Was Wohnen kostet

Münchner Umland - Was Wohnen kostet - Süddeutsche.de
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Muenchen
1. Oktober 2015, 11:18 Münchner Umland
Was Wohnen kostet
München und Starnberg liegen an der Spitze, doch der Preis steigt überall in der
Region weiter. Ob die Mietpreisbremse den Anstieg stoppen kann?
Von Günther Knoll
Nein, eine Immobilienblase wird es in der Region München nicht geben. Diese
Befürchtung hält Stephan Kippes für unbegründet. Allein die Stadt München wird bis
2030 um etwa 200 000 Einwohner wachsen, und auch die Region ist entgegen dem
bundesweiten Trend weiter gut für positive Wachstumszahlen. Wenn man den
neuesten Marktbericht des IVD-Instituts für Wohnimmobilien im Münchner Umland
betrachtet, den Marktforscher und Immobilienexperte Kippes am Mittwoch
vorstellte, dann wird eher zu wenig gebaut.
Die Folge: Die Preise und Mieten steigen weiter. Generell gilt: Am teuersten wohnt
sich's in München selbst, wobei Starnberg, was freistehende Einfamilienhäuser
angeht, der Stadt den Rang als teuerstes Pflaster abgelaufen hat. 1,4 Millionen Euro
zahlte man im Frühjahr 2015 laut IVD am Starnberger See für ein solches Objekt, 200
000 Euro mehr als in der Landeshauptstadt. Offensichtlich sind Käufer bereit, für das
Prädikat "landschaftlich besonders reizvoll" entsprechendes Geld hinzublättern.
Abgesehen von Starnberg, wird es in der Regel mit jeder S-Bahn-Station nach
draußen günstiger. Wobei günstig relativ ist: Ein Einfamilienhaus in Markt Indersdorf
kostet immer noch gut eine halbe Million Euro. Dafür könnte man, so sagen Spötter,
den halben Bayerischen Wald kaufen. Kippes spricht denn auch nur von einer
"Preisdämpfung" entlang der S-Bahn-Gleise und Hauptausfallstraßen. In Ebersberg
oder Fürstenfeldbruck zahlt man beispielsweise knapp die Hälfte des Münchner
Kaufpreises (1,2 Millionen Euro) für Einfamilienhäuser, in Petershausen im Landkreis
Dachau gibt es ein solches Objekt für durchschnittlich 305 000 Euro.
Der Flughafen "als Jobmotor" (Kippes) lässt die Immobilienpreise in den Landkreisen
Freising und Erding höher steigen als anderswo. Das zeigt sich vor allem bei
Eigentumswohnungen: Mit 3400 Euro pro Quadratmeter ist man in der Stadt Freising
etwa 30 Prozent unter dem Münchner Preis (4850 Euro). Unterschleißheim, obwohl
15 Kilometer näher an München gelegen, ist mit 3000 Euro günstiger. Mit einem
Quadratmeterpreis von 2100 Euro sind Eigentumswohnungen in Geretsried am
günstigsten, doch das werde sich, so prophezeit der IVD, ändern, wenn die S 7
endlich in den Ort verlängert werde.
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"Deutlich günstiger" ist laut Kippes das Wohnen "zwischen den S-Bahn-Ästen". Neu
Hinzuziehenden fehle aber wohl die entsprechende Ortskenntnis, um das auch zu
nutzen. Ein klassisches Beispiel dafür sei die Gemeinde Emmering zwischen
Fürstenfeldbruck und Eichenau gelegen. Mit dem Rad brauche man von dort keine
zehn Minuten zum Brucker S-Bahnhof, die Immobilienpreise seien aber
deutlich niedriger.
Bei den Mietobjekten haben etliche Vermieter von Bestandswohnungen die Zeit vor
Inkrafttreten der Mietpreisbremse noch einmal für Erhöhungen genutzt, wie man
beim IVD festgestellt hat. Damit, so die Sicht der Makler, habe dieses Instrument
seine Wirkung verfehlt, außerdem fehle in den meisten Kommunen ein Mietspiegel,
der Grundlage für die Bremse ist. Aufgrund des Zuzugs in die Region gebe es
weiterhin eine große Zahl an Mietgesuchen. Das Preisgefälle von München nach
draußen sei bei den Mieten auch nicht so ausgeprägt wie bei Kaufimmobilien, denn
"die Leute müssen mieten". Die Rendite für Vermieter ist im Vergleich zum Verkauf
von Wohnraum deutlich zurückgegangen. Die Nachfrage könne kaum befriedigt
werden, weil die Investoren zunehmend weniger bereit seien, Wohnraum zu
schaffen. Für Kippes ist es ein Glück, "dass es im Moment kaum
Alternativanlagen gibt".
Darben muss aber wohl kein Vermieter, denn generell ist das Mietniveau hoch - in
der Stadt wie in der Region. Für Bestandswohnungen bezahlt man in München 14,50
Euro pro Quadratmeter, in der Stadt Starnberg sogar 15 Euro. Mit der Nähe zur
Metropole und einem direkten Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr steigen
auch die Mietpreise. In Gräfelfing etwa zahlt man 13 Euro, in Oberhaching sogar 13,70
Euro. Von dort aus ist man ebenso schnell in München wie in den Bergen. Einfache
Wohnungen mit Quadratmetermieten unter acht Euro gibt es in der Stadt München
so gut wie gar nicht mehr, und auch in den umliegenden größeren Gemeinden nur
noch vereinzelt. In Freising (11,40 Euro) und Erding (10,40 Euro) stiegen die
Mietpreise mit je zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr am stärksten.
Kippes hat klare Vorstellungen, wie dem Engpass auf dem Münchner
Wohnungsmarkt zu begegnen ist. So müssten die Kommunen durch die Ausweisung
von Baugebieten die Voraussetzungen dafür schaffen, dazu müsse die verkehrliche
Infrastruktur auch endlich entsprechend ausgebaut werden. Weitere Instrumente
seien Nachverdichtung und das Umwidmen von ausgewiesenen Gewerbeflächen für
die Wohnnutzung. Außerdem sollten Wohnbaugenossenschaften gefördert werden.
Er könne auch nicht verstehen, sagte der Marktforscher, dass Unternehmen in der
Region kritisierten, ihre Beschäftigten fänden keine Wohnungen, wenn sie vorher
ihre eigenen Werkswohnungen "im Paket" verkauft hätten.
Wirtschaftskraft, Arbeitsplätze, Lebensqualität - die Region wird, da ist sich Kippes
sicher, weiter begehrt sein. Und deshalb auch der entsprechende Wohnraum. "Dass
es da preislich nach unten geht, ist schwer vorstellbar."
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Instrument mit Hürden
In München, aber auch in vielen Umlandgemeinden, ist zum 1. August
2015 die Mietpreisbremse eingeführt worden. In neuen Verträgen dürfen
Mieten seither maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Mietpreisen
liegen. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen, für die schon bisher mehr
bezahlt wurde: Die Vormiete darf auch vom neuen Mieter
verlangt werden.
In der Praxis ergibt sich daraus aber ein Problem, denn in vielen kleineren
Kommunen gibt es bislang keine Mietspiegel. Und der gilt als das
geeignetste Mittel, um die ortsüblichen Preise festzustellen. Erste
Kommunen überlegen deshalb bereits, einen Mietspiegel erstellen zu
lassen. Der Bürgermeister von Ottobrunn zum Beispiel, Thomas Loderer,
will deshalb seine Kollegen im südlichen Teil des Landkreises München
überzeugen, gemeinsam einen Mietspiegel erstellen zu lassen. Der
Münchner Mieterverein, der sich massiv für das neue Instrument einsetzt,
empfiehlt, zur Not den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zu verwenden.
Allerdings sei es Vermietern nicht erlaubt, für die Ermittlung der Miete in
einer Umlandgemeinde den Münchner Mietspiegel anzuwenden. Das
Bayerische Justizministerium verweist ganz allgemein auf
"Vergleichsmietdatenbanken" oder "statistische Erhebungen zur
ortsüblichen Miete", die alternativ herangezogen werden können.
Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen, die vor dem 1.
Oktober 2014 erstmals genutzt wurden. Ausgenommen sind
Ferienwohnungen, Studentenwohnheime oder frisch sanierte
Wohnungen. Wichtig ist, dass der Mieter aktiv sein Recht einfordert - von
allein wirkt die Mietpreisbremse nicht.
lod
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SZ vom 01.10.2015/infu
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