Polen 2012 - Bank Austria

Real
Estate
Country Facts
„
Immobilieninvestoren
bevorzugen Polen
042012
“
– wie lange noch?
Real Estate
Country Facts
Impressum:
Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
http://www.bankaustria.at
Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784
Produktion: www.horvath.co.at
Stand: 15. März 2012
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Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus
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2 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
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stv. Vorsitzender; Mitglieder: Prof. Avv. Dr. Candido Fois,
Karl Guha, MSc, Dipl.Ing. Jean Pierre Mustier, Dr. Roberto
Nicastro, Dr. Vittorio Ogliengo, Franz Rauch, Karl Samstag,
Dr. Wolfgang Sprißler, Dr. Ernst Theimer. Vom Betriebsrat
entsendet: Wolfgang Heinzl, Vorsitzender des Zentralbetriebsrates, Mag. Adolf Lehner, 1. stv. Vorsitzender des
Zentralbetriebsrates; Emmerich Perl, 2. stv. Vorsitzender
des Zentralbetriebsrates; Dr. Barbara Wiedernig,
3. stv. Vorsitzende des Zentralbetriebsrates; Mitglieder:
Josef Reichl, Robert Traunwieser.
Vorstand: Willibald Cernko, Vorsitzender des Vorstands;
Gianni Franco Papa, stv. Vorsitzender des Vorstands (CEEBanking); Mitglieder: Dr. Massimiliano Fossati (CRO Risk
Management), Francesco Giordano, MSc (CFO Finance),
Dr. Rainer Hauser (Family & SME Banking),
Mag. Dieter Hengl (Corporate & Investment Banking),
Mag. Doris Tomanek (Human Resources Austria & CEE),
Robert Zadrazil (Private Banking).
Grundlegende Richtung des periodischen Mediums:
Zur Information des Kunden.
Real Estate
Country Facts
Polnischer Markt für kommerzielle
Immobilien erlebt einen Boom
Polens Wirtschaft hat sich in den vergangenen Jahren als
relativ krisensicher und robust erwiesen. So konnte die
polnische Wirtschaft im Krisenjahr 2009 als einziges EULand ein reales Wirtschaftswachstum aufweisen. Trotz
Abflachung der wirtschaftlichen Dynamik, bedingt durch
die Eurozonenkrise, wird für 2012 mit einem realen BIPZuwachs von etwa 3 % gerechnet.
Das solide Wirtschaftswachstum in Kombination mit
einem bereits gut entwickelten Immobilienmarkt in
ansprechender Größe sind die bestimmenden Faktoren, welche die Attraktivität des
polnischen Immobilienmarktes für internationale Investoren ausmachen. 2011
flossen von den 11,2 Mrd. EUR an kommerziellen Immobilieninvestitionen in CEE
rund 30 % nach Polen. Und wie Umfragen zeigen, finden Investoren den polnischen
Markt auch 2012 weiterhin sehr attraktiv.
Die Spitzenrenditen sind bereits deutlich nach unten gekommen und liegen im
Bürobereich um 6,25 %. Damit scheint der Raum nach unten weitgehend ausgereizt.
Es stellt sich die Frage, an welcher Stelle des Immobilienzyklus Investoren, die sich
jetzt für Polen interessieren, einsteigen. Erfahrungsgemäß sind jene erfolgreich, die
unmittelbar nach einer Krise einkaufen und nicht jene die nahe oder am Höhepunkt
des Immobilienzyklus investieren.
Einige international agierende Banken haben sich aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft in CEE zurückgezogen. Der europäische Finanzsektor ist von der Eurozonenkrise in Kombination mit Basel III und den verschärften Eigenkapitalvorschriften
durch die Europäische Bankenaufsicht stark betroffen. Die Refinanzierungskosten
haben sich erhöht, während die Risikobereitschaft gesunken ist. Wir in der UniCredit
Gruppe finanzieren weiter in unserem Kernmarkt CEE. Wir glauben nach wie vor an
die kommerziellen Immobilienmärkte in diesem Raum und hoffen, mit dieser Analyse
interessante Informationen zum polnischen Immobilienmarkt zu geben.
Karla Schestauber
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 3
Real Estate
Country Facts
Polens Wirtschaft erweist sich als wachstumsstark
Einige Eckdaten
Polen ist eine parlamentarische Republik in Zentraleuropa. Es
grenzt im Norden an das Baltikum und Russland, im Osten an
die Ukraine und Weißrussland, im Süden an die Tschechische
Republik und die Slowakei, im Westen an Deutschland. Die
Staatsfläche beträgt 312.685 km2. Das Land hat mit 38 Millionen Einwohnern die höchste Bevölkerungszahl in Zentral- und
Osteuropa (mit Ausnahme von Russland, Türkei und der
Ukraine). Im Jahr 2011 betrug das BIP 340 Mrd. EUR und das
BIP / Kopf 8.904 EUR. Polen ist seit 1. Mai 2004 EU-Mitglied.
Aktuelle Länderratings
Moody’s
A2
Ausblick stabil
S&P
A–
Ausblick stabil
Fitch
A–
Ausblick stabil
Reales BIP (2008=100)
Polen
Deutschland
Ungarn
Griechenland
Italien
Frankreich
110,0
105,0
Polens Beitritt zur EU hat die mittelfristigen Wachstumsaussichten
des Landes deutlich verbessert. Zum einen ist dadurch die Außenhandelsaktivität mit der EU deutlich gestiegen (das durchschnittliche
Exportwachstum der Jahre 2004 – 2008 betrug rund 18 %) zum
Anderen kam es dadurch zu einem Anstieg der Investitionen in
Form von ausländischen Direktinvestitionen und EU-Transfers (in
der Periode 2004 – 2008 betrug das durchschnittliche Investitionswachstum rund 11 %).
2009, als die EU krisenbedingt in eine schwere Rezession schlitterte, war Polen das einzige EU-Land das ein reales Wirtschaftswachstum verzeichnen konnte (+1,6 %). 2010 und 2011 waren
Jahre der wirtschaftlichen Erholung mit Wachstumsraten um 4 %.
Im laufenden Jahr ist jedoch neuerlich mit einer Wachstumsverlangsamung zu rechnen, da die Eurozonenkrise in wichtigen
Handelspartnerländern, wie z. B. Deutschland, ihre Bremsspuren
hinterlässt und sich auch dämpfend auf die polnische Investitionstätigkeit auswirkt.
100,0
95,0
90,0
85,0
2008
2009
2010
2011
Quelle: UniCredit Research
Ein stark wachsendes Außenhandelsdefizit führte in den Jahren
2007 – 2008 zu einer deutlichen Verschlechterung des Leistungsbilanzabgangs auf etwa 6 – 7 % des BIP. Die wirtschaftliche Verlangsamung 2009 in Kombination mit der kräftigen Abwertung des
Zloty hatte eine Verbesserung auf unter 5 % des BIP zur Folge.
Makroökonomische Daten und Prognosen
Nominelles BIP (Mrd. EUR)
BIP / Kopf (EUR)
Reales BIP (%-Veränderung)
Inflation (VPI), Durchschnitt (%-Ver.)
Arbeitslosenrate, Durchschnitt (%)
Wechselkurs PLN / EUR, Durchschnitt
Leistungsbilanz / BIP (%)
FDI / BIP (%)
Budget / BIP (%)
Öffentliche Verschuldung / BIP (%)
Auslandsverschuldung / BIP (%)
Source: UniCredit Research / p … Prognose / s … Schätzung
4 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
2009
2010
2011s
2012p
2013p
310,2
8.129
1,6
3,5
11,9
4,3
– 3,9
3,0
– 7,3
50,9
59,4
354,3
9.275
3,9
2,6
12,4
4,0
– 4,6
1,9
– 7,9
52,8
65,9
340,1
8.904
4,3
4,3
12,5
4,1
– 4,1
2,7
– 5,6
53,9
64,6
389,7
10.203
3,1
3,3
13,1
4,2
– 3,1
2,5
– 3,2
52,7
60,6
435,9
11.410
3,5
3,1
13,2
4,0
– 3,8
2,2
– 3,1
50,7
56,3
Real Estate
Country Facts
Im laufenden Jahr wird, auf Grund der neuerlichen Verlangsamung
der wirtschaftlichen Dynamik, ein weiterer Rückgang des negativen
Leistungsbilanzsaldos (auf rund 3 % von rund 4 % 2011) erwartet.
Leistungsbilanzdefizit in % des BIP
0,0
Staatshaushalt auf rund 3 % 2012 zu reduzieren. Damit sollte die
öffentliche Verschuldung deutlich unter dem Maastrichtkriterium
von 60 % des BIP bleiben.
Wechselkursentwicklung PLN / EUR
5,0
4,8
– 1,0
4,6
– 2,0
4,4
– 3,0
4,2
4,0
– 4,0
3,8
– 5,0
3,6
3,4
– 6,0
3,2
– 7,0
Quelle: UniCredit Research
Seit 2004 hat die Polnische Nationalbank (NBP) ein Inflationsziel
von 2,5 % innerhalb eines Fluktuationsbandes von + / – 1 %. Die
NBP steuert das mit diesem Ziel konsistente Zinsniveau über die
Geldmarktsätze. 2011 blieb die Inflation gemessen am Verbraucherpreisindex über dem oberen Fluktuationsband von 3,5 %. 2012 sollten die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums und eine erwartete Aufwertung des Zloty zu einer Verbesserung führen.
01.01.12
01.07.11
01.01.11
01.07.10
2010 2011s 2012p 2013p
01.01.10
2009
01.07.09
2008
01.01.09
2007
01.07.08
2006
01.01.08
3,0
2005
Quelle: Datastream
Budgetsaldo in % des BIP
0,0
– 1,0
– 2,0
– 3,0
Seit dem Jahr 2000 hat Polen ein flexibles Wechselkursregime.
Bei zu starken Ausschlägen kann die NBP intervenieren, nicht zuletzt um das Inflationsziel nicht zu gefährden. So hat die polnische
Nationalbank 2011 eingegriffen, um eine zu starke Abwertung des
Zloty zu verhindern.
– 4,0
– 5,0
– 6,0
– 7,0
– 8,0
– 9,0
Eine der wesentlichen Herausforderungen der polnischen Wirtschaftspolitik ist die Budgetkonsolidierung. 2010 erreichte der
Budgetabgang 7,9 % des BIP. Polen unterliegt dementsprechend
dem Defizitverfahren der EU. Eine Reihe von bereits verabschiedeten Budgetkonsolidierungsmaßnahmen sollte helfen, das Minus im
2005
2006
2007
2008
2009
2010 2011s 2012p 2013p
Quelle: UniCredit Research
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 5
Real Estate
Country Facts
Internationale Investoren auf der Suche
nach Core-Immobilien
Polen war das einzige EU-Land, das im Krisenjahr 2009 ein Wirtschaftswachstum ausweisen konnte. Im Durchschnitt des Jahres
2009 wuchs das reale BIP um immerhin 1,6 %, während es im EUDurchschnitt zu einem Einbruch um 4,3 % kam. Damit konnte das
Land bei internationalen Immobilieninvestoren stark punkten. Auch
die attraktive Größe und die bereits gute Entwicklung des Immobilienmarktes überzeugten. 2010 und 2011 war Polen in CEE eine der
beliebtesten Destinationen für kommerzielle Immobilieninvestitionen.
Nach Daten von CBRE stiegen die kommerziellen Immobilieninvestitionen in CEE im vergangenen Jahr auf 11,2 Mrd. EUR – in etwa
eine Verdoppelung im Vergleich zu 2010. Rund 30 % davon
wurden in Polen investiert. Damit war Polen für Investoren, die
„sichere“ Investments im Core-Segment suchen, nach wie vor der
attraktivste Markt in CEE. Für Russland, das ebenfalls steigende
Investitionsvolumina ausweisen konnte, interessierten sich hingegen vor allem opportunistische, lokale Investoren mit deutlich
höherer Risikobereitschaft.
Spitzenrenditen stark zurückgekommen
Durch das starke Käuferinteresse sind die zu erzielenden Renditen
insbesondere im Spitzenbereich bereits stark zurückgegangen.
Im Bürobereich lagen die Spitzenrenditen in Warschau Ende des
4. Quartal 2011 bei 6,25 % und damit am niedrigsten in CEE.
Damit dürfte der Spielraum nach unten weitgehend ausgereizt
sein. Die Spreads zwischen zu erzielenden Renditen bei CoreObjekten und opportunistischen Objekten sind hoch und Engagements in höher rendierende Immobilien im Nicht-Core-Segment
könnten bei einer weiteren Beruhigung der Eurozonenkrise und
einer Belebung der Konjunktur attraktiver werden.
CEE Investitionsvolumen 2011
in kommerzielle Immobilien
Spitzenrenditen im Bürobereich
4. Quartal 2011
Frankfurt
Wien
Mailand
Warschau
Prag
Bratislava
Budapest
Istanbul
Bukarest
Zagreb
Moskau
Sofia
Belgrad
Kiev
In %
Ver. z. Vorqu. in bp
5,00
5,20
5,25
6,25
6,50
7,25
7,25
7,75
8,25
8,30
8,75
9,35
9,50
13,00
0
–5
0
0
0
0
0
0
– 25
0
0
0
0
0
Quelle: CBRE
Die Einschätzung des Länderrisikos Polen, gemessen an den fünfjährigen Credit Default Swap Sätzen (CDS), hat sich im Zuge der
Eurokrise zwar wieder verschlechtert, lag jedoch deutlich unter den
Sätzen, die während der Krise 2008 / 09 erreicht wurden. Der CDS
Spread von knapp 170 bp lag zuletzt etwas höher als jener von
Tschechien (gut 120 bp) oder Österreich (gut 160bp), jedoch deutlich tiefer als jener der Slowakei oder Ungarns.
Einige Banken haben sich aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft zurückgezogen
Polens Markt für kommerzielle Immobilien profitiert auch von der
Bereitschaft der meisten internationalen Banken, die sich teilweise
CDS Spread Entwicklung (5-jährig)
in bp
Polen
Ungarn
Tschechien
Österreich
Slowakei
800
700
Russland
Polen
Tschechien
Ungarn
Slowakei
Rumänien
Rest
600
500
400
300
200
Quelle: CBRE
6 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
Quelle: Datastream
01.01.12
01.07.11
01.01.11
01.07.10
01.01.10
01.07.09
01.01.09
01.07.08
01.01.08
01.07.07
0
01.01.07
100
Real Estate
Country Facts
aus den riskanteren CEE-Märkten zurückgezogen haben, dort nach
wie vor zu finanzieren. Der europäische Finanzsektor ist von der
Eurozonenkrise in Kombination mit Basel III und den verschärften
Eigenkapitalvorschriften durch die EBA (European Banking Authority)
stark betroffen. Die Refinanzierungskosten haben sich deutlich
erhöht, während die Risikobereitschaft gesunken ist. Ein Indikator
für die Marktverwerfungen sind die CDS Spreads für europäische
Banken die, trotz des jüngsten Rückgangs, immer noch über den
Niveaus des Krisenjahres 2009 liegen.
Obwohl die EZB die Zinsen sehr niedrig hält und der 3M-Satz mittlerweile auf unter 1 % zurückgegangen ist, haben sich die Kreditkosten durch die gestiegenen Liquiditätskosten der Banken teilweise erhöht. Dabei haben Finanzierungen von Investments, die
zumindest teilweise über Pfandbriefe refinanziert werden können,
einen Kostenvorteil. Dagegen haben aus Risiko- und Kostengründen
Developments aktuell deutlich geringere Chancen auf Finanzierung.
Europäischer Banken CDS (5-jährig)
Bei einer Umfrage von Ernst & Young über die Attraktivität von Immobilienstandorten in diesem Jahr im europäischen Vergleich, liegt
Polen auf dem beachtlichen 3. Platz. Es stellt sich die Frage, an
welcher Stelle des Immobilienzyklus Investoren, die sich jetzt für
Polen interessieren, einsteigen. Erfahrungsgemäß sind jene Investoren erfolgreich, die unmittelbar nach einer Krise einkaufen und nicht
jene die nahe oder am Höhepunkt des Immobilienzyklus investieren.
Investoren in kommerzielle Immobilien sollten auch nicht vergessen,
dass sie in Polen, selbst wenn die Mieten in EUR verrechnet werden,
ein zumindest indirektes Wechselkursrisiko nicht außer Acht lassen
dürfen. So hat der Zloty gegenüber dem EUR von seinem stärksten
Punkt im Juli 2008 um rund 30 % an Wert gegenüber dem EUR verloren. In der zweiten Jahreshälfte 2011 schwächte sich die polnische
Währung gegenüber dem EUR um 15 % ab. Seit Januar ist es mit der
relativen Beruhigung der Eurokrise und steigender Attraktivität von
Carry Trades wieder zu einer deutlichen Befestigung gekommen.
Theoretischer Immobilienzyklus
in bp
Banken konkurrenzieren sich gegenseitig
Risikoabteilungen der Banken schwach
Hohe LTVs
Hohe Investitionsvolumina
Viele Developments werden noch gestartet
400
350
300
Banken deutlich zurückhaltender
Finanzierungskondititonen verschärfen sich
Abschreibungsbedarf der Banken nimmt zu
Mieten EUR/Monat
250
200
150
100
Banken konkurrenzieren sich gegenseitig
Risikoabteilungen der Banken schwach
Hohe LTVs
Hohe Investitionsvolumina
Viele Developments werden noch gestartet
Zeit
Banken finanzieren wieder
Finanzierungskonditionen
werden gelockert
50
01.01.12
01.07.11
01.01.11
01.07.10
01.01.10
01.07.09
01.01.09
Quelle: Datastream
Quelle: Bank Austria, Real Estate Research
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
01.01.12
01.07.11
01.01.11
3,0
01.07.10
0% 10% 20% 30% 40 % 50% 60 % 70 % 80% 90 % 100 %
4,8
01.01.10
Belgien
Großbritannien
Spanien
Österreich
Frankreich
Niederlande
Russland
Schweden
Polen
Schweiz
Deutschland
5,0
01.07.09
attraktiv
weniger attraktiv
neutral
keine Angabe
01.01.09
sehr attraktiv
Wechselkursentwicklung PLN / EUR
01.07.08
Attraktivität von Immobilien-Investitionsstandorten
im europäischen Vergleich 2012
Quelle: Ernst & Young
Banken bei Finanzierungen sehr zurückhaltend
Risikoabteilungen der Banken stark
LTVs niedrig
Distressed properties sind auf dem Markt
Niedrige Investitionsvolumina
Keine neuen Developments
01.01.08
01.07.08
01.01.08
01.07.07
01.01.07
0
Quelle: Datastream
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 7
Real Estate
Country Facts
Büromärkte in Polen: Hot Spot Warschau,
aber auch zahlreiche interessante Zweitstädte
Der Bürostandort Warschau steht nach wie vor im Fokus der internationalen Investoren. Der Büromarkt dort gilt als stabil und weist
sehr geringe Leerstände auf. Zahlreiche große Transaktionen im
Bürosektor haben auch 2011 die Attraktivität des Warschauer Büromarktes unterstrichen.
Derzeit gibt es in Warschau nach Erhebungen der IRG einen Bestand von etwas unter 3,6 Millionen m² modernen Büroflächen.
Über ein Drittel der bestehenden Büroflächen in Warschau ist im
City Center angesiedelt, die Mehrheit der Bürolagen verteilt sich auf
die dezentralen Standorte.
Dabei sollte man trotz des großen Investoreninteresses für Warschau
nicht übersehen, dass gerade Polen neben der Hauptstadt auch
zahlreiche bevölkerungsstarke Zweitstädte aufweist, die ebenfalls
über einen nicht zu vernachlässigenden Büromarkt verfügen. Zu diesen regionalen Zentren zählen vor allem Kraków, Wrocław, Poznań
und die sog. Tri-City / Trójmiasto (=Gdańsk, Gdynia und Sopot) aber
auch Katowice und Łódź.
Die wichtigste Bürozone außerhalb der City findet sich im Stadtbezirk Mokotów.
Allerdings ist die Entwicklung der Büromärkte in den Zweitstädten
nicht überall gleich stark, daher muss man bei Investments in den
Sekundärstädten die Objekte sehr genau analysieren. Während in
Warschau in den letzten Jahren eine weitgehend gleichbleibend
hohe Nachfrage für die jährlichen Büroflächenzuwächse gegeben
war, ist in den lokalen Städten ein stetiger Take-up von Neuflächen
nicht ohne weiteres vorauszusetzen.
Büroflächenbestand 2011 pro Einwohner
Diese Unsicherheit lässt internationalen Playern diese Märkte oft
als zu klein und zu uninteressant erscheinen, so dass eher regionale
Developer auf den Büromärkten in den Zweitstädten unterwegs sind.
Diese sind in der Lage, den vorhandenen Bedarf genauer einzuschätzen und Ihre Projekte besser an die örtlichen Bedürfnisse anzupassen.
Büromarktentwicklung Warschau 2000–2012
Millionen m2
4,5
Warschau liegt, bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner, in etwa
gleichauf mit Prag und knapp vor Budapest. Im Vergleich mit westeuropäischen Metropolen jedoch kann nach wie vor ein recht deutlicher Abstand beobachtet werden.
m²/Einwohner
Zürich
Genf
Frankfurt
München
Mailand
Wien
Bratislava
Prag
Warschau
Budapest
Bukarest
Sofia
Moskau
Zagreb
Belgrad
Istanbul
27,63
23,14
17,09
16,49
9,14
6,10
3,36
2,23
2,09
1,82
1,26
1,16
1,12
0,82
0,32
0,22
Quelle: IRG
4,0
3,5
Die Neuflächenproduktion in Warschau der vergangenen Jahre war
relativ hoch, ging aber im Jahr 2011 auf ca. 120.000 m² neu
errichtete Büroflächen zurück. Für das Jahr 2012 werden aber
voraussichtlich wieder rund 250.000 – 300.000 m² neue Flächen
erwartet. Auch die Projektpipeline ist weiterhin gut gefüllt, zahlreiche spekulative Projekte wurden vergangenes Jahr gestartet.
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
Quelle: CBRE/IRG
8 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
2012(f)
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0,0
Eindrucksvolle Zahlen liefern die Neuvermietungsraten für das Jahr
2011. Knapp 575.000 m² Büroflächen wurden bis Ende des Jahres
neu vermietet. Dies ist die höchste je registrierte Neuvermietungsrate in Warschau. Knapp ein Drittel der neuvermieteten Flächen
ging dabei auf Verlängerungen und/oder Neuverhandlungen zurück.
Real Estate
Country Facts
Flächenerwartung für 2012ff (Auswahl)
Gesamtnutzfläche in m²
PLAC UNII
Mokotów Nova
Libra BC
Green Corner
Senator
Nimbus
Ambassador
Oliva Point/Tower
Katowickie Centrum Biznesu
Centrum Metropol
Aurus
41.000
40.000
30.000
26.000
25.000
20.000
16.000
24.000
18.000
13.000
10.000
Status
Stadt
in Bau
fertig gestellt
in Bau
in Bau
in Bau
in Bau
in Bau
in Bau
in Fertigstellung
in Planung
In Bau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Warschau
Gdańsk
Katowice
Wrocław
Łódź
Leerstand Büroflächen Europa in % Q4 2011
25
20
15
10
5
0
Dublin
Budapest
Amsterdam
Bukarest
Kiew
Moskau
Prag
Lissabon
Brüssel
Istanbul
Madrid
Stockholm
Berlin
Rom
Kopenhagen
Oslo
Warschau
Wien
London West End
Paris
Büroprojekt
Quelle: IRG
Neuflächenproduktion vs. Neuvermietung
CEE 2002 – 2011
Quelle: IRG
Neuflächenproduktion
Flächenabnahme
CEE Leerstandsrate (exkl. EE)
1,5
18,0
30 EUR / m² bezahlt worden. Hier gab es mittlerweile deutliche
Korrekturen. Ende Q4 2011 lagen die Spitzenmieten für Büroflächen in der polnischen Hauptstadt bei ca. 25 EUR / m² / Monat.
16,0
12,0
10,0
8,0
0,5
6,0
Leerstand in %
Millionen m2
14,0
1,0
4,0
In den Zweitstädten liegt das Mietniveau generell niedriger als in
Warschau. Die Spitzenmieten für Büroflächen in Kraków, Wrocław,
Poznań und Tri-City / Trójmiasto liegen bei 15 – 16 EUR / m² / Monat,
in Katowice und Łódź etwas darunter bei ca. 14 EUR / m² / Monat.
2,0
0,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0,0
Quelle: CBRE/IRG
Spitzenmieten Büro Warschau 2007–2011
EUR /m² /Monat
35
Bedingt durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach Büroflächen
war die Leerstandsrate in Warschau 2011 weiterhin sehr gering.
Mit einem durchschnittlichen Leerstand von ca. 6,7 % hatte Warschau einen der niedrigsten Büroflächenleerstände in ganz Europa.
Die Leerstandsraten in den Zweitstädten sind recht unterschiedlich.
Ähnlich niedrige Leerstände wie in Warschau verzeichnen dabei die
Büromärkte von Wrocław und Tri-City / Trójmiasto, etwas höhere
Leerstände finden sich in Kraków und Poznań. Deutlich höhere
Leerstände weisen im Bürosektor die Städte Katowice und Łódź auf.
30
25
20
15
10
5
0
2007
2008
2009
2010
2011
Top-Segment boomt
Im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise kam es auch in Polen bei
den Mietpreisen für Büroflächen zu Korrekturen. In Warschau waren
vor der Krise im Jahr 2007 monatliche Spitzenmieten bis über
Quelle: IRG
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 9
Real Estate
Country Facts
Handel – ebenfalls im Fokus internationaler Investoren
Die relativ gute Krisenresistenz der polnischen Wirtschaft hatte ein stabiles Lohnniveau zur Folge und stützte damit den privaten Konsum.
Mit 38 Mio. Einwohnern ist Polen der bevölkerungsreichste der östlichen EU-Staaten. Neben der Hauptstadt Warschau mit rund 1,7 Mio.
Einwohnern gibt es zahlreiche Großstädte mit mehr als 200.000 Einwohnern. Neben Warschau und den Großstädten sind seit einiger
Zeit auch kleinere Städte im Fokus von Investoren. Während im Land
zahlreiche neue Shoppingcenterprojekte entstehen, müssen gleichzeitig auch viele Shoppingcenter der ersten Generation saniert und
modernisiert werden, um dem immer stärker werdenden Wettbewerb
standhalten zu können.
Die 10 größten Handelszentren in Polen
Name
Vermietbare Fläche m²
Arkadia Shoppingcenter
Fachmarktzentrum IKEA Port Łódź
Shoppingcenter Manu-faktura Łódź
Shoppingcenter Bonarka City
Silesia City Center
Park Handlowy Targówek
Matarnia Retail Park
Galeria Mokotów
Shoppingcenter Wola Park
Galeria Echo
103.000
96.000
90.000
90.000
86.000
80.700
78.000
74.500
73.000
70.000
Eröffnungsjahr
Stadt
2004
2010
2006
2009
2005
2001
1998
2000
2002
2002
Warschau
Łódź
Łódź
Kraków
Katowice
Warschau
Trójmiasto
Warschau
Warschau
Kielce
Quelle: BulwienGesa, Betreiberangaben
Mit einer Handelsflächendichte von rund 225 m² / 1.000 Einwohner
liegt Polen unter dem Durchschnitt anderer westeuropäischer Länder, aber auch die durchschnittliche Kaufkraft liegt laut MB Research
2011 mit 6.077 EUR pro Kopf deutlich unter dem Europa-Durchschnitt von 11.577 Euro.
Handelsflächendichte vs. Kaufkraft
10.500
Warschau
Kaufkraft 2011 in EUR pro Kopf
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
Oberschlesien
7.500
Wrocław
Szczecin
7.000
Łódź
6.500
6.000
300
Poznań
Trójmiasto
Kraków
400
500
600
700
800
Handelsflächendichte pro 1.000 Einwohner
900
Quelle: BulwienGesa, MB Research
Insgesamt verfügt Polen lt. Jones Lang LaSalle über rund 7,6 Mio. m²
Shoppingcenterflächen und rund 1 Mio. m² Fachmarktzentrenflächen.
Im Laufe des Jahres 2011 kamen weitere 550.000 m² Handelsflächen hinzu. Derzeit befinden sich rund 700.000 m² in Bau. Der
steigende Investorenfokus auf kleinere Städte macht sich hier bemerkbar: Fast zwei Drittel der im Bau befindlichen Flächen entstehen
in Städten mit weniger als 200.000 Einwohnern. Auf Grund der vielen
Fertigstellungen von Handelsobjekten in den kleineren Städten, wird
es für Investoren zunehmend schwieriger, Städte mit einer Handelsflächenunterversorgung ausfindig zu machen.
10 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
Obwohl sich derzeit sehr große Shoppingcenter oder Fachmarktzentren in Bau befinden, kommen 2012 fast drei Viertel der Neuflächen in kleineren und mittleren Projekten mit weniger als
40.000 m² vermietbarer Fläche auf den Markt. Auf Grund des eingeschränkten Einzugsgebietes in kleineren Städten übernehmen kleindimensionierte Handelseinheiten die Nahversorgungsfunktion und
kommen daher den Konsumentenbedürfnissen besser entgegen.
Auch für internationale Handelsketten ist Polen auf Grund der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung ein interessanter
Markt. Gerade die zahlreichen Top-Einkaufsstraßen in Polens Großstädten weisen noch eine geringe Anzahl an internationalen Luxusmarken auf. Daher planen noch zahlreiche internationale Händler
den Sprung nach Polen. Auf Grund des limitierten Angebotes in den
Einkaufsstraßen suchen viele internationale Händler auch Flächen in
Shoppingcentern. Allerdings haben die meisten renommierten
Shoppingcenter lange Wartelisten und erschweren dadurch so
manchem Expansionswilligen den Markteintritt. Kürzlich haben internationale Ketten wie GAP, Desigual, Toy“R“Us, Foot Locker, LC Waikiki und Jula ihre ersten Filialen in Polen eröffnet.
Nachdem in Warschau der Handelsmarkt durch die „Early Movers“
in Osteuropa schon sehr früh bearbeitet wurde, konzentrierte sich
bald das Interesse an der Entwicklung von Handelsobjekten auf weitere Großstädte. Die größten Handelsdestinationen sind Warschau
und sieben weitere Stadtregionen.
Warschau
Die Hauptstadt Warschau, die wichtigste und größte Handelsmetropole Polens, hat 1,7 Mio. Einwohner mit einer jährlichen Kaufkraft
von 9.807 EUR pro Einwohner. Damit liegt die Kaufkraft der Hauptstadt um mehr als 60 % über dem Landesdurchschnitt. Insgesamt
leben im Großraum Warschau rund 2,5 Mio. Menschen. Warschau
verfügt dabei über rund 1,1 Mio. m² Shoppingcenterflächen und
rund 350.000 m² Flächen in Fachmarktzentren.
Real Estate
Country Facts
Die größten Handelszentren in Warschau sind das Shoppingcenter
Arkadia mit 103.000 m² (das größte Shoppingcenter Polens), das
Fachmarktzentrum Park Handlowy Targówek mit 80.700 m², das
Shoppingcenter Galeria Mokotów mit 74.500 m², das Shoppingcenter Wola Park mit 73.000 m², das Fachmarktzentrum Centrum
Krakowska mit 66.400 m² und das Shoppingcenter Złote Tarasy mit
63.500 m² vermietbarer Fläche. 2011 kamen nur 10.000 m² Neuflächen durch das Kaufhaus VitkAc (auch bekannt als Wolf Bracka)
mit den Luxusmarken wie Gucci, Bottega Venata und Lanvin hinzu.
Die weitere Entwicklung von größeren innerstädtischen Handelsprojekten ist in Warschau durch das Fehlen von geeigneten Bauplätzen
und teurer Grundstückspreise gebremst.
Heuer soll das Shoppingcenter Auchan in Łomianki mit rund
44.000 m² fertiggestellt werden. Ebenfalls 2012 ist die Eröffnung
des Factory Outlet Centers Annopol mit 14.000 m² Fläche. In Bau
befindet sich das Plac Unii, ein gemischtes Objekt mit Büro- und
Shoppingcenterflächen. Rund 15.500 m² vermietbare Fläche sollen
in der „City Gallery“ im Plac Unii 2013 auf den Markt kommen.
Noch in Planung befindet sich das Shoppingcenter Galeria Tesco
Kabaty mit rund 45.000 m² vermietbarer Fläche. Erweiterungen
sind bei den Shoppingcentern Promenada und Wola Park mit jeweils 20.000 m² geplant. Diese Projekte werden nicht vor 2013
fertiggestellt werden.
Der Leerstand in den meisten Warschauer Shoppingcentern liegt bei
rund 1 %. Auf Grund des geringen Flächenangebotes bestehen in
manchen Shoppingcentern Wartelisten für potenzielle Mieter.
Die Mieten in den Shoppingcentern liegen in Warschau zwischen
15 – 90 EUR / m² / Monat, abhängig von der Größe und Lage des
Geschäftes. Die Spitzenrenditen liegen bei 6,25 – 6,75 %. Durch
die anhaltende Nachfrage bei den Händlern nach modernen Handelsflächen sind in naher Zukunft keine wesentliche Veränderungen
bei den Mieten oder Leerständen zu erwarten.
Die Top-Einkaufsstraßen in Warschau sind Nowy Świat und der Bereich um Plac Trzech Krzyży. Mit rund 90 EUR / m² Spitzenmiete pro
Monat ist Warschau die günstigste Metropole bei den Miethöhen der
europäischen Einkaufsstraßen. Die Spitzenrendite liegt bei rund 7,5 %.
In Gliwice entsteht der Europa Centralna Retail Park, eine Mischung
aus Shoppingcenter und Fachmarktzentrum mit einer vermietbaren
Fläche von rund 67.000 m². Das Objekt soll im Herbst 2012
fertiggestellt werden. Ebenfalls in Bau befindet sich das Shoppingcenter Galeria Katowicka mit rund 50.000 m² vermietbarer Fläche
in Katowice. Die Fertigstellung ist für 2013 geplant.
Die Spitzenmieten in den Shoppingcentern in Oberschlesien liegen
bei 55 EUR / m² / Monat.
Kraków
Die Hauptstadt der Woiwodschaft Kleinpolen ist ein wichtiger Wirtschafts- und Universitätsstandort von internationalem Interesse.
Kraków ist mit rund 756.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt in
Polen. Im Umkreis von 100 km leben 3 Millionen Menschen.
Rund 540.000 m² Flächen in 16 Shoppingcentern sowie vier Retail
Parks stehen den Konsumenten zur Verfügung. Die größten
Shoppingcenter sind das Bonarka City Center mit rund 90.000 m²,
die Galeria Krakowska mit 60.000 m² und das Shoppingcenter
Zakopianka mit rund 59.000 m² vermietbarer Fläche. 2011 kamen
in Kraków durch die Eröffnung des Futura Parks, ein Outlet Center
und Fachmarktzentrum, weitere 44.000 m² Neufläche hinzu.
Erst Anfang 2012 hat man mit dem Shoppingcenter Auchan Bronowice mit rund 46.000 m² vermietbarer Fläche begonnen. Die Fertigstellung ist für 2013 geplant. Noch in der Planung ist das Shoppingcenterprojekt Serenada mit rund 40.000 m² vermietbarer Fläche.
Floriańska und Grodzka sind die beliebtesten Einkaufsstraßen in
Kraków. Die Spitzenmieten für kleinere Geschäfte in Shoppingcentern liegen in Kraków bei rund 50 EUR und in den Top-Einkaufsstraßen bei rund 75 EUR / m² / Monat.
Trójmiasto/Tri-City
Diese Region umfasst die eng beieinander liegenden Städte
Gdańsk, Gdynia und Sopot im Norden von Polen mit rund 746.000
Einwohnern.
Die Region ist ein wichtiges Industriezentrum in Polen mit einer
relativ hohen Kaufkraft. Diesem Rayon gehören u. a. die Städte
Katowice, Gliwice, Sosnowiec, Zabrze und Bytom an. Den 2,8 Mio.
Einwohnern stehen lt. BulwienGesa rund 875.000 m² Handelsflächen zur Verfügung.
Etwa 450.000 m² Shoppingcenterflächen und 210.000 m² Fachmarktzentrenflächen stehen in den drei Städten zur Verfügung. Die
größten Handelszentren sind das Fachmarktzentrum Matarnia Retail
Park (Gdańsk) mit rund 78.000 m², das Shoppingcenter Galeria
Bałtycka (Gdańsk) mit rund 46.000 m², das Shoppingcenter Auchan
Port Rumia (Gdynia) mit 42.000 m² und das Shoppingcenter
Auchan Gdańsk mit rund 40.000 m² vermietbarer Fläche.
Zu den größten Shoppingcentern der Region zählen das Silesia City
Centre in Katowice mit rund 86.000 m² vermietbarer Fläche, das
M1 in Czeladź mit rund 55.000 m², das M1 in Zabrze mit rund
48.000 m², das Forum Gliwice mit 43.000 m², die Arena Gliwice
mit 41.000 m² und das 3 Stawy Katowice mit rund 40.000 m² vermietbarer Fläche. 2011 sind durch die Erweiterungen des Silesia
City Centre mit rund 20.000 m² Fläche und des M1 in Zabrze mit
rund 14.000 m² Fläche hinzugekommen.
2011 wurde in Gdańsk mit 23.000 m² in der ersten Phase das
Fachmarktzentrum Morski Retail Park eröffnet. In Bau befindet sich
die Erweiterungen des Shoppingcenters Wzgórze mit weiteren
45.500 m² (Fertigstellung 2013) und des Fachmarktzentrums
Galeria Szperk in Gdynia mit rund 23.000 m² vermietbarer Fläche.
Die Eröffnung findet 2012 statt. Im Frühjahr 2012 soll mit dem Bau
der Galeria Neptun in Gdańsk begonnen werden. Das Shoppingcenter soll ab Frühjahr 2014 rund 25.000 m² vermietbare Fläche
Oberschlesien
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 11
Real Estate
Country Facts
bieten. Ebenfalls heuer soll mit der zweiten Bauphase des Morski
Retail Park mit rund 33.000 m² gestartet werden.
Die Leerstände in den Einkaufszentren liegen im Durchschnitt bei
rund 3 %, wobei einige Shoppingcenter voll vermietet sind, während
andere Shoppingcenter unter der Konkurrenz leiden. Die Spitzenmieten liegen für kleine Lokale in Shoppingcentern im Großraum
Trójmiasto / Tri-City / bei rund 45 EUR / m² / Monat.
Die Einkaufsstraßen in Gdańsk (Długi Targ) und die Świętojańska in
Gdynia haben durch die Eröffnung der modernen Shoppingcenter
mit einem größeren Flächenangebot zwischenzeitig an Bedeutung
für die internationalen Händler verloren.
Łódź
Phasen um rund 11.000 m² bis Ende 2013 ausgebaut. Ebenso wird
das Shoppingcenter Pasaż Grundwaldzki bis Herbst 2012 um rund
12.500 m² bis Herbst 2012 erweitert.
In Wrocław betragen die Spitzenmieten in den Shoppingcentern
ca. 45 bis 50 EUR / m² / Monat.
Poznań
Poznań ist die Hauptstadt der Provinz Großpolen und ein wichtiger
Verkehrsknotenpunkt zwischen den Städten Berlin und Warschau.
Die Universitätsstadt mit rund 553.000 Einwohnern ist ein wichtiger
Industrie-, Handels- und Dienstleistungsstandort. Im Sommer 2012
ist Poznań einer der polnischen Austragungsorte der Fußball Europameisterschaft 2012.
Ein weiterer Handelsschwerpunkt ist die Stadt Łódź mit rund
740.000 Einwohnern. Die Stadt liegt im Zentrum von Polen und ist
nur rund zwei Autostunden von Warschau entfernt.
Die Stadt stand bereits seit Beginn der Ostöffnung im Interesse der
Investoren, was dazu führte, daß ein Großteil des Shoppingcenterbestandes schon vor dem Jahr 2000 gebaut wurde.
Der Handelsflächenbestand beläuft sich auf 540.000 m², davon
sind 360.000 m² Shoppingcenterfläche und rund 180.000 m²
Fachmarktzentrenfläche. Die Handelsflächendichte beträgt 576 m²
pro 1.000 Einwohner. Die größten Handelszentren sind das Fachmarktzentrum IKEA Port Łódź mit rund 96.000 m², das Shoppingcenter Manufaktura mit rund 90.000 m², das Shoppingcenter
Galeria Lodzka mit rund 40.000 m², das Fachmarktzentrum M1 mit
rund 38.000 m² und die Shoppingcenter Tulipan (33.000 m²) und
Pasaz Lodzki (32.000 m²).
Poznań hat einen Bestand von 470.000 m² vermietbarer Fläche in
Shoppingcentern und 125.000 m² vermietbare Fläche in Fachmarktzentren. Nach Wrocław hat Poznań die zweithöchste Handelflächen-Dichte mit rund 749 m² pro 1.000 Einwohner. Das größte
Shoppingcenter, die Galeria Malta mit 53.000 m² vermietbarer
Fläche wurde 2009 eröffnet. Andere große Handelszentren sind das
Shoppingcenter M1, das Fachmarktzentrum Centrum Franowa und
das Shoppingcenter King Cross Marcelin mit jeweils rund 46.000 m²
vermietbarer Fläche.
Derzeit befindet sich in Łódź kein größeres Shoppingcenter in Bau.
Heuer soll mit dem Bau des Sukcesja Shoppingcenter mit rund
37.000 m² vermietbarer Fläche begonnen werden. Die Spitzenmieten in Łódź liegen bei rund 40 EUR / m² / Monat.
Mit der Eröffnung der Galeria Malta mit 53.000 m² Fläche im Jahr
2009 wurde vorerst das letzte große Shoppingcenter in Poznań eröffnet. In den Jahren 2010 und 2011 kamen keine neuen Handelsflächen auf den Markt. Einige der geplanten Großprojekte wurden
verschoben oder aufgegeben. Erst 2012 kommen 14.000 m² Neuflächen durch die Eröffnung des innerstädtischen Shoppingcenters
Galeria MM hinzu. Kürzlich startete der Bau des 58.000 m² großen
Glówny City Centers. Die Fertigstellung des Shoppingcenters soll mit
Ende 2013 abgeschlossen sein. Noch im Planungsstadium befindet
sich das Łacina Shoppingcenter mit rund 98.000 m² Fläche. Voraussichtlich wird heuer mit dem Bau des größten Shoppingcenters in
Poznań begonnen. Die Eröffnung ist für 2014 geplant. Ebenfalls verschoben wurde das Shoppingcenter Metropolis mit rund 50.000 m²
vermietbarer Fläche. Ein Baubeginn in diesem Jahr wäre möglich.
Die Shoppingcentermieten in Poznań liegen für kleine Shops zwischen 30 und 45 EUR / m² / Monat.
Mit der Piotrkowska ul. hat Łódź eine der längsten Einkaufsstraßen
weltweit. Mit Spitzenmieten von 30 EUR / m² / Monat ist sie gleichzeitig aber auch eine der günstigen Einkaufsstraßen in den polnischen Großstädten.
Wrocław
Die Stadt an der Oder mit rund 630.000 Einwohnern ist ein wichtiges Wirtschaftszentrum mit einer geringen Arbeitslosenquote. Rund
1,2 Mio. Menschen leben im Großraum Wrocław.
Mehr als 580.000 m² Handelsflächen stehen den Konsumenten
zur Verfügung. 2011 sind keine Handelsflächen hinzugekommen.
Wrocław hat dennoch mit 765 m² pro 1.000 Einwohner die höchste
Handelsflächen-Dichte. Das Shoppingcenter Magnolia Park mit
74.000 m² bietet das größte Flächenangebot, gefolgt vom Fachmarktzentrum Auchan Bielany mit rund 56.000 m² und dem Shoppingcenter Pasaż Grunwaldzki mit 50.000 m².
Trotz der hohen Handelsflächendichte wird weiter gebaut. Derzeit
befindet sich der Sky Tower, ein gemischt genutztes Projekt mit
rund 24.000 m² Shoppingcenterfläche in Bau. Die Fertigstellung
ist für Ende 2012 geplant. Weiters wird der Magnolia Park in zwei
12 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
Die Nachfrage nach Handelsflächen ist nach wie vor groß. Internationale Händler, wie z. B. der relativ neue Marktteilnehmer Toys“R“Us
haben Interesse an geeigneten Standorten. Die Mieten und Leerstände in Poznań bleiben voraussichtlich wegen des limitierten
Flächenangebotes bis zur Fertigstellung des Glówny City Centers
und der anhaltenden Nachfrage stabil.
Die Einkaufsstraße ul. Święty Marcin spielt auf Grund des großen
Flächenangebotes in Shoppingcentern für internationale Markenhändler eine eher untergeordnete Rolle.
Real Estate
Country Facts
Szczecin
Szczecin ist mit seinen 407.000 Einwohnern die kleinste der acht
Städteregionen. Die Stadt liegt im Nordwesten von Polen, direkt an
der deutschen Grenze.
Der Handelsflächenbestand beträgt rund 365.000 m², davon sind
rund 295.000 m² Shoppingcenterflächen. Die größten Shoppingcenter sind das Galaxy und die im Herbst 2011 eröffnete Galeria
Kaskada mit jeweils rund 42.000 m². In Szczecin sind noch nicht
allzu viele internationale Marken vorhanden, obwohl die Stadt vom
Einkaufstourismus aus Deutschland profitiert. Daher ist das Interesse vieler internationaler Händler nach geeigneten Flächen in
Szczecin groß. In Planung befindet sich das Shoppingcenter Aleja
Słońca mit rund 38.000 m² vermietbarer Fläche.
Die Top-Einkaufsstraßen in Sczeczin sind die 3 Maja, Aleja Niepodległości und Aleja Wyzwolenia.
Die Spitzenmieten in den Shoppingcentern liegen bei 45 EUR / m² /
Monat.
Kleinere Städte in Polen
Rund 60 % der Bauaktivitäten im Handelsbereich werden mittlerweile in Städten mit weniger als 200.000 Einwohnern durchgeführt.
Das größte derzeit in Bau befindliche Projekt entsteht in Lublin. Bis
2013 soll das Atrium Felicity mit rund 75.000 m² Fläche entstehen.
Allerdings ist es für ausländische Investoren schwierig, in den lokalen Märkten den Bedarf zu identifizieren. Viele Faktoren können das
Potenzial für Entwickler beeinflussen, wie z. B. die Infrastruktur,
sozialökonomische Faktoren, aber auch das Einzugsgebiet durch die
räumliche Nähe zu den Großstädten.
Wegen der demografischen Struktur und der Kaufkraft der kleineren
Städte erweisen sich zumeist Fachmarktzentren und kleinere Nachbarschaftszentren als erfolgreiche Handelsform. Durch das geringe
Mietniveau in Fachmarktzentren siedeln sich vor allem Händler aus
dem unteren bis mittleren Preissegment an.
Polen bleibt attraktives Expansionsziel für
internationale Einzelhändler
Polen bleibt ein attraktives Expansionsziel der internationalen Einzelhändler. Es herrscht weiterhin starke Nachfrage nach Top-Einzelhandelsflächen. Expansionspläne werden derzeit stark Diskontern
und der Bekleidungsbranche nachgesagt. Auf Grund der Veränderung des Konsumentenverhaltens in Richtung Preisbewusstsein
dürften die Diskonter in nächster Zukunft erfolgreich bleiben.
Der polnische Markt ist mit Shoppingcentern gut abgedeckt. Eine
Herausforderung an die Betreiber stellt der hohe Sanierungsbedarf
bei älteren Shoppingcentern dar. Rund ein Drittel aller Shoppingcenterflächen sind älter als 10 Jahre. Viele der Shoppingcenter aus
der ersten und zweiten Generation müssen umgebaut oder modernisiert werden. Aber auch jüngere Shoppingcenter müssen sich oftmals einem Refurbishment unterziehen, damit sie sich gegenüber
der steigenden Konkurrenz durchsetzen können.
Auf Grund der anhaltenden Nachfrage internationaler Markenanbieter nach geeigneten Flächen ist in Städten, wo in den nächsten ein
bis zwei Jahren nur ein eingeschränktes Flächenwachstum stattfindet, ein Anstieg der Mieten möglich. In Städten, wo das Neuflächenvolumen stärker zunimmt, wird der Druck auf die weniger
erfolgreichen Shoppingcenter zunehmen. Dies gilt vor allem für die
kleineren Städte, wo ein großes Flächenangebot auf den Markt
kommen wird. Die Spitzenrendite liegt bei Shoppingcentern in Städten außerhalb von Warschau in einem Bereich von 6,5 bis 7,25 %.
Es wird in nächster Zeit mit gleichbleibenden Renditen gerechnet.
Auswahl an geplanten / in Bau befindlichen Handelsprojekten
Projektname
Vermietbare
Fläche m²
Geplante
Status Eröffnung
Shoppingcenter Łacina
Atrium Felicity
Europa Centralna SC + RP
Poznań Glówny City Center
Trzy Korony Shoppingcenter
Galeria Katowicka
Auchan Bronowice
Galeria Narew
Shoppingcenter Wzgórze
(Extension)
Galeria Tesco Kabaty
Auchan Łomianki
~ 98.000 in Planung
~ 74.000
in Bau
~ 67.000
in Bau
~ 58.000
in Bau
~ 57.000
in Bau
~ 50.000
in Bau
~ 46.000
in Bau
~ 46.000
in Bau
~ 45.500
in Bau
2014
2013
2012
2013
2012
2013
2013
2013
2013
~ 45.000 in Planung
~ 44.000
in Bau
2013
2012
Serenada
Shoppingcenter Siódemka
Galeria Korona
Shoppingcenter Aleja Słońca
Sukcesja Shoppingcentre
Morski Retail Park Erweiterung
NoVa Park
~ 40.000
~ 40.000
~ 39.000
~ 38.000
~ 35.000
~ 33.000
~ 32.400
in Planung
in Planung
in Bau
in Planung
in Planung
in Planung
in Bau
2013
2013
2012
2013
2013
k. A.
2012
Shoppingcenter
Galeria Ostrovia
Sky Tower
~ 36.000
in Bau
2012
~ 24.000
in Bau
2012
Stadt
Poznań
Lublin
Gliwice
Poznań
Nowy Sącz
Katowice
Kraków
Łomża
Tri-City
(Gdynia)
Warschau
Łomianki/
Warschau
Kraków
Elbląg
Kielce
Szczecin
Łódź
Gdansk
Gorzów
Wielkopolski
Ostrów
Wielkopolski
Wrocław
Quelle: BulwienGesa, Jones Lang LaSalle, Betreiberangaben
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 13
Real Estate
Country Facts
Logistikmarkt: Trotz starker Binnenwirtschaft noch
Zurückhaltung bei den Entwicklern
Der Logistikmarkt in Polen profitiert nicht nur von der Lage des Landes als Schnittstelle zwischen West- und Osteuropa, sondern auch
von der flächenmäßigen Größe. Im Gegensatz zu anderen osteuropäischen Ländern ist der Logistikmarkt nicht ausschließlich auf die
Hauptstadt und den Großraum Warschau konzentriert, sondern auch
zahlreiche regionale Zentren weisen Logistikagglomerationen auf.
Diese sind vor allem in Zentralpolen (Łódź, Poznań), in Schlesien
(Wrocław, Katowice) und auch im Großraum Gdańsk, Gdynia und
Sopot (Tri-City / Trójmiasto). Ende 2011 gab es in Polen ca. 6,6 Millionen m² Lager- und Logistikflächen, wovon ca. 40 % im Großraum
Warschau und etwa 60 % in den Regionen angesiedelt waren.
Teils hohe Leerstände
Trotz der auch im letzten Jahr weiter gewachsenen Nachfrage nach
Lager- und Logistikflächen waren die Leerstände Ende 2011 vor
allem im Großraum Warschau weiterhin relativ hoch und lagen, je
nach Zone, bei teilweise bis zu 19 % und erreichten im gesamten
Raum Warschau im Durchschnitt etwa 16,5 %. Die niedrigsten Leerstandsraten im Logistikbereich waren in Poznań und Katowice zu verzeichnen. Entwickler waren 2011 weiterhin vorsichtig bei neuen Projekten und die meisten fertig gestellten Objekte wurden built-to-suit
gebaut. Dadurch kamen kaum spekulative Flächen auf den Markt.
Mietpreise auf niedrigem Niveau stabil
Die Mieten im Lager- und Logistikbereich in Polen sind in CEE-Vergleich eher am unteren Ende der Skala angesiedelt. Im Großraum
Warschau lagen die durchschnittlichen Mieten für Lager- und Logistikflächen Ende 2011 bei ca. 2,75 EUR / m² / Monat. Seit der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise waren die Mieten kontinuierlich gesunken. Da allerdings auch 2012 die Nachfrage als stabil
eingeschätzt wird und Projektfertigstellungen trotz einer leichten
Zunahme auch derzeit vorwiegend eigengenutzte Gebäude umfassen, sollten die Mieten 2012 weitgehend stabil bleiben.
Der starke Einzelhandel in Polen ist einer der Hauptabnehmer von
Lager- und Logistikflächen im Land. Eine weiterhin gute Entwicklung dieses Segments hat auch positive Auswirkungen auf den
Logistiksektor. Ebenso wichtig ist die Entwicklung der Wirtschaft
in der Eurozone, allen voran die ökonomische Situation Deutschlands, dem wichtigsten polnischen Handelspartner. Positiv auf den
polnischen Logistikmarkt wird sich in jedem Fall die heuer stattfindende Fußballeuropameisterschaft auswirken, in deren Vorfeld
das Infrastrukturnetz, darunter auch das Autobahnnetz, kräftig
ausgebaut wird.
Leerstand Lager und Logistik Warschau 2007–2011
Durchschnittliche Mieten Lager und Logistik
Warschau 2007–2011
in %
EUR /m² /Monat
20
4,0
15
3,5
10
3,0
5
2,5
0
2007
2008
Quelle: IRG
14 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
2009
2010
2011
2,0
2007
Quelle: IRG
2008
2009
2010
2011
Real Estate
Country Facts
Wohnen – Preise geben leicht nach
Der Boom mit dem EU-Beitritt
Angebot, Nachfrage und Preise
Der Beitritt Polens zur Europäischen Union im Jahr 2004 hatte
einen wahren Boom bei den Wohnungspreisen ausgelöst. In Warschau erhöhten sich beispielsweise die Kosten für eine Wohnung
um rund 23 % 2005, 28 % 2006, 45 % 2007 und 13 % 2008.
In Polen sind im abgelaufenen Jahr rund 120.000 Wohnungen neu
fertig gestellt worden. Dies entspricht gegenüber 2010 einem leichten Rückgang von 3,1 %. Bei den Baubewilligungen ist in Polen erstmals seit dem Boomjahr 2007 wieder eine Steigerungsrate von
3,9 % auf rund 182.000 Wohnungen feststellbar.
2009 erreichte die internationale Finanzkrise auch den polnischen
Markt und der „Preiswahnsinn“ in den polnischen Großstädten
wurde abgebremst. Ende des Jahres gab es schon erhebliche
Preiskorrekturen, versteckt hinter zusätzlichen Rabatten oder in der
Extra-Ausstattung.
Da sich die volkswirtschaftlichen Daten in Polen als relativ krisenresistent erwiesen, fielen auch die Preisrückgänge am Wohnungsmarkt im Zeitraum 2009 – 2011 mit einer Minderung in Höhe von
13 % wesentlich moderater als in anderen CEE-Staaten aus.
Polen hatte laut Angaben vom Statistischen Zentralamt zum Stichtag 31.12.2011 einen Wohnungsbestand von rund 13,4 Mio. Einheiten auf einer Nutzfläche von 951,2 Mio. m². Rund zwei Drittel
des gesamten Wohnungsbestandes sind in den Städten zu finden.
Ein sehr hoher Anteil an Wohnungen von 63 % (EU-Durchschnitt:
54 %) befindet sich in Mehrwohnungsbauten. Der Anteil an Wohnungen in Hochhäusern liegt mit 39 % ebenfalls weit über dem EUDurchschnitt. Trotz der Privatisierung zahlreicher Sozialwohnungen
in den 90er Jahren liegt die Eigentumsquote mit rund 76 % unter
jenen der meisten CEE-Ländern.
Fertigstellungen, Baustarts & Bewilligungen
2002 – 2011
Wohnungen Fertigstellungen
Wohnungen Baustarts
Wohnungen Bewilligungen
250.000
Der Wermutstropfen dabei ist, dass die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen noch schneller angewachsen ist. Bei den Wohnungspreisen konnte ein Rückgang beobachtet werden.
In Warschau liegen die Quadratmeterpreise für eine Wohnung in einer
Bandbreite zwischen 1.300 – 2.300 EUR / m². Durchschnittlich kostet
eine Wohnung in der Hauptstadt rund 2.025 EUR / m². An zweiter
Stelle folgt mit 1.675 EUR / m ² das im Süden Polens liegende Krakow.
Wrocław und Tri-City weisen in etwa das gleiche Preisniveau auf. In
Łódź wohnt man mit 930 EUR / m² am günstigsten.
2011 war gekennzeichnet durch eine sukzessive Verschlechterung
der Rahmenbedingungen bei den Kreditvergaben. Besonders davon
betroffen war die Zielgruppe der jungen Familien. Kredite in Fremd-
Ø-Wohnungspreise-Neubau 2011
Ø-Preis in EUR/m²
Veränderung geg. 2010 in %
2.500
1.500
– 1,3
150.000
1.000
100.000
– 2,6
– 3,2
– 4,2
500
50.000
– 5,3
– 5,4
Quelle: GUS, IRG
Łódź
Poznań
Tri-City
Wrocław
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Krakow
0
Warschau
Anzahl Wohnungen
In den oben erwähnten Städten stieg die Anzahl der Wohnungsverkäufe
2011 laut Maklerbericht von REAS gegenüber 2010 um 5 % an.
2.000
200.000
0
Die folgenden Darstellungen und Analysen schränken sich aus Gründen der Vereinfachung auf die sechs großen Wohnungsmärkte in
Polen – Warschau, Krakow, Wrocław, Tri-City, Poznań und Łódź – ein.
Quelle: REAS, IRG
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 15
Real Estate
Country Facts
Auswahl größerer Wohnungsprojekte
Projekt
Anzahl der Wohnungen Preis in EUR / m² Fertigstellung
Osiedle Zielona Italia
Osiedle Przy Lesi
Osiedle Goclawska
Osiedle Mieszczanskie II
Osiedle Harmonia
Zielony Zoliborz II
Centrum Poludni-owe
Osiedle Rodzinne
Nowe Winogrady
Osiedle Eskadra
City Zen II
864
370
323
245
290
274
256
260
240
240
357
1.380 – 1.520
1.380 – 1.590
1.360 – 1.820
1.350
1.380 – 1.640
n.a.
1.300 – 2.820
1.030 – 1.200
1.300 – 1.450
n.a.
n.a.
2012
2013
2013
2012
2012
2012
2012
2013
2012
2013
2012
Stadt
Warschau
Warschau
Warschau
Wroclaw
Warschau
Warschau
Wroclaw
Kraków
Poznan
Warschau
Warschau
Quelle: PMR, IRG
Trotz guter Verkaufszahlen wuchs die Anzahl der insgesamt angebotenen Wohnungen 2011 um 25 % auf ein Rekordniveau von rund
48.000 Einheiten an.
77 % davon betreffen aber Wohnungen, die erst im Laufe des Jahres
2012 oder später auf den Markt kommen werden. Der Anteil bereits
vor 2011 fertig gestellter und noch nicht verkaufter Einheiten beträgt rund 11 %.
Die ansteigende Zahl an Angeboten dürfte aber, vor dem Hintergrund der geringen Bautätigkeit 2009, auf mittlere Sicht noch nicht
zu einem Überangebot führen.
1) Staat unterstützt den Ersterwerb von Wohnungen durch eine 50 %-Förderung der Zinskosten
in den ersten 8 Jahren – bei den neuen Bedingungen wird das berechtigte Alter und der maximal mögliche Kaufpreis der Wohnung herabgesetzt – Ende 2012 soll das Programm vollständig
auslaufen.
2) Entwickler müssen beim Verkaufsstart der Wohnungen eine Art Umfeldanalyse mit Konkurrenzprojekten in der Nähe liefern, auch enthält die Vorschrift stärkere Rechte für den Mieter.
16 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
Wohnungsangebot
Wohnungsverkauf
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
Łódź
Poznań
Tri-City
Wrocław
Krakow
0
Warschau
In den sechs größten Städten Polens wurden 2011 rund 37.500
Wohnungen neu auf den Markt gebracht. Dies entspricht gegenüber
dem Jahr 2010 einer Steigerungsrate von 21 %. Nur das Boomjahr
2007 überstieg dieses Niveau an neu fertig gestellten Wohnungen.
Bemerkenswert ist, dass sich die neuen Projekte vermehrt wieder
auf die größten Städte konzentrieren und kleinere Märkte nur sehr
eingeschränkte Aktivitäten aufweisen.
Anzahl verkaufter Wohnungen vs. Marktangebot 2011
Wohnungen
währung werden praktisch nicht mehr vergeben und die steigende
Inflation in Verbindung mit der vorherrschenden Kapitalknappheit
bei den Banken hat die Zinsen für Kredite in heimischer Währung
ansteigen lassen. Auf Grund der verschärften Teilnahmebedingungen beim „Family on its own“ Programm1 wird 2012 von unseren
polnischen Kollegen mit einem Rückgang bei den Kreditvergaben
zwischen 10 – 20 % gerechnet. Veränderungen auf der Angebotsseite wird auch der in finaler Form vorliegende Clients Protection
Act2 mit sich bringen.
Quelle: REAS
Im Laufe des Jahres 2011 wurden in den sechs größten Städten
rund 29.700 Wohnungen verkauft, wobei die Anzahl der Transaktionen im letzten Quartal etwas zurückging. Ein möglicher Grund dafür
ist der negative Einfluss der Veränderungen im „Family on its own“
Programm. Dennoch liegt das Verkaufsniveau 2011 um 7 % höher
als noch 2010 und orientiert sich wieder in Richtung
Rekordverkaufsjahr 2007. Bemerkenswert ist, dass derzeit bei den
Verkäufen die Deckung des eigenen Wohnungsbedarfs im Vordergrund steht und nicht so sehr die Investitionsnachfrage.
Das abgelaufene Jahr 2011 brachte auch einen Stimmungswechsel
bei den Wohnungsangeboten mit sich. Während die guten Verkaufszahlen im ersten Halbjahr viele Entwickler anhielten, die Preise
leicht zu erhöhen und teurere Wohnungen auf den Markt zu bringen, wurde der Konkurrenzkampf im zweiten Halbjahr stärker und
Preisrückgänge waren begleitet von zahlreichen Incentives (z. B.
Gratisparkplatz, Kücheneinrichtung)
Wunsch und Wirklichkeit gehen weit auseinander
Eine Umfrage vom Immobilienportal Nowy Adres in Kooperation mit
Millward Brown SMG/KRC unter 1.500 Haushalten mit potenziellen
Wohnungskäufern hat ergeben, dass 2011 lediglich 6 % der
Befragten ihre Wunschwohnung gefunden haben. Rund 28 % der
Respondenten haben ihr Vorhaben vor allem auf Grund zu hoher
Preise, strengeren Kreditvergaben oder zu hoher Zinsen auf Kredite
auf unbestimmte Zeit verschoben. Von den restlichen mussten viele
bei ihren Erwartungen mehr oder weniger gravierende Abstriche
machen. So entschieden sich 42 % der Wohnungskäufer zwar für
die gewünschte Wohnfläche, wichen aber in weniger renommierte
Wohngegenden aus oder schränkten sich bei der Ausstattung ein.
24 % kauften Wohnungen mit einer kleineren Wohnfläche bzw. mit
weniger Räumen. Ein entscheidender Treiber für die Entscheidungsfindung bei der Wohnungsauswahl ist die Kreditvergabepolitik der
Banken. Generell ist also ein Trend in Richtung kleiner und leistbarer
Wohnungen feststellbar.
Real Estate
Country Facts
Mehr als die Hälfte der Wohnungskäufer (rund 52 %) sucht Apartments, die günstiger sind als 70.000 EUR (für 23 % soll die Wohnung
sogar günstiger als 45.000 EUR sein). Rund ein Drittel bevorzugt
Wohnungen in einer Preisklasse zwischen 70.000 – 115.000 EUR.
12 % der Wohnungssuchenden wollen für ein neues Heim bis zu
230.000 EUR ausgeben und lediglich für 3 % sind auch Preise
darüber vorstellbar.
Luxusimmobilien
Der Markt für Luxuswohnungen hat sich in Polen in den späten
90er Jahren entwickelt. Zunächst wurden Luxuswohnprojekte nur in
der Hauptstadt Warschau gestartet, schon bald folgten auch andere
Käuferstruktur nach Preisklassen in Tsd. EUR
>230
115– 230
90–115
70–90
45–70
<45
Quelle: Novy Adres/Millword Brown SMG/KMC
3%
12%
12%
21%
29%
23%
größere Städte wie Kraków, Wrocław, Gdynia sowie renommierte
Ferienorte, wie Sopot, Jurata, Międzyzdroje and Zakopane.
Der Markt für Luxuswohnungen in Polen ist ein Nischenmarkt, nur
rund 2,5 % aller Transaktionen am Wohnungsmarkt fallen in diese
Kategorie. Führend am Luxuswohnungsmarkt ist Warschau. Rund
26,2 % aller Luxuswohnungen in Polen befinden sich in der Hauptstadt. Nummer zwei am polnischen Markt ist mit einem Anteil von
23,4 % Kraków. Danach folgen mit 14,8 % Wrocław und 8,2 % die
Tri-City Region mit Gdynia.
Aktuell kostet ein Quadratmeter Luxus in der Hauptstadt 2.800 –
9.500 EUR. In der Tri-City-Region (Gdańsk-Sopot-Gdynia), Wrocław
und Kraków beginnen die Preise für Luxusapartments bei rund
2.300 EUR / m² und reichen bis zu 7.000 EUR / m². Im Gegensatz
dazu, haben sich die Preise in Poznań, Łódź auf Grund einer geringen Nachfrage/Angebot-Situation unter 2.300 EUR / m² eingependelt.
Ausblick 2012: Angebot könnte Nachfrage nochmals
übersteigen
Vor der tatsächlichen Einführung des Client Protection Acts im Laufe
des Jahres 2012 wird es noch ein verstärktes Angebot an Wohnprojekten am Markt geben. Auf der Nachfrageseite könnte sich ein
Abwarten der Wohnungskäufer auf eventuelle weitere Preisrückgänge und die verschärften Bedingungen beim staatlichen Unterstützungsprogramm „Family on its own“ dämpfend auswirken.
Steigt die Anzahl der auf den Markt kommenden Objekte auch
2012 weiter so stark wie 2011 an, besteht die Gefahr eines anhaltenden Überangebotes.
Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 17
Real Estate
Country Facts
Zusammenfassung
 Polens Wirtschaft
ist relativ wachstumsstark. 2009, als
die EU krisenbedingt in eine schwere Rezession schlitterte,
war Polen das einzige EU-Land das ein reales Wirtschaftswachstum verzeichnen konnte (+1,6 %).
sich 2012 der reale BIP-Zuwachs im Vergleich zu
2011 verlangsamen dürfte, wird immer noch ein Wirtschaftswachstum um 3 % erwartet.
 In Warschau gibt es einen Bestand von knapp 3,6 Mio. m²
moderner Büroflächen. Das bedeutet gegenüber dem Jahr
2000 in etwa eine Verdreifachung. 2012 werden voraussichtlich nochmals rund 250.000 bis 300.000 m² dazukommen. Die Pipeline ist ebenfalls gut gefüllt.
 Obwohl
der wesentlichen Herausforderungen der polnischen
Wirtschaftspolitik ist die Budgetkonsolidierung. Eine Reihe
von bereits getroffenen Maßnahmen sollte helfen, den
Budgetabgang 2012 auf rund 3 % des BIP zu reduzieren.
Damit sollte die Verschuldung der öffentlichen Hand unter
dem Maastricht-Kriterium von 60 % des BIP bleiben.
 Ende
2011 lagen die Spitzenmieten im Bürobereich bei
ca. 25 EUR / m² / Monat; 2007 wurden noch Spitzenmieten
bis über 30 EUR erzielt.
 Eine
 Internationale
Immobilieninvestoren bevorzugen Polen.
Solides Wirtschaftswachstum in Kombination mit einer
attraktiven Größe und der bereits guten Entwicklung des
Marktes sprechen für den polnischen kommerziellen
Immobilienmarkt.
 Die Handelsflächendichte in Polen liegt bei rund 225 m² /
1.000 Einwohner. Damit liegt Polen unter dem Durchschnitt
westeuropäischer Länder, allerdings ist auch die Kaufkraft
mit 6.077 EUR pro Kopf und Jahr laut MB Research niedriger
als der Europa-Durchschnitt von 11.577 EUR.
 2011
kamen in Polen rund 550.000 m² an Handelsflächen
dazu. In Bau befinden sich weitere 700.000 m², zwei Drittel
davon entstehen in Städten mit weniger als 200.000 Einwohnern.
 Trotz
 2011
wurden laut CBRE rund 11,2 Mrd. EUR in kommerzielle Immobilien in CEE investiert. Auf Polen entfiel ein
Anteil von rund 30 %.
 Durch
das starke Kaufinteresse sind die Spitzenrenditen
bereits stark zurückgegangen. Vom zyklischen Standpunkt
scheint sich der Büromarkt in Warschau seinem
Höhepunkt zu nähern.
 Das
Länderrisiko Polen wird vom Markt mittlerweile geringer als während der Krise 2008 / 09 eingestuft. Investoren
sollten bei ihren Überlegungen ein gewisses Wechselkursrisiko nicht außer Acht lassen.
18 | Real Estate Country Facts 04 / 2012
der steigenden Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen waren die Leerstände Ende 2011 vor allem im
Großraum Warschau mit im Durchschnitt etwa 16,5 % weiterhin relativ hoch. Entwickler waren dementsprechend
vorsichtig bei neuen Projekten und die meisten im vergangenen Jahr gebauten Flächen wurden built-to-suit gebaut.
 Polen
hatte Ende 2011 einen Wohnungsbestand von rund
13,4 Mio. Einheiten auf einer Nutzfläche von 951,2 Mio. m².
Im vergangenen Jahr wurden rund 120.000 Wohnungen
neu fertig gestellt. Dies bedeutet im Vergleich zu 2010
einen leichten Rückgang um 3,1 %, allerdings verzeichneten die Baubewilligungen erstmals seit dem Boomjahr
2007 eine Steigerung auf rund 182.000 Wohnungen. Damit
besteht die Gefahr eines anhaltenden Überangebots.
Real Estate
Country Facts
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Real Estate
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Real Estate Country Facts 04 / 2012 | 19