expertise (c) Deloitte FAS - Solvay Brussels School

Transcription

L e t t r e d e l’ i m m o b i l i e r d e b u r e a u x e t d ’ e n t r e p r i s e s
N ° 479 // 27 J U IN 2 014
Deloitte FAS
M. Frederic Sohet
Berkenlaan 8A
BE-1831 Diegem
Actualité immobilière
du marché des bureaux et du semi-industriel
en Belgique et à Luxembourg
113 230 | EX 479_498 FR
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épinglé
Bure aux à Bruxe lles
Kairos offre une fonction de bureau
au Montoyer 25 Le Cortenberg Center mis en vente
Le Mediapark à Schaerbeek est un fait
Le Woluwe 56 vendu
Des Américains se préparent pour le Pegasus
Des Français s’offrent le Carrefour à Evere
Les bureaux inoccupés près du Ring attirent
l’attention des pouvoirs publics flamands
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Semi-industrieL
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Bouwen lance trois nouveaux projets
Lancement du Zen-Park
www.expertisenews.be
Journal
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Expertise News 480 // Vendredi 11-07-2014
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Les bureaux inoccupés attirent l’attention
des pouvoirs publics flamands. Sommet et
concertation sur le Ring Nord de Bruxelles.
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‘Nous conclurons un deal dans six semaines’.
Profil de l'investisseur privé français Financière Teychené.
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Pierre-Papier
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I t i n é r a i r e s 16
prochain numéro
lo
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Promoteur belge dans des mains françaises 13
Les villes flamandes restent attrayantes pour le
marché immobilier
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Les actionnaires de Care Property suivent le
dividende optionnel
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DTZ aux mains des Américains
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Les Australiens mettent la Belgique
sur leur radar
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Quinze bougies pour Home Invest
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XXIIIe année // Publication bimensuelle
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Les Irlandais à l’origine d’un regain de dynamique
sur le marché belge. Entretien avec Philip Walravens,
Tribeca Capital Partners.
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En régionS
Optima s’offre le Keizer Karel
Nouveau propriétaire de la BN
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Sicafi cherche à se débarrasser d’un
gros paquet de bureaux
Un volume de 75 à 100 MEUR est mis en vente
Intervest O/W sonde discrètement le marché quant à un intérêt
éventuel pour une partie de son portefeuille d’immeubles de bureaux. La campagne, qui date de six mois environ, et qui misait au
départ sur un volume de 75 à 100 MEUR, est toujours en cours, mais
elle sera sans doute adaptée dans la mesure où les conditions de
marché pour les deals opportunistes ne sont pas optimales. ‘Nous
attendons le bon moment et nous sentons qu’il est proche’, dit le
CEO Jean-Paul Sols lors d’un entretien avec Expertise.
‘Ceux qui ne mettent jamais le nez à la fenêtre ne sauront jamais
le temps qu’il fait dehors’, poursuit Monsieur Sols. ‘En réalité, nous
suivons cette piste depuis le Mipim de 2012 mais à l’époque, notre
offre avait reçu un accueil glacial. Depuis lors, l’humeur sur le marché immobilier a nettement évolué et l’intérêt est plus manifeste.
Seul le pricing ne répond pas encore tout à fait à nos attentes.’
Le désinvestissement des bureaux, dont éventuellement le siège de
PwC à Woluwe-St-Etienne, s’inscrit dans la réorientation déjà détail-
INvestissement
Les Irlandais à l’origine d’un regain
de dynamique sur le marché belge
Entretien avec Philip Walravens,
Tribeca Capital Partners
Dans les prochaines semaines et les prochains
mois, le marché de l’immobilier belge peut s’attendre à une série de ventes opérées par ou
pour le compte d’investisseurs irlandais. Le volume des investissements pourrait grimper à
250 millions d’euros, estime Expertise.–Kurt Reviers
• Les Irlandais possèdent deux petits milliards
d’euros d’immobilier belge
• La reprise à Dublin insuffle une nouvelle énergie aux investisseurs privés
• Les ‘bad banks’ et les fonds irlandais sont
prêts pour une exit
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Jean-Paul Sols, Intervest O/W
lée de la sicafi, et qui vise à augmenter la part de logistique. ‘Nous voulons réserver la moitié de notre
portefeuille à des investissements en logistique assez rapidement. Nous pourrons le faire grâce à des
acquisitions dans ce segment mais aussi en cédant une partie de nos bureaux. Pour nous, il importe moins de savoir quels immeubles de bureaux
seront cédés au juste, pourvu que les offres répondent à nos attentes.’
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Intervest et DTZ ont approché plusieurs acteurs fin
2013, qui avaient également manifesté leur intérêt pour des dossier similaires. Ce sont sans doute
des protagonistes plus opportunistes qui sont susceptibles de s’intéresser aux bureaux d’Intervest.
‘Le Pegasus park prouve d’ores et déjà qu’il existe
un marché pour ce type d’actifs. Le seul hic, c’est
lorsque j’entends le prix auquel la vente pourrait
avoir lieu: je dois reconnaître que ce n’est pas le niveau auquel nous sommes prêts à négocier.’
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Intervest O/W ne doit pas non plus agir sous la
pression et a déjà vécu l’expérience nécessaire avec
ce type d’exits lorsque, fin 2006, elle a vendu avec
succès un portefeuille de cinq complexes de bureaux au britannique Fordgate lors d’une réorientation plutôt stratégique. A l’époque, cette opération
avait rapporté 92 millions d’euros à la sicafi belge.
Le choix pour davantage de logistique et moins de
bureaux est une option stratégique suivie en Belgique. La société mère néerlandaise continue de
miser sur les investissements opérés essentiellement dans les bureaux.
Expertise a déjà fait allusion à plusieurs reprises à
la vente imminente du portefeuille Markland à Anvers (lire Expertise News 473), à celle de l’immeuble
de bureaux de Ligne 13 (Expertise News 475) et
celle de deux hôtels de Four-Leaf Investment à Anvers et Liège (Expertise News 476). D’ici quelques
semaines, nous assisterons sans doute au désinvestissement d’un immeuble-phare irlandais dans le
quartier européen, et cet été doit également débuter la procédure de vente de plusieurs bâtiments arrivés aux mains d’une des deux ‘bad banks’ irlandaises.
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Pas de liquidation
‘J’estime que dans les prochains 12 à 15 mois, notre
agence proposera pour 150, voire 175 millions d’euros d’immobilier provenant de propriétaires établis
en Irlande’, nous confirme Philip Walravens, le managing partner de Tribeca Capital Partners, une société d’asset management et de consultance à la
tête d’agences à Bruxelles et Anvers.
Walravens est un observateur privilégié des investissements immobiliers irlandais dans notre pays
puisque sa société Tribeca, créée début 2006, a surfé sur la vague irlandaise qui a brièvement déferlé
sur notre pays au milieu des années 2000. Soixante
pour cent du demi-milliard d’euros d’actifs immobiliers que Tribeca gère aujourd’hui, sont attribuables
à des investisseurs originaires d’Irlande.
‘La vague irlandaise a duré de 2005 à début 2008’,
dit-il. ‘Ce n’était donc effectivement qu’une brève
période mais je pense que les volumes investis
étaient alors suffisamment importants pour parler
Copyright © Expertise / Expertise News 479 // 27-06-2014 // 2
de ‘vague’. Les Irlandais étaient réellement déterminants à l’époque. Ceci dit, pour être honnête, à côté
des fonds allemands et des Irlandais, il ne se trouvait guère d’autres acquéreurs étrangers à l’époque,
à Bruxelles, à qui les Belges pouvaient vendre leurs
biens.’
Philip Walravens souhaite d’ailleurs nuancer le fait
qu’il y ait ‘tant’ d’immobilier irlandais mis en vente
en même temps, et replacer le phénomène dans
son contexte. ‘On a peut-être l’impression qu’il
s’agit d’une liquidation mais il y a aussi des Irlandais qui achètent ou qui rachètent à Bruxelles. Des
150 à 175 millions d’euros d’immobilier qui seront
liquidés par notre intermédiaire, j’estime qu’entre
50 et 100 millions pourraient à nouveau affluer sur
le marché belge.’ Il cite comme exemple l’acquisition du 166 avenue Louise opérée début 2014 par
un client privé irlandais de Tribeca – une transaction proche des 11 millions d’euros (lire Expertise
News 467).
Une autre conclusion erronée que l’on pourrait tirer
de la vague de ventes imminente est qu’il s’agit de
‘fire sales’ hyper urgentes et de sorties forcées. Ce
fut certainement le cas dans un certain nombre de
dossiers récents, comme la vente du Searena à Ostende et du Den Tir à Anvers, mais même dans ces
cas, l’on est en droit de se demander qui a véritablement injecté de l’argent dans l’opération: l’investisseur irlandais du départ (O’Mahony) ou la banque
qui a financé l’acquisition (Barclays).
Philip Walravens, Tribeca Capital Partners
té que la plupart des financements étaient accordés
sur une base sans recours (sans garanties supplémentaires au niveau personnel ou de l’entreprise).
Les fonds propres des Irlandais étaient donc relativement limités et toutes les liquidités générées par
les revenus locatifs servaient à rembourser les ‘bullet loans’ – une situation que les banques jugeaient
relativement confortables.
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Refuge
Philip Walravens: ‘De nombreux investisseurs irlandais sont satisfaits de leurs investissements belges.
Ils ont acheté cet immobilier avant que la crise ne
les touche et donc, avec un brin de chance, la Belgique s’est avérée un ‘refuge’ a posteriori. Maintenant que le marché immobilier se reprend à Dublin,
certains entendent monnayer leur plus-value. Une
partie de cet argent sera certainement rapatriée
mais certains investisseurs choisiront sans doute
aussi de réinvestir dans ce refuge.’
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Un autre calcul que CBRE avait effectué précédemment à la demande d’Expertise (lire Expertise News
407), montre qu’entre 2004 et 2009, les Irlandais ont
investi environ 1,875 milliard d’euros en Belgique.
Les pics absolus avaient été enregistrés en 2006
(510 millions) et 2007 (659 millions).
La vague irlandaise de 2005-2008 a pu naître grâce
à l’argent bon marché et facile, comme c’était alors
très courant en immobilier. Les banques calculaient
de petites marges et faisaient preuve d’un certain
laxisme dans leurs accords. Il n’était pas rare de
conclure des acquisitions à un LTV de 75 à 90 pour
cent et en Belgique, il y avait aussi cette particulari-
D’ailleurs, à quelques exceptions près, les Irlandais
ont également procédé à des acquisitions réfléchies, ce qui leur permettait de limiter la vacance
locative de leurs immeubles et qui fait que le modèle de financement tient le coup jusqu’à présent.
‘La reprise du marché de l’investissement et le fait
que les rendements soient actuellement très comprimés, explique aussi pourquoi certains veulent
justement vendre maintenant’, dit Monsieur Walravens.
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Plusieurs types d’investisseurs
Le managing partner de Tribeca prévient: il
convient de nuancer la vague ‘irlandaise’ et éviter de mettre tous les Irlandais dans le même sac.
Le comportement acheteur, mais aussi le comportement vendeur, s’expliquent notamment en fonction du type d’investisseur auquel on a affaire, dit-il.
Monsieur Walravens distingue cinq groupes au total:
1. Les clients des départements de private banking
des banques irlandaises comme Bank of Ireland Private Banking (un département aujourd’hui entièrement repris par l’asset manager américain Kennedy Wilson) ou IIB, la succursale irlandaise de KBC.
C’est vraisemblablement ce groupe qui a le plus
fait parler de lui à Bruxelles en raison du rôle dynamique que la flamboyante Hillary Fitzgibbon, une
collaboratrice de Bank of Ireland Private Banking, a
joué ici. Elle a acheté plusieurs immeubles de bureaux pour des clients fortunés de la banque, seuls
ou dans le cadre d’un club deal. Leur acquisition
la plus connue est celle de l’IT-Tower pour laquelle
une quarantaine d’investisseurs irlandais différents
ont été réunis.
2. Un deuxième groupe concerne les club deals du
même type, également parmi des Irlandais plus ou
moins fortunés, généralement des hommes d’affaires amis qui ont imité le premier groupe mais
sans l’intervention d’une banque. Tout va bien tant
que l’investissement ne rencontre aucun problème
mais ces clubs d’amis sont quand même susceptibles de connaître des pressions en cas de difficulté, par exemple lorsqu’un locataire s’en va. A ce sujet, de meilleurs accords ont généralement été scellés entre les clients conseillés par les banques.
3. Un autre groupe concerne les petits épargnants
privés anonymes qui ont acheté des actions dans
des fonds d’investissement (unit trusts) qui, alors
que les prix de l’immobilier s’envolaient véritablement à Dublin, étaient pour ainsi dire écoulés de porte en porte à titre de produits bancaires
retail par des représentants d’organismes financiers comme Anglo-Irish Bank. Bon nombre de ces
fonds figuraient sur les bilans même des banques,
de sorte que l’immobilier n’était pas contrôlé par
les clients eux-mêmes sur le plan juridique. Il s’agissait généralement de petits montants dans le cadre
de structures d’épargne-pension accompagnées de
l’un ou l’autre ‘tax shelter’. A cet égard, l’exemple le
plus connu est celui du European Geared Property
Fund d’Anglo Irish qui, après le bail-out en Irlande,
est passé sous le contrôle de l’Irish Bank Resolution
Corporation (IBRC), et qui fait aujourd’hui l’objet
d’une liquidation. De l’immobilier belge est hébergé dans ce European Geared Property Fund.
Wavre et Namur Office Park (liste non exhaustive).
Ce sont précisément ces personnes qui, d’après
nous, maintiendront ou élargiront leurs investissements sur le marché de l’immobilier belge.
Faire preuve de patience
Philip Walravens: ‘Certains investisseurs originaires d’Irlande sont ici depuis près de dix ans. Ils
connaissent donc bien le marché. Pourquoi renonceraient-ils à cette expérience alors qu’ils disposent
du know-how nécessaire pour saisir les opportunités qui se présentent sur le marché des actifs 3/6/9
et y répondre? Ils jouissent toujours de la crédibilité requise auprès des banques belges pour négocier des financements. Ce ne sera certainement
plus aux mêmes conditions mais en attendant,
leurs ‘standing investments’ sont arrivés à maturité,
ce qui peut s’avérer utile pour mobiliser les moyens
nécessaires à de nouvelles acquisitions.’
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4. Il y avait par ailleurs les investisseurs qui opéraient de manière indépendante et qui ont effectué
leurs acquisitions sur fonds propres ou qui se sont
fait assister par des agents en Belgique. Font partie de ce groupe les entrepreneurs ‘opportunistes’
comme Cornerstone Group, Donal O’Mahony et le
Shelbourne Property Group de Garret Kelleher. Expertise avait consacré plusieurs articles circonstanciés aux excès de Shelbourne dans des dossiers comme Bell’Art (avec Allfin comme partie adverse) ou AdA (avec CIP); O’Mahony a fait ses adieux
à la Belgique depuis la vente du Century Center l’an
dernier.
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Un grand nombre des investisseurs anglo-saxons
que nous avons vus atterrir ici durant les beaux
jours adoptaient un horizon d’investissement typique de sept ans. Ils sont effectivement en train
de vendre mais les investisseurs privés peuvent attendre, sait Monsieur Walravens: ‘Peu importe s’ils
récupèrent leur mise dans trois ou sept ans, ou si
cela dure plus longtemps encore. Ils peuvent facilement conserver leurs actifs au-delà des cycles
conjoncturels et attendre le bon moment. Dans le
contexte financier actuel des taux bas et de la pression sur les rendements immédiats en immobilier, certains estiment que le moment est venu de
vendre. Le fait que l’économie se reprenne à Dublin
ne fait que les conforter dans leur choix.’//
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5. Le dernier groupe, et par ailleurs le plus intéressant, est celui des familles fortunées et des highnet-worth individuals (HNWI). En réalité, ce sont eux
les véritables précurseurs de la vague irlandaise
puisqu’en 2000 déjà, le holding familial Irlandia Investment avait acheté un immeuble de bureaux
sis à la rue d’Idalie à Ixelles via Merrion Capital. Ces
HNWI irlandais constituent le gros de la clientèle de
Tribeca. Ensemble, ils sont parvenus à se constituer
un portefeuille appréciable d’immobilier belge,
composé d’immeubles de bureaux comme Antwerpgate, Green Plaza, Newcort et Teniersbuilding, et
des parcs d’affaires wallons Axisparc, Collines de
édito
Domino Day
La seule conclusion qu’il convient
de tirer est que
la Belgique a
fait piètre figure
à deux reprises,
donnant l’impression à l’étranger
que, décidément,
rien n’est possible
dans ce pays.
D’abord Uplace Brussels puis Neo Brussels, non, pardon, Europea Brussels: retour à la case départ pour tous les deux. Pensez-vous qu’ils se soient réjouis,
chez Docks Bruxsel, le sourire narquois aux lèvres et se tordant les mains, en lisant ces nouvelles?
Non, le malin plaisir n’est effectivement pas de mise. La seule conclusion qu’il
convient de tirer est que la Belgique a fait piètre figure à deux reprises, donnant
l’impression à l’étranger que, décidément, rien n’est possible dans ce pays. Et
c’est le secteur immobilier dans son ensemble qui doit s’en préoccuper.
D’un autre côté, il faut bien l’admettre, les gros projets demandent toujours
de la résistance. Pensez-vous que, dans les années ’80, le tout Paris ait exulté
lorsque François Mitterrand a présenté ses Grands Travaux avec, comme cerise
sur le gâteau, la pyramide de Pei au Louvre? Ou que tous les Londoniens aient
applaudi les plans de Foster + Partners pour le Gherkin? Et pourtant, ils ont fait
l’unanimité a posteriori. Alors pourquoi pas au Heysel et à Machelen?
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Cette procession d’Echternach semble même faire partie des risques du métier. C’est calculé. Je ne suis pas un grand spécialiste de la Bourse mais j’ai bien
observé l’évolution du cours d’Unibail-Rodamco cette semaine, qui est quand
même la plus grande société immobilière cotée en Bourse en Europe. Lundi, son cours était à 211,2 euros, mercredi, l’action chutait à 207,4 euros (c’était
avant l’arrêt du Conseil d’Etat, si j’ai bien compris) et vendredi, il repassait à
210,1 euros. On n’a pas négocié de volumes anormalement importants. Les actionnaires ne semblent guère se soucier de ce qui peut poser difficulté pour le
Neo Brussels.
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Cette procession d’Echternach fait aussi partie de la procédure juridique en Belgique. N’oublions quand-même pas que dans les deux dossiers, les arrêts ont
été rendus par une des plus hautes juridictions du pays. Je veux croire que ces
juges connaissent mieux la musique qu’un simple mortel comme moi. Jusqu’à
nouvel ordre, il devrait être rassurant pour chacun de savoir que lorsque l’on se
sent préjudicié, l’on sache où se tourner pour adresser sa plainte.
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Je considère dès lors les jugements à propos de Uplace et Europea et les discussions à la ‘Ringland’ et autres ‘fines matières’, comme des mises au point
peu évidentes de la condition humaine et d’une société complexe. C’est un peu
comme disposer les dominos pour le record du monde: déplacez-en un seul et
vous risquez de faire tomber tout le jeu et de devoir tout recommencer depuis
le début. Et pourtant, il se trouve à chaque fois de valeureux volontaires qui entendent bien battre le record.
Kurt Reviers
Rédacteur en chef
Bureaux à Bruxelles
Dassault s’empare de l’Arts 41
Le bâtiment de 8.200 m2 de bureaux (R+7) est un
multitenant 6/9 classique hébergeant, comme locataires, des sociétés et des agences de lobbying
adossées aux institutions de l’UE. Il s’agit d’un projet d’Herpain, qui date de 1989, et qui a fait l’objet
d’une rénovation lourde en 2007. Il est sis à l’angle
en face de l’avenue de la Joyeuse Entrée et donne
sur le Parc du Cinquantenaire.
En réaction à l’article sur la vente du 41 avenue
des Arts au groupe français Dassault (lire Expertise News 476), CBRE fait savoir qu’il n’est pas intervenu comme agent de vente dans cette transaction comme indiqué par erreur dans l’article. Le seul
conseil dans ce deal était Cushman & Wakefield.
Léopold: Kairos offre une nouvelle
fonction de bureau au Montoyer 25
Le Cortenberg Center est un des plus anciens investissements sur le marché des bureaux de Bruxelles
effectué par un acteur allemand. L’acquisition date
déjà de 2000 (peu après la livraison du bâtiment)
et figurait alors au nom de Despa, le précurseur de
l’actuelle Deka Immobilien. Expertise estime la valeur de l’investissement à quelque 25 MEUR.
Le développeur anversois Kairos vient d’acheter
à Home Invest Belgium l’immeuble de bureaux sis
au 25 rue Montoyer dans le quartier Léopold, via
la S.A. City Land. La sicafi a acquis le bien, une ancienne propriété de l’Etat grec, en vue de lui réserver une réhabilitation résidentielle (lire Expertise News 462). Le prix de vente s’élève à 4,8 MEUR.
‘Nous optons pour un immeuble de bureaux durable et flexible sur ce site’, dit l’administrateur délégué de Kairos, Philip Penen. L’objectif est un
single tenant de 3.300 m2. Les plans de rénovation
portent la signature du bureau d’architecture A2RC
(Verliefden), et l’objectif est d’obtenir un BREEAM
Excellent. Il devrait être disponible pour mi-2017.
Le loyer demandé s’élève à 260 EUR/m2. Cushman
& Wakefield a été désigné pour la commercialisation.//
Le Mediapark à Schaerbeek est un fait
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Le Cortenberg Center mis en vente
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L’investisseur allemand Deka Immobilien vient de
désigner CBRE comme agent exclusif pour la vente
du Cortenberg Center, un immeuble de bureaux
sis au 84-100 avenue de Cortenbergh à Bruxelles
(quartier européen). Les RFP seront envoyés dans
les prochains jours, a confirmé Maxime Kumpen,
Head of Capital Markets chez CBRE, interrogé par la
rédaction.
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En 2019, la RTBf entamera la construction d’un nouveau bâtiment audiovisuel de 41.000 m2 de bureaux et de studios, et de 500 places de stationnement au boulevard Reyers. Le conseil d’administration a donné son feu vert. La nouvelle construction
de la RTBf doit voir le jour sur le parking situé à l’arrière de son bâtiment. Les travaux sont budgétisés
à 150 millions d’euros. Avant cela, la Vrt avait déjà
choisi de développer une construction neuve de
55.000 m2 derrière le site audiovisuel actuel (lire Expertise News 456). Les deux chaînes espèrent pouvoir récupérer une partie de leur investissement en
vendant les bâtiments actuels qui seront démolis
après leur déménagement, et qui feront place à des
développements mixtes qui constitueront la base
d’un nouveau quartier. Les procédures de vente
n’ont pas encore commencé.
Le Woluwe 56 vendu
Un consortium d’investisseurs privés originaire de
Bruxelles vient d’acheter l’immeuble de bureaux
sis à l’angle du 56 boulevard de la Woluwe et de
la Petite rue de l’Eglise à Woluwe-St-Pierre. Il s’agit
d’un bâtiment obsolète datant de 1988 et intégrant
2.800 m2 de bureaux et quelque 55 places de stationnement. Il avait été acheté par des investisseurs
originaires d’Irlande en 2005. Expertise estime le
prix de vente à quelque 2 MEUR (750 EUR/m2). Les
nouveaux propriétaires réserveront sans doute une
affectation résidentielle au bien à terme.
Des Américains se préparent
pour le Pegasus
Comme nous l’annoncions dans le numéro précédent, Segro (Royaume-Uni) et Ares/Area (USA) ne
sont plus qu’à quelques semaines de boucler la
Les bureaux inoccupés près du
Ring attirent l’attention des
pouvoirs publics flamands
vente du Pegasus Park. Mi-juin, les acquéreurs ont
constitué les premiers véhicules juridiques qui serviront pour l’acquisition. Trois S.P.R.L. belges ont été
créées via les sociétés luxembourgeoises Pegasus
(Belgium) et Pegasus Holding (Belgium), et dont le
nom laisse peu de place à l’imagination: Pegacosmos, Pegaland et Pegapark. Les gérants des S.P.R.L.
sont à chaque fois la Française Anne Delord et Philip Walravens (via Arise). Delord est Head of the
Luxembourg Office du groupe de private equity
Area Property Partners, basé à New York; Walravens
est managing partner du consultant belge Tribeca
Capital Partners.
Des Français s’offrent le QG
de Carrefour à Evere
Dans son ‘agenda économico-spatial’, la Province
du Brabant flamand accordera une place à la problématique des bureaux vides en bordure du Ring à
proximité de l’aéroport. D’après les derniers calculs,
31,4 pour cent de toute la surface des concentrations de bureaux à Diegem, Machelen et Zaventem
sont inoccupés et/ou à louer. ‘Il existe un problème
d’ordre structurel auquel nous devons réfléchir de
toute urgence’, confirme un porte-parole de l’administration provinciale lors d’un entretien téléphonique avec Expertise. C’est le récent ‘Observatoire des Bureaux’ publié par BDU, Direction Etudes
& Planification de la région bruxelloise, et le service
Inventimmo de citydev.brussels, qui a attiré l’attention sur la problématique de la vacance locative.
Lors du dernier entretien avec Alain Doornaert et
Bart Hanssens d’Inventimmo publié dans le numéro précédent d’Expertise News, les deux hommes
font allusion à une éventuelle collaboration avec
les pouvoirs publics flamands en vue de tracer les
contours de la vacance locative en périphérie.
Le porte-parole provincial nous confirme cette intention, même s’il admet que les contacts sont encore à un stade embryonnaire et que jusqu’à présent, ils se sont limités à un échange d’e-mails.
‘Nous n’avons encore fixé aucune date pour nous
rencontrer mais cela devrait pouvoir se faire dans
les prochaines semaines. Nous avons conscience
que le Brabant flamand et Bruxelles ont beaucoup à
apprendre l’un de l’autre à propos de la problématique de la vacance locative des bureaux, qui prend
des proportions inquiétantes. Nous devons oser réfléchir à une éventuelle réaffectation pour ces bâtiments inoccupés.’
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Le holding français Financière Teychené vient de
s’emparer des droits réels de la ‘Tour d’Evere’, le
siège de Carrefour Belgique à Evere. Le bâtiment
sis à l’avenue des Olympiades compte 21.000 m2
de bureaux, 8.000 m2 d’archives, répartis sur dix
étages, 14.250 m2 de retail en pied d’immeuble
avec un supermarché de Carrefour Planet et une
petite galerie commerçante, ainsi qu’un parking
d’un millier de places.
Le complexe appartenait au groupe néerlandais
Redevco pour qui le bien à Evere était devenu un
actif non stratégique et qui, grâce à la vente, permet de réduire la surpondération de Carrefour en
tant que locataire dans son portefeuille. Agent:
Cushman & Wakefield. Dans un 'split deal' dont la
dernière tranche sera conclue, Teychené Invest Belgique débourse 47 MEUR (1.160 EUR/m2), dont
quelque 30 MEUR pour les bureaux et 17 MEUR
pour le retail. Le bail pour les bureaux avait été reconduit l’an dernier pour une durée de huit ans (lire
Expertise News 451); le contrat pour la surface commerciale l’a été le mois dernier pour une durée de
18 ans ferme (lire Retail Focus 225).
Redevco et Teychené se connaissent bien. Mi-2013,
le groupe français avait déjà acheté le Senneberg,
le siège de C&A à Vilvorde, à l’investisseur néerlandais (lire Expertise News 459) et en début d’année, un supermarché de Carrefour sis à l’August Demaeghtlaan à Hal (Retail Focus 218).
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L’agenda économico-spatial, qui devrait être prêt
en fin d’année, s’inscrit dans le cadre de la Visienota Ruimte (note spatiale visionnaire) du Brabant flamand, en cours de préparation. Ce plan est une actualisation et une adaptation du schéma de structure d’aménagement du Brabant flamand. Un examen critique révèle que les grandes lignes de ce
schéma seront conservées mais que certains points
doivent être adaptés.
Le porte-parole provincial souligne par ailleurs
qu’un monitoring est déjà en cours au niveau flamand (Agentschap Ondernemen) pour ce qui
concerne les terrains d’entreprises, y compris les
parcs d’affaires. Il doit permettre de recenser la vacance locative et l’offre disponible.
L’administration provinciale n’est pas la seule autorité flamande à s’être réveillée. Le département
Ruimte Vlaanderen (aménagement du territoire)
de la région flamande a pris les premiers contacts
avec ses collègues de la région bruxelloise il y a
quelques mois, en vue d’entamer une concertation
commune sur la problématique transrégionale de
la périphérie nord autour de la région de la capitale.
Cette concertation prend notamment forme dans
une série d’ateliers dont la première rencontre aura
lieu cette semaine au KVS à Bruxelles. Des représentants de tous les protagonistes intéressés (pouvoirs publics, société civile, monde des entreprises,
centres scientifiques et secteur financier) ont été
conviés à ces ateliers. L’avancement et les conclusions de la concertation seront mis à jour et publiés
dans une newsletter et sur un site Internet. Pour
l’heure, le projet porte le nom de ‘TOP Noordrand’,
TOP signifiant ‘territoriaal ontwikkelingsprogramma’ (programme de développement territorial).
L’administration provinciale n’est pas la seule autorité flamande à s’être réveillée. Le département
Ruimte Vlaanderen (aménagement du territoire)
de la région flamande a pris les premiers contacts
avec ses collègues de la région bruxelloise il y a
quelques mois en vue d’entamer une concertation
commune sur la problématique transrégionale de
la périphérie nord autour de la région de la capitale.
Cette concertation prend notamment forme dans
une série d’ateliers dont la première rencontre aura
lieu cette semaine au KVS à Bruxelles. Des représentants de tous les protagonistes intéressés (pouvoirs publics, société civile, monde des entreprises,
centres scientifiques et secteur financier) ont été
conviés à ces ateliers. L’avancement et les conclusions de la concertation seront mis à jour et publiés
dans une newsletter et sur un site Internet. Pour
l’heure, le projet porte le nom de ‘TOP Noordrand’,
TOP signifiant ‘territoriaal ontwikkelingsprogramma’ (programme de développement territorial).
vacance dans les concentrations de bureaux autour
du ring dépasse carrément les bornes. Quelle quantité
d’argent des pensions investi n’est-elle pas en train de
partir en fumée, là? (lire Expertise News 466).
En régionS
Optima s’offre le Keizer Karel
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Dans une chronique publiée dans le quotidien De
Standaard le 9 septembre 2013, le maître d’ouvrage
flamand Peter Swinnen suggérait déjà qu’un plan intégral pour la périphérie nord de Bruxelles était absolument nécessaire et qu’il fallait réfléchir à la question
de savoir si les projets de grande envergure comme le
nouveau stade de foot au Heysel ou l’experience center de Uplace à Machelen étaient réellement souhaitables.
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La rédaction de cette lettre d’information avait déjà
souligné la même problématique, se demandant,
dans un édito, qui se chargeait des bureaux en périphérie flamande. ‘Il convient également de répondre
de toute urgence à la question de savoir où la région
compte aller avec son marché immobilier. Pas uniquement en matière de logement abordable, mais aussi
pour son retail, ses bureaux et son immobilier semi-industriel. A Bruxelles, il existe un service comme Inventimmo qui suit l’offre de près, un Observatoire des Bureaux qui trace les contours de la vacance locative paraît régulièrement, et on planche activement sur une
politique de transformation pour les bureaux inoccupés et obsolètes.
Rien de tout cela en Flandre et ce, alors que le taux de
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Le groupe immobilier gantois Alides (famille Maes)
vient de vendre le bâtiment Keizer Karel à Gand à
Optima Bank et Optima Global Estate. Le contrat
de vente a été signé le 19 juin dernier. L’immeuble
de bureaux est situé à l’angle de la Keizer Karelstraat, de la Frans Ackermanstraat et du 2-16 Gebroeders Van Eyckstraat; il date des années ’70. Optima y
était locataire en même temps que les services des
pouvoirs publics flamands qui, entre-temps, ont déménagé dans le bâtiment Loveling.
D’une superficie de 8.780 m2 (R+7) et doté de 91
places de stationnement, le bien fera l’objet d’une
rénovation lourde prévue par Optima, pour être repris en occupation d’ici l’automne 2015. Le siège du
groupe financier est établi au 75 Keizer Karelstraat
et compte tenu de son expansion, des bureaux supplémentaires ont été loués ces dernières années au
Zuiderpoort, à la Sint-Michielsplein et à la Voskenslaan. Tous les services sont désormais centralisés.
‘Cette vente confirme notre gestion de portefeuille
active’, dit Rikkert Leeman, COO d’Alides. ‘Ces arbitrages stratégiques nous permettent de créer de
la valeur et de renforcer notre capacité d’investissement. Nous pouvons ainsi rendre notre patrimoine
plus durable.’ A l’heure actuelle, Alides dénombre
des projets en cours de développement au Dampoort à Gand, à la rue de Spa à Bruxelles (ex-Unizo) et dans le parc d’entreprises Zen à Drogenbos.
Le développement et la commercialisation du site
d’entreprises de 160 ha à Evergem, qui appartient à
G2I, une joint-venture avec la famille Delori, est aussi toujours en cours.
Alides fait partie du groupe familial gantois Maes
et à ce titre, il est ancré dans le secteur immobilier
et de la construction belge depuis plus de cent ans.
La société est à la fois investisseur, développeur et
gérant d’un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, résidentiel, industrie, hôtellerie et santé).
Dans le dernier Expertise Top 100, Alides pointe en
37e position, à la tête d’un portefeuille d’une valeur
de plus de 289 millions d’euros.
Anvers: Nouveau propriétaire
pour la Banque Nationale
L’investisseur local Lebelco (groupe Leemans) est
devenu propriétaire du bâtiment annexe de la
Banque Nationale à Anvers à l’issue d’une vente publique. La banque a marqué son accord avec une
offre de 7,025 MEUR, Lebelco l’emportant sur Johan Vandendriessche, le seul autre candidat acquéreur. L’ancien franchisé de Massimo Dutti s’était distingué avec la réhabilitation de la succursale bancaire de KBC à Bruges mais aujourd’hui, il loupe le
coche.
La succursale de la BNB à Anvers développe une
surface au sol brute de 11.000 m2 et a récemment
reçu le statut provisoire de monument classé. Le
plan d’aménagement au sol (RUP) permet une réaffectation en logements, bureaux et/ou hôtel, avec
surface commerciale en pied d’immeuble.
mis d’urbanisme est attendu après les congés de la
construction.
- Le long de la E19 à Malines, le groupe a acquis un
terrain de 1,3 ha qui appartenait à DB Schenker. Le
site est niché juste à côté du Stephenson Plaza développé par Uplace. Les premières études de projet
indiquent qu’entre 10.000 et 15.000 m2 de bureaux
avec parkings en sous-sol pourront y être développés. La démolition des entrepôts a commencé. La
vente a été conseillée par DTZ.
SCMS-Ceusters gérant pour
l’Antwerpen Tower
Matexi vient de désigner SCMS-Ceusters comme
gérant pour l’Antwerp Tower, la tour de bureaux
iconique érigée au De Keyserlei. Le promoteur avait
acheté le bien il y a deux ans, en vue d’une réhabilitation résidentielle. Le projet se trouve toujours
dans la phase des plans et en attendant, SMCSCeusters assume la gérance des 24.000 m2 de bureaux.
Matexi contrôle tous les bureaux aux étages 1 à 24,
la majeure partie des archives annexes et les places
de stationnement en sous-sol, de même que les espaces de bureau et plusieurs cellules commerciales
au rez-de-chaussée. La plupart des commerces et
des studios, ainsi que l’hôtel, n’appartiennent pas à
Matexi.
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Semi-industrieL & Logistique
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Bouwen lance trois nouveaux projets
Group Bouwen, originaire de Lierre, vient d’ajouter
trois nouveaux sites d’entreprises à son portefeuille
de développement:
- A Anvers, juste devant le tunnel Kennedy,
Bouwen a acheté l’ancien bâtiment de Gazet van
Antwerpen aux éditions Concentra. Le bien de 1973
était à l’époque le premier projet érigé sur le site
PME Katwilg au Linkeroever. Agent: Cobelpro. Depuis lors, l’ancien bâtiment a été démoli et peut dès
lors faire place à 120.000 m2 de bureaux et d’espaces d’entreprises.
- En bordure du Ring d’Anvers à Merksem, Bouwen
a acheté à SITA (Groupe GDF-Suez) un terrain de
1,25 ha comportant un immeuble d’entreprises à
démolir. Il s’agit d’une ancienne friche industrielle
qui doit accueillir le développement de 15.000
m2 de bureaux et d’espaces pour PME. Le per-
Patrick Bouwen, Group Bouwen
Group Bouwen est une entreprise familiale flamande basée à Lierre et créée par Patrick Bouwen
(ex-Eurinpro). La société est active comme développeur d’immobilier résidentiel, de commerce et
d’entreprise en Flandre et à Bruxelles. Le groupe
gère également un portefeuille d’investissement
propre d’une valeur de 50 millions d’euros.
‘C’est en tout cas le fruit du hasard si nous avons signé trois actes d’achat notariés différents en si peu
de temps’, dit Bouwen. ‘Compte tenu de son ampleur, le deal avec Concentra n’était pas une sinécure. Les négociations ont quand même duré
quelques mois. Nous considérons le Katwilgpark, le
nouveau nom du projet, comme un investissement
sur le long terme, avec une attention particulière
pour la durabilité et une architecture bien pensée,
dans la même lignée que le nouveau bâtiment de
Concentra. L’assainissement de la propriété de Sita
à Merksem est terminé depuis peu et c’est la raison
pour laquelle cette acquisition n’a pu être opérée
effectivement que maintenant. Nous savons d’ores
Affligem: Coup d’envoi du
zoning pour PME Zonnevallei
et déjà ce que nous aurons à faire dans les prochains mois.’
Van de Walle Bouwgroep entamera cette semaine
le développement d’un nouveau bâtiment collectif pour entreprises à Affligem (Brabant flamand). Le
projet fait partie du parc industriel Zonnevallei sis à
la Brusselbaan. Le projet de Van de Walle comprend
des unités d’entreprises basse énergie d’une superficie comprise entre 200 et 550 m2. La première entreprise qui s’installera sur le zoning industriel est
l’horticulteur local Geeroms.
Drogenbos: Lancement de la
commercialisation du Zen-Park
CBRE et JLL ont été désignés agents co-exclusifs
pour la location et la vente du Zen-Park près du
Ring à Drogenbos. Le parc d’entreprises écologique
(ex-Krekelendriespark; lire Expertise News 469) est
une initiative d’Alides composée d’immeubles semi-industriels (700 à 12.000 m2), d’espaces de bureaux polyvalents (1.000 à 5.000 m2; 3,9 m de hauteur en pied d’immeuble) et d’un immeuble de bureaux exclusif (7.360 m2) situé sur un terrain de 7,7
ha. Les travaux d’infrastructure ont commencé;
les premières livraisons sont attendues pour septembre 2015.
Les prix de vente en semi-industriel vont de 1.000
à 1.250 EUR/m2, en fonction de la superficie. Les
loyers pour les bureaux polyvalents oscillent entre
110 et 140 EUR/m2 et s’affichent à 140 EUR/m2 pour
l’immeuble de bureaux.
Zwijndrecht: Chemicar déménage
dans l’Alpha Campus
Le distributeur d’appareils et de produits consommables pour l’industrie de la carrosserie Chemicar
déménage ses activités dans l’Alpha Campus à
Zwijndrecht. La société y a acheté un immeuble
à Deckers Druk (3.588 m2 d’entrepôts et 1.810 m2
de bureaux). Agent: Anker 18. Le prix demandé
s’élevait à 3,25 MEUR.//
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Stratégie
‘Nous conclurons un deal dans six semaines’
Entretien avec Bérenger Drouin et Valéry Autin, Teychené
Profil d’un investisseur privé opportuniste à l’approche sans détour, dont le marché immobilier
belge peut espérer qu’il s’en présentera d'autres dans les prochains mois pour amorcer la reprise.–
Kurt Reviers
Le holding français Financière Teychené vient une
nouvelle fois de se mêler aux ténors de notre pays,
en bouclant l’acquisition du QG de Carrefour à
Evere, un deal de 47 millions d’euros. Il faudra s’y
habituer car Teychené – un acteur de poids moyen
en France, encore modeste en Belgique – compte
bien renforcer ses investissements dans notre pays.
‘Nous avions l’intention d’investir cent millions
d’euros cette année en Belgique mais ce sera sans
doute le triple. Nous optons résolument pour de
plus gros tickets comme celui d’Evere’, indique le directeur des acquisitions Bérenger Drouin, lors d’un
entretien avec Expertise. Les Français estiment que
les conditions de marché sont mûres pour constituer un portefeuille immobilier belge qui, à terme,
pourrait croître à un demi-milliard d’euros.
né, Drouin forme un duo qui, à tour de rôle donne
l’assist et marque le but.
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Même si l’investisseur français peut difficilement
cacher son côté opportuniste, car pas plus tard que
le mois dernier, il s’est offert un petit détour par
Louvain pour une petite acquisition de 2 millions
d’euros seulement (onze commerces à la Tiensestraat; lire Retail Focus 218). ‘C’est l’exception’, répond Drouin. ‘A partir de maintenant, nous nous
engagerons pour des tickets d'au moins 15 millions
d'euros et de préférence encore plus haut, voire 50
à 100 millions. Par contre, rien ne change en ce qui
concerne le cap rate de sept pour cent que nous
nous étions fixé.’
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Assist et but
La famille française Teychené ne pouvait rêver meilleur ambassadeur en Belgique que Drouin. La façon
dont il a su, avec quelques plaisanteries bien placée
– débordantes d’humour et de relativisation, mais
aussi subtiles et très à propos –, gagner les participants du dernier Investors Forum à sa cause, en dit
long assez. Il semble tout prendre à la rigolade mais
ce n’est pas seulement un style de vie mais aussi
une manière intelligente de faire des affaires. Né et
élevé en France, il a appris les ficelles financières du
métier au cœur de la City londonienne, avant d’atterrir dans le développement belge. Avec le Belge
Valéry Autin, l’ancien CFO de la sicafi Ascencio, et
l’homme qui gère les finances belges chez Teyche-
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Gérard Teychené (au premier rang, à droite) était
un participant attentif lors de l’Investors Forum 2014.
Pour leurs projets d’expansion en Belgique, les
deux hommes peuvent compter sur le coaching de
Gérard Teychené (66) – un entrepreneur immobilier fortuné de la région de Toulouse qui réside à
Uccle depuis 2011, et dont la présence affable mais
néanmoins remarquée lors de l’Investors Forum
était à la fois une marque de soutien mais aussi une
précaution pour vérifier comment ses garçons s’en
sortiraient sur le podium.
Car la trentenaire Financière Teychené est avant
tout un holding immobilier familial. Plus jeune et de
plus petite taille que Redevco, avec qui il a d’ores et
déjà réalisé plusieurs deals intéressants dans notre
pays, mais néanmoins taillé sur le même modèle
que le super holding néerlandais de la famille Brenninkmeyer: une vision axée sur le long terme (buyand-hold), des acquisitions entièrement réalisées
pour compte propre et un modèle doté d’une organisation flexible assurant une gestion sur le tas,
une petite direction suivant une approche carrée
et sans chichi, mais néanmoins dirigée par un reporting financier, comme s’il s’agissait d’une société cotée en Bourse. L’organisation, dirigée depuis quelques années par la fille Emilie Teychené, compte une quarantaine de collaborateurs en
France (agences à Toulouse et Paris), dont une trentaine en back-office (gestion) et cinq en Belgique.
Le patrimoine actuel pèse plus d’un milliard et
est essentiellement investi en immobilier de commerce. L’essentiel se trouve en France mais la Belgique (110 millions d'euros) est un marché de croissance, et le Luxembourg et le Maroc ont déjà été
envisagés plus d’une fois. Teychené achète aussi bien des produits finis et de l’immobilier existant
que des projets très en amont du développement
(VEFA).
‘En réalité, nous procédons de façon très pragmatique et opportuniste’, reconnaissent Drouin et Autin. ‘La question élémentaire que nous nous posons
lors de chaque acquisition est la suivante: est-ce
prometteur et obtiendrons-nous le financement?’
L’engagement opportuniste explique la raison pour
laquelle le portefeuille français comprend des commerces mais aussi des appartements et des kots et
pourquoi, malgré la préférence stratégique pour
le retail, les bureaux sont aujourd’hui surpondérés
dans le portefeuille belge (50 pour cent alors qu’il
ne s’agit pas plus de 15 pour cent pour l’ensemble
du portefeuille).
Modèle de crédit-bail
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Ce n’est pas tout à fait un hasard non plus si ‘Financière’ figure dans le nom de la société car au sens
strict du terme, Teychené n’est pas (encore) une société patrimoniale. Dans la plupart des cas, l’immobilier que le groupe achète appartient à la banque.
Ce qui caractérise le modèle d’entreprise, c’est que
la plupart des acquisitions sont négociées sur la
base d’un crédit-bail, une sorte de leasing taillée sur
le modèle français, où l’emprunteur ne devient propriétaire du bien qu’à la fin du parcours.
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C’est ce qui explique l’approche très financière des
acquisitions et les exigences relativement élevées
en matière de rendement immédiat. ‘Nous privilégions les cash-flows à long terme’, explique Valéry Autin. ‘Le delta entre le rendement et les coûts
de financement se monte idéalement entre 400 et
500 points de base et c’est ainsi que nous arrivons à
notre cap rate de sept pour cent au moins. Nous visons aussi toujours un LTV aussi élevé que possible.
Durant la belle époque, il grimpait jusqu’à cent
pour cent; aujourd’hui, il est plutôt de l’ordre de 80
à 90 pour cent.’ Même s’il faut toute l’adresse nécessaire pour négocier avec les banques. Il faut se
battre avec elles.’
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Pour ses acquisitions belges, Teychené fait appel
aux banques belges qui sont prêtes à s’engager
dans le crédit-bail. Les financements sont opérés en
fonction des projets et non pas au niveau de la société ou du holding (pas de senior loans). Les emprunts sont contractés pour l’assez long terme: 12 à
15 ans.
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Bérenger Drouin, Financière Teychené
‘Les cash-flows que nos investissements génèrent
sont affectés au remboursement du prêt et ce qui
reste est réinvesti’, dit Drouin. ‘Le groupe ne pratique pas la politique de dividende. Lorsque les experts immobiliers nous signalent que nous avons
de plus-values sur des investissements, c’est toujours ça de gagné, mais ce n’est pas notre objectif
premier ni une raison pour vendre. Nous n’achetons
jamais en ayant une exit en tête. Nous ne sommes
pas des marchands de biens; les opérations de trading constituent l’exception.’ Les premières acquisitions belges datent de 2012.
Le portefeuille comprend notamment un Intersport à Woluwe-St-Lambert (la toute première acquisition), un bâtiment avec surface commerciale
en pied d’immeuble et des bureaux aux étages à
Louvain-la-Neuve, un portefeuille de huit Shoe Discount dans des centres-villes dont Anvers et Liège,
le parc d’activités commerciales de Kloosterbemden à Maasmechelen, le Keyser Center à Anvers, un
supermarché à Hal, les commerces déjà cités à Louvain et, bien entendu, les deux principaux actifs
belges: le Senneberg à Vilvorde et la Tour d’Evere,
tous deux achetés à Redevco.
Demande de sécurité
Journal
Le fait que Teychené passe à la vitesse supérieure
en Belgique est lié aux conditions de marché changeantes et aux opportunités qui se présentent essentiellement dans le segment secondaire.
Un promoteur belge dans
des mains françaises
Le groupe d’enseignes de luxe français Descours
prend les ‘rênes’ du développeur belge Codic International. Dans un communiqué de presse daté
du 17 juin dernier, Codic signale que les actionnaires actuels – Compagnie du Bois Sauvage, Finaxer, Rebelco, Mobilière et Immobilière du Centre
et Espace & Management – ont convenu dans un
accord commun de vendre leurs participations dans
la société aux Français. Le deal devrait être bouclé
durant les premières semaines de juillet.
‘Nous avons l’avantage de pouvoir être très réactifs.
C’est un de nos principaux arguments vis-à-vis d’un
vendeur’, dit Bérenger Drouin. ‘Dans la semaine, il
sait si le dossier nous intéresse ou pas. Nous pouvons boucler nos acquisitions sur fonds propres et
n’assurer le refinancement qu’ultérieurement.'
Valéry Autin: ‘Nous nous rendons compte que de
nombreux vendeurs cherchent avant tout la sécurité. Ils préfèrent concéder sur le prix s’ils ont la garantie que le bâtiment sera vendu plutôt que de devoir signer un compromis soumis à la condition de
l’obtention du financement avec un autre candidat
qui a une offre un peu plus avantageuse.’
Le duo affirme qu’il peut boucler les acquisitions
dans les six semaines. ‘Souvent, nous procédons directement à la signature de l’acte et nous passons
sur le compromis. Mais attention, ce n’est pas parce
que nous sommes en mesure de rapidement déposer l'argent sur la table que les vendeurs doivent
penser que nous sommes prêts à acheter n’importe
quoi. Les exigences que nous posons sont très
strictes. Nous n’étudions de très près que cinq à dix
pour cent des dossiers que l’on nous soumet.’
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Codic a connu plusieurs années difficiles sur le plan
financier en raison de la crise immobilière internationale. C’est la raison pour laquelle la société visait
un remaniement ou un refinancement depuis 2012
déjà, mais les amateurs ne se sont manifestement
pas bousculés et l’opération a pris beaucoup de
temps. Le prix auquel la transaction a pu se régler
aura sans doute joué un rôle aussi. Un communiqué
distinct de la société cotée en Bourse Compagnie
du Bois Sauvage indique que suite à l’opération, le
holding encaisse une moins-value de 14,4 millions
d’euros sur la vente de ses 23,8 pour cent de participation dans Codic.
Il est peu probable que toutes les préoccupations
disparaissent subitement avec l’arrivée de Descours. Codic devra se réorienter, certainement sur
le plan stratégique et éventuellement sur le plan financier. Le revirement stratégique a déjà été amorcé par l’abandon de plusieurs diversifications internationales (Hongrie et Espagne). La Belgique, le
Luxembourg et la France constitueront désormais
les marchés clés. Codic compte actuellement un important projet en cours d’exécution en Belgique et
au Luxembourg: le Gateway à Zaventem et le Royal
Hamilius à Luxembourg. Un autre projet de bureaux
majeur de Codic dans le quartier Nord à Bruxelles,
le Zenith Building, ne fut pas un grand succès architectural ni commercial d’ailleurs. D’après Inventimmo, il reste 7.600 m2 de bureaux à louer qui n’ont
jamais été occupés, sur les 31.000 m2 que compte la
tour finalisée il y a près de cinq ans (25 pour cent de
vacance locative).
Dans une déclaration dans le quotidien De Tijd, le
CFO Hervé Bodin indique qu’une augmentation
de capital n’est pas nécessaire mais ces propos sont
quelque peu contradictoires avec la phrase publiée
dans le communiqué de presse original de Codic,
qui dit que ‘Thierry Behiels accompagnera l’opération par un réinvestissement aux côtés du groupe
familial Descours.’ On pourrait en conclure qu’il sera
bien question d’un ‘refinancement’ à terme, mais
Les villes flamandes restent
attrayantes pour le marché immobilier
on ne sait pas avec certitude s’il s’agira d’une nouvelle injection de capitaux. Il en ressort par contre
que la position de Behiels comme CEO reste indiscutable.
Ceci dit, c’était sous la direction ambitieuse de
Behiels et de son MBO que Codic était passé à la
vitesse supérieure, en passant du statut de développeur belgo-luxembourgeois pur à celui d’acteur
international diversifié, actif dans plusieurs pays
d’Europe. En 2002, quatre membres du management – outre Behiels, Sophie Goblet, Raphaël Guiducci et Christophe Sirot – avaient acquis 10 pour
cent du capital (alors encore aux mains du holding
britannique Dixon; lire Expertise News 226). Un
buy-out complet a eu lieu an plus tard avec le soutien d’Agridec, Bois Sauvage et Sofina (lire Expertise
News 258).
Lors d’une de ses rares rencontres publiques, durant l’été 2007, Thierry Behiels avait indiqué que
sa société été prête pour une percée internationale (lire Expertise News 340). Durant l’exercice
2006-2007, Codic International avait réalisé un
chiffre d’affaires de 200 millions d’euros et un bénéfice consolidé après impôts de 32 millions. Il parlait alors de découvrir de nouveaux marchés en Espagne (bureaux et shopping centers) et dans les
pays d’Europe centrale comme la Hongrie (bureaux) et la Roumanie (centres commerciaux). La
crise immobilière qui a durement touché le sud de
l’Europe et l’Europe centrale a mis fin à cette ambition brûlante, les banques fermant le robinet pour
le financement des projets spéculatifs.
Erik Verbruggen, JLL
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D’après le bilan le plus récent disponible à la BNB,
Codic International enregistrait en 2013 une perte
consolidée de 6,9 millions d’euros. Sur le total de
son bilan, la société disposait de 97 millions de
fonds propres, sur un total de 215,1 millions d’euros. Comme elle n’a guère vendu cette année-là, les
cash-flows sur les activités opérationnelles étaient
toutefois négatifs de 28,9 millions d’euros en 2013
(+24,5 millions d’euros en 2012).
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Il convient de souligner qu’en début d’année, et
donc avant la vente à Descours, Codic International
a opéré une modification de ses statuts, ajoutant
à l’article 1 la disposition selon laquelle la société peut faire appel à l’épargne publique au sens de
l’article 438 du Code des Sociétés. Dans les milieux
juridiques, chacun sait que cette formulation peut
indiquer qu’une société peut ouvrir la porte à terme
pour une entrée en Bourse ou pour toute autre
forme de financement public. Il est également stipulé dans la modification des statuts qu’au moins
un administrateur indépendant doit siéger au comité d’audit, un rôle qui a été confié à Vincent Doumier (ex-Bois Sauvage).
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JLL continue de miser sur le marché immobilier flamand pour une part importante de sa croissance
en Belgique. Une forte présence en Flandre est une
stratégie payante, tellement même que plusieurs
collègues nous ont suivis’, a indiqué le chef de département Erik Verbruggen la semaine dernière,
lors de la présentation des derniers chiffres sur le
marché immobilier flamand pour les bureaux, le retail, le semi-industriel et le logistique.
JLL dispose non seulement de plusieurs années
précieuses d’avance sur la concurrence (l’ouverture
de son agence à Anvers date de 1973), mais les données chiffrées étayées que l’agent nous a présentées montrent qu’il connaît aujourd’hui suffisamment bien le marché pour être un interlocuteur incontournable des acteurs locaux, et un levier pour
la promotion des projets locaux. Les récents mandats de location exclusifs pour le Tetris Park au The
Loop à Gand et le York Business Park à Malines en
sont l’émanation.
A terme, le courtier entend s’en tenir à une
seule agence pour desservir l’ensemble de la région mais à Anvers, ce sont 13 collaborateurs qui
sont employés à temps plein. Cinq d’entre eux
se consacrent aux bureaux, trois au retail et trois
autres à l’immobilier semi-industriel et logistique;
les autres s’occupent du back-office. A titre de comparaison: il y a dix ans, l’agence d’Anvers n’employait que sept collaborateurs, dont certains ne
travaillaient qu’à temps partiel à Bruxelles. Pour
l’exercice 2013, on estime à trente pour cent le
chiffre d’affaires drainé par des transactions négociées en Flandre.
Le rapport 'Flanders Property Markt' présenté la semaine dernière montre par ailleurs le poids du marché immobilier flamand. Au fil des ans, la région
draine environ les trois quarts du volume national
en retail, semi-industriel et logistique. De son côté,
le marché des bureaux flamands compte 4,5 millions de mètres carrés et se taille un tiers du takeup national. En Capital Markets, 37 pour cent du volume réside en Flandre. JLL se veut ‘prudemment
optimiste’ et table sur de meilleures performances
pour le marché des bureaux à Anvers cette année
(quelque 80.000 m2). L’agent est néanmoins d’avis
qu’il pourra difficilement égaler ses excellentes performances de 2013.
Il est dommage que pour son analyse du marché des
bureaux flamands, JLL ne tienne pas compte de la périphérie flamande autour de Bruxelles (qui, d’après
l’Expertise Database, représente tout de même un
marché de 1,7 million de m2 et plus de 300 bâtiments
et parcs, réd.). C’est toujours l’évidence même d’intégrer les concentrations de bureaux des deux Brabant
autour du Ring dans l’analyse économique du marché
des bureaux bruxellois, mais pourquoi serait-il moins
logique de reprendre ces zones flamandes en bordure du Ring dans une étude sur l’ensemble du marché des bureaux flamands? En les laissant de côté, JLL
joue sa chance de soumettre des chiffres globaux susceptibles d’intéresser les pouvoirs publics flamands au
titre d’instrument politique dans la définition d’une
politique économique. Car c’est précisément dans ces
concentrations de bureaux flamandes en bordure du
Ring bruxellois que le besoin se fait le plus criant actuellement et que les pouvoirs publics flamands devraient prendre des mesures de relance de toute urgence pour éradiquer la vacance locative et mettre en
place la réhabilitation.
dans le repositionnement de DTZ. Il n'est certainement pas la vocation d'un groupe de private equity à rester longtemps impliqué comme actionnaire
au niveau opérationnel d'une société commerciale.
Les annalistes pensent que les nouveaux propriétaires vont faire de DTZ un futur groupe immobilier de grande envergure qui pourra rivaliser avec
les deux autres grandes sociétés de courtage cotée
en Bourse, CBRE et JLL. Certains spéculent même
qu'à terme Cushman & Wakefield eux-aussi pourraient éventuellement être intégrés dans une telle
constellation si la famille Agnelli se désirerait sur la
vente éventuelle de sa participation dans C&W.
Les actionnaires de Care Property
suivent le dividende optionnel
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DTZ aux mains des Américains
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Un consortium constitué de TPG Capital (TPG),
PAG Asia Capital (PAG) et Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP) ont conclu un accord final avec le
groupe d'ingénierie australien UGL sur la reprise
à UGL de la branche immobilière complète DTZ.
L'opération nécessite un investissement de 840 millions d'euros.
UGL avait repris DTZ en 2011 pour seulement 90
millions, mais la branche qui est vendu aujourd'hui
est un ensemble beaucoup plus vaste, car UGL y
avait ajouté quelques de ses propres services entretemps.
TPG est un groupe de capital-investissement aux
États-Unis avec 44 milliards d'actifs sous gestion.
Notez que TPG compte parmi ses investisseurs
Brett White, un des anciens CEO du conseiller immobilier CBRE. On s'attend à ce qu'il jouera un rôle
AustralianSuper, le plus important fonds de pension en Australie avec 51 milliards de dollars australiens sous gestion, vient de signer une joint venture
avec le gestionnaire d'investissement britannique
Rockspring PIM afin de constituer, dans les prochaines années, un portefeuiile pan-européenne
majeure avec bureaux et retail pour le compte des
Australiens.
Les investissements se porteront également explicitement au continent européen, et il n'est pas exclu
que Bruxelles figurera sur la liste des villes ciblées.
'La Belgique est en effet admissible', déclare Jo De
Clercq, le partenaire belge de Rockspring. 'Cependant, notre ticket minimal est de 200 millions d'euros. Si Wijnegem Shopping serait à vendre, nous
sommes immédiatement candidat.'
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Les droits de dividende de plus de 38 pour cent
des actions de la sicafi Care Property Invest ont été
échangés contre de nouvelles actions, en lieu et
place de liquidités. C’est la première fois que Care
Property Invest, l’ancienne Serviceflats Invest, proposait un dividende optionnel à ses actionnaires.
L’initiative s’inscrit dans l’élargissement stratégique
initié par le nouveau CEO Peter Van Heukelom.//
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Les Australiens mettent la
Belgique sur leur radar
Quinze bougies pour Home Invest
La sicafi Home Invest Belgium fête ce mois-ci son
quinzième anniversaire. Le fonds d’investissement
a été agréé en juin 1999 et était alors la première sicafi résidentielle créée à partir d’une initiative privée. Son anniversaire coïncide avec la désignation
de Sophie Lambrighs au poste de nouveau CEO,
et avec le renforcement de la structure financière.
Le placement privé d’une émission obligataire pour
40 MEUR vient d’être conclu à cet effet. La sicafi
adopte aussi une méthode de valorisation plus dynamique depuis la fin de l’année dernière (lire Expertise News 474). Le portefeuille de Home Invest
affiche une juste valeur de plus de 290 MEUR et
comprend 75 immeubles d’une superficie totale de
près de 150.000 m2.
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Solvay School of Economics & Management - Executive Programme Immobilier 2013-2014
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Itinéraires
• Chez CBRE, André Latinis prend les rênes du département Property & Asset Management. Il prend
la place de l’ancienne cheffe de département Micheline De Munck, qui quitte la société. Monsieur
Latinis est actif dans le secteur et dans la gérance
d’immeubles depuis 28 ans. Le département Property & Asset Management de CBRE avait subi d’importantes modifications l’an dernier, après la scission avec Sogesmaint, et il a récemment intégré le
QG de CBRE à l’avenue Lloyd George (lire Expertise
News 478).
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• Le Solvay Brussels School of Economics & Management vient de proclamer les 36 diplômés de la
promotion 2013/2014 de l'Executive Programme en
Immobilier: Frédéric Adam (AXA Belgium), Alexander Baeten (Tribeca Capital Partners), Maxime Bargibant (BBT Projects), Fouad Ban Tato (CBRE Valuation Services), Eric Bloyaert (AXA Belgium), Audrey
Carter (Carter Real Estate), Julie Collert (MSA Bureau
d'Etudes et de Projets), Giles Dasseleer (Capgemini),
Françoise De Bemels (Banque Degroof), Nicolas De
Bonhome (HSP), François Debloudts (Debloudts Advisers), Edouard Draps (Les Architectes Draps), Rachid El-Bakkal (Skyline Europe), David Gassihoun
(Dexia Asset Management), Emile Hazan, Lucienne
Hellebosch (Tripod), Nathalie Hocké, Paul Huberlant (Kairos-Advisors), Géraldine Lacasse, Christel
Leentjens (AWEX), Benjamin Masset (Liège Airport),
Arno Michiels (CBRE), Rosalie Nguya Nlenzo (Artes
TWT), Jean-Baptiste Ortmans (Trevi Group), Guillaume Poughon (GP Group), Sylvain Rasneur (Bureau d'Architecture Emile Verhaeghen), Olivier Ri-
chard (Buro II & Archi+I), Stéphanie Steeland (Vastia), David Straet (Lexabel), Adrien Tardy (Knauf
Belgique), Dimitri Tsimopoulos (Atelier du Sablon
Architectes), Lara Van Cauwenberghe (Cogerimo),
Julie Van Eyghen (Engel & Völkers Sablon), AnneColette Vanderheyde (Clear Lake), Adel Yahia (Matexi) et Olivier Tackoen (OT Projects).
• Début de Juillet, 14 nouveaux membres seront admis comme 'Qualified Members' du RICS: Emmanuel Beele, Adrian Devos, Sylvain Falzone, Chris Lee,
Eric Lux, Nabil Mouloua, Frank Rosenbaum, JeanEric Vimont, Karim Zouaoui, Pol Duchene, Alexander Crahay, Alexandre Goossens, Tehdi-Edouard Babigeon et Patrick Lemerle. Cela porte le nombre total des membres de la RICS Belux à 229.
Actualité juridique
Rubrique assurée en collaboration avec le département Real Estate de l'association d'avocats Lydian.
Info: Wouter Neven (wouter.neven@lydian.be),
02 787 90 82.
ou indirectement détenus à 60 % au moins par des
personnes physiques autorisées à exercer la profession de géomètre expert. En cas de société anonyme et de société en commandite par action, les
actions doivent être nominatives.
L'objet et l'activité de cette personne morale
doivent être limités à la prestation de services relevant de l'exercice de la profession de géomètreexpert et ne peuvent pas être incompatibles avec
celle-ci. Enfin, la personne morale doit également
être inscrite au tableau des titulaires de la profession de géomètres-experts. Ces règles entreront en
vigueur le 1er juillet 2014.
Moniteur belge
• Loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de justice, M.B., 14 mai 2014. En
cas de vente publique d’un immeuble, les enchères
dématérialisées sont désormais autorisées. Cela signifie que celui qui veut surenchérir ne devra plus
être nécessairement physiquement présent lors de
la vente. Désormais donc, deux formes d’enchères
sont autorisées en cas de vente publique d’un bien
immobilier: les enchères physiques et les enchères
dématérialisées.
En pratique, ce sont les conditions de la vente publique qui détermineront le mode, les conditions et
le délai d’émission des enchères.
Cette modification est entrée en vigueur le 1er avril
2014.
• Loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de justice, M.B., 14 mai 2014.
Cette loi introduit quelques nouveautés concernant
l’exercice de la profession de notaire. Tout d’abord,
toute société notariale et tout notaire qui exerce sa
fonction en dehors d'une société notariale est désormais tenu de faire couvrir sa responsabilité civile par un contrat d'assurance, approuvé par la
Chambre nationale des notaires. Ce contrat doit garantir au moins le montant de cinq millions d'euros.
En outre, un notaire seul peut maintenant exercer
son activité par le biais d’une société. Ces changements sont entrés en vigueur le 1er avril 2014.
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• Arrêté royal du 24 avril 2014 relatif à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 2013 relative à l’exercice
par une personne morale de la profession de géomètre-expert, M.B. 3 juin 2014. Même s’il peut déjà
faire partie d’une société et y exercer les fonctions
d’administrateur-délégué, ou de gérant, le géomètre-expert supporte actuellement toujours seul
la responsabilité liée à l’exercice de sa profession.
Désormais, une personne morale pourra aussi exercer la profession de géomètre expert sous certaines
conditions. Les principales conditions à respecter
sont les suivantes:
Tout d’abord, les gérants, administrateurs,
membres du comité de direction et mandataires indépendants qui agissent au nom et pour le compte
de la personne morale doivent être des personnes
physiques autorisées à exercer la profession de
géomètre-experts. Les parts ou actions de la société et les droits de vote doivent être directement
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• Arrêté royal du 24 avril 2014 relatif à l’assurance
obligatoire prévue par la loi du 11 mai 2003 protégeant le titre et la profession de géomètre-expert,
M.B. 3 juin 2014. Comme les géomètres experts personnes physiques, les personnes morales, devront
souscrire une assurance pour couvrir leur responsabilité. Le législateur a fixé les conditions auxquelles
cette assurance devra obligatoirement se conformer. Comme dans le précédent arrêté royal (lequel
date de 2007), le montant de la couverture par sinistre ne pourra être inférieur à un montant de
1.200.000 € pour les dommages résultant de lésions
corporelles, 250.000 € pour le total des dégâts matériels et dommages immatériels et 10.000 € pour
les objets confiés à l’assuré. Ces montants sont toutefois adaptés en tenant compte de l’évolution de
l’indice de prix à la consommation (pour le premier
montant) et de l’indice ABEX (pour les deux autres
montants) depuis 2007. En outre, les géomètresexperts, personnes physiques, devront délivrer au
plus tard le 31 mars de chaque année au Conseil fédéral des géomètres experts une attestation montrant qu’ils respectent leur obligation d’assurance.
Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er juillet 2014.
• Décret du 11 avril 2014 modifiant le livre III du
Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de
l’urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie portant
les dispositions relatives au patrimoine, M.B. 4 juin
2014.
• Arrêté de Gouvernement wallon du 13 mars 2014
modifiant le Code wallon de l’Aménagement du
Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de
l’Energie en ce qui concerne le certificat de patrimoine, M.B. 30 mai 2014.
Quelques nouveautés ont récemment été introduites en Région wallonne concernant la protection du patrimoine. Au cours du temps, certains arrêtés de classement ont parfois prévu des mesures
de protection inadéquates, voire, ont été entachés
d’erreurs ou de lacunes. Afin de permettre de remédier à cela, le Gouvernement wallon sera désormais
habilité à requalifier les biens classés concernés.
Les modalités de ce mécanisme de requalification
doivent encore être précisées. En outre, certains traCopyright © Expertise / Expertise News 479 // 27-06-2014 // 17
vaux mineurs ne devront plus faire l’objet d’un permis patrimoine préalable, mais seulement d’une
déclaration. Cela concerne notamment les travaux
de restauration qui ne touchent ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni aux matériaux, ni aux caractéristiques qui ont justifié le classement et n’affectant pas les caractéristiques qui ont justifié les mesures de protection du bien. Une procédure simplifiée pour autoriser les actes et travaux urgents est
également introduite. La gestion des biens classés
qui sont également reconnus par l’UNESCO est encadrée de manière plus précise. Ces biens devront
ainsi faire l’objet d’un plan de gestion. Plusieurs
structures chargées d’exécuter et d’actualiser ces
plans de gestion sont prévues. Ces modifications
sont entrées en vigueur le 14 juin 2014.
En projet
• La notification de la cession d’un terrain à risque
ne sera plus obligatoire. Le bulletin d’informations
de l’OVAM (la société publique flamande des déchets) annonce que le décret sol changera le 1er
janvier 2015. Actuellement, celui qui projette de céder un terrain à risque doit l’annoncer à l’OVAM en
utilisant un formulaire standard. Il faut joindre une
étude d’orientation de sol à ce formulaire. Suite au
résultat de l’étude d’orientation, l’OVAM peut donner l’injonction de faire réaliser une étude détaillée. Ladite injonction empêche alors entretemps la
vente du terrain. A l’avenir, la notification de la cession projetée ne sera plus obligatoire. Le décret définira quand le cédant devra prendre des mesures
pour permettre à la cession d’avoir lieu. Les parties
devront elles-mêmes envisager les études ou mesures qui devront avoir lieu sur base de l’attestation
de sol ou de l’attestation de conformité de l’étude
d’orientation du sol.
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Expertise immobilière
ment une reconversion résidentielle sans grosses
modifications structurelles (représentant environ la
création de 1.900 logements dans ces immeubles).
Vacance locative versus
croissance démographique
Il faut faire rencontrer l’offre et la demande et
pour y arriver, notamment reconvertir des bureaux inoccupés en logements.–Eva Hamvas*
Le constat n’est pas nouveau, le marché bruxellois
des bureaux souffre actuellement d’une suroffre et
d’une vacance locative persistante. On parle de plus
de 1million m2 de surfaces vides en région bruxelloise, équivalant à environ 9,7% de taux de vacance.
En même temps, les perspectives démographiques
annoncent une croissance soutenue de la population bruxelloise. Cette pression démographique
combinée aux évolutions sociétales et au vieillissement de la population engendre un besoin important en termes de logements. Pour y répondre, la
création de 7.000 de logements par an serait nécessaire à Bruxelles. A supposer une taille moyenne de
90 m2 par logement, cela représente un besoin de
630.000 m2 annuel à sortir de terre.
L’équation semble évidente. Mais est-ce si simple?
Qu’en est-il dans la pratique des difficultés matérielles d’opérations de reconversion?
Le mouvement vers la reconversion semble
prendre de l’ampleur depuis 2007 avec des chiffres
'record' pour l’année 2012 quand 128.000 m2 ont
été autorisés à être convertis dont 105.000 m2 en
logements. Le PRAS Démographique, en vigueur
depuis le 21 décembre 2013, traduit par ailleurs une
volonté politique indéniable d’encourager et ainsi faciliter la reconversion. Ainsi, le logement est désormais une des affectations principales en zone
administrative et on observe déjà une accélération
modeste des conversions en logements dans ces
zones. La plupart de ces opérations ne serait pas
possible si les valeurs des bureaux (vente et location) n’avaient pas baissé fortement.
Cependant, différents facteurs défavorisent un
changement d’affectation. Selon l’Observatoire
des bureaux de la Région de Bruxelles-Capitale,
en 2012, une partie significative (47%) des bureaux
faisant face à un important vide structurel a été
construite ou rénovée durant la dernière décennie.
Il va de soi de ne pas envisager une reconversion
dans ces biens récents ou rénovés. Sur la moitié restante des surfaces vacantes, près de 26% ne répondait pas aux critères techniques de reconvertibilité, comme par exemple une profondeur de plateau
entre 13 et 18 m, un noyau de circulation par 400m2
de plateau, la problématique d’amiante dans des
immeubles des années 60-70, le type de façades,
l’orientation ou encore une hauteur sous plafond
minimale de 2.70 m, etc. Le reste du stock vacant
de 2012, qui représente donc seulement ¼ des surfaces vides de longue durée permettrait technique-
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La barrière technique franchie, il faut ensuite compter avec d’autres contraintes d’ordre géographique
comme la question de mobilité/accessibilité ou l’environnement. Jusqu’à présent, la majeure partie
des opérations de conversion se concentrait dans
le centre-ville (Pentagone) et le long de l’avenue
Louise. On observe cependant une tendance d’extension à de nouveaux quartiers tels le quartier européen et le long d’axes structurels de la Région
tels que la chaussée de la Hulpe. Mais la demande
grandissante en logements se concentre-t-elle aussi
dans ces mêmes quartiers?
On ne peut pas oublier non plus les aspects juridiques et fiscaux comme par exemple la fiscalité intermédiaire. Le problème réside dans le fait que le
régime de taxes de bureaux (avec un montant du
précompte plus élevé pour des bureaux que pour le
logement) reste d’application pour des immeubles
de bureaux en cours de reconversion. Ceci reste cependant évitable en introduisant rapidement une
demande de réduction des taxes.
On se doit également d’évoquer le coût élevé de
la reconversion qui se répercute inévitablement
sur le prix du produit fini, le logement. Et il est vrai
que la plupart des immeubles sujets à une reconversion se voient réhabilités en des logements de
standing, inaccessibles tant aux Bruxellois aux revenus moyens qu’à une frange importante des nouveaux habitants, issus de l’immigration. Or, comme
le démontre des études sociologiques et démographiques, la demande future proviendra surtout de
la frange moyenne de la population issue de la natalité élevée dans des quartiers populaires et des
migrations dites 'économiques'.
En conclusion, remplacer des bureaux vides par du
logement peut être, dans certaines conditions, plus
rentable que de rénover un immeuble en conservant sa fonction d’origine. Mais force est de constater que la reconversion est une solution très partielle tant à la suroffre structurelle de bureaux à
Bruxelles qu’aux besoins de logements, puisque la
reconversion représente de l’ordre de 10% à 15%
des nouveaux logements construits chaque année,
dont la plupart ne sont pas à des prix abordables.
Néanmoins, cette évolution pousse le marché des
bureaux vers une plus grande flexibilité des immeubles aux différentes fonctions. L’enjeu futur est
désormais l’adaptabilité et la (re)convertibilité des
immeubles aux évolutions d’usage, aux nouveaux
besoins. Dans ce cadre, la mixité des nouveaux
immeubles, qui connaît déjà un certain succès à
l’étranger, pourrait être amenée à apporter une réponse nouvelle aux besoins en logements futurs.
*Eva Hamvas (eva.hamvas@dtz.com) est Valuer chez
DTZ.
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© 2014 Deloitte Belgium
Fiscalité juridique
La Cour d’appel de Bruxelles se prononce sur deux questions
fondamentales pour le secteur de l’immobilier
La Cour d’appel de Bruxelles s’est récemment exprimée au sujet de deux questions pertinentes pour le secteur de l’immobilier.– Kurt Debrier et Hendrik Putman*
Premièrement, la Cour estime que l'acquisition gratuite d'un bâtiment à l'occasion de la cessation d'un
droit de superficie ne donne pas lieu à la reconnaissance obligatoire d'un bénéfice. Deuxièmement, la
Cour affirme que des immeubles loués peuvent par
ailleurs faire l’objet d’amortissements dégressifs.
Acquisitions (presque) gratuites
Les acquisitions d’actifs à une valeur inférieure à la
valeur de marché (habituellement des actions mais
également souvent des immeubles) se situent dans
la ligne de mire du fisc. Il est généralement considéré que la société bénéficiaire doit, au moment
de l’acquisition, reconnaître un résultat immédiat
à concurrence de la différence entre le coût historique (c’est-à-dire le prix réduit, voire inexistant)
et la valeur de marché. Cette reconnaissance immédiate d’un bénéfice comptable donne lieu – sur
base du principe de primauté du droit comptable
- à une augmentation du résultat fiscal correspondant.
D’un point de vue comptable, la valorisation au
coût d’acquisition (en l’espèce le coût historique)
constitue l’un des principes de base du droit comptable belge. Ce principe fondamental a toutefois
– à notre avis de manière injustifiée – été remis en
cause par des évolutions jurisprudentielles datant
essentiellement des années 1990 et 2000.
L’administration fiscale se fondait sur un avis de la
Commission des Normes Comptables (ci-après «
CNC », avis n° 126/17, qui a récemment été supprimé
par la CNC) et sur le principe général de l’image fidèle des comptes annuels. Sur base de la “fonction
dérogatoire” de l’image fidèle, en présence d’un
“cas exceptionnel” où l’application des règles d’évaluation générales ne conduirait pas au respect de
la règle générale de l’image fidèle, il y a lieu de déroger à ces règles afin de satisfaire au principe de
l’image fidèle.
Dans un arrêt récent (affaire n° C-322/12) et dans
une ordonnance récente (affaire n° C-510/12) la
Cour de Justice a estimé que les cas dans lesquels
le prix d’acquisition ou de coût de revient des actifs est manifestement inférieur à leur valeur réelle
ne peuvent pas être considérés comme des “cas exceptionnels” qui permettent de déroger aux principes généraux d’évaluation. Conformément à cette
jurisprudence, l’acquisition d’un actif en-dessous de
sa valeur de marché ne pourrait plus donner lieu à
la reconnaissance immédiate d’un bénéfice.
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Encore la reconnaissance d’un bénéfice en cas
de transactions commerciales?
Suite aux décisions de la Cour de Justice (ainsi que
la suppression de l’avis CNC n° 126/17) la position de
l’administration selon laquelle un résultat devrait
être immédiatement reconnu avait déjà été fortement remise en cause. Une certaine confusion régnait cependant compte tenu de la jurisprudence
antérieure de la Cour de Cassation (Cass. 18 mai
2001, FJF n° 2001/219). Dans le cas d’espèce, une société belge avait accordé à une autre société belge
un droit de superficie sur un terrain pour une période de douze ans. Le tréfoncier avait contractuellement convenu qu’au terme du droit de superficie, la propriété des bâtiments érigés par le superficiaire lui serait transférée gratuitement. Après
quelques années, le superficiaire renonça anticipativement à son droit de sorte que le tréfoncier devint à titre gratuit le propriétaire des bâtiments érigés sur le terrain. La société n’avait pas acté les bâtiments ainsi obtenus dans son bilan.
Cette situation ne convenait pas à l’administration
fiscale qui estima que la valeur réelle de ces bâtiments constituait un bénéfice d’exploitation imposable. Le fisc se fondait essentiellement sur la notion de bénéfice fiscal.
Le fisc obtint satisfaction. Selon la Cour de Cassation, l’acquisition gratuite des bâtiments faisait partie d’une opération commerciale dans laquelle les
parties contractantes avaient tenu compte de la
gratuité des bâtiments pour déterminer le montant
du canon. Les bâtiments gratuits étaient donc vus
comme des paiements en nature pour le droit de
superficie.
La jurisprudence de la Cour de Cassation ne devrait
pas être généralisée
Avant les décisions de la Cour de Justice, la majorité de la doctrine était déjà d’avis que cette décision
de la Cour de Cassation ne devait pas faire l’objet
d’une généralisation. L’évaluation à la valeur réelle
n’avait après tout pas vocation à devenir la règle générale. On a par conséquent effectué une distinction entre :
• Une 'véritable' acquisition à titre gratuit qui ne fait
pas partie d'une opération commerciale. Elle se situe en dehors du contexte de l'activité professionnelle spécifique et de l'exploitation de la société acquéreuse, laquelle ne fournit aucune contrepartie.
Dans un tel cas, une comptabilisation au coût historique suffit.
• Une acquisition à titre gratuit de type 'rémunératoire' où l'acquisition fait partie d'une opération
commerciale dans laquelle il a été tenu compte de
l'acquisition gratuite des actifs pour la détermination de la redevance (généralement basse voire totalement absente). Une telle acquisition devrait se
faire à la valeur réelle.
La question est maintenant de déterminer si la doctrine de la Cour de Justice pourrait être étendue
aux deux types d’acquisition à titre gratuit ou si elle
est seulement limitée à la “véritable” acquisition à
titre gratuit.
Immeuble gratuit à la fin d’un droit de superficie
Cette tension entre une véritable acquisition à titre
gratuit et une acquisition à titre gratuit de type rémunératoire ressort clairement des faits présentés à
la Cour d’appel de Bruxelles.
Une société SA A, propriétaire d'une parcelle de terrain industriel, a accordé en janvier 1990 un droit
de superficie à une société française pour une durée de dix ans. Une indemnité annuelle (indexée) de
2.500.000 BEF avait été convenue. La convention de
superficie stipulait qu'à la fin du contrat de superficie, le superficiaire n'obtiendrait aucune indemnité
pour les constructions érigées sur le terrain.
Alors que le contrat de superficie était en cours, la
SA A apporta la parcelle de terrain en question à la
SA B. A l'expiration du droit de superficie, le 1er janvier 2000, B devint donc gratuitement propriétaire
des bâtiments qui avaient été construits par le superficiaire. Les bâtiments concernés (dont la valeur
était importante, au vu des revenus locatifs annuels
de 552.300 EUR) n’ont pas été actés par la SA B dans
sa comptabilité.
Le fisc ne fut pas d’accord et souhaita imposer la valeur réelle des bâtiments au titre de sous-évaluation d’actifs. Il se basait sur l’approche de l’avis CNC
n° 126/17 (supprimé depuis) ainsi que sur la jurisprudence précitée de la Cour de Cassation.
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Tribunal de Louvain
En première instance, la position du fisc fut rejetée
(Trib. Louvain, 11 septembre 2009, FJF n° 2010/253).
Etant donné que la SA B n’avait été constituée
qu’après la conclusion de la convention de superficie, elle n’était pas partie à cette convention initiale de sorte que l’acquisition gratuite ne pouvait
pas faire partie d’une opération commerciale dans
laquelle elle aurait, lors de la détermination de l’indemnité à payer, tenu compte de la gratuité de l’acquisition des bâtiments. Selon le tribunal, il s’agissait donc d’une véritable acquisition à titre gratuit qui nous pouvait en aucun cas donner lieu à la
comptabilisation d’un bénéfice.
Cour d’appel de Bruxelles
La Cour d’appel a également estimé que l’acquisition gratuite des bâtiments ne pouvait donner lieu
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à la création d’un bénéfice imposable.
La Cour s’est également référée à sa jurisprudence
antérieure et a jugé que l’imposition préconisée par
l’administration fiscale sur base d’une sous-estimation d’actif doit être appréciée du point de vue des
règles d’évaluation comptable (évaluation au coût
historique).
Sur base de la jurisprudence de la Cour de Justice et
la primauté du droit comptable, la Cour ne vit pas
de raison valable d’écarter le principe général de
l’évaluation au coût historique
Il faut noter que la Cour semble remettre en question la distinction réalisée par la doctrine entre “véritables” acquisitions à titre gratuit et les acquisitions à titre gratuit “rémunératoire”. La Cour affirme
que : « 'nonobstant le fait que l'acquisition à titre
gratuit fait partie d'une opération commerciale effectuée par le tréfoncier dans le cadre de son activité professionnelle et qu'il s'agit en l'espèce d'un 'actif ajouté' au patrimoine du tréfoncier et non d'une
'augmentation de valeur', cet actif ajouté doit également être évalué, comme tout autre élément
d'actif acquis, suivant les règles comptables de la
Quatrième Directive, telles qu'elles ont été interprétées par la Cour de Justice de l’Union Européenne
dans l'arrêt précité ».
Selon nous, cela indique que la doctrine de la Cour
de Justice peut s’appliquer aussi bien à de “véritables” acquisitions à titre gratuit qu’à des acquisitions à titre gratuit “rémunératoire” et que dans aucune des deux hypothèses un résultat immédiat ne
peut être reconnu.
Appréciation
La jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles
énonce pour la première fois que la doctrine de la
Cour de Justice devrait apparemment être étendue
aux deux types d’acquisition à titre gratuit. Cette jurisprudence devrait être approuvée.
Cependant, il nous semble qu’une certaine vigilance devrait toujours être de mise dans le cadre de
constructions immobilières dans lesquelles les bâtiments sont transférés gratuitement (ou contre un
prix réduit). Une attention particulière accordée à
la manière de formuler le procédé de rémunération
permet d’atténuer le risque de reconnaissance immédiate d’un bénéfice lors du transfert à titre gratuit des bâtiments.
Les immeubles loués peuvent être amortis de manière dégressive
La Cour statue enfin sur une autre question intéressante pour les sociétés immobilières, à savoir le
choix de l’application d’un amortissement dégressif sur les « immobilisations dont l’usage a fait l’objet d’une cession au profit de tiers ».
D’un point de vue comptable, il y a plusieurs amortissements possibles dont la méthode linéaire et la
méthode dégressive :
• Pour la méthode d’amortissement linéaire, le
même montant est pris en amortissement chaque
le contribuable a considéré qu’il s’agissait d’une violation du principe d’égalité injustifiée. D'après lui,
il n'existe aucune justification objective et raisonnable pour faire une distinction entre les contribuables qui cèdent l'usage des immobilisations à
des tiers et ceux qui ne le font pas. Devant la Cour
d'appel de Bruxelles, le contribuable invoqua également l'arrêt de la Cour Constitutionnelle selon lequel l'exclusion de la déduction pour investissement pour les actifs cédés à des tiers constitue une
violation de la Constitution (arrêt n° 127/2008, 1er
septembre 2008, le législateur a d'ailleurs réparé
cette discrimination dans le cadre de la déduction
pour investissement).
La Cour décide qu’il existe en effet une discrimination. L’application de cette disposition doit être
écartée selon la Cour. L’amortissement dégressif
pour des biens donnés en location à des tiers doit
donc être accepté.
A notre connaissance, l’administration ne s’est pas
encore portée en Cassation contre cet arrêt.
année et est calculé en prenant le prix d’acquisition
divisé par la durée de vie utile estimée de l’investissement.
• Pour la méthode d’amortissement dégressive, le
taux d’amortissement est égal à deux fois le linéaire
et est appliqué au solde de la valeur comptable de
l’investissement pour chaque année. Lorsque le
montant de l’amortissement dégressif est inférieur
au montant linéaire, on repasse à l’application de
la méthode linéaire. L’amortissement dégressif permet donc d’amortir plus rapidement.
Ces méthodes d’amortissement sont également valables en droit fiscal, hormis les cas où le droit fiscal
en dispose explicitement autrement.
C’est en effet le cas en cas d’amortissement dégressif. Selon la loi fiscale, le contribuable ne peut pas
choisir la méthode d’amortissement des « immobilisations dont l’usage a fait l’objet d’une cession au
profit de tiers par le contribuable qui amortit les immobilisations ». Il s’agit, entre autre, d’actifs dont
l’usage avait été cédé à des tiers dans le cadre d’une
location (dans le cas d’espèce des bâtiments).
Sur cette base, l’administration fiscale a refusé
l’amortissement dégressif de sorte qu’un excédent
d’amortissement aurait dû être imposé. Toutefois,
S
e
t
it
FA
*Kurt Debrier (kdebrier@deloitte.com) et Hendrik Putman sont de partenaires chez Deloitte Conseils Fiscaux.
o
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)
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(c
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ex
© Expertise NEWS // Take-up BUREAUX & semi-Industrie // JUIN 2014
Légende. Deal: L=location; E=extension; R=renouvellement; P=acquisition. GLA='gross lettable area'. Prix avec * sont des
loyers demandés ou des valeurs locatives estimées. Informations comme communiquées par les agent(s) concernés.
Deal
GLA
Loyer
R
4147
175
Isabel
DTZ; JLL
L
845
175
Ogilvy-Social Lab
JLL
L
1175
300
BEI
DTZ
L
36
170
Cipolite
Cushman & Wakefield
L
353
260
L
353
260
L
350
240
Av. Louise 267, 1050, Bruxelles,
L
220
185
Rue F. Merjay 46, 1050, Ixelles,
L
250
145
L
149
L
453
Adresse
Occupant
Agent(s)
bureaux à BruxelLes
Air Terminus, Bd de
l'Impératrice 13,
1000, Bruxelles,
Central Gate, Ravenstein 50,
1000, Bruxelles,
Rond-Point R. Schuman 6,
1040, Bruxelles,
Rue de la Loi 42,
1040, Bruxelles,
Rue Froissart 95,
1040, Bruxelles,
Rue Froissart 95,
1040, Bruxelles,
Rue Froissart 95,
1040, Bruxelles,
Bd Paepsem 11,
1070, Anderlecht,
Val d'Or, Gulledelle 92, 1200,
Woluwe-St-Lambert,
Avenue de Rodeuhaie 4, 1348,
Louvain-la-Neuve,
Waterloo Office Park C, Drève
Richelle 161, 1410, Waterloo,
Axisparc, Rue St-Barbe,
1435, Mont-St-Guibert,
Telecom Gardens, Medialaan
34, 1800, Vilvoorde,
Park Lane, Culliganlaan 2,
1831, Diegem,
Cluster Center,
Leuvensesteenweg 369,
1932, St-Stevens-Woluwe,
Quatre Bras, Mechelsesteenweg 363, 1950, Kraainem,
ex
S
FA
JLL
Blacke & Partner
Allten
e
Gérard Faivre Résidence
BNPP Real Estate
100
IPC
Allten
Fiscality Consult
JLL
D
)
Ryckwaterstaat
lo
e
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it
L
(c
105
450
125
TriFinance
Allten
L
777
120
4 Clinics
JLL
L
159
145
Rotex
Allten
L
643
145
Biotronik
CBRE; JLL
L
234
125
BMC Software Belgium
Cushman & Wakefield
L
575
110
Toyota
CBRE; JLL
L
408
100
Eurinvest Partners
Cushman & Wakefield
L
1016
95
Maison M
Hugo Ceusters
L
115
120
CDS Fashion
JLL
P
130
n/a
Red Star Forwarding JLL
L
383
110
Seaton Holding
Aximas
L
200
105
Fiduciaire de Barchon
ImmoQuest
e
s
ti
r
e
p
Allten; BNPP Real Estate; CBRE
Ministère de Mobili- Allten; BNPP Real Esté Hollandais
tate; CBRE
Indra Sistemas
BUREAUX EN RéGIOnS
Rouaansekaai 1,
2000, Antwerpen,
Van de Wervestraat 18,
2000, Antwerpen,
Thonnetlaan 110,
2050, Antwerpen,
Campus Remy I, Remylaan 4,
3018, Wijgmaal,
Arrobas 2, Rue du Parc Artisanal 11, 4671, Barchon,
Bd Audent 31, 6000, Charleroi,
L
140
100
CBVA
Allten
L
120
90
Fluxys
Turner & Dewaele
L
454
125
B&R Industriële Automatisering
CD-Vastgoed
Poverstraat, 1731, Relegem,
P
281
n/a
Rensol
JLL; Structura
Baarbeek 2, 2070, Zwijndrecht,
P
3588/1810
n/a
Chemicar
Anker 18
Noordersingel 17,
2140, Borgerhout,
L
402
55
Bandencentrale
Rick's
Hugo Ceusters
Riyadstraat 21, 2321, Meer,
P
4835/180
n/a
Rama
Anker 18
L
5000
15*
Arcese Transport
JLL
P
1790
n/a
Van Den Bergh
L
1495
44
Bikescom
L
700
34
L
282/282
60/90
L
524
P
375
Ypres Business Park, Ter Waarde 49, 8900, Ieper,
Axxes 51-003 I, Guldensporenpark 2, 9820, Merelbeke,
SEMI-INDUSTRIEL
Boomsesteenweg 930,
2610, Wilrijk,
Antwerpsestraat 39,
2840, Rumst,
Onderzeel 20,
2920, Kalmthout,
Energielaan 18,
2950, Kapellen,
Ambachtenlaan 54,
3001, Heverlee,
Ambachtenlaan 17,
3001, Heverlee,
Brusselsesteenweg 346,
3090, Overijse,
Brusselsesteenweg 346,
3090, Overijse,
Chaussée de Liège 307,
4460, Grâce-Hollogne,
Kortrijkstraat 376,
8560, Wevelgem,
Brugstraat 29,
8720, Oeselgem,
Gitsberg Bedrijvenpark, Gitsbergstraat 7, 8800, Roeselare,
Rotsestraat 29,
8800, Roeselare,
Wijnendalestraat 176,
8800, Roeselare,
Anker 18
Kimo Bouw
Anker 18
VCS
Aximas
55
JToK
Aximas
n/a
Autonetwerk DeveKnight Frank
lopment
o
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D
)
FA
DTZ
P
(c
n/a
Brucare
Knight Frank
P
1890
n/a
Laurenty
DTZ; ImmoQuest
L
800
75
Golf Center
CBRE
L
270
33
Tkwadraat
Turner & Dewaele
P
300
n/a
TSL Systems
JLL
L
500
12
Verbraeken Davy
Turner & Dewaele
L
525
28
Sprint
Turner & Dewaele
Klein Dokkaai 9, 9000, Gent,
P
2070/277
n/a
Private
JLL
Kleimoer 13, 9030, Mariakerke,
P
220
n/a
Bitstream Visuals
CD-Vastgoed
Kleimoer 12, 9030, Mariakerke,
P
222
n/a
Trade East
CD-Vastgoed
Steerable Instruments
CD-Vastgoed
e
s
ti
er
xp
e
e
t
it
S
450
Poortakkerstraat 9, 9051, StDenijs-Westrem,
Beverpark, Gentsesteenweg,
9120, Haasdonk,
Spinnerslaan 13,
9160, Lokeren,
L
280/226
50/125
P
264
n/a
Geofood
CD-Vastgoed
L
420
36*
FP Packaging
JLL
Zoomstraat 4, 9160, Lokeren,
P
2665/365
n/a
Emsan
CREAS; JLL
CO LO P H O N
rédac teur en chef
Kurt Reviers (kreviers@me.com)
T +32 (0)475 27 62 01
rédac tion
S
e
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se
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(c
FA
Martijn Reviers (Senior Writer)
mreviers@me.com
m+32(0)472 21 15 87
Muriel Lieffring
éditeur responsable
Raymonde Musch (rmusch@me.com)
T +32 (0)16 31 49 70
s e c r é ta r i at
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F +32 (0)16 22 53 80
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La Commission des jeux de hasard protège les joueurs

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