Hochhauskonzept Buchs

Transcription

Buchs SG
Hochhauskonzept
Planungsbericht vom 04. Februar 2011
sapartners
GSP
PLANUNGSTEAM
Entwicklung und Städtebau
Thomas Kovári, Dr. sc. ETH, dipl. Arch. ETH/SIA, sapartners
Dunja Kovári-Binggeli, Dipl. Ing. TU Berlin, sapartners
Benno Agreiter, Dipl. Arch. ETH, sapartners
Nutzung und Ökonomie
Dr. Hans Naef, Gesellschaft für Standort- Analysen & Planungen
AG, Zürich (GSP)
NUTZUNGSRECHTE VISUALISIERUNGEN
Sämtliche in diesem Bericht verwendeten städtebaulichen Visualisierungen, denen das Kartenmaterial der © Google Earth™ Kartenservice zugrunde gelegt ist, sind aus lizenzrechtlichen Gründen nur für den verwaltungsinternen Gebrauch der Gemeinde
Buchs bestimmt. Es dürfen keine Bilder oder Ausschnitte davon
veröffentlicht oder für Kommunikations- oder Werbezwecke verwendet werden.
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D. Kovári-Binggeli T. Kovári • Dufourstr. 123, Postfach, 8034 Zürich • Tel. 044 515 25 20
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Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung...................................................................................... 4 1.1 Ausgangslage ............................................................... 4 1.2 Aufgabe ......................................................................... 4 1.3 Ziele des Hochhauskonzepts ........................................ 5 1.4 Elemente des Hochhauskonzepts................................. 5 1.5 Gesetzliche Rahmenbedingungen ................................ 5 2 Städtebauliche Analyse............................................................... 7 2.1 Hochhäuser im Rheintal ................................................ 7 2.2 Hochhäuser in Buchs .................................................... 9 2.3 Städtebauliche Morphologie........................................ 11 3 Hochhauskonzept ...................................................................... 13 3.1 Fünf Hochhausgebiete ................................................ 13 3.2 Anforderungen an Hochhausprojekte ......................... 21 3.3 Umsetzung und Etappierung....................................... 23 4 Weitere Schritte.......................................................................... 25 ANHANG I Städtebauliche Überprüfung: Visualisierungen ...... 26 ANHANG II Überprüfung der wirtschaftlichen Aspekte ............ 33 sapartners
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1
Einleitung
1.1
Ausgangslage
Regionalzentrum Buchs Die Entwicklung von Buchs steht seit längerem im Zeichen der Zentrumsbildung und hat schon verschiedene Phasen durchschritten, die
den Ort auch baulich als Zentrum im oberen Rheintal wahrnehmen lassen. So war insbesondere die Zentrumsplanung der frühen 1990-er
Jahre und deren schrittweise Umsetzung ein bedeutender Schritt in diese Richtung. Neuerliche Bestrebungen, für die stellvertretend die Entwicklung der Bahnareale oder das markante Hochhaus ‚Chez Fritzʼ stehen, weisen auf ein neues städtisches Bewusstsein für eine solche Zentrumsentwicklung.
Schaffen planerischer
Vorgaben
Dies hat unter anderem auch Probleme mit sich gebracht, wie sie im
Projekt ‚Chez Fritzʼ vor Augen geführt werden können. So sind gewöhnlich und insbesondere bei grösseren Bauvorhaben einerseits die öffentlichen mit den privaten Interessen abzugleichen. Andrerseits fehlen
oftmals die nötigen planerischen Vorgaben und Instrumente, diese Projekte gesetzlich zu verankern und damit eine erhöhte Planungssicherheit für die Entwicklung zu schaffen. Insbesondere Hochhausprojekte
sind als markante Zeichenträger im Ortsbild oft strittiger Gegenstand
verschiedener Interessen und bedürfen als solche einer intensiveren
Behandlung.
Fehlende städtebauliche Die Schaffung von klaren Richtlinien für die Planung und Beurteilung
Gesamtschau
von Hochhausprojekten sind hierfür eine passende Antwort, städtebauliche Qualität zu sichern. Die entsprechenden Richtlinien beruhen auf
einem Hochhauskonzept, das auf der lokalen städtebaulichen Struktur
sowie den generellen Entwicklungsabsichten der Gemeinde beruht.
Masterplanung 2010
1.2
Diese Entwicklungsabsichten sind in Leitbild und Masterplanung schon
deutlich festgehalten. Die Masterplanung Buchs vom Juli 2010 hat potentielle Hochhausstandorte anhand verschiedener Kriterien erstmals
ausgeschieden.
Aufgabe
Im Rahmen des Hochhauskonzepts gilt es nun, die in der Masterplanung getroffenen Standorte vertieft zu überprüfen, zu konkretisieren und
anhand von Argumenten zu bestätigen bez. einzugrenzen oder auszuweiten. Es gilt im Weiteren, städtebauliche Prinzipien und Vorgaben für
diese Hochhausgebiete zu definieren, um ein gesamtheitliches Bild zu
erreichen und langfristige Grundlagen für die Planung und Bewilligung
von Hochhausprojekten zu schaffen. Grundlegende Prinzipien und Vorgaben sollen jeweils zu Gestaltung, Nutzung und Erschliessung zukünftiger Projekte gemacht werden.
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1.3
Ziele des Hochhauskonzepts
Ziel des vorliegenden Hochhauskonzepts ist:
• mit Hochhäusern die Zentrumsentwicklung von Buchs zu fördern
und deutlicher sichtbar zu machen
• eine Gesamtwirkung dank einheitlichem Konzept zu erzielen
• die Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur zu stärken
• die Verdichtung im Zentrum zu ermöglichen und damit der Zersiedelung zu begegnen
• Grundlagen für die Beurteilung und Planung von Hochhäusern zu
schaffen
Als Präzisierung der kantonalen Baugesetzte schafft das Hochhauskonzept damit auch die nötigen Vorgaben für die anstehende Revision
der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie für die Einträge in den
kantonalen Richtplan.
1.4
Elemente des Hochhauskonzepts
Städtebauliche Analyse Dem Hochhauskonzept geht eine Analyse der gesetzlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen voran. Städtebaulich wird der Fokus
vorerst auf das St. Galler Rheintal ausgeweitet und eine Übersicht über
bestehende Hochhäuser und laufende Planungen verschafft. Des Weiteren wird die Betrachtung näher auf Buchs gelenkt und der Ort einer
Analyse der städtebaulichen Morphologie unterzogen.
Hochhausgebiete und
Anforderungen
Das Konzept benennt auf der Grundlage von städtebaulichen Prinzipien
und als Folge der Stadtmorphologie unterschiedliche Hochhausgebiete
und bezeichnet geeignete Hochhausstandorte. Für jedes Hochhausgebiet resp. für jeden Standort sind spezifische Anforderungen und Empfehlungen an potenzielle Hochhausprojekte formuliert.
Umsetzung
Zur Umsetzung des Konzepts wird eine Etappierung aufgezeigt, die
sowohl den stadtgestalterischen wie auch den wirtschaftlichen Aspekten Rechnung trägt.
Wirtschaftliche
Überlegungen
Eine Überprüfung der wirtschaftlichen Aspekte wird vor dem Hintergrund der grundsätzlichen Problematik der Wirtschaftlichkeit von Hochhäusern vorgenommen sowie der Marktsituation im Bereich von einzelnen Nutzflächentypen. Sodann werden die erarbeiteten Hochhausstandorte auf die Eignung für einzelne Nutzungen geprüft.
1.5
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das Baugesetz des Kantons St. Gallen regelt den Begriff und die Zulässigkeit sowie die Anforderungen an Hochhäuser in St. Gallen. Es unterscheidet zwischen Hochhäusern und höheren Häusern. Die zwingenden kantonalen Vorgaben sind in den folgenden Artikeln festgelegt:
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12. Hochhäuser
Art. 69.
1 Hochhäuser sind Bauten mit mehr als acht Vollgeschossen oder mit
mehr als 25 Meter Gebäudehöhe.
2 Die Zulassung eines oder mehrerer Hochhäuser setzt einen besonders geeigneten Standort und eine der Grösse des Bauvorhabens entsprechende architektonische Gestaltung voraus. Die Interessen der
Nachbarn dürfen nicht übermässig beeinträchtigt werden.
3 Für die Bemessung der Gebäude- und Grenzabstände ist der auf die
umliegenden Gebäude und Parzellen fallende Dauerschatten massgebend, der am mittleren Sommertag nicht mehr als drei Stunden und am
mittleren Wintertag nicht mehr als zwei Stunden betragen darf.
4 Abs. 3 dieser Bestimmung findet keine Anwendung
a) innerhalb von Industrie- und Gewerbe-Industrie-Zonen;
b) gegenüber Grünzonen und Landwirtschaftszonen;
c) gegenüber übrigem Gemeindegebiet, soweit dieses nicht für eine
spätere bauliche Entwicklung, ausgenommen als Industrie- oder Gewerbe-Industrie-Zone, vorgesehen ist.
5 Hochhäuser in andern als Industriezonen sind nur aufgrund von
Überbauungs- oder Gestaltungsplänen zulässig.
11. Höhere Häuser
Art. 68.
1 Höhere Häuser sind Bauten mit sechs und mehr Geschossen oder mit
mehr als 20 Meter Gebäudehöhe. Sie sind in andern als Industriezonen
nur gestützt auf Überbauungs- oder Gestaltungspläne zulässig.
.
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Städtebauliche Analyse
2.1
Hochhäuser im Rheintal
Hochhaus und
Landschaft
Im St. Galler Rheintal steht der besiedelte Raum in wechselseitiger
Beziehung zur Landschaft und Topographie. Zumeist am Talboden
situiert, ordnen sich die Siedlungen der landschaftlichen Weite des Tals
unter. Vereinzelte Landmarken, wie erhöht angeordnete historische
Stammsitze und Burgen, industriell genutzte Mühlen und Silos sowie
Wohnhochhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren, setzen in der
Tallandschaft vereinzelt bauliche Akzente und damit Orientierungspunkte. Gegenwärtig können auch neuartige städtebauliche Planungen ausgemacht werden, wie zum Beispiel das Panoramahaus vor Dornbirn.
Hochhäuser im Rheintal Im Anhang sind bestehende und projektierte Hochhäuser im Rheintal
ohne Anspruch auf Vollständigkeit kartiert. Es wird zwischen bestehenden Silos und Mühlen; bestehenden Hochhäusern; neuen Hochhäusern; und projektierten Hochhäusern unterschieden. Häufungen von
Hochhäusern sind jeweils sowohl auf beiden Seiten der Landesgrenze
an Orten mit Zentrumsfunktion zu erkennen.
Neuere realisierte oder geplante Hochhausprojekte (v.l.o.): Projekt Chez Fritz,
Buchs SG; Panoramahaus Dornbirn (A); Haus am Hafen, Bregenz (A); SIE, Lustenau (A); Projekt Reseedenz, Rorschach; Futtermühle, Buchs SG
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Bregenz
Lauterach
Rorschach
Wolfurt
Höchst
St. Margrethen
Lustenau
Berneck
Heerbrugg
Dornbirn
Balgdach
Wildnau
Rebstein
Marbach
Dipoldsau
Altstätten
Attach
Hohenems
Mäder
Götzis
Koblach
Oberriet
Klams
Meiningen
Rankweil
Feldkirch
Ruggell
Mauren
Fraslanz
Eschen
Gams
Grabs
Buchs
bestehende Silos/Mühlen
Schaan
bestehende Hochhäuser (1960/70)
Vaduz
neue Hochhäuser (ab 2000)
besiedelte Flächen
projektierte Hochhäuser
alter und neuer Rhein
Sevelen
Triesen
Hochhäuser im Rheintal
M 1:50.000
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Trübbach
Plan-Nr.: -
Format: A4
Dufourstr. 123, Postfach 8034 Zürich
Gez.: BA
Datum: 13. Dezember 2010
2.2
Hochhäuser in Buchs
Hochhäuser als Teil des Wohnhochhäuser sowie höhere industrielle Bauten wie Mühlen und
Silos gehören heute schon zum Stadtbild von Buchs. Sie sind neben
Stadtbildes
den Kirchtürmen und dem Schloss Werdenberg Zeichen der Zentrumsfunktion von Buchs im Oberen St. Galler Rheintal. Im Folgenden sind
die bestehenden Hochhäuser und hohen Industriebauten kurz umschrieben und im folgenden Plananhang räumlich kartiert.
Wohnsiedlung „Im Park“ Die verdichtete Siedlung um die Brunnenstrasse aus den 1970er Jahren ist ein Zeitzeuge der damaligen städtebaulichen Praxis, Hochhäuser
als Satelliten auf die grüne Wiese am Siedlungsrand zu errichten. Zusammen mit den Campusanlagen kann dieser Siedlungsteil als ein eigenständiges und unabhängiges Cluster im Norden von Buchs betrachtet werden.
Mühle Altendorf
Der Turm der Mühle Altendorf am Fuss des Hangs im Süd-Westen von
Buchs ist ein Zeuge der Buchser Industrie. Seine Position an aussichtsreicher Hanglage und am Waldrand macht ihn insbesondere für eine
Umnutzung in Wohnungen attraktiv. Bei einem Umbau ist dem Stadtund Landschaftsbild Rechnung zu tragen und eine Ausweitung der
bestehenden Silhouette und Mantellinie wenn möglichst zu vermeiden.
Futtermühle Fichtenweg Die 35 m hohe Futtermühle Fichtenweg ist ein ehemaliger Industriebau,
der in ein Bürogebäude umgenutzt wurde. Er bildet einen räumlichen
Abschluss zum Bahnhof hin und verweist auf den östlichen Buchser
Ortsteil hinter den Geleisen.
Landi Silo
Das Silo „Landi“ an der Mühleäulistrasse wirkt als Pendant zur Futtermühle am Fichtenweg und bildet den Kopfbau des dahinterliegenden
Gewerbegebiets.
Silo SBB
Als nördlicher Abschluss der Bahnareale und des Siedlungsrandes im
Norden von Buchs wirkt der über 58 m hohe Silotrum, der höchste
Hochbau in Buchs.
Kehrichtverbrennung
Als eigentliche Landmarke für Buchs zur Autobahn hin kann das Kamin
der Kehrichtverbrennungsanlage gesehen werden, dessen prägnanter
Turm den vorgelagerten Wald zur Autobahn überragt.
Vereinzelte höhere
Häuser
Das Wohngebäude an der Churerstrasse 82 sowie an der Volksgartenstrasse 47 sind höhere Häuser mit jeweils 24 m.
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5
2
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4
4
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1
9
LEGEND
DE
10
0
1
Bahnhofstrasse
2
Bahnhofplatz
3
Rondell
4
Ost-West-Achse
5
Entwicklungsgebiet Bahnhof
6
Campus
7
Wohnsiedlung "Im Park"
8
Schloss Werdenberg
9
Protestantische Kirche Buchs
10
Katholische Kirche Buchs
11
"Landi" Silo
12
"Futtermühle Fichtenweg"
13
"Mühle Altendorf"
14
"Silo SBB"
15
Kehrrichtverbrennung
Hochhäuser Bestand
höhere Häuser Bestand
Landmarken
Städtebauliche Ensembles
13
Hochhäuser und Landmarken
M 1:10.000
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Plan-Nr.:
Format: A4
Gez.: BA
Datum: 2. Februar 2011
2.3
Städtebauliche Morphologie
Das Buchser Kreuz
Die städtebauliche Morphologie von Buchs trägt neben einem klaren
Aufbau mitunter die emblematischen Züge eines Kreuzes in sich. Einerseits teilt eine Nord-Süd-Achse, die durch die Trasse der Bahn gezeichnet ist, die Stadt in zwei Hälften. Andrerseits gliedert eine OstWest-Achse als Verbindung von Schaan und Grabs den Ort wiederum
in zwei Teile. Das Kreuz, dem diese zwei städtebaulich unterschiedlich
artikulierten Achsen zugrunde liegen, ist eines der charakteristischen
Merkmale von Buchs und prägende Besonderheit dessen Physiognomie.
Städtebauliche
Artikulierung
Im Folgenden wird auf die heutige städtebauliche Artikulierung dieses
Kreuzes im Einzelnen eingegangen. Es dient der Bestimmung der
Hochhausgebiete, dessen Hochhäuser eben ein einheitliches Gesamtbild erzeugen sowie die Lesbarkeit dieser charakteristischen Stadtstruktur stärken sollen.
In der Mitte
Im Kreuzungspunkt der Achsen befinden sich der Buchser Bahnhof mit
vorgelagertem Bahnhofplatz, die Bahnüberführung mit sogenanntem
‚Rondellʼ sowie die untere Mündung der Bahnhofstrasse, der Einkaufsmeile mit regionaler Ausstrahlung. Diese Stelle ist gemäss Masterplanung heute ein städtebaulicher Schwachpunkt an prominenter Stelle
und bedarf einer städtebaulichen Neuorganisation und Aufwertung.
Im Norden
Der nördliche Arm des Kreuzes beherbergt grossmassstäbliche Lagerund Logistikgebäude zwischen dem Gewässer des Giessen und dem
Güterbahnhof und weist als markanten nördlichen Abschluss den 58 m
hohen Silobau auf. Das Gebiet wurde in der Masterplanung 2010 als
städtisches Entwicklungsgebiet mit Mischnutzung qualifiziert.
Im Osten
Ab Zollübergang, Rheinbrücke und Autobahnausfahrten verläuft die
Rheinstrasse Richtung Bahnhof und endet unvermittelt an den Geleisen. Als eigentliche Einfallsstrasse und von Buchs ist sie städtebaulich
schwach artikuliert und bedarf einer Aufwertung.
Im Süden
Der südliche Arm zeichnet sich durch das Gewerbegebiet aus, das sich
entlang den Bahntrassen und dem Gewässer des Giessens erstreckt.
Es wird an seinem nördlichen Ende durch die beiden Hochbauten des
Landi-Silos und der Futtermühle akzentuiert.
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Im Westen
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Das eigentliche Stadtzentrum und städtebauliche Rückgrat von Buchs
ist durch die Bahnhofstrasse gegeben, die gemäss der Zentrumsplanung aus den frühen 1990er Jahren zusehends verdichtet wird und an
Prägnanz gewinnt. Das obere Ende besitzt mit dem Ratshaus einen
angemessenen Abschluss. Am unteren Ende am Bahnhofplatz jedoch
mangelt es an räumlicher Prägnanz. Die Bahnhofstrasse mündet unvermittelt im Gleisfeld.
12
3
Hochhauskonzept
3.1
Fünf Hochhausgebiete
Stadtplanerische Herleitung
Die vorrangigen Ziele, mit Hochhäusern die Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur zu stärken und ein kompositorisches Gesamtbild zu erwirken, werden vor dem Hintergrund der lokalen morphologischen Beschaffenheit, der Verfügbarkeit von Bauland und den verkehrlichen
Voraussetzungen, mit dem Setzen von Hochhäusern erreicht. Die für
eine zeitnahe Realisierung unabdingbaren wirtschaftlichen Aspekte
1
wurden im begleiteten Bericht überprüft.
Voraussetzung
Art. 69 des kantonalen Baugesetzes besagt, dass die Zulassung eines
oder mehrerer Hochhäuser einen besonders geeigneten Standort voraussetzt.
Kriterien Standorte /
Städtebauliche
Prinzipien
Folgende Kriterien gelangen bei der Auswahl der Hochhausgebiete zur
Anwendung:
• Die Hochhäuser sollen so organisiert sein, dass sie zur bildhaften
Zentrumsentwicklung von Buchs beitragen.
• Jeder Hochhausstandort soll eine bestimmte aktive Rolle in der
Stadtentwicklung und deren Zentrumsbildung einnehmen können.
• Die Standorte sollen nahe an Knoten des öffentlichen Verkehrs
(Bus- und Bahnhof) angegliedert sein.
• Alle Standorte sollen einen gemäss kant. Baugesetz wenig problematischen Schattenwurf aufweisen.
• Die Erschliessung der Standorte sollte gewährleistet oder mit geringem Aufwand herstellbar sein.
• Die Standorte sollen aus ökonomischer Perspektive sinnvoll sein.
Ungeeignete Standorte
Ausgeschieden werden können vorerst intakte und zusammenhängende Wohngebiete. Auch die sensiblen Siedlungsränder an den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen kommen in Buchs für Hochhäuser nicht in Betracht.
Mögliche Standorte
Als geeignete Standorte für Hochhäuser werden jene in Betracht gezogen, die gemäss städtebaulicher Analyse das Buchser Kreuz baulich
weiter artikulieren und heutige Lücken und Schwachstellen, insbesondere in deren Mitte, schliessen.
1
Dr. H. Naef, Hochhauskonzept Buchs (SG), Überprüfung der wirtschaftlichen Aspekte; Gesellschaft für Standortanalysen
und Planungen AG, Januar 2011
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13
Überprüfung in
Visualisierungen
Die möglichen Standorte mit schematischen Hochhausprojekten wurden in verschiedenen Visualisierungen von neuralgischen Blickpunkten
auf ihre Tauglichkeit bezüglich Ziele und Kriterien überprüft. Die Visualisierungen sind im Anhang zusammengestellt.
Mögliche Standorte
Im Folgenden sind entsprechend den städtebaulichen Prinzipien und
Kriterien fünf Hochhausstandorte ausgewiesen.
1. Chez Fritz: Hochhaus
Lage
Der Standort befindet sich am Eingang der zentralen Geschäftszone
der Bahnhofstrasse und in unmittelbarer Nähe zum Bahn- und Bushof.
Er ist gleichsam Dreh- und Angelpunkt an der Schnittstelle zwischen
Bahnhof, Geschäftszone, Rondell, Geleiseübergang und dem Gewässer und Grünzug des Giessen.
Zone und Nutzung
Der Standort liegt heute in der Kernzone K5. Er ist seiner Lage und
Bedeutung entsprechend stark unternutzt und hinterlässt eine Lücke in
der ansonsten geschlossenen Baustruktur um die Bahnhofstrasse.
Erschliessung
Der Standort lässt sich gut erschliessen und liegt in nächster Nähe zum
Verkehrsknoten des Bahnhofs. Die Gehdistanz zu Bahn- und Bushof
beträgt weniger als 100m.
Städtebau / Komposition Ein Hochhaus an dieser Lage könnte bei qualitativ hochwertiger Gestaltung eine zentrale städtebauliche Rolle spielen:
Entwicklungspotential
•
Als alleinstehendes Punkthochhaus in der Stadtmitte.
•
Als ein westlicher Pfeiler eines Portals zusammen mit einem
Hochhaus auf gegenüberliegender Geleiseseite.
•
Als Ensemble zusammen mit den bestehenden Hochhäusern
und möglichen höheren Häusern um das Rondell.
Durch die Standortgunst, die Verfügbarkeit des Baulands und die stadtgestalterischen Chancen besitzt das Gebiet ein hohes Entwicklungspotential für ein Hochhaus. Die Wirtschaftlichkeit ist insbesondere durch
die hier möglichen publikumsorientierten Nutzungen im Sockelgeschoss
günstig beeinflusst.
2. Lokremise: Hochhaus
Lage
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Der Standort befindet sich am Beginn der Rheinstrasse und den Geleisen sowie zwischen Lokremise und Rampe auf dem Bahnareal der
SBB. Somit schliesst der Standort einzig an seiner Ostseite an ein
Wohn- und Gewerbegebiet an.
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Zone und Nutzung
Das Gebiet ist nicht eingezont und deshalb trotz ausgezeichneter
Standortgunst an der Schnittstelle zwischen Gewerbegebiet, Bahnhof
und zentraler Geschäftszone unternutzt.
Erschliessung
Die Erschliessung des Standorts erfolgt vom Osten via Kreisel von der
Rheinstrasse her. Sie ist eingehender zu prüfen, da unter Umständen
benachbarte Liegenschaften tangiert werden. Eine Erschliessung des
Standorts von Süden führt durch ein Wohnquartier und ist deshalb zu
vermeiden. Die Distanz zum Bahnhof beträgt weniger als 100m.
Städtebau / Komposition Ein Hochhaus an dieser Lage könnte eine zentrale städtebauliche Aufgabe übernehmen:
•
Es hat die Chance, gleichsam das Zentrum der grossen Gewerbezone zwischen Bahnareal und Autobahn zu werden.
•
Es könnte mit einem Hochhaus Mitte auf der gegenüberliegenden Geleiseseite ein Portal entstehen.
•
Grössere Teile der Gemeinde sind durch das mehrspurige
Gleisfeld vom Zentrum abgeschnitten und könnten durch die
Zeichenwirkung zwischen Über- und Unterführung des Geleisefelds optisch verbunden werden. Auch enden die für Buchs
als Rückgrat wirkende Bahnhofstrasse und Rheinstrasse unvermittelt in diesem Gleisfeld und finden an seinem Ende keinen Abschluss. Ein Hochhaus in der Sichtachse der Bahnhofstrasse könnte an dieser strategischen Stelle einen wichtigen Orientierungspunkt markieren.
Der Standort weist dank der weniger sensiblen Nachbarschaft und der
nächster Nähe zum Knotenpunkt von Bahn, Bus und Gewerbegebiet
ein Entwicklungspotential für ein Hochhaus auf. Die Wirtschaftlichkeit ist
insbesondere durch allfällig mögliche Zusatznutzungen in Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet (Hotel, Kleinkongresse etc) günstig beeinflusst.
Fragen der Erschliessung sind vorab zu klären.
3. Rheinstrasse Nord: Höhere Häuser
Lage
Das langgezogene Gebiet säumt die nördliche Seite der Rheinstrasse.
Es erstreckt sich von der Lokremise bis zur Autobahn. Es ist im Norden
durch Waldabschnitte und die Industriezone begrenzt.
Zone und Nutzung
Das kleinparzellierte Gebiet ist heute durch eine niedrige Punktbebauung geprägt. Es befindet sich in der WG2-Zone.
Erschliessung
Das Gebiet wird heute mit Stichstrassen von der Rheinstrasse erschlossen. Eine Verdichtung des Gebiets legt eine Neukonzeption der
Erschliessung vom Norden ab dem Industriegebiet nahe. Die Gehdistanz zum Bahnhof beträgt 200m – 500m.
Städtebau / Komposition Hochhäuser an dieser Lage könnten flankierende städtebauliche Aufgaben übernehmen:
•
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Eine Aufreihung von höheren Bauten entlang der Rheinstrasse könnte deren Bedeutung als attraktive Einfallsachse
und Empfang von Buchs ab Schaan und Autobahnausfahrt
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her steigern. Die Strasse ist heute mit den Kleinbauten an
seinen Rändern wenig repräsentativ ausgestaltet.
•
Der heute städtebaulich kaum wahrnehmbare Wirtschaftspark, ein zentrales Schwerpunktgebiet der Gemeinde und des
Kantons (kantonales Entwicklungsgebiet) könnte mit den
Hochhäusern an der Flanke ein attraktives Gesicht erhalten.
•
Der letzte östliche Bau kann so hoch ausgebildet werden,
dass er von der Autobahn her sichtbar ist und für das Gewerbegebiet sowie für Buchs im Allgemeinen ein prägnantes Zeichen setzt.
Das Entwicklungspotential an dieser Lage wird durch die Zonenzugehörigkeit, die heute unzureichende Erschliessung sowie vereinzelte Waldabschnitte (Waldabstand) eingeschränkt. Die heutige Zonenzugehörigkeit wirft jedoch verschiedene Fragen auf, wobei eine Aufzonierung des
Gebiets ins Auge gefasst werden muss.
Positiv zu werten ist die Nähe zum Bahnhof, die Sichtbarkeit von der
Autobahn her sowie die eher geringe Sensibilität der nächsten Umgebung (Rheinstrasse und Industriegebiet).
4. Gewerbegebiet: Ev. höhere Häuser
Lage
Der Standort liegt zum Bahnhof peripher zwischen der Abfahrt der
Rampe mit dem Rondell mit den mittigen Parkplätzen, dem Giessenkanal mit dichtem Baumbestand, den Geleisen sowie der rückwärtigen
Gewerbezone. In unmittelbarer Nachbarschaft und auf dem Areal befindet sich die umgenutzte Futtermühle sowie das Landi-Silo.
Zone und Nutzung
Der Standort befindet sich heute in der Industriezone und ist mit entsprechenden Gewerbebauten besetzt.
Erschliessung
Der Standort ist mittig durch die Mühleäulistrasse ab Rondell ideal
durch den MIV erschlossen. Die Gehdistanz zum Bahnhof beträgt
300m.
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•
Höhere Bauten oder Hochhäuser an diesem Standort treten
mit der bestehenden Futtermühle und allfälligen weiteren
Hochhäusern an den anderen Standorten in einen Dialog und
formieren sich zu einem Ensemble.
•
Das Rondell bildet die Mitte des Ensembles, um den sich die
Bauten gruppieren und dieses als eigentliches Atrium von
Buchs auszeichnen könnten.
•
Die Bauten an diesem Standort sollen sich den PortalHochhäusern ‚Chez Fritzʼ und ‚Lokremiseʼ deutlich in der Höhe
unterordnen. Dies einerseits, damit der periphere Standort mit
seiner vergleichsweise untergeordneten Rolle nicht übergewichtet wird, andrerseits, die zentralen Standorte nicht konkurrenziert oder an ungeeigneter Stelle Torwirkungen entfaltet
werden.
16
•
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Hochhäuser oder höhere Häuser können für das Gewerbegebiet eine repräsentative Kopfsituation bewirken.
Anzeichen für ein gewisses wirtschaftliches Potential für Hochhäuser
sind an diesem Standort durch die Tatsache von Bauabsichten dieser
Art gegeben. Einschränkend auf eine Hochhausentwicklung wirkt aus
städtebaulicher Sicht die gemäß formulierten Kriterien eher ungeeignete
Lage für ein Hochhaus. Auch ist die südliche Gemeindehälfte im Gegensatz zur nördlichen bislang von Hochhäusern unverstellt. Erschwerend hinzu kommt zudem die räumliche Nähe zu den weitgehend intakten Wohngebieten auf der anderen Seite des Giessen.
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5. Entwicklungsgebiet Bahnhof: Höhere Häuser
Lage
Der Standort erstreckt sich zwischen Langäulistrasse und Bahnhofplatz
zwischen dem Geleisfeld und dem Gewässer Giessen und ist in unmittelbarer Nähe zum Hochschulcampus.
Zone und Nutzung
Der Standort befindet sich heute in der Gewerbe- und Industriezone GI
und ist mit entsprechenden Gewerbebauten besetzt.
Erschliessung
Der Standort ist durch den MIV von verschiedenen Seiten her erschliessbar. Die Gehdistanz zum Bahnhof beträgt durchschnittlich
400m.
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•
Eine Aufreihung von höheren Bauten entlang dem Gleisfeld
setzt städtebauliche Akzente an dieser Stadtkante und artikuliert gleichsam die für Buchs prägende Nord-Süd-Achse.
•
Die Möglichkeit für höhere Häuser an diesem Standort erhöht
den Gestaltungsspielraum einer zukünftigen Arealentwicklung.
Der nördliche Teil des Standorts ist für eine städtebauliche Entwicklung
und Umnutzung erst langfristig verfügbar. Der südliche Teil ist Bestandteil eines 2011 vorgesehenen Entwicklungsprojekts. Eine Mischnutzung
mit Wohnen am Geleisfeld ist in Betracht zu ziehen.
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O
LEGENDE
1
Chez Fritz
2
Lokremise
3
Rheinstrasse Nord
4
Gewerbegebiet
5
Entwicklungsgebiet B
Bhf.
hf.
Hochhäuser Bestand
Landmarken
S
Kernzone
Achsenkreuz
Industriezone
Hochhausgebiete
für Hochhäuser (bis 50m)
für höhere Häuser (bis 25m)
Mögliche Projekte
Hochhausgebiete
M 1:10.000
sapartners
Plan-Nr.:
Format: A4
Gez.: BA
Hof
LEGENDE
Komposition
asse
Bestand und mögliche Projekte
Hochhäuser Bestand
Landmarken Bestand
Mögliche Projekte
Komposition
M
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Plan-Nr.:
Format: A4
Gez.: BA
3.2
Anforderungen an Hochhausprojekte
Standortspezifische Anforderungen
Je nach Standort werden unterschiedliche Anforderungen oder Empfehlungen an die städtebauliche Einordnung, den Bezug zum öffentlichen
Raum sowie das Nutzungskonzept gestellt. Sie sind in der folgenden
Tabelle dargestellt.
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Allgemeine Anforderungen
Ökologie
Buchs besitzt das Label Energiestadt. Im Sinne dieses Leistungsausweises soll insbesondere das Hochhaus als Zeichenträger mit Vorbildcharakter ökologisch und klimatisch überzeugende Konzepte - bei
gleichzeitig guter Gestaltung - der Konstruktion, der Form und Ausrichtung sowie der Aussenräume angewendet werden.
Reklamekonzept
Im Rahmen der Projektierung ist ein Reklamekonzept zu erarbeiten, das
als Teil der Architektur aufzufassen ist. Die Reklame muss als integraler
Teil des Gesamtkonzepts des Hochhauses begriffen werden.
Nachtwirkung
Die Wirkung des Gebäudes in der Nacht ist integraler Bestandteil des
Entwurfs: Es sind die Art und Intensität einer Inszenierung auf das
nächtliche Erscheinungsbild von Buchs (z.B. auf den Bahnhof) und die
Fernwirkung im Rheintal (z.B. ab der A13 oder von Schaan aus) abzustimmen.
sapartners
22
3.3
Umsetzung und Etappierung
Etappierung
Um in Anbetracht der langfristigen Realisierungsfristen und der ungewissen konjunkturellen Entwicklung zu jedem Zeitpunkt ein attraktives
Gesamtbild zu erhalten, ist die Umsetzung des Konzepts in vorgegebener Etappierung bez. Folge vorzunehmen. Darüber hinaus steht eine
Umsetzung in gewisser Wechselwirkung mit dem Markt:
„Wenn ein ernsthaftes Interesse daran besteht, in Buchs ein
oder zwei attraktive Hochhäuser zu realisieren, dann sollte
ein solches Vorhaben nicht zu sehr durch ‚höhere Häuserʼ,
welche immer auch eine gewisse spezielle Nachfrage zu
absorbieren vermögen, konkurrenziert werden. Ein derart
ambitiöses Vorhaben wie eine ‚Landmarkʼ in einer Kleinstadt
benötigt immer auch einen gewissen Flankenschutz, wenn
die Realisierung gelingen soll“ (siehe Anhang: Überprüfung
wirtschaftliche Aspekte).
Das Hochhauskonzept sieht aus diesen Gründen vorerst die Realisierung des Hochhauses Mitte vor, das auch als Punkthochhaus tragende
städtebauliche Funktion übernehmen kann. In einer zweiten Phase
empfiehlt sich die Realisierung des zweiten Hochhauses, um die erwünschte zeichenhafte Portalwirkung am Bahnhof zu schaffen. In einer
dritten Phase können die ‚höheren Häuserʼ in den umgebenden Räumen umgesetzt werden.
Kommunikation
Um eine möglichst hohe Akzeptanz in der Bevölkerung zu erreichen,
empfiehlt es sich, die Bevölkerung rechtzeitig über die Vorhaben zu
informieren (was für das Projekt am Standort Chez Fritz schon erfolgt
ist).
Überbauungs- und
Gestaltungsplan
Um von der Regelbauweise und damit u.a. von der maximalen Gebäudehöhe abweichen zu können, ist gemäss kantonalen Baurecht in andern als Industriezonen die Ausarbeitung eines Überbauungs- oder
Gestaltungsplanes notwendig (vergleiche Art. 69)
Zonenplanänderung
Bei grösseren Abweichungen ist zudem die entsprechende Änderung
im Zonenplan erforderlich. Voraussetzung für Abweichungen ist, dass
mit dem Projekt ein gegenüber der Regelbauweise beseres architekto-
sapartners
23
nisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird. Diese Voraussetzung
ist mit dem Hochhauskonzept gegeben.
sapartners
24
4
Weitere Schritte
Für die räumliche und strategische Weiterentwicklung von Buchs und
die Umsetzung des Hochhauskonzepts empfehlen wir folgende weitere
Schritte. Ziel ist die weitere Entwicklung von Buchs zu einem wahrnehmbaren Regionalzentrum und zukunftsfähigen Wirtschaftsstandort.
Revision
Planungsinstrumente
Kurzfristig stehen in Buchs die Revision der kommunalen Richtplanung
sowie der Zonenplanung an. Im Rahmen dieser Revisionen gilt es, die
Zielsetzungen des Hochhauskonzeptes sicherzustellen. Von zentraler
Bedeutung ist die Sicherung der Standorte, Zonenzugehörigkeit und
Verfügbarkeit.
Gestaltungskonzept
Bahnhofplatz
Der Bahnhofsplatz ist eine der wichtigsten Visitenkarten von Buchs. Es
soll hier ein Gestaltungs- und Verkehrskonzept entstehen, welches den
hohen Anforderungen in Bezug auf Gestaltung, Funktionalität, Verkehrsbeziehungen, Parkierung etc. Rechnung trägt. Die angrenzenden
Gebiete sowie die Fussgängerbeziehung und Freiraumfolge auf die östliche Geleiseseite sind in die Überlegungen mit einzubeziehen.
Entwicklungsstudie
Rheinstrasse
Die Rheinstrasse gilt als wichtige Verbindungsstrasse in Buchs. Städtebaulich ist diese Bedeutung heute wenig ausgeprägt. In weiten Abschnitten dominieren 1-2 geschossige Gebäude. Gemäss Hochhauskonzept und Masterplanung besteht entlang der Strasse Potential für
höhere Häuser sowie an deren Beginn für ein 50 m Hochhaus. Dieses
Hochhaus könnte gleichsam Zentrum der grossen Gewerbezone zwischen Bahnareal und Autobahn werden und gleichzeitig einen Brückenschlag zur zentralen Gewerbezone an der Bahnhofstrasse schaffen.
Basierend auf dem aktuell gültigen Zonenplan liegt nur wenig Entwicklungsspielraum im Bereich der Rheinstrasse vor. Eine Einschränkung
stellt auch der angrenzende Wald dar. Eine Überprüfung der Bauvorschriften mittels einer städtebaulichen Entwicklungsstudie drängt sich
aufgrund der Masterplanung und dem Hochhauskonzept auf.
Ziel dieser Entwicklungsstudie wäre, langfristig ein in sich geschlossenes und attraktives Erscheinungsbild und ein attraktives städtebauliches
Rückgrat zwischen Autobahnausfahrt und Bahnhofplatz zu erhalten.
Gleichzeitig sollen Möglichkeiten der Innenentwicklung durch Verdichtung aufgezeigt werden.
Mit der Entwicklungsstudie Rheinstrasse sollen Gestaltungs- und Erschliessungsvorschläge sowie das Verdichtungs- und Ausbaupotential
der Rheinstrasse aufgezeigt werden. Sie stellt somit eine weitere Konkretisierung für die Zonenplan-Revision und eine markante städtebauliche Verbesserung dar.
sapartners
25
ANHANG I Städtebauliche Überprüfung:
Visualisierungen
sapartners
26
Perspektiven
Hochhausstandort: möglich / bestehend
Promenade
Quartierverbindung: möglich / bestehend
Umfahrung
Plätze
Rheinweg (bestehend)
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
Axonometrie
(“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
A1 Blick vom Bahnhof gegen Süden (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
A2 Vogelschau über Rondell und Bahnhofplatz (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
Perspektiven
Promenade
1/4
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
A3 Blick vom Rondell gegen Süden (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
B1 Blick vom Gewerbegebet über die Gleise (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
Perspektiven
Promenade
2/4
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
B2 Vogelschau über Rheincity gegen Süden (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
C1 Blick von der Autobahnausfahrt Richtung Rondell/Bahnhofplatz
(“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
Perspektiven
Promenade
3/4
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
C2 Vogelschau über die Kernrzone Richtung Bahnhofplatz/Rondell (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
D1 Blick von der Autobahn auf die Rheinstrasse (“© 2010 Google, © 2010 Tele Atlas.”)
Perspektiven
Promenade
4/4
sapartners
Plan-Nr.: -
Format: A4
Gez.: BA
ANHANG II Überprüfung der wirtschaftlichen
Aspekte
sapartners
33
Hochhauskonzept Buchs (SG)
Überprüfung der wirtschaftlichen Aspekte
____________________________________________________
GSP
Gesellschaft für Standortanalysen
und Planungen AG
Forchstrasse 60, 8008 Zürich
Telefon 044 422 06 11
Fax 044 422 07 01
E-mail: gsp.naef@bluewin.ch
1
Hochhauskonzept Buchs (SG)
Überprüfung der wirtschaftlichen Aspekte
Die GSP AG hat im Auftrag von sapartners die wirtschaftlichen Aspekte im
Zusammenhang mit dem Hochhauskonzept für die Gemeinde Buchs (SG)
überprüft. Zu berücksichtigen waren dabei die spezifischen wirtschaftlichen
Probleme, welche sich im Zusammenhang mit Hochhäusern ergeben als
auch die sich durch Standortqualität und Marktsituation ergebenden
Rahmenbedingungen.
Zürich, im Januar 2011
GSP
A G
Dr. H. Naef / Lic. iur. A. Naef
2
INHALT
________________________________________________
2
2
6
8
8
Einleitende Bemerkungen
Grundsätzliche Problematik der Wirtschaftlichkeit von Hochhäusern
Marktsituation im Bereich von einzelnen Nutzflächentypen
Standorteignung für einzelne Nutzungen
Schlussfolgerungen und Empfehlungen
Einleitende Bemerkungen
________________________________________________
Der zu beobachtende starke Trend zur Realisierung von “Hochhäusern
dürfte
letzten
Endes
auf
sich
verändernde
gesellschaftliche
Rahmenbedingung und Wertschätzungen zurückzuführen sein. Diese
beeinflussen letzten Endes die Nachfrage nach entsprechenden Wohn- und
Arbeitsflächen und damit auch das Preisniveau. Dabei wird sehr oft
übersehen, dass sich beim Bau von Hochhäusern auch auf der Kostenseite
kaum beeinflussbare Konsequenzen ergeben und das Es zwischen
Standortqualität und (ausreichender) Wirtschaftlichkeit ebenfalls kaum
beeinflussbare Zusammenhänge gibt. Die nachfolgende Überprüfung geht
eingangs auf einige grundsätzliche Gesetzmässigkeiten ein, welche bei der
Realisierung von Hochhäusern relevant sind und projiziert diese
anschliessend auf das Hochhauskonzept von Buchs.
Grundsätzliche Problematik der Wirtschaftlichkeit von
Hochhäusern
________________________________________________
Zur Vermeidung von Missverständnissen sei darauf hingewiesen, dass
unter Hochhäusern Gebäude erfasst werden, bei welchen beim Brandfall,
bei der Evakuation von Bewohnern nicht auf den Einsatz von üblichen
Drehleitern abgestützt werden kann. Als Konsequenz müssen bei der
Konzeption des Gebäudes zusätzliche Massnahmen geschaffen werden,
welche über die Beanspruchung von Flächen und Zusatzkosten die
Wirtschaftlichkeit direkt tangieren.
3
Kostenseite:
Auf der Kostenseite ergeben sich bei Hochhäusern mit der zunehmenden
Höhe u.a. überproportional zunehmende Kosten, weil ab ca. 25 m erhöhten
feuerpolizeilichen Anforderungen zu genügen ist (Fluchttreppen, Entrauchung, Fassaden, Haustechnik, allg. Brandschutz). Zusätzliche Kosten ergeben sich auch beim Tragwerk, Aufzugsanlagen, aber auch in der
Realisierungsphase. Nachstehend sind die Mehrkosten festgehalten,
welche sich bei einem 150 m hohen Gebäude in einzelnen Bereichen
ergeben.
Ertragsseite:
a) Büroflächen
Kein Unternehmen zahlt eine höhere Miete wegen der schönen Aussicht.
Die Bürofläche im Hochhaus muss sich gegen moderne tiefergeschossige
Bürogebäude behaupten. Das Prestige eines Hochhauses – welches
höhere Mieten rechtfertigt – hat nicht unbedingt den gleichen Stellenwert
wie grosse zusammenhängende Flächen, welche rationelle Arbeitsabläufe
gestatten. Ein Hochhaus ermöglicht primär die Verdichtung von Arbeitsplätzen an Standorten, wo Bauland knapp ist und sich Firmen trotzdem verkehrstechnisch optimal erreichbar positionieren möchten. In der Regel
decken Hochhäuser eher die Bedürfnisse mittlerer und grösserer Unternehmen ab, wie u.a. auch die Vermietung der im Raum Zürich-West
gegenwärtig entstehenden Gebäude zeigt.
4
b) Wohnflächen
Die Mieten in Wohnhochhäusern bildeten in den letzten Jahren Gegenstand
diverser Untersuchungen. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die
Erkenntnisse von W & P im Zusammenhang mit den Mieten von Wohnflächen in einzelnen Geschossen. In der nachstehenden Graphik sind die
Mieten in Abweichung von den Durchschnittsmieten festgehalten. Es zeigt
sich hier deutlich, dass die Mieten erst ab dem 13. Geschoss stärker anzusteigen beginnen. Bei gemischt genutzten Gebäuden (unten Büro / oben
Wohnen) ergibt sich ein entsprechender Anstieg erst ab etwa dem 21.
Geschoss.
Mieten nach Geschoss (Wohnhochhäuser;
Abweichung vom Durchschnittsmietpreis)
Mieten nach Geschoss
(gemischt genutzte Hochhäuser; in CHF/m2 a)
Die grundsätzliche Problematik der Wirtschaftlichkeit ist das am besten mit
dem nachstehenden Schema darzustellen.
Die wesentlichen Bestimmungsfaktoren sind
-
Zusatzkosten
-
Zusatzerträge
-
Standortqualität
-
Marktsituation
5
Es ist davon auszugehen, dass vorerst einmal eine Lösung gefunden
werden kann, bei welcher die sich ergebenden Zusatzkosten grundsätzlich
durch Zusatzerträge gedeckt werden (z.B. im Zusammenhang mit einer
attraktiven Gebäudehöhe). Sodann ist es weiter erforderlich, dass die ins
Auge gefassten Nutzungen sich mit der gegebenen Standortqualität auch
vertragen.
Wenn die vorstehend erwähnten drei Einflussfaktoren zur Deckung
gebracht werden können, dann spielt die Marktsituation das “Zünglein an
der Waage“. Neben der physischen Nachfrage, welche in jedem Fall
vorhanden sein muss, spielt es vor allem eine Rolle, ob die zusätzlichen
Erträge am Markt erzielt werden können. Wenn z.B. die Mieten für beste
Wohnflächen an einem Ort tiefer liegen als sie im Zusammenhang mit
benötigten Zusatzerträgen in einem Hochhaus liegen müssten ist es
unwahrscheinlich, dass eine ausreichende Wirtschaftlichkeit erreicht werden
kann. Zu beachten ist in jedem Fall auch, dass sich die Marktsituation
immer wieder einmal verändern kann und im Gegensatz zu den
6
erstgenannten drei Bestimmungsfaktoren der Wirtschaftlichkeit keine “träge“
Grösse darstellt.
Marktsituation im Bereich einzelner Nutzflächentypen
________________________________________________
Im Vordergrund der Überprüfungen stehen Wohnflächen und
Arbeitsflächen. Andere Nutzflächentypen sind zwar in Hochhäuser durchaus
auch denkbar, werden aber in der Regel aber nur auf “Bestellung“
bereitgestellt. Dabei kann es sich z.B. um Spezialwohnflächen,
Hotelflächen, usw. handeln.
a)
Ausgangssituation
Die Wohnbevölkerung von Buchs hat in den letzten Jahren kontinuierlich
und etwa mit der gleichen Wachstumsrate wie die CH-Wohnbevölkerung
zugenommen und liegt heute bei rund 11'000 Personen (durchschnittliche
Wachstumsrate ca. + 0,8 % / Jahr)
Die Zahl der Beschäftigten nahm zwischen 2001 - 2008 um fast genau 600
Personen zu, entsprechend 524 Vollzeitäquivalenten. Die Zuwachsrate
erreicht damit rund 1,3 % p.a.. In den einzelnen Sektoren ergab sich im
erwähnten Zeitraum folgende Veränderung.
Sekundärer Sektor
+ 13,8 %
Tertiärer Sektor
+ 9,8 %
Die grösseren Betriebe sind insgesamt stärker gewachsen als die Mikround Kleinbetriebe.
b)
Wohnflächen
Die Gemeinde Buchs wies anfangs 2010 insgesamt 5'378 Wohneinheiten
auf. Die Leerwohnungsziffer per 1.6. 2010 erreichte 1,32 % und lag damit
leicht unter dem kantonalen Durchschnitt (1,41 %). Vom Leerstand entfielen
15 % auf Kaufobjekte und das Schwergewicht lag bei mittelgrossen
Objekten. Die Mieten für Wohnflächen weisen ein Medianwert von knapp Fr.
170.- / m² auf und das 90 % - Quantil liegt bei ca. Fr. 210.-. Das Rating für
Mietwohnungen liegt in Buchs bei rund 5 = durchschnittlich, wobei die
demographischen
Rahmenbedingungen
als
günstig
und
die
Baumarktdynamik als eher ungünstig zu beurteilen sind. Für
Stockwerkeigentum ist das Rating per Saldo etwa gleich wie bei
7
Mietwohnungen, allerdings mit abweichender Beurteilung unter einzelnen
Gesichtspunkten. Insbesondere fehlt es hier an attraktiven Angeboten.
c)
Arbeitsflächen
Das St.Galler Rheintal gehört nicht zu den 20 grössten Büroflächenmärkten
des Landes. Die Leerstände zeigen angesichts der geringen Dimension des
Marktgebietes grosse Schwankungen, liegen aber in der Regel in der MSRegion Werdenberg unter 5'000 m² und in Buchs unter 3'000 m². Im
Hinblick auf die “fliessende“ Abgrenzung zwischen Büro- und
Gewerbeflächen sind diese Zahlen allerdings vorsichtig zu interpretieren.
Die Mieten für Büroflächen weisen einen Medianwert im Bereich von ca. Fr.
170.- / m² auf und das 90 % - Quantil liegt bei rund Fr. 270.- /m2.
Das Rating für Büroflächen liegt bei zehn berücksichtigten Kriterien etwa bei
5 = durchschnittlich, wobei die Marktliquidität günstig und das Preisniveau
und die Preisentwicklung eher ungünstig zu beurteilen sind.
Standorteignung für einzelne Nutzflächentypen
____________________________________________________________
Auf der nachstehenden Grafik sind einzelne mögliche Standorte für
Hochhäuser festgehalten.
8
Zu den einzelnen Objekten ergeben sich folgende Bemerkungen:
1.
Höhe 50m, geeignet für Mischnutzung, Verkaufsflächen in einem
Sockelgeschoss
2.
Höhe ev. 25m, geeignet für Arbeitsflächen (Büro, Dienstleistungen.
usw.)
3.
Höhe 25m, geeignet für Mischnutzungen
4.
Höhe 25m, geeignet für Mischnutzungen
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Objekt 1 und insbesondere Objekt 5,
durch welche eine Portalsituation markiert werden kann. Währenddem
Objekt 1 am Eingang zur zentralen Geschäftszone von Buchs liegt und die
Wirtschaftlichkeit
insbesondere
durch
die
hier
möglichen
publikumsorientierten Nutzungen im Sockelgeschoss günstig beeinflusst
wird, hat Objekt 5 die Chance, gleichsam das Zentrum der grossen
Gewerbezone zwischen Bahnareal und Autobahn zu werden. Hier ist ohne
Zweifel auch eine Qualität als Hotelstandort vorhanden. Ein
Beherbergungsbetrieb
könnte
auch
durch
Einrichtungen
für
Seminarveranstaltungen, Kleinkongresse, usw. ergänzt werden.
Schlussfolgerungen und Empfehlungen
________________________________________________
Die Frage der Wirtschaftlichkeit stellt sich effektiv nur bei den Objekten 1
und 5, welche jeweils rund 50 Meter hoch sein können. Mit Höhen von rund
25 Meter sind die übrigen Objekte keine Hochhäuser, bei welchen grosse
Zusatzkosten anfallen, allerdings auch keine zusätzlichen Erträge.
Bezüglich der Objekte 1 und 5 ergeben sich folgende Feststellungen:
1.
Eine Gebäudehöhe von 50 m entspricht (bei einem überhohen
Erdgeschoss) rund 15 - 16 Geschossen. Damit erreichen die
Gebäude eine Höhe, welche bereits zu den einigermassen
interessanten Bereichen heranreicht.
9
2.
Die Differenz zwischen den Erträgen im Bereich des Medianwertes
und des 90% - Quantil, welches für Top-Flächen in Hochhäusern
erreichbar sein sollte, erreicht sowohl bei Wohnflächen (+ Fr. 40.-/
m2 = + ca. 23%) als auch bei Arbeitsflächen (Fr. 100.- / m² = + ca.
55%) ein Ausmass, welches im Prinzip ausreichen sollte, die
Zusatzkosten aufzufangen.
3.
Ein Hochhaus mit einer von der Auftrag : Ertrag-Relation gesehenen
Höhe (ab ca. 15 Geschossen) einerseits und einem kommerziell
vertretbaren Verhältnis von Geschossfläche zu Nettonutzfläche je
Geschoss - was ab ca. 500 - 600 m² der Fall ist - entspricht einer
zusätzlichen BGF in der Grössenordnung von rund 12'000 m². Dies
entspricht rund 100 Wohneinheiten oder ca. 200 250 (Büro-)
Arbeitsplätzen.
Weder im Bereich von Wohnflächen noch von Büroflächen ist der
Markt in Buchs bzw. in der ganzen MS-Region Werdenberg in der
Lage, ein solches zusätzliches Angebot in einem nicht etappierbaren
Objekt problemlos bzw. überhaupt aufzunehmen. Sofern solche
Flächen der freien Vermietung zugeführt werden, ist ein erhebliches
Risiko damit verbunden. Damit ergibt sich relativ zwingend die
Schlussfolgerung, dass Hochhäuser in der kommerziell vertretbaren
Dimension in Buchs im Prinzip nur dann realisierbar sind, wenn sie
eine gemischte Nutzung vorsehen. Eine Ausnahme von dieser Regel
ergibt sich dann, wenn entweder bei grösseren Flächen von Anfang
an ein Nutzer feststeht (also “auf Bestellung“ gebaut werden kann)
oder aber wenn in einer kleineren Dimension gebaut und dafür in
irgendeiner Form Subventionierung stattfindet.
Wenn ein ernsthaftes Interesse daran besteht, in Buchs ein oder zwei
attraktive Hochhäuser zu realisieren, dann sollte ein solches Vorhaben nicht
zu sehr durch “hohe Häuser“, welche immer auch eine gewisse spezielle
Nachfrage zu absorbieren vermögen, konkurrenziert werden. Ein derart
ambitiöses Vorhaben wie eine “Landmark“ in einer Kleinstadt benötigt
immer auch einen gewissen Flankenschutz, wenn die Realisierung gelingen
soll.


Hochhauskonzept Buchs

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