ett system för inventering, bedömning och klassificering av fastigheter

ETT SYSTEM FÖR INVENTERING, BEDÖMNING
OCH KLASSIFICERING AV FASTIGHETER
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
Instrument för miljöstyrning
En miljöbedömning ger dig kunskap om dina fastigheters miljöbelastning.
Systemet redovisar olika miljönyckeltal för fastigheten och fungerar som ett
instrument för att sätta mål och följa upp miljöarbetet.
Systemet är Internetbaserat och har funnits sedan 1997. Det används av privata och
kommunala fastighetsägare samt konsulter som arbetar med miljöinventering.
Miljöbedömning av fastigheter är utformat i nära samarbete med ett flertal kunder.
Fastighetens värde
Med en miljöinventering i samband med drift, underhåll, köp och försäljning ökar du
säkerheten för att fastighetens miljö- och hälsopåverkan beaktas på ett korrekt sätt
utifrån gällande lagstiftning och marknadsvärde. Risken för obehagliga
överraskningar minskar.
Certifierade miljöinventerare
För att genomföra en miljöinventering på ett sakkunnigt sätt krävs grundutbildning,
praktisk erfarenhet och speciella kunskaper om miljöinventering. Certifierade miljöinventerare är utbildade enligt den branschgemensamma kravspecifikationen CMF
(Certifiering av Miljöinventerare – Fastigheter). Certifieringen avser att säkra kompetens för inventering av material och funktion med avseende på inre och yttre miljö.
Inventeringen utgör underlag för beslut om fördjupade utredningar och förslag till åtgärder på de områden där det föreligger problem, exempelvis att myndighetskrav inte
är uppfyllda.
Ett system som kan användas av hela företaget
Miljöbedömning av fastigheter är ett Internetbaserat system som erbjuder kompletta
inventerings- och enkätmallar samt en bedömningsdatabas. Via rapportutskrifter och
nyckeltal ges en bild av enskilda fastigheter eller hela bestånd.
En hel organisation kan ta del av systemet på olika behörighetsnivåer eftersom all
information samlas i en gemensam databas via Internet. Informationen blir tillgänglig
för objektägaren i realtid och systemet säkerställer att den senaste versionen används både vad gäller systemet, inventeringsmallar och de inventerade objekten.
Flera certifierade miljöinventerare, på olika platser, kan arbeta med den samlade informationen. Resultatet av registrerad information och beräkning av nyckeltal kan
avläsas av behörig personal med hjälp av personliga/företagsgemensamma inloggningsuppgifter. ”Resultatanvändare” kan ta del av resultaten av inventeringarna, de
har dock inte behörighet att ändra registrerad information.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
2
Inventering
Vid miljöinventeringen undersöks inomhusmiljö, byggnad, installationer och utemiljö
utifrån 79 kontrollpunkter (inventeringspunkter) samt 28 fastighetsspecifika punkter.
I rapportredovisningen är uppgifterna fördelade utifrån påverkan på:
• Inre miljö (människors hälsa)
• Yttre miljö (natur och kretslopp)
Inventeringsmallen består av en checklista indelad efter kontrollpunkterna, med tillhörande listpunkter. För listpunkterna finns hänvisningar till gällande regler och riktlinjer
samt en listkommentar som ger en kort instruktion kring vad som bör uppmärksammas för den aktuella frågeställningen, se exempel nedan.
För varje punkt finns också möjlighet att notera i fälten:
• Orsaksnoteringar
• Åtgärdsförslag
• Kommentar
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
3
Omfattning
Inventeringen omfattar tre delar:
1. Byggnad
Avsnittet omfattar inventering av de material byggnaden består av, från stomme till
ytskikt, fogmassor, radon m.m. Material och ämnen som kan medföra särskild risk för
hälsa eller miljö, antingen i befintlig byggnad eller som avfall, har egna avsnitt.
Energi- och vattenförbrukning baseras på befintlig driftstatistik.
2. Installationer
Avsnittet omfattar inventering av installationer för ventilation, uppvärmning, kylning, el
samt vatten och avlopp. Uppgifter som noteras är exempelvis typ av system, material
i rör, energi- och vattenförbrukning och förekomst av elektriska och magnetiska fält.
3. Utemiljö
Avsnittet omfattar inventering av bullernivå på tomten, luftföroreningar, mängd växtlighet, hantering av dagvatten samt byggnads placering.
Under inventeringen tillfrågas brukare och/eller förvaltare muntligt eller i separat enkät.
Vid inventering anges hur stor del, i procent, av det totala objektet som respektive
inventerad del står för. Ett exempel kan vara golvbeläggningar där man t ex noterar:
70 % linoleummattor/20 % plastmattor/10 % marmor.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
4
Rapport – inventering (delexempel)
Bedömning
Miljöbedömning av fastigheten redovisas i nyckeltal för styrning och förbättring i förvaltningen.
Fastigheten bedöms på en skala 1-10, där 10 är bäst ur miljösynpunkt och redovisas
som ett nyckeltal. Miljöbedömningen ger dig en helhetsbild över fastighetens
miljöpåverkan.
Bedömningen utgår från den miljöinventering som gjorts och uppgifterna redovisas
under inre miljö och yttre miljö. Av de 79 kontrollpunkterna bedöms 60 i version 3.0.
Varje område har 6 delområden. Varje delområde är viktat i förhållande till helheten.
Erhållen viktning summeras för de 12 delarna vilket ger det sammanlagda nyckeltalet
för fastigheten.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
5
Rapport - Övergripande bedömning
Övergripande bedömning kan tas fram för en fastighet eller en grupp av fastigheter.
Av radernas höjd framgår viktningen mellan de olika miljörubrikerna.
Grön färg representerar bra ur miljösynpunkt.
Grå färg representerar det som är påverkbart eller ej påverkbart.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
6
Rapport - Detaljerad bedömning
Här redovisas vilken del som är Bra - ur miljösynpunkt (grön), Påverkbar (gul) eller
Ej påverkbar (röd). De gulmarkerade/påverkbara delarna används som underlag för
förbättring.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
7
Åtgärdsförslag
Underlag för fastighetens underhållsplanering eller renovering.
Åtgärdsförslagen utgår från de 79 kontrollpunkterna i inventeringen. Vid registreringen av inventeringen i databasen noteras det som ska vara med i underlaget för åtgärder. Åtgärder kan registreras utifrån 3 kategorier, vilka kopplas till tidsintervall för
åtgärd.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
8
Nyckeltal
Utifrån inventeringsresultatet erhålls olika nyckeltal som blir ett styrmedel i förvaltningen.
Genom de olika nyckeltal systemet erbjuder kan arbetet enkelt följas upp och göras
tillgängligt för hela organisationen via Internet.
Databasens samlade erfarenheter delges användarna via sammanställda nyckeltal
för alla de egna fastigheter som är inlagda i databasen. I och med detta kan jämförelser göras inom beståndet. Olika typer av fastigheter eller uppgifter (ex. problem
med PCB) kan sorteras ut och presenteras.
Möjlighet finns också att göra jämförelser med andras bestånd. Detta är dock en
tjänst som tillhandahålls endast av systemleverantören.
Klassificering
Klassificering av byggnader i klass A, B och C.
Branschstandard avseende vad som ska beaktas för att klassificera fastigheter är för
tillfället under diskussion. Riktlinjer för hur standarden ska utformas kommer tidigast
att utvecklas efter det att ev. byggnads- och energideklarationer har börjat gälla, samt
efter det att ett antal pilotprojekt genomförts och utvärderats.
Innehållet i ev. kommande byggnads- och energideklarationer kommer med största
sannolikhet att utgöra grunden för klassificering av fastigheter, avseende vilka kriterier som kommer att gälla.
Tills vidare kan man använda sig av systemets klassificeringsintervall.
Princip: Om samtliga bedömningar bedöms till 2, blir nyckeltalet 5,0 vilket motsvarar
klass C, om samtliga bedömningar bedöms till 3, blir nyckeltalet 7,5 vilket motsvarar
klass B och om samtliga bedömningar bedöms till 4, blir nyckeltalet 10,0 vilket motsvarar klass A.
Moduler
Lagring av dokument
•
I systemet finns en lagringsmodul för analyser, bilder och dokument. I databasen kan pdf-filer sparas för respektive objekt.
Förvaltning
•
I systemet finns en förvaltningsmodul för bostadsrättföreningar som innehåller
frågor om drift, incidensberedskap, maskiner, transporter, inköp, administration, arbetsmiljö, säkerhet och tillgänglighet,
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
9
Enkäter
•
I systemet finns en enkätmodul. Där kan man enkelt skapa enkäter för utskick
till boende och för kontor. Förslag till frågeställningar kan väljas från databasen. Det finns också möjlighet att komplettera enkäter med egna/andra frågor.
Systemet ger möjlighet till två olika typer av grafisk redovisning av enkäter.
Redovisning av resultat i from av stapeldiagram.
Redovisning fråga för fråga i form av cirkeldiagram.
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
10
Arbetsmetodik
1 Inventering och bedömning av befintlig fastighet ger underlag för:
a
b
c
d
e
f
Drift
Underhåll
Renovering
Ombyggnad
Köp/försäljning
Rivning
2 Certifierad inventerare
a
Certifierad miljöinventerare (CFM) utför inventering
3 Inventering
a
b
c
d
e
Faktainsamling
ritningar och handlingar
statistik och mediaanvändning
genomförda utredningar
intervju förvaltare
Okulär inventering av 80 kontrollpunkter
Provtagning
Mätningar
Inomhusenkät
4 Registrering i databasen
a
b
c
Inmatning av resultat i databas via Internet
Bedömning
Rapporter skapas av databasen
objektbeskrivningar
sammanställning inventering
bedömning på skala 1-10 med delpoäng som ger nyckeltal
grafiska sammandrag
åtgärdsförslag
klassificering i klasser för enkel kommunikation
5 Nyckeltal
a
Rapporter av nyckeltal läggs automatiskt ut via Internet, tillgängligt för fastighetsägare och inventerare samt för utskrift
6 Internet
a
b
Digitala rapporter kan tas ut via Internet i pdf-format
Nyckeltal
användaren kan själv, enkelt via Internet, ta fram olika nyckeltal för uppföljning och redovisning av enskild fastighet eller hela bestånds aktuella nyckeltal
nyckeltalsredovisningen kan t ex användas i en miljöredovisning
kan användas för att sätta upp mål för kommande arbete
kan användas för att göra årliga jämförelser av nyckeltal
kan användas för jämförelser med databasens riks snitt för olika nyckeltal
7 Åtgärder
a
b
Underhåll
Ombyggnad
8 Uppföljning
a
b
Efter åtgärder revideras databasen varvid nya nyckeltal redovisas
Fastighetens miljöbedömning förbättras
9 Förbättrad fastighet
a
Introduktion - version 3.0
Copyright © Tyréns AB
Fastighetens miljöprestanda förbättras och fastighetens värde ökar
11