Vermietertipps konkret!

Vermietertipps konkret!
Wertvolle Tipps und Urteile für den Vermieteralltag
E D I T O R I A L
Der Blick nach oben: Bundesgerichtshof bestimmt, wo es langgeht
Liebe Vermieterin, lieber Vermieter,
wenn verschiedene Rechtsmeinungen im Raum stehen, solls der
Bundesgerichtshof richten. So geschehen auch bei der Frage, ob ein
Vermieter die Betriebskosten dem Zeitraum zuordnen muss, in dem
die entsprechenden Leistungen erbracht worden sind (sog. »Leistungs­
prinzip«) oder in dem der Vermieter diese gezahlt hat (sog. »Abfluss­
prinzip«). Wir berichteten darüber in der März-Ausgabe von
»Vermietertipps konkret!«.
Wen die sehr fallbezogene Darstellung zu dieser Entscheidung des
Bundesgerichtshofs verunsichert haben sollte, für den möchten wir
klarstellen: Haben Sie bisher nach dem »Leistungsprinzip« abge­
rechnet, dürfen Sie das selbstverständlich auch weiterhin. Und wenn
Sie nach dem »Abflussprinzip« abgerechnet haben, wird Ihr Mieter
im Normalfall dagegen nichts einwenden können. Dies war bisher
umstritten und ist nunmehr abschließend geklärt.
Eine weitere wichtige Frage, die vielen leidgeprüften Vermietern am
Herzen liegt, steht beim Bundesgerichtshof zur Entscheidung an:
»Dürfen Vermieter, die eine unwirksame Renovierungsklausel im
Vertrag haben, den Wegfall der Schönheitsreparaturen durch den
Mieter per Mietzuschlag ausgleichen?«.
Falls auch Sie zu den hiervon Betroffenen gehören, konnten Sie sich
bisher in puncto »Zulässigkeit des Mietzuschlages« auf eine Vielzahl
von Gerichtsurteilen berufen, die diese Frage bejaht hatten. Jetzt
müssen Sie wieder zittern, bis der Bundesgerichtshof mit seinem
Machtwort die Diskussion darüber beendet. Und dass man hier auch
anderer Ansicht sein kann, hat der Vorsitzende Richter des achten
Senats bereits in der mündlichen Verhandlung angedeutet. Es bleibt
also spannend! Wie lange Sie zittern müssen, können Sie auf der
nächsten Seite nachlesen.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
Manfred Kotzian-Rumpf
Herausgeber »Rechtstipps«
Inhalt
April 2008
>Zittern um die Schönheits­
reparaturklauseln:
Eine »Never ending story«?
Seite 2
>Verjährung droht:
Aufgepasst, wenn Ihr Mieter
die Schlüssel für die Renovie­
rung erhält!
Seite 3
>Wenn der Postmann gar
nicht klingelt:
Bleiben Sie dann auf den
Betriebskosten sitzen?
Seite 4
>Lärm und Staub aus der
Nachbarschaft:
Was absehbar war, berechtigt
nicht zur Mietminderung
Seite 5
>Kommunaler Sparwahn:
Anlieger sollen Straßenreini­
gung übernehmen
Seite 6
>Häuslebauer, Augen auf:
Damit der Sturm kein böses
Nachspiel hat
Seite 7
>Hier hört der Spaß auf:
Wendehammer ist kein
Bolzplatz
Seite 8
A pril 2 0 0 8
Zittern um die Schönheitsreparaturklauseln:
Eine »Never ending story«?
Der Streit zwischen Vermietern und Mietern um
Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Miet­
verhältnisses hört wohl nie auf. Welcher Vermieter
kann hierüber nichts erzählen. Sie sind sicherlich
auch schon einmal von dem Einfallsreichtum Ihrer
Mieter überrascht worden, wenn es um die Einhal­
tung ihrer Renovierungspflichten ging?
Steht der Bundesgerichtshof in Renovie­
rungsfragen auf Mieterseite?
Sieht man sich die in letzter Zeit hierzu ergan­
genen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs
an, könnte man fast glauben, dass er es mit den
Mietern besonders gut meint. Jedenfalls hat er zur
Stimmungsaufhellung der Vermieter wenig beige­
tragen.
Viele verdauen nur schwer den Schock, den die
Bundesrichter denjenigen versetzt hatten, die in
ihren Verträgen »starre Fristenklauseln« ver­
wendeten. Und diejenigen, die versucht haben,
den Renovierungsausfall wenigstens durch ange­
messene Mietzuschläge auszugleichen, müssen
jetzt noch bis zum 16. Juli zittern.
Die Kernfrage: Sind nach Wegfall der Reno­
vierungspflicht Mietzuschläge erlaubt?
Für dieses Datum hat der Bundesgerichtshof sei­
ne Entscheidung zur Frage angekündigt: »Dürfen
Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie unzulässige
Renovierungsklauseln vereinbart haben?«
Zwar war diese Frage bisher von der Mehrheit der
Gerichte bejaht worden. In der mündlichen Ver­
handlung äußerte der Vorsitzende Richter des
Mietsenats jedoch Zweifel daran. Nach seiner
Meinung diene die vom Gesetz eingeräumte
Miet­erhöhungsmöglichkeit der Durchsetzung
»marktüblicher Mieten«. Wenn darauf nun aber
ein Aufschlag erhoben werden könne, würden
»fiktive Mieten« erhoben, die auf dem Markt
nicht durchgesetzt werden könnten.
Allerdings hatte der Bundesgerichtshof bereits
1988 entschieden, dass die Durchführung von
Vermietertipps konkret!
Schönheitsreparaturen »Entgelt-Charakter«
habe und bei der Kalkulation der Miete zu Buche
schlage. Deshalb muss der Mietsenat jetzt prüfen,
ob sich ein Mietvertrag mit unwirksamer Reno­
vierungsklausel entsprechend auslegen lässt. Es
bleibt also spannend!
LG Berlin: Unwirksame Quotenklausel färbt
nicht ab auf gültige Renovierungsklausel
All diejenigen, die bisher um die Wirksamkeit ihrer
Renovierungsklausel gebangt haben, weil in ihrem
Vertrag eine unwirksame Quotenklausel war,
können erst einmal entspannter durchatmen –
dank des Landgerichts Berlin.
Worum ging es? Ein Mieter weigerte sich, bei Mietende Schönheitsreparaturen durchzuführen, ob­
wohl die Wohnung renovierungsbedürftig war.
Die Renovierungsklausel in seinem Mietvertrag sei
zwar wirksam, weil die Fristenregelung mit dem
wichtigen Zusatz »im Allgemeinen« versehen war.
Doch sei im Mietvertrag die Quotenabgeltungs­
klausel unwirksam.
Tatsächlich war im Vertrag diese Klausel, wonach
der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit von Schön­
heitsreparaturen eine bestimmte Quote zu zahlen
habe, unwirksam. Denn sie enthielt verbotener­
weise »starre Fristen«.
Unwirksame Klauseln können auch wirk­
same Klauseln »infizieren«
Der Mieter berief sich in diesem Zusammenhang
auf den sogenannten »Summierungseffekt«.
Hierbei geht es um die Frage, ob die Gesamtheit
der Regelungen (hier zu den Schönheitsrepara­
turen) in einem Vertrag den Mieter unangemessen
benachteiligt. Wenn ja, wären auch solche Verein­
barungen unwirksam (»infiziert«), die eigentlich –
für sich gesehen – wirksam wären.
Klassisches Beispiel: Sie haben in Ihrem Mietver­
trag die (wirksame) Klausel, wonach der Mieter
die »laufenden« Schönheitsreparaturen zu über­
nehmen hat. In einer weiteren Klausel steht, dass
er auch eine Endrenovierung unabhängig vom
Fristablauf bei Auszug vornehmen muss. Hier
führt die Summe beider Klauseln zu einer unzu­
mutbaren Doppelbelastung des Mieters.
Vermietertipps konkret!
Fazit: Unwirksame Quotenklausel infiziert
Renovierungsklausel nicht!
Das Landgericht Berlin folgte der Argumentation
des Mieters nicht: Eine »Summierung« der nach­
teiligen Folgen der beiden Klauseln liegt hier nicht
vor. Denn beide Klauseln sind praktisch völlig un­
abhängig voneinander.
Die Quotenabgeltungsklausel greift nur, wenn
Schönheitsreparaturen nicht fällig sind. Und wenn
Schönheitsreparaturen fällig sein sollten, ist für
die Anwendung der Quotenabgeltungsklausel kein
Raum (LG Berlin, Urteil vom 30. 11. 2007, Az. 63 S
116/07, GE 2008 S. 332).
Die vernünftig begründete Entscheidung des Land­
gerichts Berlin lässt hoffen. Allerdings sollten Sie
mit uns weiterhin die Augen offen halten für den
Fall, dass auch mal der Bundesgerichtshof sich
dazu äußert.
Der Vermieter-Tipp
Nachdem der Bundesgerichtshof inzwischen
mehrere Quotenabgeltungsklauseln »gekippt«
hatte, war die Frage berechtigt, ob die Verwen­
dung von Klauseln dieser Art überhaupt noch
ratsam sei. Denn schließlich will man die Über­
tragung der Renovierung auf den Mieter nicht
auch noch unter dem Aspekt des »Summie­
rungseffekts« riskieren.
Verjährung droht:
Aufgepasst, wenn Ihr Mieter die
Schlüssel für die Renovierung
erhält!
Kommen nach Auszug Ihres Mieters noch Schadens­
ersatzansprüche gegen ihn in Betracht, sollten Sie
immer an die Verjährung denken.
Denn Mieter, die selbst berechtigte Forderungen
nicht erfüllen wollen, werden sich mit Freude des
Arguments bedienen – »Ihr Anspruch ist verjährt«.
Merken Sie sich deshalb:
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Schadensersatzansprüche des Vermieters ver­
jähren in sechs Monaten nach Rückgabe der
Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
Eigentlich ist es relativ einfach, die Verjährungsfrist
zu berechnen: Sie nehmen den Tag als Fristbeginn,
an dem Sie vom Mieter die Schlüssel für die von
ihm geräumte Wohnung erhalten haben.
Ein Irrtum bei der Fristberechnung kann Sie
teuer zu stehen kommen!
Wie der folgende Fall zeigt, liegt häufig die Tücke
im Detail: Hier war der Mieter schon vor Beendi­
gung des Mietverhältnisses ausgezogen. Danach
verhandelte er mit seinem Vermieter über den Zu­
stand der Wohnung und erklärte sich bereit, noch
selbst Schönheitsreparaturen auszuführen.
Hierfür erhielt er kurzfristig einen Schlüsselsatz
zurück. Die erforderlichen Arbeiten führte er dann
allerdings nicht korrekt aus, gab gleichwohl die
Schlüssel zurück und ließ sich auch durch Abmah­
nungen nicht bewegen, nachzubessern.
Pech für den Vermieter, der auf Schadensersatz
geklagt, sich aber bei der Verjährung buchstäblich
verrechnet hatte. Denn zu diesem Zeitpunkt war
nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düssel­
dorf sein Zahlungsanspruch bereits verjährt.
Auch wenn Sie nicht alle Schlüssel haben,
beginnt die Verjährung
Der Vermieter hatte angenommen, dass die Ver­
jährung erst zu laufen beginnt, wenn er sämtliche
Schlüssel zurückerhält. Ein folgenschwerer Irr­
tum, wie ihm das Oberlandesgericht Düsseldorf
bescheinigte.
Denn für den Lauf der Verjährungsfrist des § 548
Abs. 1 BGB kommt es allein darauf an, ab welchem
Zeitpunkt der Vermieter den »unmittelbaren
Besitz an der Mietsache« erlangt hat.
Entscheidend ist also, ab welchem Tag der Vermie­
ter freien Zugang zur Wohnung hat, um sie jeder­
zeit zum Beispiel auf vorhandene Mängel zu un­
tersuchen oder Mietinteressenten zu zeigen (OLG
Düsseldorf, Beschluss vom 6. 2. 2007, Az. I-24 U
111/06, GE 2008 S. 265).
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Keine »Hemmung« der Verjährung während
der Renovierungsmaßnahmen des Mieters
Als der Vermieter vor Gericht seine Felle weg­
schwimmen sah, versuchte er es mit dem Argument:
»Die Verjährung war doch während der freiwilligen
Renovierungsarbeiten des Mieters gehemmt.«
Er musste sich allerdings vom Gericht sagen las­
sen, dass der Lauf der Verjährung zwar in manchen
Fällen für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt
werden kann. Das kam aber hier nicht in Betracht.
Denn das hätte vorausgesetzt, dass die Parteien
über den Umfang der Arbeiten und sonstige durch­
zuführende Maßnahmen verhandelt hätten.
Davon konnte hier aber keine Rede sein, da der
Mieter lediglich diejenigen Arbeiten durchgeführt
hatte, die er für erforderlich hielt.
Ein späteres Mietende ist für den Beginn der
Verjährung nicht entscheidend
Dass im vorliegenden Fall die Wohnung schon vor
Ablauf der Mietzeit zurückgegeben worden war,
rettete den Vermieter nicht vor dem Verlust seiner
Ansprüche. Denn ausschlaggebend ist allein der
Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung
zurückerhält.
Deshalb kann es im Einzelfall sogar vorkommen,
dass die Verjährungsfrist schon vor Mietende ab­
laufen kann.
Der Vermieter-Tipp
Beachten Sie bei einem Mieterauszug immer
die kurze Verjährung! Berechnen Sie die Frist
vorsichtshalber von dem Tag an, zu dem Sie
ungehindert in die Wohnung kommen konnten.
Und reichen Sie immer rechtzeitig vor Ablauf
der Frist Klage ein.
Wenn sich die Bemessung Ihrer Ersatzansprü­
che gegen Ihren Mieter (z. B. durch aufwendige
Renovierungsarbeiten) länger hinzieht: Bean­
tragen Sie zur Sicherung Ihrer Ansprüche (am
besten mithilfe eines Anwalts) bei Gericht ein
selbstständiges Beweisverfahren. Bis zu dessen
Abschluss wird der Lauf der Verjährung nämlich
ausgesetzt (»Hemmung« gemäß § 204 BGB).
Vermietertipps konkret!
Wenn der Postmann gar nicht
klingelt: Bleiben Sie dann auf den
Betriebskosten sitzen?
Ist es Ihnen auch schon mal passiert, dass Sie erst
kurz vor Jahresschluss abrechnen konnten, weil
noch einige Rechnungen fehlten? In solchen Fäl­
len heißt es dann immer: Nichts wie hin zur Post!
Denn Ihre Mieter müssen die Betriebskostenab­
rechnungen noch vor Jahresschluss erhalten!
Nach Ablauf der Ausschlussfrist haben Sie
schlechte Karten
Wenn Sie hier zu lange warten, müssen Sie damit
rechnen, dass Ihre Mieter von der Möglichkeit,
»Ich zahle nicht!« sagen zu können, Gebrauch
machen.
Und die gibt ihnen die Ausschlussfrist des § 556
Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach können Sie Nachforde­
rungen auf Betriebskosten nicht mehr verlangen,
wenn Ihre Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten
nach Ende des Abrechnungszeitraums die Ab­
rechnungen erhalten haben.«
Müssen Sie sich Verzögerungen bei der Post­
zustellung zurechnen lassen?
»Ja!«, meinten die Richter der 65. Zivilkammer
beim Landgericht Berlin. Die Post sei »Erfüllungs­
gehilfe« des Vermieters. Verzögerungen bei der
Postzustellung gingen deshalb zu seinen Lasten.
Pech für den betroffenen Vermieter, der gemeint
hatte, alles richtig gemacht zu haben. Denn
schließlich hatte er die Betriebskostenabrech­
nung bereits am 21. Dezember zur Post gebracht.
Eigentlich konnte er damit rechnen, dass der Brief
noch im alten Jahr zugestellt werden würde.
Tatsächlich bekam der Mieter ihn erst im neuen
Jahr. Deshalb verweigerte er die Nachforderung
und verlangte die Auszahlung des Guthabens aus
der letzten Heizkostenabrechnung. Der Vermieter
wollte dieses aber mit der Nachforderung aus der
Betriebskostenabrechnung verrechnen.
Hier machten die Richter dem Vermieter aber
einen Strich durch die Rechnung. Argument:
Die Ausschlussfrist greift, weil die Post als sein
»Erfüllungsgehilfe« geschlampt hatte.
Vermietertipps konkret!
Geben Sie die Hoffnung nicht auf!
Aus verständlichen Gründen fallen Sie jetzt sicher
aus allen Wolken und zweifeln gehörig an der Jus­
tiz. Zu deren Ehrenrettung ist aber zu sagen, dass
mit dieser Entscheidung die 65. Zivilkammer unter
den Gerichten ziemlich allein steht.
Quer durch die übrige Rechtsprechung und Litera­
tur wird genau das Gegenteil gesagt:
Nach ganz herrschender Meinung hat der Ver­
mieter einen verspäteten Zugang der Betriebs­
kostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu ver­
treten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor
Ablauf der Ausschlussfrist zur Post oder einem der
privaten Postzusteller gibt.
Einfacher, aber überzeugender Grund ist: Sie als
Vermieter haben keinerlei echte Einflussmög­
lichkeiten auf den Zustelldienst. Schon des Öf­
teren kam in der Presse, dass manche Briefträger
ihre Aufgabe nicht so genau nehmen und die Briefe
lieber nicht austragen, sondern auf den Müll oder
in einen See werfen.
Sie als Vermieter haben deshalb mit dem Einwurf
in den Briefkasten alles Erforderliche getan, da­
mit dem Mieter die Betriebskostenabrechnung
rechtzeitig zugeht. Alles andere wäre zu viel ver­
langt (z. B. LG Berlin, Urteil vom 18. 5. 2006, Az. 62
S 59/06, GE 2006 S. 1407).
Der Vermieter-Tipp
Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, dass Ihre
Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugeht,
übergeben Sie ihm diese persönlich im Beisein
von Zeugen.
Nach der »normalen« Rechtsprechung reicht
auch ein rechtzeitiger Einwurf in den Briefkas­
ten. Wenn Sie die Abrechnung zehn Tage vor
dem Ablauf der Frist zur Post geben, ist dies auf
jeden Fall rechtzeitig. Achten Sie bei wichtigen
Schriftstücken aber darauf, dass Sie dies (z. B.
durch Zeugen) auch beweisen können.
A pril 2 0 0 8
Lärm und Staub aus der
Nachbarschaft: Was absehbar war,
berechtigt nicht zur Mietminderung
Angenommen, neben Ihrem Mietshaus wird ge­
buddelt, gehämmert und gebohrt, bis die Ohren
klingeln. In diesem Fall brauchen Sie sich nicht
zu wundern, wenn sich Ihre Mieter melden. Auch
wenn Sie gegen solche Beeinträchtigungen nichts
unternehmen können, müssen Sie damit rechnen,
dass Ihre Mieter die Miete mindern.
Bei Baulärm und -schmutz darf der Mieter
zwar grundsätzlich mindern …
Sie werden das vielleicht als ungerecht empfinden.
Schließlich können Sie ja nichts dafür. Gleichwohl
müssen Sie akzeptieren, dass das Gesetz Ihren Mie­
tern das Recht zur Mietminderung einräumt, so­
bald ein Mangel vorliegt. Darauf, ob Sie den Man­
gel beseitigen können oder dieser von dritter Seite
verursacht wird, kommt es nicht an.
… aber nicht, wenn er bei Vertragsabschluss
mit einer späteren Bautätigkeit rechnen
musste
Folgender Fall lag dem Landgericht Berlin zur Ent­
scheidung vor: Wegen Baulärms aus der Nachbar­
schaft minderte ein Mieter die Miete.
Allerdings hätte er nach Auffassung des Gerichts
schon beim Abschluss des Mietvertrages einen
kritischen Blick auf das angrenzende Grundstück
werfen müssen. Denn dort wucherte – leicht er­
kennbar – wildes Busch- und Strauchwerk und
standen wild wachsende Bäume.
Der Mieter hätte aufgrund dieser Beschaffenheit
hinreichend erkennen können, dass es sich um eine
Baulücke handelte und hier mal eine Bautätigkeit
stattfinden würde. Der Vermieter schuldete des­
halb nur »die um das Risiko der Bauarbeiten auf
dem Nachbargrundstück verminderte Gebrauchs­
gewährung«.
Eine Mietminderung wegen Baulärms ist deshalb
nicht gerechtfertigt. Mit dieser klaren Aussage
machte das Landgericht Berlin dem Mieter einen
Strich durch seine Rechnung (LG Berlin, Urteil vom
9. 11. 2007, Az. 63 S 155/07, GE 2008 S. 268).
A pril 2 0 0 8
Wenn der Mieter anlässlich der Mietminde­
rung noch einen alten Mangel drauf packt
Nach dem Motto »Wenn schon, denn schon …«
hatte hier der Mieter noch seinen Ärger über
einen schon länger vorhandenen Mangel aus
der Schublade gezogen und auch hierfür eine Miet­
minderung beansprucht. So für den schon seit
Jahren bestehenden schlechten Zustand der Hoch­
antenne und des zugewucherten Sandkastens.
Hierzu warf ihm das Gericht vor, dass er trotz
dieser ihm bekannten Mängel über einen Zeit­
raum von 11 Monaten die volle Miete gezahlt und
keinen Mietminderungsvorbehalt ausgespro­
chen hatte. Dadurch hatte er sein Minderungs­
recht »verwirkt«.
Der Vermieter-Tipp
Klären Sie die Rechtslage sorgfältig, wenn
Ihr Mieter eine Mietminderung ankündigt. Prü­
fen Sie umgehend – am besten vor Ort –, ob
überhaupt ein Mangel vorliegt und wer diesen
beseitigen muss. Schalten Sie im Zweifelsfall
Fachleute mit der Begutachtung ein.
Stellt sich heraus, dass eine Mietminderung
berechtigt wäre, sollten Sie sich über die Höhe
einigen. Denn die Gerichte bewerten jeden
Einzelfall anders. Ratschläge zur Vorgehenswei­
se und ein »Mietminderungs-ABC« finden Sie
im »RechtsBerater für Vermieter«.
Kommunaler Sparwahn:
Anlieger sollen Straßenreinigung
übernehmen
Bei vielen Kommunen ist das Geld immer noch
sehr knapp. Die Stadtkämmerer entwickeln daher
immer Fantasie und Ehrgeiz, ihre Kosten – zum
Beispiel die der Straßenreinigung – anderen auf­
zudrücken.
Grundsatz: Zunächst muss die Gemeinde
selbst ran
Städte und Gemeinden sind grundsätzlich ver­
pflichtet, kommunale Straßen und Wege selbst
zu reinigen. Die Anlieger müssen dafür Gebühren
bezahlen.
Vermietertipps konkret!
Die Straßenreinigungsgesetze der Länder se­hen
aber häufig die Übertragung der Reinigungs­
pflichten auf die Grundstückseigentümer vor.
In diesem Fall werden zwar keine Gebühren fällig,
die Anlieger müssen dann aber die an ihre Grund­
stücke angrenzenden Wege eigenständig reinigen.
Und das ist nicht jedermanns Sache.
Zwei Beispielsfälle, in denen Protest ange­
sagt war
In dem einen Fall hat eine bayerische Gemeinde
einen Anlieger dazu verpflichtet, jeden Samstag
den Fahrbahnrand einer viel befahrenen Bundes­
straße zu reinigen.
In dem anderen Fall wurde ein Anlieger verpflich­
tet, die Straße zu reinigen, an deren Rand mehrere
große Kastanien stehen.
Sie können sich vorstellen, dass die Anlieger nicht
begeistert waren. Im ersten Fall wollten sie nicht
überfahren werden, im zweiten nicht den ganzen
Herbst über Unmengen von Laub beseitigen.
Reinigungspflichten müssen für die Anlieger
zumutbar sein
Die Gerichte haben in diesen beiden Fällen den An­
liegern geholfen. Die Richter stellten fest, dass die
Abwälzung einer gemeindlichen Reinigungspflicht
auf die Anlieger unter dem strikten Vorbehalt der
Zumutbarkeit steht (VGH München, Urteil vom
4. 4. 2007, Az. 8 B 05.3195; OVG Lüneburg, Urteil
vom 14. 2. 2007, Az. 12 KN 399/05).
Berücksichtigt werden müssen auch die örtlichen
Verkehrsverhältnisse und der mögliche Auf­
wand der Anlieger.
Folgende Pflichten sind unzumutbar bzw.
unzulässig:
> Die Reinigung von Teilen einer verkehrsmäßig
hoch belasteten Straße
> Die Durchführung einer wöchentlichen Reini­
gung unabhängig vom Bedarf
> Die Entfernung von Kehricht, Schlamm oder Un­
rat, soweit diese Abfälle nicht in den üblichen
Hausmülltonnen oder Werkstoffcontainern ent­
sorgt werden können
Vermietertipps konkret!
> Die Beseitigung von Hundekot
> Die Entfernung von flächenhaft in den Straßen­
körper hineinwucherndem Gras oder Unkraut
> Die Entfernung und Entsorgung von besonders
großen Laubmengen
Der Vermieter-Tipp
Wie Sie jetzt wissen, dürfen Kommunen bei der
Straßenreinigung nicht alle Pflichten auf Sie
abwälzen. Treffen die beschriebenen Beispiels­
fälle auch auf Sie zu, können Sie sich ruhigen
Gewissens weigern, den Anordnungen Ihrer Ge­
meinde nachzukommen.
Häuslebesitzer, Augen auf: Damit
der Sturm kein böses Nachspiel hat
Hat auch bei Ihnen Sturm »Emma« gehaust und
Schäden an Ihrem Haus angerichtet? Wie schön,
wenn Ihr Besitz verschont geblieben ist. Wenn ein
Sturm über Sie hinweggerauscht ist, ohne erkenn­
bare Schäden anzurichten, ist Aufatmen noch nicht
angesagt. Denn Sie als Eigentümer sind verpflich­
tet, zu überprüfen, ob an Ihrem Haus tatsächlich
alles in Ordnung ist.
Machen Sie sich klar, dass Stürme enorme Kräfte
entwickeln und auch schwere Dachziegel anheben
und verschieben können. Auch Fassadenverklei­
dungen werden von schweren Stürmen stark be­
ansprucht. Häufig lösen sich Schindeln oder Bret­
ter aus dem Giebelfeld.
Nicht alles Gute kommt von oben!
Herabfallende Dachziegel oder Fassadenteile,
Schindeln oder sogar Bretter aus dem Giebelfeld
können teils schwere Verletzungen bei Passanten
hervorrufen. Geschieht dies, haften Sie als Eigen­
tümer für den Schaden.
Im Extremfall kann das für Sie sogar strafrecht­
liche Konsequenzen haben. Haben Sie nach einem
Sturm Ihr Haus nicht gecheckt und fällt tatsächlich
etwas herunter und kommen Menschen dadurch
zu Schaden, sind Sie wegen fahrlässiger Körperver­
letzung durch Unterlassen dran.
A pril 2 0 0 8
Checkliste Sturmschäden: So gehen Sie auf
Nummer sicher
Der Verband Privater Bauherren hat eine Check­
liste zusammengestellt, die Ihnen helfen kann,
mögliche Gefahrenquellen oder Schäden zu ent­
decken.
>D
ach prüfen. Sitzen alle Dachziegel noch fest
und bündig in den Falzen?
> Sind die Dachziegel noch vermörtelt? Sind die
Sturmklammern noch vorhanden? Hat das
Dach überhaupt Sturmklammern?
> Sind die Dachziegel unbeschädigt? Feuchte
Stellen innen weisen auf Dachschäden hin.
> Sind Schindeln oder Verkleidungen an Gauben
oder Giebeln gelockert, die jetzt laut klappern?
> Hat sich noch ein Rest Herbstlaub in den Re­
genabflüssen gesammelt und verstopft nun den
Abfluss?
> Sitzen die Schneefanggitter noch fest?
> Sind beim Flachdach oder Garagen alle Abflüs­
se frei oder hat sich dort Laub verfangen?
> Sind die Regenrinnen und Fallrohre noch in
Ordnung oder haben Äste und Bäume daran ge­
scheuert?
> Sitzt die Solaranlage noch fest auf dem Dach?
> Sitzen die Leitungen der Blitzschutzanlage noch
fest auf First und Gauben?
> Ist viel Wasser an der Fassade heruntergelaufen?
Hat es an Fensterbrüstungen oder an Fenstern
und Türen durchgedrückt?
> Ist die Holzverkleidung durchnässt? Wenn ja,
Ursache und Auswirkung abklären.
>N
ach Stromausfall: alle elektrischen und elek­
tronisch gesteuerten Bauteile kontrollieren. Auch
automatische Rollladenheber und andere Timer
wieder neu justieren.
>B
alkontüren, Fenster, Rollläden und deren
Führungsschienen prüfen.
>G
artenzäune und Mauerkronen auf Stand­
festigkeit prüfen. Auch dort können sich Abdeck­
ziegel lockern.
Vermietertipps konkret!
A pril 2 0 0 8
Hier hört der Spaß auf:
Wendehammer ist kein Bolzplatz
Kinder suchen naturgemäß nach Gelegenheiten
zum Spielen und nutzen das, was sich eben gerade
so ergibt. Auf diese Weise muss dann auch schon
mal ein sogenannter Wendehammer – also das
runde Ende einer Sackgasse – als Bolzplatz herhal­
ten.
Kinderspiel zum Leidwesen der Anwohner
Im konkreten Fall hatten Kinder einen Wendeham­
mer als Spiel- und Fußballplatz benutzt. Dabei lie­
ßen sie sich auch nicht durch von der Gemeinde
aufgestellte Schilder »Ballspielen nicht erlaubt!«
und »Kein Bolzplatz!« davon abhalten.
Klar, dass so etwas nicht geräuschlos abläuft. Be­
sonders störend für die Anwohner waren die Auf­
prallgeräusche, wenn der Ball wiederholt gegen
die Betonwand der Trafostation geschossen wur­
de. Denn das nächste Wohngebäude lag nur knapp
19 m vom Wendehammer entfernt.
Was tun, wenn sich Ihre Mieter beschweren?
Selbst wenn Sie ganz woanders wohnen und nicht
betroffen sind, kann Ihnen in solch einem Fall
Ärger ins Haus stehen. Nämlich dann, wenn Ihr
Mieter auf Sie zukommt und fordert, dass der
Lärm umgehend abgestellt wird. Im schlimmsten
Fall droht er Ihnen gar mit einer Mietminderung.
Schließlich sind Sie ja der Eigentümer.
Die Sache einfach nur auszusitzen in der Hoffnung,
dass sich die Zustände bessern, hilft Ihnen hier
nicht weiter. Deshalb ist es besser, Sie wenden sich
an Ihre Gemeindeverwaltung.
Sind Sie so aktiv geworden, geht alles nach Ver­
waltungsrecht und damit nach DIN und sonstigen
Vorschriften. Im konkreten Fall nach der »TALärm«, der »Technischen Anleitung zum Schutz
gegen Lärm«. Die Stadtverwaltung muss nun unter­
suchen, wie viel Lärm wann und wodurch entsteht
und ob der Lärm hingenommen werden muss.
Beim Lärmpegel von 50 dB liegt die Grenze
Nach dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz (Urteil
vom 12. 9. 2007, AZ 7 A 10789/07) erfüllte das Ball­
spielen gegen die Trafowand den Tatbestand einer
schädlichen Umwelteinwirkung, die zu­mutbar
vermieden werden konnte.
Nach der »TA Lärm« darf in einem reinen Wohnge­
biet tagsüber der Lärmpegel nicht über 50 dB(A)
liegen. Kaum zu glauben: Das Ballspiel gegen die
Trafowand brachte es sogar auf 61 dB(A) und da­
mit auf deutlich mehr.
Hinzu kam, dass Bolzplätze in solchen Wohngebie­
ten mindestens 60 m von Wohngebieten entfernt
sein müssen. Hier war das nächste Wohngebäude
aber gerade mal 19 m entfernt. Nach dem Urteil
des OVG Rheinland-Pfalz (Urteil vom 12. 9. 2007,
AZ 7 A 10789/07) erfüllte das Ballspielen gegen die
Trafowand den Tatbestand einer schädlichen Um­
welteinwirkung, die zumutbar vermieden werden
konnte.
Der Vermieter-Tipp
Lassen Sie sich nicht zu schnell abspeisen, wenn
die Behörde meint, dass sie mit dem Aufstellen
von Verbotsschildern bereits alles Erforderliche
getan hat. Wenn Bolzen im Wohngebiet aus
Lärmschutzgründen nicht gestattet werden
kann und reicht das Aufstellen von Schildern
nicht aus, muss Vater Staat das Verbot auch
durchsetzen.
I M P R E S S U M
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