OLG Brandenburg - Brandenburgisches Oberlandesgericht

5 U 129/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht
3 O 312/04 Landgericht Neuruppin
Anlage zum Protokoll vom 05.04.2007
Verkündet am 05.04.2007
…
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Brandenburgisches Oberlandesgericht
Im Namen des Volkes
U r t e il
in dem Rechtsstreit
H… H…,
- Beklagter, Widerkläger und Berufungskläger Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt …
gegen
1. H… B…,
2. D… B…,
- Kläger, Widerbeklagte und Berufungsbeklagte Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt …
hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 1. Februar 2007
ZP 650
Urteil OLG allgemein - MEGA
-2durch
den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt,
den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth und
den Richter am Landgericht Boecker
für
Recht
erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 30. Juni 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 312/04, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 7.697,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von
jährlich fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Juni 2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger als Gesamtschuldner zu
9/10, der Beklagte zu 1/10 zu tragen. Die Kosten der Berufung werden gegeneinander
aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Kläger darf die Vollstreckung bezüglich der Kosten durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Kostenbetrages abwenden, wenn
nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten um Wertersatz für ein auf dem Grundstück des Beklagten errichtetes
Wochenendhaus.
Der Beklagte ist Eigentümer des Flurstücks 19/22 in der Flur 6 der Gemarkung H… mit einer
Gesamtfläche von 6.625 qm. In den 1970er Jahren verpachtete sein Vater dieses in unmittelbarer Nähe zum See gelegene Grundstück parzelliert an Dritte. Unter dem 17. November 1978
erteilte der Rat der Gemeinde H… den damaligen Nutzern der streitgegenständlichen Parzelle
-3mit einer Fläche von ca. 354 qm eine „Aufstellungsgenehmigung“ für einen Bungalow vom
Typ „Märkische Schweiz“. Die Genehmigung wurde im Jahr 1984 auf eine Familie Ba… übertragen, welche unter dem 1. Januar 1985 die Zustimmung des Rates der Gemeinde zur
Veränderung des Bauwerks erhielt. Unter dem 10. August 1991 erwarben die Eheleute K…
von den Ba… mit Kaufvertrag vom selben Tag das Wochenendhaus und schlossen mit dem
Beklagten einen Pachtvertrag über eine Fläche von ca. 352 qm für einen Zeitraum von 99 Jahren. Am 8. August 1994 schlossen die Kläger mit Frau K… einen Kaufvertrag über das auf
dem Grundstück aufstehende Wochenendhaus zu einem Kaufpreis von 55.000,00 DM. Unter
dem 16. August 1994 schlossen die Prozessparteien einen handschriftlichen Kaufvertrag über
die Veräußerung der streitgegenständlichen Parzelle zu einem Kaufpreis von 25.000,00 DM.
Die Kläger zahlten diesen Kaufpreis sogleich. Ab dem 1. Januar 1995 bestand zwischen den
Parteien ein Pachtverhältnis über das Grundstück, für das mündlich eine jährliche Pacht von
543,00 Euro vereinbart war. Die Kläger nahmen an dem Wochenendhaus mit dem Einverständnis des Beklagten erhebliche Umbauten vor, wobei der Beklagte behauptet, dass dieses
Einverständnis nur für den Fall erteilt worden sei, dass alle erforderlichen öffentlichrechtlichen Genehmigungen vorlägen, was unstreitig nicht der Fall ist. Nachdem die Parteien
die Formnichtigkeit des Kaufvertrages über das Grundstück festgestellt hatten, vereinbarten
sie eine notarielle Beurkundung. Der Notar … fertigte im Jahr 1997 einen entsprechenden
Entwurf. Die Beurkundung scheiterte zunächst daran, dass die gegenständliche Teilfläche
noch nicht eingemessen war und der Beklagte die Zufahrt zu dem Grundstück nicht sicherstellen konnte, weil die Eigentumsverhältnisse an dem hierfür genutzten Waldweg noch nicht
geklärt waren. Ein Beurkundungsversuch am 25. Februar 1999 scheiterte, weil sich in dem
Termin herausstellte, dass der Beklagte die Vermessung noch nicht veranlasst hatte und die
Zufahrt noch immer nicht sicherstellen konnte. Die Kläger forderten den Beklagten zuletzt mit
Schreiben vom 15. März 2001 auf, die Voraussetzungen für die Beurkundung zu schaffen
bzw. mitzuteilen, dass er zur Beurkundung bereit sei. Mit Schreiben vom 27. März 2001 kündigte der Beklagte das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2001.
Mit Urteil vom 5. Juni 2003, Az. 62 C 352/01, hat das Amtsgericht Zehdenick die Kläger zur
Räumung und Herausgabe des Grundstücks und des Wochenendhauses an den Beklagten verurteilt.
-4Die Kläger haben die Ansicht vertreten, der Beklagte schulde ihnen Wertersatz für die von
ihnen vorgenommenen Bebauungen und Anpflanzungen und behaupten, der Wert des Grundstücks sei hierdurch um 90.000,00 Euro gesteigert. Darüber hinaus begehrten sie die Rückzahlung des Kaufpreises von 25.000,00 DM (12.782,30 Euro). Davon sei die Pacht für die Zeit
der Nutzung des Grundstücks abzuziehen, so dass sich ein Betrag von noch 7.895,37 Euro
ergebe.
Sie haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 97.895,37 Euro
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 18. Juni 2004 zu zahlen.
Der Beklagte hat gegen den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises die Aufrechnung mit
einem Anspruch auf Pachtzahlung für neun Jahre und elf Monate in Höhe von 5.384,75 Euro
erklärt und den danach verbleibenden Teilbetrag von 7.397,55 Euro anerkannt.
Widerklagend hat er beantragt, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen
seit dem 1. Januar 1995 vorgenommenen und in der Klageschrift vom 1. November 2004 bezeichneten baulichen Anlagen sowie Um- und Ausbauten auf dem Teilgrundstück B des
Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von H…, Blatt 374, Flur 6, Flurstück 19/22, zu entfernen beziehungsweise zu beseitigen.
Der Beklagte hat geltend gemacht, dass den Klägern ein Anspruch auf Wertersatz schon deshalb nicht zustehe, weil er einen Beseitigungsanspruch bezüglich der durch die Kläger vorgenommenen Änderungen des Wochenendhauses habe.
Das Landgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch
ein Anerkenntnis- und Schlussurteil verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 24.697,55
Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen jährlich über dem Basiszinssatz seit dem 18. Juni 2004
zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage und die Widerklage abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass den Klägern ein Anspruch auf Wertersatz aus §§ 946,
951, 812 ff. BGB zustehe. Das Wochenendhaus sei nach Inkrafttreten des ZGB aufgrund einer
Genehmigung staatlicher Stellen errichtet worden, so dass damals selbstständiges Eigentum
an dem Gebäude entstanden sei. Mit dem Schreiben der Kläger vom 4. Juni 2004 habe die
-5Eigenschaft des Hauses als Scheinbestandteil des Grundstücks geendet, da die Kläger damit
deutlich gemacht hätten, dass sie ihr Wegnahmerecht bezüglich des Hauses nicht ausüben
wollten und der Beklagte zuvor durch seine Kündigungsklage vor dem Amtsgericht Zehdenick zum Az. 62 C 352/01 die Herausgabe des Grundstücks und des Wochenendhauses gefordert habe, womit er seinerseits deutlich gemacht habe, dass er das Eigentum an dem Wochenendhaus erlangen wollte. Mit dem Schreiben vom 4. Juni 2004 hätten die Kläger hierein eingewilligt, so dass sie ihr Eigentum an dem Haus gemäß § 946 BGB verloren hätten. Der Beklagte habe daher die Wertsteigerung herauszugeben, die sein Grundstück durch das Haus
erfahren habe. Diese sei auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens zum 4. Juni 2004
auf 17.300,00 Euro anzusetzen. Darüber hinaus hätten die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, da der Beklagte diesen wegen der Formnichtigkeit des Kaufvertrages
ohne Rechtsgrund erlangt habe. Abzüglich der geschuldeten Pacht für den Zeitraum von neun
Jahren und elf Monaten ergebe sich ein Betrag von 7.397,55 Euro, zu dessen Zahlung der Beklagte aufgrund seines Anerkenntnisses zu verurteilen gewesen sei. Die Widerklage sei bereits
unzulässig, weil der Widerklageantrag nicht hinreichend bestimmt erkennen lasse, welche
Teile des Gebäudes zu beseitigen seien.
Mit der Berufung rügt der Beklagte, das Landgericht habe die Parteien nicht auf die im Urteil
gewählte Rechtskonstruktion hingewiesen. Im Übrigen sei bereits bei der Errichtung des Wochenendhauses kein selbstständiges Eigentum daran entstanden, da eine Nutzungsvereinbarung mit dem damaligen Grundstückseigentümer gefehlt habe. Das Haus sei auch nicht nur
Scheinbestandteil des Grundstücks geworden, weil es eine dem § 95 BGB entsprechende Regelung im ZGB nicht gegeben habe. Selbst wenn selbstständiges Eigentum an dem Wochenendhaus entstanden wäre, wäre es nicht auf die späteren Nutzer übergegangen, weil es an einer
gemäß § 296 Abs. 2 ZGB hierfür erforderlichen schriftlichen Vereinbarung fehle. Schließlich
sei das Haus auch nicht nur zur vorübergehenden Nutzung auf dem Grundstück errichtet worden. Es sei ganzjährig nutzbar gewesen und habe über eine Feuerungsanlage und Stromversorgung verfügt. Die Entfernung des Gebäudes wäre mit seiner vollständigen Zerstörung verbunden gewesen. Der Pachtvertrag mit der Familie K… könne die Eigenschaft als Scheinbestandteil nicht begründen, weil er lange nach der Errichtung geschlossen wurde.
Aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Zehdenick zum Az. 62 C 352/01, mit dem
die Kläger zur Räumung des Grundstücks und des Gebäudes verurteilt wurden, ergebe sich,
-6dass sie nicht Eigentümer des Gebäudes seien, denn anderenfalls hätten sie ein Recht zum
Besitz und wären nicht zur Räumung verurteilt worden.
Schließlich sei ein Wertersatzanspruch analog § 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG ausgeschlossen.
Der Beklagte beantragt,
1. das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 30.06.2006 teilweise abzuändern und die Klage
hinsichtlich eines Betrages von 17.000,00 Euro nebst anteiliger Zinsen abzuweisen;
2. unter Abänderung des Urteils die Berufungsbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
die von ihnen seit dem 01.01.1995 vorgenommenen und in der Klageschrift vom
01.11.2004 bezeichneten baulichen Anlagen sowie Um- und Ausbauten auf dem Teilgrundstück B des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von H…, Blatt 374, Flur 6,
Flurstück 19/22, zu entfernen bzw. zu beseitigen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die
zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
II.
1)
Die Berufung ist zulässig, soweit sie sich gegen die teilweise Verurteilung richtet. Insoweit ist
die Berufung frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden.
-7Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung der Widerklage richtet, ist sie unzulässig, weil
sie entgegen § 520 Abs. 1 ZPO nicht begründet wurde. Insbesondere hat der Beklagte entgegen § 520 Abs. 2 Nr. 2 ZPO keine Umstände bezeichnet, aus denen sich eine Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die Abweisung der Widerklage ergeben könnten.
Soweit die Berufung zulässig ist, hat sie in der Sache Erfolg.
Die Klage ist zulässig, aber in Höhe des nicht anerkannten Teils unbegründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten wegen der vorgenommenen Um- und Ausbauten keinen Anspruch
auf Wertersatz oder Entschädigung.
a)
Ein Anspruch der Kläger auf Entschädigung nach § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG besteht nicht.
Nach dieser Vorschrift hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk zu leisten. Voraussetzung dafür ist jedoch gemäß § 3 SchuldRAnpG, dass es sich um ein Vertragsverhältnis handelt, das vor dem
Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde. Dies trifft auf den zwischen den Parteien
zum 1. Januar 1995 geschlossenen Pachtvertrag nicht zu. Mit dem Abschluss des Pachtvertrages mit den Eheleuten K… am 10. August 1991 war der vor dem 2. Oktober 1990 geschlossene und zuletzt mit den Eheleuten Ba… bestehende Nutzungsvertrag beendet worden.
Eine analoge Anwendung des § 12 SchuldRAnpG kommt nicht in Betracht, weil es sich um
eine Sondervorschrift für die von dem Schuldrechtsanpassungsgesetz erfassten Vertragsverhältnisse handelt.
b)
Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Wertersatz aus §§ 951, 946,
812 BGB.
Das auf der streitgegenständlichen Parzelle stehende Gebäude ist allerdings wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden im Sinne des § 94 Abs. 1 BGB.
-8Der Senat geht - wie in der mündlichen Verhandlung erörtert - davon aus, dass mit den früheren Nutzern der Parzelle in den Jahren 1978 und 1984 ein Nutzungsverhältnis gemäß §§ 312
ff. ZGB-DDR begründet wurde. Dies lässt sich daraus schließen, dass der Rat der Gemeinde
H… unter dem 17. November 1978 eine Aufstellgenehmigung für den Bungalow und unter
dem 1. Januar 1985 eine Zustimmung zur Veränderung des Bungalows erteilte, was nach § 4
Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung vom 22. März 1972 über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke, Städte und Kreise bei der Errichtung und Veränderung von Bauwerken
der Bevölkerung (GBl. II Nr. 26 S. 293) voraussetzte, dass ein Nachweis der Eigentums- und
Nutzungsverhältnisse am Baugrundstück vorgelegt wurde. Gemäß § 296 Abs. 1 ZGB-DDR
entstand an dem in Ausübung dieses Nutzungsrechts errichteten Wochenendhaus von dem
Eigentum an dem Grundstück getrenntes Baulichkeiteneigentum. Dieses Baulichkeiteneigentum blieb gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB auch nach dem Ablauf des 2. Oktober 1990
bestehen. Es wurde nicht durch die Aufhebung des vor dem Ablauf des 2. Oktober 1990 geschlossenen Nutzungsvertrages und den Abschluss eines neuen Pachtvertrages am 10. August 1991 berührt. § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG, wonach das fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten mit Beendigung des Vertragsverhältnisses auf den Grundstückseigentümer übergeht, ist auf die Aufhebung des Nutzungsverhältnisses am 10. August 1991 nicht anwendbar,
denn das Schuldrechtsanpassungsgesetz trat erst mit dem 1. Januar 1995 in Kraft.
Auch wenn auf dieser Grundlage davon auszugehen ist, dass das an dem 1978 errichteten und
1985 veränderten Bungalow begründete selbstständige Eigentum nach dem 2. Oktober 1990
fortbestand und auch auf die Kläger übertragen werden konnte, so besteht dennoch kein
selbstständiges Eigentum an dem heutigen Gebäude. Denn die Kläger haben den übernommenen Bungalow nach ihrem eigenen Vortrag im Schriftsatz vom 15. August 2005, Seite 3, nicht
umgebaut, sondern ein neues Gebäude errichtet und das alte abgerissen. Sie haben die Wände
und das Dach des alten Bungalows abgerissen und den zuvor unbefestigten Boden unter dem
Bungalow betoniert. Es kann dahinstehen, ob sich das Eigentum an dem Bungalow an einem
Ersatzbau fortgesetzt hätte, denn dies wäre allenfalls denkbar, wenn der Ersatzbau dem bisherigen nach Art und Umfang entspräche. Dies ist jedoch nicht der Fall. Mit Schriftsatz vom
31. März 2005 trugen die Kläger unbestritten vor, dass es sich bei dem übernommenen Bungalow nur um eine kleine Laube gehandelt habe; sie hätten ein wesentlich größeres Haus errichtet und massiv gebaut. Die Grundfläche des heute bestehenden Gebäudes beträgt ausweislich der als Anlage K 17 vorgelegten Bauantragsunterlagen etwa 60 qm und damit das Einein-
-9halbfache der Grundfläche des zuvor bestehenden Bungalows, wie sie sich aus der von den
Klägern mit der Anlage K 16 vorgelegten Skizze mit der Überschrift „Kauffassung 1994“
ergibt. Indem die Kläger den alten Bungalow abrissen, beseitigten sie den Gegenstand ihres
Eigentumsrechts, das damit erlosch.
Indem die Kläger das heutige Gebäude errichteten, verbanden sie das verwendete Baumaterial
mit dem Grundstück. Durch die Verbindung mit dem Grundstück wurde das Baumaterial wesentlicher Bestandteil des Grundstücks im Sinne des § 94 BGB, so dass sich das Eigentum des
Beklagten an dem Grundstück gemäß § 946 BGB auf das Baumaterial erstreckte und die Kläger ihr Eigentum daran verloren. Das Gebäude ist nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck
im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB mit dem Grundstück verbunden worden mit der Folge,
dass es nur unwesentlicher Bestandteil des Grundstücks wäre. Zwar können auch massive
Gebäude zu einem nur vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden sein (vgl.
MüKo-Holch, BGB, 5. Auflage, § 95 Rn. 7; Palandt-Heinrichs, 66. Auflage, § 95 Rn. 3). Dies
ist jedoch dann nicht der Fall, wenn die Errichtung in der Erwartung erfolgt, dass der Errichtende nach Ablauf des Nutzungsvertrages Eigentümer des Grundstücks wird (vgl. BGH
DNotZ 1973, 472; BGH NJW 1961, 1251 für den Fall der erwarteten Bestellung eines Erbbaurechts; MüKo-Holch a. a. O. Rn. 6; Palandt-Heinrichs a. a. O.). Dies war hier der Fall. Die
Kläger errichteten das Gebäude in der Erwartung, das Grundstück zu erwerben. Auch ein Fall
des § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt nicht vor, wonach ein Gebäude nur unwesentlicher Bestandteil eines Grundstücks wird, wenn es in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück
von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist. Rechte im Sinne dieser
Vorschrift sind nur dingliche Rechte (vgl. MüKo-Holch a. a. O. Rn. 21; Palandt-Heinrichs a.
a. O. Rn. 5). Ein dingliches Recht zu Gunsten der Kläger bestand an dem Grundstück jedoch
nicht.
Gemäß § 951 BGB kann derjenige, der infolge der Vorschriften der §§ 946 bis 950 BGB einen Rechtsverlust erleidet, von demjenigen, zu dessen Gunsten die Rechtsänderung eintritt,
Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung verlangen.
Dies gilt jedoch dann nicht, wenn derjenige, der ein Gebäude auf einem fremden Grundstück
errichtet hat, als Pächter gemäß §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, die von ihm
errichteten Bauten von dem Grundstück zu beseitigen (vgl. BGH NJW-RR 1994, 847, 848). In
diesem Fall kann der Erbauer von dem Verpächter selbst dann keine Entschädigung verlan-
- 10 gen, wenn dieser der Errichtung zugestimmt hat und die Gebäude in sein Eigentum übergegangen sind (vgl. BGH a. a. O). Dies ist hier der Fall. Da die Parteien vertraglich nichts Abweichendes vereinbart haben, sind die Kläger nach der Beendigung des Pachtvertrages gemäß
§§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB verpflichtet, die von ihnen errichteten Gebäude zu beseitigen
und haben daher gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Wertersatz.
Anders könnte sich ergeben, wenn die Kläger die Baumaßnahmen in der berechtigten Erwartung vorgenommen hätten, später das Eigentum an dem Grundstück zu erwerben. Bebaut ein
Pächter in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs das gepachtete Grundstück, so kann ihm nach dem Ende des Pachtverhältnisses gegen den Eigentümer des Grundstücks ein Anspruch auf Ausgleich für den Wertzuwachs zustehen, der durch die Baumaßnahmen bewirkt wurde (vgl. BGH NJW 1989, 2745, 2746; NJW 2001, 3118). Die Kläger
hatten zur Zeit der Baumaßnahmen jedoch keine berechtigte Erwartung des späteren Eigentumserwerbs im Sinne dieser Rechtsprechung. Berechtigt ist die Erwartung zukünftigen Eigentumserwerbs nur dann, wenn sich der Erwerb bereits manifestiert hat. So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW 1989, 2745 ff. ein Erbvertrag zu Grunde, der die Ehefrau des Klägers zur Alleinerbin bestimmte; im Fall NJW 1966, 540 beruhte die Erwartung
des Bauenden auf einem testamentarischen Vermächtnis, im Fall NJW 2001, 3118 ff. auf einem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Der Erwerb des Grundstücks durch die Kläger hatte
sich dagegen nicht in vergleichbarer Weise manifestiert. Der handschriftliche Kaufvertrag war
formnichtig, was den Klägern ersichtlich auch bald bekannt war, da zwischen den Parteien
unstreitig bereits zum 1. Januar 1995 ein Pachtvertrag geschlossen wurde, was nicht erforderlich war, wenn sie von der Wirksamkeit des Kaufvertrages ausgingen. Die Tatsache, dass die
Kläger danach zwei Mal versuchten, mit dem Beklagten einen notariellen Kaufvertrag zu
schließen, macht ebenfalls deutlich, dass ihnen ihre ungesicherte Position bewusst war. Die
Erwartung der Kläger, das Grundstück zu erwerben, war daher nicht berechtigt im Sinne der
vorgenannten Rechtsprechung.
c)
Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung von Wertersatz für die Wertsteigerungen an dem
Grundstück aus § 539 Abs. 1, § 581 Abs. 2 i. V. m. §§ 683, 670 BGB besteht nicht, denn sie
handelten nicht mit dem erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen.
- 11 Die §§ 535 ff., 581 Abs. 2 BGB sind in der nach dem 1. September 2001 geltenden Fassung
anzuwenden, denn das Pachtverhältnis dauerte über die zu diesem Tag erfolgte Gesetzesänderung hinaus bis zum 31. Dezember 2001.
Gemäß §§ 539 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB kann der Pächter von dem Verpächter nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er
auf die Pachtsache gemacht hat. Dabei handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung auf
das Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag (vgl. MüKo-Schilling BGB, 4. Auflage, § 539
Rn. 8; Palandt-Weidenkaff, 66. Auflage, § 539 Rn. 6).
Gemäß § 683 Satz 1 BGB kann der Geschäftsherr wie ein Beauftragter gemäß § 670 BGB
Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht. Voraussetzung einer solchen berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ist jedoch, dass der Geschäftsherr in dem Bewusstsein und mit dem Willen handelt, jedenfalls auch ein fremdes Geschäft zu besorgen (vgl. Palandt-Sprau, 66. Auflage, § 677 Rn. 3). Handelt der Geschäftsführer dagegen in der Meinung, ein eigenes Geschäft zu besorgen, so finden gemäß § 687 Abs. 1
BGB die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag keine Anwendung. So aber lag
es hier. Es ist nicht vorgetragen und auch aus den Umständen nicht ersichtlich, dass die Kläger in dem Bewusstsein und dem Willen handelten, durch den Ausbau des Hauses ein Geschäft des Beklagten zu besorgen. Da sie kurz zuvor den – wenn auch formnichtigen – Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hatten und an Frau K… einen Kaufpreis für das
Haus gezahlt hatten, ist vielmehr davon auszugehen, dass sie die Ausbauten als Verbesserung
ihres Eigentums bzw. ihres zukünftigen Eigentums betrachteten.
Selbst wenn man einen Willen der Kläger erkennen wollte, auch ein fremdes Geschäft zu besorgen, hätten die Kläger ihre Aufwendungen doch nicht als den Umständen nach erforderlich
ansehen dürfen im Sinne des § 670 BGB. Der Umbau des bestehenden Bungalows mit einer
Grundfläche von ca. 40 qm zu einem Haus mit etwa der eineinhalbfachen Grundfläche war
unter dem Gesichtspunkt der Fremdgeschäftsführung nicht erforderlich, insbesondere unter
Berücksichtigung der Tatsache, dass der bestehende Bungalow bereits einen Nutzwert hatte,
der aus Sicht der Kläger einen Kaufpreis von 55.000 DM gerechtfertigt hatte.
- 12 d)
Schließlich haben die Kläger gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Schadensersatz
aus vorvertraglichem Verschulden (culpa in contrahendo).
Ein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden kann bestehen, wenn eine
Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise
ein Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages geweckt hat (vgl. BGH NJW 1996,
1884, 1885; Palandt-Grüneberg, 66. Auflage, § 311 Rn. 30). Hier könnte der Beklagte ein
Vertrauen darauf geweckt haben, dass ein Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück zustande kommen werde. Ein solcher Kaufvertrag hätte jedoch gemäß § 313 S. 1 BGB
in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung notariell beurkundet werden müssen. Im
Bereich solcher formbedürftiger Verträge löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren
Erfolg als sicher anzunehmen war, auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an
einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt, weil dies anderenfalls einen Zwang zum Abschluss des Vertrages begründen könnte, der dem Formerfordernis des § 313 S. 1 BGB zuwiderliefe (vgl. BGH a. a. O.). Daher scheidet ein Anspruch der Kläger aus vorvertraglichem
Verschulden des Beklagten hier aus.
2)
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 4 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keine der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt.
3)
Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird gemäß §§ 45 Abs. 1 Satz 3, 47 Abs.
1, 48 Abs. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO mit 17.000,00 Euro als dem Betrag festgesetzt, in dessen
- 13 Höhe der Beklagte die Verurteilung angefochten hat. Der Wert der Widerklage, der mit den
geschätzten Kosten der Beseitigung mit 15.000,00 Euro anzusetzen ist, war gemäß § 45 Abs.
1 Satz 3 GKG nicht zu addieren, weil die Widerklage denselben Streitgegenstand betrifft wie
die Klage. Soweit die Klage den Anspruch auf Wertersatz umfasst, könnte ihr nicht gleichzeitig mit dem Widerklageantrag stattgegeben werden, da nur entweder ein Beseitigungsanspruch
des Beklagten oder ein Wertersatzanspruch der Kläger bestehen kann.
Gemeinhardt
Dr. Huth
Boecker