staat dit in schril
contrast met de uitplaatsing van steeds meer activiteiten
vanuit Nederland (en overige Europese landen) naar
Oost-Europa en Zuidoost-Azië, maar onderzoek van het
Ministerie van Economisch Zaken wijst uit dat de omvang
van het uitplaatsingsproces geen massale vormen heeft
aangenomen. Een verdere groei van de economieën in landen
als China, India, Rusland en Brazilië is in de komende jaren
echter zeker te verwachten, en dat leidt zonder twijfel tot
meer concurrentie in de mondiale economie. Tegelijkertijd
genereert dat ook meer beweging in de wereldhandel. Het
Nederlandse bedrijfsleven zal daarom enerzijds moeten
specialiseren, maar anderzijds krijgt zij wel een steeds
grotere wereldeconomie als afzetmarkt . Bovendien zal een
toename van de wereldhandel vragen om de coördinatie van
handelsstromen tussen de verschillende continenten. En
dat biedt met name voor de logistieke keten in Nederland
nieuwe mogelijkheden.
Het Nederlandse bedrijfsleven zal enerzijds
moeten specialiseren, anderzijds krijgt zij
wel een steeds grotere wereldeconomie als
afzetmarkt
D
De Vastgoedmarkt
Geholpen door de hogere productie in de woningbouw, heeft de bouwsector
zich in 2005 hersteld. Dat neemt niet weg dat het bouwvolume van commercieel
vastgoed verder is gedaald. Er is weliswaar een grote planvoorraad aan kantoren,
winkelcentra en nieuwe bedrijfslocaties, maar de daadwerkelijke invulling daarvan
laat op zich wachten. De ontwikkelingsmarkt reageert daarmee op de marktveranderingen, en zet waar mogelijk een groter deel van de productiecapaciteit in
op andere onderdelen van de bouwsector. Bovendien verschuift de aandacht van
ontwikkelaars en bouwbedrijven naar nieuwe sectoren, zoals onderwijs en zorg.
De integratie van wonen met zorg-gerelateerde concepten krijgt daarbij steeds
meer aandacht, en ook vanuit vastgoedbeleggers wordt in toenemende mate op
deze markt ingesprongen. Door de ruime beschikbaarheid van kapitaal en de te
behalen rendementen is er aanhoudend veel vraag naar vastgoed. Steeds meer
beleggers oriënteren zich dan ook op nieuwe, kansrijke sectoren. Daarbij wordt
bij gebrek aan voldoende investeringsmogelijkheden door (particuliere) beleggers
ook steeds vaker naar beleggingsmogelijkheden in het buitenland gekeken, en
worden de traditionele grenzen verlegd.
WAARDEVASTE INVESTERINGEN IN
De
KANTORENMARKT ONLOSMAKELIJK VERBONDEN
creativiteit in de manier waarop er in kantoren belegd
huidige
marktomstandigheden
vragen
om
meer
MET MULTIFUNCTIONELE GEBIEDSONTWIKKELING
wordt. Dat dergelijke creativiteit wel degelijk kansen
De situatie in de kantorenmarkt is in 2005 licht verbeterd.
biedt, laten de beleggers in de praktijk zien. Steeds meer
Het aanbod is met bijna 6 miljoen m2 wel iets gestegen,
beleggers oriënteren zich op het middensegment van de
maar de opnamestijging bleek aanzienlijk groter. De totale
markt, waarbij (leegstaande) kantoorgebouwen op kansrijke
opname kwam in 2005 uit op 1,95 miljoen m2. De markt-
locaties met een discount worden verworven. Zij anticiperen
verhoudingen zijn het laatste jaar dus iets verbeterd.
daarbij op een aantrekkende economie. De objecten worden
Dat is positief omdat de jarenlange verruiming van de
aangepast aan de huidige maatstaven in de markt, en door
markt een halt lijkt te zijn toegeroepen. Maar dat wil
gebruik te maken van lokale netwerken worden nieuwe
niet zeggen dat de kantorenmarkt weer in evenwicht
eindgebruikers gezocht voor deze aangepaste objecten.
is. Zo bestaat de zeer ruime markt, die in de periode
Deze vorm van ondernemerschap getuigt van durf en visie,
van de laatste vier jaar is ontstaan, momenteel nog
en draagt er bovendien aan bij dat voorheen als ‘kansloos’
steeds. Als gevolg daarvan bestaat er voor eindgebruikers
bestempelde objecten alsnog voor de markt behouden
veel onderhandelingsruimte, en dat vertaalt zich in
blijven. Dat vereist echter wel inzicht in en kennis van
incentives, zoals huurkortingen. We zien bovendien dat
lokale vastgoedmarkten, evenals een adequate aanpak. De
(institutionele) beleggers, ondanks een stijging van de
tijd dat we konden spreken van ‘de kantorenmarkt’ lijkt
nieuwe investeringen, door de leegstand minder kunnen
overigens voorbij. Er is een duidelijk onderscheid te maken
investeren in kantoorruimte dan gewenst, en dat vooral
tussen het topdeel van de markt, het middensegment en
huurcontracten leidend zijn geworden bij nieuwe in-
de onderkant. FGH Bank verwacht dat het A1-gedeelte van
vesteringsbeslissingen. De beleggingsvraag concentreert
de kantorenmarkt stabiel zal blijven, het middensegment
zich dan ook met name op langdurig verhuurde kantoor-
kansen biedt zoals eerder beschreven, en de onderkant een
panden. Als gevolg hiervan zijn de aanvangsrendementen
deel van de markt representeert waarvan een groot deel
verder onder druk komen te staan.
van de objecten nauwelijks of geen kansen meer heeft. Dat
wordt dan ook de opgave voor de komende periode: het
verliezen. Dat is inherent aan de mate waarin de markt
verleggen van de focus op de voorkant van de markt, naar
zich in het verleden heeft ontwikkeld. Bij nieuwbouw
de focus op de achterkant van de markt. Want daar zal toch
zal daarom op toekomstige veroudering geanticipeerd
een keer schoon schip gemaakt moeten worden, willen we
moeten worden. Bijvoorbeeld door in het ontwerpproces
de kansen in het middensegment van de kantorenmarkt
al rekening te houden met eventuele functieveranderingen
optimaal kunnen benutten.
op lange termijn. Maar dat kan alleen als vanuit een meer
integrale benadering naar gebiedsontwikkelingen wordt
Een positieve ontwikkeling die in 2005 is gesignaleerd, is de
gekeken. Dat leidt ertoe dat waardevaste investeringen in
toename van het aantal grootschalige transacties. Dit komt
toenemende mate hand in hand gaan met multifunctionele
op het conto van met name bedrijven uit de financieel-
gebiedsontwikkelingen.
economische sector, de ICT en non-profitsector. Dat is
een opmerkelijke ontwikkeling, omdat juist steeds meer
VERSCHUIVINGEN IN DE WINKELMARKT FORCEREN
ondernemingen efficiënter met de huisvesting van hun
TOENEMEND ONDERSCHEID
hoofdkantoor omgaan, en voor kleinschaligere gebouwen
De winkelmarkt is op het eerste gezicht de meest stabiele
kiezen. Bovendien is het aantal grote fusies en overnames
sector binnen de commercieelvastgoedmarkt. Het aanbod
gering, waardoor ook dat niet direct leidt tot meer vraag naar
is zelfs gedaald en is met 3% van de voorraad nog steeds laag.
grootschalige kantoorruimte. De toename is dan ook vooral
Bovendien zijn de meeste voorzieningen geconcentreerd
toe te schrijven aan de gewijzigde huisvestingsstrategie van
in de kernwinkelgebieden, en juist hier is de mate van
grote ondernemingen ten aanzien van hun regiokantoren
filialisering groot. Tegelijkertijd zijn er nog steeds nieuwe
en/of backoffices, dat echter niet leidt tot minder aanbod.
winkelformules die hun intrede doen in de Nederlandse
winkelmarkt. Ook zijn er bestaande formules die zoeken
Waar de huidige kantorenmarkt vooral mee te kampen heeft,
naar mogelijkheden voor uitbreiding en schaalvergroting. Er
is een overaanbod. De verwachting is dat een aantrekkende
bestaat daardoor nog steeds marktdynamiek. In combinatie
economie in de komende jaren langzaam maar zeker weer
met de schaarste aan toplocaties zorgt dit ervoor dat de
voor een ‘evenwichtssituatie’ zal zorgen. Vastgoedonder-
huurprijzen op deze locaties over het algemeen op niveau
nemers zullen echter ook een visie voor de langere termijn
blijven. Het contrast met andere soorten locaties in de markt
moeten ontwikkelen, waarbij toekomstige veranderingen
neemt echter wel toe. Dit manifesteert zich bijvoorbeeld
in de economie en maatschappij zonder twijfel zullen
in de aanlooproutes van de binnensteden, in de buurt- en
leiden tot een ander perspectief voor het groeipotentieel
wijkwinkelcentra, maar vooral ook bij de woonboulevards.
van de kantorenvoorraad. Veranderingen die gevolgen
Daarvan zijn er de laatste decennia veel ontwikkeld, terwijl
zullen hebben voor de bezetting van kantoorpanden. En
het onderscheidend vermogen sterk is genivelleerd. De
daarmee ook voor de waardeontwikkeling van het vastgoed.
kracht van de winkelmarkt ligt juist bij het aanbieden van
Voor de bestaande voorraad zal dat zeker consequenties
onderscheidend vermogen. Dat geldt voor het assortiment,
hebben, en een deel zal noodgedwongen de huidige functie
de klantgerichtheid, het winkelconcept, de omgeving en
bovenal voor de belevingswaarde. Dat vraagt om continue
vastgoed niet langer op de balans hebben staan, is
vernieuwing van winkelconcepten en (her)ontwikkeling van
toegenomen. In specifieke marktsegmenten biedt dit ook
zowel bestaande als nieuwe locaties. Opvallend in dat kader
voor de komende jaren nieuwe perspectieven, wat het
is dat de bouwproductie is gedaald. Weliswaar bestaat er een
investeringsklimaat voor deze sector zal verbeteren. Dat
zeer omvangrijke planvoorraad aan nieuwe winkelgebieden,
vraagt echter wel om expliciete kennis, zowel over de
maar de feitelijke realisatie daarvan stagneert voorals-
sector als over de lokale markt.
nog. De invloed van het lage consumentenvertrouwen en
de daardoor aangetaste detailhandelsbestedingen worden
Het marktsegment waarin zich de meeste bewegingen
steeds meer voelbaar in de markt.
voordoen, is de markt voor logistiek vastgoed. De ontwikkeling van dit type vastgoed kan echter niet los worden
Voor het aantrekken van nieuwe investeringen is het de
gezien van de partijen die in deze markt actief zijn. Er is
komende jaren daarom vooral van belang dat de economie
sprake van snelle veranderingsprocessen, die ingegeven
opleeft, en de consumentenbestedingen toenemen. De eerste
worden door een aantal aspecten. De contracten tussen
voorzichtige ontwikkeling in die richting heeft zich in de
klanten en logistieke dienstverleners worden steeds korter.
tweede helft van 2005 voorgedaan, toen de consumptieve
Verder biedt de automatisering van logistieke processen
bestedingen na een jarenlange daling eindelijk weer een
steeds weer nieuwe oplossingen voor de distributieketen.
stijging lieten zien. Als de voor 2006 voorspelde koopkracht-
In het verlengde daarvan heeft dat ook consequenties voor
stijging daadwerkelijk doorzet, zal dat naar verwachting
de locatiekeuze. In de markt voor logistiek vastgoed vindt
een extra impuls voor de consumentenuitgaven opleveren,
dan ook een sterke mate van optimalisering plaats, waarbij
waardoor in de komende jaren meer mogelijkheden ont-
in de komende jaren een verdere schaalvergroting en meer
staan voor de realisatie van nieuwe detailhandelsprojecten.
concentratie te verwachten is. Deze ontwikkelingen zijn
Daarbij mag echter de invloed van nieuwe verkoopkanalen,
ook voor de positie van Nederland in Europees perspectief
die op termijn steeds groter wordt, niet worden onderschat.
van groot belang. Vooral de gunstige ligging, en de reeds
Productvergelijking vindt voor diverse producten in toe-
bestaande investeringen in de logistieke infrastructuur,
nemende mate plaats via internet, en steeds meer con-
zullen ervoor zorgen dat Nederland in de komende jaren
sumenten kopen producten rechtstreeks via dit kanaal.
de positie als Europese ‘draaischijf’ zal kunnen blijven
Voor een aantal branches zullen retailers kiezen voor een
behouden. Wel zullen de logistieke stromen met vooral
andere consumentenbenadering, waarbij verkoop via de
Midden- en Oost-Europa gaan toenemen, waardoor ook
traditionele winkel onderdeel zal worden van een veel
in deze landen nieuwe investeringen zullen gaan plaats-
bredere distributiestrategie. Daarin is nog wel ruimte voor
vinden. Maar dat zal de noodzaak tot coördinatie van
winkels, al zal de nadruk steeds meer komen te liggen op
logistieke bewegingen in de komende jaren vergroten. Een
het vergroten van de belevingswaarde. Dat kan door hoog-
ontwikkeling waarvan de Nederlandse logistieke sector
waardige consumentenvoorlichting en service-verlening,
met haar gespecialiseerde kennis en ervaring op dit vlak
maar bijvoorbeeld ook door in winkels meer aandacht te
kan, en moet, profiteren.
besteden aan het kennismaken met producten, en het
testen ervan. Allemaal ontwikkelingen die naar verwachting
BOUWPRODUCTIE WONINGMARKT EINDELIJK WEER
in de toekomst verder uitgebreid worden.
IN DE LIFT
De woningmarkt in Nederland staat de laatste jaren als
VERANDERINGEN IN LOGISTIEKE KETEN LEIDEN TOT
een huis. Dat is vooral af te lezen aan de ontwikkeling
OPTIMALISATIE VASTGOEDCONCEPTEN
van de verkoopprijzen, die in 2005 wederom zijn gestegen.
In de bedrijfsruimtemarkt is de opname in 2005 licht
De prijzen lagen eind 2005 ongeveer 6% hoger dan eind
gestegen tot 2,7 miljoen m2. Daarmee heeft het herstel dat
2004, waarmee de gemiddelde woningprijs in Nederland
in 2004 heeft plaatsgevonden zich doorgezet. Dat neemt niet
momenteel op € 230.000,- ligt. Ook nu weer ligt de prijs-
weg dat het aanbod met 8,5 miljoen m2 hoog is gebleven.
stijging boven het niveau van de inflatie, waardoor ook in
Bij het beoordelen van de bedrijfsruimtemarkt dient echter
reële termen de waarde van woningen fors is toegenomen.
altijd rekening te worden gehouden met de grote mate van
Een van de verklaringen voor de continu stijgende woning-
verscheidenheid. Een aanzienlijk deel van de markt toont
prijzen is de historisch lage hypotheekrente. In het najaar
relatief weinig dynamiek, omdat het specifiek vastgoed
van 2005 liep die echter langzaam op, waardoor veel
betreft, in eigendom van de eindgebruiker. Veranderingen
huizenbezitters op dat moment voor meer financiële zeker-
als gevolg van de economische structuur en de nieuwe
heid kozen en de rente langjarig vast hebben gezet. De
internationale boekhoudkundige regels, zorgen ervoor dat een
verwachting is dat de hypotheekrente in 2006 verder op
groeiend aantal bedrijven de huisvesting vanuit een strategisch
zal lopen, maar niet explosief. Daarom zal ook in 2006 de
perspectief benadert. Het gevolg is dat de hoeveelheid
hypotheekrente in historisch perspectief op een laag niveau
‘sale-&-lease-backtransacties’, waarbij ondernemingen het
blijven.
De continue prijsstijging van koopwoningen kan daarnaast
naar alternatieve investeringsmogelijkheden. Dat vertaalt
deels worden verklaard door het relatief statische karakter
zich in een groeiende vraag naar winkelvastgoed, maar ook
van deze deelmarkt. Dit gebrek aan dynamiek heeft twee
hier geldt dat het beleggingsaanbod beperkt is. Beleggers
belangrijke oorzaken. Ten eerste de grote discrepantie
gaan daarom in toenemende mate op zoek naar alternatieve
tussen de huur- en koopwoningenmarkt, zowel voor wat
beleggingsmogelijkheden. Steeds vaker wordt ook naar
betreft de kwaliteit van woningen als voor de steeds verder
het buitenland uitgeweken, waarbij onze buurlanden
uiteenlopende woonlasten. Ten tweede is de nieuwbouw-
momenteel bijzonder in trek zijn.
productie in de laatste jaren duidelijk achtergebleven bij
de prognoses. Beide factoren zorgen ervoor dat vooral de
Een specifiek segment binnen de vastgoedbeleggingsmarkt
doorstroming is gestagneerd, waardoor de markt feitelijk
zijn de besloten vastgoedfondsen. Het aantal aanbieders,
‘dicht’ zit. Weliswaar is de woningbouwproductie de
evenals het aantal fondsen, is de laatste jaren sterk gestegen.
laatste twee jaar flink gestegen, maar die opgaande lijn zal
Als gevolg daarvan neemt de concurrentie toe. De meeste
ook in de komende jaren nodig zijn om het kwalitatieve
fondsen zijn nog wel in staat voldoende particulieren te
tekort aan woningen te verminderen. De vraag naar
interesseren, maar beleggers in besloten vastgoedfondsen
nieuwbouwwoningen is dan ook nog steeds groter dan het
worden wel kritischer. Dat is deels te verklaren doordat
aanbod. Wel is de verkooptermijn van nieuwbouwwoningen
de doorzichtigheid van de markt voor buitenstaanders
de laatste jaren opgelopen. Overigens zijn daar grote regionale
gering was. Mede daarom heeft de Autoriteit Financiële
verschillen in te constateren. Er is sprake van relatief veel
Markten (AFM) het toezicht op aanbieders van besloten
productie van gestapelde woningbouw, waarbij we ook
vastgoedfondsen verhoogd. Dat toezicht spitst zich echter
zien dat plannen moeten worden bijgesteld of gefaseerd.
vooral toe op de organisatiestructuur, en niet op de
Met de realisatie van hoogwaardige appartementen, soms
marktrisico’s. De beoordeling daarvan wordt nog steeds
in combinatie met zorgfaciliteiten, wordt geanticipeerd op
overgelaten aan individuele investeerders. Deze gaan zich
de toenemende vergrijzing. Dit proces zal zich de komende
steeds meer organiseren om hun belangen te beschermen.
reeks van jaren verder voltrekken en van grote invloed
Door de forse groei van het aantal aanbieders en de omvang
zijn op de woning(bouw)markt. In dat kader mag niet uit
van de fondsen, zal de concurrentie om de gunst van
het oog worden verloren dat veel senioren grote waarde
de investeerder toe gaan nemen. Individuele aanbieders
hechten aan de bestaande woning en woonomgeving. Bij
zullen zich daarbij veel meer moeten gaan onderscheiden.
de planvorming zal daar rekening mee gehouden moeten
Voor de stabiliteit van de markt, en het vertrouwen erin,
worden. Dat zal volgens FGH Bank in de komende jaren tot
is daarbij wel van belang dat het onderliggende vastgoed
een accentverschuiving gaan leiden van uitleggebieden naar
in de fondsen voldoende houvast biedt voor een stabiele
binnenstedelijke herontwikkeling en inbreiding.
rendementsontwikkeling.
VASTGOEDBELEGGINGEN BLIJVEN POPULAIR
De huidige discrepantie tussen vraag en aanbod in de
Nog steeds is de vraag naar vastgoedbeleggingen in
gebruikersmarkt voor commercieel vastgoed laat weer
Nederland groot. De markt kan echter niet aan de
eens zien dat investeren in vastgoed lang niet altijd
(kwaliteits)vraag voldoen, waardoor niet in alle in-
zonder risico is. Kennis is nodig om de verantwoorde
vesteringsvraag kan worden voorzien. Desondanks steeg
investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Maar daarnaast
het totaal nieuw geïnvesteerd vermogen in vastgoed
zal er moeten worden geanticipeerd op de behoefte bij de
vorig jaar tot € 5,9 miljard. De grote vraag naar
eindgebruikers. Deze noodzaak tot marktgericht denken
vastgoed in combinatie met de lage rente leidde dan ook
wordt door vastgoedontwikkelaars en beleggers steeds
tot dalende aanvangsrendementen. In het bijzonder gaat
vaker onderkend. En daarmee laat de professionele
dit op voor langjarig verhuurde objecten. Echter, als huur-
markt zien, dat zij klaar is om haar maatschappelijke
contracten doorslaggevend worden, zal dat het indirecte
verantwoording te nemen, en de grenzen van wat mogelijk
rendement op langere termijn negatief kunnen beïn-
is, te verkennen.
vloeden. Terwijl de scherpe aanvangsrendementen een
verdere waardestijging noodzakelijk maken. Vastgoedbeleggers zijn dan ook op zoek naar de grenzen van
Utrecht, maart 2006
de markt. Ondanks de stijging van de nieuwe in-
Directie FGH Bank N.V.
vesteringen, zijn veel vastgoedbeleggers zich wel degelijk
bewust van de veranderende omstandigheden in de
markt. Ook al is er voldoende kapitaal beschikbaar, de
markt zorgt er zelf voor dat kwaliteit komt bovendrijven.
Kwalitatief goede kantoorgebouwen met langjarige huurcontracten zijn schaars, waardoor beleggers op zoek gaan
14 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Kantorenmarkt
T
Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 15
Trends in de Kantorenmarkt
De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is vorig jaar licht verbeterd. Het
aanbod is sinds medio 2004 redelijk constant gebleven en bedroeg eind 2005
5,9 miljoen m2. Daarmee is de spectaculaire toename van de beschikbare kantoorruimte tussen 2000 en 2004 grotendeels tot stilstand gekomen. Tegelijkertijd ligt
de vraag naar kantoorruimte op een iets hoger niveau dan in voorgaande jaren. In
2005 is ruim 1,95 miljoen m2 door gebruikers opgenomen. Dit lijkt in tegenspraak
met de indruk die soms gewekt wordt dat de vraag naar huisvestingsruimte
fundamenteel lager ligt dan in de hoogtijdagen aan het eind van de jaren
negentig. Maar de verbeterde situatie op de kantorenmarkt betekent pertinent
niet dat de risico’s uit de markt zijn verdwenen. De keuzemogelijkheden voor
eindgebruikers in de huidige markt zijn nog nooit zo groot geweest en eigenaren
moeten alles in het werk stellen om vrijgekomen kantoorruimte weer ‘bewoond’
te krijgen. Als gevolg daarvan is de onderhandelingsruimte groot, en zijn
beleggers en projectontwikkelaars behoedzaam waar het gaat om nieuwbouw
van kantoorruimte. De ‘waarde’ die aan cashflowzekerheid wordt toegekend is
dan ook hoog, en vertaalt zich in zeer scherpe aanvangsrendementen.
HUURPRIJSVERSCHILLEN WORDEN KLEINER
huurprijzen behoorlijk transparant is, één van de redenen
In tegenstelling tot de afgelopen jaren is de gemiddelde
waarom bijvoorbeeld buitenlandse beleggers grote interesse
huurprijs in 2005 licht gestegen. Zo werd er vorig jaar € 145,-
hebben voor de Nederlandse kantorenmarkt. Deze nivel-
betaald per vierkante meter, wat neerkomt op een stijging
lering brengt echter ook een risico met zich mee. De
van 5%. Deze stijging vloeit voort uit de -nog steeds- grote
huurprijzen geven aan dat de schaarste in de markt ontbreekt.
vraag naar aantrekkelijke gebouwen op sterke locaties. De
En juist voor de ontwikkeling van nieuwe toplocaties is een
kwaliteit van een object in de huidige markt is daarbij het
zekere mate van schaarste nodig. Blijvend overaanbod kan
meest onderscheidende element. Wel dient rekening te
op termijn de ontwikkeling van grootschalige toplocaties
worden gehouden met incentives, die deze stijging toch in
nadelig beïnvloeden.
een ander daglicht plaatst. Landelijk gezien is sprake van
huurkortingen tot circa 15%, hoewel in specifieke regio’s
soms ook hogere kortingen worden gegeven.
De tophuren in Nederland worden onveranderlijk in de regio
��
de andere grote steden is aanzienlijk kleiner geworden.
Het geeft aan dat de Nederlandse markt ten aanzien van
Aanbod en opname van kantoorruimte in m2 (1985-2005)
Bron: Vastgoedmarkt
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
op het hoogste niveau in Nederland, maar het verschil met
��
�
De gemiddelde prijzen liggen in Amsterdam weliswaar nog
��
��
in Nederland. Die komen steeds dichter bij elkaar te liggen.
��
��
Dat heeft ook zijn weerslag op de gemiddelde huurprijzen
��
gekenmerkt wordt door veel beschikbare kantoorruimte.
��
��
��
��
marktomstandigheden in de Amsterdamse markt die
��
ten opzichte van 2004. Dat is deels te verklaren door de
��
��
��
��
��
waarmee de tophuren in deze regio wel licht zijn gedaald
��
��
��
Amsterdam gerealiseerd. Deze lagen in 2005 op € 310,-/m2,
��
��
��
��
��
��
��
��
�
Tophuurnive
Bron: FGH Ba
��
��
��
��
��
��
��
Gemiddelde
Bron: FGH Ba
een meer gevarieerde markt voor zowel ontwikkelaars als
vastgoedbeleggers.
��
��
��
GROOTSCHALIGE KANTORENTRANSACTIES NEMEN
��
��
WEER TOE
��
Eindgebruikers krijgen weer meer oog voor strategische
��
huisvestingskeuzes. En daarmee trekken ook de in-
��
vesteringen door het bedrijfsleven langzaam maar zeker
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
weer aan. Het proces van schaalvergroting, dat zich in
diverse sectoren in de vastgoedmarkt voordoet, is dan
ook tevens in de kantorenmarkt duidelijk zichtbaar. Zo
Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2005 (in euro/m2)
Bron: FGH Bank
heeft een derde van de opgenomen kantoorruimte in de
periode 1998-2005 een grootschalig karakter. In de periode
1990-1997 was dat nog maar een kwart. Ook in 2005 zijn
��
er meer grootschalige transacties geweest. Deze toename
��
��
��
��
��
��
��
van het aantal grote transacties in 2005 is opvallend. In
(a)
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Gemiddelde huurprijs in de vier grote steden en Nederland 1996-2005 (in euro/m2)
Bron: FGH Bank
OPNAME ZAKELIJKE DIENSTVERLENING GROEIT
In vergelijking met voorgaande jaren neemt het belang van
de zakelijke dienstverlening in de opname van kantoorruimte weer toe. In totaal kwam 70% van de kantooropname
in 2005 voor rekening van het commerciële bedrijfsleven, en
daalde het percentage van de non-profitsector tot ongeveer
30%. Als gevolg hiervan hebben vooral steden met een groot
(b)
aantal banen in de zakelijke dienstverlening een stijging
van de opname vertoond. Dat geldt in het bijzonder voor de
Noordvleugel van de Randstad (inclusief Almere), waar een
behoorlijke stijging van de opname is geconstateerd. Dit
gebied telt ook relatief veel banen in de zakelijke dienstverlening en heeft in het afgelopen decennium bovendien
een sterke stijging van de werkgelegenheid laten zien. Die
werkgelegenheid is sinds 2002 weliswaar gedaald, maar ligt
nog steeds aanzienlijk hoger dan midden jaren negentig.
De sterkste banengroei in de zakelijke dienstverlening zien
we echter buiten de Randstad. Dat is deels te verklaren
doordat het aantal banen in deze sector hier relatief gering
is, waardoor het groeipotentieel hoger is. Het verklaart in
ieder geval de snelle opmars van kantoorontwikkelingen
in steden als Groningen, Zwolle, Arnhem, Eindhoven en
Den Bosch, die hun regionale verzorgingspositie sterk
hebben weten te verzilveren. Daarmee is de geografische
variatie in de Nederlandse kantorenmarkt in de laatste
decennia vergroot, en dat is een belangrijke basis voor
Aantal banen in de zakelijke dienstverlening in 2004 (a)
en groei van het aantal banen in de zakelijke dienstverlening
tussen 1995 en 2004 in % (b)
Bron: CBS/ABF Research
aanvulling zijn op locaties in de grote steden, en daarop zal
de planontwikkeling moeten worden afgestemd.
��
��
��
��
��
BOUWPRODUCTIE OP EEN DIEPTEPUNT
Als gevolg van de economische laagconjunctuur is de
��
bouwproductie sinds 2001 aanzienlijk gedaald. In 2004
��
is volgens een inventarisatie van de Vereniging van
Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom)
��
625.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Dat is de
��
��
laagste toevoeging aan de voorraad sinds begin jaren
��
negentig, en dat geeft aan dat het tempo van de bouw-
Opname naar grootteklasse 1990-2005 (in % van totale opname)
Bron: FGH Bank
productie zich sterk heeft aangepast aan de economische
omstandigheden. De bouwproductie in 2005 komt naar
verwachting op een nog lager niveau uit. De exacte omvang
��
is momenteel nog niet bekend, maar ligt naar schatting
��
rond 500.000 m2. Het anticyclisch karakter van de
��
kantorenmarkt wordt daarmee wederom bevestigd: terwijl
��
de economie langzaam maar zeker weer aantrekt, bevindt
��
de bouwproductie zich op het laagste niveau in jaren.
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
33% van de opname betrekking op nieuwbouw. Dat betrof
��
in de totale opname weer langzaam toe. In 2005 had circa
��
��
Ondanks deze daling, neemt het aandeel van nieuwbouw
��
��
��
enerzijds transacties in gebouwen die niet ouder zijn
dan twee jaar, anderzijds transacties in nog te realiseren
Aandeel in totale opname 1990-2005 (in %)
Bron: FGH Bank
gebouwen. De lichte stijging van het aandeel nieuwbouw
is een signaal dat de voorkeur voor kwalitatief goede en
nieuwe gebouwen groot is. Ondanks de beschikbaarheid
totaal bedroeg bijna 30% van het aantal verhuurde meters in
van veel kantoormeters in de markt, blijken die dus lang
2005 transacties met een omvang van meer dan 10.000 m2.
niet altijd aan de gewenste vraag te kunnen voldoen. Ook in
Het grootste deel hiervan heeft betrekking op Nederlandse
minder gunstige economische tijden is daarom altijd sprake
bedrijven, dan wel op buitenlandse bedrijven die al langere
van behoefte aan nieuwbouw. Die minimale jaarlijkse
tijd in Nederland zijn gevestigd. Vooral bedrijven in de
toevoeging ligt in Nederland rond 500.000 m2. Dat wil
financieel-economische hoek, ICT-bedrijven en nonprofit-
niet zeggen dat de voorraad ook jaarlijks met minstens dit
instellingen hebben een groot aandeel in deze vraag.
metrage toeneemt. Er wordt ook een deel aan de voorraad
Grootschalige buitenlandse investeringen vinden op dit
onttrokken als gevolg van veroudering en dat deel zal in
moment minder plaats; dit in tegenstelling tot eind jaren
de komende jaren naar verwachting van FGH Bank alleen
negentig.
maar gaan stijgen.
In de functie van grootschalige kantoorgebouwen is echter
wel een verandering opgetreden. Eind jaren negentig lag
het accent op grootschalige nieuwbouw ten behoeve van
hoofdvestigingen. Momenteel is sprake van een verschuiving
richting de concentratie van regiokantoren, mede gericht
op een efficiëntere bedrijfsvoering. Bovendien vinden de
meeste transacties plaats in de grotere steden, terwijl
enkele jaren geleden juist nog veel ruimte werd opgenomen
in satellietsteden. De verwachting is dat de vraag naar
grootschalig vastgoed zich steeds meer concentreert in de
belangrijkste kantoorgebieden van de grotere steden, met
name omdat daar de beschikbaarheid van grote objecten
(zowel bestaand als in planvoorraad) de komende jaren
ruim voldoende is. Dat betekent dat het perspectief voor
satellietsteden zal veranderen. Zij zullen zich vooral
moeten toeleggen op het realiseren van kantoren die een
De verbeterde situatie op de
kantorenmarkt betekent niet dat de
risico’s uit de markt zijn verdwenen
de
nen
ANTICIPEREN OP VERGRIJZING STEEDS URGENTER
multifunctionele gebiedsontwikkelingen. Een verschuiving
Het heeft er alle schijn van dat de kantorenmarkt de komende
die ongetwijfeld gerealiseerd wordt. Voorwaarde is wel dat
twee decennia grote verschuivingen staat te wachten. Er is
die multifunctionele gebieden goed bereikbaar zijn. De
al jaren sprake van vergrijzing en ontgroening, en per saldo
Zuidas in Amsterdam is zo’n gebied, maar ook locaties
zal de beroepsbevolking in Nederland afnemen, zelfs als
als het Paleiskwartier in Den Bosch of Céramique in
de pensioenleeftijd in de komende jaren wordt verhoogd.
Maastricht zijn voorbeelden van gebieden die met een
Dit is een onherroepelijk proces en zal op den duur zonder
langetermijnvisie zijn ontwikkeld. In toenemende mate zal
twijfel z’n weerslag krijgen op de kantorenmarkt. De
daarom planning op gebiedsniveau gaan plaatsvinden, vaak
relatie is immers eenvoudig: als er minder mensen kunnen
ook in combinatie met de herontwikkeling van verouderde
deelnemen aan het arbeidsproces, is de behoefte aan
locaties. Dat levert per definitie vrijwel altijd een lange(re)
werkruimte ook geringer. De vergrijzing is al ingezet, maar
tijdshorizon op. En juist dat pleit voor veel meer flexibiliteit
dit proces zal vanaf 2010 in versneld tempo plaatsvinden.
in ontwikkelingsplannen. FGH Bank ziet daarom ook veel
Veel marktpartijen realiseren zich dat dit op langere termijn
in een basisvisie op een totaalgebied, maar met variatie in
gevolgen zal hebben voor de vraag in de kantorenmarkt.
zowel de fasering, als de exacte invulling op kavelniveau en
En dat leidt niet zelden tot doemscenario’s, waarbij elk
het ontwikkelingstempo.
perspectief voor een gezond evenwicht op langere termijn
op voorhand kansloos is. Die scenario’s zullen ook zeker
uitkomen, tenminste, als er geen concessies worden gedaan
aan de enorme planvoorraad. Wat vooral niet uit het oog
verloren mag worden, is dat kantoorruimte primair een
functioneel doel heeft. Verfraaiing van het stadsaangezicht
of het bewijzen van stedelijkheid is weliswaar mooi
meegenomen, maar kan niet tot doel verheven worden. Een
gezond evenwicht in de markt is naar de mening van FGH
Bank alleen te bewerkstelligen door een zekere mate van
schaarste te creëren. En dat betekent dat kritisch zal moeten
worden gekeken naar de producten die worden gerealiseerd.
Het is evident dat de totale plancapaciteit van meer dan
10 miljoen m2 in Nederland geen bijdrage levert aan een
stabiele ontwikkeling op de langere termijn. Daarmee
versnelt immers het economisch verouderingsproces van de
bestaande voorraad. Het ontbreekt echter aan coördinatie
en sturing. Met de introductie van de Nota Ruimte waarin
veel meer ruimte wordt gelaten aan lokale initiatieven,
ziet het ernaar uit dat dit in de komende jaren niet zal
verbeteren. In de meeste (grotere) gemeenten worden
momenteel weliswaar hogere eisen gesteld aan bijvoorbeeld
voorverhuur, maar ondertussen worden de ambities voor
de langere termijn niet of nauwelijks aangepast. Daardoor
blijft er een spanningsveld, waardoor de risico’s voor de
langere termijn in de markt blijven bestaan. Dat neemt niet
weg dat er wel degelijk mogelijkheden zijn om binnen dit
spanningsveld op een verantwoorde wijze nieuwe kantoren
te ontwikkelen. Ten eerste is het vooral zaak om in het
ontwerp oog te hebben voor de wensen van de gebruiker,
en die focus ook in de beheerfase vast te houden. Ten
tweede zal in het ontwerp meer aandacht moeten zijn voor
alternatief gebruik in de toekomst. Dat zal het ombouwen
van kantoren naar bijvoorbeeld woningen, of zorgeenheden,
op termijn aanzienlijk kunnen vereenvoudigen. In het
verlengde daarvan is de locatie en de beoogde invulling
van die locatie de meest kritische randvoorwaarde. Voor
een duurzame ontwikkeling zal een verschuiving plaats
moeten vinden van monofunctionele kantorenlocaties naar
20 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Winkelmarkt
T
Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 21
Trends in de Winkelmarkt
De verhoudingen in de winkelmarkt in Nederland laten ten opzichte van de sterk
verruimde kantoren- en bedrijfsruimtemarkt een iets gunstigere ontwikkeling zien.
Het aanbod aan winkelruimte is niet buitensporig hoog, maar kan desondanks niet
verhullen dat de winkelmarkt wel steeds meer aan het veranderen is. Trendmatige
ontwikkelingen zoals een toenemende internationalisering, de behoefte aan
schaalvergroting, maar ook de decentralisatie van het ruimtelijk beleid, zijn factoren
die de bestaande fijnmazige winkelstructuur in toenemende mate beïnvloeden.
Deze structuur wordt gevormd door verschillende winkelconcentraties zoals stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra en perifere detailhandel. Gelet op
de aanzienlijke planvoorraad aan nieuwe winkelmeters, zal deze opzet de komende
jaren geleidelijk gaan veranderen. De winkeldichtheid in Nederland behoort
immers met gemiddeld 1,5 m2 per inwoner nu al tot de hoogste van Europa. In
combinatie met de economische krimp van de afgelopen jaren, lijkt de verzadiging
op sommige plekken van de winkelmarkt zijn intrede al te hebben gedaan.
AFWACHTENDE HOUDING CONSUMENT ONDANKS
om het koopkrachtverlies zoveel mogelijk te beperken.
VERWACHT HERSTEL IN 2006
Vooralsnog houden consumenten toch de hand nog
Sinds 2001 verkeert Nederland in een situatie waarbij
op de knip, en worden met name de grote aankopen
slechts beperkte economische groei wordt gerealiseerd.
uitgesteld. De verwachting is dan ook dat de consumptie
Consumenten
– en daarmee de omzet binnen de detailhandel – pas serieus
hebben
hiervan
de
nadelige
gevolgen
ondervonden, en dat heeft ook consequenties voor de
zal aantrekken zodra de stijging in koopkracht ook daad-
winkelmarkt. De opgelopen werkloosheid, het onrustige
werkelijk merkbaar wordt.
politieke klimaat en de overheidsbezuinigingen, zijn
namelijk factoren die de koopkracht en daarmee het
VERSCHILLEN IN DE WINKELMARKT WORDEN
vertrouwen bij consumenten hebben aangetast. De lagere
GROTER
koopbereidheid inclusief de dalende consumentenbeste-
Door een zwak consumentenvertrouwen worden bijna
dingen die hiervan het gevolg waren, hebben de economie
alle branches geconfronteerd met een dalende omzet en
geen goed gedaan. Consumenten hebben inmiddels een
krimpende marges. Toch heeft dit tot dusver niet geleid
afwachtende houding aangenomen die terug te zien is in
minder
��
somber. Het Centraal Planbureau (CPB) gaat uit van een
��
�
realiseren, zullen de hoge spaartegoeden wel moeten worden
��
aangesproken. Het is echter niet met zekerheid te zeggen
��
positieve zin stimuleren. Het kabinet heeft wel aangegeven om waar mogelijk extra middelen in te zetten
Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2005)
Bron: CBS
��
��
��
��
��
namelijk aspecten die de koopkracht niet direct in
��
��
hypotheekrenteaftrek en de maatschappelijke onrust zijn
��
��
prijzen, het nieuwe zorgstelsel, de discussie over de
��
��
��
��
��
of de consument daartoe bereid zal zijn. De hogere energie-
��
oplopen naar een totaal van 2,5%. Om deze groei te kunnen
��
economisch herstel waarbij de economische groei kan
��
echter
��
zijn
��
2006
��
voor
��
vooruitzichten
��
De
��
��
2005 opgelopen naar een recordhoogte van € 210 miljard.
��
de toegenomen spaarzaamheid. De spaartegoeden zijn eind
teel moeite hebben om het hoofd boven water te houden.
�
Door de opkomst van het discount-winkelen en de schaal-
�
voordelen die de winkelketens weten te behalen, is bij
�
deze retailers de rek eruit. De leegstand die hierop kan
�
volgen, doet zich het meest voor op de locaties die getypeerd
�
worden door een beperkte herkenbaarheid, een gebrek aan
�
parkeerruimte, een slechte bereikbaarheid, of een combinatie van deze factoren. Winkellocaties die hiertoe kunnen
�
worden gerekend zijn bijvoorbeeld: solitaire winkelpanden
�
langs de toegangswegen, verouderde winkelcentra met
��
een beperkte schaal en branchering, en verouderde woon-
��
boulevards. Gelet op de omvang van de winkelruimtes blijkt
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Ontwikkeling consumentenbestedingen 1996-2005 (gecorrigeerde
volumemutaties t.o.v. voorgaande jaar in %)
Bron: CBS
dat de leegstand zich vooral voordoet in eenheden met een
oppervlakte kleiner dan 250 m2. Deze winkelunits voorzien dan ook niet in de toenemende behoefte aan schaalvergroting die bij de winkeliers is ontstaan. De schaalvergroting betekent overigens niet dat er helemaal geen
markt meer zou bestaan voor de verhuur van kleinere units.
tot een extreem hoog aanbod van winkelruimte. Eind
Was het in het verleden vooral de telecomsector die voor
2005 bedroeg het aanbod in leegstaande en in aanbouw
transacties zorgde in dit segment, tegenwoordig zijn het
zijnde winkelpanden namelijk 785.000 m2, oftewel 3% van
Bijou Brigitte, Six Shop en nieuwkomers, zoals Vulpunt en
de voorraad. Hiermee presteert de winkelmarkt een stuk
Inktstation.
beter dan de veel sterker verruimde kantoren- en bedrijfsruimtemarkten. Het aanbod ligt zelfs iets lager dan
OOK PRIJSONTWIKKELING GEEFT GEDIFFERENTIEERD
in het voorgaande jaar. De omvang van het transac-
BEELD
tievolume bleef in 2005 steken op circa 425.000 m2,
Door de populariteit van centrumlocaties bevinden de
een stuk lager dan het jaargemiddelde van 600.000 m2
tophuren in Nederland zich nog altijd op een hoog niveau.
in de drie voorgaande jaren. De opname kwam daar-
Wel heeft de lagere detailhandelsomzet ervoor gezorgd dat
bij voor een belangrijk deel op naam van een aantal
de forse stijging uit het verleden tot stilstand is gekomen,
uitbreidende filiaalbedrijven waarbij de wens tot schaal-
en in de Kalverstraat – nog steeds de duurste winkelstraat
vergroting een belangrijke rol speelde. Ketens die flink ex-
van Nederland – momenteel € 1.600,-/m2 wordt betaald. Op
panderen zijn bijvoorbeeld Kruidvat en de Harense Smid,
de kwetsbare plekken staan de huurprijzen door de lagere
waarvan laatstgenoemde een deel van de leegstaande fili-
omzetten onder druk.
alen van het failliete Megapool heeft ingevuld. Inmiddels
heeft de Harense Smid echter wel besloten alsnog een
VERGRIJZING OP DE WINKELMARKT
aantal minder goed presterende filialen te gaan sluiten.
Een factor die de komende decennia van grote invloed
Daarnaast neemt de opkomst van internationale retail-
zal zijn op het winkelen consumptiepatroon, is de groei
ers een belangrijk deel van de opname voor zijn rekening.
en de veranderende samenstelling van de bevolking. Zo
Naast de opmars van de MediaMarkt, hebben bijvoorbeeld
zal het huidige inwonertal van 16,4 miljoen mensen naar
de Duitse kledingformule New Yorker en het Amerikaanse
verwachting doorgroeien naar een totaal van 17,6 miljoen
Build-A-Bear het afgelopen jaar de eerste vestigingen in
Nederland geopend.
��
��
��
een enigszins vertekend beeld aangezien het aanbod zich
��
op een aantal plekken concentreert. Het kernwinkelgebied
��
hier buiten vallen, blijken in de praktijk toch kwetsbaar.
Hier bevinden zich meer kleine filialen en zelfstandige
winkeliers die na jaren van kostenbesparingen momen-
Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland (in euro/m2)
Bron: FGH Bank
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
dat zich hier nauwelijks leegstand voordoet. De locaties die
��
��
passantenstromen –zoals A-locaties– zorgt er namelijk voor
��
van (internationale) filiaalbedrijven voor locaties met hoge
��
��
��
van binnensteden blijft daar buiten. De grote belangstelling
��
bare kracht van de winkelmarkt, is dat er wel sprake is van
��
��
De kanttekening die we kunnen plaatsen bij deze schijn-
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Bevolkingssamenstelling in 2005 en 2030 (naar leeftijdscategorie)
Bron: CBS
in 2030. Dit is een positieve ontwikkeling voor de detail-
behoren zelfs tot de hoogste binnen de vastgoedmarkt.
handelssector. In combinatie met zowel de optredende
Projectontwikkelaars hebben hierop gereageerd door een
vergrijzing als de ontgroening van de bevolking die zich nu
grote planvoorraad aan nieuwe winkelruimtes op te
voordoet, zal deze behoefte echter op een andere manier
stellen. Eind 2005 zat er 3,5 miljoen m2 aan winkelplan-
moeten worden ingevuld dan voorheen. Belangrijk hierbij
nen in de pijplijn, oftewel 14% van de bestaande winkel-
is ook de ontwikkeling van de koopkracht. In langetermijn-
voorraad. Dit is erg hoog, vooral als gekeken wordt naar de
prognoses van het CPB wordt uitgegaan van een stijgende
verwachte bevolkingstoename die tot 2020 zo’n 6%
koopkracht en daarmee ook van een stijgend volume van
bedraagt.
de particuliere consumptie. Een groep waarvoor dat zeker
geldt, zijn de babyboomers die vanaf 2010 het tempo van de
vergrijzing zal doen versnellen. Deze groep heeft weliswaar
een heterogeen karakter, maar valt voor een belangrijk deel
te typeren als een welvarende en actieve groep.
De winkeldichtheid in Nederland behoort
met gemiddeld 1,5 m2 per inwoner
tot de hoogste van Europa
Dit heeft begrijpelijkerwijs consequenties voor de vraagzijde op de winkelmarkt. Winkelgebieden die op deze groep
Van de planvoorraad is 2,1 miljoen m2 gelegen op verschil-
willen inspelen, moeten ondermeer voldoen aan criteria
lende locaties in de steden. Hierbij betreft het lang niet
als veiligheid, toegankelijkheid, en service, en zullen
altijd nieuwe concentraties. Veel winkelprojecten richten
bovendien
het
zich namelijk op vernieuwing en uitbreiding van het reeds
assortiment. Een voorbeeld van dit laatste is producten
bestaande winkelbestand. Volgens schattingen bedraagt het
verkopen die in relatie staan tot zorg. Voor de iets minder
deel dat daadwerkelijk voor uitbreiding zal kunnen zorgen
mobiele consument zal verder de directe nabijheid van een
zo’n 40%. Het overige deel van de planvoorraad, in totaal
winkelvoorziening doorslaggevend zijn. Dat biedt nieuwe
1,4 miljoen m2, wordt gevormd door grootschalige peri-
kansen voor buurt- en wijkwinkelcentra. Overigens speelt
fere detailhandelsontwikkelingen. Dit lijkt zeer ambitieus
de vergrijzing ook een rol onder de winkeliers zelf. Zo zal
aangezien dit de helft is van de huidige voorraad perifere
het uitblijven van opvolging het aantal kleine winkels van
detailhandel. De verwachting is dan ook dat lang niet al
zelfstandige winkeliers doen afnemen.
deze plannen doorgang zullen vinden. Ondanks het hoge
aanpassingen
moeten
doorvoeren
in
planvolume zijn veel van de plannen noodzakelijk om
NIEUWBOUW GEEFT INVULLING AAN EEN
de kritische consument tegemoet te komen en het
VERANDERENDE WINKELSTRUCTUUR
draagvlak van bestaande voorzieningen te behouden. Een
De winkelmarkt vertoont een opmerkelijke paradox.
vernieuwingsslag van verouderde winkelcentra en bin-
Zo staat aan de ene kant de omzet bij winkeliers onder
nensteden, in combinatie met nieuwe ontwikkelingen in
druk. Aan de andere kant is de interesse voor winkel-
de periferie, zal de komende jaren veelvuldig voorkomen.
vastgoed onder beleggers zeer hoog en staan aanvangs-
De nieuwe winkelstructuur zal daarbij in toenemende mate
rendementen onder druk. Dit laatste laat zich verklaren
gevormd worden door het doel van de aankopen. Binnen-
vanwege het beperkte cashflowrisico en (verwachte) huur-
steden worden in dit kader gezien als een plaats voor
groei. En de behaalde rendementen op winkelvastgoed
fun-shopping, wijken stadsdeelcentra zijn goed voor de
dagelijkse boodschappen, en grootschalige perifere winkel-
gemeenten die de binnensteden juist autoluw proberen te
concentraties vormen de juiste plaats voor doelgerichte
krijgen.
aankopen. Winkelconcentraties die daarvoor de vereiste
schaalomvang missen, zoals buurtcentra of solitaire
winkelpanden, zullen het zeer moeilijk gaan krijgen en
gedeeltelijk zelfs verdwijnen. Deze verdringing zal er naar
de verwachting van FGH Bank uiteindelijk voor zorgen
Belangrijke taak voor provincies:
detailhandelsbeleid binnen
duidelijke kaders
dat de Nederlandse winkelmarkt een gedeelte van haar
fijnmazigheid verliest.
NOTA RUIMTE VERSTERKT NOODZAAK TOT REGIE
Het nieuwe ruimtelijke ordeningsbeleid, dat is verwoord
SCHAALVERGROTING, BRANCHEVERVAGING
in de Nota Ruimte, zal begin 2006 worden geformaliseerd.
EN DE BINNENSTAD
Hiermee worden de bevoegdheden ten aanzien van het
De dynamiek op de winkelmarkt wordt mede bepaald door
detailhandelsbeleid gedecentraliseerd van rijks-, naar
schaalvergroting. Nieuwe grote (internationale) winkel-
provinciaal- en gemeentelijk niveau. Gemeenten en
formules en een verslechterd economisch klimaat hebben
provincies krijgen dus de mogelijkheid om op grote schaal
er voor gezorgd dat steeds meer op prijs wordt geconcur-
nieuwe ontwikkelingen aan de rand van een stad te creëren.
reerd. Om mee te kunnen in die concurrentieslag is een
De eerder onder het pdv/gdv-beleid geldende branche-eisen
zekere schaalgrootte noodzakelijk. Alleen daarmee kunnen
zijn daarbij losgelaten, waardoor bij beperkte sturing elke
bepaalde kosten worden gereduceerd tot een concurrerend
gemeente in principe zijn eigen perifere winkelboulevard
niveau. De opkomst van discounters en de branche-
kan gaan ontwikkelen. Dit vormt een risico aangezien
vervaging zijn ontwikkelingen die eveneens passen in dit
overambitieuze gemeenten voor een te grote onderlinge
beeld. Winkeliers kijken steeds meer over de schutting van
concurrentie zouden kunnen zorgen waarbij, door sterk
de eigen branche heen, zoals bijvoorbeeld supermarkten
overlappende verzorgingsgebieden, een zekere vorm van
die DVD’s verkopen en bouwmarkten die tuinspullen
kannibalisme zou kunnen ontstaan.
aanbieden. Binnen de supermarktbranche liep de prijs-
De decentralisatie van het ruimtelijk beleid vergroot dan
concurrentie zelfs uit op een prijzenoorlog die nu lijkt over
ook de noodzaak om regie te voeren. Hierbij is een belang-
te slaan naar andere branches, zoals de bouwmarkten.
rijke taak weggelegd voor provincies die in hun detail-
Doordat binnensteden maar in beperkte mate kunnen voor-
handelsbeleid duidelijke kaders aan zouden moeten geven.
zien in de behoefte aan grote winkelunits, ontstaat er een
Nu gebeurt dit nog te weinig en heeft de helft van de provin-
uitschuifproces naar perifere locaties. Dit is overigens een
cies zelfs nog helemaal geen visie opgesteld. Dit vergroot het
trend die al jaren gaande is en in het verleden al voor een
risico dat het aantal megasupers, detailhandel in voetbal-
succesvolle uitplaatsing van winkels in de woonbranche
stadions en andere grootschalige concentraties in de
heeft gezorgd. De toenemende schaalvergroting heeft als
periferie, de winkelmarkt te veel zal gaan ontwrichten.
negatief gevolg dat vooral kleine zelfstandige winkeliers
De discussie rondom het beoogde winkelcentrum NL.C
moeite hebben om de zware concurrentie het hoofd te
bij Geldermalsen, met 150.000 m2 winkels en leisure,
bieden. Dit komt tot uiting in een sterke afname van het
bevestigt nog maar eens de noodzaak van een boven-
aantal speciaalzaken zoals AGF- en viszaken, doe-het-zelf-
regionale visie. De provincie Gelderland heeft in deze
zaken en tuincentra. Een ontwikkeling die voorlopig nog
kwestie uiteindelijk besloten om het plan buiten het
niet voorbij is.
streekplan te laten. Het is de vraag hoe andere provincies
uiteindelijk met dergelijke ontwikkelingen zullen omgaan.
Projectontwikkelaars en beleggers spelen in op deze
Overigens hebben ook marktpartijen hier een belangrijke
ontwikkelingen door stedelijke winkelcentra te upgraden
verantwoordelijkheid in. Naast winstgevendheid zou, van-
en aan de randen van de stad grootschalige detailhandel
uit maatschappelijk oogpunt, de duurzaamheid van een
te realiseren. Binnensteden moeten er voor waken dat ze
nieuwe ontwikkeling een belangrijke afweging behoren
hierbij hun aantrekkingskracht niet verliezen en een
te zijn.
onderscheidend en hoogwaardig winkelaanbod blijven
bieden. Naast een breed winkelaanbod en ruime aanwezigheid van leisure en horeca, zijn revitalisering en een betere
bereikbaarheid belangrijke speerpunten om de concurrentie vanuit de periferie het hoofd te kunnen bieden. Een
goed functionerend parkeerbeleid is daarbij onontbeerlijk.
Het succes van veel stadsdeelcentra, die vaak over ruime
parkeergelegenheid beschikken, levert daar het bewijs
voor. Hier is dan ook een belangrijke taak weggelegd voor
26 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt
T
Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 27
Trends in de Bedrijfsruimtemarkt
De bedrijfsruimtemarkt blijft conjunctuurgevoelig. De vastgoedcyclus, waarbij
perioden met overaanbod en schaarste elkaar voortdurend afwisselen, is hier dan
ook goed zichtbaar. Momenteel is er sprake van een sterke verruiming, waardoor
alle hoop is gevestigd op de voorspelde economische groei die in 2006 haar
intrede zal doen. De bedrijfsruimtemarkt wordt van oudsher gedomineerd door
eigenaar-gebruikers. Dit is logisch, want bedrijfsruimte is vaak afgestemd op
de wensen van de specifieke gebruiker, waardoor de wederverhuurbaarheid en
daarmee de interesse van beleggers in dit soort vastgoed minder groot is. Slechts
20% behoort dan ook tot de verhuurmarkt. Dit aandeel is echter aan het groeien
doordat gebruikers er steeds vaker voor kiezen een off-balance situatie te creëren.
Financiële motieven en de behoefte aan flexibiliteit liggen aan deze keuze ten
grondslag. De exacte omvang van de bedrijfsruimtemarkt is niet bekend, maar
ligt naar schatting rond 450 miljoen m2. In volume gemeten, is dit dan ook de
grootste deelmarkt binnen de commercieelvastgoedmarkt. Verder is de diversiteit
aan soorten bedrijvigheid, die onder meer bestaat uit industrie, bouwnijverheid,
(groot)handel en logistiek, kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt. Met name
de logistieke sector vertoont veel dynamiek en wordt gekenmerkt door een grote
vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte.
PRODUCENTENVERTROUWEN VERTOONT HERSTEL
eerst gevormd door het mondiaal groeiherstel dat in 2006
Het vertrouwen in de Nederlandse economie is in de laatste
zal optreden. Dit geldt ook voor het eurogebied, waarvan
maanden van 2005 toegenomen. Vooral het optimisme
de open Nederlandse economie zal kunnen profiteren. De
onder producenten is gegroeid, waarbij het producenten-
uitvoer die in het binnenland wordt geproduceerd bleef in
vertrouwen opliep naar een niveau dat voor het laatst werd
2005 – en naar verwachting ook dit jaar nog – marktaandeel
behaald in het jaar 2000. Dit verhoogde vertrouwen wordt
verliezen. Dit verlies zal in steeds mindere mate voorko-
onder meer gevoed door de positieve verwachtingen ten
men, doordat er een einde lijkt te komen aan de jarenlange
aanzien van de economische groei die voor meer productie
verslechtering van de prijs/concurrentie-positie. De hoop is
en omzet zal kunnen gaan zorgen. Vanuit de producenten
benaderd, waren het vooral de bouw en de commerciële
dienstverlening die vorig jaar de grootste groei no-
��
teerden. De bouwnijverheid profiteerde daarbij vooral
�
Uit berekeningen van het CPB blijkt dat de economie in
2006 een herstel zal vertonen, waarbij de groei op 2,5% zal
gaan uitkomen. Een belangrijke bijdrage wordt hierin aller-
Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2005)
Bron: CBS
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
eerdere perioden van herstel.
��
vrijwel gelijk bleef aan 2004, waarmee het achterbleef bij
��
��
��
zorg, was gering. Opvallend is dat de industriële productie
��
��
��
niet-commerciële dienstverlening, zoals de overheid en
�
��
��
handel, en de uitzendbranche. De productietoename in de
�
��
dienstverlening komt de groei met name vanuit de groot-
�
��
van de aantrekkende woningbouw. In de commerciële
�
vooral gevestigd op een koopkrachtwinst bij de Nederlandse consument. Dit zal, in combinatie met een hogere werk-
��
gelegenheid, de consumptieve bestedingen in 2006 moeten
��
gaan stimuleren. Het herstel dat hierdoor ontstaat, zal sa-
��
men met het hogere producentenvertrouwen een positieve
impuls kunnen geven aan de bedrijfsinvesteringen.
��
� ��
��
��
��
��
AANBOD BEDRIJFSRUIMTE LOOPT VERDER OP
��
De bedrijfsruimtemarkt heeft een sterk cyclisch karakter,
��
waarbij de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt een
�
grote correlatie vertonen met de economische conjunctuur.
Die gevoeligheid heeft te maken met de sterke vertegenwoordiging van bedrijven uit de handel en de industrie;
��
��
��
��
��
��
��
Aanbod en opname van bedrijfsruimte (in duizenden m2)
Bron: Vastgoedmarkt
bedrijfstakken met korte voorbereidingstijden en relatief
snelle productie. In de huidige markt komt dit tot uiting
gevolgd door Zuid-Holland en Noord-Holland. In een
in een oplopend aanbod aan bedrijfsruimte. Vanaf 2001 is
specificatie naar de grootte van het bedrijfsmatig vast-
er namelijk sprake geweest van geringe economische groei,
goed, blijkt dat bijna de helft van het aanbod uit gebouwen
waardoor de behoefte aan goederen en daarmee het aantal
bestaat met een metrage groter dan 5.000 m2. Vaak zijn
orders, is afgenomen. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat
dit grootschalige (verouderde) logistieke bedrijfshallen.
het aanbod aan bedrijfsruimte in 2005 is opgelopen naar een
totaal van ongeveer 8,5 miljoen m2. Dit is bijna een ver-
OPNAME BEDRIJFSRUIMTE STABIEL
drievoudiging ten opzichte van 2000 toen het aanbod nog
In totaal werd er in 2005 zo’n 2,7 miljoen m2 opgenomen.
3 miljoen m bedroeg. Naast de hoogte van dit aanbod is
Dit is vergelijkbaar met 2004. De opname concentreerde
vooral de tweedeling hierin zorgwekkend te noemen. Bijna
zich daarbij in een paar regio’s. Zo werd er in Noord-Brabant
90% van het aanbod bestaat namelijk uit oudere gebou-
800.000 m2 opgenomen. Andere goed presterende regio’s
wen gelegen op verouderde bedrijventerreinen met een
zijn Gelderland en Noord- en Zuid-Holland.
slechte bereikbaarheid en onvoldoende parkeergelegenheid.
Eindgebruikers blijken vooral op zoek te zijn naar moder-
Dergelijke bedrijfsruimte sluit in veel gevallen niet meer
ne gebouwen, waarbij overigens de gebruiksduur van die
aan op de vraag, doordat het vaak is gebouwd naar de speci-
gebouwen steeds korter blijkt te worden. De locatievoor-
fieke wensen van een bepaalde gebruiker. De huidige vraag
keuren voor bedrijven zijn daarbij amper veranderd.
richt zich vooral op – veelal op maat gemaakte – moderne
Ten aanzien van de locatie wordt de ontsluiting per auto,
gebouwen met een relatief klein kantoordeel. Hierdoor
de uitstraling en kwaliteit van de omgeving, en een korte
is een mismatch ontstaan waardoor, ondanks het hoge
afstand tot de vroegere vestiging, belangrijk gevonden. Bij
aanbod in bepaalde segmenten, toch sprake is van een
het gebouw gaat het vooral om de uitstraling, parkeer-
krappe markt. Gelet op de geografische verdeling van het
gelegenheid en uitbreidingsmogelijkheden. Projectont-
aanbod blijkt dat de stijging verspreid is over de verschillen-
wikkelaars die in de behoefte aan bedrijfsruimte willen
de provincies. Het merendeel is gelegen in Noord-Brabant,
voorzien, zullen zich moeten richten op nieuwe hoog-
2
waardige distributiecentra en kleinschalige, flexibel indeelbare bedrijfsruimten. Kansrijke sectoren zijn onder meer
de kennisintensieve bedrijven uit de biotechnologie, de
��
elektronische industrie, de chemie en de agri-business.
��
��
��
��
��
��
LOGISTIEK ZORGT VOOR DYNAMIEK
die voor een toenemende internationalisering van de
��
productiestromen heeft gezorgd. Hierdoor is de behoefte
�
aan opslag en distributie gestegen, waarvan Nederland
�
��
��
��
��
��
�
��
��
��
�
�
��
��
��
��
��
�
��
�
��
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
�
��
�
��
�
��
�
��
��
��
�
��
�
��
�
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
�
�
�
vertoont, is een afgeleide van de groeiende wereldhandel
��
��
wederom de meeste beweging zien. De groei die deze sector
��
��
Binnen de bedrijfsruimtemarkt liet de logistieke sector
��
�
��
als doorvoerland weet te profiteren. Dit geldt met name
voor de belangrijke distributieregio’s zoals de mainports
Schiphol en Rotterdam, Noord-Brabant, Noord-Limburg
Ontwikkeling van het aanbod per provincie (in m2)
Bron: Vastgoedmarkt
en de provincie Utrecht. Vooral Noord-Brabant en Limburg
weten voordeel te halen uit de gunstige ligging ten opzichte
van de belangrijkste transport-assen in de rest van Europa.
Binnen de logistieke keten is sprake van optimalisering,
��
waarbij een toenemende automatisering en de schaal-
��
vergrotingstendens de kwaliteit en omvang van logistieke
��
centra doet toenemen. Kostenbeheersing, flexibiliteit en
��
het vergroten van efficiency zijn hierbij belangrijke drijf-
��
bij een belangrijk aspect, waardoor de vraag naar
overslagpunten groeit. Dit zorgt voor een behoefte aan units
Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2005 (in euro/m2)
Bron: FGH Bank
met een omvang tussen de 5.000 en 10.000 m2, waarbij
de roep om flexibiliteit zich vertaalt in huurcontracten
aan hoogwaardige bedrijfsruimte, ook in 2006 wel gereali-
met een steeds kortere looptijd.
seerd. Dit geldt in minder mate voor het verouderde seg-
De goede infrastructuur en de gunstige ligging zorgt dat
ment. Hier is namelijk sprake van een meer structureel
Nederland in Europees verband een goede positie inneemt.
probleem, waardoor de huurprijzen blijvend onder druk
De toenemende vervoersstromen van en naar Midden- en
zullen staan.
Oost-Europa zullen vooral voor een grotere afzetmarkt
zorgen, maar op termijn ook meer concurrentie kunnen
gaan opleveren. Hierdoor zal het aanbieden van extra (hoogwaardige) diensten waarbij duidelijk meerwaarde aan een
product wordt toegevoegd, ook wel Value Added Logistics
(VAL), aan belang gaan winnen. Belangrijke voorwaarde is
Met name de logistieke sector
vertoont veel dynamiek en
heeft daarbij een grote vraag naar
hoogwaardige bedrijfsruimte
wel dat er blijvend in infrastructuur wordt geïnvesteerd.
Vooralsnog wordt er juist meer verstopping van het wegennet verwacht, ondanks het feit dat de rijksoverheid het ge-
OUD VERSUS NIEUW: DE BEHOEFTE AAN
bruik van rail- en watertransport zoveel mogelijk probeert
BEDRIJVENTERREINEN BEPAALD
te stimuleren.
Ondanks de verruiming op de bedrijfsruimtemarkt is de
aanleg van nieuwe terreinen nodig. Voldoende ruimte en
HUURPRIJZEN LATEN GROTERE DIFFERENTIATIE ZIEN
een gevarieerd kwalitatief aanbod aan bedrijventerreinen is
De huurprijzen die op de bedrijfsruimtemarkt worden
een voorwaarde voor versterking van de economie. Om de
betaald,
verhouding
aantrekkelijkheid van Nederland als vestigingslocatie voor
tussen de vraag en het aanbod. In de huidige, ruime markt
internationale bedrijvigheid te verbeteren, werkgelegenheid
hebben gebruikers veel keuzemogelijkheden. Daardoor
te behouden en een duurzame economische groei te reali-
bestaat er ruimte voor onderhandelingen, en staan de
seren, voldoen de bestaande terreinen simpelweg niet. De
huurprijzen onder druk. Dit geldt met name voor het
Nota Ruimte verwacht tot het jaar 2020 een uitbreidings-
verouderde aanbod. De huurprijzen komen hierdoor in
behoefte van 23.000 ha bedrijventerrein. Dit voor het oog
de knel en veel gebouwen kunnen als onverhuurbaar
grote aantal hectare is reëel, aangezien herstructurering een
bestempeld worden, óók voor de langere termijn. Het
tijdrovend proces is, en bovendien niet de gewenste ruimte-
verstrekken van incentives komt in deze sector dan
winst zal opleveren. De voorraad die in aanmerking komt
ook veelvuldig voor. Door de verdeling van de opname
voor herstructurering, heeft een omvang van 21.000 ha.
komt dit echter niet geheel tot uiting in de ont-
De herstructurering komt tot dusver maar mondjesmaat
wikkeling van de gemiddelde huurprijs die in 2005 zo’n
van de grond. Terwijl tegelijkertijd de roep om het aan-
€ 49,-/m2 bedroeg. Ten opzichte van de € 47,-/m2 in
pakken van de verpaupering van verouderde gebouwen en
2004 betekent dit immers toch nog een lichte stijging.
bedrijventerreinen, toeneemt. Belangrijke reden voor het
Door de grote belangstelling voor met name hoogwaardig
uitblijven van een dergelijke aanpak, is het versnipperde
logistiek vastgoed, vertonen de tophuren een licht stijgende
eigendom. Daardoor is het moeilijk om verandering te
tendens. Momenteel bedraagt de tophuur in Nederland
realiseren. Bovendien bestaat er een gebrek aan finan-
zo’n € 75,-/m2.
ciële middelen om de herstructurering op te pakken. Door-
De verwachting van FGH Bank is dat ten aanzien van
dat het daarnaast voor marktpartijen veel eenvoudiger, en
de huurprijzen een steeds grotere differentiatie zal gaan
niet te vergeten, goedkoper is om nieuwe bedrijventerreinen
ontstaan. De echte tophuren worden, door de behoefte
te ontwikkelen, is er te weinig animo om herstructurering
zijn
sterk
afhankelijk
van
de
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
mee goederen bij een afnemer worden afgeleverd, is daar-
�
��
zogenaamde ’one-stop-shops’. De doorloopsnelheid waar-
��
��
meer gebruik worden gemaakt van shared facilities en
��
��
steeds meer gaan samenwerken. Hierdoor zal er steeds
��
��
veren, waarbij gebruikers, verladers en dienstverleners
te initiëren. Om dit te veranderen zou de (provinciale) overheid een regisserende rol op zich kunnen nemen, waarbij
zij een beperkt aantal locaties aan zou kunnen wijzen waar
nieuwe bedrijventerreinen mogen worden aangelegd. De
kunstmatige schaarste die hierdoor ontstaat, zal de noodzaak om bestaande verouderde bedrijventerreinen ter hand
te nemen, vergroten.
Het ministerie van Economische Zaken staat in ieder
geval open voor ideeën. Dat bewees de prijsvraag voor
nieuwe oplossingen die dit ministerie uitgeschreven
heeft. Partijen die met oplossingen komen om –vooral– de
architectuur en inrichting van terreinen te verbeteren,
zijn gevraagd nieuwe, creatieve oplossingen aan te dragen.
Er zijn in het verleden weliswaar vergelijkbare initiatieven
geweest en wellicht is het een te ambitieuze verwachting
dat er totaaloplossingen worden aangedragen. Het laat hoe
dan ook zien dat het onderwerp hoog op de agenda staat
bij betrokken overheden en dat met name ook aan
marktpartijen wordt gevraagd mee te denken aan nieuwe
oplossingsrichtingen. Die samenwerking zal in de komende
jaren hard nodig zijn.
Er is te weinig animo om
herstructurering te initiëren
32 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Woningmarkt
T
Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 33
Trends in de Woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt is een geliefd gespreksonderwerp. En dat is logisch,
wonen is immers een primair onderdeel in het bestaan. In de loop der tijd is
‘wonen’ en dan met name het ‘wooncomfort’ belangrijker geworden. Ruimte,
rust, en vrijheid zijn daarbij waarden die door een grote groep mensen worden
nagestreefd. En dat terwijl de invulling van de relatief schaarse beschikbare
ruimte in Nederland juist ter discussie staat. Vanuit een macroperspectief leidt dat
tot spanningen. In dat spanningsveld moeten overheden, diverse marktpartijen
en verschillende belangenverenigingen met veelal tegenstrijdige belangen tot
onderlinge afstemming komen. Niet opmerkelijk dus, dat dit conflicten oplevert.
Sprekende voorbeelden van actuele thema’s op dit gebied zijn bijvoorbeeld: het
oplossen van het kwantitatieve maar vooral ook van het kwalitatieve tekort aan
woningen, de keuze enerzijds voor nieuwbouw op uitleglocaties of anderzijds
voor stedelijke herontwikkeling en inbreiding, de discussie rond de vergrijzing
en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt, de veranderende rol van
woningcorporaties, de nieuwe huurliberalisatie, en het steeds terugkerend debat
over de hypotheekrenteaftrek. Kortom: de woningmarkt houdt de gemoederen
voorlopig nog wel even bezig.
WONINGMARKT HOUDT ZICH GOED STAANDE
stegen met 2,4%. De belangrijkste verklaringen voor de
De Nederlandse woningmarkt is – met een totale voorraad
huidige waardevastheid van woningen zijn het nog steeds
van 6,8 miljoen woningen – in waarde gemeten veruit de
bestaande tekort aan woningen, de behoefte aan meer
grootste vastgoeddeelmarkt in Nederland. Van de voor-
kwaliteit en comfort, en de historisch lage hypotheek-
raad behoort 54% tot de koopsector. In principe loopt de
rente waardoor de betaalbaarheid van woningen op peil is
prijsvorming in de markt in de pas met de economische
gebleven.
conjunctuur. Dat werd vooral zichtbaar aan het einde
van de jaren negentig, toen de economie floreerde, er een
De verwachting voor 2006 is dat de prijsontwikkeling een
welvaartsgroei ontstond, en de huizenprijzen flink stegen. In
soortgelijk beeld zal vertonen als in 2005 en wederom
combinatie met zowel een tekort aan woningen als de lage
hoger zal liggen dan het inflatieniveau. De enige risico-
rente, zorgde dit voor jaarlijkse prijsstijgingen die opliepen
factor is de hypotheekrente, die de laatste maanden van
tot bijna 20% op het hoogtepunt van de markt. Omge-
2005 onder opwaartse druk kwam te staan. Indien de
keerd geldt dit verband ook, alleen is bij een economische
hypotheekrente verder stijgt, zal ook de economische
verslechtering eerder sprake van een neerwaartse starheid
groei een aanzienlijke verbetering moeten laten zien. Het
van woningprijzen. In deze situatie verkeert de woning-
consumentenvertrouwen zal hiervoor op een beduidend
markt al enkele jaren. Na de economische kentering in
hoger niveau moeten komen te liggen.
2001 is de prijsontwikkeling van woningen sterk afgevlakt. Dat heeft –opvallend genoeg– echter niet tot prijs-
NIEUWBOUWPRODUCTIE KRABBELT LANGZAAM
dalingen geleid, zoals door meerdere marktpartijen wel werd
UIT DAL
voorzien. Gegevens van de Nederlandse Vereniging van
Het grootste manco van de woningmarkt is het tekort aan
Makelaars (NVM) laten zien dat de woningprijzen vorig
woningen, in combinatie met onvoldoende doorstroming.
jaar met ongeveer 6% zijn gestegen. Dat is een aanzienlijke
Een van de oplossingen om dat dilemma te doorbreken,
verbetering ten opzichte van 2004, toen de woningprijzen
is het toevoegen van meer woningen aan de voorraad.
34 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Woningmarkt
Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro
Bron: NVM
Mediane verkoopprijs
Stijging op jaarbasis (in%)
eind 2004
eind 2005
eind 2004
eind 2005
Tussenwoningen
192.000
201.000
2,1%
4,7%
Hoekwoningen
210.000
223.000
2,4%
6,2%
2 onder 1 kapwoningen
266.000
279.000
1,9%
4,9%
Vrijstaande woningen
371.000
392.000
3,1%
5,7%
Appartementen
155.000
165.000
3,3%
6,5%
Totaal
217.000
230.000
2,4%
6,0%
Al jarenlang wordt hier beleidsmatig op ingezet, maar
DRUK OP UITPONDMARKT NEEMT TOE
dat heeft tot voor kort niet tot een hogere nieuwbouw-
De laatste jaren is de vraag naar uitpondprojecten groot
productie geleid. Het dieptepunt lag in 2003, toen slechts
geweest, en dat geldt ook voor 2005. Mede als gevolg
55.000 nieuwe woningen werden opgeleverd. Sindsdien is
daarvan is de prijsdruk op dergelijke projecten verder
de woningbouwproductie weer langzaam maar zeker aan-
toegenomen, waarbij de aanvangsrendementen in sommige
getrokken. In 2005 zijn naar schatting 70.000 woningen op-
situaties zelfs zijn gedaald tot onder 4%. Door de oplopen-
geleverd. Calculaties van het ministerie van VROM wijzen
de rente is vooral in dit segment een groter renterisico te
echter uit dat tot 2010 jaarlijks gemiddeld 90.000 nieuwe
verwachten. De betaalde rendementen kunnen alleen
woningen nodig zijn om in de behoefte te kunnen voor-
worden gerealiseerd indien de waarde van koopwoningen
zien. Dit aantal werd voor het laatst gehaald in de jaren
zal blijven stijgen en de mutatiegraad hoog is. Hoewel de
negentig. De overheid probeert dan ook zoveel mogelijk
barrières weg te nemen, waardoor de bouwproductie kan
��
� ��
worden verhoogd. Het aanstellen van ‘aanjaagteams’, het
terugdringen van weten regelgeving, en de extra ruimte
��
die gemeenten dankzij de nieuwe Nota Ruimte krijgen
��
om meer te bouwen voor de lokale bevolkingsaanwas, zijn
��
enkele voorbeelden van deze maatregelen.
��
��
officieel van kracht wordt, zal dat een stagnerende werking
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
wordt namelijk de dichtheid van fijnstof op veel locaties
overschreden. Op het moment dat het nieuwe beleid
��
��
�
��
discussie over fijnstof. Op grond van Europese normen
��
��
��
opleving wordt momenteel behoorlijk getemperd door de
��
productie te verhogen dan ook effect te sorteren. Die
��
��
��
��
Met enige vertraging lijkt de aanpak om de woningbouw-
Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Nederland naar eigendom (1989-2005)
Bron: CBS, bewerking FGH Bank
hebben op de bouwproductie. Vooralsnog laat de productie
van nieuwbouwwoningen een stijgende lijn zien, en valt
��
� ��
uit de hoeveelheid verstrekte bouwvergunningen af te
zou moeten bestaan. De praktijk leert echter anders, aangezien het grootste deel van de nieuwbouwproductie uit
koopwoningen bestaat.
Bouwvergunningen en gereedgekomen woningen (1989-2005)
��
��
��
��
��
90.000 woningen per jaar, voor de helft uit huurwoningen
��
��
��
��
��
het totale geraamde nieuwbouwprogramma van ongeveer
��
uitbreidingsbehoefte van 10.000 huurwoningen bij, zodat
��
��
��
��
jaar (25.000 verkopen en 10.000 sloop). Daar komt nog een
��
��
steden. Volgens de ramingen zijn dat er ongeveer 35.000 per
��
��
herstructurering van wijken in de grote- en middelgrote
��
��
van huurwoningen die worden gesloopt of verkocht bij de
��
van de nieuwbouw is echter bestemd voor de vervanging
��
��
��
van het aantal woningen binnen handbereik ligt. Een deel
��
leiden dat ook de komende jaren een hogere oplevering
��
�
2005)
�
Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 35
meeste uitpondwoningen zich in het betaalbare markt-
NIEUW HUURBELEID ONDERMIJNT BOUWPRODUCTIE
segment bevinden, zijn waardestijgingen zoals de af-
Het huurbeleid in Nederland gaat op de schop. Dat is een
gelopen jaren voorkwamen, de komende tijd niet te
ding dat zeker is. Hoe het echter gaat uitwerken in de
verwachten. Bovendien staat de mutatiegraad de laatste
praktijk, is nog niet bekend, omdat het beleid nog steeds ter
jaren onder druk. Bij een oplopende rente zal dat tot
discussie staat. Het nieuwe beleid beoogt een geleidelijke
negatieve cashflow-rendementen kunnen leiden. Dat be-
liberalisering van de verhuurmarkt. Daarbij gaat het in
tekent dat uitponders zich meer op een actieve uitpond-
eerste instantie om 650.000 woningen. Dit zal ervoor
strategie zullen gaan richten.
moeten zorgen dat er op de verhuurmarkt een gezondere
verhouding ontstaat tussen het gereguleerde en niet-
VERGRIJZING: EEN VERANDERENDE
gereguleerde deel. Daarnaast zou ook de doorstroom op
WONINGVOORKEUR
de woningmarkt hierdoor bevorderd moeten worden. Om
Dat de Nederlandse bevolking de komende jaren gaat ver-
de liberalisering mogelijk te maken, wordt gestreefd naar
grijzen, is algemeen bekend. Hoe de woningmarkt hierop
een verhoging van de bouwproductie. Deze productie zal
gaat reageren is echter nog niet geheel duidelijk. De cijfers
gerealiseerd moeten worden door de woningcorporaties en
liegen er niet om: het aantal 65-plussers zal in 2040 naar
de woningontwikkelaars, die volgens de IVBN graag willen
verwachting zijn opgelopen naar 4,1 miljoen personen.
bouwen in het segment met huurprijzen vanaf € 550,-
Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van het huidige
per maand. De initiële plannen van minister Dekker zijn
aantal van 2,2 miljoen. Dit proces zal vanaf 2010, met de
echter, onder met name politieke druk, zodanig bijgesteld,
pensionering van de babyboom-generatie, versneld gaan op-
dat het zelfs een averechtse werking op de woning-
treden. In combinatie met de behoefte om daarbij zolang
productie zou kunnen hebben. Een goed voorbeeld hiervan
mogelijk zelfstandig te blijven wonen, levert dat voor de
is de mogelijke introductie van de WOZ-norm, waarbij een
woningmarkt een flinke uitdaging op. Om senioren zo goed
maximale huurgrens op 5,4% van de WOZ-waarde wordt
mogelijk te bedienen, zal hierbij goed gekeken moeten wor-
gesteld. Deze norm zou komen te vervallen op het moment
den naar de toekomstige behoefte die sterk gesegmenteerd
dat in 2010 het woningtekort voldoende is teruggedrongen.
kan worden. Dé oudere bestaat immers niet. De vertaalslag
Het paradoxale van deze maatregel is dat institutionele
zal uiteindelijk moeten plaatsvinden in het aanbod met een
beleggers hierdoor rendementstechnisch in de problemen
duidelijk onderscheid naar kwaliteit, prijs en locatie. Niet
worden gebracht en zich, zo is de verwachting, van de
alleen nieuwbouw, maar ook bestaande bouw zal hierin
woningmarkt
moeten worden meegenomen. De verhuisbereidheid on-
ontwikkelaars de prikkel om de productie te verhogen,
der ouderen, en daarmee de doorstroming in dit segment,
terwijl die productieverhoging wel nodig is. Duidelijk is
wordt nogal eens te rooskleurig ingeschat. Het ministerie
dat er op de verhuurmarkt de komende jaren het nodige
van VROM heeft berekend dat er tot 2015 circa 395.000
zal gaan veranderen. Daarbij moet het doel, het vergroten
zullen
afkeren.
Dit
ontneemt
voor
seniorenwoningen gebouwd dienen te worden, waarbij de
van de bouwproductie en verbeteren van de doorstroming,
voorkeur uitgaat uit naar huurwoningen. Daarnaast zouden
volgens FGH Bank echter voorop blijven staan.
circa 500.000 woningen door transformatie geschikt
moeten worden gemaakt voor ouderen.
Zowel overheid als vastgoedpartijen en geldverstrekkers
moeten de komende jaren geen afwachtende houding
aannemen, maar gezamenlijk optrekken en op zoek gaan
naar de juiste oplossing. Dit betekent dat er geïnvesteerd
moet worden in nieuwbouw voor de zwaardere zorgvraag,
en in aanpassingen van de bestaande voorraad. Het rijk zou
hier een belangrijke faciliterende rol in kunnen spelen door
aan de ene kant belemmeringen in de weten regelgeving
weg te nemen, en aan de ander kant financiële ondersteuning te bieden.
De groei van het aantal ouderen zal zich de komende
jaren het sterkst voordoen in de provincies Noorden Zuid-Holland, Noord-Brabant en Gelderland. In veel
gemeenten in deze provincies zal het aandeel 65-plussers
zelfs gaan toenemen met meer dan 50%. Dit betekent dat
de woonbehoefte hier sterk zal gaan veranderen. De
noodzaak voor nieuwe initiatieven zullen zich dan
ook hier zeer duidelijk gaan manifesteren.
Groeiprognose aantal 65-plussers 2005-2020 (in procenten)
Bron: CBS/ABF Research
36 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt
Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 37
Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt
Het volume aan nieuwe transacties in de commercieelvastgoedmarkt is in 2005
gestegen tot het recordniveau van € 5,9 miljard. De stijgende lijn uit 2004 heeft
zich vorig jaar dus voortgezet. De stijging van de nieuwe investeringen is echter wel
opvallend, omdat in de eerste maanden van 2005 een duidelijke groeivertraging
optrad. Dat uiteindelijk toch een hoger investeringsniveau werd bereikt, is onder
andere te verklaren door de verkoop van de Vendex/KBB-portefeuille aan het einde
van 2005. Ondanks de hogere investeringen, wordt de markt vooral gekenmerkt
door de beperkte beschikbaarheid aan goede beleggingsobjecten. Op zichzelf
is de wil om te investeren er nog steeds, en er is ook veel kapitaal beschikbaar.
Het is echter duidelijk dat steeds meer de voorkeur wordt gegeven aan langjarig
verhuurde vastgoedobjecten, en die zijn relatief schaars. Een gevaar van deze
ontwikkeling is dat het huurcontract te dominant wordt, en dat de locatie en de
kwaliteit van het object van ondergeschikt belang worden. Een risico waar
professionele vastgoedpartijen voor zullen moeten waken.
WINKELBELEGGINGEN WINNEN TERREIN
bij vooral buitenlandse partijen die zich op deze markt
Het aandeel van beleggingen in de winkelmarkt wint
oriënteren. Dat neemt niet weg dat het totaalvolume aan
terrein. Dat komt onder andere door de verkoop van de
nieuwe investeringen in bedrijfsruimte aanzienlijk lager
eerder genoemde Vendex/KBB-portefeuille, die nagenoeg
ligt dan voor winkels en kantoren.
geheel bestaat uit winkelpanden, maar ook zonder deze
transactie is een stijgende tendens in de winkelbeleggingen
STERKE GROEI INDIRECTE VASTGOEDINVESTERINGEN
waar te nemen. In totaal is vorig jaar voor € 2,9 miljard
Het vastgoedbezit in portefeuille bij institutionele beleg-
geïnvesteerd in nieuwe winkelbeleggingen. Deze stijging
gers is in 2004 verder toegenomen tot ruim € 95 miljard.
van 80% toont aan dat de vraag naar de relatief waarde-
Dat is een stijging van bijna 4% ten opzichte van 2003.
vaste winkelobjecten groot is. De vraag gaat vooral uit naar
Die stijging komt volledig voor rekening van de indirecte
A-locaties, grootschalige winkelcentra in binnensteden, en
vastgoedinvesteringen. De totale waarde van directe
wijkwinkelcentra. De investeringen in winkelvastgoed komen vooral vanuit Nederlandse beleggers, zowel institutio-
��
��
populair geweest onder buitenlandse (in het bijzonder
��
Duitse) vastgoedbeleggers, maar de vraag vanuit de
��
Duitse markt stagneert. Dat komt onder andere door-
��
��
��
deel van buitenlandse beleggingen in 2005 licht gedaald.
Het animo voor investeringen in bedrijfsruimte neemt
daarentegen langzaam maar zeker toe, en het zijn daar-
Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed
(exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (1987-2005)
Bron: Vastgoedmarkt
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
��
waren voor het volume aan buitenlandse vastgoedinves-
��
��
��
��
sen in voorgaande jaren juist een belangrijke aanjager
��
��
Dat leidt tot noodgedwongen verkopen, terwijl deze fond-
teringen in Nederland. Mede om die reden is het aan-
��
��
trokken, waardoor er sprake is van een lager vermogen.
■��
��
dat bij een aantal open-end fondsen kapitaal wordt ont-
■��
��
2005 iets gedaald. Dit segment is de laatste jaren vooral
��
��
winkelvastgoed zijn de investeringen in kantoorpanden in
��
��
neel als particulier. In tegenstelling tot de investeringen in
‘relatief stabiel’ bestempelde beleggen in vastgoed. Daarbij
Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed
wordt vooral gekozen voor een strategie gericht op indirecte
en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in
vastgoedinvesteringen, omdat die de beste risicospreiding
miljoenen euro’s (2005)
geven en bovendien een hogere verhandelbaarheid en
Bron: Vastgoedmarkt
Institutionele
Vastgoed-
Buitenlandse
beleggers
fondsen
vastgoed-
daarmee dus een grote mate van flexibiliteit bieden. Omdat
Totaal
steeds meer fondsen investeren in buitenlands vastgoed,
investeringen
Kantoren
Winkels
500
1.250
2.200
1.900
950
50
2.900
Bedrijfsruimte
Totaal
vergroten de pensioenfondsen via hun indirecte vast-
450
150
150
500
800
2.500
1.600
1.800
5.900
goedbeleggingen de mogelijkheid om te participeren in
buitenlandse investeringen. Dat gebeurt via de aankoop
van aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen, maar
ook in toenemende mate in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze fondsen hebben als voordeel dat de risico-
vastgoedbeleggingen is in 2004 wederom gedaald, een
spreiding groot is, terwijl de afhankelijkheid van het
ontwikkeling die al enkele jaren gaande is. De waarde
sentiment op de beursvloer, zoals bij vastgoedaandelen,
van indirecte vastgoedbeleggingen is daarentegen sterk
gering is. Een groot struikelblok voor institutionele
gestegen, en bedroeg in 2004 in totaal € 35,6 miljard. Dat
beleggers is echter de transparantie van de vastgoedmarkt,
komt neer op ruim 37% van de totale waarde van vastgoed-
en dat geldt zeker op Europees niveau. De enkele jaren ge-
beleggingen. De stijging van de indirecte vastgoedbeleggin-
leden geïntroduceerde Epra-index voor Europese vastgoed-
gen komt nagenoeg geheel voor rekening van de pensioen-
aandelen, en de Inrev-index voor niet-beursgenoteerde
fondsen. Mede als gevolg van de oplopende verplichtin-
vastgoedfondsen in Europa, toont daarentegen aan dat de
gen die de komende jaren te verwachten zijn vanwege de
performancemeting van de vastgoedmarkt ook in Europees
vergrijzing, kiezen de pensioenfondsen vaker voor het als
perspectief beter wordt. En dat is een nieuwe professio-
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten
Direct vastgoed
1980
1990
1995
2000
2001
2002
2003
Pensioenfondsen
6,3
14,2
19,4
23,3
26,0
23,4
22,9
23,2
Verzekeraars
4,8
7,3
8,6
13,5
14,8
15,1
13,8
13,3
Beleggingsmaatschappijen
1,5
7,0
8,9
28,7
31,1
23,1
23,2
22,9
–
–
0,3
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
12,6
28,5
37,2
65,5
71,9
61,7
61,0
59,5
Pensioenfondsen
0,3
2,5
6,0
23,8
24,3
22,8
25,9
30,3
Verzekeraars
0,1
0,4
0,7
2,1
2,3
2,0
2,7
2,9
Beleggingsmaatschappijen
0,0
0,2
0,5
3,4
2,7
1,9
2,0
2,3
Overige instellingen
Totaal
Indirect vastgoed
Overige instellingen
2004
–
–
0,1
0,0
0,0
0,0
0,1
0,1
0,4
3,1
7,3
29,3
29,3
26,7
30,7
35,6
Totaal
13,0
31,6
44,5
94,8
101,1
88,4
91,7
95,1
Direct vastgoed
96,9%
90,2%
83,9%
69,1%
71,1%
69,8%
66,5%
62,6%
3,1%
9,8%
16,1%
30,9%
28,9%
30,2%
33,5%
37,4%
Totaal
Indirect vastgoed
Totale beleggingen
116,6
Aandeel direct vastgoed
10,8%
290,1
9,8%
466,8
8,0%
830,0
7,9%
831,2
8,7%
779,4
7,9%
854,9
923,9
7,1%
6,4%
Totale rendementen per sector 1995-2005 in procenten
Bron: ROZ/IPD
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004 gemiddeld 2005 3e kw
Kantoren
8,5
8,6
11,8
14,3
15,5
15,1
11,9
8,4
4,9
5,4
10,4
6.4
Winkels
9,3
8,7
10,5
12,7
13,2
12,0
9,9
9,8
9,1
10,1
10,5
10.2
Bedrijfsruimten
10,0
11,2
11,9
13,3
18,0
12,7
10,5
9,4
6,5
8,7
11,2
8.5
Woningen
12,2
14,2
13,7
13,6
16,9
18,5
12,1
8,3
7,1
7,6
12,3
8.9
Totaal
10,7
11,7
12,6
13,6
15,7
16,0
11,4
8,8
7,1
7,7
11,5
8.6
Totale rendementen per type woning 2000-2004 in %
Bron: Aedex/IPD
2000
2001
2002
2003
2004
gemiddeld
Gestapelde bouw
2,2
3,6
6,5
6,8
9,5
5,7
Niet-gestapelde bouw
1,9
2,5
7,2
7,3
6,8
5,1
-0,7
4,2
11,7
9,7
10,3
7,0
1,9
3,2
6,9
7,1
8,5
5,5
Overige woningen
Totaal
naliseringsslag voor de vastgoedmarkt, die in de ogen van
nog een stijging werd genoteerd van 4,2%. Het directe
FGH Bank nodig is in de toenemende trend tot inter-
rendement was met 2,7% nagenoeg vergelijkbaar met 2003,
nationalisering van de Europese vastgoedmarkt. Overigens
toen het rendement op de huurinkomsten 2,8% bedroeg.
is dit ook een broodnodige ontwikkeling, want tot nu toe
Per saldo betekent dit dat het gemiddelde totaalrendement
zijn de verschillen in de Europese vastgoedmarkt (te) groot.
op de woningen die zijn ondergebracht in de Aedex/IPD,
is gestegen tot 8,5%. Opvallend is wel dat de stijging
grotendeels voor rekening van gestapelde woningen komt.
WAARDE VASTGOED WEER IN DE LIFT
Nadat
de
rendementen
op
vastgoedbeleggingen
in
Nederlands vastgoed tussen 2000 en 2003 onder neer-
Sterker nog, voor niet-gestapelde woningbouw lag het
totaalrendement in 2004 lager dan het voorafgaande jaar.
waartse druk stonden, is het totaalrendement in 2004 weer
licht gestegen. Die stijging is te danken aan een sterkere
AANVANGSRENDEMENTEN VERDER OMLAAG
waardegroei, met name voor winkelobjecten en woningen,
Mede als gevolg van de – historisch gezien – extreem lage
al staat het in schril contrast met de ontwikkeling op
rente, zijn de aanvangsrendementen voor vastgoed in
de kantorenmarkt. Door toegenomen leegstand is de ge-
2005 verder gedaald. De lage rente is echter niet de enige
middelde waarde van kantoorbeleggingen in 2004 met 1,8%
verklarende factor. De stringente discrepantie tussen de
gedaald. Overigens laten de cijfers over de eerste drie
gebruikersmarkt enerzijds en de vastgoedbeleggingsmarkt
kwartalen van 2005 zien dat deze trend in het afgelopen jaar
anderzijds, zorgt ervoor dat prijzen in het topsegment van
weer lijkt te zijn omgebogen. De kantoorbeleggingen zijn in
de vastgoedmarkt sterk worden opgedreven. Beleggers
deze periode weer voorzichtig in waarde toegenomen.
zijn ‘genoodzaakt’ middelen in vastgoed te investeren en
De directe rendementen blijven zich zeer stabiel ont-
bovendien willen met name pensioenfondsen hun aandeel
wikkelen, en liggen gemiddeld op 6%. Daarbij geldt dat
in vastgoedbeleggingen vergroten. Dat zorgt voor een be-
de directe rendementen in het segment bedrijfsruimte
hoorlijke marktdruk, waarbij vooral in het winkelsegment
het hoogst zijn, gevolgd door winkels en kantoren. Het
een sterke daling van de nettoaanvangsrendementen is
rendement op de huurinkomsten voor woningen liggen
te zien. Voor goede winkelruimte worden rendemen-
met 4,2% aanzienlijk onder het gemiddelde. De stabiliteit
ten van circa 5,5% betaald, in specifieke gevallen is zelfs
van de huurinkomsten staat bovendien, met de mogelijke
sprake van aanvangsrendementen die lager dan 5% liggen.
expiratie van huurcontracten in de komende tijd, licht
De verschuiving van het investeringsvolume van kantoor-
onder neerwaartse druk. Beleggers hechten dan ook grote
naar winkelbeleggingen wordt in de aanvangsrendementen
waarde aan langjarige huurcontracten. Dat kent in principe
eveneens duidelijker zichtbaar. Enkele jaren geleden liep
ook weinig gevaren, zolang dat gekoppeld is aan locaties
de ontwikkeling in de kantorensector nog redelijk in
met een hoog toekomstpotentieel. Als de huurcontracten
gelijke tred met de winkelsector, maar inmiddels is dui-
echter een doorslaggevende rol gaan spelen in de
investeringsbeslissing en dergelijke keuzes niet langer
zijn gestoeld op de onderliggende vastgoedwaarde, zal
�
dat op termijn echter ook tot nadelige effecten kunnen
��
leiden, zoals een negatieve rendementsontwikkeling.
��
��
��
�
��
Evenals bij de ROZ/IPD-index is dat geheel toe te schrijven aan de waardestijging van het onderliggende vastgoed. Dat steeg tot 5,6%, terwijl in het voorgaande jaar
Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed (in procenten)
Bron: FGH Bank
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex in 2004 gestegen.
��
leegwaardes van woningen, zijn de rendementen van de
��
�
��
��
Geholpen door de lage kapitaalmarktrente en de gestegen
��
GESTEGEN
�
��
��
RENDEMENTEN CORPORATIEWONINGEN STERK
delijk geworden dat de druk op de winkelbeleggingsmarkt
maken hebben gekregen, waardoor de geprognosticeerde
veel sterker is geworden. Dat neemt niet weg dat de netto-
rendementen onder druk zijn komen te staan. De explo-
aanvangsrendementen voor kantoren in 2005 ook verder
sieve groei van het aantal besloten vastgoedfondsen in de
zijn gedaald. In de top van de markt worden nettoaan-
laatste jaren is voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
vangsrendementen betaald die incidenteel onder de 6% uit-
reden geweest het toezicht erop te verscherpen. Daarbij
komen. Waar de bedrijfsruimte in de laatste jaren een
wordt vooral ingezet op vergroting van de transparantie en
zeer stabiel beeld liet zien, wordt duidelijk dat de druk op
er worden stringentere eisen aan de administratie en
deze markt ook begint toe te nemen. Als alternatief voor
controle gesteld. De marktrisico’s worden echter niet door
kantoor- en winkelbeleggingen oriënteren meer beleggers
de AFM beoordeeld. Die inschatting wordt overgelaten aan
zich op deze markt. En dat leidt tot nettoaanvangs-
individuele investeerders. De nieuwe eisen door de AFM
rendementen die momenteel voor toplocaties circa 7,25%
lijken dan ook vooral gericht op het verbeteren en profes-
bedragen.
sionaliseren van de organisatiestructuur van aanbieders en
beheerders van de vastgoedfondsen, en niet op de kwaliteit
De ontwikkeling van de aanvangsrendementen voor 2006
en de inhoud van het onderliggende vastgoed in de fondsen
zal sterk afhankelijk zijn van de renteontwikkeling. Indien
zelf. Het is dan ook aan de aanbieders om er zorg voor te
de rentestijging die zich in de laatste maanden van 2005
dragen dat zij voldoende onderscheidend vermogen kun-
manifesteerde dit jaar doorzet, zal dat tot een licht op-
nen blijven leveren om nieuwe geldstromen aan te trekken.
waartse druk voor de aanvangsrendementen kunnen leiden.
Vanuit dat perspectief is er de komende jaren naar de ver-
Dat neemt niet weg dat de beschikbaarheid aan middelen
wachting van FGH Bank dan ook meer concurrentie te ver-
die geïnvesteerd moeten worden in vastgoed nog dermate
wachten, hetgeen de markt scherp houdt en een uitdaging
groot zijn, dat ook in 2006 sprake zal zijn van enorme
biedt voor de professionele partijen die zich op deze markt
concurrentie tussen beleggers. Een scherpe stijging van de
begeven.
aanvangsrendementen ligt daarom niet voor de hand. Het
gevolg is echter wel dat bij een oplopende rente, de renterisico’s gaan toenemen.
BESLOTEN VASTGOEDFONDSEN ONDER STRENGERE
CONTROLE
De interesse van particulieren voor de participatie in besloten vastgoedfondsen blijft onveranderd groot. Dat neemt
niet weg dat een toenemend aantal fondsen moeite heeft
om voldoende eigen vermogen te verkrijgen. Daarvoor is
een aantal redenen te noemen. Ten eerste is het aantal
aanbieders van besloten vastgoedfondsen in het recente
verleden sterk gestegen. Zo waren er eind 2005 meer dan 50
Nederlandse aanbieders actief, ongeveer een verdubbeling
ten opzichte van 2003. Dat zorgt dus ook voor meer
concurrentie in de markt. Ten tweede neemt het gemiddelde fondsvermogen aanzienlijk toe, waardoor ook meer
eigen vermogen moet worden verkregen. Op zichzelf kan de
groei van de gemiddelde fondsomvang wijzen op een betere
risicospreiding, maar dat kan alleen waargemaakt worden indien er voldoende nieuwe investeerders worden
gevonden. Het totaal geïnvesteerd eigen vermogen door
particulieren in Nederlandse besloten fondsen bedroeg in
2005 meer dan € 2,5 miljard, en dat geeft aan dat de laatste
jaren veel vermogen is geïnvesteerd in vastgoed. In de
komende tijd zal de interesse in besloten vastgoedfondsen
blijven bestaan, maar investeerders worden wel kritischer.
Cruciaal bij de plaatsing van nieuwe fondsen wordt de mate
waarin een realistisch rendement wordt gepresenteerd, de
mate van risicospreiding, en de kracht en kwaliteit van
het verkoopkanaal. De kritische houding wordt deels ingegeven door de leegstand waar meerdere fondsen mee te
De interesse in besloten
vastgoedfondsen blijft voorlopig
bestaan, maar investeerders
worden wel kritischer
42 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Begrippenlijst
Aanbod
Stijgt de index boven de 100 uit dan is er relatief veel
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en
aanbod. Ligt hij onder de 100 dan is er naar verhouding
bedrijfsruimte, die vrij voor de markt te huur of te koop
minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht
is, afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in
zou mogen worden.
aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.
(BRON: D&P EN HBD)
Opname
PDV-locatie
Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met
en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.
vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer-
Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,
oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een
evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere
bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk
bestemmingen.
daaraan-grenzend gebied ligt.
Kantoorruimte
GDV-locatie
Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met
kantoorgebouwen.
vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen
Winkels
een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk
Winkels/showroom > 200 m2 vvo.
daaraan-grenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een
detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die
Bedrijfsruimte
geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort
Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief
blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere
kantoorruimte).
mate worden gehanteerd.
Voorraad
Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/of
bedrijfsruimte- areaal.
Leegstand
Kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct
beschikbaar is voor ingebruik-neming.
Huurprijs
Prijs per m2 vvo per jaar.
Verzorgingsindex
De verzorgingsindex geeft de verhouding
weer tussen het totaal verkoopvloer-oppervlak en het
aantal inwoners.
Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden.
De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld.
Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2006 | 43
FGH Bank is dé bank voor de financiering van
commercieel vastgoed. Met onze specifieke en actuele
kennis van de vastgoedmarkt zijn wij als geen ander in
staat om onze relaties maatwerk te bieden. Dankzij ons
landelijk dekkende kantorennetwerk kunnen wij
bovendien de regionale marktontwikkelingen van dichtbij
volgen. En is er altijd een kantoor bij u in de buurt.
In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel
precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen voor
zowel de korte, als voor de lange termijn zeer ingrijpend
kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering
onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar actuele
marktkennis op lokaal en nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen.
Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren
vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen, en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft
FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over
de benodigde kennis om solide financieringsconstructies
neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij
ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend
thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering,
en lease of financiering via CV-constructie.
Met onze dochterondernemingen gaan wij verder in onze
dienstverlening dan alleen het financieren van commercieel
vastgoed. FGH Real Estate Asset Management acquireert
Nederlands vastgoed en managet vastgoedfondsen en
-objecten voor onder andere particuliere beleggers.
FGH Vastgoed Expertise geeft vastgoedadvies in de vorm
van taxaties, portefeuille-analyses, marktonderzoek en
fiscale en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij
FGH Bank N.V.
op het gebied van (her)huisvesting, planontwikkeling en
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
investeringsstrategieën.
Tel.: 030 232 39 11
Fax: 030 233 45 72
FGH Bank maakt, samen met Rabo Vastgoed, deel uit
E-mail: info@fgh.nl
van de vastgoeddivisie binnen de Rabobank Groep.
www.fghbank.nl
FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag,
Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem en Groningen.
Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.
FGH Vastgoed Expertise B.V.
Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam
Tel.: 020 677 67 87
Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met
Fax: 020 677 67 80
ons op. Wij staan u graag te woord.
E-mail: expertise@fgh.nl
www.vastgoedexpertise.nl
FGH Real Estate Asset Management B.V.
Tel.: 020 751 08 54
Fax: 020 677 67 80
E-mail: assetmanagement@fgh.nl
www.fgh-assetmanagement.nl
44 | FGH Real Estate Report 2006
Exploring limits
Content
FGH Real Estate Report 2006. Exploring limits
46
Trends in the Office market 2005
56
Trends in the Retail market 2005
62
Trends in the Industrial real estate market 2005
68
Trends in the Residential market 2005
74
Trends in the Real estate investment market 2005
78
Glossary and Acronyms
84
Addresses
86
s
6
6
Foreword | FGH Real Estate Report 2006 | 45
It is with pride that we present the FGH Real Estate
Report 2006, entitled ‘Exploring limits’. Various
developments in the real estate sector are leading more
than ever to market players letting go of traditional limits
to explore new ones and in this way to arrive at other,
more creative solutions.
A good example of this can be found in the construction
sector. Although the construction sector recovered in
2005, the output of commercial real estate fell further.
Partly because of new legislation and regulations, it
2
takes time before planned offices, shopping centres and
8
new business locations get off the ground. However, this
4
certainly does not mean that the development market is
8
at a standstill. More and more developers and construc-
4
6
tion companies are focusing on relatively ‘new’ sectors
such as education and healthcare. Integrating housing and
healthcare has become a popular concept because of the
increasing ageing of the population. Real estate investors
are also entering this promising segment in increasing
numbers. In addition, these investors can be seen literally
exploring their limits. The lack of sufficient investment
opportunities in the Netherlands is causing them more
and more to consider investing abroad.
The current discrepancy between supply and demand
shows that vision, creativity and knowledge are necessary
to take correct, responsible investment decisions.
Estimating the possible needs of end users - i.e. marketoriented thinking - is crucial in this process. FGH Bank
possess the necessary characteristics like no other player
in the real estate financing market. We are providing a
taste of those characteristics in the form of the
FGH Real Estate Report. We sincerely hope that it inspires
you – whether or not together with the FGH Bank - to also
explore your own limits in 2006.
P.C. Keur
F.B. Overdijk
Chairman of the Board
Member of the Board
46 FGH Real Estate Report 2006 | Vision
Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 47
Exploring limits
The recovery in the Dutch economy that occurred in 2004 continued in 2005, but
only to a limited extent. The Gross Domestic Product (GDP) increased by less than
1%, whereas growth for the previous year was still at 1.7%. There were a number
of reasons for this drop in growth. For example, the ‘strong’ euro compared to the
American dollar has put pressure on the competitive position in recent years. This
was further increased by the relatively high energy prices, which soared in 2005
– partly as a result of hurricane Katrina. However, these factors do not explain the
relatively level of economic growth compared to other countries in Europe. After
all, these other countries have also had to wrestle with the same problem just like
the Netherlands. Yet the Netherlands is underperforming in comparison with those
other European countries. The question is why. One major reason is the ongoing
low level of consumer confidence in the Netherlands. Perception plays a decisive
role in that regard. The high price of oil (and the related price of gas) causes energy
prices to increase, and as a consequence consumers become extra cautious. The
embryonic recovery in consumer spending is then nipped in the bud. Therefore,
the main reason for the lower level of growth in 2005 was that consumption was
lower than hoped for. Although there are also signs of recovery in that regard
because a number of areas slowly stabilised again in the last few months of last
year. The price of oil fell slightly again towards the end of 2005 and the dollar
is gradually gaining in strength in relation to the euro (partly as a result of the
increase in interest rates in the United States). Furthermore, consumer spending
at the end of 2005 had increased for the first time in two years. In addition,
the cabinet has calculated that most households can expect an increase in their
purchasing power in 2006. That should ultimately accelerate consumer growth
(and thereby the growth in the economy).
SLIGHT UPWARD PRESSURE ON INTEREST RATES
slow down as a result. The increase to 2.25% that has now
Interest rates are one of the factors that affect the
been implemented will therefore not restrict the cautious
development of the economy. Following the increase in
economic growth.
inflation – which was partly due to the higher oil prices – the
European Central Bank (ECB) increased interest rates by a
In spite of the higher oil prices, there is increasing
quarter of one percent to 2.25% in December 2005. In de-
optimism about the prospects for the economy in Europe.
ciding to implement this increase, the ECB was responding
After a number of disappointing years, it seems that econo-
to the expectations that inflation will increase still further.
mic growth is accelerating. The world economy is growing
The last time that the ECB changed the official interest rate
strongly, and Europe is benefiting (partly because the euro
was in June 2003. The new rate of 2.25% is still far below
is temporarily worth a little less). In addition, producer
the neutral rate of approximately 3.5%. Only if the ECB
confidence clearly increased in 2005 and there is easily
increases interest rates to above 3.5% will economic growth
enough liquidity available to further stimulate the
48 | FGH Real Estate Report 2006 | Vision
acceleration in growth. Therefore the slight increase in
are still big differences between the former East Germany
interest rates does not have to slow down the further
and the former West Germany. Furthermore, a lot of jobs
development of the European economy.
in various industrial sectors are in the balance because of
relatively high wage costs and the departure of production
RECOVERY IN PURCHASING POWER SHOULD
sites to low-wage countries. In spite of an expected reco-
ACCELERATE ECONOMIC GROWTH
very of the German economy in 2006, the new coalition
Within the European field of influence there are a num-
government led by Angela Merkel starts from a less than
ber of specific factors that play a role for the Netherlands.
rosy situation. Only drastic reforms can produce structural
After years of economising and a macro-economic policy
changes. This is why the German government has chosen
that was focussed particularly on the long term, the cabinet
a new reform policy, which will see € 25 billion in invest-
intends to give an extra boost to the economy in 2006 by
ments in the coming years to improve the structure of the
stimulating domestic consumption. Forecasts by the
economy and international competitiveness. However,
CPB (CPB, Netherlands Bureau for Economic Policy
those plans will be accompanied in the first instance by an
Analysis) indicate that the Dutch economy will grow by
increased financial burden, including increases in taxes and
approximately 2.5% this year. The question is whether
excise duties and the abolition of such as subsidies for
these forecasts are realistic because an important driving
residential construction. That will also have an effect
force behind this expected acceleration in growth is im-
on the sale prices for Dutch export products, which will
proving household consumption. However, a recovery
increase. This may put pressure on exports to the most
in consumer confidence is a pre-condition for increased
important trading partner in 2006.
consumption. And it is precisely that confidence that has
been heavily tested in recent years, not only by increases
AIR QUALITY A SERIOUS THREAT TO CONSTRUCTION
in taxes and premiums as well as wage restraint, but also
The Dutch construction sector showed an increase in
by the political and social changes that follow each other
turnover last year for the first time since 2002. This was
with increasing speed in today’s society. The effect of these
partly due to the increase in residential construction,
factors on Dutch consumers’ attitude to society should
but contractors also posted significantly better results.
not be underestimated. What is more: the aforementioned
Together with new investments in ICT equipment in
tendencies have led to such a negative view of the economy
particular, these positive developments led to a recovery
and of society that consumers have adopted a wait-and-see
in the total volume of investment by private companies in
and sometimes even sceptical attitude. “I’ll believe it when
2005. This makes it even harder to swallow – now that the
I see it” seems to be the new creed.
construct ion sector is starting to recover – that the next
threat is imminent. This threat results from the entry into
Various changes have been made with effect from January
force of the European Directive concerning ‘fine dust’ on
2006. For example, the new health insurance system, the
1 January 2005 because this Directive has led to the post-
Life Course Plan and the new Labour Capacity Act have
ponement (and possible cancellation) of various new
all been introduced. Energy costs are also expected to
construction projects in the Netherlands. Assessment
increase substantially this year. These increased costs may
of construction plans against the new Directive shows
well be set off against compensatory measures, but people
that a lot of projects do not comply with the require-
often lose sight of the fact that it is ultimately about what
ments, whereas the Council of State has decreed that the
the consumer feels. That is why the first few months of
Netherlands must apply the provisions of this Directive when
2006 are crucial. If the view emerges during that period
assessing construction plans. This makes it uncertain
that the cabinet is keeping its promises, that may give a
whether the future construction of roads and rush-hour
significant boost to consumer confidence. On the other
lanes, industrial estates, and residential accommodation will
hand, a disappointing recovery of purchasing power will
go ahead. By means of the Besluit Luchtkwaliteit (Air Quality
postpone consumption. In that case, the question that
Decree), State Secretary Van Geel has achieved a temporary
remains is whether the forecast growth of 2.5% can still
broadening of the interpretation of the standards, but that is
be achieved.
not expected to be enough to avoid delays in construction
in the longer term. New measures are therefore necessary.
PROSPECTS CHANGED BY GERMAN REFORM POLICY
This is one of the reasons why proposed new legislation is
A second important development for the Dutch economy is
being drawn up, in which the aim will be to differentiate
the process of change facing Germany in the coming years.
more on a regional basis as regards the problems involved.
The Schröder government’s various initiatives to get the
As municipalities and regions take more measures to help
German domestic economy going again had little visible
to improve air quality, more space will also be created for
success. Unemployment in Germany has been high for a
new-build development. However, it is very much the
number of years now, economic growth is limited and there
question whether the proposed new legislation will become
law, and even if Parliament approves the legislation, new
decentralisation of policy is also the Achilles’ heel of the
appeal procedures are expected to follow. This means that
new spatial policy. Precisely where the argument is made
there is a real chance that many construction projects in
for a more active, market-oriented vision from municipal
the Netherlands will at least be delayed.
executives and councils is where there is the threat of the
dual system causing a reduction in effectiveness. And that
UNDERLYING STRUCTURE OF THE ECONOMY OFFERS
plays into the hands of risk-averse behaviour. As a result,
SUFFICIENT POTENTIAL
there is also the threat of financing in the form of public-
The current negativity does not do justice to the strength
private partnerships getting bogged down. In order to get
of the Dutch economy. The growth in prosperity in recent
large-scale (often city-centre) redevelopment projects off
years has indeed been low, but nevertheless the Netherlands
the ground, FGH Bank therefore argues that local govern-
is still one of the most prosperous countries in the world. In
ment should provide the coordination and the procedural
spite of the rise in unemployment the labour market is still
pre-conditions for carrying out development projects
relatively well balanced, and furthermore, unemployment
within the specified deadlines. On the other hand, the
is no longer increasing. In addition, the number of
market risk will have to lie mainly with the private parties.
vacancies in the business sector has doubled in the space of
Public-private partnerships will therefore have to take the
two years, as a result of which the labour market remains
form mostly of partnerships in which the different parties
dynamic. Furthermore, the profitability of the business
primarily focus on their own added value that they can
sector has increased, which means greater proceeds from
provide to ensure that the project is completed more quick-
corporation taxes. That is another piece of welcome
ly, more cheaply and/or with a greater level of quality.
financial news for the cabinet. And finally, small and
medium-sized enterprises – which are traditionally the
engine of the economy – are reviving. This indicates that
the investment climate for companies has improved, and
that will take on concrete form in the coming years in the
shape of more investment in expansion. This may well
be in stark contrast to the outsourcing of more and more
activities from the Netherlands (and other European
countries) to Eastern Europe and Southeast Asia, but
research carried out by the Ministry of Economic Affairs
indicates that the outsourcing process has not taken on
massive proportions. However, further growth in the
economies of countries such as China, India, Russia and
Brazil can certainly be expected in the coming years,
and that will definitely lead to more competition in the
global economy. At the same time, it will also generate
more movement in world trade. The Dutch business
sector will therefore have to specialise on the one hand,
but on the other hand it will have an increasingly
large world economy as its sales market. An increase in
world trade will also require the trade flows between the
various continents to be coordinated. And that offers new
possibilities, especially for the logistics chain in the
Netherlands.
SPATIAL POLICY MUST NOT GET STRANDED
IN DUALITY
The Spatial Policy Memorandum sets out the change that
the Dutch economy will have to undergo from a policy
perspective. Crucial to that new thinking is management
in relation to the main points and decentralisation of
powers and implementation to more local levels. This is
a development that makes more tailor-made solutions
possible and offers advantages of itself from the point
of view of a dynamic real estate market. However, the
Dutch trade and industry will have to
specialise, but at the same time it will gain
access to a growing world economy as a
sales market
T
The real estate market
The construction sector recovered in 2005, helped by the higher level of residential
construction. Nevertheless, there was a further fall in the amount of commercial
real estate that was built. There are indeed many projected developments of
offices, shopping centres and new business locations, but these plans have not yet
been implemented. The development market therefore reacts to changes in the
real estate market and where necessary uses a greater part of production capacity
in other areas of the construction sector. Furthermore, the attention of developers
and construction companies is shifting to new sectors, such as education and
healthcare. As part of that process, there is an increasing amount of attention
being paid to the integration of homes with healthcare-related concepts, and real
estate investors are also getting into this market in increasing numbers. The ample
availability of capital and the returns that can be achieved have created a sustained
high level of demand for real estate. Increasing numbers of investors are therefore
focussing on promising new sectors. If this does not offer sufficient investment
opportunities, investors (both private and institutional) are increasingly looking to
investment opportunities abroad, and the traditional limits are being pushed back.
MARKET-LINKED INVESTMENTS IN THE OFFICE
Current market conditions require greater creativity as
MARKET INEXTRICABLY LINKED TO MULTI-
regards how investments are made in offices. Investors
FUNCTIONAL AREA DEVELOPMENT
demonstrate in practice that such creativity does indeed
The situation on the office market has improvred slightly
offer opportunities. Increasing numbers of investors are
in the course of 2005. The supply of office space with a total
focussing on the middle segment of the market where
of almost 6 million m2 slightly improved, but the level of
(vacant) office blocks at promising locations can be
take-up was considerably higher at 1.95 million m2 in 2005.
acquired at a discount. In doing so they are anticipating an
Therefore market conditions have improved somewhat
improving economy. The real estate is altered to match the
over the last year. This is a positive development because
current market standards, and local networks are used to
it seems that the years of an expanding market have been
find new end users for this altered real estate. This form
brought to an end. However, that does not mean that the
of entrepreneurship shows daring and vision, and also
office market is now back in balance again. For example,
helps to keep real estate on the market that was previously
the very broad market created during the last four years still
labelled ‘hopeless’. However, this does require insight
exists. As a result there is a lot of room for negotiation on
into and knowledge of local real estate markets, as well as
the part of end users, and that translates into incentives,
the proper approach for the issues involved. Incidentally,
such as rent reductions for example. In spite of the increase
the time when we could talk about ‘the office market’
in new investments, we can also see that (institutional)
seems to be over. There is a clear difference between the
investors are able to invest less in office space because of
top end of the market, the middle segment and the lower
the amount of vacant property, and that new investment
end. FGH Bank expects the A1 part of the office market to
decisions are more and more determined in particular by
remain stable, the middle segment to offer opportunities
leases. The greatest demand is therefore for investment in
as described previously, and the lower end to be a part of
offices under long-term lease. As a result, there was increased
the market that is hard to retrieve. The task for the coming
pressure on net initial yields. Although the number of new
period will therefore be: to shift the focus from the front
foreign investments fell last year, this is the segment in
side of the market to the rear side of the market. This
which German unit trusts are particularly active as a rule.
shift is needed because the rear side will have to be put
in order one day if we want to make optimum use of the
the past. Future ageing will therefore have to be anticipated
opportunities in the middle segment of the office market.
in new-build projects. One way of doing so is to already
One particularly positive development in 2005 was the
allow for possible long-term changes in function during
increase in the number of large-scale transactions. These
the design process. However, that is only possible if a
are mainly on the account of companies in the financially
more integrated approach is taken to area developments.
economic-, ICT and non-profit sectors. This is a notable
This leads to index-linked investments increasingly going
development because more and more companies are
hand in hand with multi-functional area developments.
handling the question of premises for their head office
in a more efficient way by opting for smaller buildings.
SHIFTS IN THE RETAIL MARKET MAKE GREATER
Furthermore, there were not many large-scale mergers or
DIFFERENTIATION INEVITABLE
takeovers, so those that did occur did not lead directly to
At first sight, the retail market is the most stable sector in
an increased demand for large-scale office space either.
the commercial real estate market. The supply has decreased
This means that the increase in large-scale transactions
and with 3% of the stock, it is still low. Furthermore, most
was mainly due to the changed strategy of large companies
facilities are concentrated in the core retail areas, which is
as regards premises for their regional offices and/or back
precisely where there is a great increase in the presence of
offices, although this did not lead to a reduction in supply.
retail chains in shopping streets. At the same time, new
retail formulas continue to make their entrance on the
The main problem facing today’s office market is excess
Dutch retail market. There are also existing formulas that
supply. It is expected that an improving economy over the
are looking for possibilities to expand and increase their
next few years will slowly but surely restore a “balanced
scale. All of this means that the market is still dynamic.
situation”. However, real estate companies will also have to
Together with the scarcity of top locations, this results in
develop a vision for the longer term, whereby future changes
rent prices for these locations remaining generally high.
in the economy and in society will undoubtedly lead to a
However, the contrast with other types of locations in
different perspective as regards the growth potential of the
the market is increasing. This can be seen, for example,
office stock. These changes will also have consequences as
in the approach routes to city centres, in neighbourhood
regards the occupation of office buildings. And therefore
and district shopping centres, and particularly in home
also for the development of the value of real estate. That
furnishings districts. There has been a lot of that type of
will certainly affect the existing stock, and some of the
development in recent decades, whilst distinctiveness
existing stock will have to lose its current function. That
has levelled off considerably. However, the strength of
is inherent in the extent to which the market developed in
the retail market lies precisely in offering distinctiveness.
This applies to the product range, customer orientation,
‘sale & lease-back transactions’, where companies no
the retail concept, the surrounding area and above all the
longer have the real estate on their balance sheet, has
appeal. This requires continual renewal of retail concepts,
increased. In specific market segments this also offers new
development of new locations and redevelopment of
perspectives for the coming years, which will improve the
existing ones. In this context, it is striking that the
investment climate for this sector. However, that requires
building output has dropped. There may well be many
explicit knowledge, both of the sector and the local market.
projected developments of new shopping areas, but the
actual building of those areas has come to a standstill for
The market segment where there is the most movement is
the time being. The influence of the low level of consumer
the logistic real estate market. However, the development
confidence and the resulting damage to spending in the
of this type of real estate cannot be considered separately
retail sector can be felt more and more in the market.
from the parties that are active in this market. Rapid
changes are taking place as a result of a number of factors.
It is therefore particularly important that the economy
The contracts between customers and logistic service
revives and consumer spending increases if new investment
providers are increasingly short-term. Automation of
is to be attracted in the coming years. The first, cautious
logistic processes also continues to offer new solutions for
development in that direction occurred in the second half
the distribution chain. By extension, that will also have
of 2005, when consumer spending finally increased again
consequences for the choice of location. There is therefore
after years of falling. If the increase in purchasing power
a lot of optimisation in progress in the logistic real estate
predicted for 2006 actually does occur, it is expected to give
market, in which a further enlargement of scale and greater
an extra boost to consumer spending, which will create
concentration are to be expected in the coming years. These
more possibilities for carrying out new projects in the retail
developments are also very important for the position of the
sector in the coming years. However, the impact of new
Netherlands from a European perspective. Particularly the
sales channels – which will increase over time – must not
favourable location, and the already existing investments
be underestimated. Consumers are increasingly comparing
in logistic infrastructure, will ensure that the Netherlands
all kinds of products using the Internet, and more and
can keep its position as European ‘turntable’ in the coming
more consumers are buying their products directly on the
years. The logistic flows to and from Central and Eastern
Internet. In a number of sectors, retailers will choose to
Europe in particular will increase, which will result in
approach consumers differently, which will involve sales
new investments in those countries as well. But this will
in the traditional shop environment becoming part of a
increase the need for coordination of logistic movements
much broader distribution strategy. There is still room
in the coming years, which is a development from which
for shops in that strategy, although the emphasis will be
the Dutch logistic sector – with its specialist knowledge
more and more on increasing their appeal. That can be
and experience in this regard – can, and must, benefit.
done by high-quality provision of information and services
for consumers, but it can also be done by paying more
RESIDENTIAL CONSTRUCTION FINALLY ON THE RISE
attention in stores to familiarising people with products
AGAIN
and to testing products. These are all developments that
The residential market in the Netherlands has been on
are expected to expand further in the future.
solid ground in recent years. This can be seen in particular
from the development of selling prices, which rose again
CHANGES IN LOGISTICS CHAIN LEAD TO
in 2005. At the end of 2005 prices were approximately
OPTIMISATION OF REAL ESTATE CONCEPTS
6% higher than at the end of 2004, which means that
Take-up in the industrial real estate market in 2005 slightly
the average house price in the Netherlands is currently
rose to 2.7 million m2. The recovery that took place in 2004
€ 230,000. The price increase is now once again above the
therefore did continue. This does not take away from the
level of inflation, which means that the value of housing
fact that there was no change in the level of supply, which
has also strongly increased in real terms. One of the
remained high at 8.5 million m2. However, when assessing
reasons for the continuing increase in housing prices
the industrial real estate market the great differences in
is the historically low level of mortgage interest rates.
the market must always be taken into account. There is
However, interest rates slowly went up in the autumn of
relatively little dynamism to be seen in a significant part
2005, which caused many homeowners at that time to opt
of the market because that part specifically comprises real
for greater financial security by fixing the level of their
estate that is owned by the end user. Changes as a result
interest payments for a number of years into the future.
of the economic structure and the new international
It is expected that mortgage interest rates will go up again
accounting regulations are causing a growing number of
in 2006, but the increase will not be enormous. Mortgage
companies to approach the question of premises from a
interest rates will therefore also be at an historically low
strategic perspective. The result is that the number of
level in 2006.
The continuing increase in the cost of buying a home can
alternative investment possibilities. That translates into a
also be explained in part by the relatively static nature of
growing demand for retail real estate, but the number of
this segment of the market. There are two main reasons
investment opportunities is limited in that area as well.
for this lack of movement. Firstly, the rental and owner-
Investors are therefore increasingly looking for alternative
occupied markets are very different as regards both the
investment opportunities. They are also looking abroad
quality of the housing and the increasing differences in
more often, with the neighbouring countries around the
living costs. Secondly, the number of new homes built in
Netherlands being especially popular at the moment.
recent years has remained well below the forecast levels.
Both of these factors have contributed in particular to the
The real estate partnerships form a specific segment in the
stagnation in the number of people moving up the housing
real estate investment market. The number of providers,
ladder, which has in fact resulted in a ‘closed’ market. In
as well as the number of funds, has significantly increased
addition, although the residential building output has
in recent years. Consequently, competition is increasing.
increased significantly in the last two years, this upward
Most funds are still able to attract sufficient numbers of
trend will have to continue in the coming years if the
private individuals, but investors in real estate partnerships
quality of housing is to be improved. The demand for new
are becoming more critical. This is partly because the
homes is therefore still larger than the supply. However, the
market was not very transparent for outsiders. This is
time to sale for new homes has increased in recent years.
one of the reasons why the Autoriteit Financiële Markten
It should be mentioned that the time to sale does differ
(AFM, Netherlands Authority for the Financial Markets)
greatly from region to region. A relatively large number
has increased its supervision of the providers of real
of flats are being built, and those projects sometimes
estate partnerships. However, that supervision is mainly
involve plans being modified or carried out in stages. The
focussed on the structure of the organisation, and not on
construction of high-quality apartments, sometimes in
the market risks. The assessment of market risks is still
combination with healthcare facilities, is in anticipation of
left to individual investors. They will become increasingly
the increasing ageing of the population. This phenomenon
organised in order to protect their own interests. The
will increase in the coming years and will have a great
sharp rise in the number of providers and the scale of the
impact on the housing (construction) market. In light of
funds will increase competition to attract investors. This
that, we must also not lose sight of the fact that a lot of
means that individual providers will have to differentiate
senior citizens greatly value their current home and living
their products much more. In this context, it is important
environment. This will have to be take into account when
for the stability of the market and for confidence in the
plans are drawn up. FGH Bank believes that this will lead
market that the underlying real estate in the funds provides
to a shift in emphasis in the coming years from extension
sufficient basis for a stable development of the yield.
areas to city-centre redevelopment and infill development.
The current discrepancy between supply and demand in
INVESTMENT IN REAL ESTATE REMAINS POPULAR
the commercial real estate users market shows once again
There is still a large demand for real estate investments
that investing in real estate is by no means always without
in the Netherlands. However, the market cannot meet
risk. Knowledge is required in order to make responsible
the demand for quality, so it is not possible to fully meet
investment decisions. At the same time, it is also necessary
the demand for investment. Nevertheless, the total
to anticipate the needs of the end users. Real estate
amount of new investment in real estate increased last
developers and investors are increasingly recognising this
year to € 5.9 billion. The great demand for real estate in
need for market-oriented thinking. And in this way the
combination with the low level of interest rates therefore
professional market is showing that it is ready to assume
led to a fall in net initial yields. This was particularly the
its social responsibility and to explore the boundaries of
case for real estate under long-term lease. However, if
what is possible.
lease contracts become decisive, they may have a negative
effect on the indirect yield in the longer term. Whereas
the competitive initial yields will necessitate a further
Utrecht, March 2006
increase in value. Real estate investors are therefore
Managing Board of FGH Bank N.V.
looking for the boundaries of the market. In spite of the
increase in new investments, many real estate investors
are in fact aware of the changing circumstances in the
market. Even though there is sufficient capital available,
the market itself therefore ensures that quality rises to the
surface. Good-quality office buildings with long-term lease
contracts are scarce, which is why investors are looking for
56 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Office market
T
Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2006 | 57
Trends in the office market
The Dutch office market showed a slight improvement last year. The level of
supply has been reasonably constant since mid-2004 and stood at 5.9 million m2 at
the end of 2005. This means that the spectacular increase in available office space
between 2000 and 2004 has as good as come to a complete standstill.
At the same time, the demand for office space is at a slightly higher level compared
to that of previous years. In 2005, users took up over 1.95 million m2. This seems
to contradict the impression sometimes given that the demand for business real
estate is fundamentally lower than when demand was at its peak at the end of the
1990s. However, the relatively improved situation on the office market definitely
does not mean that the risks have disappeared from the market. The options
available to end users in the current market have never been so large and owners
have to do everything they possibly can to “re-occupy” office space that has
become vacant. As a result, there is a lot of room for negotiations, and investors
and project developers are cautious when it comes to office new build.
A high “value” is therefore put on cash flow security, and this value is reflected in
very competitive net initial yields.
DIFFERENCES IN RENT ARE BECOMING SMALLER
show a great interest in the Dutch office market. However,
In contrast to recent years, the average rent rose slightly in
this levelling out entails a risk. The rent prices indicate
2005. An average of € 145 per square metre was paid last
the lack of scarcity in the market. And a certain amount
year, which amounts to an increase of 5%. This increase
of scarcity is precisely what is needed for the development
resulted from the – still – large demand for attractive
of new top locations. An ongoing excess supply can have a
buildings at strong locations. The quality of premises
negative impact in due course on the development of large
in the current market is the most distinctive element.
prime locations.
Nevertheless, incentives need to be taken into account,
which does place this increase in another light. Nationally
INCREASING TAKE-UP OF COMMERCIAL SERVICES
speaking, rent reductions are given of up to approximately
The importance of commercial services in the take-up
15%, although in specific regions the reductions are
of office space increased again compared to previous
sometimes even higher.
years. The business sector accounted for a total of 70%
The top rents in the Netherlands continued to be achieved
��
the Dutch market is very transparent as regards rent prices,
which is one of the reasons why such as foreign investors
Supply and take-up of office space in m2 (1985-2005)
Source: Vastgoedmarkt
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
major cities has significantly reduced. This indicates that
��
�
the Netherlands, but the difference compared with the other
��
��
The average prices in Amsterdam may well be the highest in
��
��
Netherlands, which are coming closer and closer together.
��
This is also reflected in the average rent prices in the
��
��
��
��
Amsterdam market having a lot of available office space.
��
region compared with 2004, which was due in part to the
��
��
��
��
��
this did represent a slight fall in the top rents in this
��
��
��
in the Amsterdam region in 2005 at € 310/m2, although
LARGE-SCALE OFFICE TRANSACTIONS INCREASING
��
AGAIN
��
Once again, end users are becoming more open to choosing
��
premises strategically, which means that investment
��
��
from the business sector is improving slowly but surely.
��
The process of enlargement of scale – which is occurring
��
in various sectors in the real estate market – is therefore
��
also clearly present in the office market. For example, one
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
�
third of the take-up of office space in the period 1998-2005
involved large premises. The equivalent figure for the period
1990-1997 was only a quarter. In addition, 2005 showed an
Top rent levels for office space in the Netherlands 1985-2005 (in EUR/m2)
Source: FGH Bank
increasing number of large-scale office transactions. This
increase is striking. A total of almost 30% of the number
of leased metres in 2005 involved premises larger than
��
10,000 m2. Most of the companies concerned were Dutch,
��
��
��
��
��
��
��
or foreign companies that had been established in the
(a)
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Average rent in the four large cities and the Netherlands 1996-2005 (in EUR/m2)
Source: FGH Bank
of commercial office take-up in 2005, and the percentage
take-up by the non-profit sector fell to approximately 30%.
Consequently, cities where there are a large number of
commercial service jobs showed a particular increase in
take-up. This was true especially of the Noordvleugel van
de Randstad (northern wing of the Randstad conurbation
in the western Netherlands, including Almere), where a
(b)
considerable increase in take-up was observed. There are
also a relatively large number of commercial service jobs in
this area and employment levels have also increased greatly
over the last decade. Those levels have dropped since 2002,
but they are still significantly higher than in the mid-1990s.
However, the greatest growth in commercial service jobs
can be seen outside the Randstad. This is partly due to the
number of jobs in this sector being relatively small outside
the Randstad, as a result of which there is higher potential
for growth. In any event, it explains the rapid emergence of
office developments in towns and cities such as Groningen,
Zwolle, Arnhem, Eindhoven and Den Bosch, which have
been able to take great advantage of their regional
catchment area. This has greatly increased the geographical
variation in the Dutch office market in recent decades, and
that is an important basis for a more varied market for both
developers and real estate investors.
Number of jobs in the commercial services sector in 2004 (a)
and growth in the number of jobs in the commercial services
sector between 1995 and 2004 in % (b)
Source: CBS/ABF Research
Netherlands for some time already. Companies in the
amount every year. Part of the stock is also withdrawn
financial sector, ICT companies and non-profit institutions
because it is now obsolete and FGH Bank expects that that
in particular are especially involved. There are currently
part will only increase in the coming years.
fewer large foreign investments being made, in contrast to
the late 1990s.
INCREASINGLY URGENT NEED TO ANTICIPATE THE
AGEING OF THE POPULATION
However, there has been a change in the function of large
Everything points to there being major shifts in the
office buildings. At the end of the 1990s, the emphasis was
office market in the next two decades. The ageing and
on large new build for use as head offices. There is currently
dejuvenation of the population have been in progress for
a shift in progress towards concentrating regional offices,
years, and the working population of the Netherlands will
partly with a view to more efficient business operations.
decrease on balance, even if the retirement age is raised
Furthermore, most transactions take place in the larger
in the years to come. This is an irreversible process and it
cities, whereas a few years ago a lot of space was still being
will undoubtedly be reflected in due course on the office
taken up in satellite towns. It is expected that the demand
market. This is because the relationship is simple: if there
for large real estate will be concentrated more and more in
are fewer people able to participate in the labour process,
the main office areas in the larger cities, particularly because
there is less need for work space. Ageing of the population
that is where there will be an ample supply of large premises
has already begun, but it will accelerate from 2010 onwards.
in the coming years (both existing premises and those that
Many market players realise that this will have longer-term
are currently planned). This means that the perspective will
consequences for demand in the office market. And it is not
change for satellite towns. They will have to focus above all
uncommon for this to lead to defeatist scenarios where any
on building offices that complement locations in the large
prospect of a healthy balance in the longer term stands no
cities, and plans will have to be developed accordingly.
chance from the start. Those scenarios will also actually
happen, at least they will if no concessions are made in
BUILDING OUTPUT AT A LOW POINT
respect of the enormous amount of planned office space.
As a result of the recession, building output has fallen
It is especially important to remember that office space
significantly since 2001. According to an inventory drawn
primarily has a functional purpose. Embellishment of the
up by the Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling
Maatschappijen (NEPROM, Netherlands Association of
Property Developers and Investors), 625,000 m2 of new
office space was completed in 2004. That is the smallest
��
��
��
��
��
amount added to the stock since the early 1990s, which is
a sign that the speed of building output has been adapted
dramatically according to the economic circumstances.
��
��
Building output is expected to be even lower in 2005. The
��
��
��
the countercyclical nature of the office market: while the
less favourable. That minimum annual need for new build
is around 500,000 m2 in the Netherlands. However, this
does not mean that the stock also increases by at least this
Proportion of new-build take-up between 1990 and 2005 (in %)
Source: FGH Bank
��
��
��
always a need for new build, even when the economy is
��
��
the available space meets the demand. There is therefore
��
��
on the market, it is by no means always the case that
��
��
Therefore, in spite of a lot of office space being available
��
there is a major preference for good quality, new buildings.
��
��
��
slight increase in the proportion of new build is a sign that
��
on the other hand buildings that had still to be built. The
��
��
��
hand buildings that were no more than two years old, and
��
33% of take-up was new build. This involved on the one
��
��
��
new build is slowly increasing again. In 2005, approximately
��
In spite of this drop, the proportion of total take-up that is
��
Take-up by size category between 1990 and 2005 (as % of total take-up)
Source: FGH Bank
��
economy is improving slowly but surely, building output is
at its lowest level in years.
��
it will be around 500,000 m . This once again confirms
2
��
exact amount is not yet known, but it is estimated that
cityscape or proof of cityhood may well be so much to the
good, but it cannot become the aim. FGH Bank believes
that a healthy balance in the market can only be achieved
by creating a certain degree of scarcity. And that means
that a critical assessment of the products will be necessary.
Obviously the total planned capacity of more than
10 million m2 in the Netherlands in no way contributes to a
stable development in the longer term because it accelerates
the economic ageing process of the existing stock. However,
there is a lack of coordination and management. It does not
look like this situation will improve in the coming years
with the introduction of the Nota Ruimte (Spatial Policy
Memorandum), which leaves a lot more space for local
initiatives. Most (larger) municipalities do currently set
more stringent requirements as regards such as preletting,
but in the meantime there are hardly any changes being
made to longer-term ambitions. This means that there
remains an area of tension, and as a result there are still
longer-term risks in the market. Nevertheless, there
are most definitely opportunities to develop new office
space responsibly within this area of tension. Firstly, the
primary concern is to have an eye for the user’s wishes in
the design phase, and then to maintain that focus also in
the management phase. Secondly, designs will have to pay
more attention to future alternative uses. That will make
it significantly easier to convert office space in due course
into homes or care units, for example. By extension, the
location and the envisaged use of that location are the most
critical pre-conditions. For sustainable development, there
will have to be a shift from single-function office locations
to multi-function area developments. And this is a shift that
will undoubtedly occur. However, it is a pre-condition that
those multi-function areas have easy access. The Zuidas
in Amsterdam is one such area, but locations such as the
Paleiskwartier in Den Bosch or Céramique in Maastricht
are also examples of areas that have been developed with
a longer-term vision. Planning will therefore increasingly
take place at the area level, frequently in combination
with the redevelopment of obsolete locations. That almost
always results in a long(er) time horizon by definition,
which is precisely the argument for a lot more flexibility
in development plans. FGH Bank therefore sees a great deal
of advantages in a basic vision for an entire area, but with
variations in phasing, the exact details of implementation
at plot level and the speed of development.
The improved situation on the office
market does not imply that risks
within that market have disappeard
62 | FGH Real Estate Market 2006 | Trends in the Retail market
T
Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2006 | 63
Trends in the retail market
The relations in the retail market in the Netherlands developed slightly better
than the greatly expanded office and industrial real estate markets. The amount
of retail space on offer may not be excessively high, but nevertheless this cannot
disguise the fact that the retail market is changing more and more. Trends such
as increasing internationalisation, the need for enlargement of scale - and also
the decentralisation of spatial policy - are factors that are increasingly affecting
the current dense network of retail outlets. This network is formed by different
concentrations of retail outlets in such as town and city subcentres, district
shopping centres, neighbourhood shopping centres and the out-of-town retail
centres. This structure will change gradually over the coming years given the
significant amount of retail space in the pipeline. After all, shop density in the
Netherlands at an average of 1.5 m2 per inhabitant is already among the highest in
Europe. Given the economic contraction that has also taken place in recent years,
it would therefore seem that some parts of the retail market are already saturated.
CONSUMERS OPT TO WAIT AND SEE IN SPITE OF THE
loss of purchasing power as far as possible. Nevertheless,
EXPECTED RECOVERY IN 2006
consumers are keeping a tight hand on their purse strings
Since 2001 the Netherlands has been in a situation of
for the time being and delaying major purchases in
only limited economic growth. Consumers have felt the
particular. Consumer spending – and consequently the level
negative consequences of this situation and that has also
of turnover in the retail sector – is therefore only expected
had an impact on the retail market. This is because the
to seriously improve once the increase in purchasing
increased level of unemployment, the unsettled political
power is actually noticeable.
climate and government economies are all factors that have
damaged purchasing power and consequently also consu-
INCREASING DIFFERENCES IN THE RETAIL MARKET
mer confidence. The reduced willingness to buy and the
Almost all sectors are faced with falling turnover and
consequent drop in consumer spending have not done the
narrowing margins because of weak consumer confidence.
economy any good. Consumers have now adopted a wait-
However, to date this has not led to an extremely large
and-see attitude, which can be seen in their increased
supply of retail space because there were 785,000 m2 either
tendency to be more economical with their money. Savings
had reached a record high of € 210 billion at the end of
2005.
��
��
�
2.5%. In order to achieve this level of growth, consumers
��
will have to break into the high level of savings. However,
��
purchasing power. However, the government has indicated
that it will use extra funding where necessary to limit the
Development of consumer confidence (1988-2005)
Source: CBS
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
factors that do not exactly have a directly positive effect on
��
��
the debate on mortgage interest relief and social unrest are
��
��
cause the higher energy prices, the new healthcare system,
��
��
��
��
��
it is not certain that they will be willing to do so. This is be-
��
that the economy will recover and show growth of up to
��
��
(Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis) assumes
��
However, the prospects for 2006 are brighter. The CPB
64 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Retail market
because of the emergence of discount stores and because
of retail chains’ benefits of scale. This can result in vacant
�
retail space, mostly in locations that are not prominent
�
enough, have insufficient parking space, have poor access,
�
or suffer from a combination of these factors. Examples
�
of such retail locations include: individual shop premises
�
alongside access roads, relatively small and outdated shop-
�
ping centres with a limited variety of shops, and outdated
�
home furnishings districts. The size of the retail space
�
shows that vacancies usually occur in units with a surface
��
area smaller than 250 m2. Therefore these retail units do
��
��
��
��
��
��
��
��
an enlargement of scale. Incidentally, enlargement of scale
��
not meet the increasing need that retailers now have for
��
��
��
Development of consumer spending 1996-2005 (adjusted year-on-year
changes in volume in %)
Source: CBS
does not mean that there would no longer be any market
for leasing smaller units. Whereas it used to be mainly the
telecom sector that accounted for transactions in this
segment, that role has now been taken over by Bijou Brigitte,
Six Shop and newcomers such as Vulpunt and Inktstation.
vacant or under construction at the end of 2005, which is
3% of the overall stock. This means that the retail market
PRICE TRENDS ALSO SHOW DIFFERENTIATION
is performing considerably better than the much more
The top rents in the Netherlands are still high because
greatly expanded office and industrial retail estate markets.
of the popularity of town-centre locations. However, the
The level of supply was even slightly lower than in the
lower level of turnover in the retail sector has brought the
previous year. The transaction volume in 2005 did not
sharp increase to a standstill, and in Kalverstraat – which is
increase beyond approximately 425,000 m2, which is
still the most expensive shopping street in the Netherlands
significantly lower than the annual average of 600,000 m2
– rent is currently € 1,600/m2. The lower turnover levels
in the three previous years. A number of expanding
have put rent prices under pressure at vulnerable locations.
retail chains – for whom the desire for enlargement of scale
played an important role – accounted for a significant part of the
AGEING OF THE POPULATION ON THE RETAIL MARKET
take-up. Kruidvat and De Harense Smid are examples
Growth and the changing composition of the population
of chains undergoing major expansion, with the latter
will have a major impact on retail and consumer spending
having filled in some of the vacant branches of the bankrupt
patterns in the decades to come. For example, the current
Megapool. De Harense Smid did, however, make the deci-
population of 16.4 million people is expected to increase
sion to close a number of chain stores that are not perfor-
to a total of 17.6 million by 2030. This is a positive de-
ming so well. The emergence of international retailers also
velopment for the retail sector. However, the resulting
accounted for a significant part of the take-up. In addition to
needs will have to be met differently than before because
the emergence of MediaMarkt, other companies such as the
the increase in the population will be accompanied by
German clothing formula New Yorker and the American
the increasing ageing and dejuvenation that is now
Build-A-Bear opened their first branches in the Netherlands
occurring. Another important factor is the development
last year.
of purchasing power. Long-term forecasts by the CPB are
However, one comment that can be made about this
apparent strength of the retail market is that the overall
��
picture is somewhat distorted by the supply being con-
��
��
��
pedestrian flows – such as A-locations – ensures that there
��
is hardly ever any vacant space in those areas. However,
��
ding it difficult to keep their heads above water after years
of cost cutting. These retailers are stretched to the limit
Top rent levels for retail space in the Netherlands (in EUR/m2)
Source: FGH Bank
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
branches and independent retailers who are currently fin-
�
��
practice. In those other locations there are more small
��
��
locations outside of those areas prove vulnerable in
��
national) retail chains’ great interest in locations with large
��
��
the main shopping area in city centres because (inter-
��
��
centrated in a number of places. This does not include
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
Composition of the population in 2005 and 2030 (by age category)
Source: CBS
based on increasing purchasing power and thereby also
2.1 million m2 is situated at various locations in the major
on an increasing volume of private consumer expendi-
cities. These are by no means always new concentrations
ture. That certainly applies to babyboomers, who will
of retail space. Many retail projects focus on renewal and
accelerate the ageing of the population from 2010 onwards.
expansion of the already existing retail stock. It is estimated
Although babyboomers are a heterogeneous group, a large
that around 40% of the plans will actually involve
number of them can be classified as affluent and active.
expansion. The remainder of the plans – involving a total of
1.4 million m2 of retail space – comprise large, out-of-town
This understandably has consequences for demand on the
retail development projects. This seems very ambitious
retail market. Shopping areas that wish to cater for this
given that it amounts to half of the current stock of out-of-
group must satisfy criteria such as safety, accessibility, and
town retail real estate. It is therefore expected that by no
service, and they will also have to make changes in their
means all of these plans will go ahead. However, although
product range. For example, they could sell healthcare-
the planned volume is high, many of the plans are necessary
related products. Shopping facilities being in the immediate
to meet the requirements of the critical consumer and main-
vicinity will also be a decisive factor for the less mobile
tain the level of support for existing facilities. In the coming
consumer. This offers new opportunities for neighbourhood
years, there will be a lot of examples of renewal of obsolete
centres and town and city subcentres. Incidentally, the
shopping centres and city centres, together with new edge-
ageing of the population also plays a role among the retailers
of-town developments. In the process, the new network of
themselves. For example, the lack of succession will reduce
retail outlets will be increasingly shaped by the aim of the
the number of small shops run by independent retailers.
purchases concerned. In this context, city centres will be
seen as a place for fun shopping, whereas district centres
NEW-BUILD PROJECTS REFLECT A CHANGING NET-
and town and city subcentres will be for everyday purchases,
WORK OF RETAIL OUTLETS
and large out-of-town concentrations of shops will be the
The retail market shows a remarkable paradox. For
best place for targeted purchases. Concentrations of shops
example, on the one hand retailers’ turnover is under
that do not have the required scale – such as neighbour-
pressure. On the other hand, investor interest in retail real
hood centres or individual retail premises – will have a very
estate is very high, and net yields are under pressure be-
difficult time and some of them will even disappear.
cause of the limited cash flow risk and (expected) growth
FGH Bank expects that this displacement will ultimately
in rent levels. In addition, the net yields realised on retail
result in the Dutch retail market becoming somewhat less
real estate are even among the highest in the real estate
dense.
market. Project developers have responded with plans for a
large amount of new retail space. At the end of 2005, there
were plans for 3.5 million m2 of retail space in the pipeline,
which amounts to 14% of the existing retail stock. This
is an extremely large amount, particularly in the light of
the expected increase in the population of around 6% by
2020. Of the space involved in the plans in the pipeline,
Shop density in the Netherlands
at an average of 1.5 m2 per inhabitant
is among the highest in Europe
66 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Retail market
ENLARGEMENT OF SCALE, DIVERSIFICATION AND
national to the provincial and municipal level. This means
CITY CENTRES
that municipal and provincial authorities will be able to
The extent to which the retail market is dynamic is
create large-scale new developments on the edge of towns
determined in part by enlargement of scale. New large
and cities. The sector requirements that applied under
(international) retail formulas and a worse economic
the out-of-town and large-scale retail trading policy will
climate have resulted in increasing competition in terms
therefore disappear, as a result of which each municipal
of prices. A certain scale is necessary to be able to handle
authority can in principle develop its own edge-of-town
the degree of competition. This alone can reduce certain
home furnishings district with only a limited degree of
costs to a competitive level. The emergence of discount
control by the municipal authority. This represents a risk
shops and diversification are also developments that
given that over-ambitious municipal authorities could
fit in with this picture. Retailers are increasingly look-
compete too much with each other such that heavily over-
ing beyond their own sector: there are supermarkets that
lapping catchment areas cause a kind of cannibalism to
sell DVDs and do-it-yourself (DIY) markets where you
emerge.
can buy gardening materials and equipment, for example.
In the supermarket sector, competition in terms of prices
Decentralisation of spatial policy therefore increases the
even led to a price war that now seems to be spreading
need for a directing role. This is an important task for
to other sectors, such as the DIY-market sector.
provincial authorities who should establish their retail
policy within a clear framework. This is still not done
The fact that it is only possible to meet the need for large
sufficiently and half of the provincial authorities have
retail units to a limited extent in city centres means
not even drawn up a vision at all. This increases the
that retail outlets move out to out-of-town locations.
risk that the number of hypermarkets, retail outlets
This is incidentally a trend that has already been in
in football stadiums and other large concentrations of
progress for years and in the past resulted in the success-
retail outlets on the edge of towns and cities will have
ful placement of home furnishings stores on the out-skirts
too great a disruptive effect on the retail market. The
of cities. One negative consequence of the increasing
debate revolving around the envisaged NL.C shopping
enlargement of scale is that small independent retailers
centre near Geldermalsen, with its 150,000 m2 of retail and
in particular find it difficult to compete with the heavy
leisure space, confirms once again the need for a super-
competition. This is shown by the sharp reduction in
regional vision. Gelderland provincial authority finally
the number of specialist shops such as greengrocer’s and
decided to leave the centre out of the regional plan. The
fish shops, DIY shops and garden centres. And this is
question is how will other provincial authorities ultimately
a development that for the time being is still ongoing.
deal with such developments. Incidentally, market players
have a significant responsibility in this regard as well. In
Project developers and investors are reacting to these
addition to profitability, from a social viewpoint the
developments by upgrading urban shopping centres and
sustainability of a new development should be an important
building large retail concentrations on the outskirts of the
consideration.
city. City centres must ensure they do not lose their appeal
in this context by continuing to offer a distinctive range
of high-quality retail outlets. In addition to a broad range
of retail outlets and ample leisure and hotel and catering
establishments, revitalisation and better accessibility are
key to withstanding the competition from edge-of-town
stores. A properly functioning parking policy is essential,
as is shown by the success of many town and city subcentres, which often have ample parking facilities. This is
therefore an important task for municipal authorities who on
the contrary are trying to restrict car access to city centres.
NOTA RUIMTE (SPATIAL POLICY MEMORANDUM)
INCREASES NEED FOR DIRECTING ROLE
The new spatial planning policy, as expressed in the
Nota Ruimte (Spatial Policy Memorandum), will be
formalised in early 2006. This policy will delegate
authority in relation to retail sector policy from the
The most important challenge for the
provinces is retail trade policy within a
clear framework
68 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Industrial real estate market
T
r
Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2006 | 69
Trends in the industrial
real estate market
The industrial real estate market remains sensitive to the economic situation. It
therefore clearly reflects the real estate cycle, with constantly alternating periods of
excess supply and scarcity. Major expansion is currently in progress, with all hope
resting on the economic growth that is predicted to begin in 2006.
The industrial real estate market is traditionally dominated by owner-occupiers. This
is logical because industrial real estate is often geared to the wishes of the specific
occupier, as a result of which there is less possibility of reletting and investors are
therefore less interested. This is why only 20% of industrial real estate is on the letting
market. However, this proportion is growing because occupiers are increasingly
opting to create an off-balance-sheet situation. Such decisions are based on financial
reasons and the need for flexibility. The exact size of the industrial real estate market
is not known, but it is estimated to be around 450 million m2. In terms of volume,
this is therefore the largest segment of the commercial real estate market.
The industrial real estate market is also characterised by diversity in terms of type of
business activities, such as industry, construction, wholesale and other trading,
logistics, and so forth. The logistics sector is particularly dynamic and is distinguished
by a great demand for high-quality industrial real estate.
PRODUCER CONFIDENCE IS SHOWING SIGNS OF
Bureau for Economic Policy Analysis) has calculated that
RECOVERY
the economy will show signs of recovery in 2006 with
Confidence in the Dutch economy increased during the
growth at 2.5%. The primary reason will be a global reco-
last few months of 2005. Producer optimism in particular
very of growth in 2006. This includes the Eurozone, from
has grown, resulting in a level of producer confidence that
which the open Dutch economy will benefit. Domestically
was last achieved in the year 2000. This increased confi-
produced exports lost market share again in 2005, and that
dence is created partly by the positive expectations that
trend is expected to continue this year. The loss will tail off
economic growth will lead to a higher level of production
because the years of worsening of the competitive position
and turnover. Looked at from the producers’ standpoint, it
��
sectors that provided the highest level of economic growth
�
last year. The construction industry benefited in particu-
�
lar from the improvement in residential building output.
�
��
production in non-commercial services – such as in the go-
��
vernment and healthcare sectors – was minor. It is striking
��
that industrial production remained at almost the same
��
However, the Centraal Planbureau (CPB, Netherlands
Development of producer confidence (1985-2005)
Source: CBS
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
level as in 2004, i.e. below the level of previous recovery
periods.
��
��
wholesale and employment agency sectors. The increase in
�
��
��
Growth in commercial services came mainly from the
�
��
was particularly the construction and commercial services
in terms of prices appear to be coming to an end. Hopes rest
mainly on Dutch consumers gaining increased purchasing
��
power. In combination with increased employment, this
��
should stimulate consumer spending in 2006. The conse-
��
quent recovery together with the higher level of producer
��
confidence will boost corporate investment.
��
��
� ��
��
SUPPLY OF INDUSTRIAL REAL ESTATE STILL RISING
The industrial real estate market is very cyclic and shows
signs of close correlation with the economic cycle. This
sensitivity has to do with the large number of trading and
industrial companies involved in the market because the
trade and industry sectors work with short preparation
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
Supply and take-up of industrial real estate (in thousands of m2)
times and a relatively quick production process. In the
current market, this is shown by the increasing supply of
5,000 m2 of floor space. These are often large (obsolete)
industrial real estate. The supply is increasing because the
industrial buildings used by logistics companies.
low level of economic growth since 2001 has resulted in
less need for goods and thus fewer orders. This led ulti-
TAKE-UP OF INDUSTRIAL REAL ESTATE STABLE
mately to the supply of industrial real estate increasing in
A total of some 2.7 million m2 were taken up in 2005.
2005 to a total of almost 8.5 million m . This is practically
This is comparable to 2004. Take-up was concentrated in
three times the level in 2000 when there was a supply of
a few regions such as Noord-Brabant, where take-up was
3 million m2. As well as this high level of supply, the split in
800,000 m2. Other high-performance regions were Gelder-
the supply is particularly worrying because almost 90% of
land and Noord- en Zuid-Holland.
2
it consists of older buildings on obsolete industrial estates
with poor accessibility and insufficient parking facilities.
End users are looking in particular for modern buildings
This type of industrial real estate often no longer meets the
and the service life of these buildings is continuously
demand because it was built according to the specific wi-
decreasing. This has hardly changed companies’ preferred
shes of a particular occupier. The current demand focuses
locations. Accessibility by car, the atmosphere and the
primarily on modern buildings – which are often customi-
quality of the surrounding area, and not being far from the
sed – with a relatively small office element. The resulting
previous premises are considered important when determin-
mismatch means that the market is still tight – in spite of
ing the best location. The main considerations as regards
the high level of supply in particular segments.
the building are look-and-feel, parking facilities and
The geographic distribution of the supply shows that the
possibilities for expansion. Project developers who wish to
increase was spread over the various provinces. Most of the
meet the need for industrial real estate will have to focus on
supply was in Noord-Brabant, followed by Zuid-Holland
new high-quality distribution centres and small industrial
and Noord-Holland.
real estate with a flexible layout. Promising sectors include
A breakdown of commercial real estate by size shows
knowledge-intensive companies from the biotechnology
that almost half of the supply of buildings have more than
industry, the electronics industry and the chemical industry
as well as the agribusiness.
��
LOGISTICS PROVIDES DYNAMISM
��
��
��
��
��
��
In the industrial real estate market, the logistic sector was
once again the most dynamic. The growth in the logistic
its position as a transit country. This applies in particular
�
to the major distribution regions such as the main ports of
�
��
��
��
��
��
�
��
��
��
�
�
��
��
��
��
��
�
�
��
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
�
��
�
��
�
��
�
��
��
��
�
��
�
��
�
��
��
��
��
�
��
��
��
��
��
��
��
�
�
Development of supply by province (in m2)
�
bution, from which the Netherlands benefits because of
��
��
flows. This has increased the need for storage and distri-
��
��
resulted in increasing internationalisation of production
��
��
sector derives from the growth in world trade, which has
��
�
��
Schiphol and Rotterdam, as well as Noord-Brabant, NoordLimburg and the province of Utrecht. Noord-Brabant and
Limburg in particular benefit from their advantageous
location in relation to the most important transport axes in
the rest of Europe.
Measures are being taken to optimise the logistic chain,
which is increasing the quality and size of logistic centres
��
because of greater automation and the tendency toward
��
enlargement of scale. The main driving forces behind
��
these measures are cost control, flexibility and the need to
��
increase efficiency, which means that users, shippers and
��
points is growing. As a result, there is a need for units between
5,000 m and 10,000 m in size, with the call for flexibility
2
2
problem, which means that rent levels will remain under
pressure.
The Netherlands’ good quality infrastructure and favourable location ensure that it has a good position in Europe.
OLD VERSUS NEW: THE NEED FOR INDUSTRIAL
The increasing transport flows to and from Central and Eas-
ESTATES DETERMINED
tern Europe will result in particular in a larger sales market,
In spite of the expanding industrial real estate market, new
but in due course they may also generate more competition.
industrial estates still need to be built. Sufficient space
Consequently, it will become more important to offer extra
and a varied, high-quality supply of industrial estates are
(high-quality) services that have clear added value for a gi-
pre-conditions for strengthening the economy. The current
ven product (also known as Value Added Logistics (VAL)).
estates are simply not sufficient to make the Netherlands
However, ongoing investment in infrastructure is an im-
more attractive as a location for establishing an interna-
portant pre-condition. For the time being, the expectation
tional business, preserving jobs and achieving sustainable
is precisely that there will be more congestion on the road
economic growth. The Nota Ruimte (Spatial Policy Memo-
network, in spite of the fact that the national government
randum) anticipates a need for an additional 23,000 ha of
is trying to encourage the use of rail and water transport as
space on industrial estates between now and the year 2020.
much as possible.
This seemingly large number of hectares is realistic given
that restructuring is a time-consuming process and further-
GREATER DIFFERENTIATION IN RENT LEVELS
more will not generate enough additional space. A total of
The rent for industrial real estate differs greatly depending
21,000 ha of stock is eligible for restructuring.
on the relationship between supply and demand. Users have
a lot more options given the ample supply currently on the
market. There is room for negotiations and rent levels are
under pressure. This applies in particular to the part of the
supply that is obsolete. There is therefore a serious problem
The logistic sector especially
shows dynamism and therefore
needs high-quality real estate
as regards rent levels and many buildings are labelled as
impossible to let, even in the longer term. This is why
Consequently, restructuring to date has only been sporadic,
incentives are often provided in this sector. However, the
whereas at the same time there are increasing calls for the
distribution of the take-up means that this is not entirely
problem of dilapidated buildings and industrial estates to
reflected in the average rent in 2005, which was € 49/m2
be tackled. Fragmented ownership is the main reason why
and therefore only slightly up on the 2004 level of € 47m2.
such an approach has not been taken. This makes it difficult to achieve change. There is also a lack of the financial
Top rents showed a slight upward tendency because of the
means to start the restructuring. Furthermore, there is not
great interest in high-quality logistic real estate in parti-
enough incentive to initiate restructuring because it is a lot
cular. The top rent level in the Netherlands is currently
easier – not forgetting cheaper – to develop new industrial
around € 75/m2.
estates. This situation could be changed if the (provincial)
FGH Bank expects that there will be increasing differentia-
government assumed a directing role and designated a small
tion in rent levels. The need for high-quality industrial real
number of locations where new industrial estates may
estate means that the really top rents will also be achieved
be built. The artificial scarcity created by this current
in 2006. This does not apply equally to the obsolete
situation will increase the need to attend to the current
segment because that segment has more of a structural
obsolete industrial estates.
��
��
��
Top rent levels for industrial real estate in the Netherlands 1987-2005 (in EUR/m2)
Source: FGH Bank
being reflected in lease agreements with ever shorter
durations.
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
��
process, which means that the demand for transhipment
��
�
��
goods reach the customer is an important aspect in this
��
��
so-called ‘one-stop-shops’. The total cycle time before the
��
��
will result in more and more use of shared facilities and
��
��
service providers are increasingly working together. This
The Ministry of Economic Affairs is open for ideas in
any event. That was demonstrated by the competition
for the best new solutions that was held by the Ministry.
Parties were asked to put forward new, creative solutions,
especially for improving the architecture and layout of
industrial estates. There have indeed been comparable
initiatives in the past and it may well be too ambitious
to expect anyone to put forward a total solution. Nevertheless, this does show that the subject is high on the
agenda of the relevant government bodies and that market
players especially are being asked to help find new
approaches to solving the problems involved. That
cooperation will be very necessary in the years to come.
There is not enough enthusiasm
to initiate restructuring
74 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Residential market
T
Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2006 | 75
Trends in the residential market
The Dutch residential market is a favourite subject of discussion, which is logical
because a home is a primary requirement in life. ‘Housing’ and in particular
‘housing comfort’ have become more important subjects over time. Space, peace
and quiet, and freedom are valuable factors in this regard that many people seek.
This is against the background of there being a debate on precisely the use of the
relatively scarce available space in the Netherlands. This leads to tensions from a
macro-perspective. The authorities, various market players and different interest
groups - often with conflicting interests - have to coordinate with each other in
the midst of these tensions. It is therefore not surprising that this leads to conflicts.
Striking examples of current themes in this area include: solving the housing
shortage (especially the lack of good-quality housing), choosing between newbuild extension projects on the one hand and urban redevelopment and infill on
the other hand, the debate on the ageing of the population and the consequences
for the residential market, the changing role of housing corporations, the new
rent deregulation, and the constantly recurring question of mortgage interest
relief. In short: the residential market will continue to exercise many minds for the
foreseeable future.
THE RESIDENTIAL MARKET IS HOLDING ITS
improvement on 2004, when housing prices increased
GROUND WELL
by 2.4%. The main reasons for the current stability of
With a total stock of 6.8 million homes, the residential
housing prices are the ongoing housing shortage, the need
market is by far the biggest segment of the Dutch real
for more quality and comfort, and the historically low level
estate market in terms of value. The owner-occupier
of mortgage interest rates, which has kept housing prices at
sector accounts for 54% of the stock. In principle, pricing
an affordable level.
in the market stays in line with the economy. This became
particularly clear towards the end of the 1990s when the
The expectation for 2006 is that price movements will
economy was flourishing, there was growth in prosperity,
show a similar picture to that in 2005 and that price in-
and housing prices increased dramatically. Together with
creases will again be higher than inflation. The only risk
the housing shortage and the low interest rate levels, this
factor is mortgage interest rates because they came under
resulted in annual price increases of up to almost 20% at
upward pressure in the last few months of 2005. If mort-
the high point of the market. This relationship applies
gage interest rates increase again, there will have to be a
the opposite way around as well, except that when the
significant improvement in economic growth as well. This
economy worsens, housing prices are more likely to show
will require consumer confidence to be considerably higher
a persistent downward trend. The residential market has
than is currently the case.
been in this situation for a number of years now. After the
economic turnaround in 2001, there was a major levelling
NEW-BUILD OUTPUT SLOWLY PICKING UP
out of the trends in housing prices. However, surprisin-
The greatest flaws in the residential market are the
gly enough that did not lead to the drop in prices forecast
housing shortage and insufficient numbers of people
by several market players. Data from the Nederlandse
moving up the housing ladder. One of the solutions to this
Vereniging van Makelaars (NVM, Dutch Association of
dilemma is to add more housing to the stock. That has been
Real Estate Brokers) shows that housing prices increased
the aim of housing policy for many years already, but until
by approximately 6% last year. That is a significant
recently this had not led to a higher new-build output. The
76 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Residential market
Median selling prices by type of house, in EUR
Source: NVM
Median selling price
Year-on-year increase (in%)
Year-end 2004 Year-end 2005
Year-end 2004 Year-end 2005
Terraced houses
192,000
201,000
2.1%
4.7%
End-of-terrace houses
210,000
223,000
2.4%
6.2%
Semi-detached houses
266,000
279,000
1.9%
4.9%
Detached houses
371,000
392,000
3.1%
5.7%
Apartments
155,000
165,000
3.3%
6.5%
Total
217,000
230,000
2.4%
6.0%
low point was in 2003, when only 55,000 new homes were
single units has been great, and the same applied to 2005.
completed. Since then, housing output has been improving
Partly as a result of this demand, the pressure on prices
slowly but surely. An estimated 70,000 new homes were
in such projects has further increased with the net initial
completed in 2005. However, VROM (the Ministry of
yields even dropping in some situations to below 4%. The
Housing, Spatial Planning and the Environment) has
increasing interest rate levels means that a greater interest
calculated that an average of 90,000 new homes will be
rate risk can be expected in this segment in particular.
required every year until 2010 to meet the need. However,
The yields being paid can only be achieved if the value of
that number was last achieved in the 1990s. The govern-
owner-occupied housing continues to increase and there
ment is therefore trying to remove as many barriers as
is a high turnover rate. Although most single-unit sell-offs
possible so that building output can be increased. Measures
occur in the affordable segment of the market, increases in
being taken include setting up ‘booster teams’, reducing
value as have occurred in recent years are not expected in
the amount of legislation and regulations, and giving extra
space to municipalities under the new Nota Ruimte
��
� ��
(Spatial Policy Memorandum) to build more to allow for
growth in the local population.
��
��
of new-build homes is showing an upward trend, and the
��
��
��
��
building output to a standstill when the new policy
officially enters into force. For the time being, the output
��
��
�
��
is being exceeded at many locations. That will bring
��
��
��
the density of fine dust as prescribed by European standards
��
because of the debate concerning fine dust. This is because
��
��
��
��
completed has slowed considerably for the moment
��
��
��
an effect. However, the number of new homes being
��
��
��
increase housing output therefore seems to be having
��
��
��
Although with some delay, the approach taken to
Completed new homes in the Netherlands by ownership (1989-2005)
Source: CBS, edited by FGH Bank
number of building permits issued suggests that completing greater numbers of homes in the coming years is an
��
� ��
achievable aim. However, some of the new build is inten-
PRESSURE INCREASES ON SINGLE-UNIT SALES MARKET
In recent years, the demand for real estate to be sold off in
Building permits and completed homes (1989-2005)
��
��
��
��
��
new-build output consists of owner-occupied homes.
��
��
��
��
��
practice the situation is different because most of the
��
me of approximately 90,000 homes per year. However, in
��
��
��
��
make up half of the total estimated new-build program-
��
��
for an extra 10,000 rented homes, so rented homes should
��
��
and 10,000 are demolished). In addition, there is a need
��
��
volves approximately 35,000 homes a year (25,000 are sold
��
and medium-sized cities. According to estimates, this in-
��
��
��
sold as part of the restructuring of neighbourhoods in large
��
ded to replace rented homes that are being demolished or
��
�
�
Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2006 | 77
the coming period. Furthermore, the turnover rate has been
That is one thing that is certain. However, it is not yet
under pressure in recent years. That may lead to negative
known precisely how this will work out in practice because
cash flow yields if interest rates rise. This means that those
the policy is still under discussion. The new policy envisa-
who sell off single units separately will have to focus more
ges gradual liberalisation of the letting market. In the first
on an active single-unit sales strategy.
instance this concerns 650,000 homes. The intention is to
ensure that a more healthy relationship is created on the
AGEING OF THE POPULATION: CHANGING HOUSING
letting market between the regulated and the unregula-
PREFERENCES
ted part. This should also promote moving up the housing
It is widely known that there will be an ageing of the Dut-
ladder on the residential market. Attempts are being made
ch population over the coming years. However, it is not
to increase building output in order to make liberalisati-
yet entirely clear how the residential market will react.
on possible. This output will have to be produced by the
The figures do not lie: the number of people aged 65+ is
housing corporations and housing developers, who IVBN
expected to increase to 4.1 million by 2040. That is almost
(the Association of Institutional Property Investors in the
twice as many as the current 2.2 million. This process
Netherlands) says would like to build in the segment with
will accelerate from 2010 onwards when the babyboom
rent prices from € 550 per month. However, Minister
generation retires. Together with the need to allow people
Dekker’s initial plans have been adjusted to such an extent
to live independently for as long as possible, the residen-
– under political pressure in particular – that a contrary
tial market will therefore be faced with a major challenge.
effect on housing output is even possible. A good example is
Future needs may be very segmented and they will have
the possible introduction of the WOZ standard, whereby the
to be carefully considered in this regard to ensure that the
maximum rent limit for housing allocation would be 5.4%
needs of senior citizens are met as well as possible. This is
of the WOZ value (= value for the purposes of the Wet waar-
because there is no standard old person. This will ultimate-
dering onroerende zaken (Valuation of Immovable Property
ly have to be reflected by clear differentiation in the supply
Act)). This standard would lapse if the housing shortage
based on quality, price and location. Not only new build,
had been sufficiently reduced by 2010. The paradox of this
but also existing housing will have to be included. Senior
measure is that it gives institutional investors problems as
citizens’ willingness to move house – and consequently
regards net yields and the expectation is that they will then
the number of people moving up the housing ladder in
turn away from the residential market. This removes the
this segment of the market – is sometimes overestimated.
incentive for developers to increase production, whilst an
VROM (the Ministry of Housing, Spatial Planning and the
increase in production is certainly necessary. What is clear
Environment) has calculated that approximately 395,000
is that there will be changes on the letting market in the
homes for senior citizens need to be built between now
coming years. FGH Bank, however, believes that the aim
and 2015, with the preference being for rented homes.
of increasing building output and increasing the number of
In addition, approximately 500,000 homes have to be
people moving up the housing ladder must nevertheless re-
transformed to make them suitable for senior citizens.
main paramount when these changes are made.
Government as well as real estate players and lenders must
not take a wait-and-see attitude in the coming years, but
instead they must work together to find the best solutions.
This means that investment is needed in new build to
allow for the greater demand for care facilities, and in
modifications to the existing stock. The national government could play an important facilitating role in this regard
by removing legislative and regulatory obstacles on the one
hand, and by offering financial support on the other hand.
The increase in the number of elderly people will have
the greatest effect in the coming years in the provinces
of
Noord-Holland,
Zuid-Holland,
Noord-Brabant
and
Gelderland. The proportion of people aged 65+ will even
increase by more than 50% in many municipalities in
these provinces. This means that the housing needs will
change greatly in those areas. Therefore there will also
be a clear need for new initiatives in these areas as well.
Rental policy in the Netherlands is going to be revised.
Forecast growth in the number of people aged 65+ between
2005 and 2020 (in percentages)
Source: CBS/ABF Research
78 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Real estate investment market
T
i
Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2006 | 79
Trends in the real estate
investment market
The volume of new transactions in the real estate market rose to the record level
of € 5.9 billion in 2005. Therefore the upward trend from 2004 continued last
year. However, the increase in new investment is striking because there was a clear
slowdown in growth in the first few months of 2005. The fact that a higher level of
investment was finally achieved was amongst others due to the sale of the Vendex/
KBB portfolio at the end of 2005. In spite of the higher investments the market is
mainly characterised by the limited availability of good real estate in which to invest.
That is not because of less interest from real estate investors, but mainly because of
the limited availability of good real estate in which to invest. In itself, the will to
invest is still there and there is also a lot of capital available. However, it is clear
that the preference is more and more for real estate under long-term lease, which
is relatively scarce. One danger with this development is that the lease agreement
will become too dominant and the location and quality of the real estate will be of
secondary importance. This is a risk that professional real estate players will have to
look out for.
RETAIL INVESTMENTS GAINING GROUND
In contrast, the interest in investments in industrial
The proportion of investment in the retail market is gaining
real estate is slowly but surely increasing, and it is the
ground. This is partly due to the sale of the aforementioned
foreign players above all who are focussing on this market.
Vendex/KBB portfolio, which consists almost entirely of
All the same, the total volume of new investment in
retail premises, but even without this transaction there was
industrial real estate is still significantly lower than in
an upward trend in retail investments. The total amount
retail and office space.
of new investment in retail last year was € 2.9 billion.
This was an increase of 80%, which shows that there is
a big demand for relatively inflation-proof retail real estate. The demand is mainly for A-locations, large shopping
��
centres in city centres, and district shopping centres.
��
Investments in retail real estate are mainly made by both
��
institutional and private Dutch investors. In contrast to
��
��
(especially
��
German) real estate investors in recent years, but demand
��
from the German market has stagnated. This is partly
��
real estate investment in the Netherlands in previous years.
This is one of the reasons why the proportion of foreign
investment slightly fell in 2005.
New investments in commercial real estate (excluding residential real estate and
private investors) in EUR million (1987-2005)
��
��
��
��
��
��
��
��
��
among the leading contributors to the volume of foreign
�
��
sales out of necessity, whereas precisely these funds were
��
��
funds, resulting in a lower level of equity. This leads to
��
��
because capital is withdrawn from a number of open-end
��
foreign
��
among
��
popular
��
particularly
��
been
��
��
��
buildings fell slightly in 2005. The office segment has
■��
��
investment in retail real estate, investment in office
■��
��
the value of indirect real estate investment went up shar-
New investments in commercial real estate by type of real estate and
ply to a total of € 35.6 billion in 2004. That amounts to
investor (excluding residential real estate and private investors) in
over 37% of the total value of real estate investments. The
EUR million (2005)
increase in indirect real estate investments was almost
entirely accounted for by pension funds. Partly as a result
Institutional
investors
Real estate
funds
Foreign
real estate
investments
Total
450
500
1,250
2,200
1,900
950
50
2,900
150
150
500
800
they mostly choose a strategy that is focussed on indirect
2,500
1,600
1,800
5,900
real estate investments because they offer the best spread of
Offices
Retail outlets
of the increasing commitments that are expected in the
coming years because of the ageing of the population,
pension funds are opting more and more to invest in real
estate, which is considered ‘relatively stable’. In doing so,
Industrial
real estate
Total
the risk and are more easily negotiable and, by consequence,
are very flexible. Because more and more funds are inSHARP INCREASE IN INDIRECT INVESTMENT IN REAL
vesting in foreign real estate, pension funds are using their
ESTATE
indirect real estate investments to increase the possibility
The value of the real estate assets in the portfolio of
of participating in foreign investments. They are doing so by
institutional investors increased further in 2004 to over
buying shares not only in listed real estate funds, but also
€ 95 billion. That is an increase of almost 4% compared
in increasing numbers in unlisted real estate funds. These
with 2003 and was entirely accounted for by indirect real
funds have the advantage that there is a large spread of the
estate investments. The total value of direct real estate
risk, with little dependence on the sentiment on the floor
investments fell again in 2004, continuing a trend that has
of the stock exchange, as is the case with real estate shares.
been ongoing for a number of years already. By contrast,
However, a major stumbling block for institutional in-
Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages
Direct real estate
1980
1990
1995
2000
2001
2002
2003
Pension funds
6.3
14.2
19.4
23.3
26.0
23.4
22.9
23.2
Insurers
4.8
7.3
8.6
13.5
14.8
15.1
13.8
13.3
Investment companies
1.5
7.0
8.9
28.7
31.1
23.1
23.2
22.9
–
–
0.3
0.0
0.0
0.1
0.1
0.1
12.6
28.5
37.2
65.5
71.9
61.7
61.0
59.5
30.3
Other institutions
Total
Indirect real estate
2004
Pension funds
0.3
2.5
6.0
23.8
24.3
22.8
25.9
Insurers
0.1
0.4
0.7
2.1
2.3
2.0
2.7
2.9
Investment companies
0.0
0.2
0.5
3.4
2.7
1.9
2.0
2.3
Other institutions
–
–
0.1
0.0
0.0
0.0
0.1
0.1
0.4
3.1
7.3
29.3
29.3
26.7
30.7
35.6
Total
13.0
31.6
44.5
94.8
101.1
88.4
91.7
95.1
Direct real estate
96.9%
90.2%
83.9%
69.1%
71.1%
69.8%
66.5%
62.6%
3.1%
9.8%
16.1%
30.9%
28.9%
30.2%
33.5%
37.4%
Total
Indirect real estate
Total investments
116.6
Direct real estate share
10.8%
290.1
9.8%
466.8
8.0%
830.0
7.9%
831.2
8.7%
779.4
7.9%
854.9
923.9
7.1%
6.4%
Total yields per sector (1995-2005), in percentages
Source: ROZ/IPD
Offices
Retail outlets
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
average 2005
3Q
8.5
8.6
11.8
14.3
15.5
15.1
11.9
8.4
4.9
5.4
10.4
6.4
9.3
8.7
10.5
12.7
13.2
12.0
9.9
9.8
9.1
10.1
10.5
10.2
Industrial real estate
10.0
11.2
11.9
13.3
18.0
12.7
10.5
9.4
6.5
8.7
11.2
8.5
Residential real estate
12.2
14.2
13.7
13.6
16.9
18.5
12.1
8.3
7.1
7.6
12.3
8.9
Total
10.7
11.7
12.6
13.6
15.7
16.0
11.4
8.8
7.1
7.7
11.5
8.6
e
l
Total yields per type of residence (2000-2004), in percentages
Source: Aedex/IPD
2000
2001
2002
2003
2004
average
Multi-storey building
2.2
3.6
6.5
6.8
9.5
5.7
Single-storey building
1.9
2.5
7.2
7.3
6.8
5.1
-0.7
4.2
11.7
9.7
10.3
7.0
1.9
3.2
6.9
7.1
8.5
5.5
Other residential real estate
Total
vestors is the transparency of the real estate market,
SHARP INCREASE IN NET YIELDS ON HOUSING
and that certainly applies at the European level. On
CORPORATION HOMES
the other hand, the introduction of the EPRA index for
Helped by the low long-term interest rates and the incre-
European real estate shares a few years ago, and of INREV
ase in the vacant possession value of residential real esta-
for unlisted real estate funds in Europe, show that the
te, the net yields on the Aedex/IPD Housing Corporation
measurement of the performance of the real estate market
Real Estate Index increased in 2004. As with the ROZ/IPD
is also improving from a European perspective. This is a
index, this was entirely due to the increase in the value
new move in the direction of fully professionalising the
of the underlying real estate, which rose to 5.6%, compa-
real estate market, which is necessary in the eyes of FGH
red to an increase of 4.2% in the previous year. At 2.7%,
Bank given the increasing trend for internationalisation of
the direct net yield was very similar to that in 2003 when
r
the European real estate market. Incidentally, this is also a
the net yield on rental income was 2.8%. On balance,
.
much-needed development because the differences in the
this means that the average total net yield on the homes
European real estate market have been (too) great to date.
that fall under the Aedex/IPD, rose to 8.5%. What is
striking is that the increase is largely accounted for by flats.
VALUE OF REAL ESTATE ON THE WAY UP AGAIN
Furthermore, the total net yield for single-storey residential
After a period between 2000 and 2003 when the net yields
buildings was lower in 2004 than in the previous year.
on investments in Dutch real estate were under downward
pressure, the total net yield in 2004 increased slightly. This
NET INITIAL YIELDS FELL AGAIN
increase was due to stronger growth, especially in the value
Partly because of – what are historically – extremely low
of retail premises and residential real estate, although it was
interest rates, the net initial yields for real estate fell again
in sharp contrast to the developments on the office market.
in 2005. However, the low interest rates were not the only
As a result of increased vacancy levels, the average value
explanation. The severe discrepancy between the users’
of investments in office space fell by 1.8% in 2004. Inci-
market on the one hand and the real estate investment
dentally, the figures for the first nine months of 2005 show
market on the other hand drives prices up significantly
an apparent reversal in this trend last year. Investment in
in the top segment of the real estate market. Investors are
office space increased gradually again during this period.
‘obliged’ to invest funds in real estate, and, furthermore,
pension funds in particular want to increase their share in
The direct net yields are still showing very stable develop-
real estate investments. This creates considerable market
ment and are at 6% on average. The direct net yields in
pressure, with a sharp drop in the net initial yields in the
the industrial real estate segment are the highest, followed
retail segment in particular. Net yields of approximately
by those in the retail and office segments. At 4.2%, net
5.5% are paid for good retail space, and in very specific
yield on rental income for homes was significantly below
average. Furthermore, the stability of rental income was
effects such as a downward trend in net yields.
Lowest net initial yield at year-end (in percentages)
Source: FGH Bank
��
the real estate, that may also in due course have negative
��
choices are no longer based on the underlying value of
��
�
��
��
role in the decision whether or not to invest and these
��
However, if lease agreements are going to play a decisive
��
�
��
��
to locations with a high degree of potential for the future.
��
principle that is not very dangerous, as long as it is linked
��
�
��
��
fore attach great value to long-term lease agreements. In
��
��
��
��
of lease agreements in the coming period. Investors there-
��
�
��
��
under slight downward pressure, given the possible expiry
��
r
��
t
��
o
cases there are even net initial yields of less then 5%.
The critical attitude of investors is partly due to the
The shift in the investment volume from office space to
vacancy levels that several partnerships have had to deal
retail can also be seen more clearly in the initial yields. A
with, which has put forecast net yields under pressure.
few years ago, developments in the office sector were still
The explosive growth in the number of real estate partner-
reasonably in step with the retail sector, but it has since
ships in recent years has caused the Autoriteit Financiële
become clear that the pressure has become a lot greater on
Markten (AFM, Netherlands Authority for the Financial
the retail investment market. Nevertheless, the net initial
Markets) to tighten its supervision. Their new tighter
yields for offices in 2005 also showed a further drop. At the
supervision system focuses in particular on increasing
top of the market, net initial yields of below 6% were paid
transparency and sets tougher requirements for administra-
in incidental cases. Whereas the industrial real estate has
tion and control. However, the AFM does not assess the
been very stable in recent years, it is becoming clear that
market risks. It is left to the individual investors to make
the pressure on this market is also beginning to increase.
that assessment. Consequently, the new requirements set
More investors are focussing on this market as an alter-
by the AFM seem to focus particularly on improving and
native to office and retail investments. And that leads to
professionalising the organisational structure of providers
initial yields that are currently approximately 7.25% for
and companies that manage real estate funds, and not on
prime locations.
the quality and content of the underlying real estate in the
funds themselves. It is therefore left to the providers to
The development of net initial yields in 2006 will depend
ensure that they can continue to deliver enough distinctive
greatly on the development of interest rates. If the increase
assets to attract new money flows. From that perspective,
in interest rates of the last few months of 2005 continues
FGH Bank therefore expects more competition in the years
this year, that may exert a slight upward pressure on net
to come, which will keep the market sharp and present a
initial yields. Nevertheless, the availability of funds that
challenge to the professional players who are active on this
should be invested in real estate is still such that there will
market.
also be enormous competition between investors in 2006.
Therefore a sharp increase in initial yields does not go
without saying. However, the result is that the interest rate
risks will increase if the interest rates increase.
REAL ESTATE PARTNERSHIPS UNDER STRICTER
CONTROLS
Private individuals’ interest in participating in real estate
partnerships remains high. In spite of this, an increasing
number of partnerships are having difficulties in obtaining
sufficient internal capital. There are a number of reasons for
this. Firstly, the number of providers of real estate partnerships has greatly increased in the recent past. For example,
more than 50 Dutch providers were active at the end of
2005, which is approximately double the amount in 2003.
Consequently, there is also more competition in the
market. Secondly, the average level of partnership assets
has significantly increased, which means that more
internal capital must also be obtained. In itself, the growth
in the average size of a partnership may point to a better spread of risks, but that can only be substantiated if
sufficient new investors are found. The total amount
of equity invested in Dutch real estate partnerships by
private individuals in 2005 was more than € 2.5 billion,
which shows that a lot of equity has been invested in real
estate in recent years. There will still be interest in real
estate partnerships in the coming period, but investors are
becoming more critical. Crucial to the placement of new
partnerships will be the extent to which the net yield is
realistically presented, the degree to which the risks are
spread, and the strength and quality of the sales channel.
The interest in real estate partnerships
will remain for now, but investors are
becoming more critical
84 | FGH Real Estate Report 2006 | Glossary and Acronyms
Supply
supply is comparatively less than might be expected based
Office space, retail space/showroom and industrial space,
on the average.
which is free for the market to rent or buy, rounded off to
(SOURCE: D&P AND HBD)
the nearest 1,000 m2.
It includes existing properties and properties under
Out-of-town retail development
construction or undergoing renovation.
Concentration within the existing built-up area with five
or more shops, each with an average lettable floor area of
Take-up
at least 500 m2, which are not located within an existing
The letting of and transactions relating to office space,
or planned shopping area or immediately adjacent area.
registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back
transactions are included, as are the withdrawals of office
Large-scale retail development
space for other designated uses.
Concentration within the existing built-up area with five
or more shops, each with an average lettable floor area of
at least 500 m2, which are not located within an existing
Office space
Office space of more than 500 m net floor area in specific
or planned retail area or immediately adjacent area. A
office buildings.
large-scale retail development is a retail site in
2
which the industry restrictions formulated in the out-ofRetail/shops
town policy and which apply in full to fringe locations,
Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area.
are not applied at all or to a lesser extent.
Industrial space
Nota Ruimte
Production and distribution space of more than 750 m2
Spatial Policy Memorandum
net floor area (including office space).
Noord
North
Stock
Oost
East
Total size of the existing office, retail and/or industrial
Zuid
South
floor space.
West
West
Zuidoost
South-East
Vacancy
Centrum
City centre
Office, retail and/or industrial space which is available for
Centraal
Central
occupation immediately.
CPB
Centraal Plan Bureau
Netherlands Bureau for Economic Policy
Analysis
Rent
Price per m2 rentable floor area per year.
CBS
Centraal Bureau voor de Statistiek
Service index
Kanaal
Canal
The service index represents the ratio of total sales
Kwartier
Quarter
floor area to the number of residents. Fifteen town size
Randstad
Metropolitan area between Utrecht,
Statistics Netherlands
classifications have been used. The index is set at 100 for
Amsterdam, The Hague and Rotterdam
each town size classification. If the index rises above 100,
GIY
Gross Initial Yield
there is a relatively good supply. If it is below 100, the
IRR
Internal Rate of Return
IRS
Interest Rate Swap
NIY
Net Initial Yield
ROZ
Real Estate Council of the
Netherlands
IPD
Investment Property Databank Ltd.
VINEX
Fourth Policy Document On Physical Planning
WOZ
Wet waardering onroerende zaken
AFM
Autoriteit Financiële Markten
Valuation of Immovable Property Act
Netherlands Authority for the Financial
Markets
FGH Real Estate Report 2006 | 85
86 | FGH Real Estate Report 2006 | Addresses
Headoffice
Rotterdam
Utrecht
Max Euwelaan 79, 3062 MA Rotterdam
The Netherlands
P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht
Telephone: +31 10 242 01 50
The Netherlands
Fax: +31 10 212 14 55
Telephone: +31 30 232 39 11
E-mail: rotterdam@fgh.nl
Fax: +31 30 233 45 72
E-mail: info@fgh.nl
Offices
Website: www.fghbank.nl
FGH Vastgoed Expertise B.V.
Amsterdam
Offices FGH Bank N.V.
Amsterdam
The Netherlands
Telephone: +31 20 677 67 87
The Netherlands
Fax: +31 20 677 67 80
Telephone: +31 20 664 41 41
Fax: +31 20 662 03 06
Website: www.vastgoedexpertise.nl
E-mail: amsterdam@fgh.nl
Eindhoven
Arnhem
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem
The Netherlands
The Netherlands
Telephone: +31 40 264 94 60
Telephone: +31 26 442 77 10
Fax: +31 40 245 18 20
Fax: +31 26 442 94 48
E-mail: arnhem@fgh.nl
FGH Real Estate Asset Management B.V.
Eindhoven
Amsterdam
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
The Netherlands
The Netherlands
Telephone: +31 40 296 08 11
Telephone: +31 20 751 08 54
Fax: +31 40 245 18 20
Fax: +31 20 677 67 80
E-mail: eindhoven@fgh.nl
E-mail: assetmanagement@fgh.nl
Website: www.fgh-assetmanagement.nl
Groningen
Zuiderpark 1, 9724 AD Groningen
Nederlandse Hypotheekbank
The Netherlands
Utrecht
Telephone: +31 50 311 45 82
Fax: +31 50 311 45 63
The Netherlands
E-mail: groningen@fgh.nl
Telephone: +31 30 232 33 11
Fax: +31 30 236 80 35
The Hague
E-mail: info@NHB.nl
Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague
Website: www.NHB.nl
The Netherlands
Telephone: +31 70 304 01 38
Fax: +31 70 385 38 34
E-mail: denhaag@fgh.nl
Maastricht
Rechtstraat 89, 6221 EH Maastricht
The Netherlands
Telephone: +31 43 350 08 85
Fax: +31 43 325 87 23
E-mail: maastricht@fgh.nl
Afterword | FGH Real Estate Report 2006 | 87
FGH Bank is the bank for commercial real estate financing.
Our specific and up-to-date knowledge of the real estate
market means that we are better placed than anyone to
offer tailor-made solutions to our clients. Furthermore,
thanks to our national network of branches we can closely
follow regional developments in the market. And there is
always a branch near you.
Choices must be very carefully considered in the
commercial real estate market. Particularly because the
consequences for both the short and long term can be
very extensive. This makes well thought-out real estate
financing indispensable. Its up-to-date local and national
market knowledge means that FGH Bank can play an
important role in this regard.
Our commercial team receives support from experienced
real estate analysts, appraisers, structural engineers and
risk analysts, along with legal and tax specialists. This
gives us the knowledge that is required to establish solid
financing structures. Whether you require financing
for development, investment, single-unit sales or for any
other type of commercial real estate transaction.
FGH Bank is also very much at home in real estate leasing,
owner-occupied commercial real estate financing, and
leasing and financing constructions that use the ‘limited
partnership’ approach.
Our subsidiaries allow us to offer a full range of services
that go beyond just the financing of commercial real
estate. FGH Real Estate Asset Management acquires
Dutch real estate and manages real estate funds and
properties for private individuals and other clients.
FGH Vastgoed Expertise provides a wide range of real
estate consultancy services, from appraisals to portfolio
analyses, market research, and tax-related and legal
support. It also provides expert advice on business
accommodation and relocation, plan development and
investment strategies.
FGH Bank is, together with Rabo Vastgoed, part of the
real estate division of Rabobank Group.
FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague,
Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem and
Groningen. Its headquarters are located in Utrecht.
Would you like to know more about FGH Bank? Please
feel free to get in touch. We look forward to hearing from
you.
88 | FGH Vastgoedbericht 2006 | | FGH Real Estate Report 2006
FGH Vastgoedbericht 2006 is een uitgave
van FGH Bank N.V. te Utrecht.
Niets uit dit verslag mag zonder
voorafgaande, schriftelijke toestemming
van FGH Bank N.V. worden overgenomen
ter publicatie.
De in deze uitgave genoemde prijzen,
(voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers
van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels
ontleend aan ABF Research, Aedex/IPD,
Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB,
Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB,
DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners,
Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB,
NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt (VGM),
en VTIS.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling
Marketing & Communicatie van FGH Bank
in Utrecht (telefoon 030-232 34 74).
De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en
verzendkosten.
© FGH Bank N.V. 2006
FGH Real Estate Report 2006 is published by
FGH Bank N.V., Utrecht.
No part of this report may be reproduced without prior
written permission from FGH Bank N.V.
The prices, (stock) figures and supply and
take-up figures for office, industrial and retail space
contained in this report are partly obtained from
ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed,
Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker,
DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN,
Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing,
Spatial Planning and the Environment, NEPROM,
NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt
(VGM), and VTIS.
Tekst | Text:
FGH Bank N.V.,
For a copy of this publication contact the Marketing &
Valuation and Research Department
Communications Department of FGH Bank in Utrecht
(tel. +31 30 232 34 74).
The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT
and mailing costs.
© FGH Bank N.V. 2006
Eindredactie | Editing:
FGH Bank N.V.,
Marketing & Communications Department
Vertaling | Translation:
Overtaal BV, Utrecht
Vormgeving en productie | Design and production:
Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam
Grenzen verkennen
Exploring limits

Grenzen verkennen

Transcription

Similar documents

Geef Nederland de ruimte

Investeren in verandering

Real Estate Gazette

1 - BZB

View the 2015 Donor Listing

omnichannel in retail

retail 2020: at your service

Mediabrochure Schoenvisie English version

Enhancing the tourist experience in Renesse: the potential of the

Untitled

Dia 1 - TES Industrial Systems

Bekijk hier het rapport