Swiss Issues Immobilien - Immobilienmarkt 2009

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Economic Research
Swiss Issues Immobilien
Immobilienmarkt 2009
Fakten und Trends
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Herausgeber
Credit Suisse Economic Research
Uetlibergstrasse 231, CH-8070 Zürich
Kontakt
immobilien.economicresearch@credit-suisse.com
Telefon +41 (0)44 334 74 19
Autoren
Fredy Hasenmaile
Philippe Kaufmann
Dr. Christian Kraft
Martin Neff
Thomas Rieder
Druck
Stämpfli Publikationen AG, Wölflistrasse 1, CH-3001 Bern
Telefon +41 (0)31 300 66 66, www.staempfli.com
Titelbild
Wohnüberbauung Paul-Clairmont-Strasse, Zürich
(Architekten: Patrick Gmür und Jakob Steib, Zürich)
Photograph: Thomas Rieder, Zürich
Redaktionsschluss
30. Januar 2009
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Disclaimer
Dieses Dokument wurde vom Economic Research der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer /unserer Finanzanalyse. Daher finden
die «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse»
der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine
Anwendung.
Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen
Ansichten sind diejenigen des Economic Research der Credit Suisse zum
Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten).
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2009 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene
Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
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Inhalt
Editorial
5
Wohnflächen
7
Nachfrage
7
Angebot
13
Marktergebnis
19
Ausblick 2009
26
Exkurs: Umdenken in Energiefragen hat eingesetzt
27
Exkurs: Was bringt die Mietrechtsrevision?
29
Büroflächen
31
Nachfrage
31
Angebot
34
Exkurs: Ökonom. Gesetzmässigkeiten von Hochhäusern
39
Marktergebnis
41
Ausblick 2009
45
Verkaufsflächen
46
Nachfrage
46
Angebot
50
Marktergebnis
52
Ausblick 2009
55
Immobilien als Anlage
56
Renditeentwicklung indirekter Immobilienanlagen 2008
56
Diversifikationseigenschaften indir. Immobilienanlagen
59
Nachhaltige Immobilien als neues Anlagethema
60
Ausblick für Immobilienanlagen 2009
65
Swiss Issues Immobilien – Fakten und Trends 2009
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Editorial
Nach Ausbruch der Immobilienkrise in den USA war klar, dass der Zenit der Hochkonjunktur
überschritten war. Das atemberaubende Tempo und die Heftigkeit des Einbruchs sowie die Tatsache, dass gleichzeitig beinahe alle Volkswirtschaften weltweit in den Abwärtsstrudel gerieten,
lösten einen schockähnlichen Zustand aus. Die Situation erinnert an eine Party, bei welcher viel
zu früh die Musik abgestellt und das Licht angedreht wird. Was man in einem solchen Moment
zu Gesicht bekommt, will keiner wirklich sehen. Entsprechend schwer fällt es den Marktakteuren, sich auf die neue Ausgangslage einzustellen.
Obwohl grundsätzlich gesund, sehen sich die Schweizer Immobilienmärkte wachsenden Herausforderungen gegenüber. Das Problem besteht auf der Nachfrageseite. Die Kette von Verwerfungen, die mit der Immobilienkrise in den USA begann, hat das Wachstum der Realwirtschaften rund um den Globus abgewürgt. Über den Transmissionskanal tieferer Gewinn- und
Einkommenserwartungen wird sich auch in der Schweiz die Nachfrage nach Immobilien verringern. Die Aussichten auf eine rasche Überwindung der Wachstumsschwäche stehen dabei
schlecht, da erschwerende Faktoren eine schnelle Erholung der Weltwirtschaft verhindern. Die
Erfahrung lehrt, dass Immobilienkrisen nicht innerhalb weniger Quartale überwunden und so von
den betroffenen ausländischen Volkswirtschaften einstweilen keine Impulse ausgehen werden.
Je länger die unvermeidbare Rezession in der Schweiz anhalten und je tiefer sie ausfallen wird,
desto mehr wird der Immobilienmarkt als Spiegelbild der Binnenkonjunktur in Mitleidenschaft
gezogen werden.
Der Wohnflächenmarkt dürfte sich vorderhand am besten halten. Er kann im laufenden Jahr
noch vom schwächer werdenden Nachfrageimpuls der Zuwanderung zehren. Der unverhoffte
Zustrom von Arbeitskräften verhinderte bis anhin den typischen Angebotsüberhang am Ende eines Wohnbauzyklus, so dass keine hausgemachten Probleme die Situation verschärfen. Dies
gilt nicht im selben Mass für die Geschäftsflächenmärkte, die sich nicht nur gegen einen Nachfrageeinbruch zu wappnen haben, sondern auch mit einem wachsenden Flächenangebot konfrontiert sind.
Krisen sind immer auch Chancen. Das ist tröstlich, doch worin liegen diese? Eine der Antworten
lautet: Wahrheit. Es ist kein Zufall, dass Fälle wie die von Madoff, Satyam, Enron, Parmalat –
und wie sie alle heissen – jeweils in Abschwungphasen ans Licht kamen. Krisen korrigieren
Fehlentwicklungen. Als Folge davon rücken altbekannte Tugenden wie Qualität und Transparenz wieder in den Vordergrund. Umgemünzt auf die Immobilienmärkte bedeutet dies, der Markt
wird Objekte, die nicht rundherum den Ansprüchen der Nachfrager genügen, abstrafen. Nur
Qualität in Bezug auf Lage, Funktionalität, Ausbaustandard und Flexibilität wird vom Markt honoriert. In der Folge dürfte sich die eine oder andere Transaktion im Nachhinein als überzahlt
herausstellen. Mal abgesehen vom überhitzten Genfer Immobilienmarkt und den stolzen Preisen
für Ferienwohnungen zeigt unsere Analyse jedoch, dass nicht mit flächendeckenden Preiseinbrüchen wie in diversen westlichen Industriestaaten zu rechnen ist. Insofern überzeugen die hiesigen Immobilienmärkte mit Stabilität, was im relativ besseren Abschneiden der indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz Bestätigung findet.
Lesen Sie in unserer diesjährigen Studie, wie sich die einzelnen Teilmärkte aus der Affäre ziehen. Gespickt ist die Studie mit zahlreichen Exkursen, angefangen vom Umdenken in Energiefragen, Ausblicken auf die Auswirkungen der Mietrechtsrevision über ökonomische Fallstricke
beim Bau von Hochhäusern bis hin zu nachhaltigen Immobilieninvestments als neue Anlageform. Fakten und Trends zu den Immobilienmärkten der 26 Schweizer Kantone finden Sie wie
gewohnt in dem separat als Druckversion verfügbaren regionalen Teil. Dieser ist genauso wie
die Hauptstudie auch online verfügbar (www.credit-suisse.com/immobilienstudie).
Eine angenehme Lektüre wünscht Ihnen das Autorenteam des
Credit Suisse-Immobilienresearch.
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Wohnflächen
Die Situation auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt wäre eine komplett andere, wenn man
den Zuwanderungsschub, den die Schweiz in jüngster Zeit erfuhr, ausblendet. Ohne zuwanderungsbedingte Mehrnachfrage von schätzungsweise 13'700 Wohnungen wäre im vergangenen
Jahr die Zahl der Leerwohnungen nicht um 3'336 Einheiten gesunken, sondern um gegen
10'000 Einheiten angestiegen. Aus Sicht der Bauwirtschaft sowie der Immobilienbranche war
der Zuwanderungsschub daher ein Glücksfall. Er half mit, das typische Überschiessen des Angebotes gegen Ende eines Konjunkturzyklus - zumindest vorerst - zu verhindern.
Nachfrage
Kurzfristige Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage
Durchschlagender Einfluss
der Migration auf die Wohnungsnachfrage
Dank der Zuwanderung ist die Bevölkerung der Schweiz im letzten Jahr um 1.6% gewachsen,
was letztmals im Jahr 1963 der Fall war. Aufgrund der engen Verknüpfung von Bevölkerungswachstum und Wohnungsnachfrage ist die Migration zu einem sehr bestimmenden Faktor auf
dem Schweizer Wohnungsmarkt geworden. Hinzu kommt, dass die Zuwanderung heute mehr
Hochqualifizierte umfasst, als dies in früheren Phasen der Fall war, was ebenfalls die Nachfrage
nach Wohnraum beeinflusst. Der Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung – ermittelt aus Einwanderung minus Auswanderung – kletterte im letzten Jahr inklusive
Statuswechsel auf über 100'000 (Abbildung 1). Damit wurde der sehr hohe Wert vom Vorjahr
von 83’400 sogar übertroffen.
Abbildung 1
Die Einwanderung im Kontext der konjunkturellen Entwicklung
Wanderungssaldo inklusive Statuswechsel, BIP-Wachstum in Prozent zum Vorjahresquartal; 2008/09: Schätzung/Prognose
120'000
4%
BIP-Wachstum (rechte Skala)
Wanderungssaldo (linke Skala)
100'000
3%
80'000
2%
60'000
1%
40'000
0%
20'000
-1%
0
-2%
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik, Staatssekretariat für Wirtschaft
Statuswechsel sorgen für
verzögerte Erfassung der
Einwanderung
Die exakte Zahl der Zugewanderten wird durch den sogenannten Statuswechsel verzerrt. Ein
Statuswechsel tritt beispielsweise auf, wenn eine Person, die bisher in Besitz einer Kurzaufenthaltsbewilligung war, eine Jahresaufenthaltsbewilligung oder eine Niederlassung erhält. Zum
Zeitpunkt der Einwanderung zählt diese Person nicht zur ständigen Wohnbevölkerung, sondern
erst mit dem Wechsel des Aufenthaltsstatus. Gemäss unseren Auswertungen betrifft ein
Grossteil der Statuswechsel Personen, die im Jahr des Wechsels oder ein Jahr zuvor in die
Schweiz eingewandert sind. Von den 49'000 Statuswechseln im Jahr 2007 stammen 24.2%
von Personen, die im 2007 in die Schweiz gekommen sind. Weitere 73.7% sind bereits 2006
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in die Schweiz eingewandert. Lediglich 2.1% der Statuswechsel entfallen auf Personen, die
sich schon länger als zwei Jahre in der Schweiz aufhalten. Die Statuswechsel sind somit bei der
Ermittlung der Zahl der Zugewanderten mitzuzählen. Es besteht jedoch eine Unschärfe in Bezug
auf die zeitliche Zuordnung der Zuwanderung.
Freier Personenverkehr und
Wirtschaftswachstum als
Migrationstreiber
Zwei Faktoren sind massgeblich für den starken Anstieg der ausländischen Wohnbevölkerung.
Einerseits liegen heute die administrativen und juristischen Hürden der Einwanderung dank dem
2002 eingeführten freien Personenverkehr mit der EU tiefer. Nachdem die Einwanderung in
den ersten 5 Jahren nach Abschluss der bilateralen Verträge noch durch Kontingente beschränkt war, ist sie für die EU-15-Staaten und die EFTA-Staaten sowie Malta und Zypern seit
Mitte 2007 uneingeschränkt möglich, was eine Welle der Zuwanderung ausgelöst hat. Der
zweite Grund für die starke Zuwanderung liegt in der konjunkturellen Entwicklung. Eine gut laufende Wirtschaft und attraktive Rahmenbedingungen ziehen ausländische Arbeitskräfte an, wobei die Zuwanderung typischerweise mit Verzögerung auf die Wirtschaftsentwicklung reagiert.
Anfänglich kann eine erhöhte Nachfrage durch im Inland wohnhafte Arbeitskräfte gedeckt werden. Mit Anhalten der Nachfrage sinkt die Verfügbarkeit von qualifizierten Personen, weswegen
die Suchbemühungen auch auf das Ausland ausgedehnt werden. Für die Schweiz sprach, dass
die Konjunktur in den letzten Jahren besser lief als in den meisten EU-15-Staaten. Daneben
punktet die Schweiz mit hoher Standortattraktivität und tiefen Steuern. Gerade der in Deutschland und Frankreich lange vorherrschende konjunkturelle Pessimismus sowie die hohen Steuern
haben etliche höher qualifizierte Arbeitskräfte in den letzten Jahren dazu bewogen, in der
Schweiz Fuss zu fassen.
2009 im Zeichen des konjunkturellen Abschwungs
2009 werden sich die konjunkturellen Vorzeichen umkehren. Auch die Schweizer Wirtschaft
wird im Zuge der globalen Finanzkrise in eine Rezession geraten. Wie stark dies die Zuwanderung beeinflussen wird, hängt massgeblich davon ab, wie lange es dauert, bis sich die verschlechterte konjunkturelle Lage auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar macht. Da der Standortvorteil der Schweiz struktureller und nicht etwa konjunktureller Natur ist, dürfte sich zumindest an
der Zuwanderungsneigung nichts ändern. Hochqualifizierte Arbeitskräfte werden sich auch während der Abschwungsphase um attraktive Arbeitsstellen in der Schweiz bewerben.
Schlüsselfrage Rückwanderung
Eine Schlüsselfrage lautet, ob die bereits Zugewanderten der Schweiz in schlechteren Zeiten
wieder den Rücken kehren, wie dies früher bei ausländischen Arbeitskräften oft der Fall war.
Falls ja, könnte dies zusammen mit einer geringeren Einwanderung den Wanderungssaldo
massgeblich verringern. Verschiedene Gründe sprechen aber für das Gegenteil. So sind heute
viele Ausländer in weniger stark von der Konjunktur abhängigen Branchen tätig. Ihr Ausbildungsstand ist besser, wodurch sie weniger von Arbeitslosigkeit betroffen werden. In vielen Fällen sprechen sie zudem eine Landessprache, was sowohl ihre Chancen auf dem hiesigen Arbeitsmarkt erhöht als auch eine schnellere Integration ermöglicht. Im Gegensatz zu früher kommen die Arbeitskräfte aus dem EU- und EFTA-Raum heute auch in der Schweiz in den Genuss
von Arbeitslosengeldern – vorausgesetzt, sie haben die letzten 12 Monate in der Schweiz oder
im Herkunftsland Beiträge entrichtet. Somit dürften gerade EU- und EFTA-Bürger bei einem
allfälligen Arbeitsplatzverlust in der Schweiz bleiben, zumal die Europäische Union ebenfalls eine
Rezession durchmacht.
Überdurchschnittliches
Bevölkerungswachstum
2009
Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem Migrationssaldo (inklusive Statuswechsel) von
60'000 Personen. Trotz erwartetem Rückgang um 40% wird der Migrationssaldo damit weiterhin das Mittel der letzten Jahre übertreffen. Für 2010 ist mit einem nochmals geringeren Saldo
zu rechnen. Alles in allem wird sich das Bevölkerungswachstum 2009 auf rund 73'500 Personen verringern (+1.0%), was gleichbedeutend mit einer schwächeren Nachfrage nach Wohnraum ist. Sie bleibt jedoch über dem Mittel der letzten Jahre.
Einkommenszuwächse
2009 kaum mit Einfluss auf
die Wohnungsnachfrage
Die Einkommensentwicklung wird sich 2009 nur bedingt auf die Wohnungsnachfrage auswirken, auch wenn wir von einer Zunahme der Einkommen der Privathaushalte von 2.4% ausgehen. Die schlechte wirtschaftliche Situation, die daraus abgeleiteten sinkenden Einkommenszuwächse für 2010 und die Rückkehr ansteigender Arbeitslosenraten werden die Haushalte zu
höherer Vorsicht bei grösseren Investitionsentscheiden anhalten. Das wird viele dazu bewegen,
mit Mehrausgaben im Wohnungsbereich zuzuwarten, bis sich die konjunkturelle Situation wieder
verbessert.
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Grossräume Zürich und
Lausanne/Genf im Fokus
der Einwanderung
Die Einwanderung macht sich auf den regionalen Immobilienmärkten nicht gleichmässig bemerkbar. Eine regionale Betrachtung liegt zwar erst für 2007 vor. Die Struktur der Migration
dürfte sich 2008 aber nur unwesentlich verändert haben. Am stärksten ziehen die Zentren und
deren Agglomerationen die Einwanderer an (Abbildung 2). Allein in der Stadt Zürich stieg die
Bevölkerung 2007 dank der Zuwanderung um 2%. Dank der Attraktivität Zürichs konnten auch
die Gemeinden an beiden Ufern des Zürichsees sowie das Glattal kräftig von der Zuwanderung
profitieren. Zudem sind in der Deutschschweiz die Regionen Untersee/Rhein sowie Werdenberg
stark gewachsen. Letzterer kommt die Nähe zu Liechtenstein zugute. Aufgrund der beschränkten Möglichkeiten in Liechtenstein lassen sich viele Arbeitskräfte in der Nachbarregion auf
Schweizer Seite nieder. Etwas anders sehen die Gründe für die Entwicklung in der Region Untersee/Rhein aus. Hierbei handelt es sich bei vielen Zuzügern um bisherige Grenzgänger aus
Deutschland. Um das soziale Umfeld nicht zu verlieren, nehmen viele in Grenznähe Wohnsitz
und kommen dank dem Zuzug in Genuss von tiefen Steuern und kürzeren Arbeitswegen.
Abbildung 2
Einwanderung nach Region 2007
Anteil der Einwanderer (Niedergelassene und Jahresaufenthalter) an der Bevölkerung in Prozent
< 0.25
0.25 - 0.50
0.50 - 0.75
0.75 - 1.00
1.00 - 1.50
1.50 - 2.00
>2
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research, Geostat
In der Westschweiz liegt der Schwerpunkt der Zuwanderung in der Genferseeregion. Die
höchsten Wachstumsraten sind im Gegensatz zu den Zentren Zürich, Basel und Lugano mit zunehmender Distanz zur Stadt Genf zu finden. Von den hohen Immobilienpreisen in Genf und der
dort vorherrschenden beschränkten Verfügbarkeit von Wohnraum profitieren die Regionen Vevey/Lavaux, Aigle, La Gruyère sowie La Sarine überdurchschnittlich. Ein Grossteil der ländlichen Regionen in der Schweiz spürt dagegen nur wenig von der Einwanderung. Die Ursache
hierfür liegt in der grossen Distanz zu den Arbeitsplatzzentren. Ebenfalls wenig Einfluss nimmt
die Zuwanderung auf die Regionen des Kantons Bern.
Zuwanderung stammt vor
allem aus den EU-15Staaten
Um die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt besser zu verstehen, ist nicht nur eine regionale, sondern auch eine strukturelle Analyse der Zuwanderung notwendig. Bezüglich Herkunftsland stammen mit Abstand am meisten Migranten aus den EU-15-Staaten. 2007 belief sich
deren Anteil auf beinahe zwei Drittel (Abbildung 3). Innerhalb dieser Gruppe macht Deutschland
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mit 28.9% klar den grössten Anteil aus. Auf Platz zwei folgt Frankreich mit 8.7%. Während sich
die Deutschen insbesondere in der Deutschschweiz und dort schwerpunktmässig im Einzugsgebiet von Zürich niederlassen, liegt der Fokus der Franzosen auf dem Genferseeraum inklusive
der gut erschlossenen benachbarten Freiburger und Walliser Regionen. Erst an dritter sowie
vierter Stelle kommen die traditionellen Herkunftsländer Portugal und Italien.
Abbildung 3
Zuwanderung nach Herkunftsland 2007
Niedergelassene und Jahresaufenthalter
Deutschland
Frankreich
28.9%
35.4%
Portugal
Italien
Grossbritannien
Österreich
Spanien
Niederlande
Übrige EU-15, EFTA, Malta, Zypern
8.7%
Drittstaaten
3.7%
1.4%
7.7%
1.6%
4.0%
2.0%
6.5%
Quelle: Bundsamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research
Junge Erwachsene dominieren die Zuwanderung
Hinsichtlich Altersstruktur zieht es vor allem junge Erwachsene in die Schweiz (Abbildung 4). Ein
Drittel aller 2007 zugewanderten Personen ist zwischen 20 und 29 Jahre alt. Ein beträchtlicher
Anteil kehrt demnach schon bald nach dem Berufseinstieg seiner Heimat den Rücken oder
kommt in die Schweiz, um eine höhere Ausbildung zu absolvieren. Ein weiteres Viertel ist zwischen 30 und 39 Jahre alt. Im Gegensatz zu den Unter-30-Jährigen finden sich in dieser Altersgruppe auch Familien mit Kindern. Auf Kinder unter 15 Jahren entfallen gut 13%. Mit steigendem Alter sinkt die Migrationsneigung rapide. Lediglich ein Anteil von 7% ist älter als 50 Jahre.
Abbildung 4
Zuwanderung nach Altersklassen 2007
Niedergelassene und Jahresaufenthalter; linke Skala: absolute Zuwanderung, rechte Skala: in Prozent
2.5%
0
0.0%
> 80
2'000
75-79
5.0%
70-74
4'000
65-69
7.5%
60-64
6'000
55-59
10.0%
50-54
8'000
45-49
12.5%
40-44
10'000
35-39
15.0%
30-34
12'000
25-29
17.5%
20-24
14'000
15-19
20.0%
10-14
16'000
5-9
22.5%
0-4
18'000
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research
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Starker Anstieg an EU-15Führungskräften und Akademikern
Die Einwanderer sind nicht nur jung, sondern auch gut ausgebildet. Die Zuwachsraten nach
Berufsgruppen zeigen, dass vor allem in guten Positionen Beschäftigte aus den EU-15-Staaten
markant zugenommen haben (Abbildung 5). Deren Zahl ist bei Führungskräften zwischen 2003
und 2007 um 17.4% angestiegen, bei den akademischen Berufen sogar um 29.8%. Beide
Wachstumsraten sind rund dreimal höher als die der Schweizer in vergleichbarer Position. Grössere Zuwächse sind auch bei Technikern und gleichrangigen Berufen sowie Fachkräften in der
Landwirtschaft zu verzeichnen. Das bedeutet, dass nicht nur das Ausmass der Migration zugenommen hat, sondern ebenso die Qualifikationen der Zugewanderten. Die Qualifikationsstruktur
der EU-15-Bürger in der Schweiz wird sich daher in den kommenden Jahren weiter an diejenige
der Schweizer annähern. Der starke Anstieg der Fachkräfte in der Landwirtschaft um 84.9% ist
auf einen Basiseffekt zurückzuführen und umfasst absolut nur einen Zuwachs von 3'059 Arbeitskräften.
Abbildung 5
Beschäftigungswachstum 2003 – 2007
Beschäftigungswachstum nach Berufsgruppe und Herkunft in Prozent
40%
Schweiz
EU-15
Übriges Ausland
+84.9%
30%
20%
10%
0%
Hilfsarbeitskräfte
Anlagen- und
Maschinenbediener
Handwerker
Fachkräfte in der
Landwirtschaft
Dienstleistungs- und
Verkaufsberufe
Büroangestellte
Techniker
Akademiker
-20%
Führungskräfte
-10%
Quelle: Bundesamt für Statistik
Im ersten Schritt in die
Mietwohnung…
Die gegenwärtig in die Schweiz einwandernden Personen stehen zumeist am Anfang ihrer beruflichen Laufbahn. Im Gegensatz zu der in früheren Zeiten durch "Gastarbeiter" geprägten
Struktur sind sie eine ausgesprochen interessante Nachfragegruppe auf dem Wohnungsmarkt.
In Bezug auf Einkommen und berufliche Stellung ähneln sie Schweizer Staatsangehörigen und
fragen ähnliche Wohnungsformen nach. In den ersten Jahren richtet sich der Fokus von neu in
die Schweiz eingewanderten Personen vor allem auf den Mietwohnungsmarkt. Dabei stehen
nicht nur günstige, sondern auch Mietwohnungen im gehobenen Segment im Vordergrund,
mehrheitlich in den Zentren sowie deren Agglomerationen.
… im zweiten ins Wohneigentum
Mit zunehmender Integration und entsprechender Einkommens- und Vermögensbildung wird der
Erwerb von Eigentum für viele Migranten bald einmal ein Thema. Denn in der jeweiligen Heimat
ist der Besitz von Eigentum im gehobenen Einkommenssegment eine Selbstverständlichkeit.
Damit werden die heutigen Zuwanderer in wenigen Jahren ihren Anteil an die Nachfrage nach
Eigentum beisteuern und zum Anstieg der Wohneigentumsziffer beitragen. Der Fokus wird dabei auf den Zentren und deren Agglomerationen liegen. Tendenziell werden Eigentumswohnungen stärker profitieren als Einfamilienhäuser.
Veränderungen der Haushaltsstrukturen
Demographie als langfristiger Nachfragetreiber
Unabhängig von zyklischen Komponenten sind für die langfristige Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt demographische Veränderungen entscheidend. Die Alterung der Gesellschaft
oder die Grösse von Haushalten ist langsamen, aber stetigen Anpassungen unterworfen. In den
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Vorjahren haben wir jeweils einen Blick auf die demographische Alterung und deren Einfluss auf
den Immobilienmarkt geworfen. In diesem Jahr möchten wir vertieft auf die Entwicklung der
Haushalte eingehen. Letztlich sind es Haushalte, die Wohnraum nachfragen. Grundlage hierfür
sind die vom Bundesamt für Statistik publizierten Haushaltsszenarien. Diese ermöglichen einen
Blick auf die Haushaltsstruktur im Jahre 2030.
Weiterer Rückgang der
durchschnittlichen Haushaltsgrösse
Insgesamt wird die Anzahl Haushalte bis im Jahr 2030 um 20.1% auf 3.9 Mio. ansteigen
(Abbildung 6). Das Bevölkerungswachstum wird in der gleichen Zeit lediglich 8.9% betragen.
Der Trend zu kleineren Haushalten hält also auch in den kommenden Jahren an. Während der
durchschnittliche Schweizer Haushalt 2005 2.23 Personen umfasste, dürfte er im Jahr 2030
noch aus 2.02 Personen bestehen. Dieser Trend ist in allen Kantonen vorherrschend, wenn
auch verschieden stark. Die stärksten Rückgänge werden in den heute noch eher ländlich geprägten Kantonen zu spüren sein. So sinkt die mittlere Haushaltsgrösse in Appenzell Innerrhoden von 2.69 auf 2.32 und in Obwalden von 2.48 auf 2.14. Insgesamt zeichnet sich eine homogenere Struktur ab. 2030 wird eine Mehrheit der Kantone eine durchschnittliche Haushaltsgrösse zwischen 2.0 und 2.1 aufweisen.
Abbildung 6
Wachstum der Haushalte und durchschnittliche Haushaltsgrösse
Linke Skala: Haushaltswachstum in Prozent, rechte Skala: durchschnittliche Haushaltsgrösse in Personen
Wachstum der Anzahl Haushalte bis 2030
Durchschnittliche Haushaltsgrösse 2005
Durchschnittliche Haushaltsgrösse 2030
50%
3.0
2.5
30%
2.0
20%
1.5
10%
1.0
0%
0.5
-10%
0.0
FR
AI
ZG
NW
SZ
VS
TG
AG
VD
LU
ZH
CH
OW
TI
AR
GR
SG
SO
JU
BL
BE
UR
NE
GE
SH
GL
BS
40%
Ländliche und steuergünstige Kantone als Gewinner
Auch der Zuwachs an Haushalten wird in ländlichen Kantonen am stärksten sein. Über einen
Zeitraum von 25 Jahren wird die Anzahl Haushalte in den Kantonen Freiburg und Appenzell
Innerrhoden um beinahe 40% zunehmen. Einer der Gründe dafür liegt in der hohen Verfügbarkeit von Bauland, welches zudem noch bezahlbar ist. Dank der hohen Attraktivität des gesamten
Genferseeraums kann der Kanton Freiburg überdurchschnittlich stark von dieser Entwicklung
profitieren, obwohl er nach traditionellen Massstäben kaum noch zum näheren Einzugsgebiet
der Zentren Genf und Lausanne zählt. Neben ländlichen Kantonen werden die steuergünstigen
Kantone Zug, Nidwalden und Schwyz den grössten Anstieg an Haushalten erleben. Ihre Nähe
zu den Zentren Zürich und Luzern macht sie dank den tiefen Steuern zu attraktiven Wohnlagen
für Pendler. Am wenigsten stark wird die Anzahl Haushalte in Regionen weitab von den Zentren
wachsen. Während sich das Wachstum in den Kantonen Uri und Schaffhausen auf etwas mehr
als 10% belaufen wird, muss der Kanton Glarus mit einem Wachstum von 7% vorliebnehmen.
Zwar zählen Glarus und Schaffhausen noch zum Einzugsgebiet von Zürich. Beide Kantone stehen jedoch im Schatten der jeweils näher an Zürich gelegenen Regionen, die eine höhere
Nachfrage nach Wohnraum aufweisen und über die nötigen Baulandreserven verfügen. Als einziger Kanton wird Basel-Stadt über die nächsten 25 Jahre einen Rückgang der Anzahl Haushalte hinnehmen müssen (-1.5%).
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Weniger Haushalte mit drei
und mehr Personen
In Zukunft werden vermehrt Wohnungen mit geringerer Zimmerzahl gesucht sein. Ein Blick auf
die genaue Verteilung der Haushaltsgrössen ermöglicht Aufschlüsse darüber, welche Wohnungsgrössen in Zukunft am meisten nachgefragt werden. 2005 machten Haushalte mit vier
und mehr Personen noch 19.2% aller Schweizer Haushalte aus (Abbildung 7). Weitere 12.6%
bestanden aus drei Personen. In den kommenden 25 Jahren wird der Anteil Haushalte mit
mehr als drei Personen stark rückläufig sein. Während diese heute noch rund ein Drittel des
Bestandes ausmachen, wird der Anteil bis im Jahr 2030 auf unter ein Viertel sinken (Abbildung
8). Den stärksten Rückgang werden dabei Haushalte mit fünf und mehr Personen verzeichnen.
Während heute noch 197'000 solcher Haushalte existieren, wird sich dieser Wert in den kommenden 25 Jahren auf rund 151'000 verringern (-23%).
Abbildung 7
Haushalte nach Grösse im Jahr 2005
Abbildung 8
Haushalte nach Grösse im Jahr 2030
In 1'000 sowie Anteilen in Prozent
In 1'000 sowie Anteilen in Prozent
151; 3.9%
197; 6.1%
384; 9.9%
425; 13.1%
1588; 40.7%
1182; 36.4%
390; 10.0%
408; 12.6%
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 oder mehr Personen
1037; 31.9%
Bedarf nach geringerer
Zimmerzahl, aber mehr
Wohnfläche pro Kopf
1388; 35.6%
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 oder mehr Personen
Die Zunahme an Singles und Paaren ohne Kinder wird in den nächsten Jahren zu einem fortgesetzten Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte führen. Der Bedarf an kleinen Wohnungen
steigt folglich weiter an. Die geringere Anzahl Zimmer geht aber nicht mit einer generell tieferen
Wohnfläche einher. Gemäss unseren Einschätzungen werden insbesondere grosse 2- und 3Zimmer-Wohnungen an Attraktivität gewinnen.
Angebot
Langfristige Einflüsse auf das Wohnungsangebot
Bauland als begrenzte Ressource
Das Angebot an Wohnungen ist kurzfristig stark durch die Wohnbautätigkeit getrieben. Langfristig ist jedoch insbesondere das für den Wohnungsbau verfügbare Bauland die entscheidende
Kenngrösse. Bauland stellt eine begrenzte Ressource dar. Zum einen steht nur ein Teil der gesamten Landesfläche als Nutzfläche zur Verfügung. Felslandschaften, Gewässer oder auch
Wald sind im Sinne der Immobilienwirtschaft als unproduktive Fläche einzuordnen. Gemäss unseren Berechnungen beläuft sich die in der Schweiz theoretisch als Siedlungsgebiet nutzbare
Fläche auf maximal 11'773 km2. Das entspricht lediglich 28.5% der gesamten Landesfläche.
Zum anderen kann nur der Teil der gesamten Nutzfläche überbaut werden, der eingezont wurde. Das Bundesamt für Raumentwicklung weist für 2007 in der Schweiz Bauzonen von 2'265
km2 aus. Damit stehen 5.5% der gesamten Landesfläche als bereits überbautes oder noch zu
bebauendes Land überhaupt zur Verfügung.
Bauland ist keine starre
Grösse
Die Gemeinden können ihre Bauzonen im Rahmen des politischen Prozesses unter Berücksichtigung des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes sowie der kantonalen Richtpläne anpassen.
Gemäss Raumplanungsgesetz dürfen Bauzonen lediglich Land umfassen, welches sich für eine
Überbauung eignet und entweder schon weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15
Jahren benötigt und erschlossen wird. Bauland ist somit keine starre Grösse. Mittels Umzonun-
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gen lässt sich die Baulandfläche im Rahmen der Raumplanung erweitern. Theoretisch kann ein
solcher Prozess innerhalb eines Jahres abgeschlossen sein. In der Praxis verlängern Rekurse
und damit einhergehende juristische Streitigkeiten den ganzen Prozess jedoch um ein Vielfaches.
Abbildung 9
Baulandreserven für Wohnnutzungen
Anteil unüberbauter Flächen am gesamten Bauland für Wohnnutzungen, in Prozent, 2007
> 28
24 - 28
20 - 24
16 - 20
12 - 16
8 - 12
<8
Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung, Credit Suisse Economic Research, Geostat
15.7% Baulandreserven für
Wohnflächen
Insgesamt stehen in der Schweiz 2007 1'561 km2 Bauland für Wohnflächen zur Verfügung.
Dabei handelt es sich neben eigentlichen Wohnzonen auch um Zentrumszonen, Ortsbildschutzzonen sowie Mischzonen, die neben Wohnflächen auch Arbeits- und Konsumnutzungen zulassen. Von dieser erweiterten Wohnfläche sind 15.7% noch nicht überbaut. Das entspricht einer
Fläche von rund 34'320 Fussballfeldern. Damit bieten die heutigen Reserven Platz für mehr als
1.2 Mio. zusätzliche Einwohner, unterstellt man einen gleichbleibenden Verbrauch pro Kopf und
eine unveränderte Baudichte. Gemäss unserer Bevölkerungsprognose dürften die Baulandreserven damit erst weit nach 2040 erschöpft sein. Auf Stufe Schweiz existiert somit eine beträchtliche Reserve an unüberbautem Bauland für Wohnflächen.
Signifikant höhere Reserven in der Westschweiz
Zwischen der Deutsch- und der Westschweiz lassen sich markante Unterschiede hinsichtlich
der Verfügbarkeit von Bauland feststellen (Abbildung 9). Die Westschweizer Regionen weisen
signifikant höhere Reserven als die Deutschschweiz auf. Über die grössten Reserven verfügt der
Kanton Wallis. Hier liegen die Niveaus zwischen 28% (Monthey/St-Maurice) und 39% (Leuk).
Auf einem vergleichbar hohen Niveau liegen nur noch die beiden Freiburger Regionen La Gruyère sowie Glâne/Veveyse. Viele Westschweizer Regionen scheinen die heutigen politischen
Rahmenbedingungen lax zu interpretieren, was zum Baulandüberhang führte. Aber auch die
Deutschschweizer Regionen zeigen ein uneinheitliches Bild. Während periphere Regionen wie
das Entlebuch, Mittelbünden oder der gesamte Kanton Glarus Reserven von über 20% aufweisen, sind in den Zentren sowie deren Agglomerationen Werte von unter 12% keine Seltenheit.
| 15
Tiefe Reserven in den Zentren
Die tiefsten Reserven sind in den Ballungszentren zu finden. In den fünf Grosszentren Zürich,
Bern, Basel, Lausanne sowie Genf liegen sie unter 8%. Im Unterschied zu anderen Grosszentren befinden sich die Reserven in der Stadt Genf fast ausschliesslich in der Misch- sowie Zentrumszone, welche auch andere Nutzungen als Wohnen zulassen. Weitere Unterschiede betreffen die inneren Agglomerationsgürtel. Während sich die Reserven für Wohnflächen in den Zürichseeregionen Pfannenstiel und Zimmerberg auf rund 11% beschränken, verfügen die am
Genfersee liegenden Regionen Morges/Rolle, Nyon sowie Vevey/Lavaux über Reserven zwischen 17% und 21%. Die Verlagerung der Wohnungsnachfrage vom Genfersee ins Lausanner
Hinterland sowie in die Kantone Freiburg und Wallis kann somit nicht mit fehlendem Bauland
begründet werden. Tiefe Baulandpreise in den Kantonen Freiburg und Wallis, welche die üppigen Reserven widerspiegeln, sowie zahlreiche formelle und praktische Hürden bei der Realisierung von Bauprojekten im Genferseeraum bieten sich als Erklärungen dafür an.
Hortung von Bauland gang
und gäbe
Auf den ersten Blick scheinen die bestehenden Baulandreserven auszureichen. Doch wird Bauland sogar an besten Lagen nicht immer überbaut. Gemäss Schätzungen des Kantons Bern
werden in den Berner Kerngemeinden 20% und in den Agglomerationsgemeinden 23% des
verfügbaren Baulandes als Kapitalanlage gehortet und stehen somit für eine Bebauung nicht zur
Verfügung.1 In den Berner Landgemeinden ist der Anteil mit 43% rund doppelt so hoch. Ob
diese Zahlen für die ganze Schweiz repräsentativ sind, lässt sich nur schwer abschätzen. Ein
Thema dürften sie aber in allen Regionen sein. Um der Hortung von Bauland zukünftig Einhalt
zu gebieten, planen die Schweizer Gemeinden, vermehrt auf Massnahmen zurückzugreifen,
welche eine baldige Überbauung baureifen Landes anstreben. Auch die Revision des Raumplanungsgesetzes, welche zurzeit in der Vernehmlassung ist, wird den Schwerpunkt auf diese
Problematik legen.
Innere Reserven als grosses Potenzial
Zusätzliche Reserven schlummern in den bereits überbauten Bauzonen. Dabei handelt es sich
um die unausgeschöpfte Differenz zwischen der gemäss Bauzone maximal möglichen Geschossfläche einer Liegenschaft und deren tatsächlichen Fläche. Im Unterschied zu unüberbauten Reserven sind diese sogenannten inneren Reserven nicht von heute auf morgen nutzbar. Ist
eine Aufstockung der Liegenschaft technisch nicht möglich oder unerwünscht, bleibt bloss ein
Abbruch mit anschliessendem Neubau in verdichteter Form als Option. Im Gegensatz zu den
unüberbauten Reserven liegen auf Stufe Schweiz keine Angaben zu den inneren Reserven vor.
Für einzelne Kantone existieren aber entsprechende Zahlen. Auf deren Grundlage hat das Bundesamt für Raumentwicklung die inneren Reserven auf die ganze Schweiz hochgerechnet.2
Gemäss diesen Schätzungen werden erst 40-50% der realisierbaren Geschossflächen (sämtliche Nutzungsarten) ausgenutzt. Nachträgliche Erhöhungen der Ausnützungsziffern, aber auch
ein bewusster Verzicht auf hohe Dichte zugunsten eines qualitativ hochwertigen Wohnens haben zur Bildung solcher innerer Reserven beigetragen.
Verdichtete Bauweise als
Lösungsweg
Aus der vorliegenden regionalen Analyse lässt sich folgendes Fazit ziehen: Die Gesamtfläche
der Baulandreserven ist genügend gross, die Reserven befinden sich jedoch am falschen Ort.
Nämlich nicht in den Zentren und deren Agglomerationen, auf welche sich die Nachfrage nach
Wohnraum konzentriert, sondern in touristischen und peripheren Gemeinden. Dahinter verstecken sich auch Sünden der Vergangenheit. Die damalige Urbanisierung hat Präjudizien geschaffen. Das Verschmähen des Bauens in die Höhe führt bis heute zu einer Ausweichbewegung in die Agglomerationen. Eine Flut von Partikularinteressen verhindert zudem immer wieder
grössere Projekte in den Zentren. Da die maximal möglichen Geschossflächen in den Städten
und Agglomerationen nur selten voll ausgeschöpft werden, liegt vor allem in einer verdichteten
Bauweise ein erhebliches Potenzial. Im internationalen Vergleich sind die Schweizer Zentren unterdurchschnittlich dicht bebaut. Die konsequente Förderung einer solchen verdichteten Bauweise in den dafür in Frage kommenden Quartieren könnte einen bedeutenden Beitrag zur Sättigung der Nachfrage nach städtischem Wohnraum leisten. Dies würde nicht nur dämpfend auf
die zunehmende Zersiedlung wirken, sondern sich auch in kleineren Pendlerströmen und in damit verbundenen sinkenden externen Effekten niederschlagen.
1
2
Raumplanungsbericht 2006, Regierungsrat des Kantons Bern.
Bauzonenstatistik Schweiz 2007, Bundesamt für Raumentwicklung.
| 16
Kurzfristige Einflüsse auf das Wohnungsangebot
Reinzugang 2009 nur geringfügig tiefer
Kurzfristig ist der Reinzugang an Wohnungen die zentrale Angebotsgrösse. Er umfasst die neuerstellten Wohnungen, bereinigt um die Zu- und Abgänge, welche durch Umbauten und Abbrüche bedingt sind. Für 2009 erwarten wir ein Wachstum des Wohnungsbestandes um erneut
42'000 Wohneinheiten (Abbildung 10). Damit liegt der prognostizierte Wert nur geringfügig unter dem Niveau von 2007, das mit 43'796 Wohnungen den Höhepunkt des aktuellen Wohnbauzyklus markierte. Wie die jüngere Vergangenheit seit 1991 zeigt, wurden solche Werte nur
dank den Wohnbauförderungsmassnahmen des Bundes Mitte der Neunzigerjahre übertroffen.
Abbildung 10
Reinzugang und Wohnungsbestand
Gestrichelte Linie: Schätzung/Prognose; helle Balken: Schätzung/Prognose
4'000'000
60'000
Wohnungsbestand (linke Skala)
Reinzugang (rechte Skala)
3'750'000
50'000
3'500'000
40'000
3'250'000
30'000
3'000'000
20'000
2'750'000
10'000
2'500'000
0
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik
Keine falschen Anreize
durch Wohnbauförderungsmassnahmen setzen
Auch wenn die Situation in den Neunzigerjahren nicht direkt vergleichbar ist, zeigt sie doch lehrbuchartig auf, wie exogene Eingriffe in den Immobilienmarkt diesem mehr schaden als nützen
können. Die Immobilienkrise und die damit einhergehende Rezession bewirkten Anfang der
Neunzigerjahre einen Rückgang der Wohnungsproduktion auf 38'000 Einheiten. Die Schweizer
Politik versuchte der konjunkturellen Baisse unter anderem mit einem milliardenschweren
Wohnbauförderungsprogramm entgegenzutreten. Das führte 1996 zu einem rekordhohen Reinzugang von beinahe 51'000 Wohnungen. Zwar stützte das Programm kurzfristig die Baubranche, für den Immobilienmarkt als Ganzes war die Entwicklung jedoch verhängnisvoll. Aufgrund
der weiterhin schlechten konjunkturellen Lage und der dadurch fehlenden Nachfrage konnten
die auf den Markt kommenden Flächen nicht absorbiert werden. Auf die Krise der kommerziellen Liegenschaftsmärkte folgte sodann der Strukturbruch im Wohnungsmarkt. Dies verlängerte
die Immobilienkrise der Neunzigerjahre und führte in der Folge erst recht zu einem Einbruch der
Bautätigkeit. Entsprechend wichtig ist es, in der jetzigen Phase des konjunkturellen Abschwungs keine falschen Anreize für den sich in den letzten Jahren nachhaltig entwickelnden
Schweizer Immobilienmarkt zu setzen, sondern den Markt spielen zu lassen.
Zunehmende Produktion
von 2- und 3-Zimmer-Wohnungen
In der Zusammensetzung des neuen Wohnungsangebots nach Zimmerzahl zeichnet sich eine
leichte Verschiebung zu kleineren Wohnungen ab. 2- und 3-Zimmer-Wohnungen werden wieder verstärkt auf den Markt gebracht, nachdem beide bis Anfang des neuen Jahrtausends kontinuierlich rückläufige Zuwachsraten aufwiesen (Abbildung 11). Im Gegensatz dazu schwächt
sich das Wachstum der Wohnungen mit 4 Zimmern und mehr ab. Gemessen an ihrem Bestand,
weisen diese jedoch nach wie vor höhere Wachstumsraten als kleine Wohnungen auf. Damit erfährt die Altersstruktur von kleinen Wohnungen weiterhin eine bloss zaghafte Verjüngung
(Abbildung 12). Wohnungen mit bis zu 3 Zimmern wurden seit den Siebzigerjahren immer seltener gebaut. Deren Anteil an der Wohnungsproduktion sank von einst über 50% auf noch 22%.
Somit dürfte in den kommenden Jahren nicht bloss ein Neubedarf an solchen Wohnungen existieren, sondern ein Teil des Bestandes wird auch durch neue Einheiten ersetzt werden müssen.
| 17
Abbildung 11
Reinzugang nach Zimmerzahl
Abbildung 12
Bestand nach Bauperiode und Anzahl Zimmern
Gemessen am Bestand, in Prozent
Anzahl Wohneinheiten
1 Zimmer
4 Zimmer
2.5%
2 Zimmer
5 Zimmer
3 Zimmer
6 Zimmer
700'000
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
6 Zimmer
600'000
2.0%
500'000
1.5%
400'000
1.0%
300'000
0.5%
200'000
100'000
0.0%
0
< 1919 19191945
-0.5%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Bauvorhaben bleiben auf
hohem Niveau
1946 - 1961 - 1971 - 1981 1960
1970
1980
1990
1991- > 2000
2000
Ein Blick auf die Baugesuche und Baubewilligungen lässt Aussagen zur zukünftigen Angebotsentwicklung zu. Seit ihrem Höchststand im Oktober 2006 ist die Zahl der bewilligten Wohnungen um über 7% gefallen. Für diesen Rückgang ist die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern
verantwortlich (Abbildung 13). Diese sind im gleichen Zeitraum um 19% eingebrochen. Aktuell
liegen Bewilligungen für etwas mehr als 12'000 Einfamilienhäuser vor.
Abbildung 13
Baubewilligungen und Baugesuche in der Schweiz
Anzahl Wohneinheiten; gleitende Summe über 12 Monate; EFH: Einfamilienhäuser, MFH: Mehrfamilienhäuser
45'000
Bewilligungen EFH
Gesuche EFH
Bewilligungen MFH
Gesuche MFH
40'000
35'000
30'000
25'000
20'000
15'000
10'000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research
Die Gründe für den Rückgang sind vielfältig. Zum einen bleiben Einfamilienhäuser für viele aufgrund der hohen Preise unerschwinglich. Zum anderen führen die demographische Entwicklung
der Bevölkerung sowie die Präferenz nach Wohnraum in der Nähe von Zentren zu einer Verschiebung in Richtung Eigentumswohnungen. Entsprechend konnte sich die Anzahl Bewilligungen für Mehrfamilienhäuser auf hohem Niveau halten. Seit Mitte 2008 ist sogar wieder ein Anstieg der Gesuche zu verzeichnen. Aufgrund der hohen Zahl von Bauvorhaben vor allem von
Mehrfamilienhäusern ist nicht nur im laufenden Jahr, sondern auch im kommenden mit einer
stattlichen Zahl fertiggestellter Wohnungen zu rechnen.
| 18
Kräftige Ausweitung von
Mietwohnungen
In den letzten Jahren hat sich die Struktur der Bautätigkeit zugunsten von Mietwohnungen verschoben. Im Vergleich zu 2002 wurden 2008 dreimal mehr Mietwohnungen bewilligt (Abbildung
14). Auf Kosten des Einfamilienhaussegments ist der Anteil der Mietwohnungen am Total der
bewilligten Wohnungen damit auf 33% gestiegen. Der erneute Anstieg am aktuellen Rand widerspiegelt die Reaktion der Investoren auf den Urbanisierungstrend und die dynamische Zuwanderung und wird in den kommenden Quartalen das Angebot an Mietwohnungen kräftig
ausweiten. Das dominierende Segment bleiben allerdings die Eigentumswohnungen, auf welche
41% der bewilligten Wohnungen entfallen. Damit konnte der hohe Anteil der letzten Jahre nahezu gehalten werden.
Abbildung 14
Verteilung der Baubewilligungen nach Verwendung
Anzahl Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate
25'000
Einfamilienhäuser
Mietwohnungen
20'000
Eigentumswohnungen
15'000
10'000
5'000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Ungleiche räumliche Verteilung der Wohnungsproduktion
Die 42'000 Wohneinheiten, auf welche wir die letztjährige Wohnungsproduktion veranschlagen,
konzentrierten sich stark auf die Einflussbereiche der beiden wirtschaftlichen Motoren Zürich
und Genf (Abbildung 15). Im Raum Zürich ist der Wohnungsbestand neben dem Glattal, dem
westlichen Oberland und dem Limmattal im Knonaueramt sowie im aargauischen Freiamt um
über 2% angestiegen. Die seit Jahren anhaltend hohe Bautätigkeit im westlichen Teil des
Grossraums Zürich steht im Zusammenhang mit der Eröffnung der letzten Etappe der A4 im
Knonaueramt im November 2009, welche zu einer markanten Verbesserung der Erreichbarkeit
der Region führen wird.
Verlagerung innerhalb der
Genferseeregion
Im Genferseeraum fiel die Angebotsausweitung in den direkt am See liegenden Regionen vergleichsweise tief aus. Zwar ist in diesen Regionen noch genügend Bauland vorhanden. Die teilweise Hortung von Bauland sowie die starken Preisanstiege der letzten Jahre haben aber zu
einer Verlagerung der Nachfrage geführt und die Anbieter bewogen, Wohnungen in den noch
deutlich schwächer besiedelten Regionen im Einzugsgebiet von Lausanne zu erstellen. Das
schlägt sich in Reinzugangsziffern von mehr als 2% in den Regionen Gros-de-Vaud, La Gruyère, Aigle, Monthey/St-Maurice nieder. Hier rechnen wir für 2009 überwiegend mit einer sinkenden bzw. maximal stagnierenden Bautätigkeit.
Neben den Einzugsgebieten von Zürich sowie Genf/Lausanne weisen vereinzelt steuergünstige
Regionen sowie touristische Regionen eine starke Ausweitung des Wohnungsbestandes auf.
Hier sticht die Region Sarneraatal hervor, welche 2008 eine Ausweitung des Wohnungsbestands von 2.7% erfahren hat.
| 19
Abbildung 15
Reinzugang 2008 und 2009
Schätzung Reinzugang 2008, gemessen am Wohnungsbestand, in Prozent; Trend 2009
> 2.0
1.5 - 2.0
1.0 - 1.5
0.5 - 1.0
< 0.5
Zunahme
Seitwärtsbewegung
Abnahme
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Schweizer Baublatt, Bundesamt für Statistik, Geostat
Marktergebnis
Unerwartet kräftiger Rückgang der Leerstandsziffer
auf 0.97%
Selbst die höchste Wohnbautätigkeit seit Mitte der Neunzigerjahre reichte nicht aus, die starke
Nachfrage nach Wohnraum 2008 zu decken. Als Konsequenz sank die Zahl der leer stehenden
Wohnungen per Stichtag 1. Juni 2008 auf 37'118, was einer Leerstandsziffer von 0.97% (Vorjahr: 1.07%) entspricht (Abbildung 16). Das robuste Wirtschaftswachstum liess zwar für 2008
eine anhaltend hohe Nachfrage erwarten. Jedoch nicht, dass diese im Vergleich zum Vorjahr
nochmals anziehen könnte. Der unerwartet kräftigen Einwanderungswelle war es in erster Linie
zu verdanken, dass der Wohnraumbedarf nochmals zulegte. Damit traf der Höhepunkt der Bautätigkeit – was auf dem Immobilienmarkt selten der Fall ist – zeitlich mit einer Nachfragespitze
zusammen. Als Folge davon konnte bis anhin ein Ansteigen der Leerstände, wie es das Ende
eines Baubooms typischerweise charakterisiert, verhindert werden.
Anstieg der Leerstände
2009
Die weitere Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes wird 2009 massgeblich von der Stärke
der konjunkturellen Talfahrt und vom Ausmass, wie sich die Migration abschwächen wird, abhängen. Die Fertigstellung der in Bau befindlichen sowie der bewilligten Wohnungen wird frühestens 2010 zu einer spürbar verringerten Ausweitung des Wohnungsbestandes führen. Den
voraussichtlich 42'000 in diesem Jahr neu auf den Markt kommenden Wohneinheiten wird ein
Bevölkerungswachstum von schätzungsweise 73'500 Personen gegenüberstehen. Wir erwarten, dass das zusätzliche Angebot nur unvollständig absorbiert werden kann, und rechnen mit
einem Wiederanstieg der Leerstände im laufenden Jahr auf ein mit 2007 vergleichbaren Niveau.
| 20
Abbildung 16
Absorption, Reinzugang, Leerstand
Anzahl Wohneinheiten; gestrichelte Linie: Prognose; heller Balken: Prognose
Veränderung Leerstand (rechte Skala)
55'000
Reinzugang (linke Skala)
50'000
Absorption (linke Skala)
10'000
7'500
45'000
5'000
40'000
2'500
35'000
0
30'000
-2'500
25'000
-5'000
20'000
-7'500
15'000
-10'000
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Kaum leere Wohnungen in
Zürich und Genf
Der leichte Angebotsüberhang wird sich regional unterschiedlich bemerkbar machen. Die Zentren Zürich und Genf sowie deren Agglomerationen sahen sich in den letzten Jahren einer starken Nachfrage gegenüber. Die Bautätigkeit kam dieser Entwicklung nur teilweise nach, was
sich heute in sehr tiefen Leerständen bemerkbar macht (Abbildung 17). Am 1. Juni 2008 standen in der Stadt Zürich lediglich 57 und in der Stadt Genf 191 Wohnungen leer. Auch in den
jeweiligen Agglomerationen sind die tiefen Leerstände 2008 nochmals gesunken. Vor allem die
Genferseeregion weist eine angespannte Lage auf. Von Genf bis Vevey/Lavaux weist keine
Region eine Leerstandsziffer von mehr als 0.5% auf, was ein weiterer Grund für die Verlagerung der Wohnraumnachfrage auf das gut erschlossene Hinterland des Genfersees darstellt.
Die tiefere Nachfrage 2009 wird hier eine erwünschte leichte Entspannung des Marktes mit
sich bringen.
Hohe Leerstände zwischen
Biel und Aarau sowie in der
Ostschweiz
Schon heute sind entlang des Jurasüdfusses zwischen Biel und Aarau sowie in der Ostschweiz
hohe Leerstände anzutreffen. Immerhin konnten die meisten betroffenen Regionen die Zahl der
leer stehenden Wohnungen 2008 etwas reduzieren. In diesem Jahr werden sich die Leerstände
grösstenteils wieder erhöhen. Insbesondere im Kanton Thurgau, der erst 2008 die letzte Stufe
seines Wohnbaubooms zündete, wird es zu einem Anstieg der Leerstände kommen. Der Bauboom in der Region Aarau endete dagegen aufgrund erster Anzeichen eines regionalen Überangebots früher als auf Stufe Schweiz. Dank intaktem Nachfragepotenzial ist in dieser Region
mittelfristig mit einem allmählichen Abbau der Leerstände zu rechnen.
Steigende Leerstände im
Eigentum
Entgegen der gesamten Entwicklung ist im letzten Jahr die Anzahl leer stehender Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser angestiegen (Abbildung 18). Die Entwicklung im Segment
der Eigentumswohnungen ist auf eine einstweilige Marktsättigung zurückzuführen. Zwar bleibt
der Wunsch nach Eigentum gross, er lässt sich aber oftmals nur in Form von Stockwerkeigentum realisieren, denn Wohneigentum in der Schweiz erfordert einen hohen Kapitalbedarf. Mit
kontinuierlich steigenden Preisen für Eigentumswohnungen ist die Zahl möglicher Käufer gesunken. Gleichzeitig ist die Marktsättigung fortgeschritten. Die Rezession wird zudem mögliche
Käufer 2009 vorsichtig agieren lassen. Der Bestand bleibt allerdings gut positioniert. Eigentumswohnungen sind vergleichsweise neu, bedingen gegenüber Einfamilienhäusern weniger
Kapital und liegen hauptsächlich in den stark nachgefragten Zentren oder deren Agglomerationen. Das erneut sehr attraktive Hypothekarzinsumfeld wird dem Erwerb von Eigentum ebenfalls
förderlich sein.
| 21
Abbildung 17
Leerstandsziffer nach Region
Niveau 2008 und Veränderung zum Vorjahr, in Prozent
Leerstand in Prozent
< 0.25
0.25 - 0.50
0.50 - 0.75
0.75 - 1.00
1.00 - 1.25
1.25 - 1.50
1.50 - 1.75
1.75 - 2.00
> 2.00
Veränderung 2007 - 2008
Anstieg
Seitwärtsbewegung
Rückgang
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research, Geostat
Aussichten für Mietwohnungen verschlechtern sich
Die Leerstandsziffer bei Mietwohnungen sank dagegen von knapp 1.4% auf 1.2%. Das ist in
erster Linie auf die hohe Zuwanderung im Jahr 2007/2008 zurückzuführen. Einwanderer erwerben in den seltensten Fällen sofort Eigentum. Mit dem für das laufende Jahr erwarteten
Rückgang der Einwanderung verschlechtern sich dagegen die Perspektiven für Mietwohnungen.
Dem wachsenden Angebot wird eine schwächer werdende Nachfrage gegenüberstehen. Vermutlich noch nicht per Mitte 2009, aber spätestens Mitte 2010 werden die Leerstände folglich
wieder ansteigen.
Zusammenspiel von Leerstand, Angebot und Insertionsdauer
Leerstände spiegeln nur einen Teil des Marktergebnisses wider. Angebotsziffern sowie Insertionsdauern runden das Bild weiter ab. Dass in der Stadt Zürich per 1. Juni 2008 nur 57 Wohnungen leer standen, bedeutet noch lange nicht, dass es praktisch unmöglich ist, in der Limmatstadt eine Wohnung zu finden. Hinter einem tiefen Leerstand kann sich durchaus ein reger
Wohnungswechsel verbergen. Ein Blick auf die Angebotsziffer für die Stadt Zürich verdeutlicht
dies. Aktuell befinden sich 1.7% aller Mietwohnungen im Angebot. Will man eine dieser Wohnungen ergattern, ist aber rasches Handeln erforderlich. Die Insertionsdauer einer Wohnung beträgt in der Stadt Zürich bloss 11 Tage.
| 22
Abbildung 18
Leerstand nach Wohnungssegment
In Prozent
2.0%
Einfamilienhäuser zu verkaufen
1.8%
Eigentumswohnungen zu verkaufen
1.6%
Miete
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Stark abgeschwächtes
Preiswachstum 2009
Dass Mietwohnungen wieder vermehrt gefragt sind, hat sich auch in deren Preisen niedergeschlagen. Bis ins 3. Quartal 2008 stiegen die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um nominal 4.6% an (Abbildung 19). Damit liegt das Wachstum über demjenigen der vergangenen Jahre. Auch die Preise für Eigentumswohnungen (+4.5%) und Einfamilienhäuser
(+3.7%) konnten trotz leichtem Anstieg der Leerstände weiter zulegen. Für 2009 erwarten wir
eine markante Abschwächung des Preiswachstums. Die geringe Verfügbarkeit von Mietwohnungen in den Zentren wird den Preisdruck in diesem Segment vorerst noch hochhalten. Aufgrund der sich abschwächenden Nachfrage und der ab Mitte 2009 verstärkt auf den Markt
kommenden Mietwohnungen werden allfällige weitere Preisanstiege aber geringer ausfallen.
Die Bestandesmieten werden dagegen dank sinkender Inflation sowie einem möglichen Rückgang des Referenzzinssatzes im Laufe 2009 nicht weiter steigen. Insgesamt sehen wir bei den
Mieten noch ein positives Vorzeichen für 2009. Im Eigentumssegment ist dagegen höchstens
mit einer Seitwärtsbewegung der Preise zu rechnen.
Abbildung 19
Nominale Angebotspreisentwicklung
Abbildung 20
Reale Angebotspreisentwicklung
Indexiert, 1970 = 100
500
Mietwohnungen
200
450
Einfamilienhäuser
180
400
160
350
140
300
120
250
100
200
80
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Quelle: Wüest & Partner
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Quelle: Wüest & Partner
| 23
Immobilienpreise entwickeln sich zyklisch
Mittlerweile steigen die Immobilienpreise in der Schweiz seit 8 Jahren. Ein Blick auf die reale
Entwicklung zeigt jedoch, dass sich das Wachstum in Grenzen hält. Seit 2000 sind die Preise
für Eigentumswohnungen real um 23% gestiegen, diejenigen für Einfamilienhäuser um 12%
(Abbildung 20). Die zum Teil dramatischen Preisrückgänge auf den globalen Immobilienmärkten
sowie die konjunkturelle Talfahrt der Schweiz werfen die Frage auf, ob die Preise auch in der
Schweiz überhöht sind. Auf dem Immobilienmarkt befinden sich Angebot und Nachfrage kaum
je im Gleichgewicht, was sich in Veränderungen der Leerstände niederschlägt. Analog zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung führt das zu einer zyklischen Preisentwicklung entlang eines
langfristig nachhaltigen Preispfades. Liegt das Preiswachstum in einem Boom über diesem
Pfad, kommt es in einem Abschwung zu einer Korrektur. Die Höhe dieser Ausschläge hält sich
in "normalen" Zeiten im Rahmen. Die Rückkehr auf den langfristigen Preispfad erfolgt meist in
wenigen Jahren.
Immobilienblasen
Dem steht die Entwicklung einer Preisblase gegenüber, wie sie sich in den letzten Jahren in den
USA, Irland oder auch Spanien gebildet hat. Über Jahre steigen die Immobilienpreise aufgrund
des irrationalen Handelns der Markteilnehmer auf ungeahnte Höhen an. Der Glaube an weitere
Preissteigerungen sowie der Wunsch, selbst an solchen Gewinnen zu partizipieren, lässt die
Blase weiter wachsen.3 Die Dauer der darauf folgenden Korrektur ist abhängig von der Grösse
der Blase. Inwiefern ein Preiswachstum nachhaltig ist, lässt sich nicht direkt an diesem selbst
ablesen, sondern wird erst unter Berücksichtigung weiterer Faktoren ersichtlich. Methodische
Ansätze zur Beurteilung der Preisentwicklung auf Immobilienmärkten bestehen schon länger.
Die Problematik besteht oftmals darin, dass warnende Stimmen ignoriert werden. So haben
auch wir bereits Ende 2005 darauf hingewiesen, dass das Preiswachstum in den USA kaum
nachhaltig sei.4
Abbildung 21
Entwicklung von Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen
140
Haushaltseinkommen pro Kopf
130
Preise Einfamilienhäuser
Preise Eigentumswohnungen
120
110
100
90
80
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Wüest & Partner, Bundesamt für Statistik
Einkommen sind stärker
angestiegen als Immobilienpreise
3
4
Wichtig bei der Beurteilung von Immobilienpreisen ist das Verhältnis der Preis- zur Einkommensentwicklung. Langfristig dürfen die Immobilienpreise nicht stärker ansteigen als die Haushaltseinkommen. Im Fall einer Scherenbewegung bleibt für den übrigen Konsum oder zum Sparen laufend weniger übrig, was keinem nachhaltigen Zustand entspricht und früher oder später
eine Korrektur erfordert. Für die Schweiz bietet sich eine zeitliche Betrachtung ab 1990 an. Zu
diesem Zeitpunkt waren die Schweizer Immobilienpreise in einem Ausmass überbewertet, dass
eine Korrektur einsetzte, die als Immobilienkrise der Neunzigerjahre in die Geschichte einging.
Sollten sich also die Immobilienpreise seit diesem Schlüsseldatum gleich stark oder stärker als
Zum entstehen von Preisblasen siehe: Shiller, Robert J., Irrational Exuberance, 2nd edition, Broadway Books, 2006.
Immobilienblase in der Schweiz? Credit Suisse Economic Research, 2005.
| 24
die Haushaltseinkommen entwickelt haben, müsste das aktuelle Preisniveau hinterfragt werden.
Dabei gilt zu beachten, dass die Einkommensentwicklung am aktuellen Rand tendenziell unterschätzt wird. Die Einkommen werden auf Basis von Steuerdaten geschätzt, welche der tatsächlichen Einkommensentwicklung insbesondere in prosperierenden Zeiten hinterherhinken. Während das durchschnittliche Haushaltseinkommen seit 1990 um 30% angestiegen ist, belief sich
das Wachstum der Preise für Eigentumswohnungen auf 25% und dasjenige von Einfamilienhäusern auf 17.5% (Abbildung 21). Der durchschnittliche Schweizer Haushalt muss heute gemessen an seinem Einkommen weniger für Eigentum ausgeben als 1990. In den letzten Jahren
hat sich die Differenz zwar verringert. Das erreichte Preisniveau kann folglich als "stattlich" bezeichnet werden; von einer Preisblase kann jedoch nicht gesprochen werden.
Regional grosse Bewertungsunterschiede
Vor dem Hintergrund der vorangegangenen Betrachtungen sind veritable Preiseinbrüche, wie
wir sie derzeit andernorts erleben, auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt nicht zu befürchten. Regional weist die Bewertung der Immobilienpreise jedoch starke Unterschiede auf. Weil
uns regionale Einkommensschätzungen erst ab dem Jahr 1996 vorliegen, kann auf regionaler
Stufe nicht der ganze Zyklus analysiert werden und müssen die Resultate mit Vorsicht betrachtet werden. Denn 1998 erreichten die Immobilienpreise ihren Tiefpunkt am Ende der Immobilienkrise. Damit fällt praktisch nur die Phase der Preiserholung in den Zeitraum, welcher dem
Vergleich von Preis- und Einkommenswachstum zugrunde liegt. Ein stärkerer Anstieg der Preise gegenüber dem Einkommen in diesem Zeitraum ist per se noch nicht bedrohlich. Nur dort,
wo markant stärkere Preisanstiege zu verzeichnen waren, ist Skepsis angebracht. Abbildung 22
zeigt für den Zeitraum 1996-2008, um wie viel stärker die Preise für Eigentumswohnungen im
Vergleich zum regionalen Einkommen angestiegen sind. In einer beachtlichen Anzahl Regionen
in der Ostschweiz sowie den Kantonen Bern, Solothurn, Aargau und Jura sind die Immobilienpreise hinter der Einkommensentwicklung zurückgeblieben. In der Region Solothurn belief sich
das Preiswachstum beispielsweise im Falle von Eigentumswohnungen nur auf 90% der Einkommensentwicklung.
Abbildung 22
Regionale Bewertung der Preise von Eigentumswohnungen
Verhältnis von Preisentwicklung von Eigentumswohnungen zur regionalen Einkommensentwicklung im Zeitraum 1996 bis 2008
> 1.4
1.3 - 1.4
1.2 - 1.3
1.1 - 1.2
1.0 - 1.1
0.9 - 1.0
< 0.9
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Wüest & Partner, Bundesamt für Statistik, Geostat
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Kaum Überbewertungen in
der Deutschschweiz
In der Deutschschweiz sind die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten 12 Jahren einzig
in der Stadt Zürich sowie den Regionen Pfannenstiel und March/Höfe um mehr als 20% stärker angestiegen als die jeweiligen Haushaltseinkommen. Auch unter Berücksichtigung eines
allfälligen Basiseffektes ist dieser Unterschied hoch, und es stellt sich die Frage, ob diese Entwicklung langfristig nachhaltig ist. In allen drei Regionen wird die Scherenbewegung zwischen
Immobilienpreisen und Einkommen dazu führen, dass sich Haushalte im tieferen Einkommenssegment kein Eigentum mehr leisten können. Dies wird bei einer anhaltenden Entwicklung in
den kommenden Jahren zu einer verstärkten Abwanderung dieser Schichten in für sie noch erschwingliche Wohnregionen führen. Die tiefen Steuern und die Nähe zu Zürich sind in den Regionen Pfannenstiel und March/Höfe Garant, dass die Nachfrage trotz hohen Preisen hoch
bleibt und Preiskorrekturen nur vereinzelt auftreten werden.
Überbewertungen am Genfersee und im Unterwallis
Anders sieht die Situation in der Genferseeregion sowie dem Unterwallis aus. Hier sind die Immobilienpreise nicht nur an ausgewählten Toplagen, sondern in sämtlichen Regionen ausser
Morges/Rolle um mehr als 30% stärker angestiegen. Der Kanton Genf führt die Entwicklung
mit 67.5% an. Die Unterversorgung mit Wohnungen im Genferseeraum hat in den letzten Jahren auch in den Regionen bis nach Yverdon und Freiburg zu einem stärkeren Anstieg der Immobilienpreise geführt. Aufgrund des dort noch vergleichsweise tiefen Preisniveaus ist die Situation allerdings noch unproblematisch. Anders ist die Situation an den Ufern des Genfersees
und im Unterwallis einzuordnen. Aufgrund des heute erreichten Preisniveaus und des regionalen
Umfangs, in welchem dieses vorherrscht, sind in den nächsten Jahren Preiskorrekturen zu erwarten. Im Gegensatz zur Region Zürich dürften diese nicht nur punktuell, sondern flächendeckend auftreten. Das Ausmass möglicher Preisrückgänge hält sich jedoch auch hier im Rahmen. Regelrechte Preiseinbrüche, wie sie zurzeit in den USA zu beobachten sind, sind nicht zu
erwarten. Im internationalen Kontext ist das Preiswachstum der vergangenen Jahre selbst in der
Stadt Genf als unterdurchschnittlich einzustufen. Das reduziert das Potenzial für mögliche Preisrückgänge. Zudem ist die Entwicklung kaum spekulativ getrieben. Hinter der Preisentwicklung
steht die dynamische Nachfrage der letzten Jahre, welche sich im Zusammenhang mit einer zu
geringen Angebotsausweitung in einem grossen Nachfrageüberhang niedergeschlagen hat.
Teilweise überhöhte Preise
in touristischen Gemeinden
Neben den beiden Grossräumen Genf und Zürich ist es auch in den Bündner, Tessiner und
Walliser Tourismusregionen zu vergleichsweise starken Preisanstiegen gekommen. Dabei haben
die Preise nicht nur in den touristischen Topdestinationen stark angezogen, sondern oftmals
gleichermassen in umliegenden Gemeinden. Teilweise sind die Preisanstiege, getrieben von der
Nachfrage nach Ferienwohnungen, so hoch ausgefallen, dass Fragen nach der Nachhaltigkeit
des erreichten Preisniveaus berechtigt sind. Grössere Preisrückgänge halten wir an solchen Orten durchaus für möglich.
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Ausblick Wohnungsmarkt 2009
Die Nachfrage nach Wohnflächen hat 2008 dank der ausserordentlich hohen Zuwanderung definitiv ihren Höhepunkt überschritten und wird sich 2009 aufgrund der konjunkturellen Talfahrt
spürbar abschwächen. Für 2009 gehen wir noch von einem Bevölkerungswachstum von 73'500
Personen aus (+1.0%), was über dem langjährige Mittel liegt und ein Wegbrechen der Nachfrage
verhindern wird. Mietwohnungen dürften das Abebben der Zuwanderung am stärksten zu spüren
bekommen, wogegen vor allem Eigentumswohnungen von den tiefen Zinsen und der Sicherheit
von Immobilienanlagen profitieren. Der rückläufigen Nachfrage steht ein weiterhin hohes Angebot
gegenüber. 2009 rechnen wir mit einer Ausweitung des Wohnungsbestandes um erneut 42'000
Wohneinheiten. Da Bremsmanöver auf der Angebotsseite längere Zeit in Anspruch nehmen, wird
sich 2009/2010 ein Angebotsüberhang aufbauen. Die Leerstände dürften 2009 auf ein Niveau
vergleichbar mit demjenigen von 2007 ansteigen und für das Folgejahr die steigende Tendenz
beibehalten. Die schlechte konjunkturelle Lage sowie die steigenden Leerstände werden die
Trendwende bei der Preisentwicklung einleiten. Das starke Preiswachstum bei den Mieten dürfte
rasch abgebremst werden, jedoch 2009 im positiven Bereich verbleiben. Dagegen ist im Eigentumssegment lediglich noch mit einer Seitwärtsbewegung der Preise zu rechnen. In einzelnen
Regionen sind auch leichte Preisrückgänge nicht auszuschliessen.
Nachfrage, Angebot und Marktergebnis
Nachfrage
Ausgangslage
Ausblick
Demographie: Das Bevölkerungswachstum belief sich 2008 auf ausserordentlich hohe
1.6%. Haupttreiber hierfür war die starke Zuwanderung. 2009 wird sich diese abschwächen, aber immer noch über dem Mittel der letzten Jahre liegen. Das Mietwohnungssegment dürfte nur zu Beginn des Jahres noch von der abebbenden Zuwanderung profitieren.
In den kommenden Jahren wird sich der Fokus vermehrt wieder auf Eigentum richten.
Einkommensentwicklung: Die Einkommensentwicklung wird sich 2009 nur bedingt auf die
Wohnungsnachfrage auswirken. Die schlechte wirtschaftliche Situation, die daraus abgeleiteten sinkenden Einkommenszuwächse für 2010 und die Rückkehr ansteigender Arbeitslosenraten werden zu höherer Vorsicht bei grossen Investitionsentscheiden führen.
Das wird viele dazu bewegen, trotz Einkommenszuwächsen im 2009 mit Mehrausgaben
im Wohnungsbereich abzuwarten, bis sich die konjunkturelle Situation wieder verbessert.
Zinsen: Nach den massiven Zinssenkungen 2008 sind für 2009 keine weiteren Rückgänge zu erwarten. Während sich der Zinssatz der Geldmarkthypothek (3-Monate-Libor) in
den nächsten 12 Monaten seitwärts bewegen wird, dürfte das Zinsniveau von Fixhypotheken nach den drastischen Rückgängen Ende 2008 eher wieder etwas steigen. Die Entwicklung wird jedoch durch eine hohe Volatilität geprägt sein.
(Liborhypothek)
(Fixhypotheken)
Angebot
Wohnbautätigkeit: Der Reinzugang an Wohnungen dürfte auch 2009 hoch ausfallen. Wir
rechnen mit knapp 42'000 Wohneinheiten, was leicht unter dem Vorjahresniveau liegt.
Dabei hält der Trend einer höheren Bautätigkeit von Mietwohnungen weiter an (14'000
Einheiten). Die Anzahl Eigentumswohnungen ist leicht rückläufig, bleibt aber mit rund
17'000 Einheiten hoch. Dagegen verliert das Einfamilienhaussegment weiter an Marktanteil (11'000 Einheiten).
Baukosten: Der Wohnungsbau trotzt mit einer vergleichsweise soliden Auftragslage dem
Konjunktureinbruch. Durch die Kombination aus guter Baukonjunktur und einer zwischenzeitlich starken Materialteuerung stieg der Baupreisindex für Mehrfamilienhäuser 2008 um
4% an. 2009 rechnen wir mit einer Beruhigung der Bauteuerung auf 1.5%.
Marktergebnis
Leerstände: Der anhaltend hohe Reinzugang wird 2009 nicht mehr vollständig absorbiert
werden können. Damit werden die Leerstände wieder ansteigen. Wir rechnen mit einem
Anstieg auf ein vergleichbares Niveau wie 2007. Aufgrund der sinkenden Zuwanderung
dürfte sich diese Entwicklung insbesondere im Mietwohnungssegment niederschlagen.
Bei Wohneigentum werden sich die tendenziell steigenden Leerstände fortsetzen.
Preise: Das Preiswachstum dürfte markant an Auftrieb verlieren. Aufgrund der sich abschwächenden Nachfrage und der verstärkt auf den Markt kommenden Mietwohnungen
werden allfällige weitere Preisanstiege deutlich geringer ausfallen. Im Eigentumssegment
rechnen wir nur noch mit einer Seitwärtsbewegung der Preise. In einzelnen Regionen sind
Preisrückgänge nicht mehr auszuschliessen.
Performance: Der tiefe Fall der Hypothekarzinsen dürfte sich voraussichtlich erst in der
zweiten Jahreshälfte 2009 in einem Rückgang des neu eingeführten Referenzzinssatzes
für Mietzinsanpassungen bemerkbar machen. Somit ist nicht vor Ende 2009 mit sinkenden Bestandesmieten zu rechnen, was sich dann negativ auf die Renditen auswirken wird.
Die tieferen Refinanzierungskosten beeinflussen die Renditen dagegen positiv. Bei Neumieten erlaubt der anhaltende Siedlungsdruck vor allem in den Zentren, weitere Mietzinserhöhungen durchzusetzen, was insbesondere in der ersten Jahreshälfte noch weiteres
Potenzial für höhere Renditen mit sich bringt.
(Eigentum)
(Miete)
Quelle: Credit Suisse Economic Research
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Exkurs: Umdenken in Energiefragen hat eingesetzt
Steigendes Bewusstsein für
Energiefragen
Das Umweltbewusstsein der Schweizer steigt wieder. Gemäss dem Credit Suisse Sorgenbarometer 2008 sehen 20% aller Schweizer den Umweltschutz als eines der fünf wichtigsten Probleme an. Damit liegt der Wert zwar unter dem Vorjahr, jedoch höher als zwischen 2001 und
2006. Weitere 15% beurteilen Energiefragen als eines der wichtigsten fünf Probleme. Das ist
der höchste Wert seit dem erstmaligen Einbezug der Energiethematik im Sorgenbarometer
1996. Die bis vor kurzem hohen Rohstoffpreise sowie das Wissen, dass viele Rohstoffe nicht
unbegrenzt vorhanden sind, führte den Schweizern die Energieproblematik eindrücklich vor Augen. Diese Erkenntnis wird sich in den kommenden Jahren verstärkt auf dem Immobilienmarkt
niederschlagen. Der Grund hierfür liegt in der energetischen Bedeutung der Immobilien. Allein
die Bewirtschaftung des Schweizer Gebäudeparks ist für 45% des gesamten Energieverbrauchs in der Schweiz verantwortlich. Damit eröffnen energetische Verbesserungen im Gebäudebereich ein sehr hohes Einsparpotenzial. Die Schweizer Politik hat sich dem Ziel verschrieben, den heutigen Energieverbrauch von über 5'000 Watt pro Person bis ins Jahr 2050
auf 2'000 Watt zu senken und dabei den Ausstoss an CO2 erheblich zu reduzieren. Die "2000Watt-Gesellschaft" ist eine energiepolitische Vision des Bundesrates, die er in seiner Strategie
der nachhaltigen Entwicklung festgelegt hat. In vielen Bereichen bedarf das Erreichen dieses
Ziels grosser Anstrengung. Im Gebäudebereich kann die Zielsetzung dagegen weitgehend mit
den schon verfügbaren Technologien ohne Komforteinbussen erreicht werden. Während ein bestehendes Wohngebäude durchschnittlich über 1'500 Watt pro Bewohner benötigt, sind heute
bei Neubauten Werte von unter 600 Watt möglich.
Labels als Informationshilfe
73% aller Wohnungen befinden sich im Besitz von Privatpersonen. Selbst im Falle von Renditeliegenschaften sind die Eigentümer häufig Privatpersonen, welche nur wenige Objekte besitzen
und kaum über bautechnisches Know-how verfügen. Die Adressierung und Sensibilisierung der
Liegenschaftenbesitzer in Bezug auf nachhaltige Erneuerungen gestaltet sich entsprechend
schwierig. Gleichzeitig erschwert der stark regional und klein strukturierte Bau- und Erneuerungsmarkt eine schnelle Diffusion der Effizienztechnologien im Gebäudebereich. Zur Überwindung solcher Probleme bietet sich unter anderem die Definition von Standards und Normen an.
In diesem Kontext hat sich in den letzten Jahren insbesondere der Verein Minergie hervorgetan,
der verschiedene Standards der Energieeffizienz, der Verwendung erneuerbarer Energien sowie
ökologischer Bauweisen mit seinem Label zertifiziert. Trotz Kosten bringt eine Zertifizierung dem
privaten Investor Vorteile. Denn das Label wird nur ausgestellt, wenn das Gebäude verschiedene Anforderungen erfüllt. Es bürgt somit für die Einhaltung der Standards. Ohne vertieftes
Know-how kann der Bauherr dadurch einerseits umweltbewusst bauen, andererseits ist das Label bei einem späteren Verkauf wertvoll. Erste Studien zeigen, dass sich ein Objekt mit Minergie-Label zu einem höheren Preis verkaufen lässt, womit sich die Mehrinvestitionen wieder einspielen lassen.5 Der Anteil neuer Wohneinheiten mit Minergie-Standard hat in den letzten Jahren stark zugenommen: Während sich der Anteil im Jahr 2000 erst auf etwa 3% belief, lag dieser 2007 bei rund 16%. Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen.
Markanter Anstieg von umweltfreundlichen Heiztechnologien
Noch eindrücklicher ist der Trend zum energieeffizienten Bauen bei der Wahl der Heiztechnologien. Umweltfreundliche Wärmepumpen konnten ihren Marktanteil bei neu erstellten Einfamilienhäusern zwischen 1995 und 2008 von 15% auf 62% steigern (Abbildung 23). Auch der
Solarstrom hat an Bedeutung gewonnen und wird oftmals in Kombination mit einer Wärmepumpe eingesetzt. Die klassische Ölheizung hat dagegen fast komplett an Bedeutung verloren. Gasheizungen, welche lange anstelle von Ölheizungen eingesetzt wurden, werden ebenfalls nur
noch selten verbaut. Im Falle von Mehrfamilienhäusern sind vergleichbare Entwicklungen erkennbar (Abbildung 24). Wärmepumpen halten heute einen Marktanteil von 39%. Fernwärme
kommt mit einem Anteil von 12% zum Zuge. Im Falle von Mehrfamilienhäusern lohnt sich die
Erschliessung durch Fernwärme, was bei Einfamilienhäusern oftmals nicht der Fall ist.
Grosses energetisches
Potenzial bei Altbauten
Bei Neubauten dürften in wenigen Jahren fast nur noch Gebäude mit einem tiefen Energieverbrauch auf den Markt kommen. Das wird jedoch nicht reichen, um die umweltpolitischen
Ziele zu erreichen. Gemessen am Bestand macht der Anteil Neubauten jährlich nur knapp 1%
aus. Der Hebel liegt im Bestand. Will man die gesteckten Ziele erreichen, führt kein Weg daran
vorbei, die bestehenden Liegenschaften energetisch zu optimieren. In der Praxis stehen diesem
5
Center for Corporate Responsibility and Sustainability (2008): Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Minergie macht sich bezahlt.
| 28
Ansinnen zwei Probleme entgegen. Zum einen weisen gerade die energiemässig relevantesten
Komponenten wie Heizsysteme, Fenster oder Fassaden eine hohe Lebensdauer auf. Deren
vorzeitiges Ersetzen ist aus wirtschaftlichen Gründen für viele Hausbesitzer keine Option. Das
hat zur Folge, dass ohne neue Anreize der heutige Wohnungsbestand noch längere Zeit nicht
auf einen vernünftigen energetischen Wert kommen wird.
Abbildung 23
Heizungstypen bei neuerstellten EFH
Abbildung 24
Heizungstypen bei neuerstellten MFH
In Prozent, gleitende Summe über 12 Monate
In Prozent, gleitende Summe über 12 Monate
EFH Elektrisch
EFH Gas
EFH Solar
EFH Holz
70%
60%
EFH Fernwärme
EFH Oel
EFH Wärmepumpe
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
1995
MFH Elektrisch
MFH Gas
MFH Solar
MFH Holz
70%
MFH Fernwärme
MFH Oel
MFH Wärmepumpe
0%
1997
1999
2001
2003
2005
2007
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Renovationsstau als
Chance
Das zweite Problem ergibt sich daraus, dass in der Schweiz das Phänomen des Sanierungsstaus zu beobachten ist. Unsere Schätzungen haben ergeben, dass in den kommenden Jahren
rund 1.4 Mio. Wohneinheiten saniert werden sollten. An etlichen Orten würden allerdings derartige Investitionen zu Mietzinsen führen, welche auf dem Markt nicht bezahlt werden. Das mag
eine der Erklärungen sein, weshalb Sanierungen ausbleiben. Dennoch eröffnet der Nachholbedarf die Chance, zumindest einen Teil des Gebäudebestandes im Zuge der Sanierung gleichzeitig energieeffizienter zu gestalten. Beobachtungen zeigen allerdings, dass heutige Erneuerungen von Gebäudehüllen zu oft keine energetischen Verbesserungen umfassen und reine Pinselrenovationen darstellen. Die Rahmenbedingungen sind anscheinend noch zu wenig attraktiv, um
das gewünschte Verhalten flächendeckend auszulösen. So erstaunt es nicht sonderlich, dass
bei Renovationen in Mehrfamilienhäusern vor Wärmepumpen und Holzheizungen weiterhin Gasheizungen am häufigsten zum Zuge kommen.
Schwierige Suche nach
Instrumenten zur Förderung
energetischer Renovationen
Das grosse Potenzial von energetischen Sanierungen sowie das fehlende Handeln in der Praxis
haben die Politik sowie die Privatwirtschaft dazu bewogen, den Fokus vermehrt auf Sanierungen zu legen. So ist 2008 die Dumont-Praxis abgeschafft worden, welche den steuerlichen
Abzug von Unterhaltskosten in den ersten 5 Jahren nach Erwerb einer bestehenden Liegenschaft verhinderte. Damit dürften Besitzer notwendige Sanierungen schneller in Angriff nehmen.
Zudem fliessen 65 Mio. CHF des Konjunkturprogramms 2009 insbesondere in energetische
und andere Erneuerungen sowie in Unterhaltsarbeiten bei den zivilen Bauten des Bundes. Das
wird jedoch nur kurzfristige Impulse auslösen. Ein weiteres Fördermittel zur energetischen Sanierung von Gebäudehüllen besteht mit dem Klimarappen. Dabei handelt es sich um eine Abgabe der Wirtschaft, wobei sich die Stiftung durch einen Aufschlag von 1.5 Rappen pro Liter auf
alle Benzin- und Dieselimporte finanziert. Unter bestimmten Bedingungen unterstützt das Programm Sanierungen mit Beiträgen von durchschnittlich 10% der energetischen Investitionen.
Gerade dieses Programm zeigt, dass es schwierig ist, die gewünschten Investitionen auszulösen, werden die Fördermittel doch bei weitem noch nicht ausgeschöpft. Im Moment entfaltet
zudem das wirksamste "Förderinstrument" – hohe Energiekosten – aufgrund der tiefen Rohstoffpreise nur geringe Überzeugungskraft bei den Investoren.
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Exkurs: Was bringt die Mietrechtsrevision?
Kurz vor Jahresende hat der Bundesrat seinen Entwurf zur Änderung des Mietrechtes verabschiedet. Damit wird die bundesrätliche Vorlage im laufenden Jahr im Parlament beraten. Mit
dem späten und sachlich nicht gerechtfertigten Ausschluss der Wohnkosten aus dem massgeblichen Leitindex, der dem Konsumentenpreisindex exklusive Wohn- und Energiekosten entspricht, gefährdet der Bundesrat den historischen Kompromiss zwischen Mieter- und Hauseigentümerseite. Sollte der Kompromiss auf politischer Ebene dennoch Bestand haben, so wäre
ein Inkrafttreten im Jahre 2011 realistisch. Zeit also, die wichtigsten Revisionspunkte auf ihre
Auswirkungen hin zu untersuchen.
Tiefgreifender Systemwechsel
Die Gesetzesänderung bezweckt einen tiefgreifenden Systemwechsel von der Kostenmiete zur
Indexmiete. Künftig sollen Mietzinsanpassungen nicht mehr aufgrund von Hypothekarzinsschwankungen erfolgen, sondern aufgrund der Teuerung. Das neue Gesetz soll einfacher und
transparenter sein und eine Glättung der Mietzinsentwicklung herbeiführen. Keinen Einfluss
nimmt das Gesetz auf den bestehenden Kündigungsschutz, der unverändert ins neue Gesetz
übernommen wird.
Wesentliche Eckpunkte der Mietrechtsrevision
Stand vor der parlamentarischen Beratung Ende Januar 2009
Abkoppelung der Mietzinsen von den Hypothekarzinssätzen und Bindung an die Konsumentenpreise (ohne Wohn- und Energiekosten) zu 100%
Neben Teuerungsanpassung sind Mietzinserhöhungen nur noch aufgrund von Mehrleistungen
zulässig. Nicht mehr möglich sind:
• Pauschale Überwälzungen von Kostensteigerungen
• Mietzinsvorbehalte bei Vertragsabschluss
Überprüfung auf Missbräuchlichkeit nur noch zulässig bei:
• Mietzinserhöhungen wegen Mehrleistungen
• Anfangsmietzinsen:
- Wohnräume neu anhand Vergleichsmiete (hedonisches Modell)
- Geschäftsräume orts-/quartierüblich mit neu nur drei Vergleichsobjekten
Handänderungen berechtigen zu keinen Mietzinserhöhungen mehr
Bei wertvermehrenden Verbesserungen gilt neu eine einjährige Sperrfrist für Mietzinserhöhungen (falls nicht bei Vertragsabschluss angekündigt)
Gestaffelte Mietzinsen und Umsatzmiete sind bei Geschäftsräumen weiterhin möglich
Für gemeinnützige Wohnbauträger sind besondere Regeln möglich (Kostenmiete)
Keine Anwendung auf Luxuswohnungen mit mehr als 150 m2 Fläche
Beurteilung der Mietrechtsrevision
Gute Zweitbestlösung
Aus ökonomischer Warte ist eine Koppelung der Preisentwicklung auf einem Markt an eine
Grösse, welche mit dem Marktgeschehen nur am Rande etwas zu tun hat, nur eine Zweitbestlösung. Optimale Anreize für eine langfristig ausreichende Produktion von Mietobjekten schafft
nur die reine Marktmiete (Erstbestlösung). Der politische Wille vorausgesetzt, die Mieter vor
missbräuchlichen Mietzinsen zu schützen und damit einen Eingriff in das freie Spiel der Marktkräfte zu tolerieren, stellt der vorliegende Entwurf dennoch eine Verbesserung gegenüber dem
alten Recht dar. Mit der Überprüfung der Anfangsmietzinsen anhand einer Bandbreite von Vergleichsmieten, wie es das neue Mietrecht vorsieht, wird zudem eine Lösung vorgelegt, welche in
Bezug auf den Anfangsmietzins weitgehend einem Marktmietmodell entspricht. Die Mietzinsentwicklung nach Vertragsabschluss wird mit der Bindung an den Leitindex der Konsumentenpreise einem Regime unterworfen, das die Geldpolitik dank Entkoppelung von den Hypothekarzinsen nicht mehr behindert, klaren Grundsätzen folgt und damit eine Vereinfachung verspricht.
Das neue Recht entspricht einer guten Zweitbestlösung, da es mit geringeren Verzerrungen und
folglich geringeren gesamtwirtschaftlichen Kosten einhergehen dürfte. Gemäss unseren Modellrechnungen folgt der Verlauf der Mietpreisanpassungen unter neuem Recht einem stärker geglätteten Verlauf als unter altem Recht. Damit wird die erwünschte Verstetigung der Mietzins-
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entwicklung erreicht. Wie erwartet verläuft der Mietzinspfad in Phasen starker Zinsanstiege unter dem neuen Recht flacher, übertrifft dagegen in Phasen rückläufiger oder seitwärts tendierender Zinsen den Mietzinspfad nach altem Recht. Über einen Konjunkturzyklus hinweg lassen
sich keine grossen Verteilungseffekte erkennen.
Auswirkungen der Mietrechtsrevision
Erhöhte Rechtssicherheit
Das alte Recht entspricht einem komplizierten Regelwerk, das zu einer unübersichtlichen Bundesgerichtspraxis geführt hat. Das neue Gesetz schafft mehr Transparenz, da Mietzinsänderungen neu nach klaren Regeln erfolgen. Zudem lässt die Beschränkung der Überprüfung missbräuchlicher Mietzinse auf die Anfangsmietzinse weniger Mieterstreitigkeiten erwarten, da solche in der Vergangenheit nur in geringer Zahl auftraten. Das neue Gesetz gewährleistet folglich
eine bessere Planbarkeit der Mieterträge, da sich die Mietzinsentwicklung sowohl aus rechtlicher wie auch aus technischer Sicht genauer abschätzen lässt.
Zinsrisiko trägt neu der
Vermieter
Sofern der Mietzins unter dem markträumenden Preis liegt, können die Vermieter unter dem
bestehenden Recht die Zinsrisiken auf die Mieter abwälzen. Mit der Indexmiete trägt neu der
Vermieter das Zinsrisiko. Er ist im Gegensatz zum Mieter über die Wahl der Finanzierungsart
aber besser in der Lage, das Risiko zu steuern. Die Abgeltungen für die Übernahme des Zinsrisikos dürften als Risikoprämien in die Anfangsmietzinsen einfliessen.
Anfangsmieten erhalten
mehr Gewicht
Im neuen Gesetz werden die zulässigen Erhöhungsgründe direkt und abschliessend aufgeführt.
Damit reduziert sich die Palette von Möglichkeiten, Anpassung der Mietzinse während der Mietdauer vorzunehmen. Entsprechend kommt dem Anfangsmietzins ein erhöhtes Gewicht zu. Es
kann sich für die Vermieter lohnen, Leerstände über längere Zeit als früher in Kauf zu nehmen.
Wertmindernder Effekt auf
Liegenschaften mit hohem
Anteil langjähriger Mietverhältnisse
Für Liegenschaften, welche einen hohen Anteil langjähriger Mietverhältnisse aufweisen, stellt
die neue Regelung, dass Handänderungen nicht mehr zu Mietzinserhöhungen berechtigen, einen wertmindernden Effekt dar. Als Folge daraus ist mit einer erhöhten Verkaufs-/Kauftätigkeit
solcher Liegenschaften vor Inkrafttreten des Gesetzes zu rechnen, solange der neue Besitzer
noch über das Recht zu Mietzinserhöhungen verfügt und damit auch bereit ist, einen höheren
Preis für die Liegenschaft zu entrichten.
Administrative Erleichterungen
Die Zulassung der Faksimile-Unterschrift in gewissen Standardfällen sowie die zentrale Genehmigung von Formularen bei einer Verwaltungsstelle des Bundes anstelle bei verschiedenen
Kantonen reduziert den Verwaltungsaufwand insbesondere für grosse Liegenschaftenbesitzer.
Wahl des Umstellungszeitpunktes räumt Vermietern
Realoption ein
Für neue Mietverhältnisse gilt ab Inkrafttreten des Gesetzes die Indexmiete. Für laufende Mietverträge sieht der neue Gesetzesvorschlag eine Übergangsfrist von 5 Jahren vor, während derer
der Vermieterschaft das Recht eingeräumt wird, den Umstellungszeitpunkt festzulegen.6 Nach
der ersten Mietzinsanpassung nach neuem Recht ist eine Rückkehr zum alten Recht nicht mehr
möglich. Da ein hohes Hypothekarzinsniveau zum Zeitpunkt der Systemumstellung dem Vermieter einen attraktiven Ausgangspunkt der Indexierung sichert und er im Rahmen der fünfjährigen Frist über den – gemäss seinen Erwartungen – bestmöglichen Zeitpunkt für die Umstellung
selber entscheiden kann, ist diese Option für ihn werthaltig.
Teuerung vor dem Umstellungszeitpunkt muss nach
altem Recht geltend gemacht werden
Bei Umstellung auf die Indexmiete ist als Berechnungsbasis der Indexstand der Teuerung bei
Inkrafttreten der Gesetzesänderung bzw. der Stand bei der letzten übergangsrechtlich erfolgten
Mietzinsanpassung heranzuziehen. Die aufgelaufene Teuerung vor diesem Zeitpunkt kann im
System der Indexmiete nicht mehr geltend gemacht werden. Ist die letzte Anpassung zeitlich
lange vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes erfolgt, bestehen für die Vermieterschaft Anreize,
vor der Umstellung auf die Indexmiete noch eine Erhöhung nach altem Recht vorzunehmen.
Fazit
Insgesamt beschert das neue Recht Mietern wie Vermietern Vorteile. Es sorgt für eine Verstetigung der Mietzinsentwicklung bei wirtschaftlicher wie sozialer Angemessenheit. Auch unter
neuem Recht werden alteingesessene Bestandesmieter von Umverteilungseffekten profitieren,
wie dies im geltenden Recht der Fall ist.
6
Diese Frist kann nur ausgeschöpft werden, solange der hypothekarische Referenzzinssatz die Schwelle von 4.5% nicht übersteigt.
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Büroflächen
Nachfrage
Das Ausmass der Finanzkrise und die Geschwindigkeit des realwirtschaftlichen Abschwungs
verheissen nichts Gutes für die Entwicklung der schweizerischen Bürobeschäftigung in diesem
Jahr (Abbildung 25). Um abschätzen zu können, wie zügig und wie gravierend die aktuellen Entwicklungen ein zunächst gebremstes Beschäftigungswachstum und schliesslich einen Stellenabbau nach sich ziehen werden, werfen wir einen vergleichenden Blick auf die wirtschaftlichen
Entwicklungen zu Beginn des neuen Jahrtausends.
Abbildung 25
Bruttoinlandprodukt (BIP) und Purchasing Managers' Index
Ein PMI-Wert von über 50 bedeutet eine Ausweitung des Industriesektors
4%
70
3%
65
2%
60
1%
55
0%
50
-1%
45
BIP-Wachstum
-2%
40
PMI-Trend (rechte Skala)
-3%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
35
Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft, Credit Suisse Economic Research
Arbeitsmarkt reagiert mit
Verzögerung
Im Abschwung zu Beginn des neuen Jahrtausends reagierte die Bürobeschäftigung mit über
einem Jahr Verzögerung auf das rapide sinkende BIP-Wachstum (Abbildung 26). Im 3. Quartal
2003 schrumpfte die schweizerische Bürobeschäftigung um 2.3%. Zur gleichen Zeit drehte das
Wirtschaftswachstum bereits wieder ins Positive. Die Beschäftigung folgte und beschleunigte
bis zu einer Wachstumsrate von 4.7% im Frühjahr 2007 mit einer rund einjährigen Verzögerung
zum BIP-Wachstum. Dieser verspätete Stellenzuwachs brachte dem letzten Aufschwung lange
den Namen des "jobless growth" ein. Eine gewisse Verzögerung wird auch im gegenwärtigen
Abschwung sichtbar. Im Gegensatz zur Entwicklung in den frühen Jahren dieses Jahrzehnts
dürfte die zeitliche Verzögerung der Beschäftigungsentwicklung in den Bürobranchen jedoch
kürzer ausfallen. Das Ausmass des Beschäftigungseinbruchs wird 2009 demjenigen der Jahre
2002/2003 jedoch in nichts nachstehen.
Die frühen 2000er: Bürobeschäftigung schrumpft
spät, aber heftig
Das Platzen der IT-Blase im März 2000 schädigte zunächst "Dotcom-" und IT-Unternehmen.
Der darauf folgende Abschwung machte sich in der Schweiz binnen kürzester Zeit mit abnehmenden Wachstumsraten bemerkbar. Entsprechend zügig verlief ab Anfang 2000 der Wachstumsrückgang der Beschäftigung in der Informatikbranche, der sich 2001 beschleunigte. Der
Wachstumsrückgang im Bereich der Unternehmensdienstleistungen und im Kreditgewerbe folgte erst mit einem Jahr Verzögerung im Zuge der Börsenkrise im Laufe des Jahres 2002. Im
Herbst 2003 erreichte die Beschäftigungsentwicklung schliesslich in den drei grössten Bürobranchen Unternehmensdienstleistungen, Kreditgewerbe und Informatik einen Tiefpunkt mit einem Stellenabbau von mehr als 4'000 Beschäftigten pro Branche gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Stellenabbau setzte sich im Kreditgewerbe und im IT-Bereich noch ein Jahr lang bis
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in die zweite Hälfte 2004 fort. Während die Informatikbranche seitdem wieder kontinuierlich
Stellen aufbaute, trafen die Nachwehen der Krise die Finanzbranche ungleich härter. Die Auslagerung von Aufgabenbereichen – zum Beispiel der IT – an externe Anbieter (Outsourcing) oder
die Verlagerung von Verwaltungstätigkeiten ins Ausland (Offshoring) führten zu einem länger
anhaltenden Stellenabbau in der Branche. Erst Anfang 2006 wurde die Beschäftigung von Finanzinstituten wieder zügig aufgebaut. Im 1. Quartal 2007 wuchs die Beschäftigung im Kreditgewerbe um mehr als 8'000 Stellen im Vergleich zum Vorjahresquartal (Abbildung 27).
Abbildung 26
Wachstum der Bürobeschäftigung (VZÄ) und BIP
In Prozent zum Vorjahresquartal; gestrichelte Linie: Prognose
8%
BIP
Bürobeschäftigung
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Quelle: Bundesamt für Statistik, Staatssekretariat für Wirtschaft, Credit Suisse Economic Research
Die Beschäftigungsentwicklung in der Versicherungsbranche dagegen weist bereits seit Ende
1998 einen Abwärtstrend auf. Zurzeit können einzelne Versicherungen zwar von dem steigenden Sicherheitsbedürfnis verunsicherter Anleger profitieren – zum Beispiel in Form von Lebensversicherungen. Im Grossen und Ganzen dürfte sich jedoch der negative Beschäftigungstrend in
der Branche auch 2009 fortsetzen.
Abbildung 27
Wachstum der grössten Bürobranchen
Anzahl Beschäftigte in Vollzeitäquivalenten zum Vorjahresquartal
20'000
16'000
Kreditgewerbe
Informatik
Unternehmensdienstleistungen
12'000
8'000
4'000
0
-4'000
-8'000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
| 33
Die späten 2000er: Schnellere Arbeitsmarktreaktion
Vieles spricht dafür, dass der Wachstumsrückgang bis hin zu einem Stellenabbau in den klassischen Bürobranchen in der gegenwärtigen Krise mindestens so gravierend verlaufen wird wie im
letzten Abschwung. Die kontinuierliche Verschärfung der Krise – vom Desaster auf dem USHypothekenmarkt zu schwersten, weltweiten Finanzmarktturbulenzen und den gegenwärtigen
negativen Folgen für die Realwirtschaft – dürfte sehr zügig Bremsspuren auf dem Arbeitsmarkt
hinterlassen. Die Insolvenz der amerikanischen Investmentbank Lehman Brothers mit rund
30'000 Beschäftigten machte spätestens im September 2008 alle Hoffnungen zunichte, dass
die Finanzkrise glimpflich und ohne schwerwiegende realwirtschaftliche Folgen enden könnte.
Büroflächennachfrage wird
einbrechen
Das Ausmass eines Stellenabbaus ist eine Funktion aus der Schwere und Dauer der Krise und
daraus, wie stark die Beschäftigung zuvor im Konjunkturhoch aufgebläht wurde. Konkret bedeutet dies, dass wir bereits im 1. Quartal 2009 mit einem Stellenabbau in den klassischen Bürobranchen rechnen, der sich bis zum 3. Quartal auf 2.7% im Vergleich zum Vorjahresquartal beschleunigen dürfte. Allein dies lässt schon darauf schliessen, dass es für Büroflächenanbieter
2009 sehr viel anspruchsvoller werden wird, Leerstände zu füllen oder ihr Entstehen zu verhindern. Wie schwierig die Marktsituation wird, hängt letztlich davon ab, wie viele Neubauprojekte
die Situation einer schwindenden Nachfrage zusätzlich verschärfen.
Heterogene Entwicklungen
innerhalb der Unternehmensdienstleistungen
Dieser grobe Trend sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass einige Bürobranchen sehr
grosse Aggregate darstellen, deren Beschäftigungsentwicklung ganz unterschiedlich ausfallen
kann. Während zum Beispiel Anwaltskanzleien und Notariatsbüros zwischen 2001 und 2005
fast 7% an Beschäftigten zulegten, mussten Werbeberater und Werbevermittler gut 5% ihres
Personals abbauen. Beide Subbranchen werden den Unternehmensdienstleistungen zugerechnet, die mit über 300'000 Beschäftigten rund die Hälfte der klassischen Bürobeschäftigten
stellen. Allerdings sind nicht alle dieser Beschäftigten Büroangestellte. Rund zwei Drittel der Beschäftigten in den Unternehmensdienstleistungen verrichten Bürojobs, ein Drittel entfällt z.B.
auf Arbeiten in Labors oder auf Reinigungstätigkeiten. Im 2. Quartal 2008 betrug das Beschäftigungswachstum in den Unternehmensdienstleistungen 20'000 Stellen im Vergleich zum Vorjahresquartal. Im 3. Quartal 2008 wurden 15'000 Stellen gezählt (Abbildung 28). Das beträchtliche Wachstum hat sich somit bereits abgeschwächt, und die Trendwende ist eingeläutet. Trotz
der Entwicklungen in Subbranchen wie zum Beispiel Anwaltskanzleien und Notariatsbüros, die
sich in der Vergangenheit als krisenresistent erwiesen, dürfte im Zuge der wirtschaftlichen Talfahrt auch das Beschäftigungswachstum der Unternehmensdienstleistungen einbrechen.
Abbildung 28
Beschäftigungsentwicklung in der Schweiz
In Vollzeitäquivalenten, Total und absolute Veränderungen zum Vorjahr, Stichdatum jeweils 3. Quartal
2004-2005
2005-2006
2006-2007
2007-2008
Stand 2008
Kreditgewerbe
-3'127
4'638
5'487
1'428
121'222
Versicherungen
-1'123
-1'638
-523
393
47'654
1'226
659
3'012
706
26'729
-73
1'776
741
2'551
26'135
1'216
2'086
3'294
3'124
65'985
137
1'412
-350
274
15'888
Unternehmensdienstleistungen
6'265
8'996
11'096
15'218
301'433
Klassische Bürobranchen
4'521
17'929
22'757
23'692
605'045
Öffentliche Verwaltung
1'700
3'974
4'843
-469
149'403
2. Sektor
4'554
16'441
25'526
26'215
1'006'077
3. Sektor
6'686
29'014
65'743
65'830
2'345'536
11'240
45'455
91'269
92'046
3'351'613
Börsen, Makler, Broker
Immobilienwesen
Informatik
Forschung und Entwicklung
Beschäftigung total
Kreditgewerbe: Grossbanken vs. regionale und Raiffeisenbanken
Ebenfalls unterschiedliche Entwicklungen zeigten sich in der Vergangenheit im Kreditgewerbe.
Die schweizerischen Grossbanken setzten zwischen 2001 und 2005 den Beschäftigungsabbau
der Vorjahre mit fast 12% fort. Die Belegschaft der Raiffeisenbanken wuchs im gleichen Zeitraum dagegen um 22.6%. Wir rechnen damit, dass die Beschäftigungsentwicklung auch dieses
| 34
Jahr sehr unterschiedlich ausfallen wird. Grossbanken sind von der Krise stärker betroffen als
Raiffeisenbanken oder Kantonalbanken. Bislang ist es zwar noch nicht zu einem spürbaren Stellenabbau gekommen, da die Krise als erstes den Investmentbanken im Ausland Stellen gekostet hat. Nun macht der Abbau aber auch vor der Schweiz nicht mehr halt und wird sich 2009
noch akzentuieren – mit starken regionalen Abweichungen: Grossbanken sind in den Grosszentren stark vertreten; Kantonal-, Raiffeisen- und regionale Banken sind gleichmässiger über die
Schweiz verteilt.
Anhaltendes, aber abgeschwächtes Wachstum im
Immobilienwesen
Andere Bürobranchen werden die konjunkturelle Talfahrt erst später zu spüren bekommen. Immobilienmakler und -verwalter sowie Facility-Manager wuchsen auch im letzten Konjunkturabschwung zwischen 2001 und 2005 mit einer Wachstumsrate von bis zu 14%. Insgesamt setzte
das Immobilienwesen diesen Wachstumspfad fort. Vom 3. Quartal 2006 bis zum 3. Quartal
2008 wuchs die Beschäftigung der gesamten Branche erneut um 14% (Abbildung 28). Dabei
haben insbesondere die Immobilienverwaltungen und das Facility Management vom anhaltenden
Trend profitiert, die Bewirtschaftung von ganzen Immobilienportfolios an externe Firmen auszulagern. Maklerbüros sind in touristisch geprägten Gemeinden sehr stark gewachsen, wo sie in
den letzten Jahren gute Umsätze mit der Vermittlung von Zweitwohnungen erwirtschaften konnten.
Angebot
Wie schnell kann das Büroflächenangebot auf die schwindende Wachstumsdynamik der Bürobeschäftigung reagieren? Von den ersten Signalen einer möglicherweise nachlassenden Nachfrage bis hin zu einem merklich sinkenden Neuzugang von kommerziellen Flächen können
durchaus drei Jahre verstreichen. Diese Verzögerung dürfte dazu führen – soviel sei vorweg genommen –, dass bereits 2009, verstärkt aber 2010 und 2011 in einigen Regionen die Leerstände steigen werden, sofern bis dahin die Nachfrage nicht wieder anzieht. Es scheint daher in
der gegenwärtigen Marktsituation wichtig, dass Bauherren die Kalkulation geplanter Projekte
auf die Chance einer positiven Rendite in wirtschaftlich schwächeren Zeiten überprüfen.
Auswertung der Baubewilligungen erlaubt Abschätzung der Planungstätigkeit
Die Frage nach der Planungstätigkeit für Büroflächen lässt sich annäherungsweise mittels Auswertung von Baubewilligungen und Baugesuchen beantworten. Für diese Indikatoren wird im
Falle von kommerziellen Flächen das Bauvolumen der beantragten und bewilligten Projekte erfasst. Dabei lassen sich in einigen Fällen Mischnutzungen nicht immer vollständig von reinen
Büroprojekten trennen. Daher wird das Volumen tendenziell überschätzt, nicht jedoch die
Wachstumsrate der Baugesuche und Baubewilligungen. Dies zeigt ein Vergleich mit den vom
Bundesamt für Statistik jährlich erhobenen Bauinvestitionen für Büro- und Verwaltungsgebäude.
Aus dem langfristigen Vergleich der veranschlagten Baukosten mit den getätigten Bauinvestitionen für reine Büro- und Verwaltungsgebäude lässt sich ableiten, dass ca. 40% der geplanten
Baukosten auf Mischnutzungen entfallen, wie beispielsweise Bürogebäude mit integrierten Laboratorien.
Konjunktureinbruch und
Planungsstopp
Das Bauvolumen der bewilligten Büroprojekte spiegelt sich mit rund einem Jahr Verzögerung in
der Wachstumsrate der Bauinvestitionen für Büro- und Verwaltungsgebäude wider. Eine Ausnahme in diesem Zusammenhang bilden die Jahre 2000/2001. Im Jahr 2000 stieg das Volumen gesprochener Baubewilligungen um 93% im Vergleich zum Vorjahr. Im Folgejahr 2001
wuchsen die Bauinvestitionen jedoch um lediglich 13% gegenüber 2000. Diese Differenz ist
nicht nur auf die Diskrepanz zwischen bewilligten Büroflächen und Mischnutzungen zurückzuführen, sondern auch darauf, dass sich die Bauphase normalerweise über mehr als nur ein Jahr
erstreckt und folglich die veranschlagten Baukosten in verschiedenen Jahren als Bauinvestitionen auftauchen. Darüber hinaus ist es wahrscheinlich, dass einige der ein Jahr zuvor noch bewilligten Projekte 2001 nicht mehr realisiert wurden. Projekte, die am Ende von Boomphasen
bewilligt werden, befinden sich zum Zeitpunkt des Konjunktureinbruchs noch in einer frühen
Planungsphase. Die Abwägung der bis dahin überschaubaren Planungskosten gegen den drohenden Renditeausfall nach Fertigstellung bewegt einige Investoren in dieser Konjunkturlage
dazu, Projekte zu stoppen. Der langfristige Vergleich von veranschlagten Baukosten mit getätigten Bauinvestitionen für Bürogebäude deutet darauf hin, dass ca. 10% der im Boom der Jahre
2000 bis 2002 bewilligten Projekte in der Periode 2001 bis 2003 nicht mehr umgesetzt oder
deutlich redimensioniert wurden.
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Büroflächenexpansion
bis 2011
Die Erklärung, warum die Baugesuche sowohl 2001 als auch 2008 sehr spät und damit kurz
vor dem Abschwung ein so hohes Niveau erreichten, liegt in der Länge der Planungsphase und
im Verhalten von Investoren. Vor einer Gesuchsstellung versichern sich Investoren jeweils, dass
das Wirtschaftswachstum ausreicht, um die Absorption der geplanten Projekte zu ermöglichen.
Gewissheit über die Absorptionskraft des vergangenen Konjunkturzyklus erhielten die Investoren
erst Ende 2005, als die Unternehmen begannen, kräftig Personal einzustellen. Bis die ersten
Projekte dann baureif waren, vergingen nochmals knapp eineinhalb Jahre, wie das Anziehen der
Baugesuche Mitte 2007 dokumentiert. Nach Ausbruch der Subprime-Krise im Sommer 2007
dauerte es ebenfalls über ein Jahr, bis im Herbst 2008 eine Trendwende bei der Eingabe von
Gesuchen stattfand (Abbildung 29). Da in der Schweiz jedoch der Grossteil der Bauprojekte
realisiert wird, wenn die aufwendige Planungs- und Bewilligungsphase überstanden ist, wird es
bei einer unterstellten Bauzeit von zwei Jahren ab Baubewilligung bis etwa Mitte 2011 dauern,
bis die Expansion von Büroflächen wirklich abnimmt.
Abbildung 29
Baubewilligungen und Baugesuche für Bürobauten
In Mio. CHF, Neubau und Umbau, gleitende Summe über 12 Monate
9'000
Gesuche
Bewilligungen
8'000
7'000
6'000
5'000
4'000
3'000
2'000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Schweizweit breit gestreute
Büroraumplanung
Projekte, für die in den letzten zwei Jahren Gesuche eingingen, konzentrieren sich nicht mehr
so stark auf den Kanton Zürich wie zu Beginn des Jahrtausends, sondern sind schweizweit verteilt. Die Büroflächenplanung bewegt sich in Zürich zwar auf hohem Niveau. Von den Übertreibungen des Jahres 2001, die nach wie vor für Sockelleerstände verantwortlich sind, hat sich die
Büroflächenplanung im Kanton jedoch deutlich distanziert. Die aktuelle Gesuchstellung übertrifft
zwar den Wert des langjährigen Mittels – aber nicht im gleichen Ausmass, wie es derzeit in anderen Kantonen der Fall ist (Abbildung 30). Besonders auffällig ist die Entwicklung im Kanton
Waadt. Die Jahressumme 2008 verdreifachte sich fast gegenüber dem langjährigen Mittel. Ein
Grossteil dieser geplanten Ausweitung entfällt auf die Agglomeration Lausanne. Auch in Bern
erscheint die geplante Büroflächenausweitung auf den ersten Blick bedenklich. Der Büroflächenbedarf der öffentlichen Hand dürfte dort aber dafür sorgen, dass ein Teil der neugebauten
Flächen auch im Wirtschaftstief nicht leer steht. Die hohe Gesuchstätigkeit setzt sich vom Genferseeraum über Bern nach Osten weiter fort. Von den Kantonen Solothurn, Basel-Landschaft,
Aargau, Luzern über Zug und St. Gallen bis nach Graubünden zeugen die erhöhten geplanten
Baukosten in den Baugesuchen von einer verstärkten Büroraumplanung. Einige dieser Projekte
werden im Laufe des Jahres 2010 auf den Markt kommen und dort auf eine schwierige Nachfragesituation treffen. In anderen Kantonen wurde der Planungszenit bereits früher überschritten. In Basel-Stadt übertraf das Niveau geplanter Büroflächen bereits Anfang 2007 den letzten
Höchststand von 2001. Einige dieser Projekte dürften bereits im Laufe des Jahres 2009 bezugsbereit sein. Dennoch ist die Gefahr eines Überangebots in Basel-Stadt geringer einzustufen
als andernorts: Der Löwenanteil der geplanten Projekte entfällt auf die Pharmaindustrie. Die
Gebäude werden für den eigenen Gebrauch in Auftrag gegeben.
| 36
Abbildung 30
Kantonale Verteilung von Baugesuchen
Veranschlagte Baukosten in Mio. CHF
1'800
Langjähriges Mittel 1995 - 2008
1'600
Summe 2008
1'400
1'200
1'000
800
600
400
200
AI
JU
OW
UR
NW
AR
GL
NE
VS
SH
FR
SZ
TG
GR
SO
TI
BL
ZG
BS
GE
LU
AG
SG
VD
BE
ZH
0
Doppelter Nachteil der Projekte im Bau
Die bevorstehende schwierige Marktsituation wird dadurch verschärft, dass der Bau von Bürogebäuden, die in Hochkonjunkturzeiten geplant werden, relativ teuer ist. Verträge mit Planern
und Bauunternehmen werden in Zeiten ausgehandelt, in denen ihre Preise aufgrund der guten
Auslastung und der konjunkturbedingten Materialpreisteuerung hoch sind. So erreichte die Baupreisteuerung für den Neubau von Bürogebäuden im 1. Halbjahr 2007 einen Höchstwert von
4.9% im Vergleich zur Vorjahresperiode. Auch im April 2008 stieg der Baupreissubindex für
neue Bürobauten um 4.4% im Vergleich zum Vorjahressemester an. Erst im 2. Halbjahr 2008
zeichnete sich mit 3.8% eine leichte Abschwächung der Baupreisteuerung ab (Abbildung 31).
Abbildung 31
Baupreisteuerung
Veränderung in Prozent zum Vorjahressemester
10%
Neubau von Bürogebäuden
Neubau von Mehrfamilienhäusern
Renovation von Mehrfamilienhäusern
Tiefbau
Prognose Baupreisentwicklung 2009
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
10/00
10/01
10/02
10/03
10/04
10/05
10/06
10/07
10/08
10/09
Die derzeit im Bau befindlichen Flächen kommen also nicht nur in einer Phase geringer Nachfrage auf den Markt, sondern sind auch mit dem Nachteil behaftet, dass sie relativ teuer erstellt
wurden. Folglich besteht die Gefahr, dass es den Investoren nicht gelingen wird, die kostenbedingt höheren Preise für ihre Büroflächen am Markt durchzusetzen. Als Folge sind empfindliche
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Renditekürzungen in Kauf zu nehmen. 2009 dürfte sich die Bauteuerung deutlich abschwächen.
Die Kombination aus nachlassender Baukonjunktur und einer deutlichen Beruhigung von Stahlund Energiepreisen dürfte 2009 in einen Preisanstieg von rund 1.5% im Vergleich zu 2008
münden. Sollten die Erstellungskosten von Bürogebäuden zukünftig gar sinken, kämen aktuelle
Projekte noch stärker unter Druck.
Nicht alle Büro- und Verwaltungsgebäude werden von Unternehmen und privaten Investoren
realisiert. Ein Blick auf die Bauinvestitionen nach Auftraggeber verrät, dass ein nicht unbeträchtlicher Teil der Bürobautätigkeit auf die öffentliche Hand entfällt. Von 1995 bis heute verlief die
Entwicklung der öffentlichen Büroflächeninvestitionen über weite Strecken antizyklisch
(Abbildung 32). In den Aufschwungjahren 1999 und 2006 brachen die Bauinvestitionen der öffentlichen Hand für Büroflächen um über 20% ein. Im Abschwung von 2002 stiegen die öffentlichen Investitionen hingegen um 13% an (Abbildung 33). Diese Wachstumsraten sind einerseits bemerkenswert, sollten jedoch andererseits nicht überinterpretiert werden. Baut zum Beispiel eine kantonale Verwaltung ein Verwaltungszentrum für 50 Mio. CHF, um möglichst viele
Arbeitsplätze zu zentralisieren, so löst dies bei einem schweizweiten Investitionsvolumen der öffentlichen Hand von 500 Mio. CHF einen Wachstumssprung von 10% aus.
Private vs. öffentliche
Bürogebäude
Abbildung 32
Büro- und Verwaltungsgebäudeinvestitionen
Abbildung 33
Büro- und Verwaltungsgebäudeinvestitionen
Absolute Werte in Mio. CHF
Wachstumsraten in Prozent zum Vorjahresquartal
3'000
30%
Öffentliche Hand
Privatwirtschaft
Privatwirtschaft
2'500
20%
2'000
10%
1'500
0%
1'000
-10%
500
-20%
0
1994
Öffentliche Hand
-30%
1996
1998
2000
2002
2004
2006
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Wird das Bauland für Büroflächen knapp?
Für den zukünftigen Bau kommerzieller Flächen – Büros inklusive – stellt sich genau wie auch
im Wohnbereich die Problematik der knappen Ressource Boden. Bauland ist nicht beliebig vorhanden. Eine zentrale, zentrumsnahe oder zumindest verkehrstechnisch sehr gut angeschlossene Lage ist unumgänglich für renditestarke Bürogebäude. Aber gerade in diesen Lagen ist nur
noch beschränkt Bauland für die kommerzielle Nutzung vorhanden.
Nur in den Zentren wird
Bauland knapp
Von der vom Bundesamt für Raumentwicklung geschätzten Bauzonenfläche von 226'530 Hektaren entfallen 36% auf Bauzonen, die ganz oder teilweise für eine kommerzielle Nutzung vorgesehen sind. Von diesen für Büroflächen potenziell nutzbaren Bauzonen sind schweizweit bereits geschätzte 77% überbaut. Abbildung 34 veranschaulicht dies regional. In der Stadt Zürich
sind zum Beispiel bereits 92% der kommerziell nutzbaren Bauzonen überbaut und in der angrenzenden Region Pfannenstiel 91%. In der Stadt Basel sind es gar 95%. Aber auch die
Städte Genf und Bern sind mit 93% kommerziell bereits dicht überbaut. In der Agglomeration
Zürich bieten sich mit einem Anteil von lediglich 72% überbauter Fläche zum Beispiel im Furttal
noch Baulandreserven, von denen auch grössere Büroflächenprojekte zukünftig profitieren
könnten – vorausgesetzt, die verkehrstechnische Erreichbarkeit wird gewährleistet. Ebenso bieten Glattalgemeinden, die nördlich an das Zürcher Stadtgebiet grenzen, und einige Gemeinden
des Limmattals noch ausreichend Baulandreserven für kommerzielle Liegenschaften. Eine Auswertung der Firmenneugründungen im Regionenteil der Immobilienstudie 2009 zeigt jedoch,
dass dieses Potenzial in den Bürobranchen bisher zumindest von neugegründeten Firmen der
| 38
Bürobranchen nicht ausgeschöpft wurde. Die Zentralität der Lage bleibt offensichtlich aus Sicht
der Nachfrager ein ganz wesentliches Qualitätsmerkmal. Grösseren und etablierten Firmen, die
platz- und kostenbedingt aus dem Zentrum herauswachsen, bietet die Agglomeration hingegen
ausreichend Bauland.
Abbildung 34
Arbeitszonenverdichtung
Anteil überbauter Arbeits- und Mischzonen am Total der für kommerzielle Nutzungen vorgesehenen Bauzonen in Prozent
89% - 96%
84% - 88%
80% - 83%
76% - 79%
70% - 75%
62% - 69%
54% - 61%
Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung, Credit Suisse Economic Research, Geostat
Tourismusregionen: Wenige
Baulandreserven für kommerzielle Nutzung
Zusätzlich zu den Zentren überraschen in den ländlichen Regionen das Berner Oberland und die
Tourismusregionen Graubündens mit einem augenscheinlich hohen Prozentanteil überbauter
Flächen. Dies resultiert aus der nicht vorhandenen Notwendigkeit von Baulandreserven im
kommerziellen Bereich. Das heisst, der Anteil an überbauten Flächen ist hoch, weil insgesamt
nur sehr wenige Bauzonen für die kommerzielle Nutzung ausgewiesen sind. Im Oberengadin
beträgt beispielsweise die überbaute Fläche aller Bauzonen, die kommerzielle Nutzungen zulassen, 435 Hektaren. Diese Fläche ist in der Walliser Region Visp mit 750 Hektaren unwesentlich
grösser. Hingegen ist hier alleine die gesamte Fläche, die als Arbeitszone ausgewiesen ist, um
das Siebenfache grösser als im Oberengadin. Denn im Gegensatz zu den Tourismusregionen in
Graubünden sind die Walliser Regionen nicht rein touristisch geprägt und erfordern mit den
Städten Martigny, Sion und Sierre ein höheres Mass an Baulandreserven im kommerziellen Bereich.
Weltweit wird das Problem, mehr Büroflächen in bereits stark verdichteten, optimalen Zentrumslagen zu generieren, durch den Bau von Hochhäusern gelöst. Auch in der Schweiz erfreut
sich der Hochhausbau einer Renaissance. Der Bau von Hochhäusern unterliegt allerdings spezifischen ökonomischen und betriebstechnischen Anforderungen, denen sich der folgende Exkurs
widmet.
| 39
Exkurs: Die ökonomischen Gesetzmässigkeiten von Hochhäusern
Die Überlagerung verschiedenster Nutzungsmöglichkeiten auf engstem Raum führt in Zentren
zu einem enormen Druck auf die Bodenpreise und folglich zum Zwang, möglichst sparsam mit
dem knappen Gut Boden umzugehen. Wo man aus Platz- bzw. Kostengründen Arbeits- und
Wohnräume nicht nebeneinander ansiedeln kann, muss man sie stapeln. So logisch wie diese
Erkenntnis scheint, umso differenzierter muss das Urteil ausfallen, wenn man die diversen Gesetzmässigkeiten einbezieht, welche die Wirtschaftlichkeit eines Hochhauses beeinflussen.
Grösser, höher, besser?
Eine untergeordnete Rolle spielen diese Gesetzmässigkeiten, wenn neben den rein finanziellen
und funktionalen Faktoren weitere Aspekte ins Spiel kommen. So neigen grosse Firmen dazu,
sich mit dem Bau von Hochhäusern ein weit herum sichtbares Wahrzeichen zu setzen, vor allem
dann, wenn es sich um die Konzernzentrale handelt. In diesem Fall spielen Image- und Marketingfaktoren eine grössere Rolle und können zu Bauten verleiten, welche betriebstechnisch den
Anforderungen nicht genügen. Im Falle des Roche Tower in Basel haben bauökonomische Vorbehalte im letzten Moment den Ausschlag zur Einstellung des Bauvorhabens gegeben, trotz erheblicher Planungskosten. Dass grösser und höher auch besser sei, scheint tief in uns Menschen verankert zu sein. Nur so ist der prestigeträchtige Wettlauf um das höchste Gebäude der
Welt zu erklären, bei welchem zurzeit der Burj Dubai mit ca. 800 m die Nase vorn hat.
Ausnützungsziffern erfordern Sonderbauvorschriften
für den Hochhausbau
Je höher ein Gebäude gebaut wird, umso geringer fällt der Anteil des Landpreises an den totalen Investitionskosten aus. In gewissen Zentren wie etwa Manhattan ist ein Bau nur rentabel,
wenn er über ein Mindestmass von Stockwerken verfügt. In der Schweiz ist diese Rationalisierung der knappen Ressource Bauland aus bodenrechtlichen Gründen eingeschränkt. Zwar ist
die Ausnützungsziffer, d.h. der maximal zulässige Anteil der Bruttogeschossfläche an der Parzellenfläche, in ausgewiesenen Zentrums-, Industrie- und Gewerbezonen höher als in Wohnzonen. Dennoch darf – beispielsweise in Zürich – die Realisierung eines Hochhauses nicht zu einer Mehrausnützung gegenüber der Regelbauweise führen, d.h. es müsste bereits ab relativ geringen Höhen für jedes zusätzliche Stockwerk eine entsprechende Fläche der Parzelle freigehalten werden, die nicht überbaut werden darf. Mit dieser eigentümlichen Regelung werden Hochhäuser in Zentrumslagen ihres grundlegenden ökonomischen Vorteils beraubt. Einzig Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne ermöglichen eine höhere Verdichtung.
Höhere Baukosten und
eingeschränkte Flächenausnutzung als Konsequenzen des Hochhausbaus
Die physikalisch bedingten Zwänge, die das Bauen in die Höhe nach sich zieht, schlagen sich
einerseits in höheren Baukosten und andererseits in einer eingeschränkten Flächenausnutzung
nieder. Erst die Stahlbautechnik ermöglichte gegen Ende des 19. Jahrhunderts in Kombination
mit elektrischen Aufzügen den effizienten Bau von Hochhäusern. Zuvor ruhte die Last eines
Hauses auf seinen Wänden. Für jedes zusätzliche Stockwerk mussten unten die Mauern dicker
gebaut werden, was auf Kosten der vermietbaren Fläche ging und letztlich den Hochhausbau
ökonomisch nicht rentabel machte. Der Architekt William Le Baron Jenney verklammerte 1885
als erster Säulen und Träger zu einem Stahlbauskelett beim Bau des Chicagoer "Home Insurance Building", das mit seinen zehn Stockwerken als erstes modernes Hochhaus der Welt galt.
Das Bauen in luftiger Höhe ist per se teurer. So mussten etwa beim im Bau befindlichen Prime
Tower in Zürich allein für das Aufstellen der Bauaussteckung ein Helikopter eingesetzt werden
und Bergführer als Gerüstmonteure herhalten. Generell entfallen die höheren Baukosten in erster Linie auf die Aufzugsanlagen sowie auf die Mehrkosten für Gebäudetechnik und Brandschutz (Abbildung 35), gegebenenfalls auch auf die stärker Wind und Wetter ausgesetzten Fassaden und den Sonnenschutz.
Bautechnische Einschränkungen der nutzbaren Fläche
Einige dieser Faktoren verursachen jedoch nicht nur Mehrkosten beim Bau des Hochhauses,
sondern reduzieren auch die vermietbare Fläche. Die Fahrstuhltechnik und die Schächte benötigen ebenso Platz wie Belüftungsanlagen und abgetrennte Fluchttreppenhäuser. Letztere müssen für Gebäude über 25 m deutlich erhöhten feuerpolizeilichen Anforderungen genügen. Darunter sind Feuerwehrdrehleitern für die Rettung ausreichend. Die Notwendigkeit von Fluchttreppenhäusern ab einer Höhe von 25 m erklärt, warum Häuser ab dieser Höhe sprunghaft in die
Höhe wachsen. Schliesslich rentieren sich der Mehraufwand für zusätzliche Treppenhäuser mit
Schleusen sowie erhöhte Anforderungen bei Entrauchung, Fassaden, Haustechnik, Brandschutz etc. kaum, wenn man dafür nur ein oder zwei zusätzliche Geschosse unterbringt, denn
diese zusätzlichen Verkehrs- und zum Teil Installationsflächen gehen auf Kosten der vermietbaren Fläche.
| 40
Abbildung 35
Bautechnische Mehrkosten im Hochhausbau
Prozentuale Aufteilung im Falle eines 150 m hohen Gebäudes
5%
13%
Aufzugsanlage
37%
Gebäudetechnik und Brandschutz
Fassade
Tragwerk
15%
Wegezeiten der Arbeitskräfte
Baugeräte und Schalverfahren
11%
19%
Quelle: Hochhausatlas
Auch Einschränkungen bezüglich des Schattenwurfs können eine Verkleinerung der Fläche mit
zunehmender Höhe nach sich ziehen. So schreiben zum Beispiel die Baugesetze New Yorks in
Formeln genau vor, wie sich die Gebäude nach oben hin verjüngen müssen, damit überhaupt
noch Sonnenlicht in die Strassenschluchten dringt. In der Schweiz ist der Schattenwurf ebenfalls restriktiv reglementiert. Die allgemeine Bauverordnung des Kantons Zürich sieht zum Beispiel vor, dass der von Gebäuden an mittleren Wintertagen verursachte Schattenwurf nicht länger als zwei Stunden auf benachbarten Wohngebäuden ruhen darf. Aber auch die Tageslichtansprüche in den eigenen Räumen beschränken die Gebäudetiefe. Schliesslich arbeiten die meisten Menschen am liebsten im Tageslicht, und das nimmt naturgemäss mit der Entfernung von
der Fassade ab. Schafft man es unter all diesen Bedingungen, 80% der Geschossfläche als
vermietbare Fläche zu realisieren, so ist das ein sehr gutes Ergebnis.
Zahlungsbereitschaft
wächst mit der Höhe
Diesen in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Hochhäusern nachteiligen Konsequenzen stehen höhere Ertragsmöglichkeiten gegenüber, da die Zahlungsbereitschaft der Mieter mit der
Höhe wächst, auch wenn das nicht restlos rational begründbar ist. Zusätzlich zur guten Sicht
versprechen sich Mieter von den Büroflächen in luftigen Höhen einen Prestige- und Imagegewinn. Aus reinen Renditeüberlegungen sollte ein Hochhaus daher idealerweise gegen oben
auskragen, um die Fläche dort zu maximieren, wo die grösste Rendite erzielbar ist. Diese Vorgehensweise widerspricht jedoch sowohl der der baulichen Minimierung des Schattenwurfes als
auch dem landläufigen Bild des Hochhauses als Turm mit Spitze auf einem Sockel.
Zwei Erfolgsfaktoren für die
Wirtschaftlichkeit von
Hochhäusern: Hohe Qualität und klar definierte Zielgruppe
Letztlich ist die Auslastung der neugeschaffenen Flächen entscheidend für den wirtschaftlichen
Erfolg von Hochhäusern. Die im Folgenden erläuterten Erfolgsfaktoren beziehen sich auf die
Planung und Erstellung von Bürogebäuden, sind jedoch, entsprechend angepasst, auch für
Wohnhochhäuser zielführend. Erstens müssen die Qualität und die Funktionalität der Büroflächen als Haupteinnahmequelle im Vordergrund stehen. Diesem Gesichtspunkt sind andere Aspekte wie die Planung des Eingangsbereiches oder die Frage des Einbaus eines Restaurants
ganz oben im Turm unterzuordnen. Denn kein Unternehmen siedelt sich in einem Hochhaus alleine für den schönen Ausblick an, wenn es dabei Abstriche bei den angebotenen Büroräumen
machen muss. Die Bürofläche muss sich also im Wettbewerb gegen moderne tiefergeschossige
Bürogebäude behaupten. Die Aussicht und das Prestige eines Hochhauses sind dabei nur das
Sahnehäubchen auf einem hohen Büroflächenstandard, der gehobene Preise rechtfertigt und
letztlich das Renditepotenzial des Hochhauses von herkömmlichen Gebäuden abhebt. Moderne
Büroräume zeichnen sich durch grosse zusammenhängende Flächen mit hoher Raumflexibilität
und kurzen Wegen aus. Das heisst, die Gesamtfläche lässt sich je nach Mieterwünschen ohne
umständlichen Ausbau in Sitzungszimmer, Gross- und Einzelbüros aufteilen. Idealerweise bietet
der Raum jedem Arbeitsplatz Tageslicht, überzeugt durch eine einfache Orientierung und ein
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funktionierendes Raumklima, das mittels Kombination aus hochwertigen Fassadenisolationen
mit ausgeklügelten Lüftungssystemen energieeffizient erzielt wird. Zweitens muss die Zielgruppe von vorneherein klar definiert sein. Dabei kann es sich auszahlen, nach grossen Mietern
Ausschau zu halten. Je grösser die zusammenhängende Fläche ist, die ein Mieter bezieht, desto
weniger Mieterausbaukosten und Flächenverluste fallen in der Regel beim Eigentümer an. Sind
die Mietverträge vor Projektfertigstellung bereits abgeschlossen, lässt sich der Ausbau von Anfang an auf die Bedürfnisse des Mieters abstellen. Ist die Mieterschaft hingegen stark atomisiert, wird der Ausbau kompliziert und teuer. Die einzelnen Mietparteien müssen nachträglich
separat mit Korridoren erschlossen und aufwendig voneinander getrennt werden und stellen unterschiedliche Anforderungen an den Ausbaustandard und die Büroausstattung.
Stimmt das Gesamtkonzept, ist es trotz der höheren bautechnischen, baurechtlichen und feuerpolizeilichen Anforderungen in der Schweiz durchaus möglich, Hochhäuser aufgrund rein wirtschaftlicher Gesichtspunkte zu erstellen. Ein Hochhaus ermöglicht die Verdichtung von Arbeitsplätzen an jenen Orten, wo Firmen sich trotz des knappen Baulandes positionieren möchten,
sprich an verkehrstechnisch optimal erreichbaren Zentrumslagen.
Marktergebnis
Aktuelle Lage: Tiefe Leerstände im europäischen
Vergleich
Die Hochkonjunktur sorgte bis 2008 für einen schweizweit zweigeteilten Markt. Einerseits waren die Märkte mehrheitlich bei tiefen, sinkenden oder leicht oszillierenden Leerständen liquide.
Auf den ersten Blick gewinnt man den Eindruck, in Zürich stünden mit knapp 200'000 m2
überproportional viele Büroflächen leer (Abbildung 36). Setzt man diese Zahl jedoch ins Verhältnis zu den geschätzten 5.5 Mio. m2 vorhandenen Büroflächen in der Stadt Zürich, so liegt die
resultierende Leerstandsziffer mit 3.5% nur geringfügig über derjenigen von Basel-Stadt (3%),
wo 2008 von gut 2 Mio. m2 Fläche 61'000 m2 leer standen. Der Leerstand, der durch die starke Angebotsausweitung und den anschliessenden Nachfrageeinbruch in der ersten Hälfte der
2000er-Jahre in Zürich entstand, wurde seit 2005 kontinuierlich abgebaut. Damit kann sich die
Stadt Zürich im europäischen Vergleich sehen lassen: Bedeutende Städte Europas lagen 2008
mit ihren Leerständen von London (5%) über Paris (6%) und Barcelona (7%) bis Frankfurt
(13%) deutlich über dem Wert von Zürich. In Bern (1.5%) existiert relativ zum Bestand nochmals weniger ungenutzte Bürofläche. Allerdings wird der Berner Büroflächenmarkt von der öffentlichen Verwaltung dominiert, weshalb er geringeren Schwankungen unterliegt.
Abbildung 36
Leerstehende Büroflächen
In 1'000 Quadratmeter
400
350
Genf (Kt.)
Waadt (Kt.)
Stadt Zürich
Neuenburg (Kt.)
Basel-Stadt (Kt.)
Stadt Bern
Basel-Landschaft (Kt.)
300
250
200
150
100
50
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Quelle: Kantonale statistische Ämter
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In Genf zeigt sich andererseits seit geraumer Zeit eine sehr angespannte Marktlage. Die Leerstandsziffer ist mit 0.9% äusserst tief. Wenn man zusätzlich berücksichtigt, dass die geschätzte
Bürofläche in Genf zwischen 2005 und 2007 um durchschnittliche 2.2% auf 3.5 Mio. m2 zulegte, ist die im nationalen und internationalen Vergleich verschwindend geringe Leerstandsziffer
umso bemerkenswerter. Im Gegensatz zu den übrigen Schweizer Büromärkten dürfte die in naher Zukunft nachlassende Nachfrage in Genf zu einer willkommenen Entspannung führen.
Leerstände 2009: Entspannung in Genf, Richtungswechsel in Zürich
Während der konjunkturell bedingte Nachfrageeinbruch in Genf zu einer Entspannung des
Marktes führen dürfte, droht in Zürich eine Umkehr des Trends sinkender Leerstände. Weil ein
erneut exzessiver Büroneubau in der Stadt Zürich in den letzten drei Jahren jedoch ausblieb, ist
ein Ansteigen der Leerstände im Ausmass der Jahre 2002 bis 2005 nicht zu erwarten. Allerdings kommt die Trendwende zu einem Zeitpunkt, an dem die Sockelleerstände noch nicht vollständig abgebaut werden konnten. Als Konsequenz werden die Leerstände von einem hohen
Niveau aus wieder ansteigen. Im nächsten Aufschwung wird der Abbau dieses wachsenden
Gebirges umso herausfordernder. Ein erhöhtes Niveau an Sockelleerständen, wie es in grossen
Städten ausserhalb der Schweiz anzutreffen ist, wird sich auch in Zürich dauerhaft bilden. In
Basel-Stadt wird sich der begonnene Trend zunehmender Leerstände in Anbetracht der vielen
geplanten Projekte nicht aufhalten lassen. Ähnliche Entwicklungen dürften wir ab 2009 in vielen
Wirtschaftsregionen beobachten, sofern alle Projekte realisiert werden.
Angebotsziffer hält sich
unter 3%
Die Angebotsquote beziffert, wie viel Prozent der regional vorhandenen Büroflächen in einem
bestimmten Zeitraum als Angebot ausgeschrieben sind. Seit fast eineinhalb Jahren bewegen
sich die Angebotsziffern der grössten Schweizer Büromärkte unter 3%. Die tiefe Angebotsziffer
in Bern zeugt von der geringen Mieterfluktuation, bedingt durch die Dominanz der öffentlichen
Hand. In Zürich schlägt sich die sinkende Leerstandsziffer auch in einer langsam abnehmenden
Angebotsziffer nieder. In Genf führte die Büroflächenausweitung der Jahre 2005 bis 2007 zu
einem Anstieg der Marktliquidität. In der zweiten Hälfte 2008 zeigten sich bereits erste Anzeichen einer nachfragebedingten Entspannung. Die Angebotsziffer ist über diesen Zeitraum kontinuierlich angestiegen. Am Ende des Jahres wurden immerhin 3% der Genfer Bürofläche zur
Vermietung ausgeschrieben (Abbildung 37). Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dieser Wert
nicht auf das Genfer Zentrum beschränkt ist, sondern sich über den ganzen Kanton erstreckt. In
Lausanne ist eine sehr starke Volatilität zu beobachten, die eine konsistente Aussage über Angebotsziffer und Insertionsdauer erschwert.
Abbildung 37
Angebotsziffer ausgewählter Wirtschaftsregionen
Abbildung 38
Insertionsdauer ausgewählter Wirtschaftsregionen
Gemessen am Bestand der Büroflächen in Prozent
Median-Insertionsdauer in Tagen
Zürich-Stadt
Basel-Stadt
Schweiz
5%
Bern
Genf
200
4%
150
3%
100
2%
50
1%
Zürich-Stadt
Basel-Stadt
Schweiz
Bern
Genf
0
10/06 01/07
04/07 07/07 10/07 01/08
Quelle: Immovista, Credit Suisse Economic Research
Hohe Marktliquidität 2008
04/08 07/08 10/08
10/06 01/07 04/07 07/07 10/07 01/08 04/08 07/08 10/08
Weitere Aussagen über die Liquidität der regionalen Teilmärkte ermöglicht die Auswertung der
Insertionsdauer. Sie misst, wie lange angebotene Büroflächen ausgeschrieben werden, bis es
zur Vermietung kommt oder das Inserat aus anderen Gründen zurückgezogen wird. Die
schweizweite Entwicklung einer sinkenden Insertionsdauer im Jahresverlauf 2008 deutet in
Richtung eines flüssigen Büroflächenmarktes, auf dem sich Anbieter und Nachfrager zügig treffen (Abbildung 38). Dabei ist die Interpretation der Insertionsdauer jedoch mit Vorsicht zu geSwiss Issues Immobilien – Fakten und Trends 2009
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niessen. Schliesslich wird sie im Einzelnen erst dann gemessen, wenn die Ausschreibung endet.
Gerade in Zeiten eines beginnenden Abschwungs kann es somit passieren, dass die MedianInsertionsdauer augenscheinlich sehr kurz ist, obwohl ausgeschriebene Büroräume zunehmend
nicht mehr vermietet werden können. Die Trendwende vom Nachfrageüberhang zu einem Überangebot bleibt somit über längere Zeit im Verborgenen.
Genf: Preisspannen von
400 CHF/m2 und mehr
Das Niveau der Angebotsmieten für Büroflächen lässt sich regional grob in drei Kategorien unterteilen. In der Wirtschaftsregion Genf erzielen Büroflächen die höchsten Mieten, gefolgt von
der Region Zürich. Die Mieten in den Wirtschaftsregionen der Zentren Bern, Basel, Lausanne
oder Lugano liegen auf vergleichbaren Niveaus unter demjenigen von Zürich. Das Preisspektrum ist in diesen Regionen gering: Im 4. Quartal 2008 lagen in Basel beispielsweise 80% der
angebotenen Büroflächen zwischen 180 und 310 CHF/m2 Bruttomiete. In Genf reichte diese
Spanne von 260 bis 690 CHF/m2 (Abbildung 39). Das heisst, 10% der beobachteten Werte
liegen unter 260 CHF und 10% liegen über 690 CHF. Die Miete einer Bürofläche wird, ceteris
paribus, durch ihre Lage bestimmt. Topmieten werden an Toplagen erzielt. Mieterwechsel sind
bei ideal gelegenen Objekten selten. Kommt es dennoch zur Mieterfluktuation, ist ein Inserat
häufig obsolet, weil bereits neue Interessenten parat stehen. Als Folge tauchen die attraktivsten
Objekte in den Angeboten nur selten auf.
Abbildung 39
Spektrum der Angebotsmieten
Bruttomieten in CHF/m2
800
Median
Spanne zwischen 30%
und 70% der Werte
700
Spanne zwischen 10%
und 90% der Werte
600
500
400
300
200
100
0
Zürich-Stadt
Genf
Bern
Basel-Stadt
Lausanne
2008: Steigende Preise
ausser in Zürich
Die Entwicklung der Angebotsmieten über die Zeit ist nicht nur zwischen den Wirtschaftsregionen sehr unterschiedlich, sondern auch zwischen den Preissegmenten. Einzig in der Stadt Zürich sind die Angebotsmieten 2008 im Vergleich zum Vorjahr über die gesamte Preisspanne
gesunken (Abbildung 40). Das weiter wachsende Büroflächenangebot in der Stadt und ein Ausweichen grösserer Firmen in die Agglomeration – vor allem ins Glattal – dürfte eine Trendumkehr in der Stadt Zürich verhindern. Mit wenigen Ausnahmen sind die Angebotsmieten in den
übrigen Büroflächenmärkten hingegen angestiegen. Die Genfer Büroflächenmieten wurden besonders in den Toplagen in die Höhe getrieben. Das 90%-Quantil lag im 4. Quartal 2008 bei
688 CHF/m2. Dies bedeutet, dass nur 10% der beobachteten Werte noch über 688 CHF lagen. Im Jahresdurchschnitt 2008 wuchs der Wert des 90%-Quantils in Genf um 11%. In Bern
vermochte nur das Topsegment dem Trend zu steigenden Mieten nicht zu folgen. In Basel haben die Preise vor allem am unteren Rand des Preisspektrums angezogen – ein Effekt, der
auch im gleich angrenzenden Unteren Baselbiet zu beobachten ist, wo generell die Angebotsmieten jüngst kräftig gestiegen sind. Lausanne verzeichnete ein besonders starkes Wachstum
über die gesamte Preisspanne hinweg. Diese Preissprünge, gekoppelt mit tiefen Leerständen,
deuten wie in Genf auch in Lausanne auf einen angespannten Markt hin.
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Abbildung 40
Preisentwicklung einzelner Segmente
2008 gegenüber 2007, Veränderung in Prozent
25%
20%
10%-Quantil
30%-Quantil
50%-Quantil
70%-Quantil
90%-Quantil
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Zürich-Stadt
Genf
Bern
Basel-Stadt
Lausanne
2009: Schweizweit tendenziell sinkende Preise
Auch 2009 werden sich die Preise abhängig von Lage und Segment verschieden entwickeln.
Ein Preisrückgang im mittleren und unteren Preissegment ist aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung 2009 und 2010 überall dort höchst wahrscheinlich, wo deutliche Angebotsausweitungen stattfinden werden. In der Stadt Zürich ist ein Preisrückgang bereits in allen Segmenten zu
beobachten. Die zuletzt noch steigenden Preise in der direkten Agglomeration wie zum Beispiel
im Glattal, im Limmattal und in der Region Zimmerberg dürften ebenfalls zum Halten kommen.
Schliesslich wird sich das Wachstum von Firmen aus den Zentren heraus in die Agglomeration
2009 deutlich verlangsamen. An Toplagen der Zentren dürfte sich das Preisniveau jedoch halten. Dafür tragen umsatzstarke und krisenresistente Unternehmen Sorge, die auch weiterhin
prestigeträchtige, erstklassig ausgestattete und ideal gelegene Büroflächen nachfragen. Da
diese Objekte jedoch eine Minderheit unter der breiten Masse der Büroflächen darstellen und
zudem nur selten auf den Markt kommen, dürfte es ihnen nicht gelingen, schweizweit sinkende
Medianmieten zu verhindern.
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Ausblick Büroflächen 2009
Das Jahr 2009 wird dem Büroflächenmarkt eine unliebsame Trendwende bescheren. Die
erwartete Rezession wird die Nachfrage nach Büroflächen um einiges geringer ausfallen lassen. Bereits das 1. Quartal dürfte eine Umkehr des Beschäftigungswachstums in den Bürobranchen bescheren. Das Ausmass der Finanzkrise und die hohe Geschwindigkeit, mit der
ihre Konsequenzen auf die Realwirtschaft übergreifen, werden zu einer schnelleren negativen
Arbeitsmarktreaktion führen, als wir sie am Anfang dieses Jahrtausends beobachten mussten. Angebotsseitig erreichte die Gesuchstätigkeit in vielen Regionen Ende 2008 just mit der
konjunkturellen Abkühlung einen neuen Höhepunkt, dessen Ausmass an die Übertreibungen
des Jahres 2001 erinnert. In Anbetracht dessen, dass der Löwenanteil dieser Pläne realisiert
wird, rechnen wir mit einer 2009 beginnenden verstärkten Angebotsausweitung. Da die Absorptionsfähigkeit des Büroflächenmarktes konjunkturell bedingt abnehmen wird, dürfte sich
der Trend sinkender Leerstände 2009 umkehren. Das wird den erst seit wenigen Quartalen
zu beobachtenden Anstieg der Büromieten zunächst schweizweit stoppen. In Regionen mit
deutlich wachsendem Angebot dürfte sich der Trend steigender Mieten bereits 2009 umkehren. Periphere oder verkehrstechnisch schlecht erreichbare Lagen werden die verschärfte
Konkurrenz und die geringere Nachfrage am stärksten zu spüren bekommen.
Nachfrage
Ausgangslage
Ausblick
Konjunktur: Die anstehende Rezession wird zu einem Nachfrageeinbruch führen. Gegenüber 2008 rechnen wir 2009 mit einem Stellenabbau der Bürobeschäftigung von
2.4%, was 18'000 Stellen entspricht.
Situation in den einzelnen Branchen: Zunächst wird der Stellenabbau zügig im Kreditgewerbe – insbesondere bei Grossbanken – und in der Finanzbranche voranschreiten.
Ebenso rechnen wir mit weiteren Rückgängen im gesättigten Versicherungswesen.
Etwas verzögert dürfte das rückläufige Beschäftigungswachstum bei den Unternehmensdienstleistungen, im Informatikbereich und in der für Büroflächen ebenfalls bedeutsamen Grosshandelsbranche in einen Stellenabbau münden.
Angebot
Konjunkturelle Einflüsse: Schweizweit stieg die Gesuchstätigkeit für Büroflächenprojekte Ende 2008 stark an. Besonders zahlreich sind Umbauprojekte. Zusammen mit den
bereits zuvor angestiegenen Bewilligungen muss ab 2009 mit einer verstärkten Angebotsausweitung gerechnet werden. Der bestehende Angebotsüberhang, der in der
späten Phase der Hochkonjunktur langsam abgetragen wurde, dürfte ab 2009 wieder
ansteigen.
Angebotsstruktur: Ein Grossteil des jüngst geplanten Investitionsvolumens ist geographisch breit gestreut. Im Genferseeraum wird die Angebotsausweitung zu einer Entspannung des Marktes führen. Dagegen dürften die geplanten Projekte in Zürich, wo
sich die Planung bereits seit längerem auf hohem Niveau bewegt, sowie vor allem in
den Kantonen Bern, Solothurn, Neuenburg, Zug, St. Gallen und Graubünden nach ihrer
Realisierung auf eine schwierige Nachfragesituation treffen.
Marktergebnis
Leerstände: 2009 wird einen Wendepunkt der bis dato rückläufigen Leerstände markieren. Zunehmende Leerstände sind zunächst in den Grosszentren und ihren Agglomerationen zu erwarten. Je mehr von den auch an peripheren Lagen geplanten Projekten
realisiert werden, desto stärker muss auch dort mit steigenden Leerständen gerechnet
werden.
Mietpreise: Die seit 2007 zu beobachtenden Mietpreisanstiege werden 2009 zum
Halten kommen. In Regionen, in denen sich bereits 2009 ein Überangebot akzentuiert,
ist bereits mit fallenden Mieten zu rechnen. In der Stadt Zürich dürfte sich das konkurrenzbedingt erstaunlich moderate Mietzinsniveau weiter seitwärts bewegen.
Performance: Die geringere Nachfrage nach Büroflächen wird zu erhöhten Leerständen
und sinkenden Renditen führen. Ein erhöhtes Risiko besteht an peripheren oder verkehrstechnisch schlecht erreichbaren Lagen, welche die steigende Angebotsvielfalt und
die geringere Nachfrage am stärksten zu spüren bekommen. Einzig das tiefe Zinsniveau
und die langfristigen Mietverträge wirken sich stabilisierend auf das Renditepotenzial
aus.
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Verkaufsflächen
Nachfrage
Konsumentenstimmung auf
Tiefpunkt
Gebeutelt von den nicht abreissen wollenden Negativnachrichten der Finanzmarktkrise sowie
düsteren Perspektiven der Weltwirtschaft, befindet sich die Konsumentenstimmung auf einem
Tiefpunkt. Gemäss der vom Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) vierteljährlich durchgeführten
Umfrage bei rund 1'000 Haushalten fiel der Index der Konsumentenstimmung im 4. Quartal
2008 auf -27 Punkte, verglichen mit -17 Punkte im 3. Quartal.
Kaufverhalten von der Krise
noch nicht in Mitleidenschaft gezogen
Trotz dem Absturz der Konsumentenstimmung ist das Kaufverhalten im Jahr 2008 intakt
geblieben. Das Weihnachtsgeschäft ist nach Auskünften der Branche recht erfreulich verlaufen,
so dass der Detailhandel auf ein weiteres überdurchschnittliches Umsatzjahr zurückblicken
kann. Um auf ähnlich hohe Zuwachsraten zu stossen, muss man bis zur Mitte der Achtzigerjahre
zurückblättern (Abbildung 41).
Abbildung 41
Entwicklung der Detailhandelsumsätze
Jahresveränderungsraten, real, in Prozent
BIP real
Detailhandelsumsätze real
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
1980
1984
1988
1992
1996
2000
2004
2008*
Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft, Bundesamt für Statistik; * Werte 2008 von Credit Suisse Economic Research geschätzt
Verzögerter Abschwung in
der Schweiz
Im Gegensatz zu anderen Jahren darf das Weihnachtsgeschäft 2008 allerdings nicht als Indikator für den Detailhandel im Folgejahr herangezogen werden. Denn die Schweiz durchläuft derzeit eine ungewöhnlich rasche Abkühlungsphase im Nachgang eines konjunkturellen Dauerhochs, das lange Zeit von der Exportseite und der Bauwirtschaft getragen wurde und erst spät
eine kräftige Binnenkonjunktur einläutete. Letztere liess sich vom weltweiten Konjunkturabschwung vorerst kaum beeindrucken. Es ist dieser vergleichsweise guten Binnenkonjunktur zuzuschreiben, dass die Schweizer ihren Arbeitsplatz noch als sicher erachten. Zu ähnlichen Ergebnissen gelangte auch die jährlich durchgeführte Befragung der Credit Suisse zu den grössten Sorgen der Schweizer, anlässlich der die Befragten sogar geringere Bedenken bezüglich
Arbeitslosigkeit äusserten als im Vorjahr.
Tiefpunkt ist noch nicht
erreicht
Eine konjunkturelle Abwärtsspirale macht sich erst mit Verzögerung auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar. Vorderhand halten sich die Unternehmungen in der Schweiz noch zurück, Personal
abzubauen, da man noch bis vor kurzem unter dem Eindruck eines Fachkräftemangels stand.
Solange der Arbeitsmarkt noch einigermassen robust ist, wird sich das Kaufverhalten nicht
grundlegend ändern. Der konjunkturelle Sinkflug ist in der Schweiz jedoch noch nicht zu Ende.
Aufgrund der Heftigkeit des Konjunkturzyklus ist es nur eine Frage der Zeit, bis es auch in der
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Schweiz zu Personalfreisetzungen in grösserem Stil kommen wird. Noch kann heute niemand
wirklich sagen, wie lange die konjunkturelle Durststrecke dauern wird, denn vieles an der jetzigen Krise ist neu. Sicher ist aber, dass mit einem vermehrt zurückhaltenden Kaufverhalten der
Konsumenten gerechnet werden muss.
Ende der Schönwetterperiode im Detailhandel
eingeläutet
Ein Einbruch der Umsätze, wie ihn Teile der Exportwirtschaft erleben, ist im Detailhandel jedoch
auszuschliessen. Die Tatsache, dass die Schweiz nicht mit einer Immobilienkrise konfrontiert ist,
grundsätzlich mit ihrem Branchenmix in der Weltwirtschaft gut positioniert ist und erst verzögert
in den Sog der Konjunkturabschwächung geriet, sind hinreichende Gründe dafür, dass Katastrophenszenarien nicht angebracht sind. Zudem bricht der Konsum bekanntlich nicht über
Nacht weg. Auch wenn also nicht mit einem Absturz der Umsätze gerechnet werden muss, so
ist doch ein Sinkflug eingeleitet worden, wie Abbildung 41 andeutet.
Strukturwandel wird sich
wieder beschleunigen
Die Schönwetterperiode im Detailhandel geht somit unweigerlich zu Ende, was die strukturellen
Probleme, auf welche wir schon immer hingeweisen haben, wieder schonungslos zutage fördern wird. Zu diesen zählen wir eine langfristig sinkende Tendenz der Detailhandelsumsätze,
weil der Anteil der frei verfügbaren Einkommen, die in den Detailhandel fliessen, laufend abnimmt, ein beschränktes Wachstumspotenzial in vielfach gesättigten Märkten, immer schneller
wechselnde Konsumentenpräferenzen sowie einen hohen Margendruck. Der dadurch ausgelöste und sich künftig wieder beschleunigende Strukturwandel äussert sich schon seit Jahren in einer geringeren Anzahl Verkaufsstellen, einem Trend zu grösseren Flächen sowie einer allgemeinen Konzentrationstendenz, der viele landesweit bekannte Namen zum Opfer fielen.
Internationalisierung der
Nachfrage …
Zu den strukturellen Problemen des Detailhandels gesellt sich eine tiefgreifende Änderung der
Marktstruktur, die zunehmend von internationalen Anbietern geprägt wird. Dieser Trend zur Internationalisierung im Detailhandel hat mit dem Markteintritt von Aldi und Lidl jüngst auch den
Lebensmittelhandel erfasst. In fast jedem Non-Food-Bereich des Detailhandels haben ausländische Anbieter durch Akquisitionen schweizerischer Unternehmen wie durch Gründung eigener
Tochtergesellschaften eine starke Stellung, wenn nicht sogar die Marktführerschaft errungen.
Damit einher geht eine fortschreitende Professionalisierung und eine Anwendung von international erprobten Konzepten. Letztendlich entspringt dieser Trend zur Internationalisierung ähnlichen Strukturproblemen der ausländischen Firmen in ihren Heimmärkten. Mit der Diversifikation
in neue Märkte versuchen die Firmen sich diesen Sättigungstendenzen zu entziehen. Mit der
Multiplikation der Unternehmenskonzepte lassen sich dank Grössenvorteilen Kosten senken.
Dies ist notwendig, um im Verdrängungswettbewerb, der auf gesättigten Märkten durch
Markteintritte unweigerlich ausgelöst wird, zu bestehen.
… nun auch im FoodBereich
In dem durch Wettbewerbsschranken stark abgeschotteten Food-Markt Schweiz ist erst mit
dem Eintritt von Aldi 2005 Bewegung gekommen. Per Ende 2008 betrieb Aldi knapp 80 Supermärkte und erreichte bereits einen beachtlichen Bekanntheitsgrad sowie hohe Wiederverkaufsraten. Sein Erzrivale Lidl plant den lang erwarteten Einstieg im 1. Halbjahr 2009 mit einer
ersten Tranche von rund 27 Filialen. Damit steht auch dem Lebensmittelhandel eine weitere
einschneidende Strukturveränderung bevor.
Verdrängungskampf provoziert Flächenexpansion
Die verstärkte Präsenz ausländischer Anbieter auf dem reifen und bereits dicht besetzten
Schweizer Detailhandelsmarkt hat zu einer Konsolidierung unter verschärften Wettbewerbsbedingungen geführt. Da ein Wachstum in einem solchen Markt zumeist nur auf Kosten von Mitbewerbern möglich ist, herrscht auf dem Schweizer Markt ein Verdrängungskampf. Gemäss
Abbildung 42, welche die Phasen des Abwehrkampfes im Zuge des Eintritts neuer Mitbewerber
beschreibt, ist die Verdrängungsphase gekennzeichnet durch eine Expansion der Verkaufsflächen, da die alteingesessenen Anbieter neben Preisnachlässen mit einer Flächenexpansion auf
den Markteintritt neuer Konkurrenten reagieren. So hat Denner bereits verlauten lassen, in den
nächsten 2-4 Jahren bis zu 50 weitere Standorte zu eröffnen. Diese Strategie hat zum Ziel,
dem Konkurrenten den Sauerstoff in Form von Umsatzfranken zu entziehen. Seit einigen Monaten lässt sich ebenfalls ein verschärfter Ton in der Werbung feststellen, was auf einen wachsenden Preisdruck im Detailhandel hindeutet und sichtbares Zeichen der Verdrängungsphase
ist. Als solches lassen sich auch die seit 2000 real um 25% höheren Werbekosten von Migros
und Coop interpretieren. Und jüngst machen die beiden Marktführer vor allem durch spektakuläre Preisaktionen auf sich aufmerksam.
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Abbildung 42
Reaktion des Marktes auf Markteintritte von neuen Mitbewerbern
Massnahmen
Phasen
Aus Sicht der alteingesessenen Anbieter
Abwehr
und
Anpassung
Klagen, Drohungen
Angleichung und
gleichzeitig Differenzierung des Sortiments
Werbeoffensiven
…
Exklusivverträge mit
Zulieferern
- Verhinderung
Ziele
Verdrängung
Markteintritt
- Vorbeugen von Kundenabwanderungen
- Eigene Wettbewerbsvorteile ausbauen
Expansion an
selben Standorten
Preisnachlässe
Umsatz im
Zentrum
…
Kampf um
Marktanteile
- Kampf auf Biegen
und Brechen
- Etablierung der
Konkurrenz
verhindern
Konsolidierung
und
Fokussierung
Bereinigung
Arrondierungen von
Sortiment und
Standorten
Kundenbindung/Zusatzdienstleitungen
Aufgabe der
unrentablen
Standorte
Gewinn/Marge im
Zentrum
Verlagerung der
Ressourcen auf
umkämpfte Standorte
Effizienzprogramme
Rationalisierungen
- Lücken im Dispositiv schliessen
- Allfällige Anfangserfolge absichern
…
- Eigenes Überleben
sicherstellen
- Rückführung auf
nachhaltige
Strukturen
Gegenwärtige Flächenentwicklung nicht nachhaltig
Die Flucht jedes einzelnen Marktakteurs nach vorn, bei welcher die Umsatzentwicklung mit der
Flächenentwicklung trotz Konjunkturhoch nicht Schritt halten konnte, ist nicht nur gesamtwirtschaftlich, sondern auch auf Stufe der einzelnen Unternehmen nicht nachhaltig und wird spätestens dann, wenn dem Gewinn im Gegensatz zum Umsatz wieder stärker Gewicht beigemessen
werden muss, zu einer Flurbereinigung im Detailhandel führen. Dannzumal werden die Detailhandelsketten ihr Filialnetz nach unrentablen Standorten durchforsten und diese im Zuge einer
Redimensionierung schliessen. Dies wird mit einer höheren Fluktuation verbunden sein. Nach
Abklingen der gegenwärtigen Expansionsphase steht dem Verkaufsflächenmarkt demnach eine
reduzierte Nachfrage bevor, welche vor dem endgültigen Aus zur Neupositionierung zahlreicher
Flächen führen dürfte. Die Anbieter von Verkaufsflächen sehen sich also sowohl einer konjunkturell bedingt schwächeren Nachfrage als auch einer strukturell bedingt rückläufigen Nachfrage
gegenüber.
Gewinner und Verlierer
Welche Anbieter und welche Standorte auf der Strecke bleiben werden und welche sich im
Verdrängungswettbewerb behaupten werden, zeichnet sich schon heute ab. Denn gesellschaftliche Veränderungen wie die doppelte Erwerbstätigkeit oder längere Arbeitswege sowie Trends
wie die Beliebtheit von Convenience Food verändern das Einkaufsverhalten. Einkaufen muss
möglichst schnell und bequem vonstatten gehen. Daher erfreuen sich Verkaufsstellen entlang
der Pendlerstrecken wachsender Beliebtheit. Sie zählen ganz klar zu den Gewinner-Standorten.
Der Laden kommt zum
Konsumenten
Zunehmend kommt der Laden zum Konsumenten und nicht mehr umgekehrt. Aber nicht wie
von Migros-Gründer Duttweiler vorgesehen zu ihm nach Hause, sondern an die Routen, auf
denen sich der Kunde tagtäglich bewegt. Davon profitieren Tankstellenshops und Einkaufsgelegenheiten an Bahnhöfen sowie Passantenwegen gleichermassen. Der Umsatz in den Grossbahnhöfen (RailCity-Bahnhöfe) ist im Zeitraum 2004 bis 2007 jährlich um 4.4% angestiegen,
was den Umsatzanstieg von 1.6% im gesamten Detailhandel in derselben Periode klar übertroffen hat. Allein um 14% zogen im Jahr 2007 die Umsätze in den mittleren Bahnhöfen an, bei
praktisch unveränderter Verkaufsfläche. Konsequenterweise wertet die SBB im Rahmen des
Projekts "Mehr Bahnhof" insgesamt 22 solcher Verkehrsdrehscheiben zu Einkaufszonen auf
und plant, vermehrt auch kleinere Bahnhöfe einzubeziehen.
Convenience-Shops mit
den höchsten Flächenproduktivitäten
Was in Bezug auf Umsatzwachstum bei Tankstellenshops möglich ist, demonstriert Coop mit
Umsatzanstiegen in der Grössenordnung von knapp 20% p.a. in den letzten vier Jahren. Vor
allem Grossverteiler wie Migros und Coop, aber auch selbständige Detaillisten wie Volg und
Spar oder Handelskonzerne wie Valora oder das ausländische Lekkerland sorgen dafür, dass
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der Detailhandel immer tiefer ins Tankstellengeschäft vorstösst. Die Zahl der Tankstellen mit
Shops hat daher sprunghaft zugenommen, genauso wie die Shops bezüglich Fläche erweitert
wurden. Da die Schweiz gemessen an der Bevölkerung eines der dichtesten Tankstellennetze
Europas aufweist, sind die Tankstellenshops nahe beim Konsumenten. Die Tendenz, dass der
Einzelhandel zum Konsumenten kommt, lässt sich auf die einfache Formel bringen: Frequenz =
Umsatz. Von dieser Binsenwahrheit profitiert zunehmend auch das Einkaufszentrum am Flughafen Zürich, wie zweistellige Umsatzzuwächse in den Jahren 2006 und 2007 belegen. Diese Flächen zählen überdies zu den rentabelsten überhaupt. Coop weist Flächenproduktivitäten von
23'262 CHF/m2 bei seinen Tankstellenshops aus. Die RailCity-Bahnhöfe haben 2007 die
Schwelle von 20'000 CHF/m2 überschritten. Im Vergleich dazu kommt das Einkaufszentrum
Glatt, das die höchste Flächenproduktivität der klassischen Einkaufscenter aufweist, auf 14'926
CHF/m2.
Längere Ladenöffnungszeiten als Trumpf
Eine wichtige Motivation für den Tankstelleneinkauf ist die zeitliche Flexibilität, die sich sowohl
auf die längeren Ladenöffnungszeiten als auch auf die schnellere Abwicklung des Einkaufs bezieht. Kleine Läden und damit kurze Wege – nicht zuletzt auch zwischen Kasse und Parkplatz –
sowie kaum Warteschlangen kennzeichnen die Convenience-Shops. Einfach und schnell sowie
immer mehr "zu jeder Tageszeit" lautet die Losung beim Einkauf von Alltagsprodukten.
Einkaufskomfort steckt
auch hinter dem Boom
von Einkaufszentren
Was der Kunde nicht beim täglichen Einkauf im kleinflächigen Einzelhandel "en passant" erwirbt,
kauft er zunehmend in den immer zahlreicheren grossen Einkaufszentren ein. Die Einzelhandelsumsätze in den Einkaufszentren entwickeln sich zwar uneinheitlich, insgesamt aber seit Jahren ebenfalls überproportional zum gesamten Detailhandel. Rund 14% der Detailhandelsausgaben werden heute in Einkaufszentren (ab 7'000 m2 Fläche) ausgegeben. Vor acht Jahren lag
diese Grösse noch bei 11%. Die Bequemlichkeit in Form von guter Erreichbarkeit, Parkplatzverfügbarkeit, grosser Angebotsvielfalt unter einem Dach, langen Öffnungszeiten ist auch bei diesem Einkaufskanal der Treiber der Entwicklung. Noch bequemer ist nur der Online-Einkauf, der
sich ebenfalls grosser Wachstumsraten erfreut. Vom Volumen her sind die Online-Umsätze allerdings noch verschwindend gering. Der Online-Kanal bietet sich zum Einkauf der periodisch
benötigten Standardartikel an, welche nicht in den Convenience-Shops zu finden sind, und bildet dadurch ein geeignetes Komplement zu letzteren.
Wachstum hier zwingt
zum Ausscheiden dort
Klar ist, dass bei diesen Umsatzanstiegen an den angeführten Standorten anderswo Umsätze
wegbrechen müssen, denn der Detailhandelsmarkt gilt als weitgehend gesättigt. Zu den Verlierern der Marktbereinigung zählen kleinflächige und isolierte Läden an verkehrsungünstigen Lagen, daneben Ladenpassagen suboptimaler Grösse, wie sie oft in Dorfkernen von mittleren und
kleinen Ortschaften vorkommen. Einem schwierigen Los sehen sich auch die unabhängigen
Händler ausgesetzt, die von den Grossverteilern und den ausländischen Ketten aus dem Markt
gedrängt werden. Nicht einmal die konjunkturelle Schönwetterphase konnte dem Verschwinden
der selbständigen Lebensmitteldetaillisten bzw. Tante-Emma-Läden Einhalt gebieten. Von den
einst knapp 6'000 Verkaufsstellen 1985 sind Ende 2007 noch 2'626 übriggeblieben (nach einem erneuten Verlust von 112 Verkaufsstellen im selben Jahr), und es spricht wenig für eine
Umkehr dieser Entwicklung. Üblicherweise dauert es jeweils drei bis vier Jahre, bis sich Neueröffnungen oder Erweiterungen in einem deutlichen Umsatzwachstum niederschlagen. Insofern
werden Aldi und Lidl in den kommenden Jahren erst recht nicht nur den bestehenden Grossverteilern, sondern auch den alteingesessenen Einzelhändlern die Marktanteile streitig machen.
Kosten werden unweigerlich in den Blickpunkt rücken
Nicht nur mit dem Ende der Expansionsphase im gegenwärtigen Verdrängungswettkampf, sondern auch aufgrund des konjunkturell bedingt geringeren künftigen Umsatzwachstums werden
die Kosten neben dem Liquiditätsmanagement wieder mehr denn je zum Erfolgsfaktor, den man
im Griff haben muss. Es gilt folglich Bereiche zu identifizieren, in denen Kosten gesenkt und die
Rentabilität erhöht werden können. Die steigende Konzentration erlaubt zwar, einen Teil des
Preisdrucks auf die Zulieferer abzuwälzen, die Branche wird jedoch nicht um eigene Einsparungen herumkommen.
Bedeutung der Raumkosten im Detailhandel nicht
zu vernachlässigen
Obwohl die Raumkosten im Schnitt nur knapp 4% des Umsatzes ausmachen, stellen sie nach
den Warenkosten und dem Personalaufwand den drittwichtigsten Aufwandposten dar, lässt
man den Sammelposten "Übriger betrieblicher Aufwand" ausser acht. Einzig in den Branchen
Gastgewerbe sowie Unterrichtswesen nimmt der Aufwand für Raumkosten einen ähnlich hohen
Stellenwert ein wie im Detailhandel. Den Raumkosten kommt im Detailhandel somit existenzielle
Bedeutung zu. Diese stehen für Einsparungen ebenso zur Disposition wie die Personalkosten.
| 50
Abbildung 43
Anteil der Raumkosten im Detailhandel (Stand 2007)
Aufwendungen in Umsatzprozenten
3.4%
3.8%
0.9%
2.5% 2.5%
Waren- und Materialaufwand
Personalaufwand
Übriger betrieblicher Aufwand
Raumkosten
Abschreibungen
Vertriebs- und Werbeaufwand
Zinsaufwand
Gewinn vor Steuern
6.1%
15.1%
65.9%
Quelle: Schätzungen Credit Suisse Economic Research
Angebot
Noch kein Ende der Flächenexpansion in Sicht
Der Markteintritt der ausländischen Anbieter hat die Nachfrage nach Verkaufsstellen angeheizt
und damit das hohe Wachstum der Verkaufsflächen mitverursacht. Dazu haben aber auch die
inländischen Anbieter beigetragen, welche die Flächenexpansion als Abwehrstrategie einsetzen.
In der letztjährigen Studie haben wir noch von einer sich abzeichnenden Konsolidierung der Flächenexpansion geschrieben, nur um kurz darauf ein erneutes Anziehen der Baugesuche festzustellen (Abbildung 44). Der kräftige Anstieg am aktuellen Rand ist zum Teil auf die zuwanderungsbedingte Welle von Mietwohnungsprojekten zurückzuführen, da grössere Überbauungen
vielfach Ladenflächen als Parterrenutzung vorsehen. Ob sich für alle dieser Flächen Mieter finden lassen, scheint die Investoren noch wenig zu kümmern.
Abbildung 44
Baubewilligungen und -gesuche für Verkaufsflächen (Neu- und Umbau)
In Mio. CHF
5'000
4'500
Bewilligungen
4'000
Gesuche
3'500
3'000
2'500
2'000
1'500
1'000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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Konzentration auf Kantone
mit hohem Bevölkerungsdruck
Überproportional viele Bauvorhaben konzentrieren sich auf die Kantone Zürich, Genf, Wallis und
Zug, auf Kantone also, welche stark von der vierjährigen Hochkonjunktur profitieren konnten.
Allesamt auch Kantone, welche dank der Einwanderung überproportional an Bevölkerung gewonnen haben. Diese vier Kantone sind für rund die Hälfte der Bauvorhaben verantwortlich.
Noch hat sich der erneute Anstieg der Baugesuche nicht in den Baubewilligungen niedergeschlagen. Das dürfte jedoch nur eine Frage der Zeit sein. Mit einer Verzögerung von rund acht
Monaten erwarten wir ein entsprechendes Plus bei den Baubewilligungen und ungefähr ein
Halbjahr später die Bauausführung. Auch wenn nur ein Teil der Gesuche realisiert wird, so ist in
nächster Zeit am Markt noch nicht mit einem Rückgang der Flächenexpansion zu rechnen.
Einkaufszentren-Landschaft
hat sich massiv verändert
Ein wesentlicher Anteil an der Flächenexpansion ist auf den Bau von Einkaufszentren zurückzuführen, die sich seit Jahren neuer Beliebtheit erfreuen. Seit 1995 hat sich die Fläche von Einkaufszentren von gesamthaft 820'000 m2 auf 1'817'000 m2 mehr als verdoppelt (Abbildung
45). Im vergangenen Jahr haben mit der AFG-Arena in St.Gallen und dem Westside in Bern
zwei neue Schwergewichte unter den Zentren ihre Tore geöffnet. Im laufenden Jahr wird mit
dem Einkaufszentrum Stücki in Basel ein weiteres grosses Shoppingcenter an den Start gehen,
neben den beiden mittelgrossen Vorhaben Werk2 in Winterthur und dem Outlet Village in Landquart. Wie stark sich die Einkaufszentren-Landschaft innerhalb der letzten Jahre verändert hat,
ist daran ersichtlich, dass mit der Eröffnung des Zentrums Stücki unter den zehn grössten Einkaufszentren drei neue figurieren werden.
Abbildung 45
Flächenentwicklung der Einkaufzentren in der Schweiz
Zusätzliche Verkaufsflächen in Quadratmeter; nur Einkaufszentren mit mehr als 7'000 m2 Verkaufsfläche
160'000
140'000
120'000
100'000
80'000
60'000
40'000
20'000
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*
Quelle: IHA-GfK AG, Credit Suisse Economic Research; * 2008: Erweiterungen bestehender Zentren noch nicht mitberücksichtigt
Mit dem Westside in Bern hat im letzten Jahr ein weiteres Einkaufszentrum, das zu den Urban
Entertainment Centers (UEC) zählt, den Startschuss gegeben. Um die Kunden möglichst lange
im Shoppingcenter zu halten, haben sich früher die Zentren immer neue Attraktionen einfallen
lassen. Solcher Aktionismus ist jedoch teuer. Deshalb treten an seine Stelle zunehmend Shoppingcenter-Konzepte, welche wie das Westside oder Sihlcity eine räumliche Nähe von Einkaufsflächen und Freizeiteinrichtungen herstellen. Auf diese Weise lassen sich die Attraktionen weitgehend einsparen, denn beide Nutzungsformen – Einkauf und Freizeit – profitieren wechselseitig. Die Rolle von Einkaufszentren verändert sich daher schleichend. Dienten sie früher noch
dem bequemen Einkauf unter demselben Dach, mutieren die neuen Zentren zunehmend zu
Ausflugszielen. Als solche wurden sie eigentlich schon immer auch genutzt. Neu ist nur, dass
man die Zentren auch aktiv als solche positionieren möchte.
Pipeline mit Stadionprojekten gefüllt
Mit den drei Eröffnungen im laufenden Jahr ist die Pipeline noch nicht erschöpft. Es sind neben
herkömmlichen Einkaufzentren in erster Linie Stadionprojekte, die der Ausführung harren. Baugesuche sind beispielsweise im letzten Jahr eingegangen für den FCS-Park in Schaffhausen,
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das Stadion Thun Süd sowie das Eishockeystadion in Biel. Alle drei sehen Mantelnutzungen in
Form von Einkaufszentren vor. Weitere Stadionprojekte mit Mantelnutzung umfassen die Fussballarena Lausanne, das Stadion Torfeld-Süd in Aarau sowie das Stadion Zürich. Insgesamt
summieren sich die Flächen der Einkaufszentrenprojekte auf rund 380'000 m2.
Flächenerweiterungen bei
bestehenden Zentren
Mit anderen Worten ist die Flächenexpansion noch nicht zu Ende. Dazu trägt auch der Ausbau
der bestehenden Einkaufszentren bei. Herausgefordert von den neuen Konsumtempeln, können
diese nicht untätig bleiben. Sie investieren daher in die Modernisierung ihrer in die Jahre gekommenen Shoppingcenter, was oft mit einer Erweiterung der Fläche einhergeht. Auf diese
Weise entstanden in den letzten beiden Jahren zusätzlich rund 25'000 m2 Verkaufsflächen.
Hierbei sind die expandierenden Verkaufsflächen in den RailCity-Standorten, welche ebenfalls
die konzeptionellen Merkmale von Einkaufszentren aufweisen, nicht mitgezählt. Die grössten
Erweiterungen betrafen das Meyrin-Center, den St. Jakob-Park in Basel, das Einkaufszentrum
Passage in Frauenfeld und das Airport Shopping in Kloten. Abbildung 46 dokumentiert anhand
der Baubewilligungen den ungebrochenen Umbautrend, der per Ende des letzten Jahres nahe
von seinem Langzeithoch notierte.
Expansionsphase geht zu
Ende
Oft werden Neubauten als Substitute für suboptimale Objekte bzw. Standorte getätigt. Tatsächlich sind die Neubauinvestitionen aber keine Ersatz-, sondern Erweiterungsinvestitionen, da die
frei werdenden Flächen in der Regel im Markt bleiben. Wir haben in der letztjährigen Studie
aufgezeigt, dass die Schweiz mit einer Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1.6 m2 europaweit – wenn
nicht gar weltweit – einen Spitzenrang belegt. Viel Luft bleibt da nicht mehr. Die erwartete Verlangsamung bzw. Stagnation der Detailhandelsumsätze, die sich aufgrund der konjunkturellen
Situation abzeichnet, wird dem Wettrüsten im Detailhandel und damit der Flächenexpansion
wohl letztlich Grenzen setzen. Wir gehen davon aus, dass von den derzeit noch in der Pipeline
befindlichen rund 16 Projekten mehr als eines nicht gebaut wird.
Abbildung 46
Baubewilligungen und -gesuche für Verkaufsflächen (Umbau)
In Mio. CHF
1'200
1'100
Bewilligungen Umbau
1'000
Gesuche Umbau
900
800
700
600
500
400
300
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Marktergebnis
Leerstände vor allem in
den Zentren gesunken
Die hohe Nachfrage nach Verkaufsflächen hat die Absorption sowohl der neu entstandenen als
auch der leerstehenden Flächen begünstigt. Uns liegen Resultate der fünf Kantone Genf,
Waadt, Neuenburg, Basel-Stadt- und Basel-Landschaft vor sowie Leerstandszahlen der beiden
Städte Zürich und Bern (Abbildung 47). Insgesamt sind die Leerstände im vergangenen Jahr
weiter gesunken und bestätigen damit den seit 2005 zu beobachtenden Trend. Deutlichen
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Rückgängen in den Kantonen Genf und Neuenburg sowie in den Städten Zürich und Bern
standen nur leichte Anstiege im Kanton Waadt und in Basel-Stadt gegenüber, die im Jahr zuvor
bereits durch grössere Rückgänge auffielen. Der Trend zu geringeren Leerständen kann nur im
Kanton Basel-Landschaft und im Kanton Neuenburg nicht eindeutig bestätigt werden. Dagegen
scheint vor allem in den Städten die Vermietbarkeit von Verkaufsflächen auf keine grösseren
Widerstände zu stossen. Die Flächenexpansion hat sich somit bisher noch nicht in Form höherer
Leerstände niedergeschlagen.
Abbildung 47
Leerstehende Verkaufsflächen
In 1'000 Quadratmeter
35
2005
2006
30
2007
25
2008
20
15
10
5
0
Genf (Kt.)
Waadt (Kt.)
Stadt Zürich
Neuenburg
(Kt.)
Basel-Stadt
(Kt.)
BaselLandschaft
(Kt.)
Stadt Bern
Quelle: Kantonale statistische Ämter
Frühe Signale einer veränderten Marktsituation
Auswertungen von Print- und Online-Inseraten weisen dagegen darauf hin, dass die verfügbaren Flächen zugenommen haben. So hat die Zahl der Angebote von Verkaufsflächen über die
letzten drei Jahre zwar nur leicht, dafür aber stetig zugelegt. Im Steigen begriffen ist seit Beginn
des Jahres auch die Insertionsdauer von Verkaufsflächen, wenn man von einem Ausreisser per
Ende Jahr mal absieht. Dieser Indikator, der darüber Auskunft gibt, wie lange eine Verkaufsfläche ausgeschrieben war, kann als Näherungsgrösse für die Knappheit des Angebotes herangezogen werden. Zuvor, nämlich bis Ende des Jahres 2007, signalisierte die Insertionsdauer noch
ein tendenziell knapper werdendes Angebot. Seither scheint das Angebot vom Markt nicht mehr
mit der gleichen Souplesse aufgenommen zu werden.
Kampf um die guten Standorte zieht die Mieten nach
oben
Nachdem sich abgezeichnet hat, dass im herrschenden Verdrängungswettbewerb nur derjenige
gute Karten hat, der entweder über ein bestechendes Konzept oder über eine frequenzstarke
Lage verfügt, ist ein Gerangel um die guten Lagen entstanden. Der Kampf um die gesuchten
Standorte hat dabei eine Mietpreisspirale in Gang gesetzt, die insbesondere im vergangenen
Jahr anhand der Mietpreisentwicklung im obersten Preissegment (90%-Quantil) nachverfolgt
werden kann (Abbildung 49). Die Angebotspreise haben aufgrund dieses Nachfragedruckes im
obersten Preissegment im letzten Jahr von rund 460 CHF/m2 auf über 480 CHF/m2 angezogen. Seit 2004 sind damit die Preise um rund 60 CHF angestiegen.
Ein ähnlicher Anstieg lässt sich im mittleren Preissegment nicht beobachten (Abbildung 48).
Einzig in den Jahren 2005/2006 haben die Mieten leicht von einem Niveau von 250 CHF auf
gut 260 CHF zugelegt. Dieses Niveau konnte allerdings im letzten Jahr nicht gehalten werden.
Die Angebotsmieten lagen 2008 wieder näher bei der alten Wegmarke von 250 CHF.
Stunde der Wahrheit naht
Der anhaltende Flächenrausch wird in Kombination mit der konjunkturellen Abschwächung die
Produktivität weiter ausdünnen. Das dürfte allmählich Spuren bei den Detailhändlern hinterlassen, zumal die Zeiten überdurchschnittlichen Umsatzwachstums vorerst und vermutlich für längere Zeit vorbei sind. Im Jahr 2007 mussten bereits knapp ein Viertel der Einkaufszentren in
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der Schweiz sinkende Flächenproduktivitäten hinnehmen. Die Tatsache, dass diese Entwicklung
schon seit längerem im Gang ist, ist ein Indiz dafür, dass die Margen recht komfortabel waren.
Die Rechnung wird jedoch je länger, je mehr nicht mehr aufgehen.
Abbildung 48
Mietpreisentwicklung im mittleren Preissegment
Abbildung 49
Mietpreisentwicklung im obersten Preissegment
Angebotspreise in CHF pro Quadratmeter, 50%-Quantil
Angebotspreise in CHF pro Quadratmeter, 90%-Quantil
300
280
500
50%-Quantil
Gleitendes Mittel über 4 Quartale
Gleitendes Mittel über 4 Quartale
480
260
460
240
440
220
420
200
2004
90%-Quantil
400
2005
2006
2007
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Immovista
2008
2004
2005
2006
2007
2008
Quelle: Credit Suisse Economic Research, Immovista
Als Folge werden nicht mehr nur die kleinen Läden aus dem Markt gedrängt werden. Es ist damit zu rechnen, dass auch unter grösseren Geschäften und selbst unter den bestehenden Einkaufszentren das eine oder andere die erforderlichen Rentabilitätszahlen nicht mehr liefern kann.
Die Flächenanbieter werden sich entweder nach neuen Mietern umsehen oder zu Zugeständnissen bei den Konditionen bereit sein müssen, denn Mietinteressenten werden nicht mehr so
zahlreich zur Verfügung stehen, dass Lücken rasch geschlossen werden können. Im Gegenteil,
gewisse Flächen werden vorerst leer bleiben und die bereits bestehenden Überkapazitäten zusätzlich vergrössern. An Orten, wo die Flächenanbieter keinen äquivalenten Ersatz mehr finden,
werden sie sich zwangsläufig mit verschlechterten Mieterqualitäten zufrieden geben müssen.
Diese Entwicklung wird mit einer gewissen Verzögerung auf die Mietpreise durchschlagen. Wir
erwarten, dass sich nur die erstklassigen Lagen diesem Trend halbwegs werden entziehen können. An übrigen Lagen ist künftig mit tendenziell sinkenden Mietpreisen und damit auch abnehmenden Renditen zu rechnen.
| 55
Ausblick Verkaufsflächen 2009
Die Detailhandelsbranche steht 2009 an einem Wendepunkt. Bislang haben der Internationalisierungstrend im Detailhandel sowie der Konsumboom in der Hochkonjunkturphase die
Nachfrage nach Verkaufsflächen ungeachtet grundsätzlicher struktureller Probleme im Detailhandel angeheizt. Beide Faktoren verlieren im laufenden Jahr an Momentum und dürften zu
nachfragehemmenden Faktoren mutieren. Denn die Phase der Flächenexpansion wird kurzoder mittelfristig in eine Flurbereinigung münden, da das Umsatzwachstum langfristig mit der
Flächenausweitung nicht mithalten kann. Gleichzeitig ist nach dem Ende der langen Phase der
Hochkonjunktur mit einer Rückkehr der überdurchschnittlichen Umsatzzuwächse auf einen
eher bescheidenen Wachstumspfad zu rechnen. Als Folge daraus wird die Suche nach Mietern künftig wieder um einiges anspruchsvoller werden.
Angebotsseitig wird die Flächenexpansion vorerst noch weitergehen, da sich die geplanten
Investitionen in Neu- und Umbauten auf hohem Niveau befinden. Die Zahl der grossen Projekte nimmt jedoch allmählich ab. Die Leerstände werden ihren sinkenden Trend im laufenden
Jahr nicht fortsetzten können. Die positive Preisentwicklung bei den Toplagen dürfte sich abschwächen, 2009 allerdings weiterhin positiv bleiben. Dagegen dürfte im mittleren und unteren Preissegment das wachsende Überangebot zunehmend auf die Preise durchschlagen.
Nachfrage
Ausgangslage
Ausblick
(Top-Standorte)
(Top-Standorte)
(Übrige)
(Übrige)
In Abschwungphasen wie der jetzigen hat sich der private Konsum jeweils
als recht robust erwiesen. Trotz des für 2009 noch gedämpft freundlichen
Ausblicks werden die Rahmenbedingungen für den Detailhandel viel anspruchsvoller. Die Zeiten, in denen sich problemlos neue Mieter für Verkaufsflächen fanden, gehen definitiv zu Ende. Gefragt bleiben dürften erstklassige Lagen, solche an Pendlerwegen sowie in etablierten Einkaufszentren.
Angebot
Die ungebremste Flächenzunahme konkurrenziert unverändert bestehende
Standorte. Abgesehen vom Neubauvolumen trägt auch die Modernisierung
im Bestand, welche in nicht wenigen Fällen Flächenerweiterungen vorsieht,
zu einer Angebotsausweitung bei. Bis Ende 2010 ist mit einem anhaltenden
Strom neuer Flächen zu rechnen, darunter auch noch das eine oder andere
Einkaufszentrum. Die Flächenanbieter müssen sich mit dem Gedanken
anfreunden, dass sie zunehmend eine sich verschlechternde Mieterqualität
werden hinnehmen müssen.
Marktergebnis (Preise)
Nur die Toplagen dürften nicht Gefahr laufen, zwischen Hammer und Amboss von erwartetem Nachfragerückgang und fortgesetzter Angebotsausweitung zu geraten. Nach Abebben des Internationalisierungstrends im
Detailhandel dürfte eine Flurbereinigung anstehen, welche zusätzliche Gründe für die Erwartung einer verhaltenen Mietpreisentwicklung liefert.
Die Scherenbewegung der Preise an Top-Standorten und an eher peripheren Lagen wird sich weiter fortsetzen. Haupttreiber dürften Mietpreisrückgänge an zweitklassigen Lagen sein.
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Immobilien als Anlage
Renditeentwicklung indirekter Immobilienanlagen 2008
Schwarzer Oktober belastet
Performance 2008
Bis Ende September 2008 entwickelte sich die Gesamtrendite der Schweizer Immobiliengefässe angesichts der schwierigen Verhältnisse grösstenteils solide. Im letzten Quartal hingegen
haben sich die rapide Verschlechterung der Wirtschaftsaussichten sowie die Probleme von Finanzinstituten und Finanzmärkten auch auf die Immobilientitel ausgewirkt. Insbesondere die Immobilien-Aktiengesellschaften litten stark unter der rasanten Verschlechterung an den Aktienmärkten (Abbildung 50). Alleine im Oktober büsste der SWX Real Estate Index, in dem die
Schweizer Immobiliengesellschaften zusammengefasst sind, um über 21% ein, da die panischen Aktienmärkte kaum noch Unterschiede zwischen Sektoren oder Regionen machten. Von
dieser Rückstufung erholten sich die Immobilienaktien bis zum Jahresende nicht mehr, so dass
sich die Gesamtrendite über das ganze Jahr 2008 auf -22.7% belief. Da ist es ein schwacher
Trost, dass andere Anlageklassen teilweise noch stärker Federn lassen mussten. Der Swiss
Performance Index verlor bis Jahresende 34% an Wert, der MSCI World gar 45%. Im Gegensatz dazu gelang es den Schweizer Immobilienfonds, sich knapp im positiven Bereich zu halten.
Der SWX Immobilienfonds-Index, der alle börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds enthält,
erzielte eine Gesamtrendite von 0.5%. Die Immobilien-Anlagestiftungen (KGAST Immo-Index)
haben sich dagegen auch 2008 kontinuierlich entwickelt und eine Gesamtrendite von 4.2% erzielt. Dies ist möglich, da die Anlagestiftungen nicht an der Börse kotiert sind und die Kursentwicklung deshalb vornehmlich der Immobilienrendite entspricht.
Abbildung 50
Wertentwicklung der Schweizer Immobilienanlagegefässe 2008 und SPI
Gesamtrendite in CHF; Index 1.1.2008 = 100
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
SWX Real Estate Index
SWX Immobilienfonds Index
KGAST Immo-Index
Swiss Performance Index
60
01/08 02/08 03/08 04/08 05/08 06/08 07/08 08/08 09/08 10/08 11/08 12/08 01/09
Quelle: Datastream, Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen, Credit Suisse Economic Research
Immobilienfonds
Durchzogene Performance
der Schweizer Immobilienfonds 2008
Einmal mehr bewiesen die Schweizer Immobilienfonds 2008 ihren defensiven Anlagecharakter.
Die tiefe Volatilität der Gesamtrendite lieferte den Investoren die gewünschte Stabilität für ein
diversifiziertes Portfolio. Die vier grössten Fonds, welche fast die Hälfte der Börsenkapitalisierung ausmachen, haben dabei unterschiedliche Entwicklungen erlebt. Eine positive Gesamtrendite erzielten der UBS-Immobilienfonds Anfos (+8.0%) sowie die CS-Immobilienfonds Siat
(+4.2%) und LivingPlus (+2.9%). Im Gegensatz dazu belief sich die Gesamtperformance des
stärker in kommerziellen Bauten investierten UBS Sima auf -1.5%.
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Gesunder Wohnflächenmarkt stabilisiert Immobilienfonds
Dass sich die Schweizer Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Anlageklassen trotz grossen
Unsicherheiten an den Finanzmärkten und sich verdüsternden Wirtschaftsprognosen stabil entwickelt haben, ist auf mehrere Gründe zurückzuführen. Der Schweizer Wohnungsmarkt, auf den
ein substanzieller Teil der Fondsanlagen entfällt, befindet sich grundsätzlich in einem soliden
Zustand. Die Leerstände sind 2008 zurückgegangen, das Mietpreiswachstum hat sich beschleunigt fortgesetzt, und die Preise von Renditeliegenschaften haben erneut angezogen. Für
Stabilität sorgten in der aktuellen Phase der Verunsicherung zudem die strenge Überwachung
der Fonds sowie die rechtlich festgeschriebene Rücknahmepflicht der Fondsanteile zum inneren
Wert (unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist).
Agios verringerten sich
2008 erneut merklich
Da sich der Börsenkurs nach den Gesetzen von Angebot und Nachfrage richtet, weicht er bei
Immobilienfonds vom inneren Wert der Fondsanteile, dem Net Asset Value (NAV), ab. Liegt der
Börsenkurs über dem NAV, so spricht man von einem Agio oder auch von einem Aufpreis. Der
langjährige Durchschnitt der Agios liegt bei rund 10%. Das Agio der grössten Schweizer Immobilienfonds hat sich in den letzten zwei Jahren zum Teil deutlich verringert (Abbildung 51). Der
gewichtete Mittelwert der Agios liegt momentan bei 5% gegenüber 11% ein Jahr zuvor. Die
Ausweitung des Fondsangebotes um die beiden neuen Titel Realstone Swiss Property und UBS
Direct Commercial Plus mag allenfalls einen Einfluss gehabt haben. In erster Linie hat die Verunsicherung an den Finanzmärkten vor allem zu Beginn des 4. Quartals 2008 die Aufpreise
kräftig reduziert. Zu einer Erholung kam es im November und Dezember 2008 im Zuge der aggressiven Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Da Immobilienfonds von ihrem Anlagecharakter am ehesten mit Obligationen vergleichbar sind, stehen sie mit diesen in einer Renditekonkurrenz. Im Gegensatz zu Obligationen überzeugen Immobilienfonds jedoch mit
einer hohen Konstanz der Ausschüttungen. In Zeiten tiefer Zinsen sinken die Coupons der Obligationen weit unter die Ausschüttungsniveaus von Immobilienfonds, was letztere attraktiver
macht. Diese Differenz wog umso mehr, als das Ende Jahr erreichte tiefe Zinsniveau kaum
mehr weitere Kursgewinne von Obligationen erwarten liess.
Abbildung 51
Agios/Disagios der grössten Schweizer Immobilienfonds (über 1 Mrd. CHF)
Dezember 2008; linke Skala: Agio/Disagio des Börsenkurses zum NAV in %; rechte Skala: Net Asset Value in Mio. CHF
Agio/Disagio in Prozent 2008
Net Asset Value in Mio. CHF
30%
25%
20%
6'000
5'000
4'000
3'000
10%
2'000
5%
1'000
0%
0
CS
International
CS
1a Immo PK
UBS Anfos
-1'000
CS
Interswiss
UBS Sima
CS Siat
-5%
CS
LivingPlus*
15%
* Lancierung Dezember 2007
Quelle: Credit Suisse, Berichte der Immobilienfonds
Immobilien-Aktiengesellschaften
Kurse der ImmobilienAktiengesellschaften leiden
Was für die Immobilienfonds gilt, behält auch für die Immobilien-Aktiengesellschaften seine
Gültigkeit: Die Immobilien-Fundamentaldaten haben sich 2008 nicht gravierend verschlechtert.
Dass die Immobiliengesellschaften im Durchschnitt dennoch eine stark negative Gesamtrendite
verkraften mussten, hängt mit der grösseren Abhängigkeit von Fremdkapital sowie einer stärkeren Ausrichtung auf kommerzielle Immobilien und Entwicklungsprojekte zusammen. Der SWX
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Real Estate Index, der die börsennotierten Schweizer Immobilien-AGs zusammenfasst, verlor
2008 22.7% an Wert. Die beiden grössten Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften PSP
und Swiss Prime Site konnten sich dank der Fokussierung auf erstklassige Immobilien mit
-4.3% respektive -6.7% am besten halten.
Abbildung 52
Prämien/Discounts und NAV der Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften
Dezember 2008, linke Skala: Prämie/Discount des Börsenkurses zum Net Asset Value in %, rechte Skala: NAV in Mio. CHF
60%
50%
40%
30%
20%
10%
3'000
2'500
2'000
1'500
1'000
500
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
0
-500
-1'000
-1'500
-2'000
-2'500
Prämie/Discount in Prozent
Züblin
BFW
Liegenschaften
USI Group
Mobimo
Orascom
PSP
Swiss Prime
Site
LO Holding
Allreal
PAX Anlage
Warteck
Intershop
Net Asset Value in Mio. CHF
Quelle: Credit Suisse, Geschäftsberichte der Gesellschaften
Abschläge prägen das Bild
bei den Immobilien-AGs
Analog zu den Immobilienfonds spricht man bei den Immobilien-Aktiengesellschaften von einer
Prämie (bzw. einem Discount), falls der Börsenkurs den Net Asset Value überschreitet (bzw.
unterschreitet). Die durchschnittliche, gewichtete Prämie von 6.9% Ende 2007 hat sich entsprechend den fallenden Aktienkursen bei gleichzeitig stabilen inneren Unternehmenswerten bis
Ende 2008 in einen mittleren Discount von -13.5% verkehrt, was ungefähr den Abschlägen in
den Jahren 2002/2003 entspricht. Lediglich drei der zwölf börsengehandelten Immobilien-AGs
– Intershop, Warteck und PAX-Anlage – wiesen noch eine Prämie auf (Abbildung 52).
Abbildung 53
Internationale Wertentwicklung indirekter Immobilienanlagen
Gesamtrendite in CHF, Index 1.1.2003 = 100
450
400
FTSE EPRA/NAREIT UNITED STATES
FTSE EPRA/NAREIT JAPAN
FTSE EPRA/NAREIT AUSTRALIA
350
FTSE EPRA/NAREIT HONG KONG
300
FTSE EPRA/NAREIT SWITZERLAND
FTSE EPRA/NAREIT UK
250
200
150
100
50
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quelle: Datastream, Credit Suisse Economic Research
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Blutbad bei den internationalen Indizes
Viele ausländische Immobilienmärkte befinden sich momentan in einem schmerzhaften Deleveraging-Prozess zur Verkleinerung der Fremdkapitalquote. Die entsprechende Reduktion der
Bilanzsumme zwingt die Immobilienakteure dazu, Immobilien zu verkaufen, was auf die Immobilienpreise drückt und wiederum die Schuldenquote erhöht – ein Teufelskreis. Die Kombination
von Wertberichtigungen und sinkenden Mieterträgen wirkt sich in manchen Ländern verheerend
auf die Gesamtrendite aus. Die Immobilienaktien-Indizes haben in den nach Marktkapitalisierung
bedeutendsten Märkten Rückschläge von -37.4% (Japan) bis zu -63.4% (Grossbritannien) oder
-66.5% (Australien) verkraften müssen (Abbildung 53). Verglichen mit der internationalen Renditeentwicklung nehmen sich die Renditeeinbussen der im EPRA/NAREIT Switzerland Index
enthaltenen Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften bescheiden aus. Der besagte Index beschönigt jedoch die Gesamtperformance der Schweizer Immobilien-Aktiengesellschaften, da nur
vier Titel, die rund zwei Drittel der Marktkapitalisierung abdecken, darin vertreten sind.
Diversifikationseigenschaften von indirekten Immobilienanlagegefässen
Beliebte Diversifikationseigenschaften von
Immobilienanlagen
Turbulente Entwicklungen an den Finanzmärkten haben Immobilien als attraktive Anlage wieder
stärker in den Fokus der Anleger gerückt. Viele Investoren schätzen die kalkulierbaren Cashflows von Immobilienanlagen und investieren darum wieder vermehrt in dieses Anlagesegment.
Immobilien sind heute in einem optimal strukturierten Portfolio nicht mehr wegzudenken. Von
ihrem Rendite-Risiko-Profil her befinden sich Immobilienanlagen zwischen Aktien- und Obligationenengagements. Besonders geschätzt wird an Immobilieninvestments ihr Diversifikationseffekt. Denn dank ihrer geringen Korrelationen mit Aktien und Obligationen vermögen sie die Volatilität eines gemischten Portfolios erheblich zu reduzieren. Gemäss der modernen Portfoliotheorie entschädigt der Markt nur den Teil der Volatilität einer zusätzlichen Anlage, welcher mit
dem bestehenden Portfolio nicht oder dann negativ korreliert ist. Anders ausgedrückt kann die
Portfoliobeimischung einer Anlage mit sehr hohem Risiko das Gesamtrisiko eines Portfolios sogar verringern. Nämlich dann, wenn sich die beigemischte Anlage gegensätzlich verhält. Das Risiko eines Portfolios hängt einzig von der Korrelation der Wertpapiere untereinander ab.
Korrelationen sind nicht
zeitstabil
Leider sind die Korrelationen nicht zeitstabil und unterliegen ähnlich wie Ertrags- und Risikokennzahlen massiven Schwankungen. Die zu Diversifikationszwecken einem Portfolio beigemischten Anlagen können sich vor allem in Stresssituationen plötzlich anders verhalten. Typischerweise gleicht sich das Verhalten der verschiedenen Anlageformen in Stressphasen einander an, wodurch der Diversifikationseffekt und damit die Diversifikationseigenschaften teilweise
verloren gehen – just in dem Moment, in welchem sie am dringlichsten gebraucht werden. In
der folgenden Analyse wurden verschiedene Anlageformen anhand historischer Daten dahingehend untersucht, ob sie sich in Stressphasen anders verhalten als in normalen Phasen. Als Untersuchungsobjekt dienten die wöchentlichen Gesamtrenditen der einzelnen Anlageformen über
den Zeitraum von 1995 bis 2008.
Immobilienfonds sorgen für
Stabilität – auch in Stressphasen
Die Varianz ist ein Mass für die Streuung der Anlagerenditen. Geringe Varianzen bedeuten eine
hohe Konstanz der Renditen und sorgen für Stabilität, die von vielen Investoren sehr geschätzt
wird. Je nach Betrachtungszeitraum kann sich die Varianz beträchtlich verändern. So hat sich
die Varianz der beiden Aktienindizes in Stressphasen gegenüber den anderen Perioden verdreifacht. Die Volatilität der Immobilienaktien erhöht sich ebenfalls in Stressphasen, jedoch in geringerem Ausmass als bei den Aktienindizes. Die Immobilienfonds ihrerseits behalten ihre ausserordentlich tiefe Volatilität auch in Krisenzeiten bei und sorgen damit für Stabilität. Dieser Befund
wird durch die Entwicklung der Immobilienfonds im schwierigen Börsenjahr 2008 bestätigt.
Immobilienfonds verlieren
ihren Diversifikationseffekt
auch in Stressphasen nicht
Die Korrelationskoeffizienten über den ganzen Zeitraum betragen zwischen Immobilienaktien
bzw. -fonds und Schweizer Aktien gemessen am SPI niedrige 0.36 respektive 0.18. Die grosse
Frage für den Investor ist jedoch, ob diese geringe Ähnlichkeit der Renditen in Krisenzeiten andauert oder ob es zu Korrelationsschocks kommt. Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass die
Korrelation sowohl von Immobilienaktien wie auch von Immobilienfonds in Stressphasen ansteigt, letztere jedoch nur geringfügig (Abbildung 54). Die Immobilienaktien zum Beispiel haben
in normalen Wertentwicklungsphasen einen Korrelationskoeffizient zu den Schweizer Aktien von
0.27 aufgewiesen. In Stressphasen ist dieser allerdings auf 0.45 angestiegen. Der Korrelationskoeffizient der Immobilienfonds hat sich von 0.15 in normalen Phasen leicht auf 0.24 in
| 60
Stressphasen erhöht.7 Ähnliche Ergebnisse ergeben sich im Vergleich mit der Assetklasse Aktien Welt. Die Ergebnisse der Analyse lassen somit den Schluss zu, dass sich die Diversifikationseigenschaft von Immobilienanlagen in Stressphasen zwar verschlechtert, im Falle der Immobilienfonds jedoch weiterhin ein hoher Diversifikationseffekt bestehen bleibt.
Abbildung 54
Korrelationen von Schweizer Immobiliengefässen mit anderen Anlageformen
Korrelationskoeffizienten auf Basis von wöchentlichen Gesamtrenditen im Zeitraum 1995-2008
Normale Phasen
ImmobilienakImmobilientien Schweiz fonds Schweiz
Aktien
Schweiz
Aktien
Welt
Immobilienaktien Schweiz
1.00
Immobilienfonds Schweiz
0.09
1.00
Aktien Schweiz
0.27
0.15
Aktien Welt
0.24
0.07
0.52
1.00
-0.02
0.27
-0.09
-0.19
Obligationen Schweiz
Mittlere Rendite pro Woche
Varianz Wochenrenditen
Stressphasen
1.00
0.34%
0.13%
0.60%
0.50%
0.06%
0.007%
0.046%
0.056%
0.003%
ImmobilienakImmobilientien Schweiz fonds Schweiz
Aktien
Schweiz
Aktien
Welt
Obligationen
Schweiz
1.00
Immobilienfonds Schweiz
0.39
1.00
Aktien Schweiz
0.45
0.24
Obligationen Schweiz
1.00
0.028%
Immobilienaktien Schweiz
Aktien Welt
Obligationen
Schweiz
1.00
0.46
0.20
0.76
1.00
-0.25
-0.15
-0.51
-0.46
1.00
Mittlere Rendite pro Woche
-0.24%
0.01%
-1.18%
-1.15%
0.21%
Varianz Wochenrenditen
0.052%
0.006%
0.150%
0.159%
0.003%
Legende: Stressphasen: 20.7.98-28.9.98, 28.8.00-17.9.01, 27.5.02-30.9.02, 2.12.02-3.3.03, 4.6.07-15.12.08. Immobilienaktien
Schweiz: FTSE EPRA/NAREIT Switzerland; Immobilienfonds Schweiz: SWX Immobilienfonds Index; Aktien Schweiz: Swiss Performance Index; Aktien Welt: MSCI World.
Quelle: Datastream, Credit Suisse Economic Research
Spezielles Verhältnis von
Immobilienfonds und
Immobilienaktien
Die beste Risikobeimischungseigenschaft weisen die Obligationen auf. Deren Korrelationsentwicklung zeigt gegenüber den meisten Anlageklassen eine gegenläufige Entwicklung, die sich in
Stressphasen gar noch erhöht. Dies ist eine willkommene Eigenschaft, da der Diversifikationseffekt von Obligationen dann am grössten ist, wenn er am meisten benötigt wird. Interessanterweise erhöht sich die Korrelation zwischen Immobilienaktien und Immobilienfonds in Phasen der
Marktanspannung. Sie hat im betrachteten Zeitraum in Stressphasen 0.39 betragen, verglichen
mit 0.09 in normalen Phasen des SPI. Die kleineren Korrelationen lassen die Vermutung zu,
dass die Investoren in normalen Zeiten eine genauere Unterscheidung innerhalb der Immobilienanlagen vornehmen, wogegen in Stressphasen die beiden Anlagegefässe vermehrt in denselben
Topf geworfen werden.
Nachhaltige Immobilien als neues Anlagethema
Der Begriff der Nachhaltigkeit ist auch im Immobilien- und Bauwesen zu einer festen Grösse
geworden. Immer zahlreicher wird die Liste der Konferenzen, Symposien und Beiträge, welche
um das Thema der Nachhaltigkeit von Immobilien kreisen. Ursprünglich stammt der Begriff der
Nachhaltigkeit aus der Forstwirtschaft und bezieht sich auf eine Bewirtschaftungsweise des
Waldes, bei welcher nur immer so viel Holz geschlagen wird, wie nachwachsen kann, so dass
sich der Wald laufend regeneriert. In diesem Sinn kennzeichnet Nachhaltigkeit ein System des
langfristigen Gleichgewichts, das – mit Weitsicht betrieben – einen höheren Ertrag erwirtschaftet als bei einer reinen Renditemaximierung in der kurzen Frist. Entgegen der ursprünglichen
7
Die Erhöhung der Korrelation von Immobilienaktien/-fonds mit Aktienindizes in Stressphasen lässt sich bei Tagesrenditen ebenfalls beobachten. Bei Monatsrenditen lässt
sich dagegen keine Verschlechterung der Diversifikationseigenschaften feststellen. Die Ergebnisse sind in Bezug auf die Definition der Stressphasen stabil.
| 61
Vermutung vieler Investoren sind Nachhaltigkeit und Renditeoptimierung nicht zwingend zwei
Ziele, die sich gegenseitig ausschliessen. Im Gegenteil, je länger der Betrachtungshorizont, umso mehr löst sich der vermeintliche Zielkonflikt auf.
Nachhaltigkeit besitzt mehr
als nur eine Dimension
Im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit wird meistens der Energiegedanke in den Vordergrund
gestellt. Dies ist sicher nicht falsch. Die Nachhaltigkeit darf jedoch gerade im Bezug auf Immobilien nicht alleine auf diese Optik reduziert werden. Der Begriff umfasst weit mehr Dimensionen
als nur diejenige eines nachhaltigen Energieverbrauchs, dem der Exkurs auf Seite 27 gewidmet
ist. Im Vordergrund stehen ebenfalls die Verwendung von ökologischen Baumaterialien, die Nutzungsflexibilität der Gebäude, die Lage in Bezug auf die Infrastruktur sowie die Exponierung gegenüber Naturgefahren.
Im Zentrum steht dabei die Optik der Werterhaltung bzw. Wertsteigerung. Eine Liegenschaft
kann dann als nachhaltig gelten, wenn sie langfristig eine angemessene Rendite abwirft. Gerade
heute zeichnen sich verschiedene bedeutende langfristige Veränderungen ab, welche erheblichen Einfluss auf den Wert einer Liegenschaft nehmen können. Immobilienbesitzer und
-investoren müssen sich fragen, inwiefern die Veränderung des globalen Klimas, die hohe Volatilität der Energiepreise, die demographische Entwicklung sowie der Wandel gesellschaftlicher
Normen die künftigen Rahmenbedingungen für Immobilien umgestalten. Es gilt zu klären, welche Merkmale von Immobilien in einer längerfristigen Perspektive im Vordergrund stehen werden. Von der Ausgestaltung dieser Merkmale hängt es ab, wie die einzelnen Immobilien in der
Lage sein werden, angesichts der Veränderung der Rahmenbedingungen mit den sich ergebenden Chancen und Risiken umzugehen.
Nachhaltigkeit und Immobilien
Immobilien sind geradezu prädestiniert für einen nachhaltigen Ansatz. Kaum ein Gut ist durch
eine so lange Lebensdauer charakterisiert wie Immobilien. Analog zur Bewirtschaftung von Wäldern lohnt sich deswegen für Immobilieninvestoren die langfristige Sicht. Der Wert einer Immobilie wird zu mehr als der Hälfte durch Erträge bestimmt, die ab einem Alter von 20 Jahren erwirtschaftet werden. Für die Investoren ist es demnach zentral, sicherzustellen, dass die Nutzleistungen der Immobilie auch dannzumal den Bedürfnissen der Nachfrager entsprechen. Die
amerikanische Automobilindustrie, die auch langlebige Güter produziert, führt anschaulich vor
Augen, wie brutal der Markt fehlende Weitsicht und die Vernachlässigung des Gedankens der
Nachhaltigkeit plötzlich abstrafen kann. Schliesslich war schon vor Jahren abzusehen, dass sich
die Gesellschaft aufgrund zunehmenden Umweltbewusstseins und steigender Energiepreise
früher oder später sparsameren Automobilen zuwenden wird.
Während mit entsprechendem Unterhalt die Lebensdauer und die Werthaltigkeit einer Liegenschaft auch nach der Bauphase noch massgeblich beeinflusst werden können, erfordert die
Gewährleistung der Nachhaltigkeit schon zum Zeitpunkt der Konzeption eines Gebäudes, in
welchem die wesentlichen Merkmale einer Immobilie festgelegt werden, weitsichtige Entscheidungen. Auf die massgeblichen Dimensionen bzw. Kategorien von Nachhaltigkeitsmerkmalen
wird im Folgenden einzeln eingegangen. Im Rahmen eines interessanten Projektes hat das
Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) der Universität Zürich in Zusammenarbeit mit mehreren Partnern diese Nachhaltigkeitsmerkmale operationalisiert und darauf
basierend die Grundlagen für eine Bewertung von Immobilien unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit entwickelt.
Flexibilität und Polyvalenz
Ändernde Altersstrukturen, Familiengrössen, Branchenstrukturen oder Zonenordnungen fordern
die Flexibilität einer Immobilie heraus. Ein Bauwerk, welches mit vertretbarem Mitteleinsatz an
neue Bedingungen angepasst werden kann, darf folglich als nachhaltig bezeichnet werden. Die
Organisation der Haustechnik, die Baustatik, die Raumhöhe und die Verlegungsweise von Kabeln und Leitungen sind alles Beispiele für Merkmale, welche über die Nutzungsflexibilität einer
Liegenschaft entscheiden. Moderne Wohnungen sind heute dadurch gekennzeichnet, dass sich
die tragenden Wände auf die Aussenwände sowie die Abgrenzung der Nasszonen beschränken.
Im Rahmen der vorhandenen Wohnfläche geniesst der Besitzer die Flexibilität, neue Zimmer abzugrenzen oder solche aufzuheben, je nach den Bedürfnissen, welche seine Lebensphase erfordert. Die Möglichkeit, ein Gebäude oder eine Wohnung an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen, stellt eine Realoption dar, für welche auf Seiten der Nachfrager eine Zahlungsbereitschaft besteht und der folglich bereits zum Zeitpunkt der Erstellung ein positiver Wert
zugeordnet werden kann. Flexibilität und Polyvalenz sichern also einerseits konkrete ökonomi-
| 62
sche und vor allem langfristige Wettbewerbsvorteile und minimieren andererseits den Aufwand
und entsprechend die Umweltbelastungen, welche Umnutzungen auslösen.
Für einen Investor kann es sich beispielsweise bereits bei der Erstellung einer Überbauung lohnen, grosse Wohnungen mit mehreren Nasszellen zu versehen, die bei späterem Bedarf eine
Aufteilung in kleinere Einheiten zulassen. Die Anfangsinvestition mag sich dabei erst in einigen
Jahren rentabilisieren. Wie Abbildung 55 zeigt, zeichnen sich gegenwärtig Verschiebungen im
Preisgefüge der Mietwohnungen ab. Die Preise von 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen sind in den
letzten vier Jahren stärker gestiegen als die Preise für Wohnungen ab 4 Zimmern. Hinter diesem Trend stehen eventuell nicht nur die geringere Angebotsausweitung kleiner Wohnungen
oder der Effekt der Zuwanderung. Die strukturelle Veränderung der Wohnungsnachfrage könnte sich ebenfalls bereits in den Angebotspreisen niederschlagen.
Abbildung 55
Unterschiedliche Preisentwicklungen nach Zimmerzahl
Angebotspreise in CHF, indexiert 1. Quartal 2004 = 100
110
108
Alle Zimmergrössen
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
6 Zimmer
106
104
102
100
98
96
94
2004
2005
2006
2007
2008
Wie im Kapitel über Wohnflächen ausgeführt wurde, werden Ein- und Zweipersonenhaushalte
gemäss dem Haushaltsszenario des Bundesamts für Statistik bis 2030 um rund 34% zunehmen. Im Gegensatz dazu dürfte die Anzahl grösserer Haushalte mit mehr als vier Personen gar
in absoluten Zahlen abnehmen. Die Herausforderung für die Bauherren liegt nun darin, Wohnungen so zu bauen, dass sie den sich ändernden Gegebenheiten Rechnung tragen und mit
geringem Aufwand auf Präferenzänderungen hinsichtlich der Zahl der Räume reagieren können.
Dabei ist gleichzeitig zu berücksichtigen, dass sich am Trend eines wachsenden Flächenverbrauchs pro Kopf kaum etwas ändern dürfte. In Zukunft werden also vermehrt grosse Wohnungen mit zwei und drei Zimmern nachgefragt werden. Mit anderen Massnahmen wie genügend grossen Zugängen und Türen oder Aufzugsmöglichkeiten in jedem Stockwerk lassen sich
Wohnungen frühzeitig altersgerecht konzipieren. Ein derartiges Angebot vermag ein breiteres
Nachfragespektrum zu erschliessen und erweist sich dadurch als robuster gegenüber Nachfrageverschiebungen.
Flexibilität ist nicht nur im Hinblick auf Wohnflächen ein Thema. Bei kommerziellen Flächen ist
die Fragestellung genauso aktuell. Im Fokus liegt dabei vor allem die flexible Gestaltung von
Raumgrössen und -nutzungen. Ferner sollte auch die Transformation zwischen verschiedenen
Nutzungsformen beachtet werden. In Anbetracht der sich ändernden Umstände kann zum Beispiel die Transformation eines Wohnhauses in ein Geschäftsgebäude oder umgekehrt eine lohnende Option darstellen.
Lage und Infrastruktur
Zwei Komponenten beeinflussen in erster Linie die Nachhaltigkeit einer Immobilie im Hinblick
auf Lage und Infrastruktur. Zum einen werden steigende Energiepreise und Umweltschutzanliegen in Zukunft die Mobilität verteuern. Angesichts der fortschreitenden Arbeitsteilung wie auch
| 63
aufgrund von gesellschaftlichen Veränderungen wird der Stellenwert der Mobilität jedoch nichts
von seiner Bedeutung einbüssen. Eine gute verkehrstechnische Erreichbarkeit mittels Individualverkehr wie auch mittels öffentlichem Verkehr wird als Lagemerkmal deshalb eine grössere Rolle spielen. Nur schon die demographische Alterung bewirkt eine Bedeutungsverschiebung, da
im Alter Mobilitätseinschränkungen in Kauf zu nehmen sind, welche das Bedürfnis nach hochwertiger Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz schlagartig ins Zentrum rücken. Zum anderen dürfte sich auch die Konzentration von Infrastruktureinrichtungen und Arbeitsplätzen in den
Zentren in Zukunft noch verstärken. Immobilien in abgelegenen Landstrichen verlieren dadurch
an Attraktivität. Der Immobilienmarkt widerspiegelt diese graduelle Bedeutungsverschiebung des
Standortes schon seit längerem. In verhältnismässig abgelegenen Gegenden wie dem Jura,
dem Emmental, dem Toggenburg oder dem Glarner Hinterland sowie weiteren peripheren Regionen wurden in der Vergangenheit nur schwach spürbare Immobilienpreissteigerungen gemessen (Abbildung 56).
Abbildung 56
Preissteigerungen von Einfamilienhäusern in den letzten 10 Jahren
Standard-Einfamilienhäuser, Transaktionspreise, regionale Veränderung in Prozent zwischen 1998 und 2008
> 50%
35% - 50%
25% - 35%
20% - 25%
15% - 20%
10% - 15%
5% - 10%
0% - 5%
< 0%
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research
Energieeffizienz
Nachhaltige Bauten sind auch energieeffiziente Bauten. Das Reduktionspotenzial ist insbesondere im Gebäudesektor enorm, auf welchen rund 45% des Energieverbrauchs entfallen. Zudem
können die anvisierten Reduktionsziele weitgehend mit den schon heute verfügbaren Technologien erreicht werden. Erst die hohe Volatilität der Energiepreise in den letzten Jahren hat die
Marktakteure dazu bewogen, eine Reduktion der Energieabhängigkeit anzustreben. Geht man
davon aus, dass die Globalisierung keine umkehrbare Entwicklung ist, dann ist längerfristig wieder mit steigenden Energiepreisen zu rechnen. Massnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz
von Gebäuden versprechen langfristig niedrigere Energiekosten sowie bessere Absicherungen
gegen Preisschwankungen und Versorgungsengpässe.
| 64
Baumaterialien und
Ressourcenaufwand
Die Energieeffizienz beschränkt sich nicht nur auf den Betrieb und die Bewirtschaftung von Immobilien. Das Konzept der Nachhaltigkeit verlangt eine umfassendere Sichtweise, welche auch
Baumaterialen sowie die für den Bau erforderlichen Ressourcen einbezieht. Das nachhaltige
Bauen beginnt beim Ressourcenaufwand für die Baugrube und die Terraingestaltung, führt weiter über die Verwendung von geeigneten Baumaterialien und endet bei der Rückbaueignung
des Gebäudes. Ein typisches Beispiel eines nachhaltigen Baumaterials ist der Recycling-Beton,
bei dem Kies durch rezyklierte Baustoffe substituiert wird. Im Gegensatz dazu sind zum Beispiel
Füllschäume oder schwermetallhaltige Baustoffe mit dem Prinzip möglichst geschlossener
Kreisläufe nur schwer in Einklang zu bringen, ganz zu schweigen von möglichen gesundheitlichen Auswirkungen.
Streng genommen ist die Nachhaltigkeit eines Gebäudes nur sichergestellt, wenn auch der versteckte Energieaufwand – die sogenannte "graue" Energie – einbezogen wird, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Montage und Entsorgung der einzelnen Baustoffe benötigt wird. Die
Ökobilanz eines Gebäudes verschlechtert sich markant, wenn Baustoffe einen hohen Energieaufwand bei ihrer Erzeugung aufweisen oder aus entlegenen Gegenden herangeschafft werden
müssen. Zur Veranschaulichung: Die graue Energie beträgt bei einer Leichtbauweise aus Holz
maximal einen Drittel der grauen Energie eines Massivbaus mit Glasfassaden.
Der Nachhaltigkeitsgedanke hat in der Schweiz auch bei Architekturwettbewerben Einzug
gehalten. Mit den sogenannten SNARC-Kriterien lassen sich konkurrenzierende Projekte bezüglich Nachhaltigkeitskriterien systematisch vergleichen. Eine Besonderheit ist, dass Teilindikatoren addiert werden können. Beim Ressourcenaufwand werden zum Beispiel alle Teilindikatoren in Energieeinheiten (GJ) ausgewiesen, was einen direkten Vergleich ermöglicht.
Naturgefahren
Obwohl Naturereignisse grosse Schäden am Gebäudepark anrichten können, werden sie aufgrund ihrer kleinen Eintreffwahrscheinlichkeit oft nicht in genügendem Ausmass berücksichtigt.
Infolge der Klimaerwärmung dürfte die Gefährdung durch Naturgefahren in Zukunft zunehmen.
Insbesondere die Überschwemmungen im Sommer 2005 haben in der Schweiz bei Behörden
und Bevölkerung zu einer Sensibilisierung betreffend Naturgefahren beigetragen. Die Erstellung
und Verbesserung von Gefahrenkarten, die Bedrohungen durch Hochwasser, Lawinen, Erdrutsche und Felsstürze einschätzen, sind in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. Bis Mitte 2008
sind gemäss dem Bundesamt für Umwelt Gefahrenkarten für die Hälfte der Schweiz erstellt
worden, wobei die Verantwortung für den Vollzug im Aufgabenbereich der Kantone liegt. Bis
2011 soll die gesamte Schweiz durch Gefahrenkarten abgedeckt sein. Eine nachhaltige Zonenplanung bezieht die Gefahrenkarten ein, so dass der daraus resultierende Gebäudepark besser
gegen Naturgefahren geschützt ist.
Nachhaltigkeit und
Rentabilität
Eine nachhaltige Bauweise wird für Investoren insbesondere dann interessant, wenn sie wirtschaftlich ist, sprich die Rentabilität sichergestellt ist. Dies ist nur dann gewährleistet, wenn der
Markt bereit ist für die Nachhaltigkeit einen Aufpreis zu bezahlen. Verschiedene Studien haben
versucht, den Zusammenhang zwischen nachhaltigen Gebäuden und den auf dem Immobilienmarkt erzielten Preisen/Mieten quantitativ herzustellen. Die Studien beziehen sich zumeist auf
die in den USA verwendeten Labels LEED und ENERGY STAR. Die beiden bekanntesten Studien finden positive Effekte auf die Mieteinnahmen zwischen 0% und 12% infolge einer Zertifizierung.8 Obwohl statistisch mit gewissen Vorbehalten hinsichtlich Stichprobengrösse und Datenqualität behaftet, liefern die Studien Evidenz dafür, dass sich Investitionen in die Nachhaltigkeit dank höheren Mieteinnahmen und Verkaufspreisen lohnen. Diese Resultate werden weiter
gestützt durch eine von Jones Lang LaSalle9 2007 durchgeführte Umfrage bei Mietern von Geschäftsflächen. 70% der weltweit befragten Mieter erklärten, sie wären bereit, für nachhaltige
Liegenschaften eine Prämie zu bezahlen, die in den seltensten Fällen jedoch höher als 10%
ausfiel. Die bisher einzige Studie für die Schweiz ermittelte im Segment des selbstgenutzten
Wohneigentums einen Aufpreis für Minergie-Einfamilienhäuser von rund 7% und einen Mehrwert von 3.5% für Eigentumswohnungen.10 Zumindest die im Rahmen der MinergieZertifizierung getätigten energiesparenden Investitionen werden vom Markt somit honoriert und
entsprechend abgegolten.
8
Fuerst/McAllister (2008): Does it Pay to Be Green?
Eichholtz/Kok/Quigley (2008): Doing Well by Doing Good?
9 Jones Lang LaSalle (2008): Global Trends in Sustainable Real Estate: An Occupier's Perspective.
10 Center for Corporate Responsibility and Sustainability (2008): Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Minergie macht sich bezahlt.
| 65
"Grüne" Immobilien als
interessante Anlageform
Für den renditeorientierten Investor spricht die oben genannte Evidenz dafür, dass sich nachhaltiges Bauen in höheren Miet- und Verkaufseinnahmen niederschlägt. Des Weiteren konnte in
diesen Studien ebenfalls nachgewiesen werden, dass die Leerstände in nachhaltig konzipierten
Gebäuden tiefer liegen. Darüber hinaus kann das Prestige eines nachhaltigen Gebäudes den
Entscheid, nachhaltig zu bauen, ebenfalls positiv beeinflussen. Im Büroflächenbau muss sich in
der Schweiz das nachhaltige Bauen noch durchsetzen; die Minergie-Zertifizierung zum Beispiel
ist erst spärlich verbreitet.
Enormes Potenzial für
nachhaltige Investments
Der Markt für nachhaltige Investitionen im Immobilienbereich steckt noch in den Kinderschuhen.
Angesichts der Fülle anekdotischer Evidenz, welche den Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeit und Wertsteigerung bestätigen, und ersten Ergebnissen von quantitativen Studien beginnen
sich die Investoren jedoch mehr und mehr für nachhaltige Investments zu interessieren. Das Potenzial ist in der Schweiz angesichts dessen, dass erst jeder zehnte Neubau und weit weniger
als die Hälfte aller Sanierungen nach energieeffizienten Kriterien erfolgen, entsprechend gross.
Per definitionem kann sich Nachhaltigkeit für den Investor nur langfristig auszahlen. In dieser
Hinsicht deckt sich die Langfristigkeit der Performanceziele von nachhaltigen Immobilien mit
dem langfristigen Anlagehorizont der institutionellen Anleger.
Ausblick für Immobilienanlagen 2009
Düstere Wirtschaftsprognosen
Das Jahr 2009 wird als Rezessionsjahr in die Geschichte eingehen. Der Schweizer Aktienindex
nimmt die düsteren Aussichten bereits weitgehend vorweg. Zurzeit vermag noch kaum jemand
die Dauer der Wirtschaftsschwäche vorherzusagen. Das Tempo und die weltweit hohe Synchronizität der Abschwächung lassen in Kombination mit weiteren erschwerenden Faktoren wie
den Krisen auf ausländischen Immobilienmärkten, der Destabilisierung der Finanzmärkte und
anhaltenden Wechselkursungleichgewichten die Hoffnung auf eine Erholung in weite Ferne rücken. Die Korrektur an den Aktienmärkten scheint jedoch zu weiten Teilen bereits erfolgt zu
sein. Von einer im Jahresverlauf nicht auszuschliessenden Trendumkehr am Aktienmarkt würde
auch die Performance der Immobilienaktien profitieren.
Upside-Potenzial grösser
als Downside-Potenzial
Die Agios und Prämien von Immobilienanlagen befinden sich im langjährigen Vergleich auf sehr
tiefen Niveaus. Bei den Immobilien-Aktiengesellschaften liegt im Mittel gar ein Discount vor,
was bedeutet, dass der an der Börse bezahlte Preis unter dem Nettoinventarwert pro Aktie
liegt. Der Markt rechnet dementsprechend mittelfristig mit einer Korrektur der Nettoinventarwerte. Insofern liegen 2009 die Risiken beim Investieren in indirekte Immobilienanlagen weniger bei
der Entwicklung der Agios/Prämien als bei der Entwicklung der Immobilienwerte der Gesellschaften und Fonds. Eine Reduktion der Nettoinventarwerte ist nicht auszuschliessen; sie dürfte
jedoch bei den Immobilien-Aktiengesellschaften nicht im Umfang der jetzt eingepreisten Abschläge stattfinden.
Risiken für Immobilienanlagen vermehrt im kommerziellen Sektor
Vorsicht ist in erster Linie bei denjenigen Anlagegefässen angebracht, die mehrheitlich in kommerzielle Flächen investieren. Deren Renditen dürften 2009 aufgrund steigender Leerstände,
sinkender Mieteinnahmen und Bewertungsabschlägen unter Druck kommen. Allerdings darf hier
nicht vergessen gehen, dass kommerzielle Mietverträge in der Schweiz häufig über eine Dauer
von 10 Jahren abgeschlossen werden, was die Auswirkungen erheblich mildert. Unsicherheiten
bei Anlagengefässen, die schwergewichtig in den Wohnflächenmarkt investieren, sind zwar
ebenfalls vorhanden, aber um einiges geringer, da nicht mit einem Wegbrechen der Nachfrage
zu rechnen ist.
Konkurrenz durch attraktive
Anfangsrenditen im Ausland
Einer durchschlagenden Erholung der Schweizer Immobilienanlagen aufgrund der derzeit aussichtsreichen Bewertungsniveaus könnte die grosse Attraktivität ausländischer Immobilieninvestitionen im Wege stehen. Deren Anfangsrenditen sind aufgrund der hohen Preisrückgänge so
hoch, dass die Renditedifferenzen (yield spreads) zur risikolosen Rate rund 150 bis 300 Basispunkte höher ausfallen als in der Schweiz. Dies dürfte dem Trend zur Internationalisierung der
indirekten Immobilieninvestitionen, dem nur das Währungsrisiko entgegensteht, weiter Vorschub
leisten.
| 66
Notizen
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und steuerbefreite
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Wertschöpfung versprechen. Dazu bietet der Immobilienfonds den Investoren attraktive Steuervorteile:
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Dieses Inserat stellt keinen Emissionsprospekt im Sinne von Art. 652a bzw. 1156 OR dar. Fondsleitung ist die Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich, und Depotbank ist die Credit Suisse, Zürich.
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RZ_CS_Inserate_PropertyPlus_210x297_Jan_09.indd 1
23.1.2009 14:00:00 Uhr

Swiss Issues Immobilien - Immobilienmarkt 2009

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