Trendwende beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel?

Trendwende beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel?
Wie kann ich verhindern, dass
mich die Steuerverwaltung zum
«gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler» «befördert»?
Antwort...
Anzeichen
Gemäss Bundesgericht sind Veräusserungsgewinne steuerbar, wenn sie
sich aus einer auf Erwerb gerichteten
Tätigkeit der steuerpflichtigen Person ergeben; dabei ist gleichgültig,
ob diese im Haupt- oder Nebenberuf, regelmässig oder einmalig ausgeübt wird. Steuerfrei sind Veräusserungsgewinne nur dann, wenn sie
beim blossen Verwalten des eigenen
Privatvermögens oder einer zufällig
sich bietenden Gelegenheit erzielt
werden.
Ob Veräusserungsgewinne zu besteuern sind, ist im Einzelfall stets nach
den gesamten Umständen zu beurteilen. Als Anzeichen können in Betracht kommen:
– die (systematische) Art und Weise
des Vorgehens
– die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte
– der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen
Tätigkeit der steuerpflichtigen
Person
– der Einsatz spezieller Fachkenntnisse
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Jedes dieser Anzeichen kann zusammen mit anderen – im Einzelfall aber
auch alleine – ausreichen, um eine
selbstständige Erwerbstätigkeit anzunehmen. Einzelne Merkmale (z.B.
Besitzdauer) dürfen gemäss Bundesgericht aber nicht isoliert betrachtet,
sondern es müssen alle Umstände
des vorliegenden Falls berücksichtigt
werden.
Auf ewig Liegenschaftenhändler?
Den Status als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler wird man nur
schwer wieder los. Abgesehen von
einer Umwandlung in eine AG oder
GmbH kann praktisch nur noch ein
altersbedingter Rücktritt vom (Liegenschaftenhändler-)Erwerbsleben
geltend gemacht werden (verbunden
mit meist hohen Steuerfolgen aufgrund der Überführung ins Privatvermögen). Ansonsten gilt meist immer
noch: Einmal Liegenschaftenhändler,
immer Liegenschaftenhändler! Zudem wird der Betroffene meist mit
der Tatsache konfrontiert, dass seine
übrigen Kapitalanlageliegenschaften
ebenfalls Geschäftsvermögen darstellen. Auch hier folgt die bittere
Erkenntnis: Auf den Nettomietzinseinnahmen wird AHV erhoben, und
künftige Veräusserungen sind nicht
mehr steuerfrei.
Dasselbe gilt für Beteiligungen an Gesellschaften, die der Branche naheste-
Geschäfts- oder Privatvermögen?
Eine viel diskutierte Frage ist, welche Liegenschaften bei einem gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler Geschäftsvermögen und
welche Privatvermögen darstellen.
Viele Steuerverwaltungen haben
bis vor kurzem jeweils sämtliche
Liegenschaften, mit Ausnahme der
selbstbewohnten Wohnung (plus allenfalls ein/e Ferienhaus/-wohnung),
zu Geschäftsvermögen erklärt. Einem Liegenschaftenhändler war es
also faktisch unmöglich, Kapitalanlageliegenschaften zu Zwecken
der privaten Vermögensverwaltung
bzw. -anlage zu halten. Dieser Ungleichbehandlung hat das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am
4. Juli 2012 einen Riegel geschoben.
Das Verwaltungsgericht stützt dieses
Recht auf Art. 8 I der Bundesverfassung (Rechtsgleichheit) und gesteht
damit auch einem gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler das Recht zu,
die Besitzdauer
der Einsatz erheblicher
Fremdmittel oder
die Realisierung im Rahmen
einer Personengesellschaft
SCHWYZER GEWERBE 10-2014
Überbauung und (Teil-)Verkauf
Auch im Kanton Schwyz haben zwei
Urteile zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ein Stück weit «Geschichte geschrieben» (einmal durch
das Verwaltungsgericht Schwyz und
einmal durch das Bundesgericht in
Lausanne). Beim ersten Beispiel ging
es um einen Steuerpflichtigen, der ein
Einfamilienhaus über mehrere Jahre
selber bewohnt hatte und aufgrund
von Veränderungen seines privaten
Umfelds (Scheidung, Auszug von
Frau und Kindern) das Einfamilienhaus abreissen und eine Überbauung
mit drei Stockwerkeinheiten erstellen
liess. Anschliessend veräusserte er
zwei Einheiten.
Die Schwyzer Steuerverwaltung wollte die Gewinne als Einkommen aus
selbständiger Erwerbstätigkeit besteuern, während das Verwaltungsgericht Schwyz sie als private Kapitalgewinne taxierte (VGE II 2013 101
vom 23. Oktober 2013, publiziert
auf www.sz.ch –> Steuern). Allein
die Tatsache, dass jemand eine Überbauung realisiert und einige Verkäufe
vornimmt, führt also nicht zur Qualifikation als Liegenschaftenhändler,
wenn daneben keine weiteren Indizien für Gewerbsmässigkeit sprechen.
In einem kürzlich ergangenen Entscheid (BGER 2C_1048/2013 vom
25. August 2014) musste das Bundesgericht in Lausanne einen ähnli-
SCHWYZER GEWERBE 10-2014
chen Schwyzer Fall beurteilen. Der
betroffene Steuerpflichtige hatte
etappenweise verschiedene Liegenschaftsteile (mit zwei Gebäuden) von
seinen Eltern und seiner Schwester
erworben bzw. als Erbvorbezug erhalten (letzter Zugang im Jahr 2004).
2005/06 liess er Unterhaltsarbeiten
an den bestehenden Gebäuden ausführen. Aufgrund der Empfehlung
von Fachleuten riss er 2009/10 die
Gebäude ab und erstellte ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen.
Anschliessend veräusserte er vier der
sechs Wohnungen.
Auch hier wollte die Steuerverwaltung die Gewinne aus den Veräusserungen als gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel besteuern. Das
Bundesgericht kam jedoch zum
Schluss, dass hier keine selbstständige Erwerbstätigkeit, sondern private
Vermögensverwaltung vorliegt. Auch
wenn eine Überbauungstätigkeit mit
anschliessenden Verkäufen erfolgte, sprach der übrige Sachverhalt
durchwegs für eine private Vermögensverwaltung. Die Käufe wurden
innerhalb der Familie abgewickelt.
Das Alter der abgerissenen Gebäude
sprach aus wirtschaftlicher Sicht für
einen Neubau. Der Steuerpflichtige
wollte sein Vermögen diversifizieren
und nicht alles in Form von Liegenschaften halten. Ein Zusammenhang
mit der beruflichen Tätigkeit des
Steuerpflichtigen war nicht gegeben
(kaufmännischer Angestellter). Zudem fanden keine weiteren Transaktionen (Käufe oder Verkäufe) statt.
Entscheidend war auch, dass der
Steuerpflichtige keine Liegenschaft
in der Absicht erwarb, diese sogleich
zu überbauen und gewinnbringend
zu veräussern. Insgesamt wurde daher in diesem Zusammenhang kein
gewerbsmässiges Vorgehen gesehen.
Anders würden die Gerichte wohl
entscheiden, wenn ein Käufer eine
unüberbaute Landparzelle von einem
Dritten käuflich erwerben, dann (mit
einer hohen Fremdfinanzierung)
eine Überbauung realisieren und
anschliessend verkaufen würde. Ob
dann die berufliche Tätigkeit noch
eine Rolle spielen würde, muss vorderhand offengelassen werden.
Schlussfolgerung
Auch wenn ein schematischer Indizienkatalog die Aufgabe vermeintlich
vereinfacht, ist eine Qualifikation
zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler immer am Einzelfall zu
beurteilen. Auch wenn eine oder
mehrere der (erwähnten) massgebenden Anzeichen nachweislich erfüllt sind, stellt dies nicht zwingend
eine selbstständige Erwerbstätigkeit
dar. Die jüngeren Gerichtsentscheide
helfen den Steuerpflichtigen, diese
Position gegenüber dem Fiskus auch
differenziert zu vertreten.
Philipp Schmidig
ist dipl. Steuerexperte sowie
Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit eidg. Fachausweis bei der Treuhand- und
Revisionsgesellschaft Mattig-Suter
und Partner in Schwyz. Er befasst
sich u.a. mit nationalem und
internationalem Steuerrecht für
Privatpersonen und Unternehmen, steuerlichen Optimierungen
sowie Umstrukturierungen.
philipp.schmidig@mattig.ch
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hen und einen konkreten Nutzen für
die Einzelfirma «Liegenschaftenhandel» erbringen. Aktien an eigenen
Baugesellschaften, Architekturbüros
oder Immobiliengesellschaften werden vom Fiskus regelmässig zum Geschäftsvermögen des Liegenschaftenhandels erklärt. Damit unterliegen
auch die Dividendenausschüttungen
dieser Gesellschaften der AHV. Weiter ist zu beachten, dass sämtliches
Geschäftsvermögen im Todesfall auf
die Erben übergeht. Diese werden
somit automatisch auch zu selbstständig erwerbenden Liegenschaftenhändlern!
–
–
–
private Kapitalanlagen in Form von
Liegenschaften zu tätigen.
Bereits das Bundesgericht hat früher
im Rahmen eines so genannten «obiter dictum» («nebenbei Gesagtes»)
erwogen, dass es einem Liegenschaftenhändler möglich sein müsse, Liegenschaften im Privatvermögen zu
halten. Klar ist allerdings, dass an
die Zuordnung zum Privatvermögen
hohe Anforderungen zu stellen sind.
Konkret hat ein Liegenschaftenhändler am strittigen Objekt 13 Jahre lang
keine baulichen Modifikationen vorgenommen und es erst bei sich bietender Gelegenheit veräussert (Gelegenheitsverkauf).
WIR antworten
Wer Liegenschaften veräussert, läuft unter Umständen Gefahr, von
der Steuerbehörde zum «gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler»
gestempelt zu werden. Die Konsequenz: Beim Verkauf einer Immobilie
liegt steuerbarer Gewinn aus selbstständiger Erwerbstätigkeit vor.
Zudem sind auf dem Gewinn AHV-Beiträge fällig. Bisher verliehen die
Steuerverwaltungen das Etikett «gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler»
aufgrund der massgebenden Indizien recht schnell. Dieser ausufernden
Besteuerung haben nun aber verschiedene Gerichte Einhalt geboten.
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