Bericht - Kallnach

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Bericht - Kallnach

Restaurant Kreuz, Kallnach
Beurteilung von Gebäudesubstanz und Betriebseinrichtungen
Bericht Juli 2015
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Inhalt
Seite
Raumprogramm ....................................................................................................................................... 3
Künftige Nutzung ..................................................................................................................................... 3
Betrachtungen ......................................................................................................................................... 3
Grundlagen .............................................................................................................................................. 4
Situationsplan ...................................................................................................................................... 4
Aufnahmepläne vom April 2015 .......................................................................................................... 4
Fotos April 2015 .................................................................................................................................. 7
Zustandsbeurteilung Räumlichkeiten .................................................................................................... 19
Zustandsbeurteilung Gebäudesubstanz ................................................................................................ 23
Abklärungen mit Amtsstellen ................................................................................................................. 25
Brandschutz ....................................................................................................................................... 25
Lebensmittelkontrolle ......................................................................................................................... 26
Procap ............................................................................................................................................... 26
Denkmalpflege ................................................................................................................................... 27
Sanitär und Wasserzuleitung............................................................................................................. 28
Elektro................................................................................................................................................ 28
Heizung.............................................................................................................................................. 29
Kanalisation ....................................................................................................................................... 30
Abbrüche / Asbest ............................................................................................................................. 30
Küche ................................................................................................................................................. 30
Klima / Kälte....................................................................................................................................... 30
Kostenberechnungen für Aufteilung Kosten .......................................................................................... 31
Vorgehen für die Kostenberechnungen resp. Kostenschätzung ....................................................... 31
1 Etappe ............................................................................................................................................ 31
2 Etappe ............................................................................................................................................ 31
3 Etappe ............................................................................................................................................ 32
Erschliessung .................................................................................................................................... 32
Zeitlich nicht definierbare Kosten ...................................................................................................... 32
Abbrüche / Asbest ............................................................................................................................. 32
Vorprojekt Parkplatzvariante ................................................................................................................. 33
Vorprojekt Überbauungsstudie .............................................................................................................. 35
Vorprojekt Gartenwirtschaft ................................................................................................................... 39
Schlussbemerkungen ............................................................................................................................ 42
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Raumprogramm
Die Liegenschaft des Restaurants Kreuz in Kallnach besteht aus mehreren Gebäudeteilen und vereint
in diesen die unterschiedlichsten Nutzungen. Das Hauptgebäude dient vorwiegend der Gastronomie.
Weiter steht westlich das Stöckli mit 2 Wohnungen. Daran angebaut sind verschiedene baufällige
Schöpfe sowie Unterstände für Schafe. Weiter gibt es nördlich ein Schlachthaus.
Normalerweise werden die dem Restaurant zugeschlagenen Gebäudeteile (die verschiedenen Saalräumlichkeiten, Gaststube, Küche, Lagerräume, Wirtewohnung) durch den Gastronomie-Betrieb (Wirt)
genutzt und bewirtschaftet. Die separaten Zimmer im Ober- und Dachgeschoss des Hauptgebäudes
sind fremdvermietet. Im grossen Estrich über dem Saal ist lediglich die Lüftungsanlage für diesen Saal
installiert.
Die Liegenschaft wurde umfassend aufgenommen und dokumentiert, um eine Grundlage für die Beurteilung und allfällige Sanierungsmassnahmen zu erhalten.
Künftige Nutzung
Der Gemeinderat Kallnach hat den Auftrag, den Erwerb der gesamten Liegenschaft Kreuz zu prüfen,
um der Gemeinde weiterhin einen Gasthof zur Verfügung stellen zu können und vor allem die Räumlichkeiten wie zum Beispiel den grossen Saal für externe Nutzungen des Dorfes (Versammlungen,
Vereine, Unterhaltung etc.) zu erhalten. Die Wirtewohnung soll allenfalls weiter als solche genutzt
werden, die Gästezimmer im Dachgeschoss werden belassen. Ebenfalls das Stöckli bleibt unverändert bestehen.
Die Schöpfe, Unterstände und das Schlachthaus samt Militärküche würden rückgebaut. Für die vorhandene westlich gelegene Baulandreserve ist der Verkauf an einen Investor vorgesehen.
Betrachtungen
Der Auftrag der Gemeinde ist die Beurteilung folgender Massnahmen:
-
-
-
Planunterlagen schaffen
Studieren von Rückbau- und Erweiterungsmöglichkeiten
Studieren von Erweiterungsmöglichkeiten der Gartenwirtschaft
Studieren der Parkplatzanordnung und – anzahl
Studieren von Überbauungsmöglichkeiten und Erschliessung der Baulandreserve
Projektierung der Dachsanierung mit allen anfallenden Folgearbeiten
Abklären der gesetzlichen Aspekte mit Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, Denkmalpflege, Gebäudeversicherung betr. Brandschutz sowie Lebensmittelinspektorat betr. Konformität und den möglichen Folgen eines Besitzerwechsels
Abklären des Zustandes der Haustechnik (Sanitäranlagen inkl. Wasserzuleitung, Elektroanlagen, Heizungsanlage samt Wärmeerzeugung und Warmwasseraufbereitung, Lüftungsanlagen
und Küche Restaurant)
Zustandserhebung der bestehenden Kanalisationsleitungen
Abklären auf Asbestrückstände in den rückzubauenden Gebäuden
Schätzung aller damit verbundenen Investitionen und den Folgekosten in den nächsten fünfzehn Jahren, um den Betrieb aufrecht zu erhalten und die Liegenschaft zeitgemäss in Stand
zu halten. Diese unterschiedlichen Massnahmen werden in fünf Prioritäten aufgeteilt, wobei
eine präzise Zuordnung nicht immer ganz klar möglich ist. Zwischen den einzelnen Massnahmen bestehen teilweise starke Abhängigkeiten
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Grundlagen
Situationsplan
Aufnahmepläne vom April 2015
Untergeschoss
4
Erdgeschoss
Obergeschoss
5
Dachgeschoss
Schnitt A - A
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Fotos April 2015
Fassaden / Gebäude aussen
Fassade Ost
Fassade Nord
Fassade Süd
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Stöckli
Fassade West
Fassade West mit Schopfanbauten
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Anbau West
Ansicht West
Eingang Saal hinten resp. Fluchtweg
9
Überdachung hinten
Terrasse / Anbau West
Terrasse 1. Obergeschoss
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Erdgeschoss / Gebäude innen
Gaststube
Grosser Saal mit Bühne
Küche
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Küche
Buffet
Fumoir
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Sääli
WC Damen
WC Herren
13
Untergeschoss / Gebäude innen
Heizung, Rinnspur Tropfwasser
Gewölbekeller
Bar
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Obergeschoss / Gebäude innen
WC / Du OG
Bad Wirtewohnung OG
Vermietetes Zimmer OG
15
Vermietete Zimmer OG
Dachgeschoss / Gebäude innen
Vermietetes Zimmer DG
Vermietetes Zimmer DG
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Dachkonstruktion
Ansicht Binder und Dach von innen
Dachraum mit Sicht auf Bühnendecke
Lüftung DG
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Vermietete Räume
Schlachthaus
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Zustandsbeurteilung Räumlichkeiten
Gastronomie-Betrieb Erdgeschoss
Eingang / Korridor
Guter Zustand, die Räumlichkeiten sind ohne bauliche Massnahmen nutzbar.
Gaststube
Guter Zustand, die Räumlichkeiten sind ohne bauliche Massnahmen nutzbar. Ein Anstrich von Türen,
Wänden und Decken wäre in einer nächsten Etappe empfehlenswert. Der Ausschank ist nutzbar, für
die Kühlschubladen und den offenen Getränkeausschank sind allenfalls gelegentlich noch Zustandskontrollen nötig. Die Lüftung wird separat behandelt.
Grosser Saal
Der grosse Saal befindet sich in einem guten Zustand. Die Decke wurde nachträglich vertäfert. Die
primäre Baustruktur kann unverändert belassen werden. Die Beheizung des Saals ist kein Problem.
Es müssten jedoch gelegentlich die Radiatoren überprüft und Thermostatventile montiert werden. Der
alte Parkett am Boden knirscht stark, ist teilweise lose und der Gebrauch hat deutliche Spuren hinterlassen. Der Parkett sollte bald ersetzt werden!
WC-Anlagen
Die WC-Anlagen im Bereich Restaurant/Saal sind recht alt, aber noch in einem funktionierenden Zustand. Für die Herren sind 3 Pissoirs und 1 WC, für die Damen 2 WCs vorhanden. Die Pissoirs sind
noch mit Direktspülung ausgerüstet, die Handwaschgelegenheit für die Herren befindet sich auf dem
Korridor. Wir verweisen diesbezüglich auf den Bericht über die Sanitäranlagen auf Seite 28.
Speisesääli
Das Speisesääli befindet sich weitgehend in originalem Zustand. Die räumliche Qualität ist gut. Das
Sääli ist ein wichtiger Bestandteil des Restaurants.
Fumoir
Ein weiteres westlich gelegenes kleines Sääli dient heute als Fumoir. Dieser Raum ist mit Fenstern
direkt gegen aussen entlüftet.
Küche
Die Küchengeräte scheinen in einem funktionierenden Zustand zu sein. Alle Geräte gehören den
Wirtsleuten. Daher wird der Küchenersatz nicht im Detail überprüft. Genauere Angaben sind auf Seite
30 aufgeführt. Details zur Lebensmittelkontrolle befinden sich auf Seite 26.
Buffetanlage
Die Buffetanlage funktioniert laut Aussage der Wirtsleute noch gut. Die Anlage besteht aus 8 Getränkeschubladen, welche alle gekühlt sind. Auf dem Buffet sind der Bierzapfhahn und die Kaffeemaschine montiert. Die Kühlanlage für das Buffet und der Durchlaufkühler für die Zapfsäule befinden sich im
Gewölbekeller. Die Buffetanlage wurde seinerzeit von der Brauerei Gurten zur Verfügung gestellt.
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Personalräume
Räume für den Aufenthalt, das Umziehen und separate WC-Anlagen für das Personal fehlen gänzlich.
Normalerweise müssten laut Lebensmittelgesetz separate Sanitäranlagen und Umkleidemöglichkeiten
für das Personal existieren. Allenfalls könnte dies kombiniert mit einem behinderten gerechten WC
verbessert werden. Wir verweisen dazu auch auf die separaten Berichte der Lebensmittelkontrolle und
der Procap auf Seite 26.
Lagerräume
Die Lagerräume sind relativ verstreut in der ganzen Liegenschaft. Das Getränkelager und das Economat sind im Gewölbekeller im Untergeschoss. Ein Kühlraum befindet sich im Erdgeschoss des
Stöcklis. Ein weiterer Kühlraum existiert in einem abzubrechenden Schopfteil. Dieser muss in einem
neuen Anbau wieder Platz finden. Die erwähnten externen Räume verfügen nicht über eine gedeckte
Verbindung.
Untergeschoss
Eingang / Vorraum
Diese Räume sind in einem ordentlichen Zustand und können ohne bauliche Massnahmen weiter
verwendet werden.
Gewölbekeller
Der Gewölbekeller ist als ideales Getränkelager weiterhin nutzbar. Der Keller hat für die Anlieferung
einen direkten Zugang vom östlich gelegenen Parkplatz. Die Getränke-/ und Buffetkühlung befinden
sich im Gewölbekeller.
Weiter befinden sich im Untergeschoss die folgenden Räumlichkeiten mit direktem Zugang vom Parkplatz her:
-
-
Barraum mit direktem Zugang von aussen
Keller oder Lagerraum neben Bar mit Verbindung zu derselben (die Wirtsleute würden hier den
Einbau einer unabhängigen WC-Anlage begrüssen)
Lagerraum mit Zugang zum Heiz- und Tankraum mit einem Öltank 10‘000ltr. Die letzte Revision
erfolgte im Jahr 2007. Die nächste Revision steht im Jahr 2017 an. Die Heizungsanlage ist auf Seite 29 separat behandelt
Weiter besteht ein Lagerraum, welcher extern an das benachbarte Velo/Moto-Geschäft Heinz Graf
vermietet ist
Ganz südlich befindet sich ein weiterer grosser Lagerraum. Hier und im Vorraum zur Heizung
könnten nach der Räumung und zweckmässigen Einrichtung ein grosser Teil der andernorts in der
Liegenschaft abgestellten Gerätschaften sinnvoll eingelagert werden!
Obergeschoss
Aufgang / Treppe
Der Aufgang ins Obergeschoss erfolgt über den Korridor beim Hintereingang. Er ist räumlich nicht
abgetrennt. Der Zustand ist sonst in Ordnung. Der Gang im Obergeschoss erschliesst die Wirtewohnung, die vermieteten Zimmer, das Glättezimmer sowie die beiden Dusche- und Badezimmer. Ein
Ausgang führt direkt auf die Terrasse über dem Fumoir.
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Wirtewohnung
Die Wohnung mit 4 Zimmern ist alt und schon lange nicht mehr renoviert worden. Die Raumaufteilung
im heutigen Zustand ist nutzbar. Ein Zimmer ist aber sehr klein und hat lediglich eine Fläche von
knapp 7 m2.
Die Wohnung müsste unbedingt renoviert und auf einen zeitgemässen Stand gebracht werden. Dabei
müsste man auch die Raumaufteilung überdenken. Wie im Bericht auf Seite 28 erwähnt, ist das Badezimmer der Wirtewohnung nur über den externen Korridor erreichbar, welchen auch die anderen Mieter benützen. Weiter ist in der Wohnung keine Kochgelegenheit vorhanden. Um diesen Zustand zu
ändern, müsste umgebaut und allenfalls ein Mieterzimmer „geopfert“ werden. In den Kosten ist eine
sanfte Renovation enthalten. Umbaukosten sind nicht berücksichtigt! Dafür müsste aber zuerst konkret geplant werden!
Die Terrasse über dem Fumoir ist für die Wirtewohnung oder die Gästezimmer durch den Korridor
zugänglich. In den Kosten sind hier eine Abdichtung des Flachdaches mit Flüssigfolie sowie die Anpassung des Geländers an die Vorschriften vorgesehen.
Vermietete Zimmer
Die zwei an externe Bewohner vermieteten Zimmer befinden sich im selben Zustand wie die Wirtewohnung und müssen ebenfalls einmal renoviert werden!
Dachgeschoss
Gästezimmer
Die 3 Gästezimmer sind in einem einfachen Zustand aber noch als solche nutzbar. Der Ausbau und
gewisse Sicherheitsaspekte (Brandschutz) entsprechen nicht mehr ganz dem heutigen Standard,
Türen und Fenster ebenfalls nicht. Für alle fünf Zimmer gibt es nur einen einzigen Sanitärraum im
Obergeschoss. Auch diese Räume müssen sicher einmal renoviert werden. Bezüglich Brandschutz
und Fluchtweg verweisen wir auf den Bericht „Feuerschau“ auf Seite 25.
Im Querbau West befindet sich ein riesiger Dachraum. Einerseits ist in diesem Dachraum die Lüftungsanlage für den Saal untergebracht. Anderseits wird der Estrichraum für die Lagerung von unnützem Material verwendet, welches eine hohe Brandlast aufweist. Hier müsste einmal gründlich aufgeräumt und entsorgt werden. Dies geht ebenfalls aus dem Bericht Feuerschau hervor. Zudem ist der
begehbare Boden nur direkt um die Lüftungsanlage vorhanden. Der Boden müsste zur sinnvollen
Nutzung und wegen der Sicherheit unbedingt auf die volle Fläche ergänzt werden. Allenfalls müsste
auch die konsequente Abtrennung verbunden mit der Einrichtung eines separaten Lagerraumes geprüft werden.
Umgebung
Die Umgebung ist im Moment in Ordnung. Nach dem Rückbau der verschiedenen erwähnten Gebäudeteile, dem Verkauf des Reservebaulandes sowie der Neugestaltung der Parkplätze bedarf es dann
aber grösserer Anpassungen an den Umgebungsflächen!
Anpassen nach Abbrüchen
Nach dem Rückbau werden verschiedene Anpassungen an Gebäudeteilen nötig sein. Einerseits wird
ein Teil der Südfassade des Stöcklis „freigelegt“. Die Renovationsfolgen können erst nach dem Abbruch des Schopfes genau beurteilt werden. In den Kosten sind verschiedene Reservebeträge eingebaut! Andererseits wird der kleine Querbau auf der Südwestseite bis zur Waschküche „eingekürzt“.
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Hier ist die statische Struktur sehr instabil. Die bleibende Westfassade muss anschliessend neu verkleidet werden.
Gartenwirtschaft
Heute besteht die Gartenwirtschaft aus einigen Tischen auf dem Vorplatz zwischen Gebäude und den
Parkplätzen. Sie ist dort stark den Emissionen der vorbeiführenden Staatsstrasse (Mitteldorf) ausgesetzt. Mit unseren Skizzen zeigen wir zwei Möglichkeiten auf. Einmal mit einer Verlegung auf die
Südwestseite und vom Verkehr abgewendet. Oder als Variante sind nach wie vor einige Tische gegen
die Strasse quasi fürs Feierabendbier und eine separate Terrasse für das Servieren von Essen auf der
Südwestseite möglich.
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Zustandsbeurteilung Gebäudesubstanz
Tragstruktur Mauerwerk / Beton
Die massive Tragstruktur scheint grösstenteils in einem guten Zustand zu sein. Mängel konnten optisch nur wenige festgestellt werden. Vielerorts ist die Tragstruktur jedoch durch Verkleidungen und
Verschalungen nicht sichtbar.
Im Untergeschoss hat es insbesondere im Bereich der erdberührenden Aussenwände leichte Feuchtigkeitsschäden und Ausblühungen. Für die Gebäudestruktur ist dies jedoch kaum von Belangen, es
ist jedoch empfehlenswert die Wände zu beobachten und allenfalls mit Fungizid zu behandeln oder zu
sanieren.
Dadurch, dass keine grossen räumlichen Veränderungen angestrebt werden, sind auch keine Veränderungen in der Tragstruktur nötig (ausser allenfalls bei einem Umbau der Wirtewohnung und beim
Umbau / Erweiterung der WC-Anlagen).
Gebäudehülle
Die Gebäudehülle (massiv) ist gleichzeitig auch Tragstruktur. Die Hauptfunktionen wie Dichtigkeit und
Schutz werden unverändert wahrgenommen. Aus energetischer Sicht entspricht die Hülle jedoch nicht
mehr den heutigen Anforderungen. Das beheizte Volumen müsste event. wärmegedämmt werden, um
die Verluste zu minimieren und den Verbrauch von Primärenergie zu senken. Aussenwärmedämmung
ist wegen der Schutzwürdigkeit nicht denkbar. Sie würde die Optik der profilierten Fassade, welche
das Gebäude angenehm strukturiert und unterteilt, zerstören. Die Wärmedämmung innen ist immer
mit grösserem Aufwand und technischen Schwierigkeiten verbunden (Wärmebrücken) und könnte nur
gleichzeitig mit inneren Umbau- und Sanierungsarbeiten ausgeführt werden. Hierfür sind keine Kosten
in der Zusammenstellung enthalten!
Fenster
Die Fenster sind teilweise recht alt. Das genaue Alter kann nicht eruiert werden. Am Hauptgebäude
sind DV Fenster mit 2-fach Verglasung vorhanden. Im Saal sind neuere Fenster mit Isolierglas. Sicher
müssten die Fenster bei Gelegenheit ersetzt werden. Hauptsächlich die DV-Fenster (Doppelverglasung) entsprechen in keiner Weise mehr der Energiegesetzgebung und müssten ja zum Putzen auseinandergeschraubt werden. Dies ergibt einen grossen Arbeitsaufwand. Die heutigen Fenster sind alle
mit Sprossen ausgeführt. Sicher müssten auch neue Fenster solche Sprossen aufweisen und sicher
kommen nur neue Holzfenster (kein Kunststoff) in Frage.
In den Kosten ist kein Fensterersatz eingerechnet. Hier müsste für das Hauptgebäude mit zusätzlichen Kosten von Fr. 62‘200.00 und für den Saal mit solchen von Fr. 26‘500.00 inkl. Anpassungsarbeiten gerechnet werden!
Ein kompletter Fensterersatz kann einer späteren Sanierungsetappe zugeordnet werden.
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Dacheindeckung / Spenglerarbeiten
Das Dach ist heute mit mehreren verschiedenen Ziegelarten eingedeckt. Die Ziegel sind zum Teil in
einem sehr schlechten, spröden Zustand. An einzelnen Orten sieht man von innen durch Ritzen das
Tageslicht. Um die Gebäudesubstanz zu erhalten, müsste die Bedachung auf Wunsch der Arbeitsgruppe Kreuz sofort ersetzt werden. Ein Unterdach ist heute nirgends vorhanden, es ist jedoch sinnvoll, überall ein solches einzubauen. Um später dem sommerlichen Wärmeschutz zu genügen, ist ein
60 mm dickes Weichpavatex-Unterdach gerechnet. Nach Aussage der kantonalen Denkmalpflege
muss das Dach mit neuen Biberschwanzziegeln eingedeckt werden.
Die Blechteile (Rinnen / Einlaufbleche / Fallrohre / Einfassungen etc.) müssen wegen der höheren
Ziegellage ebenfalls erneuert werden. Vorhandene Kupferbleche werden nach Möglichkeit wieder
verwendet.
Zimmermannskonstruktionen
Die Dachtragkonstruktion ist allgemein in einem guten Zustand. Schäden durch Feuchtigkeit oder
eindringendes Wasser sind nirgends sichtbar. Die gesamten Binderkonstruktionen sind unverändert
und im originalen Zustand belassen. Häufig können Schäden aber erst nach Entfernung der Dachhaut
und der alten Lattung festgestellt werden. Für den allfälligen Holzersatz ist in der Kostenschätzung ein
Betrag reserviert!
Atypischerweise fehlt beim Dachstuhl des Hauptgebäudes eine Firstpfette. Nach Lehrbuch handelt es
sich also um ein „Sparrendach“. Wir beurteilen den statischen Zustand des Daches mit Willy Marti von
der Marti Holzbau AG. Er hat keine Bedenken. Der nachträgliche Einbau einer Firstpfette scheint ihm
ungeeignet und zu aufwendig. Er empfiehlt den Einbau von seitlich an die Sparren angebrachten Zangen im Firstbereich. Diese würden das Dach zusätzlich stabilisieren.
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Abklärungen mit Amtsstellen
Brandschutz
Datum
Zeit
Ort
Anwesende
29.04.2015
09.00 Uhr
Rest. Kreuz Kallnach
Anna Schenk, heutige Besitzerin der Gebäude
Hildegard Schild, Brandschutz-Sachverständige der GVB
Erika Holzer, Wirtin
Hans Wüthrich, Wüthrich Architekten AG, Täuffelen
Heute findet die ordentliche „Feuerschau“ statt. Normalerweise erfolgt diese alle 4 Jahre.
Zufällig haben wir davon vernommen, an der Feuerschau teilgenommen und die Gelegenheit genutzt,
die ohnehin anstehenden Abklärungen betreffend allfälliger Mängel beim Brandschutz durchzuführen.
Der Fluchtweg aus mittlerem Zimmer im Dachgeschoss mit einem geknoteten Seil aus dem Fenster
über die Fassade erscheint der Sachverständigen als problematisch.
Wände und Decke im Korridor Dachgeschoss sind mit Holz verkleidet. Bei einer späteren Sanierung
müssten die Verkleidungen nicht brennbar (nbb) ausgeführt werden.
Die Lüftung im Estrich Dachgeschoss darf in einem separaten Brandabschnitt stehen. Von Vorteil
wäre, wenn sie EI 30 verkleidet werden könnte (oder auch der ganze Raum)
Problematisch ist das im Vorraum gelagerte Material mit hoher Brandlast. Event. müsste der vordere
Bereich als Lagerraum abgetrennt und der hintere Teil als separater Lüftungsraum genutzt werden.
In den Fluchtwegen in Korridoren und Treppenhäusern sollte kein brandbelastendes Material gelagert
werden.
An diversen Orten müssen zusätzliche nachleuchtende Fluchtwegschilder montiert werden!
Die Einhaltung der Vorschriften in der Wirtewohnung liegt in der Eigenverantwortung der Bewohner.
Allenfalls muss die sichtbare Verkabelung besser installiert werden. Es handelt sich aber aus unserer
Sicht grösstenteils um Schwachstromkabel (TV, Internet etc.)
Aussparungen von Leitungen, welche durch verschiedene Brandabschnitte führen, müssten mit Abschottungen geschlossen werden.
Die sichtbaren Kanalisationsleitungen im UG sind alle noch aus Guss.
Es wäre von Vorteil, wenn zusätzlich zu den beschlossenen Kontrollen der Haustechnikanlagen, auch
noch die Lüftung mit der Rüefli AG (Markus Eisenring) beurteilt würde!
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Abklärungen betr. Lebensmittelkontrolle
Datum
Zeit
Art
Beteiligte
01.05.2015
15.45 Uhr
Telefonische Besprechung
Lorenz Muralt, Lebensmittelkontrolleur, Burgdorf
Hans Wüthrich, Wüthrich Architekten AG, Täuffelen
Laut Aussage von Lorenz Muralt ist gegenüber dem Lebensmittelinspektorat der Bewilligungsinhaber
des Wirtepatentes Daniel Hofer verantwortlich. Das Lebensmittelinspektorat darf wegen dem Datenschutz uns gegenüber keine Angaben machen. Die Überprüfung erfolgt im Rahmen der periodischen
Kontrolle.
Bleibt der Wirt bei einem Besitzerwechsel weiterhin Pächter und Bewilligungsinhaber, so macht das
Lebensmittelinspektorat aus der Sicht von D. Muralt auch keine neuen oder zusätzlichen Auflagen.
Dies umso mehr, als der grösste Teil der Einrichtung (Küche) dem Wirt gehört.
Der Architekt kann oder sollte aber Abklärungen über den Zustand der Basiseinrichtungen laut Art. 8
der Hygieneverordnung vornehmen (Zustand Wand-, Boden- und Deckenbeläge in Sanitärräumen wie
WC-Anlagen und Küche, Zustand der Sanitäranlagen allgemein etc.).
Schlussfolgerung:
Es wird keine Begehung mit der Lebensmittelkontrolle durchgeführt.
Der Architekt wird die Beurteilung gemäss Art. 8 Hygieneverordnung bestmöglich selber durchführen.
Besprechung mit Procap (Behindertengerechtes Bauen)
Datum
Zeit
Art
Teilnehmer
04.06.2015
11.00 Uhr
Telefonische Besprechung
Stefan Tschachtli, Procap
Hans Wüthrich, Architekt
Einflussnahme Procap auf Bauvorhaben
Die Fachstelle für hindernisfreies Bauen nimmt Stellung oder macht Auflagen wenn ein Baugesuch
eingereicht wird.
Folgende Kriterien für Auflagen von Procap sind massgebend:
- Die Baukosten für behindertengerechte Anpassungen betragen:
maximal 20% der Investitionskosten
5% vom Gebäudeversicherungswert
(Etappierungen zur Umgehung sind nicht zulässig)
oder
Primäre Forderungen
1. Hindernisfreier Zugang zu den Lokalitäten. Dieser ist von der Rückseite her sowohl für die Gaststube als auch für den Saal machbar (beim Notausgang Saal ist bereits ein Rampenblech vorhanden).
2. Toilettenanlage mit mindestens einer WC-Anlage für Behinderte
(falls das Lebensmittelinspektorat eine Auflage für die Schaffung einer separaten Toilette für das
Personal machen würde, so könnte diese allenfalls mit dem IV-WC kombiniert werden).
26
Besprechung mit Denkmalpflege
Datum
Art
Teilnehmer
02.06.2015
Besprechung vor Ort
Ralph Schmidt, Denkmalpflege
Das Hauptgebäude Mitteldorf 16 ist als schützenswert eingestuft und ein k-Objekt. Sämtliche baulichen Massnahmen müssen deshalb von der Denkmalpflege beurteilt werden.
Zuerst werden die vorgesehenen Rückbauten besprochen. Die Denkmalpflege hätte dagegen keine
Einwände anzubringen.
Im Weiteren werden die vorgesehenen Varianten über mögliche Anbauten und die Lage der Gartenwirtschaft besprochen. Ralph Schmidt zeigt klar auf, welche beiden Varianten aus seiner Sicht weiterverfolgt werden sollten. Eine definitive Stellungnahme ist erst im Rahmen einer weitergehenden Projektierung zu erwarten!
Für die Dachsanierung des Hauptgebäudes sind weiterhin Biberschwanzziegel zu verwenden. Die
Kantonale Denkmalpflege stellt an die Sanierungsarbeiten des Daches einen Beitrag von 27% (ohne
Gewähr ca. Fr. 81‘000.00) in Aussicht. Dies würde aber eine definitive Unterschutzstellung des Gebäudes und einen Eintrag ins Grundbuch bedingen. Anderenfalls wäre der Beitrag auf max.
Fr. 5‘000.00 beschränkt!
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Abklärungen Haustechnik
Kontrolle Sanitär und Wasserzuleitung
Datum
Art
Teilnehmer
29.04.2015
Besprechung vor Ort
Heinz Etter, Kallnach
Es erfolgt ein Rundgang durch das Gebäude. Die bestehenden Sanitäranlagen werden überprüft. Im
Moment funktioniert alles. Die gelegentliche Erneuerung der WC-Anlagen Restaurant wird aber nötig
sein.
Die Anlagen im Obergeschoss sind in einem recht guten Zustand. Ein Sanitärraum wird von den Mietern der fünf Zimmer benutzt. Ein Badezimmer ist dem Wirtepaar vorbehalten. Das Badezimmer ist
aber nur über das Treppenhaus und einen externen Korridor erreichbar. Die Wirtsleute müssen die
Wohnung verlassen um ins Bad zu gelangen. Bei einer Sanierung der Wirtewohnung müsste eine
Lösung mit einem in die Wohnungen integrierten Badezimmer angestrebt werden!
Die Fallstränge beziehungsweise Abläufe bestehen teilweise noch aus Gussleitungen. Diese müssen
bei Sanierungsarbeiten an den Sanitäranlagen unbedingt erneuert werden.
Der Zustand der Wasserzuleitung kann nicht beurteilt werden. Eine Rückfrage bei der RSW Lyss nach
dem Alter und dem Querschnitt der Leitung gibt auch keine Klarheit. Sicher ist, dass an der Leitung
noch die Liegenschaften Berggasse 14 und 19 angeschlossen sind. Bei einem allfälligen Leitungsbruch müsste diese ersetzt werden. Eventuell kann mit einem Beitrag der Versicherung an die Grabarbeiten gerechnet werden.
Kontrolle Elektro
Datum
Art
Teilnehmer
29.04.2015
Besprechung vor Ort
Walter Schwab, Elektro Schwab AG, Siselen
Es erfolgt ein Rundgang durch das Gebäude. Die bestehenden Elektroanlagen werden überprüft. Im
Moment funktioniert alles.
Die Hauptverteilung im Reduit neben dem Hintereingang ist sehr alt und nicht mehr erweiterbar. Zudem sind die Grundplatten noch asbesthaltig. Die Erneuerung der Verteilung muss bald ausgeführt
werden.
Teilweise sind Leitungen im Keller und im Treppenhaus provisorisch verlegt. Diese Leitungen müssen
gelegentlich neu gezogen und verlegt werden.
Die Leitungen der Wirtewohnung und der Mieterzimmer sind ebenfalls alt und nur 6 Ampere abgesichert. Auch hier fallen gelegentlich Sanierungsarbeiten an. Spätestens bei einer Renovation oder bei
baulichen Anpassungen fallen hier beträchtliche Kosten an.
In der Küche müssten zwei definitive Kraftsteckdosen montiert werden. Im Moment besteht die Installation aus provisorischen Baukasten.
Parallel zum Erstellen von neuen Parkplätzen müsste auch eine neue Parkplatzbeleuchtung installiert
werden. Dies nicht zuletzt auch zur Sicherheit der Benützer.
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Kontrolle Heizung
Datum
Art
Teilnehmer
29.04.2015
Besprechung vor Ort
Franco Comba, Oppliger AG Ins
Es erfolgt ein Rundgang durch das Gebäude. Die bestehenden Heizungsanlagen werden überprüft.
Im Moment funktioniert alles.
Die Heizung wird mit Öl betrieben. Der bestehende Heizkessel Hoval hat eine Leistung von 62 kW und
ist mit einem obenliegenden Wassererwärmer bestückt. Der Heizkessel hat Baujahr 2001 und ist 14
jährig. Er kann seinen Dienst sicher noch ein paar Jahre versehen. Garantie kann jedoch keine gegeben werden. Die anderen Anlageteile wie Pumpen, Steuerung und Armaturen wurden bei der letzten
Kesselsanierung nicht ersetzt und sind in einem schlechten Zustand. Die witterungsabhängige Vorlaufsteuerung ist nicht optimal. Teilweise werden die verschiedenen Gebäudeteile über dieselbe Regelung betrieben oder lediglich mit einem Thermostat geschaltet. Der Ausfall solcher Anlageteile kann
jederzeit eintreten. Dann muss sofort ersetzt und umfassend saniert werden.
Das Tropfwasser der Warmwasseraufbereitung ist nicht gefasst und läuft über den Betonboden in den
Vorraum. Die Brandschutztüre ist wegen dem Wasser schon leicht beschädigt und quillt unten auf.
Das Tropfwasser müsste unbedingt mit einer Leitung in die Kanalisation abgeführt werden.
In der Kostenschätzung ist der Ersatz durch eine neue Ölheizung enthalten. Es wäre jedoch zu empfehlen, sich rechtzeitig über eine neue Wärmeerzeugung Gedanken zu machen. Allenfalls müssten
auch Alternativen mit erneuerbaren Energien (Wärmepumpe, Pellets, Schnitzelheizung, Kollektoren
für Warmwasser etc.) geprüft werden!
Kontrolle Lüftung
Datum
Art
Teilnehmer
01.06.2015
Besprechung vor Ort
Markus Eisenring, Rüefli AG Biel
Es erfolgt ein Rundgang durch das Gebäude. Die bestehenden Lüftungsanlagen werden überprüft. Im
Moment funktioniert alles. Die Lüftung besteht aus den 3 unabhängigen Komponenten Küche, Restaurant und Saal.
Grundsätzlich sind alle Anlagen sehr alt. Einzig die Lüftung Saal verfügt über eine einfache Wärmerückgewinnung. Die anderen Anlagen entsprechen nicht mehr dem Energiegesetz. Vorerst sollte eine
Wartung mit Filterersatz, Kontrolle der Ventilatoren und einer Reinigung aller Anlagen vorgenommen
werden. Dadurch könnten auch Schwachstellen und Mängel eruiert werden.
Für die alten Steuerungsanlagen gibt es leider keine Ersatzteile mehr. Bei einem Defekt müsste daher
die ganze Steuerung mit erheblicher Kostenfolge ausgewechselt werden.
Der Ventilator der Küche steht unverkleidet im Estrich. Die Abluft wird über einen Kamin über Dach
geblasen. Der Brandschutz ist hier nicht gegeben.
Weiter kann die Luftführung der Anlagen weder im Restaurant mit Speisesääli noch im grossen Saal
nachvollzogen werden. Entweder sind die Zu- oder Abluftverhältnisse nicht sichtbar.
Bei einer Erneuerung der Kanalsysteme muss auch mit erheblichen baulichen Kosten (Kanalverkleidungen etc.) gerechnet werden. Zudem müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt auch die Kanäle,
welche durch andere Brandabschnitte führen, feuerfest und nach Vorschrift verkleidet werden.
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Kontrolle Kanalisation
Datum
Art
Firma
19.+20.05.2015
Filmen der Kanalisation und Spülen
Werusa AG Brüttelen
Es existiert ein Protokoll der Firma Werusa AG mit Kanalisationsaufnahmen auf DVD.
Die Kanalisationsleitungen bestehen aus verschiedenen Materialien. Hauptsächlich die Leitungen aus
Zementrohr sind ausgewaschen, teilweise sind die Stösse versetzt. Bei einer Verstopfung müsste
gegraben und die defekten Teile durch Rohre aus Polypropylen ersetzt werden.
Sollte bei Bauarbeiten eine Dichtigkeitsprüfung der Schmutzwasserkanalisation gefordert werden, so
kann eine solche nicht erfolgreich sein. Spätestens zu diesem Zeitpunkt muss umfassender saniert
werden.
Bei einem Verkauf des Reservebaulandes müsste eine neue Erschliessung durch die Parzelle des
Restaurants ausgeführt werden. Es sollte dannzumal geprüft werden, ob nicht gleichzeitig zumindest
die Wasserzuleitung und die Kanalisation bis zum Gebäude erneuert werden können!
Kontrolle Abbrüche, Asbest
Datum
Art
Teilnehmer
27.05.2015
Besprechung vor Ort
Beat Hofstetter, Hurni AG Sutz
Primär werden die rückzubauenden Gebäudeteile erhoben und besprochen. Es stellt sich dabei auch
die Frage nach allenfalls asbesthaltigen Materialien.
Die Wandplatten der Militärküche wurden deshalb von der Firma LabTox in Nidau auf Asbest analysiert. Es wurde kein Asbest gefunden! Dies ist mit einem Schreiben der LabTox belegt.
Kontrolle Küche
Die Kücheneinrichtungen gehören grösstenteils den Wirtsleuten. Im Moment besteht daher kein unmittelbarer Bedarf für eine Küchensanierung.
Zur Ermittlung einer genaueren Summe für die Küchensanierung müsste zuerst ein Detailprojekt erstellt werden. Voraussichtlich würden sich dadurch auch bauliche Massnahmen ergeben.
Es wurde daher im Moment auf eine vertiefte Prüfung verzichtet. Für den Ersatz der Einrichtungen
wurde ein Richtbetrag in die Kostenschätzung eingestellt. Bauliche Änderungen sind dabei nicht berücksichtigt!
Klima / Kälte
Die Kühlung für den Ausschank und die Getränkecontainer für die Ausschankanlage auf dem Buffet
befinden sich im Gewölbekeller. Gemäss der Aussage der Wirtsleute funktioniert alles gut. Die Kühlung sollte event. einmal von der Kältefirma überprüft werden, da sie manchmal stark vereist. In der
Bar befindet sich eine portable Kühlanlage für den Bierausschank!
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Kostenberechnungen und Aufteilung der Kosten
Vorgehen für die Kostenberechnungen resp. Kostenschätzung
In Absprache mit der Arbeitsgruppe Kreuz wurden folgende Handwerker für die Beurteilung beigezogen, welche anschliessend grobe Richtofferten für die anfallenden Arbeiten erstellten:
-
Elektroanlagen
Heizungsanlage
Lüftungsanlagen
Sanitäranlagen, Wasserzuleitung
Zustandserhebung Kanalisation
Beurteilung Dachstuhl
Rückbauten
Elektro Schwab AG, Siselen
Oppliger AG, Ins
Rüefli AG, Biel
Heinz Etter AG, Kallnach
Werusa AG, Brüttelen
Willy Marti Holzbau AG, Kallnach
Hurni AG, Sutz
Die anderen Kosten für alle Arbeitsgattungen wurden aufgrund von Erfahrungszahlen durch den Architekten berechnet resp. geschätzt.
1 Etappe
Sofortige Massnahmen laut Vorgabe Arbeitsgruppe Kreuz
- Abbrüche der Schopfanbauten und des Schlachthauses samt Militärküche
- Fassadengerüst
- Dachsanierung mit Unterdach Isolair 60 mm (ohne Dachuntersicht) inkl. Ersatz Ziegel
- Ersatz von defektem Konstruktionsholz und anbringen von Zangen in der Sparrenlage
- Neue Gesimse und Spenglerarbeiten
- Neuer Blitzableiter (ist heute nur teilweise vorhanden)
- Malerarbeiten an Gesimsen
- Estrichboden über dem Saal und Bühne
- Nötigste Anpassungen und Kontrollen an der Haustechnik
- Neubau Lagermöglichkeiten für Mobiliar und Inventar Restaurant
- Neue Parkplatzanlagen und Neuanordnung Gartenwirtschaft
- Teilweise Mobiliar
- Eingerechnet sind die Honorare für den Architekten und die verschiedenen Haustechnikingenieure
Die Gesamtkosten für diese 1. Etappe betragen laut separater detaillierter Zusammenstellung
Fr. 770‘000.00
2 Etappe
Mögliche Ausführungen zu einem späteren Zeitpunkt
- Anpassen Wärmeverteilung Saal
- Abdichten Dach Terrasse
- Sanierung Treppenhaus - Korridore mit Anpassungen an die Brandschutzvorschriften
- Sanierung Saalboden
- Ergänzungen Mobiliar Restaurant
- Eingerechnet sind die Honorare für den Architekten und die nötigen Haustechnikingenieure
Fr. 153‘000.00
31
3 Etappe
Spätere Ausführungen, wenn keine sofortigen Forderungen Procap
- Realisierung behindertengerechte WC-Anlage. Diese könnte dann auch dem Personal dienen
- Gleichzeitige Sanierung der bestehenden WC-Anlagen
- Minimale Anpassungen in der Küche. Für die komplette Erneuerung müsste zusätzlich mit mind.
Fr. 90‘000.00 ohne bauliche Veränderungen gerechnet werden
- Man müsste gleichzeitig den Bericht über die Besprechung mit Procap auf Seite 26 beachten. Es
wäre denkbar, dass die vorerwähnten Massnahmen (WC-Anlagen) schon durch das Baugesuch für
Etappe 1 ausgelöst werden.
Fr. 176‘000.00
Erschliessung
Allenfalls Übernahme durch den Investor, sonst bei Landverkauf fällig
- Anteil Zufahrt zu Reservebauland über neuen Parkplatz Restaurant
- Vorbereitung Erschliessungsleitungen Wasser, Kanalisation, Strom etc.
Die Gesamtkosten für die Erschliessung betragen laut separater detaillierter Zusammenstellung Fr. 155‘000.00
Zeitlich nicht definierbare Kosten
- Kanalisationssanierung
- Ersatz elektrische Hauptverteilung
- Ersatz Heizung mit Kanalanschluss für Tropfwasser und Kaminsanierung
- Ersatz der Lüftungsanlagen Restaurant, Küche und Saal inkl. damit zusammenhängende bauliche
Massnahmen
Es ist schwierig zu beurteilen, ob die 3 Anlagen gestaffelt ausgeführt werden könnten!
- Renovation Wirtewohnung und Zimmer ohne bauliche Massnahmen
Die Gesamtkosten für diese Arbeiten betragen laut separater detaillierter Zusammenstellung
total Fr. 700‘000.00
Dies alles zusammen ergibt Kosten von total Fr. 1‘954‘000.00 inkl. MwSt.
32
Vorprojekt Parkplatzvariante
33
34
Vorprojekt Überbauungsstudie
Variante A EG
35
Variante A UG
36
Variante B EG
37
Variante B UG
38
Vorprojekt Gartenwirtschaft (mit Varianten)
Variante A
39
Variante B
40
Variante C
41
Schlussbemerkungen
Zusammenfassung und Kosten
Im Anhang dieses Dokumentes sind die Kostenschätzungen für die Sanierungsmassnahmen sowie
die Um- und Ergänzungsbauten aufgeführt. Es handelt sich dabei um Grobkostenschätzungen mit
einem Genauigkeitsbereich von + - 20%.
Die Kosten wurden zu einem grossen Teil durch Begehungen und Gesprächen mit Unternehmern
erarbeitet und basieren wie vorgängig erwähnt teilweise auf Richtofferten. Auch die Zustandsbeurteilungen gingen teilweise aus diesen Gesprächen hervor. Für kleinere Arbeitsgattungen und Richtpreise
für allgemeine Anpassungsarbeiten erfolgten die Schätzungen auf Grund von Erfahrungswerten durch
uns.
Der genaue Umfang der Umbauarbeiten an der Liegenschaft ist trotz detailliertem Beschrieb relativ
schwierig zu erfassen. Gewisse Abhängigkeiten von Arbeiten kann man gerade bei Umbauprojekten
oft erst erkennen, wenn die Detailplanung erfolgt oder der Umbau im Gang ist. Aus diesem Grund ist
es unerlässlich, diese Kostenschätzungen um einen gewissen Reservebetrag zu erweitern.
Die Arbeitsgattungen wurden auf Grund der Arbeitsabläufe und Dringlichkeiten aus konstruktiver und
technischer Sicht in die unterschiedlichen Etappen eingeteilt. Es ist unter Berücksichtigung gewisser
Abhängigkeiten und Sachzwänge möglich, dass sich diese Arbeiten innerhalb der einzelnen Etappen
verschieben oder alle Arbeiten gemeinsam auszuführen.
Zudem ist zu erwähnen, dass Auflagen der Procap eine Verschiebung innerhalb der Prioritäten bewirken könnten. Weiter sind in der Etappe mit den zeitlich nicht definierbaren Kosten alle Arbeiten (vorallem Haustechnik) zusammengefasst, welche auch sofort anfallen können. Bei Ausfall oder Defekt
einzelner Anlagen muss sofort gehandelt werden. Wir können hier trotz Erfahrung beim besten Willen
keine exakten Ausführungstermine vorhersagen.
Wir haben die Kosten nach den Vorgaben der Arbeitsgruppe Kreuz zusammengestellt. Renovationen
wie zum Beispiel die Fassade sind nicht eingerechnet. Zudem wurden die nötigsten Massnahmen
berücksichtigt. Teilweise können bauliche Folgen von gewissen Arbeiten im Moment nicht abgeschätzt
werden. Dies ist im Bericht bei den Detailbeschrieben meist erwähnt!
Die teuerungsbedingten Mehrkosten können in Unkenntnis der genauen Ausführungstermine nicht
vorhergesagt werden und sind auch nicht in den Kosten enthalten. Ebenfalls nicht eingerechnet sind
die Aufwendungen und Sitzungsgelder der Arbeitsgruppe sowie die Kosten im Zusammenhang mit
einem Landverkauf! Bei der Planung der Ausführung muss ebenfalls der Aufrechterhaltung des Restaurants Beachtung geschenkt werden. Entschädigungen für Betriebsunterbrüche und Mietzinsausfälle sind auch nicht Bestandteil der Kostenberechnungen!
Das Honorar für die Architekturleistungen (Berechnungsbasis Stand 2015) wurde im Aufwand für alle
Etappen gesamthaft berechnet, als würde es sich dabei um ein Bauvorhaben handeln. Je nach zeitlicher Verschiebung könnte der Planungs-, Koordinations- und Bauleitungsaufwand auch aufwendiger
werden. Im Falle einer Auftragserteilung müsste nach der definitiven Beschlussfassung über die Etappierung der Arbeiten über das endgültige Honorar verhandelt werden!
Täuffelen, 25. Juli 2015
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Bericht - Kallnach

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