Haus- und Grundbesitzerverein Landsberg e

Haus & Grund Landsberg  Lechstr. 3  86899 Landsberg
Haus- und Grundbesitzerverein
Landsberg am Lech e. V.
Lechstr. 3, 86899 Landsberg
Telefon (08191) 2008
Telefax (08191) 59759
An alle Vermieter, die Formularmietverträge
verwenden
post@Haus-und-Grund-Landsberg.de
www. Haus-und-Grund-Landsberg.de
Landsberg, den 20.03.15
BGH:
Renovierungsklauseln
bei
Quotenabgeltungsklauseln unwirksam
unrenovierten
Wohnungen
und
Eine Renovierungsklausel ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung
unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind
unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des
Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch
geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu
erhalten (§ 535 BGB). Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind
unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu
und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im
Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der
gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 BGB).
1. Renovierungsklauseln
Grundsätzlich obliegt dem Vermieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen.
Durch Renovierungsklauseln wird diese auf den Mieter abgewälzt.
Der Bundesgerichtshof ist nun auf einmal der Ansicht, dass eine Renovierungsklausel
unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben wurde, weil dies den
Mieter unangemessen benachteilige. Schließlich könne nicht festgestellt werden, ob die
Abnutzungen durch den Mieter selbst oder den Vormieter herbeigeführt worden sind. Der
Mieter dürfe jedoch nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden
Renovierungsarbeiten verpflichtet werden. Die Benachteiligung könne jedoch durch
Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter behoben werden. In der
zugrundliegenden Entscheidung war dieser mit Erlass einer halben Monatsmiete jedenfalls
zu niedrig.
Früher war der Bundesgerichtshof noch der Ansicht, dass eine Klausel in einem
Mietvertragsformular den Mieter selbst dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn er in
eine unrenovierte Wohnung einzieht, solange die Klausel die „üblichen“ Renovierungsfristen
an den Mietbeginn anknüpft. Hieran hält der Bundesgerichtshof jetzt nicht mehr fest. Eine
solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des
Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder
Mitgliederberatung immer
Dienstag von 13 – 18/19 Uhr
Freitag von 8.30 - 12 und 13 - 17 Uhr
Haus & Grund Landsberg vom 20.03.15
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gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst erhalten
hat.
Hinweise:
Sowohl mit unseren, als auch allen anderen üblichen Formularmietverträgen müssen bei
Vermietung einer unrenovierten Wohnung hinsichtlich der Überbürdung der
Schönheitsreparaturen (vgl. § 10 des von uns vertriebenen, aktuellen Vertragsformulars)
neue Überlegungen angestellt werden. Zur Auswahl stehen folgende Varianten:
- Klausel unverändert lassen. Hoffen, dass diese Kombination eventuell doch zulässig ist
oder der Mieter sich nicht auf die neuesten Entscheidungen beruft und bei Mietende
trotzdem renoviert (Risiko: Kostenerstattungsanspruch des Mieters).
- Klausel unverändert lassen, aber: Vereinbarung einer angemessen, finanziellen
Kompensation für den Mieter, für den bereits renovierungsbedürftigen Zustand.
- Klausel durch andere Schönheitsreparaturklausel ersetzen. Z. B. nur Vereinbarung einer
fachgerechten Anfangsrenovierung durch den Mieter und Verzicht auf die laufende
Renovierung (d. h. Mieter darf die Mieträume unrenoviert zurückgeben). Hierzu können Sie
sich von uns beraten lassen.
Bei Vermietung von neuen oder frisch renovierten Wohnungen kann unser aktuelles
Formular weiter verwendet werden.
2. Quotenabgeltungsklauseln
Quotenabgeltungsklauseln
verpflichten
den
Mieter
dazu,
einen
Anteil
der
Renovierungskosten zu tragen, wenn er vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen
auszieht.
Selbst wenn dem Mieter die Wohnung renoviert übergeben wurde, sei die Berechnung der
vom Mieter anteilig zu zahlenden Kosten problematisch. Der Berechnung lägen viele
Hypothesen und Prognosen zugrunde. So müsse etwa der Zeitpunkt geschätzt werden, zu
dem ein Renovierungsbedarf voraussichtlich eintreten wird. Bei dieser Schätzung müsse
unterstellt werden, dass der Mieter die Wohnung wie bisher nutzt. Diese Schwierigkeiten bei
der Berechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten könnten eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters sein.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln den Mieter
unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind. Schließlich könne der auf den
Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden und für den Mieter sei bei
Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastungen auf ihn
zukommen können. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn
des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Hinweise:
Eine derartige Klausel ist im aktuellen Formularmietvertrag (Fassung 2014) von Haus &
Grund Augsburg nicht enthalten, in den älteren schon. Da die Entscheidungen des BGH –
wie immer – auch für laufende Mietverträge gelten, dürften die in den älteren Formularen
noch verwendeten Klauseln unwirksam sein. Sofern dann bei Mietende die
Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, kann vom Mieter keine anteilige
Kostenbeteiligung gefordert werden.
3. Fazit
Zu den Urteilen 18. März 2015 mit den Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13
liegt bisher nur eine Pressemitteilung vor. Endgültige Beurteilungen und Empfehlungen,
welche Regelungen künftig voraussichtlich vor Gericht Bestand haben, können daher erst
nach Veröffentlichung der vollständigen Entscheidungen und Analyse in einigen
Wochen/Monaten gegeben werden.