5.3 Fertighäuser, Ausbauhäuser, Selbstbauhäuser

5.3 Fertighäuser, Ausbauhäuser,
Selbstbauhäuser
Wesentliche Unterschiede
Fertighäuser
Ausbauhäuser
Selbstbauhäuser
Fertighäuser
Ausbauhäuser
Selbstbauhäuser
Leistung besteht im
abgeschlossenen Entwurf
inkl. Berechnungen
inkl. Grundausstattung
Ausführung nach diesem
Entwurf
Leistung besteht
vornehmlich im Rohbau
Leistung besteht
in der Lieferung eines
Bausatzes zum Selbstbauen
Anpassungen möglich
Ausbau erfolgt durch
Eigenleistung oder
vom Bauherrn
beauftragte Handwerker
Baubetreuung durch
Fachpersonal möglich
Sonderwünsche gegen
Aufpreis
Eigenleistungen
möglich
Typen-, Fertig- oder Musterhäuser
Viele Bauunternehmen, Fertighausanbieter, Architekten und Bauträger bieten Typen-,
Fertig- oder Musterhäuser an, die standortunabhängig ohne Grundstück verkauft
werden.
Vorliegender planerischer Entwurf
Für diese Typenhäuser liegen der planerische Entwurf, die statische Berechnung
und der Wärmeschutznachweis vor. Sie werden dann mit einer bestimmten Grundausstattung zum Festpreis angeboten. In diesem Festpreis sollten alle Kosten enthalten sein. Stellen Sie sicher, dass sich alle Kostenangaben auf die Kostengruppen
der entsprechenden Norm (DIN 276) beziehen, um eine verbindliche Definition des
Leistungsumfanges klarzustellen. Konkrete Angaben zur Bauweise, zum Wärme- und
Schallschutz sowie zur Ausstattung des Hauses sind Bestandteil der Bau- und
Leistungsbeschreibung, allerdings von Anbieter zu Anbieter in stark unterschiedlicher Genauigkeit. Unbewohnte Musterhäuser können Sie in der Regel in Neubausiedlungen oder so genannten Musterhauszentren besichtigen. Referenzobjekte, also
von den Firmen bereits erstellte und verkaufte Häuser, deren Eigentümer zur Auskunft bereit sind, werden ebenfalls bekannt gegeben.
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Anpassungsmöglichkeiten
Viele dieser Typenhäuser können den speziellen Wohnvorstellungen der Käufer
angepasst werden, soweit die Tragkonstruktion davon nicht betroffen wird und die
Grundkonzeption bestehen bleibt. Erweiterungen und Sonderwünsche (Dachformen
und -neigung, Raumgrößen und -zuschnitte etc.) ebenso wie zusätzliche Gauben, Erker oder Balkone sind meistens - natürlich nur gegen Aufpreis - einplanbar und ausführbar. Beim Vergleich der Hausangebote sollten Sie sich in einem solchen Fall deshalb
überlegen, ob Sie nicht die eine oder andere bauliche Veränderung zu einem späteren
Zeitpunkt durchführen oder ganz darauf verzichten können, um Kosten zu sparen.
Vor einem entsprechenden Vertragsabschluss sollte in jedem Falle geklärt werden, ob
das Haus mit seinem Grundriss, seiner Dachform, Höhe etc. auf dem vorhandenen
bzw. ins Auge gefassten Baugrundstück überhaupt errichtet werden darf oder ob es der
Grundstückssituation entsprechend ausgerichtet und den Vorgaben des Bebauungsplans angepasst werden muss etwa durch Orientierung am Sonnenstand oder zur
Straßenzufahrt. Für einen so veränderten Entwurf würde in der Regel ein neuer Festpreis errechnet werden müssen, der Ihrem Vertrag zu Grunde gelegt wird.
Bevor Sie mit einer solchen Haussuche beginnen, sollten Sie auch hier erst einmal
Ihren eigenen Wohnbedarf ermitteln, Ihren Finanzrahmen abstecken und erwägen,
ob schlüsselfertig gebaut werden soll oder ob Zeit und Fähigkeiten für Eigenleistungen vorhanden sind.
Erstellung des Bauantrages
Die Erstellung des Bauantrages gehört zu den Planungsleistungen, die bei manchen
Angeboten im Festpreis mit enthalten ist, bei anderen nicht. Wenn nicht, müssen Sie
selbst einen bauvorlageberechtigten Planer damit beauftragen.
Referenzen
Erkundigen Sie sich über genannte Referenzobjekte hinaus über den Hausanbieter
Ihrer Wahl, soweit dies möglich ist. Verlangen Sie Adressen von anderen Häusern,
besuchen Sie diese, und erkundigen Sie sich bei den Hauskäufern über die Firma.
Besuchen Sie derzeitige Baustellen der Firma und sprechen mit den Hausbauern
über den Bauablauf.
Das Angebot an Typenhäusern
Schlüsselfertige Hausangebote mit Bodenplatte oder Keller
Schlüsselfertige oder bezugsfertige Häuser
Schlüsselfertige oder bezugsfertige Häuser müssen sämtliche Roh- und Innenausbauarbeiten umfassen, so dass der Hauskäufer nach Fertigstellung und Abnahme einziehen kann. Welche Leistungen im Einzelnen zu einem schlüsselfertigen Eigenheim
gehören, müssen Sie selbst anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung feststellen
und dabei prüfen, ob etwas fehlt. Das ist ein nicht leichtes Unterfangen, da die Bauund Leistungsbeschreibungen der Anbieter nur selten miteinander vergleichbar und
vielfach unvollständig sind (s. Kap. 5.4).
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Ausstattung
Beim Fertighauskauf ist es gängige Praxis, erst den Vertrag über die Grundausstattung abzuschließen und mit dem Käufer dann einige Monate vor Errichtung des Hauses die Ausstattung detailliert festzulegen. Im firmeneigenen Ausstattungszentrum
werden Ihnen bei dieser so genannten Bemusterung die zur Grundausstattung gehörenden Ausstattungsleistungen (Heizkörper, Steckdosen, Türen, Fußbodenbeläge
usw.) mit allen lieferbaren Varianten (z.B. Farb- oder Musterpalette) sowie qualitativ
hochwertigere Alternativen vorgeführt, die Sie gegen Aufpreis erhalten können. Die Vereinbarungen hierüber werden in einem Protokoll festgehalten, dem Vertrag beigefügt und berechnet. Bei diesen Bemusterungsgesprächen besteht oft auch die
Möglichkeit, bestimmte Innenausbau-Leistungen aus dem Grundpaket herauszunehmen und dadurch den Festpreis zu reduzieren. Erfahrungsgemäß zahlen allerdings
die meisten Hauskäufer nach der Bemusterung mehr, nämlich nicht nur den ursprünglich vereinbarten Festpreis, sondern einen Aufpreis für Sonderausstattungen.
Sehen Sie Sich vor Vertragsabschluss die Grundausstattung an, überlegen Sie
genau, was Sie brauchen, und führen Sie vor Vertragsabschluss die Bemusterung durch – zu diesem Zeitpunkt haben Sie bessere Verhandlungschancen.
Als „schlüsselfertig“ werden auch Häuser ohne „Finish“-Arbeiten (abschließende Arbeiten) angeboten: Fliesenarbeiten, das Verlegen anderer Fußbodenbeläge und
Malerarbeiten sind dann als Eigenleistung vom Käufer auszuführen. In diesem Fall
sollten Sie sich neben beiden Preisen die Vergütungssätze (Preisnachlässe oder
Gutschriften) für die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten nennen lassen. Bei
der Durchführung von Eigenleistungen sind Auswirkungen auf die Mängelansprüche zu
beachten.
Leistungen, die bei schlüsselfertigen Häusern häufig nicht im Preis enthalten sind:
• Bauantragsstellung
• Ausheben der Baugrube
• Verlegung der Bodenbeläge und Fußleisten (auch Fliesenverlegung)
• Malerarbeiten (Tapezieren und Streichen)
Das ausbaufähige Dachgeschoss
Diese Angebotsvariante geht von einer sog. Teil-Bezugsfertigstellung aus: Viele der
zumeist eingeschossigen Einfamilienhäuser werden angeboten mit dem Hinweis:
Erdgeschoss schlüsselfertig, Dachgeschoss ausbaufähig bzw. Dachgeschoss zum
Ausbau vorbereitet. In diesem Fall kann das Haus im EG bezogen werden, eine
komplette Wohnung mit Küche und Badezimmer ist vorhanden, während das
Dachgeschoss noch ausgebaut werden muss. Die Dachflächen müssen in der Regel
noch gedämmt, der gesamte Innenausbau noch ausgeführt werden: die Dachinnenverkleidung mit Platten, Innenwände, Türen, Estrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten. Sollen Bad oder Küche im Dachgeschoss eingebaut werden, so führen allenfalls Leerrohre oder Steigleitungen ins Obergeschoss, sämtliche Installationen sind
noch zu verlegen (siehe auch Ausbauhaus). Die Geschosstreppe, die von einigen
Anbietern ausgespart wird, sollte allerdings im Preis enthalten sein, da ein späterer
Einbau mit erheblichen Zusatzkosten verbunden wäre.
Die Mängelansprüche beziehen sich nur auf die von der Firma erbrachten Leistungen.
Wenn Sie etwa bestimmte Bauteile nach der Installation durch Fachunternehmen in
Eigenarbeit weiterbearbeiten oder verändern, können unter Umständen Ihre Mängelansprüche eingeschränkt sein.
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Rohbau-, Mitbau- oder Ausbauhäuser
Eine weitere Variante, durch Eigenleistungen Kosten zu sparen, stellen die Rohbau-,
Mitbau- und Ausbauhäuser dar. Als Rohbauhaus wird in der Regel der Rohbau mit
Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und Klempnerarbeiten angeboten. Mitbauhäuser
und Ausbauhäuser enthalten weitere Bauleistungen. Die Bauleistungen dieser Ausbaustufen umfassen in der Regel die Tragkonstruktion und die wetterfeste und abschließbare Gebäudehülle (Außenwände mit oder ohne Putz, eingesetzte Fenster, geschlossenes Dach). Die Bezeichnungen Mitbau- und Ausbauhaus werden manchmal synonym verwendet. Der Leistungsumfang dieser Ausbaustufen ist von Anbieter zu Anbieter
unterschiedlich.
Preisvergleiche anstellen
Ein auf den ersten Blick preiswertes Ausbauhaus muss nicht unbedingt kostengünstiger sein als ein schlüsselfertiges Wohnhaus. Um dies zu beurteilen, müssen Sie
zum Festpreis des Hauses die Ausbaukosten hinzurechnen. Lassen Sie sich dazu
den Festpreis für die schlüsselfertige Errichtung und für die unterschiedlich angebotenen Ausbaustufen nennen. Holen Sie dann, soweit Ihnen dies möglich ist, für die in
Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten mehrere vergleichbare Angebote örtlicher
Handwerker ein. Dies ist in der Praxis recht aufwendig. Das Aufstellen von Leistungsverzeichnissen ist normalerweise Sache der Planer, die wissen, welche Arbeitsleistungen und Mengenangaben in einer Ausschreibung aufgeführt werden müssen.
Erst nach dem Preisvergleich zwischen den Angeboten für Ausbauhäuser plus
Handwerkerleistungen auf der einen und den schlüsselfertigen Angeboten auf der
anderen Seite werden Sie wissen, ob sich die eigene Mühe lohnt und welche Arbeiten Sie besser an Handwerker vergeben. Schließlich ist nicht bei jedem Gewerk das
Einsparpotenzial gleich groß. So ist z.B. zu überlegen, ob die Selbstmontage der
Heizung lohnt, wenn die Preisdifferenz zwischen dem Bausatz und der Heizung inkl.
Montage gerade einmal 1.000 € beträgt. Für Heizungs- und Elektroinstallationen ist es
ohnehin unbedingt ratsam, Angebote von örtlichen Handwerkern einzuholen, weil das
Fachwissen der Profis im Sinne der Sicherheit hier kaum zu ersetzen ist. In einem
zweiten Arbeitsschritt sollten Sie die Materialkosten für die Eigenarbeiten ermitteln.
Im Festpreis von Ausbau-, Mitbau- und Rohbauhäusern nicht immer enthaltene notwendige Leistungen für die Bezugsfertigstellung:
Architekten- und Ingenieurleistungen
• Bauantragsstellung
• verantwortliche Bauleitung
Bauleistungen, die zu den Gebäudekosten gehören
• Anschaffung bzw. Ausleihe von Baumaschinen, Werkzeug, Gerüsten und Arbeitskleidung
• Ausheben der Baugrube, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
• Gründung (Bodenplatte oder Fundamente), falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
• Keller, falls das Haus ab OK Kellerdecke verkauft wird
• Dachdämmung und Innenverkleidung des Dachraums 1
• Dachflächenfenster
• Dämmung und Verkleidung der (tragenden) Innenwände 2
• Geschosstreppen
• Schornstein
• Heizungsanlage
• Wärmeverteilung (Rohrleitungen, Heizkörper etc.)
• Warmwasserbereitung
• Sanitärinstallation
• Sanitärausstattung
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1
Dachstuhl, Unterdach, Dacheindeckung und Klempnerarbeiten im Festpreis enthalten
2
Innenwände werden nur als Ständerwerk oder einseitig beplankt geliefert
•
•
•
•
•
•
•
•
Elektroinstallation (manchmal sind Leerrohre und -dosen enthalten)
Deckenverkleidung
Estrich (Trittschalldämmung, ggf. Wärmedämmung)
Innentüren und -zargen
Innenfensterbänke
Bodenbeläge
Fliesenarbeiten
Malerarbeiten
Die Ausbaumaterialien werden teilweise als Zusatzpakete angeboten. Einige Firmen
bieten die Elektro- und Heizungsinstallation als Zusatzleistungen an.
Preise erfahren Sie beim Baufachhandel (Erkundigen Sie sich nicht nur bei den großen
Baumärkten, da auch qualitative Unterschiede für die niedrigeren Preise bestimmend
sein können). Addieren Sie auch hier die Kosten für Fachhandwerker, die Sie für schwierige Arbeiten hinzuziehen müssen (z.B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallateure),
um Ihre tatsächlichen Kosten festzustellen.
Mängelansprüche
Ihre Mängelansprüche beziehen sich wiederum nur auf die von solchen Hausanbietern
erbrachten Bauleistungen.
Kaufen Sie das Ausbaumaterial im Paket auch von ihm, so erhalten Sie entweder zwei
Jahre Mängelansprüche nach dem Kaufvertragsrecht, manchmal auch fünf Jahre, wenn
diese Frist ausdrücklich vereinbart wurde. Die Baumaterialien sollten Sie direkt bei der
Anlieferung auf Vollständigkeit und Mängel überprüfen und ggf. sofort reklamieren.
Mängelansprüche für den Einbau dieser Materialien gibt es nicht, wenn der Anbieter
nicht die Bauleitung dafür übernimmt. Bauberatung, Informationsmaterial oder ein Notrufdienst für Problemfälle werden für den Innenausbau selten angeboten.
Selbstbau- bzw. Bausatzhäuser
Sie können Ihr Haus natürlich auch selbst bauen. Dafür stehen Ihnen Bausätze bzw.
Selbstbauhäuser zur Verfügung. Angeboten werden Rohbausätze in Holzblockbauweise, Steinformate (Kalksandstein, Porenbetonsteinen, Hochlochziegeln usw.) oder
auch Schalungssysteme (Styropor, Holzspan, Bims etc.), die mit Beton vergossen
werden. Zusätzliche Ausbausätze für den Innenausbau und die Fertigstellung des Hauses, manchmal auch Komplettbausätze genannt, gibt es ebenfalls.
Auch hier liegen Typenhausentwürfe vor, die dem jeweiligen Grundstück angepasst
werden müssen. Ähnlich dem schlüsselfertigen Bauen sind diese „Anpassungs“Planung und die Erstellung des Bauantrags bei einigen Bausatzfirmen im Festpreis
enthalten.
Führen Sie die Berechnung des Einsparpotenzials – soweit möglich – wie beim
Ausbauhaus durch, vergleichen Sie den Rohbausatz mit Rohbauhäusern, und addieren Sie zum Festpreis die noch fehlenden Material- und Handwerkerleistungen
(etwa für das Ausheben der Baugrube oder für die Elektro-, Sanitär- oder Heizungsinstallation) hinzu, um zu erfahren, wie hoch die tatsächlichen Gebäudekosten für
Sie sein werden.
Beim Selbstbauhaus ist die Vertragsgestaltung komplizierter als beim schlüsselfertigen Haus, da die Mängelansprüche und Haftungsfragen unterschiedlich geregelt sein
können.
Der Bausatz oder das Selbstbauhaus werden entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Teilpaketen geliefert. Die Liefertermine werden entweder schon bei Vertragsab5
schluss festgelegt oder per Abruf vereinbart, wenn die baulichen Voraussetzungen geschaffen sind, also der vorhergehende Bauabschnitt fertiggestellt ist. Das Baumaterial
muss auch hier direkt bei Lieferung abgenommen und ggf. sofort reklamiert werden.
Können Sie Qualität und Quantität der Lieferungen nicht beurteilen, ziehen Sie den ggf.
eigenständig beauftragten Bauleiter oder Baubetreuer zur Abnahme hinzu und lassen
von ihm die Vollständigkeit und Qualität der Lieferungen schriftlich bestätigen.
Die Liefertermine sind realistisch zu wählen und müssen den eigenen Möglichkeiten
und Fähigkeiten entsprechen, da sie unbedingt eingehalten werden müssen. Der Festpreis für den Bausatz sollte für die gesamte Bauzeitdauer gelten. Geraten die Bauarbeiten in Zeitverzug, kommen zusätzliche Kosten auf Sie zu. Manche Firmen berechnen Verzugszinsen und den Banken müssen Sie zusätzliche Bereitstellungszinsen
zahlen. Verzögert sich der Bau über längere Zeit, so können auch teure Zwischenfinanzierungen notwendig werden.
Die Bauzeit eines Selbstbauhauses ist länger als die Fertigstellung durch eine Fachfirma. Erfahrungsgemäß müssen Selbstbauer ein bis zwei Jahre mit dem Einzug
warten und in dieser Zeit ihren Urlaub sowie einen Großteil ihrer Wochenenden und
Feierabende für das Bauen einplanen.
Neben der Baumateriallieferung nimmt die Baubetreuung beim Selbstbau einen
wichtigen Stellenwert ein. Sie wird allerdings von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich bereitgestellt und durchgeführt: Jeder Selbstbauer erhält schriftliche Bauanleitungen (Handbücher, technische Merkblätter) und Ausführungspläne ausgehändigt. Fehlende praktische Erfahrungen sollen mit Hilfe von Lehrunterweisungen durch
Maurer oder Zimmerleute ausgeglichen werden.
Eine Vorort-Baubetreuung ist vielfach auch im Preis inbegriffen. So sollen bei z.B.
“zehn Baustellenbesuchen zu je drei Stunden Anwesenheit“ Probleme besprochen,
der Bauablauf organisiert und Hilfestellungen bei schwierigen Arbeiten geleistet werden, z.B. bei der ersten Steinreihensetzung. Schwierige Gewerke werden von einigen Firmen selbst übernommen, z.B. das Richten des Dachstuhls. Reicht die Anzahl
der vereinbarten Baustellenbesuche nicht aus, müssen weitere bezahlt werden. Die
Stundensätze dieser Baubetreuer sollten vertraglich festgehalten werden. Einige
Hersteller bieten gegen Aufpreis den Heizungseinbau, die Montage der Wasserleitungen und die Elektroinstallation an (auch hier ist der genaue Leistungsumfang unterschiedlich und muss anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung ermittelt und
beurteilt werden). Gerade für die eindeutige Regelung von Gewährleistungs- und
Haftungsfragen beim Selbstbauhaus ist die Bauleitung wichtig. Sie kann nicht gleichgesetzt werden mit der Baubetreuung. Während einige Firmen verantwortliche Bauleiter stellen, die für ihre Leitungsfunktion auch haften, überlassen andere Firmen es
den Selbstbauern, Bauleiter unter Vertrag zu nehmen und separat zu bezahlen. Auf
jeden Fall sollten Sie vor Vertragsabschluß die Mängelansprüche und Haftungsfragen
klären.
Nicht bzw. nicht immer im Festpreis von Bausatzhäusern enthaltene Leistungen
(zusätzlich zu Liste Seite 27):
• Kellertreppe (auch bei Kellerbausätzen nicht unbedingt im Preis enthalten)
• Ortbeton zum Verfüllen von Schalungssteinen und Fertigteildecken
• Geschosstreppen
Stellen Sie sicher, dass Sie über Bauhelfer mit ausreichendem Zeitbudget und handwerklichem Geschick verfügen. Eine Vielzahl von Arbeiten am Bau erfordert mehr als
zwei Hände. Dafür sind zwei bis drei Helfer erforderlich.
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Häuser ab Oberkante Kellerdecke
Für viele der schlüsselfertigen Häuser, aber auch für Bausatzhäuser gilt ein Festpreis „ab Oberkante (OK) Kellerdecke“. Dabei wird das Haus weder mit Bodenplatte
noch mit Keller angeboten. Diese Bauleistung ist vom Hauskäufer separat in Auftrag
zu geben bzw. selbst zu erbringen. Andere Häuser werden wahlweise mit Keller oder
Bodenplatte angeboten. In beiden Fällen müssen Sie die Vorteile eines Kellers statt
einer Bodenplatte abwägen und die Kostendifferenz ermitteln.
Bei Häusern ab OK Kellerdecke befindet sich die „Nahtstelle“ zweier separat erstellter Gebäudeteile – die häufig von unterschiedlichen Unternehmen hergestellt, erst auf
der Baustelle zusammengefügt werden und dann exakt übereinstimmen müssen – im
Sockelbereich des Hauses. Der Bau und die Errichtung von Haus und Keller verlangen
daher ein sehr sorgfältiges und abgestimmtes Arbeiten, damit sie passgenau übereinstimmen. Die Höhen- und Längendifferenzen des Kellers bzw. der Bodenplatte dürfen
nur wenige Millimeter betragen. Die Kelleraußenwand muss mit der Fassadengestaltung
der späteren Hauswand in Übereinstimmung gebracht sein, denn je nach der Ausführung der Außenwände können sich unterschiedliche Übergänge ergeben. Auch müssen die im Keller unterzubringenden haustechnischen Anschlüsse mit der Art und Lage
der im Haus eingebauten Sanitär-, Elektro- und heizungstechnischen Anlagen übereinstimmen. Schließlich müssen Schornstein und Deckendurchbrüche passgenau stehen, und die Wandübergänge an der Kellerinnentreppe dürfen nicht hervortreten.
Nicht bzw. nicht immer im Festpreis von Häusern ab OK Kellerdecke enthaltene notwendige Leistungen zur Errichtung und Fertigstellung schlüsselfertiger Häuser:
• Ausheben der Baugrube
• Gründung (Fundamente oder Bodenplatte)
• Keller
• Kellerdecke
• Kellertreppe
• Elektroinstallation und Wasseranschluss im Keller
• Leitungsführung von den Gas-, Wasser- und Strom-Hausanschlüssen zum Zählerkasten im
Erdgeschoss bzw. zur Heizungsanlage, falls diese im Keller liegen
Zu klärende Planungsleistungen beim Kellerbau in Eigenregie bzw. durch örtliche Baufirma:
• Anfertigung von Ausschreibungsunterlagen für den Kellerbau
• Erstellung der den Keller betreffenden Unterlagen für den Bauantrag, z.B. die Kellerstatik
• Anfertigung der Ausführungspläne (auch Werkpläne genannt) für den Kellerbau
• Verantwortliche Bauleitung beim Kellerbau
Um die Gebäudekosten für diese Häuser zu ermitteln, müssen Sie die Kosten für die
Bodenplatte oder den Kellerbau dem Festpreis des Hauses hinzurechnen.
Manchmal bieten die Hausfirmen diese Leistungen gegen Bezahlung an, in anderen
Fällen geben sie technische Merkblätter für die Bauausführung heraus, die dem Vertrag mit der Kellerbaufirma zu Grunde gelegt werden müssen. Ansonsten sind diese
Leistungen von dem freien Architekten bzw. Bauingenieur zu erbringen, der auch
den Bauantrag erstellt.
Der Kellerbau – in eigener Regie oder mit dem Hausanbieter?
Sollten Sie sich für einen Keller entscheiden, dann stellt sich bei Häusern „ab Oberkante Kellerdecke“ die Frage, ob Sie den Keller selbst bauen, von einer örtlichen
Baufirma errichten lassen oder bei dem Typenhaus-Anbieter in Auftrag geben, der
ihn selbst baut oder dazu mit einem Fertigkelleranbieter kooperiert.
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Für den Selbstbau werden Kellerbausätze angeboten – etwa aus Beton oder großformatigen Mauersteinen (z.B. Porenbetonsteinen), vielfach Schalungssteinen und
-elementen aus Polystyrol, Blähton, Holzspänen o.ä. Die Schalungssteine sind relativ
leicht zu setzen, die dünnen Fugen werden ggf. abgedichtet, und schließlich wird Beton in die Wandschalung gegossen. Die Schalung ist gleichzeitig Wärmedämmung.
Für die Montagedecken werden Betongitterträger (auch -rippenträger genannt) mit
Abstand parallel verlegt. Dazwischen werden entsprechend große Formsteine aus
Porenbeton oder porosierten Ziegelsteinen gesetzt. Alternativ werden Deckenplatten
verwendet. Die Fugen werden ausbetoniert, manchmal auch die gesamte Deckenfläche.
Diese Variante ist normalerweise die preiswerteste, aber auch die aufwändigste und
mit dem größten Risiko behaftet, denn Sie selbst übernehmen die Verantwortung für
die Passgenauigkeit von Keller und Haus und die rechtzeitige Fertigstellung des Kellers bis zur Hauslieferung.
Lassen Sie sich zum Vergleich auf jeden Fall Angebote örtlicher Baufirmen und von
Typenhausanbietern geben.
Örtliche Baufirmen können preiswerter sein als Fertigkeller-Anbieter. Nachteil: Sie
haben als Bauherr einen größeren Koordinierungsaufwand und tragen letztendlich
das Risiko der Passgenauigkeit. Nachbesserungen werden sehr teuer und verzögern den Bauablauf. Um dieses Risiko zu reduzieren, sollten Sie sich vom Hausanbieter genaue Anleitungen zum Kellerbau geben lassen – verbindliche Ausführungspläne, Deckenaussparungspläne und technische Merkblätter – und diese dem Vertrag mit der Kellerbaufirma zu Grunde legen. Die Verantwortung für die passgenaue
Ausführung des Kellers geht dann auf die Kellerbaufirma über. Ein weiterer Schritt
zur Risikominimierung ist es, die Hausfirma mit der verantwortlichen Bauleitung zu
beauftragen (dabei ist die Zahl der Baustellenbesichtigungen in bestimmten Zeitabschnitten genau festzulegen!). Diese Leistungen lassen sich die Typenhausanbieter
natürlich bezahlen. In den meisten Fällen führt die Hausfirma nur die Abnahme nach
Fertigstellung des Kellers durch.
Wenn Sie nicht die Zeit haben oder das Risiko scheuen, den Kellerbau selbst zu
koordinieren, übernimmt der Haushersteller auch den Kellerbau. Er kooperiert dafür
mit einer Partnerfirma, die überregional oder bundesweit arbeitet. Üblich sind vorgefertigte Keller, meistens in ein- oder zweischaliger Stahl- oder Leichtbetonbauweise,
manchmal auch Mauerwerkskeller. Eine weitere Entwicklung beim Fertigkellerbau
ist der Modulkeller, bei dem die Bodenplatte bereits mit den Außenwänden verbunden geliefert wird. Bauseits (d.h. vom Hauskäufer) muss lediglich die Baugrube ausgehoben werden. In diesem Fall stellt Ihnen der Hausanbieter meistens nur ein Kellerangebot zur Verfügung. Sie können dann nicht zwischen verschiedenen Angeboten
wählen. Prüfen Sie auch beim Kellerkauf die Bau- und Leistungsbeschreibungen
sehr genau, insbesondere die Leistungen, die „bauseits“ – also durch Sie – zu erbringen sind. Festpreise für den Kellerbau beziehen sich immer auf die günstigsten
Grundstücksverhältnisse. Als Kalkulationsbasis gilt ein normales, ebenes, gut zugängliches Grundstück ohne Grundwasser und mit geeignetem Baugrund. Andernfalls ist mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. Klären Sie die Bodenbeschaffenheit
für den Kellerbau und erforderliche Zusatzkosten unbedingt vor Vertragsabschluss.
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Der Festpreis für das Haus ist nicht der Gesamtpreis
für den Hausbau
Zur Ermittlung und zum Vergleich der verschiedenen Kosten rund um ein Bauvorhaben gibt es die DIN 276 „Kosten im Hochbau“. Nach ihr werden die Gesamtkosten in
verschiedene Kostengruppen aufgeteilt. Diese setzen sich beim Einfamilienhausbau
im Durchschnitt wie folgt zusammen: Die Gebäudekosten betragen etwa 50 %, die
Grundstückskosten 25 %, die Baunebenkosten etwa 13 %, die Erwerbskosten sowie
die Erschließung 6 % und die Außenanlagen noch einmal 6 % der Gesamtkosten.
Nach diesen Erfahrungswerten müssten Sie also auf den Festpreis des Hauses
(schlüsselfertig mit Keller oder Bodenplatte) noch einmal den gleichen Betrag hinzurechnen, um die Gesamtkosten grob zu ermitteln. Für Ihre Ermittlung kann die folgende Liste der tatsächlichen und möglichen zusätzlichen kostenverursachenden
Aufgaben eine Kalkulationshilfe sein:
Kosten für das Baugrundstück (entspricht der Kostengruppe 100 der DIN 276)
Kosten für das Herrichten und Erschließen des Baugrundstückes (Kostengruppe
200 nach DIN 276)
Für die Vorbereitung des Grundstücks kann – abhängig von den örtlichen Gegebenheiten – eine Reihe von Maßnahmen notwendig werden:
• Ggf. Abbruch vorhandener Gebäude
• Evtl. Roden von Bäumen und Sträuchern
• Evtl. Beseitigung von Altlasten, das können z.B. giftige Stoffe aus ehemaligen
Mülldeponien oder Industrieanlagen, Kampfmittel usw. sein
• Evtl. Sicherung von Bäumen, vorhandenen Versorgungsleitungen, Gebäuden, an
die angebaut werden soll
• Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser
• Bereitstellung eines Bauschuttcontainers
• Ggf. Drainage und Befestigung eines Zufahrtsweges für Schwerlastzüge, die die
Hausteile zum Aufstellplatz transportieren
• Herrichtung und Befestigung eines Kranaufstellplatzes
• Evtl. Aufstellung von Baugerüsten
• Evtl. Erschließung des Grundstücks
Einige dieser Aufgaben können in Eigenleistung erfolgen, andere müssen von Baufirmen und Fachleuten durchgeführt werden.
Erschließungskosten (Kostengruppen 220 und 540 nach DIN 276)
Zu den Kosten für die öffentliche Erschließung des Grundstücks und den daraus
abgeleiteten Anliegerbeiträgen kommen die Kosten der diversen Hausanschlüsse
(Anschlüsse zwischen Grundstücksgrenze und Haus): Wasser, Abwasser (Kanal),
Strom, ggf. Gas oder Fernwärme, Fernsehkabel und Telefon.
Die Gebäudekosten (Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276)
Der Festpreis für ein Typenhaus umfasst in der Regel einen mehr oder weniger großen Anteil der Gebäudekosten, also die Rohbau- und Ausbaukosten für die Errichtung des Hauses mit oder ohne Bodenplatte oder Keller.
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Außenanlagen (Kostengruppe 500 nach DIN 276)
Bei der Kostenermittlung sind auch die Kosten für die Außenanlagen, wie z.B. für
Einfriedungen, Geländebearbeitung und Grünflächen zu berücksichtigen.
Die Baunebenkosten (Kostengruppe 700 nach DIN 276)
enthalten Kosten für Honorare, Gebühren, Gutachten, die Finanzierung etc.
• Honorar für Planer, Tragwerksplaner (Statiker) u.a.
Während die Erstellung des Bauantrags bei einigen Anbietern von Typenhäusern im
Festpreis enthalten ist, stellen andere Firmen nur den planerischen Entwurf, die
statische Berechnung und den Wärmeschutznachweis zur Verfügung, die dann von
einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur in einen Bauantrag umund eingearbeitet werden müssen. Werden Keller und Haus von verschiedenen Firmen erstellt, müssen die Pläne und statischen Berechnungen im Bauantrag zusammengeführt werden. Die Vergütung des Architekten richtet sich dann nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
• Die Gebühren für die Baugenehmigung
richten sich nach der Kostenschätzung des Architekten. Für die Freistellung vom
Baugenehmigungsverfahren wird nur eine geringe pauschale Gebühr erhoben.
• Beiträge für Versicherungen
Dazu gehören
– Beiträge für die Bauberufsgenossenschaft zur Unfallversicherung (betrifft Helfer
bei der Fertigstellung von Ausbau- und Selbstbauhäusern)
– Bauherren-Haftpflicht-Versicherung
– Bauwesen-Versicherung
– Rohbau-Feuer-Versicherung
• Finanzierungskosten
Dazu können gehören
– Monatliche Zins- und Tilgungszahlungen für das Darlehen
– Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch
(ca. 0,3% des Darlehensbetrages)
– Wertschätzungsgebühren der Bank (ca. 0,1 bis 0,5% des Darlehensbetrages)
– Darlehens- und Bearbeitungsgebühren bei Bausparverträgen und Lebensversicherungen (2 bis 3% des Darlehens)
– Bereitstellungszinsen
– Bankbürgschaft (1 bis 3% der Kreditsumme)
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