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Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
445
Einzelhandelsimmobilien in den USA
Barbara Hahn
Ein von Shopping Centern und Real Estate Investment
Trusts (REITs) dominierter Markt
Der US-amerikanische Markt für Einzelhandelsimmobilien wird von nur wenigen
Anbietern dominiert. Rund 18 % der gesamten Mietfläche (GLA = Gross Leasable Area1)
ist in der Hand von nur 100 Eigentümern.2
Entscheidend ist, dass sich mehr als die
Hälfte der Mietfläche des Landes in Shopping Centern befindet, für die sich schon
früh ein Markt entwickelt hat. Die Betreiber
von Shopping Centern sind stets bemüht,
ihr Portfolio zu optimieren, d. h. umsatzschwache Shopping Center abzustoßen
und umsatzstarke zu kaufen. Dies gilt umso
mehr, seit es möglich ist, die Immobilien in
der Form von Real Estate Investment Trusts
(REITs) zu verwalten und zu finanzieren.
Im Folgenden wird dargestellt, wie sich der
Markt für Einzelhandelsimmobilien in den
USA unter besonderer Berücksichtigung
von Shopping Centern und REITs entwickelt
hat. Darüber hinaus wird die Internationalisierung der großen Anbieter von Shopping
Centern dargestellt, die erst vor wenigen
Jahren eingesetzt hat.
1 Die US-amerikanische Einzelhandelslandschaft – ein Überblick
Der US-amerikanische Einzelhandelsmarkt
ist weltweit führend. Viele Angebotsformen
wie der Lebensmittelmarkt oder die Power Center (s. u.) sind in den USA erfunden
und anschließend in vielen Ländern kopiert
worden. In den vergangenen Jahrzehnten
hat sich der Einzelhandel in den USA in einen Markt gespalten, der sich entweder am
hochwertigen Sektor oder am Niedrigpreisbereich orientiert. Kaufhäuser wie Sears, die
das mittlere Marktsegment bedient haben,
sind daher seit den 1970er Jahren in große
Schwierigkeiten geraten, während Discounter und Anbieter von Luxuswaren Anteile
gewonnen haben. Seit Ende der 1990er Jahre verzeichnet zudem der Internethandel
hohe Wachstumsraten. Die Bedrohung des
stationären Handels durch den Internethandel wird inzwischen aber als geringer
angesehen als noch vor wenigen Jahren, da
festgestellt wurde, dass es große Synergieef-
fekte zwischen den beiden Angebotsformen
gibt.3 Wegen der stetig wachsenden und
konsumfreudigen Bevölkerung galt der USamerikanische Einzelhandel lange als wenig krisenanfällig. Dies hat sich allerdings
im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise
ab 2007 und der damit verbundenen sinkenden Kaufkraft geändert.
In den USA sind die Kaufkraft und die Einzelhandelsumsätze seit 2007 gesunken und
die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien ist eingebrochen. 2008 wurden rund
50 % mehr Geschäfte als in den drei vorausgegangen Jahren geschlossen.4 Eine Reihe
auch großer Einzelhandelsketten wurde
unter Gläubigerschutz (Chapter 11) gestellt
und musste unrentable Ladenlokale schließen. Andere Ketten wie die Heimausstatter
Bombay oder Linen’N Things und der Technikermarkt CompUSA mussten ganz aufgegeben und gleichzeitig Hunderte von Läden
schließen, die oft gar nicht oder nur zu ungünstigeren Bedingungen wieder vermietet
werden konnten. Auch die Fusion von Einzelhandelsketten hat zu einem Überangebot auf dem Markt geführt. Wenn zwei große Anbieter aus dem Heimwerkerbereich
fusionieren, die beide am gleichen Standort
mit Filialen vertreten sind, empfiehlt sich
oft die Schließung einer Filiale. Die Mieten
haben sich allerdings regional sehr unterschiedlich entwickelt. Im Frühjahr 2009
waren sie im Vergleich zum Vorjahr um
rund 5 % niedriger, in einigen regionalen
Teilmärkten sind sie aber um mehr als 20 %
eingebrochen. Aus einem Markt, in dem die
Vermieter die Preise bestimmt haben, war
ein Mietermarkt geworden. Die größten
Leerstandsraten verzeichneten Standorte,
die sich in den vorausgegangenen Jahren
fast explosionsartig entwickelt hatten. Hierzu gehörten Las Vegas, Phoenix und das
Central Valley in Kalifornien.5
Dem
US-amerikanischen
Einzelhandel steht insgesamt eine Mietfläche von
12 700 Mio. sq. ft. (1 181 Mio. m2) zur Verfügung, von denen mit 53,6 % gut die Hälfte in Shopping Centern angeboten wird.6
Die restlichen 46,4 % verteilen sich auf die
Prof. Dr. Barbara Hahn
Universität Würzburg
Institut für Geographie
Wirtschaftsgeographie
Am Hubland
97074 Würzburg
E-Mail: barbara.hahn@uniwuerzburg.de
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Barbara Hahn:
Einzelhandelsimmobilien in den USA
Geschäfte der Haupteinkaufsstraßen von
Großstädten und kleineren Siedlungen,
vor allem aber auf freistehende Gebäude
an den Ausfallstraßen, die als Commercial
Strips bezeichnet werden und sich häufig
über viele Kilometer erstrecken. In den USA
ist die Mietfläche pro Einwohner von 1972
bis 2008 von 32 sq. ft. (2,9 m2) auf knapp
48 sq. ft. (4,6 m2) oder um 50 % gestiegen7
und liegt damit weit über dem deutschen
Angebot, wo pro Kopf der Bevölkerung nur
knapp 1,45 m2 Mietfläche zur Verfügung
stehen.8 In den USA stehen an den Ausfallstraßen und im suburbanen Raum günstige
Grundstücke für den Bau von Ladenlokalen
zur Verfügung und die Betriebskosten sind
niedrig, da Energie nach wie vor weit preiswerter ist als in Europa. Dennoch wird auch
dort zunehmend diskutiert, ob ein Überangebot an Mietfläche besteht – ohne zu
einem klaren Ergebnis zu kommen. Einerseits haben seit 2007 aufgrund des Anstiegs
der Arbeitslosenzahlen und der sinkenden
Konsumausgaben viele Geschäfte geschlossen und ist die Leerstandsrate so hoch wie
lange nicht mehr (s. u.), andererseits ist
das Pro-Kopf-Einkommen seit Beginn der
1970er Jahre genauso stark angestiegen wie
die Mietfläche.9
2 Ein von Shopping Centern
getragener Markt
Bereits in den 1920er Jahren hat der Unternehmer Jesse Clyde Nichols das weltweit
erste Shopping Center am Stadtrand von
Kansas City geplant und gebaut. Das als
Country Club Plaza bezeichnete Center war
gänzlich auf die Bedürfnisse des Automobils
zugeschnitten. Erstmals wurden Parkplätze
gut sichtbar vor den Ladenlokalen angelegt
und schon 1924 boten 37 Einzelhändler ein
breites Warenangebot an.10 Obwohl Country Club Plaza ein großer Erfolg war und in
den nächsten Jahren mehrfach erweitert
wurde, wurde es zunächst nur an wenigen
anderen Standorten kopiert. Da der Begriff
Shopping Center bis in die 1940er Jahre für
jegliche Konzentration des Einzelhandels,
d.h. häufig auch für Hauptgeschäftsstraßen
genutzt wurde, lässt sich nicht mehr exakt
feststellen, wie viele der so bezeichneten
Center der heutigen Definition eines Shop-
Tabelle 1
Shopping Center-Typen im Überblick
Typ
Entstehung
Typische
Standort
Führende Einzelhändler/
Charakteristika
Convenience Center
1950er Jahre
Neighborhood
Kleines Lebensmittelgeschäft
Neighborhood Center
1950er Jahre
Neighborhood
Supermarkt
Community Center
1950er Jahre
Commercial Strips/
Straßenkreuzungen
Billigkaufhaus, kleineres Kaufhaus,
großer Supermarkt
Regional Center
1950er Jahre
Suburbaner Raum/Schnellstraßen
Ein oder zwei Kaufhäuser
Superregional Center
1960er Jahre
Suburbaner Raum/Schnellstraßen
Drei oder mehr Kaufhäuser
Festival Market
1970er Jahre
Innenstadt/ Waterfront
Erlebnisorientierter EH, Freizeitangebot
Factory Outlet Center
Ende 1970er Jahre
Exurbaner Raum
Fabrikverkauf
Value Center
Mitte 1980er Jahre
Peripherie
Discounter und Fabrikverkauf
Power Center
1986
Suburbaner Raum/Schnellstraßen
Großflächiger EH /Discounter
Urban Entertainment Center
Anfang 1990er Jahre
Peripherie
Erlebnisorientierter EH, großes
Freizeitangebot
Lifestyle Center
Ende 1990er Jahre
Peripherie
Hochwertiger EH,
Freizeitangebot
Hybrid Center
Ende 1990er Jahre
Peripherie
Alle Elemente der anderen Center-Typen
werden vereint
Town Center, Town Square,
Market Place, Urban Village,
Retail Resort
Ca. 2000
Peripherie, neuerdings auch
innerstädtisch
Ähnlich Hybid Centern. Teilweise auch
Einbezug von Wohnfunktion
Quelle: eigene Zusammenstellung
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Superregional Center Flatiron Crossing in Denver, Colorado
ping Centers entsprochen haben. Wahrscheinlich waren es bis Ende der 1940er
Jahre weniger als zehn in den gesamten
USA, die aber im Vergleich zu den heutigen
Shopping Centern klein waren und ein nur
geringes Einzugsgebiet hatten.11
Nach Ende des 2. Weltkriegs, besonders aber
in den 1950er Jahren wurden in den USA
plötzlich sehr viele Shopping Center eröffnet, die zudem auch immer größer wurden.
Seit den 1950er Jahren definiert das Urban
Land Institute Shopping Center als “a group
of commercial establishments planned, developed, owned, and managed as a unit related in location, size, and type of shops to
the trade area the unit serves; it provides onsite parking in definite relationships to the
types and sizes of stores”12. Die fortschreitende Suburbanisierung, der Anstieg des
Lebensstandards und die Hinwendung zum
Massenkonsum, die zunehmende Verfügbarkeit des Automobils, die Verabschiedung
des Interstate Highway Acts im Jahr 1956
und der folgende Ausbau des Schnellstraßennetzes sowie eine Steuergesetzgebung,
die ab 1954 Abschreibungsmöglichkeiten
für gewerblich genutzte Gebäude jeder Art
enorm verbessert hat, gelten als wichtigste
Erklärungsansätze für den vermehrten Bau
von Shopping Centern. Wichtig war auch
das Engagement der Kaufhäuser, die die von
Rassenunruhen und teils hoher Kriminalität
gezeichneten Innenstädten verließen und
wie ihre Kunden in den suburbanen Raum
zogen. Die Eröffnung eines Kaufhauses an
einem isolierten Standort erhöhte dessen
Attraktivität. Als nachteilig wurde empfunden, dass bei den an Ausfallstraßen gelegenen Standorten nicht kontrolliert werden
konnte, wer sich in der Nachbarschaft an-
Lifestyle Center Sunset Place in Coral Gables, Florida.
Fotos: B. Hahn
siedelt. Die Kaufhäuser bevorzugten daher
Flächen in Shopping Centern, deren Bau sie
teils sogar initiierten. Da die Integration einer oder mehrerer Kaufhäuser die Attraktivität der Shopping Center und somit deren
Einzugsbereich vergrößerte, waren diese
ohne Kaufhäuser undenkbar. Bald setzte
sich die Praxis durch, dass ein Investor zunächst eine oder mehrere Kaufhausketten
für die Einrichtung einer Filiale in einem
geplanten Shopping Center anwarb. Erst
wenn Vorverträge mit Kaufhauskonzernen
vorgelegt werden konnten, wurden von den
Banken in der Regel Kredite für den Bau
neuer Shopping Center genehmigt.13
Bis Ende der 1960er Jahre entstanden in
den USA in Abhängigkeit von Mietfläche
und Größe der Einzugsgebiete Convenience,
Neighborhood, Community, Regional und
Superregional Center (Tab. 1). Bald war der
Markt in den großen Verdichtungsräumen
gesättigt und der Konkurrenzdruck führte
dazu, dass seit den 1970er Jahren immer
wieder neue Typen von Shopping Centern
„erfunden“ wurden. Insbesondere Factory
Outlet Center und Power Center konnten
sich schnell am Markt durchsetzen. Letztere erzielen heute hohe Marktanteile.
In den Factory Outlet Centern bieten Produzenten fehlerhafte Ware oder Überproduktionen an. Die ersten dieser Outlets sind
Ende der 1970er Jahren durch eine Standortkonzentration von Fabrikverkäufen in einer
aufgegebenen Strickfabrik im US-Bundesstaat Pennsylvania entstanden. Wegen des
großen Erfolgs wurden sie zügig an anderen
Standorten kopiert.14 Bald konzentrierten
sich mehrere Betreiber von Shopping Centern auf den Bau von Factory Outlet Cen-
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Einzelhandelsimmobilien in den USA
tern. 1997 gab es davon in den USA bereits
329 und der Markt galt als weitgehend gesättigt.15 Bis 2009 konnte ihre Zahl nur auf
380 erhöht werden, die eine durchschnittliche Mietfläche von 219 432 sq. ft. (20 407
m2) hatten.16 In Power Centern dominieren
großflächige Fachmärkte und Discounter,
die als Big Box Retailer oder Category Killer
bezeichnet werden. Hierzu gehören z. B. die
Heimwerkermärkte Home Depot und Lowes, der Büroartikelhersteller Office Depot
oder die Discounter Wal-Mart, Kmart und
Target. Obwohl das erste Power Center erst
1986 in Kalifornien eröffnet wurde, gab es
2009 bereits mehr als 2 000 solcher Center
mit einer durchschnittlichen Mietfläche von
rund 390 000 sq. ft. (36 270 m2). Sie halten
somit einen Anteil von 11 % an der Mietfläche aller Shopping Center. Allein von 2000
bis 2009 hat die Zahl der Power Center um
47 % zugenommen.17
2009 gab es in den USA rund 102 000
Shopping Center mit insgesamt 12,6 Mio.
Beschäftigten. Somit sind 9,5 % aller USamerikanischen Arbeitsnehmer in diesem
Industriezweig beschäftigt. Da der Anteil
der vergleichsweise kleinen Convenience
und Neighborhood Center bei ca. 45 %
liegt, beträgt die durchschnittliche Größe aller Shopping Center nur 68 706 sq. ft.
(6 389 m2); die 614 Super Regional Center des Landes haben aber eine Mietfläche von durchschnittlich 1 177 704 sq. ft.
(109 626 m2).18 Gerade die größeren Shopping Center waren aber in den vergangenen
Jahren mit vielen Problemen konfrontiert,
da sich die Kaufhäuser auch in den USA in
einer Krise befinden. Für die Betreiber ist
es immer schwieriger geworden, attraktive
großflächige Anbieter zu finden. Außerdem stehen die Regional und Superregional Shopping Center unter einem enormen
Konkurrenzdruck durch die preiswerteren
Power Center oder durch neue, attraktivere oder größere Shopping Center in ihrem
Einzugsbereich. Auch lehnen immer mehr
Kunden die großen Shopping Center ab, da
sie sich stets ähneln. In vielen großen USamerikanischen Städten haben zudem die
Haupteinkaufstraßen in den vergangenen
Jahren sehr an Attraktivität gewonnen und
Marktanteile zurückerobert.
3 Investoren von Shopping Centern
Die Aussicht auf eine hohe Rendite hat bewirkt, dass sich bereits in den 1950er Jahren
die unterschiedlichsten Investoren bei Planung und Bau von Shopping Centern engagiert haben. Private Entwicklungsträger
wie J. W. York in Raleigh, NC und Don Nix
in Tulsa, OK, Lebensmittelketten wie Food
Fair oder Grand Union, Wohlfahrtsstiftungen wie Froedert Enterprises in Milwaukee,
WI oder die Noble Foundation in Ardmore,
OK, Versicherungsgesellschaften wie The
Equitable Life, die in Shopper´s World in
Boston investierte, haben sich den Markt
mit Gesellschaften geteilt, die eigens für
den Bau von Shopping Centern gegründet
wurden. Hierzu gehörten z. B. Don M. Casto
in Columbus, OH oder Dreyfus Properties
in Boston, MA.19 Schon bald entstand in
den USA ein Markt für Shopping Center, auf
dem fertige, projektierte oder auch noch
zu entwickelnde Objekte gehandelt wurden. Insbesondere nach dem Auslaufen der
Steuervergünstigungen wurden viele dieser
Center verkauft.20
Im Laufe der Jahrzehnte haben sich die
Shopping Center immer mehr zu einer handelbaren Kapitalanlage entwickelt. Mit der
wachsenden Zahl dieser Center fand eine
zunehmende Professionalisierung und Konsolidierung bei den Investoren statt und immer häufiger wurden sie von großen Gesellschaften geplant, gebaut und gemanagt. Bis
heute suchen die Betreiber stets nach neuen
Standorten und Konzepten, um expandieren und für die Kunden attraktiv bleiben zu
können. Die Übernahme anderer Betreiber
von Shopping Centern und deren Portfolios
bietet dazu eine gute Möglichkeit. Gleichzeitig haben sich einzelne Gesellschaften
auf bestimmte Typen von Einzelhandelsimmobilien konzentriert. Während z. B. die
Simon Property Group und General Growth
Properties bevorzugt in Regionale und Superregionale Shopping Center mit einem
sehr großen Einzugsgebiet investieren, hat
sich Kimco Realty auf die kleineren Neighborhood und Community Shopping Center
konzentriert. Von 2003 bis 2009 konnten
die zehn größten Betreiber von Shopping
Centern ihre Mietfläche von 723 Mio. sq. ft.
(67,2 Mio. m2) auf 1 149 Mio. sq. ft. (107 Mio.
m2) oder um knapp 60 % erhöhen. 2009
waren somit 9,1 % der US-amerikanischen
Mietfläche in der Hand von nur zehn großen Gesellschaften. Da der Trend zur Kon-
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Tabelle 2
Die 10 größten Betreibergesellschaften von Shopping Centern in den USA (nach Mietfläche)
2003
Sq. ft.
USA
(in Mio.)
2009
Sq. ft.
USA
(in Mio.)
Sq. ft.
nternational
(in Mio.)
Simon Property Group
183
Simon Property Group
246
16,5
General Growth Properties
110
General Growth Properties
182
k. A:
Kimco Realty Corp.
75
Developers Diversified Realty
156
3,4
Westfield America
64
Kimco Realty Corp.
113
1,4
The Macerich Company
58
Centro Properties Group
103
CBL & Associates Properties
56
CBL & Associates Properties
84
New Plan Excel Realty Trust
52
The Macerich Company
76
The Rouse Co.
45
Inland Real Estate
71
Benderson Development Co.
40
Westfield
63
*
Developers Diversified Realty
40
Weingarten Realty
55
*
Summe TOP 10
723
Summe TOP 10
1149
*Ursprungsland des Unternehmens ist Australien
Quelle: www.traffic.com
solidierung anhält, ist davon auszugehen,
dass immer weniger Unternehmen einen
immer größeren Anteil an der Mietfläche
haben werden. Betriebsformen und Standorte des Einzelhandels werden somit von
nur einer kleinen Zahl von Unternehmen
bestimmt (Tab. 2).
Die Simon Property Goup mit Sitz in Indianapolis und General Growth Properties mit Sitz in Chicago haben beide ihre
Spitzenplätze in den vergangenen Jahren
verteidigen können, während es auf den
folgenden Rängen teils bedeutende Verschiebungen gegeben hat. Einen besonders großen Sprung von Rang 10 auf Rang
3 machte Developers Diversified Realty
(Sitz: Beachwoo, OH) durch den Anstieg der
Mietfläche um 240 % in nur sechs Jahren.
2004 hat Developers Diversified Realty 107
Shopping Center von Benderson Development (Sitz: Buffalo, NY) und 2007 weitere
307 von Inland Real Estate (Sitz: Oak Brook,
IL) gekauft. Allein durch diese beiden Übernahmen hat sich die Mietfläche des Unternehmens um 62,2 Mio. sq. ft. (5,8 Mio. m2)
erhöht. Hinzu kamen weitere Zukäufe von
anderen Betreibern.21 Gleichzeitig verschwanden mehrere Konkurrenten ganz
von der Liste der zehn größten US-amerikanischen Shopping Center-Betreiber. Dies
gilt z. B. für The Rouse Company (Sitz: Columbia, MD), die 2004 mit General Growth
Properties fusioniert hat und unter dem Namen des größeren Konkurrenten weitergeführt. The Rouse Company war bereits 1939
gegründet worden und bekannt für innovative Ideen. Das Unternehmen hat schon
früh in den Innenstädten investiert und
nicht unwesentlich zu deren Attraktivitätssteigerung beigetragen. Zu seinen bekanntesten Shopping Centern gehörten Watertower Place an der North Michigan Avenue in
Chicago, die Fashion Mall am Strip von Las
Vegas und Faneuil Market Place am Rande
der Innenstadt von Boston. Die Fusion von
Rouse und General Growth war der bis dato
größte jemals erfolgte Zusammenschluss
von zwei Betreibern von Shopping Centern
in den USA.22 Der Marktführer Simon Property hatte die Spitzenposition 2004 mit
dem Kauf der Chelsea Property Group mit
51 Factory Outlet Centern ausbauen können. 2007 folgte die Übernahme der Mills
Corporation mit einer Mietfläche von insgesamt 45 Mio. sq. ft. (4,2 Mio. m2).23 Das erste Mills Center war Mitte der 1980er Jahre
im suburbanen Raum von Washington, DC
eröffnet worden. Der Gründer Herb Miller,
der die Firma allerdings 1995 verließ, hatte
das Konzept der Value Center erfunden, die
Fabrikverkauf mit regulärem Einzelhandel
und später auch mit Freizeiteinrichtungen
kombiniert haben. Die meisten der 16 Mills
Center, die von Simon Property übernom-
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Einzelhandelsimmobilien in den USA
men wurden, hatten eine Mietfläche von
mehr als 1 Mio. sq. ft. (0,093 Mio. m2).24
4 REITs als typische Finanzierungsform US-amerikanischer Shopping
Center-Betreiber
Wie gezeigt, ist der Markt von Shopping
Centern in den USA heiß umkämpft. Hierfür sind nicht nur der Bodenwert und der
hohe Wert der Immobilien verantwortlich,
sondern auch die Tatsache, dass die großen
Betreiber von Shopping Centern heute fast
alle in der Form von Real Estate Investment
Trusts (REITs) an der Börse notiert sind. Um
für die Anleger attraktiv zu bleiben, muss
eine hohe Dividende erzielt werden. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn
das Portfolio ständig optimiert wird, d. h.
umsatzschwache Shopping Center verkauft
oder umsatzstarke erworben werden. Die
Geschichte der US-amerikanischen REITs
geht auf die 1880er Jahre zurück, als erstmals Investoren teilweise von der Steuer
befreit wurden, wenn die Gewinne weitergeleitet wurden. Diese Möglichkeit der
Steuerbefreiung wurde allerdings in den
1930er Jahren eingestellt. Erst der Immobilienboom nach dem 2. Weltkrieg hat dazu
geführt, dass wieder über die staatliche
Förderung von Immobiliengesellschaften
nachgedacht wurde. 1960 wurde vom USamerikanischen Kongress die Einführung
von REITs gesetzlich gebilligt, um auch
Kleinanlegern die Möglichkeit zu geben,
über den Kauf von Anteilen an den Gewinnen der Immobilienwirtschaft teilzuhaben.
In den folgenden Jahren haben Morgage
REITs, die mit Hypotheken den Bau oder
Unterhalt von Immobilien finanziert haben, den Markt dominiert. Das Interesse an
Equity REITs, die heute Eigentümer von Immobilien sind und diese in der Regel auch
selbst verwalten, war zunächst gering, da
Besitz und Management nicht in einer Gesellschaft vereint sein durften. Dies wurde
erst 1986 durch den Tax Reform Act ermöglicht. Fortan war außerdem die Bildung von
Hybrid REITs möglich, die nicht nur Immobilien besitzen und verwalten, sondern
auch Kredite für den Bau oder Unterhalt
von Immobilien zur Verfügung stellen. Seit
1993 dürfen auch Pensionsfonds in REITs
investieren. Die REITs müssen nicht an der
Börse notiert sein, allerdings ist dies üblich.25
Um als REIT zugelassen zu werden, muss
eine Gesellschaft wenigstens 75 % ihres
Vermögens in Immobilien angelegt haben
und 75 % des Einkommens müssen durch
die Vermietung von Immobilien oder den
Gewinn aus Hypotheken für den Bau oder
Unterhalt von Immobilien erwirtschaftet
werden. Die REITs müssen ihre Gewinne
nicht versteuern, aber zu mindestens 90 %
an die Anleger ausschütten. Da sie den
Wert der ausgezahlten Dividenden vom zu
versteuernden Einkommen abziehen können, schütten die meisten sogar 100 % ihres Gewinns als Dividende aus und sind so
gänzlich von der Steuer befreit. Nach der
Gesetzesänderung 1986 stieg das Interesse
an den REITs bei Immobiliengesellschaften und Anlegern. In den folgenden Jahren
strukturierten sich die großen Betreiber von
Shopping Centern so um, dass sie den Voraussetzungen zur Bildung eines REITs entsprachen, die überwiegend in den 1990er
Jahre erfolgte. Der REIT Modernization Act
2001 hat zu einer weiteren Verbesserung der
steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten
geführt und die REITs noch attraktiver gemacht.26
2009 gab es in den USA 135 REITs mit einer
Marktkapitalisierung von ca. 130 Mrd. US$27.
Damit führen die US-amerikanischen REITs
den Weltmarkt mit großem Abstand an, gefolgt von australischen, französischen und
britischen. Allerdings lassen sich die REITs
nicht ohne weiteres auf internationaler
Ebene miteinander vergleichen, da die gesetzlichen Vorgaben von Land zu Land stark
variieren. Insgesamt ist die Zahl der USamerikanischen REITs allerdings rückläufig, da es immer wieder zu Fusionen oder
Übernahmen von Konkurrenzunternehmen
kommt. So gab es 2006 in den USA noch
rund 250 REITs.28
REITs investieren in Büro- und Industriegebäude, Shopping Center, Wohn- und
Ferienanlagen oder Krankenhäuser. Die
meisten von ihnen sind auf einen Immobilientyp spezialisiert, manche aber sehr breit
aufgestellt. Knapp 30 REITs investieren ausschließlich oder fast ausschließlich in Einzelhandelsimmobilien. Dem Dachverband
NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) zufolge sind 19 % des
Vermögens aller REITs in Einzelhandelsimmobilien investiert (Stand: 28.2.2009). Die
zehn größten Betreiber von Shopping Centern (s. Tab. 2) sind alle als REITs organisiert.
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Neun der Gesellschaften sind an der New
York Stock Exchange (NYSE) gelistet. Dies
gilt auch für das australische Unternehmen
Westfield, das rund 120 Regional Shopping
Center in Australien, Neuseeland, Großbritannien und den USA besitzt. Demgegenüber ist das australische Unternehmen
Centro Properties Group, das in den USA
rund 600 Einzelhandelsimmobilien unterschiedlicher Größe besitzt, als REIT an der
Australian Security Exchange (ASX) gelistet.29 Die Verbriefung der Immobilienwerte
in REITs eröffnet eine neue Form der Internationalisierung, da die Aktien zunehmend
global akquiriert werden können. Simon
Property, der größten Betreiber von Shopping Centern, hatte 2009 einen Börsenwert
von 53 Mrd. US$30. Der Handel mit Aktien
von General Growth Properties, dem zweitgrößten Betreiber von Shopping Centern in
den USA, ist ausgesetzt, da das Unternehmen im April 2009 unter Gläubigerschutz
(Chapter 11) gestellt wurde und derzeit umstrukturiert wird, um wieder konkurrenzfähig zu sein.31 General Growth Properties
war 2008 als Folge der US-amerikanischen
Immobilienkrise ins Schleudern geraten.
Obwohl der zweigrößte Betreiber von Shopping Centern umgehend reagiert und z. B.
den Bau eines Lifestyle Centers im suburbanen Raum von Detroit verschoben sowie
mehrere umsatzstarke Shopping Center an
Konkurrenten verkauft hat, sind die Aktien
des Unternehmens binnen eines Jahres um
mehr als 90 % eingebrochen und konnte
2008 keine Dividende an die Anleger ausgeschüttet werden.32
Da der US-amerikanische Immobilienmarkt
über mehrere Jahrzehnte mit nur leichten
kurzfristigen Einbrüchen kontinuierlich
gewachsen ist und die REITs fast ihren gesamten Gewinn an die Anteilseigner ausschütten müssen, wurden sie als langfristig
rentable und steuerlich günstige Investition
gesehen. Positiv zu werten ist auch, dass
die REITs wie andere börsennotierte Aktiengesellschaften zur Transparenz verpflichtet sind und regelmäßig Geschäftsberichte
vorlegen müssen. Ein großer Teil ihrer Einnahmen kommt aus den Mieten, die die
Einzelhändler zahlen. Da die Mietverträge
über viele Jahre abgeschlossen werden, sind
die Einnahmen langfristig stabil. Angeblich
hat der Wert der Dividenden den anderer
Anlagen um das Vierfache übertroffen.33 Die
Immobilienkrise, die in den USA 2007 ein-
451
setzte, hat jedoch gezeigt, dass auch REITs
keine sichere Kapitalanlage darstellen.
In US-amerikanischen Shopping Centern
zahlen die Mieter eine feste Miete pro sq. ft.
und eine Umsatzmiete. Als die Umsätze einbrachen, sanken auch die Einnahmen der
Betreiber der Shopping Center umgehend.
Viele von ihnen konnten ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen und eine Refinanzierung war schwierig, da die Banken
bei der Vergabe neuer Kredite sehr vorsichtig waren.34 Binnen weniger Monate verringerte sich der Börsenwert der REITs so stark
wie noch nie. Die Unternehmensberatung
Ernest & Young kam zu dem Ergebnis, dass
„REITs can no longer be considered a safe
counter cyclical investment“.35
5 Internationalisierung des US-amerikanischen Marktes für Einzelhandelsimmobilien
Die Internationalisierung der großen USamerikanischen Anbieter von Shopping
Centern ist noch nicht sehr weit fortgeschritten, da sich die US-amerikanischen
Anbieter von Einzelhandelsimmobilien
lange ausschließlich auf den Heimatmarkt
konzentriert haben. Vergleichsweise hohe
Geburtenraten und eine große Zahl von
Einwanderern haben die Bevölkerung des
Landes und somit auch die Kaufkraft und
die Nachfrage nach Mietfläche kontinuierlich anwachsen lassen. Insbesondere im
Westen und Süden des Landes konnte über
Jahrzehnte in neue Shopping Center oder
freistehende Ladenlokale investiert werden.
Von den zehn größten Anbietern von Einzelhandelsimmobilien sind nur sechs auch
außerhalb der USA tätig und zudem auf nur
wenigen internationalen Märkten vertreten
(Abb. 1, Tab. 2). Die Internationalisierung
erfolgte überwiegend in der Form von Joint
Ventures mit einheimischen Unternehmen,
da diese den Markt kennen.
Die Simon Property Group besitzt mit 16,5
Mio. sq. ft. (1,5 Mio. m2) die mit Abstand
größte Mietfläche im Ausland; sie entspricht aber auch nur einem Anteil von gut
6 % der gesamten Mietfläche des Unternehmens. General Growth Properties gehören
Shopping Center in der Türkei und in Brasilien; über die Höhe der Mietfläche liegen
aber keine Angaben vor. Developers Diversified hat eine Mietfläche von 3,4 Mio. sq. ft.
Barbara Hahn:
Einzelhandelsimmobilien in den USA
452
(0,32 Mio. m2) im Ausland und Kimco Realty 1,4 Mio. sq. ft. (0,13 Mio. m2).36 Westfield
und Weingarten, ebenfalls führende Betreiber von Shopping Centern in den USA, sind
australische Unternehmen, die in die USA
expandiert haben.
Ende der 1990er Jahre reifte in der Simon
Property Group die Erkenntnis, dass ein
dauerhaftes Wachstum nur im Rahmen einer Internationalisierung erreicht werden
kann. Zur gleichen Zeit dachte auch eine
Reihe US-amerikanischer Einzelhändler
intensiv über einen Markteintritt in Europa nach. Die Betreiber arbeiten in vielen
ihrer Shopping Center mit denselben Einzelhandelsketten zusammen, mit denen sie
gute Erfahrungen gemacht haben. Simon
Property ging davon aus, dass das eigene
Unternehmen sowie die Einzelhandelsketten von einer gemeinsamen Internationalisierung profitieren würden. Da es wegen
mangelnder Erfahrungen als zu schwierig
galt, in Europa selbst neue Shopping Center zu planen, zu bauen und zu vermieten,
wurde die Zusammenarbeit mit heimischen
Betreibern bevorzugt. 1998 erwarb Simon
Property Anteile an einem französischen
Immobilienentwickler, über den auch der
Markteinstieg in Italien gelang. In den folgenden Jahren folgte die Expansion nach
Polen und in die Türkei. Mit dem Kauf der
Chelsea Property Group im Jahr 2004 (s. o.)
wurde Simon Property Besitzer von acht
Factory Outlet Centern in Japan und je einem in Korea und Mexiko. Die europäischen
Shopping Center werden über Simon Global
mit Sitz in London verwaltet. Dennoch hat
Simon Property bislang noch nicht in Shopping Center in Großbritannien investiert,
da der dortige Markt sehr ausgereift und die
Konkurrenz groß ist. 2006 ist das Unternehmen gemeinsam mit der amerikanischen
Investmentbank Morgan Stanley ein Joint
Venture mit einem chinesischen Unternehmen eingegangen. Simon Property beabsichtigt in China mit Wal-Mart, das bereits
1996 dorthin expandiert hatte, Shopping
Center als Magnetbetriebe zu bauen. Dahinter stand die Hoffnung, in enger Zusammenarbeit mit dem großen international
tätigen Einzelhändler bald auch in China
erfolgreich expandieren zu können.37 Im
Laufe des Jahres 2009 hat sich Simon Property allerdings wieder vom chinesischen
Markt zurückgezogen und die Anteile an
vier im Bau befindlichen Shopping Centern
Abbildung 1
Internationalisierung von Shopping Center-Betreibern
S
GB
CA
S
USA
FR
PL
S
IT
S
MX
S
TR
CN
S
S
JP
KR
Puerto Rico
PE
BR
Mutterland USA
CL
S
Simon
Property
General Developers
Groth Diversified
Properties Realty
Mutterland Australien
Kimco
Realty
Centro Westfield
Properties Group
Group
AU
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
für 29 Mio. US$ an die chinesischen Partner
verkauft, da die Unternehmensleitung in Indianapolis nicht an den schnellen Aufstieg
der chinesischen Mittelklasse glaubt. Im
Februar 2010 entschied man sich zudem für
einen zumindest teilweisen Rückzug auch
aus dem französischen und polnischen
Markt in der zweiten Hälfte des Jahres.38
Auch in Europa ist es nicht gelungen, die
Internationalisierung wie geplant Hand in
Hand mit der Expansion großer US-amerikanischer Einzelhandelsketten voranzutreiben. Viele US-amerikanische Einzelhändler
wie Wal-Mart oder The Gap mussten erkennen, dass sich der europäische Markt sehr
vom Heimatmarkt unterscheidet.39 So hat
sich selbst der weltgrößte Einzelhändler
Wal-Mart 2006 nach ungefähr zehn Jahren
und gewaltigen Verlusten wieder vom deutschen Markt zurückgezogen.
General Growth Properties ist 2004 Joint
Ventures mit Unternehmen in Brasilien und
Costa Rica eingegangen und hat so Beteiligungen an Shopping Centern in diesen
beiden Ländern erworben. Anfang 2010
listete die Homepage des Unternehmens
21 Shopping Center in Brasilien auf. Einen
Teil der Center verwaltet es nur, während
andere auch in seinem Besitz sind. Unklar
ist, was aus den 2004 erworbenen Anteilen
an Shopping Centern in Costa Rica geworden ist, denn diese werden nicht mehr aufgeführt. Der Internationalisierungsprozess
ist 2006 weiter vorangeschritten, als General Growth mit ECE Turkiye, einer Tochter
der deutschen ECE, vereinbart hat, in den
Bau von Shopping Centern in der Türkei zu
investieren. Ein erstes Regional Shopping
Center wurde inzwischen in der türkischen
Stadt Eskihir eröffnet. Darüber hinaus verwaltet General Growth fünf weitere Shopping Center in der Türkei.40
2006 hat sich auch Developers Diversified
entschieden, in Brasilien zu investieren, und
ist eine Partnerschaft mit dem in Portugal
beheimateten Unternehmen Sonea Sierra
eingegangen. Es konnte ein 50 %-iger Anteil
an Sonea Sierra Brazil, einem der größten
Betreiber von Shopping Centern in Brasilien, erworben werden. Inzwischen gehören in dem südamerikanischen Land zehn
Shopping Center zum Portofolio von Developers Diversified. Erst im April 2009 wurde
in Manaus, der größten Stadt des Staates
Amazonas, ein Shopping Center mit einer
Mietfläche von 500 000 sq. ft. (46 500 m2)
453
eröffnet. 2007 ist Developers Diversified
zusätzlich Joint Ventures mit der Rice Commercial Group und Holborn Property Investments, die beide in der kanadischen
Provinz Ontario ansässig sind, eingegangen,
um gemeinsam in Kanada Shopping Center zu bauen und zu verwalten.41 Aber auch
Developers Diversified Realty hat unter der
Wirtschaftskrise gelitten. Um die Verschuldung zu reduzieren und die Liquidität zu
verbessern, hat das Unternehmen im Februar 2009 30 Mio. neue Stammaktien ausgegeben, die von den Eigentümern des deutschen Otto-Versands erworben wurden, die
mit der ECE auch Europas größte Betreiber
und Entwickler von Einkaufszentren sind.
Bereits zuvor hatte die Familie Otto 10 Mio.
Aktien von Developers Diversified gekauft.
Außerdem hat sie eine Option auf weitere
10 Mio. Aktien. Wenn die Familie Otto von
dieser Option Gebrauch macht, ist sie der
größte Einzelaktionär des an der Börse gehandelten REITs. Developers Diversified
hofft durch den Verkauf der Aktien die Liquidität zu erhöhen und die Schulden zu
verringern. Otto ist es somit gelungen, zu
günstigen Konditionen beim drittgrößten
US-amerikanischen Betreiber von Shopping
Centern in den USA einzusteigen.42
Kimco Realty besitzt oder verwaltet im Ausland mit 1,4 Mio. sq. ft. (1,35 m2) zwar eine
vergleichsweise geringe Mietfläche, ist aber
in fünf Ländern aktiv. Das in New Hyde
Park, NY ansässige Unternehmen hat 2002
ein Joint Venture mit RioCan Real Estate Investment Trust abgeschlossen, dem größten
kanadischen REIT. Es folgten Joint Ventures
oder der Kauf von Einzelhandelsimmobilien
in Chile, Brasilien, Mexiko und Peru. Anders
als die bereits genannten Konkurrenten
kauft oder beteiligt sich Kimco Realty nicht
nur an Shopping Centern, sondern auch an
freistehenden Einzelhandelsimmobilien.43
Centro Properties Group und Westfield gehören zu den größten Betreibern von Shopping Centern in den USA, haben aber ihren
Ursprung und Unternehmenssitz in Australien. Centro Properties ist seit 2003 auf
dem US-amerikanischen Markt tätig, als es
14 Shopping Center in Kalifornien erwarb.
Bedeutender waren allerdings die Fusion
mit der Prime Retail Group im folgenden
Jahr und insbesondere die Übernahme des
in Schwierigkeiten geratenen New Yorker
Unternehmens New Plan Excel Realty im
Jahr 2007. Centro konnte allein durch den
454
Barbara Hahn:
Einzelhandelsimmobilien in den USA
Erwerb von New Plan Excel Realty das USamerikanische Portfolio auf einen Schlag
um mehr als 450 Community und Neighborhood Center in 38 Bundesstaten mit einer Mietfläche von ungefähr 67,6 Mio. sq. ft.
(6,3 Mio. m2) erweitern und in die Riege der
größten Betreiber von Shopping Center in
den USA aufsteigen (Tab. 2). 2009 besaß die
australische Centro Properties Group in den
USA knapp 700 Einzelhandelsimmobilien,
hatte aber auch unter der Wirtschaftskrise
zu leiden, da die Leerstände auf 11 % angestiegen und die Mieteinnahmen rückläufig
waren. 2008 hat sich das Unternehmen daher bereits wieder von einigen Immobilien
in den USA getrennt.44
Westfield eröffnete 1959 in Australien mit
Westfield Place in Blacktown das erste Shopping Center des Landes und expandierte auf
dem Heimatmarkt besonders in den 1970er
Jahren. Bereits in diesem Jahrzehnt dachte
das Unternehmen über eine Internationalisierung nach, da der australische Markt
angesichts der geringen Bevölkerung des
Landes auf Dauer für eine Expansion als zu
klein schien. 1977 wagte es mit dem Kauf
eines Shopping Centers in Connecticut, das
Probleme hatte, den Einstieg in den USamerikanischen Markt. In den folgenden
Jahren und Jahrzehnten hat Westfield in den
USA weitere Center und Betreiber übernommen, z. B. 1994 CentreMark mit 19 und 1998
TrizecHahn mit 12 Shopping Centern. Nach
eigenen Abgaben war es 2000 Marktführer
in den Bundesstaaten Kalifornien, Maryland
und Connecticut sowie in Washington, DC.
Westfield betriebt außerdem Shopping Center in Neuseeland und Großbritannien.45
Der Anteil internationaler Immobilien am
gesamten Portfolio ist bei allen Betreibern
noch sehr gering. Für das internationale
Engagement wurden sehr unterschiedliche
Märkte ausgesucht (Abb. 1). In den Nachbarmärkten Kanada und Mexiko sind nur
jeweils zwei US-amerikanische Betreiber
aktiv, während in Brasilien vermutlich wegen der guten Expansionsmöglichkeiten
angesichts des dortigen Wirtschaftswachstums mit General Growth Properties, Developers Diversified Realty und Kimco Realty
drei Unternehmen aus den USA engagiert
sind. Die Wirtschaft Brasiliens hat sich in
den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt und die Expansionsmöglichkeiten
dürften gut sein, da der brasilianische Markt
im Bereich Einzelhandelsimmobilien noch
unterversorgt ist. Im Wachstumsmarkt China ist bislang nur Simon Property tätig. Die
kulturelle Distanz dürfte hier als Problem
gesehen werden. In Europa ist das Bild uneinheitlich. Simon Property hat bislang in
das eher gut mit Shopping Centern versorgte Frankreich und nach Italien und Polen
expandiert, wo die Mietfläche in Shopping
Centern noch vergleichsweise gering ist.46
Entscheidend für die Wahl eines internationalen Standorts war nicht selten, ob Möglichkeiten für ein Joint Venture bestanden
oder Shopping Center in Probleme geraten waren und preiswert erworben werden
konnten. Interessant ist, dass auch zwei
australische Unternehmen in die USA expandiert haben, obwohl der amerikanische
Markt für Shopping Center als ausgereift
und gesättigt gilt, und dass die deutsche
ECE in neuester Zeit in den US-amerikanischen Markt eingestiegen ist.
6 Ausblick
Die Immobilien- und Bankenkrise in den
USA sowie der damit verbundene Rückgang
der Kaufkraft haben sich in den vergangenen Jahren negativ auf den Einzelhandel
und den Preis für Einzelhandelsimmobilien
ausgewirkt. Die Zahl der Einzelhandelsunternehmen, die Konkurs angemeldet haben,
hat sich erhöht und Neuvermietungen waren schwierig und, wenn überhaupt, häufig
nur zu geringeren Mieten möglich. Die in
Shopping Centern übliche Umsatzmiete hat
darüber hinaus die Einkünfte der Betreiber
reduziert. Selbst die REITs, die lange wegen der langfristig vereinbarten Mieten als
vergleichsweise krisensicher galten, haben
binnen kürzester Zeit enorm an Wert verloren. Um Verluste zu minimieren oder Schulden abzubauen, versuchen derzeit viele Betreiber Shopping Center zu verkaufen oder
ihr Portfolio zu optimieren. Anfang 2010
übertraf das Angebot an Shopping Centern,
die zum Verkauf standen, die Nachfrage um
das Fünffache. Da aber nur wenige Betreiber derzeit das nötige Kapital für den Kauf
neuer Shopping Center besitzen und die
Banken nur sehr zögerlich Kredite vergeben,
ist die Zahl der erfolgreichen Verkäufe gering. Auch sind US-amerikanischen Experten zufolge die Preise für Shopping Center
immer noch zu hoch. Besonders schwierig
ist, große überdachte Shopping Center zu
verkaufen, da bei diesen die Betriebskos-
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
455
ten besonders hoch sind. Auch sind viele
der zum Kauf angebotenen Regional und
Superregional Shopping Center bereits vor
mehreren Jahrzehnten gebaut worden und
haben einen hohen Renovierungsbedarf.
Aus diesen Gründen wechselten 2009 nur
drei sehr große Shopping Center in den USA
den Besitzer.47 Dennoch ist davon auszugehen, dass die Konsolidierung der großen
Betreiber solcher Center weiter anhalten
wird. Immer mehr Einzelhandelsimmobilien werden sich in den USA in der Hand von
immer weniger Anbietern befinden. Erst
im Dezember 2009 hat die Simon Property
Group angekündigt, Prime Outlets mit 22
Factory Outlet Centern gekauft zu haben.48
Der ohnedies größte Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien konnte so seinen
Vorsprung vor seinen Konkurrenten weiter
ausbauen. Im Februar 2010 hat das Unternehmen zudem angeboten, seinen größten
Konkurrenten General Growth Properties,
der immer noch unter Gläubigerschutz
steht, für 10 Mrd. US$ zu übernehmen. Dieser hat das Angebot allerdings als zu niedrig
abgelehnt. General Growth plant, nur einen
Teil des Portfolios für 2,63 Mrd. US$ an die
Immobilienfirma Brookfield Asset Management zu verkaufen und den anderen Teil
zu behalten. Im März 2010 kündigte Simon
Property eine Erhöhung seines Übernahmeangebots an. Sollte die Fusion tatsächlich stattfinden, würde dieses Unternehmen
rund 30 % aller US-amerikanischen Shopping Center kontrollieren.49
Unzweifelhaft wird der US-amerikanische
Markt für Einzelhandelsimmobilien auch
in der Zukunft spannend bleiben. Bislang
haben die US-amerikanischen Betreiber
von Shopping Centern kaum am Internationalisierungsprozess teilgenommen. Simon
Property hat sich sogar kürzlich wieder aus
China zurückgezogen und plant das ohnehin nicht sehr große Engagement in Polen
und Frankreich zu verringern. Im aktuellen
Geschäftsbericht schreibt das Unternehmen hierzu: „We view these dispositions in
China and Europe as excellent opportunities to recycle capital and reinvest where we
believe opportunities are greater.“50 Diese
Aussage bestätigt die Vermutung, dass die
Betreibergesellschaften in den USA Shopping Center vor allem als Kapitalanlage und
nicht als eine langfristige Investition sehen.
Anmerkungen
(1)
GLA umfasst nicht nur die reine Verkaufsfläche, sondern auch Nebenräume, die sich direkt an diese anschließen.
(9)
International Council of Shopping Centers –
ICSC (Hrsg.): Retail Estate Business Conditions,
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(16)
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(10)
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(3)
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(7)
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(15)
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(19)
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(20)
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(21)
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www.ddr.com
(22)
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(23)
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(32)
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REIT: Investment News vom 7.11.2008
(33)
Homepage von NAREIT: www.reit.com
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www.ddr.com; www.ggp.com; www.somon.com;
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www.ddr.com
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Handelsblatt vom 25.220.09: „VersandhausFamilie Otto kauft in den USA zu“; Robeton, A.:
ECE Says “Guten Tag America”. Shopping Centers Today (2009) Mai (Online-Ausgabe)
(45)
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Hrsg.: J. Wehrhahn. - Oldenburg 2007. =
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(22)
(47)
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(48)
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(49)
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30 % of U.S. Malls; Ausgabe vom 25.2.2010:
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bankruptcy; Ausgabe vom 16.3.2010: Simon
is expecting to rise bid for mall operator
(50)
Simon Property (Hrsg): Simon. A Decade of
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