VWG13 121030 Exposee MASTER - RUWO

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Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in Rudolstadt
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Wohnquartier am Fürstengarten
Vorwerksgasse 13
Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen
und Gartenhaus in der ehemaligen Fürstenresidenz Rudolstadt
RUWO Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH, Erich-Correns-Ring 22c, 07407 Rudolstadt
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Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in Rudolstadt
Inhalt
Die Stadt
Das Konzept
Das Projekt
Die Partner
Haftungsausschluss
Anlagen
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Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in Rudolstadt
Die Stadt
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Stadtansicht mit der Vorwerksgasse 13 im Blickfeld
Rudolstadt – Schillers heimliche Geliebte
Vor den Toren des Thüringer Waldes am Saalebogen gelegen, nahe der Landeshauptstadt
Erfurt, dem Weltkulturerbe Weimar und dem prosperierenden Bildungs- und
Forschungsstandort Jena bietet Rudolstadt eine erfolgreiche Symbiose aus einer reizvollen
Landschaft, lebendiger kultureller Tradition, unternehmerischer Initiative und gemütlicher
Lebensart.
Die Stadt, in der sich 1788 die Dichter Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich Schiller
kennen lernten, gründet sich auf eine rund 1230-jährige Geschichte.
Als Haupt- und Residenzstadt des späteren Fürstentums Schwarzburg - Rudolstadt erlebte sie
zwischen dem 18. und 19. Jahrhundert im kulturellen Triangel mit Weimar und Jena eine
geistige Blütezeit. Das Wirken berühmter Dichter und Gelehrter neben Schiller und Goethe,
Fichte, Humboldt und Schopenhauer, der Musiker Richard Wagner, Franz Liszt und Paganini
sowie des Pädagogen Friedrich Fröbel sind mit der Stadt und ihrer Umgebung eng verbunden.
Hoch über der Stadt trohnt majestätisch Schloss Heidecksburg - in seiner barocken Pracht
einzigartig in Thüringen – und zeugt von der einstigen Macht des Fürstenhauses. Zu seinen
Füßen lädt die Altstadt mit ihren verwinkelten Gassen, Kirchen und Renaissancebürgerhäusern zum Verweilen ein.
Entlang des Saaletals am Südhang des Zechsteinriffs zieht sich mit beeindruckender Vielfalt
und Ausdehnung das Rudolstädter Villenviertel.
Vor allem in den gründerzeitlichen Jahren 1871 bis 1920 drängte das wohlhabende
Bürgertum aus der Stadt - kultiviertes Wohnen inmitten einer gestalteten Natur.
Rudolstadt war Anziehungspunkt für Fabrikanten, höhere Beamte, Offiziere, Betriebsleiter,
Geschäftsleute, Professoren, Architekten, vereinzelt noch Adlige, Gewerbetreibende,
Kaufleute, bald auch die ersten leitenden Angestellten und selbst Sommerfrischler aus Berlin.
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Schloss Heidecksburg und romantische Schlossaufgänge
Kultur in der weltoffenen Provinz
Das kulturhistorische Potential der Stadt und die südländisch anmutende Landschaft lockt
nicht nur Gäste und Touristen zum Verweilen in Stadt und Region, sondern prägt auch die
angenehme Lebensqualität im Alltag.
Basiskultur für alle Altersgruppen – wie die Bibliothek, die Musikschule, das Kino „Cineplex“
oder das soziokulturelle Jugendzentrum „saalgärten“ - und kulturelle Großveranstaltungen
bilden den vitalen Mix einer modernen Kulturlandschaft.
Das Theater Rudolstadt - bereits von Ludwig Friedrich II. als fürstliches Sommertheater
1792/93 gegründet – bietet als Thüringer Landestheater mit den Thüringer Symphonikern
Saalfeld-Rudolstadt ein vielfältiges Programm von eigenen Produktionen, hochkarätigen
Gastspielen, experimentellen Veranstaltungen und jährlichen bundesweiten Theaterfestivals.
Das Rudolstädter Vogelschießen – erstmals 1722 erwähnt und der größte Rummel in
Thüringen - lockt jährlich im August hunderttausende Besucher mit einem reichhaltigen,
reizvollen und rasanten Angebot von Schaustellern und vielen weiteren Sensationen.
Aus dem Folkloretanzfest der DDR entwickelte sich nach der Wende das größte Folk-RootsWeltmusik-Festival Deutschlands und zugleich eines der bedeutendsten Folkfestivals Europas.
Alljährlich im Juli kommen mehr als 70.000 Zuschauer, um über 100 Bands auf mehr als 20
Bühnen in der Stadt, dem Park und auf der Burg zu erleben.
Entspannte Atmosphäre beim TFF
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Das jährliche Altstadtfest im Mai lockt mit Star-Aufgeboten der Pop-Musik aber auch mit
regionalen Jugendbands, Thüringer Brauchtum und der traditionellen Thüringer Hochzeit Gäste
aus ganz Thüringen.
Die aufwendig sanierte Altstadt mit ihren Gassen und romantischen Schlossaufgängen,
kleinen Boutiquen und modernen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie mit mediterranem Flair
oder regionaler Küche lädt zum ausgiebigen Flanieren ein, vom Schloss mit seinen
historischen Räumen und interessanten Ausstellungen genießt der Besucher den weiten Blick
über die Stadt und ins Saaletal.
Thüringische Toskana
Für die aktive Freizeitgestaltung sind in Stadt und Region für jede Altersgruppe vielfältige
Möglichkeiten vorhanden. Die sanfte Hügellandschaft um Rudolstadt bietet sich zum
Wandern, Joggen und Radfahren an. Wassersport an den Seen und Flüssen, Flugsport,
Reiterhöfe, Schiloipen und Kletterfelsen sind im nahen Umkreis zu finden.
Das Erlebnisbad SAALEMAXX mit Sport- und Wellnessbereichen sowie das städtische Freibad
und die Landessportschule Bad Blankenburg ergänzen die Aktiv- und Freizeitangebote.
Bildungsbürgertum
Kultur und Bildung als Wert und Lebenshaltung ist traditionell sehr tief in der Stadt verwurzelt.
Schon 1609 wurde das „Carolinum“ als Bürgerschule (heute Stadtbibliothek) gebaut und
1664 das Gymnasium gegründet, das als „Fridericianum“ bis heute besteht.
Die Reformpädagogik Friedrich Fröbels aufgreifend, der von 1817 bis 1849 im nahegelegenen
Keilhau und der Nachbarstadt Bad Blankenburg wirkte, gründete sich nach der Wende die
Freie Fröbelschule Rudolstadt / Cumbach als Grundschule, die nach der Pädagogik Friedrich
Fröbels arbeitet, seit einigen Jahren führt auch die Freie Fröbelschule Keilhau eine
Grundschule in Rudolstadt.
Auch im weiterführenden Bereich gibt es ebenfalls alternative Schulangebote mit einer
engagierten Lehrer- und Elternschaft: die Freie Ganztagsschule der AWO Rudolstadt und - mit
der Bahn gut erreichbar - Jena mit Jenaplan-Schule, Waldorfschule und dem
naturwissenschaftlichen Spezialgymnasium.
Die Rudolstädter sind vielzählig in Vereinen, Ehrenamt, Bürgerinitiativen und Stadtpolitik
engagiert: Kunstwerkstatt e.V., „Open Gardens“, „Entente florale“, Sportverein 1883
Schwarza e.V., Folkloretanzensemble und viele andere mehr.
Kunstprojekt "Schillernde Fassaden"
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Wirtschaftliche Infrastruktur mit Tradition
Rudolstadt blieb lange Zeit eine Ackerbürgerstadt. Die industrielle Entwicklung der Stadt ist
eng mit der Geschichte des Thüringer Porzellans verbunden.
Seit Mitte des 18. Jahrhunderts gründeten sich mehrere Porzellanmanufakturen, die sich bis
heute vor allem der Herstellung von Zierporzellan für Liebhaber in aller Welt widmen.
1874 erfolgte der Anschluss an das Eisenbahnnetz Berlin - Jena - Bamberg - München. Eine
der nachfolgenden Betriebsgründungen, die Firma Richter, machte Rudolstadt mit
Arzneimitteln und Spielzeug, wie den berühmten Steinbaukästen unter dem Markenzeichen
"Anker", in der Welt bekannt.
In Rudolstadt gibt es ein breites Spektrum an Unternehmen verschiedenster industrieller
Branchen: Chemische und pharmazeutische Industrie, Medizintechnik, wissenschaftlicher
Gerätebau, Maschinenbau / Stahlbau, Elektrotechnik / Elektronik, Papierfabrikation,
Lebensmittelindustrie und vieles mehr.
Darunter befinden sich namhafte nationale und internationale Unternehmen ihrer Branche,
z.B. BASF Performance Polymers GmbH, AEROPHARM GmbH, Siemens AG Healthcare Sector,
die RSB Rudolstädter Systembau GmbH und die Papierfabrik Jass, Schwarza.
Marktreiben in Rudolstadt
Papierfabrik Jass
Die gut ausgebildeten Fachkräfte, modernste Infrastruktur und ein reichhaltiges Kultur- und
Freizeitangebot machen die Stadt für Investoren attraktiv.
Innovation und neuestes technologisches Know-how garantieren auch wirtschaftsnahe
Forschungseinrichtungen wie das Thüringische Institut für Textil- und Kunststoff-Forschung am
Industriestandort Rudolstadt-Schwarza oder das Verfahrenstechnische Institut in der
Nachbarschaft Saalfeld.
Einen Wirtschaftsfaktor ganz anderer Art bietet das Auktionshaus Wendl seiner
internationalen Kundschaft. Mit dem Verkauf von Kunst und Antiquitäten ist es mittlerweile
zum größten eigenständigen Kunst-Auktionshaus der neuen Bundesländer avanciert.
Um die infrastrukturelle Entwicklung stärker zu fördern und untereinander abzustimmen,
arbeiten die Städte Rudolstadt, Saalfeld und Bad Blankenburg im Städteverbund
„Städtedreieck am Saalebogen“ zusammen. Der Versorgungsbereich der drei Städte umfasst
rund 100.000 Einwohner.
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Das Konzept
Trend
Der „Häuslebau“ auf der grünen Wiese vor den Toren der Stadt mit langen Arbeitswegen und
Abstandsgrün um das normierte Eigenheim überzeugt immer weniger. Dem Slogan „Mit uns
zurück in die Innenstadt“ ist die Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft
mbH Rudolstadt verpflichtet und gestaltet die Stadtentwicklung von Rudolstadt mit durch
ambitionierte Sanierungen und modernen Neubau.
Blick vom Weinberg auf das Wohnquartier am Fürstengarten
Standort
Das Denkmalensemble liegt innerhalb der Rudolstädter Altstadt, fünf Gehminuten vom Markt
entfernt, direkt unterhalb des Schlosses Heidecksburg am neu rekultivierten historischen
Weinberg.
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Besonders in den Innenstädten besitzen Immobilien ein gutes Wertsteigerungspotenzial.
Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageformen für die Altersvorsorge: wertbeständig,
krisen- und inflationssicher. Das hier vorgestellte Objekt ist vor allem für langfristig orientierte
Investoren bzw. Eigennutzer interessant.
Denkmal und zeitgemäßer Lebensstil
Das platzbestimmende imposante Gebäudeensemble ist als Einzeldenkmal ausgewiesen. Die
behutsame und zugleich hochwertige Sanierung erfolgt in Abstimmung mit dem Amt für
Denkmalpflege und Archäologie. Die historische Bausubstanz bleibt in ihren tragenden und
Gestalt prägenden Elementen überwiegend erhalten. Die Straßen begleitenden und Platz
bestimmenden Fassaden, die Treppenanlage des Stadthauses und weitere Details werden
fachgerecht restauriert. Bauliche Ergänzungen, funktionale Einbauten, die technische
Ausstattung und insbesondere die neu zu gestaltende Hoffassade folgen konsequent dem
Anspruch an modernes Design und zeitgemäße Architektur.
Der repräsentative Charakter des Bauwerks spiegelt die öffentliche Bedeutung und das
Selbstbewusstsein der prominenten historischen Besitzer und bietet für das eigene
anspruchsvolle Wohnen eine gediegene Atmosphäre.
Grüne Oase mitten in der Stadt
Die Loggien, Dach- und Gartenterrassen, der grüne Gartenhof und das liebevoll gärtnerisch
gestaltete Quartiersinnere sowie die freien Ausblicke über die Villenvorstadt, den
Schlossberg und die mittelalterlichen Gassen bieten für das Wohnen einen angenehmen Mix
aus ruhevollen Rückzugsmöglichkeiten und aktiver Teilhabe am Stadtleben – für alle
Altersgruppen.
Visualisierung Gartenhof
Der direkt neben dem Grundstück angegliederte Carport bietet Pkw-Stellplätze für ein
stressfreies Leben in der Innenstadt ohne tägliche Parkplatzsuche. Der Fahrradunterstand
im Gartenhof ist bequem und praktisch für die täglichen Wege mit dem Rad.
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Die öffentliche Grünanlage mit Sitzplätzen und Spielplatz am Fürstengarten, der Weinberg
unterhalb des Schlosses und die sanierten Treppenaufgänge zum Schloss und zum Hain
schließen sich unmittelbar an das Wohnquartier an und erweitern die vielfältigen
Aufenthaltsmöglichkeiten im Grünen.
Lebensort mit Flair
Ansprechende Etagenwohnungen mit verschiedenen Grundrissen und Freiräumen variieren
von 76 bis 102 Quadratmetern. Es ist durchaus möglich – bei größerem Platzbedarf im
Stadthaus jeweils die beiden Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss zu einer großen
Wohneinheit zusammen zu legen, oder in der Alten Bäckerei die beiden Geschosse zu
erwerben und in der Nutzung zu vereinen.
Das kleine Gartenhaus ist mit 72 Quadratmetern auf zwei Wohnebenen ausgewiesen.
Visualisierung Wohnküche mit Ausblick in den Gartenhof
Das Quartier bildet eine überschaubare Nachbarschaft. Die individuellen großzügigen
Freiräume lassen ein Sonntagsfrühstück an der frischen Luft oder einen gemütlichen Abend
mit Freunden gelingen, sind geschützt für ein Mittagsschläfchen oder ein gutes Buch auf der
Sonnenliege. Die mögliche Vielfalt der Lebensphasen und Lebensstile – Familien mit
Kindern, reiselustige Ehepaare, aktive Senioren und junge Unternehmer oder Freiberufler –
vereint die Liebe zu diesem besonderen Ort des Wohnens und zu den vielfältigen
Möglichkeiten der Lebensgestaltung, die sich hier bieten.
Alles aus einer Hand
Das Grundstück Vorwerksgasse 13 / Stiftsgasse 27 und 27a befinden sich im Eigentum der
Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft GmbH.
Die RUWO ist auch Initiator des Bauvorhabens und betreibt als Bauträger die Vermarktung der
Eigentumswohnungen sowie des Gartenhauses ohne zusätzliche Provision.
Dem Pauschalfestpreis für die schlüsselfertige Übergabe der Eigentumswohnanlage liegt eine
behutsame denkmalgerechte Sanierung mit gehobenen ästhetischem Niveau und mittlerem
bis gehobenem Ausbaustandard zu Grunde.
Die RUWO stellt auch den ersten Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
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Finanzen
Steuerliche Wirkung der Investition
Das Gebäudeensemble „Vorwerksgasse 13“ wird als Einzeldenkmal vom Staat gefördert.
Grundlagen hierfür sind die §§ 7 i und 10 f des Einkommenssteuergesetzes.
Aufgrund des hohen Anteils der nachträglichen Herstellungskosten ist ein erheblicher Anteil
der Anschaffungskosten steuerlich anrechenbar.
Nach § 7i EStG werden Baudenkmäler steuerlich durch erhöhte Absetzungen gefördert, sofern
sie der Erzielung von Einkünften dienen. Hier beträgt der Förderzeitraum 12 Jahre, wobei in
den ersten acht Jahren bis zu 9% und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der
Anschaffungskosten für förderfähige Baumaßnahmen abgesetzt werden können.
Bei Eigennutzung kann ein Abzug nach § 10 f EStG geltend gemacht werden. Der
Förderzeitraum beträgt dann zehn Jahre. Pro Jahr können 9% der Anschaffungskosten für
förderfähige Baumaßnahmen wie Sonderausgaben abgezogen werden. Begünstigt sind die
Anschaffungskosten nur für bescheinigte, förderfähige Baumaßnahmen, nicht aber für die
Altbausubstanz, sofort abziehbare Werbungskosten oder übrige Maßnahmen.
Die Begünstigung gilt jedoch nur für Baumaßnahmen, die nach dem rechtswirksamen
Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt wurden und für die eine Bescheinigung der
Denkmalbehörde vorliegt. Soweit bei rechtswirksamem Abschluss des Kaufvertrages
Baumaßnahmen bereits durchgeführt wurden, sind die anteilig auf diese Baumaßnahmen
entfallenen Anschaffungskosten nicht begünstigt. Dies kann die steuerliche Wirkung der
Investition beeinflussen.
Die endgültige Höhe der nach § 7i / § 10f EStG begünstigten Kosten steht daher erst nach
Abschluss der gesamten Baumaßnahme fest.
Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtssprechung und die Steuergesetze können sich
ändern.
Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist auch die persönliche Situation
des Erwerbers maßgeblich. Der Erwerber sollte sich daher vor Abschluss des Kaufvertrages
steuerlich beraten lassen.
Änderungen und Irrtümer bleiben vorbehalten. Wir weisen darauf hin, dass keine steuerliche
Beratung mit diesem Angebot verbunden und auch nicht darin enthalten ist.
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Vermietung
Mieten und Immobilienpreise, wie auch die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen
sind abhängig vom Objekt- und Standortumfeld, von konjunkturellen Schwankungen und
regionalen Entwicklungen. Standortwahl, Sanierungsgrad und Ausstattungsstandard
unterstützen jedoch die Nachfrage:
hochwertiger Wohnraum im nachhaltig saniertem, historischen Gebäude
innerstädtische Lage mit großzügiger Loggia oder Terrasse, grünem Gartenhof und
attraktiven Ausblicken
PKW-Stellplatz
bewahrenswerte, stilgerecht aufgearbeitete Details wie Flügeltüren, Deckenstuck oder
Dielen
moderne Ausführung von Küchen– und Sanitärbereichen
Einbau wohngesunder Baustoffe und ein behagliches Heizsystem
barrierearmer Wohnraum im Erdgeschoss.
Schlossblick vom Frühstückstisch
Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten
Die Instandhaltungsrücklage ist die Eigenkapitalbildung der Eigentümergemeinschaft. Sie
stellt einen Ansparvorgang für periodisch auftretende größere Instandhaltungsaufwendungen
der Immobilie dar. Durch diesen kontinuierlichen Prozess der Vermögensbildung soll erreicht
werden, dass zukünftige Sanierungsmaßnahmen ohne plötzlich auftretende größere
finanzielle Belastungen der einzelnen Eigentümer durchgeführt werden können.
Die Bewirtschaftungskosten entstehen im Rahmen der normalen Bewirtschaftung der
Immobilie. In der Regel bestehen sie aus umlagefähigen Kosten (Mieterkosten) und nicht
umlagefähigen Kosten (Eigentümerkosten). Ein verantwortungsbewusstes Management durch
einen Verwalter macht diese Kosten jedoch kalkulierbar.
Finanzierung
Wer den Erwerb einer oder mehrerer Einheiten durch langfristige Bankdarlehen finanziert,
profitiert vom derzeit niedrigen Zinsniveau. Nach Ablauf der ersten
Zinsfestschreibungsperiode besteht jedoch das Risiko eines höheren Anschlusszinses.
Schlussbemerkung
Die Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie beinhaltet nur die nach
Auffassung des Prospektherausgebers wichtigsten Chancen und Risiken. Die Reihenfolge der
Nennung stellt keine Gewichtung nach Eintrittswahrscheinlichkeit oder Schwere der
Auswirkungen dar.
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Das Projekt
Anschrift
Vorwerksgasse 13 /Stiftsgasse 27 und 27 a, D - 07407 Rudolstadt / Thüringen
Planung / Projektunterlagen
Der Plansatz wird ergänzend zum Exposé beigefügt. Die Grundrisse im Maßstab M 1:100 für
einzelne Wohnungen sind gesondert abzufordern.
Planzeichnungen
Lageplan
Grundrisse KG, EG, 1.OG, 2.OG, DG
Ansichten Stadthaus / Alte Bäckerei Ost, West, Nord
Ansichten Gartenhaus Ost, West, Nord, Süd
Wohnungsgrößen
Lage und Zuordnung der Wohnungen und weitere Angaben sind der angefügten Verkaufspreisund Reservierungsliste zu entnehmen.
Baukonstruktion und architektonische Details
Die detaillierte auf die einzelnen Wohnungen bezogene Bau- und Leistungsbeschreibung ist
als Anlage dem Exposé beigefügt.
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Eigentumsstruktur
Wohneigentum
Stadthaus und Alte Bäckerei bilden eine Gebäudeeinheit mit acht Eigentumswohnungen und
dem Gartenhaus als neunte Wohneinheit. Das Haupthaus wird von der Vorwerksgasse über
die zentrale Diele erschlossen. Von hier aus gelangt man in das Treppenhaus und in den
rückwärtigen Gartenhof. In jedem Geschoss sind zwei Wohnungen angeordnet. Im
Dachgeschoss befinden sich die Heizungszentrale und Abstellräume. Das Gebäude verfügt
über historische Kellerräume mit Tonnengewölben, die vermutlich ursprünglich zu noch älteren
Vorgängergebäuden gehören.
Die Alte Bäckerei ist über die Stiftsgasse zugänglich. Erdgeschoss und Obergeschoss sind zu
jeweils einer Wohneinheit ausgebaut. Das extensiv begrünte Flachdach wird teilweise als
Dachterrasse genutzt, welche über ein verglastes Aufgangsbauwerk vom Treppenhaus erreicht
wird. Das Gebäude ist vollständig unterkellert.
Das rückwärtige Gartenhaus an der Stadtmauer – über das Hoftor von der Stiftsgasse
erschlossen - wird mit einer kleinen Gartenfläche als Sondernutzungsfläche ausgewiesen. Als
freistehendes Haus weicht es hinsichtlich der baulichen und funktionalen Struktur vom Prinzip
der Etagenwohnungen im Stadthaus und in der Alten Bäckerei erheblich ab. In der Verwaltung
der Wohneigentümergemeinschaft wird es deshalb im Sinne einer Untergemeinschaft geführt,
investive und laufende Betriebskosten werden gesondert erfasst und abgerechnet.
Gemeinschaftseigentum
Zum Wohneigentum zählt auch der ideelle Anteil an Gemeinschaftsflächen, -bauteilen und einrichtungen. Neben Fassade und Dach und Treppenhaus, Keller- und Bodenräumen sowie
die zentralen haustechnischen Anlagen ist der grüne Gartenhof sichtbarer Ausdruck der
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Wohneigentümergemeinschaft – Platz für gemeinschaftliche Hausfeste und Raum für
individuelle Aktivitäten im Freien.
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Eigentümergemeinschaft Pkw-Stellplatz
Im Konzept der Entwicklung des Stadtquartiers am Fürstengarten ist das unbebaute
Grundstück Stiftsgasse 29 zwischen Vorwerksgasse 13 und Alte Straße 30 für die Errichtung
eines Carports vorgesehen zur Abdeckung des Grundbedarfs an je einem Stellplatz pro
Eigentumswohnung.
Der Pkw-Stellplatz kann gesondert als Miteigentumsanteil der Eigentümergemeinschaft
Carport erworben werden.
Parkdeck am Fürstengarten
Zur Ergänzung des Stellplatzbedarfs im Stadtquartier wird momentan die mittelfristige
Errichtung einer Anwohner-Parkpalette auf dem städtischen Grundstück Fürstengarten in der
Stiftsgasse für ca. 23 Stellplätze untersucht.
Bau- und Hausgeschichte
Das Stadthaus
Das Kulturdenkmal Vorwerksgasse 13 wurde um 1600 als herrschaftliches
Renaissancegebäude innerhalb der Stadtbefestigung von Rudolstadt errichtet. Im Ensemble
mit dem Bernhardinenstift, heute Handwerkerhof mit Kunstgalerie, Läden und Gastronomie,
und dem ebenfalls repräsentativen Bürgerhaus, Stiftsgasse 34, sowie dem Schlossaufgang II
prägt die Vorwerksgasse 13 den kleinen dreiseitigen Platzraum mit Brunnen, Bänken und
Bäumen am Übergang zwischen mittelalterlicher Stadt und klassischer Neustadt.
Blick aus dem Fenster in die Stiftsgasse
Um 1600 erwarb die Prinzessin Katharina Marie, Tochter des Grafen Albrecht das
Grundstück. Ursprünglich war das Stadthaus bauzeitlich nur zweigeschossig ausgeführt, Ende
des 16. Jahrhundert um ein Stockwerk erhöht worden und mit einer rundbogigen Durchfahrt
versehen.
Nach mehreren Besitzerwechseln war es von 1796 bis 1853 im Besitz der thüringischen
Adelsfamilie von Beulwitz. Um 1800, einer Zeit der kulturellen Blüte in Rudolstadt, sind
zahlreiche Aufenthalte berühmter Persönlichkeiten im Hause nachweislich. Unter Friedrich
Wilhelm Ludwig von Beulwitz wurde das Haus in der Vorwerksgasse zu einem
gesellschaftlichen Mittelpunkt. Zu seinen Gästen zählten Fürstlichkeiten, führende deutsche
Freimaurer, Jenaer Professoren, darunter Friedrich Schiller, Johann Gottlieb Fichte, Wilhelm
von Humboldt und Friedrich Justin Bertuch. Die großen Gesellschaften fanden vermutlich im
Salon des 1. Obergeschosses statt.
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Quelle: Stadtarchiv Rudolstadt Anbau Bäckerei
Die alte Bäckerei
Nach der Mitte des 19. Jahrhunderts wurde eine Bäckerei eingebaut und das Erdgeschoss
links neben dem Portal zu einem Laden mit großen Schaufenstern umgestaltet. Der nördlich
zur Stiftsgasse gelegene kleine Vorgarten wurde 1902 überbaut. Das zweigeschossige
Eckgebäude erhebt sich über einem polygonalen Grundriss und diente als Back- und
Lagerhaus des Konsum- und Produktivvereins. Bemerkenswert an diesem Anbau ist die
klassizistisch anmutende Fassade, die die Funktion als Wirtschaftsgebäude kaschiert. Bereits
1913 wurde das Gebäude zu Wohnzwecken umgenutzt und der große, zentrale Backofen
zurückgebaut.
Das Gartenhaus
Das Grundstück Vorwerksgasse 13 / Stiftsagasse 27 und 27 a grenzt westlich unmittelbar an
die Reste der alten Stadtmauer, die sich über das Alte Tor in der Stiftsgasse bis zum Schloss
hinauf zog. Im 17. Jahrhundert wurde der Graben zugeschüttet und im 18. Jahrhundert die
Stadtmauer größtenteils niedergelegt. Das zweigeschossige Lagergebäude war Teil einer
dreiseitigen Hofbebauung und über eine Außentreppe im Obergeschoss erschlossen. Bis auf
das Gartenhaus wurden die Wirtschaftsgebäude abgebrochen und ermöglichen die
Umgestaltung zu einem Gartenhof.
Gartenhaus Nordansicht mit Stadtmauer
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Der Fürstengarten
Namensgebend für das Stadtquartier befindet sich der ehemalige Fürstengarten straßenseitig
gegenüber der Quartiersbebauung Vorwerksgasse 13 – Stiftsgasse 27 und 27 a - Alte Straße
30. Der Berggarten mit Weinberg liegt am Südhang unterhalb des Schlosses und wurde Ende
des 18. Jahrhunderts zu einem Landschaftsgarten umgestaltet. Heute wird der untere Bereich
als öffentliche Grünanlage mit Spielplatz genutzt. Der Weinberg wurde in den vergangenen
Jahren rekonstruiert und wird durch einen Verein bewirtschaftet.
Denkmalpflegerische Zielstellung
Die Bestandsqualitäten des Denkmals erhalten nicht nur im Gestaltungskonzept der
Außenarchitektur, sondern auch in den Innenräumen der Wohnungen einen hohen Stellenwert
und werden in ihrem historischen Charakter gewürdigt. Erhaltenswerte Ausstattungselemente
werden handwerklich aufgearbeitet oder gegebenenfalls ergänzt. Die neu hinzugefügten
zeitgemäßen Ausstattungen (Sanitär/Küche) bilden einen modernen Kontrast zum Bestand.
Ehemalige Kutschendurchfahrt Vorwerksgasse 13
Das Stadthaus
Im Hauptgebäude wurden verschiedene, hochwertige historische Bestandteile und
ursprüngliche Gebäudeaufteilungen in unsere Zeit überliefert. Die hohen Räume haben
angenehme Proportionen und sind sehr hell. Besonders im straßenseitigen Bereich der
Obergeschosse lassen sich die Raumfolgen (Enfilade), Türen, Stuck, Fenster und
Fußbodenbeläge aus den letzten 200 Jahren entdecken, die im eingebauten Zustand
sorgfältig aufgearbeitet und den Wohnräumen einen authentisch historischen Charakter
verleihen werden. Dabei werden die über Jahrhunderte entstandenen Fußbodenverformungen
gesichert und erhalten, da Egalisierungsmaßnahmen wesentliche Eingriffe bedeuten, die zum
Verlust der vorhandenen Patina führen würden.
Baudetail - Historisches Treppengeländer
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Der hofseitige Bereich des Haupthauses birgt weniger wertvolle Substanz und weist teilweise
Schädigungen im Gefüge auf, deren Ursache in unterschiedlichsten Anbau- und
Umbaumaßnahmen zu suchen sind. Aufgrund der vorgefundenen Situation wurde in
Zusammenarbeit mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden entschieden, dass dieser
Bereich in den Wohnungen neu strukturiert wird und die neuen Funktionsbereiche Wohnküche
und Sanitärbereich aufnimmt. Die hier neu angeordneten Bauteile und Oberflächen sind im
Kontrast zum Historischen bewusst schlicht und modern gewählt. Durch die Konzentration der
technisch ausgestatteten Räume im Westbereich konnten die Raumdimensionen auf der
hochwertigen östlichen Seite entsprechend der bestehenden Raumzuschnitte in ihrer
Großzügigkeit ungestört beibehalten werden.
In Anlehnung an das Bild eines Laubenganges werden in den Obergeschossen westseitig
großzügige Loggien vorgesehen, die einen direkten Außenraumbezug ermöglichen. Im
Erdgeschoss sind auf dem Hofbereich private Terrassen vorgesehen.
Blick von der Loggia in den grünen Gartenhof mit Stadtmauer
Eine Besonderheit stellt der Fassadenbereich der südlichen Erdgeschosswohnung dar. Hier
wurde um 1900 ein Geschäft eingerichtet und Schaufenster eingebaut. Diese
Portalarchitektur bleibt im Zuge der Sanierung erhalten, die Eingangstür wird verschlossen.
Die große Fensterfläche bringt eine gute Belichtung des Innenraumes und ermöglicht einen
einmaligen Blick auf den Platzbereich.
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Alte Bäckerei
Angesichts grundlegend geschädigter Bausubstanz wird der Anbau entkernt und von Grund
auf neu aufgebaut. Die Außenfassaden mit gemauerter Attika bleiben erhalten und werden
instandgesetzt. Die innere fließende Aufteilung der Wohnungen teilt sich in einen Tages- und
Nachtbereich mit zentralem Sanitär- und Küchenkern. Die Wohnungen haben einen
südwestlich ausgerichteten Balkon bzw. eine Terrasse mit direktem Hofzugang. Das
Flachdach wird teilweise als Dachterrasse mit Zugang aus dem gemeinsamen Treppenhaus
genutzt. Die Ausstattungselemente werden modern und schlicht gehalten, nur die Fenster der
Bestandsfassade werden entsprechend dem historischen Vorbild ausgebildet.
Alte Bäckerei – Entkernung
Das Gartenhaus
Das Bauwerk wird in seiner baulichen Außenhülle saniert, der Ausbau und die individuelle
Gestaltung der Innenräume obliegt dem zukünftigen Eigentümer – ein Ausbauhaus für
Individualisten.
Das Gartenhaus – Tonnengewölbe im Erdgeschoss
Die architektonische Gliederung des ehemaligen Wirtschaftsgebäudes – geschosshoher
massiver Sandsteinsockel und Lehmfachwerk im Obergeschoss mit Satteldach – bleibt
erhalten. Das Erdgeschoss erhält einen separaten Zugang vom Gartenhof und bleibt einer
Lager- oder Sondernutzung vorbehalten. Die bis zu 80 cm dicken Sandsteinmauern mit
raumseitigen Wandnischen werden von einem Kreuzgewölbe auf vier profilierten Pfeilern
überwölbt. Das Obergeschoss wird über eine Außentreppe erschlossen. Die
Fachwerkkonstruktion wird mit einen Außendämmung und Holzbekleidung versehen. Das
Dachgeschoss bietet sich für einen Dachausbau an.
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Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in Rudolstadt
Die Partner
Die RUWO als Bauträger – Alles aus einer Hand
RUWO Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH
Erich – Correns – Ring 22 c
07407 Rudolstadt / Thüringen
Telefon: 03672 / 34 85 - 16
Telefax: 03672 / 38 85 – 12
E-Mail: info@ruwo-rudolstadt.de
Webseite: www.ruwo-rudolstadt.de
Die Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH ist als kommunale
Wohnungsgesellschaft mit einem Bestand von ca. 2.800 Wohnungen das größte
Wohnungsunternehmen in Rudolstadt. Die RUWO ist ein gesundes Unternehmen und schreibt
seit 20… schwarze Zahlen.
Als Baugesellschaft investiert sie jährlich ca. 3 – 4 Millionen Euro vorrangig in die
Gebäudemodernisierung sowie Sanierung historischer Bausubstanz, aber auch in moderne
Neubauprojekte.
Mit diesem Erfahrungshintergrund ist die RUWO ein solider und zuverlässiger Partner für das
geplante Bauvorhaben.
Die RUWO steht für Projektentwicklung, Bauherr und Vermarktung – alles aus einer Hand.
Ansprechpartner
Jens Adloff (Geschäftsführer)
Durchwahl: 03672 / 34 85 – 15
E.Mail: j.adloff@ruwo-rudolstadt.de
Jana Bollmann (Teamleiterin Baumanagement)
Durchwahl: 03672 / 34 85 – 20
E.Mail: j.bollmann@ruwo-rudolstadt.de
- Bauliche Belange
Volker Markert (Teamleiter Vermietung)
Durchwahl: 03672 / 34 85 – 87
E.Mail: v.markert@ruwo-rudolstadt.de
- Vermarktung
Gabriele von der Werth (Sachbearbeiter Fremdverwaltung)
Durchwahl: 03672 / 34 85 – 53
E.Mail: g.vonderwerth@ruwo-rudolstadt.de
- Vertragliche Belange
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Planung und Projektbetreuung
Gemeinsam mit dem Erfurter Architekturbüro hks ARCHITEKTEN + GESAMTPLANER GmbH &
CoKG, vertreten durch Professor Ulf Hestermann, und anderen an der Bauaufgabe beteiligten
Fachplanern wurde ein behutsames, ästhetisch ambitioniertes und nachhaltiges
Sanierungskonzept für das Einzeldenkmal „Vorwerksgasse 13“ entwickelt, welches
nachfolgend auf technischer Grundlage in Form einer qualitativen Baubeschreibung ausgeführt
wird.
Die Bauleitung und Objektbetreuung vor Ort erfolgt dabei durch das in Rudolstadt ansässige
Ingenieurbüro Stiller GmbH.
Die Bauleistungen der Handwerksbetriebe werden nach Fertigstellung des gesamten
Bauvorhabens gemeinsam abgenommen. Die Bauherren erhalten ein Abnahmeprotokoll und –
wo erforderlich – Produktnachweise sowie Wartungs- und Pflegehinweise.
hks ARCHITEKTEN + GESAMTPLANER GmbH & CoKG, Erfurt
Erstellung der Objektplanung für Gebäude mit Außenanlagen
Erstellung Bauantragsunterlagen zur Baugenehmigung
Erstellung Unterlagen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG
Wohn- und Nutzflächenberechnung nach DIN 283 und WoFIV
Ausschreibungsunterlagen einzelner Gewerke für Handwerksbetriebe
Ausführungsplanung zum Baubeginn
Ingenieurbüro Stiller GmbH, Rudolstadt
Erstellung der Tragwerksplanung
Erstellung des Brandschutzkonzepts
Erstellung des Holzgutachtens (Bestand)
HKL Ingenieurgesellschaft mbH, Erfurt
Erstellung Fachplanung Heizung – Lüftung – Sanitär – Elektroinstallation
Erstellung der Entwässerungsgenehmigung
Energieausweis, Wärmeschutznachweis nach EnEV
BEB Jena Consult GmbH
Baugrunduntersuchung und archäologische Sondierung
Vermessungsbüro Kruschwitz, Rudolstadt
Vermessung und Grundstücksteilung
D.I.E WEBexperten UG, Rudolstadt
Webseite
visualcore Sebastian Einicke & Torsten Hanel GbR, Erfurt
Visualisierungen
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Haftungsausschluss
Für den Inhalt dieses Exposés sind nur die zum Erstellungszeitpunkt des Exposés bekannten
oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlage stehen
unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungsund Finanzpraxis sowie Rechtssprechung kann sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen, sowie für die zukünftige Entwicklung der
Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch für ggf. von dritter Stelle
erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann nicht übernommen werden.
Die im Prospekt enthaltenen Illustrationen, Visualisierungen, Einrichtungsgegenstände und
Fotos sind als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als wesentliche
Elemente im Sinne der Baubeschreibung. Die in den Bauplänen eingezeichneten
Einrichtungsgegenstände (außer Sanitärelemente) dienen lediglich dem Nachweis der
Stellmöglichkeiten und sind im Leistungsumfang nicht enthalten, sofern nicht anders in der
Baubeschreibung beschrieben.
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann hievon abweichen. Die Realisierung von
Planungen steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung zu Detailausführungen der jeweiligen
Behörden; auch wenn die Baugenehmigung mit Zustimmung der entsprechenden Behörden
und Ämtern bereits erteilt ist und der technischen Weiterplanung („Werkplanung“ von
Architektur, Haustechnik und Tragwerk) unter Einhaltung der Bestimmungen zur
Baugenehmigung sowie technischer Normen zur Realisierbarkeit gegeben ist. Gültigkeit haben
ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft erfolgt ausschließlich zur Information der Vertretungsverhältnisse.
Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit nicht bezweckt.
Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt
abweichende Angaben kann und darf nur der Prospektherausgeber machen. Dritte Personen
sind hierzu nicht legitimiert. Da die abzuschließenden Verträge Veränderungen in sachlicher
und rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich abgeschlossenen
Verträge Gültigkeit, die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach
unverbindlich. Der Prospektherausgeber versichert, dass er nach bestem Wissen und
Gewissen über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände im Prospekt
vollständig und richtig aufgeklärt hat.
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Anlagen
Preisliste
Die Verkaufspreis- und Reservierungsliste ist als Anlage dem Exposé beigefügt.
Bauzeichnungen
Der Plansatz im Format A4 mit Ansichten und Grundrissen von Keller und Erdgeschoss, den
beiden Obergeschossen sowie dem Dachboden wird ergänzend zum Exposé beigefügt.
Die Grundrisse für einzelne Wohnungen sowie die Ansichten des Gartenhauses im Maßstab
M 1:100 sind gesondert abzufordern.
Bau- und Leistungsbeschreibung
Die detaillierte auf die einzelnen Wohnungen bezogene Bau- und Leistungsbeschreibung ist
als Anlage dem Exposé beigefügt.
Herausgeber / Gestaltung:
RUWO Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH
Erich – Correns – Ring 22 c
07407 Rudolstadt / Thüringen
Telefon: 03672 / 34 85 - 16
Telefax: 03672 / 38 85 – 12
E-Mail: info@ruwo-rudolstadt.de
Webseite: www.ruwo-rudolstadt.de
Stand: 30.10.2012
Überreicht durch:
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