Gemeinde Heringsdorf – Ortserneuerung Seebad Bansin

Gemeinde Heringsdorf – Ortserneuerung Seebad Bansin
Gemeinde Heringsdorf – Ortserneuerung Seebad Bansin
Das Quartier
Die beiden Sanierungsgebiete umfassen einen ca. 20 ha großen Teilbereich des
direkt an der Ostseeküste gelegenen Ortsteils Seebad Bansin in der ehemaligen
Gemeinde Bansin (heute Gemeinde Heringsdorf). Der Schwerpunkt der Sanierung
liegt auf der Promenadenachse mit ihren gründerzeitlichen Villen, Hotels und
Pensionen. Außerdem umfasst das Sanierungsgebiet den nachgelagerten Bereich
entlang der Seestraße mit dem Geschäftszentrum sowie ein nur geringfügig bebautes Areal zwischen Seestraße und dem Schloon-See, welcher die Grenze zum
benachbarten Seebad Heringsdorf bildet.
Sanierungserfordernis
Die für die Entwicklung des Fremdenverkehrs wichtigen gründerzeitlichen Villen,
Hotels und Pensionen waren nach der Wende von der lokalen Bevölkerung bewohnt und in sehr schlechtem Zustand. Weitere Defizite fanden sich im Bereich
der Verkehrsinfrastruktur, der Frei- und Grünflächengestaltung. Außerdem gab
es städtebauliche Missstände im Ortskern durch unpassende Bebauungen.
Ziele und Konzept
Die Ziele der Sanierung ergaben sich vornehmlich aus dem Überlegungen zur
Entwicklung des Fremdenverkehrs. Das Seebad Bansin sollte zu einem konkurrenzfähigen Fremdenverkehrsort um-
und ausgebaut werden. Wichtige Ziele
waren die touristische Reaktivierung der historischen Bebauung in Strandnähe
sowie die Beseitigung der gestalterischen Mängel im öffentlichen und privaten
Raum.
Organisation
Die Organisation der Sanierung übertrug die Gemeinde treuhänderisch an den
Sanierungsträger EGS Entwicklungsgesellschaft mbH. In der kommunalen Verwaltung war ein Team von Mitarbeitern des Bauamtes und der Liegenschaftsabteilung für Fragen der Sanierung zuständig. Die Bürgerbeteiligung fand im Rahmen
von Veröffentlichungen in den Amtsblättern und durch Informationsgespräche
statt.
Umsetzung
Eine Ordnungsmaßnahme im Rahmen der Sanierung des Seebades Bansin stellte
die Umsiedlung der Bewohner aus den historischen Gebäuden in Strandnähe in
insgesamt 108 Ersatzwohnungen dar, worauf der Umbau der Gebäude begann.
Existierende Baulücken wurden fast alle geschlossen. Zudem wurden die Straßen
sowie die Strandpromenade neu gestaltet sowie eine Seebrücke gebaut.
Kosten und Finanzierung
Obwohl die Sanierung in Seebad Bansin noch nicht endgültig abgerechnet ist,
kann man von einem Investitionsvolumen von ca. 15 Mio. Euro ausgehen. In den
ersten Jahren der Sanierung profitierte die Gemeinde von einer Sonderregelung
des Landes, die einen reduzierten kommunalen Eigenanteil an der Finanzierung
von nur 20% vorsah. Das Seebad bekam Fördergelder im Zeitraum von 1991 bis
2002. Seitdem werden Sanierungsprojekte ausschließlich über Rückflüsse (Einnahmen) aus der Sanierung - insbesondere in Form von Ausgleichsbeträgen –
finanziert. Neben den Städtebauförderungsmitteln wurde die Sanierung durch
zahlreiche andere Fördermittel unterstützt. Von großer Bedeutung sind die Landesmittel für Wirtschaftsförderung, durch die der Aufbau des Tourismusstandortes Kaiserbäder gefördert wurde. In Bansin wurden hierdurch vor allem touristische Infrastrukturmaßnahmen finanziert. Des Weiteren konnten Mittel des sozialen Wohnungsbaus zur Errichtung der Ersatzwohnungen eingesetzt werden.
Auffällig ist der sehr große, fast 50%-ige Anteil der Ausgaben für Erschließungsanlagen an den Gesamtkosten. Für die Neugestaltung der Seestraße und der
sonstigen Straßen im Sanierungsgebiet sowie den Neubau des Regenwassernetzes wurden insgesamt knapp 7,5 Mio. Euro aufgewendet. Hinzu kommen die
Ausgaben für den Bau der mit Landesmitteln für Wirtschaftsförderung finanzierten Strandpromenade. Bei den Einnahmen fällt der hohe Anteil der Grundstückserlöse und Ausgleichsbeträge an den Gesamteinnahmen auf. Dies macht den
hohen Wert des Areals für Investoren deutlich, der sich in den sanierungsbedingt
gestiegenen Bodenpreisen zeigt. Die Ausgleichsbeträge betrugen in den Toplagen in Strandnähe bis zu 20-25 Euro pro m² Boden.
Zusammensetzung der Ausgaben im Rahmen der Sanierung (Quelle: Gemeinde
Seebad Bansin: Kosten- und Finanzierungsübersicht 2003)
Zusammensetzung der Einnahmen im Rahmen der Sanierung (Quelle: Gemeinde
Seebad Bansin: Kosten- und Finanzierungsübersicht 2003)
Bilanz und Bewertung
Bezieht man bei der Bewertung mit ein, dass zu Beginn der Sanierung im Seebad
Bansin weder die in westdeutschen Kommunen üblichen Planwerke noch die Erfahrungen mit den Instrumenten der Städtebauförderung vorhanden waren, verlief die Sanierung äußerst reibungslos und erfolgreich. Die zahlreichen historischen, im Stil der Bäderarchitektur errichteten Gebäude konnten nahezu vollständig erhalten und größtenteils aufwendig renoviert werden. Durch eine hochwertige Neugestaltung des öffentlichen Raums (Straßen, Wege, Plätze), die Kompletterneuerung der Strandpromenade sowie die Errichtung einer Seebrücke und
eines „Haus des Gastes“ hat sich das Seebad Bansin zu einem konkurrenzfähigen
und erfolgreichen Ferien- und Erholungsort entwickelt. Eine Besonderheit der
Sanierungsmaßnahme ist die stark auf die wirtschaftliche Entwicklung des Ortes
ausgerichtete Zielsetzung. Der Aufbau des Tourismus wurde als Möglichkeit gesehen, dringend benötigte neue Arbeitsplätze zu schaffen und so die Abwanderungstendenzen aus der Region zu stoppen. Ein großer Teil der Sanierungsmittel
wurde in Bansin deshalb ebenso wie in den beiden benachbarten Seebädern Heringsdorf und Ahlbeck zur Wiederbelebung der „Tradition der Kaiserbäder“ verwendet. Die Umsiedlungsmaßnahmen, welche notwendig waren, um den historischen Hotels, Villen und Pensionen ihre ursprüngliche Funktion als Gästehäuser
für Touristen zurückzugeben, liefen ohne größere Eingriffe des Sanierungsträgers ab, da die Bewohner größtenteils Mieter waren und die Vermieter in der Regel die Umnutzung der Häuser befürworteten. Aufgrund der schlechten Wohnverhältnisse waren die Bewohner in der Regel auch mit der Umsiedlung einverstanden. Durch die Instandsetzung der historischen Gebäude und des öffentlichen Raumes sowie der erfolgreichen touristischen Positionierung der „Drei Kaiserbäder“ kam es im Laufe der Sanierung zu großen Bodenwertsteigerungen.
Dies führte zu hohen Einnahmen durch Ausgleichsbeträge aber auch vereinzelt
zu Verzögerungen von Bau- und Renovierungsvorhaben durch Immobilien- und
Bodenspekulationen. Außerdem führten die hohen Bodenpreise dazu, dass Teile
des Seebades heute fast ausschließlich saisonal bewohnt werden und die ursprünglichen Bewohner weiter ins Landesinnere (z.B. in den Ortsteil Bansin-Dorf)
gezogen sind. Auch im Ortserweiterungsgebiet im südlichen Teil des Sanierungsgebietes sind
größtenteils Ferienwohnungen entstanden. Dies entspricht
jedoch dem ursprünglichen Konzept, da das Seebad 1897 als reiner Fremdenverkehrsort geplant und errichtet wurde.
Die Bansiner Bevölkerung profitierte vor allem vom wirtschaftlichen Aufschwung
in Folge des Ausbaus des Tourismus sowie von den im Rahmen der Sanierung
entstandenen Gemeinbedarfseinrichtungen (Neubau Jugendzentrum, Schulumbau, Umbau der Feuerwache zur Bibliothek) und der Wiederherstellung des einmaligen Flairs der Kaiserbäder.
Meilensteine
1991
Aufnahme des Seebades Bansin in das Städtebauförderungsprogramm; Beginn der vorbereitenden Untersuchungen
1992
Verabschiedung einer Erhaltungssatzung
1993
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“
1994
Aufstellung des städtebaulichen Rahmenplans
1997
Verabschiedung einer Gestaltungssatzung; Fortschreibung des
städtebaulichen Rahmenplans
1998
Vorbereitende Untersuchung zur Erweiterung des Sanierungsgebietes
2000
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern – Erweiterung“
2002
Ende des Förderzeitraumes. Es fließen keine Landesgelder
mehr.
2003
Sachverständigengutachten zur Bodenwertermittlung
2004
Teilaufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern“ im Gebiet
zwischen Promenade und Bergstraße; Abschlussbericht zur
städtebaulichen Sanierung im Gebiet der Satzungsaufhebung
2008
Der Bereich Ortskern sowie das Ortserweiterungsgebiet am
Schloon-See sind weiterhin Sanierungsgebiet. Hier sollen noch
vereinzelte Maßnahmen durchgeführt werden.
Bilder
Bild 1: Strandpromenade
Bild 2: Hotel Kaiser Wilhelm an der Strandpromenade
Fotos: Holger Pietschmann