docBoligmagasinet Nr. 1 | 2014 1 Advokat Torbjørn Ek AS
download 
Report Transcription
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 1 Advokat Torbjørn Ek AS
Boligmagasinet Nr. 1 2014 Advokat Torbjørn Ek AS VILLA GILJE Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 1 | BORTFALL AV ARVEAVGIFT | BOLIGPRISUTVIKLING | BLAASENBORG SELVOPPFYLLENDE EKSPERTSYNSING Å spekulere hvor boligprisene går er blitt en sport hvor mange ønsker å delta. Når en leser det økonomiske bildet i Norge er det liten grunn til at boligprisene skal synke vesentlig over tid. Vi som daglig er aktører i dette markedet har registrert at det ikke er samsvar mellom den usikre virkelighet som mange økonomer og samfunnsaktører har forsøkt å tegne og den virkelighet som boligeiere (kjøpere og selgere) opplever. Sjelden har man sett en så ensidig terping på at ”dette kan gå galt”. Så ofte har det blitt gjentatt at det har blitt selvoppfyllende. Vi velger å tro på den vanligvis så saklige og nøkterne sjefsøkonomen Øystein Dørum i DNB som i et intervju i herværende magasin bekrefter at tilstrekkelig ensidig synsing fra fremtre- dende økonomer påvirker markedet. Men, understreker han, det har kun en midlertidig effekt. ”Det er renter, inntekt, ledighet og boligbygging som er avgjørende”. I Norge har vi svært lave renter, høyt inntektsnivå, lav ledighet og for liten boligbygging. Det blir spennende å lese prisstatistikken fra Eff for februar. Hvor lenge varer midlertidigheten? Ad- Leder2 Villa Gilje 5 Bryter målstreken 10 Bortfall av arveavgift 12 Synsing kan påvirke 16 Lek med vann 22 TORBJØRN EK Nye budregler 24 i Norge de siste 10 årene, men selger også mindre og ikke fullt så dyre boliger. Felles for vår boliger er at de ligger i områdene hvor vi har spesialkompetanse. Det er stort sett advokat Torbjørn Ek Oslo Vest og Bærum Øst (særlig Snarøya og Jar) men også dyrere boligbeste kunnskapen og den beste er på Nordstrand og i Asker. Vår servicen. Dette har vi navigert gjennomsnittlige markedsandel i Oslo Vest de siste 5 årene er på 6 %. Boligsalg handler om pris, men etter uten kompromisser. kanskje mest av alt om service og energi. - tilgjengelig for kunden Vi er stolte av å ha inspirert og Vi håper at Boligmagasinet kan 24/7. Allerede fra oppstarten tok hjulpet så mange mennesker med vise litt av hva Advokat Torbjørn Ek AS og våre engasjerte medarselskapet den ledende rolle i high- å realisere sine boligdrømmer. end segmentet i Oslo. Strategien Takk til alle vår kunder. Vi har beidere står for og at det kan gi en var enkel – vi skulle håndplukke vært involvert i og gjennomført porsjon inspirasjon og drømmer. de dyktigste menneskene med den de største og dyreste boligsalgene God fornøyelse. Boligmarked Oslo vest 26 Foto: Christian Bakken Det startet med en idé om at kjøp av bolig handler om å realisere drømmer, en idé om viktigheten av spesialisert kunnskap og kompetanse, en idé om å synliggjøre kvaliteten og identiteten i boligen og en idé om å være best. Vi skal inspirere og sette i gang drømmer. vokat Torbjørn Ek AS ble etablert i 1997. Blaasenborg28 Skattefri milliardgevinst 38 Kvinnelige verdier 38 Visste du at 42 Boligmagasinet www.ek.no Tlf: 22 40 17 60 Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS Trykk: Stibo Graphic Forsidefoto: Finn Ståle Felberg Opplag: 26000 Layout: TT 2 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Villa Gilje Vi oppfyller dine drømmer advokat Torbjørn Ek Bolig med skjulte skatter For over hundre år siden ble det reist en staselig villa i sorenskriverstil på Lagåsen i Bærum. Villaen fikk navnet Gilje og ligger der den dag i dag. Vakrere enn noensinne og så oppgradert at man skulle tro den ble ferdigstilt i går. Tekst: Kristin Ma Berg Foto: Morten Henden Aamodt 4 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 5 På en skjermet åsrygg ikke langt fra Fornebu ligger det et bolig- område man skal være godt kjent i terrenget for å finne. Mens de andre køer mot den nye boligutbyggingen på Fornebulandet, kan beboerne på Lagåsen ta av til venstre straks de har svinget av E18 mot Snarøya. Som en urørt perle ligger Lagåsen og byr frem sine herskapelige eneboliger i digre parklignende hager. Her har både grossereradelen, akademikerne, de intellektuelle og kunstnere holdt hus og feriert i mer enn hundre år. Fire minutters gang fra herskapsboligen Gilje ligger Fritdjof Nansens hjem Polhøgda der Nansen bodde da maleren Erik Werenskiold flyttet inn på Gilje. De to var nære venner helt frem til de begge døde i 1930-årene. Maleren Erik Werenskiold sitter bokstavelig talt igjen i veggen på villa Gilje. I flere rom har han satt både maleriske spor etter seg og skrevet sine notater rett på veggen. Werenskiold valgte den beste tomten på Lagåsen og kjøpte opp rikelig med naturområder rundt. Boligen troner på toppen av åsen helt uten gjenboere med sin nesten sju mål tomt, grensene mot skog og sjøkanten av indre Oslofjord. I løpet av årets gang er utsikten som en symfoni over fire årstider. Himmel, hav og skog skifter farger og skjønnhet med dagene som går. Her ser man storbyen glitre med alle sine lys om kvelden, samtidig som utsikten minner om Sørlandet hvis man en sommerdag skuer ned mot båthavnen, sandstranden og det yrende livet på Oslofjorden. Store overbygde terrasser på flere sider av huset sørger for at man kan nyte solen fra morgen til kveld. Straks man setter foten innenfor villa Gilje kommer fornemmelsen av en svunnen tid og kiler deg i nakken. Hallen, takhøyden, den myke trappen som snor seg elegant opp til annen etasje. Glassveggen, flisene på gulvene som går over i brede eikegulv etter hvert som man ledes inn mot de vakre stuene. Det er en kald vinterdag utenfor med rimfrost på trærne, og man tenker i sitt stille at det krever sin mann å bo i slike gamle hus vinterstid i Norge. Men under føttene er det ikke kulda som kryper, snarere tvert i mot. Samtlige gulv i villa Gilje har vannbåren varme. Det tilfører de store rommene en beroligende atmosfære og den store peisen som før i tiden varmet beboerne kan nå hovedsakelig benyttes til kos. Stuene, det som før ble omtalt som salongene, er nå åpnet til et stort rom med vakre søyler og vegger som gir plass til både innebygde bokhyller og store malerier. Rommet er tapetsert med hvite blomsterranker på gul bakgrunn. Det kler det brunbeisede eikegulvet perfekt og gir rommet et lunt preg. Fra stuen kommer man inn i den grønne spisestuen, også den pusset opp til en prakt trolig langt flottere enn den maleren selv kunne vise til for hundre år siden. Brystpanel og dører er håndverk av ypperste klasse, utskåret og bevart på en måte som får en til å tro at tiden virkelig kan stå stille. Kjøkkenet innenfor er som en fransk flørt med sine grønne og hvite håndlagde hollandske gulvfliser og en blomsterkrans som lekent rammer inn rommet. Det gamle spiskammeret er blitt et hypermoderne sval- og kjølerom. Benkeplaten er i sort og grå granitt og Kvanums klassiske kjøkkeninnredning komplimenterer karnappene og de store vindusflatene med smårutete glass. Her er det god plass til at flere kan kokkelere på samtidig. 6 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 7 I forlengelsen av kjøkkenet ligger det et stort og staselig rom som kan benyttes både til sommerfrokoster og små mottakelser. Gulvet har keramiske fliser i brunt og beige, grønne vegger som fremhever dekorborden Erik Werenskiold selv malte langs taket da han bodde her. I begynnelsen er de særdeles detaljerte med små rosenknopper og andre blomster. Langs den andre veggen kan man mistenke at han gikk lei og droppet blomsterknoppen til fordel for en grønn bord med enkle sløyfer. Nåværende eier er selv kunstner og har vist en sjelden evne til å være tro både mot Werenskiolds fargepalett, samtidig som hun har klart å inkludere datidens arkitektoniske sjarm i fullkommen harmoni med vår tids krav til komfort, velvære og tekniske nyvin- ninger. Husets badeværelse står i særklasse. I annen etasje ligger avdelingen for soverom og bad foruten et gigantisk atelier med fem meter takhøyde og kolossale vindusflater som slipper lyset inn fra nord. Her er to bad, et sjarmerende mindre badeværelse med dusj i trappereposet og et stort bad med innebygd badekar, dusjkabinett med mosaikk- fliser og skyvedør i glass, og benkeplater i marmor fra Guatemala med nedfelte porselensvasker og et gulv dekket med store fliser av polert naturstein. I tillegg til disse badeværelsene rommer villa Gilje et eget stort spaområdet med et boblebad der fem personer kan boltre seg samtidig, ulike steamdusjer, vannfall og et eget rom for toalett. Spa-området ligger i underetasjen vegg i vegg med den private kinosalen, rett overfor det ekstra store vask- og strykerom med innebygget heis for klesstabler som skal oppover i etasjene etter vask og stryk. Det er også godt med rom for oppbevaring og soverom i underetasjen. Alle etasjer og rom er nydelig lyssatt med rik bruk av downlights og skjulte lyskilder. Boligen ble totalrenovert i perioden fra 2005-2008 med en materialbruk av høyeste kvalitet som vitner om både god smak og kunnskap om funksjonell bruksverdi. I den parklignede hagen er det flere terrasserte plan, store gressplener, nydelig stier ned mot stranden og et veksthus med plass s til sene middager eller et hav av egendyrkede blomster og grønnsaker. Badestranden og bryggen er fellesområder for stedets beboere og har egne strandhus og sjøboder. Villa Gilje er en bolig for den estetiske kjøper som ønsker seg landlige og skjermede omgivelser ti minutter fra Oslo sentrum enten det benyttes bil eller båt. Villa Gilje er en bolig som preger sine beboere med stolt historie, klassisk skjønnhet og praktfull natur – samtidig som den kan by på alle tenkelig moderniteter, og er pusset opp slik at den oppfyller alle dagens tekniske byggekrav - og mer til. 8 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 9 Gunnar Bøyum Bryter målstreken med ny bydel For ni år siden var det bare en diger steinhaug å se på Tjuvholmen. I dag er det en helt ny, moderne bydel til 8 milliarder – en del av fjordbyen. Til høsten er alt ferdig. Tekst: Brit Myhrvold Foto: Foto: Finn Ståle Felberg En lang og spennende byggemaraton er snart fullført. Tjuvholmen har 1500 fastboende i 930 boliger, og har omtrent like mange kontorarbeidsplasser. Den 50 mål store bydelen huser eksempelvis det kjente advokatfirmaet BA-HR og Handelsbanken. Det er restauranter, kunstgallerier og noen få butikker. Men ikke minst har Tjuvholmen attraksjoner som Astrup Fearnley Museet for Moderne Kunst, skulpturpark, bystrand og utkikkstårn og Stordalen-hotellet The Thief. Steinhaugen våren 2003 kom fra riving av gammel bebyggelse og er nå usynlig, selv om den delvis er benyttet i utbyggingen. Nå er Tjuvholmen en ultramoderne del av Frogner 10 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 bydel, med bygninger utformet av 20 forskjellige arkitekter. Under vannflaten er det parkeringshus og det er kunstige fiskerev og sjøliv som skal sikre miljøet under vannflaten. Mannen som har loset prosjektet igjennom er Gunnar Bøyum, administrerende direktør i Tjuvholmen KS, et selskap eid med 60 prosent av Selvaag Gruppen og med 40 prosent av eiendomsselskapet Aspelin Ramm Gruppen, to familieeide selskaper. Et landemerke - Hvor viktig er museet for Tjuvholmen? - Museet er en viktig identitetsbærer, et ikon og et varemerke. Museet er en turistattraksjon. Viktig er også hotellet, som eierne av Tjuvholmen fortsatt eier og leier ut. Det skaper aktivitet og fokus året rundt. Tomteprisen på Tjuvholmen var 896 millioner kroner, men 430 av dem var øremerket for museet, skulpturparken og stranden. Denne avtalen ble møtt med kritikk fra enkelte. - Vi brukte over 600 millioner kroner, ikke 400 da vi bygget museet og de andre tilbudene til byen, sier Bøyum. - Hvordan har dere lykkes? - Det viktigste er å ha et helhetlig grep og kontroll med gjennomføringen. Vi skal tjene penger, men det skal ikke være profittmaksimering på hver kvadratmeter. Det krever eiere med evne og vilje til å gjøre det fint etter seg, sier Bøyum. Og kunsten er en vik- tig del. - Å leie ut til gallerister er ikke like lønnsomt som å leie ut til servering, men galleriene er en interessant del av en helhet, sier Bøyum. Hotellutleie er heller ikke det mest lønnsomme, men et hotell hører hjemme på Tjuvholmen. Tjuvholmen er byutvikling, og ifølge Bøyum er det en billig måte å utvide byen på. Vei, vann og kloakk ligger omtrent ved tomtegrensen. I andre områder hvor Oslo kan utvides, finnes verken teknisk eller sosial infrastruktur. stor, men pengene – over 800 millioner - kom inn. Ellers kunne Tjuvholmens fremtid blitt en annen. - Vi var heldige under finanskrisen. Vi hadde solgt mye på forhånd og kunne fortsette 20 arkitekter. For å skape variasjon har eierne brukt 20 forskjellige arkitekter, hvorav Renzo Piano med sitt spektakulære museum i sjøkanten er den mest kjente. Dessuten er en viktig del av visjonen at det skal være liv hele året og store deler av døgnet. Folk bor og arbeider på Tjuvholmen. Men de store innkjøpene må de gjøre andre steder. Tjuvholmen egner seg ikke for et stort shoppingtilbud, men har litt dagligvarer, renseri og blomsterbutikk. Da byggingen startet i 2003, hadde vi nettopp opplevd en periode med økonomisk nedgang og problemer i boligmarkedet. - Løper du maraton, kan det være bra med en drikkepause underveis. Ved en slik utbygging må du være forberedt på konjunkturskifter, sier Bøyum. Det gikk oppover frem til finanskrisen i 2008. Da solgte KS Tjuvholmen bare to boliger. Et stort kontorbygg skulle overtas og betales av Aberdeen Property Investors. Spenningen var Utbyggingen har kostet 8 milliarder kroner. FAKTA OM TJUVHOLMEN Utbygger er KS Tjuvholmen, eid av Selvaag Gruppen AS (60 prosent) og Aspelin Ramm Gruppen AS (40 prosent). Tomteareal er 50 mål, hvorav 20 mål er lagt til 40 000 kvadratmeter kontorlokaler fordelt på fem bygg. 84 000 kvadratmeter bolig fordelt på 930 boliger, 8000 kvadratmeter hotell, 10 000 kvadratmeter servering og butikk, og 7000 kvadratmeter til kulturformål. Kilde: Tjuvholmen KS utbyggingen, sier Bøyum. - Tjener dere penger? - Ja, det har vi gjort og det skal vi gjøre. Vi har tatt stor risiko. Vi har tenkt helhet, men gjennomført i etapper på 600-600 millioner av gangen. Vi har spist et kakestykke av gangen, sier Bøyum. Eierne har beholdt to næringsbygg og eierskap til hotellbygget. De har også kontroll over alle lokaler på bakkenivå. Museet eies av en stiftelse hvor også Oslo kommune deltar. Til høsten går Bøyum tilbake til Aspelin Ramm, nå som administrerende direktør, men han sier at Selvaag og Aspelin Ramm gjerne vil samarbeide mer i fremtiden. Blant annet er de sultne på å bygge ut Filipstad når tiden kommer. 100 000 pr. kvadratmeter. Tjuvholmen får totalt 930 leiligheter. De siste 60 selges nå. Til høsten skal alt være ferdig. Men det er ikke akkurat boliger for hvermannsen. - Prisnivået er høyt, sier Bøyum. De siste boligene har en gjennomsnittspris på 90 000 - 100 000 kroner pr. kvadratmeter. Prisnivået speiler sammensetningen av befolkningen. En stor andel tilhører gruppen 50 pluss, som kommer fra enebolig etter at barna har flyttet ut. Men det finnes også en gruppe yngre beboere. - Jeg vil tro at alderssammensetningen på Tjuvholmen ikke skiller seg så mye fra bydel Frogners befolkning ellers, sier Bøyum. - Hva skiller Tjuvholmen fra naboen Aker Brygge? - Først og fremst andelen boliger. Aker Brygge er først og fremst næring, mens vi har overvekt av boliger. Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 11 1. AVGJØRENDE NÅR RÅDIGHET INNTREFFER Avgiftsplikten knyttes til dødsfallstidspunktet eller til det tidspunkt da gaven ble ytet. Skjedde dødsfallet i 2013 er det arveavgiftsplikt, mens for dødsfall som skjer i 2014 er det ikke arveavgiftsplikt. Skjedde dødsfallet i 2013, skal det svares arveavgift etter reglene i arveavgiftsloven og etter de satser som gjaldt i 2013. Det har vært et ønske å likebehandle skifteform, og reglene gjelder derfor uavhengig av om dødsbo skiftes privat eller offentlig. Ved privat skifte av dødsbo anses rådighetservervet å være “ved arvelaters død”, selv om arvingene i realiteten ikke har fått hånd om midlene. Plikten til å svare arveavgift gjelder også når arvingene ved offentlig skifte først får rådigheten over midlene i 2014. Tidspunkt for arvelaters død er altså avgjørende for om det skal svares arveavgift. Bortfall av arveavgiften Arveavgiften er fjernet med virkning fra 1. januar 2014. Det avgjørende for anvendelsen av det nye regimet er på hvilket tidspunkt mottaker får rådighet over arven eller gaven (rådighetservervet). Nedenfor redegjør vi kort for hovedreglene og de praktiske konsekvensene av lovendringen. Tekst: advokat Tom Rune Lian og advokatfullmektig Tone Kaarbø Advokatfirmaet Wiersholm AS 2. INNFØRING AV KONTINUITETSPRINSIPP VED INNTEKTSBESKATNINGEN Ved mottak av arv eller gave innføres en hovedregel om kontinuitet. Dette innebærer at arving/gavemottaker overtar arvelaters/givers skattemessige verdier og posisjoner på de overførte gjenstander. Arvelaters/gavegivers inngangsverdi skal dermed legges til grunn ved et senere gevinstoppgjør. Kontinuitetsprinsippet skal også legges til grunn for skatteposisjoner. Dette medfører at mottaker ved senere salg blir skattepliktig for verdistigning som finner sted i arvelaters/givers eiertid. En verdinedgang i arvelaters/givers eiertid vil på samme måte komme til fradrag ved senere salg. Et tilsvarende kontinuitetsprinsipp gjaldt tidligere for aksjer og andeler i deltakerlignende selskap som ble overført ved arv eller gave. Reglene innebærer at arving eller gavemottaker trer inn i arvelaters/givers inngangsverdi, skjermingsgrunnlag, ubenyttet fradrag for skjerming og øvrige skatteposisjoner knyttet til aksjen eller andelen. 3. KAN INNEBÆRE EN SKATTESKJERPELSE Endringene kan innebære en skatteskjerpelse ved overføring av eiendom eller personlig eid virksomhet. Etter de tidligere reglene var arveavgiftssatsene lavere enn satsene for gevinstbeskatning, og det var skattemessig inngangsverdi som dannet grunnlag for arveavgiftsberegningen (verdien på tidspunktet for rådighetserverv, dvs. intet kontinuitetsprinsipp). Ved eventuelt videresalg etter arvefall medførte de tidligere reglene dermed i praksis at gevinsten i det alt vesentlige ble skattlagt med de lavere satsene for arveavgift, og ikke med (de høyere) satsene for kapitalgevinst. Etter de nye reglene som gjelder fra 1. januar 2014, kan ikke mottaker lenger oppskrive inngangsverdien og avskrivningsgrunnlaget, men må altså legge til grunn arvelaters/gavegivers skatteposisjoner (kontinuitet). Ved et eventuelt senere salg vil hele gevinsten bli skattlagt etter satsen for kapitalgevinst, noe som dermed i sum kan utgjøre et større beløp enn iht. den tidligere ordningen. 4. UNNTAK FRA KONTINUITETSPRINSIPPET FOR VISSE EIENDOMMER Det er vedtatt unntak fra kontinuitetsprinsippet for bolig, fritidsbolig og gårds-/og skogbruk som arvelateren/giveren kunne solgt skattefritt på gave-/dødstidspunktet. Mottakers inngangsverdi settes i disse tilfellene til markedsverdi på overføringstidspunktet. Dette innebærer at mottaker ikke vil være skattepliktig for verdistigning i arvelaters/givers eiertid. Eventuelle verdiendringer i mottakerens egen eiertid kan føre til skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap på dennes hånd. Dette gjelder dersom mottakeren ikke selv oppfyller vilkårene for skattefri realisasjon av bolig og fritidsbolig på salgstidspunktet. I budsjettforliket mellom regjeringspartiene og Kristelig Folkeparti og Venstre ble regjeringen bedt om å gjennomgå skatteregelverket for bønder i lys av endringene knyttet til arveavgiften, og komme tilbake til Stortinget i forbindelse med revidert nasjonalbudsjett (mai 2014). TTT Tom Rune Lian 12 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 ww Tone Kaarbø 5. SÆRREGLER VED OVERFØRING AV NÆRINGSVIRKSOMHET VED UTTAK ELLER GAVESALG Etter de tidligere regler har det vært uttaksbeskatning ved uttak av formuesgjenstand fra næringsvirksomhet til egen bruk og gaveoverføring. De nye reglene innebærer at det skal være et unntak fra slik uttaksbeskatning ved gave og gaveforskudd når gavemottakeren er arveberettiget etter loven (ikke testamentsarving), under forutsetning av at gavemottaker overtar hele eller deler av næringsvirksomheten med kontinuitet. Dette innebærer at gevinsten ikke skattlegges hos giver og at mottaker heller ikke kan oppskrive sine inngangsverdier som følge av vederlaget. Kjøper overtar i stedet selgers inngangsverdier.Ved overføring av næringsvirksomhet mot delvis vederlag (gavesalg) kan det velges en skattemessig behandling med kontinuitet (unntak fra uttaksbeskatning) eller et ordinært skattemessig oppgjør. Dersom særregelen om unntak fra uttaksbeskatning velges, må dette påberopes av den arveberettigede. Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 13 Vinderen Planlagte tomannsboliger med takterrasse og flott utsikt Pris: 9 500 000 - 10 500 000,Omk.: Ca. kr 48 590,Adresse: Grimelundsveien 3 F-K Visning: Kommer for salg Byggeår: 2014 Bra/P.rom: 204,4 kvm bra P.rom ikke beregnet Eieform: Selveier Parkering: Garasje + carport/biloppst. Bad/wc: 3/4 + vaskerom Soverom: 4 Stue: 2 Prosjektet er igangsatt og ventes ferdigstilt allerede sommeren 2014 Kontakt: Jan Fredrik Bonde/ Lillian Ch. Nilsen Mobil: 951 47 957 / 905 69 431 www.ek.no Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling Telefon: 23 11 17 60 14 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 15 Det mener to sjeføkonomer som ofte uttaler seg om utviklingene i boligprisene, sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets og sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse. Synsing kan påvirke boligmarkedet Eksperter og medier kan påvirke og forsterke trender i boligmarkedet, - men bare på kortere sikt. Tekst: Brit Myhrvold Foto: DNB Men på lang sikt kan ikke markedet snakkes opp eller ned av synsere eller eksperter. Da er det fundamentale forhold som folks boligbehov, renter, tilgang på lån, arbeidsledighet og boligbygging som vil være avgjørende for om prisene skal opp eller ned. Men folks forventninger har utvilsomt en rolle, og forventningene blir påvirket av ekspertene. Inne i beregningene Hvis vi ser på Statistisk sentralbyrås modell for beregning av boligprisene, har forventninger en midlertidig betydning, sier Øystein Dørum. De trodde det skulle fortsette å stige. Det ble en selvoppfyllende profeti. - Og prisfallet i fjor høst? - Det skyldes oppbremsing i norsk økonomi og noe høyere rente som følge av større rentemargin. Men vi har spurt oss om det også skyldes andre faktorer, som at det ikke er opplagt å kjøpe først og at kjøperne føler de har bedre tid, sier Dørum. - Hva sier prognosene deres? Moderat utvikling - I inneværende år tror vi det blir et fall på 4 prosent i gjennomsnitt når man sammenligner 2014 med 2013 og at prisene vil falle forsiktig gjennom året, sier Dørum. En del av fallet er allerede tatt ut. Når folk forventer at markedet vil være svakere, vil de kanskje slutte å kjøpe ny bolig før de selger den gamle. Da blir det flere boliger på markedet, og det betyr lavere pris. Dessuten vil mange unnlate å selge og folk føler de får god tid før de handler. Øystein Dørum, DNB Markets 16 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Han minner om tilstandene våren 2006. Daværende sentralbanksjef Svein Gjedrem snakket om at det var eufori i boligmarkedet. Mange tapte budrunder og slang mer penger på bordet for å vinne. - Jeg tror det er noen underliggende faktiske krefter som slår igjennom, men det er ikke sikkert de slår igjennom på kort sikt. Vi har store svingninger i boligmarkedet. Det har i stor grad å gjøre med kjøpere og selgeres adferd, sier Bjørnstad. Saueflokken Og adferden er en flokkadferd som slår inn i boligprisene. - Det vi har opplevd nå er karakteristisk. Mange hadde hastverk og forventet prisvekst. Nå har folk god tid og forventer fall, sier Bjørnstad. - Det er vanskelig å være ekspert på de kortsiktige svingningene når man ser at adferd betyr såpass mye og at prisene faller kun fordi de har falt, sier Bjørnstad. - Har bankene en rolle her? - Bankene påvirker utviklingen. Hvor strenge de er, har betydning. Jeg tror nok bankene har endret praksis, både på grunn av egne forventninger og på grunn av myndighetenes krav til egenkapital og likviditet, sier Bjørnstad. Folks forventninger til hva som skal skje blir påvirket av prognosene fra økonomer og eksperter i markedet. Ikke bare en Men selv om eksperter kan påvirke, holder det ikke at en person sier at markedet vil falle med 20 eller 30 prosent, hvis alt annet tilsier at det ikke skal skje. Det må være mange som meg som sier at det går åt skogen, sier Dørum. - Kan ekspertene påvirke markedet? Her har medier og eksperter en rolle. Hvis mange tror på høyere priser, skjer det motsatte. Det blir en stemning av løp og kjøp. Omsetningen går raskt, og det blir få boliger i markedet. - Men det er en midlertidig effekt. I lengden er det renter, inntekt, ledighet og boligbygging som blir avgjørende, sier Dørum. Men det finnes andre analysemiljøer som er uenige med Dørum og Bjørnstad. Eksempelvis har Nordea spådd et langt kraftigere fall enn disse to. Roger Bjørnstad, Samfunnsøkonomisk analyse Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse er også blant ekspertene som ikke tror på et kraftig fall i boligprisene. - Jeg tror ikke på et stort fall. De underliggende kreftene er for sterke. Jeg forventer at det stabiliserer seg når mengden av usolgte boliger er redusert. Markedet vil være noe svekket noen måneder, så blir det ny prisvekst. Men jeg tror ikke på sterk vekst. Jeg legger til grunn et mer flatt og balansert marked etter den korreksjonen vi har sett, sier Bjørnstad. Hvis man ser et boligprisfall hvor mange begynner å selge før de kjøper, kan det skyldes egne forventninger eller at bankene krever det. Bankene kan ha startet et fall og utløst adferdsendringer. - Hvis mange nok endrer forventninger og adferd i markedet, så vil de få rett, sier Bjørnstad. Faksimile DN Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 17 I FØRSTE REKKE PÅ TJUVHOLMEN I OSLO PROTECTOR trygger nyboligkjøpere med nytt forsikringsprodukt Protector forsikring er et skandinavisk selskap som er notert på Oslo børs. Selskapet leverer landbaserte forsikringer til bedrifter og offentlige virksomheter, og distribuerer produktene gjennom utvalgte forsikringsmeglere. Selger også eierskifteforsikring via eiendomsmeglere og advokater i det norske markedet som har en avtale med Protector. Selskapets premieinntekter var NOK 1.517 mill i 2012 og teller i dag 160 ansatte, 125 i Norge, 20 i Sverige og 15 i Danmark. Selskapet ledes av Sverre Bjerkeli. Sverre Bjerkeli Illustrasjonsfoto eneboligprosjekt Holmenveien 45. (Ferdigstilles aug/sept 2014). Usikre boligkjøpere trigger nye forsikringsprodukter. De seneste årene har vi hatt en eventyrlig vekst i boligprisene I Norge. Bruktboligprisene I Oslo har eksempelvis steget med 88 % de siste 10 årene. Det har inntil begynnelsen av 2013 vært relativt bekymringsløst å skulle selge bolig. Nye boliger har hatt tilsvarende utvikling, men boligbyggerene begynte for alvor å kjenne på lavere omsetningshastigheter ved inngangen til 2013. Generelt usikre kjøpere resulterer i en lavere omsetningstakt, og derved mer forsiktighet hos utbyggerne. bud på minimum 95% av meglers verdivurdering for å kunne benytte seg av boligsalgforsikring. Forsikringen gjelder deg som har en bolig du skal selge. Usikre prognoser om markedet gir rom for kreative forsikringsselskaper til å komme med nye produkter. Forikringsselskapet Protector som kanskje er mest kjent som leverandør av Eierskifteforsikring har fra nyttår kommet med et produkt som henvender seg til boligutbyggere. Hva legger du i aktivt salg? Vi forutsetter at boligen ligger “ute“ (finn.no, meglers hjemmeside) og at det foretas en meglerfaglig forsvarlig aktivitet for å oppnå et salg. Forsikringen opphører på det tidspunkt sikrede aksepterer bud på sin egen bolig. Forsikringsperioden begynner fra den dato sikrede annonserer sin bolig for salg, og tidligst 3 måneder (3 mnd karenstid) før overtagelsen av den nye boligen. Forsikringstiden er maksimalt 15 måneder, og opphører senest 12 måneder etter overtagelsen av den nye boligen. Vi har spart det beste til slutt. Helt ytterst på Tjuvholmen ligger det en unik samling leiligheter. Høsten 2014 har du muligheten til å flytte til Oslos nyeste og fineste bydel. Advokat Bernau tror at dette vil kunne bidra til økt trygghet for kjøper av ny bolig og bidra til større mulighet for finansiering fra bankene. Advokat Merethe Bernau For kjøper må dette være den rene gavepakke? Når utbygger betaler gildet ligger det sikkert noen begrensninger i ordningen? Det gjør det forklarer Bernau. Forsikringen omfatter dekning av boligkjøpers merkostnader i tilfeller hvor kjøper har overtatt sin nye bolig uten å ha solgt sin egen primærbolig. Vi betaler inntil kr 12500,- pr mnd til dekning av renter på lån, fellesutgifter, strøm, vann, avløp mm. forutsetninger. Forsikringen gjelder fra den dag du har overtatt din nye bolig og lagt din gamle ut for salg. Forsikringsutbetalingen er max kr 12 500,- per måned, totalt 150 000,- for forsirkingeperioden. Forsikringsutbetalingen knyttes til én primærbolig, selv om det er flere kjøpere til den nye boligen. Forutsetninger. Hva er det med liten skrift da Bernau? Vi opererer ikke med liten skrift sier advokaten, men det er noen Verdivurdering av megler Den gamle boligen må verdivurderes av den megler som har salget av den nye boligen. Selger må akseptere Utbyggers oppfatning. Utbygger Eldar Vartdal som i snart 20 år har bygget boliger i Oslo har tegnet Boligsalgsforsikring på sitt nye eksklusive prosjekt i Holmenveien i beste Oslo Vest område. Her er det snart ferdigstillet 5 eneboliger dels med panoramautsikt over byen og Oslofjorden. Vartdal har valgt en høy ferdigstillingsgrad før han legger boligene ut for salg slik at kjøper ved selvsyn kan vurdere kvalitet og eksakt beliggenhet allerede på kjøpstidspunktet og ikke bare måtte forholde seg til mer eller mindre gode animasjoner som ikke alltid fremstiller prosjektet på en måte som tilsvarer virkeligheten. Dette til tross ønsker han å ta brodden av potensielle kjøperes usikkerhet om marked og salg av sin nåværende bolig og tegner boligsalgsforsikring. FOTO: TINAGENT/KNUT BRY, FINN STÅLE FELBERG Gavepakke Advokat Merethe Bernau i Protector Forsikring sier til Boligmagasinet at Boligsalgsforsikringen som tegnes og betales av utbygger er ment å gi kjøper trygghet ved kjøp av ny bolig. Det fjerner usikkerheten som knytter seg til den tid det tar å selge sin gamle bolig. Blir du sitt‑ ende med 2 boliger dekker forsikringen utgifter knyttet til den nye boligen i en periode på opptil 12 mnd. 18 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 En unik samling leiligheter www.tjuvholmen.no Ta kontakt med Ragnhild M Stenbeck, 94 13 63 35 eller rms@tjuvholmen.no Camilla Melsgard, 47 46 38 38 eller cm@tjuvholmen.no. UTBYGGERENE ER Tjuvholmen PÅ BANEN IGJEN Etter snart ett år med dårlig stemning i boligmarkedet og tregt nyboligsalg er situasjonen nå at de fleste utbyggerene begynner å gå tomme for boliger. Noe forsiktighet er fortsatt å spore, men flere av utbyggerne er nå tilbake for å kjøpe utviklingseiendommer. Tommelfingerregelen har vært at profesjonelle utbyggere er villige til å betale opptil 20 prosent høyere pris enn vanlige boligkjøpere - dette er fortsatt tilfelle. En av Oslos nyeste ”bydeler”, Tjuvholmen, ferdigstilles i løpet Dagens boligmarked er rolig og avventende. Det er fortsatt veldig få eiendommer til salgs, og vi er litt spente på hvordan markedet vil utvikle seg utover våren. På ordreinngangen ser det ut til at utbudet vil øke litt, men det kommer overhodet ikke til å bli noen eksplosjon av boliger for salg av kort tid. Etter vår oppfatning det beste boligprosjektet i Oslo noensinne. – En tydelig tendens som vi har sett i den siste tiden er at utbyggerene begynner å komme tilbake og speider etter bolig‑ eiendommer med utviklingspotensiale. De såkalte eplehage‑ entreprenørene tenker med kalkulatoren, er kreative og ser løsninger vanlige kjøpere ikke ser. Derfor vil de normalt strekke seg lengre på kjøpspris. I tillegg til moderne og spennende arkitektur har den en fantastisk beliggenhet med sjøen på tre kanter, sol, Bakgrunnen er at den lave igangsettingstakten som har vært det siste året etterhvert vil medføre mangel på nye boliger. Noen av utbyggerene er klar over dette og ser at det å kunne tilby en mangelvare når vakumet kommer selvfølgelig fort kan bety suksess. Nye boliger på gode adresser i pris‑ klassen 7-10 millioner begynner alt nå å bli mangelvare. utsikt og en nærhet til sentrum og de tradisjonelt mest attraktive Oslo vest områdene som ikke noe annet bolig- Advokat Torbjørn Ek AS har etter å ha gjennomført en rekke slike salg fått bred erfaring med å identifisere et eventuelt utviklingspotensial i en eiendom. Selv eiendommer med tomtestørrelser ned mot kun ett mål kan være interessant. Opp‑ lagte utviklingseiendommer tilbys direkte til utbyggerene. Selger sparer annonseringskostnadene ved at det organiseres anbudsdskonkurranse mellom et antall profesjonelle utbyggere. I slike tilfeller kan alt ansvar for feil, mangler etc lovlig skyves over på den profesjonelle kjøper og selger sparer både bekymringer og penger. Den muligheten foreligger ikke ved salg til en forbrukerkjøper. prosjekt kan oppvise. Mange meglere bommer her. Hvis en slik eiendom i det åpne markedet går 40-50 prosent over prisantydning fordi profesjonelle utbyggere kommer på banen, har man som megler ikke gjort jobben sin. Vurderingen er kort og godt ikke god nok når utviklingspotensialet ikke er avdekket tidligere. Mye unødvendig tid og kostnader for selger blir sløst bort. Tjuvholmen (Dyna Brygge og fru I skrivende stund er det fortsatt noen ledige leiligheter i byggene som ligger ytterst ut mot sjøkanten. Vil du sikre deg en av de beste beliggenhetene på Kroghs Brygge) bør du kjenne din besøkelsestid. Den er nå ! Forts. 20 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Foto: Knut Ramstad Foto: Finn Ståle Feldberg Vi har oversikt over hvem som er seriøse utbyggere som har penger og gjennomføringsevne til slike utviklingsprosjekter. Listen er kortere i år enn for et år siden, men det er fortsatt 15-20 navn på listen. Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 21 Lek med vann Å få forme en ny bydel på en ”vanntomt” midt i en hovedstad er en uvanlig og krevende utfordring. NIELS TORP er arkitekten bak byplangrepet og reguleringsplanen for Tjuvholmen. ”Allmennheten skal få noe godt igjen for at det bygges på denne unike tomten” Hvordan kan kaiområdet Tjuvholmen best gjøres til en attraktiv og levende bydel? Dette var utfordringen Oslo kommune gav arkitekter og utbyggere i 2002. Utbyggerne Selvaag Gruppen og Aspelin-Ramm Gruppen engasjerte arkitekt Niels Torp for å skape en arkitektonisk helhetlig visjon for området. Torp er blant annet mannen bak Aker Brygge, et prosjekt som har høstet mye ros både i Norge i internasjonale arkitektkretser. Andre kjente prosjekter fra Niels Torps hånd er flyplassen på Gardermoen, Vikingskipet på Hamar og hovedkontorene til SAS og British Airways. Vi arbeidet hardt med Tjuvholmen våren og sommeren 2002, minnes Niels Torp. Å få forme en ny bydel på en ”vanntomt” midt i en hovedstad er en uvanlig og krevende utfordring. Formen ble i stor grad bestemt av siktlinjer fra områdene rundt. Et hovedgrep var å åpne opp Pipervika mot fjorden og videreføre siktlinjen langs Aker Brygge. Dessuten ville vi skape sikt fra Filipstad mot Akershus og få på plass det vi mente var en manglende avslutning av Bryggetorget. - Videre var det viktig for oss å leke litt med vannet som finnes på alle kanter. Vi lot oss inspirere av både Venezia og norsk sørlandsidyll, og formet et øylandskap med spennende broer, kanaler, kaivandringer og badestrand. Man skal oppleve at man er ved sjøen når man besøker Tjuvholmen, forklarer Torp. Gode byrom. I desember 2002 kunne Niels Torp og hans samarbeidspartnere skåle i champagne etter hard kniving med andre arkitekter og utbyggere. Bystyret falt for Torps gjennomarbeidede konsept med skulpturpark, kunstmuseum, opplevelsessenter, utsiktstårn, kontorer og boliger. Jeg er opptatt av byrommene og har lagt stor vekt på å skape gode gater, plasser, torg, parker og annet som gjør at man føler seg vel i en bydel. På Tjuvholmen blir det mange gode steder å være, hele døgnet og hele året. Alle som kommer på besøk også skal føle seg hjemme sier Torp. Tekst: Tjuvholmen KS Foto: Finn Ståle Felberg / Knut Ramstad 22 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 23 I FØRSTE REKKE PÅ TJUVHOLMEN I OSLO INFORMASJON TIL FORBRUKERNE OM NYE BUDREGLER FRA 1. JANUAR 2014 Fra 1. januar 2014 er det krav om at budrunden skal kunne dokumenteres. For deg som forbruker, betyr dette i korte trekk at alle bud og budrelatert kommunikasjon med megler skal foregå skriftlig. Frem til 1. januar 2014 måtte du som forbruker inngi det første budet skriftlig, gjerne ved å sende inn et ferdig utfylt budskjema til megler, men deretter kunne man forhandle med selger via megler pr. telefon. Etter 1. januar 2014 skal hele budrunden, ikke bare det første budet, kunne dokumenteres skriftlig, og følgelig skal både bud, senere budforhøyelser og endringer foreligge skriftlig. Av de nye reglene følger det at også eventuelle motbud fra selger, selgers aksept og meglers informasjon om status i budrunden skal foreligge skriftlig. Formålet med de nye reglene og krav om skriftlighet er å i ettertid kunne dokumentere hva som har foregått i budrunden. Man ønsker ikke å gjøre det vanskeligere for verken kjøper, selger eller megler ved å oppstille krav om skriftlighet – tvert i mot er det et ønske å sikre alle parter en enda bedre kontroll. De nye budreglene er inntatt i forskrift om eiendomsmegling §§ 6-2 og 6-3. Særlig viktig for deg som forbruker er bestemmelsen i forskriften § 6-3 (4) som bestemmer at megler kun kan «…..formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud formidles.». For at megler skal kunne formilde budet til selger, må du som budgiver ha legitimert deg, ha avgitt signatur og inngitt budet skriftlig. Nå kommer den beste tiden Vi har spart det beste til slutt. Helt ytterst på Tjuvholmen ligger det en unik samling leiligheter. Høsten 2014 har du muligheten til å flytte til Oslos nyeste og fineste bydel. Mer informasjon om både fremgangsmåten og om rettigheter/plikter ved budrunden finner du i meglers salgsprospekter, eller i brosjyren «Forbrukerinformasjon om budgivning» som du kan finne på www.nef.no under fanen «Forbrukerhjørnet». Lykke til med budgivningen. Bilde fra Hoffsjef Løvenskioldsvei 70 | Megler: advokat Ek 24 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Juridisk avdeling, desember 2013 FOTO: TINAGENT/KNUT BRY, FINN STÅLE FELBERG Bud kan inngis ved at man fyller ut budskjema som i dag, eller ved at man sender en sms, telefaks eller en e-post til den ansvarlige megler. Det er også mulig å bruke såkalte budgivningsplattformer eller applikasjoner. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. For det første følger det av eiendomsmeglings-forskriften § 6-3 (3) at et bud ikke kan ha kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. For det andre kan megler sette som vilkår at alle bud og budforhøyelser skal være gyldig i f.eks. minimum 30 minutter. www.tjuvholmen.no Ta kontakt med Ragnhild M Stenbeck, 94 13 63 35 eller rms@tjuvholmen.no Camilla Melsgard, 47 46 38 38 eller cm@tjuvholmen.no. Store forskjeller i Boligmarkedet. Etter en treg høst i boligmarkedet og en negativ prisutvikling for 2013 under ett, stiger boligprisene igjen. Det er et sunnhetstegn og viser at mye av usikkerheten i boligmarkedet vi så høsten 2013 er borte. Dette sa Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendomsmeglerforetakenes Forening (Eff) i starten av februar. Magnus Watvedt, seniormegler hos advokat Ek har sett på Eff-statistikken og innhentet tall fra finn.no for å illustrere hvor stor forskjell det er på Oslo vest og resten av markedet. Oslo. I Oslo sett under ett koster en bolig pr januar 2014 kr 47 381 pr kvm, mens den på Frogner som ligger på topp koster kr 59 916 pr kvm en forskjell på kr 12 353. Til sammenlikning er kvadratmeterprisen i på Søndre Nordstrand under halvparten av Frogner med kr 27 652. hentet, redusert med nærmere 20% i forhold til i fjor. Dette stemmer med den virkeligheten vi opplever daglig sier Magnus Watvedt. Potensielle kjøpere har ikke nok å velge i. Det gjelder kanskje særlig litt dyrere eiendommer, men også i normalprismarkedet er det for lite til salgs. Høyere fart Eff–statistikken har fra januar i år fått med seg en meget interessant nyvinning, nemlig alderssammensetningen på de boligene som er usolgt i markedet. For landet under ett viser tallene fra Eff at gjennomsnittalderen for boliger til salgs på finn.no er 75 dager pr januar 2014. Det vil si nesten 2 ½ måned. Det samme tallet for Oslo vest kun er 47 dager. Felles er imidlertid at det har vært en kraftig aldersøkning fra sommeren 2013 frem til i dag. Siste 12 mnd har prisene i gjennomsnitt sunket 3,2% for Oslo og marginalt mer i Oslo vest (3,7%). Ser man imidlertid på starten av 2014 er det en markant bedre utvikling i Oslo vest målt mot resten av byen. Her økte prisene med 2,9 % på Ullern, 2,3 % på Frogner og Vestre Aker og 2 % i St.Hanshaugen bydel. Det betyr at en leilighet på 100 kvm på Ullern kostet kr 290 000 mer i januar enn desember. Dette er betydelige forskjeller og tyder på at farten inn i 2014 er høyere i Oslo vest enn i resten av byen. Ifølge Eff har det for landet under ett vært stor aktivitet i boligmarkedet i starten av 2014. Både på salgssiden og på utbudssiden. Det er eksempelvis 34,6% flere boliger til salgs på finn.no i januar 2014 enn samme periode i fjor og det er ikke registrert flere solgte bruktboliger i januar måned i statistikkens historie. Videre utvikling Oslo vest Om få dager får vi nye tall fra boligprisstatistikken til Eff. Hva kan vi forvente? Februar er ifølge Watvedt tradisjonelt en relativt svak måned. Siden finanskrisen har prisutviklingen i denne måneden variert fra +0,75 % til +2 % og det er skal bli spennende å se hvordan vinterferie og OL i halve februar har påvirket markedet. Magnus Watvedt, advokat Torbjørn Ek AS Skyhøyt over gjennomsnittet Boligprisene har i januar steget over hele landet. Av de største byene har Oslo den svakeste prisutviklingen med en vekst på 1,7 prosent og Tønsberg den sterkeste med en vekst på 3,1 prosent. De store variasjonene i prisveksten for de største byene vi så gjennom 2013, har fortsatt inn i 2014. Vi har sett på boligmarkedet spesifikt for Oslo vest og har tatt for oss bydelene St. Hanshaugen, Frogner, Ullern og Vestre Aker forteller Watvedt, som hevder at hvert område må vurderes som spesifikke markeder. Tall fra Finn.no viser at gjennomsnittsprisene i Oslo vest rangerer skyhøyt over gjennomsnittet i Christian Dreyer, Eff 20 % mindre tilbud i Oslo vest Når det gjelder strandeiendom på Snarøya kommer du ikke utenom Bonde hos advokat Ek Ser man på tallene kun for Oslo vest viser de et helt annet bilde. Antall salg er omtrent som normalt (402 boliger) mens publiserte annonser på finn.no i Januar 2014 er, ifølge tall som Boligmagasinet har inn- Akkurat nå har vi 3 fantastiske eiendommer som skal ha nye eiere. bonde@ek.no | 951 47 957 Kilde: Eff / Eiendomsverdi / FINN Eiendomspulsen 26 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 27 Blaasenborg Bygdøy. Tilbaketrukket og romantisk, omkranset av hvit stakitt og duftende syriner, ligger villa Blaasenborg og døser i sommersol. Fra Norges mest eksklusive privateiendom har man full kontroll over innseilingen til Oslo. Tekst: Kristin Ma Berg Foto: Morten Henden Aamot 28 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 29 - Sjøen blir man aldri lei av å se på. Den er som en magnet. Det gamle sveitserhuset ytterst på sørsiden av Bygdøy ble reist i 1899, men er gjennom årenes løp både blitt ombygd og påbygd til å bli en særdeles romslig bolig for familien på fem, foruten hund og katt. Huset har vokst i areal og rommer i dag 640 m2 boltreplass. Det har fått tårn, flere nye arker og panoramavinduer mot en utsikt som nesten tar pusten fra deg. Via en langstrakt bro fra stranden nedenfor hagen, kan du spasere til Badehuset, som en gang blåste inn på land! Men det skal sies at Badehuset er bygd opp igjen med sterkere materialer og skifer på taket, noe som gjør at hendelsen neppe kommer til å gjenta seg. I hovedhuset kan du sitte ved kjøkkenbordet og drikke kaffe mens verdens største cruiseskip siger sakte forbi, et steinkast unna. Hovedinnseilingen til Oslo er en trafikkert led, men i motsetning til E18s dundrende bilstøy, passerer den ene vakre doningen etter den andre nesten lydløst forbi vinduene på Blaasenborg. Tilnavnet kommer av solgangsbrisen som blåser rett inn, når solen går ned om sommeren. Digre passasjerskip, små seilbåter, og den lille Nesoddfergen går i skytteltrafikk utenfor hagen og gir deg en følelse av aldri å være alene hjemme. Samtidig hersker en nærmest stoisk ro i den velpleide hagen på fire mål, med svømmebassengog sofistikerte skulpturer. Boligen går over tre etasjer og rommer blant annet kjellerstue, biljardrom, fem badeværelser, og flere stor stuer. Første etasje består av vindfang, hall, to toalett, kontor, peisestue, stue, anretning, spisestue og kjøkken. I toppetasjen er det fire store soverom, to flotte bad og et kombinert vaske- og strykerom. Adresse: Byggeår: Bruttoareal: Bruksareal: Tomt: Parkering: Bygdøy 1899 700 m² 640 m² Tomt: 3 122 m² Garasje med plass til 4 biler Kontakt: advokat Torbjørn Ek Mobil: 975 11 760 Mail:ek@ek.no www.ek.no Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling Telefon: 23 11 17 60 30 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 31 Inspirert av New York. Atmosfæren er en herlig miks av norske og internasjonale tradisjoner: Her er laftet rundtømmer og gustaviansk spisestue, men familiens 16 år lange opphold i New York har også satt sine spor, blant annet på kjøkkenet. Den store kokeøya har en integrert Lacanche côte d’or komfyr med fem gassbrennere, to keramiske plater, to stekeovner og en flott peis som midtpunkt. Etter amerikansk skikk er kjøkkenet supplert med en myk sofa, 42 tommers tv-skjerm og hundeseng til Zorro. Spisebordet har fått tilhørende spisestuestoler med lakserosa trekk fra Designers Guild. Om vinteren matcher disse soloppgangen perfekt. – Resten av året bruker vi hele huset, men om vinteren nærmest bor vi på kjøkkenet. Disse vinterdagene er nesten de aller flotteste – med en stillhet du kan ta og føle på. Noen soloppganger og – nedganger er så vakre at de tar pusten fra deg, forteller eierne. Innredning for øvrig er en personlig miks som både gjennom valg av tekstiler og tapet, møbler og kunst på veggene gir deg en lun og varm følelse av å høre til. Her er det lett å kjenne seg hjemme, til tross for det store boarealet. Tett inntil kjøkkenet ligger anretningen med skap som rommer krystallglass og gammelt porselen. Videre fra kjøkkenet kommer man inn i den gus- 32 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 tavianske spisestuen med panoramavinduer mot sjøen. Veggene er tapetsert med mintgrønne og rosa blomster fra Designers Guild, og over bordet henger en aktverdig gammel taklampe i krystall som bryter lyset i tusen tynne stråler. Gulvene i peisestue, stue og spisestue er belagt med eikeparkett i fiskebensmønster. Fra spisestuen ledes man inn i dagligstuen, med flygel og bokreoler fra gulv til tak. – Dette er ett av mine favorittrom, og her har vi utsikt til Dyna Fyr i øst og Nesoddtangen i vest. Sjøen blir man aldri lei av å se på. Den er som en magnet. På solskinnsdager, med musikk i bakgrunnen, trollbinder utsikten deg til å bli sittende og drømme og flykte fra hverdagen, mens verden passerer forbi, forteller mor i huset. Videre kommer man inn i det som er deler av det opprinnelige huset fra 1899, der den ene veggen er ribbet til tømmeret som var husets bindingsverk fra byggeåret. De varme tømmerveggene sørger for tradisjon og varme, i vakker kombinasjon med panoramavinduene mot Oslofjorden. Trappen snor seg herskapelig og elegant fra hallen og opp til den hvitmalte gangen som leder inn til fire soverom og et marmorbelagt badeværelse. Hovedsoverommet er ekstra sjarmerende, med sine små arker og ovale vinduer. De minner mest om smykker mot fjorden som glitrer i solen utenfor. Her kan man ligge og telle skip istedet for sauer, hvis man skulle ha problemer med å falle i søvn. – Å drikke morgenkaffe mens cruiseskipene seiler inn mellom Nesoddbåtene, gir en start på dagen man aldri blir lei av, forteller eierne. Badet er kledd i marmor og har et stort, innmurt Hurricane boblebad. Her kan man synke ned i varmt vann, akkompagnert av musikk fra de skjulte høyttalerne. Fra badet kan man se ned på svømmebassenget i hagen. Med sine 36 m2, varierende dybde og innfelte lys i veggen, kan man i praksis legge ut på svømmetur dag som natt. Rundt bassenget er det en skiferbelagt terrasse med plass til griller, hagemøbler og solsenger på rekke og rad. Bare tre meter bak syrinene som omkranser bassenget, ligger sjøen og lokker med friskt saltvann. Bor man her, er det strengt tatt ingen grunn til å reise på ferie. Villa Blaasenborg har alt ditt hjerte måtte begjære. - Noen soloppganger er så vakre at de tar pusten fra deg. Men etter 40 år på stedet, har familien likevel bestemt seg for å selge denne perlen av en eiendom. – Barna har forlatt redet og vi ønsker oss en mindre eiendom å ta vare på, forteller eierne. Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 33 Kontinentalt på Gimle 255 kvm topp moderne og kompromissløs kvalitet Sjelden representativ leilighet på “Gimlehøyden”. Prisbelønnet arkitektur (arkitekt Lilla Hansen 1912). Leiligheten er fullstendig pusset opp i tidløs kontinental stil og oppgradert til en topp moderne og tidsriktig bolig. Materialvalg, utførelse og fargevalg bærer preg av kompromissløs kvalitet. God planløsning med store generøse rom. Tre stuer, hall, to/tre soverom, spisekjøkken, 3 bad, 4 wc, og eget vaskerom. 3 balkonger. Alle badene er dekorert med natursten fra Fired Earth, brystningssten og dekorprofiler. Stuer, hall og kjøkken har heltre eikegulv med stav lagt i mønster. Svært påkostet kjøkken med Newcastle kjøkkeninnredning med håndmalte fyllingsdører i klassisk design med “alt” av integrerte hvitevarer. Bla. toppmodeller fra Sub-Zero med kjøl/frys, La Cornue gassovn, med nedfelt gassbluss, koketopp og grillelement i benkeplaten. La Cornue har også levert avtrekkshetten i lakkert stålutførelse. Benkeplatene er i massiv natursten og heltre eik. Eget eksklusivt vinrom med termostatstyrt kjøling og stedstilpasset innredning for flasker. Parkering. 34 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Pris: Omk.: Fellesutg.: på forespørsel ca 2,7 % av kjøpesum Kr 8 269,-/mnd. Inkl. fyring, v.vann Adresse: Etasje: Parkering: Visning: Bta/Bra/P. rom: Bad/wc: Soverom: Stue: Thomas Heftyesgate 42 C 2 Garasjeleie, kan transporteres Etter avtale 255/226/226 kvm 3/4 2 (3) + omkledningsrom 3 Kontakt: Mobil: advokat Torbjørn Ek/ Lillian Ch. Nilsen 975 11 760 / 905 69 431 www.ek.no Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling Telefon: 23 11 17 60 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 35 Murvilla ved Frognerparken Anneks - usjenert have - garasje Totalrehabilitert bolig i verneverdig klassisk murvilla fra 1916. Stille og usjenert beliggende nær Frognerparken. Huset er gjennomgående pusset opp med høy kvalitet både hva gjelder materialbruk og utførelse. Originale detaljer er bevart og moderne tidsmessig designinnredning er tilpasset huset med respekt for de opprinnelige kvaliteter. Praktisk, barnevennlig planløsning med stuer og bibliotek i i første plan, sjarmerende Poggenpohl levekjøkken i u etg. hvorfra det er direkte utgang til usjenert og avskjermet hage som er et samlingspunkt for familiens aktiviteter spesielt i sommerhalvåret. Tre barnerom, bad, wc og vaskerom i annen etasje og en fantastisk master seksjon på toppen med stort soverom, lekkert bad, wc og walk in closet. Fullt innredet anneks i haven. Innkjørselen er asfaltert. Garasje med plass til en bil samt mulighet for biloppstilling på gårdsplass. Tomten er hovedsakelig flat, opparbeidet med gressplen, hellelagte gangarealer, terrasseplatting, trær og prydbeplantning. Den frodige tomten er skjermet mot naboer med murte vegger, tørrmurer og hekkbeplantning. Sol i haven til ca. kl.19:30 midtsommers. Eiendommen er regulert til bevaring på Byantikvarens gule liste. V.t.: 19 000 000,Prisant.: 18 600 000,Omk.: ca 2,7 % av kjøpesum Adresse: Kirkeveien 1 Byggeår: 1916 Bra/P.rom: 328/304 kvm (Anneks: 41/41) Bta: 368 kvm (Anneks: 46) Tomt: 625 kvm eiet Eieform: Eiet Parkering: Garasje med en plass samt mulighet for biloppstilling på gårdsplass. Bad/wc: 3/4 (Anneks: 1/1) Soverom: 4 (Anneks: 1) Stue: 4 (Anneks: 1) Kontakt: advokat Torbjørn Ek Mobil: 975 11 760 / 414 57 291 www.ek.no Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling Telefon: 23 11 17 60 36 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 37 Skattefri milliardgevinst Det har i det siste halvår et vært snakket mye om faren for prisfall i boligmarkedet og at dårlig ”psykologi” påvirker folks handlekraft. Frykt for å måtte selge for lavere pris enn tidligere verdivurderinger har skapt forventninger. Noen velger å la være å kjøpe ny bolig av den grunn. Til de som tenker slik: to forhold bør vurderes: - Kjøp og salg i samme marked vil stort sett bety det samme uansett hvilket nivå prisene ligger på. Det er differansen som er avgjørende. Det er sjelden man selger dyrt og kjøper billig. Det store flertall boligselgere har stor skattefri gevinst ved salg. Med en kontinuerlig prisoppgang fra 1992 (dog små korreksjoner i 1998, 2003 og 2008) har de aller fleste boligeiere bygget seg opp en betydelig boligformue. Advokat Torbjørn Ek AS ønsket å tallfeste dette faktum og har gjort en undersøkelse av omsetninger som er gjennomført av selskapet løpet av 2013. 198 objekter som var solgt i 2013 ble undersøkt. Samtlige tilgjengelige kjøpspriser ble innhentet via grunnboken/Statens kartverk på boligene. Disse ble sammenholdt med den salgssum som ble oppnådd ved salg hos Ek. Boligenes kjøpstidspunkter varierte fra 1985 til 2011. På samme måte som i offisiell prisstatistikk (Eff og SSB) er det ikke tatt høyde for eventuelle påkostninger. Dette kan i noen tilfelle være betydelige summer. Med ett unntak hadde samtlige selgere milliongevinster. Samlet kjøpesum var kr 575 156 000, og samlet salgssum for boligene var kr 1 657 510 000 dvs en samlet gevinst på svimlende kr 1 082 354 000. Skattereglene i Norge sier at dersom man har bodd og eiet sin egen bolig i ett av de siste to årene er gevinsten ved salg skattefri. 38 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 Eiendomsmegler Lillian Ch. Nilsen 1 2 3 4 5 Kanskje noe å fokusere på ? Kvinnelige verdier Mange har kanskje et bilde av at de maskuline verdiene råder innenfor eiendomsmegling. Salg handler om å skape gode relasjoner – man kan nesten kalle det for «omsorgsarbeid» sier Eiendomsmegler Lillian Ch. Nilsen som har holdt på med boligsalg i mer en 10 år, de siste 5 årene som partner og megler hos Ek, med stor suksess. Lillian er overbevist om at det er viktig med både kvinner og menn, både for å skape et godt arbeidsmiljø, men også fordi all erfaring viser at kvinner er minst like flinke selgere som menn. Det kan virke som om mannlige kunder senker guarden fordi jeg er kvinne, og at de blir ekstra lydhøre, Et utvalg solgte Ek-eiendommer. sier Nilsen og viser til undersøkelser som er utført, hvor de bedrifter som presterer de beste resultatene har en større kvinneandel enn de andre. Mens det tidligere var «pratmakerne» som ble regnet som de beste selgerne, er det etter min mening empati og ydmykhet som er viktigst. Og i tillegg selvfølgelig kompetanse, nøyaktighet og serviceholdning. Hos advokat Torbjørn Ek ønsker vi å være annerledes, og forsøker å motbevise de mytene som er skapt om megleren som en yrkesutøver som prater for mye og kanskje lurer kundene, avslutter Lillian. 6 8 7 9 10 11 12 13 JAN FREDRIK BONDE 1 Furstveien 71 - 28 mill | 2 Professor Dahls gate 22 - 11 mill | 3 Ropernveien 23 - 23 mill | 4 Fritzners gate 22 - 11,55 mill | 5 Furstveien 89 - 21 mill | MAGNUS WATVEDT 6 Rolfsbuktalléen 16 – 19,5 mill | 7 Åsbakken 3 – Salgspris konfidensiell | 8 Thomas Heftyes gate 47 B - 6,05 mill 9 Eckersbergs gate 15 B – 6,3 mill | 10 Blommenholmveien 18 – 9,5 mill | LILLIAN CH. NILSEN 11 Brantenborgveien 8 – 11 mill | 12 Schønings gate 25 B – 3,225 mill | 13 Gabels gate 21 B – 11 mill. Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 39 Et utvalg solgte Ek-eiendommer. 14 15 Et utvalg solgte Ek-eiendommer. 16 20 21 23 18 19 LILLIAN CH. NILSEN 14 Dalsveien 56 K – 9,85 mill | DAG FRODE AASHEIM 15 Trudvangveien 21 B - 9,6 mill | 16 Nedre Skøyen vei 12 - 5,825 mill 17 Konventveien 4 – Salgssum konfidensiell | 18 Løkkaskogen 52 - 9,8 mill | 19 Vestgrensa 13 G - 8,85 mill. 40 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 25 26 22 17 24 27 28 DAG FRODE AASHEIM 20 Thomles gate 6 A - 9,5 mill | TORBJØRN EK 21 Banksjef Frølichs gate 2 - 14,7 mill | 22 Haakon den godes vei 2 - 17 mill 23 Dr. Holms vei 17B - 13,5 mill | 24 Langmyrgrenda 39 - 10,15 mill | 25 Ekelyveien 13 - 17 mill | 26 Bygdøylund - 12,6 mill | 27 Frogner terrase 9 - 15,75 mill | 28 Heggeliveien 47c - 14,5 mill . Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 41 Foto: Christian Bakken Visste du … advokat Torbjørn Ek - - - - - - Villa Nissen at eneboliger i Oslo vest har steget 104,9 % siden 2004 at eneboliger i Oslo vest har steget 42,2 % siden 2009 at eneboliger i bydel Bygdøy -Frogner bare har steget 15,2% siden 2009 at medianprisen for eneboliger i Bygdøy-Frogner pr jan 2014 var kr 15 450 000 at det ble solgt 2 eneboliger på Frogner i januar 2014 at det pr januar 2014 i gjennomsnitt tok 60 dager å selge en selveierleilighet på Frogner (Kilde: Eff / FINN / Eiendomsverdi) Skarpsno - at SEB Nordic Outlook – February 2014 sier følgende om utsiktene for norsk økonomi: “One key starting point of our Norway analysis is, and has been, that we see no bubble in the housing market. Home price increases in recent years (averaging 8 per cent yearly in 2010-2012) can be explained by strong household income growth, improved standards via renovations etc. and the fundamental supply/demand situation. The price correction now under way is largely psychological in origin. Another factor contributing to the downturn is that banks have tightened requirements related to “advance sales”, referring to those who sell before they buy. We still believe that the continued decline in prices will be controlled; in terms of sales volume and transaction times, a normalisation is now under way. Market supply and demand, as well as strong incomes and high savings in the household sector, point to a mild price adjustment. The number of building permits during 2013 decreased faster than we had thought – which will also lead to a better market balance as demand soon surpasses supply again. During 2015, we expect the downturn in residential construction that has already begun to help stabilise prices and the housing market in general. Another reassuring factor is that banks have largely already met their new capital requirements.” Foto: Nancy Bundt - at sentralbanksjef Øystein Olsen i sin årstale 2014 uttalte: Sentralbanksjef Øystein Olsen 42 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 ”Styringsrenten er lav også i Norge. Inflasjonsmålet er litt høyere enn i Europa. Derfor er også inflasjonen og de nominelle rentene gjennomgående litt høyere. Men utsiktene til et vedvarende lavt rentenivå internasjonalt må få virkninger også for Norge. En liten åpen økonomi som den norske kan ikke i lengden ha en vesentlig annen realrente enn sine nærmeste handelspartnere. Med de langsiktige rentene vi nå ser ute, vil det trolig ta flere år før renten her hjemme kommer opp” Kommer for salg | Per Ung’s herskapsleilighet på Skarpsno | 440 kvm - Nybarokk/Jugend-leilighet fra 1887 | Parkering | Terrasser | Kontakt advokat Ek | ek@ek.no Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 43 AthenA CirCle NY EKSKLUSIV KJØKKENSERIE FOR DEG SOM ØNSKER DET LILLE EKSTRA Premium er en helt ny serie med førsteklasses kjøkken fra HTH. Kjennetegnet på Premium-produktene er gjennomført kvalitet ned til hver minste detalj og et avansert designuttrykk som skiller seg ut fra mengden. Premium-serien byr blant annet på kjøkken med runde hjørner, håndsortert finér, dører i heltre og slitesterk lakkering – og dette er bare noen av detaljene som gjør Premium-serien til noe helt for seg selv. Besøk oss på hth.no HTH KjøKKenforum: ALnA Senter · Strømsveien 245 · 0668 Oslo · tlf: 22 91 40 00 oSLo · Munkedamsveien 35 · 0250 Oslo · tlf: 22 86 29 20 SKøyen · Drammensveien 126 · 0277 Oslo · tlf: 40 00 22 08 DrAmmen · Bjørnst.Bjørnsonsgt. 92 · 3044 Drammen · tlf: 31 30 16 00
