Nr.: 126 - WMD Brokerchannel

Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 1
Nr.: 126
45. KW / 10.11.2006
Kostenlos per E-Mail
ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis
Editorial (Rohmert)
Unternehmensimmobilien (Eberhard/
Rohmert)
Steigende europäische
Büromieten (Rohmert/
Degener)
19. Feri Herbsttagung
(Wrede)
E-Regi - Berlin auf dem
Vormarsch (Krentz)
Büromarkt Istanbul
(Wrede)
Globalisierung des
Immobilienmarktes
(Eberhard)
Anlageverhalten
Institutioneller
(Winckler)
Hotelinvestmentmarkt
Deutschland (Wrede)
Rekordmieten in
Düsseldorf und Köln
(Wrede)
ECE geht weiter nach
Osten (Unterreiner)
JLL: Satter Gewinn in 3.
Quartal (Degener)
Büros mutieren zu
Wohnungen (Winckler)
Streit um kommunale
Wohnungsbaugesellschaften (Krentz)
Veranstaltungs-/Buchtipps
Impressum
Sehr geehrte Damen und Herren,
zunächst glaubte ich, der Schreibfehlerteufel habe sich in eine Meldung des vergangenen
1 "Der Immobilienbrief" eingeschlichen. Die Kontrolle der vorliegenden Pressenotiz ergab
jedoch die sicherlich zu Recht stolze Meldung, der zur Commerz Grundbesitz Gruppe
2 gehörende Offene Immobilienfonds hausInvest europa habe ein Paket von 29
Fondsimmobilien mit einem Leerstand von 34% (!!!) für 526 Millionen Euro an Morgan
Stanley Real Estate veräußert. Die Immobilien seien im Durchschnitt rund 20 Jahre im
9 Fondsbestand gewesen. Zuletzt hatte die IC ein ehemaliges Schmidt Bank/
Commerzbank Paket mit gleichfalls über 30% Leerstand veräußert.
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Können Sie sich vielleicht erinnern, dass im Zuge der Transparenzdiskussion jemals bei
Offenen Fonds über Leerstände von über 30% in breiten Teilen der Portfolien berichtet
worden ist? Ich kenne nur stolze Meldungen über Rating-Krönungen und die
Ungerechtigkeit unserer Berichterstattung zur Bewertungsdiskussion. Noch nachdenklicher stimmt die Marktakzeptanz, die 20 bis 30 Jahre alte Immobilien haben.
Mit der brandaktuellen Einleitung des Gesetzgebungsverfahrens zum G-Reit hatte die
erstklassige besetzte Euroforum-Tagung zu „Erfolgreicher Umgang mit Unternehmensimmobilien“ besondere Aktualität. Schließlich halten deutsche Unternehmen noch rd. 2/3
ihrer Immobilien im Eigentum, während in vielen Industrienationen nur zwischen 25 bis
40% der Immobilien im Unternehmens-Eigentum gehalten werden. Immobilienwirtschaft
und Politik folgern klar, dass bei einem Unternehmensbestand von vielleicht 4 Billionen
Euro in Deutschland Hunderte von Milliarden Immobilien-Euro Schlange stehen, in REITs
eingebracht zu werden. Fazit der Tagung, bei der immerhin die Immobilienmanager von
Siemens, RWE, Bosch, Coca Cola, Schwäbisch Hall, TÜV oder IKEA als Referenten
oder aus dem Publikum durchaus repräsentativ ihre Meinung einbringen konnten, lautete:
Die Bedeutung des G-Reit für Unternehmensimmobilien, bzw. die Einbringung von
Unternehmensimmobilien in einen deutschen Reit werden völlig überschätzt.
Markus Chaumet von RWE zeigte auf, was von knapp 8 Mrd. Euro Bilanzimmobilien für
die Einbringung in einen Reit übrig bleibt: Der Essener RWE-Turm – und der wird nicht
verkauft. (Seite 2).
Jetzt zur Freudenbotschaft für die Branche - der Reit kommt: Der Referentenentwurf
ist trotz aller Schwächen wie die Ausschließung des Wohnens international
wettbewerbsfähig (Matthias Roche). Die Reit-Maße „75/75/90“ (siehe Seite 2 ff.) mit
zusätzlich 15/25% Free Float und 10% Maximalbeteiligung sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Horrorliste für jeden Vorstand eines Immobilienunternehmens.
Dafür werden internationale Anleger in Reits in Deutschland nur mit 15% versteuert. Der
deutsche Anleger profitiert in der Summe von der Transparenz des Reits. Ob das aber der
Privatanleger, der die Dividenden jetzt voll versteuern muss und dem vorab verrechenbare
25% abgezogen werden, versteht, kann bezweifelt werden.
In letzter Minute erreichte mich die Nachricht vom Tode des Senior des Hauses
Aengevelt. Natürlich hinterlässt jeder Tod Leid. Wenn es aber Glückwünsche für ein
gesegnetes Leben gäbe, dann wären die sicherlich angemessen, wenn ein
Unternehmer die Gelegenheit hat, bis zum 95en Lebensjahr täglich im Unternehmen
mitzuwirken, in den letzten Lebensjahrzehnten den Erfolg seiner Söhne in der Weiterentwicklung des Unternehmens beobachten und begleiten kann und einen engen
Zusammenhalt der Familie erleben darf – und dann noch unerwartet aus dem aktiven
Leben herausgerissen wird.
Die heutige Ausgabe wurde möglich durch DEGI, Deka Immobilien
Investment, DeTeImmobilien, Garbe Group, Ideenkapital AG,
IVG AG, Postbank, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern
von "Der Fonds Brief".
Werner Rohmert, Herausgeber
„Der Immobilienbrief“
„Der Fonds Brief“ erhalten Sie als eine separate Datei.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 2
Unternehmensimmobilien – Umgang, Management, Verwertung –
„Die REIT-Bedeutung“ wird völlig überschätzt
André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“,
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“
Personalien
Düsseldorf: Am 9. Nov. ist
Willi Aengevelt nach einem
erfüllten, arbeitsreichen,
gläubigen und stets dem
Wohl der Familie, seinem
Unternehmen und seinen
Auftraggebern zugewandten
Leben im Alter von 95
Jahren friedlich entschlafen.
Die Redaktion von "Der
Immobilienbrief" möchte der
Familie, den Freunden und
Mitarbeitern von Willi
Aengevelt ihr tiefstes Beileid
bekunden.
Frankfurt: Carsten Boell
(37) übernimmt die Leitung
des Bereiches Property
Management bei DeTeImmobilien. Boell war
zuletzt im Facility- und
Property Management der
IKB in Düsseldorf tätig.
Boell ist zudem Lehrbeauftragter an der Uni
Wuppertal für den Studiengang REM + CPM.
Besondere Aktualität hatte das Thema: „Erfolgreicher Umgang mit
Unternehmensimmobilien“ einer Euroforum Veranstaltung Anfang der Woche vor
dem G-Reit-Hintergrund. Der prognostizierte langfristige Erfolg des deutschen Reit
hängt schließlich maßgeblich an der Einbringung von Unternehmensimmobilien
(siehe Editorial). Im Gespräch mit Immobilien-Managern u. a. von Siemens, RWE,
Bosch,
Coca
Cola ,
Schwäbisch Hall, TÜV,
Dräger oder IKEA konnte
eine Menge repräsentativer
Erfahrung zur betrieblichen
Praxis und auch zum G-Reit
gesammelt werden. Dies
hätte den Reit-Diskutanten
aus Anwalts-kanzleien,
Verbänden, Politik und
Banken, die sich aktuell
wohl selber feierten und an
Fakten im Rahmen einer nicht durch die eigene Lobby durchgeführten Veranstaltung wenig Interesse zeigten, gut angestanden. Dennoch wurde auch unter
den Praktikern die positive Botschaft „Der Reit kommt und ist in seiner
Ausgestaltung international wettbewerbsfähig“ (Matthias Roche) durchaus
verstanden und positiv aufgenommen. Damit eröffneten sich zusätzlich zu den
langfristigen Überlegungen zwei weitere Perspektiven zum einen durch den Reit
und zum anderen durch das aktuell noch offene Zeitfenster internationaler
Aktivitäten, das befristet Überlegungen ermöglicht, die vor wenigen Jahren noch
Anlass für medizinische Betreuung gewesen wären.
Die Veranstaltung gliederte sich in zwei Teile. Am ersten Tag standen Markt,
Diversifizierungsstrategien, Recht, Steuern und die jetzt wohl endgültige
Ausgestaltung des G-Reit im Vordergrund (Beyerle, Kreikenbohm, Kurzrock,
Loritz, Nann, Roche). Im zweiten Teil kamen die Praktiker zum Zuge. Vertreter von
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 3
Personalien
Hamburg: Marc Drießen
(32) ist vom Vorstand der
HSH N Real Estate AG per
1. November 2006 zum
Geschäftsführer der HGA
Capital Grundbesitz und
Anlage GmbH berufen
worden. Er folgt in dieser
Funktion Dr. Joachim
Seeler, der die Gesellschaft
zum 31.10.2006 verlassen
hatte. Drießen wird die
Gesellschaft gemeinsam mit
dem bisherigen Geschäftsführer, Matthias Voss,
führen. Persönlicher Verantwortungsbereich von
Drießen wird insbesondere
der Vertrieb sein. Zuletzt war
Drießen bei der Dr. Peters
GmbH & Co. Emissionshaus KG in Dortmund als
Geschäftsführer tätig.
Coca Cola, Ikea, Siemens, RWE und Schwäbisch Hall berichteten über ihre
Erfahrungen und Strategien im Umgang mit ihren Unternehmensimmobilien.
Diversifikationsstrategien standen bei Björn-Martin Kurzrock von der Deutschen
Immobilien Datenbank (DID) im Vordergrund. Interessant war die Stagnation des
erfassten „repräsentativen Bestandes“ deutscher Gewerbeimmobilien der
Datenbank bei etwa 60 Mrd. Euro. Zugängen stehen Bewertungsverlusten und
Verkäufen gegenüber. „In allen Nutzungsarten wurden von 1989 bis 2005 reale
Wertverluste erzielt“. Auch das machte nachdenklich in Bezug auf aktuell
propagierte Volumina von Hunderten von Milliarden Euro.
Prof. Nann stellte die aktuellen Bilanzierungsvorschriften nach IAS/IFRS vor. IAS /
IFRS haben die Zahl der Wahlrechte deutlich erhöht. Bewertungsänderungen des
Bestandes, die nach fair value bewertet worden sind, werden vollständig durch die
GuV gezogen. Der nun folgende Teil der steuerlichen und rechtlichen Betrachtung
wies die Teilnehmer vor allem darauf hin, dass eine Steueroptimierung bis in die
letzte Instanz, d.h. die Vermeidung von 3,5% Grunderwerbssteuer nicht verlässlich
mit der zeitlichen Gestaltung der deutschen Rechtssprechung zu vereinbaren ist.
Der theoretische Teil wurde von Matthias Roche, Steuerberater und Rechtsanwalt
bei Ernst & Young, durch einen Vortrag über den G-Reit abgeschlossen. 75/75/90.
Wer dahinter die Maße seiner Sekretärin vermutet, liegt falsch. 75/75/90 sind
die Eckdaten des neuen G-Reit, die sich in Zukunft in die Gehirne der Investoren
und Bänker einbrennen werden. Der Ausschluss von Wohnimmobilien führt nun
dazu, dass mind. 51% der Immobilie gewerblich genutzt sein müssen, um in einen
Reit aufgenommen zu werden. Der Kiosk im Erdgeschoss reicht da wohl eher nicht
aus. Allerdings ist jede Immobilie die nach dem 31.12.06 errichtet wird, egal ob
Wohnimmobilie oder nicht, Reit-fähig.
Martin Chaumet von RWE räumte mit den bilanzgeprägten Vorstellungen zu
Volumina von Unternehmensimmobilien auf. 7,7 Mrd. Euro weist die letzte Bilanz
aus. Davon liegen nur 40% der Immobilien in Deutschland. Hiervon wiederum sind
bei RWE lediglich 25% fungibel und können damit als wirkliche Immobilie gelten.
Dazu gehören Verwaltung, Lager und Mischstandorte und nicht die Kraftwerke und
Umspannanlagen, die über ganz Deutschland verteilt sind. Insgesamt spielt die
Immobilie bei der RWE damit nur eine untergeordnete Rolle und wird mehr als
„notweniges Übel“ als wirkliche Kapitalanlage gesehen. Zudem hat RWE das
Problem überwiegend heterogener, meist kleiner Immobilien (ca. 2 500 bis 4 000
qm), die an dezentralen Standorten und nicht in Hochburgen liegen. Sale and lease
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Informationszwecken. Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 5
Personalien
Stockholm: Dr. Andreas
Kneip (53), bis Ende 2006
Geschäftsführer der UBS
Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH, wird ab
Januar 2007 die Catella
Group, Stockholm, beim
Aufbau des ImmobilienKapitalanlagegeschäftes
beratend begleiten.
Dr. Kneip hatte seit 1999 den
Immobilienbereich der
Siemens Kapitalanlagegesellschaft mbH aufgebaut,
den die UBS 2005 mehrheitlich übernahm und dabei
ein europaweites Immobilienportfolio mit mehr als 3
Mrd. Euro Assets under
Management aufgebaut.
seien meist unrentabel, denn man müsse sicherlich 8% Rendite anbieten und
Flexibilitätseinschränkungen hinnehmen. Alternativ kann die RWE leicht für 5%
finanzieren. RWE strebt eine Umstrukturierung ihrer Standorte durch
Fremdvermietungen und Zusammenlegung von operativen Einheiten an
gemeinsame Standorte an. Auch wenn oft die Presse anderes berichtet, haben viele
Konzerne längst ihre Schularbeiten zur Portfoliobereinigung gemacht. RWE hat seit
2000 mehr als 2 600 Verkäufe durchgeführt, die zu über 90% unter 0,5 Millionen
Euro lagen. Insgesamt wurde ein Verkaufserlös von 1,2 Mrd. Euro erzielt.
Chaumet-Fazit zur Immobilienauslagerung: Während die dezentralen Standorte
wohl lediglich für Regionalfonds in Frage kommen, bleibt als einzige Reit-fähige
Immobilie der RWE-Turm in Essen über. Und der werde nicht verkauft. Der
Vorsitzende der Tagung, "Der Immobilienbrief"-Herausgeber Werner Rohmert
konfrontierte Chaumet damit, dass er bei seiner eigenen gleichgerichteten
Argumentation von Investmentbankern als ahnungslos angesehen werde und
mit den o.g. aufgeführten Billionen-Relationen konfrontiert werde. Chaumet
erwiederte, dass er in seiner Zeit als Investmentbanker mit den gleichen
Sprüchen herumgelaufen sei.
Auch bei Coca Cola (CCE) sind die Immobilien für die besonderen Anforderungen
des Unternehmens errichtet worden. Die Optimierung der Immobilie erfolgt bei der
CCE anhand des Parameters Logistik, die bei Coca Cola ausschließlich in eigener
Hand liegt. Allerdings muss man lt. Immobilienchef Markus Robrecht schon einen
Menge Cola Dosen verkaufen, um 100 000 Euro zu verdienen, die man an einer
Immobilie aber recht schnell einsparen kann.
Interessant ist die jüngste Öffnung der Immobilienstrategie bei Siemens. Lt. SREGF Michael Kutschenreuter, zeigt sich Siemens künftig flexibler. Zwar hat man
sich in den letzten Jahren von fast allen marktfähigen Immobilien getrennt, aber mit
einigen Jahren Arbeit kann noch einiges stromlienienförmig für den Kapitalmarkt
aufbereitet werden. Jedoch wird die Bedeutung für den Reit völlig überschätzt.
PASSION FOR REAL ESTATE .
ISIN DE 0006205701
Ob Berlin, Brüssel oder Budapest, London, München oder Paris – wir sind in den wichtigen Metropolen Europas vor Ort. Die
Wahrzeichen einer Stadt sind meist Immobilien – sichtbares Zeichen für Kultur und Geschichte. Immobilien geben Identität und
Solidität, sie sind wichtiger Bestandteil der persönlichen Vermögensplanung. Als europäisches Investmenthaus für Immobilienanlagen
betreuen wir Immobilien im Wert von über 16 Milliarden Euro. Die Investitionen konzentrieren sich auf Büro- und Logistikimmobilien
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Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 7
Personalien
Frankfurt: Javier Gómez
(33) ist neuer Senior
Consultant im Bereich
nationales und internationales Investment bei
Atisreal Deutschland, wo er
für die Koordination von
Cross-Border-Investments
verantwortlich ist. Gómez
war vorher bei der KanAm
Grund Kapitalanlagengesellschaft mbH für
Immobilienakquisitionen in
Spanien, Portugal und
Österreich sowie für Hotelinvestments verantwortlich.
Jan Stadelmann (38) ist seit
Anfang November ebenfalls
Senior Consultant im Team
nationales und internationales Investment. Stadelmann
ist bereits seit sechs Jahren in
der Frankfurter Niederlassung von Atisreal tätig.
Rohmert-Zusammenfassung der wichtigsten Statements: Alle Teilnehmer und
Referenten waren sich darüber einig, dass der Reit keinen Quantensprung im
Umgang mit Unternehmensimmobilien bringen wird. Überlegenswert ist jedoch, ob
es nicht in einzelnen Regionen oder im Laufe der Jahre Reit-Modelle geben wird,
die den Teilnehmer in einzelnen Teilen helfen können. Deutschland profitiert derzeit
von internationalen Investoren. Positiv ist, dass die Injektion des ausländischen
Kapitals die Immobilie aus der Talsohle herausgeholt hat. Das
Immobilieninvestment hat sich aber von den Nutzermärkten bzw. Mietermärkten
gelöst. Trotz konjunktureller Hochkonjunktur, wenn man bei 2% Wachstum
überhaupt von Wachstum sprechen kann, haben sich die Mietermärkte nur leicht
bewegt. Deutschland ist fertig gebaut. Es gibt rechnerisch von jeder Immobilienart,
außer Logistik, genug. Gelebt wird länger als gearbeitet, d.h. was wir 2035
demographisch beim Wohnen spüren werden, werden wir ab 2020 schon deutlich
im Gewerbebereich spüren.
Rückschließend auf die Unternehmensimmobilie gilt der Rat, lieber heute verkaufen
als morgen drauf sitzen bleiben. Im Fokus der Unternehmen sollte die Überlegung
sein, ob die Unternehmensimmobilie in 10 bis 15 Jahren wirklich noch notwendig
sein wird und ob sie dann noch verkaufbar ist.
Insgesamt stehen wir vor einer Veränderung des unternehmerischen Verhaltens.
Die Zeit der deutschen Kreditfinanzierung wird sich ändern, d.h. die
Kapitalmarktfähigkeit, das Rating und die Unternehmensstory werden zukünftig
bedeutsamer. Volkswirtschaftlich müssen wir darüber nachdenken, ob wir schon auf
einem Hype sind, ob der zyklische Höhepunkt später ist oder ob wir uns auf einem
abwärts Trend befinden. Generell stellt sich also die Frage, Softlanding oder
dynamischer Absturz?
Rein analytisch haben sich drei Rahmenbedingungen komplett geändert. Zum einen
hat sich der Anlagedruck nachhaltig erhöht. Sehr viele klassische institutionelle
Anleger erhöhen ihr Engagement weltweit in die Assetklasse Immobilie. Zum
anderen führt der globale Wettbewerb zu einem niedrigen historischen Zinsniveau.
Die 7,5% langfristiger Durchschnitt dürften auf Jahre hinaus Geschichte sein. Und
letztlich haben wir den Drang in pflegeleichte Anlageformen, z.B. Reits. Dies führt
wiederum dazu, dass Unternehmen am Markt sind, die aus Gründen des
strategischen Markteintrittes Immobilien kaufen und Preise bezahlen, die sich mit
Excel nicht nachrechnen lassen. Diese drei Faktoren sprechen für ein Softlanding,
d.h. wir profitieren von einer erhöhten Nachfrage und werden uns langsam an das
normale Niveau wieder anpassen. Die Erfahrung zeigt jedoch das
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Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 8
Personalien
Düsseldorf: Rudolf
Radomski (59) ist neuer
Geschäftsführer von
Kemper's. Radomski, der
zuletzt das Berliner Büro der
DEKA Immobilieninvestment leitete.
Radomski löst Torsten de
Wendt ab, der das
Unternehmen im
gegenseitigen Einvernehmen
verlassen hat.
Hamburg: Dr. Martin
Leinemann (43) ist neuer
Leiter Immobilien Bestandsmanagement bei der DIFA.
Leinemann war vorher bei
einer Wirtschaftsprüfungskanzlei in Nürnberg sowie
einer Bank aus München
erfahrungsbedingte Risiko eines übergeordneten „rien ne va plus“-Befehls auf, der
den Markt innerhalb weniger Monate unbeweglich macht.
Eine aktuelle Chance liegt in der großen Nachfrage. Bei der Analyse eines Portfolios
könnte es durchaus sinnvoll sein, die heutigen Möglichkeiten zu nutzen und gezielt
chancenreiche Immobilien zu identifizieren. Schnelligkeit vor Sorgfalt könnte
durchaus das Motto sein.
Der Reit kommt. Soviel ist klar. Der Referentenentwurf ist wettbewerbsfähig, trotz
aller Schwächen wie z.B. die Ausschließung des Wohnens. Für den Reit werden
weniger Unternehmensimmobilien zur Verfügung stehen als bisher gedacht.
Internationale Investoren kommen aufgrund von ökonomischen Rahmendaten und
nicht aufgrund rechtlicher Konstruktionen. Die Einschränkungen 75/75/90 sind eine
Horrorliste für jeden Vorstand eines Immobilienunternehmens. Dem stehen jedoch
auch Vorteile gegenüber. Internationale Anleger in Reits werden in Deutschland nur
mit 15% versteuert. Der deutsche Normalanleger profitiert von der Transparenz des
Reits, der steuerbefreit ist, aber die Dividenden müssen nicht mit
Halbeinkünfteverfahren sondern voll besteuert werden. Ob diese Effekte jedoch
dem Anleger kommuniziert werden können, soll dahin gestellt bleiben.
Atisreal / Jones Lang LaSalle / IVG / Cushman&Wakefield Steigende europäische Büromieten und fallende Renditen
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“,
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der immobilienbrief“
Der europäische Büroimmobilienmarkt ist im 3. Quartal 2006 durch überwiegend
stabile Leerstandsraten und Spitzenmieten sowie einem auf hohem Niveau
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Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 10
Unternehmens-News
Hamburg: Die GWB
steigerte in den ersten 9
Monaten 2006 den Umsatz
von 9,5 Mio. Euro auf 38,3
Mio. Euro. Das Ergebnis vor
Zinsen und Steuern (EBIT)
liegt bei 3,3 Mio. Euro. Im
Rahmen der Börseneinführung Anfang Oktober
erzielte das Unternehmen
einen Emissionserlös von
17,6 Mio. Euro. Dabei
kamen 1,41 Mio. Aktien aus
einer Kapitalerhöhung zum
Verkauf.
Dresden: TLG errichtet für
rund 27 Mio. Euro am
Postplatz das 9 800 qm
Objekt „Wilsdruffer Kubus“
7 900 qm sind bereits an
SAP SI vermietet.
Los Angeles/Frankfurt: CB
Richard Ellis übernimmt das
auf Projektmanagement,
Entwicklung und
Vermittlung spezialisierte
Trammell Crow für 49,51
USD pro Aktie. Die
Transaktion erreicht inkl. des
Fremdkapitals von Trammell
Crow und der anfallenden
Kosten der Akquisition einen
Wert von 2,2 Mrd. USD.
Berlin: Der internationale
Konzern Toys R us wird sein
Filialnetz in Berlin in den
nächsten Monaten um 3
Standorte erweitern. Für alle
3 neuen Standorte war
Catella Property Group,
Berlin, als exklusiver Berater
und Vermittler tätig.
Hamburg: Die Deutsche
Land plc hat sich mit 11,9%
an der GWB Immobilien
AG beteiligt. Das
Grundkapital der GWB
Immobilien AG beläuft sich
auf 4.900.000 Euro.
wirtschaftliche Entwicklung der Eurozone und Großbritanniens wider. Abweichend
von diesem Trend verhält sich der Markt laut Atisreal in Madrid und Frankfurt. Hier
sinken die Leerstände und steigen die Spitzenmieten. Neben Madrid prognostiziert
Atisreal insbesondere für London und Paris ein sehr erfolgreiches Jahr 2006.
München ist weiterhin der deutsche Top-Standort, und Hamburg hat sich als
gesunder Markt bestätigt.
Zu einem insgesamt gleichfalls positiven Ergebnis kommen sowohl der der aktuelle
europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (JLL) als auch das
vierteljährlich erscheinenden Immobilien-Barometers der IVG Immobilien AG (IVG)
und Cushman & Wakefield (C&W). Allerdings hat sich das Wachstum verlangsamt,
aber ein Plus von
Büromarktkennzahlen Europäischer Metropolen
Flächenumsatz in qm
Leerstandsrate Höchstmiete Miete
5,8% im JahresAtisreal
Q. 3Q. 3- Veränd. Gesamt Q. 3- Q. 3- Q. 3- Q. 3- Durchvergleich
und
Nov. 2006
2006
2005
06/05
2005
2006
2005 2006 2005 schnitt
von einem ProParis-IdF
573.000 497.000 15,3% 2.165.000 5,2% 5,9%
730
700 497
zent
innerhalb Zentral-London 281.000 248.000 13,3% 985.000 6,9% 10,1% 1.423 1.221 621
des letzten Quar- Frankfurt
202.000 125.000 61,6% 530.000 14,6% 15,0%
420
408 266
182.000 166.000
9,6% 665.000 7,7% 10,0%
357
330 249
tals steht für eine Madrid
122.000 132.000 -7,6% 409.000 6,9% 7,1%
282
270 169
breite
posi-tive Hamburg
München
120.000 164.000 -26,8% 586.000 9,2% 10,7%
348
342 210
Entwicklung, so Brüssel
102.000 181.000 -43,6% 609.000 10,8% 10,7%
275
230 193
JLL. Bei ins- Barcelona
92.000 87.000
5,7% 413.000 5,3% 7,1%
294
288 210
73.000 119.000 -38,7% 464.000 8,4% 8,4%
246
246 168
gesamt sta-bilen Berlin
66.000 67.000 -1,5% 244.000 12,0% 12,0%
258
263 177
Spitzen-mieten Düsseldorf
Thames Valley
58.000 98.000 -40,8% 356.000 15,5% 16,6%
506
504
waren vor dem Manchester
46.000 43.000
7,0% 270.000 4,8% 7,7%
452
449 333
Hintergrund einer Köln
40.000 46.000 -13,0% 236.000 9,9% 8,6%
235
238 150
starken
Nachfrage und eines deutlichen Rückgangs beim Leerstand für JLL Dublin (+5,8 %),
Luxemburg und Lyon (jeweils +5,0 %) sowie Madrid (+4,9 %) die positiven
Ausreißer. Im Jahresvergleich liegen die Preisanstiege sogar deutlich im
zweistelligen Bereich. Die irische Hauptstadt legte um 22,2 und die spanische um
18,5%. Für IVG und C&W liegen London (+ 19,4%), Zürich (+ 12%) und Rom (+9,6)
ganz vorn. Erfreulich aus deutscher Sicht ist der über dem europäischen
Durchschnitt liegende Mietpreiszuwachs in Hamburg von 7,5%. Auch München
(3,6 %) und Frankfurt (3,1 %) erreichten im Einjahresvergleich von JLL ein
deutliches Mietpreiswachstum.
Die höchste Miete muss lt. JJJ in London mit 125,70 Euro bezahlt werden. Paris
folgt mit 58,30 Euro. Danach kommt
bereits Moskau mit einer Spitzenmiete
JLL: Büro-Immobilienuhr 3. Quartal 2006
von 46,70 Euro und einer DurchMoskau
schnittsmiete, die mit 43,30 Euro.
Teuer ist auch Zürich mit 42 Euro
Beschleunigter
Verlangsamtes
MietpreisMietpreisHöchstmiete. Die niedrigsten Mieten
rückgang
wachstum
für Top-Büros müssen in Warschau
Oslo
(18 Euro), Budapest und Prag (18,50
London
West
End
Beschleunigtes
Verlangsamter
Euro) und Wien (19 Euro) bezahlt
MietpreisMietpreisDublin
werden. Das korrespondiert mit den
wachstum
rückgang
London City, Madrid
Tabellenwerten von Atisreal.
Barcelona
Der Umsatz in den ersten neun
Stockholm, Lyon, Hamburg
Kopenhagen
Monaten des Jahres stieg in den 24
Berlin
München, Luxemburg,
Index-Städten von JLL um 18% im
Helsinki, Budapest
Frankfurt, Genf , Warsaw
Lissabon
Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf
Prag, Amsterdam, Brüssel, Mailand,
Düsseldorf,
Zürich
rekordverdächtige 8,9 Mio. qm. IVG
Rom, Wien, Athen, Edinburgh
und C&W errechneten für das 3.
Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Plus von 5,3%. Mit
19,4% legte das Umsatzvolumen in den vier zentral- und osteuropäischen Städten
wieder deutlich stärker zu als in Westeuropa mit 2,3%.
Die Entwicklung zu Traumpreisen geht weiter. Wenn nicht eine kräftige
Mietsteigerung erwartet wird, ist das nur schwer zu verstehen. Die
Renditeentwicklung für erstklassige Büroobjekte hat an einigen europäischen
Bürostandorten inzwischen historische Tiefststände erreicht. In Madrid fiel der Wert
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 11
Unternehmens-News
Frankfurt: Halverton Real
Estate Investment
Management hat das Airport
City Center (ACC) in
Bremen gekauft. Das ACC
besteht aus 12 zu annähernd
100 % vermieteten Objekten
mit einer Gesamtnutzfläche
von rund 28 000 qm.
auf 3,75% (26,7-fache Jahresmiete!). Ein Jahr zuvor waren es noch 4,5%. In
Barcelona gibt es 4,25%. In London liegt der Wert für erstklassige Objekte bei 4%,
in Paris bei 4,5% und in Stockholm bei 4,75%. Die höchste Renditen sind in Moskau
mit 9,5% zu erzielen. Dann folgen Budapest mit 6,25% und Lissabon mit 6%. In
Düsseldorf ist die Rendite mit 5,75% inzwischen höher als in den
zentraleuropäischen Metropolen Prag (5,5%) und Warschau (5,7%). Auch die
anderen deutschen Städte liegen deutlich über dem westeuropäischen
Renditedurchschnitt von 4,75%. Im verlauf eines Jahres sank die
Durchschnittsrendite der 18 westeuropäischen Standorte um 0,6 Prozentpunkte, die
der vier zentral- und osteuropäischen Metropolen um 2 Prozentpunkte. Der
Renditeverfall hat sich zuletzt aber abgeschwächt.
19. Feri Herbsttagung: US Wirtschaft steht eher ein Soft-Landing
als eine Rezession bevor – Wachstumsrate der US-Hauspreise
mit leicht negativem Zuwachs
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Hamburg: Die 500 Hektar
große Privatinsel Nafsika
steht zum Verkauf. Der
Verkaufspreis liegt bei 16,5
Mio. Euro. Den Exklusivauftrag erhielt Boehm aus
Hamburg.
Kitzbühel: Das Grand SPA
Resort A-ROSA Kitzbühel
ist mit zwei Auszeichnungen
geehrt worden: Das Magazin
GOLF Revue verlieh dem
Haus den Titel „Bestes
Golfhotel des Jahres“ und der
neue Gourmet-Führer
„Österreich à la Carte 2007“
zeichnete das Restaurant
Kaps als eines der besten
Österreichs aus. Finanziert
wird das 63-Mio.-Euro-Hotel
im Rahmen eines geschlossenen Immobilien-fonds;
Initiator und Bauherr war der
Kölner Immobilienentwickler Dr. Ebertz &
Partner.
Düsseldorf: Europa
Capital plant in der Goltsteinstraße 16 und 18 die
Realisierung des “HofgartenPalais“ mit rund 12 000 qm
Büro– und 3 000 qm
Wohnfläche. Der Start des
Projektes mit einem
Gesamtwert von rund 65
Mio. ist im Frühjahr 2007,
die Fertigstellung in 2008
geplant. Partner der Europa
Capital ist P·B·G/i-manage.
Verkäufer ist Robert Zapp.
Vermittler war Aengevelt.
Der hohe Ölpreis von durchschnittlich knapp über 65 USD pro Barrel dieses Jahr,
die restriktive Geldpolitik und die steigenden Lohnkosten bei einer Arbeitslosigkeit
von überschaubaren 4,6% finden zunehmend Niederschlag in den amerikanischen
Konjunkturdaten. Verstärkt werden diese Einflüsse durch die unter Druck geratene
Bauindustrie und die rückläufigen Immobilienpreise. Die Preissteigerungen von bis
zu 16% im letzten Jahr am Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
sind Vergangenheit. Seit wenigen
Wochen weist die Wachstumsrate
erstmals seit 1993 wieder ein
negatives Vorzeichen auf und
beläuft sich aktuell auf rund -1%.
Als Folge müssen sich einige
Hausbesitzer von ihrem Grund und
Boden trennen, da die Abwertung
der den Darlehen zugrunde
liegenden Objekte zur Herabsetzung der Kreditlinien führt und
bei zusätzlich steigenden Marktzinsen eine Verteuerung der Darlehen bewirkt. Standen 2004 nur
rund 1,1 Mio. neue Einfamilienhäuser zum Verkauf, so sind es aktuell rund 1,7 Mio.
(+ 54%). Die Nachfrageseite übt sich abgeschreckt von der negativen
Preisentwicklung und ob der höheren Finanzierungskosten in Kaufzurückhaltung. Im
3-Monatsdurchschnitt wurden im 2. Quartal 2006 nur 85 000 neue Einfamilienhäuser erworben, Anfang 2005 lag dieser Durchschnitt noch bei 110 000 (- 23%).
Befindet sich der amerikanische Wohnimmobilienmarkt nun im Freien Fall?
Die Researcher des renommierten Bad Homburger Feri Institut beantworteten
diese Frage auf der 19. Herbsttagung, die diese Woche in Frankfurt stattfand, mit
einem klaren „NEIN“ und prognostizierten dem Markt ein „soft-landing“. Das scheint
einleuchtend beim Blick auf die reale Hauspreis- vs. Einkommensentwicklung in den
USA. Hier ist festzustellen, dass seit 1983 die Entwicklung der Einkommen deutlich
oberhalb der Entwicklung der Hauspreise lag. Die Hauspreise zogen ab 1995 an
und brauchten bis 2003, um in der boomartigen Entwicklung der letzten Dekade die
Einkommen wieder zu erreichen. Erst seit 2003 zogen die Hauspreise den
Einkommen davon. Aktuell haben wir insgesamt den Wendepunkt erreicht, der zu
einer Konsolidierung führt und die Hauspreissentwicklung wieder näher an die
Einkommensentwicklung heranführt. Allerdings, und das wird einige Eigentümer
freuen, entwickeln sich die Hauspreise regional durchaus unterschiedlich. Die
Preise im Süden konnten im Gegensatz zum allgemeinen Trend noch einmal
deutlich zulegen. In Los Angeles, Jacksonville, Tampa, Orlando und Raleigh stiegen
sie deutlich im zweistelligen Bereich. Hausbesitzer im Nordosten mussten hingegen
teils kräftige Abschläge hinnehmen. In Detroit beispielsweise um rund 8%.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 12
Wir haben wie Feri Research den amerikanischen Wohnimmobilienmarkt nie
bubbeln gesehen. Dennoch beruhigt uns die aktuelle Entwicklung, da ein weiterer
Anstieg der Hauspreise und eine weitere Loslösung von den Haushaltseinkommen
den amerikanischen Wohnimmobilienmarkt am Ende eventuell doch noch in eine
echte Bubble getrieben hätte.
Unternehmens-News
Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt wird neben weiteren Faktoren, die wir
eingangs z. T. angeführt haben,
Berlin: Die Verbände des
das Wirtschafts-wachstum in
RDM haben sich einstimmig
den USA drücken. Verzeichnete
für eine Zusammenarbeit mit
die USA 2004 noch ein
ImmobilienScout24
Wirtschaftswachstum von rund
entschieden. Damit wird
4% p.a., setzte 2005 eine
ImmobilienScout24
Verlangsamung des Wachsexklusiver Technologietums ein, dass sich aktuell
partner für den Ring
weiter fortsetzt. Für 2006
Deutscher Makler. Grundrechnet Feri mit einem Wachslegendes Ziel ist es, die
tum von rund 3,5% für 2007 und
Makler bestmöglich bei der
2008 mit 2 bis 2,5%. Bei dieser
Internet-Vermarktung ihrer
Prognose zeigt Feri sich aber
Objekte zu unterstützen.Im
nach eigenen Angaben als
Rahmen der Kooperation
optimistisch, die Fundamentalgewährt ImmobilienScout24 daten könnten die USA auch
allen ca. 700 Maklern des
deutlich härter treffen und in die
RDM einen Gruppenrabatt
Rezession führen. Die Wahrscheinlichkeit für das Rezession-Szenario beziffert Feri
auf alle Standardprodukte
mit 20%, die Wahrscheinlichkeit für die oben dargestellte weiche Landung mit 80%.
sowie eine kostenfreie
Feri begründet die Annahme u.a. durch die weitere Abwertung des Dollar (-1,8% im
Testphase über einen Zeit.Vergleich zwischen 2006 und 2004), die die internationale Wettbewerbsfähigkeit der
raum von drei Monaten.
USA begünstigen und die tendenziell zwar leicht fallende Produktivitätsrate von rund
Darüber hinaus stellt
2,5%, die weiteres Wachstumspotential birgt. Sinkende Importpreise, durch den
ImmobilienScout24 einen
aktuell leicht gefallenen Rohölpreis und eine im September extrem geringe
virtuellen Marktplatz für die Inflationsrate von knapp über 2% stützen nach Feri Ansicht die amerikanische
gemeinsame Präsentation
Wirtschaft und bewahren vor der Rezession.
aller Immobilien der RDMWelche Auswirkungen hat nun die Konjunkturdelle in den USA? Dieses war die
Mitglieder zur Verfügung.
zentrale Frage auf der gesamten Herbsttagung. Die Dynamik der Globalisierung hat
An der Kooperation
in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen und die USA ist zu dem
beteiligen sich alle RDMWachstumsmotor der weltweiten Wirtschaft geworden. Das weltwirtschaftliche
Verbände: die LandesWachstum sieht Feri nach 3,8% im Vorjahr bei 4% in diesem Jahr, und das trotz der
verbände Berlin-Brandenburg, Sachsen und Sachsen- verlangsamten amerikanischen Wirtschaft.
Anhalt sowie die BezirksIm Moment kann Europa die Wachstumsdelle der Staaten mit einem realen
verbände Bremerhaven,
Wirtschaftswachstum von rund 2,4% (Vorjahr: rund 1,5%) ausgleichen. Aufgrund
Düsseldorf, Essen, Münster
der Exportabhängigkeit Europas von der USA werden wir die Delle aber nach
und Südwestfalen.
Europa importieren. Die Auswirkungen werden das europäische
Gesamtbruttosozialprodukt laut Feri-Prognose auf 1,8% in 2007 und 2,1% in 2008
Deals Deals Deals
drücken.
Frankfurt: GE Capital
Auch das aktuell florierende Deutschland wird die Auswirkungen spüren. Das
Real Estate mietet im
diesjährige Wirtschaftswachstum in Höhe von prognostizierten 2,3% - übrigens das
Westhafenhaus 1 700 qm
höchste Wachstum seit fünf Jahren – wird nächstes Jahr schwerlich wieder zu
Bürofläche über NAI apollo.
erreichen sein. Feri prognostiziert für 2007 ein Wachstum von 1,4% und 2008 ein
Wachstum von 1,8%. Die Erklärung dieses Rückgangs liegt selbstverständlich nicht
Rostock: Biba mietet 170
qm in der Kröpeliner Straße nur im Schwächeln der amerikanischen Wirtschaft begründet.
81 über Lührmann.
Die Steuererhöhungen der nächsten Jahre und die Beitragssatzanhebung der
Wuppertal: Ernsting’s
family mietet 200 qm im
Einkaufszentrum C-Carré am
Neumarkt 9 über Atisreal.
Krankenkassen entzieht die Kaufkraft. Die Bevölkerung reagiert seit Ende der
Fußballweltmeisterschaft leicht verunsichert, was sich im leichten Sinken des IfoGeschäftsklimaindex und des Konsumentenklimaindex niederschlägt. Im Moment
geben aber die steigende Produktion und die positive Entwicklung in der
Bauwirtschaft Mut zur Hoffnung.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 13
E-Regi 2006: London bester europäischer Immobilienstandort – Berlin arbeitet sich am stärksten nach vorne –
Hamburg fällt acht Plätze zurück
Fonds--News
München: Der UBS (D)
Euroinvest Immobilien
umfasst gegenwärtig 58
Liegenschaften. Die Vermietungsquote stieg von 82%
im August auf 86,4% Ende
September. Der Fonds
investiert in Büroimmobilien
in europäischen und regionalen Hauptstädten. Das
Vermögen des Fonds betrug
Ende September 2,01 Mrd.
Euro, das Immobilienvermögen ca. 2,5 Mrd. Euro.
Die Rendite liegt bei 4%.
Darmstadt: US Treuhand
startet in den nächsten
Wochen den Vertrieb des
neuen Fonds UST XVII
Preferred Equity, Ltd..
Gemeinsam mit dem
Projektentwickler Hillwood
investieren die Anleger in
Immobilien und Grundstücke. Es ist ein Investitionsvolumen von bis zu ca.
166,5 Mio. USD geplant, bei
einer prognostizierten Ausschüttung von 10% p.a.. Eine
Beteiligung an diesem Fonds
ist ab 50 000 USD möglich.
Düsseldorf: Europa
Capital, London, hat die
Liegenschaften Goltsteinstrasse 16-18/Bleichstrasse 8,
10 für den Europa Fund II
von der Robert Zapp
Grundstücksverwaltung
erworben. Europa Capital
plant die Realisierung des
“Hofgarten-Palais“ mit ca.
12 000 qm BGF Büro-, ca.
3 000 qm BGF Wohnfläche.
Start des Projektes mit einem
Gesamtwert von rd. 65 Mio.
Euro ist voraussichtlich im
Frühjahr 2007, die Fertigstellung 2008. Projektmanager und deutscher
Partner der Europa Capital ist
P·B·G/i-manage, Frankfurt.
AENGEVELT vermittelte.
Karin Krentz
Die wichtigsten europäischen Wachstumsmärkte im Bereich gewerblicher
Immobilien und die Position Deutschlands im internationalen Vergleich sowie die
Entwicklungen insgesamt für die Immobilien-Investmentmärkte analysiert alljährlich
LaSalle Investment Management (LIM) mit dem E-Regi, dem European Regional
Growth Index. Dabei sollen die Städte und Regionen Europas identifiziert werden, in
denen die Nachfrage nach Immobilien kurz- bis mittelfristig gesehen besonders
nachhaltig zu werden verspricht. Zudem ergänzt der Index eine eher qualitative
Herangehensweise an Standortanalysen und ist in der Kombination mit
immobilienspezifischem Know-how vor allem für die Angebotsseite erkenntnisreich.
Untersucht wurden insgesamt 91 Ballungsräume Europas nach 14 Kriterien, von
denen die wichtigsten Wachstumserwartungen, Kaufkraft und das allgemeine
Geschäftsumfeld sind. In den vergangenen Jahren war eine stete Zunahme der
europäischen Kapitalströme in Immobilien zu beobachten und jedes Jahr wurden
neue Rekorde aufgestellt, insbesondere bei grenzüberschreitenden Investitionen.
Die damit einhergehende Phase der anhaltenden Renditekompression erwies sich
als länger und stärker als noch die meisten Marktteilnehmer vor drei oder vier
Jahren angenommen hätten. Es gab eine Annäherung der Renditen über die
Sektoren hinweg und eine Annäherung der sich entwickelnden Märkte des Ostens
an die reifen Märkte des Westens. Nun gibt es nach LIM Anzeichen dafür, dass der
durch die Renditekompression erzeugte Wertzuwachs sich in den nächsten Jahren
hin zum Ertragszuwachs als wichtigstem Treiber einer guten Performance
verschieben werde. Erwartet wird, dass der Fokus der Investoren sich nun verstärkt
auf dieses Wachstumspotential richtet.
Das Ranking 2006 wartet mit Überraschungen an der Spitze auf: London, nun auf
der Pole-Position, hat Paris auf Platz 2 als Spitzenreiter abgelöst. Unverändert unter
den Top 5 lediglich Dublin auf Platz 3. Helsinki (2005 auf Platz 4) und München
(2005 auf Platz 5) mussten sich in 2006 Madrid (Platz 4) und Stockholm (Platz 5)
geschlagen geben. Als wirtschaftsstärkste Regionen in 2006 präsentieren sich
Spanien und Skandinavien. Mit Madrid, Barcelona und Valencia sind drei Städte der
Iberischen Halbinsel unter den Top 20 vertreten, übertroffen noch von
Skandinavien, das mit Stockholm, Helsinki, Kopenhagen, Göteborg und Oslo gleich
fünf Städte unter den Top 20 Immobilienhochburgen Europas präsentieren kann.
Deutschland, rein numerisch mit 15 im E-REGI berücksichtigten Städten traditionell
Spitze in Europa, erholt sich nur schleppend von der wirtschaftlichen Schwäche der
letzten Jahre. Nach wie vor wird das Wachstum durch die schwache
Binnennachfrage gebremst, die in Anbetracht der Mehrwertsteuererhöhung in 2007
noch einmal einen weiteren Dämpfer erhalten dürfte. Allerdings zeigen die
Prognosen bis 2010 ein verbessertes, stabiles Wachstum der Wirtschaftsleistung.
Relativiert wird die Platzierung der drei erfolgreichsten deutschen Städte im E-REGI
durch einen Vergleich mit dem Vorjahr: München ist um zwei Positionen
zurückgefallen und Frankfurt immerhin um einen. Lediglich Stuttgart konnte sich um
zwei Plätze nach oben verbessern.
Trotz der in den letzten Jahren relativ schwachen und volatilen Performance ist
Berlin die einzige deutsche Stadt, die sich in den letzten beiden Jahren am stärksten
nach vorn gearbeitet hat: Im Jahr 2004 hatte Berlin den Rang 76 (von 90) inne, im
Jahr 2005 den Rang 44 und nun im Jahr 2006 liegt es auf Platz 38. Ein Fortschritt,
der nachhaltig zu werden verspricht, meint LIM. Die verbesserten Prognosen für das
BIP-Wachstum für 2006 und 2007 in Verbindung mit einer deutlichen Berichtigung
der Produktionsleistungs- und Beschäftigungszahl der zurückliegenden Jahre 2003
und 2004 lassen die Aussichten der deutschen Hauptstadt in einem besseren Licht
dastehen. Verbessern unter den fünf deutschen Immobilienhochburgen konnte sich
außerdem Düsseldorf von Rang 33 in 2005 auf 32 in 2006. Hamburg dagegen ist
um acht Plätze zurückgefallen: von 25 in 2005 auf 33 in 2006.
Der erste E-Regi ist im Jahr 1999 erschienen und hat 67 Städte untersucht. Im Jahr
2006 sind es 91 Städte in West- und Osteuropa in 27 Ländern, davon 23 EULänder. Dazugekommen sind nun Bukarest /Rumänien, Sofia /Bulgarien sowie
Kopenhagen mit der Øresund-Region, ein wirtschaftlich prosperierender
Zusammenschluss der Regionen Kopenhagen /Dänemark und Malmö /Schweden.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 14
Degi Research: Büromarkt Istanbul langfristig mit
Wertsteigerungspotenzial
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Der Anstieg des BIPs von 7,4% im Jahr 2005 und die für 2006 und 2007
prognostizierten Zuwachsraten von knapp unter 5% sowie das BevölkerungsFonds--News
wachstum von 1% pro Jahr
verdeutlichen, die positive EntFrankfurt: AXA
Investment Managers legt wicklung der türkischen Wirtschaft. Zwar ist der wirtschaftmit dem AXA Immoliche und politische Transsolutions erstmals einen
formationsprozess noch lange
offenen Immobilien-fonds
nicht abgeschlossen, die
speziell für institutionelle
umfang-reichen Investitionen
Anleger auf. Der Fonds
und weitreichende Privatiinvestiert in Immobilien in
sierungen zeigen jedoch, dass
Deutschland, Zentral- und
Osteuropa, Großbritannien, sich die Türkei immer stärker
für ausländische Investoren
Frankreich, Spanien,
öffnet. Von 2004 bis 2005 stiegen die ausländischen Direktinvestitionen von 2,8 Mrd.
Skandinavien, Italien,
auf 8,6 Mrd. USD, für das laufende Jahr erwartet Degi Research 23 Mrd. USD. Mit
Niederlande und Belgien.
dem steigenden Investitionsvolumen geraten die Anfangsrenditen unter Druck.
Die Mindest-anlagesumme
beträgt 1 Mio. Euro, maximal Derzeit bewegen sich die Spitzenrenditen noch um die 11%, für die kommenden
Jahre wird mit einem Rückgang auf 8 bis 9% gerechnet. Der größte und am
können Anleger 50 Mio.
weitesten entwickelte gewerbliche Büroimmobilienmarkt mit einem Flächenbestand
Euro oder 10% des Fondsan Class A- und B-Flächen von ca. 2 Mio. qm Mitte 2006 ist Istanbul. Rund 65% der
vermögens investieren.
Flächen entfallen dabei auf den europäischen Teil und rund 85% sind Class A
Die Ausschüttungsrendite
Flächen. Zahlreiche Projektentwicklungen haben in der letzten Zeit zu einem Anstieg
liegt bei 4,5 bis 5%. Ein
Ausgabeaufschlag wird nicht der Büroflächen geführt. Es besteht jedoch immer noch ein Defizit an qualitativ
hochwertigen Büroobjekten. In den nächsten drei Jahren rechnet die Degi deshalb
erhoben. Die langfristige
Zielrendite beträgt 6 bis 7% mit einer weiteren Angebotserweiterung an Class A-Flächen um weitere 225 000 qm.
Ob der Markt diese neuen Flächen absorbieren kann ist fraglich.
p.a. Darüber hinaus gilt ein
gestaffelter RücknahmeNachdem die Mieten 2003 den Tiefststand überschritten haben, liegen die
abschlag (3% im 1.Jahr, 2% Spitzenmieten aktuell bei 15,20 Euro/qm. Innerhalb des nächsten Jahres wird ein
im 2. und 1 % im 3.Jahr).
Anstieg auf knapp 17,50 Euro/qm gerechnet. Aufgrund der Nachfrage nach Class A
Erstes Objekt des Fonds ist
Büroflächen ist die Leerstandsrate in diesem Segment kontinuierlich auf aktuell 17%
ein Hotel und Boardinghaus gesunken. Mittelfristig prognostiziert Degi aufgrund der Flächenfertigstellung ein
im Münchener Stadtteil
Angebotsüberschuss aus, der durch wieder steigende Leerstände und fallende
Riem/Zamdorf. Die KaufMieten gekennzeichnet sein wird. Längerfristig wir jedoch ein großes Potenzial für
summe liegt bei ca. 34 Mio. Wertsteigerungen gesehen.
Euro. Das Objekt ist an eine
britisch-amerikanische
Hotelgruppe sowie eine
österreichische Hotelkette für CB Richard Ellis - Globalisierung des Immobilienmarktes
20 bzw. 19 Jahre vermietet. schreitet weiter voran
Der Fonds wird von Daniel
André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
Fahrer (36) gemanagt, der
eigens dafür engagiert wurde. Einer Untersuchung von CB Richard Ellis zufolge wurden in den letzten 5 Jahren in
den USA und Europa 500 Mrd. USD in gewerbliche Immobilien investiert. Ein drittel
davon allein in 2005. Dabei zeichnen sich zwei Trends ab. Zum einen ist eine
Lyon: Commerz GrundZunahme der grenzübergreifenden Engagements, mit 75% der weltweiten Märkte,
besitz-Spezialfondssichtbar. Zum anderen wurde aufgrund der Einführung von Real Estate Investment
gesellschaft (CGS) hat für
Trusts (REITs) eine neue Eigentümergruppe geschaffen. Diese Trends führen zu
den Euro Logistik 1 die
bedeutsamen Änderungen der Eigentümerstruktur in den relevanten Metropolen.
Projektentwicklung „Toussieu 2“ von Pitch Promotion
Das ausländische Interesse hat sich in London, in den Jahren 2001 – 2005, mehr als
S.A erworben. Das Gesamtverdreifacht. 22,4 Mrd. USD wurden in 2005 in Gewerbeimmobilien investiert.
investitions-volumen für das
Ausländer wie Deutschland, USA, Irland, und der Mittlere Osten, die zu den aktivsten
17 900 qm große Objekt
Teilnehmern gehören, steigerten in London ihre Anteile von 31% auf 56,6%. Die
beträgt rund 11 Mio. Euro,
Anteile der institutionellen Investoren wurden von 9,8% auf 5,5% verringert. In Paris
die prognosti-zierte Rendite
hingegen ist das Engagement ausländischer Investoren gesunken. Der Anteil geht
liegt bei über 6%.
von 84% auf 56% zurück. Jedoch fand in den letzten 5 Jahren ein deutlicher Trend zu
Gewerbeimmobilien statt. Das Interesse führte bei den Investmenttransaktionen zu
einer Steigerung um 50% und erreichte 2005 einen Wert von 10,7 Mrd. USD.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 15
Während 2001 offene Immobilienfonds in Deutschland den Markt bestimmten,
verringerte sich ihre Macht, in den letzten Jahren, erheblich. Sie wurden
hauptsächlich von Investoren aus Großbritannien und den USA abgelöst.
Öffentliche Investoren und REITs in New York steigerten ihren Anteil von 14,6% auf
19,9% und die privaten von 28,4% auf 44,9%.
Deals Deals Deals
Frankfurt: Die TNT
Logistics GmbH mietet ca.
5000 qm Lagerflächen in der
Paul-Ehrlich-Straße 6-8 in
Rödermark über NAI apollo
und die projecta GmbH.
Essen: Die Ernsting´s
family GmbH & Co. KG
mietet 230 qm Fläche in der
Marktstraße in Ahaus über
Brockhoff & Partner
Immobilien GmbH, Essen.
Hamburg: Die HSH N
Real Estate AG hat ein in
Dresden gelegenes Wohnungsportfolio mit ca. 1 900
Wohneinheiten mit
zusammen ca. 113 000 qm
Mietfläche an ein Joint
Venture aus Morgan
Stanley Real Estate Funds
(MSREF) und arsago Real
Estate zum Preis von 71,2
Mio. Euro verkauft. MSREF
und arsago wurden bei der
Transaktion von Morgan
Stanley und Freshfields
Bruckhaus Deringer,
Frankfurt, beraten.
Hamburg/München: Die
DIFA Deutsche Immobilien
Fonds AG, Hamburg, hat
einen Mietvertrag mit der
CNET Networks
Deutschland über eine
Fläche von ca.1 900 qm unter
Vermittlung von Atis Real
abgeschlossen.
München: Reha-Sport hat
zum Betrieb eines RehaZentrums 1 750 qm
Bürofläche Schwabing,
Ungererstraße 175
angemietet. Vermieter ist
The Blackstone Group. Das
Bankhaus Ellwanger &
Geiger, München vermittelte
den Mietvertrag.
In Kanada verringerten die Banken ihr Immobilienportfolio erheblich in Sale and
Lease Back-Transaktionen, da die Bedeutung von Pensionsfonds deutlich anstieg.
REITs und offene Immobilienfonds beeinflussen den Markt in Sydney und Singapur
maßgebend. In Sydney wurden die Anteile an Gewerbeimmobilien auf 32%
ausgebaut.
Seit der Einführung des J-REIT in den japanischen Markt, wird dieser von
Investment Trusts bestimmt. Im November 2005 wurde eine Marktkapitalisierung
von 22,1 Mrd. USD erreicht. Der Gewerbeimmobilienmarkt in Shanghai boomt. Seit
2001 stiegen die verfügbaren Flächen um 158%, jedoch hat sich, wie in den oben
genannten Metropolen, an der Eigentümerstruktur nichts geändert.
LB Immo Invest stellt Studie zum Anlageverhalten
Institutioneller vor
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
Deutsche institutionelle Investoren kaufen in den kommenden Jahren verstärkt im
Ausland. Vor allem europäische Nicht-EU-Staaten und die Region Asien/Pazifik
sowie die USA hat diese Anlegergruppe im Visier. Der bislang dominante Anteil
deutscher Investments wird weiter deutlich zurückgefahren. Dies ist das Ergebnis
einer Studie des Instituts für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig im Auftrag der LB Immo Invest
GmbH. Befragt wurden 41 institutionelle Investoren wie Versicherungen,
Kreditinstitute, Pensionskassen, Vermögensverwaltungen, Stiftungen und
Industrieunternehmen.
Die Befragung hat ergeben, dass Investitionen in Osteuropa ganz oben auf der
Einkaufsliste stehen. Auch sei die Bereitschaft in Länder zu investieren, die gerade
der EU beigetreten sind bzw. noch nicht zur EU gehören, deutlich größer geworden.
Des Weiteren planen die befragten Unternehmen auch eine stärkere Diversifikation
nach Nutzungsarten. So soll der traditionell hohe Anteil an Büroimmobilien in den
Portfolios von derzeit 55% auf etwa 46% bis 2009 zurückgefahren werden.
Aufgestockt werden hingegen Anteile in bislang weniger beachtete Nutzungsarten
wie Senioren-, Logistik- und Infrastrukturimmobilien. Weiterhin stehen
Handelsimmobilien auf den Einkaufslisten.
Interessant sei, dass die Investoren klare Vorstellungen bei der Länderallokation
einer jeden Nutzungsart verfolgen. So werden Seniorenimmobilien, Wohnungen und
Hotels in Deutschland, Büros eher im Ausland akquiriert.
Darüber hinaus belegt die Studie einen Trend zur Verlagerung von direkten
Immobilienanlagen zu indirekten Engagements. Die überwiegende Mehrheit der
Befragten gab an, Neuinvestitionen derzeit ausschließlich in Form indirekter
Anlagen zu tätigen. Das gilt insbesondere für den Weg ins Ausland. Danach wird
sich der Anteil indirekter Investments an den Portfolios
auf mehr als 50% erhöhen.
Auch Outsourcing von Bestandsimmobilien war ein
Thema der Studie. 20% der Befragten befassen sich
mit dem Gedanken des Outsourcings von direkt
gehaltenen Immobilien in ein indirektes Anlagevehikel.
Noch vor 2 oder 3 Jahren wurde dem Thema
Outsourcing kaum Bedeutung beigemessen, konstatiert
die LB Immo Invest.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 16
JLL: Hotelinvestmentmarkt Deutschland: 1 Milliarde Euro Marke ist überschritten!
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Deals Deals Deals
Berlin: Ca. 300 qm Einzelhandels- und Lagerfläche
mietete die Oakley GmbH
in der Rosenthaler Straße
34–35 in Berlin-Mitte.
Hamburg: Die Kiton
Hamburg GmbH mietet Am
Neuen Jungfernstieg 17 eine
Ladenfläche von 387 qm
vom Neuen Unionclub v.
1867 über die Grossmann &
Berger GmbH und Arnold
Hertz & Co. KG.
Düsseldorf/München: Die
Deutsche Apotheker-und
Ärztebank eG, Düsseldorf,
mietet in dem von der
MEAG verwalteten Bürogebäude "Am Seestern" am
Niederkasseler Lohweg 181183 in Düsseldorf ca.
4 200 qm Bürofläche über
Atisreal.
Frankfurt: Nomura
Trading Co., Ltd. mietet in
der Höchster Straße in
Liederbach bei Frankfurt ca.
700 qm Hallen- und 300 qm
Büroflächen von der Difa
über NAI apollo.
Frankfurt: Die Gucci
Luxury Goods GmbH
mietete ca. 600 qm
Einzelhandelsfläche in der
Goethestraße 5 von der
Miele & Cie. KG. Atisreal
und die Schuetter &
Partner GmbH waren an
der Vermittlung beteiligt.
Montbonnot: Der Insight
European Real Estate
Trust S.A., London, erwirbt
zwei Bürogebäude mit einer
Gesamtfläche von 15 000 qm
von Sireo über Atisreal.
Insgesamt wechselten in Deutschland zwischen Januar und Oktober 23 einzelne
Hotelimmobilien, drei Hotels als Teil von europäischen Portfolios und drei
deutschlandweite Portfolios den Eigentümer. Damit wurden bereits nach den ersten
zehn Monaten des Jahres 1,03 Mrd. Euro in Hotelimmobilien investiert. Das ist der
höchste Wert, der seit Beginn der statistischen Erhebung 1990 auf dem
Hotelinvestmentmarkt Deutschland registriert wurde. Zum Vergleich:
Das Jahresdurchschnittsvolumen der Jahre 1990 bis 2005 in Höhe von
351 Mio. Euro wurde damit fast verdreifacht, der Fünfjahresdurchschnitt wurde um
84% übertroffen und im Vergleich zum schon guten Jahr 2005 zeigte sich bereits
Ende Oktober eine deutliche Steigerung von plus 30%. Am stärksten für deutsche
Hotels interessieren sich auch 2006 wieder internationale Investoren, die 81% des
Gesamtvolumens auf sich vereinen.
Zur Jahresmitte 2006 hatte Jones Lang LaSalle (JLL) ein Hotelinvestment-Rekordjahr
2006 mit einem Investitionsvolumen von über 1 Mrd. Euro prognostiziert. Da der
Kapitaldruck weiter besteht, geht JLL aktuell von einem Hotelinvestmentvolumen in
Deutschland von 1,2 bis 1,5 Mrd. Euro für das Gesamtjahr aus.
Atisreal: Einzelhandelsmieten in Düsseldorf und Köln auf
neuem Höchststand
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Die Kölner Schildergasse erreicht bei der Ladenmiete für den 100 qm Standardshop
erstmals die 200 Euro pro Quadratmeter-Marke und belegt damit im regionalen
Preisranking die erste Stelle, gefolgt von der Hohe Straße (195 Euro/qm), der
hochwertig besetzten Königsallee und der eher konsumorientierten Schadowstraße
(je 185 Euro/qm). Dies ergibt
Höchstmiete nach Lagen in Köln + Düsseldorf
der aktuelle Atisreal „Retail
Straße
Stadt Nettomiete €/qm Veränderungen
Market Report“ zur Entwicklung
04/05
2006 2005 2004 05/06
deutscher Einzelhandelsstand- Schildergasse Köln
200 190 185
5,3%
2,7%
orte in den vergangenen zwölf Hohe Straße
Köln
195 180 180
8,3%
0,0%
Monaten.
Königsallee
D`dorf 185 180 175
2,8%
2,9%
Schadowstraße D`dorf
185
180
180
2,8%
0,0%
Für die Zukunft rechnet Atisreal Flinger Straße D`dorf 165 150 145 10,0% 3,4%
in der Schildergasse weitere Neumarkt
Köln
100 100
95
0,0%
5,3%
D`dorf 95
95
90
0,0%
5,6%
leichte Preissteigerungen, da Mittelstraße
Ehrenstraße
Köln
90
90
80
0,0%
12,5%
die Flächennachfrage das
Köln
65
60
60
8,3%
0,0%
Angebot bei Weitem übersteigt. Mittelstraße
Breite Straße
Köln
60
70
70 -14,3% 0,0%
Zwar führt die Schildergasse Quelle: Atisreal Retail Market Report 2006/2007
durch den Preisanstieg in Höhe
von 5,3% im Vergleich zum Vorjahr das regionale Standortranking an, im
deutschlandweiten Ranking belegt sie allerdings „nur“ Rang 5, nach den TopEinkaufsstraßen in München, Frankfurt, Stuttgart und Berlin. Die Passantenfrequenz
ist hier in den letzten Jahren rückläufig, so dass die Schildergasse, die jahrelang
Deutschlands meistfrequentierte Einkaufsstraße war, 2006 auf den Platz 5 im
bundesweiten Frequenzranking noch hinter die Hohe Straße fiel.
Nach wie vor ist die „Kö“ bei Käufern und Luxushändlern eine der gefragtesten
Edelmeilen Europas. Das Interesse der Top-Filialisten aus
dem Mainstream-Segment für Mode- und Lifestyle wird
mittelfristig zu einer anderen Gewichtung im Mieter- und
Branchenmix führen.
Die Flinger Straße bleibt weiterhin der bevorzugte Standort
für alle, die ein vorwiegend junges Szenepublikum
bedienen und gute Passantenfrequenzen suchen. Wegen
der anhaltend sehr guten Nachfrage kostet ein
Quadratmeter hier dieses Jahr 15 Euro netto mehr als im
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 17
Vorjahr (+ 10%). Die Flinger Straße verzeichnet damit die höchste Preissteigerung
aller Lagen der Region West. Durch diese Anstiegs entdecken vor allem Händler,
die mit geringeren Spannen als der Textilhandel zunehmend die Mittelstraße (95
Euro/qm) und den angrenzenden Karlplatz als alternativen Standort für sich.
Deals Deals Deals
Hamburg: MPC hat für 979
Mio. Euro ein 99 Immobilien
umfassendes Paket mit einer
Gesamtbürofläche von
500 000 qm an Breevast
B.V. veräußert. Der
Verkaufspreis liegt 5,5 %
über dem von Gutachtern
ermittelten Wert.
Köln: Hannover Leasing
erwirbt für rund 9 Mio. Euro
die 6 650 qm große PeugeotNiederlassung an der
Pohligstraße in Zollstock, die
zum Jahresende bezugsfertig
ist. Das Peugeot-Autohaus ist
die 8. Immobilie, die die
LEG NRW für den
französischen PSA-Konzern
erstellt und zeitnah an
institutionelle Anleger weiter
veräußert hat.
Wiesbaden: Dr. Helmig &
Huschke mieten im Bürogebäude U Zwei in der
Mainzer Straße rund 580qm
von der Züblin Development über Jones Lang
LaSalle.
Stuttgart: Bruno Stärk
mietet 337qm im denkmalgeschützten Hindenburgbau
am Arnulf-Klett-Platz über
Dr. Lübke an.
Braunschweig:
Development Partner
verkauft das vollständig an
Karstadt Sport vermietete,
3 000 qm große Geschäftshaus am Damm 5-8 an die
niederländischen Investoren
UMW Management B.V.
und Lelievest Beheer B.V..
München: Linde mietet
7 735 qm im Bürohaus in der
Leopoldstraße 252 im
Norden Schwabings von der
Meag. Jones Lang LaSalle
beriet.
ECE geht weiter nach Osten
Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZImmobilienbeilagen)
Wachstumspotenziale, aber auch investorenfreundlichere Rahmenbedingungen
finden Entwickler von Einkaufszentren in den aufstrebenden Märkten Osteuropas
und der Türkei. Während ihnen in Deutschland Abneigung und Angst
entgegenschlägt, werden sie im Ausland oft freudig begrüßt, bringen sie doch
Einkaufserlebnis und neues Warengebot. „Vor allem kleine Einzelhändler stehen in
Deutschland oft mit dem Rücken zur Wand“, erklärt Jörg Banzhaf, GF
Objektentwicklung International bei der ECE.
Egal ob in Braunschweig, Hannover oder Saarbrücken, dem europäischen
Marktführer bei Entwicklung und Betrieb von Einkaufszentren steht oft die Lobby
von Händlern und Architekten gegenüber. Banzhaf spricht angesichts stagnierender
Umsätze im Einzelhandel von Besitzstandswahrern.
In Osteuropa und der Türkei hingegen würden die Händler sehr positiv in die
Zukunft blicken, denn die Einzelhandelsumsätze steigen. Und während auch die
deutsche Bevölkerung die Konsumtempel oft sehr kritisch sieht, würden sich die
Menschen im Ausland auf das neue Einkaufserlebnis freuen. Shoppingcenter sind
dort meist Ausflugsziele für die Familien. „Wir bringen oft Filialisten mit, die bislang
in der Stadt nicht vertreten waren“, sagt Banzhaf. Das gilt vor allem bei kleineren
Städten in noch unerschlosseneren Ländern wie Bulgarien, Rumänien und der
Ukraine. Die Anforderungen der Stadtplaner differieren je nach Land sehr. In
Budapest beispielsweise stellt die Kommune sehr hohe Anforderungen an die
Architektur, weiß Banzhaf. In Russlands Provinzstädten sei das hingegen kein
großes Thema. Osteuropas Stadtarchitekten würden ihre Altstadt oft als
Puppenstube betrachten, in der sie möglichst keine Veränderung möchten.
Einkaufszentren sehen sie lieber weiter außerhalb.
Und in Deutschland genießen Investoren einen höheren Bestandsschutz. Laut Jörg
Banzhaf lassen die Kommunen nur dann neue innerstädtische Center zu, wenn die
Stadt es verträgt. Anders in Osteuropa, wo es oft mehrere Projekte parallel gibt, die
allerdings nicht alle realisiert werden, und der Stärkere und Bessere sich
durchsetzen muss. Ein Beispiel dafür ist Breslau, sagt Banzhaf. Dort betreibt die
ECE ein Einkaufszentrum, das sich nach seinen Worten sehr gut entwickelt. „Die
Städte achten auf architektonische Qualität, machen sich aber keine Gedanken um
fehlgeleitete Investitionen“, lautet seine Erfahrung.
„Für uns geht der Weg ganz klar noch Osten“, meint Banzhaf. Je größer das
jeweilige Land, desto besser. „Wir müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen
komplett verstehen“, sagt er. Aufgrund des großen Aufwands müsse der Markt ein
Volumen von fünf oder sechs Einkaufszentren haben. In Russland erkennt er Bedarf
für 50 bis 60 Einkaufszentren - die ECE sieht hier einen ihrer wichtigsten
Zukunftsmärkte. Seit drei Jahren ist das Unternehmen mit einem Büro in Moskau
vertreten und sammelt Erfahrung als Dienstleister. Doch in Kürze sollen mehrere
eigene Shoppingcenter angegangen werden. Sehr
konkret arbeitet die ECE an einem Projekt in Moskau.
Doch Banzhaf sieht die rechtlichen und politischen
Risiken. Gesetze würden bewusst so formuliert, dass es
Interpretationsspielräume gibt. So fehlt beispielsweise
ein endgültiges Baurecht. Er vergleicht die Situation mit
der in der Türkei vor vier Jahren. Damals gab es dort
eine Hyperinflation, jede Immobilienentwicklung sei
unverkäuflich gewesen - heute stehen Investoren
Schlange. Die ECE entwickelt in der Türkei zurzeit ihr
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 18
Deals Deals Deals
Duisburg: TanQuid mietet
im PierEins an der
Schifferstraße 210 rund 850
qm Bürofläche von der
Viterra Development
Weitere rund 400 qm wurden
mit einer Flächenoption
belegt. CUBION
Immobilien vermittelte.
München: AIK - APO
Kapitalanlagegesellschaft
erwirbt das Bürohaus
Beethovenstraße 6 und den
Altbau Beethovenplatz 4 in
der Ludwigvorstadt /
Theresienwiese von der
Baywobau. Immobilienkontor Flörsch & Partner
vermittelte.
Berlin: Die Aachener
Grundvermögen verkauft
das 2 000 qm große Büround Geschäftshaus Kurfürstendamm 34 an einen
Privatinvestor. Eine Erweiterung durch einen 4 000 qm
großen Neubau ist geplant.
Nach Fertigstellung soll ein
Hotel in das Objekt einziehen. Kemper’s und die
IWOGE vermittelten den
Deal.
Hamburg: Die Württembergische Versicherung
erwirbt das rund 5 329 qm
große Büro- und Geschäftshaus Neuer Wall 50 vom
Deutschen Ring. Cushman
&Wakefield hat den
Transaktionsprozess im
Rahmen eines limitierten
Bieterverfahrens durchgeführt.
erstes Einkaufszentrum und steht bei zwei, drei weiteren kurz vor dem Durchbruch.
In Russland hofft er auf eine ähnliche Entwicklung - die ECE will den Markt mit
Macht angehen. Als Käufer für ein Einkaufszentrum, die ECE bleibt in der Regel
zumindest Teileigentümer, sieht er offene Immobilienfonds. Für geschlossene
Fonds sei das Risiko zu groß. Bei der Finanzierung will die ECE neue Wege gehen
und einen Projektentwicklungsfonds für große Investoren auflegen. Die Familie Otto,
ihr gehört neben dem gleichnamigen Versandhändler auch die ECE, will sich mit
einer größeren Summe beteiligen. Banzhaf sieht einen Investitionszeitraum von
zirka 7 Jahren und rechnet bei einer Mietrendite von etwa 15 Prozent mit einer
Rendite für die Investoren (nach IRR) von etwa 20 Prozent. Diese hohe Verzinsung
für den reinen Eigenkapitalfonds soll möglich werden durch sinkende Renditen und
damit einen hohen Gewinn bei Verkauf des Shoppingcenters. Allerdings erwartet
Banzhaf auch sinkende Mietpreise.
Für hochinteressant hält er Polen, die Tschechei und Ungarn. Dort ist ECE seit
einigen Jahren aktiv und plant weitere Center in kleineren Städten. In Rumänien und
Bulgarien gründete sie 2005 Landesgesellschaften. In Bukarest soll 2007
zusammen mit einem lokalen Partner der Bau eines Einkaufszentrums begonnen
werden. Das Center mit 60.000 qm Verkaufsfläche ist der 1. Bauabschnitt auf dem
innerstädtischen Areal der ehemaligen Landmaschinenfabrik Semanatoara. Die
Renditen sind dort im freien Fall. Während vor anderthalb Jahren mit einem
Shoppingcenter noch ca. 10,5% zu erlösen waren, sind es jetzt 8% und weniger.
Jones Lang LaSalle mit satten Gewinnen und
Umsatzsteigerungen im 3. Quartal
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) erzielte im dritten Quartal 2006 einen
Nettogewinn von 24,7 Mio. USD. Das entspricht 0,73 USD je Stammaktie (2005:
20,6 Mio./0,61 USD). Seit Jahresbeginn beträgt damit der Nettogewinn 95,5 Mio.
bzw. 2,85 USD je Aktie (2005: 36,8 Mio. bzw. 1,10 USD). Das Betriebsergebnis im
dritten Quartal 2006 stieg gegenüber 26,6 Mio. USD im Vorjahreszeitraum um 40%
auf 37,3 Mio. USD. Seit Januar (1. -3. Q 06 vs. 1.-3. Q 05) verdreifachte es sich
knapp von 46,3 Mio. auf 130,3 Mio. USD. JLL wird eine Halbjahresdividende von
0,35 USD je Stammaktie ausschütten.
Der Umsatz betrug im dritten Quartal 2006 ca. 462 Mio. USD und liegt 42% über
dem Vorjahresergebnis. Umsatztreiber war der Bereich Capital Markets mit einem
Zuwachs von 87%. Insgesamt wurden von Januar bis Ende September 1,3 Mrd.
umgesetzt, 47% als im Vorjahreszeitraum. Auf die Übernahme von Spaulding &
Slye sowie ein hohes Einmalhonorar (LIM) entfielen 40% des Wachstums im Jahr
2006. Der Umsatz im dritten Quartal 2006 in den Regionen Europa, Naher Osten
und Afrika (EMEA) sowie in Amerika stieg um 53% bzw. 46% gegenüber dem
entsprechenden Vorjahreszeitraum.
In Deutschland verbuchte JLL in allen Geschäftsbereichen Umsatzsteigerungen.
Das gilt sowohl für das dritte Quartal als den Dreivierteljahreszeitraum. Der Umsatz
stieg in den letzten drei Monaten im Vergleich zu 2005
um 90% und in den ersten neun Monaten 2006 um 66%.
Den größten Umsatzanteil in den ersten drei Quartalen
hat mit etwa einem Drittel das Capital Markets Geschäft.
Auf den Dreivierteljahreszeitraum bezogen vervierfachte
sich hier der Umsatz. Im Bereich Beratung und
Bewertung lag die Steigerung bei ca. 70%, im
Vermietungsbereich bei ca. 15% und im Property
Düsseldorf: Popular
Management bei ca. 10%. Damit wurde in 2006 der
International mietete rund
50 qm in der Heinrich-Heine- bisher höchste Dreivierteljahresumsatz in Deutschland
seit der Unternehmensgründung 1973 erzielt.
Galerie in der Innenstadt
über Atisreal
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 19
Büros mutieren zu Wohnungen
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
Deals Deals Deals
Von den knapp 12 Mio. qm Büroflächen stehen in Frankfurt immer noch etwa 2 Mio.
qm leer. Vom Leerstand betroffen sind vor allem nicht mehr zeitgemäße Gebäude.
Sie dürften auf Dauer unvermietbar bleiben. Da hilft auch das Anziehen der
Konjunktur nichts. Denn das Angebot neuer, funktioneller Büros ist groß.
Berlin: Hypoport mietet
rund 4 800 qm Bürofläche in
die Klosterstraße 71/72 in
Berlin-Mitte von der
Hallesche Krankenversicherung über Atisreal.
Was also tun? Sie grundsanieren oder in Wohnraum umwandeln? Der
Kostenaufwand dürfte nach Expertenmeinung ähnlich sein. Im vergangenen Jahr
hat die Frankfurter Stadtverwaltung bereits eine Initiative gestartet, Bürogebäude
ganz oder teilweise in Wohnungen umzuwandeln. Denn die Lage auf dem
Wohnungsmarkt ist angespannt: 367.000 Haushalten stehen 349.000 Wohnungen
gegenüber. Die Quote für die Wohnungsversorgung liegt damit bei nur etwa 95%.
Anzustreben sei aber eine Quote von mehr als 100%, hört man aus dem Rathaus.
Köln: Foot Locker mietet
Deshalb ermuntert die Stadtverwaltung Besitzer von leer stehenden Büroflächen
571 qm und Springfield rund diese für den Wohnungsmarkt umzubauen.
640 qm in der Schildergasse
Um die nach wie vor vorhandenen Vorbehalte bei den Eigentümern zu zerstreuen,
72-76 von einem Privatier
wurden die Mitarbeiter der städtischen Bauaufsicht eigens für die Beratung solcher
über Jones Lang LaSalle.
Fälle geschult. Außerdem versucht der Planungsdezernent, diese Vorbehalte mit
Marquardt: Redeveco
der Bereitschaft zu vertraglichen Vereinbarungen abzubauen. So solle es
vermietet 12 200 qm
Regelungen für den Fall geben, dass eine Wohnung später doch wieder in Büros
Lagerfläche im Distribution
zurückverwandelt werden kann. Ermessenspielräume wolle man im Einzelfall zu
Center A 10 über Jones
Gunsten der Interessenten nutzen.
Lang LaSalle an einen
Zwischenzeitlich mehren sich die erfolgreichen Beispiele. So wurde im Frankfurter
regionalen Einzelhändler.
Stadtteil Niederrad bereits im vergangenen Jahr ein zweigeschossiger Klinkerbau
einer früheren Brunnenbaufirma in Büros für Freiberufler und eine Loftwohnung
Hattingen: Charles Vögele
umgewandelt. Im Westend in der Mainmetropole entstanden auf einer Etage mit
mietet in der Heggerstraße
1 400 qm über Brockhoff & Zellenbüros zwei großzügig geschnittene Eigentumswohnungen. Die Umbaukosten
lagen nach Angaben der Frankfurter Bauaufsicht bei 530 Euro/qm Wohnfläche.
Partner Immobilien.
Weitere Projekte folgten.
Hamburg: LB ImmoInvest
Aktuell ist geplant, ein ehemaliges Bürogebäude der Allianz Lebenserwirbt ein Wohn- und
versicherungs-AG in eine Wohnimmobilie mit 80 Eigentumswohnungen
Geschäftshaus mit einer
umzuwandeln. Auch in anderen Städten manifestiert sich die Idee, aus Büros
Gesamtmietfläche von ca.
Wohnungen zu machen. Auch unter Rendite-Gesichtspunkten lohnt es sich, da sich
4 300 qm, verteilt auf 20
die Mieten für großzügige Wohnungen denen von veralteten Büros angleichen.
Wohneinheiten und
Büroflächen. Das Investitionsvolumen liegt bei
10 Mio. Euro.
Der Streit in der Berliner Politik um die Privatisierung von
Düsseldorf: TAG
Tegernsee kauft für 15 Mio.
Euro ein Portfolio mit 370
Wohnungen und 25 000 qm
Wohnfläche im Großraum
Düsseldorf. Die Wohnanlage
wurde zwischen 1970 und
1972 errichtet und 2005
teilsaniert.
Berlin: Sirius Facilities
vermietet 1 500 qm
Lagerfläche an die
Museums-Stiftung „Haus der
Geschichte“ im Sirius
Business Park Gartenfeld
über Atisreal.
kommunalen Wohnungsgesellschaften geht in eine neue
Runde – Junge-Reyer contra Sarrazin
Karin Krentz
Die Verfassungsrichter in Karlsruhe haben es den Politikern in Berlin ins
Stammbuch geschrieben: Berlin hat nicht nur ein Ausgaben-, sondern auch ein
Einnahmenproblem. Sie empfahlen unter anderem umgehend die Privatisierung des
noch ganz ansehnlichen kommunalen Wohnungsbestandes von 275 000
Wohnungen. Das war bisher immer auf rigorose Ablehnung der rot-roten
Regierungskoalition gestoßen, deren Parteien diese Haltung vor Aufnahme neuer
Koalitionsverhandlungen durch Parteitage noch einmal zementieren ließen.
Und „wie zufällig“ gelangte etwa zeitgleich mit dem BGHUrteil ein Papier der Senatsverwaltung für Finanzen in
die Presse, mit dem Senator Thilo Sarrazin nicht gerade
zur Versachlichung der Diskussion beitrug und das für
die Privatisierungsgegner schwere Kost immer noch
bedeutet. Das Sarrazin-Papier mit dem Titel „Fakten und
Legenden zum Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und Marktanteil öffentlicher Wohnungsunternehmen“ hat im Gegenteil die Diskussion noch
weiter angeheizt. Während Berliner Mieterverein und
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 20
Deals Deals Deals
Hoofddorp: Degi vermietet
in der Nähe des Amsterdamer Flughafens 30 000
qm Bürofläche für 10 Jahre
an Sanoma Uitgevers B.V.
Das Gesamtvolumen der
2006 für den GrundwertFonds abgeschlossenen Neuund Anschlussvermietungen
steigt damit auf 187 300 qm,
davon rund 73 000 qm im
europäischen Ausland. Diese
Mietkontrakte stellen einen
Gegenwert an jährlichen
Mieterträgen in Höhe von
rund 25,7 Mio. Euro dar.
Hamburg: Die SEB kauft
für 44,2 Mio. Euro das
15 800 qm große Centrum
für innovative Medizin im
Falkenried 88 von der
Euroland Projektierungen
über Colliers Grossmann &
Berger. Das Objekt geht in
den neuen SEB Global
Property Fund ein, der
exklusiv für die Kunden von
UBS Sauerborn lancierte
wurde. Die vorgesehene
Zielrendite des Fonds liegt
bei ca. 6 % p.a., wobei etwa
75% der Zielrendite die
Ausschüttungsrendite ist.
Iserlohn: Avie mietet 200
qm und Frisör Klier 55 qm
im Waldstadtzentrum von
Real .I.S. .Oberloskamp –
Immobilien an der Ruhr
vermittelte.
Wohnungsunternehmen“ hat im Gegenteil die Diskussion
noch weiter angeheizt. Während Berliner Mieterverein
und Mieterbund sich in Polemik fern von Sachlichkeit und
alte Denkmuster vom schutzlosen Mieter nach
Privatisierungen und andere nicht stichhaltige Argumente
bemühen, liegt nun ein Kommentar aus dem Haus der
Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer als
Antwort vor. Die Senatorin hat stets eine Privatisierung
der öffentlichen Bestände abgelehnt, jüngst erst in einem
Strategiepapier vom August, das Sarrazin nicht
unbekannt sein dürfte.
Die öffentlichen Wohnungsunternehmen hätten keine mietpreisdämpfende Wirkung,
seien nicht günstiger als private und verhielten sich auch nicht sozial
verantwortungsbewusster als diese und von einem besseren Quartiersmanagement
oder gar Stadtrendite könne erst recht nicht die Rede sein, wirft Sarrazin den
kommunalen Wohnungsgesellschaften vor. Auch die Rolle der öffentlichen
Unternehmen bei Stadtumbau und Marktbereinigung könnten auch private
Vermieter ausfüllen. Denn hinreichende Argumente gegen die Privatisierung
öffentlicher Wohnungsbestände gebe es nicht. Ein Festhalten an der Quote für
kommunales Wohneigentum ließe sich nicht auf empirisch beobachtbare Tatsachen
zurückführen, es wäre eine rein politische Entscheidung aufgrund eines
wissenschaftlich nicht belegbaren Vorurteils.
„Das Strategiepapier der Senatsverwaltung für Finanzen ist hinsichtlich der
Betrachtung von Mietpreisvorteilen städtischer Gesellschaften oberflächlich und in
den Kernaussagen unzutreffend“, kontert das Haus Junge-Reyer. Die Bestände
städtischer Wohnungsbaugesellschaften seien in der Breite preiswerter als das
übliche Marktniveau und sie seien auch im Übrigen gerade deshalb für private
Aufkäufer von besonderem Interesse. Wichtiger als die Mieten in der Breite sind für
die Mieter betroffener Wohnungsbestände die jeweiligen Mietpreisstrategien von
Aufkäufern insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen. Hier zeigten bereits
wenige Beispiele der neuen Eigentümer von GEHAG und GSW im Vergleich zu den
Modernisierungsmaßnahmen städtischer Gesellschaften die zu erwartenden
negativen Entwicklungen der betroffenen Mieterschaft.
Auch nähmen Belegungsrechte im Sozialgeförderten Wohnungsbestand weiter
„dramatisch“ ab, wird argumentiert. Um hier mittel- und langfristig ausreichend
gegensteuern zu können, müsse ein vergleichsweise großer Bestand im Besitz
städtischer Gesellschaften verbleiben. Nur so könne die Wohnungspolitik auch
mittel- und langfristig bei schwierigeren Wohnungsmarktlagen als heute Einfluss auf
die Wohnraumversorgung nehmen. Keines der 5 städtischen Unternehmen
(außer der mit 1,2 Mrd. Euro verschuldeten WBM) sei akut im Bestand gefährdet,
die wirtschaftliche Gesundung sei der einzige vernünftige Weg, nur so
ließen sich wieder eine Dividende und der Beitrag für das Quartiersmanagement
und eine Stadtrendite erhöhen.
Für Junge-Reyer gilt der Grundsatz: Eigene Bewirtschaftung hat höchste Priorität,
Verkäufe nur im betriebswirtschaftlich unabdingbaren Umfang. Auch vor In-SichGeschäften macht da die Senatorin nicht Halt, obwohl die negativen Auswirkungen
Berlin: Toys R us mietet
längst bewiesen sind wie etwa bei der noch vom ehemaligen Senator Peter Strieder
über Catella Property drei
verordneten Übernahme der WBG Marzahn 2000 durch die DeGeWo (und so einen
neue Standorte mit einer
vielleicht erfolgreichen Börsengang der DeGeWo
Gesamtfläche von über
verhinderte). Bei notwendigen Verkäufen sollen
10 000 qm an.
vorrangig die Wohnungsbaugenossenschaften und die
anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaften zum
Kassel: Gazeleys Magna
Park wird um eine 25 000 qm Ankauf aufgefordert werden.
große Logistikimmobilie
Sarrazin will die Vorstände der sechs Wohnungserweitert.
baugesellschaften zu einem Gespräch über
„Gewinnplanung“ einladen. Es wird spannend bleiben.
Nr. 126, 45. KW, 10.11.2006, Seite 21
Veranstaltungstipps
1. Euroforum-Konferenz „Parkhäuser und Tiefgaragen: Von der Konzeption bis
zur Bewirtschaftung“ am 30.11 2006 in Düsseldorf
Impressum
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-9079899,
info@rohmert.de, www.derimmobilienbrief.de,
Chefredaktion: Constanze Wrede
(V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener;
Immobilienredaktion: Thorge
Albat, Michael Beck, Dr. Thomas
Beyerle, Daniel T. Borger, André
Eberhard, Gudrun Escher, Ergin
Iyilikci, Uli Richter, Werner
Rohmert, Martina Rozok, Frank
Peter Unterreiner, Petra Rohmert
Immobilienaktien: Hans
Christoph Ries, Berlin: Karin
Krentz, Frankfurt: Christina
Winckler, München: Thomas
Döbel (u.v.a.)
Hrsg.: Prof. Volker Hardegen,
Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
Dr. Philipp Härle - Tilp
Rechtsanwälte, Berlin; Dr.
Wolfgang Schirp - Rechtsanwälte
Schirp & Apel, Berlin
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann
(Deutsche Post Immobilien), Dr.
Kurt E. Becker (BSK), Jürgen
Böhm (ImmobilienScout24),
Joachim Bücker, Hartmut
Bulwien (Bulwien AG),
Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe
Logistik), Reinhardt Gennies
(Deka Immobilien) Dr. Karl
Hamberger (Ernst & Young),
Klaus Hohmann, Dr. Karina
Junghanns, Frank Motte, Dr.
Gerhard Niesslein (DeTe
Immobilien), Prof. Dr. Wolfgang
Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt
(Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel
Consulting AG)
Wissenschaftliche Partner:
• Professor Dr. Hanspeter
Gondring, FRICS (Berufsakademie Stuttgart / Staatl.
Studienakad. Baden-Württ. /
ADI)
• Professor Dr. Dieter Rebitzer
(Hochschule NürtingenGeislingen)
Verlag: Research Medien AG,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
Repkestr. 5, T.: 05242 - 9079887,
F.: 05242 - 9079899
Vorstand: Werner Rohmert
eMail: info@rohmert.de
Aufsichtsrat: Volker Hardegen
(Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur.
habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Diskutieren Sie mit Experten über Parkhäuser-Investitionen mit Zukunft, die
Anforderungen bei Planung, Bau und Sanierung von Parkhäusern und Tiefgaragen,
moderne Parkhaussysteme auf dem neuesten technischen Stand, Möglichkeiten einer
gelungenen Einbindung von Parkhaussystemen in innerstädtische
Revitalisierungsmaßnahmen und Parken als Erfolgs-komponente und Qualitäts-begriff
im City-Marketing Konzept.
Unter dem Vorsitz von Werner Rohmert referieren Axel Brennecke, Ulrich Dölzig,
Thomas Grüttner, Fernando Kochems und Uwe Mantik zu den Themen.
Ein ausführliches Programm erhalten sie unter der Infoline: 0211 / 9686–3431.
Ansprechpartner ist Daniela Toth (daniela.toth@euroforum.com)
2. Der Verein der Estate Planner Deutschlands (VEPD e.V.) lädt zu den EstatePlanner-Tagen am 1.und 2. Dezember 2006 auf Schloß Rheda ein.
Es werden Vortrags-veranstaltungen und Workshops u.a. zu den Themen
güterrechtliche Aspekte im Estate Planning, die Unternehmensnachfolge unter
betriebs-wirtschaftlichen Aspekten und Immobilienbewertung im Estate Planning
angeboten. Die Frage „Was haben Fußball und Real Estate Planning gemeinsam?“
wird bei einer Besichtigung der Arena auf Schalke mit dem stellv. Vorsitzenden und
Finanzvorstand des FC Schalke 04 Josef Schnusenberg erörtert. Ein Überblick über
aktuelle Veränderungen im Jahressteuergesetz 2007, Ertrags- und Erbschaftsteuerrecht und ein Ausblick auf die Erbschaft-steuerreform runden das Programm ab.
Weitere Informationen erhalten Sie unter Tel. 05242 / 964200 oder auf www.vepd.eu
Buchtipps
„99 Tipps für Immobilienprofis“
Immobilienvermarkter und –verkäufer müssen sich in ihrer Branche immer neuen und
größer werdenden Herausforderungen stellen. Das neu erschienene Fachbuch stellt
leicht verständlich prägnante Lösungsvorschläge zusammen und verspricht „Mehr
Geschäft in stürmischen Zeiten“. In je 33 Tipps geben die Autoren dem Leser
wertvolle Erfahrungen und praxisnahe Techniken an die Hand, um die neuen
Herausforderungen bei Vermarktung, Vermietung und Verkauf von Immobilien zu
meistern.
Die Publikation ist ein Gemeinschaftsprojekt von Jürgen Böhm, Prof. Klaus D.
Nielen und Alexander Christiani. „99 Tipps für Immobilienprofis“ kostet 29,90 EUR
und ist unter http://99tipps.immobilienscout24.de erhältlich.
Vorweggenommene Erbfolge
In Kanzleien, aber auch in Banken suchen derzeit nicht nur Immobilienvermögende
dringend Rat, wie man der steigenden Erbschaftsteuer Substanz sparende Grenzen
schenken kann. Hiefür kommt nun die Edition „Die Elite der Erbschaftsoptimierer“ der
Elite Report Redaktion von Chefredakteur Hans-Kaspar von Schönfels auf den
Markt. Das 110 Seiten starke Werk zeigt Lösungswege in Deutschland, Österreich,
Schweiz und Liechtenstein auf und nennt die besten Berater, die dieses Thema im
Griff haben. Egal, ob die Erbfolge in Deutschland, in Österreich oder in Japan
vollzogen werden soll. Das Heft, in Zusammenarbeit
mit „Die Welt“ und „Welt am Sonntag“ entstanden,
kann man für 39,80 Euro (inkl. Porto/MwSt.) direkt
unter www.elitereport.de bestellen (Abonnenten der
WELT und Welt am Sonntag erhalten 10 Euro Rabatt).
Zusätzlich erscheint der neue Report: „Die Elite der
Vermögensverwalter im deutschsprachigen Raum“, die
– wie wir hören – mit einem eigenen Staatsempfang
in der Münchner Residenz am 27. 11.2006 durch den
Freistaat Bayern geehrt werden wird. Auch dieser
Report ist unter www.elitereport.de zu bestellen.