Landeshauptstadt München Sozialreferat

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Landeshauptstadt
München
Sozialreferat
Brigitte Meier
Sozialreferentin
Landeshauptstadt München
Direktorium, BA-Geschäftsstelle Ost
Vorsitzender des BA 18
Herrn Clemens Baumgärtner
Friedenstraße 40
81660 München
14.02.2014
Verbesserung der Wohnsituation für Mieter des Anwesens Pilgersheimer Straße 42
Antrag Nr. 08-14 / B 05462 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 Untergiesing-Harlaching vom 17.12.2013
Gz.: S-III-W/BS
Sehr geehrter Herr Baumgärtner,
bei dem o. g. Antrag handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung, weswegen
die Erledigung auf dem Büroweg erfolgt.
Zum genannten Antrag teilen wir mit, dass dieses Anwesen im Rahmen einer Ortsermittlung
am 29.11.2013 durch das Sozialreferat/Amt für Wohnen und Migration überprüft wurde.
Bei dem Anwesen handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Behelfsunterkünften,
in dessen Erdgeschoss Gewerbeeinheiten untergebracht sind. In den fünf Obergeschossen
darüber sind zu beiden Seiten des Treppenhauses Flure, von denen beidseitig Zimmer
abgehen. In den Gängen ist jeweils eine kleine Küchenzeile vorhanden. Ebenso gibt es in
jedem Gangbereich Gemeinschaftstoiletten und Gemeinschaftsduschen. Eigentümerin des
Anwesens ist Frau Aline Brodt. Diese hat es an die Global Businessapartement
Immobilienverwaltungs GmbH vermietet. Diese wiederum tritt als Vermieterin bei den
einzelnen Mieterinnen und Mietern auf.
Ein Einschreiten der Behörde ist aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht nur möglich, wenn
eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt. Im vorliegenden Fall wäre nur der Fall einer
verbotenen gewerblichen Zimmervermietung gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satzung der
Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
denkbar.
Orleansplatz 11
81667 München
Telefon:089 233-22640
Telefax: 089 233-27375
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Dies setzt voraus, dass der ursprüngliche Wohnzweck durch nicht nur vorübergehend
stattfindende Beherbergungen dauernd aufgegeben bzw. aufgehoben wird, bzw. der
Wohnraum überwiegend einer derartigen Nutzung vorbehalten ist und dadurch dem
allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird. Ein Beherbergungsbetrieb im Sinne des
Zweckentfremdungsrechtes liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum
vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren
häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das Vermieten von Appartements
gehört nicht dazu.
Nach den vom Sozialreferat gewonnenen ersten Erkenntnissen wohnen die Mieterinnen und
Mieter in dem Anwesen tatsächlich längerfristig. Hinweise, die auf eine pensionsartige
Nutzung schließen lassen, liegen uns derzeit nicht vor. Die zweckentfremdungsrechtliche
Relevanz des Falles wird momentan noch geprüft.
Eine Überprüfung der Tiefgarage kann nicht erfolgen. Geschützt durch das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum sind gemäß § 3 der ZeS nur Wohnräume. Dies sind in
dem gegenständlichen Anwesen lediglich die Wohn- und Gemeinschaftsräume. Die
Tiefgarage ist kein Wohnraum im Sinne der ZeS. Sie unterliegt damit nicht dem Schutz des
Zweckentfremdungsrechtes.
Im Hinblick auf die angesprochenen hohen Mietpreise ist möglicherweise folgende
Rechtsvorschrift anwendbar:
Ordnungswidrig nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) handelt, wer vorsätzlich oder
leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene
Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
Unangemessen hoch im Sinne dieser Vorschrift sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung
eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 %
übersteigen, die in München für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten
vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden
sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen
des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1
maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung der
Vermieterin bzw. des Vermieters stehen.
Grundsätzlich ist die Landeshauptstadt München für die Verfolgung und Ahndung von
Mietpreisüberhöhungen gemäß § 5 WiStG zuständig. Die Behörde wird grundsätzlich nur auf
Antrag der betroffenen Mieterin bzw. des betroffenen Mieters tätig, da sie im Verfahren auf
deren bzw. dessen Mitwirkung angewiesen ist und bestehende Vertragsbeziehungen nicht
unnötig belasten soll. Im Regelfall kann daher ein Verfahren gem. § 5 WiStG nur eingeleitet
werden, wenn die betroffene Mieterin bzw. der betroffene Mieter die Wohnung kennt bzw.
einer oder einem Sachverständigen des Amtes für Wohnen und Migration auch Zutritt gewährt
werden kann, damit ein gerichtsfestes Gutachten erstellt werden kann.
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In der Vergangenheit waren in Fällen analog dem Anwesen Pilgersheimer Straße 42 die
betroffenen Mieterinnen und Mieter nicht zur Mitwirkung bereit, mit der Folge, dass die
Landeshauptstadt München keine Möglichkeit hatte, tätig zu werden bzw. ein gerichtliches
Bußgeldverfahren einzuleiten. Auch in dem Fall, in dem bereits Antragsunterlagen an eine
interessierte Mietpartei des Anwesens Pilgersheimer Straße 42 zugesandt wurden, erfolgte
bislang keine Rückmeldung.
Der Vollständigkeit halber weise ich an dieser Stelle noch einmal daraufhin, dass betroffene
Mieterinnen und Mieter hinsichtlich einer Überprüfung der Miethöhe die Möglichkeit haben,
einen Termin bei der Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen der Landeshauptstadt
München zu vereinbaren (Telefonnummer zur Terminvereinbarung:
233 - 40200). Diese kostenlose Serviceeinrichtung der Landeshauptstadt München befindet
sich im Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstr. 8 auf Zimmer 238. Zur
Vorsprache sollten Mietvertrag und relevanter Schriftverkehr wie z.B. Schreiben der
Vermieterin bzw. des Vermieters in die Beratung mitgebracht werden.
In Bayern wurde das Wohnungsaufsichtsgesetz im Dezember 2004 zum 01.01.2005
aufgehoben. Seither sind Wohnungsmissstände zwischen Eigentümerin bzw. Eigentümer und
Nutzerin bzw. Nutzer der Wohnung auf dem privatrechtlichen Weg zu klären.
Der Antrag Nr. 08-14 / B 05462 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 18 - UntergiesingHarlaching vom 17.12.2013 ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt.
Mit freundlichen Grüßen
gz.
Brigitte Meier