Grundstücke im Geschäftsvermögen eines selbständig Erwerbstätigen

GHR TaxPage – April 2014
Grundstücke im Geschäftsvermögen eines selbständig Erwerbstätigen
Ausgangslage
Dienen Grundstücke tatsächlich zu einem überwiegenden Teil einem Betrieb, dann gehören diese zum Geschäftsvermögen und sind entsprechend in der Buchhaltung zu aktivieren (sog. Präponderanzmethode, z.B.
Fabrikationsgebäude einer Schreinerei). Oft besitzt ein
Unternehmer aber auch noch Liegenschaften, welche
nicht unmittelbar dem Betrieb dienen, sondern zum
Verkauf bestimmt sind. Solche Liegenschaften können
ebenfalls Geschäftsvermögen darstellen; sei dies als
Anlagevermögen des Betriebs oder aber als Geschäftsvermögen eines sogenannten (Quasi-) Liegenschaftshändlers.
1. Möglichkeit der Abschreibung
Grundstücke im Geschäftsvermögen sind in der Bilanz
zu aktivieren. Während der Haltedauer können Grundstücke im Geschäftsvermögen abgeschrieben werden,
was sich sowohl bei der Vermögens- als auch der Einkommenssteuer steuermindernd auswirkt.
2. Steuerfolgen bei der Veräusserung
Werden Liegenschaften des Geschäftsvermögens veräussert, unterliegt die Differenz zwischen dem Buchwert
und den Anlagekosten (entsprechend den bisherigen
Abschreibungen) in jedem Fall der Einkommenssteuer.
Bei der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem
erzielten Verkaufspreis (der Wertzuwachs) ist hingegen
zu differenzieren:


In den meisten Kantonen sowie bei der direkten
Bundessteuer unterliegt auch dieser Teil der ordentlichen Einkommenssteuer (sog. dualistisches
System);
In den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL,
TG und TI unterliegt dieser Teil grundsätzlich der
Grundstückgewinnsteuer (Sondersteuer; sog. monistisches System);

In den meisten Kantonen werden zudem Gewinne
aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel separaten
Regelungen unterstellt.
3. Steuerfolgen bei Geschäftsaufgabe/-übergabe
Übergibt ein Unternehmer seinen Betrieb einem Nachfolger oder gibt er seinen Geschäftsbetrieb auf, unterliegt der Gewinn aus der Veräusserung oder Liquidation
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des Unternehmens grundsätzlich der ordentlichen Einkommenssteuer. Erfolgt die Geschäftsaufgabe hingegen
nach vollendetem 55. Altersjahr oder infolge Invalidität,
wird der Liquidationsgewinn privilegiert besteuert und
damit der Steuerprogression entgegengewirkt. Werden
Liegenschaften des Geschäftsvermögens mitveräussert,
gilt für deren Gewinnanteil das unter Ziff. 2 hiervor
Gesagte, wobei der der Einkommenssteuer unterliegende Gewinnanteil ebenfalls privilegiert besteuert wird.
In den meisten Fällen kann jedoch der Übernehmer eines
Betriebs die Liegenschaften des Anlagevermögens, welche für den Betrieb nicht notwendig sind, aus finanziellen Gründen nicht übernehmen. In diesem Fall kann der
Unternehmer die Liegenschaften ins Privatvermögen
überführen, was sich steuerlich wie eine Veräusserung
auswirkt, oder bei gegebenen Voraussetzungen weiterhin im Geschäftsvermögen belassen.
4. Optimierungsmöglichkeiten
In den meisten Fällen empfiehlt es sich, den Betrieb und
die nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften in separate
Gesellschaften aufzuteilen. Unter Einhaltung einer
Sperrfrist kann der Unternehmer anschliessend die Beteiligungen an der Betriebsgesellschaft veräussern –
wobei bei fachmännischer Planung ein steuerfreier Kapitalgewinn resultiert. Die Liegenschaftsgesellschaft kann
danach als „private Vorsorge“ weiterbetrieben werden.
Bei deren späteren Veräusserung fallen die bereits hiervor erwähnten Steuern an.
Empfehlung
Der Gewinn aus Liegenschaften wird kantonal unterschiedlich besteuert. Investitionen sowie die Veräusserung von Liegenschaften im Geschäftsvermögen bedürfen einer rechtzeitigen und situationsgerechten Planung.
Dabei ist der Beizug einer Steuerfachperson ratsam.
GHR TaxTeam
Gerhard Roth (gerhardroth@ghr.ch)
Michael Walther (michaelwalther@ghr.ch)
Regina Schlup Guignard, LL.M. (reginaschlup@ghr.ch)
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