Internationale Juristenvereinigung, Vortrag: Dr. Otmar Stöcker

Transcription

Die Sicherung grenzüberschreitender Hypothekengeschäfte –
Die Eurohypothek
Osnabrück, 29. Januar 2008
Dr. Otmar Stöcker
Verband deutscher Pfandbriefbanken
Table of Contents
A)
Case studies on cross border mortgage lending
B) Gremien und Workshops des vdp zur systematischen
Erforschung des Immobilienrechts
C)
Legal issues
–
applicable law, lex rei sitae
–
flexibility between loan and collateral
–
Eurohypothec
D) Summary
31.01.2008
2
A) Case Studies
A) Case studies = development of cross border property finance
I.
Cross border mortgage lending – low volume and simple
structure
II.
Increasing volumes of cross border mortgages
III. Cross border portfolio finance and initial syndication
IV. Cross border secondary syndication
V.
Cross-border real estate portfolio finance and secondary
syndication
VI. Multi country portfolio finance
31.01.2008
3
I.
Cross border mortgage lending – low
volume and simple structure
1990
loan < 500.000 €
4
4
31.01.2008
4
II.
1990
loans < 500.000 €
1995
3 Mio. € < loan < 50 Mio. €
F
international investors international standards on
investment and loan
F
professional legal expertise necessary
F
new financial structures national collateral law sufficient?
!
31.01.2008
Increasing volumes of cross border
mortgages
cross border housing loans profitable ?
- low volume
- high production costs
- work flow
- consumer protection law
5
III. Cross border portfolio finance and
initial syndication
Case study: CH
6
6
31.01.2008
6
initial syndication
Financing of a Sale- and Lease Back portfolio transaction with UBS AG in Switzerland (2001)
Volume of the transaction:
CHF 800 m
Properties:
87 office and retail properties distributed in Switzerland with a GLA of approx. 214.000 m²
Number of
properties
35
30
25
20
15
10
5
0
Geographical distribution
of the portfolio
33
60%
20
6
5
50%
10
9
40%
4
30%
st
Re
u
rg
a
n
al
le
Aa
rn
St
.
G
Be
l
in
Te
ss
se
Ba
Zü
r ic
h
20%
Initial financial ratios:
GLA according to use
61%
70%
Loan to Open Market
Value as determined by
E&Y
91%
5%
10%
0%
Retail
Loan amount/Net
rental income p.a.
14,5 times
20%
14%
Office
Warehouse
Others
Others
Relation of equity and Debt Servie Ability (as per
debt
current rental income p.a.)
6,70%
20 : 80
Main tenant and seller:
UBS SA
Investors:
Maag Holding AG, RSE Grundbesitz und Beteiligungs AG, Prima Inmobilaria SA (now: Vallehermoso)
Strategy for syndication:
Rheinhyp, AHBR, Eurohypo/old, Deutsche Hyp
31.01.2008
7
initial syndication
Basics on portfolio transactions
overall risk of a real estate portfolio is lower than the added risks
of the individual real estate assets
contractual cross collateralisation
possible, but high
transaction costs
not in
all countries
31.01.2008
- full loan amount on every real estate asset ? fees !
- on every real estate asset only a mortgage representing its
individual value change of values cannot be equalized
easily, at least not in the mortgage rank !
joint mortgage
- less fees
- equalizing of change of values through mortgages
8
V. Cross border real estate portfolio
finance and secondary syndication
Case study: Poland
9
9
31.01.2008
9
EXAMPLE OF A FINANCING OF A PORTFOLIO WITH SYNDICATION (2004)
Subject of the financing:
Financing of a Sale- and Lease Back portfolio transaction, closed with Metro Group in Poland
Volume of the transaction:
EUR 850 m
Properties:
27 retail properties distributed in Poland with a GLA of approx. 678.000 m²
(Real-, Media-, Praktiker-Stores)
Initial financial ratios:
Loan to Open Market
Value
64%
Loan amount/Net
rental income p.a.
11,7 times
Debt Service Ability
(a per current rental
income p.a.)
11,04%
Main tenant and seller:
Metro Group
Investors:
Apollo Rida
Strategy for syndication:
Eurohypo, HSH Nordbank, HypEssen - Full underwriting,
subsequent syndication up to a final hold of EUR 225 m
31.01.2008
10
shortly before: Poland introduced initial joint mortgage
t portfolio-risk-structure possible in efficient way
problem: secondary syndication t huge documentation
necessary
31.01.2008
11
VI. Multi country portfolio finance
Risk diversification
on collateral not
possible on cross
border basis
Ö joint Eurohypothec
necessary
12
12
31.01.2008
12
VI.
Multi country portfolio finance
Volume of cross border mortgage business of vdp member banks
(2008 = tentative)
in bn. €
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
13
10
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
13
31.01.2008
13
B.
Gremien und Workshops des vdp zur
systematischen Erforschung des
Immobilienrechts
- Struktur Auslandsgremien
(Stand: 14.9.2007)
Ausschuss
Ausschuss für
für Immobilienfinanzierung
Immobilienfinanzierung Ausland
Ausland
Vorsitz:
Vorsitz:
Monica
Monica Schmitt
Schmitt
AK
AK UK
UK ++ G7
G7
Vorsitz:
Vorsitz:
Jürgen
Jürgen Morr
Morr
Vorsitz:
Vorsitz: Hartwig
Hartwig Glatzki
Glatzki
AK
AK Kern-Europa
Kern-Europa
AK
AK Mitteleuropa
Mitteleuropa
•• Dänemark,
Dänemark, Finnland,
Finnland,
Norwegen,
Norwegen, Schweden
Schweden
•• Polen,
Polen, Tschechien,
Tschechien,
Slowakei,
Slowakei, Ungarn
Ungarn
•• USA,
USA, Kanada,
Kanada, Japan
Japan
•• Belgien,
Belgien, Luxemburg,
Luxemburg,
Niederlande
Niederlande
•• Österreich,
Österreich, Schweiz
Schweiz
•• Großbritannien,
Großbritannien, Irland
Irland
•• Frankreich,
Frankreich, Mexico
Mexico
•• Italien
Italien
••
••
••
••
Betreuerin:
Betreuerin: Frau
Frau Barent
Barent
Betreuerin:
Betreuerin:
•• Spanien,
Spanien, Portugal
Portugal
Betreuer:
Betreuer: Herr
Herr Luckow
Luckow
Griechenland
Griechenland
Ukraine,
Ukraine, Russland
Russland
Rumänien,
Rumänien, Bulgarien
Bulgarien
Türkei
Türkei
Vorsitzende
Vorsitzende der
der Arbeitskreise
Arbeitskreise == Mitglieder
Mitglieder des
des Ausschusses
Ausschusses
Immobilienfinanzierung
Immobilienfinanzierung Ausland
Ausland
31.01.2008
Frau
Frau Barent
Barent
14
14
14
B.
Gremien und Workshops des vdp zur
Immobilienrechts
- Synergiepotenziale Auslandsgremien
Sitzungen Auslandsgremien von VDH / vdp insgesamt 115 (bis Ende 2007)
12
11
11
10
9
9
8
8
7
7
6
5
4
8
5
4
6
6
6
6
5
5
4
5
5
5
5
5
3
2
15
1
0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
15
31.01.2008
15
B. Gremien und Workshops des vdp zur
Immobilienrechts
- Synergiepotenziale Länderberichte
und Spezialthemen
- insgesamt 157 LB / Spezialthemen zu 21 Ländern (Stand 17.1.2008) -
USA: 13
CND:
11
1
2
8
17
17
1
0
12
3
←5
2
11
6
10
3
8
1
14
2
16
1
16
31.01.2008
16
Immobilienrechts
-
Synergiepotenziale CLC-Studien
- insgesamt 39 Ausarbeitungen zu 13 Ländern (Stand 7.11.2007) -
derzeit
in Arbeit:
Bulgarien
Polen
17
17
31.01.2008
17
Immobilienrechts
- Synergiepotenziale Länderberichte
und Spezialthemen, CLC-Studien
- insgesamt 196 Ausarbeitungen zu 29 Ländern (Stand: 17.1.2008) USA: 13
CND:
1
11
2
1
1
8
1
17
17
10
12
6
←5
14
5
14
6
8
1
10
10
4
11
1
3
1
18
2
1
18
31.01.2008
18
-
Berichte Runder Tisch „Flexibilität
der Grundpfandrechte in Europa“
Publizitätserfordernisse
Anschluss an EULIS?
Kann man das Grundbuch aus anderen Ländern elektronisch über EULIS (European
Union Land Information Service) einsehen?
3
ja
2
in Vorbereitung
(Projekt EULIS+)
1
in Überprüfung
19
JP
Eurohypothek nach Basic Guidelines:
19
31.01.2008
19
-
Berichte Runder Tisch „Flexibilität der
Grundpfandrechte in Europa“
4 Workshops haben seit 2005 stattgefunden
Schwerpunkt auf mittel- und osteuropäischen Ländern
8 Länderberichte wurden 2006 in deutscher Sprache veröffentlicht
(Bd. 23 vdp-Schriftenreihe)
5 weitere Berichte wurden 2007 veröffentlicht (Bd. 32 vdp-Schriftenreihe)
2006 veröffentlicht
2007 veröffentlicht
zusätzliche Charts
in Vorbereitung
20
JP
24.1.200820
31.01.2008
20
-
Inhalt
I.
Rechtscharakter
II.
Publizitätserfordernisse
III.
Akzessorietätswirkungen
IV.
Schutz des Eigentümers
V.
Vollstreckung
VI.
Insolvenz
VII. Praktische Anwendungsmöglichkeiten
31.01.2008
21
-
I. Rechtscharakter
Arten der Grundpfandrechte
Belgien
Die folgenden Schaubilder
zeigen die Rechtslage zu den
hier genannten
Grundpfandrechten, die in
ihren Rechtsordnungen die
flexibelsten Varianten
darstellen:
Bosnien – H.
Hypothek
hipoteka
Deutschland
Sicherungsgrundschuld
Estland
Hypothek
hüpoteek
Höchstbetragshypothek
neteito
Kroatien
hipoteka do najvišeg
iznosa kreditna hipoteka
kauciona hipoteka
Litauen
maksimalioji hipoteka
Niederlande
Bankhypothek
Bankhypotheek
Norwegen
Hypothekenobligation
gjort pantobligasjon*
Österreich
Griechenland
Japan
*Seit 1999 nicht mehr erlaubt für Eigentümer, die Verbraucher im Sinne des Finanzvertragsgesetzes sind
31.01.2008
22
-
I. Rechtscharakter
Arten der Grundpfandrechte
Polen
Die folgenden Schaubilder
zeigen die Rechtslage zu den
hier genannten
Grundpfandrechten, die in
ihren Rechtsordnungen die
flexibelsten Varianten
darstellen:
hipoteka kaucyjna
Hypothek
ipoteca
Russland
oбщая твёрдая сумма
требований залогодержателя,
обеспеченых ипотекой
Serbien
Außergerichtlich
durchsetzbare
vansudska izvršna hipoteca
na najviši iznos
Slowenien
Sicherungsgrundschuld
zavarovalni zemljiški dolg
Spanien
hipoteca de máximo
Portugal
Rumänien
Tschechien
31.01.2008
zástavní právo
Türkei
Briefhypothek
ipotekli borç senedi
Ukraine
Hypothek
іпотека (ipoteka)
Ungarn
selbständiges Pfandrecht
önálló zálogjog
23
-
III. Akzessorietätswirkungen
1. Entstehensakzessorietät
Das akzessorische Recht entsteht nur, wenn das Hauptrecht entsteht.
3
weder Forderung noch
Rechtsverhältnis erforderlich
2
Rechtsverhältnis für die zu
sichernde Forderung
erforderlich
1
24
JP
Rechtsverhältnis und
(künftige) Forderung
erforderlich
24
31.01.2008
24
-
2. Umfangsakzessorietät
Der Umfang des akzessorischen Rechts bestimmt sich nach dem Umfang des Hauptrechts, etwa der
Höhe der gesicherten Forderung.
2
nein
1
ja
25
JP
25
31.01.2008
25
-
3. Zuständigkeitsakzessorietät
Dem Gläubiger der gesicherten Forderung steht zwingend auch das Grundpfandrecht zu.
2
nein
1
ja
26
JP
26
31.01.2008
26
- Berichte Runder Tisch „Flexibilität
4. Durchsetzungsakzessorietät
Das Grundpfandrecht ist nur dann durchsetzbar, wenn auch das Hauptrecht durchsetzbar ist.
Möglichkeit des Eigentümers, bei
Fehlen einer gesicherten
Forderung die Durchsetzung des
registrierten Grundpfandrechts zu
verhindern (kein
Gläubigerwechsel)?
2
ja
1
27
JP
nein
27
31.01.2008
27
5. Erlöschensakzessorietät
Mit dem Hauptrecht erlischt auch das Grundpfandrecht.
3
nein
2
nein, wenn
Rechtsverhältnis noch
besteht
1
ja
28
JP
28
31.01.2008
28
-
IV. Schutz des Eigentümers
1. Durchsetzungsakzessorietät (2)
(= V.4)
Wer muss Beweis führen, wenn strittig ist, ob die Forderung entstanden
ist und / oder fällig ist?
(kein Gläubigerwechsel) Beweislast
für Entstehung / Nichtexistenz und
Fälligkeit / Nichtfälligkeit der
Forderung:
4
immer der Eigentümer
3
nur für die ursprünglich
gesicherte Forderung der
Eigentümer (anders beim weiten
Sicherungszweck)
2
der Gläubiger (mit formularmäßiger /
notarieller Auszahlungsbestätigung)
29
JP
1
immer der Gläubiger
29
31.01.2008
29
-
VII. Praktische Anwendung
1. Veränderung der Forderung
(Schuldner und Gläubiger bleiben
gleich) (1)
Forderungsauswechslung und Kreditaufstockung
Besteht die Möglichkeit, das
Grundpfandrecht so zu gestalten,
dass eine bestehende gesicherte
Forderung erhöht werden kann,
ohne dass das Grundpfandrecht
geändert werden muss?
2
ja
1
JP
30
nein
30
31.01.2008
30
-
gleich) (2)
Kann eine Forderung gegen eine andere Forderung gegen den bisherigen Schuldner
ausgetauscht werden ohne Nachteil für das oder Veränderung des Grundpfandrechts?
(zeitlich direkt aufeinander folgend - Novation, Subrogation -)
3
ja
2
ja, wenn das
Rechtsverhältnis noch
besteht
1
nein
31
JP
31
31.01.2008
31
-
gleich) (3)
Kann das Grundpfandrecht neue Forderungen sichern, wenn die gesicherten alten Forderungen
vollständig erloschen sind? (zeitliche Lücke)
3
ja
2
ja, wenn das Rechtsverhältnis noch
besteht
1
nein
32
JP
32
31.01.2008
32
gleich) (4)
Kreditlinien
Kann das Grundpfandrecht ohne
weiteres zur Sicherung einer
Kreditlinie genutzt werden, ohne
dass das Grundpfandrecht
geändert werden muss?
2
ja
1
33
JP
nein
33
31.01.2008
33
gleich) (5)
Abschnittsfinanzierung
Kann das Grundpfandrecht (ohne
jede Änderung) ein langfristig
vergebenes Darlehen sichern, bei
dem die Zinsen nur für einen Teil
der Laufzeit fest vereinbart sind
und anschließend für weitere
kürzere oder längere Abschnitte
neu vereinbart werden?
2
ja
1
34
JP
nein
34
31.01.2008
34
-
2. Veränderung auf der
Gläubigerseite (1)
Wechsel von gesicherter Forderung und Gläubiger bei Erhalt des
Grundpfandrechts
Kann das Grundpfandrecht von
Bank A auf Bank B übertragen
werden und dort eine neue
Forderung sichern?
3
ja
2
ja, wenn auch die Forderung
von Bank A auf Bank B
übertragen wird
(Novation / Subrogation)
1
JP
35
nein
35
31.01.2008
35
-
Gläubigerseite (2)
Identität des Gläubigers von Grundpfandrecht und Forderung
Können Grundpfandrecht und
Forderung von verschiedenen
Gläubigern gehalten werden?
2
ja
1
nein
36
JP
36
31.01.2008
36
-
Gläubigerseite (6)
Nachträgliche Syndizierung
Nachträgliche
Konsortialbildung mit
dinglicher Besicherung
aller Konsorten
effizient möglich?
2
ja
1
37
JP
nein
37
31.01.2008
37
C) Legal issues
applicable law - lex rei sitae
flexibility between loan and collateral
Euromortgage
pan-European Security Trust
31.01.2008
38
Applicable law - lex rei sitae
principle:
free choice of law
customer
loan contract
but:
Consumer
protection
legislation
bank
Applicable law
may differ
property
mortgage collateral
(Hypothec)
Lex rei sitae
No difference for
39
consumers and
for commercial
purposes
39
31.01.2008
39
Flexibility of mortgage collateral
customer
property
loan contract
bank
mortgage collateral
(Hypothec)
statutory connection:
• change of secured claim?
• change of lender? (= transferability)
• lender and mortgagee must be
one and the same person
Accessoriness
40
F the more strict, the less flexible!
40
31.01.2008
40
Eurohypothec
A. What is the idea of
a Eurohypothec?
The idea is to create
• a real estate security instrument (charge,
pledge, guarantee),
• uniform in all EU member states,
• flexible and efficient for all kinds of real estate
finance transactions.
It is not a new loan product.
31.01.2008
41
Eurohypothec
B. Long history
of proposals
and a lot of
actual work:
31.01.2008
• 1966
“Segré Report” on "The Development of a
European Capital Market”: “The introduction of a
mortgage common to all Member States would
help to integrate capital markets.“
• 1987
International Union of Latin Notaries (UINL):
“Eurohypothèque”
• 1998
Association of German Mortgage Banks (VDH),
with the help of a team of experts from both
academic and practical backgrounds, developed
guidelines for a flexible security right (for
consulting work in Central Europe)
42
Eurohypothec
B. Long history
of proposals
and a lot of
actual work:
• 2004
Pan-European
group
of
experts
“The
Eurohypothec” (initiated in Spain by Sergio
Nasarre Aznar)
t further developed VDH-guidelines in English
• 2004 Forum Group on Mortgage Credit
t recommended Eurohypothec
• 2004/2005 The European University Institute (EUI) in
Florence:
t comparison of property law in EU countries
• 2004/2005 European Union Land Information System
project (www.eulis.org)
t comparative-law review of the rights registered –
including security rights over real property.
31.01.2008
43
Eurohypothec
B. Long history
of proposals
and a lot of
actual work:
2004/2005 Initiative
of
the
expert
group
”The
Eurohypothec” in order to exchange ideas with
specialists of the

Forum Group’s collateral subgroup
EUI property law project
EULIS
F 2 workshops in Berlin in October 2004 and
April 2005
F outcome: new version of guidelines and additional
papers

“Basic guidelines for a Eurohypothec”,
published by the Polish Mortgage Credit
Foundation in May 2005
31.01.2008
44
Eurohypothec
2005
Green Paper Mortgage Credit in the EU
December 2007
White Paper on the Integration of
EU Mortgage Credit Markets
(Eurohypothec, p. 163 ff, 169)
31.01.2008
45
The solution: Eurohypothec
Eurohypothec
loan contract
customer
property
bank
Eurohypothec
= charge on real estate
statutory connection replaced by
contractual one flexibility!
contractual connection:
security contract
46
accessoriété légale
F accessoriété conventionelle obligatoire
statutory accessoriness
F compulsory contractual accessoriness
46
31.01.2008
46
Pan European Security Trust
Modern financial instruments more often need to split secured claims and collateral:
syndication
collateral only in the hand of the syndication agent,
but loans granted directly from syndication partners
loan
loan
client
bank
bank
loan
col
lat
(loa eral
n)
bank
agent bank
47
1. only possible, if there is no legal accessoriness between loan and collateral Eurohypothec
2. collateral insolvency remote? trust / fiduciary relation
47
31.01.2008
47
funding structures: securitisation
sale and transfer
loan
clients
collateral
SPV
originator
MBS
of claims of loans
often keeps collateral legally in trust / fiduciary relation,
because transfer of mortgage collateral is costly
only possible, if there is no legal accessoriness between loan and collateral
+ structure is insolvency remote
48
48
31.01.2008
48
new funding structures in Europe: structured covered bonds
(UK, NL)
mortgage loans
originator =
issuer of
covered bonds
transfer
• fully legal
• equitable
SPV
• partial
• loan claim + collateral
• only claim – collateral stays in hand of
originator
covered bonds
guarantee
49
49
31.01.2008
49
D. Summary
complex real estate transactions
– like cross-border portfolio finance and modern structured
finance products –
need modern collateral law
on a European-wide basis nearly nothing so far !
but first proposals for a Eurohypothec were developed:
- Forum Group on Mortgage Finance
- Green Book
- London Economics
- Basic Guidelines on a Eurohypothec
- White Book
F every support is most welcome !
31.01.2008
50
Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.
Association of German Pfandbrief Banks
Georgenstraße 21
10117 Berlin
Phone +49 30 20915-100
Fax +49 30 20915-101
E-Mail: info@pfandbrief.de
Internet: http://www.pfandbrief.de / http://www.pfandbrief.org
31.01.2008
51

Internationale Juristenvereinigung, Vortrag: Dr. Otmar Stöcker

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