המדריך – איך להגיע לדירה משלך - דירה

‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫איך להגיע לדירה משלך‬
‫המדריך כתוב בלשון זכר אך מכוון לנשים ולגברים כאחד‪.‬‬
‫‪info@omy.co.il‬‬
‫מאת‪ :‬ענת מאיר‬
‫‪1‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫איך להגיע לדירה משלך‬
‫כל מי שרוצה‪ ,‬יכול להגיע לדירה משלו‪ .‬כן זה אפשרי‪ .‬אני יודעת שהמשפט הזה נשמע לך‬
‫יומרני‪ ,‬בגלל המחירים הגבוהים של דירות בארץ ובכל זאת אני עומדת מאחורי המשפט‬
‫הזה‪ .‬זה לא צריך לקחת ‪ 25‬שנה‪ .‬עם מיקוד נכון‬
‫זה יכול לקחת גם שליש הזמן‪.‬‬
‫אחשוף בפניך מידע‪ ,‬ושיטות בהם משתמשים משקיעים מקצוענים‪ .‬אמנם לא הגעת לכאן כדי‬
‫להיות משקיע מקצוען‪ ,‬מצד שני אתה לא רוצה לקנות דירה בשליפה‪ ,‬כי הדירה תהיה הדבר‬
‫היקר ביותר שתקנה בחיים שלך‪ .‬לכן חשוב לפעול בצורה מושכלת עם מידע מעודכן ורלוונטי‬
‫ובצעדים הנתמכים בתוכנית‪.‬‬
‫רצון טוב חשוב‪ ,‬אך אינו מספיק‪ .‬ישנם אנשים שקונים דירה ומגלים בדרך שהם לא מסוגלים‬
‫להחזיר את תשלומי המשכנתא שהתחייבו אליהם‪.‬‬
‫נתוני בנק ישראל מצבעים על כך ש כ ‪ 11‬אלף משקי בית הוגדרו כחדלי פירעון עם פיגור‬
‫ממוצע של ‪ 18‬חודשים בהחזרי הלוואות לדיור‪ 42 .‬אלף משפחות לא עומדות בתשלומי‬
‫המשכנתא שנטלו ונמצאות בפיגור של ‪ 3‬חודשים ומעלה בהחזרים החודשיים‪".‬‬
‫מאחורי המספרים היבשים יש משפחות במשבר עמוק וכאב שיכול לפרק גם את המשפחות‬
‫הכי חזקות‪ .‬ההשלכות המשבר הן הרבה מעבר לקניה או אי קניה של דירה‪ ,‬כי הן עלולות‬
‫לגרום לקרע והרס במשפחה‪.‬‬
‫לכן חשוב להתייחס לכל המהלך של קנית הדירה‪ ,‬כמו ריצה למרחקים ארוכים‪ :‬לשמור על‬
‫הכוח כשצריך אותו ולקחת בחשבון הוצאות מחייה שוטפות‪ .‬אי אפשר להפסיק לחיות בגלל‬
‫שלקחת משכנתא‪.‬‬
‫כל מי שרוצה יכול לקנות דירה כמו מומחה מקצועי בנדל"ן‪ ,‬אם הוא בוחר בכך‪ .‬מכיוון‬
‫שמדובר בידע שניתן לרכוש אותו אף אחד לא נולד עם זה‪ ,‬גם לא המומחים הגדולים‬
‫ששמעת עליהם‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫בחן את עצמך ‪ -‬האם מדריך זה עבורך ?‬
‫‪ .1‬רוצה לקנות דירה – אך לא רואה את עצמך מסוגל לקנות אותה?‬
‫‪ .2‬חברים שלך כבר הצליחו להגיע לדירה משלהם ואתה מרגיש שנשארת מאחור?‬
‫‪ .3‬חשבת לקנות דירה כשהמחירים היו הרבה יותר נמוכים וכעת זה נראה לך בלתי‬
‫אפשרי?‬
‫‪ .4‬הכסף שלך מתמוסס‪ ,‬ואתה חושש שאם לא תעשה בו שימוש נכון לא יישאר ממנו‬
‫כלום ?‬
‫‪ .5‬נמאס לך להיות תלוי בבעל הבית שלך? בעליה במחיר שכר הדירה? בפינוי דירה‬
‫בזמן שמוכתב לך?‬
‫‪ .6‬משלם שכירות‪ ,‬ועוזר לבעל הבית שלך להחזיר את המשכנתא שלו? מסדר את‬
‫עתידו הכלכלי‪ ,‬בעוד שאתה נשאר תקוע מאחור?‬
‫‪ .7‬הכסף לא מספיק לך לדירה ואתה מרגיש באותו מצב כפי שהתחלת?‬
‫‪ .8‬מוכן להיות שותף פעיל בתהליך של למידה התקדמות ועשיה לרכישת דירה משלך ?‬
‫אם ענית בחיוב על מרבית השאלות‬
‫מדריך זה עבורך‬
‫‪3‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫למי לא מיועד המדריך‬
‫‪ .1‬אם אין לך כל כוונה לקנות דירה‪ .‬זה בסדר גמור‪ ,‬אין לך צורך במדריך זה‪.‬‬
‫‪ .2‬אנשים שרק רוצים לקטר על המצב המדיני‪/‬כלכלי או על שר האוצר‪ ..‬להאשים אחרים‬
‫במצבם‪ ,‬במקום לקחת אחריות ולפעול במסגרת האפשרויות והנסיבות‪.‬‬
‫‪ .3‬משקיעים שרק רוצים להכניס נדל"ן לתיק ההשקעות שלהם‪.‬‬
‫‪ .4‬אנשים שקשה להם לעשות דברים אחרת ממה שהם מכירים‪ ,‬כי הם יודעים הכי טוב‪.‬‬
‫‪ .5‬אנשים שיש להם שיטה שעובדת עבורם‪ .‬סוס מנצח לא מחליפים‪.‬‬
‫למה לך לשמוע לי ?‬
‫שמי ענת מאיר כשהשתחררתי מצה"ל הורי התגרשו ונותרו ללא דירה‪ .‬אימי עבדה כאחות‪.‬‬
‫בית החולים סיפק לה דירה בתחומו‪ .‬זה עמד לה לרועץ בכל סידור עבודה‪ .‬היא תמיד הייתה‬
‫בתורנות בחגים ובשבתות‪ .‬נכפה עליה לקבל כל משמרת וכל סידור עבודה‪ ,‬אחרת תצטרך‬
‫לפנות את הדירה‪ .‬היה קשה לי לראות איך מאישה עצמאית הפכה ל"תלויה"‪,.‬‬
‫החלטתנו )אימי ואני( שאמא שלי הולכת לקנות לה דירה ויהיה מה‪ .‬משימה ראשונה‪ :‬חסכון‪.‬‬
‫לאחר כשנתיים‪ ,‬קנינו דירה בשותפות‪ .‬אחרי שנה וחצי מכרנו את הדירה‪ .‬לאימי עמד סכום‬
‫של שליש מערכה של דירה‪ .‬סכום זה היווה את ההפקדה לדירה הבאה שלה‪ ,‬הפעם ללא‬
‫שותפים‪ .‬אימי מזמן סיימה לשלם את המשכנתא‪ ,‬ועדיין עובדת‪ ,‬אבל זה לא בגלל שהיא‬
‫חייבת‪ ,‬אלא בגלל שהיא כזו חרוצה‪) .‬טפו טפו(‪.‬‬
‫מאז עברו הרבה שנים‪ .‬ועזרתי לעוד אנשים קרובי משפחה וחברים‪ ,‬להגיע לדירה משלהם‪.‬‬
‫גיליתי שיש כאן שיטה שאפשר פשוט לחזור עליה שוב ושוב‪.‬‬
‫בעקבות המחאה החברתית הבנתי שפחות ופחות אנשים מסוגלים היום לקנות דירות‬
‫משלהם‪ .‬לכן החלטתי להעביר את הידע שצברתי‪ ,‬כדי לעזור למי שמעוניין להגיע לדירה‬
‫וחסר לו הידע‪ ,‬הביטחון‪ ,‬הניסיון‪ ,‬והכסף לעשות זאת‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫"עם הזמן הבנתי שלעזור לאחרים‬
‫להגיע לדירה משלהם‬
‫זו השליחות שלי בחיים‪".‬‬
‫כדי שתראה שזה אפשרי גם עבורך‪ ,‬אני אספר לך על שני מקרים של אנשים שעזרתי להם‪.‬‬
‫הראשון מקרה‪ ,‬של זוג מהצפון שהסתייע בי‪ .‬כשהם פנו אלי הם היו במצב של חובות רבים‬
‫ואף הגיעו לרשימה השחורה של הבנקים‪ .‬זה אומר שאף אחד לא יכול היה לקבל מהם‬
‫צ'קים‪ ,‬שכל סכום שנכנס לחשבון שלהם עוקל על ידי הנושים‪ .‬שנושים התדפקו על דלתם‪..‬‬
‫ללא דירה וללא אור בקצה המנהרה‪ .‬הם היו צריכים קודם כל לפתור את בעיית הנושים‪..‬‬
‫עבדנו בשלבים לפי השיטה‪ .‬היום כ ‪ 10‬שנים מאז שהתחילו את התהליך יש להם דירה‬
‫משלהם הם מחוץ לרשימה השחורה וכמובן בלי חובות ונושים‪ .‬בעוד ‪ 6‬שנים ישלמו את‬
‫התשלום האחרון של המשכנתא‪.‬‬
‫מחובות כבדים‪ ,‬נושים ורשימות שחורות לדירה בלי משכנתא תוך ‪ 16‬שנים‪.‬‬
‫אבל עזוב את הזמן הקצר – ללא ליווי והדרכה מתאימה כנראה שהם היו סוחבים את‬
‫החובות שלהם עוד שנים רבות משלמים ריביות ושוחקים את הכסף בתשלומים לבנקים‪.‬‬
‫מקרה נוסף‪:‬‬
‫ליוויתי זוג מבוגר שקנו אדמה‪ ,‬אך היה להם חשש גדול מקבלנים וממתווכים וכך קרה ששנים‬
‫על שנים הקרקע עמדה‪ .‬באותה תקופה עוד שלמו מס על הקרקע ‪ ,‬כך שהנכס הפך לנטל‪.‬‬
‫בליווי צמוד בחנו מספר אופציות‪ ,‬עד שהגענו לעסקת הקומבינציה האידיאלית עבורם‬
‫)בעסקת קומבינציה – במקום תשלום כספי לקבלן הקבלן מקבל חלק מהדירות שנבנו‬
‫כתשלום(‪.‬‬
‫על הקרקע עומד היום בניין דירות הכי מרשים ברחוב ולזוג יש הכנסה פסיבית קבועה עד‬
‫"מאה ועשרים"‪ ,‬שלא כמו בתוכניות ביטוח או חסכון פנסיוני להם יש גם מה להוריש לילדים‪.‬‬
‫הסודות של עשירי הנדל"ן‬
‫האם שאלת את עצמך‪,‬‬
‫‪5‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫איך זה שרוב עשירי העולם מגיעים מתחום הנדל"ן?‬
‫הנה הסודות השמורים ביותר של עשירי הנדל"ן‪:‬‬
‫הסוד הראשון הוא לעבוד עם כסף של אחרים‪ .‬חינכו אותנו שלא להיות חייבים‪ .‬ובטח‬
‫ובטח לא להיות חייבים לבנקים‪ .‬כסך חיצוני גורם למינוף שהוא צמיחה מעבר לקצב הטבעי‪.‬‬
‫הסוד השני הוא שהבנקים רוצים לתת לך כסף‪ ,‬לא פחות ממה שאתה רוצה לקבל‪.‬‬
‫הסוד השלישי המשקיעים לומדים את החומר ונכנסים לעובי הקורה ויודעים איך להשוות‬
‫מחירים נכון‪.‬‬
‫הסוד הרביעי מבחינת הבנק הלוואה למטרות דיור היא הלוואה שהסיכון בה נמוך יותר‬
‫מאשר הלוואות מסוג אחר כיוון שביטחונות הנדל"ן נחשבים טובים חזקים וקלים למימוש‪.‬‬
‫למשל בהלוואה לעסק יש קושי לממש את הביטחונות‪.‬‬
‫הסוד החמישי משקיעים מקצועיים מגיעים לפגישות חשובות מוכנים‪ .‬כאשר תגיע לבנק‬
‫זה יהיה אחרי שעשית את כל "שעורי הבית" שלך‪.‬‬
‫הסוד השישי מקצוענים מדברים ישירות עם מי שמקבל את ההחלטות‪.‬‬
‫א‪ .‬דבר רק עם מי שנותן את ההחלטות כדי שהמסר שלך יעבור בצורה ברורה‪.‬‬
‫ולא יתפקשש כאשר פקיד מעביר אותו לפקיד אחר או למנהל‪.‬‬
‫ב‪ .‬דבר עם הבנק בז'רגון המקצועי‪ .‬למד את המונחים המקצועיים‪ .‬זה נותן‬
‫הרגשה לבנקאי שאתה יודע על מה אתה מדבר‪ .‬ומגדיל את הסיכויים שלך‬
‫לקבל מה שאתה רוצה‪.‬‬
‫הסוד השביעי‬
‫למקצוענים תמיד יש תוכנית חלופית למקרה הצורך‪ ,‬לכן מומלץ להכין‬
‫תוכנית מגירה‪.‬‬
‫הסוד השמיני משקיע מקצועי עובד עם אנשים מקצועיים אשר דואגים לאינטרסים שלו‬
‫ולכן כל צעד משמעותי שאתה עושה‪ ,‬תדאג שיהיה לך משהו שמיצג את האינטרס שלך‪.‬‬
‫כדוגמא עו"ד‪ ,‬מתווך‪ ,‬מומחה למשכנתאות וכד'‪.‬‬
‫הסוד התשיעי מקצוענים בודקים את הנתונים בשטח ולא רק על הנייר‪ .‬החלטות שלך‬
‫יהיו על סמך בדיקת הנתונים שאתה בודק בשטח ולא על סמך כתבות בעיתונים‪ .‬זה אומר‪,‬‬
‫לכתת רגלים‪..‬‬
‫‪6‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫הסוד העשירי לאחר איסוף הנתונים המשקיע משתמש בדמיון שלו כדי להשלים את‬
‫התמונה העתידית‪ .‬לדוגמא נכנסת לדירה המיועדת למכירה‪ ,‬הקיר שם מקולף ומלוכלך אתה‬
‫מרגיש שבא לך לברוח מהדירה‪ ..‬חכה רגע‪ ,‬השקעה קטנה של סיוד וניקיון משנה את‬
‫התמונה‪ .‬לא כולם ניחנו בדמיון‪ .‬וזו פעולה חינמית‪.‬‬
‫הסוד האחד עשר משקיע בתחום הנדל"ן לפני שהוא מחליט אם להשקיע בפרויקט‪ ,‬הוא‬
‫עושה ניסיון על יבש ובודק את התגובה בשטח‪ ,‬ואחר כך מחליט האם לפעול או לא‪.‬‬
‫איך אתה יכול להעתיק את הפעולות שלו ולפעול כמוהו? נניח שראית דירה למכירה‪ .‬אבל‬
‫אתה לא בטוח שיש ביקוש באזור הזה‪ ,‬או לסוג הנכס הזה‪ .‬פרסם מודעה וחכה לתגובות‪ .‬אם‬
‫הרימו אליך הרבה טלפונים‪ .‬סימן שיש ביקוש למקום‪ .‬ואתה יכול להתקדם‪ .‬אבל אם היתה‬
‫דממת אלחוט‪ ,‬אתה יודע שאין לך מה לבנות על המקום הזה‪ .‬וכך בדקת את השוק ולא‬
‫הוצאת שקל על הדירה‪ ,‬עלה לך מחיר המודעה‪ .‬היום אפילו זה בחינם באינטרנט‪.‬‬
‫הסוד החשוב ביותר זה שמה שהמשקיעים יודעים הם מיישמים וכך הזמן פועל לטובתם‪ .‬הם‬
‫לא נותנים לפחד ולהסחות הדעת לשלוט בהם‪ .‬הם פועלים למרות הכל‪ .‬יש ביטוי אמריקאי‬
‫שאומר‬
‫"או שיש לך מיליון סיבות‬
‫או שיש לך מיליון דולר"‬
‫פעולות דומות = תוצאות דומות‬
‫אם תפעל‪ ,‬בקניית הדירה כפי שפועל משקיע מקצועי‪ .‬תקבל תוצאות דומות‪.‬‬
‫נכון להיום המשקיעים‪/‬יזמים מקבלים מימון מהבנק בקלות ובזול‪ .‬אתה אמנם לא יזם או‬
‫משקיע אבל את העיקרון אתה יכול ללמוד ולהעתיק‪.‬‬
‫לסיכום‪:‬‬
‫‪ ‬אתה יכול למנף את הפעילות שלך על ידי מימון חיצוני‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫בדוק את הנתונים בשטח‪ .‬במחלקת הנדסה בעיריה )או ברשות המקומית( ומאנשים‬
‫שגרים בשכונה‪/‬בבנין שאין להם אינטרס אם תקנה או לא‪.‬‬
‫להשלים בדמיון את מה שעדיין לא קיים במציאות‪ .‬לא לתת לדברים קטנים וחסרי‬
‫חשיבות משקל בהחלטה‪) .‬צבע‪/‬ניקיון‪/‬סידור הבית כל אלה משפיעים על מחיר ולא עולים‬
‫כסף רב(‪.‬‬
‫לבדוק את הביקוש לדירה בשטח לפני שאתה משלם‪.‬‬
‫תכין תוכנית חליפית‪.‬‬
‫לבדוק מי הם התושבים בשכונה ומי השוכר הפוטנציאלי של דירה באזור שאתה קונה‪.‬‬
‫מה התקציב החודשי שלהם עבור דיור‪ .‬האם זה תואם למחיר השכירות בתוכנית שלך‪.‬‬
‫לעבוד בצוות‪ .‬חשוב‪ ,‬מה אתה יכול לתרום‪ .‬במה אתה טוב במיוחד‪.‬‬
‫כאשר הנתונים יהיו ממקורות אמינים יהיה לך בטחון בדרכך‬
‫אם תפעל נכון בקניה יהיה לך קל במכירה‪.‬‬
‫למה המשקיעים קונים דירות אם יש ”בועה"?‬
‫יש הטוענים שמחירי הדירות בארץ גבוהים ושוק הנדל"ן הוא בועה שתתפוצץ אם כך‬
‫אם יש ”בועה" ‪ -‬למה המשקיעים קונים דירות? מה‪ ,‬הם‬
‫לא מבינים?‬
‫‪ .1‬הריבית – ריבית נמוכה הופכת את החיסכון בתוכניות פק"מ )פקדון קצר מועד( או‬
‫מק"מ )מלוה קצר מועד( לבלתי כדאית והם מחפשים אפיק אחר שיניב יותר בעבור‬
‫כספם‪.‬‬
‫כדי להמחיש זאת‪ ,‬צרפתי גרף המתאר את ירידת הריבית משנת‬
‫‪ 1989‬עד ‪ – 2013‬נתוני בנק ישראל‪.‬‬
‫‪ .2‬מנגד ריבית נמוכה הופכת את ההלוואה לכדאית יותר עבורך כלקוח‪ .‬כי הכסף זול‬
‫יותר‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫‪ .3‬מאז החל המאבק החברתי‪ ,‬גורמים הפוליטיים רוצים להראות לציבור כמה הם‬
‫"דואגים" לו‪ .‬הדרך שלהם לעשות זאת היא על ידי גזרות על משקיעים ויזמים‬
‫המכונים "טייקונים"‪ .‬ככל שהפוליטיקאים מדגישים כמה נוראיים הם הטייקונים‬
‫הפוליטיקאים זוכים לאהדה גדולה יותר בציבור‪ ,‬זה גורם לכך שהיזמים "יושבים על‬
‫הגדר" ולכן מספר התחלות הבניה קטן‪ .‬הביקוש לא משתנה אבל הפער בין הביקוש‬
‫להיצע גדל ולכן המחירים עולים‪ .‬המשקיעים "קוראים המפה" ולכן הם קונים דירות‪.‬‬
‫‪ .4‬מחיר הדירה מורכב ממחיר הקרקע ‪ +‬עלות חומרי הבניה ועלות העבודה‪.‬‬
‫עלויות חומרי הבניה והעבודה משתקפים במדד תשומות הבניה‪.‬‬
‫מצורף גרף הממחיש את עלית מחירי תשומות הבניה ב ‪ 3‬שנים האחרונות‬
‫• נלקח מתוך אתר ביזפורטל‬
‫בשלוש השנים האחרונות עלה מדד תשומות הבניה ב כ ‪9%‬‬
‫כשהמדד עולה המשקיעים רוצים להיות צמודים לעליה‪ ,‬והדרך הטובה לעשות זאת‬
‫היא באמצעות בעלות על נכסים‪.‬‬
‫‪ .5‬מה מספרים לנו המספרים היבשים ? לשנת ‪2010/2011‬‬
‫הנה כמה נתונים "משעממים" מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫נישאו ‪ 47,855‬זוגות‬
‫התגרשו ‪ 13,042‬זוגות‬
‫מספר העולים בשנה ‪) 5,140‬במונחי בתי אב(‬
‫מאזן הישראלים החוזרים לעומת היורדים ‪5,400‬‬
‫שהם כ ‪ -1,800‬במונחי בתי אב‬
‫מספר הנפטרים )במונחי בתי אב( ‪- 11,500‬‬
‫מאזן העובדים הזרים נכנסו פחות יצאו ‪1,000‬‬
‫‪9‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫חברו את כל המספרים ‪ 53,737‬זה פחות או יותר הביקוש לדירות בשנה‪.‬‬
‫ומה היה מספר התחלות הבניה ? ‪39,800‬‬
‫ההפרש מבטא את הפער בין הביקוש להיצע בשנה‪.‬‬
‫החלטת לקנות דירה אבל אין לך מספיק כסף ?‬
‫איך אפשר לקנות דירה אם אין לך מספיק כסף ?‬
‫יש כמה דרכים להגיע לדירה משלך כאשר אין לך הון עצמי )או שיש אך הוא קטן מידי(‬
‫‪ .1‬לקנות דירה בשותפות‪ .‬להשכיר את הדירה ולסיים את השותפות עם סיום‬
‫תשלום המשכנתא שלך‪) .‬קניית דירה בשותפות מקצרת משמעותית את זמן‬
‫המשכנתא(‬
‫‪ .2‬לממן ‪ 90%‬מהדירה שאתה קונה על ידי לקיחת הלוואה מחברות הביטוח‬
‫ומגופים שיש לך שם חסכונות כמו קופות גמל ו‪/‬או השתלמות‪.‬‬
‫ההגבלות הרגולציה על חברות הביטוח וחברות ההשקעות הן קלות יותר מאשר‬
‫ההגבלות על הבנקים‪) .‬רגולציה תקנות הפיקוח של בנק ישראל על הבנקים(‬
‫‪" .3‬להוציא מהקירות כסף" ‪ -‬כלומר אם יש לך דירה אחרת שאין עליה משכנתא‬
‫או שיש משכנתא חלקית‪ ,‬אתה יכול לקחת משכנתא על דירה זו ובאמצעותה‬
‫לקנות דירה אחרת‪.‬‬
‫ההצעה הכתובה בסעיף ‪ 2‬זו אפשרות קיימת‪ ,‬אך לא מומלצת‪ ,‬כיוון שהסיכון בה גבוה מאוד‪..‬‬
‫הסיבה שאני ממליצה על שותפות‪ ,‬למי שאין בידו הון לקנות דירה‪ ,‬אינה סתמית או מקרית‬
‫אלא היא הנשענת על ארבעה יסודות‬
‫היסוד הראשון‪ :‬אם אין לך כסף זה לא אומר שעליך לקנות דירה במיקום לא טוב‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫היסוד השני ‪ -‬להיות צמוד למחירי הדירות‪ .‬העובדה שאין לך דירה‪ ,‬גורמת לפער בינך‬
‫לבין אנשים שכן קנו דירה וכאשר מחירי הדירות עולה‪ ,‬אתה נשרך מאחור ומתקשה עוד יותר‬
‫להדביק את הפער‪.‬‬
‫ולכן המטרה שלך בשלב המוקדם הוא להיות צמוד למחירי הדירות‪ .‬העניין הוא שלא קיים‬
‫כלי או כפי שמכנים זאת בהשקעות "מכשיר פיננסי" המצמיד אותך למחירי דירה‪ .‬יש‬
‫מכשירים פיננסים המצמידים אותך למדד המחירים לצרכן‪ ,‬אם תרצה למדדי מניות שונים‪,‬‬
‫אבל לא קיים )היום( מכשיר פיננסי המאפשר לך להיות צמוד למדד מחירי הדירות‪.‬‬
‫כדי להמחיש זאת ראה גרף המבטא את היחס בין שיעורי מדד תשומות הבניה בתכלת‬
‫מול שיעורי מדד המחירים לצרכן באדום‪ .‬ברוב המקרים מדד תשומות הבניה עלה על מדד‬
‫המחירים לצרכן‪.‬‬
‫למעשה‪ ,‬זו הסיבה העיקרית שכל עשירי העולם מכנסים לתיק‬
‫ההשקעות שלהם נכסי נדל"ן‪ .‬כדי להיות צמודים למחירי הנדל"ן‪ .‬כי‬
‫סטטיסטית הוכח בטווח הארוך שמחירי הנדל"ן במגמת עליה‪.‬‬
‫היסוד השלישי‪ :‬להתחיל עם מה שיש‪ .‬אם נחכה לפעול בתנאים אידיאלים יש מצב שלא‬
‫נפעל כלל‪ .‬זה אומר שאם תצטרך עסקת ביניים‪ ,‬כדי להגיע לדירה‪ .‬אז זה מה שצריך לעשות‪.‬‬
‫היסוד הרביעי‪ :‬הפחד עוצר אותנו מלפעול‪ .‬יש במוח שלנו מנגנון שגורם לנו לא לפעול‬
‫ברגעים של פחד‪ .‬יש אנשים שיכולים ממש להשתתק מפחד‪ .‬למעשה מנגנון זה שומר עלינו‬
‫וגורם לנו להיזהר ולשמור על עצמנו מפני סכנה‪ ,‬אך גם עוצר אותנו מהתקדמות במקומות‬
‫שאנחנו לא מכירים ורוצים לכבוש אותם‪ .‬עלנו לשים לב לכך ולבחון האם מדובר בסכנה ?‬
‫האם קניית דירה מסכנת אתך ?‬
‫העובדה שתעשה עסקה בקנה מידה קטן בהתחלה תקנה לך טבילת אש שתשרה עליך‬
‫יותר ביטחון בהמשך‪ .‬ותוכל בעסקה הבאה שתהיה גדולה יותר ללכת עם הניסיון שצברת‪.‬‬
‫להתקדם ב"בייבי סטפס" שיביא אותך ליעד‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫אז מה בתוכנית?‬
‫לאחר שהחלטת על המטרה‬
‫‪ .1‬לבחור באיזה מקום אתה קונה את הדירה‪ ,‬לבדוק אם המקום שבו אתה רוצה‬
‫לקנות עומד בקריטריונים של רכישה נבונה‪.‬‬
‫‪ .2‬חקר שוק‬
‫‪ .3‬המרחק שלך מהמקום אותו ברצונך לבדוק‪ .‬אם אתה גר בבאר שבע ורוצה‬
‫לבדוק את צפת זה קצת בעייתי‪ .‬חפש מקום שקל לך להגיע אליו‪ ,‬ויש לך זמן‬
‫להקדיש לו כמה שעות טובות ביום וכמה ימים טובים בשבוע‪.‬‬
‫‪ .4‬לאחר שבדקת ומצאת שהמקום עומד בקריטריונים הבסיסים ובהנחה שאינך גר‬
‫באזור‪ ,‬חשוב שתתכנן את הדברים ותקציב זמן לחקר השוק‪.‬‬
‫‪ .5‬אסוף כמה שיותר נתונים‪ .‬כדאי שתבקר באתר האינטרנט של הישוב וכן באתר‬
‫הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬כדי להבין את הנתונים הדמוגרפים של העיר‪.‬‬
‫כמו כן כדאי שתכנס לאתר של השמאי המרכזי ומוציא כמה שיותר נתונים‪.‬‬
‫‪ .6‬כשקונים דירה חשוב תמיד לתכנן את הרגע שתרצה למכור ו‪/‬או להשכיר אותה‪.‬‬
‫זה אומר שחשוב לבדוק שיש ביקוש לדירות במקום שבו אתה רוצה לקנות‪ .‬כדי‬
‫שתוכל לתת מענה ללקוחות הפוטנציאלים‪ .‬ככל שהדירה שלך או תתן מענה‬
‫לצרכים של קהל רחב יותר כך ייטב לך‪.‬‬
‫יש לי חבר עוד מימי התיכון‪ ,‬שגר בבאר שבע‪ .‬והוא פריק של מציאות‪ .‬מה שנקרא חסכן‬
‫גדול‪ .‬כשהוא מחליט לקנות משהו אפילו קטן‪ ,‬נניח צג מחשב‪ .‬הוא עושה מחקר שווקים ולוקח‬
‫לו ימים על ימים עד שהוא מגיע למחיר המציאה‪ .‬כשאני רוצה לקנות משהו בזול‪ ,‬אני פונה‬
‫אליו להמלצה‪ .‬אז תחשוב איך הוא קונה דירות‪ .‬יום אחד הוא מצא עסקה באחת השכונות‬
‫היותר טובות של באר שבע‪ .‬והוא קנה מאלמנה זקנה דירה במחיר מציאת המציאות‪ .‬שלושה‬
‫ימים הוא לא ישן בגלל שחגג את מחיר המציאה‪ .‬לאחר שלושה ימים עלה במחשבתו שמא‬
‫‪12‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫הילדים של אותה אלמנה‪ ,‬עלולים לכעוס עליו‪ ,‬ויגיעו אליו‪ .‬וגם זה הדיר שינה מעיניו‪ .‬עברו‬
‫עוד שלושה ימים‪ .‬וגם אז הוא לא יכול היה להירדם‪ .‬פשוט הוא הרגיש רע עם עצמו‪ .‬ואז הוא‬
‫חזר לאותה אלמנה ואמר לה‪" .‬תראי‪ ,‬זה מחיר השוק של הדירה שמכרת לי‪ .‬ולכן אני מוסיף‬
‫לך על המחיר ששילמתי לך‪ ,‬תוספת מעל מחיר החוזה‪".‬‬
‫מה אני רוצה להגיד לך? שבשורה התחתונה‪ .‬אתה רוצה לישון טוב בלילה עם עצמך‪.‬‬
‫כדי שתוכל לעשות את העבודה נכון‪ ,‬חשוב שתתכנן‪ .‬ראשית באיזה יום אתה הולך לראות‬
‫דירות‪ .‬אם אתה חושב שתלך לראות דירות כשיהיה לך זמן‪ ,‬תשכח מכל התוכנית שלך‪ .‬ביום‬
‫שתראה דירות אל תראה יותר מ ‪ 4‬דירות כי גם ככה זה יכול לבלבל‪ .‬תכין טופס )אני עושה‬
‫על אקסל( ותרשום בצורה מסודרת מה ראית בכל נכס‪.‬‬
‫ממה צריך להיזהר ? רוב האנשים הם ישרים‪ .‬אבל מה לעשות שיש גם נוכלים‪ .‬חשוב‬
‫שתהיה ער לכך שהאדם שמוכר לך את הדירה הוא אכן בעל הדירה ושהוא לא מוכר את‬
‫הדירה שלו פעמיים‪ .‬אם משהו גורם לך להרים גבה ונראה חשוד תבדוק‪ .‬גם מחיר נמוך מידי‬
‫מעורר חשד‪ .‬כדי להישמר מנוכלים שאל את המוכר אם הוא בעל הדירה וכן בקש ממנו‬
‫לראות שני אמצעי זיהו‪ :‬תעודת זהות )ראה מתי הוצאה תעודת הזהות‪ -‬ודא שזה לא קרה‬
‫בשבוע שעבר( ורישיון או כרטיס אשראי על שמו‪ .‬את כל המסמכים שראית צלם באיפון‪.‬‬
‫עדיף להיות זהיר ולא להתחרט‪ .‬האם המוכר גר בנכס הנמכר? אם לא בקש כתובת‬
‫המגורים שלו והשווה מול מה שרשום בתעודת זהות‪ .‬יש להוציא נסח טאבו של הנכס ולבדוק‬
‫היסטוריה‪ ,‬בעיקר את האחרונה‪ ,‬אם היו שינויים‪ .‬אם יש הערת אזהרה לטובת הבנק בגלל‬
‫משכנתא‪ ,‬בדוק אם היה עיכוב של תשלומים )של המוכר( יכול להיות שהמוכר הוא לא בעל‬
‫הדירה ובמקרה זה אתה מבקש לדבר עם בעל הדירה‪.‬‬
‫)היום קל יותר מתמיד לקבל מידע על אנשים בהקשה אחת בגוגל(‪ .‬בהתאם לנתונים‬
‫שאספת‪ ,‬תוכל לשקול אם מתאים לך להמשיך את העסקה עם המוכר‪.‬‬
‫לשתוק ולהראות יפה או איך לעשות משא ומתן‬
‫כשאני אומרת ללקוחות שלי שאנחנו נלמד לעשות משא ומתן בצורה יעילה‪ ,‬אני רואה שזה‬
‫מלחיץ אותם‪ ,‬בגלל שהם חושבים שזה ויכוח‪ ,‬אך למעשה משא ומתן זו הדרך הכי מהירה‬
‫‪13‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫להרוויח כסף‪ .‬לדוגמא נניח שראיתם דירה ב ‪ ₪ 700,000‬ואתם שואלים את המוכר כמה‬
‫הוא יכול לרדת במחיר והוא יגיד ‪ ₪ 10,000‬ואתם תשאלו )שוב( כמה אתה יכול עוד לרדת ?‬
‫והוא יסכים להוריד עוד ‪ .₪ 10,000‬כמה זמן לוקח לכם לשאול ולמוכר לענות‪ 20 ,‬שניות?‬
‫כמה זמן לוקח לכם להרוויח עשרים אלף ‪? ₪‬בטוח שזה לוקח לכם יותר מ ‪ 20‬שניות‪.‬‬
‫הנקודה החשובה ביותר במשא ומתן היא לזהות את הצרכים של הצד השני‪ .‬הרבה פעמים‬
‫אנשים פשוט אומרים את הצרכים שלהם וכל מה שצריך זה להקשיב ולנסות לתת מענה לצד‬
‫השני‪ ,‬מבלי לשכוח את הצרכים והמטרה שלנו‪.‬‬
‫כדי להקשיב צריך לשתוק‪ .‬בדרך כלל כשאנחנו שותקים זה נותן אפשרות לצד השני לדבר‬
‫איתנו‪ .‬בנוסף אני לא אציע מחיר ראשונה כי יש סבירות שהמוכר חושב על מחיר נמוך יותר‬
‫ממה שאני רוצה להציע‪ .‬השתיקה שווה זהב‪.‬‬
‫רוב הסיכויים שהדברים לא יתנהלו בשטח כפי שהם יתנהלו בתוכנית שלך‪ ,‬כי יש לכל עסקה‬
‫דינמיקה משלה‪ .‬עם זאת חשוב להשאר צמוד לתוכנית כדי שנרגיש מספיק בטוחים‪.‬‬
‫נניח שהגעת להסכמה על המחיר‪ .‬מומלץ לא לעשות זיכרון דברים‪ ,‬כי זיכרון דברים זה חוזה‬
‫לכל דבר ובזמן שאתה כותב אותו סביר להניח שלא תזכור את כל הפרטים ואז הזיכרון‬
‫דברים יגביל אותך‪ .‬כשאתה עושה חוזה‪ ,‬פנה לעורך הדין שלך שהוא יכין לך חוזה‪ .‬אם‬
‫אתה רוצה לעשות זיכרון דברים בכל זאת‪ ,‬דאג שהעורך דין שלך יכין לך זיכרון דברים כך‬
‫שאתה תהיה מכוסה בכל ההתניות הנחוצות לך‪.‬‬
‫כעת כשיש לנו את המידע מה כן לעשות‪ ,‬הכנתי לך רשימה של מה לא לעשות הטעויות‬
‫הנפוצות שעושים אנשים‪ .‬כי נורא קל לפול‪ ,‬וצריך לשים לב לזה‪ ,‬ומהר לחזור למסלול הנכון‪.‬‬
‫‪ 10‬הטעויות שאנשים עושים שמונעים מהם להגיע לדירה‬
‫‪ .1‬הם לא מחליטים על מטרה של קניית דירה‪ .‬בלי לסמן יעד איך יגיעו אליו?‬
‫‪ .2‬הם לא מתמקדים‪ .‬נניח שהם כן החליטו לקנות דירה‪.‬‬
‫ספציפיות מפורטות כדי להגשים את המטרה‪.‬‬
‫הם לא קבעו פעולות‬
‫‪ .3‬הם מחזיקים באמונות שאינן משרתות אותם‪ .‬למשל "מרבה נכסים מרבה דאגה"‬
‫‪ .4‬דואגים כל הזמן רק לנוחות ולא עושים מאמצים שהם לא נוחים להם‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫אנשים מצליחים עושים גם דברים שלא נוחים להם‪ ,‬נכנסים לפרויקטים ומתחייבים‬
‫על תוצאות‪ .‬בסופו של דבר הם דווקא חיים די בנוחות‪.‬‬
‫‪ .5‬הם סופר צרכנים הרבה מעבר לצרכים שלהם‪ ,‬דבר שגורם לבזבוז של כסף‪ .‬החברה‬
‫מעודדת התנהגות צרכנית‪ .‬המטרה שלנו היא להוציא כמה שפחות ולא כמה‬
‫שיותר‪ .‬להיות מודעים להוצאות להכנסות ולמטרות שלנו‪.‬‬
‫‪ .6‬הם סומכים על אחרים במקום על עצמם‪ .‬נראה להם ששר האוצר ינהל את הכסף‬
‫שלהם יותר טוב ממה שהם‪ ,‬ששר החינוך יחנך את הילדים שלהם והם סומכים על‬
‫שר השיכון שהוא יפתור להם את בעיות הדיור‪.‬‬
‫‪ .7‬הם קוראים עיתונים‪ .‬כן זו טעות נפוצה והם מחליטים על צעדים כלכליים תוך‬
‫התבססות על מה שכתוב בעיתון‪.‬‬
‫א‪ .‬כל מה שכתוב בעיתון כבר קרה‪ .‬ולכן זה כבר לא רלוונטי‪.‬‬
‫ב‪ .‬רוב הכתבות בעיתון הן תוצר של יחסי ציבור‪.‬‬
‫ג‪ .‬העיתונות כותבת בדרך כלל דברים שלילים וזה משפיע על האנרגיות שלנו‪.‬‬
‫‪ .8‬הם פועלים משיקולי טווח קצר‪ .‬זו אחת הטעויות הגדולות ביותר‪ .‬אם אין תכנית‬
‫ארוכת טווח‪ ,‬אז כל תנודה וכל דבר מסיטים אותנו מהמיקוד‪.‬‬
‫‪ .9‬הם מרגילים את עצמם להתנהגות שלא מקדמת אותם‪.‬‬
‫‪ .10‬הם לא מתחילים‪ .‬הם מחכים לתנאים האידיאלים‪ .‬והעובדה הכואבת היא שאף פעם‬
‫לא יהיו תנאים "אידיאלים"‪ .‬ולכן פשוט צריך להתחיל‪.‬‬
‫איך אני יוצא עכשיו לדרך?‬
‫אני יודעת שמה שקראת כאן‪ ,‬שינה לך לגמרי את האופן שאתה מסתכל על הדברים ושאתה‬
‫מבין שדירה יכולה להיות בהישג ידך‪ .‬אני גם יודעת שקשה לך לראות איך לממש את כל מה‬
‫שכתוב כאן‪ .‬מצד שני‪ ,‬בזה שקראת הוכחת שאתה משקיע בעצמך ולכן אני גם רוצה להשקיע‬
‫בך ולעזור לך‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫הנתונים הסטטיסטיים היבשים מוכחים שוב ושוב שבטווח הארוך מחירי הדירות‬
‫בארץ הם בעליה‪ .‬מכיוון שהחלטת להיכנס למשחק ושמספיק לך להוציא כספים‬
‫לשכירות שבסופו של דבר "מתאדים" ומשאירים אותך עם חור בכיס ובאותו‬
‫מקום שהיית לפני שנים‪...‬‬
‫יש לי הצעה בלתי שגרתית עבורך‪...‬‬
‫אני מזמינה אותך לשיחת יעוץ טלפונית שמחירה ‪.₪ 300‬‬
‫אם תהיה בין עשרת הראשונים שיצרו איתי קשר‪,‬‬
‫שיחה זו איתי‪ ,‬שתעזור לך להתקדם לדירה משלך‪,‬‬
‫תינתן לך במתנה חינם‪.‬‬
‫בשיחה זו‪:‬‬
‫‪ ‬נבחן איך ניתן מהמצב הנוכחי שלך להגיע לדירה באופן היעיל‪ ,‬המהיר והזול‬
‫ביותר‪.‬‬
‫‪ ‬נשקול ביחד את האלטרנטיבות העומדות לפניך‪.‬‬
‫‪ ‬נבדוק מה עוצר אותך מלהתקדם ואיך ניתן להתגבר על כך‪.‬‬
‫אני רוצה לדעת מה התוכניות שלך לגבי דירה משלך ולעזור לך להגשים‬
‫את החלום‪.‬‬
‫אל תוותר לעצמך על החלום שלך‪ .‬גם אם מדובר בצעד הראשון‪ ,‬זה הצעד‬
‫הכי חשוב כי הוא בכיוון הנכון להגיע לדירה משלך‬
‫מלא את הפרטים בקישור זה ונצא אל הדרך!‬
‫‪16‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫אם אתה מתחבר לאחת מהנקודות הבאות המשך לקרוא עד סוף העמוד‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫חשוב לך שבגיל מבוגר תהיה לך קורת גג מעל לראשך ולא תתרוצץ‬
‫בין דירות שכורות‪.‬‬
‫אתה חושב שאין לך מספיק כסף ובכל זאת אתה רוצה פתרון דיור‬
‫קבע‪.‬‬
‫אתה רוצה לדאוג שהכסף שאתה מוציא לפחות יישאר בתוך במשפחה‬
‫ולא "יתאדה"‪.‬‬
‫אתה יודע שאתה יכול לעשות זאת אך אתה זקוק לדחיפה ולרוח גבית‪.‬‬
‫חשוב לך לקבל מידע ממשהו שכבר עשה את זה כדי להרגיש בטחון‬
‫בפעולות שאתה עושה‪.‬‬
‫יתכן שאתה כבר עומד לפני רכישה ורוצה לקבל חוות דעת נוספת‬
‫לפני הסגירה‪.‬‬
‫אתה רוצה להגיע לדירה משלך מבלי להיות "עבד" למשכנתא‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫אז היום הכל הולך להשתנות!‬
‫מאז החל המאבק החברתי החלטתי לקחת את הניסיון והידע שצברתי בתחום הנדל"ן לעזור‬
‫לכל מי שהוא רציני והחליט שהוא רוצה להגיע לדירה משלו אך אינו יודע מהיכן להתחיל וכיצד‬
‫להתנהל‪ .‬אני עובדת עם פאנל של מומחים ביניהם עורכי דין מומחים במקרקעין‪ ,‬יועצי‬
‫משכנתאות ומשקיעים בעלי ניסיון‪ .‬המומחיות שלי היא בכספים‪ .‬אני עובדת מעל ‪ 20‬שנה בשוק‬
‫ההון‪ ,‬בין השאר בבניית קרנות גידור למשקיעים בנדל"ן‪ .‬בהשקעות נדל"ן השקעות נדלן הן‬
‫מורכבות ובעלות פנים רבות ולכן יש חשיבות רבה לידע‬
‫יתכן שהפחד עוצר אותך מלרכוש דירה‪ ,‬אבל‬
‫‪‬‬
‫אם תכיר את החוקים והתקנות תוכל לנצל אותם לטובתך‪.‬‬
‫‪‬‬
‫אם תדע ממה צריך וכדאי להיזהר לא תפסיד כסף‪.‬‬
‫‪‬‬
‫אם תכיר את הפטורים שמעניק ממס הכנסה ‪ -‬תוכל להפעיל אתם שיעבדו לשירותך‪.‬‬
‫‪‬‬
‫אם תדע מהם הקריטריונים לבחירת נכס – תוכל לקנות דירה בביטחון ולשמור על ערך‬
‫כספך‪.‬‬
‫אין סיבה שלא תצליח לעשות זאת‬
‫עם הידע הנכון והתמיכה הנכונה‬
‫זה אפשרי גם עבורך‬
‫‪17‬‬
‫מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך‬
‫כל זאת‪ ,‬בגלל הרצון שלי שאנשים ילמדו איך לעשות את זה נכון כדי לקחת‬
‫אותך לשלב הבא בלי התחייבות כספית מצידך ועם הרבה ערך ששווה לך‬
‫הרבה כסף‪.‬‬
‫לחץ כאן‬
‫מלא את השאלון ונצא לדרך‬
‫‪ 10‬האנשים הראשונים שימלאו וישלחו אלי את השאלון‬
‫יזכו לשיחת יעוץ חינם‬
‫*בתוקף עד סיום המבצע‪.‬‬
‫האמור במדריך זה הינו כללי בלבד ומבוסס על דעתה האישית וניסיונה של המחברת‪ .‬האמור במדריך זה אינו‬
‫מהווה יעוץ ו‪/‬או המלצה ו‪/‬או הנחיה מכל סוג שהוא לביצוע כל פעולה ו‪/‬או עסקה כלשהי‪ ,‬ואינו מהווה תחליף ליעוץ‬
‫ו‪/‬או טיפול מקצועי כלשהו באשר לכל פעולה ו‪/‬או עסקה כלשהי‪.‬‬
‫‪18‬‬