לבנה אשד – שמאית מקרקעין ומשפטנית

‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪1‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫חוות דעת מייעצת‬
‫עררים על שומה מכרעת‪ ,‬מיום ‪17.8.2009‬‬
‫תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התוה"ב‬
‫חלקים מגושים ‪4776 ,4773 ,4772 ,4771‬‬
‫מושב יד רמב"ם‬
‫הצדדים ‪:‬‬
‫העוררות ‪ .1 :‬הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר ‪-‬‬
‫ע"י עו"ד שלי רוזטל ועו"ד אילנה בראף‪-‬שניר‬
‫וע"י הגב' אסתי כהן‪ ,‬שמאית מקרקעין ‪.‬‬
‫‪ .2‬חברת כביש חוצה ישראל בע"מ –‬
‫ע"י עו"ד תמר מגדל‬
‫וע"י מר עודד האושנר‪ ,‬שמאי מקרקעין‪.‬‬
‫המשיב ‪:‬‬
‫יד רמב"ם מושב עובדים של הפועל המזרחי‬
‫להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ‪-‬‬
‫ע"י עו"ד עופר שוייצר‬
‫וע"י הגב' נחמה בוגין‪ ,‬שמאית מקרקעין ‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪2‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫מס' סעיף‬
‫עמוד‬
‫‪ .1‬מבוא‬
‫‪4‬‬
‫‪1.1‬‬
‫מטרת חוות הדעת‬
‫‪4‬‬
‫‪1.2‬‬
‫פעולות שננקטו‬
‫‪4‬‬
‫‪ .2‬רקע עובדתי‬
‫‪5‬‬
‫‪ .3‬עיקרי השומה המכרעת‪ ,‬מיום ‪17.8.2009‬‬
‫‪6‬‬
‫‪3.1‬‬
‫מטרת השומה המכרעת‬
‫‪6‬‬
‫‪3.2‬‬
‫נתוני השטח הרלבנטיים‬
‫‪7‬‬
‫‪3.3‬‬
‫הזכויות במקרקעין‬
‫‪7‬‬
‫‪3.4‬‬
‫שיקולים עקרונות ומסקנות בשומה המכרעת‬
‫‪7‬‬
‫‪3.4.1‬‬
‫פוטנציאל תכנוני‬
‫‪7‬‬
‫‪3.4.2‬‬
‫שוויה של דרך המיועדת להפקעה במצב התכנוני החדש‬
‫‪8‬‬
‫‪3.4.3‬‬
‫קווי הבנין והשפעתם על השווי‬
‫‪8‬‬
‫‪3.4.4‬‬
‫נתונים לאומדן שווי הקרקע‬
‫‪8‬‬
‫‪3.4.5‬‬
‫עקרונות חישוב הפיצוי בגין ירידת הערך‬
‫‪11‬‬
‫‪ .4‬תמצית טיעוני הצדדים בעררים ‪ 9026/09‬ו‪9027/09 -‬‬
‫‪4.1‬‬
‫‪4.2‬‬
‫‪4.3‬‬
‫השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם‬
‫‪13‬‬
‫‪4.1.1‬‬
‫תמצית טיעוני העוררות‬
‫‪13‬‬
‫‪4.1.2‬‬
‫תמצית טיעוני המשיב‬
‫‪14‬‬
‫האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים‬
‫‪15‬‬
‫‪4.2.1‬‬
‫תמצית טיעוני העוררות‬
‫‪15‬‬
‫‪4.2.2‬‬
‫תמצית טיעוני המשיב‬
‫‪16‬‬
‫התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים‬
‫‪ .5‬חוות הדעת המייעצת‬
‫‪5.1‬‬
‫‪12‬‬
‫השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם‬
‫‪17‬‬
‫‪17‬‬
‫‪17‬‬
‫‪5.1.1‬‬
‫מדיניות מינהל מקרקעי ישראל במועד חתימת הסכם בית מאיר‬
‫‪18‬‬
‫‪5.1.2‬‬
‫מסמכים שהוצגו בקשר לעסקת בית מאיר‬
‫‪19‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪3‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪5.1.3‬‬
‫הליך רכישת הקרקע בעסקת בית מאיר והגדרת הממכר‬
‫‪21‬‬
‫‪5.1.4‬‬
‫האם עסקת בית מאיר עונה על הגדרת "עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון"?‬
‫‪22‬‬
‫‪5.1.5‬‬
‫התמורה בגין השטחים הנלווים בעסקת בית מאיר – האם היא מהווה‬
‫אינדיקציה לשווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל ?‬
‫‪23‬‬
‫‪5.1.6‬‬
‫בדיקת סבירות‬
‫‪24‬‬
‫‪5.1.7‬‬
‫סיכום‬
‫‪25‬‬
‫‪5.2‬‬
‫האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים‬
‫‪26‬‬
‫‪5.3‬‬
‫התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים‬
‫‪29‬‬
‫‪ .6‬תיקון השומה המכרעת‬
‫‪6.1‬‬
‫‪6.2‬‬
‫נתונים להערכת שווי הקרקע במצב הקודם‬
‫‪29‬‬
‫‪29‬‬
‫‪6.1.1‬‬
‫נתוני עסקאות מכר לגבי קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י‬
‫‪30‬‬
‫‪6.1.2‬‬
‫נתוני עסקאות שכירות לגבי קרקע חקלאית‬
‫‪31‬‬
‫‪6.1.3‬‬
‫נתוני עסקאות מכר לגבי נחלות במושבים‬
‫‪32‬‬
‫‪6.1.4‬‬
‫הסכמי פשרה שנחתמו בין חברת כביש חוצה ישראל לבין ישובים שונים‬
‫‪33‬‬
‫‪6.1.5‬‬
‫שומות פיצויים בגין כביש ‪531‬‬
‫‪34‬‬
‫‪6.1.6‬‬
‫החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' ‪969‬‬
‫‪34‬‬
‫גורמים ושיקולים נוספים בחישוב השווי במצב הקודם והחדש‬
‫‪36‬‬
‫‪6.2.1‬‬
‫שווי הקרקע במצב הקודם‬
‫‪36‬‬
‫‪6.2.2‬‬
‫שווי הקרקע במצב החדש‬
‫‪37‬‬
‫‪6.2.3‬‬
‫כללי‬
‫‪38‬‬
‫‪6.3‬‬
‫סיכום ערכים‬
‫‪38‬‬
‫‪6.4‬‬
‫תחשיבים‬
‫‪39‬‬
‫‪6.4.1‬‬
‫ירידת הערך בגין התכנית הראשונה‬
‫‪39‬‬
‫‪6.4.2‬‬
‫ירידת הערך בגין התכנית השניה‬
‫‪39‬‬
‫‪ .7‬ריכוז ממצאים‬
‫‪40‬‬
‫נספח א' – נתוני הצדדים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם‬
‫נספח ב' – נתונים נוספים לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם‬
‫נספח ג' – מסמכי הצדדים‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪4‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ .1‬מ ב ו א ‪:‬‬
‫‪ 1.1‬מטרת חוות הדעת ‪:‬‬
‫ביום ‪ ,10.2.2010‬מוניתי‪ ,‬ע"י מועצת שמאי המקרקעין‪ ,‬כשמאית מייעצת‪ ,‬במסגרת עררים‬
‫על שומה מכרעת‪ ,‬שנערכה ביום ‪ 17.8.2009‬ע"י מר יוסף רייטן – שמאי מקרקעין ומוסמך‬
‫במינהל עסקים‪.‬‬
‫עניינה של השומה המכרעת – קביעת הפיצויים הראויים בגין פגיעה נטענת במקרקעין‪,‬‬
‫במסגרת תביעה לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬כפי שיפורט בהמשך‪.‬‬
‫המינוי התבצע בהמשך להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז המרכז‪ ,‬מיום‬
‫‪ ,20.1.2010‬על העברת העררים לבחינתו ולחוות דעתו של שמאי מייעץ‪ ,‬בכפוף להנחיות‬
‫ולהחלטות‪ ,‬כמפורט בהחלטה‪ ,‬ויצויין בהמשך‪.‬‬
‫‪ 1.2‬פעולות שננקטו ‪:‬‬
‫‪ ‬עיון בהחלטת ועדת הערר‪ ,‬מיום ‪ ,20.1.2010‬וכן בהחלטת ועדת הערר בהרכבה הקודם‪,‬‬
‫מיום ‪ ,26.10.2005‬שמכוחה מונה מר רייטן כשמאי מכריע‪.‬‬
‫‪ ‬עיון בשומה המכרעת‪ ,‬מיום ‪ 17.8.2009‬ובחומר רב שהומצא ע"י הצדדים ‪ -‬כמפורט‬
‫בנספח ג' לחוות הדעת‪.‬‬
‫‪ ‬קיום דיונים במועדים הבאים ‪( 30.5.2010 :‬דיון מקדמי)‪29.7.2010 ,27.7.2010 ,‬‬
‫ו‪.1.11.2010 -‬‬
‫בדיונים השתתפו ‪:‬‬
‫ ב"כ העוררת מס' ‪ - 1‬הועדה המקומית לתו"ב גזר והשמאית מטעמה‪.‬‬‫ב"כ העוררת מס' ‪ - 2‬חברת כביש חוצה ישראל בע"מ והשמאי מטעמה‪.‬‬
‫ ב"כ המשיב ‪ -‬מושב יד רמב"ם והשמאית מטעמו‪.‬‬‫ נציג חברת כביש חוצה ישראל בע"מ‪.‬‬‫ נציגי המושב‪.‬‬‫‪ ‬סיור בשטחים נשוא העררים וסביבתם‪ ,‬ביום ‪ ,14.12.2010‬ע"י הח‪.‬מ וע"י ר‪ .‬בן יהודה‪,‬‬
‫עובד המשרד ‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪5‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ .2‬רקע עובדתי ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,16.2.1995‬פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר הארצית תמ"א ‪/31‬א‪ ,12/‬המתייחסת‬
‫לדרך מס' ‪ ,6‬בקטע שבין דרך מס' ‪ 1‬לדרך מס' ‪( 3‬להלן "התכנית הראשונה")‪.‬‬
‫במסגרת הוראות התכנית‪ ,‬נקבע ייעודו של שטח‪ ,‬בסך כולל של כ‪ 315 -‬דונם‪ ,‬בתחום‬
‫חלקות ב' של מושב יד רמב"ם ‪ -‬לדרך‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,15.2.1999‬הגיש מושב יד רמב"ם (להלן "המושב") לועדה המקומית "לודים" תביעת‬
‫פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬עקב אישור תמ"א ‪/31‬א‪ .12/‬הגשת התביעה‬
‫התאפשרה הודות לארכה שנתן‪ ,‬לצורך כך‪ ,‬שר הפנים‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,25.5.2000‬פורסמה למתן תוקף‪ ,‬תכנית המתאר הארצית תמ"א ‪/31‬א‪ - 2/12/‬מחלף‬
‫נשרים (להלן "התכנית השניה")‪.‬‬
‫במסגרת הוראות התכנית‪ ,‬נקבע ייעודו של שטח נוסף‪ ,‬בסך כולל של כ‪ 369 -‬דונם‪ ,‬בתחום‬
‫חלקות ב' של מושב יד רמב"ם ‪ -‬לדרך‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,29.5.2002‬הגיש המושב‪ ,‬לועדה המקומית לתו"ב "לודים"‪ ,‬תביעת פיצויים לפי סעיף‬
‫‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬עקב אישור שתי התכניות גם יחד (להלן "תביעת הפיצויים")‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫לאחר חלוף תקופת הזמן המוקצבת בחוק לועדה המקומית (‪ 90‬ימים)‪ ,‬בה לא קיבלה‬
‫הועדה כל החלטה‪ ,‬הוגש‪ ,‬ביום ‪ ,18.9.2002‬לועדת הערר מחוז המרכז (להלן "ועדת‬
‫הערר")‪ ,‬ערר על הימנעות הועדה המקומית מלדון ולהחליט בתביעת הפיצויים‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,26.10.2005‬החליטה ועדת הערר‪ ,‬על העברת התיק לשמאי מכריע‪ ,‬תוך מתן‬
‫הנחיות לביצוע השומה המכרעת – כמפורט בסעיף ‪ 3.1‬להלן‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,17.8.2009‬הודיע השמאי המכריע – מר י‪ .‬רייטן – על סיום הכנת השומה המכרעת‪.‬‬
‫השמאי קבע בשומתו את הפיצויים הבאים ‪:‬‬
‫בגין התכנית הראשונה – ‪ ,₪ 11,681,158‬ליום ‪.16.2.1995‬‬
‫בגין התכנית השניה –‬
‫‪ ,₪ 19,959,558‬ליום ‪. 25.5.2000‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪6‬‬
‫‪-‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫ביום ‪ ,18.10.2009‬הוגשו לועדת הערר‪ ,‬ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גזר" וחברת‬
‫כביש חוצה ישראל בע"מ‪ ,‬עררים על החלטת השמאי המכריע‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,20.1.2010‬החליטה ועדת הערר מחוז המרכז‪ ,‬בראשות כב' יו"ר הועדה ‪ -‬עו"ד כ‪.‬‬
‫פנטון‪ ,‬על מינוי שמאי מייעץ‪ ,‬תוך ציון הפסיקה וההחלטות‪ ,‬בדבר היקף ההתערבות‬
‫המצומצם בהחלטת שמאי מכריע‪.‬‬
‫נקבע‪ ,‬כי השמאי המייעץ אשר יתמנה‪ ,‬ייתן את דעתו לשלוש הסוגיות הבאות ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם‪.‬‬
‫‪‬‬
‫האם ניתן ביטוי נכון וראוי להיות זכותו של המושב זכות חכירה מתחדשת ולא זכות‬
‫בעלות‪ ,‬בחישוב שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים ושימוש בנתונים‬
‫שלא הוצגו בפני הצדדים ולא ניתנה להם זכות טיעון ביחס אליהם‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬נקבע‪ ,‬כי (ציטוט ‪ -‬עמ' ‪ 7‬להחלטה) – " ככל שימצא השמאי המייעץ כי יש לתקן את‬
‫השומה המכרעת‪ ,‬לרבות ערכי השווי שנקבעו בה‪ ,‬יפרט זאת בחוות דעתו‪".‬‬
‫‪-‬‬
‫ביום ‪ ,10.2.2010‬מוניתי‪ ,‬ע"י מועצת שמאי מקרקעין‪ ,‬כשמאית מייעצת‪ ,‬על פי תיקון ‪84‬‬
‫לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ‪ ,1965 -‬במסגרת העררים שבנדון‪.‬‬
‫‪ .3‬עיקרי השומה המכרעת‪ ,‬מיום ‪: 17.8.2009‬‬
‫‪ 3.1‬מטרת השומה המכרעת ‪:‬‬
‫מסגרת העבודה של השמאי המכריע הוגדרה ע"י ועדת הערר‪ ,‬בהרכבה הקודם‪ ,‬שדנה‬
‫בערר מס' ‪ .257/02‬להלן ציטוט מתוך החלטתה‪ ,‬מיום ‪: 26.10.2005‬‬
‫" התוצאה היא‪ ,‬כי יש להעביר בירורה של התביעה לשמאי מכריע‪ ,‬אשר יבחן אם‬
‫נגרמה פגיעה למקרקעין נשוא התביעה כקרקע חקלאית‪ ,‬בה יש לעורר זכות‬
‫לשימוש כקרקע חקלאית בלבד‪ .‬כמו כן‪ ,‬יבחן השמאי המכריע גם את החלופה של‬
‫פגיעה בפוטנציאל‪ ,‬ככל שהיה כזה‪ ,‬ובהתייחס לעמדתנו כפי שהובאה לעיל‪ ,‬מתוך‬
‫הנחה כי לא היתה כוונה לתחולה רטרואקטיבית של בטלות החלטות ממ"י‪ ,‬כך‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪7‬‬
‫שאם לימים יחול שינוי כלשהו בקביעת בימ"ש בעניין חגור‪ ,‬בבית המשפט העליון‪,‬‬
‫לא יהיה צורך לחזור על תהליך השמאי המכריע שוב‪" .‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ 3.2‬נתוני השטחים הרלבנטיים ‪:‬‬
‫יצויין ‪ ,‬כי הנתונים העובדתיים לגבי גודל השטחים אינם שנויים במחלוקת ‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫שטח ששונה יעודו לדרך (בשתי התכניות)‬
‫‪ 683.208 :‬דונם‬
‫מתוכו ‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫שטח ששונה יעודו לדרך בתכנית הראשונה‬
‫‪ 314.547 :‬דונם‬
‫שטח ששונה יעודו לדרך בתכנית השניה‬
‫‪ 368.661 :‬דונם‬
‫שטחים כלואים (בין הכביש לגבול המשבצת) ‪ 48.333 :‬דונם‬
‫שטחים הנמצאים במגבלות קו בנין‬
‫‪ 298.905 :‬דונם‬
‫‪ 3.3‬הזכויות במקרקעין (ציטוט מהשומה המכרעת ) ‪:‬‬
‫" המקרקעין נשוא הערר נכללים במסגרת חוזה תלת שנתי מתחדש‪ ,‬בין מושב יד רמב"ם‪,‬‬
‫לבין מינהל מקרקעי ישראל‪ .‬החוזה מתייחס למשבצת המושב כולה‪.‬‬
‫מטרת החוזה הוגדרה לשימוש חקלאות‪ ,‬הקמת מבנים משקיים למטרת חקלאות‪,‬‬
‫הקמת יחידת מגורים ומבני ציבור‪ .‬סעיף ‪ 21‬קובע‪ ,‬כי בעת שינוי ייעוד של המשבצת או‬
‫חלק ממנה‪ ,‬יהיה רשאי המשכיר להביא לידי סיום את תקופת השכירות באותו חלק‬
‫ששונה היעוד‪ ,‬תמורת תשלום פיצויים עבור זכויותיו והשקעותיו של המושב ע"פ קביעת‬
‫ועדת הפיצויים‪" .‬‬
‫‪ 3.4‬שיקולים‪ ,‬עקרונות ומסקנות בשומה המכרעת (כולל ציטוטים מתוכה ) ‪:‬‬
‫‪3.4.1‬‬
‫פוטנציאל תכנוני (ציטוט) ‪:‬‬
‫" לאור האמור לעיל‪ ,‬ניתן לקבוע‪ ,‬כי הסבירות לקדם תכניות לשינוי יעוד בקרקעות‬
‫מושב יד רמב"ם לא היתה ריאלית‪ ,‬כאשר בנוסף היה ברור‪ ,‬שתוואי כביש ‪ ,6‬הגם‬
‫שלא גובש סופית‪ ,‬אמור לעבור באזור זה‪ ,‬לרבות המחלף המחבר אותו עם כביש‬
‫‪ 431‬וכן לאור ריבוי התשתיות שבאזור זה‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫יוער‪ ,‬כי וועדת הערר ביקשה מהשמאי המכריע לחשב את השווי גם בחלופת הפוטנציאל‪ ,‬מאחר שענין חגור היה מצוי‪ ,‬באותה עת‪,‬‬
‫בעיצומו של ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪8‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫לפיכך‪ ,‬יוזמות תכנוניות לשינוי יעוד‪ ,‬גם אם היו מוגשות למוסדות התכנון‪ ,‬ע"י‬
‫יזמים שהיו מתקשרים עם חברי מושב יד רמב"ם‪ ,‬לא היו מצליחות לקרום עור‬
‫וגידים לכדי תכניות שהיו מקבלות את תמיכת מוסדות התכנון‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬הגעתי לכלל מסקנה‪ ,‬כי שוויה של הקרקע מושא הערר בחלופת‬
‫הפוטנציאל‪ ,‬המזכה את חברי המושב או מי שבא בשמם‪ ,‬ליהנות מהחלטות‬
‫המינהל שהיו נהוגות באותה עת למקרה של שינוי יעוד‪ ,‬ואף שוויה ע"פ החלופה‬
‫המזכה ליהנות מהחלטות המינהל החדשות שנתקבלו לאחר בג"צ הקשת‬
‫המזרחית אינן רלוונטיות" (ההדגשות במקור)‪.‬‬
‫‪3.4.2‬‬
‫שוויה של דרך המיועדת להפקעה במצב התכנוני החדש ‪:‬‬
‫בנסיבות המקרה הנדון‪ ,‬שווייה של קרקע ביעוד דרך‪ ,‬ע"פ התכנית הראשונה‬
‫והשניה‪ ,‬הינו אפס‪.‬‬
‫‪3.4.3‬‬
‫קווי הבנין והשפעתם על השווי ‪:‬‬
‫לאור הקביעה‪ ,‬כי למקרקעין מושא הערר‪ ,‬שבתחום תכנית הדרך הראשונה‬
‫והשניה ובשטח הגובל אתן‪ ,‬לא היה פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד‪ ,‬הרי שמגבלת‬
‫קווי הבנין אינה רלוונטית לשימושים חקלאיים‪.‬‬
‫ס' ‪( 12‬ד) לתכנית השניה קובע‪ ,‬כי לועדה המקומית סמכות‪ ,‬לאחר התייעצות עם‬
‫הועדה המחוזית ומגישי התכנית‪ ,‬להתיר שימושים חקלאיים מובהקים‪ ,‬כגון‬
‫חממות‪ ,‬בשטחים חקלאיים‪ ,‬בתחום קווי הבנין‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬קווי הבנין אינם משפיעים על שווי המקרקעין הגובלים בתכנית השניה‪.‬‬
‫‪3.4.4‬‬
‫נתונים לאומדן שווי הקרקע ‪:‬‬
‫השמאי המכריע הציג מספר מקורות נתונים‪ ,‬תוך ציון כי (ציטוט) ‪ " -‬אין בנמצא‬
‫עסקאות‪ ,‬היכולות להעיד על מכר רצוני של קרקעות חקלאיות (חלקות ב' של‬
‫מושב)‪ ,‬בטח שלא בהיקף של מאות דונמים‪".‬‬
‫השמאי ציין‪ ,‬כי הוצגו בפניו נתונים רבים‪ ,‬היכולים לתת אינדיקציה עקיפה בלבד‬
‫לשוויין של קרקעות חקלאיות‪ ,‬הן משום היקפם המצומצם‪ ,‬הן משום עיסוקם‬
‫בזכויות בעלות אופי שונה והן בשל העובדה שלא השתכללו לכלל עסקאות‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪9‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫בשל חשיבות הענין‪ ,‬אני מוצאת לנכון להציג את עמדות הצדדים‪ ,‬כפי שהוצגו בפני‬
‫השמאי המכריע (בתמצית)‪ ,‬לאחר שהתבקשו לעשות כן ‪ -‬במספר חלופות‪:‬‬
‫עמדת עוררת מס' ‪ ,2‬באה לידי ביטוי בחוות דעתו של השמאי מטעמם‪ ,‬מיום‬
‫‪ .24.11.2002‬השמאי קבע‪ ,‬כי למושב יד רמב"ם זכות בר רשות אשר אינה‬
‫מאפשרת‪ ,‬לשיטתו‪ ,‬הגשת תביעה על ירידת ערך לפי ס' ‪ .197‬לחילופין‪ ,‬ציין‬
‫השמאי‪ ,‬כי גם אם קיימת למושב זכות זו‪ ,‬הרי שלא חלה ירידת ערך בגין אישור‬
‫התכניות הנטענות ע"י המשיב כפוגעות‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬בחוות דעתו‪ ,‬ציין שמאי העוררת‪ ,‬במהלך התייחסותו לשומת שמאית‬
‫המשיב‪ ,‬כי (ציטוט) –‬
‫"השווי הבסיסי לשטח חקלאי בזכויות של בר רשות אינו עולה על‬
‫‪ $ 3,000‬לדונם‪ ,‬לכל היותר‪( ".‬עמ' ‪ 25‬לחוות הדעת)‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הוצג על ידו ‪ -‬לאור בקשתו של השמאי המכריע ‪ -‬תחשיב לאומדן השווי‪,‬‬
‫המתבסס על החלטות ממ"י‪ ,‬תוך הסתייגות מתקפותו‪ .‬בחלופה זו‪ ,‬נקבע על ידו‬
‫שווי של כ‪/$ 5,290 -‬לדונם בממוצע‪ .‬אולם‪ ,‬מאחר שסכום הפיצוי כולל את שווי‬
‫המחוברים‪ ,‬הפחית השמאי מערך זה את הפיצוי שניתן למושב בגין רכיב זה‬
‫(לטענתו‪ ,‬כ‪/$ 1,225 -‬דונם) וקיבל שווי ממוצע של ‪/$ 4,065‬דונם‪.‬‬
‫עמדת המשיב מפורטת במסמך מיום ‪ ,30.1.2007‬הכולל את תחשיב אומדן‬
‫הפגיעה במקרקעין בשתי חלופות‪.‬‬
‫שמאית המשיב ציינה‪ ,‬בראשית דבריה‪ ,‬כי אין בתחשיבים הנוספים שהוצגו על ידה‬
‫בפני השמאי המכריע (חלופה ב'‪ ,‬כמפורט להלן)‪ ,‬כדי לשנות את עמדתה הבסיסית‪,‬‬
‫לפיה שיעור הפגיעה הינו בהתאם לחלופה א'‪ ,‬כפי שהוצגה בחוות דעתה‪ ,‬מיום‬
‫‪ .15.5.02‬בהתאם לכך‪ ,‬הוצגו על ידה אסמכתאות אך ורק לשווי בחלופה א'‪.‬‬
‫להלן ערכי השווי במצב הקודם בשתי החלופות ‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫לא נמצאה ראיה וגם לא הוצגה בפני שומה מטעם עוררת מס' ‪ ,1‬אך טענותיה נשמעו בעת הדיון בפני‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪10‬‬
‫‪-‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫חלופה א' ‪ -‬קרקע עם פוטנציאל‪ .‬השמאית קבעה שווי של ‪/$ 28,000‬דונם‬
‫לשטח ששונה יעודו לדרך‪ ,‬למועד הקובע ‪ ,16.2.1995‬ושווי של‬
‫‪/$ 20,000‬דונם לשטח ששינה יעודו לדרך‪ ,‬למועד הקובע ‪.25.5.2000‬‬
‫‪-‬‬
‫חלופה ב' ‪ -‬קרקע ללא פוטנציאל‪ .‬בחלופה זו‪ ,‬הציגה השמאית שני תחשיבים ‪:‬‬
‫הראשון ‪ -‬שווי קרקע חקלאית לאור הפסיקה בבג"צ הקשת המזרחית והחלטות‬
‫ממ"י שבאו בעקבותיה ‪/$ 11,097 -‬דונם‪ ,‬לשני המועדים הקובעים לעיל‪.‬‬
‫השני ‪ -‬שווי קרקע חקלאית בהתעלם מהחלטות ממ"י ‪/$ 5,000 -‬דונם‪ ,‬לשני‬
‫המועדים הקובעים לעיל‪.‬‬
‫להלן איזכור הנתונים שצויינו ע"י השמאי המכריע ‪:‬‬
‫‪ ‬עסקת מכירת אדמות חקלאיות בתחום מושב בית מאיר‪ ,‬לחברת החשמל‪,‬‬
‫לצורך הקמת תחנת כח ותחנת מיתוג ‪:‬‬
‫תיאור המקרקעין ‪ -‬מתחם בשטח של כ‪ 575 -‬דונם בגושים ‪ 4626‬ו‪,4628 -‬‬
‫אדמות מושב בית מאיר – קרקע ממ"י בחוזה משבצת‪,‬‬
‫לצד מיעוט של קרקעות חקלאיות המוחזקות ע"י‬
‫חוכרים פרטיים‪ ,‬הממוקמת בסמוך למושב יד רמב"ם‪,‬‬
‫מצידו הצפוני של כביש ‪.431‬‬
‫מועד העסקה‬
‫פרטי הרוכש‬
‫נסיבות הרכישה ‪-‬‬
‫ שנת ‪1996‬‬‫‪-‬‬
‫חברת החשמל לישראל‬
‫אישורה של תמ"א‪ ,10/‬מיום ‪ ,22.2.1996‬אשר ייעדה‬
‫בשטח הנ"ל מתחם להקמת תחנת כח ותחנת מיתוג‪.‬‬
‫הליכי הרכישה‬
‫ רכישת הקרקע הנ"ל נעשתה אמנם בצל הפקעה‬‫צפוייה‪ ,‬אך בהליך שאינו מקובל בד"כ ‪ :‬מיצוי מו"מ‬
‫בהסכמה עם בעלי הזכויות וזאת‪ ,‬כתנאי להפקעת‬
‫המקרקעין‪ ,‬באם המו"מ לא יצלח‪.‬‬
‫התמורה בעסקה ‪/$ 15,000 -‬דונם (נטו)‪ ,‬עבור קרקעות בתחום מתקן החשמל ;‬
‫ ‪/$ 10,000‬דונם (נטו)‪ ,‬עבור שטחים נלווים (מחוץ‬‫למתקן עצמו)‪ ,‬הסמוכים למתקן ;‬
‫בנוסף‪ ,‬הרוכש שילם סכום של כ‪/$ 4,000 -‬דונם‪ ,‬בגין‬
‫מס שבח שהושת על העסקה‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪11‬‬
‫‪ ‬נתון לגבי עסקת מכר בחלקה ‪ 1‬בגוש ‪ - 4772‬קרקע חקלאית פרטית בשטח‬
‫של ‪ 14,000‬מ"ר‪ ,‬אשר לגביה היתה כוונה להקים תחנת תדלוק ‪ -‬לפי‬
‫‪/$ 10,000‬דונם‪.‬‬
‫‪ ‬מידע שנמסר ע"י נציג חב' נשר‪ ,‬לפיו‪ ,‬החברה רכשה קרקעות חקלאיות‪,‬‬
‫ממושבים וחוכרים פרטיים‪ ,‬בהיקף של עשרות דונמים‪ ,‬לצורכי כרייה ואף‬
‫לצרכים‬
‫הנלווים‬
‫לכך‪,‬‬
‫בטווח‬
‫מחירים‬
‫הנע‬
‫בין‬
‫‪5,000‬‬
‫‪/$‬דונם‬
‫ל‪/$13,000 -‬דונם‪.‬‬
‫לגבי שני הנתונים הנ"ל (סעיפים ‪ 12.3.3‬ו‪ 12.3.4 -‬בשומה המכרעת) ונתונים כלליים‬
‫המפורטים בסעיפים ‪ 12.3.1‬ו‪ 12.3.2 -‬בשומה המכרעת‪ ,‬ציין השמאי (ציטוט) –‬
‫" ככלל‪ ,‬הנתונים הנ"ל אינם יכולים להוות אמות מידה לאור השונות‬
‫הגדולה שלהם ביחס למקרקעין מושא הערר‪ .‬הנתונים הנזכרים בסעיפים‬
‫‪ 12.3.3‬ו‪ 12.3.4 -‬יכולים לתת אינדיקציה ראשונית בלבד‪ ,‬גם לאור‬
‫הפערים בגודל העסקאות ביחס למקרקעין מושא הערר‪".‬‬
‫‪ ‬מו"מ מול מפעל "נשר" לגביו ציין (ציטוט) ‪-‬‬
‫"ההצעות הנ"ל של חברת "נשר" התייחסו לשטח מצומצם של עשרות‬
‫דונמים‪ ,‬המצויים בצמוד לשטחי המפעל‪ .‬רמת מחירים זו לא יכולה לשקף‬
‫את השווי עבור חטיבת הקרקע כולה ‪ 683‬דונם שהופקעו‪".‬‬
‫‪3.4.5‬‬
‫עקרונות חישוב הפיצוי בגין ירידת הערך (כולל ציטוטים) ‪:‬‬
‫ השמאי המכריע בחר לבסס את שומתו באופן בלעדי על המחיר שנקבע‬‫בעסקת בית מאיר‪ ,‬לאחר ביצוע התאמה‪ .‬כפי שצוין לעיל‪ ,‬מחיר העסקה בגין‬
‫השטחים שיועדו למתקן החשמל‪ ,‬עמד על ‪/$ 15,000‬דונם ‪/$ 4,000 +‬דונם‬
‫(בגין תשלום מיסוי מקרקעין)‪ ,‬ס"ה ‪/$ 19,000‬דונם‪.‬‬
‫מערך זה הפחית השמאי המכריע ‪ ,35%‬עקב המיקום הנחות המושפע מתוואי‬
‫נחל גזר‪ ,‬מריבוי תשתיות והמגבלות שהן מטילות ולאור השפעתו של התכנון‬
‫הקודם‪ ,‬שנתן ביטוי ראשוני לכוונה לסלול באזור זה כביש ולמקם בו גם את‬
‫המחלף עם כביש ‪ .431‬השווי לאחר ההפחתה לעיל – ‪/$ 12,350‬דונם‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪12‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫ לדעת השמאי המכריע‪ ,‬חישוב השווי‪ ,‬ע"פ חלופת הפוטנציאל (או חלופות‬‫הפוטנציאל)‪ ,‬אינו רלוונטי למקרקעין נשוא הערר‪ .‬לפיכך‪ ,‬גם ההשפעה‬
‫השלילית של הכביש על מקרקעי המושב שבתחום קווי הבנין של התכנית‬
‫השניה‪ ,‬אינה רלוונטית‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫נתוני השווי לדונם קרקע חקלאית במושב יד רמב"ם בתכנית הראשונה‬
‫והשניה‪ ,‬הינם זהים בערכים דולריים ותורגמו לשקלים חדשים למועד הקובע‬
‫של כל תכנית‪.‬‬
‫ הערך הבסיסי עבור השטחים הכלואים ‪ -‬שטחים הממוקמים בין הכביש‬‫לגבול המשבצת (מופרדים מרצף המשבצת)‪ ,‬הוערך בהתאם לסיווג שטחים‬
‫דומים בעסקת בית מאיר ‪ -‬שם הם הוגדרו כ"שטחים נלווים"‪ .‬שוויים נקבע‬
‫בשיעור של ‪ 2/3‬משווי השטחים החקלאיים שבתחום תחנת הכח‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬ערכם של השטחים הכלואים במצב הקודם‪ ,‬באדמות מושב יד‬
‫רמב"ם‪ ,‬על בסיס שיעור של כ‪ 2/3 -‬משווי הקרקע הנכללת בתחום הדרך‬
‫שהופקעה‪ ,‬נקבע בסך של ‪/$ 8,250‬דונם‪.‬‬
‫ השווי החדש של המקרקעין שסווגו ביעוד דרך להפקעה הוא אפס‪.‬‬‫ השווי החדש של המקרקעין הגובלים עם התכנית (שטחים כלואים) הוערך‬‫בשיעור של ‪ 40%‬מהשווי הקודם‪ ,‬קרי‪ ,‬בסכום של ‪/$ 3,300‬דונם‪.‬‬
‫‪ .4‬תמצית טיעוני הצדדים בעררים ‪ 9026/09‬ו‪:9027/09 -‬‬
‫הערה מקדימה ‪:‬‬
‫השומה המכרעת שנערכה ע"י מר רייטן‪ ,‬הינה יסודית ומפורטת ולפיכך‪ ,‬אינני מוצאת כנכון‪ ,‬לחזור‬
‫ולפרט את הנושאים העובדתיים‪ ,‬שאינם שנויים במחלוקת‪ ,‬הכלולים בה‪ ,‬אלא במידה שהם‬
‫קשורים להנחיות ועדת הערר או להבנת הענין‪.‬‬
‫אתמקד‪ ,‬לפיכך‪ ,‬בסוגיות השנויות במחלוקת‪ ,‬תוך איזכור נתונים חיוניים להבנתן‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪13‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 4.1‬השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם ‪:‬‬
‫להלן עיקרי הטיעונים של הצדדים בסוגיה זו‪ .‬תגובות הצדדים לטיעונים של הצד שכנגד‪,‬‬
‫אינם מוצגים‪ ,‬לאור העובדה‪ ,‬כי עיקריהן נכללים במסמכים הקשורים לעררים‪.‬‬
‫‪ 4.1.1‬תמצית טיעוני העוררות ‪:‬‬
‫ במקרה הנדון יש להעריך שווי של קרקע חקלאית ‪ -‬בחוזה משבצת תלת שנתי‬‫מתחדש ‪ -‬כקרקע נטולת פוטנציאל‪.‬‬
‫ לענין זה‪ ,‬הוצגו נתונים בקשר לכ‪ 50 -‬הסכמי פשרה שנחתמו בין עוררת מס' ‪2‬‬‫לבין מושבים וקיבוצים שונים‪ ,‬ברחבי הארץ‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוצגו החלטות ועדת‬
‫הפיצויים של ממ"י לגבי קרקע אשר הופקעה ע"י מע"צ ומיועדת לדרך‪ ,‬פסקי דין‬
‫רלבנטיים וניתוח עסקת מכר של נחלה במושב יד רמב"ם עצמו‪.‬‬
‫פירוט הנתונים – ר' נספח א (‪ )1‬לחוות הדעת‪.‬‬
‫ עסקת בית מאיר‪ ,‬שעליה התבסס השמאי המכריע משקפת שווי של קרקע‬‫ביעוד תחנת כוח ולא של קרקע חקלאית‪ .3‬כמו כן‪ ,‬שווי השטחים הנלווים‪,‬‬
‫הצמודים למתקן החשמלי‪ ,‬נגזר משווי תחנת הכוח‪ .‬אין ספק‪ ,‬כי חברת החשמל‬
‫לא רכשה את השטח לצרכים חקלאיים‪ .‬כמו כן‪ ,‬עפ"י תמ"א‪ , 10/‬ניתן להרחיב‬
‫את שטח המתקן החשמלי‪.‬‬
‫ אף לגישת שמאית המשיב‪ ,‬העסקה אינה משקפת שווי של קרקע חקלאית‬‫גרידא ולראיה ‪ -‬במסמכי המושב הוצגה העסקה (נספח ‪ 22‬למוצגים‪ ,‬ס'‬
‫‪ )22.2.6‬תחת הכותרת "קרקע עם פוטנציאל"‪.‬‬
‫ עסקת בית מאיר נכרתה בנסיבות מיוחדות – חברת החשמל היתה "לחוצה"‬‫לרכוש את הקרקע‪ ,‬שכן היא שילמה קנס בגובה מיליוני שקלים על אחסון‬
‫הטורבינות‪ .4‬אף על פי שחח"י יכלה להפקיע את הקרקע‪ ,‬היא העדיפה לשלם‬
‫סכום גבוה יותר כד לקצר את ההליך‪ ,‬שכן‪ ,‬פעולת הפקעה כרוכה‪ ,‬בדרך כלל‪,‬‬
‫בהליכים משפטיים ממושכים‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫וזאת בהסתמך על ה"הואיל" החמישי במבוא להסכם וכן ‪ -‬סעיפים ‪ 3.2‬ו‪ 6.7 -‬להסכם‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫בהתבסס על כתבה שפורסמה בעיתונות ואשר הוצגה ע"י המשיבה (נספח ‪ 9‬למוצג ‪.)23‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪14‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫ יש להתעלם מעסקת בית מאיר‪ ,‬שכן היא בוצעה לפני פס"ד "הקשת‬‫המזרחית"‪ ,‬בתקופה בה קרקעות חקלאיות‪ ,‬ככלל‪ ,‬נהנו מפוטנציאל תכנוני ‪ .‬גם‬
‫השמאי הממשלתי מציין‪ ,‬בטיוטה לקווים מנחים להכנת שומת פיצויים בגין‬
‫הפקעה או השבה של קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י‪ ,‬כי בעת הערכת שווי‬
‫בגישת ההשוואה‪ ,‬יש להתעלם מעסקאות שנעשו טרם פסה"ד האמור‪.‬‬
‫ השומה מבוססת על עסקה אחת בלבד‪ ,‬בניגוד לנדרש עפ"י תקן ‪ 3‬של מועצת‬‫השמאים‪ ,‬ולכן אינה מהימנה‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא נבחנה סבירות הממצאים לאור‬
‫הנתונים שהוצגו על ידי העוררים‪.‬‬
‫ השווי שנקבע‪ ,‬על סמך עסקת בית מאיר‪ ,‬גבוה בעשרות מונים מערך הקרקע‪.‬‬‫חריגותה של העסקה בולטת‪ ,‬נוכח הנתונים האחרים שהוצגו ע"י העוררים‪.‬‬
‫‪ 4.1.2‬תמצית טיעוני המשיב ‪:‬‬
‫ השמאי המכריע לא הסתמך רק על עסקת בית מאיר‪ ,‬אלא הוא שקל ובחן את‬‫כל העסקאות האחרות‪ ,‬אשר עמדו בפניו‪ ,‬תוך ביצוע התאמות נדרשות‪ .‬לאחר‬
‫שהפעיל את נסיונו ושיקול דעתו‪ ,‬הגיע השמאי המכריע למסקנה‪ ,‬כי עסקת בית‬
‫מאיר דומה במאפייניה למקרה הנדון ולכן העניק לה משקל מכריע‪.‬‬
‫ גם אם היתה‪ ,‬במקרה הנדון‪ ,‬התבססות על עסקה אחת‪ ,‬הרי שאין הדבר יוצא‬‫דופן‪ .‬לראיה‪ ,‬הוצגו ‪ :‬החלטה בו"ע ‪ - 1053,1054/00‬נעמי עזר נ' מס שבח‬
‫ופס"ד בה"פ ‪ - 1308/03‬סיגלית הבר נ' עיריית פתח תקוה‪.‬‬
‫ תקן ‪ ,3‬לפיו נדרש ניתוח של ‪ 3‬עסקות השוואה לפחות‪ ,‬הינו הוראה מנחה ולא‬‫הוראה מחייבת‪ ,‬במיוחד באותם מקרים המאופיינים במיעוט נתונים‪.‬‬
‫ לדברי שמאית המשיבה‪ ,‬אשר ייצגה גם את בעלי הזכויות במושב בית מאיר‪,‬‬‫המחיר שנקבע באותה עיסקה‪ ,‬מגלם את שווי הזכויות של המחזיקים בקרקע‬
‫החקלאית‪ ,‬ערב ההפקעה‪ .‬כמו כן‪ ,‬על אף שבקרקע החזיקו בעלי זכויות בעלות‬
‫אופי שונה (חוזה תלת שנתי‪ ,‬חוזה חכירה)‪ ,‬לא ניתן לכך ביטוי בגובה התמורה‪.‬‬
‫ לחברת החשמל עמדה הזכות להפקיע את הקרקע‪ .‬לכן‪ ,‬אין סיבה‪ ,‬שהיא‬‫תשלם סכום גבוה משמעותית מהמחיר הראוי‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪15‬‬
‫ בעסקת בית מאיר‪ ,‬נכללו‪ ,‬בין היתר‪" ,‬שטחים נלווים" – קרקע חקלאית נטולת‬‫פוטנציאל (ההסכם כולל סעיף המאפשר להוציא חלק מהשטחים הנ"ל‬
‫מההסכם)‪ ,‬לגביה שולם סך של ‪/$ 10,000‬דונם נטו‪.‬‬
‫ ככלל‪ ,‬יש להעריך את שוויה של קרקע חקלאית בגישת ההשוואה‪ .‬בגישה זו‪ ,‬אין‬‫הכרח לתת משקל זהה לכל העסקאות הנבחנות‪.‬‬
‫ לאור מאפייני עסקת בית מאיר‪ ,‬הדומים‪ ,‬לדבריהם‪ ,‬למקרה הנדון – מועד‬‫העסקה‪ ,‬קירבה גיאוגרפית‪ ,‬היקף השטח‪ ,‬מצב תכנוני ומשפטי‪ ,‬היות הרוכש‬
‫גוף ציבורי (לרבות השפעת האפשרות להפקיע‪ ,‬ככל שהיתה) – היה זה‬
‫מחובתו של השמאי המכריע להעניק משקל גבוה לעסקה זו‪.‬‬
‫ עסקת בית מאיר אינה יוצאת דופן ולראיה‪ ,‬הוצגו נתוני עסקאות אשר נחתמו בין‬‫המושבים פדיה וגימזו עם יזמים‪ ,‬בסמוך למועדים הקובעים הרלבנטיים‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫הוצגו פניות שהוגשו ע"י יזמים למושב יד רמב"ם ומחירים ששילמה חברת‬
‫"נשר" עבור קרקעות חקלאיות שרכשה בסביבת המושב‪.‬‬
‫ פירוט הנתונים – ר' נספח א (‪ )2‬לחוות הדעת‪.‬‬‫‪ -‬האמור בהחלטת ממ"י מס'‬
‫‪ ,969‬מהווה בסיס להשוואה‪ ,‬לגבי שווי קרקע‬
‫חקלאית ללא פוטנציאל‪ .‬בהתאם להחלטה‪ ,‬מתקבל‪ ,‬במקרה דנן‪ ,‬שווי בגבולות‬
‫‪/$ 12,000‬דונם ‪/$ 11,000 -‬דונם ;‬
‫‪ 4.2‬האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים ?‬
‫‪ 4.2.1‬תמצית טיעוני העוררות‪:‬‬
‫השמאי המכריע לא קבע מה טיב הזכויות של המושב במקרקעין ולא הכריע בשאלת‬
‫עודף המשבצת של המושב‪ .‬להלן עיקר טענות העוררים בכל אחת מהסוגיות ‪:‬‬
‫טיב זכותו של המושב במקרקעין ‪-‬‬
‫ יש לתת משקל ראוי לעובדה שזכותו של המושב‪ ,‬לגבי שטח המשבצת‪ ,‬הינה‬‫זכות שכירות מתחדשת וזאת‪ ,‬לעומת זכות חכירה או זכות בעלות‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪16‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫שווי זכות המושב בשטח העודף‪ ,‬מעבר לתקן המשבצת ‪-‬‬
‫ המושב מחזיק בשטח עודף‪ ,‬מעבר לתקן המשבצת‪ .‬זכותו של המושב בשטח‬‫זה היא זכות זמנית בקרקע‪ ,‬להבדיל מזכות השכירות המתחדשת‪ ,‬בתנאי‬
‫משבצת‪.‬‬
‫ הזכות של המושב בשטחים העודפים היא זכות פחותה לעומת זכותו בשטחים‬‫התואמים את תקן המשבצת‪.‬‬
‫‪ 4.2.2‬תמצית טיעוני המשיב ‪:‬‬
‫השמאי המכריע נתן ביטוי ראוי ונכון לזכותו של המושב ‪ -‬זכות חכירה תלת שנתית‬
‫מתחדשת‪ ,‬כמו גם להיקף זכותו של המושב‪ ,‬כמפורט להלן ‪:‬‬
‫טיב זכותו של המושב במקרקעין ‪-‬‬
‫ בהתאם לפס"ד חגור‪ ,‬שווייה הכלכלי של זכות בר רשות‪ ,‬בחוזה תלת שנתי‪,‬‬‫אינו נופל משווייה הכלכלי של זכות חכירה לדורות‪.‬‬
‫ מסמך "שומת המאסטר"‪ ,‬המפרט שוויין של זכויות שונות בקרקע חקלאית‬‫ללא פוטנציאל‪ ,‬כנגזרת של זכות הבעלות (‪ )100%‬קובע‪ ,‬כי שוויה של זכות‬
‫חכירה תלת שנתית מתחדשת (מעל ‪ 15‬שנים) הינו בגבולות ‪65%-75%‬‬
‫משווי זכות בעלות‪.‬‬
‫ בהתאם ל"שומת המאסטר"‪ ,‬הרי שההפחתה בין זכות בעלות‪ ,‬לבין זכותו של‬‫מושב יד רמב"ם‪ ,‬מתבטאת באחוזים בודדים‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬
‫ עוררת מס' ‪ - 2‬חברת כביש חוצה ישראל – שילמה עבור קרקע חקלאית‬‫בבעלות פרטית‪ ,‬הממוקמת בטירה ובזמר‪/$ 15,000 ,‬דונם‪/$ 10,000-‬דונם‪.‬‬
‫שווי זכות המושב בשטח העודף‪ ,‬מעבר לתקן המשבצת ‪-‬‬
‫ השמאי המכריע פירט בשומה המכרעת את זכותו של המושב במקרקעין (ס' ‪8‬‬‫לשומה המכרעת)‪ .‬כמו כן‪ ,‬השמאי התייחס לטענת עודף המשבצת (ס' ‪11.7‬‬
‫לשומה המכרעת)‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪17‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 4.3‬התייעצות השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים ‪:‬‬
‫הצדדים הסכימו במהלך הדיון‪ ,‬כי ניתן "לרפא" את הסוגיה‪ ,‬באמצעות מתן אפשרות טיעון‬
‫לגביה – כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר‪.‬‬
‫אפשרות הטיעון ניתנה לצדדים‪ ,‬אולם הם נמנעו מלהתייחס אליה במישרין‪ ,‬אלא התייחסו‬
‫לנושא השווי במצב הקודם בכלל ולעסקת בית מאיר בפרט‪.‬‬
‫‪ .5‬חוות הדעת המייעצת ‪:‬‬
‫לאור ריבוי המחלוקות בין הצדדים‪ ,‬אני מוצאת לנכון לפצל את ההכרעה למספר נושאים עיקריים ‪:‬‬
‫‪ 5.1‬השיטה בה נקט השמאי המכריע לקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם ‪:‬‬
‫מסגרת העבודה של השמאי המכריע הוגדרה‪ ,‬כאמור‪ ,‬ע"י ועדת הערר בערר מס' ‪- 257/02‬‬
‫כמצוטט בסעיף ‪ 3.1‬לעיל‪.‬‬
‫בהתאם לכך‪ ,‬סקר השמאי המכריע‪ ,‬באופן מעמיק ויסודי‪ ,‬את המצב התכנוני של המקרקעין‬
‫שבנדון והגיע בעצמו למסקנה‪ ,‬כי יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם כקרקע‬
‫חקלאית ללא פוטנציאל‪ .‬לצורך כך‪ ,‬עשה השמאי המכריע שימוש בגישת ההשוואה‪,‬‬
‫כמפורט בשומתו‪.‬‬
‫השמאי סקר את קשת הנתונים שעמדו בפניו‪ ,‬כמפורט בס' ‪ 3.4.4‬לעיל‪ ,‬אך בחר להתבסס‬
‫בשומתו על עיסקה בודדת‪ ,‬מיום ‪ ,7.8.1996‬שנערכה בין "בית מאיר אגודה שתופית‬
‫להתיישבות של המזרחי בע"מ" לבין "חברת החשמל לישראל בע"מ" (להלן "עסקת בית‬
‫מאיר")‪ .‬יצויין‪ ,‬כי ערכי השווי אותם הביא בחשבון אינם מהווים שילוב של נתונים‪ ,‬אלא‬
‫הסתמכות בלעדית על נתוני עסקת בית מאיר‪.‬‬
‫השמאי המכריע פירט ארוכות את קווי הדמיון ‪ -‬לדבריו ‪ -‬בין עסקת בית מאיר למקרה‬
‫שבנדון‪ ,‬בגינם נמצאה עסקת בית מאיר כעסקת השוואה מתאימה ביותר‪ ,‬בכפוף להתאמות‬
‫שביצע‪ ,‬בשל מאפיינים שונים של המקרקעין‪ ,‬אותם מצא לנכון להביא בחשבון‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪18‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 5.1.1‬מדיניות מינהל מקרקעי ישראל במועד חתימת הסכם בית מאיר ‪:‬‬
‫עסקת בית מאיר נחתמה‪ ,‬כאמור‪ ,‬במהלך שנת ‪ .1996‬במהלך השנים ‪,1992-2002‬‬
‫עמדו בתוקפן החלטות מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬אשר קבעו את מדיניותו בעת שינוי‬
‫יעודה של קרקע חקלאית‪.‬‬
‫להבנת הרקע ולהדגשת ההבדלים בין המציאות ששררה באותה תקופה לבין‬
‫המציאות שנקבעה לאחר פס"ד הקשת המזרחית‪ ,‬אני מוצאת לנכון לפרט את עיקרי‬
‫מדיניות ממ"י באותה תקופה‪ ,‬מתוך "דו"ח מילגרום"‪: 5‬‬
‫" במאי ‪ 1992‬חל השינוי המשמעותי ביותר במדיניות‪ .‬מועצת מקרקעי‬
‫ישראל קבעה הסדרים חדשים למקרה של שינוי ייעודה של קרקע חקלאית‬
‫למטרות מגורים‪ ,‬תעשיה ומסחר‪ ,‬המבוססים על השתתפות משמעותית של‬
‫החקלאים בערך החדש של הקרקע החקלאית לאחר שינוי ייעודה‪" .‬‬
‫ובהמשך ‪" -‬כאמור‪ ,‬החלטה זו (החלטה ‪ - 533‬ל‪.‬א‪ ).‬היוותה למעשה מהפך‬
‫במדיניות מתן הפיצויים בגין קרקע חקלאית ששונה ייעודה‪ ,‬שכן לפי‬
‫ההחלטה‪ ,‬על אף ההוראה המפורשת בחוזי החכירה‪ ,‬המתייחסת למקרה‬
‫של שינוי ייעוד‪ ,‬לראשונה נקבע‪ ,‬כי הפיצוי ייגזר משווי הקרקע בייעודה‬
‫החדש ולא משוויה החקלאי בהתאם למטרת החכירה‪ .‬ההחלטה איפשרה‬
‫לפטור את החוכר מלהשיב את הקרקע למינהל והותירה בידיו (או בידי "מי‬
‫מטעמו") את היוזמה לניצול הקרקע בייעודה החדש‪ .‬קביעת שיעור הפיצוי‬
‫כנגזרת משווי הקרקע בייעודה החדש‪ ,‬ביטלה את העיקרון של תשלום פיצוי‬
‫אחיד לכל החוכרים החקלאיים (בהתאם לסוגי הגידולים בקרקע) ויצרה‬
‫הבדלים משמעותיים ביותר בסכומי הפיצויים ששולמו לחוכרים‪ ,‬בהתאם‬
‫למיקום ולשווי הקרקע בייעודה החדש‪" .‬‬
‫מדיניות זו באה לקיצה לאחר מתן פס"ד הקשת המזרחית‪ ,‬מיום ‪ ,29.8.2002‬בו‬
‫נקבע‪ ,‬ככלל‪ ,‬כי למחזיקים בקרקעות חקלאיות המנוהלות ע"י ממ"י‪ ,‬אין זכות לקבל‬
‫פיצוי הנגזר משווי הקרקע בייעודה החדש‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫בשמו המלא ‪" -‬דין וחשבון של הצוות הבינמשרדי לבחינת מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית"‪ ,‬מיום ‪.14.12.2000‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪19‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬ייקל להבין את השינוי הדרסטי שחל במעמדם של החוכרים‬
‫החקלאיים‪ ,‬אשר הפכו משותפים פוטנציאליים למיזמים שונים ‪ -‬לגורמים סבילים‪,‬‬
‫הזכאים לפיצוי בגין שווייה החקלאי של הקרקע בלבד‪ ,‬במקרה של שינוי יעוד‪.‬‬
‫מכאן יהיה זה אך סביר להניח‪ ,‬כי התקשרויות שנערכו לגבי קרקעות חקלאיות‬
‫המנוהלות ע"י ממ"י‪ ,6‬בין השנים ‪ ,1992-2002‬לרבות עסקת בית מאיר‪ ,‬הושפעו‬
‫מהמדיניות שקדמה לבג"צ הקשת המזרחית‪ ,‬כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות‬
‫השונות של ממ"י‪ .‬דבר זה מוצא ביטוי הן בהתנהגות "המוכרים" הפוטנציאליים‪ ,‬להם‬
‫עמדו אלטרנטיבות ייזום שונות והן בתמורה שיכלו לצפות לה‪.‬‬
‫הנתונים המפורטים בנספח א ( ‪ , )2‬ובעיקר המחירים המצויינים לגביהם ‪,‬‬
‫מסייעים לע מוד על הלך הרוח ששרר בתקופה האמורה לגבי קרקעות חקלאיות‬
‫בניהול ממ "י‪.‬‬
‫כלומר ‪ " ,‬שווי יה " של קרקע חקלאית אשר עמדה לה האפשרות ליהנות‬
‫ממדיניות זו ‪ ,‬סביר שהיה ג בוה יותר משווי י ה של אותה קרקע לאחר שמדיניות‬
‫זו הגיעה לקיצה ‪.‬‬
‫‪ 5.1.2‬מסמכים שהוצגו בקשר לעסקת בית מאיר ‪:‬‬
‫מספר נתונים העומדים בפני‪ ,‬מחזקים את ההנחה‪ ,‬כי למתחם נשוא עסקת בית‬
‫מאיר ולקרקעות הסמוכות לו‪ ,‬היה קיים באותה תקופה פוטנציאל לשינוי יעוד‪,‬‬
‫כמוסבר להלן ‪:‬‬
‫א‪ .‬תמ"א‪ 10/‬שינתה את ייעודה של הקרקע הכלולה בעסקת בית מאיר מחקלאות‬
‫ל"תחנת כח"‪ .‬סביר להניח‪ ,‬כי מתחם קרקע אשר נמצא מתאים מבחינה תכנונית‬
‫לשמש כתחנת כח יבשתית (שאינה ממוקמת על שפת הים)‪ ,‬תאם גם שימושי‬
‫תעשיה אחרים‪ ,‬בשל אפיונים (או דרישות) דומים‪.‬‬
‫ב‪ .‬סעיף ‪ 9‬להסכם בית מאיר‪ ,‬מעגן את האפשרות להשבת הקרקע למוכר‪ ,‬אם לא‬
‫ימומש ייעוד הקרקע‪ ,‬כפי שנקבע בתמ"א‪( 10/‬ציטוט) ‪-‬‬
‫‪6‬‬
‫הכוונה גם להצעות מחיר ולחוזים מותנים אשר לא קרמו בסופו של דבר עור וגידים‪ ,‬מאחר שייעוד הקרקע נותר חקלאי‪ .‬כלומר‪,‬‬
‫הפוטנציאל לשינוי יעוד לא מומש ‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪20‬‬
‫" הואיל ולטענת המעביר‪ ,‬התמורה שלא למטרות שנקבעו בתמ"א‪10/‬‬
‫גבוהה יותר ומכיוון שהחברה הצהירה‬
‫שהמקרקעין‬
‫דרושים לה‬
‫לתכליות ולשימושים שנקבעו בתמ"א‪ ,10/‬קרי‪ ,‬שעיקר השימוש בשטח‬
‫יהיה למטרות של תחנת כח‪ ,‬תחנת מיתוג ומתקני לוואי ושירות להם‬
‫ולכן‪ ,‬התמורה נמוכה יותר‪ .‬מוסכם‪ ,‬כי במידה שהחברה לא תקים במקום‬
‫תחנת כח או תחנת מיתוג עד שנת ‪ ,2006‬ייחשב הדבר כהפרה יסודית‬
‫של הסכם זה וכל המשמעויות הקשורות לכך בחוק החוזים (תרופות)‪" .‬‬
‫הנה כי כן‪ ,‬המוכר (מושב בית מאיר) פעל תחת ההנחה ששווי המקרקעין ערב‬
‫שינוי היעוד היה גבוה יותר מהשווי עפ"י הייעוד שנקבע בתמ"א‪ 10/‬ולפיכך‪,‬‬
‫שמר על זכות ההשבה של המקרקעין‪ ,‬אלא אם ימומש היעוד כתחנת כוח‪.‬‬
‫אלמלא סבר המוכר‪ ,‬כי עומדות לו אפשרויות ממשיות להוביל מיזמים הכרוכים‬
‫בשינוי ייעוד במתחם האמור ובכך אולי אף להגדיל את ערך זכויותיו‪ ,‬מעבר לתמורה‬
‫בעיסקה‪ ,‬הרי שלא היה מותיר לעצמו את הזכות לדרוש את השבת הקרקע‪.‬‬
‫ג‪ .‬מסמך שהוצג ע"י שמאית המושב ‪ -‬הצעה של מושב בית מאיר למפעל "נשר"‪,‬‬
‫מיום ‪ ,16.7.1996‬למכירת זכויות במקרקעין‪ ,7‬הנמצאים בסמוך למקרקעין נשוא‬
‫עסקת בית מאיר‪ ,‬תמורת מחיר נטו של ‪/$ 15,000‬דונם ‪/ $ 11,500 -‬דונם‪.‬‬
‫ד‪ .‬בנספח ‪ 23‬למסמכי המשיב‬
‫‪8‬‬
‫נכללים שני הנתונים לעיל תחת הכותרת‬
‫"אסמכתאות להוכחת הפוטנציאל של הקרקע החקלאית‪ ,‬לרבות עסקאות השוואה‬
‫רלבנטיות"‪ .‬בנספח ‪ 22‬למסמכי המשיב‪ 9‬נכללים שני הנתונים תחת הסעיף "סכום‬
‫הפיצוי המגיע – קרקע עם פוטנציאל"‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬גם שמאית המושב עשתה שימוש בנתונים אלה‪ ,‬כדי להוכיח את שווייה‬
‫של קרקע חקלאית עם פוטנציאל‪.10‬‬
‫‪7‬‬
‫מהמסמך הנ"ל עולה‪ ,‬כי ‪ 32‬דונם מהמקרקעין נכללים בגוש ‪ 4629‬ואילו ‪ 50‬דונם נוספים ממוקמים (ציטוט) – " בשטח שממזרח‬
‫למתחם התחנה" (הכוונה‪ ,‬ככל הנראה‪ ,‬למתחם תחנת הכח "גזר")‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫נספח ד' לתגובת המושב לעררי חברת כביש חוצה ישראל והועדה המקומית‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫סיכומים מטעם מושב יד רמב"ם‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי מסמכים אלה הוגשו לשמאי המכריע בשנת ‪ - 2007‬במסגרת טיעוני ב"כ מושב יד רמב"ם‪ ,‬כי למקרקעין נשוא השומה קיים‬
‫פוטנציאל לשינוי יעוד – וזאת‪ ,‬עוד בטרם נקבע על ידו כי אין להם כל פוטנציאל‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪21‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫מתוכנם של המסמכים המפורטים לעיל עולה‪ ,‬כי המחיר שסוכם בעסקת בית מאיר‪,‬‬
‫לא שיקף שווי של קרקע חקלאית גרידא‪ ,‬אלא שווי בעל רכיב של פוטנציאל לשינוי‬
‫ייעוד (שאכן מומש במועד העיסקה ‪ -‬ר' להלן) ‪.‬‬
‫לאור קביעתו של השמאי המכריע‪ ,‬שיש להעריך את הקרקע ביעודה החקלאי‪,‬‬
‫ללא פוטנציאל‪ ,‬הרי שלנתונים שהציג‪ ,‬לרבות אלה אשר שימשו כ"אינדיקציה‬
‫ראשונית"‪ ,‬אין כל רלבנטיות לשווי אות ו הוא ביקש להעריך ולכן‪ ,‬לא ניתן היה‬
‫לעשות בהם שימוש‪.‬‬
‫‪ 5.1.3‬הליך רכישת הקרקע בעסקת בית מאיר והגדרת הממכר ‪:‬‬
‫תמ"א‪ 10/‬פורסמה למתן תוקף בי‪.‬פ‪ ,4392 .‬מיום ‪ – 17.3.1996‬כחמישה חודשים‬
‫לפני החתימה על עסקת בית מאיר‪ .‬כלומר‪ ,‬במועד החתימה על ההסכם‪ ,‬ייעוד‬
‫המקרקעין היה תחנת כוח‪.‬‬
‫ס' ‪ 18‬להוראות התכנית ‪" -‬רכישת זכויות בקרקע" ‪ -‬קובע‪ ,‬כי (ציטוט) ‪-‬‬
‫" קרקעות אתר גזר‪ ,‬שטח נחל איילון החדש‪ ,‬יירכשו בדרך של מו"מ ו‪/‬או‬
‫הפקעה לפי פקודת הקרקעות – רכישה לצרכי ציבור (‪ .)1943‬הקרקע לדרך‬
‫הגישה תירכש בהסכמה ו‪/‬או תופקע לפי חוק התכנון והבניה‪".‬‬
‫לעניין זה‪ ,‬מצויין במבוא להסכם המכר‪ ,‬כי (ציטוט) –‬
‫" החברה החלה בשנת ‪ 1994‬בהליכים להפקעת המקרקעין לפי פקודת‬
‫הקרקעות רכישה לצרכי ציבור (‪ )1943‬ובמסגרת זו‪ ,‬פנתה לועדה המייעצת‬
‫לשר האוצר בנושא הפקעות והפקידה התחייבות כספית‪.‬‬
‫כתנאי להפקעה‪ ,‬נדרש נסיון למיצוי מו"מ בהסכמה עם בעלי הזכויות‬
‫במקרקעין המיועדים להפקעה‪" .‬‬
‫בהתאם להוראות התכנית וכפי שעולה מהמבוא להסכם‪ ,‬המקרקעין אכן נרכשו‬
‫בהליך של מו"מ בין הצדדים‪ .‬באופן זה אכן נמנע הצורך ברכישה כפוייה של‬
‫המקרקעין באמצעות הפקעה ולכן‪ ,‬לכאורה‪ ,‬נוהל מו"מ בין קונה מרצון ומוכר מרצון‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪22‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫עם זאת‪ ,‬נראה שהמוכר נהנה מיתרון בניהול המו"מ‪ ,‬על אף שלא יכול היה לממש‬
‫את יעודה התקף של הקרקע‪ ,11‬מאחר שמבחינת הקונה‪ ,‬המשמעות של אי רכישת‬
‫המקרקעין‪ ,‬היתה אחת משתיים ‪:‬‬
‫א‪ .‬רכישה כפוייה באמצעות הפקעה – כפי שיוסבר בהמשך‪ ,‬נראה שאפשרות זו‬
‫לא היתה כדאית לקונה‪ ,‬נוכח שיקולים כלכליים שעמדו לנגד עיניו (ר' סעיף‬
‫‪ 5.1.4‬להלן)‪.‬‬
‫ב‪ .‬מציאת מתחם חלופי‬
‫‪12‬‬
‫– אפשרות זו מחייבת הליך ארוך וממושך‪ ,‬של מציאת‬
‫מתחם מתאים‪ ,‬תכנון ואישור תכנית ברמה ארצית‪ ,‬על כל המשתמע מכך‪.‬‬
‫‪ 5.1.4‬האם עסקת בית מאיר עונה על הגדרת "עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון" ?‬
‫כפי שנטען ע"י העוררות (סעיף ‪ ,)4.1.1‬לחברת החשמל היתה כדאיות כלכלית‬
‫בסיום מהיר‪ ,‬ככל הניתן‪ ,‬של הליכי רכישת הקרקע וזאת‪ ,‬עקב רכישת רכיבי המתקן‬
‫מבעוד מועד‪ ,‬כפי שעולה מכתבה שפורסמה בעיתון "גלובס"‪ ,‬בחודש יולי ‪1996‬‬
‫(ציטוט) ‪-‬‬
‫" החברה גם רכשה בעבר ‪ 4‬טורבינות גז תעשייתיות מתוצרת סימנס‬
‫בשווי כולל של ‪ 220‬מיליון מארק‪ ,‬לצורך הקמת השלב הראשון של‬
‫הפרוייקט וזאת עוד בטרם הושלמו הליכי הרישוי ורכישת הקרקעות‪.‬‬
‫הדבר גורם לכך שהחברה משלמת קנס לסימנס בגין אחסון הטורבינות‪" .‬‬
‫(ההדגשה לא במקור)‪.‬‬
‫מהאמור לעיל עולה‪ ,‬כי בין השיקולים של חברת החשמל לרכישת הקרקע עמד‬
‫הרצון לחיסכון בעלויות אחסנה גבוהות בהשוואה לעלות רכישת המקרקעין (כ‪6 -‬‬
‫מיליון דולר)‪.13‬‬
‫‪11‬‬
‫כפי שציין השמאי המכריע בשומתו – " יובהר כי שינוי היעוד לשימושים הציבוריים הנ"ל אינו בגדר פוטנציאל מסחרי הניתן לניצול ע"י‬
‫המושב או מי שבא מטעמו‪( ".‬עמ' ‪ 46‬לשומה המכרעת)‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫שכן‪ ,‬המתחם כבר יועד לתחנת כח בתמ"א ‪ 10‬אשר אושרה מספר חודשים לפני מועד חתימת ההסכם‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫מחיר רכישת המקרקעין בעסקת בית מאיר הינו כ‪ 20 -‬מליון ‪( ₪‬שער החליפין ביום העסקה ‪ .)$ 1 = ₪ 3.15‬מחיר רכישת טורבינות‬
‫הגז הינו כ‪ 375-485 -‬מליון ‪( ₪‬שער החליפין של המארק הגרמני בין התאריכים ‪ 1.1.1994-1.1.1996‬הינו ‪ .)₪ 1.7-2.2‬כלומר עלות‬
‫רכישת הקרקע מהווה ‪ 4%-5%‬מעלות רכישת הטורבינות בלבד‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪23‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫מכאן‪ ,‬ניתן להניח‪ ,‬כי חלופת ההפקעה לא היתה כדאית לחברת החשמל‪ ,‬בבואה‬
‫לנהל את המו"מ‪ ,‬שכן‪ ,‬דחיה נוספת ברכישת הקרקע ( המתבטאת בקנס כספי בגין‬
‫אחסנת טורבינות)‪ ,‬עלולה היתה להיות בעלת משמעות כלכלית ניכרת‪ ,‬בהשוואה‬
‫לעלות רכישת הקרקע‪.‬‬
‫שיקול זה יכול היה להוות גורם לחץ על החברה‪ ,‬שהיה עלול להביא לצמצום‬
‫מרחב האפשרויות שלה‪ ,‬במסגרת המו"מ‪ ,‬וכתוצאה מכך‪ ,‬לסיום המו"מ מהר ככל‬
‫הניתן ובמחיר גבוה‪.‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי גם אם משקלה הראייתי של כתבה עיתונאית‪ ,‬אינו גבוה‪ ,‬האמור בה‬
‫מהווה נדבך נוסף‪ ,‬המצטרף ומאשש את הנאמר בענין זה‪.‬‬
‫סוגיה זו‪ ,‬בנוסף למפורט בסעיף ‪ 5.1.3‬לעיל‪ ,‬מעמידים בספק עקרון מרכזי בשומה‬
‫המכרעת‪ ,‬לגבי היות עסקת בית מאיר בעלת אופי של עסקה ממוכר מרצון לקונה‬
‫מרצון‪.‬‬
‫‪ 5.1.5‬התמורה בגין השטחים הנלווים בעסקת בית מאיר – האם היא מהווה אינדיקציה‬
‫לשווי קרקע חקלאית ללא פוטנציאל ?‬
‫על אף עמדתי המפורטת לעיל‪ ,‬בדבר חוסר ההתאמה של עסקת בית מאיר‪ ,‬בכללה‪,‬‬
‫לענייננו‪ ,‬אני מוצאת לנכון להתייחס עניינית לעמדת ב"כ המשיב‪ ,‬כי השטחים הנלווים‪,‬‬
‫לגביהם נקבעה התמורה נטו על סך של ‪/$ 10,000‬דונם‪ ,‬הינם במעמד של קרקע‬
‫חקלאית נטולת פוטנציאל ולכן‪ ,‬ניתן להקיש מכך על שווייה ‪.‬‬
‫השמאי המכריע התייחס – במסגרת השומה המכרעת – לטענת העוררות (המשיבות‬
‫בהליך שלפניו)‪ ,‬לפיה התמורה בגין המקרקעין המיועדים למתקן החשמלי מגלמת את‬
‫מימוש הפוטנציאל התכנוני‪ .‬לצורך כך‪ ,‬הפנו העוררות לסעיף ‪ 6.7‬להסכם (בו‬
‫מפורטים רכיבי התמורה)‪ ,‬כמפורט בעמ' ‪ 45‬לשומה המכרעת (ציטוט) –‬
‫" כנגד טענת הפוטנציאל‪ ,‬ראוי להדגיש כי שווי השטחים הנלווים (שאינם‬
‫בתחום המתקן עצמו)‪ ,‬תומחרו על ידי הצדדים לפי ‪/$ 10,000‬דונם‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫ככל שקיים מימוש פוטנציאל תכנוני שבוצע בתמ"א‪ ,10/‬ע"פ טענת‬
‫המשיבות‪ ,‬הרי שהוא יכול במכסימום להסתכם ב‪/$ 5,000 -‬דונם‪".‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪24‬‬
‫דברים ברוח דומה‪ ,‬נטענו ע"י שמאית המשיב‪ ,‬אשר ייצגה את בעלי הזכויות בקרקע‬
‫גם בעסקת בית מאיר‪ ,‬טענה‪ ,‬כי המחיר בעסקה מגלם את שווי הזכויות של‬
‫המחזיקים בקרקע החקלאית ערב ההפקעה‪ .‬עוד טענה‪ ,‬כי התמורה ברוטו‪ ,‬שהיא‬
‫התמורה בפועל‪ ,‬היתה גבוהה ‪ -‬עד כדי כפולה‪ - 14‬מהתמורה נטו‪.‬‬
‫לגבי התמורה בגין השטחים הנלווים ציינה‬
‫‪15‬‬
‫(ציטוט) – " לעניין שווי השטחים‬
‫הנלווים בסך ‪ $ 10,000‬לדונם נטו‪ ,‬שווי זה נקבע בהתחשב בזכות לתבוע מחברת‬
‫הכביש את ההפרש בסך ‪ $ 5,000‬לדונם נטו "‪.‬‬
‫לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים‪ ,‬הגעתי לכלל דעה‪ ,‬שאין להקיש מהם‪ ,‬שהתמורה‬
‫שנקבעה לגבי השטחים הנלווים משקפת את שווייה של קרקע חקלאית גרידא‪.‬‬
‫סביר להניח‪ ,‬שלשני הצדדים היה ענין לצרף את השטחים הנלווים לעסקה – כל‬
‫אחת מסיבותיו‪ .‬חח"י רכשה בדרך זו שטחים שאולי עשויים לשמש אותה בעתיד‬
‫ובנוסף‪ ,‬קבלה התחייבות מהמוכר להימנע מהגשת תביעת פיצויים בגין המקרקעין‪,‬‬
‫לרבות תביעת פיצויים לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‬
‫‪16‬‬
‫(סעיף ‪ 8.2‬להסכם)‪.‬‬
‫המושב קיבל תמורה בגין שטחים שניצולם היעיל כשטחים כלואים – מוטל בספק‪.‬‬
‫מכאן‪ ,‬שמדובר בשיקולים של בעלי ענין ‪ ,‬הזרים לענין הגדרת "שווי שוק"‪.‬‬
‫המסקנה היא שהתמורה הנ"ל אינה יכולה להוות אינדיקציה לשווי האובייקטיבי של‬
‫הקרקע כקרקע חקלאית גרידא‪.‬‬
‫‪ 5.1.6‬מבחן הסבירות‪:‬‬
‫ככלל‪ ,‬שימוש בגישת ההשוואה‪ ,‬תוך התבססות על נתון השוואה בודד‪ ,‬עלול ‪ -‬גם‬
‫אם לא חייב ‪ -‬להוביל לסטייה מהשווי הראוי‪ .‬לפיכך ‪ ,‬נקיטה בשיטה זו צריכה להיות‬
‫מלווה בבדיקה ‪ ,‬שמטרתה לוודא ‪ ,‬כי התוצאה המתקבלת מצוייה במתחם הסבירות‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫השמאית ציינה‪ ,‬לגבי השטחים המיועדים למתקן החשמלי‪ ,‬כי התמורה ברוטו היתה כ‪/$ 28,000 -‬דונם כאשר התמורה נטו הינה ‪/$ 15,000‬דונם‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫תחת הסעיף – " אסמכתאות להוכחת הפוטנציאל של הקרקע החקלאית לרבות עסקאות השוואה רלוונטיות"‪ ,‬בתוך נספח ד' לתגובת‬
‫המושב לעררי חברת כביש חוצה ישראל והועדה המקומית (דצמבר ‪. )2009‬‬
‫‪16‬‬
‫למעט המקרקעין הנמצאים בתחום המיועד לכביש ‪.6‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪25‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫לאור מכלול הנתונים המפורטים בסעיף ‪ 6.2‬להלן‪ ,‬נראה כי במקרה הנדון‪ ,‬לא‬
‫נבדקה סבירות התוצאה‪ .‬לו היתה נערכת בדיקה שכזו‪ ,‬תוך שימוש בגישות‬
‫ובנתונים נוספים‪ ,‬אזי היתה עסקת בית מאיר מתבררת מיד כנתון חריג ‪.‬‬
‫די אם נציין‪ ,‬כי בדיקה ראשונית‪ ,‬היתה מגלה‪ ,‬למשל‪ ,‬ממצא בלתי סביר‪ ,‬על פיו‪,‬‬
‫הערך השיורי של מגרשי המגורים בנחלה‪ ,‬נמוך משווי השטחים החקלאיים‪.‬‬
‫לדוגמה‪ ,‬ביום ‪ ,9.8.2000‬נרכשה נחלה במושב יד רמב"ם‪ ,‬תמורת כ‪-‬‬
‫‪( $425,000‬ש"ע ל‪ .17)₪ 1,727,200 -‬בהתאם לקביעתו של השמאי המכריע‪,‬‬
‫לפיה שוויו של דונם חקלאי בתחום משבצת המושב הינו ‪/$ 12,350‬דונם‪,‬‬
‫מתקבל‪ ,‬כי לרכיב החקלאי בנחלה מיוחס כמעט ‪ 90%‬משווי הנחלה כולה‪-‬‬
‫כ‪ ,$ 370,000 -‬בעוד רכיב המגורים ‪ ,‬כ‪ $ 55,000-‬מהווה חלק זניח ממנו ‪.‬‬
‫ממצא זה מוצג כאחד מתוך מספר מבחני סבירות ‪ ,‬שנערכו על ידי ‪ ,‬על בסיס‬
‫נתונים שהוצגו במפורט בסעיף ‪ 6.1.3‬ובנספח ב' בהמשך ‪.‬‬
‫‪ 5.1.7‬מסקנה‪:‬‬
‫עיסקת בית מאיר נכרתה בתקופה בה התאפשרה לחוכרים חקלאיים שותפות‬
‫במיזמים שהיו כרוכים בשינוי ייעודה של הקרקע החקלאית‪.‬‬
‫כפי שנותח בפירוט לעיל‪ ,‬אין ספק שהמחיר שנקבע בעיסקה‪ ,‬שיקף את‬
‫המציאות ואת מה שהשתמע ממנה ‪ -‬לענין ערכי שווי ‪ -‬באותה תקופה‪.‬‬
‫האמור לעיל אינו עולה בקנה אחד עם קביעתו של השמאי המכריע‪ ,‬כי העריך‬
‫את שווי הקרקע כקרקע חקלאית גרידא‪ ,‬כשהיא נטולת פוטנציאל‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל ‪ ,‬אין מנוס מהמסקנה ‪ ,‬שאין לקבל ‪ ,‬בכל הכבוד ‪ ,‬את‬
‫ההסתמכות ( הבלעדית או המכריעה ) על עיסקת בית מאיר ‪ ,‬הן מהבחינה‬
‫הטכנית והן מבחינת המהות ‪ ,‬לצורך קביעת השווי הראוי בענייננו ‪.‬‬
‫הערה ‪ :‬ב"כ העוררת מס' ‪ - 2‬חב' כביש חוצה ישראל‪ ,‬טענה במהלך הדיון‪ ,‬כי יש‬
‫להותיר על כנה את ההפחתה בשיעור ‪ 35%‬ממחיר עסקת בית מאיר‪ ,‬אותה‬
‫‪17‬‬
‫ע"פ מערכת שע"מ‪ ,‬כולל המכר בית מגורים בשטח של כ‪ 90 -‬מ"ר וקרקע חקלאית בשטח של כ‪ 30 -‬דונם‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪26‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫הביא השמאי המכריע בחשבון וזאת‪ ,‬עקב מיקום המקרקעין שבנדון‪ ,‬קיומו של‬
‫תוואי נחל גזר‪ ,‬ריבוי תשתיות וכיוצ"ב‪.‬‬
‫השמאי המכריע קבע בסעיף ‪ 13.3.2‬לשומה המכרעת (עמ' ‪ ,)50‬כי ההפחתה‬
‫לגבי המקרקעין שבנדון‪ ,‬הינה בהשוואה לקרקע נשוא עסקת בית מאיר‪.‬‬
‫לאור קביעתי לעיל‪ ,‬כי עסקת בית מאיר אינה יכולה לשמש כנתון השוואה‬
‫ראוי‪ ,‬הרי שגם ההתאמה שביצע השמאי המכריע בין שני מתחמי הקרקע‬
‫אינה רלבנטית בנסיבות הענין ‪.‬‬
‫‪ 5.2‬האם ניתן ביטוי ראוי לזכותו של המושב במקרקעין בעת חישוב שוויים ?‬
‫טיב זכותו של המושב במקרקעין ‪-‬‬
‫ככלל‪ ,‬יצויין‪ ,‬כי יש לבצע התאמה בגין טיב הזכות כאשר הזכות המוערכת נקבעת על סמך‬
‫נתונים‪ ,‬המתייחסים לסל זכויות שונה במקרקעין‪ .‬ולהיפך ‪ -‬כאשר שוויה הכלכלי של הזכות‬
‫המוערכת שווה לזכות ממנה נגזר השווי‪ ,‬הרי שאין צורך בהתאמה שכזו‪.‬‬
‫השמאי המכריע קבע‪ ,‬בשומה המכרעת‪ ,‬את שווי המקרקעין בתחום משבצת מושב יד‬
‫רמב"ם בהסתמך‪ ,‬כאמור‪ ,‬על נתוני עסקת בית מאיר‪.18‬‬
‫בסוגיית שוויה של זכות במקרקעין בתחום משבצת – חוזה תלת שנתי מתחדש (זכות "בר‬
‫רשות") או זכות חכירה לדורות – הבעתי את דעתי‪ ,‬זה מכבר‪ ,‬בשומה מכרעת לגבי קרקע‬
‫בתחום המשבצת של מושב חגור‪ .‬להלן ציטוט הדברים –‬
‫" ‪ ....‬מביאים למסקנה‪ ,‬איפוא‪ ,‬ששוויה הכלכלי של זכות בר רשות בחוזה תלת‬
‫שנתי מתחדש‪ ,‬לא נפל מהותית – במועד הקובע – משוויה הכלכלי של זכות‬
‫חכירה לדורות בקרקע דומה"‪.‬‬
‫ובהמשך ‪-‬‬
‫‪18‬‬
‫לא הוצגו בפני מסמכים מהם ניתן ללמוד על טיב זכותו של מושב בית מאיר בקרקע נשוא העסקה‪ .‬עם זאת‪ ,‬בדיון מיום ‪1.11.2010‬‬
‫השיב ב"כ המשיב לשאלה בדבר טיב זכותו של מושב בית מאיר‪ ,‬כי למושב חוזה תלת שנתי מתחדש ואף חוזים לטווח קצר יותר‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪27‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫" מיותר לציין‪ ,‬אך למען הסר ספק ייאמר‪ ,‬כי אין כוונה להשוות בין זכויות בר‬
‫רשות בקרקע חקלאית לבין זכויות בעלות פרטית או זכויות חכירה של בעלים‬
‫פרטי בקרקע ממ"י‪ .‬מדובר בהשוואה בין זכויות בר רשות לזכויות חכירה‬
‫בקרקע דומה‪( " .‬ההדגשות במקור)‪.‬‬
‫בהתייחס לשומה המכרעת‪ ,‬מיום ‪ - 17.8.2009‬לאור הדברים המובאים לעיל ‪ -‬השמאי המכריע‬
‫לא נדרש לביצוע התאמה‪ ,‬בין זכויות מושב בית מאיר במקרקעין לבין זכויות מושב יד רמב"ם‬
‫במקרקעין‪ .‬להלן התייחסותו של השמאי המכריע לסוגיה (ציטוט‪ ,‬עמ' ‪ 31‬לשומה המכרעת) –‬
‫" בכל הקשור לשימושים החקלאיים‪ ,‬שוויה של זכות בר רשות בחוזה תלת שנתי‬
‫מתחדש‪ ,‬לא נפל מהותית משוויה הכלכלי של זכות החכירה לדורות בקרקע דומה‪".‬‬
‫עם זאת‪ ,‬מאחר שהגעתי לכלל מסקנה‪ ,‬שעסקת בית מאיר אינה בבחינת עסקת השוואה‬
‫רלבנטית‪ ,‬כפי שצוין לעיל (סעיף ‪ 5.1‬לעיל)‪ ,‬אין בעובדה שהשמאי המכריע נתן ביטוי לטיב‬
‫הזכויות‪ ,‬כדי לשנות את עובדת אי הרלבנטיות של העיסקה‪.‬‬
‫לטענתו של ב " כ המשיב לגבי " שומת המאסטר"‪ ,‬התייחס השמאי המכריע וקבע‪ ,‬כי‬
‫עמדתה של משיבה מס' ‪ - 2‬לפיה מדובר במסמך פנימי שנגנז – מקובלת עליו‪ .19‬עמדתו‬
‫של השמאי המכר יע בנושא מקובלת עלי ולכן‪ ,‬לדעתי‪ ,‬אין למסמך כל רלבנטיות לענין‬
‫קביעת השווי במצב הקודם‪.‬‬
‫שווי זכות המושב בשטח העודף‪ ,‬מעבר לתקן המשבצת –‬
‫זכותו של המשיב‪ ,‬במועדים הקובעים הרלבנטיים‪ ,‬מעוגנת בשני חוזי שכירות (משבצת דו‬
‫צדדי)‪ ,‬אשר הוצגו בפני‪ .‬להלן הפרטים מתוך חוזי השכירות הרלבנטיים לסוגיה זו ‪:‬‬
‫הסכם שכירות‪ ,‬מיום ‪: 30.12.1992‬‬
‫הצדדים להסכם‬
‫‪ :‬מינהל מקרקעי ישראל ("המשכיר") ומושב יד רמב"ם ("האגודה")‪.‬‬
‫המושכר‬
‫‪ :‬שטח של ‪ 3,021‬דונם ("המשבצת")‪.‬‬
‫מטרת השכירות‬
‫‪ :‬א‪ .‬ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד ;‬
‫ב‪ .‬הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד ;‬
‫ג‪ .‬הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן ;‬
‫ד‪ .‬הקמת מבני ציבור ושימוש בהם‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫עמ' ‪ 31‬לשומה המכרעת‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪28‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫‪ ,1.10.1992-30.9.1995 :‬סה"כ ‪ 3‬שנים‪.‬‬
‫דמ"ש שנתיים‬
‫‪ :‬עבור ‪ 80‬נחלות‪ ,‬לפי ‪ ₪ 328.93‬לכל נחלה ;‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫עבור ‪ 26‬משקי עזר‪ ,‬לפי ‪ ₪ 145.44‬לכל משק עזר ;‬
‫עבור ‪ 1‬משק עזר ‪; ₪ 485.92 -‬‬
‫עבור ‪ 1‬משק עזר ‪; ₪ 364.25 -‬‬
‫עבור ‪ 100‬דונם‪ ,‬לפי ‪/₪ 10.72‬דונם ;‬
‫עבור ‪ 521‬דונם‪ ,‬לפי ‪/₪ 10.72‬דונם‪.‬‬
‫הסכם שכירות‪ ,‬מיום ‪: 24.1.2000‬‬
‫הצדדים להסכם‬
‫‪( :‬ללא שינוי)‬
‫המושכר‬
‫‪ :‬שטח של ‪ 2,698.2‬דונם ("המשבצת")‪.‬‬
‫מטרת השכירות‬
‫‪( :‬ללא שינוי)‬
‫תקופת השכירות‬
‫‪ ,1.10.1998-30.9.2001 :‬סה"כ ‪ 3‬שנים‪.‬‬
‫דמ"ש שנתיים‬
‫‪ :‬עבור ‪ 80‬נחלות‪ ,‬לפי ‪ ₪ 573.62‬לכל נחלה ;‬
‫עבור ‪ 24‬משקי עזר‪ ,‬לפי ‪ ₪ 253.63‬לכל משק עזר ;‬
‫עבור ‪ 100‬דונם עודף‪ ,‬לפי ‪/₪ 18.70‬דונם ;‬
‫עבור ‪ 521‬דונם עודף‪ ,‬לפי ‪/₪ 18.70‬דונם ;‬
‫עבור ‪ 4‬משקי עזר‪ ,‬לפי צמוד‪.‬‬
‫סעיף ‪ 2‬ב‪ .‬להסכמים לעיל קובע (ציטוט) – " אין חוזה זה מקנה לאגודה כל זכויות בכורה‬
‫לקבלת זכות שכירות על שטחים שבמשבצת שחוזה זה אינו חל עליהם‪".‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הוצג בפני מכתב‪ ,‬מיום ‪ ,24.4.2003‬ממנהל מחוז מרכז בממ"י‪ ,‬ממוען למנהל אגף‬
‫נכסים בחברת כביש חוצה ישראל‪ ,‬בו נאמר‪ ,‬כי בעת חתימת הסכם חכירה ארוך טווח לגבי‬
‫שטח המשבצת‪ ,‬עפ"י התקן (אם ייחתם)‪ ,‬ייחתם גם הסכם קצר טווח לגבי השטחים‬
‫העודפים‪.‬‬
‫לענין זה ראוי לציין‪ ,‬כי המושב מחזיק בפועל בשטחים אלה עשרות שנים‪ ,‬בהתאם לזכותו‬
‫המעוגנת‪ ,‬כאמור‪ ,‬בחוזי השכירות התלת שנתיים המפורטים לעיל‪ ,‬אשר חודשו מעת לעת‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬השטח העודף אינו נכלל בסייג המפורט בסעיף ‪ 2‬ב‪ .‬לעיל ולכן‪ ,‬אפשרות חידוש‬
‫השכירות לגביו‪ ,‬לתקופה קצרה‪ ,‬לא נבדלה‪ ,‬במועדים הקובעים‪ ,‬מאותה אפשרות לגבי‬
‫השטחים הנוספים הנכללים בהגדרת המשבצת‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪29‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫בהתחשב בעובדה‪ ,‬כי הזכות המוערכת הינה זכות שימוש לצרכים חקלאיים בלבד‪ ,‬הרי‬
‫ששוויה הכלכלי של זכות זו בשטחים העודפים לא נפלה מהותית‪ ,‬להערכתי משווייה הכלכלי‬
‫של אותה זכות בשטחים הנכללים בתקן המשבצת‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אני מוצאת‪ ,‬שאין לייחס לשטחים החורגים מתקן המשבצת‪ ,‬שווי שונה‪,‬‬
‫בנסיבות העררים דנן‪.‬‬
‫‪ 5.3‬התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא ידיעת הצדדים ‪:‬‬
‫לאור קביעתי לעיל‪ ,‬כי עסקת בית מאיר אינה יכולה לשמש כנתון השוואה מתאים‪ ,‬בנסיבות‬
‫המקרה הנדון‪ ,‬מתייתר הדיון בסוגיית התייעצותו של השמאי המכריע עם גורם שלישי בלא‬
‫ידיעת הצדדים ושימוש בנתונים שלא הוצגו בפני הצדדים ולא ניתנה להם זכות טיעון ביחס אליו‪.‬‬
‫‪ .6‬תיקון השומה המכרעת ‪:‬‬
‫בעמ' ‪ 7‬להחלטתה‪ ,‬מנחה ועדת הערר את השמאי המייעץ כדלקמן ‪:‬‬
‫" כמו כן‪ ,‬ככל שימצא השמאי המייעץ כי יש לתקן את השומה המכרעת‪ ,‬לרבות ערכי‬
‫השווי שנקבעו בה‪ ,‬יפרט זאת בחוות דעתו‪" .‬‬
‫בהתאם לכך‪ ,‬להלן חוות דעתי ‪:‬‬
‫‪ 6.1‬נתונים להערכת שווי המקרקעין במצב קודם ‪:‬‬
‫לאור הקושי בהישענות על נתוני השוואה ישירה‪ ,‬לגבי חלקות ב' של נחלות במשבצת‬
‫חקלאית‪ ,‬סבורני שמן הראוי לנקוט במספר גישות ובמספר מקורות מידע ולהצליב ביניהם‪,‬‬
‫על מנת להגיע לשווי הראוי של הקרקע‪ ,‬בנסיבות המקרה הנדון‪.‬‬
‫יוער‪ ,‬כי מאחר שהמועדים הקובעים הינם במהלך שנת ‪ 1995‬ו‪ ,2000 -‬בתקופת היותן של‬
‫החלטות ממ"י הרלבנטיות בתוקף‪ ,‬הרי שקיימת בעייתיות בשימוש בנתוני השוואה‬
‫מהמועדים הנ"ל‪ ,‬כפי שהוסבר בהרחבה בסעיף ‪ 5.1.1‬לעיל‪.‬‬
‫בהתאם לכך‪ ,‬כל נתוני ההשוואה‪ ,‬למעט שניים‪ ,20‬הינם ממועדים מאוחרים למועדים‬
‫הקובעים‪ .‬לאור העובדה‪ ,‬כי שווי קרקע חקלאית גרידא‪ ,‬במונחים דולריים‪ ,‬לא השתנה באופן‬
‫משמעותי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬במהלך התקופה שבין המועדים הקובעים למועדי ביצוע מרבית‬
‫עסקאות ההשוואה‪ ,‬הרי שאין מניעה לעשות בהם שימוש‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫לגביהם נבדק ונמצא‪ ,‬כי התמורה בעסקה אינה כוללת רכיב של פוטנציאל‪ ,‬אלא משקפת שווי חקלאי גרידא‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪30‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 6.1.1‬נתוני עסקאות מכר לגבי קרקע חקלאית המנוהלת ע"י ממ"י ‪:‬‬
‫ראוי לציין כי עמד בפני מספר רב של נתונים ‪ -‬חלקם מתוך מערכת שע"מ וחלקם‬
‫האחר ממקורות שונים‪ ,‬לרבות נתונים מתוך שומות מכרעות‪ ,‬שומות שהוצגו בפני‬
‫שמאים מכריעים ועוד‪.‬‬
‫לאחר בדיקה יסודית של הנתונים ‪ -‬אחד לאחד ‪ -‬נאלצתי לנפות את מרביתם‪ ,‬לרבות‬
‫נתוני שע"מ בשל הסיבות הבאות ‪:‬‬
‫ היעדר נתונים לגבי מחוברים או רכיבים שונים שהיו כלולים בעיסקה ;‬‫ אי התאמות בין נתוני ממ"י לנתוני מס שבח ;‬‫ ערכי קיצון בלתי סבירים ;‬‫לאחר הניפוי נותרו מספר עסקאות לגביהן אותרו על ידי מלוא הנתונים הרלבנטיים‬
‫והן אשר ישמשו בבסיס הבדיקה‪.‬‬
‫חשוב לציין‪ ,‬לאור האמור בסעיף ‪ 5.1.1‬לעיל‪ ,‬כי הובאו בחשבון גם שתי עסקאות‬
‫מכר שנקשרו ‪ ,‬אמנם ‪ ,‬בתקופת תקפותן של החלטות ממ"י‪ ,‬אך נמצא כי לא כללו‬
‫מרכיב של פוטנציאל לשינוי הייעוד בקרקע ‪.‬‬
‫הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' (‪ )1‬לחוות הדעת‪.‬‬
‫הנתונים שימשו להשוואה ישירה‪ ,‬תוך ביצוע התאמות נדרשות‪ ,‬מאחר שהם‬
‫מגלמים את השווי בשימוש החקלאי בלבד‪ ,‬ללא הזכות להנאה נוספת‪ ,‬אם ישונה‬
‫יעוד הקרקע‪.‬‬
‫מניתוח קבוצת הנתונים‪ ,‬התקבל שווי הנע בגבולות ‪/$ 6,000‬דונם‪/$ 5,000-‬דונם‬
‫(ש"ע ל‪/₪ 25,000 -‬דונם‪/₪ 20,000 -‬דונם)‪ ,‬כולל גידולים חקלאיים‪ .‬לאחר הפחתת‬
‫שווי המחוברים‪ ,‬התקבל שווי ממוצע של ‪/$ 4,870‬דונם‪.‬‬
‫המשקל שיוחס לקבוצת נתונים זו‪ ,‬לאחר התאמה – גבוה ‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪31‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 6.1.2‬נתוני עסקאות שכירות לגבי קרקע חקלאית ‪:‬‬
‫אותרו על ידי‪ ,‬ארבעה הסכמי שכירות (שממ"י אינו צד להם)‪ ,‬שנערכו בין השנים‬
‫‪ ,2004-2010‬לגבי קרקע בשימוש חקלאי‪ .‬מהסכמים אלה עולה‪ ,‬כי דמי השכירות‬
‫השנתיים נעו בגבולות ‪/₪ 600‬דונם‪/₪ 100-‬דונם‪.‬‬
‫הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' (‪ )2‬לחוות הדעת‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬נעשה על ידי שימוש במסמך שנערך ע"י אגף שומת מקרקעין‪ ,‬במסגרתו‬
‫נסקרו‪ ,‬בשנת ‪ ,2008‬דמי שכירות לקרקע חקלאית‪ .‬הממצאים העלו‪ ,‬כי מחירי‬
‫השכירות לקרקע לגידולי שלחין‪ ,‬נעו בטווח שבין ‪/₪ 200-600‬דונם לשנה‪ .‬מחירי‬
‫השכירות לקרקע לגידולי בעל‪ ,‬נעו בטווח שבין ‪/₪ 150-200‬דונם לשנה‪.‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי הפער ברמות דמי השכירות נובע מגורמים‪ ,‬כגון ‪ :‬מיקום‪ ,‬טיב הקרקע‪,‬‬
‫טופוגרפיה‪ ,‬היקף השטח ועוד‪.‬‬
‫יוער‪ ,‬כי דמי החכירה המשולמים לממ"י ע"י החוכרים‪ ,‬בהתאם למחירון דמי חכירה‬
‫לקרקע חקלאית‪ ,‬מיום ‪ ,11.4.2010‬נמוכים במידה משמעותית‪.21‬‬
‫היוון ההכנסה הצפוייה מהשכרת קרקע לשימוש חקלאי‪ ,‬בהתבסס על דמה"ש‬
‫המקובלים בשוק החופשי‪ ,‬מבטא את הערך הכלכלי של זכות הבעלות המיוחס‬
‫לשימוש זה‪ .‬לצורך מציאת ערכה הכלכלי של זכות החכירה‪ ,‬יש להוון את ההפרש‬
‫בין דמה"ש הראויים‪ ,‬לבין אלה המשולמים לממ"י‪ .‬לצורך כך‪ ,‬נלקח בחשבון שיעור‬
‫היוון של ‪ ,5%‬בהתאם לקווים המנחים המוזכרים לעיל‪.‬‬
‫מניתוח הנתונים לעיל‪ ,‬התקבל שווי הנע בגבולות ‪/₪ 12,000‬דונם ‪/₪ 3,000 -‬דונם‬
‫(ש"ע לכ‪/$ 3,000 -‬דונם ‪/$ 750 -‬דונם)‪.‬‬
‫קבוצת נתונים זו שימשה לביסוס "רף תחתון"‪ ,‬כלומר לקביעת שווי מינימלי‬
‫לקרקע חקלאית‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫שטחי עיבוד בנחלה חקלאית ‪ -‬מצויים בטווח ‪/₪ 9-30‬דונם לשנה ; גידולי שלחין ‪/₪ 46-93 -‬דונם לשנה‪ ,‬בהתאם לסוג הגידול ;‬
‫גידולי בעל ‪ -‬עד ‪/₪ 46‬דונם‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪32‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪ 6.1.3‬נתוני עסקאות מכר לגבי נחלות במושבים ‪:‬‬
‫בשיטה זו‪ ,‬חולץ שווי השטחים המיועדים לשימוש חקלאי מתוך שווי הנחלה כולה‪,‬‬
‫מאחר שהוא כולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את שטח חלקות ב'‪ ,‬שהוא השטח נשוא שומה זו‪.‬‬
‫בשל רגישותה של שיטת החילוץ‪ ,‬להנחות העומדות בבסיס הניתוח ולערכי השווי‬
‫המיוחסים לרכיבי השווי האחרים‪ ,‬נעשה על ידי שימוש בממצאים אלה אך ורק‬
‫לשם בדיקת סבירותם של הנ תונים בעלי התוקף הגבוה יותר ולקבלת סדרי‬
‫גודל מקורבים‪.‬‬
‫אותרו על ידי נתונים‪ ,‬מתוך מאגרי מס שבח (מערכת שע"מ)‪ ,‬לגבי עסקאות מהשנים‬
‫‪ .2004-2007‬כמו כן‪ ,‬אותרו נתונים נוספים לגבי העסקאות הנ"ל‪ ,‬לרבות ‪ :‬שטחי‬
‫חלקות א'‪ ,‬ב' ו‪-‬ג' המרכיבות את הנחלה‪ ,‬שטחי המבנים בחלקות והשימוש הנעשה‬
‫בהם‪ ,‬שווי המחוברים וסוג הגידולים בחלקות המיועדות לשימוש חקלאי‪.‬‬
‫לאחר ניפוי עסקאות עם נתונים שאינם רלבנטיים או חסרים‪ ,‬נותרו נתוני העסקאות‬
‫לגביהם קיים מידע מלא ומפורט‪.‬‬
‫הנתונים הנ"ל – מפורטים בנספח ב' (‪ )3‬לחוות הדעת‪.‬‬
‫השווי המיוחס למ"ר מבונה לשטחי המגורים בנחלה חושב בהתבסס על נתוני‬
‫עסקאות למכירת בתי מגורים בהרחבות המושבים‪ .‬יתרת השווי‪ ,‬אשר חולצה משווי‬
‫הנחלה בשלמותה‪ ,‬מיוחסת לשטחים שאינם מיועדים למגורים‪ ,‬כלומר לשטחים‬
‫החקלאיים (חלק משטח חלקה א'‪ ,‬שטח חלקה ב' ושטח חלקה ג')‪ .‬השווי שחולץ‪,‬‬
‫שימש להשוואה ישירה‪ ,‬מאחר שהוא מגלם את השווי בשימוש החקלאי בלבד‪.‬‬
‫מניתוח הנתונים לעיל‪ ,‬התקבל שווי הנע בגבולות ‪/$ 4,800‬דונם‪/$ 2,800-‬דונם‬
‫(ש"ע לכ‪/₪ 22,000 -‬דונם‪/₪ 11,000-‬דונם)‪.‬‬
‫המשקל שיוחס לקבוצת נתונים זו – מוגבל (לצורך בקרה בלבד) ‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪33‬‬
‫‪ 6.1.4‬הסכמי פשרה שנחתמו בין חברת כביש חוצה ישראל לבין ישובים שונים ‪:‬‬
‫עוררת מס' ‪ 2‬הציגה בפני נתונים לגבי ‪ 50‬הסכמי פשרה שנערכו בינה לבין מושבים‬
‫או קיבוצים‪ ,‬באשר לפיצויים בגין ירידת ערך ובגין הפקעה‪ .‬הנתונים מתייחסים‬
‫למקרקעין‪ ,‬הממוקמים בקטעים ‪ 12-20‬של כביש חוצה ישראל‪ 36 .‬מתוך ‪ 50‬הסכמי‬
‫הפשרה עצמם הוצגו בפני‪ ,‬תוך שמירה על חסיון פרטי הזהות של הישובים‪.‬‬
‫התמורה בכ‪ 80% -‬מההסכמים נעה בגבולות ‪/$ 4,000‬דונם‪/$ 3,000-‬דונם‪ .‬הפיצוי‬
‫הממוצע‬
‫בקטעים‬
‫‪12-14‬‬
‫של‬
‫הכביש‪,‬‬
‫הממוקמים‬
‫במרכז‬
‫הארץ‪,‬‬
‫הינו‬
‫כ‪/$ 3,750-‬דונם‪.‬‬
‫בתצהיר שהגיש מנהל אגף הנכסים בחברה‪ ,‬צויין‪ ,‬כי הפיצוי שניתן‪ ,‬כמופיע בטבלה‪,‬‬
‫אינו כולל את מרכיב הפיצוי בגין המחוברים‪.‬‬
‫העוררות טענו‪ ,‬כי מספר כה רב של הסכמי פשרה נותן אינדיקציה מהימנה לשווי‬
‫השוק של קרקעות חקלאיות‪ .‬המשיב טען‪ ,‬כי מדובר ב"שווי כבוש" שנקבע‬
‫ב"הסדרים כפויים"‪ ,‬לאחר ביצוע הפקעה‪.‬‬
‫השמאי המכריע קיבל בשומתו את עמדת המושב‪ .‬הנימוק העיקרי לעמדתו הינו‪ ,‬כי‬
‫ההסכמים אינם מהווים עסקה שבין "מוכר מרצון לקונה מרצון" ולכן‪ ,‬לא ניתן לייחס‬
‫להם אמות מידה של "שווי שוק"‪.‬‬
‫ככלל‪ ,‬דעתי היא‪ ,‬כי סכומי הפיצוי כשלעצמם אכן אינם מהווים "שווי שוק"‪ ,‬כהגדרתו‬
‫הקלאסית‪ .‬עם זאת‪ ,‬לא ניתן לפסול אותם על הסף‪ ,‬גם בשל העובדה שאין מדובר‬
‫במספר מצומצם‪ ,‬אלא בהיקף רחב של הסכמים‪.‬‬
‫ניתן לעשות שימוש בנתונים אלה‪ ,‬כאינדיקציה ראשונית וזאת‪ ,‬באמצעות התאמה או‬
‫"תיקון" הערכים‪ .‬כדי לקבוע את היקף ההתאמה הנדרשת‪ ,‬ראוי לאפיין תחילה את‬
‫הרקע לחתימת הסכמי הפשרה‪.‬‬
‫נגד עיניו של הנפקע‪ ,‬שאינו מקבל את הסכום הנראה בעיניו כראוי (אך אינו מקובל‬
‫על הגוף המפקיע)‪ ,‬עומדת האפשרות לפנות להליך משפטי או‪ ,‬לחילופין‪ ,‬לקבל את‬
‫הצעת הגוף המפקיע‪ .‬האפשרות הראשונה כרוכה בעלויות משפטיות ובדחיית‬
‫מועד קבלת הפיצוי‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪34‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫כאשר שני הצדדים מודעים לאמור לעיל‪ ,‬הרי שניתן ל"תרגם" את החיסכון בזמן‬
‫ובעלות ההליך באמצעות מתן פיצוי מופחת‪ .‬במצב עניינים זה‪ ,‬עשוי הנפקע לוותר‬
‫על חלק מהפיצוי הראוי עד כדי גובה העלויות הנחסכות‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬התמורה המתקבלת במהלך מו"מ‪ ,‬המתנהל תחת הנחה זו‪ ,‬אינה יכולה‬
‫להוות שווי שוק‪ .‬היא‪ ,‬בהכרח‪ ,‬נמוכה יותר מערך זה‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬לא סביר כי‬
‫ייחתם הסכם פשרה כאשר קיים פער משמעותי בין הצדדים ולכן‪ ,‬הסכמי הפשרה‬
‫יכולים‪ ,‬לאחר התאמה‪ ,‬לשמש כאומדן לשווי הזכויות‪.‬‬
‫להערכתי‪ ,‬ניתן לאמוד את החסכון בזמן ובעלויות משפטיות בתוספת של כ‪,30%-‬‬
‫כלומר ‪/$ 4,875 -‬דונם בממוצע‪.‬‬
‫‪ 6.1.5‬שומות פיצויים בגין כביש ‪: 531‬‬
‫בשומות שנערכו‪ ,‬בין השנים ‪ ,2007-2009‬ע"פ הזמנת מע"צ‪ ,‬לצורך הצעת פיצויים‬
‫בגין כביש ‪ ,531‬נקבע סך של ‪/$ 5,000‬דונם‪ ,‬לגבי קרקע (ללא מחוברים) בתחום‬
‫מושבים ‪ /‬קיבוצים‪.‬‬
‫יש לזכור‪ ,‬שמדובר בהצעה ראשונית מטעם מע"צ וזאת‪ ,‬בטרם קיום מו"מ בין הצדדים‪.‬‬
‫לאחר ביצוע התאמות (התאמת מו"מ ‪ -‬מחד ואיפיוני הקרקע ‪ -‬מאידך)‪ ,‬התקבל ‪,‬‬
‫לגבי המקרה דנן ‪ ,‬שווי של ‪/$ 5,500‬דונם והוא שימש כאינדיקציה נוספת ‪.‬‬
‫‪ 6.1.6‬החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' ‪: 969‬‬
‫ב"כ המשיב טען‪ ,‬לאור בטלותן הרטרואקטיבית של החלטות מועצת מינהל מקרקעי‬
‫ישראל ‪ 727 ,717‬ו‪ ,737-‬אשר היו תקפות במועדים הקובעים‪ ,‬כי יש‪ ,‬לחילופין‪,‬‬
‫לחשב את גובה הפיצוי המגיע למושב בהתאם להחלטת מועצה מס' ‪ ,969‬אשר‬
‫נכנסה לתוקף ביום ‪ .11.12.2003‬לטענתו‪ ,‬ניתן להקיש מהערכים המספריים‬
‫המופיעים בהחלטה לגבי שווי המקרקעין נשוא שומה זו‪.‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי החלטה ‪ ,969‬עודכנה ע"י החלטות ‪ 1013‬ו‪ 1070 -‬ובוטלה לאחרונה ע"י‬
‫החלטה ‪ ,1222‬מיום ‪.6.12.2010‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪35‬‬
‫יודגש‪ ,‬כי השמאי המכריע התייחס לטענה זו בשומתו‬
‫‪22‬‬
‫וקבע‪ ,‬כי המושב לא היה‬
‫זכאי ליהנות מהחלטות המינהל שהיו תקפות באותה עת וגם לא מהחלטות המינהל‬
‫החדשות‪ ,‬שנתקבלו לאחר בג"צ הקשת המזרחית‪ ,‬לרבות החלטה ‪.969‬‬
‫בראשית דברי אציין‪ ,‬כי אכן המושב לא היה זכאי ליהנות מהחלטה זו‪ .‬אף על פי כן‪,‬‬
‫אתייחס לתוכן ההחלטה וזאת‪ ,‬בשל הנחת ב"כ המשיב‪ ,‬כי ניתן ללמוד ממנה לענייננו‪.‬‬
‫עניינה של החלטה ‪ 969‬הינו בהפסקת חכירה בקרקע חקלאית‪ ,‬שיעודה שונה‬
‫למגורים‪ ,‬תעשיה‪ ,‬מסחר‪ ,‬תיירות או קיט – ביוזמת המינהל או שלא ביוזמתו וזאת‪,‬‬
‫בתנאי שהמינהל מאמץ את היוזמה לשינוי היעוד‪ .‬יוער‪ ,‬כי ההחלטה אינה כוללת‬
‫התייחסות לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית ליעודים אחרים (למשל דרך)‪.‬‬
‫ההחלטה קובעת‪ ,‬כי בהעדר אפשרות למתן קרקע חליפית כפיצוי על הקרקע‬
‫המושבת‪ ,‬יינתן לשוכר פיצוי כספי‪ ,‬בשל גריעתה של הקרקע ממשבצת הישוב‪.‬‬
‫בהחלטה נקבעו שלושה תעריפים של פיצוי כספי‪ ,‬בהתאם לסוג הגידול‪ ,‬המכונים בהחלטה‬
‫"הפיצוי הבסיסי"‪ .‬סכומים אלה‪ ,‬כמפורט להלן‪ ,‬מגלמים את שווי זכויותיו של החוכר‬
‫במקרקעין (הסכומים הינם בעבור הקרקע‪ ,‬המחוברים וכוללים פיצוי בגין פגיעה בפרנסה) ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫בעבור דונם מטע ‪; ₪ 31,500 :‬‬
‫‪-‬‬
‫בעבור דונם שלחין ‪; ₪ 22,500 :‬‬
‫‪-‬‬
‫בעבור דונם בעל ‪.₪ 13,500 :‬‬
‫בנוסף ל"פיצוי הבסיסי"‪ ,‬נקבעו בהחלטה תמריצים‪ ,‬אשר מאפשרים את הגדלת גובה‬
‫הפיצוי‪.‬‬
‫בבסיס ההחלטה עומדת ההנחה‪ ,‬כי מתן תמריצים למחזיקים בקרקע חקלאית‪ ,‬הינו‬
‫כלי מדיניות‪ ,‬המסייע להחשת זמינותם של מקרקעין לצורכי פיתוח‪ .‬בהתאם לכך‪,‬‬
‫מוענק פיצוי גבוה יותר לאלו המשתפים פעולה עם מדיניות הפיתוח ולהיפך‪.‬‬
‫גורמי התמריץ‪ ,‬בהם מכירה ההחלטה‪ ,‬הינם ‪ :‬תמיכה בתכנית עד לאישורה‪ ,‬תמיכה‬
‫בהגדלת הציפוף ובשינוי הגבולות (רכיבי פיצוי לא ודאיים)‪ .‬כמו כן‪ ,‬ניתנת תוספת‬
‫לפיצוי בהתאם לוותק של המחזיק בקרקע (רכיב פיצוי ודאי)‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫עמ' ‪ 41-42‬לשומתה המכרעת‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 3.4.1‬לעיל‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪36‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫כלומר‪ ,‬מנגנון הפיצוי בהחלטה כולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬רכיבי פיצוי לא ודאיים‪ ,‬המושפעים‬
‫מהתנהגות המחזיק בקרקע ובמידת שיתוף הפעולה שלו ולפיכך‪ ,‬אינם יכולים‬
‫להילקח בחשבון‪.‬‬
‫מהאמור לעיל עולה‪ ,‬כי חלק מרכיבי הפיצוי ידוע בתחילת ההליך וחלקם מתברר רק‬
‫במהלכו‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬סכום הפיצוי הסופי יכול שינוע בין ‪/₪ 13,500‬דונם לבין כ‪-‬‬
‫‪/₪ 40,000‬דונם‪.‬‬
‫לענייננו‪ ,‬גם אם היתה מתקבלת הטענה‪ ,‬כי הפיצוי עפ"י החלטה ‪ 969‬מהווה מדד‬
‫לשווי קרקע בשימוש חקלאי‪ ,‬הרי שהיה צורך להפחית מערך זה את רכיבי הפיצוי‬
‫הלא ודאיים (רכיבים סובייקטיביים) וכן את רכיבי הפיצוי בעבור המחוברים‪ ,‬הגידולים‬
‫והפגיעה בפרנסה‪.23‬‬
‫בהנחה שההפרש בין שלושת התעריפים שפורטו לעיל ("הפיצוי הבסיסי")‪ ,‬אינו מיוחס‬
‫לרכיב הקרקע (אלא למחוברים‪ ,‬לגידולים ולפגיעה בפרנסה)‪ ,‬הרי שהפיצוי בגין דונם בעל‬
‫(‪ )₪ 13,500‬מהווה‪ ,‬לכל היותר‪ ,‬את השווי החקלאי אותו מייחס ממ"י לקרקע בלבד‪.‬‬
‫יוער‪ ,‬כי הערכים שנקבעו ע"י ממ"י מתייחסים לקרקע חקלאית באופן אחיד ללא מתן‬
‫ביטוי לגורמים כגון – מיקום הקרקע‪ ,‬גודל השטח וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪ 6.2‬סיכום העקרונות‪ ,‬הגורמים והשיקולים לקביעת ערכי השווי ‪:‬‬
‫‪ 6.2.1‬שווי הקרקע במצב הקודם ‪:‬‬
‫חלקם של מאפייני הקרקע נשוא חוות הדעת‪ ,‬נמצאו כתורמים לשווייה החקלאי‬
‫וחלקם נמצאו "כמפחיתים" מערכה‪.‬‬
‫הגורמים התורמים לשווי ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫המיקום במרכז הארץ‪ ,‬בצמוד לריכוז עירוני‪ ,‬הנהנה מרמת נגישות גבוהה‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫גודל השטח‪ ,‬היקפו ומצבו הטופוגרפי‪ .‬לענין זה יש לציין את היתרון בגודל השטח‬
‫הנדון לעומת חלקות קטנות‪ ,‬נשוא עסקאות נפוצות‪ ,‬המוחזקות ע"י גורמים פרטיים‪.‬‬
‫‬‫‪23‬‬
‫טיב הקרקע והתאמתה לגידולים חקלאיים‪.‬‬
‫יצויין‪ ,‬כי במקרה הנדון קיבל המשיב מעורר מס' ‪ 2‬פיצוי בגין הגידולים והמחוברים‪ ,‬במסגרת הליך ההפקעה‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫‪37‬‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫הגורמים המפחיתים מהשווי ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫אופי הזכות במקרקעין ‪ -‬שטח חלקות ב'‪ ,‬כחלק ממשבצת מושב ‪.‬‬
‫ברצוני לחדד נקודה זו‪ ,‬לענין ההשוואה עם עסקאות בקרקע חקלאית בניהול‬
‫ממ"י‪ ,‬שאינה בתחום משבצת‪.‬‬
‫הגורם העיקרי‪ ,‬בגינו נדרשת התאמה כאמור לעיל‪ ,‬הינו אי‪-‬סחירותן בשוק‬
‫החופשי של חלקות ב'‪ ,‬בתחום משבצת המושב‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬זכות חכירה‬
‫בקרקע שאינה בתחום משבצת הינה זכות סחירה בשוק החופשי‪.‬‬
‫יוער‪ ,‬כי האפשרות לסחור בזכות במקרקעין לגבי חלקה ב'‪ ,‬יכולה להיעשות אך‬
‫ורק כחלק ממכירת הזכות בנחלה בשלמותה‪ .‬לכן‪ ,‬כדי לממש את הזכות‬
‫במקרקעין לגבי חלקות ב'‪ ,‬בתחום משבצת המושב‪ ,‬נדרשת מכירת כל הנחלה‪,‬‬
‫לרבות חלקת המגורים‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬זכות בר רשות או זכות חכירה לדורות בחלקות‪ ,‬ב' בתחום משבצת‪,‬‬
‫הינה זכות המאופיינת במגבלת סחירות‪ .‬מגבלה זו‪ ,‬מתבטאת באי יכולת‬
‫לממש את הזכות לכדי תמורה כספית‪ ,‬לעומת זכות חכירה בקרקע חקלאית‬
‫שאינה בתחום משבצת‪ .‬לכן‪ ,‬שווייה של זכות זו יהיה בהכרח נמוך יותר מזכות‬
‫בקרקע דומה‪ ,‬שאינה מאופיינת במגבלת סחירות‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫היות חלק מהשטח רווי תשתיות ותוואי נחל‪.‬‬
‫‪ 6.2.2‬שווי הקרקע במצב החדש ‪:‬‬
‫ שווייה של דרך המיועדת להפקעה‪ ,‬במקרה הנדון‪ ,‬הינו אפס‪.24‬‬‫‪ -‬שוויים של השטחים הכלואים נאמד בשיעור ‪ 40%‬משוויים במצב הקודם‪.25‬‬
‫‪24‬‬
‫ר' סעיף ‪ 11.2‬לשומה המכרעת (עמ' ‪.)29‬‬
‫‪ 25‬ר' סעיף ‪ 13.3.4‬לשומה המכרעת (עמ' ‪.)51‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪38‬‬
‫‪ 6.2.3‬כללי ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫בעת ניתוח הנתונים נלקח בחשבון‪ ,‬כי לא חל שינוי משמעותי‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬בערכי‬
‫השווי הדולריים של קרקע חקלאית‪ ,‬בין שני המועדים הקובעים‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬הערכים שנקבעו לגבי שתי התכניות הינם זהים במונחים דולריים והם‬
‫תורגמו לשקלים חדשים‪ ,‬בהתאם למועד הקובע של כל תכנית‪.26‬‬
‫‪ 6.3‬סיכום ערכים ‪:‬‬
‫להלן טבלה‪ ,‬המסכמת את ערכי השווי שהוצגו בסעיפים ‪ 6.1.1 - 6.1.5‬והתאמתם‬
‫למאפיינים של נשוא חוות הדעת‪ ,‬ע"פ הפרמטרים שנקבעו בסעיף ‪ 6.2‬לעיל ‪:‬‬
‫מקור‬
‫שווי‬
‫שווי מתואם משקל‬
‫ממוצע‬
‫לנשוא חוות יחסי של‬
‫(‪/$‬דונם) הדעת‬
‫שווי משוקלל (‪/$‬דונם)‬
‫הנתון‬
‫(‪/$‬דונם)‬
‫עסקאות בקרקע חקלאית‬
‫‪4,870‬‬
‫‪27‬‬
‫‪4,710‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪/$ 3,300‬דונם = ‪/$ 4,710‬דונם ‪70% X‬‬
‫ממ"י (לא בתנאי משבצת)‬
‫הסכמי פשרה‬
‫‪4,875‬‬
‫‪4,825‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪/$ 724‬דונם = ‪/$ 4,825‬דונם ‪15% X‬‬
‫שומת פיצויים של מע"צ‬
‫‪5,500‬‬
‫‪5,170‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪/$ 776‬דונם = ‪/$ 5,170‬דונם ‪15% X‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪/$ 4,800‬דונם‬
‫סה"כ‬
‫ערכי השווי ‪ -‬לצורך בדיקת סבירות ‪:‬‬
‫דמ"ש מהוונים‬
‫(*)‬
‫עסקאות בנחלות (*)‬
‫‪/$ 3,000‬דונם – ‪/$ 750‬דונם (שווי מינימלי)‬
‫‪/$ 4,800‬דונם – ‪/$ 2,800‬דונם‬
‫(*) לא משתתף בממוצע המשוקלל ‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬הריני לקבוע‪ ,‬את ערכי השווי הבאים ‪:‬‬
‫‪26‬‬
‫ר' ס' ‪ 13.3.1‬לשומה המכרעת‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫בניכוי שווי המחוברים‪.‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪39‬‬
‫מצב קודם ‪:‬‬
‫שווי כקרקע חקלאית ללא פוטנציאל‬
‫‪/$ 4,800 :‬דונם‬
‫שווי שטחים כלואים‬
‫‪/$ 3,200 :‬דונם = ‪/$ 4,800‬דונם ‪2/3 X‬‬
‫מצב חדש ‪:‬‬
‫שווי שטחים כלואים‬
‫שווי דרך המיועדת להפקעה‬
‫‪/$ 1,280 :‬דונם = ‪/$ 3,200‬דונם ‪40% X‬‬
‫‪0:‬‬
‫‪/$‬דונם‬
‫‪ 6.4‬תחשיבים ‪:‬‬
‫‪ 6.4.1‬ירידת הערך בגין התכנית הראשונה (למועד הקובע – ‪: )16.2.1995‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם ביעוד חקלאי‬
‫‪( $ 4,800 :‬ש"ע ל‪)₪ 14,434 -‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם בייעוד דרך להפקעה ‪0 :‬‬
‫‪$‬‬
‫ירידת הערך ל‪ 1 -‬דונם‬
‫‪( $ 4,800 :‬ש"ע ל‪)₪ 14,434 -‬‬
‫סך השטח ששונה יעודו לדרך‬
‫‪ 314.547 :‬דונם‬
‫ירידת הערך לשטח כולו ב‪₪ -‬‬
‫‪ 314.547 = ₪ 4,540,172 :‬דונם ‪/₪ 14,434 X‬דונם‬
‫‪ 6.4.2‬ירידת הערך בגין התכנית השנייה (למועד הקובע – ‪: )25.5.2000‬‬
‫השטחים שהופקעו ‪:‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם ביעוד חקלאי‬
‫‪( $ 4,800 :‬ש"ע ל‪)₪ 19,992 -‬‬
‫‪$‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם ביעוד דרך להפקעה‬
‫‪0:‬‬
‫ירידת הערך ל‪ 1 -‬דונם‬
‫‪( $ 4,800 :‬ש"ע ל‪)₪ 19,992 -‬‬
‫סך השטח ששינה יעודו לדרך‬
‫‪ 368.661 :‬דונם‬
‫ירידת הערך לשטח כולו ב‪₪ -‬‬
‫‪ 368.661 = ₪ 7,370,271 :‬דונם ‪/₪ 19,992 X‬דונם‬
‫השטחים הגובלים (הכלואים) ‪:‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם ביעוד חקלאי (קודם) ‪( $ 3,200 :‬ש"ע ל‪)₪ 13,328 -‬‬
‫שווי ‪ 1‬דונם ביעוד חקלאי (חדש)‬
‫‪( $ 1,280 :‬ש"ע ל‪)₪ 5,332 -‬‬
‫ירידת הערך ל‪ 1 -‬דונם‬
‫‪( $ 1,920 :‬ש"ע ל‪)₪ 7,997 -‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬
‫לבנה אשד‬
‫– ש מ א י ת מ ק ר קע י ן ומ ש פ ט נ ית‬
‫שמאית מכריעה לפי תי קון ‪ 84‬ל חוק התכנון והבניה‬
‫ת"א ‪ 24 ,‬במאי‪2011 ,‬‬
‫ש‪.‬מ‪4771-MY .‬‬
‫‪40‬‬
‫סך השטחים הכלואים‬
‫‪ 48.333 :‬דונם‬
‫סך ירידת הערך לשטח כולו‬
‫‪ 48.333 = ₪ 386,519 :‬דונם ‪/₪ 7,997 X‬דונם‬
‫‪28‬‬
‫סה"כ ‪:‬‬
‫סך ירידת הערך ב‪₪ -‬‬
‫‪₪ 7,370,271 + ₪ 386,519 = ₪ 7,756,790 :‬‬
‫‪ .7‬ריכוז ממצאים ‪:‬‬
‫א‪ .‬השמאי המכריע שגה ‪ ,‬בכל הכבוד ‪ ,‬בהסתמכו ( באופן בלעדי או מכריע ) על עיסקת בית‬
‫מאיר ‪ ,‬מאחר שאינה עונה על הנחיית ועדת הערר ( בהרכבה הקודם ) ‪ ,‬בנדון ‪ .‬הסתמכות זו‬
‫אף אינה תואמת את העקרון המרכזי שנקבע בשומתו ‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הדיון בהתייעצות שלא הובאה לידיעת הצדדים ‪ ,‬מתייתר ‪ ,‬נוכח האמור לעיל ‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫סך ירידת הערך בגין התכנית הראשונה – ‪ ,₪ 4,540,172‬ליום ‪;16.2.1995‬‬
‫סך ירידת הערך בגין התכנית השניה‬
‫– ‪ ,₪ 7,756,790‬ליום ‪. 25.5.2000‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫‪ 28‬ר' סעיף ‪ ...1‬לשומה המכרעת ( עמ' ‪- . ) 13‬‬
‫רוסו‪ -‬אשד ‪ ,‬הנדסה ושמאות מקרקעין בע " מ ‪ ,‬רח ' זנגביל ‪ , 3‬תל אביב ‪62599 ,‬‬
‫טל ‪ , 03-5465404 .‬פקס ‪Email – eshedl@bezeqint.net , 03-5442974 .‬‬