Kako premagati pravne ovire v prenovi (stanovanjskih)

♦
♦
♦
♦
KAKO PREMAGATI PRAVNE OVIRE
V PRENOVI (STANOVANJSKIH)
SOSESK, V RAZMERAH
RAZPRŠENEGA LASTNIŠTVA
♦ Prof. dr. Vesna Rijavec
Pravna fakulteta Univerze v Mariboru
NASTANEK ETAŽNE
LASTNINE
1.
- pravni posel:
• a) sporazum o delitvi
• b) enostranski pravni posel
- odločba sodišča
2.
-Vpis v kataster stavb
-vpis v zemljiško knjigo
Etažni lastnik je hkrati v treh pravnih položajih:
♦ izključni lastnik, solastnik ali skupni lastnik posameznega dela;
♦ solastnik skupnih delov;
♦ član skupnosti etažnih lastnikov
POGODBA O MEDSEBOJNIH
RAZMERJIH (116. člen)
(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih,
s katero uredijo zlasti:
- opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če
odstopajo od določila 115. člena tega zakona,
- način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz
tretjega odstavka 119. člena tega zakona;
- morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni
lastnini;
- način uporabe skupnih delov;
- namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
- nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
- način upravljanja skupnih delov;
- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
- zavarovanje zgradbe kot celote;
- pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena.
(2)Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti Sklenjena v pisni
obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
SZ-1A: v 32. členu se dodata nova drugi in tretji
odstavek, ki se glasita:
♦ »(2) Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba o
medsebojnih razmerjih sklenjena, ko jo podpišejo etažni
lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških
deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o
določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni
sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter
solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere
sprejmejo vsi etažni lastniki.
♦ (3) Odločitve, za katere je po določbah tega zakona
potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, uredijo etažni
lastniki s posebnim aktom v pisni obliki.«.
Uporaba in razpolaganje
♦ Ne gre za upravljanje, če se določajo solastniški deleži –
SZ-1A določa ¾ za pogodbo tudi o deležih
♦ Uporaba – sporazum ali odločanje v nepravdnem postopku za urejanje
razmerij med solastniki
♦ Razpolaganje – tudi sprememba namembnosti skupnih delov in
odsvojitev skupnih delov ne more biti predmet odločanja večine
♦ 29/2 SZ-1A: Soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za spremembe v
razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe
posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih
delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za
vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno
dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene –VENDAR:
možen NP na predlog večine. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti
vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so
poslu nasprotovali.???
Upravljanje
Sistem upravljanja temelji na:
♦ delitvi poslov na posle:
- rednega upravljanja in
- posle, ki presegajo redno upravljanje
Od te delitve je odvisen kvorum za odločanje:
♦ vsi
♦ Večina
Način odločanja o poslih:
♦ zbor lastnikov in
♦ podpisovanje listine s predlogi sklepov
Odločanje v nepravdnem postopku na predlog:
♦ posameznega etažnega lastnika
♦ večine
Posli rednega upravljanja
Ukrepi za ohranitev stvari v funkciji,interes
vseh solastnikov, ne povzročajo izrednih
stroškov
SPZ definira le okvirno, SZ-1 bolj podrobno
Obratovanje
Vzdrževanje
Načrt vzdrževanja hiše
Posli, ki presegajo redno
upravljanje
♦ razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina
uporabe SZ-1 širše kot SPZ: spremembe v
razmerju med skupnimi in posameznimi deli,
posebne omejitve rabe posameznih delov in
skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in
izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje
večstanovanjske stavbe (drugi odstavek 29. člena
SZ-1).
♦ oddaja skupnih delov v najem=posel rednega
upravljanja
♦ Določitev upravnika=posel rednega upravljanja
Odločanje o poslih, ki presegajo
redno upravljanje
Bistven odmik od SPZ je 29.čl. SZ-1Aomogoča izvedbo posla, ki presega redno
upravljanje, čeprav z njim ne soglašajo vsi
etažni lastniki – 3/4. - izboljšave
Etažni lastnik, ki se s tem ne strinja, lahko
predlaga, da o tem odloči sodišče v
nepravdnem postopku.«.
Odločanje v nepravdnem postopku
♦ Posli rednega upravljanja, če ni mogoče doseči
potrebnega soglasja: nujni ukrepi vzdrževanja,
določitev upravnika-lahko predlaga vsak
solastnik
♦ Posli, ki redno upravljanje presegajo zadostuje
soglasje 3/4- NP po SZ-1A le na zahtevo tistega,
ki se ne strinja:
Sodišče upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev
bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu
nasprotovali (117/2 SPZ)
Upravnik
Obvezen: več kot 2 lastnika več kot 8 posameznih
delov, ni razlike stanovanja, poslovni prostori
Najpomembnejša zakonska pooblastila
upravnika :
♦ skrb za redno vzdrževanje in obratovanje;
♦ porazdeljevanje in izterjavo obveznosti;
♦ upravljanje z rezervnim skladom;
♦ ažuriranje javnih evidenc
♦ zastopanje.
SZ-1 podrobneje določa in
razgrajuje upravnikovo dolžnost
pridobivanja dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih
v zvezi z nepremičnino
dobivanja obvestil o spremembi lastništva in o oddaji v
najem.
obveščanja geodetske uprave in zbiranja podatkov za vpis
v kataster stavb,
priprave in izvedbe načrta vzdrževanja večstanovanjske
stavbe, terminskega plana
obračuna in razdelitve stroškov upravljanja
poročanja etažnim lastnikom
oštevilčenja in označitve posameznih delov
Zastopanje
♦ pri vseh poslih upravljanja tako rednega kot
izrednega, pri nastopanju v pravno poslovnih
razmerjih do tretjih oseb in za zastopanje v teh
razmerjih pred sodišči
♦ sprejema izjave volje in pošiljke, ki so namenjen
vsem etažnim lastnikom. Učinki nastopijo s
sprejemom upravnika.
♦ pobirati plodove, terjati in sprejemati plačilo
najemnin, obresti za vezavo sredstev in druge
dajatve iz naslova skupnih delov ter jih takoj
odvesti etažnim lastnikom po določenem ključu.
Prenos upravičenja za zastopanje na
druge osebe
♦ SPZ ne more prenesti na koga drugega, razen če
mu to pravico izrecno podeljuje pogodba
♦ SZ-1 lahko že na podlagi zakona upravnik za
opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir
upravniških storitev, pooblasti tretjo osebo
♦ SZ-1 drugače kot SPZ določa, da je upravnik
pooblaščenec etažnih lastnikov kljub temu je
primernejši sklep, da tudi na stanovanjskem
področju gre za zakonito zastopanje.
Zastopanje pred sodišči in
upravnimi organi
♦ na splošno upravičen do zastopanja v zvezi
s posli upravljanja.
♦ Kot izjema se posebej navaja pravico do
vložitve dveh tožb:
1. izključitvene tožbe in
2. tožbe za plačilo stroškov in obveznosti, ki
bremenijo etažnega lastnika
Imenovanje in zamenjava upravnika
♦ A Pogodba
Obseg pooblastil je lahko tudi bolj omejen kot je v
zakonu
♦ B Nepravdni postopek
Določitev osebe in ureditev razmerja med etažnimi
lastniki in upravnikom, kjer se opredeli obveznosti
etažnih lastnikov do upravnika in druge morebitne
značilnosti mandatnega razmerja. Sklep mora namreč
v celoti urediti razmerje, ki ga etažni lastniki niso mogli
urediti sami. Zato mora sodišče nadomestiti tudi
pogodbo med upravnikom in etažnimi lastniki.
Pogodba med lastniki in
upravnikom
obligacijsko razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom –
mandat
Opredeliti upravnikove pravice in dolžnosti zlasti, če
odstopajo od zakonsko določenih
določiti tudi dolžnosti etažnih lastnikov-upravnik včasih ne
more brez sodelovanja etažnih lastnikov (npr. seznanitev s
podatki, ki so potrebni za njegove storitve)
Vsebina po SZ-1: pooblastila in obveznosti , mesečno plačilo
in rok zapadlosti, čas za katerega je pogodba sklenjena,
začetek veljavnosti
Odpoved - posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno
soglasje večine
Problematika odločanja v
skupnosti
♦ Postavitev skrbnika:Če kdo od solastnikov dalj
časa ni dosegljiv, lahko ostali solastniki
predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben
primer (6.odst. 67.čl. SPZ).
♦ Pri tem pa »nedosegljiv« ne pomeni, da bi bilo
prebivališče solastnika neznano. Zadostuje, da
solastniki izkažejo, da so na običajne načine
večkrat neuspešno pozivali solastnika k
sodelovanju. Ostali solastniki lahko zato
predlagajo, da mu Center za socialno delo (v
nadaljevanju: CSD) postavi skrbnika za
poseben primer v upravnem postopku
Pridobivanje potrebnih dovoljenj
za posege
♦ razlikovanje med primeri, ko kot investitor
nastopa posamezni etažni lastnik od
primerov, ko nastopajo kot investitorji
etažni lastniki kot solastniki skupnih
delov. Če gre za investicijo posameznega
etažnega lastnika, potrebuje le-ta pri vseh
posegih, ki posegajo v zunanji videz stavbe
oziroma kakorkoli posegajo v statično
integriteto stavbe, soglasje vseh ostalih
etažnih lastnikov
Posamezni etažni lastnik kot investitor gradnje manj
zahtevnega objekta, ki ni predviden na območju, ki
se ureja z lokacijskim načrtom
♦ , lahko zahteva izdajo gradbenega dovoljenja za
rekonstrukcijo stavbe in tudi za spremembo
namembnosti, če zahtevi priloži notarsko overjena
soglasja zadostnega števila etažnih lastnikov.
Notarsko overjena soglasja lahko nadomesti tudi
soglasje dano pred upravnim organom (2.
odstavek 61. člena ZGO-1).
♦ SZ-1A:o poslih, ki presegajo okvir rednega
upravljanja večstanovanjske stavbe, odločajo
etažni lastniki s soglasjem več kakor treh četrtin
etažnih lastnikov glede na njihove solastniške
deleže (29 člen SZ-1).
obvezen rezervni sklad
več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih
delov
Namenska uporaba sredstev: za kritje
bodočih stroškov rednega upravljanja;
stroškov vzdrževanja in potrebnih
izboljšav predvidene v sprejetem načrtu
vzdrževanja (44/1 člena SZ-1)- izvršba
dopustna le za ta namen in samo na sredstva
rezervnega sklada konkretnih dolžnikov
Določitev višine minimalnega zneska v
skladu – posel rednega upravljanja
Lastnina sredstev-skupna lastnina
Upravnikova pooblastila v zvezi z
rezervnim skladom
♦ ločeno vodenje sredstev na posebnem
računu kot dober gospodar in zagotavljati
njihovo namensko uporabo
120. člen
(zakonito stvarno breme)
(1) Če ima nepremičnina več kot dva
etažna lastnika in več kot osem
posameznih delov, obstoji na
posameznem delu v etažni lastnini stvarno
breme v korist drugih etažnih lastnikov za
stroške upravljanja in vplačila v obvezen
rezervni sklad do višine petkratnega
zneska najnižjega vplačila v rezervni
sklad.
(2) Stvarno breme iz prejšnjega odstavka
ima najboljši vrstni red.
Vesna.rijavec@uni-mb.si
Hvala za vašo pozornost