Wandel der Wohnungsmärkte - Stadtverwaltung Schwerte

TU DORTMUND, FAKULTÄT RAUMPLANUNG
Wandel der
Wohnungsmärkte
Schwerte
Alexander Fritz, Dennis Kuhpfahl, Stefan Büth, Peter Wagener
18.11.2010
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ...............................................................................................................1
Abbildungsverzeichnis ......................................................................................................2
Tabellenverzeichnis ...........................................................................................................2
1
Die Stadt Schwerte .....................................................................................................3
1.1 Demografie ............................................................................................................6
1.1.1 Bevölkerungsentwicklung ..........................................................................6
1.1.2 Bevölkerungsprognose .............................................................................10
1.1.3 Sozioökonomische Strukturen ..................................................................12
1.1.4 Haushaltsentwicklung ...............................................................................15
1.2 Wohnungsmarkt ..................................................................................................16
1.2.1 Eigentümerstruktur .....................................................................................19
1.2.2 Problemquartiere.......................................................................................20
1.2.3 Vorbildquartiere .........................................................................................20
1.2.4 Sozialer Wohnungsbau .............................................................................21
1.3 Stadtentwicklung ................................................................................................22
1.3.1 Projekte und Maßnahmen .......................................................................22
1.3.2 Steuerungs- und Strategieansätze .........................................................23
1.3.3 Kooperationen ...........................................................................................25
1.3.4 Flächenausweisungspolitik.......................................................................26
1.3.5 Infrastruktur .................................................................................................27
1.4 Zwischenfazit ........................................................................................................29
Quellenverzeichnis ............................................................................................................. I
1
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Übersichtsplan ........................................................................................................ 3
Abbildung 2: Eindrücke der Ortsbegehung .............................................................................. 3
Abbildung 3: Bodennutzung in Schwerte .................................................................................. 4
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung 1987-2008 .................................................................. 7
Abbildung 5: Natürliche Bevölkerungsentwicklung 1990-2008 .............................................. 7
Abbildung 6: Wanderungen über die Gemeindegrenze 2000-2008 .................................... 9
Abbildung 7: Altersverteilung im Zeitvergleich ......................................................................... 9
Abbildung 8: Bevölkerungsprognose bis 2025 (Daten von IT.NRW) .................................... 11
Abbildung 9: Altersverteilung 2008 und 2025 im Vergleich .................................................. 11
Abbildung 10: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Arbeitslosigkeit 1998-2008 13
Abbildung 11: Pendlerstatistik 1997-2008 ................................................................................. 14
Abbildung 12: Anteil der SGB II-Empfänger an der Gesamtbevölkerung 2008 ................ 14
Abbildung 13: Kaufkraftindex je Haushalt 2008 ...................................................................... 15
Abbildung 14: Anteil der Haushaltsarten 2007 und 2025 ...................................................... 16
Abbildung 15: Wohngebäudebestand nach Altersklassen ................................................. 16
Abbildung 16: Wohngebäude nach Anzahl der Wohnungen ............................................ 17
Abbildung 17: Durchschnittliche Baulandpreise im Vergleich ............................................. 17
Abbildung 18: Mietspiegel ......................................................................................................... 19
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht über durchgeführte Experteninterviews....................................5
Tabelle 2: Veränderung der Altersverteilung 2008-2025...........................................12
2
Wohnungsmarkt
1
Die Stadt Schwerte
Schwerte liegt am südlichen Rand des Kreises Unna und ist geographisch durch die
Erhöhung des Ardeygebirges im Norden, der Ruhr, sowie die Nähe zum Sauerland im
Süden geprägt. Die Stadt ist mit ihren 48.797 Einwohnern im Mittelfeld der Kreisstädte
anzusiedeln. Verkehrstechnisch ist Schwerte durch die Autobahnanschlüsse A1 und A45
relativ gut an das Umland angebunden.
Abbildung 1: Übersichtsplan
Steckbrief Schwerte
Einwohner
Arbeitslose
Größe
Preise für baureifes
Land
Pendlersaldo
48.797 P.
1.938 P.
56,2 qkm
195€/qm
-3.108 P.
Quelle: Wikimedia Commons
Um sich einen ersten Eindruck von der Stadt zu verschaffen wurde eine Ortsbegehung
durchgeführt.
Abbildung 2: Eindrücke der Ortsbegehung
Quelle: Fotos Alexander Fritz
In der südlichen Innenstadt befindet sich eine ansprechende und gut erhaltene
Altstadt, die vornehmlich aus Fachwerkhäusern besteht. Des Weiteren fallen vereinzelte
Neubauten, sowie der ältere Bestand der örtlichen Wohnungsbaugenossenschaft auf,
der in den letzten Jahren fast vollständig saniert worden ist. Insgesamt wurde jedoch
eine sehr heterogene Struktur der Gebäude im Stadtgebiet bezüglich Alter und
Aussehen ausgemacht, was wohl vor allem auf die Kriegszerstörungen und
Flächensanierung der Nachkriegsjahre zurückzuführen ist. Lässt man die urbane Dichte
des Stadtkerns hinter sich, so ist Schwerte in weiten Teilen von Reihenhaussiedlungen
und Ein- und Zweifamilienhäusern, auch neuerer Bauart, geprägt. Hier zeigen sich die
typischen Suburbanisierungsgebiete der zweiten Hälfte des letzen Jahrhunderts, die
3
Wohnungsmarkt
auch durch eine starke Wanderung aus den größeren Kernstädten des Ruhrgebietes
entstanden sind. Die Umgebung der Einfallstraße B236, die aus Norden nach Schwerte
hinein führt, machte nicht nur auf Grund des hohen Verkehrsaufkommens (regelmäßig
lange Staus im Berufsverkehr) einen eher schlechten Eindruck; vor allem die
Unterführung und ihre Umgebung an der Kreuzung Rathausstraße/B236 erscheinen
städtebaulich wenig einladend. Des Weiteren wurden der Bahnhof und dessen Vorplatz
als sanierungsbedürftig und zu verkehrslastig empfunden. (vgl. WFS)
Etwa 97% der Stadtfläche liegen im Wasserschutzgebiet, was zwangsläufig dazu führt,
dass Schwerte eine recht „grüne Stadt“ ist, die viele Wald- und landwirtschaftliche
Flächen aufweist.
Abbildung 3: Bodennutzung in Schwerte
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Schwerte
Interviews
Nachdem anfänglich mit mäßigem Erfolg Akteure, sowohl per email als auch
telefonisch, kontaktiert wurden, konnten mit der weiteren Hilfe von Frau Skupin von der
Stadtverwaltung weitere Ansprechpartner für Interviews gewonnen werden. Es wurden
acht öffentliche Akteure und drei nicht-öffentliche Akteure befragt. Da die Planungen,
die in Verbindung mit dem Wohnungsmarkt in Schwerte stehen auch immer von
politischer Bedeutung sind, war es wichtig, in dieser Richtung Einblicke zu erhalten, so
dass Interviewtermine mit allen Ratsparteien vereinbart worden sind. Diese Interviews
fanden in den jeweiligen Fraktionsräumen im Rathaus, das Interview mit Frau Skupin
(Projektleitung demografischer Wandel) und Herrn Jung (stellvertretender Bereichsleiter
„Demografie und Stadtentwicklung“) im Rathaus II statt. Der Gutachterausschuss ist für
den gesamten Kreis zuständig und hat somit seinen Sitz im Kreishaus Unna, so dass das
Interview dort im Beisein von Studenten durchgeführt wurde, die für das gleiche Projekt
anderen Kommunen im Kreis Unna zugeteilt waren. Von Seiten der privaten Akteure
wurde durch ein Interview mit Frau Messer von der Ökumenischen Zentrale, die unter
anderem Wohnberatung für ältere Menschen anbietet, dem Immobilienmakler Herr
Dieckmann und Herr Grobe von der örtlichen Wohnungsgenossenschaft ein recht
guten Einblick in den Schwerter Wohnungsmarkt und seine aktuellen Themen gewährt.
4
Wohnungsmarkt
Tabelle 1: Übersicht über durchgeführte Experteninterviews
Nr.
Kürzel
1
Institution
Fachdienst
Demografie/Stadtentwicklung
2
Gutachterausschuss Kreis Unna
Gutachter
3
Christlich Demokratische Union
CDU
4
FDP
5
Freie Demokratische Partei
Sozialdemokratische Partei
Deutschlands
Hans-Georg Rehage
Wolfgang Schilken,
Walter Hülscher
SPD
Thomas Klüh
6
Bündnis 90 Die Grünen
Grüne
Rupert Filthaus
7
Wählervereinigung für Schwerte
WFS
Eckehard Weist
8
Die Linke
Linke
Dieter Reichwald
9
Ökumenische Zentrale
ÖZ
Heike Messer
FD DS
10
Immobilien Dieckmann
ImmoDieckmann
Gemeinnützige
11
Wohnungsbaugenossenschaft
GWG
Quelle: TU Dortmund, Fakultät Raumplanung
Interviewpartner
Anke Skupin, Ulrich
Jung
Hans-Günter
Winkelkötter, JürgenVolker Wiechers
Niels Dieckmann
Ralf Grobe
Die Interviewlänge variierte stark. Sie reichte je Akteur von etwa 25 Minuten bis zu über
zwei Stunden. Alles in allem gab es jedoch bei den Terminen keine größeren Probleme.
Im Bericht werden, um auf ein bestimmtes Interview zu verweisen, die in der Tabelle
angegebenen Kürzel benutzt.
Schwerte im Vergleich
„Schwerte geht es gut (Linke)“. Die Bevölkerung geht in jeder Stadt des östlichen
Ruhrgebiets zurück, davon ist auch Schwerte nicht ausgenommen (vgl. Gutachter;
SPD). Auch von dem allgemeinen Trend leerer Kassen auf Grund des Wegbrechens der
Gewerbesteuer ist Schwerte betroffen (vgl. Linke).
Die Stadt bietet einige Vorteile auf Grund der Lage sowohl zum Ruhrgebiet als auch zur
Landschaft um die Ruhr, dem Wasserschutzgebiet (vgl. FD DS; Gutachter, CDU). Die
Ausstattung mit Altenwohnheimen ist gut (ÖZ), kulturell wurden die Rohrmeisterei und
der zweimal wöchentlich stattfindende Markt (vgl. WFS), sowie das Welttheater der
Straße hervorgehoben (vgl. SPD).
Die Lage und Topographie bietet jedoch auch Nachteile, da bspw. die Ausweisung
großer Gewerbeflächen nicht möglich ist (vgl. FDP; Grüne). Im Vergleich zu den
anderen Städten des Kreises und auch Dortmund werden in Schwerte nur noch sehr
geringe Flächen zur Bebauung freigegeben, man beschränkt sich weitestgehend auf
eine Lückenbebauung (vgl. ImmoDieckmann). An kulturellen Einrichtungen fehlen vor
allem Möglichkeiten für Jugendliche und jüngere Leute, diese Funktionen werden vor
allem von Dortmund übernommen (vgl. WFS).
Die Einflussmöglichkeiten werden als gering angesehen, da die Kommune vor allem
finanziellen Spielraum benötige um aktiv Dinge zu verändern. „Um was zu gestalten,
muss man Geld haben. Wenn das Geld nicht da ist, kann man auch nicht gestalten
(vgl. Linke)“.
5
Wohnungsmarkt
Schwerte hatte Ende 2009 eine Verschuldung von rund 3040 Euro pro Einwohner, das
sind insgesamt 148,3 Millionen Euro an Verbindlichkeiten, die die Stadt an die
Kreditinstitute zurückzuzahlen hat (vgl. IT.NRW 2009: 17). Die Pro-Kopf-Verschuldung in
NRW lag mit etwa 3000 Euro pro Einwohner leicht unter dem Verschuldungswert von
Schwerte (vgl. IT.NRW 2009: 2). Verglichen mit hoch verschuldeten Kommunen in NRW
wie z.B. Siegburg mit 6450 Euro pro Einwohner und Oberhausen mit 7590 Euro pro Kopf
sowie der NRW-Pro-Kopf-Verschuldung liegt Schwerte im Mittelfeld (vgl. IT.NRW 2009: 2,
8, 17).
Schwerte belegte Ende 2009 von den 10 Kommunen des Kreises Unna den dritten Platz
bezogen auf die höchste Pro-Kopf-Verschuldung. Lediglich Selm und Lünen
verzeichneten mit rund 3140 Euro bzw. 3350 Euro höhere Schulden pro Einwohner als
Schwerte (vgl. IT.NRW 2009: 17). Die Verschuldung des Kreises Unna lag Ende 2009 bei
rund 2790 Euro pro Kopf, insgesamt also bei rund 1,16 Milliarden Euro (vgl. IT.NRW 2009:
17). Die Pro-Kopf Verschuldung Schwertes liegt hier ebenfalls höher als beim Kreis Unna.
Die allgemeine Vergleichbarkeit ist jedoch problematisch, da andere Kommunen
andere Voraussetzungen haben (vgl. CDU; WFS; GWG). -). Die Einkommen der
Bewohner Schwertes befinden sich im Kreisvergleich im oberen Drittel, die Stadt selbst
hingegen ist mit seiner Verschuldung eher in der unteren Hälfte zu finden (vgl. FDP).
1.1
Demografie
Für eine Analyse der Entwicklung des Wohnungsmarktes einer Kommune ist die
demografische Entwicklung von Bedeutung, da sie Rückschlüsse über die Nachfrage
bzw. den Bedarf am Wohnungsmarkt zulässt. Einerseits beeinflusst der demografische
Wandel die Notwendigkeit von Flächenausweisungen und andererseits ändert sich
beispielsweise durch die Verschiebung des Altersaufbaus der Anspruch an Wohnraum
und Wohnumfeld.
Die Durchführung der Experteninterviews hat gezeigt, dass das Thema Demografie bei
den Akteuren des Wohnungsmarktes in Schwerte durchaus bekannt ist. Es hat in den
vergangenen Jahren stets an Bedeutung gewonnen und wird in den kommenden
Jahren noch weiter in den Fokus der Stadtentwicklung rücken (vgl. Gutachter):
„Demografie ist ja nichts neues. Sie hat […] als Schlagwort einen ganz erheblichen
Stellenwert bekommen – in Öffentlichkeit und Politik!“ (FD DS).
1.1.1
Bevölkerungsentwicklung
Der Bevölkerungsstand Schwertes belief sich zum 31.12.1987 (Betrachtungszeitraum ab
1987 gewählt, um zwei Dekaden betrachten zu können) auf rd. 48.500 Personen. Zum
31.12.1997 erreichte die Bevölkerungszahl Schwertes den bisherigen Höchststand von
rd. 51.200 Einwohnern, was im Zeitraum 1987-1997 einem Zuwachs von 5,6% entspricht.
(vgl. Website Landesdatenbank NRW; Stadt Schwerte 2009: 25)
Seit 1998 sind die Bevölkerungszahlen rückläufig, sodass zum 31.12.2008 nur noch knapp
48.800 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Schwerte hatten, was in diesem Zeitraum einer
Abnahme um 4,8% entspricht. (vgl. Website Landesdatenbank NRW, Stadt Schwerte
2009: 25) Diese Werte unterliegen möglichen Melderegisterfehlern, welche in diesem
Bericht nicht berücksichtigt werden können.
Die Bevölkerungsentwicklung des Kreises Unna zeigt einen ähnlichen Verlauf. Einem
Bevölkerungszuwachs von 1987-2000 in Höhe von 10,5% steht in den folgenden Jahren
6
Wohnungsmarkt
eine Abnahme um 3,5% gegenüber. Die Bevölkerungsentwicklung NordrheinWestfalens steigt vergleichsweise lange an, von 1987 bis 2005 um knapp 8%, ehe sie
anschließend ebenfalls rückläufig ist und bis zum Jahr 2008 um knapp 1% abnimmt. Es
zeigt sich somit allgemein der Trend, dass die Bevölkerung im Betrachtungszeitraum
zunächst gewachsen ist, in den letzten Jahren jedoch eine rückläufige Entwicklung
nimmt. Diesbezüglich ist zu erwähnen, dass Schwerte im Vergleich zum Kreis Unna und
zu NRW relativ große Bevölkerungsverluste hinnehmen musste.
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung 1987-2008
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
Die
natürliche
Bevölkerungsentwicklung
beschreibt
Veränderungen
der
Bevölkerungszahl, die auf Geburten und Sterbefälle zurückzuführen ist. Sie ist neben den
Wanderungssalden eine der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung.
Abbildung 5: Natürliche Bevölkerungsentwicklung 1990-2008
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
7
Wohnungsmarkt
Die Zahl der Geburten liegt seit 1990 (Beginn des vorliegenden Datenmaterials) stets
unter der Zahl der Sterbefälle, was eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung
bedeutet. Im Jahr 1990 gibt IT.NRW 521 Geburten und 564 Sterbefälle an, also 43
Geburten weniger als Todesfälle. Im Jahr 2008 standen lediglich 316 Geburten 579
Sterbefällen gegenüber, also ein Defizit von 263 Personen.
Mit Hilfe der Zeitreihe (s. Abbildung 5) lässt sich erkennen, dass die Anzahl der Geburten
und Sterbefälle in den Jahren 1992-1994, 1997 und 2002 nah beieinander liegen, dass
der allgemeine Trend jedoch dahin geht, dass die Diskrepanz zwischen Geburten und
Sterbefällen sich weiter vergrößert, sodass den Wanderungen eine noch größere
Bedeutung zukommen wird, wenn es um die Entwicklung von Bevölkerungszahlen geht.
Wanderungssalden
Wanderungen
sind
die
zweite
maßgebliche
Determinante
der
Bevölkerungsentwicklung. Wanderungssalden berücksichtigen Fort- und Zuzüge über
die Gemeindegrenze und ergeben somit in Verbindung mit der natürlichen
Bevölkerungsentwicklung die Gesamtentwicklung der Bevölkerung.
Der Trend des Wanderungssaldos zeigt, dass die Fortzüge relativ konstant rückläufig sind
und sich der Trendlinie anzugleichen scheinen, wohingegen die Zuzüge sich eher in
Wellen vollziehen, was sich beispielsweise durch ein aufgesiedeltes Wohngebiet
erklären lässt. Der Trendverlauf der Zuzüge ist ebenfalls abnehmend, wenn auch leicht
flacher als bei den Fortzügen. (s. Abbildung 6)
Die von IT.NRW vorliegenden Daten geben für das Jahr 2000 1.677 Zu- und 1.935
Fortzüge an, was einem negativen Wanderungssaldo von -258 Personen entspricht. Da
die natürliche Bevölkerungsentwicklung für das Jahr 2000 einen Überschuss von 100
Sterbefällen aufweist, addieren sich diese Werte auf eine Bevölkerungsabnahme von
358 Personen. (vgl. Website Landesdatenbank NRW)
Für das Jahr 2008 gibt IT.NRW 1.691 Zu- und 1.764 Fortzüge und somit einen negativen
Wanderungssaldo von -73 Personen an. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung des
Jahres 2008 weist einen Überschuss der Anzahl an Sterbefällen von 263 Personen auf
und ergibt addiert mit dem Wanderungssaldo eine Bevölkerungsabnahme von 336
Personen. (vgl. Website Landesdatenbank NRW)
Besonderes Augenmerk fällt der Bildungsmigration zu. So verlassen viele Einwohner
zwischen 16 und 25 Jahren die Stadt zu Ausbildungszwecken. Hier stellt sich die Frage,
ob und wie der Bevölkerungsverlust in dieser wichtigen Altersklasse aufgefangen
werden könnte. Ein in einem Interview geäußerter Vorschlag diesbezüglich war, über
die Bereitstellung von geeignetem Wohnraum für diese Zielgruppe nachzudenken (vgl.
FD DS).
8
Wohnungsmarkt
Abbildung 6: Wanderungen über die Gemeindegrenze 2000-2008
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Es ist somit als auffällig festzuhalten, dass Schwerte sowohl eine negative natürliche
Bevölkerungsentwicklung, als auch negative Wanderungssaldos aufweist. Dies ist
insofern eine verschärfte Situation, als dass die Wanderungen nicht in der Lage sind, die
rückläufige natürliche Bevölkerungsentwicklung zu kompensieren. Somit kommt es, wie
im Kapitel Bevölkerungsentwicklung (s. Kapitel 1.1.1) beschrieben, zu deutlich
abnehmenden Bevölkerungszahlen und damit auch zu weit reichenden Auswirkungen
auf den Wohnungsmarkt.
Altersverteilung
Daten zur Entwicklung der Altersverteilung in Schwerte liegen von 1990 bis 2008 vor.
Abgebildet werden die Jahre 1990, 2000 und 2008.
Abbildung 7: Altersverteilung im Zeitvergleich
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
9
Wohnungsmarkt
Die Altersverteilung von 1990 bis 2008 hat sich deutlich verschoben (s. Abbildung 7).
Während 1990 noch rd. 29% der Schwerter Bevölkerung 25 Jahre und jünger waren, sind
dies 2000 nur noch rd. 25% und 2008 rd. 24% gewesen. Der Anteil junger Menschen in
Schwerte nimmt demnach ab (vgl. Website Landesdatenbank NRW).
Die Verschiebung der Altersverteilung hin zu einer älteren Bevölkerung wird auch bei
der Betrachtung der über 65-jährigen deutlich. Lag der Anteil in den Jahren 1990 bzw.
2000 noch bei 14,0 bzw. 16,8%, sind im Jahr 2008 bereits rd. 21,8% der Schwerter
Bevölkerung älter als 65 Jahre gewesen (vgl. Website Landesdatenbank NRW).
Bezüglich des Wohnungsmarktes hat sich in den letzten zwei bis drei Jahren bemerkbar
gemacht, dass die Nachfrage nach altengerechtem betreutem Wohnen zugenommen
hat (s. Kapitel 1.2, vgl. ÖZ).
1.1.2 Bevölkerungsprognose
Die oben beschriebenen Trends der Bevölkerungsentwicklung deuten auch für die
Zukunft auf eine abnehmende Bevölkerung Schwertes hin. Diese Einschätzung wird
auch von verschiedenen Bevölkerungsprognosen geteilt.
Der vorliegende Bericht stützt sich auf die aktuellen Daten und Berechnungen von
IT.NRW. Die Bevölkerungszahl im Ausgangsjahr 2008 wird dort mit 49.220 angegeben,
Stichtag ist der 1. Januar eines jeden Jahres. Hier ist erkennbar, dass die Werte für die
Bevölkerungszahl des Ausgangsjahres um 87 Personen abweichen. Bis zum Jahr 2025
errechnet die Bevölkerungsmodellrechnung von IT.NRW einen Bevölkerungsrückgang
um 9,8% bzw. einen Rückgang um etwa 4.800 Einwohner. Folgende Abbildung zeigt
den von IT.NRW prognostizierten Bevölkerungsrückgang von 2008 bis 2025 (s. Abbildung
8). (vgl. Website Landesdatenbank NRW)
Einen weiteren landesweiten Vergleich ermöglichen die Berechnungen des Wegweisers
Demografie von der Bertelsmann Stiftung. Diese gehen davon aus, dass die
Bevölkerung von 2006 bis 2025 um rd. 11,6% rückläufig sein wird, also von 49.326
Einwohnern im Ausgangsjahr 2006 auf 44.062 im Jahr 2025 (vgl. Website Wegweiser
Kommune).
Die Stadt Schwerte gibt darüber hinaus an, dass sich die Bevölkerung von 2008 bis 2025
um rd. 9,4% verringern wird. Das würde einer Bevölkerungsabnahme von 49.133 auf
44.698 Einwohnern entsprechen, also einem Verlust von 4.435 Personen. Diesen Zahlen
liegt eine Berechnung des Landesbetriebes Information und Technik NordrheinWestfalen (IT.NRW) von 2007 zugrunde. (vgl. Stadt Schwerte 2009: 48)
10
Wohnungsmarkt
Abbildung 8: Bevölkerungsprognose bis 2025 (Daten von IT.NRW)
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Jedoch stellt der absolute Bevölkerungsrückgang nicht die alleinige demografische
Herausforderung Schwertes dar. Der Vergleich der Altersaufbauten 2008 und 2025 zeigt
nochmals deutlich, dass die Bevölkerung älter wird.
Abbildung 9: Altersverteilung 2008 und 2025 im Vergleich
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Der Anteil der unter 18-jährigen Einwohner Schwertes nimmt um 4,2% ab, was einer
absoluten Abnahme von 2.680 Personen entspricht. Die Bevölkerungsgruppe der über
65-jährigen hingegen wird bis 2025 um 7,2% zulegen, was einem Zuwachs von 2.080
Personen über 65 Jahre entspricht. Dieser Trend entspricht auch den anderen
Altersgruppen. Während alle Altersgruppen unter 45 Jahre schrumpfen werden, legen
11
Wohnungsmarkt
alle Altersklassen über 45 Jahre an Einwohnern zu: „Alle Bevölkerungsgruppen verlassen
Schwerte, mit Ausnahme der älter als 60-jährigen.“ (ImmoDieckmann)
Aus dieser prognostizierten Entwicklung der Altersverteilung entwickelt sich eine diffizile
Aufgabe für Schwerte. Es stellt sich die Frage, wie eine Kommune sowohl für ältere
Menschen, als auch für jüngere Menschen attraktiv sein kann (vgl. WFS). Für Die Linke ist
sehr wichtig, dass Angebote für Jugendliche geschaffen werden (Einkaufs- und
Freizeitmöglichkeiten), denn diese Zielgruppe wird in nicht allzu ferner Zeit Kinder
bekommen: „Wenn man nicht aufpasst, wird Schwerte zur Rentnerstadt“ (Linke).
Die demografische Entwicklung wird zur Folge haben, dass die Bevölkerung von
einzelnen Wohngebieten stark altern wird. So werden junge Einwohner Schwerte
zugunsten einer größeren Stadt verlassen, da die Anreize für junge Leute in Schwerte zu
gering sind, sodass der Fortzug jüngerer Einwohner das Hauptproblem darstellt (vgl.
Grüne).
Falls es, auf Grund von sinkenden Schülerzahlen, zu einer Zusammenlegung von
Grundschulen kommen sollte, so birgt dies für Schwerte ein weiteres Risiko. Durch eine
solche Zusammenlegung ginge der Jugend möglicherweise die Beziehung und
Identifikation zu Stadt bzw. Stadtteil verloren, sodass ein Fortzug aus Schwerte
wahrscheinlicher wird. (vgl. Linke)
Tabelle 2: Veränderung der Altersverteilung 2008-2025
2008
Alter
absolut
2025
%
absolut
2008 bis 2025
%
absolut
%
0-17
8.310
16,88
5.630
12,67
-2.680
-32,25
18-24
3.630
7,38
2.540
5,72
-1.090
-30,03
25-44
12.950
26,31
9.710
21,85
-3.240
-25,02
45-64
13.790
28,02
13.820
31,11
30
0,22
65-79
8.210
16,68
8.320
18,73
110
1,34
80+
2.330
4,73
4.410
9,93
2.080
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
89,27
1.1.3 Sozioökonomische Strukturen
Zur Betrachtung der sozioökonomischen Struktur Schwertes werden die
Beschäftigtenzahlen, Arbeitslosigkeit, die Pendlerstatistik, der Anteil der SGB-II-Bezieher
und der Kaufkraftindex abgebildet.
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosigkeit
Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort stieg bis zum Jahr
2000 zunächst auf knapp 16.400 an, was im Zeitraum 1998 bis 2008 auch der Höchstwert
war. In den Jahren 2000 bis 2006 sank die Zahl der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Wohnort stetig, bis im Jahr 2006 der Tiefstwert in dem betrachteten
Zeitraum mit 14.931 erreicht wurde. Anschließend stieg die Zahl bis 2008 auf 15.582 an.
Für die Zeit der Wirtschaftskrise nach 2008 liegen diese Daten nicht vor. (vgl. IT.NRW
2010)
12
Wohnungsmarkt
Die Arbeitslosenzahl sank von 1998 bis 2002 zunächst von 2.531 auf 2.035, stieg
anschließend allerdings bis auf den Höchststand des betrachteten Zeitraums von 2.787
im Jahre 2005. In den folgenden Jahren bis 2008 konnte die Arbeitslosenzahl jedoch auf
den Tiefstwert des betrachteten Zeitraums gebracht werden: 1.938. Diese Entwicklung
entspricht grundlegend auch den Trends des Kreises Unna und Nordrhein-Westfalens.
(vgl. IT.NRW 2010)
Abbildung 10: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Arbeitslosigkeit 1998-2008
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Pendlerstatistik
Bei Betrachtung der Pendlerstatistik fällt auf, dass die Zahl der Auspendler stets über der
Zahl der Einpendler liegt. Somit ergeben sich für den betrachteten Zeitraum von 1997
bis 2008 durchgehend negative Pendlersaldi. 1997 betrug der Auspendlerüberschuss
2.857 und im Jahre 2008 3.108 Personen, der höchste Wert in dem betrachteten
Zeitraum. Der niedrigste Auspendlerüberschuss betrug 2004 2.327 Personen. (vgl. IT.NRW
2010)
13
Wohnungsmarkt
Abbildung 11: Pendlerstatistik 1997-2008
Quelle: Eigene Darstellung nach Website Landesdatenbank NRW
Anteil der SGB-II-Empfänger an der Gesamtbevölkerung
Der Anteil der SGB II-Empfänger an der Gesamtbevölkerung lag 2008 in Schwerte bei
7,4%, gleichbedeutend ein geringer Wert im Vergleich mit NRW (9,1%) und dem Kreis
Unna (9,7%), was für Schwerte auf Grund einer geringeren Höhe an SGB-II-Zahlungen
positiv für den kommunalen Haushalt ist. Zurückzuführen ist dieser geringere Anteil an
SGB-II-Empfängern womöglich auf Schwertes Funktion als „Vorort“ von Dortmund. Diese
räumliche Nähe ist für Schwerte gleichbedeutend mit einer Vielzahl an potentiellen
Arbeitsplätzen, worauf auch der negative Überschuss der Pendlerstatistik hinweist (s.
Pendlerstatistik). Außerdem liegen die Bodenpreise in Schwerte mit 195€/m²
vergleichsweise hoch (vgl. NRW Bank 2010: 4), was seitens potentieller Einwohner ein
gewisses Kapital erfordert.
Abbildung 12: Anteil der SGB II-Empfänger an der Gesamtbevölkerung 2008
Quelle: Eigene Darstellung nach NRW Bank 2010
14
Wohnungsmarkt
Kaufkraftindex
Die Kaufkraft in Schwerte liegt über der Kaufkraft des Landes NRW und des Kreises
Unna. Fällt NRW der Normwert 100 zu, so liegt der Kaufkraftindex Schwertes mit einem
Wert von 103 knapp über dem Landesdurchschnitt (100) und dem Durchschnitt des
Kreises Unna (95). (vgl. NRW Bank 2010: 18)
Abbildung 13: Kaufkraftindex je Haushalt 2008
Quelle: Eigene Darstellung nach NRW Bank 2010
1.1.4 Haushaltsentwicklung
Die Betrachtung der Entwicklung der Haushalte ist von Bedeutung, da Haushalte auf
dem Wohnungsmarkt die Nachfrager sind. Von IT.NRW liegen Haushaltsdaten aus dem
Jahr 2007 sowie eine Prognose für das Jahr 2025 vor.
Im Jahr 2007 gab es 22.037 Haushalte mit einer durchschnittlichen Größe von 2,23
Personen pro Haushalt. Ein- und Zweipersonenhaushalte sind dabei zusammen mit 69%
vertreten: Es gab 6.863 Ein- und 8.347 Zweipersonenhaushalte. Die übrigen 31% sind
Dreipersonenhaushalte bzw. Haushalte mit vier oder mehr Personen: Im Jahr 2007 gab
es 3.475 Haushalte mit drei Personen und 3.352 Haushalte mit vier oder mehr Personen.
(vgl. IT.NRW 2010)
Für das Jahr 2025 prognostiziert IT.NRW rd. 21.000 Haushalte und somit von 2007 bis 2025
einen Rückgang um etwa 1.000 Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird in
dem Zeitraum auf 2,07 Personen pro Haushalt zurückgehen. Der Anteil der Ein- und
Zweipersonenhaushalte wird sich weiter vergrößern, sodass 2025 drei Viertel aller
Haushalte aus einer oder zwei Personen bestehen werden: Es wird 7.624 Ein- und 8.247
Zweipersonenhaushalte geben. Anhand dieser Zahlen ist erkennbar, dass die Tendenz
klar in Richtung einer Verkleinerung der Haushalte geht, was auch die allgemeine
Diskussion über Verkleinerung der Haushalte im Zuge der Pluralisierung von Lebensstilen
belegt. Es wird 2025 100 Zweipersonenhaushalte weniger geben als 2007. Bei den
Einpersonenhaushalten allerdings ist ein erheblicher Anstieg zu erwarten. Während 2007
noch 6.863 Einpersonenhaushalte gezählt werden konnten, werden es im Jahr 2025
7.624 sein, also knapp 800 mehr. Haushalte mit drei Personen werden 2025 2.664 und
Haushalte mit vier und mehr Personen 2.494 erwartet. (vgl. IT.NRW 2010)
15
Wohnungsmarkt
Abbildung 14: Anteil der Haushaltsarten 2007 und 2025
Quelle: Eigene Darstellung nach IT.NRW 2010
1.2
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsbestand in Schwerte zeichnet sich durch einen großen Anteil an
Nachkriegsbauten aus. Knapp 75% der Gebäude entstand erst nach 1948, ein Großteil
in den Jahren 1969-1987. Die Bautätigkeit ging danach merklich zurück, sodass lediglich
9,2% der Gebäude aus den Jahren 1988 bis 1998 stammen und nur 5,7% aus den
Jahren 1999-2008 (s. Abbildung 15).
Abbildung 15: Wohngebäudebestand nach Altersklassen
Quelle: Eigene Darstellung nach NRW Bank 2010
Die Entwicklung des Wohnungsbestandes ist in Abbildung 16 zu sehen. Die
bestehenden Gebäude sind zum Großteil Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Anzahl der
Wohngebäude insgesamt hat in den letzten 20 Jahren deutlich zugenommen. Der am
16
Wohnungsmarkt
stärksten wachsende Bereich hierbei sind die Wohngebäude mit einer Wohnung, also
die Einfamilienhäuser.
Abbildung 16: Wohngebäude nach Anzahl der Wohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach IT.NRW 2010
Dabei halten sich die Grundstückspreise in Schwerte im Vergleich zum Rest des Kreises
auf einem relativ hohem Niveau und liegen 2009 im Durchschnitt bei etwa 195€/m² (s.
Abbildung 17). Die Gründe hierfür kommen im Abschnitt „Vorbildquartiere“ (s. 1.2.3)
zum Ausdruck.
Abbildung 17: Durchschnittliche Baulandpreise im Vergleich
Quelle: Eigene Darstellung nach IT.NRW 2010
Trotzdem liegt die Eigenheimerschwinglichkeit im Vergleich zum Landesdurchschnitt auf
einem eher durchschnittlichen Niveau, was vor allem auf die hohe Kaufkraft der
Schwerter Haushalte zurückzuführen ist. So benötigt ein Schwerter Durchschnittshaushalt
17
Wohnungsmarkt
ca. 5,6 Jahreseinkommen zum Erwerb eines Eigenheims, ein durchschnittlicher Haushalt
in Nordrhein-Westfalen ca. 5,5 (vgl. NRW Bank 2010).
Die Situation auf dem Schwerter Wohnungsmarkt wird insgesamt als entspannt
eingeschätzt (vgl. Gutachter; Grüne; Linke). Es gibt viele freie Wohnungen und Häuser,
der Markt wird als gesättigt, aber nicht übersättigt angesehen (vgl. Gutachter; CDU;
SPD; Grüne; Linke). Der Anteil der wohnungssuchenden Haushalte ist in Schwerte mit
einer Zahl von ca. 0,90% im NRW Vergleich zu ca. 1,37% relativ gering (vgl. NRW Bank
2010). Es wurde hierzu auch geäußert, dass durchaus noch weitere Neubauten verkauft
werden könnten (vgl. ImmoDieckmann). Insgesamt ist der Markt jedoch als ein
Käufermarkt zu charakterisieren, in dem die (leicht zu geringe) Nachfrage großen Druck
auf die Preise ausübt.
Vor allem bei Einfamilienhäusern ist dies zu beobachten (Gutachter; Grüne), obgleich
die Bodenrichtwerte hierbei eine natürliche Ungleichverteilung der Werte in
Abhängigkeit von der Lage dokumentieren (vgl. FD DS). Lediglich der private
Wohnungsbau ist in den letzten Jahren auf Grund der Lage Schwertes teurer geworden
(Linke). Die Vorstellungen der Käufer und Verkäufer zu den Preisen gehen zum Teil sehr
weit auseinander. Es sind große Wertverluste zu beklagen, wenn die Häuser
beispielsweise nicht energetisch saniert wurden (vgl. ImmoDieckmann).
Für Einfamilienhäuser bedeutet dies in der näheren Zukunft häufiger wechselnde
Besitzer. Bei einzelnen Wohnungsunternehmen stellt sich die Lage so dar, dass sie
versuchen ihren nicht sanierten Bestand zu veräußern, um die Kosten der Sanierung zu
sparen (vgl. CDU).
Vereinzelt treten Veräußerungsprobleme
mit Immobilien auf, von einer
Leerstandsproblematik kann jedoch in diesem Zusammenhang nicht gesprochen
werden (vgl. FD DS). Die Fluktuationsquote wird als höher als früher eingeschätzt, ist
jedoch keineswegs alarmierend (vgl. CDU). Die GWG hatte beispielsweise nach
eigenen Angaben zum 31.12.2009 eine Leerstandsquote von 0,0% (vgl. GWG).
Es gibt Berichte von Maklern, dass Investoren zum Teil Eigentumswohnungen kaufen,
ohne die Absicht, direkt dort einzuziehen. Bei der entspannten Lage auf dem
Wohnungsmarkt macht es für sie durchaus Sinn jetzt eine Wohnung zu kaufen, die erst
später für ein betreutes Wohnen selbst in Anspruch genommen wird (vgl. Gutachter).
Da die Immobilienpreise und auch Kredite zurzeit sehr günstig sind, wurde erwartet, dass
vermehrt in Immobilien investiert würde. Auch das Kapitalanlegergeschäft wird dabei
als „interessant“ (ImmoDieckmann) eingeschätzt. Es geschehen jedoch kaum mehr
Investitionen, was darauf zurückgeführt wird, dass die Leute verunsichert wären, sie
blickten anders in die Zukunft als früher. (vgl. Gutachter)
Die Entwicklung geht in Richtung mehr Flexibilität und mehr Single-Haushalte (s. Kapitel
1.1.4). Dadurch entsteht eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage vor allem bei
den Einfamilienhäusern (vgl. ImmoDieckmann). Es wird Mobilität verlangt, Investitionen
in Wohnraum werden kurzfristiger gesehen, nicht mehr „auf Lebenszeit
(ImmoDieckmann)“. Mehr als ein Drittel der Wohnungssuchenden sind alleinstehend
(vgl. FD DS), was dazu führt, dass vermehrt Häuser für nur einen Bewohner (sog. SingleHäuser) gebaut werden (ImmoDieckmann), aber auch ein Mangel an preiswerten
Single-Wohnungen entsteht (ebd.).
Im Zeitraum 1999 bis 2008 wurden in Schwerte 83 Baugenehmigungen für Ein- und
Zweifamilienhäuser und 61 Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser erteilt. Im
18
Wohnungsmarkt
gleichen Zeitraum wurden 77 Ein- und Zweifamilienhäuser und 69 Mehrfamilienhäuser
fertiggestellt. (vgl. IT.NRW 2010)
Abbildung 18 zeigt die Mietpreise für Wohnungen mit Heizung, Bad und WC je nach
Wohnlage und Baujahr des Gebäudes gemäß dem aktuellen Mietspiegel. Der
Mietspiegel für die Stadt Schwerte ist ebenfalls gültig für die Städte Arnsberg, Iserlohn,
Lüdenscheid und Menden, woraus folgt, dass die Mietniveaus in den Städten ungefähr
vergleichbar sind. Unterschiede können lediglich im Anteil einfacher, mittlerer bzw.
guter Wohnlagen liegen. In Schwerte ist aufgrund anderer Aussagen in diesem Bericht
(s. Kapitel 1) zu vermuten, dass es tendenziell mehr gute Wohnlagen gibt, was das
Mietniveau insgesamt steigert.
Es ist jedoch anzumerken, dass für den Bereich „Komfortwohnungen“ bis zu 10% mehr
Miete verlangt werden darf. Für Schwerte bedeutet dies, dass wegen eines
vergleichsweise hohen Anteils an altengerechten Wohnungen im Stadtgebiet ein nicht
zu vernachlässigender Anteil der Wohnungen über den Niveaus der Abbildung 18 liegt.
Abbildung 18: Mietspiegel
Quelle: Eigene Darstellung nach Haus und Grund
1.2.1 Eigentümerstruktur
Die Eigentümerstruktur ist in Schwerte abhängig von der Zentrumsnähe: Im Zentrum ist
die Quote selbstgenutzter Eigentumshäuser eher gering (vgl. ImmoDieckmann). Die
innerstädtischen Bereiche sind stark kommerzialisiert, die Mietwohnungsquote ist hoch,
die Eigentümer sind hier auch größere Unternehmen (vgl. Gutachter). In den
Randlagen des Zentrums sind Einrichtungen der Caritas und des Perteswerks
angesiedelt (vgl. Gutachter). Mit steigender Entfernung zum Zentrum erhöht sich die
Quote selbstgenutzter Eigenheime. Ergste und Geisecke beispielsweise sind stark von
Eigenheimen geprägt, die Innenstadt hingegen weniger (vgl. WFS).
Die ortsansässigen Wohnungsbaugenossenschaften Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft (vgl. GWG) und Eisenbahner Wohnungsgenossenschaft (vgl. EWG) sind
stark am Markt aktiv. Die Stadtverwaltung sieht dieses Engagement als positiv an, da
die Genossenschaften gemeinnützig arbeiten und somit eine gleiche Zielsetzung
verfolgen, wie die Stadt selbst (vgl. FD DS).
Probleme mit den Eigentümerstrukturen gibt es vereinzelt. So wechseln bestimmte
Wohnblöcke in Westhofen häufig die Eigentümer, was die Bewohnerschaft stark verun19
Wohnungsmarkt
sichert (vgl. FDP; Grüne). Dass es seit 2000 einen starken Rückgang selbstgenutzten
Wohneigentums gibt (der in Zusammenhang mit dem Wegfall der Wohneigentumsförderung 2006 steht), wird von den Befragten nicht wahrgenommen (vgl. NRW Bank
2010 Abb. 4.1 und 4.2).
Genaue Daten zur Eigentümerstruktur lagen leider nicht vor, da Eigentumsquoten nur
durch
Volkszählungen,
den
Mikrozensus,
der
Auswertung
kommunaler
Grundsteuerdaten oder Einkommens- und Verbraucherstichprobe (EVS) erhoben
werden und somit nicht detailliert genug für einzelne Kommunen, nicht zugänglich
waren oder veraltet sind.
1.2.2 Problemquartiere
Ausgewiesene Problemquartiere oder soziale Brennpunkte sind in Schwerte nicht
bekannt (vgl. FD DS; CDU; SPD). Einzelne Quartiere in einer Karte zu kennzeichnen und
so zu brandmarken, wurde von der überwiegenden Mehrheit der Befragten als nicht
zielführend angesehen, da die Unterschiede als nicht gravierend genug erscheinen.
Eine Verortung auf einer Karte wird daher in diesem Bericht nicht durchgeführt. Darüber
hinaus gibt es aber natürlich Stadtteile, die durch unterschiedliche Herausforderungen
von den Befragten thematisiert wurden, die im Folgenden aufgezeigt werden.
Am häufigsten genannt wurde diesbezüglich der Stadtteil Westhofen. Besonders
hervorgehoben wurden mangelnde Einrichtungen für betreutes und altengerechtes
Wohnen, die Verkehrsbelastungen durch die Autobahn und mangelnde
Grünraumanbindungen, sowie (evtl. daraus resultierende) Veräußerungsprobleme von
Immobilien (vgl. FDP; ÖZ; GWG).
In Geisecke und Villigst gibt es ähnliche Problematiken mit mangelnden Möglichkeiten
für betreutes und altengerechtes Wohnen (vgl. ÖZ). Für Schwerter Heide wird die
Verkehrsbelastung genannt (vgl. WFS), für die Innenstadt eine natürliche höhere
Fluktuation der Bewohnerschaft (vgl. FD DS). Vor allem das Bahnhofsareal im Zentrum
und die Gebiete an der Bundesstraße 236 werden als verkehrsüberbelastet und daher
wenig repräsentativ wahrgenommen (vgl. WFS).
Für den Stadtteil Holzen-Rosen wird angemerkt, dass es durch die Baustruktur wenige
Möglichkeiten der Freizeitgestaltung für Jugendliche gibt, woraus typische Probleme
entstehen (vgl. Grüne).
Außerdem wird eine Problematik geäußert, die durch den Verkauf großer
Wohnungsbestände der GWG an einen unbekannten Käufer entstehen könnten, da
durch die Trends der Zeit (Aufkauf großer Immobilienbestände durch internationale
Unternehmen zur „Ausschlachtung“) „nichts Gutes (Linke)“ zu erwarten ist (vgl.
Gutachter; Linke).
Probleme in Vierteln mit hohem Migrantenanteil werden unterschiedlich bewertet.
Einerseits wird gesehen, dass hierdurch zum Teil die Verkaufspreise sinken, zum anderen
wird die kulturelle Bereicherung aber auch sehr positiv eingeschätzt (vgl. FD DS;
Gutachter). Der Mirgrantenanteil liegt in Schwerte bei 12%, was als durchschnittlich
angesehen werden kann (vgl. FD DS).
Alle genannten Probleme werden jedoch nur vereinzelt geäußert und stellen somit kein
umfassendes Meinungsbild dar.
1.2.3 Vorbildquartiere
Schwerte wird insgesamt stets als Stadt mit hoher Wohnqualität beschrieben. Ebenso
wie bei den Problemquartieren wird daher auf eine Verortung auf einer Karte
20
Wohnungsmarkt
verzichtet. Auch das hohe Niveau der Bodenpreise unterstreicht dies. Vor allem die
gute Anbindung zu Dortmund und dem restlichen Ruhrgebiet wird hier stets als Vorteil
empfunden.
Die Bereiche Beckenstraße/Beckenkamp, Innenstadt und um die neu gebaute
Moschee werden als sehr lebendige Viertel dargestellt, die durch die kulturellen
Beiträge der Migranten eine besondere Atmosphäre besitzen (vgl. FD DS).
Als positives Beispiel für ein Quartier wird die Siedlung der EWG in Schwerte Ost benannt.
Die alteingesessenen Strukturen des Stadtteils schaffen freundlich nachbarschaftliche
Beziehungen unter den Bewohnern, die in dieser Form einmalig in Schwerte sind (vgl.
Linke; ÖZ). Die Jugendarbeit der EWG wird gelobt (ÖZ), sowie der Städtebau und der
Anschluss an Grünflächen (vgl. FD DS).
Desweiteren werden Ergste, Villigst und Gänsewinkel/Geisecke auf Grund ihrer
aufgelockerten Bebauung als positiv empfunden (vgl. FDP).
1.2.4 Sozialer Wohnungsbau
Der Anteil preisgebundener Mietwohnungen an allen Mietwohnungen Schwertes
beträgt etwa 13%. Im Jahr 2008 waren dies etwa 1800 von etwa 13800 Wohnungen. Im
Zeitraum 2000 bis 2008 bewegte sich die Zahl stets zwischen 1700 und 1900, schwankt
jedoch, sodass kein Trend zu erkennen ist. Anders verhält es sich bei der Zahl
selbstgenutzten Wohneigentums. Im Zeitraum 2000 bis 2008 ging die Anzahl von 800
kontinuierlich auf 500 zurück, was auf die Streichung der Eigenheimzulage im Jahr 2006
zurückgeführt werden kann. In den Jahren 2006 bis 2008 wurde vor allem der Bau von
Mehrfamilienhäusern, sowohl im Landesvergleich, als auch verglichen zu den Vorjahren,
überdurchschnittlich gefördert. (vgl. NRW Bank 2010)
Die Auffassung über die Bedeutung des öffentlichen Wohnungsbaus ist bei den
Befragten jedoch geteilt. Für einige ist die Bedeutung in den letzten Jahren
zurückgegangen, für einzelne wird er in Zukunft noch wachsen (vgl. SPD). Der Bedarf
wird hierbei weitgehend von den Genossenschaften und Tochterunternehmen des
Kreises (UKBS) bedient (vgl. FD DS; Gutachter; FDP; Grüne). Zurzeit besteht schon ein
Mangel an öffentlich geförderten Wohnraum mit vier oder mehr Zimmern (vgl. FD DS). In
Zukunft wird es einen größeren Bedarf für gefördertes altengerechtes Wohnen geben
(vgl. ÖZ).
Es wird auch eine grundsätzliche Problematik gesehen, da Menschen aus dem
Niedriglohnsektor auf dem Markt keine Chance auf Wohnungen haben, die Personen
mit Wohnberechtigungsschein in der Lage sind zu mieten (vgl. WFS). Weiterhin, dass der
Bestand von Sozialwohnungen zum Teil aufgewertet und in der Folge so teuer wird, dass
er seinen Zweck als günstigem Wohnraum nicht mehr erfüllt (Linke). Und, dass der
Ansatz der Förderung eventuell nicht zielführend sei, da die Gefahr einer Ghettoisierung
bestünde und so die Bewohner einer sozialen Ausgrenzung ausgesetzt würden (vgl.
ImmoDieckmann).
Öffentliche Förderungen werden darüber hinaus auch genutzt um Sanierungen
durchzuführen (Barrierefreiheit, energetische Optimierung, etc.) oder spezielle
Wohnprojekte zu fördern (bspw. Frauen-Wohnprojekt) (vgl. FD DS).
21
Stadtentwicklung
1.3
Stadtentwicklung
Im Folgenden wird die Stadtentwicklung Schwertes anhand von Projekten und
Maßnahmen, die auf dem Wohnungsmarkt realisiert wurden bzw. stattfinden,
thematisiert. Des Weiteren wird näher auf die Steuerungs- und Strategieansätze
eingegangen, die von den befragten Akteuren genannt werden, um mit den Folgen
des demografischen Wandels umzugehen. Im letzten Abschnitt wird die Entwicklung
der Infrastruktur im Hinblick auf die Nahversorgungssituation in Schwerte dargestellt.
1.3.1 Projekte und Maßnahmen
Der Rat der Stadt Schwerte hat Ende 1999 beschlossen, Entwicklungskonzepte für alle
neun Schwerter Ortsteile erarbeiten zu lassen. Diese Aufgabe wurde durch viel
Öffentlichkeitsbeteiligung eingeleitet, um die zukünftige Entwicklung und Gestaltung
der einzelnen Ortsteile zu diskutieren und einen breiten Konsens in der Bevölkerung zu
erzielen. Insgesamt fanden vom Herbst 2000 bis zum Sommer 2002 28 Werkstätten in
allen Schwerter Ortsteilen statt, die jedem Interessierten offen standen. Es nahmen
jeweils bis zu 90 Personen teil. Impulse für Diskussionsschwerpunkte wurden mit
Bürgerbriefen vorgegeben. Die fachliche Begleitung und Moderation des
Partizipationsprozesses lag bei einem externen Planungsbüro (vgl. Website Stadt
Schwerte 3; Stadt Schwerte 2004: 5, 14; FD DS; CDU)
Die Themenfelder umfassten unter anderem Ideen und Visionen örtlicher
Entwicklungsplanung, Planungsansätze zur Gestaltung einzelner Plätze oder
Straßenzüge sowie Aktionen und Projekte wie z.B. die Verlegung des Wochenmarktes in
Westhofen oder das Aufstellen von Bänken. Flächenbezogene Aussagen wurden in die
Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes mit einbezogen. Ein Beispiel für eine
umgesetzte Maßnahme, die aus der Ortsteilentwicklungsplanung hervorging, ist die
Amtswiese Westhofen. Der gleichnamige Verein hat mit Unterstützung von Sponsoren
ein teils unansehnliches Gelände in einen Spielplatz verwandelt. Dieser wurde im
Oktober 2009 fertig gestellt. Andere Maßnahmen wurden u.a. wegen fehlender Mittel
noch nicht umgesetzt oder erwiesen sich als nicht realisierbar (vgl. Website Stadt
Schwerte 3/ vgl. Der Westen vom 06.10.2009).
In Schwerte gehört die Stadtentwicklungs- bzw. Ortsteilentwicklungsplanung in den
Aufgabenbereich des Fachdienstes 2 – Demografie, Stadtentwicklung und Umwelt
sowie in die dem Fachdienst 2 untergeordnete Organisationseinheit 'Demografie und
Stadtplanung' (vgl. Website Stadt Schwerte 1). Entwicklungs- und Rahmenpläne sind
informelle Planungsinstrumente, deren Inhalte und Verfahren nicht verbindlich
vorgeschrieben sind. Die Sicherstellung von Lebensqualität und wirtschaftlicher
Entwicklung sind die Kernziele der Entwicklungs- und Rahmenplanung. In Schwerte
fließen die Zielsetzungen aus der Ortsteilentwicklungsplanung und dem Projekt
Stadtmarketing in die Rahmenplanung ein und umfassen als Ziele das
generationenübergreifende Leben und Wohnen sowie die Bestands- und
Innenentwicklung, d.h. dass neue Wohnflächen nicht über die Grenzen des
Siedlungsgebiets Schwertes hinaus ausgewiesen werden (vgl. Website Stadt Schwerte
2/ FD DS).
Aktuell werden in Schwerte vor allem Projekte im Bereich altengerechtes Wohnen
verwirklicht, dies verstärkt durch Unternehmen in der Innenstadt und zu relativ hohen
Preisen (vgl. FD DS; Gutachter; SPD; WFS) oder am Rand des Stadtkerns durch
gemeinnützige Institutionen wie der Caritas, dem Perteswerk oder der Evangelischen
Krankenhaus GmbH (EKS). Die Baugebiete Grachtensiedlung, Gänsewinkel und Alter
Dortmunder Weg sind die letzten größeren Baugebiete, die auch zur Bebauung durch
22
Stadtentwicklung
Einfamilienhäuser ausgewiesen wurden (vgl. FDP). Überdies gibt es Projekte wie die
Ökosiedlung in Ergste/Villigst, die positiv hervorzuheben sind (vgl. Grüne).
Die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Schwerte (GWG) hat als größter
Bauinvestor des Ortes zahlreiche Projekte umgesetzt, sowohl zur Entwicklung des
Bestandes als auch Neubauprojekte. Hauptsächlich sind dies Projekte zur energetischen
Optimierung, zum betreuten, barrierefreien, generationenübergreifenden oder
altengerechten Wohnen.
Als Beispiele für Neubauten sind die Siedlungen ‚Schützenhof‘, und ‚Am
Lenningskamp‘,
▪ für Bestandsentwicklungen die Siedlung in Schwerte-Holzen, die durch die Straßen
‚Grafeneck‘, ‚Zum Großen Feld‘ und ‚Zum Prinzenwäldchen‘ gebildet wird, und das
Wohnquartier rund um die Virchowstraße zu nennen (vgl. Website GWG Schwerte
1).
Der Bestand der GWG wurde durch die Sanierungsmaßnahmen nahezu vollständig
erneuert (vgl. Gutachter; Linke; FDP; ÖZ). Das letzte großflächige Projekt der GWG gab
es Ende der 1990er Jahre beim Bau der Zimmermannsberg-Siedlung bzw. ‚Am
Zimmermannswäldchen‘, die durch Ein- und Mehrfamilienhäuser geprägt ist. (vgl. FD DS;
Website GWG 2)
▪
Die Nachfrage nach bestehenden Einfamilienhäusern ist mittlerweile deutlich
zurückgegangen,
ebenso
der
Mietwohnungsneubau
(vgl.
FD
DS).
Die
Grachtensiedlung in Schwerte-Ergste, deren Bau im Jahre 2008 begonnen wurde und
aus 20 Wohneinheiten besteht, kann hierfür als Beispiel genannt werden (vgl. Der
Westen vom 26.04.2009/ Website Terra Bauland GmbH).
Bezahlbare Ein- und Zweifamilienhausneubauten sind teilweise politisch gewollt, da
diese Bautypen als ein Mittel angesehen werden, junge Familien als neue
Stadtbewohner zu gewinnen (vgl. CDU). Als aktuelles Beispiel ist hier die Siedlung ‚Alter
Dortmunder Weg‘ zu nennen, die zum größten Teil von der GWG fertig gestellt wurde,
aus ca. 100 Eigenheimen besteht und eine große Nachfrage aufweist (vgl. Website
GWG Schwerte 2).
Die Stadtentwicklung kann aus Sicht von Herrn Dieckmann in den letzten Jahren als
eine Mischung aus Neubau und Bestandsentwicklung beschrieben werden. Die über
50-Jährigen ziehen vermehrt in den Stadtkern, da es dort ein großes Angebot an
altengerecht gestalteten Wohnimmobilien gibt. Die Entwicklung des Stadtkerns verläuft
zurzeit zugunsten der älteren Menschen, was anhand zahlreicher Altenwohnprojekte
sichtbar wird, die in den letzten zehn Jahren verwirklicht wurden bzw. immer noch
werden. Hier sind z.B. das „Haus am Stadtpark“ (Website Haus am Stadtpark)
gegenüber des Schwerter Bahnhofs und die bereits erwähnten GWG-Wohnprojekte zu
erwähnen. In der Peripherie wie z.B. Ergste, Geisecke und Villigst hingegen befinden
sich vor allem Einfamilienhäuser. (vgl. ImmoDieckmann)
1.3.2 Steuerungs- und Strategieansätze
Im folgenden Kapitelteil wird auf Steuerungs- und Strategieansätze eingegangen, die
die befragten Akteure als Möglichkeiten sehen oder bereits genutzt haben, um auf die
Auswirkungen des Demografischen Wandels zu reagieren.
Es wird die Auffassung vertreten, dass die Wanderungszahlen der Bevölkerung sich
durch kommunale Maßnahmen generell beeinflussen lassen, so z.B. durch die aktive
Anwerbung von Neubürgern (vgl. FD DS). Direkte finanzielle Förderungen der
Kommune, die es in anderen Kommunen durchaus gibt, existieren in Schwerte
23
Stadtentwicklung
allerdings nicht und werden zumeist auch nicht als zielführend erachtet. Einzelne
vertreten hierbei auch die Auffassung, dass die Stadt Schwerte nicht aktiv genug
gegen den Demografischen Wandel vorgeht, da es an Alternativen zur Anwerbung
fehlt (vgl. FDP; Grüne; Linke; ImmoDieckmann).
Die verschiedenen Ansätze kamen in den Interviews wie folgt zum Ausdruck:
Die Linke sieht bei den Kommunen - kaum Einflussmöglichkeiten der Stadt Schwerte,
da das Rechtssystem außer durch Gespräche eine stärkere Einflussnahme auf
Privatunternehmen nicht zulässt. Bei Veräußerungen öffentlicher Unternehmen sind
diese Einflussmöglichkeiten zum Teil jedoch vorhanden (vgl. Linke)
▪ Die FDP vertritt die Ansicht, dass Einflussmöglichkeiten vorhanden seien, diese
jedoch nicht genutzt werden. Der Flächennutzungsplan ist nach Meinung der FDP
das Instrument für eine wesentliche Einflussnahme auf städtebauliche
Entwicklungen. In Schwerte muss der Flächennutzungsplan für jedes Bauprojekt
geändert werden, wodurch andere Kommunen Vorteile hätten, da sie schneller
handeln und reagieren könnten als Schwerte. Ein Wille zur Veränderung dieser
Situation sei jedoch nicht vorhanden. (vgl. FDP)
▪ Die Grünen-Fraktion Schwerte äußert, dass die Kommune durch den Kauf, Verkauf
und die Erschließung von Flächen die Stadtentwicklung beeinflussen kann. Es
existiert außerdem ein städtisches Baulandmanagement, wodurch gezielt gefördert
wird und die Kommune einen geringen Gewinn erzielen kann. (vgl. Grüne)
▪ Das Baulandmanagement sieht laut WFS vor, Bebauungsgebiete durch die Stadt zu
entwickeln mit Hilfe des Vorkaufsrechts, der Erschließung und der günstigen
Veräußerung. Sie hält das Instrument des Baulandmanagements allerdings für
schwer umsetzbar, da es kaum finanzielle Möglichkeiten gibt, das Vorkaufsrecht
auszuüben, sieht jedoch die Liethstraße als gelungenes Beispiel an. (vgl. WFS)
▪ Von einigen Akteuren wird zusätzlich befürwortet, die Problematiken der
verschiedenen Altersgruppen nicht zu getrennt aufzufassen. Einerseits sollten
Projekte für Kinder nicht auf Grund der Notwendigkeit für Projekte zugunsten
Hochbetagter vernachlässigt werden, da sich ansonsten die Folgen langfristig noch
deutlicher ausprägen würden. Andererseits sei auch über MehrgenerationenWohnprojekte nachzudenken, um die Kommunikation zwischen den Generationen
zu fördern. Auch mit einer familienfreundlichen Politik könnte der Versuch
unternommen werden, die Auswirklungen des Demografischen Wandels
abzumildern, wobei die Einflussmöglichkeiten städtischer Planung darauf als relativ
gering eingeschätzt werden. (vgl. FD DS; Grüne; Linke)
Die Auffassungen von der FDP, den Grünen, der Linken und der WFS zeigen, dass die
Politik bezüglich der Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Bodennutzung sehr
unterschiedliche Meinungen vertritt. Im Folgenden werden vor dem Hintergrund der
unterschiedlichen parteipolitischen Auffassungen die Probleme bei der Anwendung
bestimmter Instrumente des BauGB erläutert.
▪
Das Instrument der kommunalen Bodenvorratspolitik, welches mit Hilfe des sehr
weitgehenden Vorkaufsrechts den Kommunen die „Sicherung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung“ (§25 Abs. 1 S. 2 BauGB) ermöglichen soll, wurde zu Zeiten
entwickelt, als die Gemeinden noch finanzkräftiger waren. Die defizitären Finanzen
führen jedoch dazu, dass Schwerte kaum Handlungsspielraum z.B. in Bezug auf eine
umfassende Bodenvorratspolitik hat. (vgl. FD DS/ Gutachter). Die Bauleitplanung war
stets auf die Lenkung von Vergrößerung und Erweiterung ausgerichtet. Es kam zu einem
Umdenken, aber die Instrumente haben sich nicht mit entwickelt. Die gesetzlich
24
Stadtentwicklung
geregelten Instrumente „Soziale Stadt“ (§ 171e BauGB) oder „Stadtumbau“ (§ 171a 171d BauGB) sind für eine Stadt wie Schwerte keine Option (vgl. FD DS). Die
Maßnahmen der sozialen Stadt sind auf Schwerte nicht anwendbar, da es in Schwerte
keine gravierenden Problemgebiete gibt, die durch soziale Missstände gekennzeichnet
sind (s. Kapitel 1.2.2; vgl. § 171e Abs. 2 Satz 2). Eine Stadtumbau-Maßnahme ist für
Schwerte ebenfalls keine Perspektive, da es in Schwerte bisher kein dauerhaftes
Überangebot an baulichen Anlagen für Wohnzwecke gibt (vgl. § 171a Abs. 2 Satz 2).
Die Einflussmöglichkeiten der Stadt Schwerte auf privat orientierten Wohnungsbau sind begrenzt. Hierbei gibt es informelle Möglichkeiten auf Einflussnahme z.B. durch die
Kommunikation mit privaten Akteuren. (vgl. FD DS)
Wie viele andere Kommunen in Deutschland ist auch die Stadt Schwerte eine
überschuldete Kommune (s. Kapitel 1). Sie besitzt nur wenige Grundstücksflächen, was
die städtebauliche Einflussnahme der Verwaltung einschränkt. Um dem Problem des
geringen Grundstücksbesitzes entgegen zu wirken, müsste Schwerte neue Grundstücke
ankaufen. Eine solche Maßnahme ist aber auf Grund des Haushaltsdefizits nicht
umsetzbar. Projekte, die durch die Kommune finanziert werden, sind somit kaum
realisierbar (vgl. FD DS). Den größten Einfluss auf die Stadtentwicklung in Schwerte
haben somit in finanzieller Hinsicht private Akteure. Neue Bauvorhaben werden
überwiegend in den Bereichen des selbstgenutzten Wohneigentums umgesetzt. Da die
Bevölkerung seit 2000 jedoch auch in Schwerte schrumpft und sich diese Entwicklung
noch verstärken wird, bedarf es an Instrumenten der Stadtschrumpfungspolitik. Die
Angebote müssen an veränderte Rahmenbedingungen angepasst werden. Der
Umbau bzw. Abriss von Gebäuden wird in Zukunft auch in Schwerte ein Thema sein,
damit die Stadtentwicklungsplanung den gesellschaftlichen Veränderungsprozessen
gerecht werden kann.
1.3.3 Kooperationen
Kooperationen zwischen der Stadt Schwerte und anderen Akteuren sind eine weitere
Möglichkeit Strategien und Steuerungsmöglichkeiten hinsichtlich des Demografischen
Wandels und der Stadtplanung zu entwickeln. Unter den privaten und öffentlichen
Akteuren in Schwerte sind jedoch so gut wie keine größeren oder gar innovativen
Kooperationen auszumachen (vgl. FD DS; FDP; Grüne; CDU; Linke; WFS; ÖZ). Wenn
Kooperationen erfolgen, sind diese projektbezogen, eine kontinuierliche Kooperation ist
jedoch nicht zu verzeichnen. Im Folgenden werden einige Beispiele für Kooperationen
beispielhaft herausgestellt:
▪
▪
▪
Das Projekt der Immobilien und Beteiligungen Aktiengesellschaft (IBAG) ist ein
Beispiel für projektbezogene Kooperation. Die Stadt Schwerte steht hierbei in
„planerischem Kontakt“ (FD DS) mit dem Projektentwickler.
In Bezug auf Kooperationen zwischen dem Kreis Unna und den dazu gehörigen
Kommunen ist das Projekt „Zukunftsdialog Kreis Unna“ zu nennen. Dieses wirbt für
den Kreis Unna und die kreisangehörigen Städte und Gemeinden, indem es die
Bedeutung des Kreises herausstellt und die Vorzüge hervorhebt. (vgl. FD DS; Website
Zukunftsdialog Kreis Unna)
Es existieren des Weiteren Kooperationen zwischen Schwerte und anderen
Kommunen im Rahmen des Projekts "Regionaler Wohnungsmarkt östliches
Ruhrgebiet". Die Stadt Schwerte steht dieser Kooperation jedoch skeptisch
gegenüber -, da die jeweiligen kommunalen Akteure teilweise sehr unterschiedliche
Strategien verfolgen und schwer aufeinander abzustimmen sind. (vgl. FD DS)
25
Stadtentwicklung
▪
▪
Die GWG ist lediglich ein informeller, aber sehr bedeutsamer Kooperationspartner
der Stadt Schwerte. Sie steht im Dialog mit der Stadt bezüglich neuer Bauprojekte
und der strategischen Ausrichtung, was von Seiten der GWG als sehr wichtig
empfunden wird. (vgl. GWG; FDP; Grüne; ÖZ).
Des Weiteren fand wie bereits ausführlich dargelegt im Rahmen der
Ortsteilentwicklungsplanung eine Kooperation mit den Bürgerinnen und Bürgern in
Schwerte statt (s. Kapitel 1.3.1).
1.3.4 Flächenausweisungspolitik
Bisher sind hauptsächlich Personen in den Kreis Unna gezogen, die eine gute
Anbindung an das Ruhrgebiet geschätzt haben, denen die Immobilienpreise in den
Kernstädten jedoch zu teuer waren. Seit den 1990ern erkennen die Kernstädte diese
Entwicklung jedoch und reagieren darauf mit eigenen Flächenausweisungen,
sozialpolitischen Grundstücksvermarktungen und Kinderfreibeiträgen. In Folge dessen
verringert sich die Abwanderung der Bewohner der Kernstädte, sodass die
Immobilienmärkte der Randstädte wie Schwerte deutlich entspannter werden. So
werden heute 75% der Immobilien im Kreis Unna an bereits ortsansässige Käufer
verkauft, im Gegensatz zu einem weitaus geringeren Prozentsatz in früheren Zeiten (vgl.
Gutachter).
Kurzfristig wurde so jedoch in den meisten Kommunen im Kreis Unna zu viel
Neubaufläche ausgewiesen (vgl. Gutachter). Die Bezirksregierung musste die
großzügige Flächenausweisung in fast jeder Kommune rückgängig machen, da die
Zielsetzung
im
Landesentwicklungsprogramm
vorsieht,
die
Freiraumund
Siedlungsstruktur bedarfsgerecht und umweltverträglich zu entwickeln. “Für
Siedlungszwecke vorgehaltene Flächen, für die kein Bedarf mehr besteht, sind für
Freiraumfunktionen zu sichern” (vgl. ebd./ §20 Abs. 4 LEPro).
Die Flächenausweisungspolitik der Stadt Schwerte war bei der Neuaufstellung des
Flächennutzungsplans 2004 als politischer Konsens auf ein Szenario ausgerichtet, das
auf eine Stagnation der Bevölkerung in einem Zeitraum von 15 Jahren abzielte –
obgleich es schon damals Hinweise auf Schrumpfungen gab, die heute bereits Realität
sind. Die von der Verwaltung gesehenen Möglichkeiten mit der schrumpfenden
Bevölkerungsentwicklung umzugehen, sind zum Einen eine restriktive Flächenpolitik, d.
h. die Qualitäten, den Zugang zu den Grünflächen und der einzelnen Ortsteile zu
erhalten, zum Anderen eine Flächenpolitik, die neue Angebote schafft, um den
Einwohnerverlust aufzufangen. (vgl. FD DS)
Die immer noch vorhandene Baulandausweisung und die Demografische Entwicklung
passen laut Fachdienst Demografie und Stadtplanung insofern zusammen, als dass die
Anzahl der Haushalte und der Wohnflächenkonsum pro Person in Deutschland
tendenziell ansteigt (vgl. FD DS; Löhr, Wiechmann 2005: 316). Diese Entwicklung ist unter
anderem auf die Zunahme der Single-Haushalte in deutschen Städten zurückzuführen
(vgl. Website GfK GeoMarketing; FD DS; GWG; WFS). Langfristig gesehen ist die
Ausweisung von neuem Bauland aber nicht mehr sinnvoll, da es aufgrund einer noch
stärker wirkenden Demografischen Entwicklung zu einem Überangebot an Wohnungen
kommen wird. Die auf Grund der wasserrechtlichen Rahmenbedingungen
freizuhaltenden Flächen werden dazu genutzt, das Wohnumfeld qualitativ zu
verbessern. Es gibt verschiedene Zonen innerhalb der Wasserschutzgebietsverordnung
(vgl. Stadt Schwerte 2005: o.S.), sodass ein Bauen in gewissen Bereichen zulässig ist. Die
Schneise an der Ruhraue ist einerseits aus wasserwirtschaftlicher Sicht, andererseits auch
26
Stadtentwicklung
als Naherholungsgebiet wertvoll. Dieses Naherholungsgebiet trägt zum Reiz Schwertes
als Wohnstandort bei, wie auch der Schwerter Wald und die Ruhr.
Ferner soll eine weitere Ausweisung in einem bestimmten Maß betrieben werden, um
gewisse Bevölkerungsgruppen wie z. B. junge Familien, die in ein Eigenheim ziehen
möchten, bedienen zu können. Sie legen Wert darauf, die eigenen Vorstellungen vom
Wohnen für sich selbst zu realisieren. (vgl. FD DS; GWG)
Dieser sparsame Umgang mit Neubauflächen findet allseits Zustimmung, sowohl in der
Politik als auch in der Privatwirtschaft. Die einzelnen Meinungen unterscheiden sich
lediglich in der Möglichkeit und Ausprägung, die vereinzelt sinnvollen Neubauten
ausschließlich auf innerstädtische Flächen zu begrenzen oder doch bisher ungenutzte
Flächen dafür in Anspruch zu nehmen (vgl. WFS; Grüne; Die Linke; Gutachter). Einige
der Akteure verweisen auf die Nachbarstädte, in denen genügend besser geeignetes
Bauland zur Verfügung stände. Nur die FDP sieht Schwerte in einer Konkurrenz der
Städte, in der es gelte, die Lagevorteile Schwertes so zu vermarkten, dass sie als
Instrument gegen die Auswirkungen des Demografischen Wandels wirken könnten (vgl.
FDP).
1.3.5 Infrastruktur
Die Nahversorgungssituation in Schwerte ist zurzeit noch nicht problematisch. Allerdings
gibt es Veränderungen, die in Zukunft Probleme hervorrufen könnten.
So wird beispielsweise demnächst der REWE in der Innenstadt geschlossen, gleichzeitig
aber ein REWE und ein ALDI vor dem Bahnhof gebaut werden (vgl. CDU; SPD; WFS). Die
Veränderung ist also eine Standortverlagerung, die insofern problematisch ist, als dass
den Bewohnern des größten Altenheims der Stadt dann eine fußläufige
Versorgungsmöglichkeit fehlen wird (vgl. WFS). Dies ist insgesamt vor dem Hintergrund
zu sehen, dass der Einzelhandel steigende Flächenansprüche hat, was auch die
Stadtplanung vor die Schwierigkeit stellt, dauerhaft die Versorgungsstrukturen zu
stabilisieren (vgl. FD DS). Für den Bahnhofsbereich kann es jedoch auch als Aufwertung
betrachtet werden (vgl. SPD).
Deutlicher wird die Problematik in den Stadtteilen, die weiter vom Zentrum entfernt
liegen. Als Beispiel hat der Stadtteil Westhofen nur noch einen Discounter und der
Stadtteil Schwerter Heide gar nur einen Frisör (Grüne; WFS). Jedoch wird dies nicht von
allen Befragten als problematisch angesehen, da es in allen Stadtteilen, mit Ausnahme
des Stadtteils Schwerter Heide, möglich ist, den täglichen Bedarf zu decken, auch ohne
ins Schwerter Zentrum fahren zu müssen (vgl. ImmoDieckmann). Im Stadtteil Schwerter
Heide ist es durch den ÖPNV zeitlich eingeschränkt möglich, Einkaufsmöglichkeiten in
anderen Stadtteilen wahrzunehmen (vgl. WFS).
Ansätze der Verwaltung, der Problematik zu begegnen, sind unter anderem
bürgerschaftliche Stadtteilläden in Kooperation mit Handelsketten, die Etablierung von
Wochenmärkten in den Stadtteilen, mobile Händler oder Lieferservices. Außerdem
sollten die Einflussmöglichkeiten der Planung genutzt werden, um die bestehenden
Einrichtungen zu erhalten und die Kooperation in den Stadtteilen gefördert werden (vgl.
Stadt Schwerte 2009: 226).
Als problematisch wird überdies die Situation der Kinderbetreuung, der Kindergärten
und der Schulen gesehen. Auf Grund sinkender Kinderzahlen werden die bestehenden
Einrichtungen nicht mehr ausgelastet (vgl. FD DS; SPD; Grüne). Eine Grundschule in
Wandhofen wurde bereits geschlossen (vgl. FD DS). Eine Schließung von Kindergärten
konnte durch die Übernahme weiterer Betreuungsfunktionen im frühkindlichen Bereich
27
Stadtentwicklung
der unter 3-Jährigen bisher teilweise vermieden werden (vgl. Demografie und
Stadtplanung Schwerte 2010. Vereinzelte Einrichtungen und Gruppen wurden jedoch
bereits geschlossen (vgl. SPD). Insgesamt werden die Angebote der frühkindlichen
Betreuung als noch nicht ausreichend empfunden (vgl. ImmoDieckmann).
28
Zwischenfazit
1.4
Zwischenfazit
Schwerte steht vor großen Herausforderungen. Obwohl es der Stadt zurzeit noch relativ
gut geht, sind einige Entwicklungen bereits abzusehen, auf die es zu reagieren gilt. Sie
werden im Folgenden erläutert und erste Denkansätze für Lösungen werden
aufgezeigt.
An erster Stelle der Entwicklungen steht der demographische Wandel. Schwerte wird bis
zum Jahr 2025 mit einem Bevölkerungsrückgang von 10% rechnen müssen, der
einerseits durch einen starken Geburtenrückgang, andererseits von einer großen
Abwanderung aller Bevölkerungsgruppen Jüngerer hervorgerufen wird. Ergebnis dessen
wird eine Stadt sein, die nicht nur deutlich leerer sein wird, sondern über dies auch
deutlich älter. Schwerte zeichnet damit einen Trend nach, der für den Kreis Unna und
ganz NRW zeichnend ist.
Bei den Akteuren vor Ort kam in den Interviews zum Ausdruck, dass alle die
Entwicklungen kommen sehen und gut informiert sind. Einzig die Ausprägung der Folgen
scheint bei einigen wenigen noch nicht richtig verstanden worden zu sein. Als
gemeinsamer Tenor hat sich in den Gesprächen herauskristallisiert dass sich die Akteure
vor Ort als relativ machtlos sehen, den Herausforderungen zu begegnen. So wird vor
dem Hintergrund leerer kommunaler Kassen viel Verantwortung an private Akteure
abgetreten, die ihrerseits jedoch nur marktgerechte Lösungen, also selektive
Anpassungen, umsetzen.
Ein Handlungskonzept Wohnen kann hier ein Schritt in die richtige Richtung sein, um
daraufhin Landesmittel beantragen zu können und für die Kommune wieder einen
größeren Spielraum zu ermöglichen. Auch ein Ausbau der Kooperation zu privaten
Akteuren kann eine Möglichkeit sein. Doch an wirklich innovativen, durchdringenden
Lösungen scheint es zu fehlen.
In Schwerte vollzieht sich zurzeit eine Reihe von selbstverstärkenden Mechanismen, die
allesamt als recht logische Konsequenzen der generellen Entwicklung passieren. Sie zu
erkennen bildet die Basis einer entsprechenden Reaktion. Im Folgenden wird somit der
Versuch unternommen, diese Entwicklungen zu veranschaulichen.
Tendenziell wandern die älteren Bevölkerungsgruppen aus den Vororten in die
Innenstadt ab, um die bessere Versorgungsstruktur dort zu nutzen. Die Häuser die sie
zuvor mit ihrer Familie bewohnt haben, später dann alleine, werden frei. Die Kinder
haben ein zu geringes Interesse am Leben in den Vororten, sodass viele der Häuser zum
Verkauf stehen. Diese Entwicklung wird sich weiter ausweiten und kann in Zukunft
aufgrund der demographischen Entwicklung durchaus zu einer Leerstandsproblematik
in den Vororten Schwertes führen, die auch für die Nahversorgung Folgen haben wird,
die jetzt schon greifen.
In der Innenstadt wird den Bedürfnissen der alternden Bevölkerung durch den Bau von
altengerechten Wohnungen und entsprechender Versorgungseinrichtung Sorge
getragen. Vor allem private Akteure sorgen hier für ein marktgerechtes Angebot an
alle, die es sich leisten können dies auch zu bezahlen. Hierdurch kommt es allerdings zu
Verdrängungseffekten der jüngeren Bevölkerungsgruppen, einerseits durch eine
Verdrängung vom Markt durch zu hohe Kosten z.B. für Grundstücke, andererseits aber
auch durch eine Senkung der Attraktivität der Innenstadt vor dem Hintergrund, dass die
Geschäfts- und Freizeitwelt vermehrt auf den Bedarf der Älteren ausgelegt ist.
Je mehr Funktionen von Zentren wie Dortmund übernommen werden, desto geringer ist
der Anreiz für Jüngere, ihr Leben in einer Stadt zu verbringen, die sie ohnehin ständig
29
Zwischenfazit
verlassen müssen. Dass Schwerte nicht in der Lage ist ein breites Freizeitangebot für
junge Menschen dauerhaft anzubieten ist verständlich. Gleichzeitig ist vor dem
Hintergrund des demographischen Wandels ein andauernder Wegzug dieser Gruppe
schwer zu verkraften.
Die aufgezeigten Mechanismen haben zur Folge, dass einem Mangel an bezahlbaren
altengerechten Wohnungen und Singlewohnungen in der Innenstadt ein Überangebot
an Einfamilienhäusern in den Vorstädten gegenüber steht. Und es fehlen schlüssige
Konzepte, wie in Zukunft mit dieser Problematik umzugehen ist. Einerseits fehlt das
Problembewusstsein, die Problematiken zu verbinden und zu Ende zu denken,
andererseits liegt der Schluss am Ende nahe, dass die Probleme ohnehin nicht auf
kommunaler Ebene gelöst werden können.
Um der Problematik entgegen zu wirken, müsste die gesamte Versorgungsstruktur in
den Vororten so umgebaut werden, dass die Älteren und Alleinstehenden die
Möglichkeit erhalten, ein attraktives Leben in den Vorstädten weiterhin zu leben.
Bestrebungen dieser Gruppe, sich den weiteren Verbleib in ihren eigenen Immobilien
durch Umbaumaßnahmen zu ermöglichen und verschiedene Angebote zur Betreuung
vor Ort zu nutzen, stehen die hohen Kosten dieser Variante gegenüber – auch vor dem
Hintergrund einer steigenden Altersarmut. Doch hierin liegt ein Ansatzpunkt für die
Landespolitik, Förderprogramme auszubauen, wie es bspw. die Kampagne „Barrierefrei
Bauen“ auch heute schon versucht.
Will man allerdings die Erfordernisse zu Ende denken, so hört es nicht dabei auf, den
Wohnraum Einzelner ihren Erfordernissen gerecht umzugestalten. Dies passiert heute
schon durch die Ambivalenz von Schrumpfung und Neubau: Indem neue, bspw.
altengerechte Immobilien errichtet werden, wird der Bedarf teilweise gedeckt. Da aber
gleichzeitig viele Altbauten unternutzt sind oder gar leer stehen, ist dies wirtschaftlich
betrachtet eine teure Variante, die sich zu wenige leisten können. Auch gesellschaftlich
betrachtet ist diese Variante extrem teuer und nicht nachhaltig, da Unternutzung und
Leerstand wesentliche Faktoren im Zustandekommen der Zahl der Wohnfläche pro
Person sind – deren Steigerung seit Jahren bekannt ist. Die Kosten dafür werden von
denen akzeptiert, die es sich leisten können (müssen).
Der klassische Ansatz der steigenden Wohnflächeninanspruchnahme Einhalt zu
gebieten ist kein weiteres Bauland auszuweisen. Dies verfehlt jedoch die Bedürfnisse der
Menschen. Er läuft schon daher fehl, weil mitunter die Kosten für einen Abriss in der
Innenstadt akzeptiert werden. Unter Leitbildern wie der Brachflächenrevitalisierung und
Baulückenschließung ist dies sogar politisch gewollt. Doch es geschieht hier auch eine
Selektion: Es können nur noch die bauen, die es sich leisten können, die höheren Kosten
einer Revitalisierung zu tragen. Diese Politik ist somit sozial unausgewogen. Besser wäre
es, hier in einem ganzheitlichen Ansatz zu denken:
Die GWG bspw. hat es in ihren letzten Neubauprojekten durch ein gezieltes Marketing
und Management vermocht, Jung und Alt in Neubausiedlungen in unmittelbarer Nähe
zueinander Wohnraum zu bieten (und somit beide Gruppen zu verbinden, um kein
„eindimensionales“ Quartier zu errichten). Und genau so sollte es auch möglich sein,
bestehende Quartiere durch eine gezielte Quartiersentwicklung in ihrer Struktur so weit
zu sanieren, umzugestalten und die Bewohner umzusortieren, dass sie wieder attraktiv
für alle Altersgruppen werden. Teurer als ein Neubau ganzer Siedlungen würde dies
sicherlich nicht. Und man muss sich fragen, was die grundsätzlichen Vorteile einer
Neubauimmobilie sind, außer eben, dass sie neu sind.
30
Zwischenfazit
Eine solche Quartiersentwicklung bedarf eines großen Know Hows, also eines
Managements. Das Quartiersmanagement muss es nicht nur vermögen, das Know How
über die Durchführung solcher Projekte und entsprechender Förderprogramme zu
bündeln. Es muss auch in das Marktgeschehen so weit eingreifen, dass es die
entsprechenden Immobilien evtl. sogar ankauft, um sie entsprechend durchgreifend
umbauen zu können und sie für Haushalte attraktiv zu machen, die ansonsten in
Neubauten zögen. Darüber hinaus muss auch die Gestaltung des Freiraums des
Quartiers in den Blick genommen werden. Ein entsprechendes Marketing erscheint in
diesem Wettbewerb mit Neubauprojekten als selbstverständlich.
Viele Menschen möchten „lediglich“ in gewohnter Umgebung altern. Das bedeutet
nicht zwangsläufig „in der eigenen Immobilie“, sondern vielmehr im angestammten
Quartier. Vor diesem Hintergrund bietet ein Quartiersmanagement die Möglichkeit,
auch ein Wohnraummanagement einzubringen, das die umgewandelten Wohnungen
neu unter den Bewohnern sortiert. Somit wird es möglich den Bedürfnissen und
Anforderungen der Bewohner Rechnung zu tragen, auch wenn dies vorher in der
eigenen Immobilie nicht möglich war. Eine Möglichkeit der Durchführung wäre später
vielleicht eine genossenschaftliche Vermietung.
Gleiches gilt für jüngere Haushalte, die zu einem Neubau genötigt werden, weil die auf
dem Markt erhältlichen Immobilien ihren Erfordernissen nicht gerecht werden. Um ihnen
gerecht zu werden, müssen die Bedürfnisse bekannt sein und sie müssen eine Art Makler
als Ansprechpartner haben, der nicht nur Teilausschnitte des Marktes kennt, sondern
den gesamten Bestand. Er sollte nicht nur in der Lage sein, durch Beratung zum
richtigen Kauf zu verleiten, sondern ebenso direkt in das Geschehen einzugreifen, um
gewünschte Veränderungen zu bewirken. Ein Beispiel hierfür seien mehrere Familien mit
jungen Kindern, die zeitgleich in ein Quartier gelenkt werden, um gleich noch den
Spielplatz dazu bauen zu können oder einen Schulbus auszulasten.
Insgesamt liegen die Kosten dieser Idee mutmaßlich unter denen der zahlreichen
Neubauten, die andernfalls nötig werden (ganz zu schweigen von den ökologischen
Kosten). Und genau hierin liegen der Sinn und die Legitimation des Staates für die
massiven Eingriffe in den Markt, die mit der Idee und den daraus resultierenden
Förderprogrammen verbunden sind. Es sei jedoch direkt darauf hingewiesen, dass trotz
allem mit einem Wertverlust der Immobilien der Vororte zu rechnen ist (alleine schon,
um die Idee überhaupt umsetzen zu können kann ein entsprechender Entwickler nicht
zu Höchstpreisen Immobilien kaufen, die ohne ihn einem Wertverfall ausgesetzt wären).
Dem Wegzug zahlreicher junger Haushalte, auch aus dem Kernstadtbereich hin zur
nächstgelegenen Großstadt wie Dortmund, sei entgegengehalten, dass auch eine
Großstadt nicht alle Bedürfnisse von Menschen decken kann. Nicht alle Bedürfnisse
definieren sich nur aus dem „Urbanen“, das die Kleinstadt oder der Vorort nicht zu
leisten im Stande ist. Hier gilt es, auf die strukturellen Stärken solcher Lagen hinzuweisen
und sie selbstbewusst zu vermarkten. Jugendliche müssen nicht zwangsläufig ihre
Freizeit nur beim Shopping, im Kino, in Bars und Diskotheken verbringen. Die vielfältigen
Möglichkeiten in Bezug auf Naturraumnutzung oder schlichtweg mehr Raum zur
Verfügung zu haben, sind durchaus attraktiv – auch oder gerade für jüngere Haushalte.
Am Ende ist es keine Entweder-Oder-Entscheidung, sondern ein Abwägen zwischen
räumlicher Nähe zur einen oder anderen Freizeitgestaltungsmöglichkeit. Dafür
notwendig ist allerdings die Erkenntnis der Kommune, dass sie im Wettbewerb durchaus
große Chancen hat, sofern sie nur in der Lage ist, auf die Trends bspw. von Sport bzw.
Natursport zu reagieren und entsprechende Angebote zu schaffen (weniger
31
Zwischenfazit
standardisierte Sportarten, weniger Vereine etc. durch bspw. weniger klassische
Sportplätze,
dafür
mehr
kleinere,
offen
zugängliche
MultifunktionsSportgelegenheitsplätze ersetzen).
Wenn es jedoch Folge einer überzogenen Suburbanisierung vergangener Jahrzehnte
sein sollte, dass nun der Prozess einer Reurbanisierung mit dem Prozess der allgemeinen
Schrumpfung zusammen trifft und sich daher umso heftiger auswirkt, so sollte man sich
auch darüber bewusst sein, dass diese großen sozialen Veränderungen an irgendeiner
Stelle der Bevölkerungsentwicklung eine Talsohle erreichen wird. Hierfür sollte ein
Szenario erarbeitet werden, das in dem (Paradigma des ewigen Wachstums der 1970er
Jahre folgendem) Paradigma der ewigen Schrumpfung heutiger Tage ein vernünftiges
Maß anbringt. Es sollte nach wissenschaftlichen Erkenntnissen für diesen Prozess eine
Talsohle erkennen, auf derer man alle weiteren Schritte und Politiken aufbauen kann.
Den Prozess insgesamt aufhalten zu wollen, könnte antizyklisch wirken, genauso gut
aber das Problem eventuell nur in die Zukunft verlagern.
32
Anhang
Quellenverzeichnis
Literatur
IT.NRW (Hg.) 2009: Verbindlichkeiten der Gemeinden/Gemeindeverbände. Düsseldorf:
IT.NRW
IT.NRW 2010: Daten zu Bevölkerung und Haushalte in NRW; Daten zur Regionalanalyse
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NRW Bank 2010: Kommunalprofil Schwerte 2009 - Wohnungsmarktbeobachtungen
Nordrhein-Westfalen - Ausgewählte kommunale Wohnungsmarktindikatoren. Düsseldorf
LEPro (Landesentwicklungsprogramm) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5.
Oktober 1989 (GV. NW. S. 485, ber. S. 648)
Löhr, Rolf-Peter; Wiechmann, Thorsten 2005: Flächenmanagement. In: Akademie für
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neu bearbeitet. Hannover: Verlag der ARL
Stadt Schwerte (Hg.) 2003: Flächennutzungsplan Teilplan 1 (von 3 Teilplänen). Stadt
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Schwerte, Technischer Fachbereich Stadtplanung
Stadt Schwerte (Hg.) 2005:
Fachbereich Stadtplanung
Wasserschutzzonen.
Stadt
Schwerte,
Technischer
Stadt Schwerte (Hg.) 2009: Demografiebericht der Stadt Schwerte. Situation und
Entwicklung. Stadt Schwerte
Gesetzestexte
BauGB (Baugesetzbuch) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414); zitiert nach Deutscher Taschenbuch Verlag 2007: 40. Auflage, Stand:
1.2.2007, München
Zeitungsartikel
Der Westen vom 26.04.2009: Wohnen am Wasser: Prachtvolle Grachtensiedlung.
Schwerte
Der Westen vom 06.10.2009: Auf der Amtswiese: Spieleparadies ist komplett. Schwerte
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Website GfK GeoMarketing:
http://www.gfk-geomarketing.de/fileadmin/newsletter/pressemitteilung/bvsd_2008.htm
(Zugriff am 12.08.2010)
Website GWG Schwerte 1:
I
Anhang
http://www.gwg-schwerte.de/main.aspx/G/111327/L/1031/R/1/T/129566/A/1/ID/128758
(Zugriff am 11.08.2010)
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Website Haus am Stadtpark:
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(Zugriff am 10.05.2010)
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http://stadt.schwerte.de/site/738.0.html?&tx_civserv_pi1[community_id]=11833&tx_civs
erv_pi1[mode]=organisation&tx_civserv_pi1[id]=97&cHash=6b47de7ccf
(Zugriff am 1.11.2010)
Website Stadt Schwerte 3:
http://stadt.schwerte.de/site/603.0.html?&no_cache=1&tx_civserv_pi1[community_id]=
11833&tx_civserv_pi1[mode]=service&tx_civserv_pi1[id]=94
(Zugriff am 01.11.2010)
Website Stadt Schwerte 4:
http://stadt.schwerte.de/site/603.0.html?&no_cache=1&tx_civserv_pi1[community_id]=
11833&tx_civserv_pi1[mode]=service&tx_civserv_pi1[id]=107
(Zugriff am 01.11.2010)
Website Terra Bauland GmbH:
http://www.terrabauland.de/index.php?option=com_content&task=view&id=14&Itemid=32 (Zugriff am
11.08.2010)
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http://de.wikipedia.org/wiki/Datei:Schwerte_in_UN.svg
(Zugriff am 06.08.2010)
Website Wegweiser Kommune:
http://wegweiser-kommune.de
(Zugriff am 02.08.2010)
Website Zukunftsdialog Kreis Unna:
II
Anhang
http://www.kreis-unna.de/nc/startseite/wirtschaft-amp-verkehr/zukunftsdialog-kreisunna.html (Zugriff am 02.08.2010)
Gesprächsverzeichnis
Interview 1 mit „FD DS“
Interview 2 mit „Gutachter“
Interview 3 mit „CDU“
Interview 4 mit „FDP“
Interview 5 mit „SPD“
Interview 6 mit „Grüne“
Interview 7 mit „WfS“
Interview 8 mit „Linke“
Interview 9 mit „ÖZ“
Interview 10 mit „ImmoDieckmann“
Interview 11 mit „GWG
III