Retail Report München 2013 - FINAL mit Deckblatt

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RETAIL REPORT
MÜNCHEN
JUNI 2013
C
CBRE
Special Report
Einzelhandelsreport München
www.cbre.de
Juni 2013
Inhaltsübersicht
München kompakt – Key Facts über den Münchener Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort ...... 1
Der Münchener Einzelhandelsmarkt ........................................................................................ 2
Marienplatz – Dreh- und Angelpunkt der bayerischen Landeshauptstadt ......................................2
Kaufingerstraße – Top-Konsumlage im Herzen der Stadt ...........................................................5
Neuhauser Straße – Joseph-Pschorr-Haus bringt neue Dynamik .................................................7
Zwischen Stachus und Hauptbahnhof – B-Ebene und Bahnhofsviertel..........................................9
Sendlinger Straße – Die Hofstatt bringt den Schub ....................................................................9
Zwischen Vitkualienmarkt und Isartorplatz – Rindermarkt, Rosental und Tal ................................12
Tal – Schon lange kein „Geheimtipp“ mehr ...........................................................................12
Zwischen Neuem und Alten Rathaus – Palais an der Oper verändert die Lage ...........................13
Weinstraße und Theatinerstraße – Gefragte Niveaulagen ........................................................16
Die Maximilianstraße und die Perusastraße – Deutschlands stärkste Luxuslagen..........................18
Vermietungsjahr 2012/2013 – Dynamischer Vermietungsmarkt - Projektentwicklungen und
Großflächenvermietungen bestimmen das Vermietungsgeschehen .......................................... 21
Filialisierungsgrad –Filialisten gewinnen weiterhin Marktanteile ................................................25
Mode- und Luxusanbieter bestimmen das Vermietungsgeschehen .............................................26
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CBRE
Special Report
von Sören Hoffmann, Leiter der Einzelhandelsvermietung, München
Marcel Väth, Einzelhandelsvermietung, München
Sven Buchsteiner, Einzelhandelsberatung und –marktforschung, Frankfurt
EINLEITUNG
Nicht nur der FC Bayern München als Stern des Südens spielt in Deutschland in einer anderen Liga,
sondern auch der Einzelhandelsmarkt scheint in Deutschland eine Klasse für sich zu sein. Was die
Händlernachfrage und das Mietniveau betrifft kann es die bayerische Landeshauptstadt klar mit den
anderen Shopping-Metropolen Europas wie London, Paris oder Mailand aufnehmen.
Durch die ansprechende städtebauliche Struktur und der klaren Handelslagenverteilung in Deutschlands „größtem Dorf“, wie München von den Einheimischen und Wahl-Münchenern liebevoll genannt
wird, besticht München nicht nur bei internationalen Touristen, sondern auch bei nationalen und internationalen Einzelhändlern. Gerade Niveau- und Luxusanbieter finden in der Theatinerstraße, der Perusastraße und allen voran der Maximilianstraße ein Marktgebiet, welches mit den anderen Luxusmetropolen Europas wie London, Mailand oder Paris konkurrieren kann.
München kompakt – Key Facts über den Münchener Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort
Tab. 1: Key Facts - München im Überblick
Marktdaten im Überblick
MÜNCHEN
Bevölkerung in Mio. (31.12.2011)
BERLIN
HAMBURG
KÖLN
FRANKFURT DÜSSELDORF
(MAIN)
1,37
3,5
1,79
1,01
0,69
0,59
10,8%
4,0%
5,7%
0,7%
4,3%
3,4%
337.064
254.233
321.202
233.393
334.488
230.217
Kaufkraftindex (2012)*
134,8
91,2
110,9
109,1
113,9
120,1
Kaufkraft pro Kopf in € (2012)**
27.636
18.883
22.768
22.416
23.332
24.661
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro
Kopf in € (2012)***
7.500
5.808
6.485
6.520
6.657
6.936
Zentralitätskennziffer (2012)
120,3
105,4
114,5
110,5
114,2
121,5
8,7
18,7
10,4
5,9
4
3,9
148,3
100,6
122
118,4
124,9
138,5
6,3
14,6
8,9
10,6
8,6
9,8
Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2030
(%)
Einpendler (30.06.2012)
Marktpotenzial 2012 in Mrd. €
Umsatzkennziffer (2012)
Arbeitslosenquote (%), abhängige zivile
Erwerbspersonen, Januar 2013
*Deutschland=100, ** Deutschland = € 20.554, *** Deutschland = € 6.086
Quelle: Bertelsmann Stiftung, BulwienGesa AG, Bundesagentur für Arbeit, MB Research, CBRE 2013
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Special Report Einzelhandelsreport München2013
Abb. 1: Übersicht Einzelhandelsmarkt München
Kartengrundlage: OpenStreetMap Contributors, CBRE 2013
Der Münchener Einzelhandelsmarkt
Trotz des höchsten Mietniveaus unter den deutschen Städten ist die Nachfrage nach Flächen in der
Münchener City ungebrochen hoch. Die neu entwickelten Flächen der Hofstatt, des Joseph-PschorrHauses oder dem Palais an der Oper sind ohne lange Vermarktungszeiten an Mieter wie Louis Vuitton, Adidas, Abercrombie & Fitch oder auch SportScheck teilweise zwei bis drei Jahre vor Eröffnung
vermietet worden.
So steht München wieder dort, wo es bereits vor der Projektentwicklungsphase zwischen den Jahren
2010 und 2012 stand, ein begehrter und teurer Einzelhandelsmarkt, der durch klare Lageverteilungen
besticht aber auch seine eigenen Marktgesetze hat, über die jeder expansionsfreudige Einzelhändler
Bescheid wissen sollte, bevor er sich dem Stern des Südens nähert.
Marienplatz – Dreh- und Angelpunkt der bayerischen Landeshauptstadt
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Der zentrale Platz der Münchner City ist der Marienplatz. Mit den touristischen Attraktionen wie dem
Neuen Rathaus ist er Ausgangspunkt für viele Shoppingtouren in München. Durch die zentrale S-
Limitierend für einen dynamischen Vermietungsmarkt ist die geringe Anzahl an Geschäftshäusern am
Marienplatz. Hierzu zählen im Wesentlichen die Geschäftshäuser auf der südlichen Seite des Platzes
zwischen der Galeria Kaufhof und dem Alten Rathaus. Eine der seltenen Neuvermietungen fand jüngst
im Geschäftshaus Marienplatz 25 statt. Dort mietete der britische Telekommunikationsanbieter Vodafone rund 400 m² Verkaufsfläche.
Die nördliche Seite des Platzes wird durch platzprägende Neue Rathaus eingenommen, so dass dem
Platz die nördliche Straßenfront fehlt. Dies bedeutet jedoch noch nicht, dass es dort keinen Einzelhandel gibt. Die Erdgeschossflächen des Neuen Rathauses werden sehr wohl von Einzelhandel und Gastronomie genutzt, jedoch sind die Betreiber durchweg mittelständische Unternehmen. Dies ist eine Besonderheit des Münchener Einzelhandelsmarktes. Durch eine städtische Satzung werden die Flächen
nur an mittelständische Unternehmen vermietet, um die Vielfalt des Münchener Einzelhandelsmarkts zu
fördern. So erhalten diese Unternehmen die Möglichkeit sich an Standorten zu präsentieren, an denen
sich unter nicht regulierten Mietmarktbedingungen nahezu nur Filialisten ansiedeln könnten.
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Aufgrund der herausragenden Passantenfrequenz und Bekanntheit des Platzes auch für die vielen internationalen Touristen werden in diesem Bereich der Münchener City mit die höchsten Ladenmieten
gezahlt. Die aktuelle Spitzenmiete am Marienplatz liegt bei 340 €/m² im Monat.
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Bahnstation erhält der Marienplatz zusätzliche Frequenz. Das Einzelhandelsangebot ist geprägt durch
das Konzept-Kaufhaus Ludwig Beck und das Galeria Kaufhof Warenhaus.
Abb. 2: Lageplan
Lageplan Marienplatz
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Aufgrund der Großflächigkeit der Gebäude finden sich hier vor allem Flagshipstores von nationalen
und internationalen Einzelhändlern wie Zara, H&M, s.Oliver oder auch Esprit. Aber auch der lokale
Einzelhandel ist hier präsent. Der Münchener Herrenausstatter Hirmer betreibt hier sein Stammhaus,
das nach eigenen Angaben größte Haus für Herrenbekleidung der Welt.
Die Großflächigkeit der Gebäude hat dazu geführt, dass im Vermietungsjahr 2012/2013 keine Neuvermietungen auf der Kaufingerstraße abgeschlossen wurden. Auch zukünftig ist hier von einer geringen Vermietungsaktivität auszugehen, da großflächige Vermietungen in München insbesondere durch
Projektentwicklungen entstehen und entstanden sind (Joseph-Pschorr-Haus). Derzeit gibt es aber keine
Pläne die bestehenden Geschäftshäuser neu zu entwickeln, zumal langfristige Mietverträge die Projektentwicklungsmöglichkeiten minimieren.
Aus diesem Grund besteht für die Kaufingerstraße ein klarer Nachfrageüberhang, so dass die aktuelle Spitzenmiete in der Straße bei 340,- €/m² im Monat liegt.
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Die Kaufingerstraße ist die führende Konsumlage in der Münchener Innenstadt. Hier werden seit jeher
die höchsten Passantenfrequenzen gezählt und auch die höchsten Ladenmieten gezahlt. Es wechseln
sich hier historische mit modernen Geschäftshäusern ab und stellen so ein ansprechendes städtebauliches Gesamtbild dar.
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Kaufingerstraße – Top-Konsumlage im Herzen der Stadt
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Abb. 3: Lageplan Kaufingerstraße
Zwischen Färbergraben und dem Karlsplatz erstreckt sich die Neuhauser Straße. Im Unterschied zur
Kaufingerstraße ist das Flächenangebot diversifizierter. Klein- und Mittelflächen wechseln sich mit
großflächigeren Einheiten ab. Der Magnet der Straße ist u. a. das Oberpollinger, ein zur KarstadtGruppe gehörendes Luxus-Warenhaus.
Durch die Entwicklung des ehemaligen Karstadt am Dom(Neuhauser Straße 19-21) zum JosephPschorr-Haus hat die Neuhauser Straße eine deutliche Dynamik im Vermietungsmarkt erlebt. Insbesondere konnte durch das Joseph-Pschorr-Haus das Großflächensegment teilweise spektakuläre Neuvermietungen aufweisen. So mietete das US-amerikanische Young-Fashion-Label Forever 21 seinen
ersten Store in Deutschland mit rund 6.500 m² Verkaufsfläche an. Getoppt wurde diese Großflächenanmietung noch durch den zur Otto-Gruppe gehörenden Sporthändler SportScheck, der mit
10.000 m² die größte Neuanmietung seit Jahren auf dem Münchener Einzelhandelsvermietungsmarkt
abschloss. SportScheck war bereits zuvor in München in der Sendlinger Straße präsent. Das spanische
Modelabel Mango mietete ebenfalls im Joseph-Pschorr-Haus und wird dort auf rund 3.000 m² den
größten Flagshipstore der Welt betreiben. Dies ist bereits der zweite Store von Mango in München,
nachdem ein rund 700 m² großer Laden in der Theatinerstraße/Ecke Weinstraße angemietet wurde.
Insgesamt hat das Gebäude eine Bruttogeschossfläche (BGF) von circa 44.000 m² und wird von der
Bayerischen Hausbau entwickelt.
Neuhauser Straße – Joseph-Pschorr-Haus bringt neue Dynamik
Dem aber nicht genug: Auch das zur spanischen Inditex-Gruppe gehörende Modelabel Zara mietete
den ehemaligen Fashion Club (Colloseum-Gruppe) und betreibt dort auf rund 2.000 m² Verkaufsfläche einen Flagshipstore.
Zukünftig wird sich die Nachfrage nach Flächen in der Neuhauser Straße wieder auf das klein- und
mittelflächige Segment konzentrieren, da in absehbarer Zeit keine neuen Großflächen auf den Markt
kommen werden. Durch die höhere Anzahl an Gebäuden in diesem Flächensegment sind hier interessante Expansionsansätze zu sehen. Dennoch kann auch in der Neuhauser Straße ein klarer Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsflächen festgestellt werden, der durch die Entwicklung des JosephPshorr-Hauses nur kurzfristig bedient werden konnte. So liegt die aktuelle Spitzenmiete in der Neuhauser Straße bei 310 €/m² im Monat.
Alte Akademie – Was lange währt wird endlich gut?
Die Neuhauser Straße könnte noch mehr Dynamik entfalten würde ihr nicht ein Teil ihrer nördlichen
Straßenfront fehlen. Diese ist zum größten Teil durch die historischen Gebäude der Alten Akademie
belegt, deren Erdgeschossflächen nicht für den Einzelhandel genutzt werden. Der historische Gebäudekomplex ist im Eigentum des Freistaats Bayern.
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Trotz mehrerer Konzeptansätze gab es bis dato noch keine nennenswerten Projektentwicklungsansätze.
Dies scheint sich jedoch derweil geändert zu haben. So wurde eine Nutzfläche von rund 15.000 m²
zur Entwicklung ausgeschrieben. Die Objektanforderungen erfordern aber kreative Projektentwicklungsansätze, da nicht nur allein die Straßenfront zur Neuhauser Straße entwickelt werden soll, sondern auch die rückwärtigen historischen Arkadengänge und Innenhöfe, die so einem breiteren Publi-
Abb. 4: Lageplan Neuhauser Straße
kum zugänglich gemacht werden sollen. Ebenso hoch sind die Auflagen des Denkmal- und Ensembleschutzes, dennoch wäre eine Entwicklung der Alten Akademie aus Einzelhandels- aber auch städtebaulicher Sicht zu begrüßen, da hierdurch ein weiterer, attraktiver Publikumsmagnet auf der Neuhauser Straße entstehen kann. Der Freistaat Bayern sieht sich jedoch noch als Betreiber der Immobilie,
sondern wird das Objekt im Laufe der Projektentwicklungsphase veräußern.
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Der Karlsplatz mit seinem markanten Springbrunnen, im Münchener Sprachgebrauch auch Stachus
genannt, ist einer der zentralen S-Bahnhaltepunkte in München. Daher spielt sich hier das Einzelhandelsgeschehen auch unterirdisch, auf der sogenannten B-Ebene ab, die zu einem der meist frequentierten Verkehrsimmobilien Europas zählt.
Hier hat die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) die sogenannten Stachus Passagen revitalisiert.
Das 24.500 m² Gesamtmietfläche umfassende, neugestaltete Objekt ist nun seit rund zwei Jahren im
neugestalteten Betrieb und erfreut sich einer großen Beliebtheit, insbesondere bei den Münchener
Pendlern, von den an Spitzentagen bis 280.000 Personen durch die drei Rotunden der Passagen
strömen. Zu den neuen Mietern zählen u. a. Butlers, More & More, Bestseller, Dean & David und dmDrogeriemarkt.
An den Stachus schließen sich die Schützen- und Bayerstraße an, die jeweils parallel zueinander als
fußläufige Verbindung auf den Münchener Hauptbahnhof zu laufen.
Die Schützenstraße wird flankiert durch das große Karstadt Warenhaus und präsentiert sich im konsumigen Bereich. Als zum Großteil ausgebildete Fußgängerzone profitiert sie von der guten Fußgängerfrequenz vom Bahnhof in Richtung der 1A-Lagen. Ob die Schützenstraße eine weitere Aufwertung
erfahren wird ist nicht auszuschließen, da die Karstadt Immobilie ein interessantes Entwicklungspotenzial aufweist.
Zwischen Stachus und Hauptbahnhof – B-Ebene und Bahnhofsviertel
Die Bayerstraße, die C&A und Kaufhof zu ihren Hauptmietern zählt, ist für den Individualverkehr geöffnet und ist weiterhin durch eher discountorientierten Einzelhandel geprägt.
Beide Straßen haben jedoch noch ein deutliches Aufwertungspotenzial in Richtung eines qualitätsorientierteren Einzelhandelsangebots, da die dortige Passantenfrequenz durchaus attraktiv ist.
Die aktuelle Spitzenmiete an der Bayer- und Schützenstraße liegt bei 90 €/m² im Monat.
Bereits seit längerem ist die Umgestaltung des Münchener Hauptbahnhofs und des gesamten Bahnhofvorplatzes geplant. Dies umschließt auch die Ausweitung und Aufwertung des stationären Einzelhandels im Bahnhof. Bis dato bleibt das Einzelhandelsangebot im Münchener Hauptbahnhof hinter
anderen Referenzobjekten wie den Hauptbahnhöfen Berlin, Köln oder Leipzig zurück.
Sendlinger Straße – Die Hofstatt bringt den Schub
Neben der Entwicklung des Joseph-Pschorr-Hauses war auch die Entwicklung und die Eröffnung der
Hofstatt eines der wichtigsten Projekte nicht nur für die Sendlinger Straße sondern den gesamten Münchener Einzelhandelsmarkt.
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Auf dem Grundstück Hackenstraße/Sendlinger Straße, dem ehemaligen Hauptsitz der Süddeutschen
Zeitung, entstanden ca. 19.000 m² Bürofläche, 69 Wohnungen auf ca. 14.000 m² und ca. 12.000
m² Flächen für Einzelhandel und Gastronomie. Am 24. April 2013 wurde die Hofstatt offiziell eröffnet
nachdem Abercrombie & Fitch bereits am 25. Oktober 2012 ein pre-opening hatte.
Trotz der namhaften Anmietungen und der für Münchener Verhältnisse großen Flächen sowohl in der
Hofstatt als auch im Joseph-Pschorr-Haus ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen nicht zurückgegangen. Vielmehr ist es so, und dies ist ein besonderes Phänomen für den Münchener Einzelhandelsmarkt, dass die Nachfrage noch einmal gestiegen ist. Dies bezieht sich nicht nur auf die beliebte
Sendlinger Straße, sondern auf den gesamten innerstädtischen Kernbereich.
Die aktuelle Spitzenmiete der Sendlinger Straße liegt daher bei 185 €/m² im Monat.
Die restliche Sendlinger Straße südlich der Hofstatt hat sich ebenfalls sehr gut entwickelt. Hier wurde
insbesondere die teilweise Umgestaltung des oberen Teils der Sendlinger Straße zwischen Hackenstraße und Frauentorstraße zur Fußgängerzone sehr gut von den Passanten angenommen. Eine weitere
Erweiterung bis zur Assamkirche ist ebenfalls projektiert und wird noch einmal mehr die Aufenthaltsqualität der Straße erhöhen. Eine gesamte Umwandlung wäre aus Einzelhandelssicht zu begrüßen.
Eine noch größere städtebauliche Integration zum Viktualienmarkt ist ebenfalls angestrebt. So sollen
über verschiedene Treppen und Fußwegverbindungen die Sendlinger Straße mit dem Jüdischen Museum und dem Viktualienmarkt verbunden werden. Die Stadtplanung erhofft sich durch diese Maßnahme eine noch gezieltere Führung der großen Touristenströme in der Münchener Innenstadt.
Neben Abercrombie &Fitch gehören Adidas, Freeman T. Porter, Gant, HE by Mango, Hollister und
Tom Tailor zu den großflächigen Modehändlern, die in der Hofstatt angemietet haben. Mit J. Lindbergh eröffnete auch ein weiterer Pilotstore auf dem deutschen Markt. Das Luxuslabel betreibt hier
seinen ersten Store in Deutschland. Aber auch auf die Nahversorgung wurde in der Hofstatt wert gelegt. So mietete neben dm-Drogeriemarkt auch denn’s Biomarkt im Untergeschoss.
Die Sendlinger Straße unterscheidet sich städtebaulich deutlich von der Kaufinger- und Neuhauser
Straße. Aufgrund der überwiegenden Kleinteiligkeit der Gebäudestruktur kommt es häufiger zu mehr
Bewegung auf dem Vermietungsmarkt. Die anzutreffenden Konzepte auf der Sendlinger Straße verleihen der Straße das Image einer Trendlage.
Die jüngsten Vermietungen außerhalb der Hofstatt sind u. a. Marc o’Polo (Sendlinger Straße 29-31)
mit 400 m² sowie Planet Sports (Sendlinger Straße 17) mit 500 m² Verkaufsfläche. Folgende Tabelle
zeigt die Vermietungen in der Sendlinger Straße außerhalb der Hofstatt im Vermietungsjahr
2012/2013.
Straße
m²
Konzept
Branche
Sendlinger Straße
65 m²
Rigby & Peller
Mode
Sendlinger Straße 17
500 m²
Planet Sports
Sport
k.A.
Kennel & Schmenger
Schuhe
Sendlinger Straße 29-31
400 m²
Marc O'Polo
Mode
155 m²
Scotch&Soda
Mode
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Tab. 2: Vermietungen in der Sendlinger Straße (ohne Hofstatt) 2012/2013
m²
Konzept
Branche
485 m²
Jeans Kaltenbach
Mode
200 m²
More & More
Mode
200 m²
Run² (Runners Shop)
Accessoires und Lederwaren
Straße
Quelle: CBRE 2013
Abb. 5: Lageplan Sendlinger Straße
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Vom Marienplatz führen zwei Wege zum traditionsreichen Viktualienmarkt. Der eine Weg geht über
den Rindermarkt und das Rosental, der andere über das Tal. Die Route über den Rindermarkt und das
Rosental ist auch aus Einzelhandelsperspektive interessant, weil beide Straßen noch ein deutliches
Entwicklungspotenzial aufweisen.
Der Magnet des Rindermarkts ist sicherlich der alteingesessene Haushaltswarenhändler Kustermann,
der auf fünf Etagen ein breites wie tiefes Angebot an Haushaltswaren vorhält. Ansonsten präsentiert
sich die Straße mit einem eher undeutlichen Profil, welches vor allem auf Waren des mittelfristigen
Bedarfs sowie touristische Angebote ausgerichtet ist.
Tchibo, Douglas, Gerry Weber oder auch Peter Hahn können hier als Magneten angeführt werden.
Andere nationale und internationale Einzelhändler sind bis dato noch nicht in diesem Bereich der Innenstadt vertreten.
Tal – Schon lange kein „Geheimtipp“ mehr
Jenseits des „Alten Rathaus“ am Marienplatz bis zum Isartorplatz liegt die Einkaufsstraße Tal. Die Straße stellt zum einen eine weitere Verbindung zum Viktualienmarkt dar und zum anderen eine aufstrebende Einzelhandelslage in der Münchener City. Das Tal profitiert ähnlich wie die Sendlinger Straße
auch von der „rückwärtigen“ S-Bahnstation am Isartorplatz.
Zwischen Vitkualienmarkt und Isartorplatz – Rindermarkt, Rosental und Tal
Das Tal ist eine klare Konsumlage, die einen diffusen Branchenmix von Gastronomiekonzepten wie
Kentucky Fried Chicken und Burger King bis hin zu edlen Möbelhäusern wie Böhmler zu bieten hat.
Das Tal wird von der Münchener Bevölkerung wie auch von den regionalen und nationalen Einzelhändlern sehr gut angenommen und konnte seine Bedeutung als ergänzende Expansionslage noch
einmal ausbauen.
So galt die Eröffnung des Apple-Vertragshändlers Gravis als Initialzündung für diese vielversprechende
Dynamik in diesem Teilmarkt der Münchener City. Durch die Anmietung von Globetrotter in der Rieger City, einem Geschäftshauskomplex am Isartorplatz, rückte das Tal noch einmal mehr in das Interesse der Passanten. Globetrotter betreibt dort ähnlich wie im Olivandenhof in Köln eine Try-and-BuyOutdoor-Welt, wo z. B. Kanus direkt im hauseigenen Testbecken getestet werden können.
Um dem zunehmenden Passantenstrom gerecht zu werden soll das Tal nun umfassend umgestaltet
werden. Hierzu soll die Fahrbahn der Straße verengt und die Gehsteige deutlich verbreitert werden.
Von dieser städtebaulichen Maßnahme wird das Tal nachhaltig profitieren.
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Die aktuelle Spitzenmiete in der Einkaufsstraße Tal liegt bei 150 €/m² im Monat.
Abb. 6: Lageplan Tal
Zwischen Neuem und Alten Rathaus – Palais an der Oper verändert die Lage
Zwei weitere zwischenzeitlich etablierte A-Lagen in der Münchener City sind die Dienerstraße und die
Residenzstraße. In der Vergangenheit waren auch diese beiden Straßen nicht an erster Stelle der Expansionsliste der nationalen und internationalen Einzelhändler, wenn es um die Lagesuche in der
Münchener City ging.
Vielmehr waren beides eher Touristenlagen, die von der Attraktivität und Anziehungskraft des Dallmayr
Stammhauses lebten. Auch profitierten beide Straßen als Verbindungsachse zwischen Marien- und
Odeonsplatz, die an der historischen und museal-touristisch genutzten Feldherrenhalle entlang führt.
Die Dominanz der Theatinerstraße als damals schon starke Niveaulage hat die beiden Straßen in den
Schatten gestellt, obwohl sie nur 150 Meter voneinander entfernt liegen.
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Erst nachdem der Expansionsdruck auf die Weinstraße und vor allem die Theatinerstraße so groß wurde, dass sich einige Einzelhändler über Alternativen Gedanken machten, kamen die Diener- und Resi-
Ihnen folgten unter anderem das Luxuskonzept Porsche Design, der schweizerische Herrenausstatter
Windsor oder das ebenfalls Schweizer Haute Couture-Label Akris. Hierdurch konnten beide Straßen
ihre Marktbedeutung nachhaltig ausbauen.
Nicht zuletzt wurde die Attraktivitätssteigerung auch durch die Neuentwicklung der Residenzpost begünstigt, dem heutigen Palais an der Oper. In der ehemaligen Poststation wurde auf 23.000 m² Nutzfläche ein moderner Geschäftshauskomplex geschaffen, der Büro-, Wohn- und Einzelhandelsnutzung
umschließt. Als Hauptmieter hat der französische Luxusanbieter Louis Vuitton seinen Flagshipstore Luis
Vuitton Maison mit rund 1.300 m² Verkaufsfläche im April 2013 eröffnet. Die Niederlassung ist das
einzige Maison-Konzept außerhalb von Paris. Die gastronomische Nutzung wird durch ein Restaurant
des traditionsreichen Münchener Gastronomen Kuffler, der dort auf einer Fläche von 1.500 m² das
Konzept California Kitchen betreiben wird.
Das luxuriöse Ambiente wird nun durch eine weitere Neuvermietung abgerundet. Der ebenfalls aus
München stammende Juwelier Bucherer hat einen 790 m² großen Flagshipstore im Palais an der
Oper angemietet. Hierbei handelt es sich um die mit Abstand größte Juwelieranmietung in München
seit mehreren Jahrzehnten.
denzstraße in den Fokus der niveau- und luxusorientierten Einzelhändler. Den Anfang für diese positive Entwicklung in den vergangenen Jahren machten das Retro-Warenhaus Manufactum oder der
schweizerische Schuhanbieter Navyboot.
Die Strahlkraft des Palais an der Oper wird sich auf die nördliche Residenzstraße in Richtung Feldherrenhalle und Odeonsplatz auswirken. Dieser Teil der Residenzstraße konnte in der Vergangenheit trotz
seiner guten Lage in der Nähe der Perusa- und Maximilianstraße noch keine eindeutige Lagequalität
entwickeln. Die Platzsituation zur Oper, die fehlende Häuserfront durch die Münchener Residenz als
auch die schwache Passantenfrequenz haben Filialisten bisher eher abgehalten sich in der Lage anzusiedeln. Durch die Revitalisierung der Theatinerpassage wird aber ggf. neue Dynamik entstehen.
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Die aktuelle Spitzenmiete in der Diener- und Residenzstraße liegt bei 190 €/m² im Monat.
Abb. 7: Lageplan DienerDiener- und Residenzstraße
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Zwischen Marienplatz und Briennerstraße liegen die hochwertige Konsumlage Weinstraße und die
Niveaulage Theatinerstraße. Beide Straßen haben ein attraktives städtebauliches Bild, moderne und
historische Geschäftshäuser wechseln sich ab und geben diesem Teil der Innenstadt ein besonderes
urbanes Flair. Mit dem Marienhof, einem kleinen innerstädtischen Park, laden die beiden Straßen
nicht nur zum Bummeln sondern auch zum Verweilen ein.
Die Weinstraße hat einen vergleichsweise kurzen Straßenlauf, nur eine Hand voll Geschäftshäuser
buhlen um die Gunst der Kunden und Touristen. Durch das Neue Rathaus sowie den Marienhof fehlt
der Straße eine Straßenfront. Daher kam es in der Vergangenheit nur selten zu neuen Vermietungen
auf der Weinstraße. Im Vermietungsjahr 2012/2013 hat sich dies aber geändert. So mietete H&M das
gesamte Geschäftshaus Weinstraße 8 und wird dort einen weiteren Flagshipstore betreiben.
Die Theatinerstraße hingegen bleibt die unangefochtene Niveaulage in der Münchener City. Hier finden sich Einzelhändler wie Emporio Armani, Michael Kors, Nespresso, Etienne Aigner oder Marc
o‘Polo. Mit dem hochwertigen Geschäftshausensemble Fünf Höfe, welches fest auf dem Münchener
Einzelhandelsmarkt etabliert ist, konnte die Theatinerstraße ihre Position als Niveaulage noch einmal
ausbauen. In den Fünf Höfen mietete unlängst das Konzept Fire and Ice von Bogner rund 100 m²
Verkaufsfläche.
Weinstraße und Theatinerstraße – Gefragte Niveaulagen
Eine bemerkenswerte Anmietung in der jüngsten Vergangenheit vollzog das spanische Modelabel
Mango. Mango mietete das Geschäftshaus Theatinerstraße 7 und ersetzte das Münchener Traditionshaus Mändler, welches nach 76 Jahren Betrieb den Standort aufgeben musste. Die Mietfläche umfasst
rund 700 m² Verkaufsfläche.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 kam es auch in der Theatinerstraße zu weiteren Vermietungsaktivitäten. Das US-amerikanische Jeanslabel Guess konnte sich eine Ladenfläche in der Theatinerstraße 816 sichern. Der zukünftige Store wird über eine Verkaufsfläche von rund 330 m² verfügen.
Trotz des regen Vermietungsgeschehens in der Theatinerstraße ist weiterhin kein klarer Nachfrageüberhang sowohl für die Theatinerstraße als auch für die Weinstraße festzustellen.
Die aktuelle Spitzenmiete an der Weinstraße und Theatinerstraße liegt derzeit bei 270 €/m² im Monat.
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Ob der Nachfrageüberhang durch die Entwicklung der Theatinerpassage bedient werden kann, bleibt
abzuwarten, dennoch kann von der Neupositionierung des Objekts ein positiver Impuls für die gesamte Lage aus gehen. Die Theatinerpassage ist eine Passage zwischen der Residenz- und der Theatinerstraße, welches aufgrund seines Zuschnitts und Wegeführung nicht mehr den modernen Anforderungen an Einzelhandelsgeschäfte entspricht. Durch die positive Entwicklung des Palais an der Oper und
der zusätzlichen Passantenfrequenz soll das Objekt nun umfassend revitalisiert werden, so dass hier
zukünftig mit weiterer Vermietungsaktivität zu rechnen ist.
Abb. 8: Lageplan Weinstraße und Theatiner Straße
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Keine andere Großstadt in Deutschland kann wohl mit so einer klaren Luxuslage aufwarten als München. Wie an einer Perlenschnur reihen sich in der Perusa- und Maximilianstraße die Vertretungen und
Flagshipstores der internationalen Luxus-Labels auf. Dabei macht nicht nur die hohe Dichte der internationalen Labels die beiden Straßen so interessant, sondern auch der Anteil an alteingesessenen
Luxus-Händlern, die das kaufkräftige Klientel ansprechen und anziehen.
Die Münchener Luxuslagen profitieren von der geographischen Insellage der Stadt. Die nächsten vergleichbaren Luxuslagen sind jenseits der Alpen in Mailand, Zürich oder Wien zu finden. Daher erstreckt sich der Einzugsbereich weit über München und die prosperierenden Landkreise hinweg. Hinzu
kommt ein mittlerweile ausgeprägter Luxus-Shopping-Tourismus für wohlhabende Kunden aus arabischen Ländern oder China aber auch Russland.
Von den beiden Luxuslagen ist die Maximilianstraße die stärkere Straße. Dies liegt vor allem an ihrer
Länge und der damit verbundenen größeren Anzahl an Geschäftshäusern und Verkaufsflächen. Als
Magneten fungieren sicherlich Gucci, Hermès, Dior und Armani. Die Geschäfte passen sich hervorragend in die modernen sowie historischen Geschäftshäuser ein und geben der Straße das „gewisse
Etwas“. Weitere Vermietungen in der jüngeren Vergangenheit waren der italienische Designer Gianfranco Fèrre, Belstaff, Moncler als auch Yves Saint Laurent.
Die Maximilianstraße und die Perusastraße – Deutschlands stärkste Luxuslagen
Im Vermietungsjahr 2012/2013 wurden insgesamt zwei Neuvermietungen erfasst. So mietete das
DOB-Label Tara Jarmon in der Maximilianstraße 38 einen 65 m² Pilotstore. In den Maximilianhöfen
mietete der avantgardistische Optiker
Derzeit ergeben sich keine direkten Projektentwicklungsansätze auf der Maximilianstraße. Allein das
René Lezard-Haus (Maximilianstraße 4-6) weist Entwicklungspotenzial auf, da das Gebäude leer steht
und einer Einzelhandelsnutzung zugeführt werden könnte. Dem Vernehmen nach steht aber eine Baugenehmigung für eine grundlegende Revitalisierung des Geschäftshauses noch aus.
Vergleichbar zu den anderen Luxuslagen in Deutschland besteht auch in der Maximilianstraße ein
immenser Nachfrageüberhang durch die internationalen Luxusanbieter. Keymoney- also Abstandszahlungen an die Vormieter sind mittlerweile wieder ein gängiges Mittel zur Akquisition von Ladengeschäften in der Münchener City.
Die aktuelle Spitzenmiete in der Maximilianstraße liegt bei 300 €/m² im Monat.
Der Ansiedlungsdruck ist so groß, dass sich mittlerweile auch die Nebenstraßen der Maximilianstraße
zu ernstzunehmenden Expansionsgebieten entwickelt haben. Hervorzuheben ist hier die Neuturmstraße, der fußläufigen Verbindungsstraße zwischen der Maximilianstraße und dem touristischen Areal
rund um das Hofbräuhaus und am Platzl. Hier haben sich gleich vier neue Niveau- und Luxusanbieter
angesiedelt. Darunter sind das französische Sportlabel Lacoste, der französische Designer Zadig&Voltaire sowie der Schweizer Luxusuhrenanbieter Rolex. Die jüngste Vermietung ist Meindl Authentic Luxury Store, der hier einen 155 m² Store angemietet hat.
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September
Juni 2013 2010
Diese Lagen sind insofern attraktiv, als dass sie eine direkte Nähe zur Top-Luxuslage aufweisen, aber
für Münchner Verhältnisse noch über ein moderates Mietpreisniveauverfügen. Wenngleich dieses
von einer höheren Fußgänrelativ kurz, so dass sich die
und –wachstum auswirken.
Burberry, Prada und Aigner
Aufgrund der Kürze der Straße gab es auch im Vermietungsjahr 2012/2013 keine neuen Vermietungen in der Perusastraße. Allein das italienische Luxuslabel Prada erweiterte seinen Flagshipstore, indem das lokale Hutgeschäft Zehne mit übernommen wurde und so die Fläche beider Geschäfte zu
einem neuen Geschäft arrondiert werden konnten. Als weiterer Mieter in der Perusastraße soll das USamerikansiche Fashion-Label Tory Burch feststehen.
Ähnlich wie in der Maximilianstraße liegt auch in der Perusastraße ein klarer Nachfrageüberhang vor,
der durch die positive Entwicklung der Residenzpost-Projektentwicklung noch einmal leicht gestiegen
ist. Die aktuelle Spitzenmiete in der Perusastraße liegt bei 300 €/m² im Monat
Abb. 9: Lageplan Maximilianstraße und Perusastraße
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Die Perusastraße profitiert im Gegensatz zur Maximilianstraße eindeutig
gerfrequenz und gleicht damit die weniger klangvolle Adresse aus. Sie ist
baulichen Voraussetzungen limitierend auf das Verkaufsflächenangebot
Dies soll der Qualität der Straße keinen Abbruch tun, der Besatz ist mit
eindeutig im Luxussegment positioniert.
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Juni 2013 2010
schon über der Spitzenmiete manch deutscher Großstadt liegt. Die aktuelle Spitzenmiete in der Neuturmstraße liegt bei 100 €/m² im Monat.
Abb. 10:
10: Lageplan Maximilianstraße
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Die Münchener City kann auf ein sehr dynamisches Vermietungsjahr (Mai 2012 bis Mai 2013) zurückblicken. Insgesamt wurden in den 1A-Lagen der Münchener Innenstadt 41 Vermietungen erfasst.
Gerade Großflächenvermietungen und Projektentwicklungen haben dem Münchener Einzelhandelsvermietungsmarkt eine seit langem nicht mehr beobachtbare Dynamik beschert. Die Sendlinger Straße
mit der Hofstatt Projektentwicklung führt demnach auch das Ranking der aktivsten Einzelhandelslagen
in der Münchener City mit 24 Vermietungen an. Dies sind rund 59% der gesamten Vermietungsleistung des Vermietungsjahres 2012/2013. Dabei wurden in der Sendlinger Straße auch viele Flächen
außerhalb der Hofstatt vermietet. Insgesamt sieben Neuvermietungen konnten hier gezählt werden. Im
Vergleich: Allein die sieben Vermietungen sind mehr als die gesamte Vermietungsleistung der Maximilian- und Theatinerstraße.
Weitere aktive Lagen waren die Theatinerstraße mit drei Vermietungen sowie die Weinstraße, die Brienner Straße und die Maximilianstraße mit jeweils zwei Vermietungen. Die restlichen Mietvertragsabschlüsse entfielen auf die übrigen Straßen, wobei in der Kaufingerstraße, der Top-Konsumlage der
Münchener City, als einzige keine neue Vermietungstransaktion stattgefunden hat.
Vermietungsjahr 2012/2013 – Dynamischer Vermietungsmarkt - Projektentwicklungen und Großflächenvermietungen bestimmen das Vermietungsgeschehen
Bemerkenswert ist auch der hohe Anteil an großflächigen Einzelhandelsobjekten mit über 600 m²
Verkaufsfläche. Der Anteil am gesamten Vermietungsgeschehen lag bezogen auf die einzelnen Mietvertragsabschlüsse bei 24%. Bezogen auf die Flächenleistung ergibt sich so sogar ein Anteil von 69%.
Dabei wurden die Flächen nicht nur durch Projektentwicklungen auf den Markt gebracht, sondern
auch durch Direktvermietungen. Hierbei sind die Anmietungen von Zara in der Neuhauser Straße 33
(3.500 m² Verkaufsfläche) und H&M in der Weinstraße 8 (2.250 m²) besonders hervorzuheben.
Tab. 3: Vermietungen in der Münchener City (Mai 2012 – Mai 2013)
m²
Brienner Straße 11
204 m²
Brienner Straße 54
Konzept
Branche
Woolrich
Mode
k.A.
Baguette Company
Gastronomie
Fünf Höfe – Theatinerstraße
100 m²
Fire + Ice (Bogner)
Luxus
Neuturmstraße
155 m²
Meindl Authentic Luxury Store
Luxus
Maffeistraße 5
200 m²
Karl Lagerfeld
Luxus
Marienplatz 25
400 m²
Vodafone
Telekommunikation
Maximilianstraße 11-15
300 m²
Optiker Leidmann
Luxus
Maximilianstraße 38
65 m²
Tara Jarmon
Mode
Neuhauser Straße 33
3.500 m²
Zara
Mode
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Straße
Konzept
Branche
Residenzstraße - Palais an der Oper
790 m²
Juwelier Bucherer
Schmuck & Uhren
Rosenstraße
600 m²
Zara Home
Homeaccessoires und Einrichtungen
Schäfflerhof 6
200 m²
Rosenthal
Sendlinger Straße
65 m²
Rigby & Peller
Mode
Sendlinger Straße 12 – Hofstatt
800 m²
Adidas
Sport
Sendlinger Straße 12 – Hofstatt
200 m²
Bartu
Schuhe
Sendlinger Straße 12 - Hofstatt
1.300 m²
Das Depot
800 m²
Gant
Mode
230 m²
Brandy & Melville
Mode
200 m²
Liu Jo
Schuhe
200 m²
Only
Mode
900 m²
denn's
Lebensmittel
700 m²
dm Drogeriemarkt
Drogerie und Parfümerie
130 m²
Baumgartner
Gastronomie
50 m²
Li-LA-LO
Schmuck & Uhren
50 m²
Codello
130 m²
Freeman T. Porter
Mode
1.200 m²
Humanic
Schuhe
100 m²
Calzedonia
Mode
150 m²
J. Lindeberg
Luxus
Kennel & Schmenger
Schuhe
k.A.
400 m²
Marc O'Polo
Mode
155 m²
Scotch&Soda
Mode
485 m²
Jeans Kaltenbach
Mode
200 m²
More & More
Mode
200 m²
Run² (Runners Shop)
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m²
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Straße
Tal 8
m²
500 m²
k.A.
Konzept
Branche
Planet Sports
Sport
Tegernseer
Gastronomie
Theatinerstraße 35
100 m²
Schiffhauer Munich
Mode
Theatinerstraße 8-16
330 m²
Guess
Mode
Weinstraße 4
450 m²
WMF
Weinstraße 8
2.250 m²
H&M
Mode
Quelle: CBRE 2013
Zukünftig wird sich die Nachfrage wieder auf das Klein- und Mittelflächensegment zurück orientieren,
da derzeit keine weiteren Großflächenprojekte in der Pipeline sind und darüber hinaus die meisten
bestehenden Flagshipstores langfristig vermietet sind. Generell ist auf dem Münchener Vermietungsmarkt zu beobachten, dass es zu frühzeitigen Nachvermietungen zwischen den Bestandsmietern und
den Eigentümern kommt. Dies kann als klares Anzeichen für die herausragende Umsatzstärke des
Münchener Einzelhandelsmarkts gewertet werden.
Straße
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Diese langfristigen Geschäftsbeziehungen führen jedoch dazu, dass zukünftig wieder weniger Einzelhandelsflächen auf den Markt kommen. Gepaart mit dem bestehenden Nachfrageüberhang und dem
hohen Expansionsdruck von internationalen Einzelhändlern ist von einem weiteren moderaten Anstieg
der Spitzenmieten auszugehen. Für die selten auf den Markt kommende Einzelhandelsfläche werden
gerade in Top-Lagen neue Spitzenmieten gezahlt, wobei die Zahlung von Keymoney- bzw. Abstandszahlungen als Mittel in die Akquisitionsstrategie eingepreist werden muss. Diese „Meitpreisauslese“
führt dazu, dass sich zukünftig nur noch ausgewählte Mieter die Spitzenmieten in den Top-Lagen werden leisten können. Dies führt gerade auf dem Münchener Einzelhandelsmarkt zu Ausweichsansiedlungen, anders ist z. B. der Aufstieg der Am Neuturmstraße nicht zu erklären. Bereits in der Vergangenheit hat sich dieses Marktphänomen bemerkbar gemacht, wie die folgende Graphik mit der Entwicklung der Spitzenmiete verdeutlicht.
Abb. 11:
11: Entwicklung der Spitzenmiete in München
Quelle: CBRE 2013
Auch zukünftig ist davon auszugehen, dass aufgrund der oben genannten Faktoren München die teuerste Einzelhandelsstadt Deutschlands bleiben wird und sich zumindest bei den Nettomieten immer
stärker auf das Mietniveau in London hin entwickeln wird.
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Auch bei der Eröffnung von Pilotstores also ersten Niederlassungen konnte München sehr gut abschneiden. Nach Berlin errang München den zweiten Rang unter den aktivsten Einzelhandelsmetropolen.
Abb. 12:
12: Pilotstores in Deutschlands nach Städten 2012/2013
Quelle: CBRE 2013
Filialisierungsgrad –Filialisten gewinnen weiterhin Marktanteile
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Der konstante Konkurrenzkampf um die besten Einzelhandelsflächen führt auch zu einer Veränderung
des Filialisierungsgrades. Jedoch durch die abwechslungsreiche bauliche Struktur der Münchener Innenstadt und der großen Anzahl an verschiedenen Flächenformaten ist jedoch auch der Filialisierungsgrad von Lage zu Lage sehr unterschiedlich. Weisen die Top 1A-Lagen wie die Kaufingerstraße
einen vergleichsweise hohen Filialisierungsgrad auf, sind aufstrebende 1A-Lagen wie die Sendlinger
Straße oder das Tal im Vergleich stärker durch inhabergeführte Geschäfte geprägt. Eine Besonderheit
stellt der Marienplatz dar: Durch die gezielte Förderung und Vermietung der städtischen Einzelhandelsflächen im Münchener Rathaus an mittelständische Einzelhändler entsteht nicht nur eine abwechslungsreiche Einzelhandelslandschaft, sondern auch ein sehr niedrigerer Filialisierungsgrad.
Abb. 13:
13: Filialiserungsgrad Münchener City
Straße
Anzahl der
davon
Filialisierungs-
Geschäfte
filialisiert
grad in %
Marienplatz
55
17
30,9
Kaufingerstraße
33
30
90,9
Neuhauser Straße
49
40
81,6
Weinstraße
13
11
84,6
Theatinerstraße inkl. Fünf Höfe
107
87
81,0
Sendlinger Straße
90
63
70
Tal
58
35
60,3
Residenzstraße/Dienerstraße
36
21
58,3
Brienner Straße
29
8
27,6
Maximilianstraße/Perusastraße
67
53
79,1
Leopoldstraße
68
37
54,4
Hohenzollernstraße
108
48
44,4
Quelle: CBRE 2013
Mode- und Luxusanbieter bestimmen das Vermietungsgeschehen
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Die Mode- und Luxusanbieter bestimmten das Vermietungsgeschehen im Vermietungsjahr
2012/2013. Auf den Bereich Mode entfielen insgesamt 16 Vermietungen, was einem Anteil von 39%
am gesamten Vermietungsgeschehen entspricht. Das zweitstärkste Segment war die Gruppe der Luxusanbieter mit fünf Vermietungen. Da aber gerade im Luxusbereich die Bekleidung die vorherrschende Warengruppe ist, können diese Einzelhändler auch dem Bekleidungssegment zugeschlagen werden. Werden nun auch noch die modeaffinen Schuhanbieter mit insgesamt vier Mietvertragsabschlüssen hinzugerechnet, so ergibt sich ein Anteil von rund 61% am Vermietungsgeschehen.
Abb. 14:
14: Branchenverteilung Mietvertragsabschlüsse München 2012/2013
TelekomDrogerie
Lebensmunikation und Parfümerie
mittel
1
1
1 Accessoires und
Lederwaren
2
Sport
2
Mode
16
Schmuck und Uhren
2
Gastronomie
3
Homeaccessoires und
Einrichtungen
4
Luxus
5
Schuhe
4
Quelle: CBRE 2013
Abschließend zeigt folgende Tabelle kompakt eine Zusammenfassung der 1A-Lagen in der Münchener City. Die angegebenen Mietspannen und Spitzenmieten beziehen sich auf ein ideales Ladenlokal
in der Top-Lage der jeweiligen Straße mit einer Verkaufsfläche von 100 m² und einer Schaufensterfront von 5 Metern.
Tab. 4: Entwicklungstabelle Einzelhandelslagen in München
Einzelhandelslagen in München
Marienplatz
Kaufingerstraße
Neuhauser Straße
Weinstraße
Mietspanne
€/m²
Lagequalität
Spitzenmiete
Euro/m²
300-340
Top-1A-Lage
340
Sehr hohe Frequenz mit sehr hohem touristischen
Anteil; auch künftig kann von einer ungebrochen
hohen Flächennachfrage ausgegangen werden.
340
Regelmäßig unter Deutschlands höchst frequentierten Fußgängerzonen; ähnlich dem Marienplatz, sodass Nachfragen ohne nennenswerte
Schaffung neuer Flächen künftig kaum bedient
werden können.
310
Unwesentlich schwächere Frequenz als auf der
Kaufingerstraße; durch Joseph-Pschorr-Haus sehr
starke Dynamik erfahren; Neues Potenzial liegt in
der Entwicklung der Alten Akademie.
270
Klarer Nachfrageüberhang in der Weinstraße,
durch fehlende Straßenfront (Marienhof und
Neuem Rathaus) nur geringe Dynamik. Eröffnung
von Mango und H&M klare Verjüngung der Lage
auch zukünftig zu erwarten.
300-340
280-310
250-270
Top-1A-Lage
Top-1A-Lage
1A-Lage
Tendenz
Entwicklungsimpulse
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Straße
Theatinerstraße
Tal
Sendlinger Straße
Residenz/Dienerstraße
Maximilianstraße
Perusastraße
220-270
120-150
120-185
160-190
250-300
280-300
Niveaulage/
1A-Lage
1A-Lage
Trendlage/
1A-Lage
1A-Lage
Luxuslage
Luxuslage
270
Münchens Niveaulage genießt rund um die Fünf
Höfe eine ungebrochen hohe Nachfrage; wenige
Mieterwechsel untermauern die Zufriedenheit der
Händler, wodurch zum Teil hohe Abstandssummen gefordert werden. TW. Verjüngung durch
Austausch von Mädler durch Mango.
150
Das Tal ist eine Lage im Herzen Münchens, die
durch einen hohen und heterogenen Mix von
Einzelhändlern nationaler wie internationaler Art
geprägt ist. Der anhaltend hohe Mietpreisdruck
macht es allerdings schwer, das Tal auch künftig
als preisgünstigere Alternative darzustellen.
185
Dynamischste Einzelhandelslage im Vermietungsjahr 2012/2013, Hofstatt herausragende Entwicklung, nicht nur für die Straße. Entwicklung
zieht einige neue Einzelhändler auch außerhalb
der Hofstatt an. Verkehrsberuhigung und Umwandlung in Fußgängerzone sehr gut durch
Kunden angenommen.
190
Zahlreiche namhafte und hochpreisige Einzelhändler und Filialisten haben hier ihren Standort
gefunden. Diese beiden Straßen, insbesondere
die Residenzstraße, werden durch Palais an der
Oper noch einmal einen deutlichen Schub erfahren. Preisgünstigere Alternative zu Perusa- und
Maximilianstraße.
300
Die Maximilianstraße gehört zweifelsohne zu den
renommiertesten Luxuslagen in Europa, vor allem
aber in Deutschland. Hier vertreten zu sein stellt
ein Muss für viele internationale Filialisten aus
dem Luxussegment dar. Dieser Tatsache geschuldet, kann auch zukünftig von einer kaum vorhandenen Flächenverfügbarkeit ausgegangen werden.
300
Die Perusastraße, das Verbindungsstück zwischen
Maximilianstraße und Theatinerstrraße, ist Münchens zweite Luxuslage nach der Maximilianstraße. Mit einer stark begrenzten Anzahl von Objekten ist hier ein sehr starrer Markt vorzufinden, der
auch in Zukunft nur wenig Bewegung aufzeigen
und somit höchst begehrt bleiben wird.
Einzelhandelslagen in München
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Quelle: CBRE 2013
Für weitere Informationen:
Sören Hoffmann
Associate Director, Head of Retail Agency South
CBRE
Retail - Agency South
Isartorplatz 1
80331 München
t: +49 89 24 20 60 11
e: soeren.hoffmann@cbre.com
Marcel Väth
Consultant
CBRE
Retail – Agency South
Isartorplatz 1
80331 München
t: +49 89 24 20 60 14
e: marcel.vaeth@cbre.com
Sven Buchsteiner
Senior Consultant
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Retail Consulting & Research
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
t: +49 69 17 00 77 66 2
e: sven.buchsteiner@cbre.com
DISCLAIMER 2013 CBRE
Seite 29
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