Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für den Ortsteil Garzin der

Klarstellungs- und Ergänzungssatzung
für den Ortsteil Garzin
der Gemeinde Garzau-Garzin
Gutshof
Dorfstraße
Dorfstraße
Kirche
Gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB
1. Entwurf
Stand Juli 2015
KES OT Garzin der Gem. Garzau-Garzin
Projekt-Nr.:
14-022
Projektleiter:
Dr. F. Schuschke
Mitarbeit:
Dipl.Ing. J.Volk
15537 Erkner, Am Wasserwerk 11
Fon (03362) 5844-0, Fax (03362) 75043
www.landplan.de, postmaster@landplan.de
LANDPLAN GMBH
Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für den Ortsteil Garzin
der Gemeinde Garzau-Garzin
Gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB
Begründung
Stand Juli 2015
Auftraggeber: Amt Märkische Schweiz
Hauptstraße 1
15377 Buckow
Im Auftrag der Gemeinde
Garzau-Garzin
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Inhaltsverzeichnis
1
Planungsanlass und Verfahren………………………………………………………. 3
2
Arbeits- und Rechtsgrundlagen……………………………………………………… 3
3
Grundlagen zu Plangebiet und Planvorhaben……………………………………… 4
3.1
Beschreibung des Plangebiets………………………………………………………. 4
3.2
Flächennutzungsplanung…………………………………………………………….. 6
3.3
Erläuterung zum § 34 BauGB……………………………………………………….. 7
4
Begründung der Satzungsausweisungen………………………………………….. 8
4.1
Begründung der Klarstellung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB)………………………… 8
4.2
Ergänzungsfläche (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB)…………………………………….. 9
4.2.1
Beschreibung der Ergänzungsflächen……………………………………………… 9
4.2.2
Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung………………………………………………. 11
4.2.3
Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB…………………………… 13
5
Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen……………………………… 15
6
Hinweise……………………………………………………………………………….. 15
LANDPLAN GMBH
2
KES Garzin
Stand: Juli 2015
1
Planungsanlass und Verfahren
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Garzau-Garzin hat in ihrer Sitzung am 06.07.2015 beschlossen für den Ortsteil Garzin eine Klarstellungs- und Ergänzungssatzung aufzustellen.
Mit der Klarstellungssatzung nach § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sollen die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden. Gleichzeitig ist beabsichtigt, nach § 34 Absatz 4
Satz 1 Nr. 3 BauGB einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile
einzubeziehen (Ergänzungssatzung). Gemäß § 34 Absatz 4 Satz 2 BauGB können Satzungen miteinander verbunden werden. Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung wird im Folgenden mit „KES“
abgekürzt.
Die Gemeinde Garzau-Garzin kommt mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung ihrer Ortslagen
der Nachfrage nach Bauland in günstiger infrastruktureller Lage entgegen (Nähe zu Berlin, Nähe zum
S-Bahnnetz, Nähe zur Regionalbahn, günstige Einbindung in das regionale Straßennetz).
Mit der Satzung soll die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben in den noch vorhandenen Baulücken unterstützt werden, gleichzeitig soll die Möglichkeit der Bebauung einzelner Außenbereichsflächen eröffnet werden. Dabei wurden die Außenbereichsflächen so gewählt, dass mit ihrer Bebauung
das Ortsbild verbessert und die vorhandene Erschließung (Straßen, Trink- und Abwasserleitungen)
effektiver genutzt wird.
2
Arbeits- und Rechtsgrundlagen
Plangrundlage
Als Grundlage des Planes wurde die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) der Gemarkung
Garzau-Garzin verwendet. Der reale Bestand an Gebäuden wurde mit Luftbildern und im Ergebnis
eigener Begehungen abgeglichen.
Der Plan hat den Anspruch höchstmöglicher Genauigkeit, ist jedoch kein amtlicher Vermessungsplan
und kann als solcher nicht verwendet werden. Die KES wird auf einer Planzeichnung im Originalmaßstab 1:2.000 festgesetzt.
Es erfolgten bisher drei Begehungen der Örtlichkeit, im April, Mai und Juni 2015.
Rechtsgrundlagen (Stand 30.06.2015)
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748).
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).
Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr und des Ministeriums des Innern: Verwaltungsvorschriften zur Herstellung von Planunterlagen für Bauleitpläne,
Vorhaben- und Erschließungspläne sowie für Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch vom 3.
September 1997 (Amtsbl. für Bbg. Nr. 40 vom 8. Oktober 1997).
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege – Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.
Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 100 vom 07. August 2013 (BGBl. I
S. 3154).
Brandenburgisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz – BbgNatSchAG) vom 21. Januar 2013 (GVBl. I/13 [Nr. 3 ber. Nr. 21]).
Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land Brandenburg Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz (BbgDSchG) vom 24. Mai 2004 (GVBl. I/04 [Nr. 9].
Waldgesetz des Landes Brandenburg (LWaldG) vom 20. April 2004 (GVBl. I, S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr. 33]).
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3
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Brandenburgisches Wassergesetz (BbgWG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 02. März
2012 (GVBl. I/12 Nr. 20) geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 10. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr.
32]).
Brandenburgisches Straßengesetz (BbgStrG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Juli
2009 (GVBl I/09 Nr.15, S. 358), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr. 27]).
Gesetz über den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1740).
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BundesBodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel
5 Abs. 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212).
3
Grundlagen zu Plangebiet und Planvorhaben
3.1
Beschreibung des Plangebiets
Die Gemeinde Garzau-Garzin gehört zum Amt Märkische Schweiz im Landkreis Märkisch-Oderland.
Sie entstand am 31.12.2001 durch den Zusammenschluss der Gemeinden Garzau und Garzin mit den
Gemeindeteilen Liebenhof und Bergschäferei.
Der Satzungsbereich umfasst die historisch gewachsene Dorflage von Garzin entlang der Dorfstraße
und Am Haussee bis zum Gutsbereich.
Kurzbeschreibung des Ortsteils Garzin
Garzin ist ein Straßenangerdorf und wird 1309 erstmals urkundlich erwähnt.
Garzin stellt sich heute als langgestrecktes Straßendorf dar, welches im Norden mit der ehemaligen
Gutsanlage abgeschlossen wird. Am Abzweig der Dorfstraße nach Liebenhof ist ein kleiner Dorfplatz
ausgebildet. Am südlichen Ortseingang schließt die Lücke zwischen Dorfstraße und Seeufer eine
Wochenendhaussiedlung.
Eine am südöstlichen Ortseingang gelegene Stallanlage ist von der Dorfstraße her kaum einsehbar.
Die mittelalterliche Feldsteinkirche aus dem 13. Jahrhundert prägt das Ortsbild. Der denkmalschützerische Wert dieser Kirche ist hoch, da sie seit dem Spätmittelalter nicht zerstört wurde. Die sehenswerte Gutsanlage, die heute ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist von der Dorfstraße
kaum einsehbar.
Die Umgebung des Dorfes prägen
• im Westen eine Schmelzwasserrinne mit Langem See und Haussee sowie angrenzenden Gärten,
kleinen Feldern und Wäldern,
• im Norden kleinteilige Feldmark,
• im Osten hinter den Gärten eine ausgedehnte, intensiv genutzte Ackerlandschaft,
• im Süden Wälder und das Ufer des Langen Sees mit Badestelle, und weiteren Wochenendhaussiedlungen.
Bevölkerung
1
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen für den Gesamtort . Bis zum 2. Weltkrieg war die Einwohnerzahl von Garzau-Garzin relativ konstant. Als Folge des Krieges mit den umfangreichen Umsiedelungen ist die Einwohnerzahl nach dem 2. Weltkrieg sehr stark angestiegen mit
einem Spitzenwert von fast 800 im Jahr 1950. Danach zogen wieder viele Einwohner aus Garzau und
Garzin weg, und die Einwohnerzahl stabilisierte sich in den 1980er Jahren auf niedrigem Stand.
1
Quelle: Internet Wikipedia, Einwohnermeldeamt Märkische Schweiz, Stichtag 31.12., 2015 = 29.04.
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4
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Seit der Wende ist in der Gemeinde wieder ein Zuzug zu verzeichnen, der sicherlich zum Teil auch
auf die Bewohner des Asylbewerberheims zurückzuführen ist, die in der Einwohnerzahl von GarzauGarzin mitgezählt werden.
2
Entwicklung der Einwohnerzahlen insgesamt
900
800
700
600
500
EW
400
300
200
100
0
1875 1910 1925 1939 1950 1964 1971 1981 1991 1995 2000 2005 2010 2013 2015
Entwicklung der Einwohnerzahlen nach Ortslagen (ohne Asylbewerberheim Garzau)
Ortslage
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Garzau
307
318
315
308
298
295
Garzin
152
147
143
147
144
146
Liebenhof
27
27
26
29
29
29
Bergschäferei
22
22
24
24
21
21
508
514
508
508
492
491
Gemeinde gesamt
Zur Abschätzung der Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Ortslagen wurde für die vergangenen
Jahre aus der Gesamtzahl und für den Ortsteil Garzau die Zahl der im Asylbewerberheim Garzau
registrierten Ausländer herausgerechnet.
Während in den Gemeindeteilen Liebenhof und Bergschäferei die Einwohnerzahl nahezu konstant
geblieben ist, ist in den größeren Ortsteilen Garzau und Garzin und daraus folgend für die Gesamtgemeinde in den vergangenen Jahren ein Rückgang der Zahl der Einwohner um ca. 4 % zu verzeichnen.
Infrastruktur
Die Hauptverkehrserschließung der Ortslage bringt die Kreisstraße K 6417, die Dorfstraße Garzin, aus
Richtung Garzau und Landesstraße L 233 (Strausberg L 32, L 33 oder Rüdersdorf B 1/5 und Autobahnring A 10) sowie in Richtung Liebenhof, Bergschäferei und B 168. Sie schafft damit auch eine
direkte Verbindung nach Buckow (Märkische Schweiz) mit dem Amtssitz. Allerdings ist die K 6417 ab
Garzin/ Dorfausgang eine für Durchgangsverkehr ungeeignete Kopfsteinpflasterstraße.
Der Europaradweg R 1 durchquert die Ortslage in voller Länge aus Richtung Berlin in Richtung
Oderbruch.
Die Ortslage ist an die zentrale Trinkwasserversorgung des Wasserverbandes Strausberg-Erkner
(WSE) angebunden.
Das Abwasser wird durch Anlagen der WSE zentral gesammelt und entsorgt.
Die Erschließung mit Strom, Gas und Telekommunikationsanlagen ist gesichert.
2
einschließlich Asylbewerberheim Garzau
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5
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Naturraum und Schutzgebiete gemäß Naturschutzrecht
Die Gemeinde Garzau-Garzin liegt in der naturräumlichen Großeinheit „Ostbrandenburgische Platte“
3
und hier innerhalb der naturräumlichen Haupteinheit „Barnimplatte“ . Entsprechend der neueren naturräumlichen Gliederung Brandenburgs liegt die Gemeinde in der naturräumlichen Region Barnim und
4
Lebus .
Die Ortslage von Garzin liegt vollständig im Naturpark „Märkische Schweiz“ und ist auch vollständig in
das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Märkische Schweiz“ einbezogen.
Das Naturschutzgebiet (NSG) „Ruhlsdorfer Bruch“ tangiert die Ortslage Garzin nördlich des ehemaligen Gutshofes (vergl. folgender Kartenausschnitt).
Mit der Fläche des NSG annähernd identisch ist das gleichnamige europäische Schutzgebiet (FFHGebiet) Nr. DE 3450-302.
Das europäische Vogelschutzgebiet (SPA-Gebiet) DE 3450-401 „Märkische Schweiz“ erfasst den
größten Teil der Gemarkung der Gemeinde Garzau-Garzin. Ausgegrenzt sind allerdings die Ortslagen
von Garzau, Garzin, Liebenhof und Bergschäferei.
Legende: Blaue Schraffur = SPA, rote Schraffur = FFH, Punkte = NSG
3.2
Flächennutzungsplanung
In den 1990er Jahren stellte die damals noch eigenständige Gemeinde Garzin einen Flächennutzungsplan (FNP) als vorbereitenden Bauleitplan auf. Es wurden FNP-Entwürfe erarbeitet, das bauplanungsrechtliche Verfahren dazu durchgeführt und der FNP 1998 planfestgestellt. Allerdings erlangte
der FNP, insbesondere infolge der Gemeindegebietsreform, bisher keine Rechtskraft.
Als Orientierung für die grundsätzliche Planungsabsicht der Gemeinde wird der FNP-Entwurf hier kurz
vorgestellt:
3
SCHOLZ, E. (1962): Die naturräumliche Gliederung Brandenburgs, Pädagogisches Bezirkskabinett
Potsdam
4
Land Brandenburg, Strukturatlas Umwelt 12.6 Naturräumliche Gliederung 2007
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6
KES Garzin
Stand: Juli 2015
FNP Garzin
Im FNP-Entwurf von 1998
wird die Entwicklung folgender Neubauflächen (gemischte Bauflächen) angeregt:
• durchgehend auf beiden
Seiten der Dorfstraße.
3.3
Erläuterung zum § 34 BauGB
Das Recht der Gemeinde auf Erklärung des Innenbereiches ist in § 34 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1
BauGB fixiert.
Klarstellungssatzung
Die Klarstellungssatzung erklärt durch die Lage der Grenzlinie den Innenbereich innerhalb der Grenzlinie. Die Gemarkungsfläche, welche nicht als Innenbereich ausgewiesen ist, ist damit Außenbereich.
Die Klarstellung hat deklaratorische Wirkung, d.h. sie bietet keinen Entwicklungsansatz im größeren
Maßstab, sondern stellt den vorhandenen baulichen Zustand unter Einbeziehung kleinerer Baulücken
fest.
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Innenbereich wird in § 34 BauGB geregelt.
5
Kriterien der Klarstellung sind :
• Der Innenbereich endet grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude des Bebauungszusammenhangs – unabhängig von den Grundstücksgrenzen (§ 34 Rn 19).
• Eine Abgrenzung des Innenbereichs zum Außenbereich hängt nicht von Grundstücksgrenzen ab.
Zu berücksichtigen sind vielmehr nur „äußerlich erkennbare, d.h. optisch wahrnehmbare Umstände
(§ 34 Rn 17).
• Die tatsächlich vorhandene Bebauung ist maßgeblich für die Beurteilung der baulichen Prägung.
• Ein Bebauungszusammenhang ist dann gegeben, wenn „die aufeinander folgende Bebauung trotz
vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt“
(§ 34 Rn 8).
Ergänzungssatzung
In Form einer Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches ausreichend geprägt sind.
Die prägende Wirkung der Umgebung auf die einbezogene Außenbereichsfläche umfasst daher
6
grundsätzlich nur wenige Grundstücke (§ 34 Rn 124).
5
Brügelmann u.a.: Kommentar zum Baugesetzbuch (Kohlhammer-Kommentar) Loseblattsammlung
6
Brügelmann u.a.: Kommentar zum Baugesetzbuch (Kohlhammer-Kommentar) Loseblattsammlung,
Stand 2006
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7
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Die Prägung des angrenzenden Bereiches (benachbarte, angrenzende oder gegenüberliegende
Grundstücke) entsteht durch folgende Sachverhalte:
• die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
• die Bauweise und
• die überbaubare Grundstücksfläche.
Diese Kriterien gelten entsprechend auch auf den Ergänzungsflächen.
Eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ist zunächst immer dann mit einer geordneten Entwicklung vereinbar, wenn sie den Darstellungen des FNP nicht widerspricht. Der FNP enthält die Grundkonzeption der Planungsvorstellungen der Gemeinde. Läuft die Satzung dem FNP zuwider, ist sie in
der Regel nichtig (§ 34 RN 127). Die Darstellungen des FNP sind also zu beachten.
Im § 34 Absatz 5 Satz 1 Nr. 1 ist festgesetzt, dass eine geordnete städtebauliche Entwicklung die
Voraussetzung für die Aufstellung einer Satzung ist. Diese Forderung gilt bereits ab Inkrafttreten der
Satzung. Folgende Fälle müssen beispielsweise bei Inkrafttreten der Satzung ausgeschlossen sein:
•
•
•
•
•
bodenrechtliche Spannungen,
fehlende Möglichkeit der Verkehrserschließung,
fehlende Möglichkeit der Ver- oder Entsorgung,
die Bildung von Hammergrundstücken,
fingerartige Erweiterungen in die Landschaft.
Die Ergänzungsflächen müssen zwei wesentliche Kriterien erfüllen:
1. Sie müssen hinreichend durch das bauliche Gewicht der umgebenden Flächen geprägt sein.
2. Die Möglichkeit der Erschließung muss gegeben sein.
Die Erschließung gilt als gesichert, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
• Die Ergänzungsfläche muss an eine öffentlich gewidmete Straße oder einen gewidmeten Weg
grenzen.
• Ein Wasseranschluss, die Abwasserentsorgung und der Stromanschluss müssen entweder vorhanden oder mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand herstellbar sein.
4.
Begründung der Satzungsausweisungen
4.1
Begründung der Klarstellung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB)
Mit der Klarstellung gemäß § 34 Abs. 1 und Abs. 4 Nr. 1 legt die Gemeinde im Zusammenhang bebaute Ortsteile fest. Mögliche Bestandteile eines Bebauungszusammenhangs sind:
1. bebaute Grundstücke; dazu zählen auch Grundstücke mit Wochenendhäusern mit entsprechend
großem baulichen Gewicht,
2. unbebaute aber bebauungsfähige Grundstücke (Baulücken im engeren Sinne),
3. Freiflächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (stehendes oder fließendes Gewässer) oder
wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (Dorfplätze, Sportplätze, Erholungsflächen, Straßen,
7
Friedhöfe) einer Bebauung entzogen sind .
Klargestellt werden im Ortsteil Garzin folgende Siedlungsbereiche (vergleiche Planzeichnung):
• die gesamte straßenbegleitende Bebauung entlang der Dorfstraße,
• die Bebauung rings um die Kirche,
• der ehemalige Gutshof Am Haussee.
7
BVerwG Urt. v. 1.12.1972 – IV C 6.61 – BVerwGE 41, 227 = BauR 1974, 104 = DOV 1973, 347 =
DVBl. 1973, 641 = NJW 1973, 1014 = BRS25 Nr. 35
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8
KES Garzin
Stand: Juli 2015
4.2
Ergänzungsflächen (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB)
4.2.1 Beschreibung der Ergänzungsflächen
Die Gemeinde Garzau-Garzin weist im Ortsteil Garzin vier Ergänzungsflächen aus, die zum Innenbereich erklärt werden. Die Flächen sind in der Planzeichnung rot schraffiert und mit E… gekennzeichnet. Nach Inkrafttreten der Satzung gelten für die Beurteilung von Bauvorhaben auf der Ergänzungsfläche die gesetzlichen Bestimmungen für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34
BauGB.
8
Zur besseren Beurteilbarkeit werden die Ergänzungsflächen im Folgenden mit Luftbildern dargestellt .
Die Längen- und Flächenangaben wurden im Luftbild ermittelt.
Ergänzungsfläche E 1 „Dorfstraße Nordost“
Die Ergänzungsfläche befindet sich im nördlichen
Teil der Ortslage Garzin. Im FNP-Entwurf 1998
wird die Fläche als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Nordseite
der Dorfstraße mit einer Länge von ca. 30 m und
einer Bautiefe von ca. 20 m. Die Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 700 m² ein.
Die Bebauung am nordöstlichen Ortsrand könnte
hier noch mit einem Einzel- oder Doppelhaus
abgerundet werden.
Das Baugrundstück liegt direkt an der Dorfstraße, zentraler Trink- und Abwasseranschluss sind
möglich.
Die Fläche wird als Gartenland (z.Z. Kleintierhaltung) genutzt. Entlang der Dorfstraße sind eine junge
Esche und Holunder vorhanden.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Ergänzungsfläche E 2 „Dorfstraße Südost“
Die Ergänzungsfläche befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Garzin unweit der Einfahrt zu
einer Stallanlage. Im FNP-Entwurf 1998 wird die
Fläche als Landwirtschaftsfläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Ostseite der
Dorfstraße mit einer Länge von ca. 45 m und
einer Bautiefe von ca. 30 m. Die Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 1.450 m² ein.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke
von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern erfolgen.
Bei dem im Bild erkennbaren kleinen Gebäude
handelt es sich um das Wartehäuschen der Bushaltestelle.
Die Zufahrt zu den Baugrundstücken kann von der Alten Heerstraße her erfolgen.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist gegeben.
8
Bildquelle: Internet, Brandenburg-Viewer
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9
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Die Fläche wird gegenwärtig als Grünland genutzt. Gehölze sind nicht vorhanden.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Ergänzungsfläche E 3 „Dorfstraße Südwest“
Die Ergänzungsfläche befindet sich im südlichen
Teil der Ortslage Garzin. Im FNP-Entwurf 1998
wird die Fläche als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Westseite
der Dorfstraße mit einer Länge von ca. 160 m
und einer Bautiefe von ca. 25 m. Die Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 4.500 m² ein.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke
von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung mit acht Einfamilienhäusern erfolgen.
Die Zufahrt zu den Baugrundstücken kann von
der Dorfstraße her erfolgen.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist gegeben.
Die Fläche wird gegenwärtig ackerbaulich genutzt. Entlang der Dorfstraße sind Straßenbäume, hauptsächlich Apfelbäume, sowie einige Wildobsthecken (Rosen, Schlehen) vorhanden.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Ergänzungsfläche E 4 „Im Dorfe/ Siedlung I“
Die Ergänzungsfläche befindet sich im südlichen
Teil der Ortslage Garzin zwischen der vorhandenen Bebauung entlang der Dorfstraße und der
Wochenendhaussiedlung (Siedlung I) am Langen
See. Im FNP-Entwurf 1998 wird die Fläche als
Grünfläche dargestellt.
Die Fläche mit einer West-Ost-Ausdehnung von
ca. 80 m und einer Nord-Süd-Ausdehnung von
ca. 115 m nimmt insgesamt eine Fläche von ca.
9.000 m² ein.
Das Flurstück Nr. 205 mit 1.270 m² Fläche wird
bereits mit einem Wohnhaus und baulichen Nebenanlagen genutzt. Das Flurstück Nr. 232
(1.490 m²) dient für die angrenzende Wochenendhaussiedlung als Parkplatz.
Somit steht hier eine Neubaufläche für Wohnzwecke von ca. 6.240 m² zur Verfügung. Dort könnten
maximal acht Einfamilienhäuser entstehen.
Die Zuwegung ist mit zwei Wegen, die westlich von der Dorfstraße abzweigen, gegeben, wobei der
nördliche gegenwärtig ein nicht für jedermann zugänglicher Privatweg ist.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist möglich.
Nutzung und Bewuchs der Fläche stellen sich gegenwärtig folgendermaßen dar:
• Flurstück 205 – Wohngrundstück mit Wohnhaus, Nebengebäuden, Stellflächen, Rasen und zahlreichen Ziergehölzen,
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KES Garzin
Stand: Juli 2015
• Flurstücke 301 und 302 – Grünland,
• Flurstücke 303 und 304 – Gartenland,
• Flurstücke 231 und 255 – Ruderalfläche mit Pappeln, Robinien, jungen Kiefern an südlicher Zufahrt, Birken und jüngeren Nussbäumen auf der Fläche; dort stand schon einmal ein größeres Gebäude mit einer Fläche von ca. 440 m² (Gewächshaus einer Gärtnerei), von dem noch die Grundmauern erkennbar sind,
• Flurstück 305 – Ruderalfläche mit einzelnen jüngeren Obstbäumen,
• Flurstück 232 – Parkplatz mit Rasenansaat und teilbefestigtem Mittelstreifen (Schotter).
Entlang des nördlichen Zufahrtsweges wurde zum Acker hin eine Obsthecke mit jungen Apfel- und
Kirschbäumen angelegt.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
4.2.2 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Bei der Kalkulation des voraussichtlichen Versiegelungsgrades wird von einer Grundflächenzahl
(GRZ) entsprechend der zu erwartenden Nutzung ausgegangen:
• für Wohngebiete (Bebauung mit Einzelwohnhäusern) GRZ = 0,4, d.h. von 1.000 m² Grundstücksfläche dürfen maximal 400 m² mit baulichen Anlagen unterschiedlicher Art (Wohnhaus, Nebengebäude, Zuwegung) überbaut werden,
• für Mischgebiete (Bebauung mit Wohnhäusern und Gebäuden für nichtstörendes Gewerbe) GRZ =
0,6, d.h. von 1.000 m² Grundstücksfläche dürfen maximal 600 m² mit baulichen Anlagen unterschiedlicher Art (Wohnhaus, Nebengebäude, Zuwegung, Betriebsstätte, Lagerhalle…) überbaut
werden.
Ergänzungsfläche E 1 „Dorfstraße Nordost“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
280 m².
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück
durch Versiegelung von
Teilflächen
Graben benachbart
keine Beeinträchtigung
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Biotope und
Arten
Gartenland
Keine geschützten Arten bekannt
Landschafts- Ungepflegtes
und Ortsbild Gartenland mit
Hühnerhaltung
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
nicht erforderlich
keine
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je angefangene
150 m² überbaubare Grundstücksfläche
gering
keiner
keine
keine
Fazit: Es entstehen keine Konflikte bei der baulichen Nutzung der Ergänzungsfläche E 1, da auch die Bodenversiegelung vergleichsweise gering ist.
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KES Garzin
Stand: Juli 2015
Ergänzungsfläche E 2 „Dorfstraße Südost“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
580 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück
durch Versiegelung von
Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Grünland
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer
45 langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Ostseite
gering
Nicht erforderlich, da insgesamt
Verbesserung des Ortsbildes an
der Stelle
keine
Keine geschützten Arten bekannt
Landschafts- Blickbeziehungen Geringfügige Einschränund Ortsbild in Offenland und kung der Sichtbeziehunauf Landwirtgen in Offenland
schaftsanlagen
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Fazit: Bei Realisierung der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte
bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 2.
Ergänzungsfläche E 3 „Dorfstraße Südwest“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
1.800 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück
durch Versiegelung von
Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Ackerland
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Vermeidungsmaßnahme: Erhalt
der Obstbäume und der Wildobsthecken entlang der Straße
gering
Keine geschützten Arten bekannt
Landschafts- Prägender Obstund Ortsbild gehölzstreifen
entlang der Straße
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer
150 langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Westseite
Geringfügig, wenn der
Obstgehölzstreifen erhalten bleibt
Erhalt des Obstgehölzstreifens und gering
bauliche Bindung an die umgebende ortsübliche Bebauung
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahme (Erhalt des Wildobststreifens an der Straße) und Realisierung der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 3.
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KES Garzin
Stand: Juli 2015
Ergänzungsfläche E 4 „Im Dorfe/ Siedlung I“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
2.496 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf den Grundstücken
durch Versiegelung von
Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Hof- und Gartenland
Teilweise Veränderung
der Nutzungsstruktur
des Grundstücks
Vermeidungsmaßnahmen:
gering
Ruderalfläche
Parkplatz
Bäume/ Sträucher am Rande
Vogelarten der
Bäume und Büsche sind zu
erwarten
Landschafts- Überwiegend
und Ortsbild ungepflegter,
unordentlicher
Gesamteindruck
der Fläche
Ggf. Beseitigung von
Biotopstrukturen für im
Gehölz brütende Vogelarten
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
- Erhalt der Obstgehölzhecke am
nördlichen Zufahrtsweg
- Erhalt einzelner Großbäume im
südlichen Zipfel des Flurstücks
231
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je angefangene
150 m² Grundstücksfläche
Keine negative Wirkung, Keine
eher positiv
Keine
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahmen (Erhalt der Obsthecke und einzelner Großbäume) und
Realisierung der Ersatzmaßnahme „Baumpflanzung“ entstehen keine nennenswerten Konflikte bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 4.
4.2.3
Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 20 und 25 sowie Abs. 4 BauGB
Im Gegensatz zu bereits im Zusammenhang bebauten Ortsteilen wird auf bisherigen Außenbereichsflächen erstmalig eine bauliche Entwicklung ermöglicht. Bauvorhaben auf der Ergänzungsfläche gelten deshalb als Eingriff in den Natur- und Landschaftshaushalt im Sinne des § 18 Bundesnaturschutzgesetz.
§ 15 BNatSchG besagt sinngemäß: Der Verursacher eines Eingriffes ist zu verpflichten, vermeidbare
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen, sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen innerhalb einer zu bestimmenden Frist durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen, soweit es zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich ist. Ausgeglichen ist ein Eingriff, wenn nach seiner Beendigung keine erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigung des Naturhaushaltes zurückbleibt und das Landschaftsbild
landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist.
Mit dem § 34 Absatz 5 Satz 4 BauGB ist auch durch das Baugesetzbuch vorgeschrieben, dass für
Ergänzungssatzungen umweltschützende Belange nach § 1a BauGB zu berück-sichtigen sind.
§ 1a Absatz 3 Satz 2 BauGB besagt sinngemäß: Der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe erfolgt
durch geeignete Darstellungen nach § 9 BauGB als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich.
Im Sinne des § 15 BNatSchG ist ein Eingriff zunächst an der Stelle des Eingriffes, das heißt auf den
Baugrundstücken auszugleichen.
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13
KES Garzin
Stand: Juli 2015
Ausgleichsflächen und -maßnahmen an anderer Stelle sind zulässig, müssen jedoch laut § 1a Absatz
3 Satz 2 und 3 BauGB vertraglich gesichert werden.
Der zu erwartende Eingriff auf den Ergänzungsflächen wird auch durch die Wertigkeit der dort bislang
vorhandenen Biotope bestimmt. Für die betreffenden Flächen ist eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung vorzunehmen.
Für die Ergänzungsflächen werden folgende Festsetzungen getroffen:
1. Minderungsmaßnahmen - Festsetzung zur Versickerung von Niederschlagswasser auf den
Grundstücken
a) Grundstücks- und Garagenzufahrten sind in
• wassergebundener Decke oder
• Fugenpflaster oder
• Rasengittersteinen
auszuführen.
Mit dieser Festsetzung wird die Gemeinde Forderungen des Bodenschutzes und des Naturschutzes gerecht, wonach mit dem Boden sorgsam umgegangen und der Versiegelungsgrad so
gering wie möglich gehalten werden soll.
b) Das Niederschlagswasser von den Dachflächen ist auf den Grundstücken, auf denen es anfällt,
zu versickern.
Damit setzt die Gemeinde § 54 Abs. 4 BbgWG um.
2. Vermeidungsmaßnahmen
E3
Erhalt der Obstbäume und der Wildobsthecken entlang der Straße.
E4
Erhalt der Obstgehölzhecke am nördlichen Zufahrtsweg.
Erhalt einzelner Großbäume im südlichen Zipfel des Flurstücks 231.
3. Ersatzmaßnahmen
Da Ausgleichsflächen in Form von Entsiegelungsflächen nicht zur Verfügung stehen, werden Ersatzmaßnahmen festgesetzt:
E1
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung - Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je angefangene 150 m² überbaubare Grundstücksfläche.
E2
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer 45 langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Ostseite.
E3
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer 150 langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Westseite.
E4
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung - Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je angefangene 150 m² überbaubare Grundstücksfläche.
Für die Pflanzungen sind standortgerechte, einheimische Gehölze zu verwenden.
Da die Standorte eher trockenheitsgeprägt sind, werden vorgeschlagen:
Laubbäume
Quercus petraea (Traubeneiche)
Fagus sylvatica (Rotbuche)
Betula pendula (Sandbirke)
Tilia cordata (Winterlinde)
Sorbus torminalis (Elsbeere)
Ulmus laevis (Flatterulme)
Sträucher
Corylus avellana (Haselnuss)
C. monogyna (Eingriffl. Weißdorn)
Rhamnus catharticus (Kreuzdorn)
Rosa corymbifera (Heckenrose)
Salix caprea (Salweide)
Obstbäume (Hochstamm)
Malus domestica (Kultur-Apfel)
Prunus avium-kultivare (Süßkirsche)
Prunus domestica (Kulturpflaume)
Prunus cerasus (Sauerkirsche)
Pyrus communis (Kulturbirne)
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel)
Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche)
Rosa canina (Hundsrose)
Prunus spinosa (Schlehe)
Viburnus opulus (Gewöhnlicher Schneeball)
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KES Garzin
Stand: Juli 2015
Obststräucher
Ribes rubrum (Rote Johannisbeere)
Rubus idaeus (Himbeere)
Ribes nigrum (Schwarze Johannisbeere)
Rubus fructicosus (Brombeere)
Außerdem erfolgen Festsetzungen zur Qualität der Pflanzungen:
Laubbäume sind mit einem Stammumfang von mindestens 12-14 cm zu pflanzen, bei Obstbäumen
sind Hochstämme zu verwenden.
Sträucher sind relativ dicht – ein Strauch pro Quadratmeter – sowie zweimal verschult und mit einer
Höhe von 60-100 cm zu pflanzen.
Damit soll gesichert werden, dass mit den Pflanzungen ein angemessener Ausgleich geschaffen wird.
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Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen
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Denkmalschutz
Im Rahmen der KES ist nur die Lage jene Denkmale relevant, die die Ortslagen betreffen. Insbesondere Bodendenkmale in der freien Landschaft ohne Bezug zu bebauten oder für Bebauung geplanten
Bereichen werden hier nicht berücksichtigt.
Die relevanten Bodendenkmale werden im Ergebnis der Beteiligung der Denkmalschutzbehörden zum
Entwurf der KES nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen.
1. Bodendenkmale
In der Ortslage Garzin ist nach ersten Einschätzungen ein Bodendenkmal zu berücksichtigen:
• Nr. 60679 - Dorfkern deutsches Mittelalter, Dorfkern Neuzeit, Siedlung Bronzezeit,
Siedlung Eisenzeit, Siedlung slawisches Mittelalter.
2. Denkmale sonstiger Gattung (Baudenkmale)
In der Ortslage Garzin wurde folgendes Objekt unter Denkmalschutz gestellt:
• Nr. 09180444 -
Dorfkirche.
Landschaftsschutz
Die gesamte Ortslage von Garzin liegt im 1990 festgesetzten LSG „Naturpark Märkische Schweiz“.
Im Geltungsbereich der KES für den Ortsteil Garzin wird das LSG auf der Planzeichnung nur symbolisch gekennzeichnet, da das LSG die gesamte Gemarkung von Garzin erfasst.
6
Hinweise
Im Ergebnis der Beteiligung der Behörden und weiterer Träger öffentlicher Belange zum 1. Entwurf
der KES werden Hinweise mit Relevanz für die Planausführung in die Begründung eingefügt.
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Brandenburgisches Landesamt für Denkmalpflege und archäologisches Landesmuseum, Denkmalliste des Landes Brandenburg, Stand: 31.12.2014
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