Årsredovisning 2012 (pdf) - Förvaltnings AB Framtiden

Transcription

Årsredovisning 2012
Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012
Innehåll
3 2012 i sammandrag
4VD-kommentar
Om Framtidenkoncernen
5 Detta är Framtidenkoncernen
8 Marknad, fastigheter och hyresgäster
17 Utveckling av fastigheterna
22Miljö
25Fastighetsvärdering
28Finansiering
32 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare
Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter
51Årets verksamhet
54 Årets resultat
56 Fem år i sammandrag
58 Risk- och känslighetsanalys
60 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2013
62 Rapport över totalresultat, koncernen
63 Rapport över finansiell ställning, koncernen
65Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
66Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
67Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget
68 Balansräkningar, moderbolaget
70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget
71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget
72Noter
101Revisionsberättelse
102Granskningsrapport
Fastighetsförteckning
103Fastighetsförteckning per stadsdel
126Karta över koncernens fastighetsbestånd
47%
20 000
20
10 000
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
0
Marknadsvärde fastigheter
1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok
Soliditet
Framtidenkoncernen ägs i sin helhet av Göteborgs
Stad. I koncernen finns tio rörelsedrivande dotterbolag
och ett dotterdotterbolag. Moderbolag är Förvaltnings AB
Framtiden.
Marknadsvärde fastigheter och soliditet
70 000 mnkr
60 000
50 000
40 000
2012 i sammandrag
58%
30 000
51%
48%
20 000
53%
52%
• Hyresintäkterna uppgick till 4 988 mnkr (4 783).
• Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder
på mellan 2,0 och 2,41 procent per bolag.
10 000
0
2008
2009
2010
2011
• Driftsöverskottet uppgick till 2 862 mnkr (2 661).
2012
• Framtidenkoncernen har färdigställt 339 nya hyresrättslägenheter, 76 bostadsrätter och egnahem, varav
7 är en gruppbostad. Dessutom har 22 lägenheter
tillkommit genom lokalkonverteringar och sammanslagningar.
Soliditet
• Fastigheternas marknadsvärde ökade till 62 593 mnkr
(58 850).
• Investeringar i nyoch ombyggnation samt förvärv har
gjorts med 2 354 mnkr (2 773).
Driftsöverskott
och uppgick
Resultat efter
• Koncernens
soliditet
till 58finansnetto
procent (53).
Koncernen
mnkr
5• 000
har drygt 70 400 lägenheter med en
IFRS
vakansgrad om
0,0 procent (0,1). ÅRL
Driftsöverskott och resultat efter finansnetto
6 000 mnkr
4 000
4 000
3 000
2 000
2 000
0
Investeringar
-2 000
1 000
2 500 mnkr
-4 000
2 000
-6 000
1 500
Investeringar
2 500 mnkr
2008
2009
2010
2011
1 500
Resultat efter finansnetto
0
Driftsöverskott
2005 2006 2007 2008 2009
Operating surplus and income
2008
4,000
2009
IFRS
ÅRL
2,000
0
-2,000
30 000
47%
20 000
Fastighetsinvesteringar
50%
52%
48%
51%
3 000 mnkr10 000
2005
2006
2007
2008
2 000
1 500
Soliditet
1 000
500
2008
2004
after net financial items
40 000
0
2005
6,000 SEK m
60 000 mnkr
2005
2006ÅRL 2007
50 000
0
2006
500
Marknadsvärde fastigheter och soliditet
2 500
2007
1 000
1 000
0
2008
2 000
2012
Driftsöverskott
500
0
2009
2010
2011
2012
2009
Ekonomisk
information
-4,000
Förvaltnings-6,000
AB Framtiden lämnar under året följande
2005 2006 2007 2008 2009
information:
Operating
surplus
• Årsredovisning med
fastighetsförteckning
utges i
Income after net financial items
mars.
• Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti.
Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk
version.
All ekonomisk information kan beställas från:
Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, 401 21 Göteborg
Telefon 031-773 75 50
eller på e-post framtiden@framtiden.se
eller hämtas från www.framtiden.se
Vi är på rätt väg!
Mycket av årets nyproduktion byggdes på egen mark. För att öka
takten i byggandet behöver vi tillgång till mer mark. Under året
har vi fått markanvisningar för 250 bostäder, bland annat 100
hyresrätter i Backa inom ramen för Framtidens Selma, men det
räcker inte långt. Det pågår ett intensivt arbete med att frigöra
parkeringsmark inom koncernen vilket kommer att resultera i
mer byggbar mark för bostäder. Parkeringsanläggningar ska företrädesvis byggas under mark.
Samtidigt avlöser de stora projekten varandra. På norra Gårda
blev Poseidon klar med de sista 110 lägenheterna och därmed är
kvarteret Venus färdigbyggt och övergår nu i förvaltning. Ett annat
stort pågående projekt är Kvillebäcken där Bostadsbolaget bygger
omkring 200 hyresrätter. De första hyresgästerna flyttar in efter
sommaren 2013. I Hovås pågår ett spännande nyproduktionsprojekt där Familjebostäder och Egnahemsbolaget planerar för
250 bostäder.
Långsiktiga planer för underhållet
”Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden”.
Så lyder koncernens nya gemensamma vision. Här omfattar ”vi”
såväl medarbetare som hyresgäster och samarbetspartners och
”bygger” handlar inte bara om att bygga nytt, utan också om att
förädla och förvalta. ”Hållbart samhälle” är grunden i koncernens uppdrag och innehåller den ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionen. Och ”Framtiden” står inte bara för koncernen utan för en utveckling av Göteborg som regioncentrum. Vi
har samma vision i vårt uppdrag, oavsett var i koncernen vi arbetar.
Ett intensivt år
Vi har haft ett intensivt år med mycket fokus på det interna arbetet samtidigt som utvecklingsarbetet har tagit flera steg framåt,
med exempelvis en gemensam markgrupp och en omfattande
IT-genomlysning. Våra medarbetare är motiverade och sjukfrånvaron är låg. Koncernens fastighetsvärden har ökat med 3,7 miljarder och var vid årsskiftet nästan 63 miljarder kronor. Soliditeten har ökat från 53 till 58 procent.
Under året har vi gjort riskanalyser, vilket involverat alla
medarbetare i bolagen och mycket tid och energi har ägnats det
arbetet. Jag känner mig trygg med att koncernen har sina viktiga
processer kvalitetssäkrade så att vi kan fokusera ännu mer på vår
kärnverksamhet.
Mer bostäder måste fram
Framtidenkoncernens kärnverksamhet är att bygga och förvalta
fastigheter. Under 2012 levererade vi 40 procent fler inflyttningsklara bostäder än föregående år. Än har vi inte nått målet
750 inflyttningsklara bostäder per år. Men det är ett långsiktigt
mål och vi är på rätt väg. Vi räknar med att nå målet 2015. Som
koncern har vi viljan, kunskapen och en finansiell ställning som
ger oss de bästa förutsättningar för att öka byggandet i staden.
4 I VD-kommentar
Minst lika viktigt som det är att bygga nytt, är det att på ett effektivt
sätt förvalta och ta hand om de fastigheter vi har. Det så kallade
”underhållsberget” diskuteras ibland. En stor del av våra fastigheter
är just folkhems- och miljonprogramsbebyggelse. Vi har fleråriga
underhållsplaner för våra fastigheter och vi budgeterar för att underhåll ska kunna genomföras i enlighet med planerna.
Våra möten med hyresgäster och kunder ska präglas av professionalitet, trygghet, trivsel och service. Inom koncernen förfogar vi
över många olika resurser och verksamheter för att skapa så trygga
miljöer som möjligt, för att tillhandahålla service och handel
kring våra lokala torg och för att ge hyresgästernas inflytande
över sin bostad och sin miljö.
Vi vill främja och uppmuntra miljömedvetandet hos hyresgäster och kunder. Här ligger vi i framkant. Källsortering, minskad förbrukning av el, värme och vatten är självklarheter för oss.
Vi har också startat en elbilspool för hyresgästerna i Gårdsten där
bilarna kommer att drivas med energi producerad i solceller som
sitter på balkongfronter i bostadsområdet.
Vi har en viktig roll i bostadsförsörjningen till grupper utanför den ordinarie bostadsmarknaden som måste balanseras mot
den stora efterfrågan på bostäder som dagligen diskuteras. Vi
samarbetar i dessa frågor nära andra aktörer inom Göteborgs
Stad.
Framtiden är spännande
Framtidenkoncernen är en spännande arbetsplats med mycket
professionella medarbetare som gör samhällsnyttiga insatser och
bidrar till Göteborgs utveckling. Vi har många projekt på gång
inom nyproduktion och förvaltning, på miljöområdet och det
sociala området. Vi kommer att ha ett ännu större fokus på hållbarhetsfrågor. Vi är en aktör inom öppet fiberbaserat bredbandsnät som ger många framtida möjligheter, både för hyresgästerna
och för vår egen fastighetsförvaltning.
Inom koncernen fortsätter vi att arbeta ännu mer över bolagsgränserna för att nå synergieffekter och leva vår vision! Detta
kommer att märkas under 2013 och framåt.
Anneli Snobl, VD
Detta är Framtidenkoncernen
Attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i en stads och en regions utveckling. Genom att äga bostads
företag kan Göteborgs Stad medvetet och aktivt agera på bostads- och fastighetsmarknaden i syfte att
stärka stadens roll och utveckling.
Förvaltnings AB Framtiden
Poseidon
Bostadsbolaget
Gårdstensbostäder
Parkeringsbolaget
Familjebostäder
Framtidenkoncernen är en fastighetskoncern, helägd av Göteborgs Stad, och en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till drygt 70 400. I koncernen ingår förutom
bostadsföretag även bolag för kommersiella lokaler, parkeringar,
produktion av egnahem och störningsservice. Förvaltnings AB
Framtiden är moderbolag.
Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göte
borgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö,
bra bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga
bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på
fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling och stadens roll som regioncentrum. Denna möjlighet
är det grundläggande motivet för kommunen att äga Framtidenkoncernen.
En gemensam vision i koncernen
Under 2012 har Framtidenkoncernen antagit en gemensam
vision: ”Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden”
där varje ord definieras:
Vi – alla medarbetare, Göteborgs Stad, hyresgäster, akademien och partners.
Bygger – nytt, förädlar och förvaltar bostäder, lokaler, torg
och parkeringar.
Hållbara samhället – socialt, ekologiskt och ekonomiskt.
För – göteborgarna, regionen, potentiella hyresgäster och
kunder.
Framtiden – utveckling för ett attraktivare Göteborg.
Affärsidé
• Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte
att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum.
• Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med
ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager
samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter.
• Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd.
Strategier för utveckling
Framtiden har koncerngemensamma mål och fokusområden
som baseras på de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fattar beslut om varje år.
Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa
nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Fler bostäder
måste byggas, främst i attraktiva lägen med möjlighet till god
kollektivtrafik, gärna som kompletteringsbebyggelse i centrum6 I Detta är Framtidenkoncernen
Egnahemsbolaget
Bygga Hem
GöteborgsLokaler
Störningsjouren
Rysåsen
Scandinavium
nära områden. Ambitionen är att nå en nyproduktion om 600
inflyttningsklara hyreslägenheter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Under 2012 färdigställdes 415 nya bostäder.
Nyproduktionen ska bidra till att utveckla Göteborg genom
att tillhandahålla attraktiva bostäder. I planeringen av såväl nya
bostäder som när befintligt bestånd ska rustas upp är barnperspektivet en viktig del. Andra perspektiv som alltid finns med i
arbetet är tillgänglighet, trygghet, hållbarhet – socialt, ekologiskt
och ekonomiskt – och medborgardialog.
För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service
och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska
vara naturliga mötesplatser.
En stor del av koncernens fastigheter är nu 40–60 år gamla
och har ett underhållsbehov som är förenat med stora kostnader.
Alternativa lösningar för underhållsåtgärder och ett strukturerat
arbete med fleråriga underhållsplaner och tydliga prioriteringar
är nödvändigt. Detta måste ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Specialkompetens och uppbyggd erfarenhet
ska tas tillvara.
Miljöhänsyn är i fokus ur många perspektiv. Nyproduktionen ska kännetecknas av hus med bra klimatskal och energi
effektiva installationer. Vid renovering och ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. Vardagsförvaltningen ska präglas av löpande driftsoptimering av system och
byggnader. Hyresgästerna ska erbjudas möjlighet till ett miljöanpassat boende.
Hyresgäster och kunder ska erbjudas bra bostäder och lokaler, känna trygghet och trivsel och ha möjlighet till inflytande
över sitt boende och sin närmaste omgivning. För att få en bild
av vad hyresgäster och kunder tycker om bolagens verksamhet
görs enkätundersökningar både lokalt och koncerngemensamt.
Framtidenkoncernen ska aktivt arbeta för ökad integration
och välfärd i bostadsområdena och för ett mindre segregerat
Göteborg. Koncernen deltar i stadens arbete kring bostadsförsörjning till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarknaden.
Arbete kring dessa frågor kommer att intensifieras under 2013.
Koncernen samverkar med staden för att bidra med lägenheter
för trygghetsboende för äldre i befintligt bestånd.
Framtidenkoncernen ska vara en attraktiv arbetsgivare, sträva
efter mångfald och motverka all diskriminering genom att förändra och utveckla attityder och värderingar. Ökad delaktighet,
kompetensutveckling och trivselskapande aktiviteter leder till
motiverade medarbetare.
Ett övergripande ekonomiskt mål är att den justerade soliditeten inte får understiga 30 procent. Ur ett riskperspektiv är det
viktigt för koncernen att ha en bred finansiering. Ett antal strategiska beslut har tagits för att nå detta. Målsättningen är att
skapa en upplåning utifrån koncernens finansiella kapacitet och
tillgångar, en väl avvägd kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinansiering.
Hyresgäster
Nöjd boendeindex1
Fastighetsägarbetyg1
Inflytandebetyg1
Verksamhet
Nyproduktion, färdigställda lägenheter + bostadsrätter/annat ägande
Total energimängd2 fjärrvärme+el, köpt energi, kWh/kvm
Medarbetare
Motiverad medarbetarindex3
Sjukfrånvaro, %
Ekonomi
Soliditet, %
Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr
Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda
nedskrivningar, mnkr4
Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm4
Utökat underhåll, kr/kvm4
Mål 2013
2012
2011
2010
2009
-
-
-
67
68
66
67
68
65
750
minska 1 %
415
179
298
179
342
183
153
179
>65
≤3,5
3,5
68
3,6
3,6
75
4,0
>30
2 056
58
2 039
53
1 884
52
1 766
51
1 782
130
184
63
30
5
164
88
155
78
144
75
136
76
129
97
Ny kundenkät planeras hösten 2013.
Redovisningsmetoden för normalårskorrigering för uppvärmning med fjärrvärme har ändrats från graddagskorrigering till Energiindex.
Historiska värden, för jämförelse, är i tabellen framräknade enligt Energiindex.
3
Nytt index från och med 2011. Undersökningen görs vartannat år.
4
Interna styrmått baserade på ÅRL och RR.
1
2
Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2012
• Tidigt förebyggande och rehabiliterande insatser ska öka när
det gäller barn och unga samt vuxna med missbruksproblem.
• Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet ska öka.
• Full behovstäckning i förskolan.
• Andelen elever med godkända betyg ska öka.
• Andelen elever som deltar i ämnesundervisning i minst
matematik och engelska på modersmål ska öka.
• Antalet förskolor och skolor som har tillgång till genuspedagoger
och hbtq-kompetent personal ska öka.
• Andelen miljöcertifierade/-diplomerade förskolor och skolor
ska öka.
• Äldres inflytande över sin vardag ska öka.
• Alla barn och ungdomar i Göteborg mellan 6 och 19 år ska,
förutom ordinarie undervisning, erbjudas plats i kultur- och
musikskolans verksamheter.
• Integrationen, såsom den uttrycks i styrkortet för integration,
ska öka.
• Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder
och bolag ska öka.
• Tillgången på bostäder, arbete och meningsfull sysselsättning
ska öka för personer med funktionsnedsättning.
• El-effektiviteten ska öka.
• Förbrukningen av fossila bränslen ska minska.
• Andelen miljömåltider ska öka.
• Resurshushållningen inom avfallshanteringen i Göteborg ska
öka.
• Bostadsbristen ska minska, därför ska det under året byggas
cirka 2 500 bostäder.
• Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska.
• Biltrafiken ska minska till förmån för resande med kollektiv
trafik och cykel.
• Andelen födda utanför Norden samt andelen kvinnor ska öka
på chefsnivå.
• Osakliga löneskillnader mellan kvinnor och män ska minska.
• Normen för Göteborgs Stad ska vara att erbjuda alla anställda
en tillsvidareanställning på heltid
• Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka.
Detta är Framtidenkoncernen I 7
Marknad, fastigheter och hyresgäster
Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla
hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, omkring 135 000 personer, bor hos något av
de kommunala bostadsbolagen.
Marknad
Göteborgs utveckling under 2012
Sverige och Göteborgsregionen var länge ett undantag i den pågående europeiska lågkonjunkturen. Under hösten 2012 blev
det dock allt tydligare att recessionen i Europa krupit närmare
Göteborg, även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de
nivåer som rådde vid krisen 2008–2009. I Business Region Göteborgs (BRG) rapport Konjunkturen Göteborgsregionen, kvartal 4,
2012, rapporterar företagen i regionen om lägre efterfrågan.
Företagens bedömning av konjunkturläget är väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om svaren visar på stora variationer mellan branscher.
Byggindustrin är en bransch som enligt Konjunkturinstitutets barometer försvagas tydligt i landet. Men i Göteborgsregionen står byggföretagen emot och nedgången våren 2012 var bara
marginell. Emellertid spås en viss nedgång i byggandet under det
första halvåret 2013.
Arbetsförmedlingens statistik visar att i december 2012 var
7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg
öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det
motsvarar drygt 25 000 personer och är en ökning från före
gående år med cirka 1 400 personer.
Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka 525 000
personer. De senaste åren har befolkningen ökat med mellan
5 500 och 7 000 personer per år.
Stor efterfrågan på bostäder
Aktörer på bostadsmarknaden
I Göteborg finns nästan 260 000 bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden
består i stort sett av lika delar kommunägda hyresrätter, privat
ägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar
mellan stadsdelarna.
Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda fastigheter. Av de drygt 140 000
hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen drygt
hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter i Göteborg
är Stena Fastigheter med 8 800 lägenheter och Wallenstam med
3 000 lägenheter.
Tillskott av bostäder
Bostadsbyggandet i Göteborg ökade 2012, då 2 110 nya bostäder färdigställdes jämfört med 1 702 bostäder 2011. Utfallet är i
nivå med prognosen för 2012. Av årets tillskott var 90 procent
Marknadsandelar – Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad
19 %
27 %
nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer.
Nyproduktionen fördelar sig på 216 småhus, 1 492 lägenheter i
flerbostadshus (970 bostadsrätter och 522 hyresrätter) samt 186
specialbostäder.
Under 2012 har totalt 2 249 bostäder börjat byggas i Göteborg.
Framtidenkoncernen har under året färdigställt 339 av hyresrätterna och bidragit med 76 bostadsrätter/småhus med äganderätt varav 7 gruppbostäder. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit ytterligare 22 lägenheter.
Stor efterfrågan och höjda bostadspriser
Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor
även under 2012. I dagsläget finns inga vakanta hyresrätter på
marknaden. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de
tre stora bostadsbolagen i Framtidenkoncernen och Fastighets
ägarna GFR.
Under 2012 annonserades totalt 7 822 lägenheter på Boplats
Göteborg, vilket är drygt 1 000 lägenheter färre än 2011. I genomsnitt söktes varje lägenhet av 960 personer, vilket är mer än
130 fler sökande till varje lägenhet jämfört med 2011. Denna
siffra varierar stort mellan olika bostadsområden.
Det ökade söktrycket syns även i antalet registrerade personer på Boplats. 148 550 personer var registrerade som sökande i
slutet av 2012, vilket är en ökning med över 22 000 på ett år.
Framtidenkoncernen förmedlar alla lediga lägenheter via Boplats Göteborg. Under 2012 lämnade dotterbolagen 3 789 lägenheter till Boplats.
Trots finansiell oro, stort utbud av bostäder och längre försäljningstider steg priset något på både bostadsrätter och villor i
landet som helhet under 2012. Priserna på villor i Storgöteborg
steg med i genomsnitt 4 procent. Bostadsrättspriserna i Stor
göteborg steg under samma period med 10 procent. I centrala
Göteborg var ökningen 8 procent.
Stabil efterfrågan på lokaler
Göteborg har inte upplevt någon större nedgång i efterfrågan på
kontorslokaler under året. Både efterfrågan och hyresnivåerna
bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Vakansgraden för kontorslokaler
i Storgöteborg uppskattas till cirka 9 procent.
De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och
Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip
obefintlig.
Framtidenkoncernen är den största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg. Övriga stora ägare är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner, varav de största är Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer.
Stadens parkeringar
27 %
Kommunägda
hyresrätter
Privatägda
hyresrätter/övrigt
27 %
Bostadsrätter
Småhus,
enskilda
Det finns ungefär 106 000 parkeringsplatser i Göteborg som staden ansvarar för. Av dessa har Framtidenkoncernen hand om
cirka 80 000 platser på kommunal kvartersmark och i parkeringshus. Utöver detta finns parkeringsplatser som ägs av andra
aktörer.
Marknad, fastigheter och hyresgäster I 9
Koncernens fastigheter
Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till 70 442. Av totalt 5 018 000 kvm, upptar bostadsbeståndet 4 466 000 kvm och lokalerna 552 000 kvm.
Bostädernas andel utgör 89 procent av ytan.
Det beräknade hyresvärdet för 2013 uppgår till nästan 5,2
mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,5 mdkr.
Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning
i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt
respektive läge uppfattas vara, samt efter beståndets åldersfördelning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på
beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastigheter.
Värderingsläge
A1-A4
B1-B5
C1-C3
Angered
Norra Hisingen
Östra
Göteborg
Västra Hisingen
Lundby
Bostäderna
Centrum
Koncernens lägenheter finns i alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes.
Vid slutet av 2012 fanns inom koncernen totalt 70 442 lägenheter, vilket är 358 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenheter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och
Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget
drygt 50 procent av koncernens bestånd.
Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen,
41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen.
En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värdeårskategorin 1960–69. Det handlar ofta om stora förvaltnings
enheter i områden utanför stadskärnan, som är relativt attraktiva
och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader och
renoveringar
görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår vid
25 000
årsskiftet var 1975 (1975).
20 000
De flesta lägenheterna i koncernen består av 2 rum och kök
(43
en andel som varit konstant under många år.
15 procent),
000
Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med
000
en10beräknad
hyresnivå för 2013 på 1 008 kr/kvm och år, vilket
innebär
en
månadshyra
på 5 292 kr. Det är en ökning med 3,1
5 000
procent jämfört med 2012. Ökningen beror både på att koncernen
MajornaLinné
Västra Göteborg
Askim-Frölunda-Högsbo
Privat
Framtiden
har byggt nya lägenheter och att de årliga hyresförhandlingarna
förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i
enstaka fastigheter som höjer hyresnivån.
I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnadernas värdeår.
Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i A-lägen.
bo
rg
Gö
te
tra
Vä
s
rra
No
tra
Hi
sin
Hi
sin
ge
n
ge
n
by
Lu
nd
Vä
s
o
sb
ög
-H
da
-F
rö
lun
As
kim
An
ge
re
d
bo
rg
né
Gö
te
Lin
a-
ajo
tra
rn
a
M
Ös
Ce
nd
rla
gr
yt
e-
Hä
nt
ru
m
0
Ör
ÖrgryteHärlanda
Bruttointäkt för 2013 per intäktsslag
9%
4%
87 %
Bostadsyta per marknadsläge
35 %
24 %
Marknadsandel* — Antal lägenheter
30 000 Lägenheter
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
41 %
Fordonsplatser
A-läge
B-läge
C-läge
Ce
ajo ntru
m
rn
gr a- L
yte
inn
é
Ös Härl
tra an
d
Gö a
As
te
kim
bo
-F
rg
rö
L
lun un
da db
-H y
ög
sb
o
A
Vä ng
str er
a H ed
No isin
ge
rra
Vä His n
str
ing
a G en
öt
eb
or
g
Lokaler
Ör
M
Bostäder
0
Marknadsandel stadsdelar*
25 000 Lägenheter
20 000
Övriga fastighetsägare
Lägenheter i koncernen
* Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande
till det totala antalet hyresrätter i respektive område.
10 I Marknad, fastigheter och hyresgäster
n
g
or
ge
y
n
ge
db
o
re
d
sb
or
g
m
nn
é
ru
10 000
nd
a
15 000
Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd
i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig
bruttohyra i stadsdelarnas primärområden
ANGERED
15 %
NORRA HISINGEN
6%
ÖSTRA GÖTEBORG
14 %
VÄSTRA HISINGEN
9%
LUNDBY
7%
CENTRUM
11 %
GÖTEBORG
MAJORNALINNÉ
16 %
ÖRGRYTE-HÄRLANDA
7%
Bruttohyra 2013, kr/kvm
VÄSTRA GÖTEBORG
3%
>1 100 kr/kvm
1 050–1 099 kr/kvm
ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO
12 %
1 000–1 049 kr/kvm
950–999 kr/kvm
900–949 kr/kvm
<900 kr/kvm
Apartment stock comp
50 %
40
Andel bostadsyta fördelad på
värdeår och marknadsläge
Lägenhetssammansättning
2%
16 %
10 %
14
14 %
Housing rent per age and location category
12
16
14
12
1,400
SEK/m2 per year
10
10
8
1,200
6
1,000
8
6
4
800
2
600
0
400
4
50
<1
95
0
-1
95
19
9
60
-1
96
19
9
70
-1
97
19
9
80
-1
98
19
9
90
-1
99
9
>2
00
0
Värdeår
19
200
B-location
3 Rok
1 Rok
2 Rok
4 Rok
5 Rok & större
16 %
14
1 400 kr/kvm/år
12
1 200
10
1 000
8
800
6
600
20
10
0
One
Two
Thre
room
rooms
room
and a
and a
and
200
kitchen Value
kitchen
year kitch
0
949 -1959 0 -1969 -1979 1989 -1999 -2009
<1
<1970
0 >1990
0
0
0
0
0- 1970-1990
200
199
197
196
195
198
C-läge
B-läge
A-läge
50 %
C-location
B-location
A-location
4
2
400
>1990
40
C-location
30
19
-1
95
9
60
-1
96
19
9
70
-1
97
19
9
80
-1
98
19
9
90
-1
99
20
9
00
-2
00
9
A-location
19
50
<1
94
9
0 A-läge
B-läge
C-läge
<1970
1970-1990
43 %2
0
31 %
Residential floor space divided
according to age and location
Hyra efter värdeår och marknadsläge
30
20
10
0
1 rok
Lokalerna
Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan 552 000 kvm
lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Drygt hälften av lokalytan, 316 000 kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande 236 000 kvm är renodlade lokalfastigheter.
De består av bostadsnära köpcentrum, stadsdelstorg av varierande storlek, vårdcentraler, attraktiva innerstadsfastigheter samt
idrottsarenorna Scandinavium och Frölundaborg. Två av de större
stadsdelstorgen är Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget.
Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna.
Det staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta
och 27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got
Event som hyr 7 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver
koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra
stora hyresgäster är Ica, Västra Götalandsregionen, och Axfood.
Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 2 månader.
I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i
det fall då fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen.
Parkeringar
Framtidenkoncernen äger nästan 48 000 parkeringsplatser varav
cirka 6 000 i centrala staden.
Lokalyta fördelad på
marknadsläge
20%
41%
A-läge
Lokalyta per läge
Yta,
1 000 kvm
%
Årshyra,
mnkr
kr/kvm
Vakans, %*
Butik
122
22 %
144
1 182
6,6 %
Fritid, samlingslokal
108
20 %
69
640
3,8 %
4
1%
2
503
24,1 %
Kontor
143
26 %
136
952
7,5 %
Lager
22
4%
9
393
25,8 %
8
1%
10
1 193
0,0 %
Utbildning, vård, omsorg
85
15 %
74
878
0,0 %
Övrigt
60
11 %
43
726
28,2 %
552
100 %
488
884
8,4 %
39%
Användning
Industri, verkstad
Restaurang
B-läge
C-läge
Totalt
40 %
21 %
39 %
A-läge
B-läge
C-läge
* Andel vakant yta vid årsskiftet. I vakansen ingår avställda lokaler.
Marknadsandelar – Hela bostadsGöteborgs Stad
Marknadsandelarmarknaden
– Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad
Resultatanalys
Nedan redovisas utfallet för koncernens fyra bostadsföretag samt
för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekommendationer, till skillnad mot koncernredovisningen i övrigt
som är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är
kr/kvm
Bruttointäkt lägenheter
Bruttointäkt lokaler
A-läge
att enligt IFRS tas förvaltningsfastigheterna upp till verkligt
värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet.
Koncernens bostadsföretag
B-läge
C-läge
1 126
1 015
863
Bostadsföretag
totalt
Koncernen
totalt
1 018
1 047
962
734
626
821
773
1 112
999
852
1 005
1 017
8
15
12
12
13
Hyresbortfall rabatter m.m.
11
10
8
10
10
Totalt hyresbortfall
19
24
20
21
23
1 109
996
849
1 001
1 030
Nettointäkt lokaler
919
634
499
742
708
Nettointäkter totalt
1 093
975
832
984
994
9
10
16
11
47
1 101
985
848
995
1 042
Värme
102
107
110
106
104
Vatten
29
33
36
32
31
El
27
26
38
29
31
Renhållning
23
23
24
23
24
Fastighetsskötsel
80
90
95
87
91
Reparationer
46
46
52
47
47
Driftsadministration
65
64
72
66
84
Bruttointäkt
Hyresbortfall outhyrt och avställt
Nettointäkt lägenheter
Övriga förvaltningsintäkter
Summa nettointäkter totalt
Övriga driftskostnader
15
15
20
16
27
Total driftskostnad
387
403
447
407
438
Underhållskostnader
205
255
221
229
233
varav utökat underhåll
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
82
26
23
20
23
25
Summa totala kostnader
617
681
688
660
695
Driftsöverskott
484
304
160
335
346
1 565
1 849
1 050
4 463
4 466
143
114
53
310
552
Bostadslägenheter, antal
25 070
30 370
14 980
70 420
70 442
Marknadsvärde, mnkr
33 346
21 199
5 703
60 248
62 593
Bostadsyta, kvm tusental
Lokalyta, kvm tusental
I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr att hänföra till
lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter med mera, är 4 kr hänförligt till lägenheter (5 kr
i A-läge, 5 kr i B-läge och 4 kr i C-läge).
Hyresgäster
Tillgänglighet, närhet, inflytande och trygghet är nyckelord i bolagens arbete med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i
kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boendemiljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbetssätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva
bostäder, lokaler och miljöer där människor trivs.
I maj 2012 började koncernens nya gemensamma uthyrningspolicy för bostäder att gälla. Policyn förtydligar principerna
för uthyrningen och är ett viktigt dokument för transparens och
rättvisa. Policyn finns tillgänglig på koncernens och bostadsbolagens hemsidor. Koncernens lägenheter förmedlas via Boplats
som under 2013 kommer att installera ett nytt administrativt
system för ökad transparens och tillgänglighet. Även internomflyttningar kommer att synliggöras på Boplats under 2013.
En ny koncerngemensam policy för uthyrning av kommer
siella lokaler började också gälla i maj 2012.
I koncernens cirka 70 400 lägenheter bor omkring en fjärdedel av Göteborgs befolkning. De senaste åren har antalet hushåll
som flyttat från eller bytt bostad inom koncernens bestånd minskat och uppgår idag till cirka 11 procent. Under året fick 7 851
hushåll (8 781) en ny bostad i något av koncernens bostads
företag.
En koncerngemensam kundundersökning är planerad till hösten
2013. Under 2011 och 2012 gjordes ingen undersökning.
Inflytande på många olika sätt
Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen
arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet vid både
ombyggnad och förändringsarbete samt i det dagliga förvaltningsarbetet. Inflytande handlar också om att utveckla hyresrätten
i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov.
I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa
plattformar för ökat inflytande. Ett exempel är att man bjuder in
hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och förändringar. Ett annat är att man uppmuntrar hyresgästerna att ta aktiv
del i gårdsföreningar med olika inriktningar. Dessutom utvecklas
informationen på hemsidor och via andra kanaler för att i ett tidigt skede nå hyresgästerna. Verksamheten är alltid öppen för
synpunkter och idéer från hyresgästerna.
Miljöengagerade hyresgäster
Mer eller mindre allt vi gör påverkar miljön beroende på hur vi
bor, arbetar, reser och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för och uppmuntra hyresgästerna att leva med omsorg om miljön. Gemensamma miljödagar och planteringsdagar
är återkommande inslag i förvaltningen ute i bostadsområdena.
Gårdsföreningar är också ett bra forum för miljöarbetet. Systemet med fastighetsnära källsortering kräver ett aktivt informationsarbete. Bolagen arbetar återkommande med informationskampanjer för att öka andelen avfall som hyresgästerna sorterar.
Samverkan med hyresgästerna är viktig i arbetet för att begränsa
miljöpåverkan.
Återkoppling från hyresgäster
Personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster
och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och
hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras
med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbättringsområden.
Koncerngemensamma kundundersökningar har under flera
år visat att hyresgästerna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler håller en god kvalitet. Mindre kundenkäter
görs vid behov av bolagen för att mäta uppfattningen kring en
angelägen fråga i till exempel ett visst bostadsområde.
Koncernens kundundersökningar ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för
verksamhetsplanering och torgutveckling. Parkeringsbolaget genomför undersökningar bland sina parkeringskunder.
Fokus på trygghet och säkerhet
Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag
inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av
belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor.
Avflyttning
Omflyttning
Transfers and removals
Om- och avflyttning
16 %
16 %
Drygt 135 000 personer bor i något av koncernens
bostadsbolag. Här bor fler barn och ungdomar (0–17 år),
12
12
20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata
hyresrätter, som är 14 procent. Koncernen har också en större
8
8
utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 32 procent av de
4
0
etnisk mångfald och cirka 48 procent av hyresgästerna har
som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor
4
i genomsnitt fler barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i
2008
2009
Omflyttning
2010
2011
2012
0
2006
de privata.
2007
2008
2009
2010
Om- och avflyttning
Avflyttning
Transfers
Removals
%
Genom att systematiskt arbeta för ett brett utbud och mer samverkan mellan aktörerna på och vid torgen, skapas förutsättningar för ökad trygghet, mindre skadegörelse och fler människor
som rör sig i området.
Varje år delas ett pris för ”Ökad trygghet & säkerhet” ut
inom koncernen för att uppmärksamma goda exempel, öka intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och utvidga samverkan
inom koncernen. Årets pristagare var Said Abdullahi på Störningsjouren och Anders Krogh på GöteborgsLokaler. De uppmärksammades för sitt arbete med trygghetsskapande åtgärder,
sin stora kunnighet och sitt kontaktnät som skapar en bättre och
säkrare boendemiljö för hyresgästerna.
Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare, framför allt systerbolagen i koncernen, och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och natte-
tid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar
för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet för
ökad trygghet.
Socialt ansvar
Koncernen ska bidra till den sociala dimensionen genom att aktivt arbeta för ökad integration, mindre segregering och ökad
välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Detta arbete sker ofta i samverkan med andra. Framtiden har utsetts till
processägare för Kommunfullmäktiges prioriterade mål för integration.
Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt
bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna.
Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra
till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. En vikMarknad, fastigheter och hyresgäster I 15
tig del är också sommar- och feriejobb för ungdomar och under
sommaren 2012 uppgick antalet till drygt 500. Det är ett sätt att
både engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Exempel på insatser som görs tillsammans med externa samarbetspartners:
Team Göteborg – evenemangsvärdar
15-25 Värdskapet blir Team Göteborg när målgruppen utökas
till att omfatta även de som är över 25 år. Tillsammans med Göteborg & Co och Göteborgs Stad deltar koncernens bolag genom
att erbjuda unga hyresgäster att delta i volontärpoolen Team Göteborg. Ungdomarna får utbildning för att kunna agera som värdar
vid olika evenemang i staden. Genom volontärarbetet får de erfarenhet, kunskaper och meriter som kan vara värdefulla när de
söker arbete. Dessutom träffar de andra unga från olika områden, har roligt och gör en viktig insats för staden. Totalt 260
värdar deltog under 2012, varav hälften kom från hushåll i
Framtidenkoncernens bostadsbestånd.
Praktikanter och traineer
Bolagen tar löpande emot olika praktikanter och traineer. Detta
gäller i första hand elever som kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighetsvärd/fastighetstekniker), Fastighets
akademin (fastighetsförvaltare och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram (miljövärd).
Ica-skolan
Skolan är ett brett samarbete med syfte att utbilda och ge ung
domar mellan 18 och 24 år arbete. Arbetslösa ungdomar går en
sex månader lång driftsutbildning, med både teori och praktik,
för butik. Alla deltagare har varit arbetslösa under lång tid och
har haft svårt att komma in på arbetsmarknaden. Göteborgs
Lokaler finansierar utbildningen. Ica-skolan har flyttat från
Bergsjön till Hjällbo.
Framtidens Yrkesskola
Skolan vänder sig främst till ungdomar som inte har godkända
betyg från grundskolan och är nu inne på sitt fjärde verksamhetsår. Samarbetspartners är Utbildningsförvaltningen, Stena Fas
tigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktikplatser till eleverna. Sommaren 2013 förs skolans verksamhet
över till Göteborgs Stads ordinarie utbildningsverksamhet.
Samverkan om bostadsförsörjning
Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostadsförsörjning, tillsammans med berörda förvaltningar och bolag,
som hanterar bostadsfrågor för hushåll som av olika skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden.
Ledningsgruppen har under året presenterat en rapport om
hemlöshet i Göteborg. I rapporten ges en översiktlig nulägesbild
av Göteborgs Stads hemlöshetsarbete och insatser för att säkerställa en bostadsförsörjning för alla göteborgare. Ledningsgruppen har lämnat förslag till inledande åtgärder för att utveckla
förutsättningarna för att alla göteborgare har rätt boende, i rätt
tid och till rätt kostnad.
Bostäder till hushåll med särskilda behov
Personer som av medicinska och/eller sociala skäl har svårt att
skaffa sig en bostad på egen hand kan få hjälp av Göteborgs Stad.
Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder
till dessa hushåll. Stadens Fastighetskontor har i uppdrag att
samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna.
Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellek
tuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möjlighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och Fas
tighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens
tillgång till lägenheter.
Koncernens bostadsföretag lämnade under året sammanlagt
287 (277) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper,
varav 47 (26) var avsedda för personer med funktionsnedsättningar. Vid årsskiftet hade koncernen drygt 150 lägenheter uthyrda till frivilligorganisationer som arbetar med boendesocialt
utsatta grupper.
Inför 2013 har samarbetsavtalet breddats till att omfatta tre nya
målgrupper:
• hushåll med särskilda behov inom gruppen anhöriginvandring
till tidigare mottagna flyktingar
• hushåll inom ramen för engångssatsningen i Göteborgs Stad –
eget boende utan stöd
• hushåll aktuella inom projektet ”Bostad Först”.
Koncernen har förbundit sig till att leverera 550 lägenheter till
Fastighetskontoret för 2013.
Nya boendeformer för äldre
Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller
boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad.
Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som
kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet.
Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs
Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg.
För närvarande finns cirka 9 000 tillgänglighetsmärkta lägen
heter i koncernen.
Koncernen medverkar i en arbetsgrupp för utveckling och
planering av mellanboendeformer för äldre i Göteborgs Stad
med tyngdpunkt på trygghetsboende. Mellanboendeformer omfattar trygghetsboende, seniorboende och gemenskapsboende.
Trygghetsboende är bostäder i det ordinarie bostadsbeståndet
som är tillgängliga utan behovsprövning enligt socialtjänstlagen.
Stadens målsättning är att cirka 300–400 mellanboenden ska
finnas i befintligt fastighetsbestånd om ett par år, varav cirka 25
procent i nyproducerat bestånd.
Öppet bredbandsnät i alla fastigheter
Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet
fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan
olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och TV. Vid utgången av 2012 var den fysiska utbyggnaden klar, vilket innebär
att alla hyresgäster har möjlighet att köpa tjänster till förmånliga
priser i bredbandsnätet. Övergången från det analoga systemet
kommer att ske i början av 2014.
Bredbandet möter de allt högre kraven på kommunikation
inom till exempel undervisning, samhällstjänster, vård och omsorg, e-handel och underhållning. Dessutom kommer det utbyggda bredbandsnätet att utgöra en intressant plattform för
olika former av tjänsteutveckling.
Utveckling av fastigheterna
Framtidenkoncernen har ett tydligt uppdrag att bygga och förvalta bostäder då tillgången till attraktiva
bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Ambitionen är att ha minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje år. En förutsättning är dock större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner.
Pagineringstext ska in här I 17
Nyproduktion
Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborg och staden planerar en
fortsatt förtätning och utbyggnad av staden. Under lång tid har
för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Ett av koncernens viktigaste
uppdrag är att bidra till detta genom målet minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem per år.
Koncernen beräknar att nå nyproduktionsmålet 2015. Orsaken
till att det dröjer är bristen på byggklar mark.
Alla hyresrätter som byggdes under året var uthyrda när de
var klara för inflyttning. Den totala investeringen för nyproduktion uppgick till 498 mnkr (544).
Markanvisningar
Göteborgs Stad har fattat beslut om totalt åtta markanvisningar
under året. Dessa planeras ge 1 400 bostäder, varav 520 hyres
rätter. Året innan beslöts om 14 markanvisningar för 1 087 bostäder, varav 677 hyresrätter.
Av koncernens inflyttningsklara hyresrätter 2012 byggdes 45
procent på egen mark, 30 procent på anvisad mark från Göteborgs Stad och 25 procent på mark från det kommunala bolaget
Älvstranden Utveckling AB.
Framtidenkoncernen har under 2012 erhållit markanvisningar för 250 bostäder i områdena Gunnilse (150) och Selma
Lagerlöfs Torg (100), varav 140 hyresrätter och 110 bostadsrätter.
Tilldelningen är för liten för att kunna nå målet för nyproduktion.
Förtätning och kompletteringsbebyggelse
Framtidenkoncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att förtäta och kompletteringsbygga. Många projekt som
koncernen har och har haft under de senaste åren är just sådana
projekt.
Förtätning och kompletteringsbebyggelse är positivt ur
många aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende
med hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo
kvar i området. Både förtätning och kompletteringsbebyggelse är
oftast mindre projekt som vanligtvis ger högre byggkostnader
per lägenhetsyta, jämfört med större projekt. Å andra sidan gör
småskaliga projekt det möjligt för mindre byggentreprenörer att
lämna anbud.
Exempel på nyproduktion genom förtätning och kompletteringsbebyggelse är Norra Dragspelsgatan och Mandolingatan i
Västra Frölunda, Dirigentgatan och Riksdalersgatan i Högsbo
samt Nordåsgatan i Härlanda. I dagsläget arbetar koncernen
med ett flertal förtätningsprojekt, bland annat på Blendas Gata,
Jacobs Gata och Julius Gata i Backa Röd samt Glasmästaregatan
i Krokslätt.
Pågående planer för koncernen
I stadens planprocess pågår arbete med detaljplaner för koncernens räkning för cirka 2 200 bostäder (1 900), varav 1 700 hyresrätter (1 500) och 500 bostadsrätter och egnahem (400). Några
planarbeten har pågått i många år och andra har precis startat.
Inga detaljplaner för koncernens räkning vann laga kraft
under året. 2011 vann detaljplaner för endast 30 hyresrätter laga
kraft och föregående år var motsvarande siffra 220.
18 I Utveckling av fastigheterna
Koncernens bedömning är att målet med 600 hyresrätter och
150 bostadsrätter/egnahem klara för inflyttning per år inte kommer att nås förrän det pågår arbete med betydligt fler detaljplaner
för koncernens räkning och avsevärt fler vinner laga kraft.
Bostäder under produktion
Under 2012 hade Framtidenkoncernen pågående nyproduktion
av totalt 970 bostäder (1 051), varav 785 hyresrätter (876) och
185 bostadsrätter och egnahem (175), exempelvis på Färgfabriksgatan i Kvillebäcken, Monsungatan i Västra Eriksberg, Nordåsgatan i Härlanda, Riksdalersgatan i Högsbo och Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda.
Inflyttningsklara bostäder i nyproduktion 2012
Antalet färdigställda och inflyttningsklara bostäder inom koncernen uppgick till 415 bostäder (298), varav 339 hyresrätter
(226) och 76 bostadsrätter och egna hem (72). Sju av de 76 är en
gruppbostad. Ökningen av färdigställda bostäder uppgår till
nästan 40 procent.
Antal inflyttningsklara bostäder 2012
Anders Perssonsgatan (Venus)
110
Riksdalersgatan
87
Monsungatan (Dockhusen)
86
Norra Dragspelsgatan
38
Glasmästaregatan
18
Antal hyresrätter
339
Norra Dragspelsgatan
33
Näsetvägen/Lilla Korsåsgatan
26
Vassdalsvägen
12
Kryddhyllan
Antal bostadsrätter och äganderätter
5
76
Nyproduktionsprojekt 2012
Hyresrätter
Anders Perssonsgatan, Venus
Kvarteret Venus i Gårda, som började byggas 2008 av Poseidon,
har varit koncernens största nyproduktionsprojekt på många år
med sammanlagt 317 lägenheter. De första hyresgästerna flyttade in vid årsskiftet 2010/2011 och de sista 110 lägenheterna blev
inflyttningsklara under året.
Riksdalersgatan
Vid Riksdalersgatan i Högsbo har Familjebostäder byggt sammanlagt 99 Svanenmärkta lägenheter, varav 12 rökfria, med en
genomsnittsstorlek på 66 kvm. Lägenheterna finns i två punkthus med 5 respektive 10 våningar samt ett lamellhus med 4–8
våningar. Projektets miljömål formuleras i ett eget miljöprogram
utifrån Göteborgs Stads ”Miljöanpassat byggande” och nordisk
miljömärkning ”Svanen”. Inflyttning har skett etappvis och hela
projektet var inflyttat i april.
Monsungatan, Dockhusen
Dockhusen ligger i Västra Eriksberg där Bostadsbolaget har
byggt sammanlagt 86 lägenheter i två lamellhus med 7–9
våningar. Husen är byggda som lågenergihus och det ena huset
är helt rökfritt. Lägenheternas genomsnittsstorlek är 69 kvm.
Hyresgästerna flyttade in under hösten.
Norra Dragspelsgatan, Prisma
På Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda har tre punkthus
byggts med sammanlagt 104 bostäder, varav ett med 38 hyreslägenheter som ägs av Bostadsbolaget. Huset har åtta våningar och
lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. Bostadsbolagets 38
lägenheter var inflyttningsklara i april.
Glasmästaregatan
Glasmästaregatan ligger i Krokslätt där Poseidon rustar upp 160
lägenheter och bygger på fastigheten med 110 nya lägenheter.
Genomsnittsstorlek för de nya lägenheterna är 54 kvm. Befintliga lägenheter i området är förhållandevis stora och man önskar
därför ett tillskott av små lägenheter. Renoveringen omfattar
ventilation, kök, badrum, tvättstugor och utvändig mark. Tillgängligheten ökar i fastigheten främst genom installation av
hissar. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet tilläggsisoleras
och putsas samt förses med nya fönster. Inflyttning pågår och
projektet väntas vara helt klart i slutet av 2015.
Färgfabriksgatan, Kvillebäcken
Bostadsbolaget bygger sammanlagt 196 lägenheter i Kvillebäcken
på Hisingen. Husen byggs enligt ”Miljöanpassad byggnad, nivå
silver” och blir en del av Göteborgs nya gröna stadsdel. Husen
byggs kring upphöjda gårdar och varierar därför i höjd för att skapa
rätt atmosfär. Det är höga mål på hållbarhet och miljöanpassning i
området. Inflyttning sker sommaren 2013 respektive 2014.
Hinderbanan, Kvibergs Terrasser
Poseidon bygger 93 miljöanpassade lägenheter i två sexvåningars
lamellhus i Kvibergs terrasser. Genomsnittsstorleken är 69,1
kvm. Åtta lägenheter samt en lokal ska bli boende med särskild
service. Inflyttning i augusti–september 2014.
Nordåsgatan
Nordåsgatan ligger i Härlanda där Poseidon bygger 65 lägenheter i två punkthus med 9 våningar. Genomsnittsstorleken är 65,4
kvm. Merparten av lägenheterna är små och tänkta för framför
allt ungdomar. Sju av lägenheterna är reserverade för stadsdelsnämnden och ska bli bostäder och en gemensam lokal för personer
med funktionsnedsättningar. Inflyttning i juni–augusti 2013.
Exempel på nyproduktion av bostadsrätter,
äganderätter och studentbostäder
Norra Dragspelsgatan, Prisma
Brf Prisma ligger i Västra Frölunda där Egnahemsbolaget har
byggt 65 energieffektiva bostäder i två punkthus. Husen består
av 8 våningar och har gemensam takterrass. (I projektet ingår
även ett punkthus med 38 hyresrätter som ägs av Bostadsbolaget.) Lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. I 33 av bostadsrättslägenheterna var det inflyttning i augusti/september
2012 och resterande 32 lägenheter har inflyttning i mitten av
januari 2013.
Jupitergatan, Mellbyhöjd
Egnahemsbolagets projekt Brf Mellbyhöjd ligger i Östra Göteborg och omfattar 10 radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7
bostäder i ett boende med särskild service. Radhusen är på 119
kvm i två plan. Bostadsrätterna är på 3 rum och kök med en
genomsnittsstorlek på 72 kvm. Fem radhus och sex bostadsrätter
blir klara för inflyttning under januari och februari 2013. Övriga
bostäder blir klara under maj och juni.
Lisa Sass Gata, Backa
På Lisa Sass gata ska ett äldreboende konverteras till cirka 100
studentbostäder. Genomsnittstorleken är 25 kvm. Snabb kollektivtrafik ger goda förbindelser till Chalmers och Göteborgs universitet. GöteborgsLokaler svarar för ombyggnaden och hyr ut
fastigheten till Stiftelsen Göteborg Studentbostäder. Planerad
inflyttning i januari 2014.
Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, avslutade 2012
Adress
Fastighet
Bolag
Anders Perssonsgatan (Venus)
Gårda 71:8
Poseidon
Riksdalersgatan
Järnbrott 758:109
Familjebostäder
Antal lgh
Slutkostnad, mnkr
317
885,5
99
173,5
Monsungatan (Dockhusen)
Sannegården 68:1
Bostadsbolaget
86
150,3
Norra Dragspelsgatan (Prisma)
Järnbrott 133:10
Bostadsbolaget
38
57,6
Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, pågående 2012-12-31
Adress
Fastighet
Bolag
Antal lgh
Projektkostnad, mnkr
Glasmästaregatan
Krokslätt 54:3
Poseidon
110
389,3*
Färgfabriksgatan (Kvillebäcken)
Kvillebäcken 13:6, 78:1
Bostadsbolaget
196
377,0
Hinderbanan (Kvibergs terrasser)
Kviberg 741:184
Poseidon
93
186,0
Nordåsgatan
Bagaregården 31:3
Poseidon
65
137,6
*Projektkostnaden avser både nyproduktion och ombyggnation.
Utveckling av fastigheterna I 19
Investeringar och underhåll i befintliga fastigheter
En betydande del av koncernens fastigheter är folkhems- och
miljonprogramsfastigheter byggda under perioden 1950–1975
och har uppnått en ålder som kräver omfattande underhåll
främst på fasader, tak, fönster, stammar och tekniska installationer. Då behoven är stora krävs ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner med tydliga prioriteringar. Detta måste
ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål.
Varje fastighet är unik och det fordras erfarenhet och kunskap
om fastigheten för att välja rätt ombyggnadsåtgärd. När en större
renovering ska göras utreds möjligheten till energibesparande åtgärder. Under 2012 har underhåll och investeringar gjorts för i
genomsnitt 370 kr/kvm (343), totalt 1 853 mnkr (1 715).

Större ombyggnadsprojekt
I en del områden, till exempel Södra Biskopsgården och Backa
Röd, görs större ombyggnader där både inre och yttre upprustning sker och där det oftast är nödvändigt att evakuera hyresgästerna under en tid. Större ombyggnader kräver ofta två års framförhållning för att klara av tekniska utredningar, projektering,
upphandling och evakuering.
Lövgärdet är det sista miljonprogramområdet som byggdes i
Göteborg på 1970-talet. På Paprikagatan och Mejramgatan har
badrum och kök renoverats i 224 lägenheter. Dessutom har balkonger och fasader åtgärdats. De lägenheter som har balkonger i
”fel” väderstreck har fått balkong också på andra sidan och har
alltså nu två balkonger, varav den ena är inglasad. Arbetena avslutades vid årsskiftet.
Nedan redovisas ett antal stora ombyggnadsprojekt som pågått
under längre tid och avslutats under 2012, samt projekt som
fortfarande pågår.
Dr Forselius Backe, Guldheden
Poseidons renovering av de höga hästskoformade husen på södra
Guldheden startade 2006. Åtgärderna har varit stambyte, upprustning av samtliga våtrum och nya kök som tillval samt nytt
elsystem. 593 lägenheter renoverades i fem etapper och de sista
lägenheterna blev klara 2011. Under 2012 blev det allra sista i
fastigheterna klart då några lokaler byggdes om till lägenheter.
Större ombyggnader
Paprikagatan och Mejramgatan, Lövgärdet
Hyresgästen och hyran vid större ombyggnader
Varje större ombyggnation föregås av en teknisk utredning och
inventering för att kartlägga fastighetens status. Utifrån detta tas
ett förslag till ombyggnadsplan fram för att möta fastighetens
behov av långsiktig förvaltning. Samtliga hyresgäster bjuds in till
informationsmöte och en ombyggnadsgrupp bildas som ska företräda hyresgästerna under hela ombyggnadsprojektet. I gruppen
ingår oftast den lokala hyresgästföreningen. Gruppen ger också
förslag på åtgärder. En åtgärdslista innehållande delar av projektet som hyresgästen blir berörd av tas fram och ska godkännas av
samtliga hyresgäster, oftast i samband med möten i en visningslägenhet innan evakuering och ombyggnad startar. Hyresnivån
fastställs i förhandlingar med Hyresgästföreningen.
Blidvädersgatan, Södra Biskopsgården
Bostadsbolagets område i Södra Biskopsgården tillkom under
senare delen av 1950-talet och upprustning av de 1 086 bostäderna i området har pågått sedan 2004. På Blidvädersgatan kommer 570 lägenheter att ha totalrenoverats, varav 96 lägenheter
under 2012. Sista etappen på 108 bostäder är påbörjad. Totalrenoveringen omfattar kök, badrum, el, ventilation, fönster och
fasader samt vissa markanläggningar. En styrka i projektet är den
nära dialog med hyresgästerna som möjliggjort att arbetena kunnat
framskrida rationellt.
Hjalmar Bergmans Gata, Backa
På Hjalmar Bergmans Gata har Poseidon tio fristående fastig
heter med 257 lägenheter som började renoveras hösten 2010.
Stammar har bytts och i och med det har kök och badrum samt
värmesystem åtgärdats. Fastigheterna tilläggsisoleras, fasaderna
putsas, balkongerna målas och får nya fronter av färgat glas. Inglasning finns som tillval. Arbetena inomhus var klara hösten
2012 och utvändigt ska allt vara färdigt våren 2013.
Underhåll
Vanligtvis är underhållet av sådan art att hyresgästerna kan bo
kvar under renoveringstiden. Störst fokus är och har varit på fasader, stammar och tekniska installationer. I samband med stambyte renoveras badrummen. Det finns också ett stort antal parkeringsgarage både under och på mark som kräver underhåll.
Några parkeringsdäck har renoverats under året, till exempel Johan
på Gårdas garage och Focusgaraget.
Balladgatan, Memoargatan och Folkvisegatan, Brunnsbo
I Brunnsbo renoverar Poseidon klimatskal vilket berör 352 lägenheter. Byggnaderna härstammar från miljonprogrammet och renoveringen omfattar i huvudsak fasader, fönster, tak, takavvattInvesteringar
ning
och entréer. Visst markarbete genomförs, då exempelvis
mnkr dagvattensystem anläggs, belysningen förbättras och plante2 500 nytt
2 000 ringar förnyas.
Underhåll och investeringar
i befintligt bestånd
360 kr/kvm
1 500
340
1 000
320
280
Familjebostäder totalrenoverar sex åttavåningars punkthus från
1953 med totalt 177 lägenheter. Renoveringen omfattar våtrum,
0 stambyte och elrenovering. I samarbete med Göteborgs Stads
2005 2006 2007 2008 2009
projekt ”Görbra för äldre” har ett provbadrum med handikappsanpassningar byggts för att utvärderas. Dessutom har viss tillgänglighetsanpassning gjorts i hela projektet.
500
300
2008
2009
2010
2011
2012
Bankogatan, Högsbotorp
Markmyntsgatan, Högsbotorp
Kungsportsavenyn 18, Lorensberg
Familjebostäders 1950-talsfastighet på Markmyntsgatan innehåller 108 lägenheter fördelade på sex våningar och lika många
trapphus. Renoveringen avser klimatskal och omfattar tilläggsisolering, tak, fönster, fasad, balkonger, entrédörrar samt mark
arbeten.
Fastigheten byggdes på 1880-talet och är klassad som byggnadsminne exteriört. GöteborgsLokaler har renoverat fasad och tak.
Nu pågår även lokalanpassning av tre våningar. Inflyttning sker i
tre etapper och är klar i september 2013. Ombyggnationerna har
skett i nära samarbete med hyresgästerna.
Exempel på övriga ombyggnadsprojekt
Timjansgatan och Saffransgatan, Norra Gårdsten
Byalagsgatan, Eketrägatan, Inägogatan, Kyrkbytorget
och Äringsgatan, Kyrkbyn
Bostadsområdet i Norra Gårdsten är ett område som byggdes
1969–1971 som en del av miljonprogrammet. Området omfattar
734 lägenheter fördelade på 17 hus. Gårdstensbostäder har under
fem års tid rustat upp fasader, balkongräcken, tak, entréer, målning och belysning i trapphus samt tvättstugor. Markbehållare
för sophantering har anlagts och parkeringsytor har asfalterats.
Bostadsbolaget färdigställde 2011 ett provhus för fasadupprustningen av Kyrkbyns lamellhus. Fastigheterna är från 1950-talet
och har under de senaste 10 åren haft återkommande vatten
inträngning och energiförbrukningen i husen är mycket hög.
Husen har tilläggsisolerats samt försetts med tjockputs. Fasadupprustning av ytterligare tre hus blir klar under 2013.
Ombyggnader, färdigställda 2012
Antal
lgh
Bolag
Slutkostnad,
mnkr
Adress
Fastighet
Dr Forselius Backe, etapp 1-5
Guldheden 63:1, 63:2,
63:3, 64:1, 64:2, 64:3
593
Poseidon
183,4
badrum, kök
Paprikagatan, Mejramgatan,
etapp 2
Gårdsten 62:11, 62:9, 62:8
224
Poseidon
104,9
badrum, kök, fasader,
balkonger
Blidvädersgatan, etapp 5
Biskopsgården 29:7, 29:8
77,2
fasader, badrum, kök
Rymdtorget 10-81
Bergsjön 2:25–2:35
861
Familjebostäder
27,9
trapphusupprustning
Markmyntsgatan
Järnbrott 84:6
108
Familjebostäder
27,8
stambyte
Örtugsgatan
Järnbrott 68:3
78
Familjebostäder
18,0
stambyte
96 Bostadsbolaget
Åtgärd
Ombyggnader, pågående 2012-12-31
Adress
Fastighet
Antal
lgh
Bolag
Projektkostnad,
mnkr
Åtgärd
Hjalmar Bergmans Gata, etapp 1 Backa 79:12, 79:22, 79:10
257
Poseidon
164,4
badrum, kök fasader,
balkonger
Balladgatan, Memoargatan,
Folkvisegatan
Backa 7:1, 7:2, 7:10
352
Poseidon
160,0
fasader, trapphus, utemiljö
Blidvädersgatan, etapp 6
Biskopsgården 29:7, 29:8
108
Bostadsbolaget
87,0
fasader, badrum, kök
Bergsgårdsgärdet
Hjällbo 5:14
531
Poseidon
80,0
fasader, balkonger,
utemiljö
Bondegärdet, etapp 1-2
Hjällbo 9:4
398
Poseidon
61,0
badrum
Bankogatan
Järnbrott 63:5, 93:1-4
177
Familjebostäder
45,1
stambyte inkl el
Birgittagatan, Svanebäcksgatan Kungsladugård 12:19,
12:18, 12:16, 12:17
149
Familjebostäder
35,5
fasader
Riksdalersgatan
Järnbrott 94:1, 93:5
124
Familjebostäder
31,6
stambyte inkl el
Riksdalersgatan
Järnbrott 66:1, 67:1
138
Familjebostäder
30,3
stambyte inkl el
Ankargatan
Majorna 323:9
121
Familjebostäder
30,0
fasader
Tideräkningsgatan
Kortedala 140:2
109
Familjebostäder
28,3
stambyte inkl el
Markmyntsgatan
Järnbrott 84:6
108
Familjebostäder
28,0
klimatskal
Tusenårsgatan, Kalendervägen,
Månadsgatan, Veckogatan
Kortedala 14:2, 10:1, 11:1,
9:1, 13:2
219
Bostadsbolaget
26,5
fönster
Eketrägatan
Kyrkbyn 96:1, 96:2
132
Bostadsbolaget
26,0
fasader
Konvaljegatan, Tjärblomsgatan
Kvillebäcken 8:7
114
Familjebostäder
23,6
radon
Miljö
El exklusive hyresgästel
Systematiskt och utifrån en helhetssyn arbetar koncernens bolag
för att minska påverkan på miljön och uppnå balans mellan
miljö, människa, produktion och färdig produkt. Detta gäller
oavsett vilken roll vi har – som hyresvärd, kund, fastighetsägare,
byggherre eller arbetsgivare.
Den el som används till gemensamma utrymmen, till exempel
tvättstugor, trapphus, utomhusbelysning, hissar och ventilation,
och som inte förbrukas i hyresgästernas lägenheter, benämns ”el
exklusive hyresgästel”.
Under 2012 genomfördes flera projekt för att minska el
användningen, främst för belysning inne och ute. Arbeten med
övriga delar sker kontinuerligt i samband med justeringar av
värme, ventilationskontroll, elrenoveringar och andra optimeringsåtgärder eller som en del i renoveringsprojekt. Utbyggnaden
av olika lås- och larmlösningar, förbättrad belysning för ökad
trygghet och installation av så kallade ”nodrum” för Framtidens
bredband skapar ökat elbehov. Under året förbrukades 22 kWh/
kvm el exklusive hyresgästel och 25 kWh/kvm totalt, vilket är på
samma nivå som föregående år.
Nyckeltal för hållbar energianvändning
Gemensamma nyckeltal
Nyckeltalen för att följa upp bolagens aktiviteter ska präglas av
enkelhet och relevans. Att direkt följa upp energiförbrukning för
uppvärmning kan vara svårt då det tar tid innan en förändring
slår igenom på förbrukningen. För el, vatten och avfall syns resultaten av genomförda förändringar snabbare.
Fjärrvärme för uppvärmning och varmvatten
För att utjämna och skapa system för att följa upp fjärrvärmeförbrukningen, som har stor relevans för den dagliga verksamheten,
har koncernen under 2012 ändrat beräkningsmodell för normal
årskorrigering till Energiindex. Eftersom varmvattenförbrukningen mäts endast i ett fåtal fastigheter uppskattas att 33 procent av fjärrvärmeförbrukningen i koncernen går till varmvatten.
Nyckeltalet för 2012 års energianvändning för fjärrvärme
och varmvatten är baserat på den totala mängden köpt fjärr
värme, minus andelen varmvatten normalårskorrigerat med energiindex, plus andelen varmvatten satt i relation till andelen bostadsyta och lokalyta. Detta resulterar i ett nyckeltal för fjärrvärme
som energikälla. Det uppgick till 157 kWh/kvm (161).
Oförändrad vattenförbrukning
Vattenförbrukningen i fastigheterna är jämn sett över tid. Arbete
pågår ständigt med vattenbesparande åtgärder vid stambyten,
badrums- och köksrenoveringar. Årets förbrukning var 1,8 m3/kvm,
vilket är samma som 2011.
Minskade koldioxidutsläpp
Framtidenkoncernens koldioxidutsläpp består till nästan 99 procent av utsläpp från fjärrvärmeproduktionen vid Göteborg Energi.
Enligt koncernens beräkningsgrund hade den en utsläppskvot
för koldioxid på 101 g/kWh för 2011, vilket kan jämföras med
2010 då man hade en bränslemix och beräkningsgrund som gav
94,1 g/kWh.
De koldioxidutsläpp som inte kommer från fjärrvärme kan
härledas till bilkörning, naturgas och elproduktion samt oljeeldning till och med 2012. Framtidenkoncernen köper till största
delen el som Bra miljöval, vilket ger mycket låga utsläpp av koldioxid då merparten är vattenkraft.
Mellan 2010 och 2011 steg den normalårskorrigerade fjärrvärmeanvändningen med cirka 7 procent medan den verkliga
användningen sjönk med cirka 2 procent. Tillsammans med att
beräkningsgrunden för fjärrvärme förändrats ger det en minskning av koldioxidbelastningen från cirka 80 000 ton till cirka
72 100 ton mellan åren. Värden för 2012 blir klara först under
andra kvartalet 2013.
Annan uppvärmning
I några områden finns fortfarande el som uppvärmningskälla för
varmvatten och/eller värme. Vanligaste användningsområdet för
frånluftsvärmepumpar är produktion av varmvatten. Ett fåtal
värmepumpar används för att producera värme.
Under senare delen av 2012 genomfördes två projekt där oljeuppvärmda fastigheter konverterades till värmepump. Därmed
finns ingen olja kvar som uppvärmningskälla i koncernens fas
tigheter. I Lilleby ås används naturgas för uppvärmning. Möjligheten att dra fram fjärrvärme i området undersöks.
Property electricity
Normalårskorrigerad
fjärrvärmeförbrukning*
30 kWh/kvm
180 kWh/kvm
180 kWh/m2
25
160
160
20
26
2,0 m3/kvm
24
1,9
22
1,8
20
1,7
18
1,6
16
1,5
2006 20082007
2009 2008
2010
15
140
140
10
120
100
2 for a normal year
District heating – adjusted
use
28 kWh/m
Vattenförbrukning
Förbrukning av el
5
2010
2011
2012
* Förändrad beräkningsgrund från och
med 2010.
0
120
2008
2009
2010
2011
2012
100
2006
2007
Förbrukning av el, kWh/kvm
Förbrukning av el, exkl hyresgäster
2008
2009
2010
2009
2011
2010
2012
Arbete med miljö på lång sikt
Avfallshantering
Miljöengagerade medarbetare
Nästan alla Framtidenkoncernens hyresgäster, 98 procent, har
möjlighet att källsortera sitt avfall. I flera områden finns även
möjlighet till utökad källsortering i olika fraktioner, till exempel
papper, glas, metall och plast. Det finns även möjlighet att kompostera matavfall i allt fler områden. Information och miljövärdar hjälper hyresgästerna att sortera och se värdet av att sortera
rätt. Under 2012 infördes viktbaserad taxa vilket gör att kompostering av hushållsavfall blir viktigare.
Bolagen i koncernen har särskilda miljö- och energiansvariga
som har som sin dagliga uppgift att arbeta med miljö- och energifrågor. Det finns ett stort engagemang för miljöfrågorna och entusiastiska medarbetare är en förutsättning för att lyckas i strävan
att minska den negativa miljöpåverkan.
God inomhusmiljö
Radon
Framtidenkoncernens program för att komma tillrätta med
radon i fastigheterna har blivit ett ledande exempel på hur man
kan minska radonkoncentrationen i bostäder. Samtliga bolag
som har identifierat radon i byggnadsmaterial eller markradon
som överstiger gränsvärdet 200 Bq/m3 har åtgärdsprogram.
Dessa handlar oftast om ventilation och värme, att byta ut material (blåbetong) eller att laga sprickor i tätskikt. I särskilt svåra fall
kan det vara kostnadseffektivt att riva hela eller delar av byggnader. Riksdagens mål är att samtliga bostäder ska ha en radongashalt under 200 Bq/m3 år 2020. Framtidenkoncernens planer
följer Riksdagens mål.
Lagkrav på OVK
Obligatorisk funktionskontroll av ventilationen görs i de flesta
av Framtidenkoncernens fastigheter med ett intervall på 3 eller 6 år.
Inomhusklimat
Inomhusklimat handlar ofta om temperatur och att undvika
drag från ventilation, men också om ljus och buller från utsidan.
Koncernens ambition är att skapa miljöer som klarar uppsatta
gränsvärden med god marginal. Investeringar görs i styr- och
reglersystem, fläktar, pumpar, isolerglas med mera för att skapa
ett bra inomhusklimat till rimliga driftskostnader, minskad energianvändning och goda inomhusmiljöer för hyresgästerna.
Val av material och produkter
Framtidenkoncernen är en betydande aktör i utvecklingen av
lösningar på hur man bygger, förvaltar och bor för att belasta
miljö och hälsa så lite som möjligt. Hälso- och miljöriskabla ämnen ska undvikas och försiktighetsprincipen gäller. För att säkerställa att lagens och koncernen egna krav på material och produkter uppfylls, används en miljödatabas som kompletteras efter
hand med ny kunskap, forskning och lagkrav. Bedömningskriterierna i databasen är en praktisk tillämpning av Kemikalie
inspektionens PRIO-kriterier. Dessa kompletteras med en bevakning av ämnena i SIN-listan (Substitute it Now!), som är en
förteckning över särskilt farliga ämnen.
Miljöledningssystem
Ett av koncernens bolag har valt att certifiera sin verksamhet enligt ISO 14001. Övriga bolag har egna väl etablerade miljöledningssystem. Framtidenkoncernens miljöpolicy ses över årligen
och revideras vid behov. Miljönyckeltal för energi och miljö följs
upp och nya måltal identifieras. Koncernens bolag har beslutat
att fortsätta använda koncepten Svanen och Miljöbyggnad silver
i sin nyproduktion.
Miljö och energiprojekt 2012 i korthet
Flera miljö- och energiprojekt under året handlar mycket om att
förändra, anpassa och förfina applikationer och installationer.
Några exempel:
• Installation av LED-belysning eller annan typ av energieffektiv
inne- och utebelysning där det tidigare suttit lysrör eller andra
typer av mindre energieffektiva belysningskällor samt införande
av olika slags belysningsstyrning.
• Införande av individuell mätning av varmvatten och el.
• Injustering av befintliga värmesystem för att uppnå en jämnare
temperatur i fastigheten samt mindre mängd tillförd fjärr
värme och el för pumpdrift.
• Konvertering från eluppvärmning till fjärrvärme med centralstyrning.
• Konvertering från fossil uppvärmning via olja till värmepump.
Förutom ovanstående genomförs projekt i det befintliga fastighetsbeståndet i syfte att spara energi genom bland annat tilläggsisoleringar, fönsterbyten, återvinningsprojekt, uppförande av
miljörum med möjlighet till sortering i flera fraktioner. Interna
projekt för minskad bilkörning till förmån för kollektivt åkande
samt införande av bilpooler för tjänsteresor genomförs också.
Framtidenkoncernen har i några projekt installerat solceller
för produktion av el, huvudsakligen fastighetsel. Gårdstensbostäder samarbetar i ett utvecklingsprojekt med Göteborg Energi
där solenergi för värmeproduktion ingår tillsammans med sol
celler och en vindkraftanläggning.
Bolagen genomför kontinuerligt informations- och utbildningsinsatser för hyresgästerna om ny teknik och källsortering.
Fastighetsvärdering
Alla koncernens fastigheter marknadsvärderas i en intern värderingsmodell vid varje årsskifte och per
sista juni årligen. För att kvalitetssäkra koncernens värderingsmodell externvärderas ett antal fastigheter
varje år. Vid utgången av 2012 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 62,6 miljarder kronor.
I Göteborg är det fortsatt brist på fastigheter till försäljning. Att
satsa på bostadsfastigheter med goda och medelgoda lägen anses
vara förenat med låg risk och efterfrågan är klart större än ut
budet. De alternativa placeringsmöjligheter som finns, till exempel obligationer och aktier, ger för närvarande mycket låg avkastning, varför direktägande i fastigheter blir ett attraktivt alternativ
för kapitalplacering.
Priserna i mycket attraktiva bostadslägen drivs till stora delar
av möjligheten att ombilda till bostadsrätter. För att kunna förvärva måste intresserade köpare bjuda i paritet med vad en bostadsrättsförening betalar, vilket ändå ger en bättre avkastning än
till exempel obligationer. Noterade direktavkastningskrav vid
förvärv har under året gått ner till 2–2,25 procent i bästa A-läge.
I övriga A-lägen och i B-lägen är marknaden också stark. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit i bra B-lägen, där avkastningen upplevs som attraktiv i förhållande till fastigheternas relativt låga risk.
Bostadsfastigheter i C-lägen, särskilt de med en hög teknisk
risk, är fortfarande svåra att avyttra. Det har ändå genomförts
transaktioner i C-lägen under året, där direktavkastningskraven
har legat på de förhöjda nivåer som har bedömts gälla sedan
krisen 2008.
Marknaden för kommersiella fastigheter fungerar väl för
kvalitetsfastigheter i A-läge, men sämre i B- och C-lägen. Såväl
finansiärer som investerare ställer sig avvaktande till de risker som
förknippas med kommersiella fastigheter i mindre centrala lägen,
eller där läget inte är optimalt för verksamheterna i fastigheten.
Internvärdering
Fastigheternas verkliga värde beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla marknadsvärdet, det vill säga det
mest sannolika priset på varje fastighet vid en tänkt försäljning.
Syftet med värderingen är att:
• möta kraven i årsredovisningslagen och IFRS om individuell
fastighetsvärdering
• beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling samt
• skapa underlag för säkerhetsvärdering i samband med koncernens löpande finansiering.
Den interna värderingsmodellen beskrivs mer utförligt i not 16,
Förvaltningsfastigheter.
Extern värdering av 72 fastigheter
För att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen externvärderas ett urval av fastigheterna varje år. Inför årsskiftet har Newsec och CB Richard Ellis (CBRE) haft i uppdrag att värdera hälften var av totalt 72 fastigheter. De externt värderade fastigheterna
utgör 7,0 procent av marknadsvärdet på koncernens bestånd.
Fastigheterna är ett representativt urval beträffande både läge,
standard och användning. Det bedömda värdet på de externvärderade fastigheterna överstiger internvärderingen på samma fas
tigheter med 8,3 procent (6,8). För bostadsfastigheterna som utgör
större delen värdet (93 procent) var skillnaden 7,1 procent (6,3).
Fastigheternas värde
Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på 62 593 mnkr (58 850) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg.
Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna
och ombyggnadstillägg med 37 403 mnkr (34 035). Det totala
värdet på 62 593 mnkr motsvarar 12 474 kr/kvm (11 769).
26 I Fastighetsvärdering
Samtliga fastigheter
Ingående värde 2012-01-01
58 850
Investeringar inklusive värdebevarande underhåll
och förvärv
2 354
Försäljningar
-18
Övrig värdeförändring
1 407
Utgående värde 2012-12-31
62 593
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,0 procent (5,1). Avkastningskraven för bostadsfastigheter har sänkts i
ett antal lägen, dels i centrala Göteborg, det vill säga bästa Aläge, dels i några stadsdelar precis utanför centrum, i de tre bästa
B-lägena. I övriga A- och B-lägen samt i C-lägen är avkastningskraven oförändrade. De transaktioner som under året har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Viss om
klassificering av bostadslägen har gjorts. Det genomsnittliga
avkastningskravet för bostäder uppgår till 4,7 procent (4,9). Avkastningskraven som tillämpas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar har sänkts i det bästa A-läget och höjts i ett
antal B-lägen. Det genomsnittliga avkastningskravet på lokaler
och parkeringsanläggningar uppgår till 7,7 procent (7,5).
Direktavkastningskravet för bostäder bedöms variera mellan
2,75 och 7,25 procent beroende på läge. För lokaler har direkt
avkastningskravet bedömts till mellan 6,00 och 9,00 procent.
Läge
A
B
C
Direktavkastningskrav
bostäder, %
2,75–4,00
4,50–6,25
6,75–7,25
Direktavkastningskrav
lokaler, %
6,00–8,00
8,00–8,50
9,00–9,00
Kalkylräntan beräknas genom att den förväntade långsiktiga inflationen om 2 procent läggs på direktavkastningskravet för respektive marknadsläge.
Värdeförändring
Koncernens fastigheter har i genomsnitt ökat med 6,4 procent i
värde. Värdeförändringen beror på ökade normaliserade kassaflöden och sänkta direktavkastningskrav, med ungefär lika stor
del. De värdehöjande investeringarna antas stå för 1,9 procent av
värdeökningen. Den kan härledas både till de separat värderade
projektfastigheterna och till de normalt värderade fastigheterna
där kassaflödet bedöms öka efter avslutad åtgärd. Bara fastigheter
som genomgår större ombyggnader definieras som projektfastigheter.
Värdeförändring
%
Förändrade avkastningskrav
2,6
Ökade normaliserade kassaflöden
2,8
Värdeförändringar i projektfastigheter m.m.
1,0
Summa
6,4
Koncernens fastighetsvärden fördelar sig per läge enligt följande:
Marknadsvärde,
mnkr
Bruttointäkt,
mnkr
Normaliserat
driftsnetto, mnkr
Yta,
1 000 kvm
Direktavkastning
år 1, % *
Marknadsvärde
kr/kvm
Driftsnetto,
kr/kvm
A
34 862
2 077
1 249
1 784
3,6 %
19 546
700
B
21 836
2 096
1 127
2 070
5,2 %
10 548
544
C
5 895
1 006
415
1 164
7,0 %
5 064
357
62 593
5 179
2 791
5 018
4,5 %
12 474
556
Läge
* Kalkylerat för år 1 i kassaflödesanalysen.
Marknadsvärden för koncernens bostadsfastigheter i identiskt
bestånd har ökat med 5,7 procent, där bostäder i B-lägen har
ökat mest procentuellt sett. Det beror på att avkastningskraven
sänktes i tre av fem B-lägen. Höjda hyror har drivit värdeutvecklingen i alla lägen.
Bostäder
2012,
mnkr
Värdeförändring
2012-12-31
Värdeförändring
2011-12-31
Värdeförändring
2010-12-31
A
28 306
5,6 %
14,9 %
B
18 071
6,2 %
6,1 %
C
4 806
4,1 %
51 182
5,7 %
Läge
äge
Lokaler
Värdeförändring
2012-12-31
Värdeförändring
2011-12-31
8,5 %
A
1 272
10,2 %
15,6 %
1,0 %
7,1 %
B
345
-2,9 %
8,8 %
-1,5 %
6,7 %
5,5 %
C
108
-0,2 %
7,7 %
-0,4 %
10,9 %
7,7 %
1 725
6,6 %
13,5 %
0,3 %
Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter
som inte har kategoriserats som projektfastigheter5 och som ägdes både vid
utgången av 2009, 2010, 2011, 2012 med lokalyta som överstiger bostadsyta.
Direktavkastningskrav bostäder
8%
10
6
5
8
4
6
3
4
2
2
1
0
2008
2009
A-läge
B-läge
2009
2010
C-läge
Direktavkastningskrav lokaler
12 %
7
2008
Värdeförändring
2010-12-31
Definitionen på projektfastighet är att projektets aktiverade del ska uppgå till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde vid föregående årsskifte.
stningskrav lokaler
2007
Läge
2012,
mnkr
Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter
som inte har kategoriserats som projektfastigheter5 och som ägdes både vid
utgången av 2009, 2010, 2011, 2012 med bostadsyta som överstiger lokalyta.
5
Marknadsvärdena för koncernens lokal- och parkeringsfastigheter i identiskt bestånd har ökat med 6,6 procent på årsbasis. Det
beror på att fastigheter i A-läge har haft en positiv värdeuppgång,
vilket i sin tur beror på sänkta avkastningskrav och höjda parkeringsintäkter. Lokalfastigheter i B-läge har däremot haft en negativ värdeförändring, vilket beror på höjda avkastningskrav, samtidigt som intäkterna varit oförändrade det senaste året.
2010
2011
B-läge
2012
C-läge
Direktavkastningskravet är vägt med
hänsyn till andelen bostadsyta i respektive
undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3.
0
2008
2009
A-läge
2010
2011
B-läge
2012
C-läge
Direktavkastningskravet är vägt med
hänsyn till andelen lokalyta i respektive
undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3.
Fastighetsvärdering I 27
Finansiering
Låga räntor, fortsatt finansiell kris i euroområdet men viss återhämtning i USA. Trots nedgång i svensk
export och kraftig ökade varsel har Göteborgsregionen stått sig bra. Med en välskött ekonomi, låga
räntor och hög efterfrågan på hyresrätter står Framtidenkoncernen stabilt.
Minskad oro på finansmarknaden
Oron på de finansiella marknaderna har minskat något under
året främst till följd av fortsatt låga styrräntor och centralbankernas stödprogram som ska säkerställa banksystemet. Dock kvarstår de strukturella problemen med svaga statsfinanser och stora
skillnader i konkurrenskraft i flera av euroländerna. I euroområdet minskade tillväxten under året och arbetsmarknaden var
fortsatt svag, även om skillnaderna är stora mellan de olika länderna. Däremot fortsätter återhämtningen försiktigt i USA, med
stigande tillväxt och förbättrad bostadsmarknad. Arbetslösheten
är fortfarande hög även om arbetsmarknaden förbättrades under
senare delen av året.
Den svenska BNP-tillväxten utvecklades positivt under första halvåret. Därefter dämpades tillväxten framför allt till följd av
den svaga utvecklingen i euroområdet. Det medförde att den
svenska exporten försvagades och varseltalen ökade kraftigt under hösten. Riksbanken sänkte därför reporäntan från 1,75 procent till 1,00 procent under året. De korta marknadsräntorna
fortsatte att falla tack vare bankernas goda tillgång till upplåning
i såväl kronor som andra valutor, vilket påverkade lån med kort
räntebindning. De längre räntorna har varit fortsatt låga tack
vare Europeiska centralbankens och USA:s centralbanks stödköp
av obligationer vilket indirekt påverkat svenska räntor. Den
5-åriga swapräntan varierade mellan cirka 2,4 och 1,5 procent.
Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden har successivt minskat
under året medan prissättningen på lån hos svenska banker har
varierat på grund av nya bankregler.
Finansiell organisation
Framtidenkoncernen har från och med 1 januari 2012 en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget och styrs av Förvaltnings AB Framtidens finanspolicy.
Finanspolicy och riskhantering
Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att ta tillvara stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna
över tid inom ramen för finanspolicyn. Finanspolicyn fastställer
befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens
finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt.
Finanspolicyn reglerar bland annat följande:
Risker
Policy
Utfall 2012
Kreditlöptid
2,0 år–5 år
2,5 år
Låneförfall exkl. certifikatsprogram närmaste
12-månadersperiod
max 30 %
8%
Låneförfall lång skuld under ett kalenderår
max 30 %
30 %, 2014
Tillräckliga kreditfaciliteter ska finnas för att hålla en god
betalningsberedskap
Likvida medel: 2 mnkr
Kreditlöften samt outnyttjade
krediter: 3 066 mnkr
Ränteförfall inom 12 månader
max 35 %
31 %
Räntebindningstid
2,5 år – 5,0 år
3,3 år
Kredit- och motpartsrisk
Lägst A3 Moodys/A- Standard & Poor’s
Uppfyllt
Valutarisk
Valutarisk ska elimineras genom valutaderivatkontrakt
Endast lån i SEK
Refinansieringsrisk
Likviditetsrisk
Betalningsberedskap
Ränterisk
Tabellen visar ett urval av policyns mått för riskhantering.
Trem
200
Reproräntan, tremånadsräntan och femårsräntan 2002-2012
6%
6%
reporänta
5
5
3 månads
4
4
5 årsränta
3
3
2
2
Femårsränta
Tremånadsränta
Reproränta
1
07
20 -01
07 -01
20 -07
-
1
12
-3
1
0
Reporänta
20
20
1
2-
-3
1
12
20
1
1-
-3
1
12
20
1
0-
-3
1
12
920
0
12
-3
31
20
0
8-
2-
1
-1
23
07
20
31
-1
220
06
-1
31
20
05
2-
31
-1
2-
04
20
-1
03
20
20
02
-1
231
0
1
Finansiering I 29
Finansiell ställning och finansiering
mellan 29 och 48 procent vilket väl ryms inom gällande villkor
för koncernens säkerställda lån. Anledningen till de låga be
låningsgraderna är att koncernens fastigheter har ökat i värde
sedan säkerheterna ställdes.
Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade
”covenants”, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär
att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns andra finansiella
nyckeltal och åtaganden i en del av koncernens avtal. Dessa är
krav på viss rating, soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Samtliga ”covenants” är uppfyllda med god marginal.
Framtidenkoncernen har en betydande finansiell ställning. Koncernens egna kapital uppgick vid årsskiftet till 36 423 mnkr
(31 942) och soliditeten till 58 procent (53). Utifrån beräknade
fastighetsvärden på 62 593 mnkr och en kreditportfölj på 15 458
mnkr innebär detta en belåningsgrad på 25 procent.
Sedan 2009 har Standard & Poor’s bedömt koncernens kreditvärdighet. Från hösten 2011 har koncernen haft ett långsiktigt
kreditbetyg på AA- med stabila utsikter samt ett kortsiktigt betyg
på A-1+/ K1.
För att kunna tillgodose koncernens kapitalbehov på kort
och lång sikt ska koncernen sprida upplåningen på olika typer av
finansieringsformer för att få tillgång till olika kreditmarknader
och långivare. Koncernen har två publika finansieringsprogram;
ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term
Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Under
året har ramen för certifikatprogrammet utökats till 4 000 mnkr
och ramen för MTN-programmet utökats till 10 000 mnkr.
Båda programmen har mottagits väl av den svenska kapitalmarknaden. Totalt har koncernen en utestående volym om 2 489 mnkr
(2 270) på certifikatmarknaden och 6 027 mnkr (2 400) på MTNmarknaden. Obligationerna på MTN-marknaden har en spridning från 18 månader upp till 5 år.
Två bilaterala banklån på totalt 700 mnkr har tagits upp
under årets början. Lånen har använts till att minska låneskulden
på ett syndikeringslån, med en total volym på 3 000 mnkr, som
förföll i maj 2012. Vid årsskiftet utnyttjade koncernen totalt
1 100 mnkr av ett syndikeringslån, med total volym på 2 800
mnkr, som förfaller i maj 2013. En frivillig uppsägning har skett
av lånet med 1 400 mnkr i slutet av december 2012.
Koncernens totala kreditportfölj uppgick vid årsskiftet till
15 458 mnkr (15 582). Kreditlöften och outnyttjade krediter uppgick till 3 066 mnkr (3 246).
Under 2013 förfaller krediter på sammanlagt 1 611 mnkr,
exklusive certifikatupplåning, till återbetalning. Detta belopp
täcks till fullo av kreditlöften och outnyttjade krediter.
Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en genomsnittlig återbetalningstid på 2,2 år och, om kreditlöften inkluderas, 2,5 år. Motsvarande siffror för 2011 var 1,8 respektive
2,5 år. Med hänsyn till det mycket långsiktiga fastighetsinne
havet strävar koncernen efter en långsiktig kreditbindning.
Ränteexponering
Räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna för
koncernen och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad
av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. Styrningen
av ränterisk utgår från begreppet nettoexponering. Med det avses
nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden ska få ny
räntebestämning. Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning tidsmässigt, har stor
betydelse för koncernens räntekostnader.
Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga räntelöp
tiden ska vara mellan 2,5 år (1,5) och 5 år (4), och att högst 35
procent (35) av exponeringen ska falla in under de närmaste tolv
månaderna. Om önskad räntestruktur eller räntebindningstid
inte kan uppnås när lån tas upp eller omsätts, är tillåtna derivatinstrument för att förändra räntestrukturen eller räntelöptiden
ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner.
Då Framtidenkoncernens låneavtal huvudsakligen löper
med 3 månaders respektive 1 månads Stibor som räntebas har
förlängning av räntelöptiden gjorts genom ränteswappar på löptider upp till 10 år. Räntelöptiden har successivt förlängts på
årets mycket låga räntenivåer från 2,6 år vid årets börja till 3,3 år
vid utgången av 2012.
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende nettoexponeringen uppgick till 3,3 procent vid årets utgång, att jämföras med 3,5
procent vid utgången av 2011.
Finansnettot 2012
Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2012 till -668
mnkr (-815). Skillnaden på 147 mnkr består till största delen på
minskad värdeminskning av derivatinstrument på 229 mnkr
mellan åren samt ökade räntekostnader med -61 mnkr. Koncer-
Finansiella åtaganden
Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev.
Belåningsgraden i de säkerställda portföljerna varierar i dagsläget
Övriga lån
Kreditportföljens förfallostruktur
Koncernens finansieringskällor
vid utgången av 2010
Finansieringskällor 2012-12-31
7 000 mnkr
10 000 mnkr
6 000
5 000
8 000
4 000
6 000
3 000
4 000
2 000
6 000 m
5 000
5 000
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
2013
2014
2015
2016
2017
6
17
20
15
20
1
14
N
at
gs
or MTN tifik ÖvrigaMTlån
r
eb tad
e
t
ö
C
G S
13
at
ka tut
er
ns sti
k
i
e
n
nd lån
Sv diti
e
Sy
kr
20
TN
M
Sv
itin ensk
sti a
tu
yn t
dik
er
a
lån t
öt
eb
or
St gs
ad
Ce
rtifi
ka
t
30 I Finansiering
0
20
Certifikat Syndikerat
lån
20
MTN
1 000
12
Svenska
kreditinstitut
0
20
2 000
20
11
1 000
0
6 000 mnkr
K
p
MTN
0
nen använder olika derivatinstrument för att få önskad ränteförfallostruktur. Enligt IFRS-reglerna ska de olika instrumenten
marknadsvärderas på bokslutsdagen, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde i derivatportföljen.
Den nominella lånevolymen uppgick vid årets slut till 15 458
mnkr (15 582). Under året har investeringar på 2 354 mnkr
gjorts. Nettoexponeringen, lånevolymen med avdrag för kassa
och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2012 till
15 456 mnkr, vilket är en ökning med 39 mnkr. Den genomsnittliga finansieringskostnaden var under året 4,3 procent att
jämföra med 5,4 procent under 2011. Vid beräkning enligt årsredovisningslagen uppgick finansieringskostnaden under året till
3,6 procent att jämföra med 3,5 procent under 2011.
Finansieringskostnadens sammansättning, %
Fördelning av finansieringskostnad
vilket speglas i det negativa värdet. Volymen derivat består till
största del av ränteswappar på -12 065 mnkr (-10 915), varav
strukturerade swapavtal till -450 mnkr (-50) medan volymen
FRA uppgår till 0 mnkr (-1 100), samt Caps -600 (-600). Värdemässigt är ränteswappar helt dominerande med -481 mnkr.
Känsligheten för förändringar i ränteläget, såväl när det
gäller löpande resultat som marknadsvärdet av ovanstående portföljer, redovisas i avsnittet Risk- och känslighetsanalys.
God likviditet
Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång
planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Genom en hög självfinansieringsgrad har kreditlöften främst använts för att täcka vissa refinansieringsrisker.
Eventuellt kassaöverskott placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument med god kreditvärdighet enligt finanspolicyn. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till 3 066 mnkr (3 246).
Finansieringskostnad lån
2,94
Räntenetto ränteswappar
0,69
Avgifter
0,09
Finansiella nyckeltal
Värdeförändringar derivatinstrument enligt IFRS
0,54
Total finansieringskostnad, %
4,26
Värdering av kredit- och derivatportföljen
Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den
svenska swapräntan på värderingsdagen, med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde
var per den 31 december 2012 enligt denna värderingsmetod
15 635 mnkr (15 633), vilket ska ställas i relation till portföljens
nominella belopp på 15 458 mnkr (15 582).
Värdet av derivatportföljen var vid utgången av 2012 -481
mnkr (-402). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är
betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället
2012
2011
Genomsnittlig finansieringskostnad, %
4,3
5,4
Genomsnittlig finansieringskostnad, %,
enligt Årsredovisningslagen
3,6
3,5
Ränteexponering, netto, mnkr
-15 456
-15 417
Kreditvolym, mnkr
-15 458
-15 582
Kreditportföljens marknadsvärde, mnkr
-15 635
-15 633
-481
-402
Räntetäckningsgrad, ggr
4,9
4,8
Skuldsättningsgrad, ggr
0,4
0,5
Soliditet, %
58
53
Belåningsgrad, %
25
26
Derivatportföljens marknadsvärde, mnkr
Finansiering I 31
Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare
Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden, tio dotterbolag och ett
dotterdotterbolag. Både koncernstyrelsen och dotterbolagens styrelser utses av kommunfullmäktige.
Utser
Avger
revisionsberättelse
Ägare genom årsstämma
Tillsätter styrelse och ordförande
Revisorer
Utför
revision
Interna styrinstrument
Ägardirektiv, bolagsordning, styrelsens arbetsordning inkl. arbetsfördelning mellan styrelse
och verkställande direktör, policydokument,
vision, affärsidé, mål och strategier.
Externa styrinstrument
Aktiebolagslagen, kommunallagen, lag om
allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
samt andra relevanta lagar och bestämmelser.
Styrelse
Tillsätter
VD
Mål och
strategier
Rapporter och
kontroll
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningen omfattar olika system genom vilket ägaren direkt och indirekt styr moderbolaget och dess dotterbolag. God
transperens i informationen gentemot ägare och andra intressenter bidrar till att styr- och beslutssystemen fungerar effektivt.
Bolagsstyrningen formas av både interna och externa styrinstrument.
Ägare genom årsstämma
Förvaltnings AB Framtiden ägs i sin helhet av Göteborgs Stad.
Ägaren styr Förvaltnings AB Framtiden genom av kommunfullmäktige antagna ägardirektiv och bolagsordning.
Kommunfullmäktige utser styrelser och lekmannarevisorer
för både moderbolaget och dotterbolagen samt fastställer bolags
ordning och utser en representant att föra ägarens talan vid årsstämman i respektive bolag. Årsstämman beslutar om:
• Fastställande av moderbolagets resultaträkning och balansräkning samt koncernresultaträkning och koncernbalansräkning
• Disposition av bolagets resultat
• Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör
• Val av externa revisorer
• Ersättning till styrelse och revisorer
• Övriga viktiga frågor
Styrelse
Styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden består av åtta ordinarie
ledamöter samt tre ersättare. Den politiska sammansättningen
motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representanter i styrelsen som har närvaro- och yttranderätt men inte rösträtt. Moderbolagets styrelsesammansättning redovisas nedan. Dotterbolagsstyrelserna i Gårdstensbostäder, GöteborgsLokaler och Störningsjouren har tjänstemän, och i vissa fall hyresgäster, som ledamöter. Övriga dotterbolag har styrelser med en politisk sammansättning som motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige.
Göteborgarna påverkar indirekt de politiskt tillsatta styrelsernas sammansättning genom val till kommunfullmäktige vart
fjärde år.
Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 33
Under 2012 har styrelsen i moderbolaget haft åtta sammanträden utöver årsstämman. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning
mellan styrelsen och verkställande direktören. Då fastställer styrelsen även den koncerngemensamma affärsplanen. I februari
och augusti fastställs bokslut respektive delårsbokslut. Budget för
nästkommande år beslutas i november.
Styrelseordförande och vice ordförande ska genom kontakter
med verkställande direktören följa bolagets och koncernens ut-
veckling mellan styrelsemötena samt svara för att styrelsens ledamöter löpande får den information som krävs för att kunna fullfölja uppdraget.
Styrelsen utvärderar årligen sitt eget arbete. Utvärderingen
omfattar om styrelsen är organiserad på lämpligt sätt när det gäller
arbetsfördelning, om dess arbetsformer fungerar och om styrelsen saknar någon kompetens för att kunna utföra sina arbetsuppgifter. Vidare utvärderar styrelsen årligen verkställande direktörens
arbetsinsatser. För information om ersättningar, se not 10.
Från vänster: Helene Odenjung, Elisabet Rothenberg, Mats Pilhem, Owe Nilsson, Dario Espiga, Thomas Martinsson, Rikard Ljunggren och David Lega.
På bilden saknas: Marina Johansson, Endrick Schubert och Shadiye Heydari.
Styrelsen
Ledamöter
Owe Nilsson (s), ordförande
Född 1948
Ledamot sedan 2007
Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige
Helene Odenjung (fp), vice
ordförande
Född 1965
Ledamot sedan 2005
Kommunalråd
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse
Dario Espiga (s)
Född 1952
Ledamot sedan 2012
Kommunalråd
Elisabet Rothenberg (m)
Född 1960
Ledamot sedan 2011
Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige
Marina Johansson (s)
Född 1971
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Mats Pilhem (v)
Född 1956
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
Rikard Ljunggren (m)
Född 1979
Ledamot sedan 2012
Thomas Martinsson (mp)
Född 1969
Ledamot sedan 2011
Kommunalråd
34 I Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare
Suppleanter
David Lega (kd)
Född 1973
Suppleant sedan 2011
Kommunalråd
Endrick Schubert (s)
Född 1944
Ersättare i Göteborgs kommunfullmäktige
Shadiye Heydari (s)
Född 1967
Arbetstagarrepresentanter
Ulla Berg (PTK)
Sedan 2010
(Bostadsbolaget)
Thomas Gustavsson (LO)
Sedan 1990
(Bostadsbolaget)
Jan-Olov Isacsson (LO)
Sedan 2000
(Poseidon)
Ersättare arbetstagar
representanter
Jan Jentzell (PTK)
Sedan 2011
(Poseidon)
Anders Carlsson (PTK)
Sedan 2010
(Bostadsbolaget)
Camilla Claesson (LO)
Sedan 2008
(Familjebostäder)
Koncernledning
Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för övergripande strategiska frågor i koncernen samt samordning av exempelvis övergripande marknadsföring/information, gemensamma
utvecklingsprojekt, IT-utveckling, upphandlingar och inköp,
byggande och projektutveckling samt finansförvaltning.
I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens verkställande direktör och dotterbolagen fastställt. Koncernens och dotterbolagens verkställande direktörer
samt koncernens ledningsgrupp bildar ett VD-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor.
Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar
kring för koncernen viktiga frågor: miljö och energi, bygg, kommunikation, marknad, personal, bostadsförsörjning, finans, ekonomi, redovisning, upphandling, värdering, IT samt intern styrning och kontroll.
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen fastställda VD-instruktionen samt utifrån lagar
och förordningar som reglerar verksamheten samt av ägaren fastställda styrdokument. Verkställande direktören är föredragande i
styrelsen, men ingår inte som ledamot, och ansvarar för att ge
styrelsen nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som
möjligt. Verkställande direktören ansvarar även för att beslut
som fattats av styrelsen verkställs samt för bolagets löpande förvaltning.
Som stöd för verkställande direktören sammanträder koncernledningen minst två gånger per månad och behandlar strategiska och koncern- och företagsövergripande frågor samt specifika verksamhetsfrågor. Koncernledningen består förutom av
verkställande direktören/koncernchefen av ekonomi- och finanschef, fastighetsutvecklingschef och kommunikations- och utvecklingschef. För information om ersättningar, se not 10.
Stående från vänster: Anneli Snobl och Ulrika Arensberg.
Sittande från vänster: Ulrika Stenson och Carina Grönberg.
Koncernens ledningsgrupp
Anneli Snobl
Verkställande direktör
Anställd 2011
Carina Grönberg
Ekonomi- och finanschef
Anställd 1999
Ulrika Arensberg
Fastighetsutvecklingschef
Anställd 2009
Ulrika Stenson
Kommunikations- och utvecklingschef
Anställd 2011
Revisorer
Varje år genomgår Förvaltnings AB Framtiden och dess dotterbolag två slags revisioner. Den ena är revision av årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, baserad på aktiebolagslagens krav, som utförs av auktoriserade
revisorer enligt aktiebolagslagen. Den andra utförs av lekmannarevisorerna som utses av kommunfullmäktige.
Revisionen enligt aktiebolagslagen syftar dels till att säkerställa att årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen, att koncernredovisningen redovisas i enlighet med IFRS
och att dessa ger en i allt väsentligt rättvisande bild av bolagets
finansiella resultat och ställning, dels att verkställande direktören
och styrelse inte handlat i strid mot tillämpliga lagar och regler
samt ett uttalande om föreslagen vinstdisposition. Revisionen
beaktar de delar av den interna kontrollen som är relevant för
upprättande av årsredovisningen, men har inte som syfte att göra
ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. Den
lagstadgade revisionen redovisas i en revisionsberättelse till årsstämman och genomförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB.
Lekmannarevisorernas uppdrag och arbetsformer regleras genom kommunallagen, aktiebolagslagen och Göteborgs Stads revisionsreglemente. Lekmannarevisorerna har till syfte att bedöma om
bolagets verksamhet är ändamålsenlig och ekonomiskt tillfredsställande och att den interna kontrollen är tillräcklig. Lekmannareviso-
rerna upprättar en granskningsrapport och en granskningsredogörelse som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll.
Granskningen redovisas till kommunfullmäktige och rapporterna
finns också tillgängliga på www.stadsrevisionen.goteborg.se.
Uppgifter om ersättningar till de externa revisorerna och lekmannarevisorerna återfinns i not 8.
Inom Framtidenkoncernen finns sedan 2012 en internrevisionsfunktion vars arbetsuppgifter är att granska och utvärdera
den interna styrningen och kontrollen på uppdrag av moder
bolagets styrelse.
Revisorer
Lekmannarevisorer
Lars Bergsten (m), sedan 2007
Bengt Bivall (v), sedan 2011
Lekmannarevisorsuppleanter
Claes-Göran Lans (m), sedan 2001
Lars Svensson (s), sedan 2011
Auktoriserad revisor
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, sedan 2007
huvudansvarig revisor Bror Frid
Suppleant
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, sedan 2007
Kontrollmiljö
Riskbedömning
Förbättring
Information och
kommunikation
Kontrollaktiviteter
Övervakning
inkl. uppföljning
och utvärdering
Intern kontroll
Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och kommunallagen
för den interna kontrollen. Det innebär att bolaget med utgångspunkt i målen för verksamheten ska ge en rimlig försäkran att
verksamheten är effektiv och ändamålsenlig, att den finansiella
rapporteringen är tillförlitlig och att lagar och förordningar efterlevs. I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB
Framtiden används ett etablerat ramverk för intern kontroll som
utarbetats av Committee of Sponsoring Organisations of the
Treadway Commission (COSO). Ramverket består av följande
fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt övervakning inklusive uppföljning och utvärdering.
Kontrollmiljö
Basen för den interna kontrollen är kontrollmiljön vilket utgörs
av den kultur som är etablerad i moderbolaget och dess dotterbolag. Koncernen har under ett flertal år arbetet med ledarutvecklingsprogram för alla ledare i koncernen och arbetade under
2011 fram ”Framtidens medarbetarbok” i syfte att skapa ett gemensamt förhållningssätt och stärka medarbetarskapet i koncernen. För att hålla frågorna levande förs dessutom en kontinuerlig
dialog kring förhållningssätt och etik och moral med all personal.
För att säkerställa att god moral, etik och integritet genomsyrar koncernen finns en affärsetisk policy. Andra styrande dokument som ska vägleda och stödja ledning och medarbetare och
som bidrar till att forma kontrollmiljön är koncernens policyer,
gällande till exempel ledning, personal och ledarskap, ekonomi
och investeringar, finansiering och kommunikation. Styrelsen fastställer årligen styrelsens arbetsordning, VD-instruktion och attestinstruktion.
Ytterligare styrande dokument som formar kontrollmiljön är
exempelvis policy och riktlinje mot mutor inom Göteborgs Stad,
upphandlings- och inköpspolicy samt riktlinjer för intern kontroll. Genom tydlig ansvarsfördelning samt kunskap och förståelse
för dessa styrande dokument skapas förutsättningar för att uppnå
en god kontrollmiljö.
Riskbedömning
I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer för intern kontroll görs
årligen en riskbedömning. I riskbedömningen identifieras och
värderas de väsentligaste riskerna med utgångspunkt från verksamhetens mål och uppdrag. Åtgärder utarbetas vid behov för att
hantera dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och kontroller väljs de väsentligaste riskerna ut för uppföljning av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en så kallad internkontrollplan.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteter är rutiner och andra aktiviteter som utförs
löpande i det dagliga arbetet för att förebygga riskerna för att mål
och uppdrag inte uppnås. De syftar till att förebygga, upptäcka
och rätta till fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter
som utförs är analytiska uppföljningar av verksamhet och resultat på olika nivåer i koncernen, avstämningar, behörighetskontroller, attester och utbetalningskontroller. I arbetet med att före
bygga, upptäcka och rätta till fel och avvikelser utgör cheferna i
koncernens verksamheter den första försvarslinjen. Den andra
försvarslinjen är de personer (till exempel stabsfunktioner och
controllers) som cheferna har till sin hjälp för att bygga upp, underhålla och granska den interna styrningen och kontrollen. De kan
både förebygga, upptäcka och ta hand om inträffade felaktigheter.
Information och kommunikation
Förvaltnings AB Framtiden har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en korrekt och effektiv
informationsgivning. Det kräver att alla delar inom organisationen kommunicerar och utbyter väsentlig och relevant information. Koncernledning, liksom styrelse, erhåller löpande finansiell
information om koncernen. Även information om dotterbolagens måluppfyllelse kommuniceras enligt fastställd tidplan.
För att säkerställa att informationsgivningen blir korrekt
finns en kommunikationspolicy. Det finns riktlinjer, manualer
och arbetsinstruktioner som uppdateras och kommuniceras
löpande med berörda medarbetare. Även anvisningar och check-
listor, tillsammans med övergripande tidsplaner, finns tillgängliga
för att säkerställa att verksamheten är effektiv och ändamålsenlig.
De olika råd och nätverk som finns inom koncernen syftar bland
annat till att skapa en likformig tillämpning av policyer, riktlinjer
och instruktioner.
Övervakning, uppföljning och utvärdering
Under året görs löpande och separata uppföljningar och utvärderingar på olika nivåer i organisationen, på såväl dotterbolagssom koncernnivå. Vidare utförs olika tester av kontrollaktiviteter
för att säkerställa att risker hanteras på ett betryggande sätt. Göteborgs Stads arbete med självdeklarationer är också en del av övervakningen och utvärderingen av den interna kontrollen. Dessa
löpande och separata uppföljningar och utvärderingar görs för
att försäkra sig om att den interna kontrollen fungerar bra och
att avvikelser upptäcks och rättas till.
Styrelsen utvärderar information som bolagsledning och revisorer lämnar. Styrelsen gör årligen en uppföljning av resultatet av internkontrollplanen samt beslutar om nästa års internkontrollplan.
På styrelsemötet där bolagets årsbokslut godkänns deltar de
externa revisorerna och lekmannarevisorerna som lämnar en rapport avseende årets granskning. Denna rapport ligger till grund
för vidare utveckling av den interna kontrollen. Erfarenheter
från utvärderingen av den interna kontrollen ska dels löpande
användas för att förbättra hanteringen av risker i verksamheten
och driva verksamhetsförbättringar, dels nyttjas i den årliga riskbedömningen.
Dotterbolagen
Förvaltnings AB Framtiden har under året haft tio rörelsedrivande dotterbolag samt ett dotterdotterbolag. Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av de fyra bostadsföretagen. Övriga bolag
har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störnings
ärenden samt byggverksamhet. Här presenterar varje bolag sin
verksamhet och året som gått. Mer information finns på respektive bolags webbplats.
Poseidon
Under året har Poseidon fyllt 25 år som bostadsaktiebolag. Jubileet
firades med hyresgäster på Liseberg en dag i augusti.
Efter fusionen med HjällboBostaden har Poseidon åtta distrikt
och förvaltar totalt 26 378 lägenheter. Under året färdigställdes
110 nya lägenheter i Norra Gårda och 18 i Krokslätt. I mitten av
december togs det första spadtaget till 94 nya bostäder vid Kviberg. Inflyttning beräknas till sommaren 2014. Husen ligger
vackert i gröna omgivningar och byggs miljöanpassat.
Under 2012 har Poseidon startat en ombyggnad av fem hus
i Backa Röd. Husen ska omvandlas till lågenergihus och projektet finansieras genom en standardhöjning och tillbyggnad av
ytterligare två våningsplan. För att säkerställa bolagets satsning
på minskad energianvändning, har Poseidon under 2012 rekryterat tre nya medarbetare med spetskompetens på området.
Poseidon och Hyresgästföreningen har tagit fram en modell
för kvalitetshyror på lägenhetsnivå. Under 2012 har 1 528 lägenheter fått justerade hyror enligt modellen. Poseidon har förhandlat med Hyresgästföreningen om kvalitetshyra på lägenhetsnivå
för ytterligare 2 300 lägenheter i beståndet.
Boinflytande är viktigt i Poseidons förvaltning. De 90 gårdsföreningarna är Poseidons och Hyresgästföreningens gemensamma satsning på boinflytande. Poseidons arbete för trygghet och
trivsel för äldre på Stackmolnsgatan har under året väckt internationellt intresse. Utvecklingen av boendet har skett i nära dialog
med hyresgästerna.
Poseidon arbetar aktivt för att attrahera unga för att möta den
pågående generationsväxlingen inom fastighetsbranschen. Bolaget initierar och marknadsför utbildningar inom fastighetssektorn och erbjuder såväl trainee- som praktikplatser för ungdomar
som genomgår dessa utbildningar.
Poseidon vill att fler hyresgäster ska sortera sitt biologiskt
nedbrytbara avfall. För att utveckla nya lösningar för en ökad
utsortering planerar Poseidon att intensifiera informationen till
hyresgästerna och utreda effekten av olika metoder för att förbättra utsortering av främst bioavfall.
Nyckeltal Poseidon
2012
2011
2010
2009
2008
Hyresintäkter, mnkr
1 844
1 603
1 555
1 528
1 473
Resultat efter finansnetto, mnkr
Antal lägenheter
Fastighetsvärden, mnkr
Justerad soliditet, %
Antalet tillsvidareanställda, 31 dec
45
72
116
57
63
26 378
23 951
23 780
23 697
23 596
100
91
91
92
95
23 965
21 634
19 494
17 784
16 300
56
54
53
52
49
228
192
183
187
185
Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag och äger och
förvaltar 26 378 lägenheter över hela Göteborg. Fastigheterna är allt från unika
sekelskifteshus till moderna nybyggen med senaste teknik. Drygt 45 000
personer har sitt hem i bolaget. Nästan hälften av lägenheterna, 45 procent,
består av två rum och kök.
www.poseidon.goteborg.se
VD Anders Söderman
Bostadsbolaget
Bostadsbolaget fortsätter att utveckla allmännyttan och hyresrätten
genom nya bostäder och koncept. Under 2012 såväl påbörjades som
avslutades ett antal projekt i bolagets regi.
I Västra Frölunda blev punkthuset Prisma inflyttningsklart under våren. Under hösten flyttade hyresgästerna in i bolagets första helt rökfria hus som är en av två likadana byggnader, Dockhusen, i Västra Eriksberg. Byggnation av de omkring 200
lägenheterna i Göteborgs nyaste stadsdel Kvillebäcken med tydlig miljöprägel pågick och uthyrning av den första etappen,
Mandelpotatisen, startade under hösten. Runt 12 000 intresseanmälningar kom in till de drygt 70 lägenheter som lades ut via
Boplats Göteborg.
Behovet av nya bostäder i Göteborg är stort, inte minst
bland studenter. Bostadsbolaget har i samarbete med Chalmers
Studentbostäder skapat 15 nya centrala studentlägenheter. De
följs av ytterligare drygt 40 i början av 2013.
Underhåll av befintligt bestånd är av stor vikt för såväl kundnöjdhet som för att säkra husens långsiktiga värden. Bostadsbolaget har under året fortsatt sin stora satsning på underhåll i ett
flertal projekt som bland annat omfattar fasad- och fönsterprojekt samt badrumsrenoveringar. Projekt som syftar till minskad
användning av både el och vatten har genomförts. Däribland en
översyn av allmänbelysningen. Alla dessa projekt är möjliga tack
vare en välskött ekonomi och genom att bolaget lyckas hålla ner
sina kostnader för driftadministration.
Den personliga relationen till hyresgästerna är viktig och ett
signum för Bostadsbolaget. Därför genomfördes för femte året i
rad en kundaktivitet där alla närmare 270 medarbetare deltar
och besöker hyresgästerna i bolagets omkring 23 000 lägenheter.
Kundaktiviteten har blivit en tradition som både skapar kundnytta och stärker sammanhållningen bland medarbetarna.
Bostadsbolaget strävar efter att bli det barnvänligaste bostadsföretaget och har bland annat under ett par år arbetat till-
sammans med en Ungdomspanel för att även nå denna målgrupp. Sedan hösten 2011 stödjer också Bostadsbolaget stiftelsen
Läxhjälpen och har därmed möjliggjort att tio elever från Hammarkullsskolan fått hjälp med sina studier.
Bostadsbolagets arbete uppmärksammas på många olika sätt.
Bland annat tilldelades bolaget CSR Västsveriges pris i början av
året och utmärkelsen Årets Fastighetsförvaltare i slutet av 2012,
främst för arbetet med unga i stadsdelen Haga.
Nyckeltal Bostadsbolaget
2012
2011
2010
2009
2008
1 519
1 457
1 405
1 380
1 320
Antal lägenheter
32
17
3
4
40
23 047
22 909
22 845
22 652
22 579
96
97
97
98
98
20 195
18 685
16 494
15 201
14 020
56
52
49
48
47
264
261
261
270
273
Bostadsbolaget är ett av Sveriges största bostadsföretag med omkring 23 000
lägenheter över hela Göteborg. Bolaget arbetar med hela boendemiljön
eftersom man vet att bra bostadsområden ger människor möjlighet att växa
och må bra. Totalt arbetar närmare 270 personer för att dagligen leverera god
service till hyresgästerna.
www.bostadsbolaget.se
VD Bertil Rignäs
Familjebostäder
En mer kundnära organisation är syftet med de förändringar som
Familjebostäder påbörjat under året. Samtidigt har arbetet med att
ge hyresgästerna så god service som möjligt och att förbättra dialogen
i samband med nya byggplaner fortsatt.
Under 2012 lanserades en ny version av hyresgästportalen
Hemmahos. Den blev enklare att använda, lättare att hitta i och
inte minst blev den mobil. Allt för att hyresgästerna snabbt och
enkelt ska kunna anmäla ett serviceärende, se vad som händer i
ärendet, ha koll på sin hyra och anmäla intresse för att byta
lägenhet.
Satsningen på stambyten med badrumsrenovering har fortsatt. Åtgärder har påbörjats i cirka 400 lägenheter, huvudsakligen i 50-talsområdena Högsbo och Kortedala. Elsystemen i äldre
lägenheter har moderniserats med nya kablar, fler och jordade
uttag. I ett flertal fastigheter i de östra stadsdelarna har beröringsfria låssystem installerats i tvättstugor och entréer.
Familjebostäder jobbar också aktivt med att se över bolagets
markinnehav för att ge möjlighet till nya byggrätter. Förutom att
söka markanvisningar kommer bolaget också att begära ändring
av detaljplaner, där byggnation kan vara möjlig. Målet är en produktion av 200 lägenheter per år.
Under året färdigställdes 87 lägenheter i nybyggnadsprojektet på Riksdalersgatan i Högsbo. Färdiga planer för cirka 200
lägenheter finns och byggstart för dessa beräknas ske under
2013. Planarbete för cirka 600 lägenheter pågår parallellt.
Kommunikationen kring planerade nya bostäder blir allt
viktigare. Många människor är engagerade men inte alltid odelat
positiva. Tillsammans med andra berörda bostads- och fastighetsbolag har Familjebostäder deltagit i ett dialogarbete som fått
stor uppmärksamhet i Göteborg och i branschen. I ett tidigt
skede i planprocessen inför byggnation i Hovås har dialog förts
på möten, öppna hus, webben och på facebook. Många har varit
aktiva och bidragit med goda idéer för den kommande planeringen och inte minst fått möjlighet att personligen framföra
åsikter, positiva som negativa.
Under 2012 rekryterades ny vd, Per-Henrik Hartmann. En
ny ledningsgrupp har utsetts och ny organisation fastställdes
med bland annat färre distrikt och centrala avdelningar. Syftet är
att skapa en mer kundnära organisation. Arbetet med att införa
denna fortgår under 2013.
Nyckeltal Familjebostäder
2012
2011
2010
2009
2008
1 182
1 110
1 075
1 060
1 028
Antal lägenheter
35
13
20
25
66
18 259
18 170
17 930
17 918
17 921
92
93
92
93
93
15 026
14 239
12 315
11 446
10 244
58
58
59
57
55
226
231
228
223
220
Familjebostäder i Göteborg AB är en av Göteborgs största hyresvärdar. Bolaget
äger och förvaltar drygt 18 000 hyreslägenheter och här bor över 32 000 personer. 60 procent av bostäderna är smålägenheter, med två rum och kök eller
mindre. I beståndet finns en stor andel av de för Göteborgs så karaktäristiska
landshövdingehusen.
www.familjebostader.se
VD Per-Henrik Hartmann
Gårdstensbostäder
Renoveringen av Norra Gårdsten slutfördes. Planeringen för solenergi
lösningar fortsatte. Bolaget stängde året med full uthyrningsgrad,
193 nya arbetstillfällen och ett gott fastighetsresultat.
Områdets femtonåriga, omfattande och hållbara utveckling av
livsmiljön samt fastighetsbeståndet har fortsatt under 2012.
Slutrenoveringen i Norra Gårdsten resulterade i att samtliga 17
fastigheter med tillhörande uteplatser stod färdiga. Som först i
Sverige installerade bolaget solceller i balkongfronterna i ett flerbostadshus och blev med det ett grönt alternativ i Göteborg
Energis elnät. Ett viktigt beslut om viljeinriktning gällande ytterligare solcellslösningar togs.
I samarbete med Göteborg Energi uppförde bolaget två
laddstationer för elbilar, samt etablerade en elbilspool till Gård
sten i samverkan med Move About, Göteborg Energi och Balco,
med start i februari 2013.
Gårdstensbostäder fortsatte sina initiativ för att skapa arbetstillfällen. Under året etablerades 193 arbetstillfällen i stadsdelen, en del via social upphandling som företaget arbetat med sedan
starten. Totalt har bolaget ordnat över 1 800 arbetstillfällen under
15 år.
Gårdstensbostäder fick med sig 13 av sina samarbetspartners
i stiftelsen Läxhjälpen, som ger åttonde- och niondeklassare i
Gårdsten kvalificerad läxhjälp och ökade möjligheter att förbättra sina betyg och framtidsmöjligheter. Ett fortsatt arbete att aktivera ungdomar sker fortlöpande, bland annat med seglarskola,
filmvisning och skidresa på sportlovet. I samarbete med Göteborgsvarvet inbjöd bolaget Gårdstensborna till diverse träningsträffar.
Efter sju år av engagerat ledarskap i Gårdsten gick VD Katarina
Ahlqvist över till annan verksamhet. Gårdstensbostäders chef för
fastighetsförvaltningen, Michael Pirosanto, är tillförordnad VD.
Nyckeltal Gårdstensbostäder
2012
2011
2010
2009
2008
180
176
171
169
163
Antal lägenheter
Generellt fick Gårdstensbostäder mycket goda betyg inom fastighetsägarbetyget 67 (69) – kundvård och inflytande samt mycket
höga betyg för trygghetsinsatser. Nöjdboendindex fick index 65
(66). Bolaget har idag en stabil finansiell situation och upprustar
och utvecklar på kommersiella villkor. Fastighetsresultatet för
2012 uppgick till 38,1 mnkr (36,7).
0
0
-4
-10
-5
2 736
2 736
2 734
2 726
2 726
21
21
21
21
21
1 078
1 065
998
913
938
62
60
59
60
60
27
29
29
29
27
Gårdstensbostäder AB äger och förvaltar 2 736 lägenheter och bedriver även
utvecklingsarbete i stadsdelen Gårdsten i nordöstra Göteborg. Bolaget har
sedan starten 1997 lagt ner mycket arbete och betydande resurser på att
involvera och engagera invånarna i förnyelsen av stadsdelen. Detta har haft en
mycket stor betydelse för Gårdstens framgång.
www.gardstensbostader.se
T.f. VD Michael Pirosanto
Egnahemsbolaget
Under 2012 färdigställde Egnahemsbolaget 114 bostäder, varav 76
med bostadsrätt/äganderätt inklusive sju gruppbostäder. Samtidigt
pågår produktion av 117 bostäder. Försäljningen har under året
gått över förväntan i flerbostadsprojekten.
Under sommaren och hösten 2012 såldes de sista husen i Aröds
Äng, på centrala Hisingen.
I våras blev de sista husen i Ängås, Västra Frölunda, klara.
Området innehåller totalt 24 friköpta bostäder i två plan, 19
enplans radhus för 55+ och 7 bostäder i ett boende med särskild
service.
Kryddhyllan i Gårdsten färdigställdes också under våren, då
de sista fem husen blev klara.
Vid Norra Dragspelsgatan, Västra Frölunda, har produktion
av tre punkthus pågått sedan 2011. Området innehåller totalt
103 nya bostäder. Bostadsbolaget äger ett av husen. Där finns 38
hyresrätter i flera olika storlekar som blev inflyttningsklara under
våren. De andra två husen är Bostadsrättsföreningen Prisma som
består av 65 lägenheter. I det ena huset var det inflyttning i september och det sista huset flyttar ägarna in i januari 2013. Lägenheterna är på 2 och 3 rum och kök. Samtliga har inglasad
balkong eller uteplats. På översta våningen i varje hus finns en
gemensam takterrass och i föreningen finns en gästlägenhet.
Under de båda husen ligger ett garage med 44 bilplatser.
På Brännö i södra skärgården är 12 bostäder i par- och radhus färdiga. Husen ligger kring en gemensam gård nedanför Utkiken på norra Brännö. De flesta bostäder är 3 rum och kök i ett
och ett halvt plan.
Det pågår nyproduktion av 29 bostäder i Mellbyhöjd, Bergsjön. Dessa är uppdelade i två etapper, men samtliga blir färdiga
för inflyttning under 2013. Området innehåller totalt 10 friköpta
radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende
med särskild service.
Nyckeltal Egnahemsbolaget
I Kyrkbyn byggs 54 lägenheter i olika storlekar i Brf Byabacken.
De flesta lägenheterna har loggia – ett ljusrum i gränslandet mellan
ute och inne. Andra lägenheter har uteplats eller balkong. Under
husen byggs ett garage med 40 parkeringsplatser. Inflyttning
kommer att ske hösten 2013.
Under året har samtliga medarbetare involverats i Egnahemsbolagets utvecklingsarbete. I affärskonceptet har ett antal
strategiska insatsområden identifierats. Dessa arbetas vidare med
i projektform.
2012
2011
2010
2009
2008
Omsättning, mnkr
257
214
280
97
240
Resultatavräknade bostäder
120
65
89
30
91
19
-28
-27
-7
1
Soliditet, %
37
37
34
40
45
Antal tillsvidareanställda, 31 dec
23
20
29
27
28
Göteborgs Egnahems AB bildades redan 1933 under namnet Småstugebyrån.
De traditionerna lever vidare och Egnahemsbolaget bygger välplanerade, attraktiva och prisvärda bostäder med bostadsrätt eller äganderätt i hela Göteborg.
Ett tydligt uppdrag är att bygga i områden där det behövs mer blandad be
byggelse och fler upplåtelseformer.
www.egnahemsbolaget.se
VD Pertti Heina
Parkeringsbolaget
Ett omfattande arbete har gjorts tillsammans med övriga aktörer i
staden för att identifiera de behov av nya parkeringsanläggningar
som förändringen och utvecklingen av staden leder till. Där har
arbetet med garaget på Skeppsbron kommit längst och innebär ett
samarbete med övriga bolag i koncernen.
På Skeppsbron ska 40 000 kvadratmeter bostäder och verksamheter byggas. Det, och en ny spårvagnslinje, gör Skeppsbron till
en viktig kommande knutpunkt. För att tillgodose parkeringsbehovet kommer, i ett första skede, 700 parkeringsplatser att anläggas under en ny kaj, som först byggs ut till ett bredare, attraktivt
och lättillgängligt hamnstråk med butiker, restauranger och en
grön park.
I enlighet med Göteborgs Stads parkeringspolicy ska korttidsparkering i stadens centrala delar att prioriteras framför långtidsparkering. Detta som en del i att stödja stadens kollektiv
trafiksatsningar och stärka tillgängligheten för besökare från hela
regionen. Ett steg i den riktningen var att införa ”shoppingtaxa”
på en mindre del av Hedens parkeringsplatser. Det innebär att
parkeringsavgiften blir högre när bilen står längre än 3 timmar
på parkeringsplatsen.
De förändrade resvanorna har varit avgörande för Parkeringsbolagets organisation, långsiktiga planering och ekonomi.
2012 har präglats av förberedelser för att klara framtidens utmaningar och den uppgift som förtydligas i det ägardirektiv som
förväntas beslutas av Göteborgs kommunfullmäktige under våren
2013.
Ett antal rekryteringar har genomförts och kompetens har
kartlagts och vässats. Arbetet har varit omfattande och berört
samtliga medarbetare. Bolagets ekonomi och kompetens ger nu
möjlighet att öka stadens tillgänglighet för alla som bor, verkar i
och besöker Göteborg. Ett exempel på hur kundernas behov
möts är möjligheten att betala sin parkering med mobiltelefon.
Nyckeltal Parkeringsbolaget
Omsättning, mnkr
Detta nya sätt att betala, som infördes i oktober, gör att man
endast betalar för den tid man utnyttjar sin parkering. En lösning som är smart, enkel och med stor nytta.
2012
2011
2010
2009
2008
334
318
277
251
244
66
71
57
55
47
20
20
20
20
20
Fastighetsvärde, mnkr
1 144
1 099
974
824
822
Ägda och förvaltade p-platser, tusental
41
41
41
39
39
Soliditet, %
76
73
73
80
82
39
38
34
37
36
Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att
hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. Parkeringsbolaget förvaltar drygt
40 000 parkeringsplatser och sköter genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning
och handläggning av kontrollavgifter även på systerbolagens parkeringsplatser.
www.p-bolaget.goteborg.se
VD Maria Stenström
GöteborgsLokaler
GöteborgsLokaler är Framtidenkoncernens specialist på förvaltning
och utveckling av kommersiella lokaler. Hälften av de förvaltade
ytorna ligger vid lokala stadsdelstorg. Målet är att skapa trygga, till
gängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren behöver i
sin vardag. På så sätt bidrar GöteborgsLokaler till stadens infra
struktur och till att bygga ett hållbart Göteborg.
I Göteborgs Stads budget fastslås att: ”Nya bostadsområden ska
planeras på ett sätt som integrerar affärer, service och småskaligt
näringsliv med bostäder. Vi ska inte bygga nya externa köpcentra. Staden ska bidra till att de lokala torgen utvecklas till levande
närmiljöer och sociala mötesplatser.” Detta stämmer väl överens
med GöteborgsLokalers affärsidé och hur bolagets uppdrag ser ut.
GöteborgsLokaler har under 2012 fortsatt att samverka brett
för att skapa goda förutsättningar för lokalhyresgästerna och en
trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Inflytande, kundvård
och service, utemiljö och trygghet på kvällstid är de viktigaste
faktorerna att jobba med.
Under året har bolaget exempelvis arbetat med:
• att förbättra utbudsmixen på stadsdelstorgen.
• att förstärka barnperspektivet genom att skapat fler mötesplatser
för barn genom platser för lek på torgen.
• 97 evenemang som genomförts på stadsdelstorgen för att förstärka torgen som den naturliga mötesplatsen i stadsdelen, till
exempel stadsdelskalas, sommarunderhållning, julmarknader.
• uppskattade utbildningar för sina lokalhyresgäster med syfte att
ge mervärde och vara kompetenshöjande. Utbildningarna har
bland annat handlat om textning och skyltning, bygg din egen
hemsida, konsumenträtt.
• trygghetsinformatörer, med målet att öka kunskapen om trygghet och säkerhetsfrågor.
Nyckeltal Göteborgslokaler
• trygghetsvandringar och förstärkning av belysning för att öka
den upplevda tryggheten.
• att sprida julstämning på de lokala stadsdelstorgen med 52 ljusgranar och 4 129 meter juldekor.
• att uppdatera driftsundercentraler för att möjliggöra effektivare
driftsoptimering av energisystem.
• ökad tillgänglighet genom markanpassningar, förbättrat tillgänglighet för kommunikationer, cykel- och bilparkering.
• fasad-, fönster- och takrenoveringar som har gjorts på sex egna
fastigheter.
2012
2011
2010
2009
2008
157
138
135
136
131
10
24
8
9
-11
170
174
173
173
176
815
852
816
765
695
58
57
55
53
55
54
50
48
47
46
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler äger och förvaltar 170 000 kvm lokaler
för butik, kontor och kommunal verksamhet. Bolaget externförvaltar ytter
ligare 314 000 kvm med annan ägare. Sammanlagt gör det bolaget till en
av Göteborgs största fastighetsförvaltare.
www.goteborgslokaler.se
VD Robert Hörnquist
Störningsjouren
Hög musik och fest är de vanligaste anledningarna till att hyresgäster
ringer Störningsjouren. Under 2012 anmäldes nästan 5 300 stör
ningar.
Hyresgästen som vill anmäla en störning kopplas till Störningsjourens ledningscentral via den egna hyresvärdens journummer.
Ledningscentralen skickar ut ett team med två personer i en bil
som oftast är på plats inom 15 minuter. De börjar med att besöka den som gjort anmälan för att själva få en uppfattning om
störningen. Då får hyresgästen dessutom en möjlighet att prata
av sig. Det är viktigt att anmälaren känner sig trygg.
Nästa steg är att ta kontakt med den som stör. Drygt hälften
av alla störningar handlar om hög musik eller fest. Oftast räcker
det med att teamet knackar på för att volymen ska dämpas. Personalen har förstås tystnadsplikt och berättar inte vem som har
gjort anmälan. Varje anmälan leder till en rapport som skrivs på
plats. Den finns hos hyresvärden nästa morgon.
Teamen som arbetar med att åtgärda störningar arbetar mellan
klockan 20 och 03 söndag till torsdag, samt klockan 20–04 på
fredagar och lördagar. Fredag/lördag är fler team i tjänst än under
övriga dagar. Kunderna får även information om skräp, brännbart material och annat som skapar otrygghet genom att det inte
är rent och snyggt.
Under året har en av medarbetarna, Said Abdullahi, belönats
med Framtidens pris för ökad trygghet och säkerhet för sitt
trygghetsskapande arbete. Det är bland annat hans förtroendeingivande och respektfulla sätt att prata med ungdomar som ledde
till att han fick priset.
Stadsdelsförvaltningarna kan anlita Störningsjouren för tillsyn som en del i sitt förebyggande arbete. Tillsynen ska ingå i
förvaltningens åtgärdsplan och Störningsjouren är hyresvärdens
förlängda arm i det arbetet.
Nyckeltal Störningsjouren
Under 2012 har Störningsjouren haft systerbolagen inom Framtidenkoncernen samt 20 privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som kunder. Dessutom har tio stadsdelsförvaltningar
haft möjlighet att använda sig av Störningsjourens tjänster. Antalet störningsärenden uppgick till 5 263 (4 968).
Ett urval av de hyresgäster som blivit störda får svara på fyra
frågor om hur de upplever Störningsjourens insats. Detta bildar
underlag till NKKI, nöjd kunds kundindex (hyresvärdens hyresgäster). Index för 2012 uppgick till 75 (76), vilket är ett mycket
gott betyg.
2012
2011
2010
2009
2008
Omsättning, mnkr
18
18
20
19
19
-1
0
1
1
1
24
25
24
25
24
Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar,
främst på kvällar och nätter. Kunder är koncernens bostadsföretag, privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet.
www.storningsjouren.goteborg.se
VD Bo Strandberg
Rysåsen
Rysåsen Fastighets AB äger cirka 7 000 kvm kommersiell handelsyta
med ett trettiotal verksamheter samt nästan 17 700 kvm mark vid
Selma Lagerlöfs Torg 2. Rysåsen leder Framtidens Selma, ett utveck
lingsarbete på och kring torget, i samarbete med olika aktörer inom
Göteborgs Stad.
Runt Selma Lagerlöfs torg finns mycket byggbar mark och en väl
fungerande infrastruktur. Koncernen har också ett stort antal lägenheter i området. Det långsiktiga målet är att utveckla torget
och komplettera området med upp till 3 000 nya bostäder och
fler arbetsplatser.
Under året har arbetet med detaljplanen för etapp 1 startat.
Ambitionen är ett bärkraftigt stadsdelscentrum med handel och
offentlig service. Upp till 500 bostäder och nya arbetsplatser i
kombination med plats för idrotts- och kulturverksamhet är
bärande delar i visionen om en attraktivare, tryggare och mer
hållbar stadsdel. Till grund för planen ligger idéer, som ställdes
ut i början av 2012, från fem arkitektlag.
Framtidenkoncernen har fått en gemensam markanvisning
av fastighetskontoret för 100 bostäder och ska bygga sammanlagt 250 bostäder samt lokaler för handel och kontor i etapp 1.
www.framtidensselma.se
VD Anneli Snobl
Ytterligare två byggbolag har fått markanvisning. Byggstart av
första etappen kan ske tidigast 2015 med en beräknad inflyttning omkring 2017.
Under tiden ska torget förvaltas så att handel och service
fungerar väl för boende och verksamma i området. Nuvarande
och eventuella nya verksamheter ska erbjudas lokaler i det nya
Selma Lagerlöfs torg.
Nyckeltal Rysåsen
2012
2011
2010
2009
2008
6
7
7
7
5
0
1
0
1
2
7
7
7
7
7
40
43
46
44
46
54
51
52
50
51
Scandinavium
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, som ägs
till 91,84 procent av Förvaltnings AB Framtiden, äger arenafastig
heterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas
av GöteborgsLokaler.
Ökad konkurrens samt en tekniskt föråldrad konstruktion ledde
till uppdraget att studera möjligheten att bygga ut eller bygga om
Scandinavium, alternativt bygga en ny arena i området. Förstudien förordade att inriktningen ska vara att en ny arena bör byggas. Då ett sådant beslut är en stor fråga som berör många aktörer i Göteborg lämnades förstudien över till kommunstyrelsen i
november 2011 för fortsatt hantering.
VD Anneli Snobl
Nyckeltal Scandinavium
2012
2011
2010
2009
17
17
15
11
2008
10
5
-8
1
-4
-99
40
40
40
40
40
218
207
206
161
128
53
49
43
42
41
Medarbetare
Kundkontakter och fastighetsförvaltning är arbetsuppgifter för
merparten av koncernens anställda. Många beslut fattas nära
kunderna. Det ställer krav på förhållningssätt och bemötande,
hos både medarbetare och ledare. Ett aktivt främjande medarbetarskap är det gemensamma förhållningssätt som ska prägla koncernens arbetssätt.
Mångfald och jämställdhet
All diskriminering och segregering måste motverkas och jämställdhet är en självklar del i det dagliga arbetet. Med mångfald
menas allt som gör en människa unik. Det kan handla om kön,
funktionshinder, etnisk bakgrund, religiös tillhörighet, ålder,
språk, sexuell läggning med mera. Det är utgångspunkter i
Framtidenkoncernens värdegrund.
Fyra av fem anställda i koncernen har svensk bakgrund. Ambitionen är att öka antalet anställda med utländsk bakgrund så
att personalsammansättningen närmar sig den mångfald av nationaliteter som finns bland hyresgästerna, där cirka hälften har
utländsk bakgrund. Samtliga bolag har planer för sitt mångfaldsarbete.
En fördelning med minst 60/40 kan sägas vara en balanserad
könsfördelning. Framtidenkoncernen hade vid årsskiftet 902 anställda (896) varav 43 procent var kvinnor. Inom befattningsområdena ledning, fastighetsskötsel och övrigt råder balans mellan
kvinnor och män. Inom områdena uthyrare, värdar, administration och teknik är det obalans.
Andelen kvinnliga ledare sjönk något under 2012 och uppgick till 41 procent (42). I ett av koncernens dotterbolag är verkställande direktören kvinna. Även koncernchefen är kvinna. Arbetet med att öka representationen av det underrepresenterade
könet i samtliga befattningsgrupper fortsätter.
Attrahera unga till branschen
Ålderstrukturen i koncernen stämmer väl överens med hur det
ser ut i fastighetsbranschen i övrigt. Endast en femtedel av medarbetarna är yngre än 40 år.
Inom fem år uppnår cirka 14 procent pensionsålder. Arbete
med att attrahera yngre medarbetare vid rekrytering är i fokus.
Ett koncerngemensamt arbete för att marknadsföra fastighets-
branschen som en intressant arbetsgivare startade under hösten.
Syftet är att långsiktigt öka attraktiviteten och yngre personer
med fastighetsutbildning att söka jobb hos oss.
Tillsammans med unga medarbetare har bostadsbolagen
bland annat deltagit på jobbmässa i Trollhättan och gymnasiemässan i Göteborg. I samverkan med Göteborgsregionens kommunalförbund (GR) har studievägledare i regionen informerats
om branschen i allmänhet och rekryteringsbehovet av fastighetsvärdar i synnerhet. Samarbete med gymnasieskolor som tillhandahåller VVS- och fastighetsprogrammet har ökats i syfte att
förbättra kommunikationen mellan bransch och skola så att
ungdomarna ”får upp ögonen” för fastighetsbranschen. Tillsammans med GR har också tagits initiativ för att ta fram en vuxenutbildning till fastighetsvärd.
Fortsatt låg sjukfrånvaro
Det konsekventa arbetet med att öka frisktalen och minska sjukfrånvaron har varit framgångsrikt. Sjukfrånvaron i Framtidenkoncernen är fortsatt låg och uppgick till 3,5 procent (3,6).
Medarbetarundersökning vartannat år
Koncernens medarbetarundersökning genomförs vartannat år
och nästa tillfälle är våren 2013. Det övergripande resultatet beskrivs i form av Motiverad medarbetarindex, MMI, som ska ha
ett värde mellan 0 och 100. De viktigaste faktorerna för MMI är
arbetssituation och utveckling, befogenheter och mandat, verksamhetsstyrning, målinriktat arbetet och samarbete.
Koncernens MMI för 2011 uppgick till 68. Ett riktmärke för
ett ”bra” MMI är mellan 60 och 70.
Kompetensutveckling
Fortbildning och vidareutbildning av medarbetarna är varje bolags ansvar. Utbildningsbehov inventeras och planeras bland annat utifrån utvecklingssamtal mellan chef och medarbetare. I
koncernens övergripande personal- och ledarskapspolicy betonas
att bolagens roll som service- och kunskapsorganisationer kräver
systematisk kompetensutveckling. Inom vissa yrkeskategorier råder brist på personer med rätt kompetens, vilket är ett problem
för branschen som helhet.
Åldersstruktur
Befattningar – fördelning
175
150
100
75
50
150
7
40
5
30
4
20
60
3
10
2
0
1
0
gh
sti
2008
2009
2010
2011
2012
Tjänstemän kvinnor
Fa
Tjänstemän män
Män
48 I Ledning, organisation och medarbetare
50
90
-1
9
20 år
-2
25 4 år
-2
30 9 år
-3
35 4 år
-3
40 9 år
-4
45 4 år
-4
50 9 år
-5
55 4 år
-5
9
å
60 r
-å
r
re
Vä
rd
a
et
ss r
kö
t
Fö
se
l
r
Ad valt
m nin
ini
g
str
at
ion
Te
kn
ik
Öv
rig
t
ing
lja
Sä
Kvinnor
60 Antal
6
0
0
dn
8%
30
25
Le
180 Antal
120
125
Sjukfrånvaro
-1
9
20 år
-2
25 4 år
-2
30 9 år
-3
35 4 år
-3
40 9 år
-4
45 4 år
-4
50 9 år
-5
55 4 år
-5
9
å
60 r
-å
r
-1
20 9 år
-2
25 4 år
-2
30 9 år
-3
35 4 år
-3
40 9 år
-4
45 4 år
-
200 Antal
Åldersstruktur
-19 år
20-24
25-29
år 30-34
år 35-39
år 40-44
år 45-49
år 50-54
år 55-59
år 60årår
Medarbetarskap
Koncernen fokuserar på ett aktivt främjande medarbetarskap.
Alla i koncernen ska vara delaktiga i att diskutera och utveckla
medarbetarskapet. Några viktiga nyckelord för gott medarbetarskap lyfts fram som innebär att alla tar ansvar för att bidra till:
• samarbete
• tydlighet
• omtanke
• engagemang
• initiativ
• helhetssyn.
I koncernen ska vi arbeta utifrån ett främjande förhållningssätt.
Vår ”Främjandeprincip” är ett gemensamt förhållningssätt som
bygger på:
• Hur ska det vara när det är som bäst?
• Den som får goda förutsättningar gör ett bra jobb.
• Den som inte kan, får hjälp.
Under året har en gemensam utvecklingsdag för alla ledare
arrangerats för att ge inspiration och utveckla nätverket.
Internkommunikation
En fungerande internkommunikation är ett viktigt verktyg för
att skapa delaktighet och trygghet. Cheferna är den viktigaste
kommunikationskanalen, men internkommunikation sker också genom intranät, olika typer av informationsmöten, arbetsplats
träffar med mera. Under året startade arbetet med att utveckla
ett modernt koncerngemensamt intranät. Målet är att det ska
sättas i drift under 2013.
Ledning, organisation och medarbetare I 49
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, 556012-6012, avger härmed
årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012.
51Årets verksamhet
54 Årets resultat
56 Fem år i sammandrag
58 Risk- och känslighetsanalys
60 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2013
62 Rapport över totalresultat, koncernen
63 Rapport över finansiell ställning, koncernen
65Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
66Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
67Resultaträkningar och Rapport över totalresultat, moderbolaget
68 Balansräkningar, moderbolaget
70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget
71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget
72Noter
101Revisionsberättelse
102Granskningsrapport
Årets verksamhet
Ägarförhållanden
Marknaden
Förvaltnings AB Framtiden ägs till 100 procent av Göteborgs
Stad och är moderbolag för tio rörelsedrivande dotterbolag samt
ett dotterdotterbolag. Fyra av dessa är allmännyttiga kommunala
bostadsbolag. Övriga dotterbolag förvaltar och utvecklar kommersiella lokaler, anläggningar och parkeringsplatser, erbjuder
störningsservice, bygger bostadsrätter och egna hem.
Under 2012 har ett antal fusioner ägt rum inom koncernen.
HjällboBostaden har fusionerats med Poseidon, Sannegården
Bostäder har fusionerats med Familjebostäder och två av koncernens vilande dotterbolag, Göteborgs Tomträttskassa samt Göteborgshem, har fusionerats med moderbolaget.
Hösten 2012 kröp recessionen i Europa allt närmare Göteborg,
även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de nivåer som
rådde vid krisen 2008–2009. Företagen i regionen rapporterade
om lägre efterfrågan och deras bedömning av konjunkturläget
var väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om det
fanns variationer mellan branscher.
I december 2012 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16
och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknads
politiska program. Indikatorer pekar på att arbetslösheten ökar
något efter årsskiftet.
Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt hög vilket syns i det
ökade antalet registrerade personer på Boplats. Drygt 148 000
personer var registrerade som sökande i slutet av 2012, vilket är
en ökning med över 22 000 på ett år.
Även priserna på både bostadsrätter och villor steg under
2012, med 10 respektive 4 procent i Storgöteborg.
Verksamhet
Framtidenkoncernen arbetar för att stärka Göteborgs roll som
regioncentrum och stadens utveckling i övrigt. Detta sker genom
att nya bostäder byggs, befintliga områden renoveras och byggs
om samt genom att underhållet av fastigheter och anläggningar
hålls på en god nivå. Koncernen arbetar även med att stärka och
utveckla de lokala torgen. Dessutom pågår ett kontinuerligt utvecklingsarbete, framför allt i ytterområdena.
Verksamhetens inriktning är fastlagd i ägardirektivet till moderbolaget. Dessutom utgör Göteborgs kommunfullmäktiges
mål och inriktningar basen för koncernens gemensamma mål
och planer. Under året har Förvaltnings AB Framtiden utsetts till
processägare för kommunfullmäktiges mål om ökad integration.
Balanserad styrning
Framtidenkoncernens verksamhet är målstyrd. Den följs upp i
ett balanserat styrkort med perspektiven hyresgäster, medarbetare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas
koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt i
ägarens mål.
Mål
2012
Utfall
2012
Mål
2013
Nöjd boendeindex1
-
-
-
Fastighetsägarbetyg1
-
-
-
Inflytandebetyg1
-
-
-
Verksamhet
Nyproduktion, färdigställda bostäder
750
415
750
Total energimängd, fjärrvärme+el,
köpt energi
180
179
minska
1 %/år
Hyresgäster
Medarbetare
Motiverad medarbetarindex2
Sjukfrånvaro, %
-
-
>65
≤3,6
3,5
≤3,5
>30
1 956
58
2 039
>30
2 056
114
184
130
155
155
164
63
78
88
Ekonomi
Soliditet, %
Fastighetsresultat, exkl. utökat
underhåll, mnkr3
Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr3
Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm3
Utökat underhåll, kr/kvm
3
Ny kundundersökning planeras 2013.
Nästa medarbetarundersökning genomförs 2013.
3
Interna styrmått baserade på ÅRL och RR.
1
2
Fastigheterna
Fastighetsbeståndet uppgår till 5 miljoner kvm varav 4,5 miljoner kvm är bostäder och 0,5 miljoner kvm är lokaler.
Antalet lägenheter är 70 442 och drygt hälften ligger i Majorna, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared
(del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen).
Merparten av lägenheterna ligger i vad marknaden kategoriserar
som B-läge. Nio av tio lägenheter är en-, två- eller trerumslägenheter med kök. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är
63 kvm med en beräknad genomsnittlig hyra för 2013 på 1 008
kr/kvm och år. Det innebär för den genomsnittliga lägenheten
på 63 kvm en månadshyra på 5 292 kronor.
Drygt hälften av lokalytan ägs av bostadsföretagen och är i
allmänhet lokaliserad i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande
yta är renodlade lokalfastigheter. Den genomsnittliga hyran i de
kommersiella lokalerna uppgick under året till 884 kr/kvm.
Dessutom äger koncernen nästan 47 900 parkeringsplatser.
Investeringar i fastigheter
Under 2012 har 2 354 mnkr (2 773) investerats i förvärv, nyoch ombyggnader. Av detta avsåg 498 mnkr (544) nyproduktion, 1 853 mnkr (1 715) ombyggnation och 3 mnkr (514) förvärv.
Årets nettotillskott av hyreslägenheter blev 358 varav 339 i
nyproduktionen. De största projekten är bland annat Poseidons
projekt Venus i norra Gårda (110 nya bostäder), Familjebostäders projekt på Riksdalersgatan i Högsbo (87 lägenheter) och
Bostadsbolagets projekt Dockhusen på Eriksberg (86 lägenheter). Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det
netto tillkommit 22 lägenheter.
Styrelsen har under året fattat beslut om nyproduktion av
360 lägenheter i Kvillebäcken, Kviberg, Krokslätt och Högsbo.
Genom konvertering av ett äldreboende i Backa planeras 96 lägenheter som ska hyras av SGS (Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder).
Förvärv
Poseidon har under året förvärvat mark i Gamlestan för att komplettera en byggrätt. Förvärvet uppgick till 3 mnkr (514).
Förvaltningsberättelse I 51
Försäljningar
Totalt fem fastigheter har avyttrats under året. Familjebostäder
har sålt ett daghem till Göteborgs Stad (del av Änggården 15:2).
Egnahemsbolaget har sålt tre radhus i Sannegården till privatpersoner. GöteborgsLokaler har sålt Kortedala 135:1 till Egnahemsbolaget för vidare förädling. Årets försäljningar uppgick till
18 mnkr (6).
Annan byggverksamhet
Egnahemsbolaget har färdigställt 114 lägenheter som blev klara
för inflyttning under året. Av dessa var 45 hyresrätter, 13 äganderätter och 56 bostadsrätter. 38 av de 45 hyresrätterna byggdes på
uppdrag av Bostadsbolaget och resterande är en gruppbostad
som sålts till Göteborgs Stad.
Fastigheternas värde
Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på 62 593 mnkr (58 850) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg.
Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna
och ombyggnadstillägg med 37 064 mnkr (34 035). Det totala
värdet på 62 593 mnkr motsvarar 12 474 kr/kvm (11 769).
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till
5,0 procent (5,1). Avkastningskraven för bostadsfastigheter har
sänkts i ett antal lägen, dels i centrala Göteborg, det vill säga det
bästa A-läget, dels i några stadsdelar precis utanför centrum, i de
tre bästa B-lägena. I övriga A- och B-lägen samt i C-lägen är avkastningskraven oförändrade. De transaktioner som under året
har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Viss
omklassificering av bostadslägen har gjorts. Avkastningskraven
som tillämpas på lokalfastigheter och parkeringsanläggningar är
oförändrade sedan halvårsskiftet, men har förändrats sedan förra
årsskiftet, då avkastningskraven sänktes i det bästa A-läget och
höjdes i ett antal B-lägen.
Fastigheterna är värderade i en intern värderingsmodell med
extern kvalitetssäkring av indata. Två externa värderingsinstitut
gör oberoende bedömningar av kalkylräntor och direktavkastningskrav i olika lägen. Dessutom externvärderas 72 fastigheter
som utgör cirka 7 procent av marknadsvärdet och den externa
värderingen jämförs med den interna. De externt värderade fas
tigheterna värderas i genomsnitt 8,3 procent högre än samma
fastigheter värderade enligt den interna modellen.
Finansiering
Kreditbetyg
Koncernen har av Standard & Poor’s tilldelats kreditbetyget
AA-/Stabil/A-1+. Kreditbetyget prövas årligen av Standard &
Poor’s.
Kreditportfölj
Koncernen har två publika finansieringsprogram; ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Under året har
ramen för certifikatprogrammet utökats till 4 000 mnkr och
ramen för MTN-programmet utökats till 10 000 mnkr.
Vid utgången av året uppgick koncernens lån på certifikatsmarknaden till 2 489 mnkr (2 270) samt till 6 027 mnkr (2 400)
på MTN-marknaden. Två bilaterala banklån om totalt 700
mnkr togs upp under årets början. Lånen har använts till att
minska låneskulden på ett syndikeringslån, med en total volym
på 3 000 mnkr, som förföll i maj 2012. Vid årsskiftet utnyttjade
koncernen totalt 1 100 mnkr av ett syndikeringslån, med total
52 I Förvaltningsberättelse
volym på 2 800 mnkr, som förfaller i maj 2013. En frivillig uppsägning har skett av lånet med 1 400 mnkr i slutet av december
2012.
Totalt uppgick koncernens kreditportfölj till 15 458 mnkr
(15 582). Nettoexponeringen, det vill säga lånevolymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av
2012 till 15 456 mnkr, vilket är en ökning med 39 mnkr.
Koncernen hade en belåningsgrad på 25 procent (26) och en
soliditet på 58 procent (53) vid utgången av året.
Finansiella åtaganden
Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev.
Vid utgången av 2012 var 6 809 mnkr av den totala kreditportföljen säkerställd med pantbrev, vilket innebär en belåningsgrad
på 11 procent.
Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade
”covenants”, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär
att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det andra finansiella nyckeltal och åtaganden i koncernens avtal, bland annat
krav på att soliditeten får uppgå till lägst 35 procent samt att
räntetäckningsgraden (för definition se Fem år i sammandrag)
får vara lägst 2,0 ggr.
Derivatportfölj
För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument, främst ränteswappar och FRA:s (kortfristiga ränteterminskontrakt). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av året
-481 mnkr (-402). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer
är betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället
vilket speglas i det negativa värdet.
Likviditet och kreditlöften
Kreditlöften används främst för att täcka vissa refinansieringsrisker. Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång
planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick
den 31 december till 3 066 mnkr (3 246), varav 300 mnkr har
sagts upp av koncernen från och med 1 januari 2013. Totalt uppgick koncernens likvida medel, inklusive outnyttjade krediter,
och kreditlöften till 3 068 mnkr (3 410).
Miljö och energi
Den verkliga förbrukningen av fjärrvärme för värme och varmvatten har ökat från 704 GWh till 759 GWh mellan åren 2011
och 2012. Efter normalårskorrigering har fjärrvärmeförbrukningen minskat från 794 till 777 GWh. Normalårskorrigering
görs för att eliminera vädrets påverkan på den faktiska byggnadens behov och förbrukning och därmed kunna jämföra förbrukningen mellan åren. Underlag för beräkning tas fram av
SMHI. Normalårskorrigerad fjärrvärmeförbrukning per kvadrat
meter för året är 157 kWh/kvm (161). Under 2012 har två fas
tigheter konverterats från olja till eluppvärmning via värmepump och därmed helt eliminerat olja som uppvärmningskälla i
koncernen. Konverteringen har även avsevärt minskat koncernens klimatpåverkan.
Under året har Framtidenkoncernen beslutat och infört ett
hjälpmedel för val av material och produkter för att minimera
hälso- och miljöriskämnen i produktionen. Viktbaserad avfallstaxa har införts och bolagen uppför nya och fler miljöhus för att
underlätta sortering i olika fraktioner. Koncernen har även varit
med och tagit initiativ till att samma krav återfinns i Upphandlingsbolagets upphandlingar och Miljöstyrningsrådets mallar för
upphandlingar som används av kommuner och landsting. Koncernens bolag har beslutat att fortsättningsvis arbeta med miljöbyggnadskoncepten Svanen och Miljöbyggnad Silver i sin nyproduktion.
Personal
Koncernen har haft 969 (943) anställda i medeltal under året,
varav 411 (400) kvinnor och 558 (543) män. Medelåldern i koncernen är drygt 48 år och de närmaste fem åren kommer nästan
14 procent av de anställda att uppnå pensionsålder.
Sjukfrånvaron är fortsatt låg, 3,5 procent (3,6).
Fortsatt fokus på intern kontroll
I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB Framtiden
används ett etablerat ramverk för intern kontroll som utarbetats
av Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway
Commission (COSO). I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer
för intern kontroll gjordes under året riskbedömningar dels för
moderbolaget och dels för koncernen som helhet. Även dotterbolagen har under året arbetat med riskbedömningar. Huvud
syftet med riskbedömningarna är att identifiera och bedöma de
risker som bolagen kan möta i sitt arbete för att nå sina mål. För
de väsentligaste riskerna har åtgärder utarbetats för att hantera
dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och
kontroller har de väsentligaste riskerna valts ut för uppföljning
av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en
så kallad internkontrollplan. Styrelsen beslutade i december
2012 om riskbedömningen.
Inom ramen för Göteborgs Stads arbete med självdeklarationer gjordes under hösten 2012 en extern verifiering av den interna kontrollen inom inköpsprocessen. Verifieringen genomfördes av externa revisorer. Sammantaget visar resultatet att merparten
av bolagen i koncernen har en god måluppfyllelse och att den
interna kontrollen förstärkts från 2011.
Som ytterligare en del i arbetet med den interna styrningen
och kontrollen anställdes en internrevisor i Förvaltnings AB
Framtiden i början av 2012.
Staden genomför bolagsöversyn
Kommunstyrelsen beslutade i december 2011 om en översyn av
stadens bolag. Översynen ska resultera i förslag till övergripande
principer för hur bolagssektorn ska styras och organiseras samt
förslag avseende enskilda bolag/verksamheter utifrån ett legalt,
finansiellt och verksamhetsmässigt perspektiv. Under 2012 har
översynen påbörjats.
Årets resultat
Resultat
Koncernens driftsöverskott ökade med 201 mnkr, till 2 862
mnkr. Årets värdeförändring var 2 435 mnkr lägre än föregående
år och uppgick till 1 344 mnkr, medan finansnettot var 147
mnkr bättre och uppgick till 668 mnkr. Koncernen har en total
skatteintäkt på 1 010 mnkr vilket är en förändring mellan åren
på 2 488 mnkr. Av denna förändring avser 1 783 mnkr en sänkning av bolagsskatten 2013 med 4,3 procentenheter, vilket påverkar koncernens uppskjutna skatt positivt.
Totalt förbättras årets resultat med 456 mnkr, till 4 470 mnkr.
Driftskostnader, kr/kvm
2012
2011
104
101
El
31
33
Vatten och avlopp
31
29
Renhållning
24
25
Fastighetsskötsel
91
91
Reparationer och löpande underhåll
47
45
92
84
Övrigt
27
35
447
443
Värme
Hyresintäkter
De samlade hyresintäkterna i koncernen uppgick under 2012 till
4 988 mnkr (4 783). Av dessa var 86,9 procent (86,7) hyresintäkter för bostäder som uppgick till 4 333 mnkr (4 149). Ökningen består av effekter av hyresförhandlingarna, som resulterade i en hyreshöjning med mellan 2,0 och 2,41 procent per
bolag, föregående års fastighetsförvärv samt nyoch ombyggnation. Bruttohyran i koncernens lägenhetsbestånd uppgick till
984 kr/kvm (949).
Intäkterna för lokaler minskade med 5 mnkr och uppgick till
391 mnkr (396). Övriga hyresintäkter, som till största delen avser uthyrning av parkeringsplatser, ökade med 27 mnkr och uppgick till 264 mnkr för 2012.
Vid årets slut fanns 33 vakanta lägenheter, av totalt 70 442.
Året innan var motsvarande antal 43. Det motsvarar en vakansgrad, uttryckt i procent av antal lägenheter, på 0,0 procent (0,1).
Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 7,1 procent (6,5),
vilket motsvarar en yta på cirka 39 000 kvm (36 200).
Driftskostnader
Driftskostnaderna uppgick till 2 240 mnkr (2 215). De taxebundna kostnaderna för värme, el, vatten och renhållning står
för drygt 40 procent av driftskostnaderna och ökade med 13
mnkr jämfört med föregående år, vilket motsvarar 1,4 procent. I
driftskostnader ingår även reparation och löpande underhåll
med 237 mnkr, vilka ökade med 10 mnkr mot 2011 och avser
främst fler reparationer. Kostnaderna för driftsadministration
och övriga driftskostnader ökade med 42 mnkr respektive minskade med 44 mnkr, medan fastighetsskötsel ökade med 3 mnkr.
Ökningen av driftsadministrationen beror bland annat på ökade
administrativa kostnader och ökade personalkostnader. Minskningen av övriga driftskostnader beror till stor del på att kostnaderna för bränder har varit lägre under 2012. Koncernens bostadsföretag samt lokalbolag har valt, sedan ett antal år, att ha en
försäkringslösning med en högre självrisk jämfört med en traditionell fastighetsförsäkring.
De flesta av koncernens lägenheter har en fastighetsavgift som
uppgår till schablonbeloppet 1 365 kr per lägenhet (1 302). Totalt
sett har fastighetsavgiften/fastighetsskatten ökat med 6 mnkr
jämfört med 2011 och uppgår till 124 mnkr.
Driftsöverskott/bruttoresultat
Koncernens driftsöverskott uppgick vid årsskiftet till 2 862 mnkr
(2 661). Direktavkastningen på fastigheternas marknadsvärden
har ökat med 0,1 procentenheter till 4,6 procent.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Under året uppgick värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna till 1 344 mnkr (3 778). Värdeförändringen på förvaltningsfastigheterna består av en orealiserad värdeökning på 1 344
mnkr (3 778). Bakom värdeförändringen ligger ökade intäkter
på både bostäder och parkeringsplatser, samt sänkta direktavkastningskrav i vissa lägen för både bostäder och lokaler. I genomsnitt har direktavkastningskravet sjunkit med 0,1 procentenheter (0,1).
Centrala administrationskostnader
I den centrala administrationen ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör och annan ledningspersonal, årsstämma och revision i dotterbolagen samt moderbolagets kostnader. Kostnaderna uppgick till 106 mnkr (108), vilket motsvarar 21 kr/kvm (22).
Byggverksamhet
Resultatet för byggverksamheten har förbättrats mellan åren till
19 mnkr (-30) främst till följd av fler resultatavräknade hus, till
ett antal av 120 (65), och återläggning av tidigare års avsättningar.
Finansnetto
Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2012 till -668
mnkr (-815). Skillnaden på 147 mnkr består till största delen på
lägre värdeminskning av derivatinstrument på 229 mnkr mellan
åren samt ökade räntekostnader med -61 mnkr.
Den genomsnittliga finansieringskostnaden under året var
4,3 procent. Motsvarande siffra för 2011 var 5,4 procent. Vid
beräkning enligt årsredovisningslagen uppgick finansieringskostnaden under året till 3,6 procent att jämföra med 3,5 procent
under 2011. Räntebindningstiden under året har i genomsnitt
som lägst varit 2,6 år och som högst 3,3 år.
Skatt på årets resultat
Moderbolaget
Den totala skattekostnaden för bolagsskatt, aktuell skatt, beräknas för koncernen till -59 mnkr (-41). Beslutet att sänka bolagsskatten med 4,3 procentenheter påverkade den uppskjutna skatten
för året positivt med 1 783 mnkr. Tillsammans med skatteeffekten
på värdeförändringar blev årets resultatpåverkande förändring av
uppskjuten skatteskuld 1 068 mnkr (-1 438).
Moderbolagets verksamhet utgörs av koncernledningsfunktioner. Under 2012 har finansfunktionen centraliserats. Intäkterna
uppkommer genom att koncerngemensamma kostnader faktureras dotterbolagen. Faktureringen uppgick under 2012 till 30,7
mnkr (25,8) och rörelseresultatet uppgick till 0 mnkr (0). I
finansnettot ingår en anteciperad utdelning på 8,6 mnkr (33,7).
Av dessa är 5,2 mnkr (28,9) hänförbara till de skattemässiga
transaktioner som gjorts inom koncernen och kommer från
Gårdstensbostäder. 3,4 mnkr (4,8) är utdelning4 från dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder.
Det egna kapitalet uppgick till 1 295 mnkr (1 274 mnkr).
Förändringen i eget kapital under året hänförs till årets resultat
om 21,2 mnkr (33,5). Soliditeten uppgick till 8 procent (9).
Eget kapital
Vid slutet av året uppgick koncernens egna kapital till 36 423
mnkr (31 942). Soliditeten uppgick till 58 procent (53). Minoritetens andel av det egna kapitalet uppgick till 10 mnkr (8).
Ställda säkerheter
Koncernen har under året löst säkerställda lån som ersatts av lån
via kapitalmarknaden.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
men före undertecknande av årsredovisningen
Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Årsredovisning och koncernredovisning kommer att framläggas på årsstämman den 19 mars 2013.
4
Enligt Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)
Fem år i sammandrag
(Belopp i mnkr om ej annat anges)
2012
2011
2010
2009
2008
Resultaträkning
Hyresintäkter
Driftskostnader
varav reparation och löpande underhåll
4 988
4 783
4 624
4 533
4 361
-2 240
-2 215
-2 191
-2 086
-2 009
-237
-226
-222
-194
-194
-124
-118
-117
-112
-106
Driftsöverskott
2 862
2 661
2 497
2 505
2 416
1 344
3 778
2 000
1 859
-6 362
Centrala kostnader, inkl. avskrivningar
-106
-108
-109
-106
-109
Finansnetto
-668
-815
-204
-456
-1 031
3 460
5 493
4 157
3 794
-5 077
62 593
58 850
52 324
48 087
43 708
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar
317
419
432
337
642
Omsättningstillgångar
386
556
625
552
2 076
22 101
Eget kapital
36 423
31 942
27 966
24 904
Avsättningar
9 298
10 413
8 960
7 844
6 857
15 458
15 582
14 848
14 440
14 884
2 117
1 888
1 607
1 788
2 584
4 466
4 442
4 408
4 389
4 376
552
558
558
560
561
Lägenheter, antal
70 442
70 084
69 607
69 319
69 134
Parkeringsplatser, antal
47 861
47 806
47 195
46 959
45 421
Fastighetsinvesteringar
2 354
2 773
2 261
2 165
2 145
Låneskulder (räntebärande)
Rörelseskulder (ej räntebärande)
Fastigheter
Lägenhetsyta, kvm tusental
Finansiellt
Soliditet, %
58
53
52
51
48
Räntetäckningsgrad, ggr
4,9
4,8
4,9
4,8
3,8
0,4
0,5
0,5
0,6
0,7
Belåningsgrad %
25
26
28
30
34
Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, %
4,3
5,4
1,4
3,1
7,1
Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, % **
3,6
3,5
3,4
3,6
4,6
-162
2
26
-852
930
Avkastning på totalt kapital, %
6,7
11,2
8,1
9,0
-9,2
Avkastning på eget kapital, %
12,1
21,1
15,7
16,1
-21,3
Medelantal anställda
969
943
952
951
949
Sjukfrånvaro, %
3,5
3,6
3,6
4,0
5,1
883
Kassaflöde
Personal
Förvaltning
984
949
928
912
Hyresbortfall lägenheter, kr/kvm
Medelhyra lägenheter brutto, kr/kvm
12
14
13
12
14
Medelhyra lokaler brutto, kr/kvm
769
770
758
739
716
Hyresbortfall lokaler, kr/kvm
Driftskostnader, kr/kvm
varav reparation och löpande underhåll, kr/kvm
65
61
60
62
66
447
443
443
422
407
39
47
45
45
39
21
22
22
21
22
Driftsöverskott, kr/kvm
571
533
504
506
489
Vakansgrad lägenheter, %
0,0
0,1
0,1
0,1
0,1
Vakansgrad lokaler, %
7,1
6,5
5,5
5,5
5,7
Centrala kostnader inkl. avskrivningar, kr/kvm
Utfall balanserat styrkort
NBI, Nöjd boendeindex*
-
-
67
67
66
NMI, Nöjd medarbetarindex*
-
-
-
75
72
MMI, Motiverad medarbetarindex*
-
68
-
-
-
Inflytande*
-
-
66
65
64
2 039
1 884
1 766
1 782
1 754
Fastighetsresultat (exkl. utökat underhåll)**
* Ingen mätning 2012. ** Baserat på ÅRL och RR.
Definitioner
Fastigheter
Färdigställda fastigheter plus mark och markanläggningar.
Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, ÅRL och RR
Lägenhetsyta, lokalyta, lägenheter antal, parkeringsplatser antal
redovisas per balansdagen.
Finansnettot, exkl. räntebidrag och orealiserade resultat derivatinstrument, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande
korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har
exkluderats och aktiverad ränta har återförts.
Soliditet
Avkastning på totalt kapital, %
Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hänförbara
till företagets skulder i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Lägenhetsyta/Lokalyta
Justerad soliditet
Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till justerad balansomslutning.
Räntetäckningsgrad, ggr (IFRS)
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt
eget kapital.
Rörelseresultat minskat med värdeförändring förvaltningsfastigheter i förhållande till finansnettot (orealiserade vinster derivatinstrument i finansnettot har exkluderats).
Driftsöverskott
Förvaltning
Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital.
Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskostnader,
centrala kostnader och driftsöverskott har beräknats på genomsnittlig lägenhets- och lokalyta.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas totala avkastningsvärde.
Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, IFRS
Finansnettot, exkl. räntebidrag, dividerat med genomsnittlig
lånevolym. Följande korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och
kostnader för PRI har exkluderats och aktiverad ränta har återförts.
Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar.
Vakansgrad, lägenheter
Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara
lägenheter vid årets slut.
Vakansgrad, lokaler
Vakant lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut.
Fastighetsresultat enligt ÅRL och RR
(internt mått)
Driftsöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med
centrala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär
såsom utökat underhåll och fastighetsförsäljningar.
Risk- och känslighetsanalys
Riskanalys
Hyresintäkter, kostnader för drift och underhåll samt ränta är
några av de parametrar som ligger till grund för koncernens
resultatutveckling och för värderingen av tillgångar och skulder.
Förändras marknaden, kostnadsbilden eller regelverket kan det
ge stora effekter på både resultat och värden.
Intäkter
Hyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed
grunden för verksamheten. Cirka 87 procent av intäkterna kommer från bostadshyrorna. Koncernens dotterbolag äger mer än
hälften av hyresrätterna i Göteborg och därmed är risken kopplad till bostadsmarknaden som helhet. Bostadshyrorna ligger 4,3
procent under privatägda hyresrätter i motsvarande läge, trots att
koncernens bestånd i genomsnitt är yngre än det privatägda. Risken för sänkta hyror bedöms därför som låg.
Det finns få lediga lägenheter och risken för ökade vakanser
bedöms som liten, eftersom Göteborg har haft brist på bostäder
under många år. Det finns viss risk med de nyproducerade lägenheterna, som har en relativt sett högre hyra än äldre lägenheter.
En alltför hög hyra kan också orsaka ökad omsättning, vilket
medför ökade kostnader. Vakanser på enskilda lägenheter undviks genom en korrekt prissättning. För att säkerställa en hyra i
linje med hyresgästernas värderingar, har koncernens dotterbolag tillsammans med Göteborgs Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen utarbetat en modell för hyressättning som ska
spegla den enskilda lägenhetens kvaliteter.
Det största lokalhyresavtalet utgör 3,0 procent av intäkterna
från lokalhyror. Övriga tre största avtal utgör vardera mellan 1,1
och 2,5 procent av de totala lokalhyresintäkterna.
Driftskostnader
Uppvärmningskostnaderna utgör 23 procent av de totala driftskostnaderna där kostnaden för fjärrvärme är den största delen.
Ett kontinuerligt arbete pågår med att minska förbrukningen
och därmed kostnaderna för fjärrvärme. Nybyggnation och större renoveringar av fastigheter sker med fokus på energieffektivitet för att på det sättet minska behovet av tillförd värme. Ett aktivt arbete pågår med att påverka hyresgästers och kunders
förbrukning av värme genom olika informationsinsatser. När det
gäller fjärrvärme är koncernen beroende av Göteborg Energi som
enda leverantör, vilket i sig kan vara en risk vid till exempel
driftsavbrott, prisförändringar eller prismodellförändringar.
Löpande underhåll/investeringar
Drygt 50 procent av koncernens lägenheter finns i fastigheter
som har ett värdeår mellan 1950 och 1975. Detta innebär att en
stor del av beståndet är i behov av upprustning samtidigt. För att
bilda sig en uppfattning om stora kostnadstoppar i form av underhållsåtgärder arbetar bolagen med långsiktigt planerat underhåll, som sträcker sig i olika detaljeringsgrad framåt i tiden. Under en lång rad av år har kostnaderna för underhållsåtgärder ökat
procentuellt mer än hyreshöjningarna. För att möjliggöra och
finansiera det kommande behovet av underhåll/ombyggnation
till den nivå som krävs för att värdesäkra fastigheterna, behöver
en översyn göras av bland annat hyressättningen.
Värdeförändringar
Fastigheterna redovisas till verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdeförändringar påverkar resultaträkningen, vilket kan
medföra väsentliga resultatvariationer. Värdet på fastigheterna är
främst beroende av det förväntade driftsöverskottet samt marknadens krav på direktavkastning och kalkylräntor. Eftersom värderingar av fastigheter bygger på bedömningar och jämförelser
mellan koncernens fastigheter och fastigheter som omsatts den
senaste tiden, är värdet förknippat med osäkerhet. Felaktiga
antaganden kan leda till felaktiga värden. Värdeförändringar är
oftast en av de enskilt största resultatposterna. Det är orealiserade
resultat som inte påverkar kassaflödet. För mer information, se
not 16.
Känslighetsanalys
Värdet på koncernens fastighetsportfölj är beroende av intäkter,
kostnader och de avkastningskrav som råder på fastighetsinvesteringar. En procents förändring av dessa parametrar ger följande
förändring av marknadsvärde och soliditet:
Effekt på
marknadsFörändring
värdet
Effekter på
tillgångarna
Hyra år 1
+/-1 %
Långsiktig
vakansgrad/hyresbortfall
+/-1,8 % +/-0,3 %-enhet
+1 %enhet
Drifts- och underhållskostnad
Avkastningskrav och
kalkylränta
Effekt på
soliditet
-1,6 %
-0,3 %-enhet
+/-1 %
-/+0,7 % -/+0,1 %-enhet
+/-1 %enhet
-/+19,0 % -4,7 %-enhet/
+3,2 %-enhet
Förändring av direktavkastningskrav och kalkylräntor ger de
största effekterna på marknadsvärdet. Hyresintäkter och vakansgrad påverkar inte värdena i samma utsträckning om inte stora
förändringar uppstår på marknaden.
Förändring av
marknadsvärde
förvaltnings
fastigheter
- 20 %
Värde, mnkr
52 161 56 902 62 593 68 852 75 112
-10 %
+/-0 +10 % +20 %
Belåningsgrad, %
30
27
25
22
21
Soliditet, %
54
56
58
59
61
Effekter på
resultatet
Hyra
Vakans
Driftskostnader
Förändring
Effekt på
årsresultat
+/-1 %
+/-51 mnkr
+1%
-51 mnkr
+/-1 %
-/+22 mnkr
Finansiella risker
Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam finanspolicy som
uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för
hanteringen av dessa. Sedan den 1 januari 2012 är all finansförvaltning inom koncernen centraliserad till moderbolaget.
Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella
riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera
koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata stordriftsfördelar
samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom
ramen för finanspolicyn. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. För närmare information om
finansiell riskhantering, se not 47.
Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många
andra fastighetsbolag genom att koncernen har hög soliditet, 58
procent (53), och låg belåningsgrad, 25 procent (26). Koncernen
har ett högt kreditbetyg AA-/Stabil/A-1+, vilket årligen utvärderas
av Standard & Poor’s. Detta ger god tillgång till en bred långivarbas på såväl bankmarknaden som kapitalmarknaden. Koncernens
lånevolym uppgick vid årsskiftet till 15 458 mnkr (15 582), varav
6 942 mnkr (10 642) var banklån, 0 mnkr (270) från Göteborgs
Stad och 8 516 mnkr (4 670) kapitalmarknadslån.
Kapitalmarknadsupplåningen sker via ett certifikatsprogram
(med en ram på 4 000 mnkr) och ett MTN-program (ram
10 000 mnkr). Arbetet med att bredda finansieringskällorna
fortsätter under 2013. Koncernen arbetar aktivt med att hålla
nere räntekostnaderna utifrån det riskmandat som styrelsen ger
via finanspolicyn. Den genomsnittliga räntelöptiden får uppgå
till lägst 2,5 år och högst 5,0 år. Löptiden i ränteportföljen har
under året successivt förlängts från 2,6 år till 3,3 år och på så sätt
har de historiskt låga långräntorna utnyttjats. Den genomsnittliga räntan för koncernens låneportfölj 2012 uppgick till 3,3
procent och förväntas inte stiga under 2013 då det låga ränte
läget väntas bestå.
Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärdering derivat,
2013–2015, mnkr, koncernen:
Finansnettots räntekänslighet
Ränteantagande
Under antagande om oförändrad lånevolym samt oförändrad
löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen,
kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen
nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid
utgången av 2012 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan.
Effekter på
finansnettot
2012
2013
2014
2015
-568
-514
-497
-471
Ränta +1 %
-549
-549
-533
Ränta -1 %
-478
-446
-407
Räntenivå
2012-12-31
Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet
De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2012-12-31.
För att bedöma portföljernas räntekänslighet, har beräkning
skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet.
Kredit- och derivatportföljens räntekänslighet, mnkr, koncernen
Kreditportfölj
Ränteantagande
Derivatportfölj
Nominellt
värde
Marknadsvärde
Nominellt
värde, netto
Marknadsvärde
Räntenivå
2012-12-31
-15 458
-15 635
-12 665
-481
Ränta +1%
-15 458
-15 558
-12 655
-80
Ränta -1%
-15 458
-15 713
-12 655
-915
Skuldportföljens känslighetsanalys, mnkr, koncernen
Räntenettots
förändring under
2013
Förändring av
marknadsvärde derivat
på balansdagen
Ränta +1 %
-35
+401
Ränta -1 %
+36
-434
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman i moderbolaget står följande vinstmedel till förfogande (kr):
Styrelsen föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt
följande (kr):
Ingående balanserade vinstmedel
Fusionsresultat
Årets resultat
Summa
I ny räkning balanseras
1 262 055 835
-3 471
21 193 213
1 283 245 577
1 283 245 577
Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i
övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter.
Utblick 2013
I Europa har de politiska åtgärderna ökat förtroendet för stats
finanser och banker. Dock väntas fortsatt hög arbetslöshet och
svag tillväxt under 2013 inom euroområdet. Efter ett svagt slut
av 2012 förväntas den svenska ekonomin sakta förbättras under
2013. Denna utveckling bedöms inte som tillräcklig för att undvika att arbetsmarknaden försämras. Det finns därför risk att
höstens varseltal infrias och ger högre arbetslöshet. En starkare
utveckling i USA och Kina väntas däremot bidra till ökad svensk
export.
Vi bedömer att nettoinflyttningen till Göteborg utvecklas i
samma takt som förra året varför efterfrågan på koncernens
lägenheter väntas vara fortsatt hög. Risken för vakanser är därför
mycket låg.
Hyresförhandlingarna pågår mellan koncernens bolag och
Hyresgästföreningen. Två av koncernens bolag, Bostadsbolaget
och Poseidon har förhandlat klart. I Bostadsbolaget höjs hyrorna
mellan 0 och 2,6 procent och i Poseidon är motsvarande siffra
0-4 procent. Förhandlingar pågår hos Familjebostäder och
Gårdstensbostäder.
Driftskostnaderna beräknas följa den allmänna prisutvecklingen
under 2013 och investeringarna kommer att öka något jämfört
med 2012 års nivå.
Fastighetsresultatet (koncernens interna styrmått) beräknas
överstiga 2012 års utfall. Finansnetto, exklusive värdeförändring
i derivatinstrument, beräknas minska något jämfört med föregående år bland annat beroende på en beräknad lägre finansieringskostnad jämfört med 2012.
Koncernens långsiktiga mål för nyproduktion, med 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/äganderätter,
kommer att nås först 2015. Mycket av nyproduktionen som pågår är förtätning och komplettering på egen mark. Koncernen
behöver fler markanvisningar från Göteborgs Stad samt fler lagakraftvunna detaljplaner för att nå målen. Under 2013 kan koncernen ha närmare 1 200 bostäder i produktion varav 950 hyresrätter. Antalet inflyttningsklara bostäder kommer att vara färre
jämfört med 2012. Av de 313 bostäderna som beräknas bli inflyttningsklara under året är 202 hyresrätter.
Rapport över totalresultat, koncernen
tkr
Not
2012
2011
Hyresintäkter
4, 7
4 988 358
4 782 961
Förvaltningsintäkter
5
237 651
211 383
5 226 009
4 994 344
-2 239 670
-2 214 917
Kostnader för fastighetsförvaltningen
Driftskostnader
6, 11
Fastighetsavgift/Fastighetsskatt
-124 031
-118 406
-2 363 701
-2 333 323
Driftsöverskott/Bruttoresultat
7
2 862 308
2 661 021
16
1 343 708
3 778 284
8, 11
-105 661
-107 796
Byggverksamhet
9, 11
19 194
-30 391
7 946
6 913
4 127 495
6 308 031
Övriga rörelseintäkter
Rörelseresultat
10, 12
Finansiella intäkter
13
7 205
14 452
Finansiella kostnader
13
-674 870
-829 487
Finansnetto
13
-667 665
-815 035
3 459 830
5 492 996
1 009 723
-1 478 693
Årets resultat
4 469 553
4 014 303
Koncernens totalresultat för året
4 469 553
4 014 303
4 468 276
4 014 090
Resultat före skatt
14
Totalresultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare
Innehav utan bestämmande inflytande
Totalresultat för året
Resultat per aktie för resultat hänförligt till
moderföretagets aktieägare under året (utryckt i kr per aktie)
62 I Rapport över totalresultat, koncernen
1 277
213
4 469 553
4 014 303
44 683
40 141
Rapport över finansiell ställning, koncernen
tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
37 363
44 073
37 363
44 073
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Övriga immateriella anläggningstillgångar
15
Materiella anläggningstillgångar
16
62 593 082
58 850 407
Parkeringsbåt
17
6 088
12 176
Bostadsmoduler
18
99 885
103 689
Inventarier
19
53 905
149 226
20
30 512
31 894
62 783 472
59 147 392
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
22
323
323
Fordringar hos intresseföretag
23
5 600
5 600
Andra långfristiga värdepappersinnehav
24
1 908
1 908
Derivatinstrument
25
19 554
27 851
Andra långfristiga fordringar
26
61 458
42 308
88 843
77 990
62 909 678
59 269 455
171 113
152 151
46 958
51 913
35 039
55 799
Summa anläggningstillgångar
Varulager m.m.
28
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
29
Aktuella skattefordringar
Derivatinstrument
25
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
30
45
941
2 963
67 376
61 363
62 422
67 104
212 736
239 142
2 036
164 343
385 885
555 636
63 295 563
59 825 091
Rapport över finansiell ställning, koncernen I 63
Rapport över finansiell ställning, koncernen
tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat
Innehav utan bestämmande inflytande
Summa eget kapital
10 000
10 000
100 000
100 000
36 303 443
31 823 547
36 413 443
31 933 547
9 553
8 481
36 422 996
31 942 028
Långfristiga skulder
35, 36
Avsättningar för pensioner
32
225 364
222 125
Avsättningar för uppskjutna skatter
33
9 035 796
10 115 473
Övriga avsättningar
34
36 840
75 695
MTN-program
36
5 526 280
2 250 000
Skulder till kreditinstitut
37
5 832 107
8 535 829
Derivatinstrument
25
485 494
412 094
Övriga räntebärande skulder
38
-
67 000
21 141 881
21 678 216
2 105 395
Kortfristiga skulder
35, 36
37
1 110 800
MTN-program
36
500 000
150 000
Certifikatprogram
36
2 488 735
2 270 284
38
-
203 000
504 919
427 381
Leverantörsskulder
Aktuella skatteskulder
Övriga ej räntebärande skulder
7 930
1 719
80 384
62 650
Derivatinstrument
25
15 811
6 842
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
39
1 022 107
977 576
5 730 686
6 204 847
Summa skulder
26 872 567
27 883 063
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
63 295 563
59 825 091
POSTER INOM LINJEN
40
8 717 406
12 672 295
Ansvarsförbindelser
41
32 475
34 314
64 I Rapport över finansiell ställning, koncernen
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Ingående balans 2011-01-01
Överföring minoritet
Summa
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa
eget kapital
27 848 132
27 958 132
7 594
27 965 726
-674
-674
674
0
-1
-1
-
-1
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade
vinstmedel
10 000
100 000
-
-
Övrigt
Utdelning till aktieägare
-
-
-38 000
-38 000
-
-38 000
Totalresultat
-
-
4 014 090
4 014 090
213
4 014 303
Utgående balans 2011-12-31
10 000
100 000
31 823 547
31 933 547
8 481
31 942 028
10 000
100 000
31 823 547
31 933 547
8 481
31 942 028
-
-
Överföring minoritet
Effekt förändrad skattesats
Totalresultat
204
204
-205
-1
11 416
11 416
-
11 416
-
-
4 468 276
4 468 276
1 277
4 469 553
10 000
100 000
36 303 443
36 413 443
9 553
36 422 996
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen I 65
Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
tkr
Not
2012
2011
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m.
4 127 495
6 308 031
42
-1 242 213
-3 448 300
7 844
10 857
43
-569 009
-505 819
218
2 738
Erhållen ränta
Erlagd ränta
Erhållna räntebidrag
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
44
-28 665
-35 575
2 295 670
2 331 932
-506 550
-321 307
1 789 120
2 010 625
Investeringsverksamheten
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar
Försäljning/amortering av finansiella anläggningstillgångar
Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/pågående nyanläggningar
Försäljning av byggnader/markanläggningar/mark
Erhållna investeringsbidrag
Investeringar i andra anläggningstillgångar
Försäljning av andra anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-3 728
-18 077
-51 264
-154 130
43 001
69 458
-2 273 453
-2 608 171
20 033
6 922
-
665
-94 422
-67 052
530
1 512
-2 359 303
-2 768 873
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga fordringar
Upptagna lån
Amortering av räntebärande skulder
Utbetald utdelning till aktieägare
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
45
Årets förändring av likvida medel
1 200
-4 876
3 844 731
2 523 362
-3 438 055
-1 720 388
-
-38 000
407 876
760 098
-162 307
1 850
164 343
162 493
-162 307
1 850
2 036
164 343
Outnyttjade kreditlöften
5 065 893
3 245 729
Summa disponibla medel
5 067 929
3 410 072
-15 639 290
-14 908 081
119 459
-733 323
Likvida medel vid årets slut *
Förändring av räntebärande nettolåneskuld
Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång
Ökning/minskning av räntebärande låneskuld
Ökning av avsättningar
Ökning/minskning av likvida medel
Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång
* varav spärrade medel 0 tkr (230).
66 I Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen
45
46
888
264
-162 307
1 850
-15 681 250
-15 639 290
Resultaträkningar, moderbolaget
tkr
Not
5
Bruttoresultat
8, 11
Rörelseresultat
10
Finansnetto
13, 31
Resultat efter finansiella poster
14
Årets resultat
2012
2011
30 708
25 753
30 708
25 753
-30 236
-25 466
472
287
507 554
489 571
-483 278
-456 363
24 276
33 208
24 748
33 495
-3 555
-
21 193
33 495
Rapport över totalresultat, moderbolaget
tkr
2012
2011
Årets resultat
Not
21 193
33 495
TOTALRESULTAT FÖR ÅRET
21 193
33 495
Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget I 67
Balansräkningar, moderbolaget
tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
29
-
29
0
1 181
1 174
1 181
1 174
1 498 097
1 480 646
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
15
Inventarier
19
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
21
Fordringar hos koncernföretag
Summa anläggningstillgångar
9 840 000
8 917 000
11 338 097
10 397 646
11 339 307
10 398 820
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Skattefordran
Övriga fordringar
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
68 I Balansräkningar, moderbolaget
30
3
1
4 561 459
4 399 955
585
409
3 630
3 086
90 266
38 170
4 655 943
4 441 621
746
2 474
4 656 689
4 444 095
15 995 996
14 842 915
Balansräkningar, moderbolaget
tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
Aktiekapital
10 000
10 000
Reservfond
2 000
2 000
12 000
12 000
1 262 052
1 228 560
EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
Eget kapital
31
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel
Årets resultat
Summa eget kapital
21 193
33 495
1 283 245
1 262 055
1 295 245
1 274 055
3 555
-
3 555
0
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld
33
Långfristiga skulder
35, 36
MTN-program
36
5 526 280
2 250 000
37
4 634 107
6 600 000
38
0
67 000
10 160 387
8 917 000
1 791 209
Kortfristiga skulder
35, 36
37
1 100 000
MTN-program
36
500 000
150 000
Certifikatprogram
36
2 488 735
2 270 284
38
0
203 000
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga ej räntebärande skulder
39
4 146
2 736
256 712
186 200
2 493
876
184 723
47 555
4 536 809
4 651 860
Summa skulder
14 697 196
13 568 860
SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER
15 995 996
14 842 915
POSTER INOM LINJEN
40
5 600 000
8 250 000
41
221 489
425 275
Balansräkningar, moderbolaget I 69
Förändringar i eget kapital, moderbolaget
tkr
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
10 000
2 000
1 266 560
Utdelning till aktieägare
-
-
-38 000
Årets resultat
-
-
33 495
10 000
2 000
1 262 055
1 262 055
10 000
2 000
Fusionsresultat
-
-
-3
Årets resultat
-
-
21 193
10 000
2 000
1 283 245
Aktiekapitalet utgörs av 100 000 aktier med kvotvärde om 100 kr.
70 I Förändringar i eget kapital, moderbolaget
Kassaflödesanalyser, moderbolaget
tkr
Not
2012
2011
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat
Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m.
472
287
42
256
157
446 664
355 613
43
-381 848
-363 783
Erhållen ränta
Erlagd ränta
Betald skatt
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
44
-176
-1 077
65 368
-8 803
-403 242
320 564
-337 874
311 761
Investeringsverksamheten
Investering i immateriella anläggningstillgångar
Investeringar i inventarier
Försäljning av inventarier
-29
-
-266
-640
3
14
Fusionering av dotterföretag
197
-
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-95
-626
-513 057
-1 219 068
Finansieringsverksamheten
Förändring av långfristiga fordringar
Upptagna lån
Amortering av räntebärande skulder
Lämnade koncernbidrag
Erhållen utdelning
Utbetald utdelning
Erhållna koncernbidrag
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
ÅRETS KASSAFLÖDE
Likvida medel vid årets början
45
Årets förändring av likvida medel
Likvida medel vid årets slut
45
3 844 731
2 518 990
-3 005 602
-1 584 078
-32 207
-58 002
33 726
57 643
-
-38 000
8 650
11 550
336 241
-310 965
-1 728
170
2 474
2 304
-1 728
170
746
2 474
Outnyttjade kreditlöften
2 965 893
1 638 791
Summa disponibla medel
2 966 639
1 641 265
-13 407 519
-12 472 777
-839 129
-934 912
-1 728
170
-14 248 376
-13 407 519
Förändring av räntebärande nettolåneskuld
Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång
Minskning/ökning av räntebärande låneskuld
Minskning/ökning av likvida medel
Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång
46
Kassaflödesanalyser, moderbolaget I 71
Noter (belopp i tkr om inte annat anges)
Not 1
Allmän information
Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar bostadsfastigheter
via fyra dotterföretag. I koncernen finns även företag som förvaltar lokaler och parkeringsplatser samt administrerar störnings
ärenden och byggverksamhet.
Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i
Sverige. Adressen till moderföretaget är Box 111, 401 21 Göteborg.
Moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapport
valuta är svenska kronor.
Styrelsen har den 8 februari 2013 godkänt denna koncern
redovisning för offentliggörande.
Koncernens redovisningsprinciper
Not 2
Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna införts avseende övrigt totalresultat. Den mest väsentliga förändkoncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har ringen i den ändrade i IAS 1 är kravet att de poster som redovisas
tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat i ”övrigt totalresultat” ska presenteras fördelat på två grupper.
anges.
Fördelningen baseras på om posterna kan komma att omklassifiKoncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden har ceras till resultaträkningen eller ej.
upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, RFR 1 KomIAS 19 ”Ersättningar till anställda” ändrades i juni 2011.
pletterade redovisningsnormer för koncerner och International Ändringen innebär att koncernen kommer att sluta tillämpa
Financial Reporting Standards (IFRS) och de IFRIC-tolkningar ”korridormetoden” och i stället redovisa alla aktuariella vinster
sådana som de har antagits av EU. Koncernredovisningen har och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Kostnader för
upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad be tjänstgöring under tidigare år kommer att redovisas omgående.
träffar värderingar av förvaltningsfastigheter samt finansiella till- Koncernen avser att tillämpa den ändrade standarden för det
gångar och skulder (inklusive derivatinstrument) värderade till räkenskapsår som börjar 1 januari 2013. Effekterna av detta reverkligt värde.
dovisas i not 32.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver
IFRS 9 ”Financial instruments” hanterar klassificering, värdeanvändning av en del viktiga uppskattningar för redovisnings ring och redovisning av finansiella skulder och tillgångar. IFRS 9
ändamål. Vidare krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid anger att finansiella tillgångar ska klassificeras i två olika kategorier;
tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Dessa be- värdering till verkligt värde eller värdering till upplupet anskaffdömningar baseras på historiska erfarenheter och de olika anta- ningsvärde. Klassificering fastställs vid första redovisningstillfället
ganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under utifrån företagets affärsmodell samt karaktäristiska egenskaper i de
rådande omständigheter. Slutsatser dragna av detta utgör grun- avtalsenliga kassaflödena. För finansiella skulder sker inga stora förden för avgöranden avseende redovisade värden på tillgångar och ändringar. Koncernen har för avsikt att tillämpa den nya standarden
skulder, i de fall de inte kan fastställas genom information från senast det räkenskapsår som börjar 1 januari 2015 och har ännu inte
andra källor.utvärderat effekterna. Standarden har ännu inte antagits av EU.
IFRS 10 ”Consolidated financial statements” bygger på
Nya och ändrade standarder som tillämpas av
redan existerande principer då den identifierar kontroll som den
koncernen
avgörande faktorn för att fastställa om ett företag ska inkluderas
Inga av de IFRS eller IFRIC-tolkningar som för första gången är i koncernredovisningen. Standarden ger ytterligare vägledning
obligatoriska för det räkenskapsår som började 1 januari 2012 för att bistå vid fastställandet av kontroll när detta är svårt att
har haft någon väsentlig inverkan på koncernen.
bedöma. Koncernen avser att tillämpa IFRS 10 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014. Förändringen bedöms inte ha
Nya standarder, ändringar och tolkningar av
någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter.
befintliga standarder som ännu inte har trätt i
Standarden har ännu inte antagits av EU.
kraft och som inte har tillämpats i förtid av
IFRS 12 ”Disclosures of interests in other entities” omfattar
koncernen
upplysningskrav för dotterföretag, joint arrangements, intresseEtt antal nya standarder och ändringar av tolkningar och befint- företag och ej konsoliderade strukturerade företag. Koncernen
liga standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter avser att tillämpa IFRS 12 för det räkenskapsår som börjar
1 januari 2012 och har inte tillämpats vid upprättandet av kon- 1 januari 2014. Förändringen bedöms inte ha någon väsentlig
cernen finansiella rapporter. Inga av dessa förväntas ha någon inverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarden har
väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter, med undan- ännu inte antagits av EU.
tag av de som följer:
IFRS 13 ”Fair value measurement” syftar till att värderingar
IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter” Ändringar har till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplexa
72 I Noter
 Not 2, fortsättning
genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en
gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och till
hörande upplysningar. Koncernen har för avsikt att tillämpa den
nya standarden det räkenskapsår som börjar 1 januari 2013.
Standarden har ännu inte antagits av EU.
Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningarna som ännu
inte trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen.
Principer för koncernredovisning
Dotterföretag
Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att utforma finansiella och operativa strategier på ett sätt som vanligen
följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från
den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen.
De exkluderas ur koncernen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens
rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag
utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar och skulder. I
köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller
skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad
köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de
uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden
på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla
innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget
redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella
andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp
varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande in
flytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktie
innehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om
beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten
över totalresultatet.
När ett förvärv av dotterföretag inte avser förvärv av rörelse
utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna i
förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastigheter
med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar personal/organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten.
Koncerninterna transaktioner, balansposter, intäkter och
kostnader samt orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Även orealiserade förluster elimineras om
inte transaktionen utgör ett bevis för att ett nedskrivningsbehov
föreligger.
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande
Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktie
ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande
redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt
förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets
nettotillgångar, i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar
till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i
eget kapital.
Försäljning av dotterbolag
När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller
betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till
verkligt värde och ändringen i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Alla belopp avseende den avyttrade enheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen
direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna.
Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt
totalresultat omklassificeras till resultatet.
Om ägarandelen i ett intresseföretag minskar men ett betydande inflytande ändå kvarstår, omklassificeras, i de fall det är
relevant, bara en proportionell andel av de belopp som tidigare
redovisats i övrigt totalresultat till resultatet.
Intresseföretag
Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande
men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandels
metoden och värderas inledningsvis till anskaffningsvärde.
Koncernens andel av resultat som uppkommit i intresseföretaget
efter förvärvet redovisas i rapporten över totaltresultatet. När
koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller
överstiger dess innehav i intresseföretagets redovisar koncernen
inte ytterligare förluster, om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning.
Ändrade redovisningsprinciper
Inga redovisningsprinciper har ändrats och följaktligen har det
inte krävts några justeringar av belopp som tidigare redovisats i
koncernredovisningen.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapportering som lämnas till den högste verk
ställande beslutsfattaren. Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och byggverksamhet. Uppföljning av
resultat och fördelning av resurser i koncernen görs till respektive
dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område.
Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp,
och fattar beslut om fördelning av resurser, benämns fastighets
resultat. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och
Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta
resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till största
delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument.
Omräkning av poster i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella
valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen.
Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning
av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar
och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i
resultaträkningen.
Koncernen innehar per 31 december 2012 inga icke-monetära
tillgångar och skulder i utländsk valuta.
Noter I 73
Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjande
perioden. Nyttjandeperioden uppgår till fem år.
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter
och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till verkligt värde.
Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden på balans
dagen. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade
värde endast då det är sannolikt att den framtida ekonomiska
nyttan som är förknippad med tillgången kommer koncernen
tillgodo. Förändringar av verkligt värde, utöver investeringar, redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter
ingår byggnader, mark och markanläggningar. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.
I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade
betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och ut
hyrningsgrad m.m. Verkliga drifts- och underhållskostnader har
ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet. Se
vidare not 16.
Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren. Värdeförändringen på
fastigheterna fram till tidpunkten för avyttring eller utrangering
redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter.
Parkeringsbåt, bostadsmoduler,
inventarier och övriga anläggningstillgångar
Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. För parkeringsbåt, inventarier och övriga anläggningstillgångar sker avskrivning linjärt över den beräknade nyttjande
tiden. Tillgångarnas restvärden och nyttjandeperiod prövas varje
balansdag och justeras vid behov. En tillgångs värde skrivs ned
om dess redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde.
Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jäm
förelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och
redovisas i övriga rörelseintäkter/-kostnader.
Pågående nyoch ombyggnationer
Pågående nyoch ombyggnationer i förvaltningsfastigheter
värderas till verkligt värde. En individuell värdering görs av varje
projekt.
Pågående nyoch ombyggnationer som inte avser förvaltningsfastigheter redovisas till bokfört värde under rubriken ”Pågående ombyggnationer”. Där det finns ett nedskrivningsbehov,
görs en nedskrivning direkt till det förväntade värdet enligt
värderingsmodellen. Nedskrivning görs mot den anläggningstillgång det berör.
74 I Noter
Avskrivningar
Avskrivningar på anläggningstillgångar baseras på anskaffningsvärdet. Inga avskrivningar görs på förvaltningsfastigheter.
Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsvärde eller
omvärderat belopp ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden. Avskrivningar görs linjärt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet:
20
Parkeringsbåt6,67
Inventarier5–33
Bostadsmoduler5
20
Varulager
Varulager redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, med avdrag för til�lämpliga rörliga försäljningskostnader. Varulager är värderade till direkta tillverkningskostnader
med tillägg för viss andel i indirekta kostnader. I varulager återfinns de fastigheter som innehas för försäljning i den löpande verksamheten eller som är under byggnation
eller exploatering för att säljas på det sättet. Resultatavräkning
sker vid slutbesiktning.
Finansiella instrument
Principerna för värdering av finansiella instrument är att derivatinstrument värderas till verkligt värde, övriga finansiella skulder
och övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när koncernen blir part i ett avtalsförhållande. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats och skuld tas upp när det
finns avtalsmässig skyldighet att betala, även om faktura inte
mottagits. Leverantörsskuld tas upp när faktura mottagits. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen då rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och
koncernen har överfört alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen då förpliktelsen i avtalet fullgörs.
Koncernen klassificerar sina
finansiella instrument enligt följande:
Finansiella tillgångar och skulder
värderade till verkligt värde via resultaträkningen:
Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde vid anskaffningstidpunkten och värderas därefter löpande till verkligt
värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den
period de uppstår. Koncernens derivatinstrument faller inom
denna kategori.
Kundfordringar och lånefordringar:
Kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som
har fastställda betalningar och som inte är noterade på en aktiv
marknad. De ingår i omsättningstillgångar med undantag för
poster med förfallodag senare än tolv månader efter balansdagen,
vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Värdering sker initialt till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Även andra
långfristiga värdepappersinnehav och andra långfristiga fordringar klassificeras under denna kategori och värderas till anskaffningsvärde om inte nedskrivningsbehov finns.
Derivatinstrument:
Derivatinstrument innehas för att hantera koncernens finansiella
riskexponering genom att säkra befintlig ränte- och valutaexponering mot förändringar i räntenivåer och valutakurser. Alla derivatinstrument värderas till verkligt värde och effekten av värdeförändringen redovisas i finansnettot. Räntederivat innehas för att
få önskad räntebindningstid i den befintliga lånefinansieringen.
Även valutaterminer används för att reducera risker vid förluster
i utländsk valuta. Alla värdeförändringar på sådana derivat redovisas i finansnettot. Säkringsredovisning tillämpas inte.
Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga
noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska
swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknads
mässig kreditmarginal. Derivatportföljen marknadsvärderas utifrån den svenska swapräntan på värderingsdagen. Ränteswappar
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. I
värdet ingår inte upplupen ränta. Forward Rate Agreement
(FRA) värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den
officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag (Cap-kontrakt, swap
tioner och strukturerade swappar) motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Bokfört värde på kundfordringar och
leverantörsskulder, minskat med eventuella krediteringar, bedöms
motsvara verkligt värde då de bedöms vara kortfristiga.
Upplåning:
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde med justering för transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Skillnaden mellan erhållet belopp och återbetalningsbeloppet redovisas
i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning
av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga
skulder om inte koncernen har rätt att skjuta upp betalning av
skulden i åtminstone tolv månader efter balansdagen. Räntekostnader periodiseras och resultatförs över löptiden. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder.
Ränta på projekt under byggnadstiden, vilket innebär att lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller
produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk
att färdigställa för användning eller försäljning, aktiveras som en
del av anskaffningsvärdet för tillgången. Vid beräkning av koncernens lånekostnad, som ska aktiveras, har dotterbolagens genomsnittliga finansieringskostnad använts.
Leverantörs- och andra skulder:
Leverantörs- och andra skulder har kort förväntad löptid och
redovisas utan diskontering till nominellt belopp.
Likvida medel:
Likvida medel utgörs av kassa- och banktillgodohavanden och
övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader
från anskaffningstidpunkten. Avsättningar
En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell
förpliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett
utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och
beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt.
Avsättningar värderas till nuvärdet av det belopp som förväntas
krävas för att reglera förpliktelsen. Härvid används en diskonteringsränta före skatt som återspeglar en aktuell marknadsbedömning av det tidsberoende värdet av pengar och de risker som är
förknippade med avsättningen. Den ökning av avsättningen som
beror på att tid förflyter redovisas som en räntekostnad. Ersättning till anställda
Pensionsförpliktelser
Avsättningar för förpliktelser relaterade till ersättningar efter avslutad anställning uppkommer då förpliktelserna är förmåns
bestämda. Den skuld som redovisas i balansräkningen avseende
förmånsbestämda pensionsplaner är nuvärdet av den förmåns
bestämda förpliktelsen på balansdagen minus verkligt värde på
förvaltningstillgångarna, med justeringar för de ej redovisade
kostnader för tjänstgöring under tidigare perioder. Dessa förpliktelser och kostnader avseende tjänstgöring under innevarande
period beräknas aktuariellt med ”Projected unit credit method”.
Beräkning sker årligen för koncernens förmånsbestämda planer
med hjälp av extern aktuarie. Avsättningen i balansräkningen
utgörs av nuvärdet av de förmånsbestämda förpliktelserna med
justering för oredovisade aktuariella vinster och förluster. Aktuariella vinster och förluster uppkommer huvudsakligen vid förändringar av aktuariella antaganden samt vid skillnad mellan de
aktuariella antagandena och det faktiska utfallet. Den del av de
ackumulerade belopp som överstiger tio procent av det största av
förpliktelsernas nuvärde och förvaltningstillgångarnas marknadsvärde, korridoren, vid föregående års utgång, redovisas i resultatet över den förväntade genomsnittliga tjänstgöringstiden
för de personer som omfattas av planen. För alla förmånsbestämda planer består den aktuariella kostnaden, vilken belastar resultatet, av kostnad för tjänstgöring under innevarande period, räntekostnad, kostnad för tjänstgöring under tidigare perioder samt
amortering av aktuariella vinster eller förluster. Skatt som utgår
på pensionskostnader, exempelvis särskild löneskatt på pensionskostnader, har beaktats vid omräkningen enligt ovan, vilket är i
enlighet med UFR 4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt. Inom Framtidenkoncernen finns ett antal personer som har
förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till
Alecta. ITP-planen som är finansierad genom försäkring i Alecta
är en förmånsbestämd pensionsplan som omfattar flera arbets
givare enligt UFR 3. För denna pensionsplan innebär detta att
ett företag ska som huvudregel redovisa sin proportionella andel
av den förmånsbestämda pensionsförpliktelsen samt av de förvaltningstillgångar och kostnader som är förbundna med pensionsplanen. I redovisningen ska även upplysningar lämnas enligt kraven för förmånsbestämda pensionsplaner. För redovisning
enligt ovan krävs information i enlighet med kraven i IAS 19. Då
erforderliga uppgifter inte kan erhållas från Alecta redovisas
dessa pensionsåtaganden, fram till och med den tidpunkt då erforderlig information erhålls från Alecta, som en avgiftsbestämd
pensionsplan enligt IAS 19. Detta innebär att inbetalda premier
till Alecta löpande kommer att redovisas som kostnad även i fortsättningen.
Koncernens utbetalningar avseende avgiftsbestämda planer
redovisas som kostnad i den period den uppstår. Räntekomponenten i pensionskostnaden redovisas bland finansiella kostnader.
Noter I 75
Ersättningar vid uppsägning
Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning
sagts upp av koncernen före normal pensionstidpunkt, eller då
en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Koncernen redovisar avgångsvederlag när den bevisligen
är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad
formell plan utan möjlighet till återkallande, eller att lämna ersättningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som
gjorts för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller mer än tolv månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde. Vinstandels- och bonusplaner
Koncernen har inga vinstandels- och bonusplaner.
Leasing
Leasegivare
Koncernens hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt
och består endast av uthyrning av fastigheter. Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet intäkter.
Leasetagare
Alla koncernens leasingkontrakt är operationella leasingkontrakt
och kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.
Intäkter
Intäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som kommer att
erhållas i koncernens löpande verksamhet. Intäkterna redovisas
exklusive mervärdesskatt och rabatter samt efter eliminering av
koncernintern försäljning. Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på
ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att ekonomiska fördelar kommer att tillfalla företaget och särskilda kriterier har uppfyllts såsom
beskrivs nedan. Intäktsbeloppet anses inte kunna mätas på ett tillförlitligt sätt förrän alla förpliktelser avseende försäljningen har
uppfyllts eller förfallit. Koncernen grundar sina bedömningar på
historiska utfall och beaktar därvid typ av kund, typ av transaktion
och speciella omständigheter i varje enskilt fall. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror
sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på
perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och
förmåner som förknippas med äganderätten övergår till
köparen. Intäkter från kontant- och kontokortsbetalningar avseende bilplatser redovisas i samma period som platsen utnyttjas. Intäkter från kontrollavgifter redovisas i samma period som de
utfärdas.
Redovisning av inkomstskatter
Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat.
Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period
som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt
enligt gällande lagstiftning. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall då den
underliggande transaktionen redovisas direkt i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital varvid även skatteeffekten redovisas
i övrigt totalresultat respektive i eget kapital.
76 I Noter
Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt
och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig
till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som
medför eller reducerar skatt i framtiden.
Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga
resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig
från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och -skulder redovisas i balansräkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan
bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen av
seende underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i
den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot
framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga
skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att
kunna utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som har beslutats samt förväntas gälla för den period då tillgången återvinns
eller skulder regleras.
Redovisning av underhållskostnader
Löpande underhåll i form av förbrukningsartiklar och utbyte av
mindre delar redovisas i resultaträkningen som driftskostnad
medan utgifter för att byta ut väsentliga delar och övrigt planerat
underhåll redovisas som investering i fastigheten.
Statliga stöd
Koncernen erhåller statliga stöd i form av investeringsbidrag vid
nyoch ombyggnation, samt räntebidrag. Bidrag från staten redovisas till verkligt värde då det föreligger
rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen
kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget.
Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas som en reduktion av tillgångens anskaffningsvärde. Statliga bidrag som gäller kostnader periodiseras och redovisas
i resultaträkningen över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att täcka. Bidrag relaterade till resultatet redovisas under separat rubrik i resultaträkningen. Kassaflödesanalys
Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden
från den löpande verksamheten.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga
uttalanden från Akutgruppen. RFR 2 innebär att moderbolaget
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen
och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som
ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Principerna har
tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat
anges.
Andelar koncernföretag
I moderbolagets bokslut redovisas andelar i koncernföretag till
anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Alla utgifter som är hänförliga till ett rörelseförvärv aktiveras i
moderbolaget, exempelvis transaktionsutgifter. När det gäller
villkorade tilläggsköpeskillingar hanteras dessa enligt bestämmelserna om avsättning. Omvärderingar av tilläggsköpeskillingar
redovisas mot anskaffningsvärdet. Erhållna utdelningar redovisas
som finansiella intäkter.
När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet.
Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning.
Moderbolaget använder sig av undantaget i RFR 2 avseende IAS
39 och redovisar därmed övriga finansiella instrument till anskaffningsvärde enligt Årsredovisningslagen.
Resultateffekten av i förtid stängda derivatkontrakt, vars
syfte har varit att säkra framtida räntenivåer, periodiseras över
återstående löptid för respektive derivatkontrakt. Vid en väsentligt förändrad finansiering kan effekten resultatföras.
Ersättningar till anställda
Moderföretagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen
är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt.
Uppskjuten skatt
De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. Sambandet mellan redovisning och
beskattning gör att uppskjuten skatteskuld inte särredovisas i
juridisk person avseende obeskattade reserver. Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i resultat- och balansräkning.
Koncernbidrag
Koncernbidrag redovisas enligt RFR 2 [IAS 27] p2 samt RFR 2
[IAS 18] p3. Ett koncernbidrag som ett moderföretag erhåller
från ett dotterbolag ska i moderbolaget redovisas enligt samma
principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag. Detta
innebär att koncernbidraget ska redovisas som finansiell intäkt.
Skatt på koncernbidraget redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Ett koncernbidrag som lämnas från moderbolag till
dotterbolag redovisas inte enligt huvudansatsen utan istället enligt det tillåtna alternativet. Detta innebär att koncernbidrag redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Skatteeffekten när
alternativet används redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen.
Fusioner
Fusioner redovisas enligt koncernvärdemetoden, vilket innebär
att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i
den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av det överlåtande företaget. Fusionsdifferensen förs direkt
till eget kapital.
Not 3
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som
bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt
utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Egnahemsbolaget
Bolaget har en risk i de cirka 350 bostäder som byggts med enstegstätade putsfasader. Koncernen har gjort avsättning avseende framtida kostnader för putsskador. Se vidare not 34.
Fastighetsvärdering
Modellen för marknadsvärdering av koncernens fastighetsbestånd bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl samt ett beräknat
driftsnetto för år elva. För beräkning av kassaflödet/driftsnettot
år 1 används bedömda hyror för 2013, kontrakterat hyresbortfall
vid 2012-11-30, normaliserade drifts- och underhållskostnader
samt utgående fastighetsskatt. För utveckling av driftsnettot under
kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation,
hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Dessa antaganden varierar beroende på respektive fas
tighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas även
i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Alla antaganden som
görs bygger på bedömningar gjorda av externa värderingsinstitut. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje fastighet är dessutom unik och det är svårt att förutsäga hur priset vid
en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är alltid
behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall uppgår
det till mellan fem och tio procent. Koncernens marknadsvärden
är baserade på ett antagande om att fastigheterna säljs som förvaltningsobjekt, det vill säga den värdeökning som kan uppstå
vid en försäljning till en bostadsrättsförening beaktas inte. De
förvärv som gjorts av bostadsrättsföreningar kan därmed inte
användas som underlag i värdebedömningen. Se även vidare not
16 Förvaltningsfastigheter.
En till synes liten efterfrågan på bostäder eller fastigheter i
Göteborg kan ge stora effekter på värdet av koncernens fastighetsbestånd. En effekt på nedanstående parametrar ger följande
förändring av marknadsvärde och soliditet:
Effekt på
marknadsFörändring
värdet
Hyra år 1
Långsiktig vakansgrad/hyresbortfall
Drifts- och underhållskostnad
Avkastningskrav
och kalkylränta
+/-1 %
+1 %-enhet
+/-1 %
+/-1 %-enhet
Effekt på
soliditet
+/-1,8 % +/-0,3 %-enhet
-1,6 %
-0,3%-enhet
-/+ 0,7 % -/+0,1 %-enhet
-/+19,0 %
- 4,7 %-enhet/
+3,2 %-enhet
Noter I 77
Not 4
Not 6
Hyresintäkter
Driftskostnader
Koncernen
Bostäder
2012
2011
4 333 337
4 149 392
Koncernen
2012
2011
Värme
-519 933
-505 081
Lokaler
390 554
396 143
El
-155 643
-165 348
Övrigt
264 467
237 426
Vatten och avlopp
-155 538
-143 280
4 988 358
4 782 961
Renhållning
-119 911
-124 060
Fastighetsskötsel
-457 843
-455 206
Reparationer och löpande underhåll
-236 588
-226 436
-460 883
-418 561
Övrigt
-133 331
-176 945
-2 239 670
-2 214 917
Av koncernens kontraktsportfölj per 2012-12-31 är 94,6 procent
(94,2) uppsägningsbara inom ett år, 4,5 procent (4,4) senare än ett
år men inom fem år och 0,9 procent (1,4) senare än fem år.
Övriga hyresintäkter avser till största delen uthyrning av parkeringsplatser.
Not 5
Not 7
Koncernen
Förvaltningsuppdrag
Parkeringsintäkter
Kontrollavgifter
Övrigt
Moderbolaget
Fakturering dotterbolagen
Övrigt
78 I Noter
Segmentsrapportering
2012
2011
31 336
24 920
154 855
150 120
18 875
22 534
32 585
13 809
237 651
211 383
2012
2011
30 708
25 740
-
13
30 708
25 753
Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter
och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och
byggverksamhet. Uppföljning av resultat och fördelning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom
samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp och fattar beslut om fördelning av resurser
benämns fastighetsresultat. Fastighetsresultat är ett internt resultatmått som definieras som driftsöverskott plus övriga intäkter och
kostnader exklusive poster av jämförelsestörande karaktär, som
utökat underhåll, nedskrivningar, återförda nedskrivningar samt
fastighetsförsäljningar. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med
ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan
detta resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till
största delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och
finansiella instrument.
2012-12-31
mnkr
Intäkter
Förvaltningskostnader
Fastighetsresultat
Poseidon
Bostadsbolaget
Familjebostäder
Övriga bolag
Eliminering
Totalt
1 845
1 520
1 183
773
-79
5 242
-1 071
-911
-722
-571
72
-3 203
774
609
461
202
-7
2 039
Övriga poster
-505
-381
-316
-72
-3
-1 277
Finansnetto
-225
-196
-110
-4
-30
-565
44
32
35
126
-40
197
1 231
1 381
617
88
54
3 371
-
-
-
-
-103
-103
Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
Marknadsvärdering finansiella instrument
-
-
-
-
-5
-5
Resultat efter finansnetto enligt IFRS
Övriga poster
1 275
1 413
652
214
-94
3 460
Summa tillgångar enligt ÅRL och RR
11 764
7 561
5 221
18 469
-15 947
27 068
Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter
12 401
12 758
9 903
1 735
-536
36 261
-
-
-
-
-33
-33
Justering till marknadsvärde finansiella instrument
Övriga poster
Summa tillgångar enligt IFRS
2011-12-31
mnkr
Intäkter
Förvaltningskostnader
Fastighetsresultat
-
-
-
48
-48
0
24 165
20 319
15 124
20 252
-16 564
63 296
Poseidon
Bostadsbolaget
Familjebostäder
Övriga bolag
Eliminering
Totalt
1 609
1 465
1 103
885
-66
4 996
-919
-904
-710
-656
77
-3 112
690
561
393
229
11
1 884
Övriga poster
-416
-356
-295
-164
-8
-1 239
Finansnetto
-202
-189
-86
-4
-46
-527
72
16
12
61
-43
118
Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter
1 916
2 073
1 318
307
56
5 670
Marknadsvärdering finansiella instrument
-100
-85
-63
-41
-
-289
-
-
-
-
-6
-6
Resultat efter finansnetto enligt IFRS
1 888
2 004
1 267
327
7
5 493
Summa tillgångar enligt ÅRL och RR
11 240
7 410
5 162
17 957
-14 809
26 960
Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter
10 730
11 377
9 126
2 087
-430
32 890
-21
2
-6
-
-
-25
Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR
Övriga poster
Justering till marknadsvärde finansiella instrument
Övriga poster
Summa tillgångar enligt IFRS
-
-
-
-
-
0
21 949
18 789
14 282
20 044
-15 239
59 825
Noter I 79
Not 8
2012
Arvode till valda revisorer
Koncernen
2012
2011
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
-2 363
-2 269
-564
-636
-255
-270
-3 182
-3 175
Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med 1 091 tkr (1 139).
Moderbolaget
2012
2011
-305
-470
-79
-52
Arvode till PwC
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget
Övriga tjänster
-70
-30
-454
-552
Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med 118 tkr (127).
Not 9
Intäkter byggverksamhet
Kostnader byggverksamhet
Summa byggverksamhet
2012
2011
250 649
204 150
-231 455
-234 541
19 194
-30 391
Byggverksamheten avser Egnahemsbolagets småhusproduktion
av bostäder som upplåts med bostads- eller äganderätt.
Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Under året har
120 bostäder (65) resultatavräknats.
Not 10
Koncernen
2012
2011
-5 687
-42 596
-47 833
-48 283
Övriga sociala kostnader
-121 289
-128 796
Summa personalkostnader
-542 922
-529 797
Principer för ersättning till styrelse, vd och vice vd, koncernen
Till styrelsernas ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller
inte styrelsearvode.
Ersättning till de verkställande och vice verkställande direktörerna utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala
ersättningen. Ersättning till de verkställande direktörerna be
slutas av verkställande direktören i moderbolaget i samråd med
Göteborgs Stad.
Ersättningar och övriga förmåner till ledande
befattningshavare, koncernen
Grundlön/
styrelseÖvriga Pensionsarvode förmåner kostnad
Totalt
Styrelseordförande
270
-
-
270
Övriga
styrelseledamöter
818
23
-
841
Styrelsesuppleanter
183
-
-
183
Verkställande direktörer och
vice verkställande direktör
9 586
425
3 058
13 069
Övriga ledande
befattningshavare
40 010
1 447
8 275
49 732
Totalt
50 867
1 895
11 333
64 095
Grundlön/
Totalt
2011
Personal
-3 058
-44 775
I pensionskostnader till vd ingår pensionskostnader under uppsägningstid med 0 tkr (2 938).
2012
Byggverksamhet
Koncernen
Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd
Övriga anställda
Arvode till PwC
Revisionsuppdrag
2011
Pensionskostnader
Styrelseordförande
275
-
-
275
Övriga
styrelseledamöter
905
-
-
905
Styrelsesuppleanter
-
213
213
-
Verkställande direktörer och
vice verkställande direktör*
12 054
573
5 687 18 314
Kvinnor
411
400
Män
558
543
Övriga ledande
befattningshavare
40 854
1 633
8 474 50 961
969
943
Totalt
54 301
2 206
14 161 70 668
Löner och ersättningar
Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd
Övriga anställda
-10 857
-13 510
-362 943
-339 208
-373 800
-352 718
I löner till vd ingår avgångsvederlag samt lön under uppsägningstid med 0 tkr (1 953).
80 I Noter
* I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör
ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag
med totalt 4 891 tkr.
Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad
avser den kostnad som påverkat årets resultat.
Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 60 personer (63) totalt i koncernen.
Pensioner
De verkställande direktörerna inom koncernen har olika avtal
om möjlig tidpunkt för att gå i pension, som varierar mellan 62
och 65 års ålder. Vid avgång vid 62 års ålder utgår pension med
75 procent av aktuell lön till och med 65 års ålder. Under denna
period fortsätter bolaget att erlägga pensionspremier inom ITPplanen. Övriga ledande befattningshavare har rätt att, med enstaka undantag, gå i pension vid 65 års ålder. Pensionsförmåner
motsvarar ersättning enligt ITP-planen.
Principer för ersättning till styrelse och vd, moderbolaget
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller
inte styrelsearvode.
Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättning till verkställande direktör beslutas av
stadsdirektören i Göteborgs Stad.
Avgångsvederlag
De verkställande direktörerna inom koncernen har avtalade ömsesidiga uppsägningstider på 6 månader. Avtal har träffats om
avgångsvederlag på mellan 12 och 24 månader beroende på ålder
vid avgången. Avtal finns med andra ledande befattningshavare
inom koncernen gällande uppsägningstider på mellan 6 och 12
månader. Det finns också avtal med andra ledande befattningshavare om en månads uppsägning med ett avgångsvederlag på 12
månadslöner. För resterande andra ledande befattningshavare
gäller centrala kollektivavtal.
Ersättningar och övriga förmåner till ledande
befattningshavare, moderbolaget
Företagsledningens könsfördelning
%
Kvinnor
Män
Styrelse
52
48
Vd och övriga
ledande befattningshavare
41
59
2012
Grundlön/
Totalt
Styrelseordförande
33
-
-
33
Övriga
styrelseledamöter
122
122
-
-
Styrelsesuppleanter
23
-
-
23
1 541
57
529
2 127
Övriga ledande
befattningshavare
2 899
96
710
3 705
Totalt
4 618
153
1 239
6 010
Grundlön/
Totalt
2012
2011
Styrelse
Vd och övriga
51
44
49
56
Moderbolaget
2012
2011
12
8
Kvinnor
Män
4
3
16
11
Löner och ersättningar
Styrelseledamöter,
styrelsesuppleanter och vd
Övriga anställda
-1 719
-1 433
-9 817
-6 080
-11 536
-7 513
-529
-121
Pensionskostnader
Styrelseledamöter,
styrelsesuppleanter och vd
Övriga anställda
Övriga sociala kostnader
Summa personalkostnader
-1 842
-1 048
-2 371
-1 169
-4 276
-2 459
-18 183
-11 141
2011
Styrelseordförande
23
-
-
23
Övriga
styrelseledamöter
132
-
-
132
Styrelsesuppleanter
26
-
-
26
1 252
19
121
1 392
Övriga ledande
befattningshavare
2 264
91
475
2 830
Totalt
3 697
110
596
4 403
Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Moderbolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 3 personer (3).
Pensioner
Moderbolagets vd och övriga ledande befattningshavare har rätt
att gå i pension vid 65 års ålder. Moderbolagets vd har premiebestämd pension på 30 procent av ordinarie lön. För övriga befattningshavare motsvarar pensionsförmånerna ersättning enligt
ITP-planen. Noter I 81
Avgångsvederlag
Med verkställande direktören har avtal träffats om en ömsesidig
uppsägningstid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18
månadslöner. Med övriga ledande befattningshavare finns avtal
om en ömsesidig uppsägningstid på mellan två och sex månader.
Företagsledningens könsfördelning
Not 12
Kostnader fördelade på kostnadsslag
Koncernen
2012
2011
-547 332
-510 201
-43 706
-39 502
Material/tjänster
-1 920 888
-2 233 019
Lokalkostnader
-21 251
-23 796
-175 793
-179 216
-2 708 970
-2 985 734
2012
2011
2 204
5 227
Kostnader för
ersättningar till anställda
Avskrivningar
Moderbolaget, %
Kvinnor
Män
2012
Styrelse
37,5
62,5
Vd och övriga
100
0
Not 13
2011
Styrelse
Vd och övriga
50
50
100
0
2012
-9 997
-5 483
Bostadsmoduler
-3 805
-3 569
-19 561
-19 837
-8 059
-8 049
-41 422
-36 938
Planenliga avskrivningar inom
centrala administrationskostnader
Summa avskrivningar
Moderbolaget
-2 184
-2 418
-2 184
-2 418
-100
-146
-100
-146
-43 706
-39 502
2012
2011
Planenliga avskrivningar
inom centrala kostnader
Inventarier
4
5 231
4 875
7 078
4 875
7 078
122
2 143
7 205
14 452
Övriga ränteintäkter
och liknande resultatposter
Ränteintäkter
Räntebidrag
Summa finansiella intäkter
Planenliga avskrivningar
inom byggverksamhet
Inventarier
4
2 208
2011
Inventarier
Utdelning
Planenliga avskrivningar i fastighetsförvaltningen inom driftskostnader
Koncernen
Återförda nedskrivningar
Avskrivningar
Inventarier
Resultat från finansiella poster
Resultat från övriga värdepapper och
fordringar som är anläggningstillgångar
Not 11
Koncernen
Övriga kostnader
Resultat från övriga värdepapper och
fordringar som är anläggningstillgångar
Nedskrivning
-161
-244
-161
-62
-62
-583 330
-521 902
-86 451
-315 491
Övriga räntekostnader
och liknande resultatposter
Räntekostnader
Värdeförändring
derivatinstrument netto
Övriga finansiella kostnader
-244
-5 471
-5 471
-14 187
-7 717
-683 968
-845 110
14 569
15 685
Summa finansiella kostnader
-674 870
-829 487
Finansnetto
-667 665
-815 035
Aktiverad ränta
Räntesatsen som använts under året avseende aktiverad ränta
uppgår till 3,6 procent (3,5).
82 I Noter
Finansieringskostnad
Koncernens genomsnittliga finansieringskostnad uppgick under
2012 till 4,3 procent (5,4).
Finansieringskostnaden fördelar sig enligt nedanstående tabell.
Not 14
Finansieringskostnad, %
2012
Aktuell skattekostnad
Räntekostnad lån
2,94
Uppskjuten skatt
Räntenetto derivatinstrument, inkl agioförändring
0,69
Avgifter
0,09
Värdeförändring derivatinstrument
0,54
Total finansieringskostnad
4,26
Moderbolaget
2012
2011
Resultat från
andelar i koncernföretag
Anteciperade utdelningar
Erhållna koncernbidrag (se not 31)
Summa finansiella intäkter
Koncernen
Obeskattade reserver
Underskott
939 070
-1 520 546
5 163
1 118
1 068 267
-1 437 626
Övrigt
Koncernen
372 395
Redovisat resultat före skatt
Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt
och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats
2012
2011
3 459 830
5 492 996
-909 935
-1 444 658
Skattepliktiga intäkter
som ej ingår i resultatet
-275
-34 534
Avdragsgilla kostnader
84
3 152
Skatt enligt gällande skattesats,
26,3 procent
489 571
2011
-11 380
372 395
507 554
2012
-18 548
-711
469 884
100
-1 478 693
93 893
117 076
997
-1 437 626
1 009 723
22
36 673
100
1 068 267
142 560
83 350
997
2011
-41 067
28 100
Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter
2012
-58 544
Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen
33 726
469 884
Räntor
Koncernen
8 573
Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter, koncernföretag
Räntor
Skatteeffekt av kostnader/intäkter som
inte är skattemässigt avdragsgilla/
skattepliktiga
Ej skattepliktiga intäkter
74
152
Räntekostnader och liknande
resultatposter, koncernföretag
Ej avdragsgilla kostnader
-973
-940
Schablonintäkt periodiseringsfond
-794
-1 128
Lämnade koncernbidrag (se not 31)
-7 000
Räntekostnader
-1 328
-1 307
Uppskjuten skatteintäkt p g a sänkt
skattesats
-8 328
-76 007
Justering avseende tidigare period
-74 700
Årets skattekostnad
Övriga räntekostnader och
liknande resultatposter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansiella kostnader
Finansnetto
1 782 549
-
138 993
-737
1 009 723
-1 478 693
-462 466
-372 792
-12 484
-7 564
-474 950
-380 356
Vägd genomsnittlig skattesats för koncernen var 22,4 procent
(26,9), exkl skatteeffekt pga sänkt skattesats.
Den 21 november 2012 beslöt riksdagen att ändra skatte
satsen från 26,3 procent till 22 procent från och med 2013.
-483 278
-456 363
Moderbolaget
24 276
33 208
2012
2011
-
-
Aktuell skattekostnad
Uppskjuten skatt
-3 555
-
-3 555
0
Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen
Moderbolaget
Underskott
2012
2011
13
-
-3 568
-
-3 555
0
Noter I 83
Not 16
Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt
och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats
Moderbolaget
2012
2011
Redovisat resultat före skatt
24 748
33 495
Skatt enligt gällande skattesats,
26,3 procent
-6 509
-8 809
Skatteeffekt av kostnader/intäkter som
inte är skattemässigt avdragsgilla/
skattepliktiga
-
-27
Ej skattepliktiga intäkter
2 255
8 870
Ej avdragsgilla kostnader
-22
-34
Uppskjuten skatteintäkt p g a sänkt
skattesats
695
-
Årets skattekostnad
26
-
-3 555
0
Not 15
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
Omklassificeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
2012
2011
62 015
43 940
3 728
18 075
-5 915
-
-
-
59 828
62 015
-17 942
-6 544
5 915
-
Årets avskrivningar
-10 438
-11 398
avskrivningar
-22 465
-17 942
37 363
44 073
Utgående planenligt restvärde
De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamma
fastighetssystem, intranät och diarie-/ärendehanteringssystem.
Moderbolaget
2012
2011
-
-
Inköp
29
-
anskaffningsvärden
29
0
-
-
-
-
avskrivningar
0
0
29
0
De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamt
intranät och diarie-/ärendehanteringssystem.
84 I Noter
Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv
2012
2011
58 850 407
52 324 428
2 353 875
2 773 442
-17 999
-6 500
Övrig icke realiserad värdeökning
1 406 799
3 759 037
Utgående balans 31 december
62 593 082
58 850 407
Vid varje årsskifte och per den 30 juni internvärderas koncernens
fastighetsbestånd och varje fastighet åsätts ett marknadsvärde.
Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som ska
spegla mest sannolikt pris vid en försäljning på den öppna marknaden.
Ett representativt urval av koncernens fastigheter värderas
årligen av externa värderingsinstitut. De externvärderade fastigheterna utgör 5,8 procent av antalet och representerar 7,0 procent av marknadsvärdet.
Metod för intern värdering
Koncernen
Ingående balans 1 januari
Fastighetsförsäljningar
Skattepliktiga intäkter
Justering avseende tidigare period
Marknadsvärde (tkr)
Den interna värderingsmodellen är en avkastningsbaserad metod
som bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de
kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. I kassaflödet ingår kontrakterade intäkter och kostnader såsom hyror
minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt och en normaliserad
drift och normaliserat underhåll. För utveckling av driftsnettot
under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt
fastighetsskatt. För kalkylperiodens sista år beräknas ett rest
värde, vilket motsvarar ett bedömt marknadsvärde vid denna
tidpunkt. Driftsnettot och restvärdet uttrycks i nominella termer
och diskonteras med en kalkylränta som är baserad på marknadens direktavkastningskrav. Alla koncernens fastigheter delas in i kategori A, B eller C
med undergrupper A1-A5, B1-B5 samt C1-C3 beroende på geografiskt läge. Dessa lägen speglar efterfrågan och bedömd attraktivitet ur hyresgästers såväl som investerares perspektiv, där A1läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägst
efterfrågan. Lägesindelningen styr nivån på direktavkastningskravet samt drifts- och underhållskostnaderna. Fastigheterna
delas också in i grupper efter värdeår. Värdeåret styrs av fastigheternas nybyggnadsår med årstillägg för större investerings- och
underhållsåtgärder. Värdeåret ligger till grund för bedömningen
av drifts- och underhållskostnaderna.
Justeringar av värderingsmodellen
För vissa fastigheter görs justeringar som avviker från det normala värderingsförfarandet. Enbostadshus värderas med en ortsprismetod. De fastigheter där fastighetsägaren har ett större eller
mindre åtagande än vad som är normalt för fastighetstypen, justeras för kassaflödeseffekter utöver det normala. Projektfastigheter värderas enligt ett separat förfarande, där värdet beräknas som
om byggnaden vore färdigställd vid värdetidpunkten varefter
återstående kostnader dras av. Fastigheter där planerade aktiveringar uppgår till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde, värderas enligt principen för projektvärdering.
Begränsningar
Drifts- och underhållskostnader
Fastigheterna har värderats var för sig utan hänsyn till portfölj
effekter eller andra omständigheter som skulle avvika från en
normal försäljningsprocess. Antaganden som görs i den interna
modellen bygger på bedömningar gjorda av de externa värderingsinstituten. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen.
Varje fastighet har unika egenskaper som inte alltid kan beaktas
i en schabloniserad modell och det är svårt att förutsäga hur
priset vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde
är alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall
uppgår det till mellan 5 och 10 procent.
Dessa har i värderingen baserats på normaliserade kostnader för
aktuell fastighetstyp, värdeår och läge. För bostäder uppgår dessa
kostnader till mellan 359 och 477 kr/kvm. Den lägsta kostnaden
avser centralt belägna nyproducerade fastigheter, till exempel bostäder på Norra Älvstranden. Lokaler i anslutning till bostäderna
antas ha en något lägre drifts- och underhållskostnad. För butiksoch kontorsfastigheter inom GöteborgsLokaler och för parkeringsanläggningar inom Parkeringsbolaget tillämpas andra schablonkostnader. Genomsnittlig antagen drifts- och underhållskostnad för koncernens fastigheter är 432 kr/kvm. Kostnaden
har ökat med 2,6 procent sedan föregående år. Drifts- och underhållskostnaderna antas följa KPI med tillägg för en extra kostnadsökning motsvarande 0,25 procent.
Antaganden
Värdetidpunkten för värderingen är 2012-12-31, vilket innebär
att alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen
speglar de förhållanden som vid detta datum var kända på marknaden.
Avkastningskrav och kalkylräntor
Kalkylräntan, som används för att diskontera varje års förväntade
kassaflöde, härleds ur de transaktioner som noteras på marknaden.
Härledning sker dels med hjälp av egna analyser, dels med hjälp av
de bedömningar som de externa värderingsinstituten gör. Bristen
på transaktioner av olika fastighetstyper i olika lägen, gör att det
råder en osäkerhet vid värdebedömningen. Osäkerheten visas genom att de externa värderingsinstituten tillämpar olika räntekrav
på samma typ av fastighet vilket resulterat i olika nivåer på värdebedömningarna. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 5,0 procent (5,1). Avkastningskraven som har tillämpats
på bostäderna har sänkts med 0,25 procentenheter i lägena A1,
B1, B2 och B3, och behållits oförändrade i övriga A- och B-lägen
samt i C-lägen. För lokalfastigheter och parkeringsanläggningar
sänktes avkastningskraven i A1 och B2 men höjdes i A4, B1 och
B3. I C-lägen är avkastningskraven oförändrade.
Fastighetsavgift/fastighetsskatt belastar driftsnettot i enlighet
med de regler för fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller från
december 2007. Det innebär att de flesta av koncernens fastig
heter belastas med schablonbeloppet 1 210 kr per lägenhet.
Marknadsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till 19 119
mnkr (28 409). Minskningen beror på att säkerställda lån har
lösts och nya lån har upptagits via kapitalmarknaden.
Koncernen
2012
2011
Taxeringsvärde mark
13 296 922
13 247 300
Taxeringsvärde byggnad
29 863 579
29 623 082
43 160 501
42 870 382
Not 17
Parkeringsbåt
Koncernen
KPI
Den inflation (KPI) som ligger till grund för de flesta framtida
bedömningar i kassaflödena bedöms till 2 procent per år.
Hyror och hyresutveckling
Bostadshyrorna bedöms öka med 1,9 procent 2013, varefter den
framtida hyresutvecklingen beräknas följa KPI. Ingående bruttohyror för bostäder har i det totala beståndet ökat med 3,5 procent sedan föregående års värdebedömning. Då ingår även ombyggda och nyproducerade fastigheter. Bruttohyror för lokaler
har minskat med 0,3 och för parkering ökat med 1,7 procent.
För lokaler antas att löpande kontrakt gäller under 2013 och
därefter följer hyran KPI till 70 procent. Inköp
anskaffningsvärden
avskrivningar
2012
2011
79 195
79 195
-
-
79 195
79 195
-67 019
-60 930
-6 088
-6 089
-73 107
-67 019
6 088
12 176
Vakanser
Den faktiska utgående vakansen belastar första årets kalkyl, varefter vakansen successivt anpassas under tre års tid till en för läget
marknadsmässig vakans. I dagens penningvärde motsvarar den
marknadsmässiga vakansen 1,0 procent av bruttointäkterna.
Den faktiska hyresförlusten på grund av vakanser, rabatter och
annat bortfall uppgick vid värdetidpunkten till 2,1 procent.
Noter I 85
Not 18
Not 20
Bostadsmoduler
Koncernen
Inköp
2012
2011
122 245
122 245
-
-
Inköp
-2 755
-
Utrangeringar/försäljningar
Omklassificeringar
834
-
184 379
183 563
-151 669
-149 378
-2 216
-2 291
18
-
-153 867
-151 669
30 512
31 894
anskaffningsvärden
119 490
122 245
-18 556
-14 987
Koncernen
anskaffningsvärden
2 755
-
Omklassificeringar
1
-
-3 805
-3 569
-19 605
-18 556
avskrivningar
99 885
103 689
avskrivningar
Inventarier
2012
2011
392 148
337 135
Inköp
20 752
50 867
-7 307
-39 010
-97 091
43 156
Omklassificeringar
anskaffningsvärden
308 502
392 148
-242 922
-256 545
7 102
38 451
Omklassificeringar
3 750
-
-22 527
-24 828
-254 597
-242 922
53 905
149 226
Moderbolaget
2012
2011
2 814
3 505
avskrivningar
Inköp
266
640
-33
-1 331
3 047
2 814
-1 640
-2 800
-244
-161
18
1 321
-1 866
-1 640
1 181
1 174
avskrivningar
86 I Noter
-
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Försäljning
Fusion
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivningar
nedskrivningar
anskaffningsvärden
-18
Not 21
Aktieägartillskott
2011
183 563
Övriga anläggningstillgångar avser till största delen parkeringsanläggningar och investeringar i annans fastighet.
Not 19
Koncernen
2012
183 563
2012
2011
1 836 191
1 938 984
-
-135 000
-200
-
17 651
32 207
1 853 642
1 836 191
-355 545
-355 545
-
-
-355 545
-355 545
1 498 097
1 480 646
OrganisationsAntal
nummer andelar
Bokfört
värde
Bostads AB Poseidon
556120-3398 13 600
177 636
Göteborgs stads
bostadsaktiebolag
556046-8562 400 000
107 268
Familjebostäder i
Göteborg AB
556114-3941 27 500
268 710
Gårdstensbostäder AB
556536-0277 10 000
137 224
Göteborgs Egnahems AB
556095-3829 160 000
68 536
Koncernföretag
-Bygga Hem i Göteborg AB
556643-7934
Not 22
Andelar i intresseföretag
Koncernen
2012
2011
3 163
3 163
anskaffningsvärden
3 163
3 163
-2 840
-2 840
nedskrivningar
-2 840
-2 840
323
323
Göteborgs Stads
Parkerings AB
556119-4878
5 400
391 819
Förvaltnings AB
GöteborgsLokaler
556082-4897 10 000
258 703
Idrotts- och Kulturcentrum
Scandinavium i Göteborg AB
556125-8616
321
39 536
Indirekt ägda
Rysåsen Fastighets AB
556711-1520
1 000
47 665
Framtiden Housing Finance
No. 6 AB (publ)
Ellesbokomplementären AB
340
33
33
34
556731-5170
5 000
500
Boplats Göteborg AB
210
30
30
210
Gärdsås Utvecklings AB
490
49
49
49
Störningsjouren i
Göteborg AB
556657-1443
5 000
500
1 498 097
Samtliga dotter- och dotterdotterföretag, utom Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB som ägs till 91,84 procent, är helägda. Samtliga har sitt säte i Göteborg.
Under året har AB HjällboBostaden fusionerats med Bostads
AB Poseidon och Sannegården Bostäder AB har fusionerats med
Familjebostäder i Göteborg AB.
Per 21 september 2012 har de tidigare helägda ,vilande, dotterföretagen AB Göteborgs Tomträttskassa, 556312-3388, och
AB Göteborgshem, 556316-1966, fusionerats med moderbolaget. I moderbolagets resultaträkning per 2012-12-31 ingår 0 tkr
i nettoomsättningen och 0 tkr i rörelseresultatet, som hänför sig
till de båda bolagens resultaträkning för tiden före fusionen.
Koncernmässiga värdet på tillgångar och skulder som övertogs av
moderbolaget var, vid tidpunkten för fusionen, enligt följande,
tkr:
Skulder
Fusionsresultat
Antal Kapital- Rösträtts- Bokfört
andelar andel %
andel % värde
Gärdsås Torgbolag KB
-
57
49
0
KB Ellesbo 2
-
33
33
0
300
30
30
V Sandarna Fastighetsutveckling AB
Summa aktier och andelar
30
323
Organisationsnummer
Årets
resultat
Eget
kapital
Ellesbokomplementären AB
556432-9810
-
102
Boplats Göteborg AB
556467-7390
104
3 366
Gärdsås Utvecklings AB
556599-9694
-
111
Gärdsås Torgbolag KB
969673-5233
834
2 373
KB Ellesbo 2
916844-6442
171
5 288
V Sandarna
Fastighetsutveckling AB
556707-2409
-
100
Indirekt ägda
Samtliga intresseföretag har sitt säte i Göteborg.
Tomträttskassan
Göteborgshem
97
100
0
0
Fordringar hos intresseföretag
-3
0
Koncernen
2012
2011
Not 23
5 600
5 600
anskaffningsvärden
5 600
5 600
5 600
5 600
Noter I 87
Not 24
Not 27
Andra långfristiga värdepapper
Finansiella instrument per kategori
Koncernen
2012
2011
3 037
3 038
Inköp
-
-
Försäljning
-
-1
anskaffningsvärden
3 037
3 037
-1 129
-1 130
-
1
-1 129
-1 129
1 908
1 908
Redovisningsprinciperna för finansiella instrument har tillämpats för nedanstående poster, koncernen:
Tillgångar
värderade till
Övriga
verkligt värde
via resultat- finansiella Summa
räkningen tillgångar tillgångar
2012-12-31
Tillgångar i balansräkningen
Försäljning
nedskrivningar
Derivatinstrument
20 495
-
20 495
Kundfordringar och
andra fordringar
-
114 334
114 334
och andra långfristiga fordringar
-
68 966
68 966
Likvida medel
-
2 036
2 036
20 495
185 336
205 831
Andra långfristiga värdepapper består mestadels av andelar i bostadsrättsföreningar.
Not 25
2012-12-31
Derivatinstrument
Skulder i balansräkningen
Derivatinstrument används för att reducera för ränteriskexponering och för att eliminera valutarisk vid finansiering i utländsk
valuta. Koncernens riskhantering beskrivs i not 47 Finansiell
riskhantering.
Skulder
värderade till
verkligt värde
via resultaträkningen
Upplåning
-
Derivatinstrument
-501 305
Leverantörsskulder
-
-504 919
-504 919
Övriga skulder
-
-
-
19 554 -485 494
27 851 -412 094
Kortfristiga
Fristående derivat
-räntederivat
Tillgångar
värderade till
Övriga
verkligt värde
via resultat- finansiella Summa
räkningen tillgångar tillgångar
2011-12-31
941
-15 811
2 963
-6 842
Derivatinstrument
30 814
-
30 814
Kundfordringar och
andra fordringar
-
113 087
113 087
och andra långfristiga fordringar
-
49 816
49 816
Likvida medel
-
164 343
164 343
30 814
327 246
358 060
Verkligt värde motsvarar redovisat värde i tabellen ovan.
Not 26
2011-12-31
Andra långfristiga fordringar
Koncernen
2011
42 308
81 543
Tillkommande/avgående andelar
19 150
-39 235
Utgående fordran
61 458
42 308
Ingående fordran
Skulder
värderade till
verkligt värde
via resultaträkningen
Övriga
finansiella
skulder
Summa
skulder
Skulder i balansräkningen
2012
Posten består främst av andelar i bostadsrättsföreningar.
88 I Noter
-15 962 841 -16 464 146
Tillgångar i balansräkningen
Fristående derivat
-räntederivat
-15 457 922 -15 457 922
-
Redovisat värde fördelar sig enligt nedan:
Långfristiga
Summa
skulder
501 305
501 305
2012-12-31
2011-12-31
Tillgångar
Skulder Tillgångar
Skulder
Övriga
finansiella
skulder
Upplåning
Derivatinstrument
418 936
-15 311 508 -15 311 508
-
-418 936
Leverantörsskulder
-
-427 381
-427 381
Övriga skulder
-
-270 000
-270 000
418 936
-16 008 889 -16 427 825
Upplysning om verkligt värde
Upplysning krävs om värdering till verkligt värde per nivå i följande verkligt värde hierarki:
Nivå 1 – Noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2 – Andra observerbara data för tillgången eller skulden än
noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som
prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. erhållna från prisnoteringar).
Nivå 3 – Data för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata.
Samtliga koncernens finansiella instrument som värderas till
verkligt värde klassificeras som nivå 2.
Not 28
Förändring i reserven för osäkra kundfordringar är som följer:
Koncernen
Ingående balans 1 januari
Reservering för osäkra fordringar
Fordringar som skrivits bort under året
Återförda outnyttjade belopp
Utgående balans 31 december
2011
Exploateringsfastigheter
2 580
18 991
168 533
133 160
Förutbetalda försäkringspremier
152 151
Förutbetalda PRI-kostnader
171 113
2012
2011
3 719
Kundfordringar
Övrigt
2012
66 657
73 227
-21 314
46 958
51 913
3-6 månader
Mer än 6 månader
2012
2011
17 533
13 637
723
447
1 231
922
19 487
15 006
883
2 969
256
43
96
1 148
1 618
52 071
57 776
62 422
67 104
2012
2011
369
361
Upplupna ränteintäkter,
koncernföretag
57 641
33 287
Balanserad ränta derivatinstrument
23 490
-
2011
-19 699
891
3 141
-
Förutbetalda kostnader lån
Per den 31 december 2012 var kundfordringar uppgående till
19 487 tkr (15 006) förfallna utan att något nedskrivningsbehov
ansågs föreligga. Åldersanalysen av dessa kundfordringar framgår
nedan:
Mindre än 3 månader
2 782
-21 314
4 915
Not 29
Koncernen
1 482
-19 699
Förutbetalda hyreskostnader
Upplupna räntebidrag
Kundfordringar netto
7 998
Koncernen
Upplupna ränteintäkter
Avgår osäkra fordringar
-12 092
8 623
2012
Kundfordringar
-8 490
Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra kundfordringar ingår i posten driftskostnader i resultaträkningen.
Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen är
det verkliga värdet på ovanstående poster.
Koncernen
Koncernen
2011
-20 002
Not 30
Varulager m m
Pågående arbeten
för annans räkning
2012
-21 314
Moderbolaget
Förutbetalda hyreskostnader, koncernföretag
Övrigt
8 766
4 522
90 266
38 170
Not 31
Kapitalöverföringar, brutto (moderbolaget)
2012
2011
7 000
34 600
Kapitalöverföringar har erhållits från
Poseidon
Per den 31 december 2012 har koncernen redovisat kundford- Parkeringsbolaget
ringar där nedskrivningsbehov föreligger på 19 699 tkr (21 314).
Åldersanalysen av de osäkra kundfordringarna ser ut enligt
följande:
21 100
48 750
28 100
83 350
-7 000
-6 900
HjällboBostaden
-
-27 700
Egnahemsbolaget
-
-28 900
Kapitalöverföringar har lämnats till
Koncernen
2012
2011
Mindre än 3 månader
-1 663
-3 473
3-6 månader
-2 761
-3 044
Mer än 6 månader
-15 275
-14 797
Summa osäkra kundfordringar
-19 699
-21 314
Gårdstensbostäder
Scandinavium
Summa kapitalöverföringar
-
-11 200
-7 000
-74 700
21 100
8 650
Noter I 89
Not 32
Avsättningar för pensioner
Totala pensionskostnaden har belastat resultaträkningen enligt
följande:
Koncernen
Förmånsbestämda planer
Avgiftsbestämda planer
2012
2011
-17 920
-18 254
Från och med 2013 kommer koncernen inte längre tillämpa
”korridormetoden” för att i stället redovisa alla aktuariella vinster
och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Kostnader för
tjänstgöring under tidigare år kommer att redovisas omgående.
Nedanstående tabell förklarar pensionsskuldens förändring:
Koncernen
-29 913
-30 029
Nuvärde av pensionsskuld
vid årets ingång
-47 833
-48 283
Intjäning under året
Förmånsbestämda planer
Förmånsbestämda planer omfattar i huvudsak ålderspension och
respektive arbetsgivare har vanligtvis ett åtagande att betala livsvarig pension. Intjänandet bygger på antalet anställningsår och
den anställde måste vara ansluten till planen ett visst antal år för
att uppnå full rätt till ålderspension. För varje år tjänar den anställde in ökad rätt till pension, vilket redovisas som pension intjänad under perioden samt ökning av pensionsåtagandet.
Den försäkringstekniska beräkningen av pensionsförpliktelser
och pensionskostnader baseras på följande antaganden:
Pensionsutbetalningar
Flytt ITPK
Aktuariell vinst/förlust
10 204
35 795
287 225
275 931
2012
2011
222 125
222 389
16 696
12 294
-13 313
-12 400
-144
-158
225 364
222 125
Nuvärde av pensionsskuld
vid årets slut
Koncernen
Nettoskuld i balansräkningen
vid årets ingång
Nettokostnad redovisad i
resultaträkningen
Pensionsutbetalningar
4,20
Flytt ITPK
Nettoskuld vid årets slut
3,75
3,00
3,00
0,40-6,00
0,70-6,00
2,00
2,00
Framtida årliga pensionsökningar
Personalomsättning
Inflation
Samtliga koncernens pensionsförpliktelser är ofonderade. Följande
avsättning för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
Koncernen
2012
2011
2010
2009
2008
2 275
-12 400
-159
2011
2,50-2,75
4 262
-13 313
9 991
3,75
3,5
240 429
-144
2012
2,50-2,80
275 931
10 285
Koncernen, %
Diskonteringsränta, den 31 december
2011
Ränta
Diskonteringsränta, den 1 januari
Framtida årliga löneökningar
2012
Nettokostnad redovisad i resultaträkningen avseende förmånsbestämda planer:
Koncernen
2012
2011
Kostnader avseende
tjänstgöring under innevarande år
4 262
2 275
10 285
9 991
27
10
2 122
18
16 696
12 294
Ränta på förpliktelsen
Justering p.g.a. flytt ITPK
Periodens resultatpost
av aktuariell förlust
Förpliktelsens
nuvärde den
31 december
287 225
275 931 240 429 259 437 248 320
Oredovisade
aktuariella
vinster (+)/
förluster (-)
Pensionskostnader för
förmånsbestämda planer
-61 861
-53 806
Skuld som
redovisas i
balansräkningen den
31 december
Ränta på förpliktelser klassificeras i resultaträkningen som finansiell kostnad. Koncernen förväntas att betala 10 003 tkr till den
förmånsbestämda planen under nästa räkenskapsår.
225 364
222 125 222 389 221 776 219 379
-18 040
-37 661
-28 941
Koncernen tillämpar reglerna för ”korridoren”. Dessa regler
innebär att del av aktuariella vinster och förluster för varje pensionsplan ska redovisas i resultat- och balansräkningen under
kommande perioder (periodiseras över den genomsnittliga återstående tjänstgöringstiden) om de överstiger 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelsen. Vid årets utgång överstiger aktuariella förluster 10 procent av nuvärdet av pensionsförpliktelserna. Årets resultat har inneburit en aktuariell förlust om 10 204 tkr.
Denna beror främst på sänkningen av diskonteringsräntan.
Per 2012-12-31 uppgår den oredovisade aktuariella förlusten
till 61 861 tkr.
90 I Noter
Avgiftsbestämda planer
Planerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpension och
familjepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter, exempelvis försäkringsbolag. Storleken på premien baseras på lönen. Pensionskostnaderna för perioden ingår i resultaträkningen och uppgår
till 29 913 tkr (30 029).
För ett flertal av koncernföretagen tryggas åtaganden för
ålderspension och sjukpension för tjänstemän genom försäkring
i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapporterings, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar
flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2012 har koncernen inte
haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som en förmånsbestämd plan. Pensionsplaner
enligt ITP som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsför-
säkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 7 594 tkr (11 384).
Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de
försäkrade. Vid utgången av 2012 uppgick Alectas överskott i
form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129 procent
(113). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena
beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Förpliktelser avseende pensioner till nuvarande och tidigare
verkställande direktörer ingår med
Koncernen
474
Avsättning under året
19
Avsättning tagen i anspråk
-
493
Not 33
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen
Koncernen
2012
2011
9 061 125
10 000 195
Uppskjutna skatteskulder
- Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde fastigheter
- Finansiella instrument
-
36 096
- Obeskattade reserver
76 926
69 788
4 271
9 434
-106 464
-
- Övriga temporära skillnader
Uppskjutna skattefordringar
- Underskottsavdrag
Utgående balans
-62
-40
9 035 796
10 115 473
Förändring avseende uppskjuten skatt
Obeskattade
reserver
Förvaltningsfastighet
Underskott
Finansiella
instrument
Avsättningar
Ingående balans
69 790
10 000 195
-40
36 096
0
Uppskjuten skatt redovisad
i resultaträkningen
18 548
-939 070
-22
-142 560
-
-5 163
-1 068 267
-11 410
-
-
-
-
-
-11 410
76 928
9 061 125
-62
-106 464
0
4 269
9 035 796
Ingående balans
58 410
8 479 649
-751
129 989
0
10 562
8 677 859
11 380
1 520 546
711
-93 893
-
-1 130
1 437 614
Utgående balans
69 790
10 000 195
-40
36 096
0
2012
Uppskjuten skatt som
redovisats i eget kapital
Utgående balans
Övrigt
Totalt
9 432 10 115 473
2011
Moderbolaget
9 432 10 115 473
2012
2011
-3 568
-
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjutna skattefordringar
- Underskottsavdrag
Utgående balans
13
-
-3 555
0
Förändring avseende uppskjuten skatt
Obeskattade
reserver
Förvaltningsfastighet
Underskott
Finansiella
instrument
Avsättningar
Övrigt
Totalt
Ingående balans
-
-
-
-
-
-
0
-
-
13
-3 568
-
-
-3 555
Utgående balans
0
0
13
-3 568
0
0
-3 555
2012
Noter I 91
Not 34
Övriga avsättningar
Koncernen
Avsättning under året
Avsättning tagen i anspråk
Garantiåtaganden
Övrigt
Totalt
74 245
1 450
75 695
-
-
0
-38 576
-279
-38 855
35 669
1 171
36 840
Garantiåtaganden avser bland annat åtaganden i resultatavräknade byggprojekt, av vilka större delen bedöms bli reglerade
inom två år. I garantiåtaganden ingår också kostnader för bedömda åtaganden för uppförda bostäder med enstegstätade putsfasader. Egnahemsbolaget har byggt cirka 350 bostäder med
denna typ av fasader. Bolaget har gjort avsättningar för bedömda
tillkommande kostnader avseende åtgärdande av fuktskador på
dessa fasader samt framtida juristkostnader. Ett av försäkringsbolagen där byggfelsförsäkring tecknats, för fastigheter med enstegstätade putsfasader, har framställt regresskrav mot Egnahemsbolaget om 10,5 mnkr. Bolaget bestrider detta krav och
bedömer att någon avsättning inte ska göras. Bedömningen utgår från den skiljedom som avkunnats till Egnahemsbolagets
fördel, gentemot försäkringsbolaget under våren 2010.
Not 35
Skuldernas förfallotider
Koncernen
Mindre än 1 år
Mellan 1 och 2 år
Mellan 2 och 5 år
Mer än 5 år
Summa
1 110 800
3 134 107
2 698 000
-
6 942 907
Certifikatprogram
2 488 735
-
-
-
2 488 735
500 000
1 250 000
4 276 280
-
6 026 280
-
-
-
-
0
505 756
-
-
-
505 756
84 515
-
-
-
84 515
1 025 069
2012-12-31
MTN-program
Leverantörsskulder
Övriga rörelseskulder
Interimsskulder
Derivatinstrument
Summa skulder
1 025 069
-
-
-
15 811
36 025
251 167
198 302
501 305
5 730 686
4 420 132
7 225 447
198 302
17 574 567
Koncernen har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 3 065 893 tkr (3 245 729), varav 300 000 tkr har sagts upp av
koncernen från och med 1 januari 2013. I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med 500 000 tkr (230 000).
Moderbolaget
Mindre än 1 år
Mellan 1 och 2 år
Mellan 2 och 5 år
Mer än 5 år
Summa
1 100 000
3 134 107
1 500 000
-
5 734 107
Certifikatprogram
2 488 735
-
-
-
2 488 735
MTN-program
500 000
1 250 000
4 276 280
-
6 026 280
Skulder till koncernföretag
256 712
-
-
-
256 712
-
-
-
-
0
4 146
-
-
-
4 146
2012-12-31
Leverantörsskulder
Övriga rörelseskulder
Interimsskulder
Summa skulder
2 493
-
-
-
2 493
184 723
-
-
-
184 723
4 536 809
4 384 107
5 776 280
0
14 697 196
Moderbolaget har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på 2 965 893 tkr (1 638 791), varav 200 000 tkr har sagts upp av
bolaget från och med 1 januari 2013. I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med 500 000 tkr (230 000).
92 I Noter
Not 36
Finansiella skulder
Framtidenkoncernens finansieringskällor består främst av två
publika finansieringsprogram; ett Certifikatprogram och ett
MTN-program samt bankfinansiering.
Certifikatprogrammet är en kortfristig upplåning på den
svenska kapitalmarknaden, med en löptid på upp till ett år. Under
året har programmets rambelopp utökats från 3 000 mnkr till
4 000 mnkr.
MTN-programmet är en långfristig upplåning på den svenska kapitalmarknaden, med löptider på lägst ett år och högst 15
år. Under året har programmets rambelopp utökats från 5 000
mnkr till 10 000 mnkr.
Räntebärande skulder, mnkr
Koncernen
2012
2011
Nominellt/
Nominellt/
redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde
värde
värde
värde
Certifikatprogram
2 489
2 489
2 270
2 270
MTN-program
6 027
6 115
2 400
2 404
Skulder till
kreditinstitut
6 942
7 031
10 642
10 689
-
-
270
270
15 458
15 635
15 582
15 633
Övriga ränte
bärande skulder
Totalt
Moderbolaget
2012
Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en genomsnittlig återbetalningstid på 2,2 år (1,8). Inklusive kreditlöften
uppgår motsvarande siffra till 2,5 år (2,3). Enligt koncernens
finanspolicy ska amorteringar och återbetalning av krediter uppgå till högst 30 procent av den totala kreditvolymen exklusive
certifikatsprogram under ett enskilt år. Moderbolagets kreditportfölj hade vid utgången av 2012 en
genomsnittlig återbetalningstid på 2,1 år (1,8). Inklusive kreditlöften uppgår motsvarande siffra till 2,5 år (2,3). Kreditportföljens förfallostruktur (inkl. kreditlöften) 2012-12-31
mnkr
2013
2 334
15
2 555
18
5 150
33
5 150
36
2015
2 276
15
1 078
7
2016
2 545
17
2 545
17
2017-
3 153
20
3 153
22
15 458
100
14 481
100
Summa
Not 37
Koncernen
Checkräkningskrediter
Övriga lån
Certifikatprogram
2 489
2 489
2 270
2 270
Moderbolaget
6 027
6 115
2 400
2 404
Checkräkningskredit
Skulder till
kreditinstitut
5 734
5 809
8 391
8 418
231
231
349
349
14 481
14 644
13 410
13 441
Särskilda avtalsvillkor
Certifikatprogrammet innehåller en klausul om att emissions
instituten äger rätt till förtida inlösen om Göteborgs Stad upphör
att vara direkt och/eller indirekt ägare till 51 procent av antalet
aktier och röster i Förvaltnings AB Framtiden. MTN-programmet innehåller en klausul om att emissionsinstituten har rätt till
förtida inlösen av MTN om Förvaltnings AB Framtiden upphör
att uppfylla kriterierna för ett dotterföretag enligt bestämmelserna i 1 kap 11§ i lag (2005:551) om aktiebolag, i förhållande
till Göteborgs Stad, som hade gällt om Göteborgs Stad hade varit
ett aktiebolag. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns en ägarklausul, vilket innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad
äger 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det, i två
av koncernens avtal, ett krav på att soliditeten lägst får uppgå till
35 procent samt att räntetäckningsgraden, enligt definitioner i
femårsöversikten, får vara lägst 2,0 gånger.
Samtliga särskilda avtalsvillkor har varit uppfyllda under året.
2012
2011
134 107
336 244
6 808 800
10 304 980
6 942 907
10 641 224
900 000
1 651 973
Av totalt beviljat belopp avseende checkkredit har koncernen
sagt upp 300 000 tkr från och med 1 januari 2013.
MTN-program
Totalt
Moderbolaget
Belopp
Andel %
2014
Beviljat belopp, checkkredit
2011
Nominellt/
Nominellt/
redovisat Marknads- redovisat Marknadsvärde
värde
värde
värde
Koncernen
Belopp
Andel %
Övriga lån
Beviljat belopp, checkräkningskredit
2012
2011
134 107
141 209
5 600 000
8 250 000
5 734 107
8 391 209
800 000
550 000
Av totalt beviljat belopp avseende checkkredit har bolaget sagt
upp 200 000 tkr från och med 1 januari 2013.
Noter I 93
Not 38
Not 40
Koncernen
2012
2011
Långfristigt lån
hos Göteborgs Stad
-
67 000
Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad
-
203 000
0
270 000
2012
2011
Koncernen
2012
2011
8 717 406
12 672 065
För egna skulder och avsättningar
Avseende skulder till kreditinstitut
- Fastighetsinteckningar
Övriga
Moderbolaget
Långfristigt lån
hos Göteborgs Stad
-
67 000
Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad
-
203 000
0
270 000
2012
2011
Upplupna räntekostnader
167 971
125 945
Upplupna sociala avgifter
18 209
19 953
Upplupna personalkostnader
38 507
36 547
Upplupna kostnader för underhåll
94 257
63 757
Upplupna kostnader för
el, värme och liknande
149 547
135 061
Förutbetalda hyresintäkter
388 040
385 713
76 806
105 677
5 880
6 072
Upplupna ombyggnadskostnader
Upplupen fastighetsskatt
Upplupen kostnad fastighetsskötsel
11 306
5 765
Upplupna arrendeavgifter
12 280
10 993
Övrigt
59 304
82 093
1 022 107
977 576
Moderbolaget
2012
2011
Upplupna räntekostnader
166 173
37 153
Upplupna sociala avgifter
579
481
Upplupna personalkostnader
1 387
812
Balanserad ränta derivatinstrument
7 271
-
Övrigt
9 313
9 109
184 723
47 555
94 I Noter
Summa ställda säkerheter
Moderbolaget
-
230
8 717 406
12 672 295
2012
2011
5 600 000
8 250 000
5 600 000
8 250 000
För dotterbolags skulder
- Pantsatta fordringar dotterbolag
Not 39
Koncernen
- Spärrade medel
Not 41
Koncernen
2012
2011
Ansvarsförbindelse PRI
4 424
4 429
Ansvarsförbindelse Fastigo
6 950
6 917
Uppskov stämpelskatt vid
fastighetsförvärv
20 240
22 107
Övriga ansvarsförbindelser
861
861
32 475
34 314
Koncernen har erhållit uppskov med stämpelskatt vid internförsäljning av fastigheter. Stämpelskatten ska erläggas då fastigheten
säljs externt.
Moderbolaget
Borgensåtaganden,
koncernföretag
Ansvarsförbindelse Fastigo
2012
2011
221 237
425 127
252
148
221 489
425 275
Moderbolaget har gått i borgen för koncernföretag avseende
pensionsskuld.
Not 42 Not 44 Justeringar för poster som Specifikation av kassaflödet från förändringar
i rörelsekapital
ej ingår i kassaflödet m.m
Koncernen
Avskrivningar, nedskrivningar och
återföringar avseende immateriella,
materiella och finansiella anläggningstillgångar
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter
2012
2011
Förändring av varulager
Förändring av kortfristiga fordringar
43 706
39 502
-3 778 284
Värdeförändring finansiella instrument
102 712
288 967
Realisationsvinst/förlust vid försäljning
av materiella anläggningstillgångar
-5 842
-6 884
-39 081
8 399
-1 242 213
-3 448 300
2012
2011
244
161
12
-4
256
157
Moderbolaget
Avskrivningar, nedskrivningar
och återföringar avseende materiella
och finansiella anläggningstillgångar
Realisationsresultat vid försäljning
av finansiella anläggningstillgångar
Aktiverad ränta i
investeringsverksamheten
Moderbolaget
Erlagd ränta i den löpande verksamheten
Förändring av kortfristiga fordringar
Förändring av rörelseskulder
2011
-18 962
-7 248
-710 295
13 224
-
35 143
222 707
-362 426
-506 550
-321 307
2012
2011
-612 751
344 792
209 509
-24 228
-403 242
320 564
Not 45
Likvida medel
Likvida medel utgörs av balansräkningens poster, kassa- och
bankmedel. Av dessa utgör 0 tkr (230) spärrade medel.
Nettolåneskuld
Erlagda räntor
Erlagd ränta i den löpande verksamheten
Moderbolaget
2012
Not 46
Not 43
Koncernen
Förändring av avsättningar
Förändring av rörelseskulder
-1 343 708
Övrigt
Koncernen
2012
2011
-579 031
-516 108
10 022
10 289
-569 009
-505 819
2012
2011
-381 848
-363 783
-381 848
-363 783
Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder samt avsättningar till pensioner/PRI med avdrag för likvida medel.
Not 47
Finansiell riskhantering
Framtidenkoncernen har från och med den 1 januari 2012 en
centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet
och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras
av moderbolaget. Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam
finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen
ligger till grund för hanteringen av dessa risker. Policyn fastställer
befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens
finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Rapportering av koncernens finansiella positioner
sker löpande till Göteborgs Stad, styrelse, vd och dotterbolagens
vd:ar.
Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och
finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata
stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Uppföljning och
kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt.
Noter I 95
Finansiella risker
Ränterisk
Valutarisk
Finansieringsrisk
Likviditetsrisk
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att förändrade marknadsräntor påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt.
Då räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna
är Framtidenkoncernens styrning av ränterisken i form av genomsnittlig räntelöptid för nettoexponeringen samt exponeringens
fördelning över tiden mycket viktig.
Policy
Den genomsnittliga räntelöptiden får variera mellan 2,5 år (1,5)
och 5 år (4). Högst 35 procent (35) av exponeringen får infalla
under den närmaste 12-månadersperioden. Om önskad ränte
struktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upptagande eller
omsättning av lån är tillåtna derivatinstrument för att förändra
räntestrukturen eller räntelöptiden ränteswappar, ränteterminer
inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande
kräver medgivande av koncernens verkställande direktör.
Den 31 december 2012 var den genomsnittliga räntelöptiden
för koncernens nettoexponering 3,3 år (2,6) med 31 procent
(29) av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Räntelöptiden har under året varierat mellan 2,6 och 3,3 år. Den genomsnittliga räntelöptiden för moderbolagets nettoexponering var 3,5 år med 26 procent av exponeringen inom
närmaste 12-månadersperiod. Nedanstående tabell visar nettoexponeringen, den genomsnittliga räntan i exponeringen.
Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument,
2012-12-31, koncernen
Belopp, mnkr
Nominell ränta, %
2013:1
-3 441
5,0
2013:2
-748
3,2
2013:3
-200
2,7
2013:4
-375
3,2
2014
-1 200
2,7
2015
-1 245
2,8
2016
-2 335
2,8
2017
-2 462
3,2
2018
-800
2,7
2019
-700
2,6
2020
-500
2,6
2021-
-1 450
2,5
Totalt
-15 456
3,3
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen uppgår till 2,3 procent (3,6).
96 I Noter
Kredit- och
motpartsrisk
Kommersiell
kreditrisk
Administrativ
risk
Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument
2012-12-31, moderbolaget
Belopp, mnkr
Nominell ränta, %
2013:1
-2 465
6,0
2013:2
-748
3,2
2013:3
-200
2,7
2013:4
-375
3,2
2014
-1 200
2,7
2015
-1 245
2,8
2016
-2 335
2,8
2017
-2 462
3,2
2018
-800
2,7
2019
-700
2,6
2020
-500
2,6
2021-
-1 450
2,5
Totalt
-14 480
3,4
Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen uppgår till 2,3 procent (3,2).
Valutarisk
Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar påverkar
koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt.
Valutarisk uppstår vid placering eller upplåning i utländsk valuta.
Policy
Bolagets exponering ska uteslutande vara i svenska kronor. Vid
placering eller upplåning i annan valuta än svenska kronor ska
valutarisken elimineras genom att ingå valutaderivatkontrakt.
Tillåtna instrument är valutaswap, valutatermin eller valutaoption.
Den 31 december 2012 fanns ingen valutaexponering.
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjligheterna
är begränsade när lån ska omsättas eller nya lån upptas. För att
minska refinansieringsrisken eftersträvas en spridning av låneförfall över tid och mellan långivare.
Policy
Den genomsnittliga kreditlöptiden bör uppgå till lägst 2 år. Förfallande lån, exklusive certifikatprogram, ska ha en spridning så
att högst 30 procent förfaller till refinansiering inom närmaste
12-månadersperiod. Högst 30 procent av den långa låneskulden
bör förfalla under ett enskilt kalenderår. Refinansieringsrisken
för certifikatprogram ska säkerställas genom tillräckliga back-upkrediter.
Den 31 december 2012 uppgick den genomsnittliga kreditlöptiden till 2,5 år. Andel låneförfall exklusive certifikatprogram för
närmaste 12-månadersperiod uppgick till 8 procent. Högsta andel förfall inom enskilt kalenderår var 30 procent, år 2014. Utestående certifikatvolym den 31 december 2012 var till fullo säkerställt med back-up-krediter.
Nedanstående tabell visar den löptidsvägda volymen avseende
derivatexponering fördelat per kreditbetyg per den 31 december
2012.
Finansiella motparter med
lång rating
Löptidsvägd
derivatvolym, %
AAA/Aaa
-
Likviditetsrisk
AA+/Aa1
-
Med likviditetsrisk avses att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet.
AA-/Aa3
61
A+/A1
22
A/A2
6
A-/A3
11
Policy
För att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning.
Kommersiell kreditrisk
Den 31 december 2012 uppgick koncernens likvida tillgångar
till 2 mnkr (164). Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick
den 31 december 2012 till 3 066 mnkr (3 246), varav 300 mnkr
har sagts upp av koncernen från och med 1 januari 2013.
Moderbolagets likvida tillgångar uppgick till 1 mnkr (2) vid
utgången av 2012. Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick
den 31 december 2012 till 2 966 mnkr (1 639), varav 200 mnkr
har sagts upp av bolaget från och med 1 januari 2013.
Det framtida likviditetsbehov som koncernen kan överblicka
begränsas till den likviditet som behövs för den fortsatta förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den
löpande verksamheten är och förväntas förbli positivt och jämt
fördelat. Med hänsyn till kassaflöde, den befintliga likviditeten
samt kreditavtal och outnyttjade krediter, bedömer koncernen
att likviditetsrisken är mycket begränsad.
Koncernens hyresfordringar är fördelade på ett stort antal hyresgäster. Hyresförluster i förhållande till koncernens nettoomsättning uppgick till 0,1 procent (0,2).
Kredit- och motpartsrisk
Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska
swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var 15 635
mnkr per den 31 december 2012 enligt denna värderingsmetod,
vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på
15 458 mnkr. Vid motsvarande värdering den 31 december
2011 översteg marknadsvärdet det nominella värdet med 51 mnkr.
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för
aktuell löptid. FRA värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag motsvaras av
aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Exponering kan uppstå vid
placering av överskottslikviditet samt vid handel med derivatinstrument. För att minska motpartsexponering i derivatinstrument har internationellt standardiserade nettingavtal, så kallade
ISDA-avtal, tecknats.
Policy
Endast finansiella motparter med hög kreditvärdighet accepteras. Samtliga finansella motparter ska ha lägst kreditbetyget A3
hos Moodys och/eller kreditbetyget A- hos Standard & Poor’s
avseende lång kreditvärdighet. För placeringar och derivatexponering finns dessutom en maximal kreditgräns på 500 mnkr per
motpart. Eventuellt kassaöverskott ska placeras i bank eller i
kortfristiga räntebärande instrument enligt fastställda limiter.
Administrativ risk
Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vidareutveckling av de administrativa systemen samt de interna kontrollerna. Koncernen arbetar inom finansområdet huvudsakligen
med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet.
Policy
Den administrativa risken hanteras genom att ange strikta ramar
för rapportering, riskkontroll, ansvarsfördelning, beslutsordning
och attestrutiner.
Marknadsvärde finansiella instrument
Den 31 december 2012 uppgick koncernens samlade motpartsexponering i derivatinstrument till 0 mnkr (0) inklusive upplupna räntor, beräknat som nettofordran per motpart. För en
enskild motpart uppgick högsta nettofordran till 0 mnkr (0).
Vid beräkningen har så kallad netting tillämpats enligt gällande
ISDA-avtal. För moderbolaget uppgick den samlade motpartsexponeringen till 0 mnkr (0).
Noter I 97
Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, 2012-12-31, mnkr, koncernen
2012-12-31
Ränteswappar, netto
FRA:s, netto
2011-12-31
Nominellt belopp
Marknadsvärde
Nominellt belopp
Marknadsvärde
-11 615
-460
-10 915
-383
0
0
-1 100
-18
Strukturerade swapavtal
-450
-21
-50
-2
Caps, netto
-600
0
-600
1
-12 665
-481
-12 665
-402
Totalt
Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, 2012-12-31, mnkr, moderbolaget
2012-12-31
Ränteswappar, netto
FRA:s, netto
Strukturerade swapavtal
Caps, netto
Totalt
2011-12-31
Nominellt belopp
Marknadsvärde
Nominellt belopp
Marknadsvärde
-11 615
-460
-250
-11
0
0
-
-
-450
-21
-
-
-600
0
-
-
-12 665
-481
-250
-11
Finansnettots räntekänslighet
Under antaganden om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen,
kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2012 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan.
Finansnettots räntekänslighet 2013-2015, mnkr, koncernen, enligt ÅRL och RR
Räntenivå 2012-12-31
2012
2013
2014
2015
-568
-514
-497
-471
Ränta +1 %-enhet
-549
-549
-533
Ränta -1 %-enhet
-478
-446
-407
2012
2013
2014
2015
-5
-4
-4
-4
Ränta +1 %-enhet
-4
-4
-4
Ränta -1 %-enhet
-4
-4
-3
Finansnettots räntekänslighet 2013-2015, mnkr, moderbolaget
Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet
De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per 2012-12-31. För att bedöma portföljernas räntekänslighet har beräkning skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet. Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet 2012-12-31, mnkr, koncernen
Kreditportfölj
Ränteantagande
Derivatportfölj
Nominellt värde
Marknadsvärde
Nominellt värde
Marknadsvärde
-15 458
-15 635
-12 665
-481
Ränta +1 %-enhet
-15 458
-15 558
-12 665
-80
Ränta -1 %-enhet
-15 458
-15 713
-12 665
-915
Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet 2012-12-31, mnkr, moderbolaget
Kreditportfölj
Ränteantagande
Derivatportfölj
Nominellt värde
Marknadsvärde
Nominellt värde
Marknadsvärde
-14 481
-14 644
-12 665
-481
Ränta +1 %-enhet
-14 481
-14 570
-12 665
-80
Ränta -1 %-enhet
-14 481
-14 721
-12 665
-915
98 I Noter
Not 48
Upplysningar om närstående och koncerninterna
transaktioner
Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare
Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se
not 10, har inte förekommit.
2012
2011
5
5
33
28
2 610
138 847
Göteborgs Stads nämnder
och bolag
3 627
47 634
Moderbolaget
2012
2011
100
100
-
-
Bolag inom Framtidenkoncernen
8,9
14,7
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
3,6
8,3
-
-
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
-
-
-
135 000
Göteborgs Stads nämnder
och bolag
-
-
Intäkter, %
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Not 49
Händelser efter balansdagen
Intäkter från och kostnader till andra koncernföretag m.m.
Koncernen
Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma
principer för prissättning som vid transaktioner med extern part.
Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker
till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde.
För upplysning om lån hos Göteborgs Stad se not 38.
Det har inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för
efter räkenskapsårets utgång.
Kostnader, %
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Köp av fast egendom
eller andra tillgångar, tkr
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Försäljning av fast egendom
Intäkter, %
Göteborgs Stads
nämnder och bolag
Kostnader, %
Köp av fast egendom
Försäljning av fast egendom
Noter I 99
Årsredovisningens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2
och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial
Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Göteborg den 8 februari 2013
Owe Nilsson
ordförande
Helene Odenjung
vice ordförande
Thomas Martinsson
ledamot
Elisabet Rothenberg
Marina Johansson
Rikard Ljunggren
ledamot
ledamotledamot
Dario Espiga
ledamot
Mats Pilhem
ledamot
Anneli Snobl
verkställande direktör
Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 11 februari 2013.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bror Frid
Vår granskningsrapport har avgivits den 8 februari 2013.
Lars Bergsten
av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
100 I Noter
Bengt Bivall
av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden
Org. nr. 556012-6012
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden för år 2012. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50-99.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger
en rättvisande bild enligt International Financial Reporting
Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen,
och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncern
redovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav
samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller
väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och
koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande
om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision inne
fattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen,
liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella
resultat och kassaflöden för året enligt International Financial
Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen
Rapport om andra krav enligt lagar och
andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Förvaltning AB Framtiden för år
2012.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi ut
över vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 11 februari 2013
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bror Frid
Revisionsberätelse I 101
Granskningsrapport
Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden
Org. nr. 556012-6012
Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom
Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Förvaltnings AB Framtidens verksamhet under
2012.
Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och föreskrifter, bolagsordning samt
ägardirektiv.
Lekmannarevisorernas ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk
synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. En sammanfattning av utförd granskning har
överlämnats till bolagets styrelse och verkställande direktör.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal
verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. Granskningen har genomförts med den
inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning.
Utifrån genomförd granskning bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt
tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.
Göteborg 2013-02-08
102 I Granskningsrapport
Lars Bergsten Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor
Bengt Bivall
Av kommunfullmäktige
utsedd lekmannarevisor
104Angered
105Askim-Frölunda-Högsbo
108Centrum
111Lundby
113Majorna-Linné
117 Norra Hisingen
119 Västra Göteborg
120 Västra Hisingen
121Örgryte-Härlanda
123 Östra Göteborg
125 Totalt koncernen
126Koncernkarta
Angered
Norra Hisingen
Östra
Göteborg
Västra Hisingen
Lundby
Centrum
MajornaLinné
Västra Göteborg
Askim-FrölundaHögsbo
ÖrgryteHärlanda
Göteborgs Stad är från och med 2011 indelad i tio
stadsdelar. Varje stadsdel har en egen politisk nämnd
med ansvar för bibliotek, förskola, grundskola, individoch familjeomsorg, fritidsverksamhet samt social
omsorg för äldre och personer med funktionshinder.
Stadsdelsnämnderna ska också arbeta tillsammans
med andra kommunala förvaltningar, näringsliv,
föreningsliv och de boende i stadsdelen när det gäller
samhällsplanering och att främja goda miljöer.
På följande sidor följer koncernens fastighetsförteckning, uppdelad per stadsdel.
Stadsdelskarta I 103
Stadsdel/
Primärområden
FastigFastighetshetsägare 1) beteckning
Besöksadress
Värde Bostadsår yta, kvm
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Taxeringsvärde, tkr 2)
Hyres- Bostadsvärde,
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
ANGERED
Agnesberg
PO
Gårdsten 81:3
Schottisvägen
1962
1 100
-
19
4 732
868
789
Angereds Centrum
PO
Angered 86:1
Fjäderharvsgatan
1982
546
-
6
3 912
934
915
Angereds Centrum
PO
Angered 93:2
Angereds Torg
1978
4 681
1 429
59
37 961
5 924
864
Angereds Centrum
PO
Angered 92:3
Länkharvsgatan
1978
4 627
-
58
22 996
4 038
873
Angereds Centrum
PO
Angered 92:2
Länkharvsgatan
1979
4 471
309
60
28 580
5 025
865
Angereds Centrum
PO
Angered 92:1
Länkharvsgatan
1980
3 776
-
46
19 384
3 285
870
Angereds Centrum
PO
Angered 91:1
Fjäderharvsgatan
1979
10 714
-
132
52 678
9 321
867
Angereds Centrum
PO
Angered 90:2
Fjäderharvsgatan
1979
4 546
-
54
21 965
3 869
851
870
Angereds Centrum
PO
Angered 90:1
Fjäderharvsgatan
1980
3 776
-
46
19 384
3 285
Angereds Centrum
PO
Angered 87:1
Fjäderharvsgatan
1980
-
-
-
591
143
-
Angereds Centrum
PO
Angered 85:1
Länkharvsgatan
1980
2 286
-
28
11 285
1 930
839
Eriksbo
FB
Hjällbo 122:2
Eriksbo Västergärde
1988
-
-
-
223
330
-
Eriksbo
FB
Hjällbo 25:6
Eriksbo Östergärde 21-43
1984
14 267
80
199
71 934
12 289
855
Eriksbo
FB
Hjällbo 25:5
Eriksbo Östergärde 1-20
1984
10 808
816
155
56 905
9 749
855
Eriksbo
FB
Hjällbo 25:3
Eriksbo Västergärde 25-34
1984
6 286
36
84
32 200
5 350
844
Eriksbo
FB
Hjällbo 25:2
1985
6 203
36
76
32 200
5 171
828
Eriksbo
FB
Hjällbo 25:1
1983
7 430
557
103
38 183
6 793
856
Eriksbo
FB
Hjällbo 24:3
Hjällbogärdet 14-30
1984
9 600
430
127
49 661
8 299
840
Eriksbo
FB
Hjällbo 24:2
Hjällbogärdet 3-13, 31-33
1988
7 330
456
98
40 871
6 586
847
Eriksbo
FB
Hjällbo 24:1
Hjällbogärdet 1-2
1976
-
1 077
-
3 363
-
-
Eriksbo
FB
Hjällbo 122:5
Eriksbo Östergärde
1988
-
-
-
320
493
-
Eriksbo
FB
Hjällbo 122:3
Eriksbo Västergärde
1988
-
-
-
289
482
-
Eriksbo
FB
Hjällbo 122:1
Hjällbogärdet
1988
-
-
-
289
370
-
Eriksbo
FB
Hjällbo 122:4
Eriksbo Östergärde
1988
-
-
-
319
216
-
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 7:2
Salviagatan
2000
-
930
-
4 074
816
1 195
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 6:3
Gårdsten Centrum
1989
1 284
7 852
27
37 293
6 888
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 45:9
Kanelgatan
1971
-
-
-
-
327
-
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 4:16
Muskotgatan
1980
39 472
767
538
198 514
35 787
856
849
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 3:13
Saffrans- och Timjansgatan
1971
52 441
1 382
734
241 002
46 897
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 2:1
Timjansgatan 51
1971
-
430
-
1 128
184
-
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 12:15
Kanel- och Peppargatan
1971
52 697
5 814
736
249 351
51 265
884
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 1:4
Kanelgatan
1984
18 717
-
255
95 600
17 143
906
Gårdstensberget
GB
Gårdsten 10:10
Salviagatan
1980
32 832
3 826
446
171 875
30 806
847
Hammarkullen
BB
Hjällbo 35:7
Bredfjällsgatan 36
1969
10 128
1 275
142
47 413
-
832
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:9
Hammarkulletorget 30
1970
5 900
-
84
26 400
5 164
875
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:8
1970
4 505
-
61
20 023
3 925
871
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:7
1970
5 954
-
82
26 600
5 184
871
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:6
1970
5 758
-
83
26 000
4 893
850
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:33
1970
4 630
-
80
21 030
4 029
870
871
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:32
1970
5 452
1
93
24 800
-
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:31
1971
-
334
-
359
225
-
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:13
1970
4 793
-
69
21 792
4 082
852
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:12
1970
4 904
-
71
22 304
4 194
855
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:3
Sandeslätt 44
1969
4 197
-
60
18 000
3 579
853
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:10
Sandeslättsgatan 1
1970
-
622
-
4 279
1 237
-
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:4
Sandeslätt 51
1970
5 465
-
78
24 800
4 660
853
Hammarkullen
BB
Hjällbo 37:11
1970
5 007
1
69
22 800
-
853
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:2
Sandeslätt 39
1969
3 393
20
50
14 625
2 899
852
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:8
Sandeslätt 23
1970
4 455
257
65
21 018
3 920
857
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:9
Sandeslätt 30
1970
4 998
-
75
22 798
4 300
860
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:7
Sandeslätt 15
1970
4 580
12
64
20 798
3 928
856
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:6
Sandeslätt 8
1970
4 064
-
57
18 468
3 444
847
855
Hammarkullen
BB
Hjällbo 41:5
Sandeslätt 1
1970
3 970
-
58
18 371
3 395
Hammarkullen
GL
Hjällbo 37:40
1990
-
15 795
-
8 661
7 508
-
Hjällbo
GL
Hjällbo 9:2
Hjällbo Lillgata 1-6
1988
-
16 923
-
58 000
11 962
-
Hjällbo
GL
Hjällbo 60:3
Bergsgårdsgärdet 80
1980
-
12 316
-
21 049
10 186
-
1)
PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem,
SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser 2012. 3) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för 2013. 4) För lokalfastigheter med få hyresavtal
redovisas inte hyresvärdet. 5) Avser kontrakterad hyra per 2012-11-30 uppräknad med 1,9 procent.
104 I Fastighetsförteckning
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Hjällbo
PO
Hjällbo 9:4
Bondegärdet
1968
43 455
1 430
618
189 768
39 603
860
Hjällbo
PO
Hjällbo 7:7
Sandspåret
1984
33 601
480
430
174 217
30 200
866
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Hjällbo
PO
Hjällbo 6:8
Skolspåret
1967
45 622
6 645
591
213 573
46 111
874
Hjällbo
PO
Hjällbo 5:14
Bergsgårdsgärdet
1974
50 067
1 534
652
232 415
46 123
874
Lövgärdet
PO
Gårdsten 45:14
Rosmaringatan
1976
-
-
-
2 083
779
-
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:3
Rosmaringatan
1976
9 605
127
138
43 903
-
759
Lövgärdet
PO
Gårdsten 63:1
Kaprisgatan
1982
22 552
151
283
129 506
-
918
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:6
Paprikagatan
1976
8 952
-
128
40 896
6 844
765
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:9
Paprikagatan
1975
8 019
685
110
39 142
-
932
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:16
Rosmaringatan
1977
9 765
-
130
43 600
7 332
751
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:13
Mejramgatan
1973
8 687
10
129
37 400
-
872
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:12
Mejramgatan
1974
9 906
317
140
45 930
8 812
860
882
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:11
Mejramgatan
1974
8 861
-
126
39 800
7 818
Lövgärdet
PO
Gårdsten 45:18
Paprikagatan
1975
-
-
-
9 720
1 726
-
Lövgärdet
PO
Gårdsten 45:17
Paprikagatan
2000
-
-
-
562
137
-
Lövgärdet
PO
Gårdsten 45:16
Mejramgatan
1998
-
-
-
680
238
-
Lövgärdet
PO
Gårdsten 45:15
Mejramgatan
1976
-
-
-
1 028
408
-
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:8
Paprikagatan
1975
6 496
810
96
32 564
-
860
Lövgärdet
PO
Gårdsten 62:7
Paprikagatan
1975
6 135
45
84
28 374
-
763
Rannebergen
BB
Angered 82:18
Fjällkåpan 11
1971
3 956
27
59
17 993
3 374
850
Rannebergen
BB
Angered 82:17
Fjällkåpan 6
1972
5 227
-
79
23 800
4 423
846
Rannebergen
BB
Angered 82:16
Fjällkåpan 3
1972
3 984
-
60
17 990
3 398
853
Rannebergen
BB
Angered 82:13
Fjällhavren 5
1973
5 019
-
80
22 800
4 213
839
Rannebergen
BB
Angered 82:12
Fjällhavren 2
1973
3 661
1
59
16 867
-
840
Rannebergen
BB
Angered 81:3
Fjällviolen 5
1974
5 681
16
91
25 846
4 782
840
Fjällviolen 1
842
Rannebergen
BB
Angered 81:2
Rannebergen
BB
Parkeringsfast. distr 7
Rannebergen
BB
Angered 82:2
Fjällglimmen 8
1974
5 754
-
92
26 000
4 846
1960
-
150
-
6 160
2 184
-
1973
-
948
-
-
2 646
-
Rannebergen
BB
Angered 82:9
Fjällgrönan 7
1976
5 477
1
82
25 412
-
843
Rannebergen
BB
Angered 82:21
Fjällnejlikan 4
1973
5 787
22
87
26 230
4 923
849
Rannebergen
BB
Angered 82:8
Fjällgrönan 4
1975
4 485
-
68
20 684
3 812
850
Rannebergen
BB
Angered 82:7
Fjällglimmen 5
1975
5 965
17
96
27 857
-
838
836
Rannebergen
BB
Angered 82:6
Fjällglimmen 1
1975
4 019
-
64
18 619
3 360
Rannebergen
BB
Angered 82:28
Fjällveronikan 1
1973
3 957
-
59
17 956
3 341
844
Rannebergen
BB
Angered 82:23
Fjällsippan 4
1972
4 550
-
68
20 749
3 860
848
Rannebergen
BB
Angered 82:24
Fjällsippan 1
1972
4 563
120
69
20 822
3 908
852
Rannebergen
BB
Angered 82:26
Fjällsyran 1
1973
4 281
-
69
19 480
3 618
845
Rannebergen
BB
Angered 82:22
Fjällnejlikan 1
1972
4 563
-
69
20 762
3 903
855
Rannebergen
BB
Angered 82:27
Fjällveronikan 4
1973
5 787
18
87
26 226
4 934
851
840
Rannebergen
BB
Angered 82:25
Fjällsyran 4
1973
4 273
-
68
19 472
3 590
Rannebergen
BB
Angered 82:29
Fjällveronikan 9
1975
-
313
-
-
154
-
Rannebergen
BB
Angered 82:3
Fjällbinkan 8
1975
3 411
191
56
16 232
2 965
840
Rannebergen
BB
Angered 82:4
Fjällbinkan 5
1975
3 751
25
63
17 388
3 129
831
Rannebergen
BB
Angered 82:5
Fjällbinkan 2
1975
4 523
-
75
20 930
3 796
839
Rannebergen
GL
Angered 81:1
Fjällviolen 1-4
1979
Angered
-
8 868
-
-
6 100
-
766 440
96 733
10 682
3 840 886
746 531
859
Askim-Frölunda-Högsbo
Flatås
PO
Järnbrott 145:2
Synhållsgatan
1973
-
-
-
184
-
-
Frölunda Torg
PO
Rud 9:2
Gånglåten
2003
12 059
100
181
112 799
13 781
1 138
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:4
Marconigatan
1964
7 315
595
97
78 805
7 599
920
Frölunda Torg
PO
Rud 9:5
Gånglåten
2001
5 041
112
84
45 166
5 517
1 086
Frölunda Torg
PO
Rud 9:4
Gånglåten
2003
11 742
1 117
179
117 075
14 025
1 129
Frölunda Torg
PO
Rud 9:3
Gånglåten
2003
11 096
269
172
104 559
12 820
1 143
Frölunda Torg
PO
Rud 760:44
Gånglåten
1963
-
-
-
-
785
-
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:72
Mandolingatan
1985
-
-
-
1 219
628
-
1)
Fastighetsförteckning I 105
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:71
Mandolingatan
1962
-
-
-
-
1 218
-
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 758:66
Mandolingatan
1961
-
350
-
1 184
-
-
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
FrölundaTorg
PO
Järnbrott 184:4
Näverlursgatan
1965
6 962
1 034
90
56 174
7 295
913
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:3
Näverlursgatan
1964
7 887
41
102
57 644
7 210
913
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:2
Näverlursgatan
1964
7 825
293
101
59 096
7 573
903
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 184:1
Näverlursgatan
1964
7 899
104
102
58 838
-
914
Frölunda Torg
PO
Rud 760:43
Gånglåten
1963
-
-
-
-
875
-
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:6
Marconigatan
1970
7 143
808
100
87 800
7 679
978
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 142:5
Marconigatan
1964
7 302
680
98
81 202
7 629
928
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:1
Mandolingatan
1961
9 072
317
156
67 550
8 894
964
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:2
Mandolingatan
1962
9 072
259
156
67 522
8 948
965
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:3
Mandolingatan
1962
9 072
356
156
68 029
8 964
966
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:4
Mandolingatan
1962
9 072
241
156
67 182
8 839
964
Frölunda Torg
PO
Järnbrott 140:6
Mandolingatan
1962
9 072
204
156
67 114
8 811
962
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:93
Fredrikas Gård
1997
4 632
-
70
45 207
5 325
1 117
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:99
Idas Gård
2001
2 754
-
46
30 400
3 217
1 138
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:97
Julianas Gård
1995
3 851
18
62
37 360
-
1 141
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:96
Julianas Gård
1995
8 896
10
132
85 018
-
1 206
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:95
Annas Gård
1996
7 028
473
114
69 949
-
1 138
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:94
Annas Gård
1996
4 632
120
69
45 187
-
1 171
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:87
Elins Gård
2003
-
-
-
12 437
1 526
-
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:88
Idas Gård
2001
6 762
24
110
62 212
-
1 138
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:90
Amandas Gård
1999
7 337
-
130
76 400
9 801
1 299
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:92
Fredrikas Gård
1997
4 324
233
65
43 779
5 428
1 149
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:91
Amandas Gård
1998
3 725
86
65
37 445
-
1 289
Högsbohöjd
PO
Järnbrott 116:89
Fyrktorget
2000
2 290
678
37
29 026
3 892
1 267
Högsbotorp
FB
Järnbrott 93:1
Bankogatan 7
1953
1 869
-
31
13 171
1 704
903
Högsbotorp
FB
Järnbrott 67:1
Riksdalersgatan 1-5
1953
2 710
111
50
19 649
2 639
929
Högsbotorp
FB
Järnbrott 66:1
Riksdalersgatan 7-21
1953
3 146
633
54
25 567
3 974
1 016
Högsbotorp
FB
Järnbrott 65:1
Dollargatan 2-10
1952
1 788
105
30
13 221
1 940
1 008
896
Högsbotorp
FB
Järnbrott 63:5
Bankogatan 3-5
1954
3 873
53
64
27 239
3 536
Högsbotorp
FB
Järnbrott 131:3
Högsbogatan 40
1982
-
2 758
-
14 641
-
-
Högsbotorp
FB
Järnbrott 124:3
Marklandsgatan 17-19
1961
2 936
-
48
21 400
2 728
899
Högsbotorp
FB
Järnbrott 123:2
Spannlandsgatan 5-9
1962
4 240
261
70
32 724
4 055
906
Högsbotorp
FB
Järnbrott 123:1
Spannlandsgatan 10-16
1961
5 954
-
96
42 821
5 564
929
Högsbotorp
FB
Järnbrott 122:3
Skäpplandsgatan 7-11
1962
4 280
-
72
31 200
3 895
884
Högsbotorp
FB
Järnbrott 108:2
Markmyntsgatan 3
1957
2 712
10
56
19 000
3 065
1 124
Högsbotorp
FB
Järnbrott 67:2
Sterlingsgatan 2-10
1952
2 508
93
42
18 240
2 627
989
Högsbotorp
FB
Järnbrott 93:3
Bankogatan 11
1953
1 625
13
27
11 560
1 488
903
Högsbotorp
FB
Järnbrott 90:1
1953
990
48
18
7 226
988
936
Högsbotorp
FB
Järnbrott 68:3
Örtugsgatan 1-23
1953
4 029
239
78
30 300
4 585
1 027
Högsbotorp
FB
Järnbrott 94:1
1953
3 435
326
78
25 304
3 899
1 034
Högsbotorp
FB
Järnbrott 93:5
1953
1 996
103
46
14 622
2 267
1 089
Högsbotorp
FB
Järnbrott 93:4
Bankogatan 13
1953
1 625
13
27
11 555
1 487
899
Högsbotorp
FB
Järnbrott 92:3
1953
990
18
18
7 260
992
957
Högsbotorp
FB
Järnbrott 92:1
Sikelgatan 2-8
1953
1 350
78
24
10 114
1 389
937
Högsbotorp
FB
Järnbrott 91:1
1953
8 718
926
168
64 644
8 980
963
Högsbotorp
FB
Järnbrott 93:2
Bankogatan 9
1953
1 679
-
28
11 768
1 511
900
Högsbotorp
FB
Järnbrott 89:6
Skiljemyntsgatan 3-19
1953
3 464
57
58
24 227
3 239
913
Högsbotorp
FB
Järnbrott 88:1
1954
3 148
86
57
22 000
3 090
925
Högsbotorp
FB
Järnbrott 81:6
Markmyntsgatan 16
1953
1 812
31
30
13 263
1 753
911
Högsbotorp
FB
Järnbrott 68:4
Riksdalersgatan 2-4
1953
1 988
153
34
15 097
2 118
907
Högsbotorp
FB
Järnbrott 75:2
Järnmyntsgatan 2-8
1976
1 430
52
26
11 292
1 538
1 041
Högsbotorp
FB
Järnbrott 758:114
Riksdalersgatan 21
1967
-
-
-
560
195
-
Högsbotorp
FB
Järnbrott 76:1
Järnmyntsgatan 1-7
1953
1 524
55
26
12 338
1 783
1 012
Högsbotorp
FB
Järnbrott 77:2
Nickelmyntsgatan 1-11
1977
2 328
10
39
18 053
2 764
1 165
Högsbotorp
FB
Järnbrott 78:4
Penninggatan 1-15
1954
3 284
-
58
23 720
3 403
1 000
Högsbotorp
FB
Järnbrott 81:4
Bankogatan 12-38
1992
4 682
699
80
47 410
6 462
1 207
Högsbotorp
FB
Järnbrott 87:1
Bankogatan 19-33
1954
2 994
-
50
22 503
2 968
918
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Högsbotorp
FB
Järnbrott 81:8
Markmyntsgatan 2-12
1954
3 837
1 314
64
34 091
5 253
1 007
Högsbotorp
FB
Järnbrott 83:4
Axel Dahlströms Torg 2
1984
2 858
927
54
29 071
4 403
1 194
1 149
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Högsbotorp
FB
Järnbrott 84:1
1972
2 868
144
48
22 907
3 522
Högsbotorp
FB
Järnbrott 84:5
Markmyntsgatan 19
1985
-
409
-
1 767
-
-
Högsbotorp
FB
Järnbrott 84:6
Markmyntsgatan 7-17
1954
6 204
63
108
43 800
6 092
977
908
Högsbotorp
FB
Järnbrott 86:8
Bankogatan 35-43
1953
1 922
103
32
14 012
1 843
Högsbotorp
GL
Järnbrott 83:2
1954
-
2 376
-
11 138
2 121
-
Högsbotorp
GL
Järnbrott 82:3
1954
-
2 306
-
8 314
1 448
-
Högsbotorp
GS
Järnbrott 758:572
Axel Dahlströms Torg
1964
-
-
-
2 281
585
-
Järnbrott
BB
Järnbrott 12:2
Kondensatorsgatan 3
1986
4 645
95
85
40 021
5 065
1 028
1 169
Järnbrott
BB
Järnbrott 8:2
Modulatorsgatan 1
1990
3 629
69
62
32 267
-
Järnbrott
BB
Järnbrott 14:2
Relägatan 1
1952
3 300
79
60
24 275
3 602
964
Järnbrott
BB
Järnbrott 17:1
Bildradiogatan 13
1988
3 810
181
66
33 491
-
1 065
Järnbrott
BB
Järnbrott 18:1
Bildradiogatan 10
1952
2 080
-
32
15 138
2 068
932
Järnbrott
BB
Järnbrott 19:2
Antenngatan 7
1953
218
2 205
7
10 877
2 063
1 091
Järnbrott
BB
Järnbrott 20:1
Antenngatan 10
1954
384
806
12
7 130
1 147
1 050
Järnbrott
BB
Järnbrott 4:2
Bildradiogatan 29
1990
4 524
181
84
40 453
5 683
1 216
Järnbrott
BB
Järnbrott 13:1
Relägatan 8
1953
1 755
58
27
12 588
1 663
913
Järnbrott
BB
Järnbrott 3:1
Bildradiogatan 14
1963
3 496
212
57
26 056
3 736
1 007
Järnbrott
PO
Järnbrott 10:1
Televisionsgatan
1970
1 083
71
18
8 626
1 104
971
Järnbrott
PO
Järnbrott 11:1
Televisionsgatan
1986
3 939
72
66
33 367
4 233
1 041
Järnbrott
PO
Järnbrott 19:3
Flygradiogatan
1991
3 197
45
57
29 047
-
1 138
Järnbrott
PO
Järnbrott 9:1
Bildradiogatan
1988
2 918
117
48
26 243
3 272
1 044
Järnbrott
PO
Järnbrott 6:1
Rundradiogatan
1990
7 413
158
120
65 394
8 451
1 113
Järnbrott
PO
Järnbrott 7:3
Rundradiogatan
1982
6 300
-
112
53 200
6 901
1 057
Järnbrott
PO
Järnbrott 5:1
Bildradiogatan
1987
5 730
686
96
52 872
6 599
1 046
Järnbrott
PO
Järnbrott 2:1
Flygradiogatan
1991
3 380
156
54
30 894
3 907
1 107
Kaverös
FB
Järnbrott 91:2
2011
6 534
-
99
54 000
10 776
1 571
Kaverös
PO
Järnbrott 154:1
Dirigentgatan
1981
20 674
337
304
172 930
24 300
1 153
Kaverös
PO
Järnbrott 155:1
Barytongatan
1965
11 644
333
172
85 652
11 282
958
Kaverös
PO
Järnbrott 155:4
Barytongatan
1996
1 854
522
22
23 521
-
1 449
Kaverös
PO
Järnbrott 194:1
Kaverösporten
1999
2 639
-
36
32 200
5 784
1 442
Kaverös
PO
Järnbrott 156:1
Tunnlandsgatan
1965
11 695
370
180
86 053
11 530
961
Tofta
BB
Järnbrott 136:3
Södra Dragspelsgatan 24
1963
3 427
49
50
25 014
3 153
913
Tofta
BB
Järnbrott 136:2
1963
3 427
-
50
25 000
3 129
913
Tofta
BB
Järnbrott 136:8
1963
3 427
39
50
25 078
3 145
913
Tofta
BB
Järnbrott 136:1
1963
3 427
60
50
25 127
-
912
Tofta
BB
Järnbrott 136:4
1963
3 427
56
50
25 045
-
913
Tofta
BB
Järnbrott 134:9
1963
4 117
-
60
30 000
3 732
907
Tofta
BB
Järnbrott 133:4
Norra Dragspelsgatan 8
1962
4 112
74
60
29 800
3 903
912
Tofta
BB
Järnbrott 134:3
1962
5 373
40
82
38 258
5 063
940
Tofta
BB
Järnbrott 134:20
Pianogatan 50
1962
5 311
20
83
38 224
5 016
944
Tofta
BB
Järnbrott 134:18
1964
4 117
39
60
30 078
3 748
906
Tofta
BB
Järnbrott 134:15
Pianogatan 74
1968
3 125
12
43
22 614
2 913
931
Tofta
BB
Järnbrott 134:14
Pianogatan 18
1963
6 974
51
109
50 868
6 596
944
Tofta
BB
Järnbrott 134:11
1964
3 774
-
55
27 600
3 422
907
Tofta
BB
Järnbrott 134:10
1963
3 774
1
55
27 614
-
906
Tofta
BB
Järnbrott 134:1
1962
5 454
-
83
39 400
5 129
940
Tofta
BB
Järnbrott 133:7
1963
3 802
39
55
27 600
3 587
896
Tofta
BB
Järnbrott 133:5
1962
4 112
101
60
29 878
3 916
912
Tofta
BB
Järnbrott 133:3
1962
4 112
74
60
29 800
3 917
912
Tofta
BB
Järnbrott 133:2
1962
4 112
39
60
29 800
3 874
912
Tofta
BB
Järnbrott 133:6
1962
4 147
71
60
30 039
3 897
896
Tofta
BB
Järnbrott 133:10
1963
5 571
331
88
25 699
-
1 226
Tofta
PO
Järnbrott 166:11
Frölunda Kyrkogata
1996
6 058
116
98
58 592
7 293
1 165
512 680
31 059
8 172
4 312 055
572 192
1 031
Askim- Frölunda- Högsbo
1)
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
CENTRUM
Guldheden
BB
Guldheden 57:5
Doktor Westringsgata 14 A
2003
1 811
471
23
31 544
-
1 258
Guldheden
BB
Guldheden 57:4
Doktor Westrings Gata 12
1950
3 366
134
66
38 275
-
1 146
Guldheden
BB
Guldheden 50:1
1950
1 628
-
24
18 152
1 537
927
Guldheden
BB
Guldheden 28:1
Doktor Bondesons Gata 1
1976
7 561
223
213
91 539
-
1 257
Guldheden
BB
Guldheden 30:1
Doktor Bondesons Gata 2
1992
1 641
1 205
31
33 498
3 315
996
Guldheden
BB
Guldheden 31:1
Doktor Fries Torg 1
1992
1 208
861
12
22 033
2 060
906
Guldheden
BB
Guldheden 48:3
Syster Estrids Gata 2
1957
2 209
-
30
28 633
2 653
894
Guldheden
BB
Guldheden 46:1
1950
11 605
11
228
129 066
11 964
1 030
Guldheden
BB
Guldheden 51:1
1950
1 628
22
24
18 152
1 532
919
Guldheden
BB
Guldheden 52:1
1959
6 438
822
120
75 226
7 634
1 080
Guldheden
BB
Guldheden 54:3
Syster Emmas Gata 13
1951
4 063
138
72
46 013
-
1 086
Guldheden
BB
Guldheden 54:4
Doktor Wengbergsgata 8
2005
5 813
-
66
106 921
9 071
1 451
Guldheden
BB
Guldheden 55:2
1951
9 631
528
185
110 535
-
1 097
Guldheden
BB
Guldheden 56:1
Syster Emmas Gata 1
1951
1 836
-
36
20 938
2 115
1 128
Guldheden
BB
Guldheden 45:1
1950
2 336
14
44
26 179
2 386
1 006
Guldheden
BB
Guldheden 49:1
Doktor Westrings Gata 2 A
1950
1 620
53
30
18 232
-
1 083
Guldheden
GL
Guldheden 62:1
Dr Fries Torg 6-7
1981
-
1 998
-
-
1 468
-
Guldheden
PO
Guldheden 21:1
Dr Saléns Gata
1995
3 234
119
48
44 369
-
1 210
Guldheden
PO
Guldheden 20:3
Dr Saléns Gata
1950
2 187
544
24
27 122
2 633
1 020
Guldheden
PO
Guldheden 20:8
Dr Heymans Gata
1951
2 566
-
38
28 600
-
1 065
Guldheden
PO
Guldheden 63:3
Dr Forselius Backe
1980
4 633
39
97
58 710
-
1 176
Guldheden
PO
Guldheden 64:1
Dr Forselius Backe
1960
4 261
109
57
47 941
4 841
1 122
Guldheden
PO
Guldheden 64:2
Dr Forselius Backe
1960
4 375
79
74
48 991
-
1 162
Guldheden
PO
Guldheden 64:3
Dr Forselius Backe
1960
5 108
7
100
56 856
-
1 225
Guldheden
PO
Guldheden 63:2
Dr Forselius Backe
1975
7 165
770
133
87 259
8 720
1 158
Guldheden
PO
Guldheden 24:1
Dr Belfrages Gata
1992
9 702
-
161
127 000
12 579
1 297
Guldheden
PO
Guldheden 34:3
Dr Liborius Gata
1952
7 902
344
162
89 017
8 566
1 039
Guldheden
PO
Guldheden 25:1
Dr Belfrages Gata
1995
4 914
76
76
67 339
-
1 220
Guldheden
PO
Guldheden 26:1
Dr Saléns Gata
1950
1 700
1 052
30
25 216
2 885
1 043
Guldheden
PO
Guldheden 27:2
Dr Heymans Gata
1951
10 094
48
146
112 930
10 833
1 016
Guldheden
PO
Guldheden 63:1
Dr Forselius Backe
1977
6 189
276
136
77 101
8 118
1 196
Guldheden
PO
Guldheden 29:1
Dr Billqvists Gata
1995
3 409
115
58
46 743
4 371
1 251
1 179
Guldheden
PO
Guldheden 32:1
Syster Ainas Gata
1997
2 466
51
36
35 314
-
Guldheden
PO
Guldheden 32:3
Syster Ainas Gata
1997
2 466
73
36
35 300
-
1 181
Guldheden
PO
Guldheden 36:3
Dr Liborius Gata
1952
5 996
784
116
68 575
6 883
1 038
Guldheden
PO
Guldheden 36:4
Dr Allards Gata
1992
4 091
54
47
59 337
6 243
1 279
Guldheden
PO
Guldheden 37:3
Dr Liborius Gata
1995
2 466
-
36
34 312
3 091
1 179
Guldheden
PO
Guldheden 38:4
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 068
1 178
Guldheden
PO
Guldheden 38:1
Dr Liborius Gata
1997
2 604
-
38
36 459
3 160
1 178
Guldheden
PO
Guldheden 38:2
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 069
1 179
Guldheden
PO
Guldheden 61:3
Dr Sydows Gata
1952
7 905
657
145
90 438
8 410
1 021
Guldheden
PO
Guldheden 60:1
Dr Sydows Gata
1952
3 916
100
69
44 333
-
1 030
Guldheden
PO
Guldheden 38:3
Dr Liborius Gata
1996
2 604
-
38
36 000
3 118
1 182
1 008
Guldheden
PO
Guldheden 59:1
Dr Sydows Gata
1952
1 836
44
32
21 041
-
Guldheden
PO
Guldheden 37:4
Dr Liborius Gata
1995
-
500
-
-
-
-
Guldheden
PO
Guldheden 32:2
Syster Ainas Gata
1997
2 328
-
34
32 600
2 828
1 179
Guldheden
PO
Guldheden 38:5
Dr Liborius Gata
1995
2 604
-
38
35 600
3 120
1 178
Heden
BB
Heden 22:12
Engelbrektsgatan 36
1989
16 996
1 568
221
270 800
23 139
1 252
Heden
BB
Heden 22:13
Bohusgatan 3
1991
20 280
1 049
270
320 560
27 410
1 273
Heden
FB
Heden 28:15
Tegnérsg 18/Hedåsg 19
1982
3 260
-
34
57 000
3 283
1 007
1 273
Heden
FB
Heden 27:8
Södra V 10/Wadmansg 9
1989
2 099
1 348
30
52 880
4 694
Heden
FB
Heden 26:16
Wadmansgatan 8
1930
1 142
113
11
18 372
1 257
952
Heden
FB
Heden 26:8
Hedåsgatan 11
1980
1 429
21
16
24 800
1 483
1 025
Heden
FB
Heden 26:9
Hedåsgatan 13
1991
1 398
51
20
25 412
1 830
1 260
Heden
FB
Heden 27:20
Wadmansgatan 5-7
1991
2 835
128
34
51 356
3 533
1 204
Heden
FB
Heden 27:5
Wadmansgatan 3
1991
994
-
9
17 800
1 155
1 162
Heden
FB
Heden 27:9
Wadmansgatan 11
1991
1 073
-
16
19 200
1 329
1 239
Heden
FB
Heden 30:14
Södra Vägen 30
1994
1 812
285
21
33 931
2 221
998
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Heden
FB
Heden 26:10
Berzeliig 20/Hedåsg 15
1988
1 969
153
21
36 055
2 313
1 048
Heden
FB
Heden 25:19
Sten Sturegatan 3-11
1993
5 615
-
100
103 000
7 692
1 349
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Heden
FB
Heden 31:8
Södra Vägen 36
1970
1 815
212
16
33 632
2 015
968
Heden
FB
Gårda 31:20
Gudmundsgatan 9
1960
604
-
17
8 474
576
954
Heden
FB
Gårda 31:1
Gudmundsgatan 11
1960
585
111
18
7 822
608
952
Heden
FB
Gårda 31:12
Underåsgatan 6-8
1960
777
43
19
9 489
731
912
Heden
FB
Gårda 31:13
Underåsgatan 4
1960
347
-
6
4 153
313
901
Heden
FB
Gårda 31:14
Underåsgatan 2/Åvägen 32
1931
623
-
14
6 799
491
789
Heden
FB
Gårda 31:15
Åvägen 30
1960
501
104
10
6 645
545
963
Heden
FB
Gårda 31:16
Åvägen 28
1960
525
39
11
7 389
499
905
Heden
FB
Gårda 31:17
Gudmundsgatan 1
1960
471
57
13
6 547
501
966
Heden
FB
Heden 26:12
Berzeliig 16/Wadmansg 16
1960
1 991
157
17
33 955
2 196
974
Heden
FB
Gårda 31:19
Gudmundsgatan 5
1960
605
35
16
7 596
601
936
Heden
FB
Gårda 31:21
Fabriksgatan 39
1960
481
-
11
6 542
438
910
Heden
FB
Gårda 31:22
Fabriksgatan 41
1960
481
-
11
5 727
438
910
Heden
FB
Gårda 31:23
Underåsgatan 10-12
1960
890
-
20
10 497
807
907
Heden
FB
Gårda 31:24
Underåsgatan 14-16
1960
893
-
18
10 510
808
905
Heden
FB
Gårda 31:5
Fabriksgatan 43
1960
647
71
13
9 364
662
909
Heden
FB
Gårda 31:6
Underåsgatan 20
1960
526
72
13
7 649
539
926
Heden
FB
Gårda 31:7
Underåsgatan 18
1960
335
-
6
3 962
304
907
1 288
Heden
FB
Heden 16:3
Nya Allén 3/Parkgatan 6
1996
2 142
48
20
42 558
2 926
Heden
FB
Heden 25:15
Hedåsgatan 10
1979
1 195
100
12
20 927
1 331
971
Heden
FB
Gårda 31:18
Gudmundsgatan 3
1960
633
32
17
7 644
608
942
Heden
GL
Heden 24:12
Engelbrektsgatan 69-71
1975
-
4 710
-
41 400
6 024
-
Heden
PB
Gårda 32:52
Fabriksgatan 45-49,
Åvägen 40-42
1973
-
11 785
-
256 000
41 799
-
Heden
PB
Gårda 744:382
Johan på Gårdas Gata
1989
-
-
-
20 800
3 960
-
Heden
PB
Gårda 744:563
Fabriksgatan 36
1990
-
-
-
13 800
4 213
-
Heden
PB
Heden 22:14
Skånegatan 13
1989
-
-
-
37 000
6 750
-
Heden
PB
Heden 40:16
Södra vägen 70
2005
-
-
-
6 600
2 400
-
Heden
SC
Heden 34:17
Valhallagatan 1
1970
-
28 475
-
-
7 912
-
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 24:12
Kronhusgatan 10
1985
665
163
9
12 574
907
1 110
Kronhusgatan 12
1 180
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 24:9
1985
3 563
100
49
60 600
-
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 43:11 Kungsgatan 5
1960
2 436
1 185
35
47 559
3 493
957
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 23:9
1981
5 568
658
74
98 614
7 615
1 166
Kronhusgatan 4
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 29:1
Övre Spannmålsgatan 2 A
1970
1 112
30
15
17 625
1 094
964
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 27:5
Kvarnbergsgatan 11
1981
1 603
209
26
26 600
-
1 171
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 27:8
Kvarnbergsgatan 5
1983
2 658
118
41
44 503
2 907
1 057
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 28:4
Kronhusgatan 2 B
1982
799
182
12
14 758
-
1 199
1 169
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 26:4
Kvarnbergsgatan 13
1981
3 471
529
48
62 757
4 868
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 29:3
Kvarnbergsgatan 6
1960
891
54
12
14 294
-
946
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 29:4
Kvarnbergsgatan 4
1980
953
72
16
16 238
1 019
1 006
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 30:1
Mätaregatan 1
1984
2 886
-
34
47 800
3 469
1 164
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 30:2
Kvarnbergsgatan 8
1984
1 609
52
19
27 494
-
1 061
Kvarnbergsgatan 12
Inom Vallgraven
BB
Nordstaden 31:2
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 42:3 Kungsgatan 9C
1960
877
61
13
13 002
841
915
1980
1 240
230
15
22 766
1 634
1 060
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 41:6 Kungshöjdsgatan 7 A
1973
908
59
16
14 747
-
1 032
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 37:22 Kungshöjdsgatan 8
1979
1 995
430
25
34 545
-
1 181
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 41:2 Hvitfeldtsgatan 3 A
1970
1 118
37
13
17 736
1 061
939
Inom Vallgraven
BB
Inom Vallgraven 41:3 Hvitfeldtsgatan 5 A
1970
1 225
-
13
19 200
1 152
941
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:1
Rosensköldsgatan 1
1960
2 691
93
48
45 859
3 758
1 298
Johanneberg
FB
Johanneberg 22:3
Richertsgatan 14
1939
1 403
-
28
22 000
1 541
1 099
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:2
Rosensköldsgatan 3
1962
1 625
25
28
27 282
2 124
1 301
Johanneberg
FB
Johanneberg 28:3
Rosensköldsgatan 5
1960
1 673
-
27
28 000
2 143
1 258
Johanneberg
FB
Johanneberg 4:3
Viktor Rydbergsgatan 21
1934
1 366
80
22
22 044
1 435
1 002
Johanneberg
FB
Johanneberg 46:7
Spaldingsgatan 13
1958
1 748
-
29
28 400
1 952
1 061
Johanneberg
PO
Johanneberg 40:3
Wallenbergsgatan
1950
1 550
-
27
22 600
1 831
1 141
Johanneberg
PO
Johanneberg 41:5
Engdahlsg, Wallenbergsg
1950
3 315
91
71
53 320
3 783
1 109
Johanneberg
PO
Johanneberg 43:3
Wallenbergsgatan
1950
1 416
-
24
22 800
1 555
1 055
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Johanneberg
PO
Johanneberg 44:6
Wallenbergsgatan
1950
1 622
117
32
26 332
1 847
1 088
Krokslätt
FB
Krokslätt 87:2
Övre Buråsliden 10/
Norra Krokslättsg
1933
2 093
196
43
28 493
1 503
637
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Krokslätt
PO
Krokslätt 99:1
Eklandagatan
1950
2 210
104
40
30 762
2 640
1 161
Krokslätt
PO
Krokslätt 156:1
Framnäsgatan
1989
1 149
82
21
18 075
-
1 280
Krokslätt
PO
Krokslätt 160:1
Solgårdsgatan
1938
2 994
14
60
32 414
-
1 222
Krokslätt
PO
Krokslätt 161:1
Stuxbergsgatan
1938
1 746
-
39
18 800
2 223
1 274
Krokslätt
PO
Krokslätt 179:1
Eklandagatan
1950
2 992
354
64
42 017
3 797
1 219
Krokslätt
PO
Krokslätt 54:3
Glasmästaregatan
1965
13 091
179
178
144 877
14 312
1 030
Krokslätt
PO
Krokslätt 69:3
Fridkullagatan
1950
3 914
326
86
43 905
4 448
1 065
Krokslätt
PO
Krokslätt 76:3
Glasmästaregatan
1992
7 131
1 602
88
123 858
10 573
1 221
Krokslätt
PO
Krokslätt 70:1
Brushanegatan
1989
4 846
138
76
75 847
5 917
1 199
Landala
BB
Landala 12:24
Landalabergen 22
1972
3 740
-
60
61 000
3 851
1 030
Landala
BB
Landala 10:20
Amund Grefwegatan 3
1974
7 915
12 266
198
131 571
19 056
1 325
Landala
BB
Landala 10:21
Kapellgången 3
1973
4 679
144
80
78 737
5 495
1 128
Landala
BB
Landala 10:22
Landalagången 8
1973
5 609
848
91
99 544
6 983
1 091
Landala
BB
Landala 10:23
Landalagången 11
1973
5 648
209
92
93 792
-
1 065
Landala
BB
Landala 10:24
Landalagången 5
1973
4 253
55
68
69 569
-
1 059
Landala
BB
Landala 12:16
Landalabergen 4
1971
2 755
153
45
46 708
-
1 023
Landalabergen 6
1 030
Landala
BB
Landala 12:17
Landala
BB
Landala
BB
Landala 12:23
Landalabergen 35
1971
2 720
91
45
45 708
-
1950
-
-
-
13 102
3 087
-
1972
3 327
-
67
54 000
3 540
1 064
Landala
BB
Landala 12:25
Landalabergen 20
1971
2 578
-
40
42 600
2 643
1 025
Landala
BB
Landala 12:26
Landalabergen 31
1972
4 140
-
80
68 000
4 393
1 061
Landala
BB
Landala 12:27
Landalabergen 28
1971
3 994
-
60
65 000
4 069
1 019
Landala
BB
Landala 12:28
Landalabergen 17
1971
3 994
-
60
65 000
4 061
1 017
Landala
BB
Landala 37:3
Hantverkaregatan 1
1985
1 258
-
16
21 800
1 443
1 147
Landala
BB
Landala 37:4
Hantverkaregatan 3
1984
1 255
63
27
21 800
1 512
1 154
Landala
BB
Landala 37:5
Malmstensgatan 4
1984
462
741
9
-
-
1 127
Landala
BB
Landala 12:18
Landalabergen 8
1971
3 916
478
59
67 710
4 423
1 018
Landala
BB
Landala 10:19
Aschebergsgatan 49B
1974
-
197
-
11 272
-
-
Landala
GL
Landala 10:25
Amund Grefwegatan 1
1973
-
1 780
-
-
1 851
-
Lorensberg
FB
Lorensberg 25:3
Södra Vägen 45
1930
1 329
160
10
23 111
1 518
969
Lorensberg
FB
Lorensberg 17:24
Pontus Wiknersgatan 12
1938
1 507
-
18
24 090
1 684
1 055
Lorensberg
FB
Lorensberg 17:25
Pontus Wiknersgatan 10
1937
1 481
-
21
23 542
1 679
1 095
Lorensberg
PB
Lorensberg 24:2
Gösta Rahmns Gata 1
1977
-
-
-
10 600
2 265
-
Stampen
FB
Stampen 9:24
Odinsplatsen 8/Odinsg 23
1936
2 054
217
39
28 942
2 699
1 158
Stampen
PB
Gullbergsvass 13:16 Burggrevegatan
2009
-
-
-
14 555
2 590
-
Stampen
PO
Gårda 71:8
2010
23 979
446
317
433 797
40 346
1 571
Anders Personsgatan
Stampen
PO
Stampen 16:14
Norra Ågatan
2004
2 171
-
78
41 800
3 745
1 725
Stampen
PO
Stampen 16:15
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 606
1 509
Stampen
PO
Stampen 16:16
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 606
1 509
Stampen
PO
Stampen 16:13
Norra Ågatan
2004
10 454
-
149
210 400
17 241
1 523
1 531
Stampen
PO
Stampen 16:17
Norra Ågatan
2004
2 390
-
35
46 000
3 658
Vasastaden
BB
Vasastaden 12:18
Viktoriagatan 11
1981
980
150
5
15 132
-
814
Vasastaden
BB
Vasastaden 19:13
Karl Gustavsgatan 22
1981
1 259
99
16
22 234
-
1 022
1 101
Vasastaden
BB
Vasastaden 10:15
Haga Kyrkogata 24
1986
761
41
9
13 641
-
Vasastaden
BB
Vasastaden 12:17
Vasagatan 11
1981
291
358
2
8 409
765
860
Vasastaden
BB
Vasastaden 15:15
Karl Gustavsgatan 17
1991
3 285
399
32
62 321
4 092
1 093
Vasastaden
BB
Vasastaden 19:1
Engelbrektsgatan 3
1980
1 408
127
19
25 481
-
1 076
Vasastaden
BB
Vasastaden 7:14
Viktoriagatan 10
1980
789
243
9
16 243
-
1 018
Vasastaden
BB
Vasastaden 7:3
Storgatan 15 A
1986
861
140
11
16 360
-
1 149
Vasastaden
BB
Vasastaden 8:6
Bellmansgatan 12 A
1980
1 278
493
16
26 580
-
1 037
Vasastaden
BB
Vasastaden 9:16
Bellmansgatan 3
1988
1 914
37
29
34 040
-
1 257
Vasastaden
BB
Vasastaden 9:8
Bellmansgatan 15 A
1984
1 673
110
21
30 972
-
1 099
1 077
Vasastaden
BB
Vasastaden 15:13
Viktoriagatan 20
1982
1 070
314
15
21 873
1 569
Vasastaden
GL
Lorensberg 53:3
Kungsportsavenyen 18
1976
-
1 482
-
40 200
2 965
-
Vasastaden
GL
Vasastaden 8:10
Bellmansgatan 2
1974
-
1 509
-
-
-
-
490 394
94 005
7 920
7 836 419
712 549
1 166
Centrum
1)
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Brämaregården
BB
Lindholmen 12:1
Arbetaregatan 6
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:2 Inlandsgatan 38 A
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Lundby
1993
3 435
-
40
50 000
2 852
830
1983
1 358
222
26
14 294
1 586
1 024
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:1 Lantmannagatan 4
1986
1 049
183
21
10 998
1 262
1 069
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 32:1 Lantmannagatan 8 A
1985
1 479
140
27
14 634
1 610
1 033
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 29:2 Stataregatan 2
1985
1 271
108
23
12 469
-
1 051
Brämaregården
BB
Rambergsstaden
12:15
Inlandsgatan 29 A
1964
1 044
45
14
8 569
895
826
Verkmästaregatan 2
1 397
Brämaregården
BB
Lindholmen 9:1
1997
842
-
13
13 608
1 176
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:487 Förmansgatan 1 A
1991
968
-
13
11 620
912
942
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:39
1995
243
-
3
2 954
220
907
Gjutaregatan 10
Brämaregården
BB
Lindholmen 735:333 Lindholmsvägen 10
1929
-
291
-
1 941
-
-
Brämaregården
BB
Lindholmen 19:2
1995
240
-
7
3 424
270
1 127
Gjutaregatan 8
Brämaregården
BB
Lindholmen 19:1
Plåtslagaregatan 7
1995
172
-
2
4 612
179
878
Brämaregården
BB
Lindholmen 16:1
Släggaregatan 1 A
1992
1 507
-
21
18 200
1 436
953
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:3 Inlandsgatan 36A
1983
1 089
47
21
10 538
1 126
1 004
Brämaregården
BB
Lindholmen 15:1
1993
1 752
-
20
25 800
1 466
837
Brämaregården
BB
1960
-
-
-
4 450
2 149
-
Brämaregården
BB
Lindholmen 15:3
1994
569
-
8
7 205
569
1 000
1 066
Arbetaregatan 5
Släggaregatan 6 A
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 33:4 Östra Keillersgatan 4 A
1986
1 071
14
21
10 382
1 151
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:2
1982
607
83
10
6 131
-
995
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 6:10 Västra Andersgårdsg 7 A
1946
4 257
124
90
34 407
3 960
922
Inlandsgatan 34 A
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:8 Inlandsgatan 32
1976
2 465
384
43
23 136
-
972
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 7:9 Östra Keillersgatan 6 A
1964
668
-
16
5 546
607
909
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:10 Västra Andersgårdsg 12
2004
2 057
-
57
27 400
2 692
1 309
Brämaregården
BB
1972
2 015
-
70
17 943
2 524
1 252
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:13 Gropegårdsgatan 3
1972
2 015
-
70
17 400
2 520
1 251
Brämaregården
BB
1972
4 275
-
151
37 600
5 445
1 274
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:15 Gropegårdsgatan 1 B
1972
-
1 115
-
4 187
-
-
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:16 Gropegårdsgatan 1 A
1972
5 210
-
185
46 400
6 591
1 265
Brämaregården
BB
Rambergsstaden 9:9
Brämaregården
BB
Gropegårdsgatan 5
1972
-
-
-
-
602
-
1972
2 015
156
70
17 896
-
1 253
Brämaregården
GL
Brämaregården 72:8 Virvelvindsgatan 8 A
1981
-
1 880
-
-
-
-
Brämaregården
PO
Brämaregården 20:11 Jägaregatan
2006
3 548
-
72
48 600
4 893
1 358
982
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:27
1983
1 064
-
17
10 326
1 045
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:26 Rambergsvägen
Östra Stillestorpsgatan
1983
1 132
20
16
10 932
-
927
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:25 Bergavägen
1983
566
141
9
6 094
688
946
Brämaregården
PO
Brämaregården 3:16 Östra Stillestorpsgatan
1980
835
10
14
7 908
-
977
Brämaregården
PO
Brämaregården 29:5 Myntgatan
1983
1 981
88
25
19 357
2 074
1 014
Brämaregården
PO
Brämaregården 27:9 Brämaregatan
1972
3 720
249
68
34 082
3 654
915
Brämaregården
PO
Brämaregården 27:2 Brämaregatan
1951
678
259
13
6 823
946
1 007
Brämaregården
PO
Brämaregården 25:13 Hisingsgatan
1969
2 667
90
58
22 644
-
994
Brämaregården
PO
Brämaregården 2:13 Rambergsvägen
1963
5 228
151
102
43 349
4 998
944
Eriksberg
EH
Sannegården 80:5
Rositas Gata 10
2009
136
-
1
2 457
199
1 421
Eriksberg
EH
Sannegården 80:12
Pepitas Gata 11
2009
146
-
1
2 526
209
1 389
Eriksberg
EH
Sannegården 79:5
Astris Gata 18
2009
136
-
1
2 484
199
1 421
Eriksberg
EH
Sannegården 79:15
Rositas Gata 3
2009
146
-
1
2 543
209
1 389
Eriksberg
EH
Sannegården 79:12
Rositas Gata 9
2009
146
-
1
2 550
209
1 389
Eriksberg
EH
Sannegården 80:15
Pepitas Gata 5
2009
146
-
1
2 518
209
1 389
Eriksberg
EH
Sannegården 80:9
Pepitas Gata 17
2009
141
-
1
2 435
209
1 438
Eriksberg
FB
Sannegården 28:29
Styrgången 6-10/
Styrfart 10-14
2000
4 254
173
65
78 607
7 607
1 582
Eriksberg
FB
Sannegården 83:1
Skonaren Ingos Gata
2011
-
-
-
2 000
-
-
Kvillebäcken
BB
Kvillebäcken 78:1
Rundbäcksgatan
1929
-
-
-
13 250
-
-
Kvillebäcken
BB
Kvillebäcken 43:1
Drakblommegatan 3
1960
5 773
35
161
47 916
5 421
908
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 5:5
Vårlöksgatan 3
1952
1 194
66
20
10 100
1 226
934
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 9:6
Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg 1
1994
3 296
586
75
37 664
4 344
1 131
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 8:7
Tjärblomsg 2-6/
Konvaljeg 1-5
1979
7 149
515
137
66 955
7 496
969
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 7:7
Smörbollsg 2-6/
Tjärblomsg 1-5
1997
7 776
16
209
87 200
8 753
1 116
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 6:1
Smörbollsgatan 5
1952
1 184
52
20
9 651
1 229
945
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 5:4
Vårlöksgatan 1
1953
1 194
66
20
9 682
1 259
938
Vårlöksgatan 2
917
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Kvillebäcken
FB
Kvillebäcken 6:4
1950
1 236
70
20
10 295
1 220
Kvillebäcken
PB
Brämaregården 37:2 Vågmästaregatan 3
1980
-
-
-
8 128
1 812
-
Kvillebäcken
PO
Tolered 29:14
1983
3 656
32
52
33 000
-
1 043
Gamla Björlandavägen
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 58:1 Alice Bonthronsgatan
1968
1 694
341
35
15 843
-
799
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 57:1 Alice Bonthronsgatan
1976
1 609
-
32
12 224
1 285
799
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 44:1 Sockenvägen
1956
2 461
226
48
20 021
2 469
951
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 41:2 Wieselgrensgatan
1986
5 323
550
93
53 276
6 161
1 040
Kvillebäcken
PO
Rambergsstaden 40:1 Sunnanvindsgatan
1956
2 893
153
53
23 273
2 907
958
Kyrkbyn
FB
Kyrkbyn 89:1
1992
2 979
392
45
29 598
3 371
1 060
Eketrägatan 22-24
Kyrkbyn
FB
Kyrkbyn 33:1
Inägogatan 29-33
1972
4 350
82
66
35 324
4 723
1 061
Kyrkbyn
FB
Kyrkbyn 27:1
Inägogatan 27
1991
810
-
12
7 722
881
1 087
1 544
Lindholmen
FB
Sannegården 34:5
Miraallén 49-63
2002
6 076
497
87
113 829
9 844
Lindholmen
FB
Sannegården 33:1
Miraallén 65
2002
-
-
-
2 200
-
-
Rambergsstaden
FB
Brämaregården 75:1 Virvelsvindsgatan 16
1958
7 033
737
123
91 831
9 378
1 155
Rambergsstaden
PB
Rambergstaden 71:2 Inlandsgatan
1970
-
-
-
2 121
672
-
Sannegården
BB
Sannegården 74:1
1929
5 829
137
80
108 902
9 739
1 559
Ostindiefararen
Sannegården
BB
Kyrkbyn 96:2
Eketrägatan 4
1952
5 853
584
111
45 693
-
903
Sannegården
BB
Kyrkbyn 27:13
Inägogatan 19 A
1986
1 816
-
32
16 663
1 849
1 005
Sannegården
BB
Sannegården 68:1
Monsungatan 56
2010
5 947
175
86
35 028
-
1 667
Sannegården
BB
Sannegården 57:1
Ostindiefararen 48
2008
8 545
113
121
169 718
-
1 669
Sannegården
BB
Sannegården 56:1
Ostindiefararen 26
2009
7 058
118
105
142 106
-
1 511
Sannegården
BB
Sannegården 55:1
Styrfarten 1
2005
9 878
109
163
191 879
-
1 616
Sannegården
BB
Sannegården 28:30
Maskinkajen 13
2001
7 251
504
76
136 662
13 244
1 642
Sannegården
BB
Sannegården 28:28
Manövergången 2
2001
4 259
72
46
75 724
6 557
1 326
Sannegården
BB
Kyrkbyn 96:1
Eketrägatan 10 A
1955
2 236
105
54
17 220
2 265
972
Sannegården
BB
Kyrkbyn 94:2
Inägogatan 6
1951
1 101
63
19
8 536
1 373
915
Sannegården
BB
Kyrkbyn 93:2
Eketrägatan 5
1952
6 024
-
119
45 200
5 773
948
Sannegården
BB
Kyrkbyn 92:1
Byalagsgatan 14
1954
3 661
985
90
32 659
4 457
975
Sannegården
BB
Kyrkbyn 95:1
Eketrägatan 3
1952
4 642
1 399
87
36 331
-
909
Sannegården
BB
Kyrkbyn 37:2
Byalagsgatan 8 A
1952
4 146
173
78
31 795
3 847
895
1 006
Sannegården
BB
Kyrkbyn 156:2
Inägogatan 17 A
1987
1 816
-
32
16 760
1 867
Sannegården
BB
Kyrkbyn 89:7
Kyrkbytorget 1
1978
1 410
2 251
54
22 679
3 637
1 428
Sannegården
FB
Sannegården 53:1
Östra Eriksbergsg 12
2006
5 277
451
72
105 693
8 663
1 544
Sannegården
FB
Sannegården 47:1
Östra Eriksbergsg 4-10
2004
3 968
56
52
73 975
6 586
1 510
Sannegården
FB
Sannegården 38:1
Ångaren Ediths gata 10
2009
7 881
124
115
152 348
13 892
1 631
Sannegården
GL
Kyrkbyn 89:6
Eketrägatan 12
2001
-
1 878
-
-
1 226
-
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:13
Douglasgatan
1975
4 810
319
73
40 077
4 824
952
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:5
Lundbygatan
1988
563
33
11
5 329
-
1 106
Sannegården
PO
Kyrkbyn 17:6
Lundbygatan
1988
1 050
136
17
10 639
1 277
1 049
Sannegården
PO
Kyrkbyn 27:2
Inägogatan
1997
984
-
18
10 337
1 071
1 089
Sannegården
PO
Kyrkbyn 27:3
Inägogatan
1997
1 263
-
21
13 198
1 348
1 067
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:1
Inägogatan
1997
1 370
-
25
14 452
1 701
1 156
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:2
Inägogatan
1997
1 320
-
24
13 935
1 518
1 150
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:2
Eketrägatan
1995
4 338
224
78
44 427
4 910
1 087
Sannegården
PO
Kyrkbyn 36:2
Inägogatan
1974
2 177
217
39
18 196
2 398
1 038
Sannegården
PO
Kyrkbyn 35:3
Inägogatan
1997
1 320
5
24
13 935
-
1 148
Sannegården
PO
Kyrkbyn 36:1
Byalagsgatan
1997
2 173
174
39
23 234
-
1 084
Sannegården
PO
Kyrkbyn 34:1
Inägogatan
1997
2 681
12
49
28 200
-
1 150
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:3
Eketrägatan
1996
2 163
-
39
21 896
2 373
1 089
Sannegården
PO
Kyrkbyn 89:4
Eketrägatan
1979
1 383
-
24
11 775
1 525
1 080
Sannegården
PO
Sannegården 20:1
Bautastensgatan
1986
1 086
350
30
11 685
1 375
1 266
1 050
Sannegården
PO
Sannegården 19:1
Bautastensgatan
1983
681
100
12
6 418
-
Sannegården
PO
Sannegården 17:2
Lambergsgatan
1969
543
-
17
3 638
457
793
Sannegården
PO
Sannegården 16:1
Bautastensgatan
1983
5 415
135
113
49 145
5 755
1 026
Sannegården
PO
Kyrkbyn 91:1
Byalagsgatan
1998
4 074
561
73
46 297
5 009
1 084
Sannegården
PO
Kyrkbyn 90:2
Eketrägatan
1996
1 320
-
24
13 335
1 516
1 148
1 150
Sannegården
PO
Kyrkbyn 90:1
Eketrägatan
1996
2 640
-
48
26 600
3 179
Slätta Damm
BB
Tolered 147:3
Arvid Lindmansgatan 11
1967
2 362
2 613
45
32 426
4 472
967
282 343
24 559
5 251
3 437 827
370 539
1 185
Lundby
1)
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Majorna- Linné
Haga
BB
Haga 25:19
Pilgatan 4
1986
8 030
345
104
135 920
-
1 204
Haga
BB
Haga 23:22
Husargatan 22
1988
3 914
389
53
68 674
-
1 242
Haga
BB
Haga 23:23
Haga Nygata 33 A
1990
436
72
6
8 364
-
1 300
Haga
BB
Haga 23:24
Haga Nygata 35 A
1990
376
139
6
8 211
-
1 193
Haga
BB
Haga 24:15
Haga Nygata 25 A
1986
591
510
11
12 642
1 379
1 332
Haga
BB
Haga 24:2
Haga Nygata 27 A
1987
904
115
11
16 332
-
1 259
Haga
BB
Haga 24:3
Haga Nygata 27 C
1987
943
481
12
19 965
1 746
1 143
Haga
BB
Haga 23:1
Haga Nygata 31 A
1987
741
279
10
15 161
1 236
1 099
1 227
Haga
BB
Haga 25:18
Haga Nygata 19 A
1986
1 362
431
25
27 859
2 492
Haga
BB
Haga 20:20
Husargatan 43
1984
1 041
139
19
18 641
1 212
977
Haga
BB
Haga 5:10
Haga Nygata 10
1981
4 979
869
69
87 174
6 346
1 004
1 314
Haga
BB
Haga 24:7
Husargatan 23
1989
2 203
51
32
37 493
-
Haga
BB
Haga 23:10
Pilgatan 22
1989
-
5
-
19 600
-
-
Haga
BB
Haga 19:16
Pilgatan 1
1983
9 063
530
117
155 053
11 320
1 182
Haga
BB
Haga 2:1
Mellangatan 2 A
1962
1 991
422
17
31 594
2 561
1 010
Haga
BB
Haga 2:2
Västra Skansgatan 1 A
1984
1 825
577
19
36 175
2 648
1 027
Haga
BB
Haga 2:3
Haga Östergata 4 B
1970
1 244
177
14
20 788
1 375
970
Haga
BB
Haga 2:4
Haga Östergata 4 B
1970
962
603
12
19 787
1 582
984
1 220
Haga
BB
Haga 20:19
Husargatan 31
1985
6 572
284
86
111 237
-
Haga
PB
Haga 18:4
Bergsgatan 3
1986
-
-
-
16 738
2 820
-
Haga
PB
Haga 31:5
Haga Östergata 12 m fl
1992
-
5 016
-
88 400
10 856
-
Haga
PO
Haga 10:10
Landsvägsgatan
1985
8 307
941
107
163 092
11 528
1 161
Haga
PO
Haga 10:11
Frigångsgatan
1985
4 711
670
50
93 336
5 837
1 032
Haga
PO
Haga 17:6
Bergsgatan
1983
5 650
1 775
78
130 600
10 056
1 146
Haga
PO
Haga 11:15
Frigångsgatan
1990
8 856
290
115
154 017
11 416
1 242
Haga
PO
Haga 12:11
Haga Nygata
1989
2 715
244
43
46 409
3 438
1 144
Haga
PO
Haga 12:13
Frigångsgatan
1989
2 110
-
21
35 600
2 411
1 143
Haga
PO
Haga 12:6
Haga Nygata
1989
2 968
344
51
49 085
-
1 194
Haga
PO
Haga 13:15
Haga Nygata
1984
2 088
487
34
37 987
3 122
1 084
Haga
PO
Haga 13:16
Frigångsgatan
1984
5 830
173
80
98 289
-
1 187
Haga
PO
Haga 15:10
Landsvägsgatan
1986
4 795
253
74
79 917
5 939
1 217
Haga
PO
Haga 16:8
Bergsgatan
2007
2 479
260
24
65 454
4 359
1 454
Haga
PO
Haga 8:3
Haga Nygata
1993
5 636
606
65
107 455
8 948
1 324
Haga
PO
Haga 9:6
Järntorget
1993
6 087
2 692
63
166 800
12 851
1 243
Haga
PO
Haga 16:4
Bergsgatan
1989
11 452
1 112
155
227 800
16 389
1 241
961
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 90:1 Späckhuggaregatan 6 A
1960
1 962
21
36
21 840
1 895
Kungsladugård
BB
Parkeringsfast. distrikt 3
1948
-
-
-
3 718
3 944
-
Kungsladugård
BB
1948
2 358
369
42
26 871
2 510
962
Kungsladugård 58:13 Svalebogatan 41
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 92:1 Bokekullsgatan 1 A
1948
1 908
-
36
20 400
1 926
967
Kungsladugård
BB
1948
3 657
-
68
38 953
3 721
967
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 91:1 Blåvalsgatan 6 A
1948
2 172
675
37
26 226
2 508
962
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 93:2 Bokekullsgatan 7 A
1948
3 339
45
61
35 644
3 331
964
Kungsladugård
BB
1948
1 617
32
30
17 638
-
964
Kungsladugård
BB
1949
6 495
180
120
68 096
6 674
966
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 98:1 Svalebogatan 45 A
1948
1 299
-
24
13 600
1 286
966
Kungsladugård
BB
Kungsladugård 97:1 Svalebogatan 47 A
1948
1 935
158
36
20 738
2 007
972
Kungsladugård
BB
1948
1 086
-
19
11 308
1 109
967
Kungsladugård
BB
1949
1 617
21
30
17 240
1 569
965
1 061
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:6 Birgittagatan 16
1975
498
58
12
6 269
580
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 9:14 Gröna Vallen 6 m fl
1976
3 717
84
73
44 084
3 746
983
Kungsladugård
FB
Majorna 103:11
1973
7 838
424
128
93 087
7 827
949
1 020
Älvsborgsgatan 8 m fl
Kungsladugård
FB
Majorna 109:27
Karl Johansgatan 148 m fl
1984
2 072
230
32
27 182
2 334
Kungsladugård
FB
Majorna 720:344
Klippan 8-24
1960
1 629
-
37
16 200
1 411
866
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:14 Tranegatan 6-8 m fl
1982
1 888
62
33
23 600
1 984
1 042
1 155
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 82:11 Ostindiegatan 1-3 m fl
1990
1 055
113
15
13 927
1 309
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 80:13 Kungsladugårdsgatan 36
1931
852
58
11
9 579
906
936
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 8:7
1983
586
-
8
7 362
575
982
Peter Bagges gata 6
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 8:13 Svanebäcksgatan 18 m fl
1960
1 425
57
27
16 417
1 449
965
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 8:12 Peter Bagges gata 2 m fl
1960
1 973
631
38
26 278
2 785
1 022
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 79:4 Lugnet 12
1981
583
-
9
6 460
579
993
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 79:10 Godhemsgatan 58-60
1981
2 291
46
34
25 171
2 293
987
Besöksadress
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 78:15 Stjernsköldsgatan 2 m fl
1960
6 375
86
126
103 000
7 577
1 182
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 78:1 Slottsskogsgatan 55
1983
702
35
11
8 952
732
1 000
1 030
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 74:6
1982
649
57
11
8 028
681
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 74:20 Slottsskogsgatan 45 m fl
Slottsskogsgatan 49
1960
11 207
1 136
178
130 260
11 804
965
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 74:12 Vänmötet 9
1977
476
18
12
5 983
475
989
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 74:5 Slottsskogsgatan 47
1972
554
15
12
6 503
555
993
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 27:9 Kennedygatan 7 m fl
1984
3 834
275
56
49 585
4 217
1 035
1983
722
303
10
11 057
1 091
997
1967
692
-
11
7 805
685
990
1 114
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 7:5
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 15:22 Majstångsg 38/
Silverkälleg 11
Svanebäcksg 35/Mariag 11
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 29:2 Stilla Gatan 4
1956
462
29
11
5 093
525
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 20:15 Mariagatan 31-33
1965
1 340
57
18
15 000
1 301
951
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 20:14 Jordhyttegatan 3
1993
1 362
-
30
17 800
1 712
1 257
1974
4 656
757
77
57 368
5 481
1 045
1961
616
302
12
6 950
732
1 077
1 145
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 2:7
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 19:9 Bankebergsgatan 4
Kustroddaregatan 4 m fl
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 19:7 Bankebergsgatan 2
1961
533
47
14
6 364
677
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 18:7 Kennedygatan 20
1982
455
10
6
5 716
455
993
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 18:5 Kjellestadsg 9/Mariag 23
1984
687
61
11
8 912
825
1 097
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 18:11 Kjellestadsgatan 5-7
1982
964
8
14
12 097
969
1 002
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 17:2
1963
436
-
9
4 915
437
1 002
Strandridaregatan 3
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 16:11 Älvsborgsgatan 37 m fl
1968
5 389
559
83
64 202
5 913
971
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 28:16 Strandridaregatan 11 m fl
1983
8 258
561
112
105 080
8 746
1 015
Kungsladugård
FB
1995
8 086
958
148
121 213
11 393
1 259
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 29:9 Strandridaregatan 22 m fl
1982
3 220
170
51
40 481
3 337
1 000
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 15:21 Silverkällegatan 9
1929
447
14
6
4 586
429
949
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 15:20 Silverkällegatan 7
1987
537
-
8
6 747
592
1 103
Kungsladugård
FB
1968
7 078
97
119
79 243
7 141
994
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:19 Svanebäcksgatan 2-10
1960
2 903
73
55
33 024
2 832
952
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:18 Svanebäcksg 12-14/
Ostindieg 11
1960
1 486
-
20
16 600
1 356
912
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:17 Birgittagatan 19 m fl
1960
1 526
220
18
17 521
1 468
907
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 12:16 Birgittagatan 9-17
1960
3 216
38
56
36 200
3 047
945
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 11:23 Slottsskogsgatan 7-9
1966
3 805
-
78
42 000
3 839
1 009
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 10:15 Gröna Vallen 5 m fl
1961
5 694
223
99
65 519
5 802
980
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 1:7
1973
592
13
12
6 947
607
1 020
Birgittagatan 4
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 1:14 Kustroddaregatan 1 m fl
1960
2 633
590
41
33 481
3 297
988
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 15:31 Älvsborgsg 19/
Ostindieg 12-18
1967
2 381
131
31
27 259
2 358
934
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 37:42 Kungsladugårdsgatan 32 m fl
1981
3 791
353
52
42 531
4 132
993
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 7:11 Svanebäcksgatan 29-33
1983
1 460
-
21
18 200
1 551
1 062
1 012
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 6:18 Svanebäcksgatan 11 m fl
1965
6 469
253
109
73 059
6 770
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 51:2 Fågelfängaregatan 15
1951
-
985
-
9 272
-
-
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 5:2
1992
429
-
8
5 546
516
1 203
Svanebäcksgatan 3
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 5:12 Svanebäcksgatan 1, 5-9
1964
1 666
85
25
18 803
1 680
956
Kungsladugård
FB
1964
2 319
247
45
27 278
2 493
990
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 47:5 Ståthållaregatan 19-23
1951
-
884
-
8 223
-
-
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 47:4 Oxhagsgatan 3
1940
-
1 866
-
17 000
-
-
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 45:6 Wärnsköldsgatan 1 m fl
1973
2 159
50
31
25 404
2 220
972
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 45:5 Mariagatan 4
1975
452
15
6
5 343
435
958
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 45:4 Mariag 3,6 /Svanebäcksg
22
1961
635
229
11
8 281
887
1 008
1 066
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 21:23 Majstångsgatan 9-11
1957
4 496
109
96
49 250
4 877
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 4:15 Kustroddaregatan 28 m fl
1975
7 232
589
137
87 518
7 530
958
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 7:12 Älvsborgsgatan 48-52
1983
1 536
131
16
20 225
1 641
990
1 098
Kungsladugård
FB
1960
516
42
14
5 818
581
Kungsladugård
FB
1981
586
-
9
7 313
602
996
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 36:23 Ekedalsgatan 36 m fl
1983
1 438
70
20
18 321
1 577
1 027
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 36:22 Slottsskogsgatan 70 m fl
1964
5 417
165
120
60 890
5 672
1 009
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 36:19 Ekedalsgatan 38
1934
486
61
11
5 455
547
1 011
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 35:36 Valvgången 2 m fl
1976
2 344
61
35
27 400
2 370
999
Kungsladugård
FB
1976
904
-
14
10 642
920
1 018
Besöksadress
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Kungsladugård
FB
1966
569
34
12
6 414
572
984
Kungsladugård
FB
1983
574
17
10
7 216
604
1 046
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 34:46 Svanebäckgatan 45 m fl
1980
6 513
158
96
80 605
6 573
992
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 33:8
Kungsladugårdsgatan 1 m fl
1965
2 688
349
38
32 285
3 001
959
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 3:10
Slottsskogsgatan 5 m fl
1966
3 828
388
76
44 289
4 332
990
Kungsladugård
FB
Kungsladugård 42:10 Wärnsköldsgatan 9 m fl
1968
4 618
222
71
53 280
4 720
975
Kungsladugård
PB
Majorna 104:8
Kungsladugård
PB
Kungsladugård 21:26 Majstångsgatan 1-7
Karl Johansgatan 85
1995
-
1 245
-
7 151
1 203
-
1983
-
-
-
2 422
500
-
Majorna
BB
Majorna 204:11
Karl Johansgatan 36 A
1991
10 864
1 039
148
147 145
13 591
1 160
Majorna
BB
Majorna 202:1
Karl Johansgatan 22
1989
656
278
10
10 222
1 012
1 125
Majorna
BB
Majorna 202:8
Kaptensgatan 12
1990
6 851
469
89
89 781
-
1 144
Majorna
BB
Majorna 203:9
Kaptensgatan 15 A
1988
10 432
311
141
132 712
12 376
1 156
Majorna
BB
Majorna 205:2
Karl Johansgatan 44
1991
9 867
828
116
131 283
11 816
1 123
Majorna
BB
Majorna 214:26
Karl Johansgatan 49
1964
8 287
1 144
181
100 554
10 397
1 148
Majorna
BB
Majorna 213:14
Betzensgatan 1
1971
7 391
2 348
62
99 657
10 438
938
Majorna
BB
Majorna 214:27
Karl Johansgatan 47 F
1967
6 510
572
133
77 686
-
1 193
Majorna
BB
Majorna 209:7
Kaptensgatan 11
1990
967
1 391
21
37 710
-
1 303
Majorna
FB
Majorna 331:9
Paternostergatan 24-32
1957
6 966
79
103
76 272
7 261
1 010
Majorna
FB
Majorna 315:13
Mariebergsg 18 m fl
1985
4 631
217
67
58 766
5 051
1 056
Majorna
FB
Majorna 317:9
Kabyssgatan 8
1985
1 242
-
21
15 400
1 517
1 127
Majorna
FB
Majorna 324:9
Tellgrensgatan 9 m fl
1985
5 347
212
80
66 600
5 809
1 057
Majorna
FB
Majorna 328:10
Buskärsgatan 1
1984
978
-
14
12 158
1 080
1 104
1 036
Majorna
FB
Majorna 328:9
Såggatan 53 m fl
1984
3 049
85
44
38 282
3 247
Majorna
FB
Majorna 331:6
Paternostergatan 6
1977
-
1 319
-
7 585
-
-
Majorna
FB
Majorna 160:1
Ärlegatan 9-11
1970
2 454
55
46
28 996
2 775
1 111
Majorna
FB
Majorna 333:9
Godhemsgatan 16-30
1980
6 703
-
97
83 000
6 917
1 028
Majorna
FB
Majorna 335:10
Ekedalsgatan 43
1977
677
57
12
7 876
730
1 027
Majorna
FB
Majorna 335:14
Godhemsgatan 36 m fl
1977
8 087
291
120
96 238
8 292
995
Majorna
FB
Majorna 347:1
Godhemsplatsen 1
1979
588
44
10
6 442
595
925
Majorna
FB
Majorna 720:216
Allmänna Vägen 48
1989
629
-
7
6 856
582
925
Majorna
FB
Majorna 331:2
Såggatan 69
1950
531
-
8
5 851
544
956
Majorna
FB
Majorna 143:6
Ärlegatan 2
1987
636
228
9
9 504
863
1 024
Majorna
FB
Majorna 110:2
Allmänna Vägen 50
1985
513
93
9
7 078
679
1 131
Majorna
FB
Majorna 111:7
Hellstedtsgatan 3-7
1986
2 796
1 830
46
56 361
5 108
1 098
Majorna
FB
Majorna 143:16
Slottsskogsgatan 18-36
1990
4 919
1 350
62
71 453
7 126
1 151
Majorna
FB
Majorna 143:2
Ärlegatan 10
1987
525
-
7
6 593
559
1 066
Majorna
FB
Majorna 143:3
Ärlegatan 8
1987
459
71
6
6 154
554
1 065
Majorna
FB
Majorna 313:13
Tellgrensgatan 2 m fl
1987
9 239
50
133
114 567
10 174
1 096
Majorna
FB
Majorna 143:5
Ärlegatan 4
1987
582
25
9
7 314
643
1 096
Majorna
FB
Majorna 161:1
Ärlegatan 7
1953
1 433
85
26
15 600
1 597
1 066
Majorna
FB
Majorna 143:7
Slottsskogsgatan 42
1987
796
107
13
10 742
972
1 065
1 037
Majorna
FB
Majorna 143:9
Slottsskogsgatan 38
1987
608
33
8
7 809
666
Majorna
FB
Majorna 144:5
1960
1 228
1 171
17
21 760
2 614
947
Majorna
FB
Majorna 145:3
Slottsskogsgatan 50
1982
1 382
93
28
17 798
1 621
1 108
Majorna
FB
Majorna 145:7
Slottsskogsgatan 48
1993
1 624
79
32
21 605
2 282
1 354
Majorna
FB
Majorna 145:8
1998
2 327
164
52
33 268
3 340
1 361
1 073
Majorna
FB
Majorna 146:23
Slottsskogsgatan 6
1952
1 364
251
24
16 146
1 672
Majorna
FB
Majorna 317:15
Kabyssgatan 6 m fl
1970
7 306
32
102
85 213
7 242
986
Majorna
FB
Majorna 143:4
Ärlegatan 6
1980
590
-
13
7 414
672
1 140
1 108
Majorna
FB
Majorna 315:10
Galateagatan 13
1985
1 475
-
21
18 400
1 634
Majorna
PB
Majorna 721:92
Skärgårdsgatan 6
1986
-
-
-
6 534
1 140
-
Majorna
PO
Majorna 158:1
Kabelgatan
1950
4 936
922
93
57 071
6 441
1 196
Majorna
PO
Majorna 159:1
Märlspiksgatan
1986
1 135
-
22
14 221
1 385
1 220
Majorna
PO
Majorna 217:1
Kustgatan
1991
3 352
2 574
99
60 323
-
1 385
Masthugget
BB
Olivedal 27:12
Jungmansgatan 39
1968
6 701
1 053
103
86 225
7 949
986
Masthugget
FB
Olivedal 31:13
Flaggatan 3
1974
498
40
11
6 490
575
1 091
Masthugget
FB
Olivedal 22:38
Sjömansgatan 8
1976
1 024
-
16
13 008
1 084
1 018
Masthugget
FB
Olivedal 23:25
Eldareg 8-18/Sofiebergsg 8
1965
6 320
209
111
76 314
6 678
1 040
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Masthugget
FB
Olivedal 28:11
Eldaregatan 3
2006
6 541
161
114
94 000
7 497
1 114
Masthugget
FB
Olivedal 31:12
Kompassg 10/Flaggatan 1
1977
967
150
20
13 280
1 169
1 082
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Masthugget
FB
Olivedal 31:16
Flagg 5-7/Paradisg 26-30
1970
4 267
-
59
53 200
4 343
1 018
Masthugget
FB
Olivedal 30:11
Flagg 2-8/Sjömansg 9-15
1980
3 966
218
56
47 789
4 150
1 001
1 224
Masthugget
PO
Stigberget 34:24
Fjärde Långgatan
1989
3 941
126
51
55 941
-
Olivedal
PB
Masthugget 29:1
Masthamnsgatan 17
2002
-
-
-
22 600
4 213
-
Olivedal
PO
Kommendantsängen Landsvägsgatan
716:8
1971
706
326
13
15 220
1 086
917
Olivedal
PO
Olivedal 2:12
Plantagegatan
1986
8 207
379
105
124 097
-
1 190
Olivedal
PO
Olivedal 2:6
Plantagegatan
1985
2 287
134
26
34 634
-
1 000
Sanna
FB
Sandarna 2:3
Asperögatan 4
1939
768
15
16
8 209
950
1 193
Sanna
FB
Sandarna 15:6
Karl Johansgatan 162
1966
1 176
76
24
13 269
1 294
1 078
Sanna
FB
Sandarna 15:3
Öckerögatan 2
1987
1 047
19
24
13 050
1 319
1 189
Sanna
FB
Sandarna 15:2
Öckerögatan 4
1975
1 652
14
28
19 400
2 009
1 153
Sanna
FB
Sandarna 15:1
Öckerög 6/
Karl Johansg 160
1971
1 116
369
24
14 753
1 614
1 209
Sanna
FB
Sandarna 14:2
Öckerögatan 3
1983
1 176
37
24
14 598
1 523
1 257
Sanna
FB
Sandarna 12:6
Jordhyttegatan 7
1993
614
46
11
8 411
710
1 131
Sanna
FB
Sandarna 12:4
Jordhyttegatan 11
1993
460
194
9
7 334
719
1 186
Sanna
FB
Sandarna 10:2
Orustgatan 12
1993
1 008
187
24
14 156
1 457
1 276
Sanna
FB
Sandarna 2:8
Jordhyttegatan 12
1991
1 008
72
16
13 160
1 218
1 189
Sanna
FB
Sandarna 1:8
Jordhyttegatan 2-4
1993
1 276
140
31
17 281
1 699
1 227
Sanna
FB
Sandarna 4:5
Donsögatan 1
1993
952
248
16
14 650
1 485
1 217
Sanna
FB
Sandarna 26:1
Öckerögatan 5
1984
1 140
36
24
14 409
1 464
1 262
Sanna
PO
Sandarna 8:10
Orustgatan
1968
3 820
88
80
42 388
4 385
1 140
Sanna
PO
Sandarna 8:11
Donsögatan
1986
2 280
9
40
28 431
-
1 163
Sanna
PO
Sandarna 6:7
Brännögatan
1984
3 539
38
65
44 252
-
1 057
Sanna
PO
Sandarna 9:2
Orustgatan
1991
1 484
396
17
22 016
-
1 128
Sanna
PO
Sandarna 7:2
Brännögatan
1986
1 152
22
24
14 370
-
1 117
Sanna
PO
Sandarna 5:8
Donsögatan
1986
6 286
597
102
80 196
7 550
1 136
Sanna
PO
Sandarna 3:1
Jordhyttegatan
1939
4 960
169
111
52 258
5 867
1 145
Sanna
PO
Sandarna 14:4
Orustgatan
1986
1 129
-
24
13 997
1 345
1 192
Sanna
PO
Sandarna 11:8
Jordhyttegatan
1962
2 776
55
52
30 671
2 958
1 051
Stigberget
FB
Majorna 401:1
Allmänna V 11/
Djurgårdsg 16
1980
717
115
9
9 504
819
1 001
Stigberget
FB
Majorna 350:4
Oljekvarnsgatan 22
1984
550
-
11
6 916
630
1 146
Stigberget
FB
Majorna 338:9
Spetsbergsgatan 1-3
1989
2 308
-
32
29 000
2 784
1 206
Stigberget
FB
Majorna 342:1
Ekedalsgatan 1
1992
878
-
18
11 333
1 139
1 297
Stigberget
FB
Majorna 339:1
Söderlingsgatan 10
1986
808
-
11
10 034
874
1 081
Stigberget
FB
Majorna 339:4
Söderlingsgatan 14
1989
589
-
6
7 446
628
1 067
Stigberget
FB
Majorna 339:5
Söderlingsgatan 12
1986
579
-
9
7 276
649
1 120
Stigberget
FB
Majorna 340:10
Ekedalsgatan 12
1986
726
10
14
9 087
864
1 183
Stigberget
FB
Majorna 340:11
Söderlingsgatan 11-17
1985
2 626
58
49
33 141
3 049
1 139
Stigberget
FB
Majorna 340:7
Ekedalsgatan 18
1979
505
168
10
6 760
626
1 053
Stigberget
FB
Majorna 340:8
Ekedalsgatan 16
1979
496
42
8
6 146
578
1 092
Stigberget
FB
Majorna 723:8
Allmänna Vägen 9
1978
315
50
5
3 193
270
778
Stigberget
FB
Majorna 341:14
Söderlingsg 1-9/
Ekedalsg 4-8
1986
6 020
516
99
78 101
7 484
1 147
Stigberget
FB
Majorna 342:8
Fredbergsgatan 2, 4, 6
2002
2 536
60
52
39 792
3 549
1 378
Stigberget
FB
Majorna 343:11
Stenklevsgatan 3
2003
433
909
9
19 953
1 775
1 374
Stigberget
FB
Majorna 343:12
Oljekvarnsgatan 14
1987
1 983
70
31
25 774
2 541
1 181
Stigberget
FB
Majorna 343:14
Djurgårdsg 47/
Oljekvarnsg 8-12
1991
2 573
77
45
33 710
3 382
1 273
Stigberget
FB
Majorna 344:4
Dahlströmsgatan 5
2000
636
-
13
9 303
873
1 373
Stigberget
FB
Majorna 344:8
Stenklevsg 6-10/
Fredbergsg 1
1978
3 000
43
51
35 598
3 240
1 071
Stigberget
FB
Majorna 345:2
Dahlströmsgatan 4
1938
961
42
23
10 083
900
912
Stigberget
FB
Majorna 346:8
Ekedalsgatan 11-23
1985
5 261
292
88
66 477
6 039
1 111
1 062
Stigberget
FB
Majorna 340:9
Ekedalsgatan 14
1985
644
92
9
8 495
763
Stigberget
FB
Majorna 345:1
Dahlströmsgatan 6
1992
-
781
-
-
-
-
Stigberget
FB
Majorna 345:5
Ekedalsgatan 7-9
1997
1 586
-
38
21 542
2 205
1 390
Stigberget
FB
Majorna 338:7
Söderlingsgatan 6-8
1987
987
115
21
13 079
1 327
1 242
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Stigberget
FB
Majorna 329:13
Klareborgsgatan 30
1965
886
-
18
9 967
1 016
1 146
Stigberget
FB
Majorna 322:12
Djurgårdsgatan 41 m fl
1960
10 222
327
181
115 493
10 741
1 028
1 012
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Stigberget
FB
Majorna 323:9
Ankargatan 1-55
1965
7 327
35
121
82 216
7 452
Stigberget
FB
Majorna 325:1
Klareborgsgatan 22
1973
440
-
7
5 164
431
980
Stigberget
FB
Majorna 325:5
Klareborgsgatan 14
1979
451
-
6
5 363
476
1 055
Stigberget
FB
Majorna 325:6
Klareborgsgatan 18-20
1960
1 040
-
16
11 620
1 036
996
Stigberget
FB
Majorna 326:10
Vingagatan 7
1960
535
-
8
6 036
530
991
Stigberget
FB
Majorna 326:12
Vingagatan 9 m fl
1978
5 895
271
94
70 703
6 302
1 030
Stigberget
FB
Majorna 319:18
Klareborgsgatan 5 m fl
1991
4 335
1 174
51
67 535
6 381
1 126
Stigberget
FB
Majorna 327:6
Klareborgsgatan 21
1978
580
90
12
6 981
660
1 052
Stigberget
FB
Majorna 337:5
Spetsbergsgatan 6
1955
701
137
15
8 058
861
1 095
Stigberget
FB
Majorna 329:18
Vargögatan 4-6
1990
1 511
-
22
19 262
1 673
1 107
Stigberget
FB
Majorna 329:19
Klareborgsgatan 24-26
1960
1 181
73
24
13 352
1 302
1 086
Stigberget
FB
Majorna 329:3
Klareborgsgatan 28
1990
1 035
4
17
13 199
1 193
1 151
Stigberget
FB
Majorna 330:5
Såggatan 60-62
1990
1 862
-
29
23 715
2 128
1 143
Stigberget
FB
Majorna 336:1
Hålekärrsgatan 14/
Bangatan 67
1980
779
-
12
9 922
884
1 037
Stigberget
FB
Majorna 337:6
Spetsbergsgatan 4
1955
742
61
15
8 155
833
1 070
Stigberget
FB
Majorna 327:1
Såggatan 46/
Vingagatan 6-8
1962
846
294
12
10 256
1 115
1 048
1 098
Stigberget
FB
Majorna 337:7
Vitögatan 1-5/Bangatan 65
1937
1 558
72
29
16 907
1 792
Stigberget
FB
Majorna 319:17
Ankargatan 18 m fl
1970
4 205
103
65
48 800
4 264
994
Stigberget
FB
Majorna 304:20
Amiralitetsgatan 12 m fl
1975
7 070
480
98
85 646
7 309
978
971
Stigberget
FB
Majorna 305:20
Djurgårdsgatan 21-23
1980
1 286
-
17
14 000
1 249
Stigberget
FB
Majorna 305:22
Allmänna Vägen 20
1989
-
358
-
-
214
-
Stigberget
FB
Majorna 305:23
Djurgårdsgatan 27
1991
912
-
12
11 676
1 082
1 187
Stigberget
FB
Majorna 305:25
Kommendörsgatan 16-20
1980
2 572
-
36
28 200
2 552
992
Stigberget
FB
Majorna 307:12
Koopmansg 11-15/
Amiral g 18-20
1950
3 056
71
56
33 818
3 135
1 001
Stigberget
FB
Majorna 307:13
Amiralitetsgatan 16 m fl
1975
1 406
51
20
16 400
1 425
980
Stigberget
FB
Majorna 307:4
Koopmansgatan 9
2000
432
-
8
6 415
557
1 288
Stigberget
FB
Majorna 308:8
Oljekvarnsgatan 17 m fl
1986
2 896
60
49
36 518
3 341
1 130
Stigberget
FB
Majorna 309:30
Koopmansgatan 12
1979
480
37
12
5 907
560
1 104
Stigberget
FB
Majorna 309:56
Klareborgsgatan 12
1976
1 851
18
36
21 800
2 178
1 112
Stigberget
FB
Majorna 318:17
Såggatan 40 m fl
1960
10 401
155
181
117 940
10 588
1 003
Stigberget
FB
Majorna 305:7
Djurgårdsgatan 25
1960
571
-
9
5 505
477
835
Stigberget
GL
Majorna 723:7
Karl Johansgatan 12
1979
-
1 280
-
-
-
-
Stigberget
PB
Majorna 352:4
Amiralitetsgatan 3
1997
-
-
-
1 676
286
-
Änggården
FB
Änggården 14:2
Lillängsgatan 1-7
1970
-
3 432
-
35 800
-
-
Änggården
FB
Änggården 15:2
Lillängsgatan 2-6
1970
-
3 156
-
28 546
-
-
Änggården
PB
Del Av Änggården 33:1 Ehrenströmsgatan 15
2008
-
-
-
-
-
-
Änggården
PB
Guldheden 754:69
1980
-
-
-
17 470
2 673
-
Ehrenströmsgatan 17
Änggården
PB
Änggården 33:2
Per Dubbsgatan 9
1995
-
1 264
-
36 000
3 191
-
Änggården
SC
Slottskogen 719:13
Slottskogsgatan
2007
-
11 037
-
-
4 584
-
689 764
92 994
11 009
9 718 283
869 771
1 085
Majorna- Linné
Norra Hisingen
Backa
PO
Backa 78:4
Baron Rogers Gata
1970
4 492
18
64
30 000
4 055
818
Backa
PO
Backa 79:8
Blendas Gata
1970
4 446
-
66
34 400
3 577
805
Backa
PO
Backa 79:9
Blendas Gata
1970
7 618
-
114
59 000
6 671
876
Backa
PO
Backa 79:2
Julias Gata
1979
7 536
150
104
50 009
-
849
Backa
PO
Backa 79:7
Blendas Gata
1970
4 416
150
64
28 989
-
794
Backa
PO
Backa 79:6
Blendas Gata
2002
4 311
318
124
49 561
-
1 364
Backa
PO
Backa 79:3
Julias Gata
1971
4 272
59
57
30 513
-
794
Backa
PO
Backa 79:12
Hjalmar Bergmans Gata
1971
4 688
-
74
35 800
5 323
1 084
Backa
PO
Backa 79:11
1970
4 688
-
74
33 340
5 422
1 087
Backa
PO
Backa 79:10
1970
4 760
299
76
33 215
-
1 095
Backa
PO
Backa 79:1
Katjas Gata
1971
11 499
12
159
75 442
-
810
Backa
PO
Backa 79:5
Jacobs Gata
1970
5 354
359
71
43 239
4 999
793
Backa
PO
Backa 78:3
Baron Rogers Gata
1984
8 638
-
122
76 360
8 597
939
Backa
PO
Backa 78:2
Baron Rogers Gata
1985
8 443
248
119
73 556
8 336
940
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Backa
PO
Backa 77:3
Markurellgatan
2006
5 084
-
72
49 800
5 639
1 068
Backa
PO
Backa 77:2
Markurellgatan
2006
5 084
-
72
50 650
5 579
1 069
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Backa
PO
Backa 78:1
Baron Rogers Gata
1995
4 368
-
60
41 200
4 807
1 067
Backa
PO
Backa 77:1
Markurellgatan
1992
5 204
150
72
47 190
-
1 067
979
Brunnsbo
BB
Backa 7:9
Kåserigatan 5
1965
2 618
11
32
19 023
2 569
Brunnsbo
BB
Backa 866:578
Humoreskgatan 1
2005
-
413
-
2 872
-
-
Brunnsbo
BB
Backa 7:8
Kåserigatan 4
1965
2 618
59
32
19 074
2 609
979
Brunnsbo
BB
Backa 7:6
Kåserigatan 3
1965
2 618
59
32
19 267
2 598
974
Brunnsbo
BB
Backa 1:4
Brunnsbotorget 4
1965
5 700
691
88
45 539
6 369
1 006
Brunnsbo
BB
Backa 1:1
Berättelsegatan 40
1964
2 483
31
37
18 242
2 543
1 020
Brunnsbo
BB
Backa 1:2
Berättelsegatan 12
1963
8 553
340
129
64 703
9 014
1 024
Brunnsbo
BB
Backa 7:5
Kåserigatan 2
1965
2 618
60
32
19 398
2 619
978
Brunnsbo
BB
Backa 1:6
Berättelsegatan 1
1963
5 714
445
96
44 006
-
1 039
Brunnsbo
BB
Backa 1:7
Berättelsegatan 29
1963
6 008
-
100
43 600
6 271
1 044
Brunnsbo
BB
Backa 1:8
Anekdotgatan 3
1963
5 451
5
90
39 400
5 662
1 038
Brunnsbo
BB
Backa 7:3
Kåserigatan 6
1965
6 422
43
112
46 848
6 681
1 033
Brunnsbo
BB
Backa 7:4
Humoreskgatan 2
1964
5 700
62
88
42 224
-
1 007
Brunnsbo
GL
Backa 1:3
Brunnsbotorget 3
1965
-
2 786
-
11 847
2 275
-
Brunnsbo
PO
Backa 7:2
Memoargatan
1962
6 912
553
96
52 875
7 070
923
Brunnsbo
PO
Backa 7:11
Balladgatan
1963
4 688
328
80
35 727
-
943
Brunnsbo
PO
Backa 7:10
Balladgatan
1964
4 688
381
80
35 758
4 830
942
931
Brunnsbo
PO
Backa 7:1
Folkvisegatan
1963
6 912
1 142
96
53 226
7 094
Brunnsbo
PO
Backa 866:580
Folkvisegatan
1996
-
721
-
3 709
431
-
Skogome
EH
Backa 210:3
S:t Jörgens v 2
1992
-
1 300
-
9 160
1 560
-
Skogome
EH
Backa 210:2
S:t Jörgens v 4
1991
-
170
-
1 212
145
-
Skälltorp
BB
Backa 104:5
Lisa Sass Gata 14
1971
3 205
250
105
21 200
-
1 298
Skälltorp
BB
Backa 104:4
Lisa Sass Gata 16
1976
2 740
710
94
24 151
-
1 252
Skälltorp
BB
Backa 104:3
Lisa Sass Gata 18
1971
2 867
538
101
25 229
4 202
1 277
Skälltorp
BB
Backa 104:2
Lisa Sass Gata 10
1971
-
2 851
-
1 926
631
-
Skälltorp
FB
Backa 75:13
Gåsagången 14-17
1970
2 104
80
36
16 604
1 957
901
Skälltorp
FB
Backa 75:10
Gåsagången 10-13
1970
2 092
54
36
16 572
1 905
892
Skälltorp
FB
Backa 75:12
Gåsagången 5-9
1970
2 615
190
45
20 853
2 431
891
Skälltorp
FB
Backa 75:14
Gåsagången 22-28/
Akkas g 7-11
1970
3 661
492
42
26 135
3 368
846
Skälltorp
FB
Backa 75:11
Gåsagången 18-21
1970
2 096
90
36
16 539
1 927
894
Skälltorp
FB
Backa 75:19
Selma Lagerlöfs Torg 1-13
1971
-
5 311
-
25 614
-
-
Skälltorp
FB
Backa 866:727
Akkas Gata 13/
Gåsagången 29
1970
-
-
-
-
-
-
Skälltorp
FB
Backa 866:725
Akkas Gata 1/
Gåsagången 21
1970
-
-
-
-
81
-
Skälltorp
FB
Backa 866:724
Nils Holgerssons Gata
1970
-
27
-
4 444
1 208
-
Skälltorp
FB
Backa 75:2
Gåsagången 29-32
1970
2 104
126
36
16 471
1 944
888
Skälltorp
FB
Backa 75:9
Gåsagången 1-4
1970
2 092
147
36
16 522
1 965
897
Skälltorp
FB
Backa 75:8
Gåsagången 57-60
1970
2 116
165
24
17 202
1 881
849
Skälltorp
FB
Backa 75:7
Gåsagången 43-47
1970
2 619
81
45
20 495
2 398
895
Skälltorp
FB
Backa 75:6
Gåsagången 33-38
1970
2 513
219
43
19 845
2 451
880
Skälltorp
FB
Backa 75:5
Gåsagången 52-56
1970
2 630
110
45
20 672
2 437
895
Skälltorp
FB
Backa 75:4
Gåsagången 48-51
1970
2 104
42
36
16 555
1 904
890
888
Skälltorp
FB
Backa 75:3
Gåsagången 39-42
1970
2 104
111
36
16 668
1 930
Skälltorp
GL
Backa 104:1
Lisa Sass Gata 22-26
1971
-
2 921
-
14 693
-
-
Skälltorp
GL
Backa 104:7
Lisa Sass Gata 12
1989
-
6 323
-
-
3 999
-
Skälltorp
RY
Backa 75:20
Selma Lagerlöfs Torg
1970
-
7 213
-
44 600
7 468
-
Tuve
BB
Tuve 10:140
Norumshöjd 45
1967
4 194
5
56
30 809
3 841
915
Tuve
BB
Tuve 9:63
Norumshöjd 78
1968
4 124
1
56
30 200
-
918
Tuve
BB
Tuve 9:64
Norumshöjd 24
1967
12 547
79
169
92 242
11 532
914
Tuve
BB
Tuve 9:61
Norumshöjd 52
1979
17 375
151
227
137 639
16 058
914
Tuve
BB
Tuve 10:146
Norumshöjd 17
1968
3 795
327
50
28 987
3 721
911
909
Tuve
BB
Tuve 10:144
Norumshöjd 9
1966
2 443
-
32
17 800
2 221
Tuve
BB
Tuve 10:143
Glöstorpsvägen 1 A
1966
-
263
-
2 603
1 066
-
Tuve
BB
Tuve 10:141
Norumshöjd 1
1966
2 377
-
31
17 400
2 211
910
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Tuve
BB
Tuve 10:142
Norumshöjd 5
1966
2 443
-
32
17 800
2 242
918
Tuve
BB
Tuve 9:65
Norumshöjd 85
1979
12 445
78
157
84 633
11 518
908
914
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Tuve
BB
Tuve 10:145
Norumshöjd 13
1967
2 443
10
32
17 818
2 238
Tuve
GL
Tuve 10:152
Norums Torg 5-7
1998
-
8 814
-
47 958
10 568
-
288 454
49 141
4 422
2 398 853
324 998
955
Norra Hisingen
Västra Göteborg
Grevegården
FB
Tynnered 6:3
Grevegårdsvägen 50-96
1994
14 892
198
202
139 903
15 689
1 012
Grevegården
FB
Tynnered 5:1
1993
12 526
343
163
117 728
13 295
1 004
Grevegården
FB
Tynnered 7:1
1995
29 041
1 511
390
288 319
32 146
1 014
Kannebäck
FB
Önnered 48:12
Opalgatan 47-75
1966
7 149
224
106
52 964
6 397
874
Kannebäck
FB
Önnered 45:1
Opalgatan 83-125
1966
-
-
-
-
507
-
Kannebäck
FB
Önnered 45:12
1966
7 075
110
99
51 802
6 213
867
Kannebäck
FB
Önnered 45:13
Opalgatan 83-107
1966
6 996
1 298
95
56 216
6 866
865
Kannebäck
FB
Önnered 45:14
1966
4 786
415
68
37 108
4 562
869
864
Kannebäck
FB
Önnered 45:2
Opalgatan 109-125
1966
4 928
-
68
35 400
4 258
Kannebäck
FB
Önnered 48:1
Opalgatan 1-75
1966
-
-
-
6 800
1 601
-
Kannebäck
FB
Önnered 48:11
Bronsåldersgatan 40-64
1966
6 504
327
93
48 569
5 944
876
Kannebäck
FB
Önnered 48:4
Bronsåldersgatan 66-80
1966
4 175
192
57
30 706
3 726
866
Kannebäck
FB
Önnered 48:9
Opalgatan 1-19
1966
5 109
-
73
36 800
4 472
874
Kannebäck
FB
Önnered 48:10
Opalgatan 21-45
1966
6 614
79
97
48 294
5 813
872
Långedrag
EH
Rud 46:1
Riggatan 9
1975
190
-
1
2 839
99
522
Styrsö
FB
Donsö 203:2
D Gärde 2-15/
Töttefällev 4-14
1986
1 468
-
20
17 056
1 430
974
Styrsö
FB
Donsö 47:1
Ringkullevägen 1-5
1970
721
337
9
6 728
844
885
Styrsö
FB
Styrsö 2:646
Styrsö Tångenväg 69
1990
402
-
6
3 477
425
1 058
Styrsö
FB
Styrsö 3:161
Styrsö Byväg 1
1929
103
-
2
1 558
61
596
Styrsö
FB
Styrsö 3:335
Halsviksvägen 68-70
1952
186
-
2
2 502
137
737
Styrsö
GL
Styrsö 3:183
Brattenvägen 13
1980
-
1 142
-
-
-
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:14
Briljantgatan 37
1967
10 243
45
124
74 981
9 101
886
Ängås
BB
Järnbrott 164:15
Briljantgatan 51
1967
6 171
354
83
46 296
5 851
911
Ängås
BB
Järnbrott 164:17
Briljantgatan 66
1967
4 294
24
58
31 513
-
902
906
Ängås
BB
Järnbrott 164:8
Topasgatan 49
1965
4 029
129
59
29 601
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:19
Topasgatan 13A
1967
-
179
-
891
-
-
Ängås
BB
Järnbrott 164:7
Topasgatan 40
1966
3 388
110
48
24 763
-
918
906
Ängås
BB
Järnbrott 164:6
Topasgatan 27
1966
6 368
56
90
45 693
5 788
Ängås
BB
Järnbrott 164:5
Topasgatan 14
1967
6 650
91
94
46 707
6 035
904
Ängås
BB
Järnbrott 164:4
Topasgatan 5
1966
4 544
1 666
63
41 174
5 441
904
898
Ängås
BB
Järnbrott 164:3
Topasgatan 53
1966
5 558
8
75
38 814
4 996
Ängås
BB
Järnbrott 164:20
Topasgatan 4
1966
-
1 061
-
7 145
1 924
-
Ängås
GL
Järnbrott 164:2
Topasgatan 58-59
1973
-
3 405
-
-
3 158
1 008
Önnered
BB
Önnered 102:1
Önnereds Byväg 2
1983
2 068
-
40
41 640
2 094
Önnered
EH
Önnered 62:25
Tanneskärsg 55
1970
115
-
1
2 069
87
753
Önnered
EH
Önnered 62:80
Tanneskärsg 157
1970
84
-
1
1 670
71
845
Önnered
EH
Önnered 62:89
Tanneskärsg 175
1970
84
-
1
1 670
71
845
Önnered
EH
Önnered 63:14
Tanneskärsg 203
1970
116
-
1
2 182
91
792
Önnered
EH
Önnered 63:24
Tanneskärsg 229
1970
116
-
1
2 182
88
759
Önnered
EH
Önnered 63:29
Tanneskärsg 241
1970
116
-
1
2 144
88
759
Önnered
EH
Önnered 62:70
Tanneskärsg 137
1970
84
-
1
1 670
71
845
Önnered
EH
Önnered 61:62
Kupeskärsgatan 61
1970
84
-
1
1 621
71
845
Önnered
EH
Önnered 62:65
Tanneskärsg 127
1970
84
-
1
1 667
68
809
Önnered
EH
Önnered 62:73
Tanneskärsg 149
1970
84
-
1
1 667
68
809
Önnered
EH
Önnered 61:59
Kupeskärsgatan 67
1970
84
-
1
1 620
68
809
Önnered
EH
Önnered 61:36
Kupeskärsgatan 101
1970
84
-
1
1 620
71
845
Önnered
EH
Önnered 61:29
Kupeskärsgatan 81
1970
84
-
1
1 620
71
845
Önnered
EH
Önnered 60:27
Kupeskärsgatan 54
1970
115
-
1
2 056
87
753
Önnered
PO
Fiskebäck 90:1
Kumleskärsgatan
1994
Västra Göteborg
7 211
111
79
85 254
9 671
1 268
174 721
13 415
2 378
1 524 699
181 030
943
1)
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Västra Hisingen
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:5
Långströmsgatan 15
1967
1 829
-
62
9 056
2 016
1 102
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:4
1967
2 111
-
74
10 374
2 356
1 116
Jättesten
BB
Biskopsgården 6:3
1966
2 111
-
74
10 374
2 359
1 118
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:3
Långströmsgatan 9
1967
2 111
-
74
10 374
2 356
1 116
1 118
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:2
Långströmsgatan 5
1967
2 034
192
71
10 561
2 409
Jättesten
BB
Biskopsgården 5:1
Långströmsgatan 3
1967
-
12
-
4 287
1 039
-
Jättesten
PO
Kyrkbyn 125:2
Baltzersgatan
2004
10 443
517
193
134 362
12 106
1 102
Jättesten
PO
Kyrkbyn 81:1
Jättestensgatan
1993
1 184
513
19
16 522
1 733
797
Jättesten
PO
Kyrkbyn 128:2
Jättestensgatan
1985
8 459
205
155
77 988
9 760
1 107
1 094
Jättesten
PO
Kyrkbyn 123:1
Baltzersgatan
2002
9 082
117
165
108 128
-
Jättesten
PO
Kyrkbyn 125:1
Jättestensgatan
1962
-
947
-
3 005
704
-
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 93:2 Temperaturgatan 10
1965
4 890
-
75
25 854
4 761
887
Länsmansgården
BB
Biskopsgården 94:1 Rimfrostgatan 105
1965
5 141
-
77
25 313
4 543
884
Länsmansgården
BB
1965
2 564
-
35
12 684
2 229
869
Länsmansgården
BB
1965
2 939
47
43
14 504
2 584
872
Länsmansgården
BB
1964
2 571
-
37
12 691
2 241
872
Länsmansgården
BB
1964
3 316
130
49
16 850
-
880
Länsmansgården
BB
1965
4 108
-
63
20 221
3 645
887
Länsmansgården
BB
1965
1 565
190
24
7 813
1 539
886
Länsmansgården
BB
1965
8 017
-
117
39 000
7 051
879
Länsmansgården
BB
1965
2 564
-
35
12 684
2 227
869
Länsmansgården
BB
1965
4 691
3
63
23 000
4 172
868
873
Länsmansgården
BB
1964
3 477
52
49
17 317
3 077
Länsmansgården
GL
Biskopsgården 91:2 Länsmanstorget 1
1991
-
1 377
-
-
-
-
Länsmansgården
GL
Biskopsgården 87:3 Länsmanstorget 2
1978
-
2 931
-
15 781
2 354
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården
830:848
Daggdroppegatan
1966
-
-
-
1 707
-
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården
830:847
Klimatgatan
1966
-
-
-
-
182
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården
830:768
Klimatgatan
1966
-
-
-
1 801
471
-
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 82:1 Daggdroppegatan
1973
2 308
58
30
11 996
-
929
Länsmansgården
PO
Biskopsgården
730:369
1964
-
-
-
-
261
-
Klimatgatan
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 84:1 Klimatgatan
1973
10 538
353
154
55 790
10 198
951
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 87:1 Klimatgatan
1974
8 876
440
142
46 600
8 785
968
Länsmansgården
PO
Biskopsgården 87:2 Daggdroppegatan
1972
6 886
367
88
36 350
6 583
934
Nolered
BB
Torslanda 175:3
2002
1 960
-
30
25 071
2 873
1 371
Lilleby Ås 10
Nolered
BB
Amhult 2:97
Mörängens Lycka 1
2005
5 435
24
70
64 256
7 295
1 267
Nolered
BB
Amhult 2:96
Amhults Uppegård 1
2005
8 930
71
112
108 972
11 711
1 257
Nolered
BB
Amhult 2:95
Benjamins Lycka 1
2004
5 984
47
76
83 562
7 893
1 275
Nolered
BB
Amhult 2:94
Olenas Lycka 1
2004
3 315
87
42
45 952
5 084
1 268
Nolered
GL
Röd 135:1
Nordhagsvägen 2 A
1981
-
1 716
-
-
-
-
Biskopsgården 51:17 Godvädersgatan 47
1959
11 108
431
172
53 152
9 990
871
Norra Biskopsgården BB
1959
9 089
517
147
45 034
-
895
1959
8 231
160
121
38 200
7 262
856
Biskopsgården 51:3 Dimvädersgatan 36
1958
10 485
149
163
50 293
-
872
1958
8 373
863
128
42 889
8 262
867
1968
12 679
332
184
62 787
-
853
1958
8 798
324
128
43 148
-
855
1965
-
-
-
9 820
3 202
-
1958
12 797
261
196
60 685
11 501
871
Norra Biskopsgården PO
Biskopsgården 61:6 Byvädersgången
1979
-
151
-
538
-
-
Biskopsgården 60:3 Klarvädersgatan
1969
9 028
509
126
47 294
8 094
797
Biskopsgården 60:2 Klarvädersgatan
1979
7 620
300
105
42 258
6 608
800
Biskopsgården 51:14 Friskväderstorget
1986
5 395
1 458
99
30 558
5 682
841
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:7 Väderilsgatan
1995
1 680
-
24
12 629
1 794
969
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:8 Bernhards Gränd
1993
4 059
71
50
30 434
-
1 029
Svartedalen
PO
1996
4 725
154
84
34 029
-
1 043
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:7 Norra Fjädermolnsgatan
1993
23 633
1 476
317
161 400
24 650
958
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:6 Bymolnsgatan
1993
5 138
12
57
40 447
6 104
999
Svartedalen
PO
Biskopsgården 96:5 Bernhards Gränd
1994
844
638
10
8 724
1 518
1 024
Besöksadress
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Svartedalen
PO
1981
3 069
164
45
18 733
-
965
Svartedalen
PO
1982
3 206
-
47
19 281
3 283
965
1 043
Svartedalen
PO
1996
4 725
584
84
35 112
5 222
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:14 Stackmolnsgatan
1979
4 708
167
77
27 221
5 404
976
Svartedalen
PO
1981
6 107
-
110
34 800
6 584
1 037
Svartedalen
PO
1979
1 548
162
18
9 027
-
927
Svartedalen
PO
Biskopsgården 52:13 Stackmolnsgatan
1965
9 236
413
150
46 251
9 468
969
Södra Biskopsgården BB
Biskopsgården 26:4 Blidvädersgatan 63
1972
2 508
1 542
36
16 935
-
1 021
1977
2 508
428
36
15 177
-
1 021
Biskopsgården 26:6 Blidvädersgatan 49A
1958
3 901
79
66
19 080
4 960
1 215
1957
4 281
210
78
20 929
4 728
1 037
1957
5 241
128
90
25 555
6 651
1 217
1957
3 901
198
66
19 193
4 944
1 221
1957
3 847
158
66
19 105
3 576
865
Biskopsgården 28:6 Vårvädersgatan 19
1968
4 008
62
83
23 523
-
1 033
1968
5 099
72
105
30 323
5 473
1 030
1968
2 672
26
55
15 662
2 817
1 030
1967
5 287
109
109
31 286
5 682
1 032
1967
5 286
73
109
31 108
5 720
1 036
1967
5 287
152
109
31 362
-
1 064
1956
4 554
214
78
22 474
5 797
1 214
Södra Biskopsgården GL
Biskopsgården 29:14 Vårväderstorget 3
1986
-
11 933
-
52 699
9 864
-
Biskopsgården 31:3 Blåsvädersgatan 1
1974
-
770
-
-
-
-
Biskopsgården 99:1 Höstvädersgatan 1
1991
-
8 324
-
46 800
8 843
-
Södra Biskopsgården PO
Biskopsgården 24:5 Blidvädersgatan
1986
4 354
653
81
28 184
-
945
378 448
44 819
6 107
2 574 939
424 680
979
1 135
Västra Hisingen
Örgryte-Härlanda
Bagaregården
PO
Bagaregården 31:2
Lefflersgatan
1986
5 655
179
109
71 937
-
Bagaregården
PO
Bagaregården 31:3
Nordåsgatan
2011
-
-
-
29 600
-
-
Bagaregården
PO
Bagaregården 37:12 Frödingsgatan
1986
738
-
12
9 134
806
1 092
1 124
Bagaregården
PO
Bagaregården 35:7
Kobergsgatan
1986
5 076
63
80
63 557
6 168
Bagaregården
PO
1971
2 523
-
60
25 000
2 383
945
Bagaregården
PO
1986
738
-
12
9 134
806
1 092
Bagaregården
PO
Bagaregården 40:4
Sulitelmagatan
1980
1 743
45
21
21 679
-
1 007
Bagaregården
PO
Bagaregården 42:4
Sulitelmagatan
1970
2 379
10
39
27 800
-
1 078
Björkekärr
BB
Sävenäs 58:4
Smörslottsgatan 64
1961
12 742
407
216
124 575
13 066
975
Björkekärr
BB
Sävenäs 58:3
Spåntorget 3
1961
8 041
620
136
78 081
-
978
Björkekärr
BB
Sävenäs 58:2
Träkilsgatan 3
1960
11 852
191
209
115 745
-
989
Björkekärr
BB
Sävenäs 58:1
Träkilsgatan 53
1960
9 314
59
148
89 728
9 152
966
Björkekärr
BB
Sävenäs 131:3
Träkilsgatan 2
2004
-
-
-
559
394
-
Björkekärr
FB
Sävenäs 105:1
Stabbeg 2/Rosendalsg 12
1991
3 317
642
44
42 000
5 033
1 203
Björkekärr
FB
Sävenäs 116:9
Lådämnesgatan 18-32
1975
3 529
158
61
36 077
3 764
974
Björkekärr
FB
Sävenäs 106:3
Lådspikaregatan 26-32
1955
1 546
20
29
14 451
1 695
1 034
Björkekärr
FB
Sävenäs 106:2
Stabbegatan 4-8, 109-111
1955
1 779
217
33
17 112
2 212
1 046
Kallebäck
PO
Skår 52:2
Kallebäcksvägen
1974
5 152
605
76
57 564
6 185
1 059
Kallebäck
PO
Skår 54:1
Kallebäcksvägen
1980
4 507
89
77
49 658
5 043
1 116
Kallebäck
PO
Skår 51:1
Omvägen
1951
7 629
348
142
74 976
8 481
1 043
Kallebäck
PO
Skår 50:1
Omvägen
1951
1 945
266
31
19 847
2 315
1 085
Kallebäck
PO
Kallebäck 8:1
Kallebäcksvägen
1932
2 360
8
72
22 405
-
1 050
Kålltorp
PB
Kålltorp 99:2
Bromeliusgatan
1955
-
-
-
-
470
-
Kålltorp
PO
Kålltorp 58:5
Qvidingsgatan
1937
2 139
-
36
22 600
2 118
990
Kålltorp
PO
Kålltorp 59:12
Qvidingsgatan
1938
2 969
203
60
31 853
3 286
1 036
Kålltorp
PO
Kålltorp 59:13
Forsstenagatan
1938
2 497
675
48
29 247
2 990
1 018
1 101
Kålltorp
PO
Kålltorp 60:1
Björcksgatan
1977
3 928
439
75
48 523
4 813
Kålltorp
PO
Kålltorp 65:1
Intagsgatan
1978
1 240
-
30
14 600
1 070
863
Kålltorp
PO
Kålltorp 93:1
Ahrenbergsgatan
1970
5 212
10
93
61 000
-
1 036
Kålltorp
PO
Kålltorp 57:4
Qvidingsgatan
1977
604
-
12
7 168
665
1 076
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Kålltorp
PO
Kålltorp 56:9
Qvidingsgatan
1982
814
57
15
10 166
883
1 057
Kålltorp
PO
Kålltorp 36:13
Stobéegatan
1983
934
-
15
11 567
973
1 041
1 012
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Kålltorp
PO
Kålltorp 108:5
Ättehögsgatan
1960
1 881
27
36
21 035
1 911
Kålltorp
PO
Kålltorp 107:1
Zachrissonsgatan
1970
1 851
-
39
21 600
1 636
884
Kålltorp
PO
Kålltorp 106:1
Zachrissonsgatan
1960
2 229
306
47
25 883
-
1 036
Kålltorp
PO
Kålltorp 105:1
Zachrissonsgatan
1960
2 737
124
53
31 225
3 012
1 012
Kålltorp
PO
Kålltorp 103:1
Zachrissonsgatan
1980
1 226
246
25
16 639
1 290
888
Lunden
PB
Lunden 45:12
S:t Pauligatan 42
1979
-
502
-
9 096
2 063
-
Lunden
PO
Lunden 61:6
Ulfsparregatan
1951
1 200
12
24
13 015
-
1 023
Lunden
PO
Lunden 61:5
Överstegatan
1950
2 120
15
48
23 220
-
1 023
Lunden
PO
Lunden 56:4
Trestegsgatan
1939
2 482
45
56
26 331
-
1 175
Lunden
PO
Lunden 53:4
Stavhopparegatan
1960
1 969
41
40
22 178
-
1 073
Lunden
PO
Lunden 53:3
Häcklöparegatan
1939
1 687
60
32
17 980
-
1 106
Lunden
PO
Lunden 52:1
Stavhopparegatan
1977
1 508
22
25
17 872
-
1 010
Lunden
PO
Lunden 54:1
Valåsgatan
1940
1 676
112
35
17 979
2 025
1 138
Lunden
PO
Lunden 61:4
Blekeslänten
1963
13 108
1 668
178
156 963
14 634
970
Lunden
PO
Lunden 42:1
Hogenskildsgatan
1950
5 564
345
118
62 395
6 046
1 015
1 117
Lunden
PO
Lunden 57:1
Skogshyddegatan
1939
2 272
313
44
25 266
2 824
Olskroken
EH
Olskroken 35:17
Colin Campbells Plats 1
2005
-
4 343
-
-
3 375
-
Olskroken
PB
Gårda 744:557
Lagerströmsplatsen
1981
-
-
-
2 803
1 560
-
Olskroken
PB
Olskroken 38:1
Olskrokstorget
2007
-
-
-
11 800
2 100
-
Olskroken
PO
Olskroken 6:12
Bondegatan
1983
9 796
621
115
127 883
11 241
1 032
Olskroken
PO
Olskroken 13:17
Sparvgatan
1990
3 308
-
42
43 167
4 051
1 150
Olskroken
PO
Olskroken 7:14
Bondegatan
1983
2 639
6 709
33
36 025
11 701
1 038
Olskroken
PO
Olskroken 5:5
Borgaregatan
1983
7 281
3 481
99
125 800
13 724
1 080
Olskroken
PO
Olskroken 4:11
Borgaregatan
1983
11 636
96
155
145 233
-
1 071
Olskroken
PO
Olskroken 30:11
Borgaregatan
1983
3 598
-
49
52 012
5 447
1 124
Olskroken
PO
Olskroken 29:11
Borgaregatan
1983
7 844
1 063
101
104 564
-
1 106
1 032
Olskroken
PO
Olskroken 13:8
Svangatan
1981
2 925
245
44
37 977
3 263
Olskroken
PO
Olskroken 13:16
Falkgatan
1976
1 459
-
36
14 400
1 246
854
Redbergslid
PO
Bagaregården 9:8
Bagaregårdsgatan
1990
7 122
246
115
92 597
8 316
1 137
Redbergslid
PO
Bagaregården 6:5
Ejdergatan
1979
4 784
341
67
58 807
4 764
946
Redbergslid
PO
Bagaregården 51:1
Ejdergatan
1982
2 186
121
34
27 971
-
1 000
Redbergslid
PO
Bagaregården 4:6
Falkgatan
1976
1 053
-
21
10 474
841
799
Redbergslid
PO
Bagaregården 4:20
Kungälvsgatan
1982
1 275
305
16
16 221
-
940
Redbergslid
PO
Bagaregården 2:10
Uddevallagatan
1976
5 140
121
85
60 550
5 262
1 000
Redbergslid
PO
Bagaregården 3:5
Falkgatan
1981
4 973
303
74
61 998
5 242
1 009
1947
-
-
-
8 622
4 433
-
Kaggeledsgatan 39
2002
395
658
6
8 475
942
1 259
Torpa
BB
Torpa
BB
Sävenäs 64:1
Torpa
BB
Sävenäs 66:1
Uddeholmsgatan 3 A
1947
3 870
103
72
36 040
3 850
943
Torpa
BB
Sävenäs 73:1
Helleforsgatan 5 A
1957
1 869
358
36
19 223
2 192
947
Torpa
BB
Sävenäs 74:1
Långedsgatan 1 A
1948
1 836
-
36
16 400
1 751
954
Torpa
BB
Sävenäs 64:2
Kaggeledsgatan 37
1947
3 787
643
81
37 639
4 174
970
Torpa
BB
Sävenäs 72:1
Helleforsgatan 6 A
1948
5 061
43
96
45 933
4 974
946
Torpa
BB
Sävenäs 71:8
Hagforsgatan 4
1960
8 588
421
105
81 852
-
983
Torpa
BB
Sävenäs 71:5
Hagforsgatan 57
1960
5 759
-
65
54 600
5 701
990
Torpa
BB
Sävenäs 71:4
Hagforsgatan 19
1960
12 030
-
170
115 000
12 284
1 021
1 012
Torpa
BB
Sävenäs 71:3
Hagforsgatan 1
1960
5 186
-
70
50 818
5 690
Torpa
BB
Sävenäs 71:2
Helleforsgatan 13 A
1948
1 224
24
24
11 072
1 178
951
Torpa
BB
Sävenäs 69:1
Helleforsgatan 18 A
1948
6 384
46
120
58 678
-
947
Torpa
BB
Sävenäs 65:1
Vidkärrsallén 1 A
1947
4 110
-
78
37 000
3 899
949
Torpa
BB
Sävenäs 71:1
Helleforsgatan 11
1948
2 754
276
54
26 583
-
961
Torpa
GL
Sävenäs 66:2
Uddeholmsgatan 5
1972
Örgryte- Härlanda
-
528
-
-
-
-
296 280
30 241
4 890
3 384 237
353 084
1 023
1)
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Östra göteborg
Gamlestaden
GL
Kviberg 22:14
Regementsvägen 4
1983
-
296
-
-
-
-
Gamlestaden
PB
Gamlestaden 68:2
Måns Bryntessonsgatan
1991
-
-
-
295
150
-
Gamlestaden
PO
Kviberg 22:8
Beväringsgatan
1959
6 892
292
102
45 851
-
919
Gamlestaden
PO
Kviberg 22:10
Beväringsgatan
1959
3 419
347
50
23 634
-
920
Gamlestaden
PO
Kviberg 22:6
Beväringsgatan
1959
6 864
215
102
49 217
7 034
915
Gamlestaden
PO
Kviberg 22:7
Beväringsgatan
1959
6 892
198
102
45 698
6 601
917
915
Gamlestaden
PO
Kviberg 22:9
Beväringsgatan
1959
6 892
247
102
46 138
6 566
Gamlestaden
PO
Kviberg 741:184
Hinderbanan
2011
-
-
-
2 957
-
-
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 8:20
Banérsgatan
1981
1 416
-
18
12 563
1 250
882
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 34:1
Gamlestadsvägen
1938
1 450
-
24
10 440
1 350
919
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 11:23
Brahegatan
1985
8 582
154
130
78 795
8 521
980
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 12:28
Brahegatan
1976
9 197
708
144
77 016
8 774
923
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 13:21
Holländaregatan
1983
966
20
20
8 693
-
971
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 13:27
Gamlestadsvägen
1983
5 730
467
79
53 465
5 695
940
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 14:11
Lars Kaggsgatan
1936
4 163
58
84
30 244
4 004
959
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 15:8
1948
1 727
70
30
12 605
-
987
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 20:21
1982
3 179
10
60
28 600
-
855
895
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 9:18
Banérsgatan
1981
953
-
22
8 462
853
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 30:2
Måns Bryntessonsplatsen
1937
-
-
-
-
-
-
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 8:3
Banérsgatan
1981
430
-
6
3 847
392
911
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 34:3
Lars Kaggsgatan
1938
1 791
-
36
13 052
1 883
963
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 34:6
Nylösegatan
1981
2 981
57
41
26 561
2 687
899
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 4:9
Brahegatan
1989
5 993
3 307
175
88 900
13 255
1 399
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 51:5
Batterigatan
1985
1 092
12
18
9 970
1 152
1 049
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 7:22
Holländareplatsen
1958
-
-
-
570
-
-
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 7:30
Holländareplatsen
1980
3 881
30
48
34 392
-
1 033
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 8:11
Artillerigatan
1983
3 750
1 075
60
39 443
4 876
974
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 8:18
Holländareplatsen
1981
3 262
51
49
28 808
-
957
Gamlestaden
PO
Gamlestaden 30:1
Gamlestadsvägen
1938
3 227
66
65
23 583
-
975
Norra Kortedala
FB
Kortedala 58:1
Petrifängsgatan 1-13
1955
2 482
151
46
16 433
2 613
995
Norra Kortedala
FB
Kortedala 59:2
Sjusovaregatan 1-11
1955
2 300
61
43
15 070
2 169
890
Norra Kortedala
FB
Kortedala 60:1
Sjusovaregatan 13-17
1955
1 177
76
23
7 867
1 090
880
944
Norra Kortedala
FB
Kortedala 61:2
Sjusovaregatan 4-10
1955
1 558
45
26
10 477
1 680
Norra Kortedala
FB
Kortedala 763:90
Sjusovareg 1-11
1955
-
-
-
-
17
-
Norra Kortedala
FB
Kortedala 61:1
Sjusovaregatan 2 o 12
1955
4 100
51
81
26 600
4 116
993
Norra Kortedala
PO
Kortedala 94:1
Allhelgonagatan
1978
3 270
62
54
25 062
-
1 008
Norra Kortedala
PO
Kortedala 90:6
Julaftonsgatan
1992
5 048
77
75
42 121
-
1 059
1 072
Norra Kortedala
PO
Kortedala 90:8
Adventsvägen
1994
6 077
20
100
52 600
-
Norra Kortedala
PO
Kortedala 90:9
Adventsvägen
1994
1 917
-
36
16 554
1 899
991
Norra Kortedala
PO
Kortedala 91:3
Brittsommargatan
1970
8 765
30
127
62 267
8 742
967
Norra Kortedala
PO
Kortedala 91:4
Årstidsgatan
1980
2 744
45
56
21 804
-
1 069
Norra Kortedala
PO
Kortedala 90:5
Julaftonsgatan
1993
4 895
68
72
43 634
5 571
1 044
Norra Kortedala
PO
Kortedala 95:1
Allhelgonagatan
1981
1 986
62
36
15 676
-
1 029
Norra Kortedala
PO
Kortedala 96:2
Allhelgonagatan
1979
3 716
-
79
28 095
4 274
1 076
Norra Kortedala
PO
Kortedala 96:3
Brittsommargatan
1976
2 148
-
36
16 114
2 274
1 015
Norra Kortedala
PO
Kortedala 97:1
Allhelgonagatan
1979
2 902
-
51
21 200
3 245
1 017
Norra Kortedala
PO
Kortedala 90:4
Annandagsgatan
1993
5 366
131
82
46 698
-
1 059
Norra Kortedala
PO
Kortedala 101:2
Aprilgatan
1989
10 328
355
172
87 709
11 676
1 044
Norra Kortedala
PO
Kortedala 89:3
Annandagsgatan
1994
3 092
222
48
28 614
-
1 065
Norra Kortedala
PO
Kortedala 102:1
Decembergatan
1988
14 948
251
245
123 414
15 866
1 024
Norra Kortedala
PO
Kortedala 103:1
Aprilgatan
1988
3 415
646
58
30 744
4 151
1 024
Norra Kortedala
PO
Kortedala 105:6
Allhelgonagatan
1978
2 586
293
39
12 172
-
529
Norra Kortedala
PO
Kortedala 67:2
Adventsvägen
1990
-
-
-
-
195
-
Norra Kortedala
PO
Kortedala 83:1
Vårfrugatan
1995
2 732
52
43
24 201
-
1 022
1 082
Norra Kortedala
PO
Kortedala 84:1
Vårfrugatan
1995
1 773
-
33
15 983
2 114
Norra Kortedala
PO
Kortedala 86:2
Adventsvägen
1956
5 424
-
96
35 400
5 214
933
Norra Kortedala
PO
Kortedala 86:3
Adventsvägen
1990
3 600
-
64
30 157
3 440
931
Norra Kortedala
PO
Kortedala 87:1
Adventsvägen
1956
-
-
-
-
135
-
Norra Kortedala
PO
Kortedala 89:2
Adventsvägen
1996
2 106
-
36
19 481
2 421
1 067
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Södra Kortedala
BB
Kortedala 28:1
Gregorianska gatan 31
1955
5 167
-
96
34 017
4 771
900
Södra Kortedala
BB
Kortedala 29:2
1955
3 838
-
72
25 587
3 646
899
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Södra Kortedala
BB
Kortedala 30:1
1955
2 163
113
42
14 156
2 057
918
Södra Kortedala
BB
Kortedala 31:3
Julianska gatan 10
1956
11 269
3
165
72 663
10 295
903
Södra Kortedala
BB
Kortedala 31:4
Skottårsgatan 2
1955
2 564
80
49
17 327
2 451
911
Södra Kortedala
BB
Kortedala 5:1
Kalendervägen 2
1983
1 065
1 271
10
10 744
1 635
758
Södra Kortedala
BB
Kortedala 6:1
Kalendervägen 1
1953
2 726
99
48
18 042
2 475
874
Södra Kortedala
BB
Kortedala 31:2
1955
5 878
-
114
38 731
5 479
909
Södra Kortedala
BB
Kortedala 9:1
Månadsgatan 10
1953
4 929
69
90
32 503
4 449
883
Södra Kortedala
BB
Kortedala 8:1
Kalendervägen 29
1965
7 077
242
120
49 112
6 896
905
Södra Kortedala
BB
Kortedala 27:3
1955
4 024
412
78
28 226
4 050
910
Södra Kortedala
BB
Kortedala 13:1
Kalendervägen 16
1954
5 710
1
105
37 032
-
898
Södra Kortedala
BB
Kortedala 10:1
Kalendervägen 5
1953
2 131
92
36
13 687
1 923
869
Södra Kortedala
BB
Kortedala 11:1
Kalendervägen 17
1954
2 115
41
36
13 545
2 057
955
1 022
Södra Kortedala
BB
Kortedala 12:4
Tusenårsgatan 28
1979
1 231
72
21
9 188
1 354
Södra Kortedala
BB
Kortedala 13:2
Tusenårsgatan 2
1974
8 412
374
149
60 492
8 292
941
Södra Kortedala
BB
Kortedala 14:2
Tusenårsgatan 18
1979
1 581
29
27
11 675
1 556
954
Södra Kortedala
BB
Kortedala 15:2
Tusenårsgatan 7
1979
1 794
52
26
13 220
1 840
963
Södra Kortedala
BB
Kortedala 16:3
Tusenårsgatan 17
1986
2 227
123
36
17 818
2 398
1 010
Södra Kortedala
BB
Kortedala 19:2
Hundraårsgatan 5
1993
2 500
189
44
21 835
2 661
1 014
Södra Kortedala
BB
Kortedala 23:1
Hundraårsgatan 8
1992
3 757
57
66
31 804
4 118
1 061
Södra Kortedala
BB
Kortedala 24:1
Halvsekelsgatan 7
1990
4 372
87
65
35 608
4 517
1 014
Södra Kortedala
BB
Kortedala 25:1
Halvsekelsgatan 12
1990
13 890
122
231
116 166
-
1 037
Södra Kortedala
BB
Kortedala 25:2
Halvsekelsgatan 2
1990
3 365
193
54
28 049
3 492
997
Södra Kortedala
BB
Kortedala 12:1
Kalendervägen 6
1954
7 614
-
140
49 200
7 011
894
Södra Kortedala
BB
Kortedala 25:3
Kvartsekelsgatan 13
1987
-
1 955
-
-
-
-
Södra Kortedala
FB
Kortedala 140:2
Tideräkningsgatan 6-34
1964
8 388
124
109
56 975
7 240
852
Södra Kortedala
FB
Kortedala 51:10
Kalendervägen 28
1970
2 154
-
35
15 370
2 345
1 038
Södra Kortedala
FB
Kortedala 51:2
Kalendervägen 36
1968
2 152
-
36
14 566
2 258
1 039
Södra Kortedala
FB
Kortedala 51:3
Kalendervägen 34
1969
2 152
21
36
14 566
2 298
1 036
Södra Kortedala
FB
Kortedala 51:4
Kalendervägen 32
1968
2 152
-
36
14 600
2 273
1 040
Södra Kortedala
FB
Kortedala 51:5
Kalendervägen 30
1969
2 154
18
36
14 590
2 368
1 033
Södra Kortedala
FB
Kortedala 54:2
Kalendervägen 83-91
1971
1 923
171
39
14 089
2 225
1 037
Södra Kortedala
FB
Kortedala 55:2
Kalendervägen 38
1968
2 152
-
36
14 566
2 333
1 038
Södra Kortedala
FB
Kortedala 56:5
1976
3 412
619
65
25 164
3 991
1 019
1 032
Södra Kortedala
FB
Kortedala 56:1
Kalendervägen 109
1974
2 317
31
45
16 795
2 434
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:12
Vårmånadsgatan 2-18
1955
3 837
24
73
25 000
3 404
880
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:1
Kalendervägen 125
1954
1 124
73
23
7 631
1 167
996
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:3
Kalendervägen 123
1954
1 508
109
33
10 126
1 545
978
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:4
Kalendervägen 121
1954
1 586
50
35
10 422
1 608
985
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:5
Kalendervägen 119
1954
1 581
-
35
10 366
1 585
988
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:7
Kalendervägen 115
1963
1 772
21
34
12 139
1 868
1 022
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:8
Kalendervägen 113
1955
1 682
-
33
11 032
1 648
966
Södra Kortedala
FB
Kortedala 57:9
Kalendervägen 111
1955
822
-
14
9 906
837
931
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:1
1955
2 070
944
36
16 634
3 206
1 069
Södra Kortedala
FB
Kortedala 56:2
Kalendervägen 107
1954
2 162
-
40
14 182
2 318
1 020
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:2
Kalendervägen 52
1968
2 088
-
36
14 054
2 265
1 070
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:3
Kalendervägen 50
1965
2 070
-
36
14 023
2 237
1 056
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:4
Kalendervägen 48
1969
2 070
-
36
14 189
2 255
1 068
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:5
Kalendervägen 46
1968
2 176
30
38
15 000
2 433
1 065
1 069
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:6
Kalendervägen 44
1969
2 176
78
38
15 614
2 452
Södra Kortedala
FB
Kortedala 63:8
1955
2 731
-
48
17 779
2 364
849
Södra Kortedala
FB
Kortedala 64:2
1955
1 743
33
31
11 309
1 527
855
Södra Kortedala
FB
Kortedala 763:29
1955
-
-
-
-
105
-
Södra Kortedala
FB
Kortedala 62:1
Östra Midvintersg 28-42
1955
3 341
90
61
22 244
3 513
985
Södra Kortedala
GL
Kortedala 21:4
Hundraårsgatan 32
2000
-
2 858
-
-
1 232
-
Södra Kortedala
GL
Kortedala 50:3
Förstamajgatan 2B
1983
-
9 201
-
46 450
8 424
-
Södra Kortedala
GL
Kortedala 51:14
Kalendervägen 22
1953
-
417
-
1 077
199
-
Södra Kortedala
GL
Kortedala 136:7
Hundraårsgatan
1968
-
9 767
-
43 441
8 606
-
Södra Kortedala
GL
Kortedala 134:6
Kortedala Torg 1
1958
-
2 630
-
12 344
2 436
-
1)
Lokalyta,
Antal
kvm bostäder
Stadsdel/
Primärområden
Besöksadress
Södra Kortedala
GL
Kortedala 17:1
Minutgatan 2
1956
-
1 364
-
4 179
-
-
Södra Kortedala
GL
Kortedala 134:4
Tusenårsg 5 A/
Kortedala Torg 4
1981
-
7 841
-
30 807
6 041
-
-
-
-
885
-
-
1981
-
-
-
397
171
-
Södra Kortedala
GS
Kortedala 763:107
Tideräkningsgatan
Södra Kortedala
GS
Kortedala 763:95
Vårmånadsg/
Östra Midvintersg
hyra,
tkr 3, 4) kr/kvm 5)
Södra Kortedala
PO
Kortedala 2:3
Timgatan
1991
2 209
37
34
19 513
2 759
1 116
Södra Kortedala
PO
Kortedala 1:1
Månadsgatan
1992
3 045
181
51
25 875
3 420
1 070
Södra Kortedala
PO
Kortedala 2:2
Timgatan
1991
4 427
5
68
36 600
-
1 114
Södra Kortedala
PO
Kortedala 2:1
Månadsgatan
1992
8 714
132
137
75 055
9 911
1 073
1 108
Utby
FB
Utby 129:2
Fjällbo Park
1996
6 251
9 896
95
58 823
15 759
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:1
Siriusgatan 30-54
1970
-
-
-
4 393
1 449
-
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:2
Siriusgatan 24-28
1970
5 073
-
71
22 170
4 025
793
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 39:9
Siriusgatan 108-120
1971
12 667
186
189
57 861
10 192
794
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:4
Siriusgatan 38-42
1970
4 860
-
72
22 060
3 805
783
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:5
Siriusgatan 30-36
1970
6 390
130
96
29 193
5 150
787
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:6
Siriusgatan 60-64
1970
4 770
300
69
22 574
4 048
796
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:7
Siriusgatan 54-58
1971
4 610
495
67
22 026
4 030
795
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:8
Siriusgatan 72-76
1970
4 860
-
72
22 060
3 844
789
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:9
Siriusgatan 66-70
1970
4 860
20
72
22 060
3 865
784
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 39:10
Siriusgatan 98-106
1972
9 023
16
146
41 000
7 244
802
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 39:6
Siriusgatan 78-120
1971
-
20
-
5 400
1 601
-
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 39:8
Siriusgatan 90-96
1971
6 331
392
102
28 600
5 398
802
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 38:3
Siriusgatan 16-22
1970
6 282
453
92
29 494
5 288
782
Västra Bergsjön
FB
Bergsjön 39:7
Siriusgatan 78-88
1971
10 772
709
160
50 405
9 045
792
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:25
Rymdtorget 16-21
1968
2 632
-
41
11 232
2 105
800
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:45
Merkuriusgatan 25-73
1967
13 375
-
177
57 174
10 542
788
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:19
Rymdtorget 4
1968
2 832
85
40
12 254
2 261
782
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:30
Rymdtorget 28-33
1968
2 504
146
39
11 160
2 056
779
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:31
Rymdtorget 40-45
1968
2 632
-
41
11 232
2 095
795
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:32
Rymdtorget 52-57
1968
2 632
-
41
11 232
2 100
798
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:33
Rymdtorget 70-75
1968
2 632
-
41
11 232
2 101
798
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:34
Rymdtorget 58-63
1969
2 632
-
41
11 232
2 140
813
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:35
Rymdtorget 76-81
1969
2 632
-
41
11 232
2 136
812
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:38
Rymdtorget 6-7
1971
981
554
16
6 944
1 367
847
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:28
Rymdtorget 46-51
1968
2 632
-
41
11 232
2 101
798
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:44
Tellusgatan 6-30
1968
14 673
-
169
62 991
11 389
773
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:27
Rymdtorget 34-39
1968
2 632
-
41
11 232
2 066
785
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:9
Merkuriusgatan 1-23
1967
6 854
-
87
29 253
5 372
784
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 4:1
Rymdtorget 10-15
1968
2 632
-
41
11 232
2 080
789
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 6:1
Saturnusgatan 7, 8
1968
3 935
-
138
16 734
4 644
1 180
1 201
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 6:3
Saturnusgatan 1, 2 ,3
1969
3 661
153
125
16 189
4 474
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 6:4
Saturnusgatan
1970
-
-
-
702
142
-
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 767:210
Merkuriusgatan
1986
-
-
-
1 034
327
-
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 767:261
Tellusgatan
1967
-
-
-
2 723
850
-
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:4
Tellusgatan 50-62
1967
3 772
-
49
16 172
2 870
761
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:29
Rymdtorget 64-69
1968
2 632
-
41
11 232
2 112
801
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:12
Tellusgatan 42-48
1967
2 468
459
28
11 793
2 271
785
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:13
Tellusgatan 32-40
1967
3 732
325
42
17 126
3 074
757
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:16
Rymdtorget 1
1968
2 850
100
40
12 614
2 319
785
782
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:17
Rymdtorget 2
1968
2 832
100
40
12 371
2 298
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 767:279
Merkuriusgatan
1967
-
30
-
1 475
437
-
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:18
Rymdtorget 3
1968
2 832
100
40
12 031
2 289
782
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:20
Rymdtorget 5
1968
2 832
58
40
12 032
2 245
779
Östra Bergsjön
FB
Bergsjön 2:26
Rymdtorget 22-27
1968
2 632
-
41
11 232
2 073
788
Östra Bergsjön
GL
Bergsjön 2:41
Rymdtorget 8 B
2003
-
7 300
-
26 323
7 859
-
Östra Bergsjön
PO
Bergsjön 767:209
Stjärnbildsgatan
1986
-
-
-
1 655
-
-
586 305
74 949
9 611
4 132 348
623 774
927
4 465 827 551 911
70 442
43 160 546 5 179 146
1 008
Östra Göteborg
Summa koncern
1)
Karta över koncernens fastighetsbestånd
Del av Centrum
Rambergsstaden
Olskroken
Stampen
Lindholmen
Säve
Eriksberg
Inom Vallgraven
Över
Heden
Lorensberg
Haga
Masthugget
Olivedal
Majorna
Stigberget
0
400
Vasastaden
Annedal Landala
Björlanda
Skogome
Johanneberg
Tuve
800
Krokslätt
meter
Länsmansgården
Bru
Kärrdalen Slättadamm
Kvillebäcken
Norra Biskopsgården
Nolered
Jättesten
Rambergsstaden
Arendal
Lindholmen
Södra Biskopsgården
Inom Vallgr
Eriksberg
Vasas
Olivedal L
Hjuvik
Majorna
J
Guld
Sanna
Hagen
Högsbohöjd
Långedrag
Grimmered
Änggården
Högsbotorp
Ruddalen
Flatås
Kaverös
Fiskebäck
Guldringen
Bratthammar
0
2
kilometer
126 I Karta över koncernens fastighetsbestånd
4
Södra Skärgården
Järnbrott
Högsbo
Tofta
Önnered Grevegården
Ängås
Kannebäck
Näset
Askim
Rödbo
Lövgärdet
Rannebergen
Gårdstensberget
Angereds centrum
Kärra
Bergum
Agnesberg
Hammarkullen
Gunnilse
Linnarhult
Eriksbo
HjällboNorra Kortedala
Skälltorp
Västra Bergsjön
Östra Bergsjön
Södra Kortedala
Backa
Utby
Gamlestaden
unnsbo
Bagaregården Torpa
Härlanda Kålltorp
Stampen
Björkekärr
Lunden
raven
Överås
staden
Lorensberg
Kärralund
Skår
Johanneberg
dheden
Krokslätt
Kallebäck
Familjebostäder i Göteborg AB
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Bostads AB Poseidon
Göteborgs stads bostads AB
Gårdstensbostäder
Övriga bolag
Grafisk form/Produktion: Natvik Information AB
Textbearbetning: E Gustafsson Information AB
Bilder: Bert Leandersson sid. 1, 2, 3, 5, 7, 12, 25, 27, 28,
31, 46, 50, 53, 59 och 78.
Anna Hult sid. 15, 23, 38 och 57.
Niklas Bernstone sid. 4, 34, 35 och vd-bilderna på 38-45.
Pontus Johansson sid. 17, 32, 47 och 49.
Krister Engström sid. 37 och 55.
Anna von Brömssen sid. 8 och 61.
Johannes Liljeson sid. 39.
Dynagraph sid. 40.
Viveca Larsson sid. 41.
Linda Jöner sid. 42.
Lennart Berglund sid. 43.
Erik Yngvesson sid. 45.
White Arkitekter sid. 46.
Bilden på sidan 44 är GöteborgsLokalers egen.
Årsredovisningen är tryckt på miljövänligt papper.
Inlaga: Maxi Offset 120 gr. Omslag: Maxi Offset 300 gr.
Repro/Tryck: Elanders AB
Karta över koncernens fastighetsbestånd I 127
Bostads AB Poseidon
Box 1, 424 21 Angered
Tel 031-332 10 00, Fax 031-332 10 01
e-post bostads.ab.poseidon@poseidon.goteborg.se
www.poseidon.goteborg.se
Bygga Hem i Göteborg AB
Sankt Jörgens väg 2, 422 49 Hisings Backa
Tel 031-55 86 90
e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se
Göteborgs stads bostadsaktiebolag
Box 5044, 402 21 Göteborg
Tel 031-731 50 00, Fax 031-731 51 50
e-post info@bostadsbolaget.se
www.bostadsbolaget.se
Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag
Tel 031-774 37 00, Fax 031-13 62 66
e-post p-bolaget@p-bolaget.goteborg.se
www.p-bolaget.goteborg.se
Familjebostäder i Göteborg AB
Tel 031-731 67 00, Fax 031-731 67 01
e-post info@familjebostader.se
www.familjebostader.se
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post info@goteborgsIokaler.se
www.goteborgslokaler.se
Gårdstensbostäder AB
Box 4, 424 21 Angered
Tel 031-332 60 00, Fax 031-332 60 01
e-post gbg@gardstensbostader.se
www.gardstensbostader.se
Störningsjouren i Göteborg AB
Gårdavägen 1, 412 50 Göteborg
Tel 031-773 83 80, Fax 031-773 83 87
e-post info@storningsjouren.goteborg.se
www.storningsjouren.goteborg.se
Göteborgs Egnahems AB
Box 4034, 422 04 Hisings Backa
Tel 031-707 70 00, Fax 031-707 70 29
e-post egnahemsbolaget@egnahemsbolaget.se
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB
c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post info@goteborgslokaler.se
Rysåsen Fastighets AB
c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler
Tel 031-335 01 00, Fax 031-335 84 34
e-post info@goteborgsIokaler.se
Besöksadress: Åvägen 40
Tel 031-773 75 50, Fax 031-773 75 64
e-post framtiden@framtiden.se
www.framtiden.se
Organisationsnummer 556012-6012
Moderbolag i Framtidenkoncernen, helägd av Göteborgs Stad

Årsredovisning 2012 (pdf) - Förvaltnings AB Framtiden

Transcription

Similar documents

Ekonomichef Sverige - Peterson Packaging

Storebrandkoncernens etiska regler

Läs personporträttet ur tidningen Metro

Årsredovisning 2011 (pdf)

7 MILJARDERKRONOR.