Einzelhandelskonzept

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Einzelhandelskonzept Stadt Germering
Große Kreisstadt Germering
Einzelhandelskonzept für die Große Kreisstadt Germering
Vorstellung der Ergebnisse
14.07.2011
Bevölkerungsprognose bis 2028
Entwicklung der Einwohner 2004-2009 (2004=100%)
4,0
104%
103%
102%
101%
Vergleichskommunen
3,5
Bayern
3,0
2,5
Fürstenf eldbruck (Lkr)
Germering
Bayern
2,0
1,5
Germering
1,0
100%
99%
98%
0,5
0,0
Que lle :
Kommunalinformation Dr. He ide r
be arbe ite t nach
Baye r. Lande samt f. Statistik u. DV,
Münche n 2010, Dr. He ide r 2011
-0,5
-1,0
→ leicht positive Bevölkerungsentwicklung zwischen 2004 und 2009
→ weiterhin stetiger Bevölkerungsanstieg bis 2018 zu erwarten, bevor dann der
Scheitelpunkt erreicht ist und die Bevölkerung abnimmt
Ausgewählte Strukturkenndaten
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten / EW 2004-2009 (2004=100%)
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am
Arbeitsort) / Einwohner 2009
105%
Germering
Vergleichskommunen
0,16
104%
Fürstenfeldbruck
(Lkr)
Bayern
0,19
103%
Bayern
0,36
Vergleichskommunen
102%
0,1
0,2
0,3
0,4
Germering
101%
0,41
0,0
0,5
Que lle :
Kommunalinformation Dr. He ide r
be arbe ite t nach
Baye r. Lande samt f. Statistik u. DV,
100%
99%
2004
2009
→ Beschäftigtendichte spiegelt die vergleichsweise schwach ausgeprägte
Arbeitsplatzfunktion Germerings wieder
→ gleiches zeigen auch die Pendlerzahlen; Pendlersaldo: - 7.512 Arbeitnehmer
→ aber: ansteigende Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
während der letzten 5 Jahre
Ausgewählte Strukturkenndaten
→ weitgehend unveränderte Ausdehnung
des Marktgebiets im Vergleich zu 2009
→ aber: Zunahme des Wettbewerbs im
Umfeld hat Marktdurchdringung teils
verringert
Marktsituation
Zentralität nach Branchen
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
Lebensmittel
0,7
Gesundheit/ Körperpflege
0,7
Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren
0,3
Haushaltswaren/ GPK/ Heimtextilien
0,6
Bücher/ Schreibwaren
0,9
Elektro/ Unterhaltungselektronik/ Computer
0,4
Foto/ Optik/ Schmuck
1,0
Sport-/ Freizeitartikel/ Spielwaren
Möbel/ Einrichtungsgegenstände
Heimwerker/ Bau/ Garten
Marktsituation
1,00
0,6
0,3
0,7
1,20
1,40
→ im Vergleich unterdurchschnittlicher Verkaufsflächenbesatz
→ leicht rückläufige Einzelhandelsausstattung ggü. 2009:
Betriebe: - 5%, Verkaufsfläche: - 4%
Aktuelle Einzelhandelsstruktur im Stadtgebiet
Die Branchenstruktur des Einzelhandels
2011
Die räumliche Verteilung des Einzelhandels
2011
100%
9,3
90%
80%
70%
4,1
4,6
50%
40%
27,7
4,6
4,1
13,4
Sport-/Freizeit-/Spielwaren
Foto/Optik/Schmuck
8,8
8,8
60%
Heimwerken/Garten/Bodenbeläge/Blumen
6,1
Bücher/Schreibwaren/Büroartikel
4,7
2,4
4,7
4,0
5,6
Elektro/Unterhaltungselek./Computer
6,5
8,8
6,9
30%
100%
3,1
90%
Innenstadt
34,3
80%
43,8
sonstiges Stadtgebiet
70%
60%
Randlage
Möbel/Beten/Einrichtungsgegenstände
Glas/Porzellan/Keramik/Heimtextilien
50%
Bekleidung/Schuhe/Lederwaren
40%
Gesundheits-/Körperpflegemittel
31,3
30%
53,1
Lebensmittel
20%
20%
33,5
34,4
31,2
10%
10%
0%
100 % = 194 Betriebe
100 % = 45.951 qm
Quelle:
Aktualisierung Einzelhandelserhebung
Stand: 02.2011
Dr. Heider 2011
0%
100 % = 194 Betriebe
100 % = 45.951 qm
Quelle:
Aktualisierung Einzelhandelserhebung
Stand: 02.2011
Dr. Heider 2011
→ kaum Veränderungen in der Branchenstruktur ggü. 2009,
weiterhin unterdurchschnittlicher Besatz v.a. bei innerstädtischen Leitbranchen
sowie auch im kurzfristigen Bedarfsbereich zu erkennen
→ auch in der standortstrukturellen Zusammensetzung gab es in den letzten beiden
Jahren kaum Verschiebungen
→ durch geplanten Ausbau des AEZ aber Bedeutungsgewinn der Randlage zu erwarten
→ eher geringe Dichte und
Anzahl an Magnetbetrieben im
Stadtgebiet
→ dies gilt besonders auch für die
Germeringer Innenstadt,
Innenstadtmagneten zudem
überwiegend aus dem kurzfristigen,
täglichen Bedarfsbereich
→ bestehende Magnetbetriebe mit sog.
innerstädtischen Leitsortimenten
außerhalb der Innenstadt;
dies wird durch den geplanten Ausbau
des AEZ nochmals verstärkt
→ insgesamt überschaubare Anzahl an
innerstädtischen Leerständen
→ aber: hohe Leerstandsdichte im
Bereich Harfe / City-Galerie
→ Gründe sind konzeptionelle Schwächen
sowie die derzeit geringe
Ausstrahlungskraft der Innenstadt
Struktur des innerstädtischen Einzelhandels
→ sehr langgestreckte Form der
Germeringer Innenstadt
→ trennende Wirkung verschiedener
Verkehrsachsen
Îattraktiver zusammenhängender
Geschäftsbereich schwer zu etablieren
Î funktionale Gliederung und räumliche
Konzentration nötig
Î Einzelhandelsverdichtung zur
Steigerung der Anziehungskraft
anzustreben,
u.a. zur Ansiedlung mittel- und
größerflächiger Betriebe, Magneten,
(filialisierte) innerstädtische
Leitbranchen
→ vergleichsweise gutes und
differenziertes Lebensmittelangebot im
Innenstadtbereich, aber in Teilen
Modernisierungs-/Erweiterungsbedarf
→ weitgehend gute wohnortnahe
Versorgungssituation östlichen
Stadtgebiet
→ v.a. in den randlich gelegenen
Wohngebieten des nord- und
südwestlichen Stadtgebietes bestehen
Versorgungslücken
→ alle Betriebe weisen eine hohe
Versorgungsfunktion auf, aber nicht
alle Betriebe tragen in gleichem
Maße zur wohnortnahen und
fußläufigen Versorgung der
ansässigen Bevölkerung bei
Nahversorgungssituation
Zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial bis 2016
Bevölkerungsentwicklung
Verkaufsfläche in m²
0
5.000
Lebensmittel
4.240
Gesundheit/ Körperpflege
3.182
1.420
Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren
3.006
2.860
Haushaltswaren/ GPK/ Heimtextilien
Bücher/ Schreibwaren
110
180
Foto/ Optik/ Schmuck
Sport-/ Freizeitartikel/ Spielwaren
Möbel/ Einrichtungsgegenstände
Heimwerker/ Bau/ Garten
10.000
sowie der Wettbewerbs-
15.000
situation im Umland ergibt
14.352
sich ein perspektivisches
Ausbaupotenzial von insg.
etwas mehr als 12.000 m²
Ist-Verkaufsfläche
2.572
zusätzliches
Verkaufsflächenpotenzial
1.849
2.168
1.330
Elektro/ Unterhaltungselektronik/ Computer
50
150
sind dabei teils deutliche
Unterschiede festzustellen
→ durch den geplanten Ausbau
ausbaufähige Flächenrahmen
2.170
um ca. 6.000 m²
→ das verbleibende Ausbau-
2.821
1.440
→ in den einzelnen Branchen
des AEZ reduziert sich der
1.101
450
→ unter Berücksichtigung der
potenzial sollte zur gezielten
12.730
Que lle :
e ige ne Be re chnunge n und Erhe bunge n,
Dr. He ide r , 2011
Ausbaupotenziale
Weiterentwicklung
Germerings genutzt werden
Leitlinien der Einzelhandels- und Standortentwicklung
Î Ausrichtung an einer konzeptionellen und aktiv gestaltenden Einzelhandelsentwicklung
Î Stärkung der Position der Innenstadt als Träger der gesamtstädtischen
Einzelhandelsanziehungskraft und überörtlichen Versorgungsfunktion
Î Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches als zu priorisierenden
Geschäftsstandort der Stadtmitte
Î Erhöhung der Anziehungskraft der Innenstadt durch Angebotserweiterung und
Qualitätssteigerung
Î Aufwertung der Immobilien und Betriebe als wichtige Faktoren der Standortstärkung
ÎSicherung und Verbesserung der Nahversorgungssituation
Î Imageverbesserung Germerings und der Germeringer Innenstadt vor Ort und im
angrenzenden Umland
Î Stadtmarketingorientierte Inwertsetzung des Versorgungsstandortes Innenstadt
Î Erhalt der hohen Identifikation der Germeringer mit ihrer Stadt.
Standort- und Sortimentskonzept
Bausteine, Sinn und Zweck eines Einzelhandelskonzeptes
Einzelhandelskonzept
Standortkonzept
Sortimentskonzept
→ Ausrichtung der Potenziale auf Standorte, die aus städtebaulicher Sicht am besten
geeignet sind
→ Festlegung der räumlichen Ausdehnung sowie der funktionalen Bedeutung der
zentralen Versorgungsbereiche, welchen gemäß Baurecht eine besondere
Schutzfunktion zukommt
→ Planungsgrundlage für die Stadtverwaltung
→ Schaffung von Planungssicherheit für potenzielle Investoren
Zentraler Versorgungsbereich
Innenstadt
Innerstädtischer Ergänzungsbereich
Stadtteilzentrum Wittelsbacher
Einkaufszentrum (WEZ)
Nahversorgungsstandort
(bestehend)
Nahversorgungsbereich
mit Entwicklungsbedarf
→ die Einzelhandelssortimente werden
nach zentrenrelevanten (inkl. der
Untergrupppe der nahversorgungsrelevanten Sortimenten) und den nichtzentrenrelevanten Sortimenten
unterschieden
→ die Einordnung basiert auf der
aktuellen Sortimentsliste des LEP
Bayern 2006
Handlungsfelder Stärkungskonzept Innenstadt Germering
Stärkungskonzept Innenstadt
Maßnahmen zur Stärkung der Germeringer Innenstadt (Auswahl)
Î Erweiterung des Einzelhandelsangebotes insbesondere im mittel- und längerfristigen
Bedarfsbereich (speziell: innerstädtische Leitsortimente) durch gezielte
Projektentwicklung
Î Schaffung weiterer Magnetbetriebe, um die Ausstrahlungskraft zu erhöhen und die
Kundenfrequenz zu steigern,
grundsätzlich ist ein abgestimmter Mix aus leistungsstarken Magnetbetrieben und
kleineren, individuellen und oftmals inhabergeführten Fachgeschäften anzustreben
Î räumliche Konzentration weiterer Angebote auf die Hauptgeschäftslage
Î Sicherstellung des Qualitätsniveaus und der Leistungsfähigkeit der innerstätischen
Betriebe (Zielbereiche: Ladengestaltung, Marktauftritt, betriebswirtschaftliche
Grundlagen, Finanzierung)
Î Bestandspflege, Eigentümerberatung sowie Aufbau eines Flächen-/
Leerstandsmanagements (= Geschäftsstraßenmanagement)
Maßnahmen zur Stärkung der Germeringer Innenstadt (Auswahl)
Î Betriebsstärkung durch Einzelbewertungen und Aufzeigen von
Verbesserungspotenzialen
Î Entwicklung betriebsübergreifender Initiativen zur Standortstärkung, wie z.B.
Bonussystemen, Einkaufscard, Serviceinitiative, Betriebszertifizierung etc.
ÎStärkung der Aufenthaltsqualität und Schaffung eines innerstädtischen Flairs, indem
man gerne verweilt
Î Aufwertung einzelner Geschäftsfassaden zur Förderung der Entwicklung der
Innenstadt hin zu einem Qualitäts- und Imagemagneten im Germeringer Stadtgebiet
Î gezielte Aufwertung des öffentlichen Raumes zur Etablierung von Plätzen der
Begegnung mit hoher Aufenthaltsqualität und belebenden Angeboten
Î bessere Verknüpfung innerstädtischer Teilbereiche, Schaffung von fußläufig
attraktiven Querungsmöglichkeiten um den Erlebniseinkauf zu stärken
Î Sicherung sowie ggf. Ausbau des Stellplatzangebotes für Pkws
Mögliche Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes
Î Flächen- und Leerstandsmanagement
Informationssystem zum Immobilienstand, Beispiel Stadt Kaufbeuren
→ Aufbau eines
Infosystems
→ Aktive
Betreiberakquise
→ Unterstützung
Vermarktung
→ Nutzungskonzepte
→ Monitoring
Fassadenprogramm
Gebäude Projektgebiet
Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Innenstadt
Mögliche Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes
Î Serviceinitiative
→ standort- und objektgenaue Einzelbewertungen, Identifizierung von Verbesserungspotentialen
→ Beratungs- und Serviceleistungen für die Betriebe
(Themen: Bau, Gestaltung, Betriebswirtschaft, Ladeneindruck, Marketing)
→ Sensibilisierung und Unterstützung bei Fragen der Betriebsnachfolge
→ Entwicklung von betriebsübergreifenden Initiativen
zur Standortstärkung
→ Bonussysteme/Einkaufscard Germering
→ Serviceinitiative Gewerbebetriebe/Einzelhandel
Innenstadt Germering
→ Initiative 'Weiterbildungsmaßnahmen im Einzelhandel'
→ Verkaufstraining und spezielle Schulungen für Mitarbeiter
Serviceinitiative Einzelhandel
Beispiel Stadt Altötting
Instrumente zur Umsetzung des Stärkungskonzeptes Innenstadt
Herzlichen Dank für
Ihre
Aufmerksamkeit
Für Fragen und Anregungen
stehe ich gerne zur Verfügung

Einzelhandelskonzept

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