Gutachten Einfamilienhaus in Moulen

Immobilienbewertung
Objekt:
Einfamilienhaus (EFH)
Dorfstrasse 12b, 9313 Moulen
Grundstück
Grundstück Nr. 897, Gemeinde Moulen
Assekuranz Nr. 786
Eigentümer
Mustereigentümer
Auftraggeber
Musterauftaggeber
Mieter und Bewohner:
Fam. Beat Egger
Dorfstrasse 12b, 9313 Muolen
Erstellt von:
fimmot, Finanz- und Immobilien ,
Unterstieg 8, 8222 Beringen
Experte: Mariano Mottola
Dipl. Immobilienökonom NDS FHSG
Bewertungsgrund:
Foto: Nord-Westansicht
Ermittlung Verkehrswert für Verkauf
Inhaltsverzeichnis
Management Summery
3-4
Auftrag Basisdaten
5-6
Mietwert SOLL
7
RW-/EW-Abgleich
8
Lageklasse
9
Qualitative Beurteilung
10
Verkehrswertermittlung
11
Fotos
12-13
2
Management Summary
Marktwert
Zusammenstellung Verkehrswert:
Quantitative Bewertung (Abgleich RW/EW)
(inkl. 1 Garagebox und 1 Aussenabstellplatz)
Verkehrswert aufgerundet
CHF
467'773
470'000
Makrolage
Rheineck
Das Dorf Muolen liegt, umrahmt von Hochstammkulturen, Wiesen und Wäldern,
auf 492 m.ü.M. Muolen ist die nördlichste Gemeinde im Kanton St. Gallen.
Muolen hat einen sehr speziellen Grenzverlauf, einzig die Gemeinde
Häggenschwil verbindet uns mit dem Kanton St. Gallen. ank guter
Bahnverbindungen mit der SOB (Südostbahn) (Strecke Romanshorn - Luzern)
sind wir (im Halbstundentakt) in 19 Minuten im Hauptbahnhof St. Gallen, in
10 Minuten in Romanshorn TG am Bodensee und mit dem Bus der AOT
Mikrolage
Rheineck
Unsere Gemeinde zählt zur Zeit gut 1'100 Einwohner, verteilt auf eine Fläche
von 10.31 km2. Das Dorf Muolen hat sich in den vergangenen Jahrzehnten vom
reinen Bauerndorf zu einer attraktiven, kinderfreundlichen Wohngemeinde
zwischen Bodensee und Alpstein vor den Toren der Stadt St. Gallen entwickelt.
Die vor ca. 10 Jahren erfolgte neue Überbauung im "Dorffeld" resp. an der
Dorfstrasse hat sich sehr erfreulich entwickelt und hat eine gemischte
Eigentümerschaft. Es ist 5 Min. vom Dorfzentrum, wo Einkaufs-, Fahr- und
Schulmöglichkeiten bestehen.
3
Wohnattraktivität
9313 Muolen
Mietzinsniveau
und
Kaufkraft
Gem. Rheineck
Hoher
guter
mittlerer tiefer
Standard Standard Standard Standard
Fr./m2
Fr./m2
Fr./m2
Fr./m2
220.00
250.00
180.00 200.00
150.00180.00
120.00-
statisch
liquid
sehr liquid
150.00
Marktfähigkeit
Der mittlerer Standard wird
vorallem damit begründet, dass
die Lage an der Dorfstrasse gut
ist, aber nicht besonders bewertet
werden kann. Zudem hat das
Haus für heutige Ansprüche einen
normalen Ausbaustandard.
Trend
illiquid
Absolut
Das Objekt dürfte eine liquide Marktfähigkeit haben, da die
Marktattraktivität im Steigen begriffen ist. Auch die Objektqualität ist
als neutral zu beurteilen, da der Ausbaustandard segments-gerecht
und die Lage recht gut bezeichnet werden kann. Der Preis darf auch
als attraktiv beurteilt werden, was die Liquidität fördert.
Standoratraktivität Muolen
im St. Gallischem
Leerstandsziffer
Muolen im
Vergleich
Kommentar zur
Wohnortattraktivität Muolen
Aufgrund der eher dezentralen innerhalb der Schweiz (Ostschweiz)
leidet Muolen ein wenig unter dieser gegebenen geografischen
Ausgangslage. Dafür profitiert die Gemeinde von der Nähe zum See
und den Bergen, was den obenerwähnten Nachteil relativiert und auch
den erfreulichen Zuzug jüngerer Familien in den letzten Jahren
belegen. Tatsache ist, dass 5-Zimmer und grössere Liegenschaften in
Muolen keine unvermietet oder unverkauft sind.
4
Basisdaten
Zone:
Grundstückfläche:
Assekuranz-Nr.
Wohnzone
316
786
Raumnutzung (Angabe gemäss Verkaufsexposé):
GF
1. Untergeschoss
Keller
Waschen
Technik/Waschen
Gang
9.6
12.7
9.7
13.5
Erdgeschoss
Wohnen/Essen/Küche/
Entrée
Sitzplatz
Gäste-WC
39.2 m2
1. Obergeschoss
Kinderzimmer
Kinderzimmer
Elternzimmer
Bad/WC
Gang
10.1
10.1
14.0
5.4
3.9
Dachgeschoss
Gesamtraumfläche
44.1 m2
m2
m2
m2
m2
10.0 m2
2.4 m2
Grundlagen:
m2
m2
m2
m2
m2
Datiert:
Grundbuchauszug
Bauordnung / Zonenplan (siehe GIS-Auszug)
Situationsplan (im Vermietungsexposé)
Gebäudeversicherungswert (GVA)
Steuerwert
Schätzung Amt von Grundstückschätzung
Pläne (siehe Verkaufsexposé Palusuisse)
Fotos
Besichtigung
Katasterplan
Vermietungsexposé
Eingeforderte Unterlagen oder Handlung noch hängig !
Seite - 3 -
5
X
für 2008
X
X
für 2008
für 2008
X
X
X
für 2001
für 2008
Nov. 2008
X
für 2008
Bemerkungen:
Das Vermietungsexposé der Palu Suisse ist
Bestandteil der Basisunterlagen für die Verkehrswertschätzung.
Technische Liegenschaftsbeschreibung
Konstruktion
Die Häuser sind in Massivbauweise gebaut. Eine
Betonplatte samt notwendigen Frostriegeln bildet
dabei die Fundation. Sämtliche Kellerwände sind
Beton, die Trennwände im Kellergeschoss aus Kalkstein Ytong. Die übrigen Innenwände sind aus Backder Dachstock ist aus Holz.
Fassade
Backstein aus 12 cm Dickstärke und einer mit
Styropor-Blatte von 10 cm Aussenisolation.
Wasserleitungen
Kaltwasserleitungen sind aus Stahlröhren;
Warmwasserleitungen aus Chromstahlröhren und
Waschküche
Abwasserleitungen aus Geberit-Kunststoffröhren.
Waschbecken aus Kunststoff mit Warm- und Kaltwasser
Waschmaschine und Tumbler.
Heizung
Durch in einzelnen Zimmer ausgestatte thermostatgesteuerte und mit Oel angetriebene Bodenheizung.
Warmwasserboiler wird ebenfalls durch Gas angetrieben.
6
Mietwertbasisberechnung
Objekt:
6 1/2-Zimmer EFH GB 897, Muolen
= Eingaben
resp. Lage
Anzahl
m2
3 Geschosse
1
1 Unterstandplatz
1
Garagebox
1 Aussenparkplatz
1
Aussenparkplatz
Total Ertragswert
6.5 6 1/2-Zimmer-EFH
Totale
129.2
Effektive Nettomieterträge
Sfr/St.
Bestand
21'318.00
1'776.50
15.0
90.00
1'350.00
112.50
10.0
60.00
600.00
Total Wohnbau
Total Gewerbe
21'600.00
Mietertrag Netto
140.08
21'600
21'600
0
7
1'800.00
SOLL Mieterträge Marktpotential
Sfr/St.
SOLL Jahr SOLL Monat
165.00
154.20
167.18
Bestand
Mietwert Netto
150.89
23'268
23'268
0
-
Objekt: EFH
GB-NR.: 897, Muolen
Quantitative Bewertung
(Ertrags- und Realwertabgleich)
ERTRAG
ZINSSATZ
pro m2
130 m2
pro Monat
à
160
ERTRAGSWERT
20'800
FK
80%
à 3.50%
EK
20%
à 0.00%
0 m2
à
120
0
0 m2
à
0
0
0 Whg.
à
0
0
0 Whg.
à
0
2.80%
oder pauschal
2.80%
(14'062)
0
Betriebskst.
0.50%
(2'511)
0
Unterh.+Rep.
0.30%
(1'507)
Unterst.
1 PW
à
90
1'080
MZ-Risiko
0.30%
Aussenp.
1 PW
à
60
720
Verwaltung
0.10%
1.20%
(502)
22'600
Rückstellg.
0.50%
0.50%
(2'511)
22'600
Kap.satz total
4.50%
(22'600)
oder Ertrag direkt
(1'507)
NEUWERT
Bauteil
BKP 2
BKP 3
BKP 4
Ansatz
Volumen 1
Hauptbau
Volumen 2
Reprokosten
Neuwert
(für Rückstg.) (für Landwert)
650 m3
550 /m3
357'500
(357'500)
Garage
0 m3
0 /m3
0
(0)
Korrektur
Korr. +/-
0 m3
0 /m3
0
Korrektur
Volumen
0 m3
0 /m3
Betriebseinrichtungen
0
357'500
0
(0)
(0)
(0)
20'000
(20'000)
(20'000)
(9'438)
(18'875)
(386'938)
(396'375)
0 m2
40 /m2
0
pauschal
20'000
20'000
BKP 5
Nebenkosten
377'500
+ 5.0 %
18'875
18'875
BKP 0
Rel. Landwert
396'375
LK 3.30
102'995
102'995
Neuwert
499'370
(0)
RÜCKSTELLUNGS-Plausiblisierung:
(0)
499'370
ENTWERTUNG
inkl. ½ BKP 5
386'938
(0)
0
Umgebung Fläche
Neuwert
(357'500)
(0)
Umgebung Leitg.+Anlg.
BKP 2-5
502'222
REALWERT
Anteil
zu erneuern
Zyklus
30 Jahre
Rückstellg.
4'200
RND
23 Jahre
Entwertung
31'988
50%
193'469
Anteil
inkl. ½ BKP 5
Grundsubst.
45.0%
164'897
100 J.
311
93 J.
2'372
Dach
6.0%
21'986
60 J.
145
53 J.
1'105
Fassade
5.0%
18'322
60 J.
121
53 J.
921
Fenster
4.0%
14'658
30 J.
318
23 J.
2'423
BerechnunFoto: Nord-Westsicht
RÜCKSTELLUNGEN = Techn. Entwertung
Anteil
BKP 2
Grundsubst.
Geb.hülle
Installationen
Transportanl.
Ausbau
45%
15%
20%
5%
15%
BKP 3
Betriebseinrichtungen
BKP 4
Umgebung total
Total
ENTWERTUNG
norm. GLD
Rückstellg.
RND
Entwertung
Heizung
4.0%
14'658
40 J.
203
33 J.
1'549
Elektro
5.0%
18'322
40 J.
254
33 J.
1'936
Bäder/WC
5.0%
18'322
30 J.
398
23 J.
3'029
Küchen
6.0%
21'986
30 J.
477
23 J.
3'635
Lifte
5.0%
0
50 J.
0
43 J.
0
Ausbau 1
10.0%
36'644
25 J.
1'032
18 J.
7'858
Ausbau 2
5.0%
18'322
20 J.
696
13 J.
5'300
0
1 J.
0
1 J.
0
20'500
50 J.
193
43 J.
1'468
4'149
35 Jahre
31'597
0.83% % BKP 2-5
8.17%
100%
100%
368'616
Rückstellbedarf in % von BKP 0-5 (eingesetzt in Kap.satz)
Landreserve-Zuschlag:
Approximativer VW-Liegenschaft
Total approximativer VW
Mittelwert
470'000
470'000
Approximtiver Verkehrswert (aufgrund ER/RW-Abgleich)
8
Gerundet
470'000
499'370
Techn. Entw.
-31'597
Verk.wert
467'773
Gerundet
470'000
Lageklasse-Bestimmung
Liegenschaft: EFH GB 1036, Rheineck
Wohnen
Bewertung
Gewerbe
Bewertung
Lageklasse
Hauptkriterien
A
Standort
3
0
B
Nutzuung
3.5
0
C
Lage
4
0
D
Erschliessung
3
0
E
Marktverhältnisse
3
0
Totale
16.5
0
Lageklasse Mittelwert
3.3
0
20.6%
0.0%
Landwertanteil in % (LW%)
(LK x 6.25% = LW%)
9
Qualitätsbeurteilung und Ausbaustandard
Objekt: EFH Muolen
GB-Nr.: 897
Eigentümer/in: Daniel Bächtold
GESAMTBEURTEILUNG
Konzeption
Ausbaustandardklasse
Lagequalität (s. Detail)
Verkäuflichkeit
Ueberdurchschnittlich, sehr gut, gut, normal, nicht befriedigend
LAGE
BAUART
Decken
Dach
INNENAUSBAU
EINRICHTUNG
Böden
Wände
Decken
Küche
Bad
Dusche
Wäscheanlage
HEIZUNG
Warmwasser
FENSTER
ANSCHLUESSE / UMGEBUNG
DIVERSES / ZUSATZSTANDARD
sehr hoch, hoch, gut, mittel, genügend, ungenügend
sehr hoch, hoch, gut, mittel, genügend, ungenügend
sehr gut, gut, normal, problematisch, Liebhaberobjekt
Ruhig, lärmintensiv, sonnig, schattig, mit guter / schlechter Zufahrt
Nähe Zentrum (Dorf), Post, Bus, Schulen, Kindergarten, Stadt,
Massivbauweise, gemischt, weich
Bemerkungen: Aussenisolation mit Styroporplatten von 10 cm
Beton, Holzbalken, Gips, Hourdis
Ziegel, Eternit, Flachdach
Komfortabel, gut, mittel, bescheiden
Spannteppich, Parkett, Laminat, Tonplatten, Keramikplatten,
Tapeten, Abrieb, Täfer, Plättli, Pavatex
Abrieb, Gips, Täfer, Pavatex, Kunststoff, Holzbalken, Kassetten
eingebaut / freistehend
Elektro- / Gas- / Holzherd, sep. Backofen, Mikrowellenofen,
Spültisch (Chromstahl, Kunststoff, Feuerton)
Kühlschrank, Tiefkühler, Kühlturm
Geschirrspüler, Frühstücksbar
Granit- / Holz- / Kunststoff- / Plattenabdeckung
eingebaut / freistehend
Wanne, Dusche, WC / Closomat, Lavabo, Doppellavabo, Bidet,
Toilettenschrank, Infrarotstrahler
sep. Dusche, WC, Lavabo
Waschmaschine, Tumbler, Trog, Lufttrockner
Zentralheizung / Speicherheizung / Einzelofenheizung
Fernheizung
Niedertemperatur-Bodenheizung
Kachelofen
Wärmepumpe (Luft-Wasser / Wasser-Wasser / Erdsonde /
Oel, Holz, Kohle, elektrisch, Gas
Kombikessel, Boiler (elektrisch / Gas / Sonnenkollektoren)
Einfach-, Doppelverglasung, 2-fach-IV (Kunststoff), 3-fach-IV
Rolläden, Jalousien, Holzfensterläden
Kanalisation, Klärgrube
Wasser, Elektrizität, Gas, Telefon, Fernsehen
Nutz- / Ziergarten
Sitzplatz / offen), Balkon / Terrasse, Pergola
Aussencheminée
Vorplatz asphaltiert / gepflästert / bepflanzt / 1 Abstellplatz
1 Unterstandplatz
Stützmauern
Cheminée mit Warmlufteinsatz
Einbauschränke
Garderobe
Lift
Sauna
Gegensprechanlage
Wintergarten
Swimingpool
Überdurchschnittliche Gartenanlage
Naturpool
Aussenwellness-Pool
Rollstuhlgängig
10
Verkehrwertermittlung
Verkehrswert :
Der Auftrag besteht im Feststellen des Verkehrswertes der Liegenschaft. Gemäss bundesrichterlichen Definition ist der "Verkehrswert" der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder
ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Er entspricht defintitionsgemäss dem "Marktpreis (Höchstpreis)" ,
den die Mehrheit einer objekttypischen Käufergruppen zu bezahlen bereits wäre.
Der in dieser Expertise errechnete Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden
Faktoren, die für mögliche Käufer im heutigen Zeitpunkt kaufpreisbestimmend sind, insbesondere die Nachfrage nach dem zu bewertenden Objekt, die nachhaltig erzielbaren Mietzinse, deren Qualität und Risiken sowie die Zukunft anfallenden erforderlichen Kosten.
Sachfragen / Rechtsfragen:
Verkehrswertexpertisen haben in aller Regel nur Sachfragen zu beantworten. Rechtsfragen
bleiben Juristen vorbehalten. Wo sich die vorliegende Expertise zu Rechtsfragen äussert,
geschieht dies nur in Hinblick auf die Beantwortung von Sachfragen und ausserdem ohne
jegliche Gewährleistung.
Vorbehalte / Haftungsabrede / besondere Verhältnisse:
Die besthende Bausubstanz wird mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche
Bauteile - wie Unterputz, verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien - werden nicht
freigelegt. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne
Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen !!
Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden Teilen und Abklärungen betreffend
Altlasten oder schadstoffhaltigen Materialien.
Zusammenstellung Verkehrswert:
Bereinigter Ertragswert (nicht separat berechnet)
Bereinigter Discounted-Cashflow-Wert (nicht geeignet für dieses Objekt)
Abgleich EW / RW (siehe Berechnungstabelle)
aufgerundet =
VW =
470'000
Dienstbarkeiten / An- Vormerkungen:
Nicht wertbeeiflussende Dienstbarkeiten vorhanden.
Oekorisiken / Altlasten:
keine bekannt und nicht geprüft.
Schätzexperte:
fimmot, Mariano Mottola, Dipl. Immobilienökonom FHSG NDS
Unterstieg 8, 8222 Beringen ,
Tel. 079 / 293.67.34
Erstellungsdatum: Beringen, den 14.01.2009
11
467'773.22
Diverse Fotos und Eindrücke:
12
13