חוות דעת שווי מקרקעין

‫חוות דעת שווי מקרקעין‬
‫בגוש ‪ 3701‬חלקה ‪587‬‬
‫כתובת הנכס‪ :‬רחוב ה' באייר ‪3‬‬
‫רחובות‬
‫נערך ע"י ‪:‬‬
‫בן גל משה‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪1‬‬
‫משה בן ‪ -‬גל ‪M.A‬‬
‫שמאי מקרקעין ∗ כלכלן ∗ מתכנן אורבאני‬
‫)‪Moshe Ben gal Real Estate Appraiser, urban planner (M.A.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות ‪ 76227‬טל‪/‬פקס ‪5839070-050 ,08 – 9453738 :‬‬
‫תאריך‪:‬‬
‫‪28‬‬
‫ינואר‬
‫‪,2005‬‬
‫מספרנו‪3701.587 :‬‬
‫לכבוד‬
‫שפירא שושנה‪ ,‬עו"ד‬
‫זכרון יעקב‬
‫הנדון‪ :‬הערכת שווי מקרקעין ברחוב ה' באייר‬
‫חלקה ‪ 587‬בגוש ‪3701‬‬
‫התבקשתי על‪-‬ידך לחוות את דעתי המקצועית בנושא שבנדון ולהלן חוות דעתי‪:‬‬
‫‪ .1‬מטרת חוות הדעת‬
‫נתבקשתי להעריך את שווי המקרקעין‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫•‬
‫•‬
‫שווי ‪ 1/3‬המקרקעין במכירה במזומן‪.‬‬
‫שווי ‪ 2/3‬הנותרים בדרך של מזומן או שווי בעסקת קומבינציה‪.‬‬
‫‪ .2‬תאריך הביקור בנכס‬
‫הביקור בנכס נעשה בתאריך ‪ 27‬בינואר‪ , 2005 ,‬על ידי שמאי מקרקעין‪ ,‬משה בן גל‪.‬‬
‫‪ .3‬המועד הקובע לחוות הדעת‬
‫המועד הקובע הינו יום ביקורי במקום נשוא השומה בתאריך ‪ ,27.1.2005‬ובמשרדי וועדה מקומית‬
‫לתכנון ובנייה רחובות נעשה בתאריך ‪.1.2.2005‬‬
‫‪ .4‬תאור הנכס‬
‫‪ 4.1‬פרטי הנכס‬
‫מהות הנכס‬
‫‪ :‬מגרש למגורים‪ .‬חלקה ועליה בנוי בית צמוד קרקע‪.‬‬
‫כתובת‬
‫‪ :‬רחוב ה' באייר ‪ 3‬חזית לדרום‪ ,‬ורחוב הרשנזון ‪ – 50‬חזית לצפון‪ ,‬רחובות‪.‬‬
‫‪3701 :‬‬
‫‪587 :‬‬
‫‪ 750.00 :‬מ"ר‬
‫פרטי רישום‬
‫‪ :‬גוש‬
‫חלקה‬
‫שטח חלקה רשום‬
‫בעלות בקרקע‬
‫‪ :‬החלקה בבעלות פרטית במושעא‪:‬‬
‫ת‪.‬ז ‪0509527‬‬
‫לוי ציונה‬
‫ת‪.‬ז ‪0509528‬‬
‫ירימי אילנה‬
‫ת‪.‬ז ‪5229037‬‬
‫עמרמי רון‬
‫ת‪.‬ז ‪005095302‬‬
‫עמרמי בנימין‬
‫החלק בנכס ‪.2/6‬‬
‫החלק בנכס ‪. 1/6‬‬
‫החלק בנכס ‪.1/6‬‬
‫החלק בנכס ‪2/6‬‬
‫‪.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪2‬‬
‫הנכס הנישום‬
‫‪ :‬זכויות מקרקעין של החלקה בשלמות בעסקת קומבינציה או‪/‬ו מזומן‪.‬‬
‫‪ 4.2‬תאור הסביבה‬
‫הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם ברחוב הרשנזון כאשר זו חזיתו הנוספת על החזית הכניסה מרחוב ה'‬
‫באייר בשכונת שעריים‪ ,‬בחלק הדרומי של העיר רחובות‪.‬‬
‫האזור בו נמצא הנכס מתוחם על‪-‬ידי רחוב בילו מצפון‬
‫טשרניחובסקי ממערב‪ ,‬ורחוב הרצל ממזרח‪.‬‬
‫ורחוב מזרחי משה מדרום‪ ,‬רחוב‬
‫מרבית הבניינים באזור חדשים בני ‪ 5‬קומות מאפיין מעבר מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה‬
‫ומתאים לצמיחה מחדש של האזור‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בבנייה רוויה למגורים של בניינים בני ‪ 5-4‬קומות אשר מרביתם נבנו במהלך‬
‫השנים האחרונות‪ ,‬כאשר קומות הקרקע משמשות בעיקר לחניה ואחסנה ואילו הקומות העליונות‬
‫משמשות למגורים‪.‬‬
‫הנגישות לאזור הנכס הינה באמצעות צירי תנועה מרכזיים כגון רחוב הרצל ורחוב טשרניחובסקי‪.‬‬
‫הבניין נשוא חוות הדעת ממוקם בעברו הדרומי של רחוב הרשנזון‪.‬‬
‫בסביבת הנכס קיים פיתוח סביבתי מלא‪.‬‬
‫‪ 4.3‬תאור הנכס‬
‫הנכס‪ ,‬נשוא חוות הדעת‪ ,‬מהווה את חלקה ‪ 587‬בגוש ‪ 3701‬וכולל בית מגורים‪ ,‬צמוד קרקע‪.‬‬
‫החלקה הינה בעלת צורה רגולארית דמוית מלבן עם חזית צפון לרחוב הרשנזון‪ ,‬ובשטח כולל של כ ‪-‬‬
‫‪ 750‬מ"ר )על פי נסח טאבו(‪ ,‬פני קרקע מישוריים‪.‬‬
‫החלקה מגודרת בחלקה בגדר ברזל ובחלקה בגדר מבלוקים‪.‬‬
‫תחזוקת הבניין הקיים נמוכה‪.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ .5‬המצב התכנוני‬
‫לאחר ביקור בוועדה מקומית רחובות בתאריך ‪ ,1/2/2005‬להלן התוכניות החלות על הנכס‪:‬‬
‫מס' תוכנית‬
‫שם התוכנית‬
‫תאריך סטאטוס‬
‫פרסום בילקוט‬
‫פרסומים מס'‬
‫‪/2000‬י‬
‫הגדלת אחוזי בניה‬
‫‪8/5/2002‬‬
‫‪5073‬‬
‫‪/2000‬ה‪1/‬‬
‫בנייה בגגות‬
‫‪26/3/2002‬‬
‫‪5063‬‬
‫‪/1250‬א‪1/‬‬
‫הארכת שלבי ביצוע – פג תוקף‬
‫תמריץ‪).‬לא רלוונטית(‬
‫‪16/4/2001‬‬
‫‪4978‬‬
‫‪/2000‬ח‬
‫תשתיות חשמל תת קרקעי‬
‫‪15/8/1996‬‬
‫‪4436‬‬
‫‪1250‬‬
‫מתאר מקומית‬
‫‪1/3/1995‬‬
‫‪4309‬‬
‫‪/2000‬ה‬
‫בנייה על גגות משופעים‬
‫‪12/6/1988‬‬
‫‪3565‬‬
‫‪/2000‬ג‬
‫בנייה על גגות שטוחים‬
‫‪1/5/1987‬‬
‫‪3447‬‬
‫זכויות בתוקף לחלקה‬
‫זכויות במקרקעין‬
‫ערך‬
‫מספר קומות‬
‫‪ + 4‬קומת עמודים או קומת‬
‫קרקע חלקית‬
‫קומת עמודים‬
‫‪ 23‬מ"ר לדירה‬
‫בנייה על הגג‬
‫יחידה‬
‫מתוכנית‬
‫‪/2000‬י‬
‫כן‬
‫‪/2000‬י‬
‫כן‬
‫מק‪/2000/‬ה‪1/‬‬
‫‪1250‬‬
‫בנייה בחלל גג רעפים‬
‫מרתף‬
‫בגבולות המגרש‬
‫כן‬
‫‪/2000‬י‬
‫אחוזי בנייה )שטח‬
‫עיקרי(‬
‫‪110‬‬
‫אחוז‬
‫‪/2000‬י‬
‫עד ‪ 40%‬במפלס כניסה קובעת‪.‬‬
‫אחוזי בנייה )שטח‬
‫שרות על קרקעי(‬
‫עד ‪ 10%‬בכל קומה ‪ x‬מס'‬
‫קומות‪.‬‬
‫אחוז‬
‫‪/2000‬י‬
‫בגג עד ‪ 10%‬למעלית וח'‬
‫מכונות‪.‬‬
‫אחוז קומה טיפוסית‬
‫‪30‬‬
‫אחוז‬
‫‪/2000‬י‬
‫שטח מחסן ליח"ד‬
‫‪4‬‬
‫מ"ר‬
‫‪/2000‬י‬
‫יח"ד לדונם נטו‬
‫‪8‬‬
‫יח"ד‬
‫‪1250‬‬
‫שטח מגרש מינימאלי‬
‫‪700‬‬
‫מ"ר‬
‫‪1250‬‬
‫קו בנין לחזית‬
‫‪5‬‬
‫מ'‬
‫‪1250‬‬
‫קו בנין לחזית ב'‬
‫‪5‬‬
‫מ'‬
‫‪1250‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪4‬‬
‫קו בנין לצד‬
‫‪4‬‬
‫מ'‬
‫‪1250‬‬
‫קו בנין לצד‬
‫‪4‬‬
‫מ'‬
‫‪1250‬‬
‫מקומות חניה ליח"ד‬
‫‪1.5‬‬
‫שטח מגונן ב ‪%‬‬
‫ממגרש‬
‫‪20‬‬
‫‪/2000‬י‬
‫‪/2000‬י‬
‫אחוז‬
‫בחלקה ציון להפקעה המיועדת לדרך מוצעת בשטח מדוד גראפי של ‪ 58‬מ"ר וכן שטח של ‪ 48‬מ"ר‬
‫להרחבת רחוב הרשנזון לרוחב של ‪ 17‬מ"ר ורחוב ה' באייר לרוחב של ‪ 12‬מ'‪.‬‬
‫‪ .6‬המצב המשפטי‬
‫‪ 6.1‬הקרקע בו נמצא הנכס הנדון הינה בבעלות פרטית ורשומה בפנקס הזכויות בלשכת רישום‬
‫המקרקעין ברחובות‪.‬‬
‫על פי נסח שהוצא ביום ‪ 18/7/2004‬שטח החלקה ‪ 750‬מ"ר‪ .‬הזכויות במקרקעין נרשמו בלשכת‬
‫רישום המקרקעין בפנקס הזכויות כחלקה ‪ 587‬בגוש ‪ .3701‬בעלים פרטי – שונים במושע‪.‬‬
‫תאריך פעולה‬
‫מהות פעולה‬
‫בעלויות‬
‫החלק בנכס‬
‫‪23/5/2000‬‬
‫צוואה‬
‫לוי ציונה ת‪.‬ז‪509527 .‬‬
‫‪2/6‬‬
‫‪23/5/2000‬‬
‫צוואה‬
‫ירימי אילנה ת‪.‬ז‪.‬‬
‫‪509528‬‬
‫‪1/6‬‬
‫‪23/5/2000‬‬
‫צוואה‬
‫עמרמי רון‬
‫ת‪.‬ז‪5229037 .‬‬
‫‪1/6‬‬
‫‪18/6/2000‬‬
‫תיקון צוואה‬
‫עמרמי בנימין‬
‫ת‪.‬ז‪5095302 .‬‬
‫‪2/6‬‬
‫‪ 6.2‬על פי החלטת בימ"ש לענייני משפחה מיום ‪ ,6/1/2005‬בתיק מס' תמש ‪ 020930/04‬הוחלט על‬
‫ידי כבוד השופט דוד גדול כמצוין בסעיף ‪ .2‬להחלטה " פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירת‬
‫המקרקעין לצד ג'‪ .‬בשלב זה‪ ,‬כל עוד לא יאמר אחרת‪ 1/3 ,‬המקרקעין השייך לתובעת ימכר לצד‬
‫ג' בעסקת מזומן ואילו יתרת המקרקעין השייכת לנתבעים תמכר בין בעסקת מזומן ובין בעסקת‬
‫קומבינציה"‪.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ .7‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬
‫בבואי להעריך את הנכס נשוא חוות הדעת הבאתי בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את העקרונות‬
‫והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫המיקום המדויק של הנכס וסביבתו הקרובה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫השימושים הצמודים לנכס המיועדים למגורים וכן השימושים הנוספים בסביבה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ייעודו התכנוני‪ ,‬ושימושו של הנכס‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫התכונות הספציפיות לנכס הכולל שטח קרקע‪ ,‬זכויות בניה של ‪ 8‬יח"ד נטו לדונם‪ ,‬שטח בנוי‪,‬‬
‫אפשרות להקלות בתוספת זכויות בניה כמקובל‪ ,‬נגישות‪ ,‬טופוגרפיה וכו'‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫מצב פיזי‪ ,‬ומידות המגרש‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫המצב השורר כיום בשוק המקרקעין‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫מחירי מכירה לנכסים דומים בסביבה תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫בעלות פרטית במושעא‪ ,‬כאשר שווי המקרקעין נערך בהנחה שהעברת הבעלות נעשית לגבי כל‬
‫החלקה‪ ,‬בשלמות לצד ג'‪ ,‬בעסקת מזומן ו‪/‬או קומבינציה‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫אומדן שווי הנכס נגזר בשיטת שווי הערך השיורי‪ ,‬בשילוב עם גישת ההשוואה תוך ביצוע‬
‫ההתאמות הנדרשות‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫קיימות מספר גישות לשומת שווי נכסי מקרקעין‪ .‬במצבי שוק שונים )גאות‪ ,‬שפל וכד'(‬
‫עשויה התוצאה‪ ,‬המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות‪ ,‬להיות שונה‪ .‬בתנאי‬
‫שוק אופטימאליים יביא השימוש בכל אחת מהגישות לתוצאות הקרובות זו לזו‪ .‬שומת‬
‫מגרש מגורים בשומה זו בוצעה בין היתר בהתאם לגישת ההשוואה בהסתמך על גישת‬
‫השווי העודפי שהיא נגזרת מגישת העלות וגישת ההשוואה‪ ,‬להלן גישת השוואה העקיפה‪ .‬גישת‬
‫ההשוואה הישירה מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך עסקאות שנעשו‬
‫בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם‪ ,‬אופיים‪ ,‬רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם‪.‬‬
‫השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס‬
‫לעסקאות ההשוואה‪ .‬גישת השווי העודפי מבוססת על אומדן הקרקע אחר פיתוח‪ ,‬בכפוף‬
‫לגישת השוואה‪ ,‬תוך שימוש במקדמי השוואה‪ .‬מהשווי הכולל מחלצים את שווי הקרקע כערך‬
‫שיורי‪ ,‬לאחר ניכוי המרכיבים השונים‪ ,‬כגון‪ ,‬עלויות בניה‪ ,‬פיתוח‪ ,‬תכנון‪ ,‬רווח יזם‪ ,‬מימון‬
‫דחייה‪ ,‬מיסוי וכו'‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫לצורך הערכת שווי שוק הנכס בעסקת קומבינציה‪ ,‬כתמורה לעסקה‪ ,‬מתקבל על ידי מכפלת אחוזי‬
‫שיעור הקומבינציה‪ ,‬בסה"כ מ"ר אקוויוולנטי‪.‬‬
‫‪.12‬‬
‫להלן מקדמים להמרה במידה ויתקבלו תמורת הקומבינציה דירות כגון‪:‬‬
‫•‬
‫דירה של ‪ 4‬חדרים בשטח כ ‪ 110 -‬מ"ר כולל מרפסת שמש‪ ,‬מחסן בקומת קרקע וחניה‪,‬‬
‫הנמצאות בקומות א' ‪ -‬ד'‪ ,‬בחזית לרחוב ה' באייר‪ .‬מקדם האקוויוולנט ‪ 1‬לכל מ"ר‪.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪6‬‬
‫•‬
‫דירה של ‪ 4‬חדרים בשטח כ ‪ 110 -‬מ"ר כולל מרפסת שמש‪ ,‬מחסן בקומת קרקע וחניה‪,‬‬
‫הנמצאת בקומות א' ‪ -‬ד'‪ ,‬בחזית לרחוב הרשנזון‪ .‬מקדם האקוויוולנט ‪ 0.96‬לכל מ"ר‪.‬‬
‫•‬
‫דירת פנטהאוז ‪ 5‬חד' כולל מחסן בקומת קרקע וחניה על כל הגג‪ ,‬מקדם האקוויוולנט ‪1.35‬‬
‫לכל מ"ר‪.‬‬
‫•‬
‫דירת דופלקס ‪ 1 + 4‬כולל מחסן בקומת קרקע וחניה‪ ,‬מקדם האקוויוולנט ‪ 1.25‬לכל מ"ר‪.‬‬
‫•‬
‫דירת גן גינה בעורף הבניין כולל מחסן בקומת קרקע וחניה חזית לרחוב ה' באייר‪ ,‬מקדם‬
‫האקוויוולנט ‪ 1.25‬לכל מ"ר‪.‬‬
‫‪.13‬‬
‫השווי נערך בהנחה שהיטל השבחה ישולם על פי חוק‪ ,‬על ידי המוכרים‪.‬‬
‫‪.14‬‬
‫בחישוב אחוזי הבנייה נלקח בחשבון אפשרות לתוספת בנייה על פי "תקנות שבס"‪ ,‬ובכפוף‬
‫לתשלום היטל השבחה שקוזז בהתאם‪.‬‬
‫‪.15‬‬
‫בחישוב עסקת קומבינציה שחלקה גם במזומן נלקח בחשבון בהתאמה מקדם לדחייה וסיכון‪.‬‬
‫‪.16‬‬
‫נלקח בחשבון שווי לדירה עורפית וחזיתית בהתייחס לכך שרחוב הרשנזון הינו רועש ומשמש ציר‬
‫תנועה מרכזי‪.‬‬
‫‪.17‬‬
‫אומדן שווי הנכס שבנדון‪ ,‬בשוק החופשי‪ ,‬נבחן בשימוש הטוב והמועיל בנכס‪,‬‬
‫)‪ ,(Highest and Best Use Analysis‬בחלופות כדלקמן‪:‬‬
‫•‬
‫אומדן שווי הקרקע כריקה ופנויה בכפוף לאפשרויות הבניה עפ"י תוכניות‬
‫בנין עיר בתוקף ‪ ,‬דהיינו כ‪ 887 -‬מ"ר אקוויוולנטי ובהנחה כי לצורך בנייה יש‬
‫להרוס את הבית הקיים‪.‬‬
‫•‬
‫אומדן שווי מחצית הקרקע כריקה ופנויה ושווי מחצית המגרש עליו יושב‬
‫הבית הקיים‪.‬‬
‫בבחינת השימוש המיטבי עולה כי שווי הנכס‪ ,‬בפרוגראמה תכנונית‪ ,‬של מכירת בית צמוד קרקע קיים‬
‫ומכירת מחצית מגרש בנפרד‪ .‬נמצא נחות לעומת שווי המגרש לבנייה רוויה‪.‬‬
‫ההבדל בשוויים לעיל נמצא כ‪ 10% -‬לערך‪ ,‬בין בניה רוויה‪ ,‬לבין ‪ 2‬מגרשים המיועדים לצמודי קרקע‬
‫‪,‬כאשר על אחד קיים בית צמוד קרקע‪ ,‬ובהתחשבות במצבו‪.‬‬
‫‪.18‬‬
‫ההערכה בוצעה בדולר )ארה"ב(‪ ,‬לשם הקלה בעת קבלת החלטות‪.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ .19‬גורמים ושיקולים בעסקת קומבינציה‪:‬‬
‫הגורמים המשפעים‬
‫יתרונות הקבלן‬
‫חסרונות הקבלן‬
‫יתרונות בעל הקרקע‬
‫חסרונות בעל‬
‫הקרקע‬
‫נוסחת הקומ' כאשר‬
‫הרווח היזמי זהה‬
‫במידה והקבלן‬
‫משלם חלק במזומן‬
‫כאשר הרווח היזמי‬
‫אינו זהה‬
‫זהירות‬
‫במידה והקבלן‬
‫משלם חלק במזומן‬
‫מרכיבי מקדם‬
‫הקומבינציה‬
‫• ‪ .‬מחיר הכסף‬
‫• ‪ .‬דחייה‬
‫• ‪ .‬פיקוח‬
‫• ‪ .‬סיכון‬
‫חילוץ שווי קרקע‬
‫מעסקת קומ'‬
‫דוגמה‪:‬‬
‫עליית מחירים‬
‫ככל שהחלקה גדלה‬
‫ככל שהתשלום‬
‫במזומן גדל‬
‫ככל שסכום המיסים‬
‫המשולמים ע"י‬
‫הקבלן גדלים‬
‫‪ .1‬נזילות ‪ .2‬מחיר הכסף ‪ .3‬רמת סיכון ‪ .4‬מיסוי‬
‫‪ .1‬חסכון במימון ‪ .2‬צמצום הסיכון ‪ .3‬חסכון בהוצ' עקיפות‬
‫‪ .1‬הבעלות בידי בעל המגרש עד גמר בניה ‪ .2‬חובת עמידה בלו"ז‬
‫‪ .3‬פיקוח מטעם הבעלים ‪ .4‬שותפות‬
‫‪ .1‬תמורה עם רווח סביר ‪ .2‬יתרונת במיסוי שבח‪ ,‬השבחה‪ .3 ,‬מימון‬
‫‪ .4‬הקטנת הסיכון‬
‫‪ .1‬דחיית התמורה ‪ .2‬הצורך בפיקוח ‪ .3‬סיכון ברמת יכולת הקבלן‬
‫‪ .4‬שותפות ‪ .5‬אי ודאות לתמורה )שינוי במחירים( ‪ .6‬סיכון בהתדיינות‬
‫משפטית‪ .7 .‬נזילות‬
‫‪.‬‬
‫שווי הקרקע‬
‫‪= %‬‬
‫שווי הקרקע‪ +‬עלות בניה‬
‫‪ = %‬תשלום במזומן ‪ +‬שווי הקרקע‬
‫שווי הקרקע ‪ +‬עלות בניה‬
‫‪.‬‬
‫מקדם קומ' * שווי הקרקע‬
‫‪= %‬‬
‫שווי הפרויקט )כולל רווח יזמי(‬
‫לא יופיע נוסחה משולבת של השתיים למעלה‪ ,‬כלומר אם מוסיפים לקרקע‬
‫מקדם ‪ -‬במכנה יהיה שווי הפרויקט הכולל את הרווח‪.‬‬
‫‪ = %‬תשלום במזומן ‪ +‬מקדם קומ' * שווי הקרקע‬
‫שווי הפרויקט )כולל רווח יזמי(‬
‫‪3%‬‬
‫‪ .1‬תשואה חלופית בהשקעה בטוחה‬
‫‪4%‬‬
‫‪ .2‬רמת סיכון ואי ודאות )ראה חסרונות(‬
‫‪3%‬‬
‫‪ .3‬אי נזילות‬
‫‪2%‬‬
‫‪ .4‬ניהול ופיקוח‬
‫‪12%‬‬
‫סה"כ לשנה‬
‫‪24%‬‬
‫סה"כ לשנתיים‬
‫מקדם קומ' יהי ‪ 1.25-1.35‬בהתאם למרכיבים השונים של כל פרויקט‪ .‬ככל‬
‫שפרויקט יהיה 'מסוכן' יותר המקדם ואחוז הקומ' יהיו גבוהים יותר‪ .‬ככל‬
‫שפרויקט בניה גדול יותר עם חברה גדולה וזמן בניה קצר כך יהיה מקדם‬
‫הקומ' נמוך יותר‪.‬‬
‫= תשלום במזומן ‪ -‬שווי התמורה ללא מע"מ‬
‫שווי מזומן‬
‫של קרקע )חדר‪/‬מ"ר( מקדם התמורה * )סה"כ מ"ר‪/‬חדר(‬
‫שווי פרויקט ‪ 4‬מליון התמורה ‪ 45%‬כלומר ‪ 1.8‬ברווח של ‪; 25%‬‬
‫שווי הקרקע ‪1.8 ; 1.25 = 1.44‬‬
‫התמורה באחוזים מושפעת מהתחזית והציפיות לעליית מחירי הבניה ביחס‬
‫לעליית מחירי הקרקעות‪:‬‬
‫התמורה אם ‪ >1‬קצב עליית מחירי הקרקע אם > ‪ 1‬התמורה‬
‫תקטן ב‪%‬‬
‫קצב עלות מחירי הבניה‬
‫תגדל ב ‪%‬‬
‫ככל ששווי הקרקע או מקדם הקומבינציה יורד ‪ -‬יקטן אחוז הקומ'‪.‬‬
‫בנוסחה אפשר שכל המחירים יהיו כוללים מע"מ‪ ,‬אך חייבת להיות‬
‫אחידות‪.‬‬
‫השיעור של הקומ' קטן‬
‫השיעור קטן ‪ -‬המזומן מהווה מרכיב בתמורה של עסקת הקומ' ואין‬
‫להפרידו‪ ,‬אולם אין להכפיל את החלק שבמזומן במקדם הקומ' שכן‬
‫מתקבל הוא במזומן ללא דחייה וללא סיכון‪.‬‬
‫השיעור גדל ‪ -‬כנ"ל )ככל שהמונה גדל ‪ -‬האחוז גדל(‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ .8‬תחשיבים בעריכת השומה‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫מגרש ל ‪ 10 -‬יח"ד ברח' ארלוזורוב ‪ -‬שעריים נמכר ב – ‪ $7,500‬קרקע ליח"ד‪.‬‬
‫דירת ‪ 4‬חד' ברחוב הרשנזון ‪ 110‬מ"ר ‪ +‬מרפסת שמש חדשה מקבלן ‪.$170,000‬‬
‫מגרש ‪ 370‬מ"ר ברחוב ה' באייר ‪+‬בית צמוד קרקע ישן נמכר ב ‪.$160,000 -‬‬
‫דירת ‪ 5‬חד' חזיתית ברחוב בתיה מקוב נמכרה ב – ‪.$200,000‬‬
‫ברחוב הרשנזון‪ ,‬בקרבת רחוב הרצל‪ ,‬נמכרו זכויות קומבינציה בשנת ‪ 2001 -‬ב ‪$11,000-‬‬
‫קרקע לחדר‪.‬‬
‫מגרש ‪ 350‬מ"ר ב"גבעת האהבה" דרום מזרח העיר נמכר ב ‪ $135,000 -‬לאחר תשלומי היטל‬
‫השבחה ואגרות פיתוח‪.‬‬
‫‪ .9‬ה ע ר כ ה‬
‫להלן פרוט שווי המקרקעין‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫‪ .1‬שווי שוק הנכס בשלמות במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬
‫ומשכנתא הינו בעסקת מזומן ‪) $309,000 :‬ע"פ שער דולר יציג ביום עריכת השומה(‪.‬‬
‫‪ .2‬שווי שוק הנכס בשלמות במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬
‫ומשכנתא הינו בעסקת קומבינציה ‪ 27% :‬מזכויות הבנייה שטח מגורים אקוויוולנטי‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫כמבוקש על ידי ביהמ"ש להלן פרוט שווי המקרקעין לפי סעיף ‪ 2‬להחלטתו‪:‬‬
‫‪ .1‬שווי שוק ‪ 1/3‬החלק בנכס במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪ ,‬תשלום‪ ,‬שעבוד‬
‫ומשכנתא הינו במזומן ‪) $103,000 :‬ע"פ שער דולר יציג ביום עריכת השומה(‪.‬‬
‫‪ .2‬שווי שוק יתרת המקרקעין ‪ 2/3 -‬החלק בנכס במכירה לצד ג' כפנוי נקי מכל חוב‪ ,‬היטל‪,‬‬
‫תשלום‪ ,‬שעבוד ומשכנתא הינו בעסקת קומבינציה ‪ 17% :‬מזכויות הבנייה שטח מגורים‬
‫אקוויוולנטי‪.‬‬
‫הדו"ח הוכן על‪-‬פי תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית(‪ ,‬ועל‪-‬פי הכללים המקצועיים של לשכת‬
‫שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי ואין לי כל חלק או עניין‬
‫בנכס הנ"ל‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫בן גל משה‬
‫שמאי מקרקעין‬
‫‪\:D‬שמאות ‪\2005‬ינואר ‪\2005‬ה באייר ‪ 587 3701‬עו‪-‬ד שפירא שושנה רוויה‪doc.‬‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪9‬‬
‫תקבולים‬
‫שטח עיקרי‬
‫עלות הקמה גמר מלא‬
‫שטח לשיווק מ"ר‬
‫‪761‬‬
‫שטח מ"ר‬
‫שטח ברוטו כולל כל שטחי השירות כולל ר‪ .‬קבלני‬
‫חילוץ שווי קרקע‬
‫תקבולים‬
‫הפחתת מע"מ ‪17%‬‬
‫הפחתת רווח יזמי ‪20%‬‬
‫הפחתת עלות הקמה‬
‫הפחתת אגרות בניה‬
‫שווי קרקע‬
‫נתוח רווח קבלן קומב' מלאה‬
‫תקבולים ללא מע"מ‬
‫שעור קבלן קומבניציה‬
‫שעור לבעלים‬
‫תקבולי קבלן‬
‫עלויות הקמה כולל אגרות‬
‫תשלום מזומן לבעלים‬
‫רווח‬
‫רווח למחזור‬
‫רווח לעלות‬
‫שווי מ"ר ממוצע‬
‫שטח עיקרי מ"ר‬
‫שטח לקומה‬
‫סה"כ קומות אקוויוולנט = ‪1‬‬
‫סה"כ מ"ר קומות א'‪ -‬ד' אקויולנט = ‪1‬‬
‫שווי מ"ר ממוצע אקויולנט = ‪1‬‬
‫שטח קומה ד' דופלקס אקויולנטי )אקויולנט‬
‫דופלקס ‪(1.25‬‬
‫סה"כ מ"ר אקויולנטי בבניין‬
‫שווי סה"כ הבנין‬
‫סה"כ מ"ר בבניין לשיווק‬
‫שווי מ"ר ממוצע‬
‫שווי למ"ר‬
‫‪$1,855‬‬
‫עלות בנייה‬
‫‪916.5‬‬
‫‪$700‬‬
‫סה"כ עלויות בנייה‬
‫‪$641,550‬‬
‫קומבינציה מלאה‬
‫שווי קרקע‬
‫סה"כ תקבולים‬
‫מקדם התמורה‬
‫שיעור לבעלים‬
‫שיעור לקבלן‬
‫‪$1,411,309‬‬
‫‪$205,062‬‬
‫‪$201,041‬‬
‫‪$641,550‬‬
‫‪$54,990‬‬
‫‪$308,666‬‬
‫‪$308,666‬‬
‫‪$1,411,309‬‬
‫‪1.25‬‬
‫‪27%‬‬
‫‪73%‬‬
‫קומבינציה חלקית ‪ +‬שליש תשל' מזומן‬
‫‪$102,889‬‬
‫תשלום מזומן שליש‬
‫‪$205,777‬‬
‫שווי קרקע לאחר תשלום מזומן‬
‫‪1.15‬‬
‫מקדם התמורה‬
‫‪17%‬‬
‫שיעור לבעלים‬
‫‪83%‬‬
‫שיעור לקבלן‬
‫‪$1,206,247‬‬
‫‪73%‬‬
‫‪27%‬‬
‫‪$876,476‬‬
‫‪$696,540‬‬
‫‪$0‬‬
‫‪$179,936‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪26%‬‬
‫נתוח רווח קבלן קומב' חלקית ‪ +‬שליש מזומן‬
‫‪$1,206,247‬‬
‫תקבולים ללא מע"מ‬
‫‪83%‬‬
‫שעור קבלן קומבניציה‬
‫‪17%‬‬
‫שעור לבעלים‬
‫‪$1,001,185‬‬
‫תקבולי קבלן‬
‫‪$696,540‬‬
‫עלויות הקמה ‪ 700$ -‬למ"ר‬
‫‪$102,889‬‬
‫תשלום מזומן לבעלים‬
‫‪$201,757‬‬
‫רווח‬
‫‪20%‬‬
‫רווח למחזור‬
‫‪25%‬‬
‫רווח לעלות‬
‫בדיקת רגישות דו מימדית‬
‫‪761‬‬
‫‪178.75‬‬
‫‪3‬‬
‫‪525.525‬‬
‫‪$1,750‬‬
‫‪281‬‬
‫‪877‬‬
‫‪$1,411,309‬‬
‫‪761‬‬
‫‪$1,855‬‬
‫סה"כ‬
‫‪$1,411,309‬‬
‫שינוי במחירי מכירה‬
‫‪5%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫שינוי בעלויות הקמה )ללא מרכיב הקרקע(‬
‫‪0%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪$358,926‬‬
‫‪$294,771‬‬
‫‪$308,666‬‬
‫‪$244,511‬‬
‫‪$258,406‬‬
‫‪$194,251‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪$423,081‬‬
‫‪$372,821‬‬
‫‪$322,561‬‬
‫הערה‬
‫שווי ממוצע אקויולנטי לקח בחשבון שווי לעורפי וחזית כמקזז ולכן ממוצע הקומה כולה דומה‬
‫השומרים ‪ 53‬רחובות טל‪/‬פקס‪050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‬‬
‫‪Email: moshebg@shamaut.co.il‬‬
‫‪10‬‬
11
050 – 5839070 ,08 – 9453738 :‫פקס‬/‫ רחובות טל‬53 ‫השומרים‬
Email: moshebg@shamaut.co.il