נתניה - רפאל נדל"ן

‫בס"ד‬
‫לכבוד‬
‫רפאל א‪.‬ג‪ .‬יזמות בע"מ‬
‫תאריך ‪:‬‬
‫‪ 38‬מרץ ‪5034‬‬
‫מספרנו‪:‬‬
‫פר ‪5034 / 3668‬‬
‫באמצעות מייל‬
‫א‪1‬נ‪,1‬‬
‫הנדון‪ :‬הערכת שווי זכויות במקרקעין‬
‫מגרש לבניה רוויה ומסחר‬
‫גוש ‪ 7319‬חלק מחלקה ‪ - 301‬מגרש ‪ 606‬ע"פ תכנית נת‪/145/‬א‬
‫מתחם המע"ר החדש‪ -‬נתניה‬
‫‪ 010‬מ' מקו החוף‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~1‬‬
‫‪ .3‬מטרת השומה‬
‫נתבקשתי על ידי מר דוד רפאל לחוות דעתי לגבי שווי השוק של המקרקעין שבנדון‪ ,‬חלקי מר וולפו יצחק בחלקה‬
‫לצורך כך‪:‬‬
‫בלבד‪ ,‬בתנאי השוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה ברצון‪1‬‬
‫‪ 1I‬ערכתי ביקור בנכס הנדון וסביבתו בתאריך ‪181/01/80‬‬
‫‪ 1II‬בחנתי את מצב התכנון החל על הנכס‪1‬‬
‫‪ 1III‬עיינתי במסמכים שהוצגו בפני‪1‬‬
‫‪ 1IV‬ערכתי סקר של רמות המחירים בסביבת הנכס הנדון וביצעתי תחשיבים והתאמות לנכס הנדון‪1‬‬
‫שומה זו נערכה בהנחה שהזכויות בנכס הנדון חופשיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬ו‪/‬או זכויות צד ג' כלשהן והנכס פנוי‬
‫וריק מכל מחזיק ו‪/‬או מחוברים‪1‬‬
‫החתום מטה משמש כשמאי במאגר השמאי הממשלתי ועורך שומות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לרשות מקרקעי ישראל‪ -‬מחוז‬
‫דרום‪ ,‬מינהלת נכסי הדיור הממשלתי הכפופה לחשב הכללי ולמשרד האוצר‪ ,‬הימנותא ‪/‬קק"ל‪ ,‬האפוטרופוס‬
‫הכללי‪ ,‬החברה להשבת נכסי נספי השואה ועוד‪.‬‬
‫‪ .5‬נשוא השומה ‪ -‬פרטי הנכס‬
‫נשוא השומה הינו חלק מחלקת קרקע המיועדת לבנייה רוויה של דירות מגורים מעל ‪ 1‬קומות מסחריות‪ ,‬שפרטיה‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫גוש‬
‫‪-‬‬
‫‪;7819‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה‬
‫‪-‬‬
‫‪;801‬‬
‫‪‬‬
‫שטח חלקה רשום‬
‫‪-‬‬
‫‪ 1,101‬מ"ר;‬
‫‪‬‬
‫מגרש‬
‫‪-‬‬
‫‪ 606‬עפ"י תכנית נת‪/101/‬א;‬
‫‪‬‬
‫שטח מגרש‬
‫‪-‬‬
‫‪ 1,101‬מ"ר;‬
‫‪‬‬
‫כתובת‬
‫‪-‬‬
‫הרב ברוד (מתוכנן)‪ ,‬נתניה;‬
‫‪‬‬
‫חלק נשום‬
‫‪-‬‬
‫זכויותיו של מר וולפו יצחק בחלקה – ‪ 01110/800000‬חלקים;‬
‫‪‬‬
‫בעלות‬
‫‪-‬‬
‫פרטית‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~2‬‬
‫‪ .1‬מצב הזכויות המשפטיות‬
‫‪1.3‬‬
‫‪1.5‬‬
‫נסח רישום‬
‫בהתאם להעתק נסח רישום מקרקעין – פלט מאינטרנט‪ ,‬אשר הוצג בפני‪ ,‬עולים בין היתר הפרטים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ ;801‬גוש ישן ‪ 1101‬חלקה ישנה ‪;10‬‬
‫‪‬‬
‫שטח חלקה רשום ‪ 1,101 -‬מ"ר;‬
‫‪‬‬
‫הבעלות על החלקה פרטית ורשומה כדלקמן‪:‬‬
‫שם‬
‫חלק בחלקה‪/‬בנכס‬
‫וולפו יצחק‬
‫‪01110/800000‬‬
‫בורנשטיין איתן‬
‫‪9806/800000‬‬
‫בורנשטיין אמנון‬
‫‪9806/800000‬‬
‫א‪1‬ש‪1‬ד‪ 1‬נוף השקעות בע"מ‬
‫‪01110/1000000‬‬
‫ד‪1‬יולנד בע"מ‬
‫‪8101966/1000000‬‬
‫‪‬‬
‫רשומה הערה לפי פקודת המסים – מס רכוש נתניה‪ ,‬בסך נומינלי של ‪ ₪ 018,189‬על הבעלות‬
‫של וולפו יצחק;‬
‫‪‬‬
‫רשומה משכנתא לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלה בסכום על הבעלות של‬
‫י‪1‬יולנד בע"מ‪1‬‬
‫הסתייגות‬
‫אין בתיאור המצב המשפטי כדי להוות חוות דעת משפטן‪1‬‬
‫החתום מטה אינו משפטן ואלו הנתונים המשפטיים‪,‬שהוצגו בפני לצורך הכנת חוות הדעת‪ 1‬במידה וקיימים‬
‫מסמכים שלא הובאו לידיעתי‪ ,‬ייתכן ויהיה בהם כדי לשנות את ההערכה‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~0‬‬
‫‪ .4‬תאור הנכס והסביבה‬
‫‪ 4.3‬תאור הסביבה‬
‫הנכס הנדון מצוי במתחם תכנית נת‪ 101 /‬א' אשר מכונה גם המע"ר החדש‪ ,‬המצוי‬
‫במרכז העיר נתניה בין שדרות בן גוריון ושדרות בן‪-‬צבי‪ ,‬בסמוך לחוף הים‪ ,‬במרחק של כ ‪ 010‬מ' מקו‬
‫הטיילת והחוף (יש לציין כי לפי חוק החופים לא ניתן לבנות בניה חדשה במרחק של פחות מ ‪ 100 -‬מ' מחוף‬
‫הים)‪1‬‬
‫שדרות בן גוריון מהווים רחוב דו סטרי‪ -‬דו נתיבי הממוקם במערב העיר בסמוך לחוף הים וסלול מצפון‬
‫לדרום‪ 1‬הרחוב מקשר בין מחלף פולג בדרום העיר וממשיך צפונה עד למרכזה שם מחליף את שמו לשדרות‬
‫ז'בוטינסקי‪ 1‬בסמוך לרחוב מעבריו השונים בנייני מגורים‪ ,‬קניון (עיר ימים)‪ ,‬בית גולדמינץ ‪ ,‬מגרשי ספורט‪,‬‬
‫שמורת טבע אירוס ארגמן‪ ,‬פארק עירוני ועוד‪1‬‬
‫שדרות בן‪-‬צבי מהווים רחוב דו סטרי‪ -‬דו נתיבי הממוקם במערב העיר ומזרחית למתחם‪ 1‬בסמוך לרחוב‬
‫בנייני מגורים‪ ,‬מגרשי ספורט‪ ,‬מרכזים מסחריים‪ ,‬בתי ספר ועוד‪1‬‬
‫מיקום המתחם עצמו הינו מרכזי וזוכה לגישה נוחה הודות לצירי התחבורה הראשיים של העיר העוברים‬
‫מסביב לו‪ .‬האזור מהווה עתודת קרקע מרכזית בעיר‪.‬‬
‫המתחם עצמו מהווה שטח קרקע בשטח של כ‪ 111 -‬דונם‪1‬‬
‫התכנית אשר בשטח המתחם מתירה שימושים הכוללים מגורים צמודי קרקע ובתי קומות‪ ,‬אזור מסחר‬
‫בשילוב מגורים‪ ,‬אזור מסחרי‪ ,‬אזורים לבנייני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי פתוח ועוד‪1‬‬
‫המתחם מתוחם כדלהלן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מצפון ‪:‬‬
‫רחוב היהלומן אברמס;‬
‫‪‬‬
‫מדרום ‪:‬‬
‫שכונת נווה עוז;‬
‫‪‬‬
‫ממזרח ‪:‬‬
‫שדרות בן צבי;‬
‫‪‬‬
‫ממערב ‪:‬‬
‫שדרות בן גוריון ;‬
‫‪1‬‬
‫הפיתוח של המתחם חלקי ונכון ליום הביקור קיימים בו מעט שטחים מבונים ותיקים של מבנים צמודי‬
‫קרקע‪ ,‬אתר שינוע לפסולת במרכז המתחם במפלס קרקע נמוך‪ ,‬שבילי עפר ומשטחי כורכר‪ ,‬כמו גם עצי‬
‫אקליפטוס‪ ,‬עשביה וצמחיית בר‪.‬‬
‫‪ 1‬למעט תא שטח בצפון מערב התכנית הממוקם מערבית לשדרות בן גוריון‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~6‬‬
‫להלן מפת הסביבה עם מיקום המתחם‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~0‬‬
‫‪ 4.5‬תאור החלקה נשוא השומה‬
‫החלקה נשוא השומה מצויה בצד המערבי של החלק המרכזי של המתחם בסמוך לרחוב שד' בן גוריון‪1‬‬
‫צורת החלקה מלבנית רגולרית‪1‬‬
‫נכון ליום הביקור החלקה אינה מבונה‪1‬‬
‫שטח החלקה הינו כאמור כ ‪ 111‬דונם‪1‬‬
‫המספר הישן של החלקה – ‪ 10‬בגוש ‪ 11101‬מגרש תמורה ‪ 606‬לפי תכנית נת‪/101/‬א'‪1‬‬
‫פני הקרקע אינם מישוריים עם גבעות חול כאשר החלק הצפון מערבי של החלקה כולל עצי אקליפטוס‬
‫והחלק הדרומי מהווה אזור חולי עם מדרון קל הפונה לאתר שינוע הפסולת‪1‬‬
‫הגישה לחלקה אפשרית דרך קצהו של רחוב משולם ראט ומבנה הציבור – סנטוריום החלמה ונופש‬
‫המצוי בקצהו הסלול המסתעף דרומה‪ 1‬החלקה מצויה מדרו לשביל עפר ומשטח כורכר שנסלל בסמוך‪1‬‬
‫החלקה מצויה מרחק של כ ‪ 010 -‬מ' מקו החוף‪/‬טיילת וכ ‪ 100 -‬מ' מקו המים‪1‬‬
‫מידות החלקה הינם כדלקמן‪:‬‬
‫כ ‪ 68 -‬מ';‬
‫‬‫אורך‬
‫כ‪ 00 -‬מ'‪1‬‬
‫‬‫רוחב‬
‫להלן תשריט החלקה‪:‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~0‬‬
‫להלן תצלום אווירי של הסביבה עם מיקום החלקה‬
‫להלן מפת המתחם והסביבה עם מיקום החלקה (החיצים מסמנים מרחק של כ ‪ 010‬מ' מהחוף)‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~7‬‬
‫להלן מדגם תמונות של החלקה והסביבה מיום הביקור‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~8‬‬
‫‪ .1‬מצב תכנוני‬
‫בהתאם לבדיקה באתר הועדה המקומית לתכנון ובנייה‪'-‬נתניה' ומאתר רשות מקרקעי ישראל להלן תכניות‬
‫תקפות בשטח החלקה כיום‪1‬‬
‫שם התכנית‬
‫פירוט התוכנית‬
‫ילקוט פרסומים‬
‫תאריך פרסום‬
‫נת‪101/‬‬
‫איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים‬
‫‪1117‬‬
‫‪10/06/8711‬‬
‫נת‪/101/‬א‬
‫איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים‬
‫‪1810‬‬
‫‪01/01/1001‬‬
‫‪ 1.3‬עיקרי התכניות‪:‬‬
‫א‪1‬‬
‫המגרש ממוקם במבנן ‪ G‬בתת מבנן ‪ 0‬ומסווג כאזור מסחרי (מע"ר)‪1‬‬
‫ב‪1‬‬
‫במגרש יותרו מגורים ע"ג ‪ 1‬קומות מסחר‪ ,‬מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬בתי קפה‪ ,‬מסעדות‪ ,‬שרותי‬
‫בריאות‪ ,‬שרותי תיירות‪ ,‬בידור‪ ,‬דיור מוגן וחניונים‪1‬‬
‫ג‪1‬‬
‫עבודות יישור הקרקע‪ -‬בעלי הקרקע בתכנית זו יישאו בהוצאות יישור ופילוס הקרקע‪ ,‬הכל בהתאם‬
‫לתכנית פיתוח שתוכן ותאושר ע"י הועדה המקומית‪1‬‬
‫ד‪1‬‬
‫יחידות המגורים באזור מגורים ב'‪ ,‬ג'‪ ,‬ג'‪ 8‬יבנו בבניינים בני ‪ 1‬ו‪ 0 -‬קומות‪ 1‬בכל מבנן מפורטים‬
‫המגרשים בהם מותר לבנות בקיר משותף בלא צורך בקבלת הסכמת השכן‪1‬‬
‫ה‪1‬‬
‫תותר בניית מרתפים עפ"י הנחיות תכנית נת‪/800/‬ש ‪18711‬‬
‫ו‪1‬‬
‫בכל מגרש יבנה מבנה שיראה כיחידה תכנונית אחת גם אם הבניה תעשה בשלבים‪ ,‬לא תותר חלוקת‬
‫משנה של המגרש שיש בה כדי לפגוע בהוראה זו‪1‬‬
‫ז‪1‬‬
‫במגרשים בהם נקבע מסחר בק"ק‪ ,‬יתאפשר פיצול השטח המסחרי ללא שינוי בסה"כ הזכויות‬
‫למסחר במקרה בשני המקרים כלהלן‪:‬‬
‫‪18‬‬
‫במגרשים המיועדים למסחר בק"ק‪ ,‬בהם לא ניתן לכלול את כל הזכויות בקומת הקרקע‬
‫תינתן אפשר' לניצול יתרת הזכויות בקומה שמעליה‪1‬‬
‫‪11‬‬
‫במגרשים שלהם חזית הפונה ליותר מרחוב אחד וקיים הפרש מפלסים של קומה בין שני‬
‫הרחובות‪ ,‬תינתן אפשרות לקומה מסחרית בשני המפלסים (עפ"י הנספחים)‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~‪~9‬‬
‫להלן חלק מהוראות הבנייה‪:‬‬
‫א‪ 1‬יש להקפיד בעת התכנון המפורט על הנחיות ברורות ומחייבות לכל המבנן‪ 1‬באשר למגורים מעל‬
‫החזיתות המסחריות‪ ,‬אופיין יקבע בכל תת מבנן‪1‬‬
‫ב‪ 1‬ניתן לשנות את הייעוד של המגורים מעל קומות המסחר‪ ,‬למסחר‪ ,‬וזאת באישור הועדה המקומית‪1‬‬
‫חישוב זכויות המסחר כנגד הזכויות למגורים יקבע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין‪1‬‬
‫ג‪ 1‬תוספת השטח המסחרי עפ"י סעיף ‪ 9‬מוגבלת לכדי ‪ 10,000‬מ"ר מסחרי‪1‬‬
‫ד‪ 1‬שינוי היעוד ממגורים למסחר יאושר רק לאחר השלמת בניית שטחי מסחר במבנן זה בסך של ‪800,000‬‬
‫מ"ר‪1‬‬
‫להלן זכויות הבנייה על החלקה (עפ"י נספח ‪:)1‬‬
‫מספר‬
‫מגרש‬
‫שטח‬
‫מגרש‬
‫יעוד וקומות‬
‫מספר‬
‫יח"ד‬
‫‪606‬‬
‫‪2,505‬‬
‫קומות‬
‫מגורים*‪+ 6‬‬
‫קומות‬
‫מסחריות*‪2‬‬
‫‪25‬‬
‫מסחר‪-‬‬
‫ק"ק‬
‫‪1,880‬‬
‫מסחר‪-‬‬
‫ק"א‬
‫‪1,378‬‬
‫מגורים ג‪1‬‬
‫‪2,998‬‬
‫‪2‬‬
‫שירות‬
‫‪426‬‬
‫להלן קטע מתשריט התכנית‬
‫‪ 2‬ככל הנראה‪ -‬נספח ‪ 1‬לא ברור דיו‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 15‬‬
‫אחוזי‬
‫בנייה‬
‫‪250%‬‬
‫‪ .6‬גורמים ושיקולים‬
‫בהערכת שווי הזכויות בנכס הנדון‪ ,‬התחשבתי בין היתר בגורמים ובשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪618‬‬
‫מיקום החלקה במתחם תכנית מאושרת נת‪/101/‬א בדרום מערב העיר נתניה במרחק‬
‫הליכה מחוף הים של כ ‪ 010‬מ'‪ ,‬בסמוך לשד' בן גוריון‪1‬‬
‫‪611‬‬
‫מיקומו הטוב של הנכס בתוך המתחם‪/‬שכונה באזור ללא מפגעי רעש וצירים מרכזיים‪1‬‬
‫‪611‬‬
‫שטח החלקה‪ ,‬צורתה והטופוגרפיה‪1‬‬
‫‪610‬‬
‫המצב המשפטי – בעלות פרטית במושע של מעט בעלים‪1‬‬
‫‪611‬‬
‫זיהוי הנכס‪ -‬זיהוי הנכס בוצע באמצעות הפורטל הגיאוגרפי ואתר העיריה‪1‬‬
‫‪616‬‬
‫מצב התכנון וזכויות הבניה – הובאו בחשבון התוכניות החלות על החלקה והזכויות‬
‫המותרות‪ ,‬כולל שטחי מסחר בקומת הקרקע וא' ושטחי מגורים בקומות‪1‬‬
‫‪619‬‬
‫הובא בחשבון כי מיום אישור התכנית טרם בוצעה הבניה במתחם היות וקיימת‬
‫התניית הפיתוח‪ 1‬כפי שנמסר לי‪ ,‬העיריה החליטה לקדם את נושא הפיתוח לפני כשנה‬
‫אך עדיין לא הוחל וכי התכנון הוא שבטווח הזמן הקרוב יוחל בפיתוח של חלקים‬
‫במתחם‪1‬‬
‫‪611‬‬
‫זמינות – ערכי הקרקע ליח"ד משקפים את אי הזמינות החלה כיום בשל אי ביצוע‬
‫הפיתוח של המתחם ואי אפשרות להוצאת היתר בהתאם לתב"ע בתוקף במיידי‪1‬‬
‫‪617‬‬
‫הובא בחשבון שטחי מסחר בקומות תחתונות ויחס המרה כפי שיפורט בתחשיב‪1‬‬
‫‪6180‬‬
‫מצב שוק הנדל"ן בכלל ושוק המסחר והמגורים באזור בפרט‪1‬‬
‫‪6188‬‬
‫הערכה זו נכונה ליום כתיבתה ואינה כוללת מע"מ‪1‬‬
‫‪6181‬‬
‫שומה זו אינה כוללת התייחסות לאומדן היטל השבחה ככל שיחול‪ 1‬השווי המוצג הינו‬
‫כולל היטל השבחה עד למיצוי זכויות הבניה לפי תב"ע בתוקף נכון ליום השומה‪1‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 11‬‬
‫‪ .9‬נתוני השוואה‬
‫‪9.3‬‬
‫נתוני מכירה של מגרשים למסחר ומגורים במתחם‬
‫גוש‬
‫חלקה‬
‫תאריך עסקה‬
‫יעוד‬
‫שטח‬
‫רשום‬
‫שטח‬
‫נמכר‬
‫מחיר‬
‫מחיר למ"ר קרקע‬
‫‪9137‬‬
‫‪114‬‬
‫‪13/8/12‬‬
‫מסחר‬
‫ומגורים‬
‫‪4176‬‬
‫‪261‬‬
‫‪1,500,000‬‬
‫‪5,747‬‬
‫בהתאמה להיום‪ ,‬ולאחר הודעת עיריית נתניה על התחלת הפיתוח עלו המחירים עד היום בכ‪-‬‬
‫‪ 50%‬נוספים‪.‬‬
‫מסקירה שערכנו עם שמאים וגורמים פעילים באזור עול כי שווי קרקע ליח"ד כיום הינו בין‬
‫‪ ₪ 100,000‬למגרשים במיקום נחות ועד ‪ ₪ 400,000‬למגרשים במיקום טוב למגורים בלבד‪.‬‬
‫לאור מאפייני החלקה בשימוש מסחר ומגורים ראוי להערכתי כ ‪ ₪ 110,000‬ליח"ד אקוו'‪ .‬יחס‬
‫המרה מחושב למגורים ממסחר הינו ‪ 81‬מ"ר בק"ק = ‪ 3‬יח"ד ו ‪ 390-‬מ"ר בקומה א' מסחרית‬
‫= ‪ 3‬יח"ד‪.‬‬
‫‪9.5‬‬
‫תאריך‬
‫נתוני שכירות לחנויות מסחריות – מבוקש‬
‫טלפון‬
‫כתובת‬
‫שטח‬
‫אקוו'‬
‫דמ"ש‬
‫מבוקשים‬
‫דמ"ש למ"ר‬
‫לאחר מו"מ‬
‫אקוו‬
‫הערות‬
‫‪052-5329211 9.3.14‬‬
‫בן צבי‬
‫‪32.4‬‬
‫‪2,500‬‬
‫‪2,375‬‬
‫‪73‬‬
‫תוספות‪ :‬חנות קומת קרקע ‪ 19‬מ"ר ו‪ 19‬מטר‬
‫גלריה שימשה בעבר כמכון יופי מיועדת‬
‫למסירה ‪ -‬שכירות חודשית החנות יכולה‬
‫לשמש כ‪ :‬מרפאת שיניים משרדים לרו"ח‪/‬‬
‫עו"ד מכון יופי מספרה מושקעת וחדשה ‪1‬‬
‫‪050-7507607 21.10.13‬‬
‫הרצל‬
‫‪40‬‬
‫‪4,500‬‬
‫‪4,275‬‬
‫‪107‬‬
‫הערות ‪ :‬חנות עם חזית פתוחה במרכז העיר!‬
‫מקום אטרקטיבי ברחוב המרכזי והראשי‬
‫בעיר !!‬
‫‪054-4239320 3.3.14‬‬
‫הרצל‬
‫‪99‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪14,250‬‬
‫‪144‬‬
‫תוספות‪ :‬חנות עם חזית רחבה(‪8111‬מ' )‬
‫‪054-4459417 17.2.14‬‬
‫ויצמן‬
‫‪74.4‬‬
‫‪7,000‬‬
‫‪6,650‬‬
‫‪89‬‬
‫‪054-2571944 24.8.13‬‬
‫עיר ימים‬
‫‪43.2‬‬
‫‪1,500‬‬
‫‪1,425‬‬
‫‪33‬‬
‫ממוצע‬
‫חנות ‪ 61‬מ"ר ומעליה גלריה ‪ 61‬מ"ר עם‬
‫כניסה נפרדת‪ 1‬מקום מרכזי ופעיל בקרבת‬
‫שוק נתניה‪ 1‬מתאים למסעדה‪ ,‬מכולת‪ ,‬משרד‪,‬‬
‫וכל שימוש אחר‪ 1‬ריהוט‪/‬ציוד‪ :‬אופציה‬
‫לקנייה שימושים‪ :‬מתאים למסעדה חנות או‬
‫משרד‪1‬‬
‫הערות ‪ :‬חנות בקניון האירוסים ‪ 16‬ממ"ר‪1‬‬
‫גלריה על כל החנות‪ ,‬יעוד לכל מטרה‪ 1‬החנות‬
‫ממקומת לא רחוק מקניון עיר ימים‪ 1‬המחיר‬
‫לא כולל מע"מ‪ 1‬כניסה מיידית‪ 1‬לא בשבת!!!‬
‫‪90‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 12‬‬
‫‪ .8‬תחשיבים‬
‫תחשיב שווי שוק של זכויות מר וולפו יצחק בחלקה בעסקה בין מוכר ברצון לקונה מרצון‪.‬‬
‫חלקו של מר וולפו יצחק בחלקה‪.45814/300000 :‬‬
‫הערה‪ :‬השווי המוצג כולל היטל השבחה בגין תכניות בתוקף‪.‬‬
‫סוג שטח‬
‫שטח במ"ר‬
‫מסחר קומת קרקע‬
‫‪1,880‬‬
‫יחס המרה‬
‫ליח"ד‬
‫‪85‬‬
‫‪22‬‬
‫מסחר קומה א'‬
‫‪1,378‬‬
‫‪170‬‬
‫‪8‬‬
‫מגורים מעל‬
‫‪2,998‬‬
‫‪120‬‬
‫‪25‬‬
‫סך יח"ד נגזר‬
‫סך יח"ד אקוויוולנטי‬
‫‪55‬‬
‫סך יח"ד אקווי'‬
‫‪55‬‬
‫שווי קרקע ליח"ד‬
‫‪₪350,000‬‬
‫שווי חלקה נגזר‬
‫‪₪19,328,235‬‬
‫חלק יחסי נשום‬
‫‪42854/100000‬‬
‫שווי חלק נשום‪/‬חלקו של מר וולפו יצחק‬
‫‪₪8,282,922‬‬
‫שווי הנכס הנשום במעוגל לשומה‬
‫‪₪8,300,000‬‬
‫חלק יחסי נשום מבוטא ביח"ד אקוו'‬
‫‪23.67‬‬
‫סוג שטח‬
‫שווי למ"ר מבונה קרקע‬
‫שווי כולל‬
‫שווי מ"ר מבונה למגורים ‪ -‬עיקרי‬
‫שווי מ"ר מבונה מסחר ק"ק‬
‫בממוצע כולל שטחים שוליים‬
‫שווי מ"ר מבונה מסחר ק"א‬
‫בממוצע כולל שטחים שוליים‬
‫שווי החלקה לפי חישוב זה‬
‫‪3,000‬‬
‫‪8,994,000‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪7,520,000‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪2,756,000‬‬
‫‪19,270,000‬‬
‫שווי ממוצע של החלקה‬
‫‪₪19,299,118‬‬
‫שווי החלק הנשום‪/‬חלקו של וולפו יצחק‬
‫‪₪8,270,444‬‬
‫שווי במעוגל לשומה‬
‫‪₪8,300,000‬‬
‫שווי יח"ד אקוויוולנטית נגזר‬
‫‪₪350,722‬‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 10‬‬
‫‪ .7‬השומה‬
‫בשים לב לאמור בסעיף ‪ 6‬לעיל ובכפוף לכל האמור לעיל‪ ,‬הנני מעריך להיום את שווי זכויות‬
‫הבעלות המלאות בנכס הנדון‪ ,‬זכויות מר וולפו יצחק בחלקה ‪ 301‬בגוש ‪ – 7319‬מגרש תמורה ‪606‬‬
‫לפי תב"ע נת‪/145/‬א' בנתניה‪ ,‬לא כולל מע"מ‪ ,‬בגבולות‪:‬‬
‫‪7.3‬‬
‫‪( ₪ 8,100,000.‬שמונה מיליון ושלוש מאות אלף ‪.)₪‬‬‫שווי קרקע ליח"ד אקוויוולנטית מחושב‪:‬‬
‫‪( ₪ 110,000 .-‬שלוש מאות וחמישים אלף ש"ח)‬
‫‪7.5‬‬
‫‪ .30‬הצהרות‬
‫‪.1‬‬
‫הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה‪1‬‬
‫‪.2‬‬
‫השומה הוכנה על‪-‬פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו – ‪18766‬‬
‫‪.3‬‬
‫שומה זו נערכה בהנחה שהזכויות בנכס הנדון חופשיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬ו‪/‬או זכויות צד ג' כלשהן‬
‫והנכס פנוי וריק מכל מחזיק‪1‬‬
‫‪.4‬‬
‫השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד‪ 1‬השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ‬
‫משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת‪ 1‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שאינו מזמין‬
‫השומה‪ ,‬ועורך השומה לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי כאמור‪1‬‬
‫ולראיה באתי על החתום בתאריך ‪,81/1/80,1‬‬
‫איל טדי הראל‬
‫שמאי מקרקעין וכלכלן‬
‫נספח‪:‬‬
‫טבלאות כולל חלקים יחסיים‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 16‬‬
‫כל החלקה‬
‫חלקי וולפו יצחק‬
‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬
‫יזמות‬
‫חלק יחסי בחלקה‬
‫‪200000/200000‬‬
‫‪42854/100000‬‬
‫‪64281/200000‬‬
‫חלק יחסי באחוזים‬
‫‪100%‬‬
‫‪42.854%‬‬
‫‪32.141%‬‬
‫סך יח"ד נגזר‬
‫סוג שטח‬
‫שטח במ"ר‬
‫יחס המרה‬
‫ליח"ד‬
‫כל החלקה‬
‫חלקי וולפו יצחק‬
‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬
‫יזמות‬
‫מסחר קומת קרקע‬
‫‪1,880‬‬
‫‪85‬‬
‫‪22.118‬‬
‫‪9.478‬‬
‫‪7.109‬‬
‫מסחר קומה א'‬
‫‪1,378‬‬
‫‪170‬‬
‫‪8.106‬‬
‫‪3.474‬‬
‫‪2.605‬‬
‫מגורים מעל‬
‫‪2,998‬‬
‫‪120‬‬
‫‪25.000‬‬
‫‪10.714‬‬
‫‪8.035‬‬
‫‪55.224‬‬
‫‪23.665‬‬
‫‪17.749‬‬
‫כל החלקה‬
‫חלקי וולפו יצחק‬
‫חלקי רפאל א‪.‬ג‪.‬‬
‫יזמות‬
‫סך יח"ד אקווי'‬
‫‪55.22‬‬
‫‪23.67‬‬
‫‪17.75‬‬
‫שווי קרקע ליח"ד‬
‫‪₪350,000‬‬
‫‪₪350,000‬‬
‫‪₪350,000‬‬
‫שווי נגזר‬
‫‪₪19,328,235‬‬
‫‪₪8,282,922‬‬
‫‪₪6,212,191‬‬
‫שווי הקרקע במעוגל לשומה‬
‫‪₪19,300,000‬‬
‫‪₪8,300,000‬‬
‫‪₪6,200,000‬‬
‫סך יח"ד‬
‫אקוויוולנטי‬
‫דרך אילות ‪ 2‬גני תקווה ‪00955‬‬
‫טלפון‪50-0590025 :‬‬
‫‪www.teddy.co.il‬‬
‫פקס‪50-0590026 :‬‬
‫‪eyal@teddy.co.il‬‬
‫פר ‪/866118‬גוש ‪ 7819‬חלקה ‪ 801‬נתניה‪/‬מגרש‬
‫~ ‪~ 10‬‬