ENO LETO PO SPREJEMU ENERGETSKEGA ZAKONA

GRADBENIŠTVO
Energetska izkaznica stavbe
ENO LETO PO SPREJEMU
ENERGETSKEGA ZAKONA
doc. dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad.
Andraž Rakušček, univ. dipl. inž. grad.
Leto 2014 je zaznamovalo obdobje velikih korakov na področju uvajanja energetskih
izkaznic stavb. V večjem obsegu so se začele izdajati izkaznice za javne stavbe, število
licenciranih neodvisnih strokovnjakov se je do februarja 2015 povzpelo na 273.
Uvod
Te dni mineva eno leto od sprejema novega
Energetskega zakona (EZ-1). Tedaj je zakon buril
duhove predvsem zaradi na novo opredeljene
obvezne energetske izkaznice, ki so jo pospremile tudi globe predvidene za kršitelje določb.
Ne glede na to, da je energetska izkaznica (EI)
pri nas zakonsko predpisana že od konca leta
2006 in da je bilo izdajanje te javne listine v celoti omogočeno od 4. julija 2013 dalje, se je zanjo
odločil le majhen del lastnikov stavb. Evropska
direktiva o energijski učinkovitosti stavb - prenovitev (2010/31/EU) - je v izogib takim situacijam v
državah članicah zahtevala uvedbo kazni za kršitelje določb glede energetske izkaznice. Kaznim
se torej v EZ-1 ni bilo mogoče odreči, kljub temu
pa je bil za izrekanje glob nazadnje sprejet prehodni rok. Ta se je za primer oglaševanja nepremičnin brez navedbe energijskega kazalnika iz
izkaznice že iztekel in sicer konec leta 2014, tako
da kršitelje pri oglaševanju lahko zadene globa
v višini 250 EUR. Od 24. februarja 2015 dalje pa
bo v polni meri veljala tudi zahteva za predložitev
energetske izkaznice pri prodaji stavbe in njeni
oddaji v najem, v nasprotnem primeru bo kršitelje doletela globa v višini 300 EUR.
Okoli 4200 skupno izdanih EI v prvih dneh letošnjega februarja pomeni, da so lastniki stavb,
kupci in nepremičninski agenti tokrat energetsko izkaznico vzeli resno. Prvi veliki val januarskih
energetskih izkaznic je bil izdelan v veliki meri
za stanovanjske stavbe, medtem ko je bilo pred
tem mogoče prepoznati znaten obseg EI za javne stavbe (sliki 1 in 2).
EI za stanovanje ali stavbo
Konec leta 2014 je zaznamovala problematika
izdajanja energetskih izkaznic za posamezna stanovanja v večstanovanjskih stavbah s skupnim
ogrevalnim sistemom, ki bi jih morali tehnično
korektno po metodologiji certificirati kot celotno
doc. dr. Marjana
Šijanec Zavrl, univ.
dipl. inž. grad.,
Andraž Rakušček,
univ. dipl. inž. grad.,
Gradbeni inštitut ZRMK
Slika 1
Število izdanih EI po
posameznih mesecih
(Vir: MzI)
2500
2000
1500
1000
500
0
Julij 2013
Avgust 2013
September 2013
Oktober 2013
November 2013
December 2013
Januar 2014
Februar 2014
Marec 2014
April 2014
Maj 2014
Junij 2014
Julij 2014
Avgust 2014
September 2014
Oktober 2014
November 2014
December 2014
Januar 2015
iztekom prehodnega roka za globe za kršitelje
obveznosti v zvezi z energetskimi izkaznicami
so prodajalci nestrpno pričakovali določene poenostavitve v primeru izkaznice za posamezno
stanovanje v večstanovanjski stavbi. Ker pravne
rešitve, ki bi urejale težave glede zadostnega soglasja etažnih lastnikov in plačila stroškov izkaznice ni bilo mogoče najti, je bila na koncu, v okviru
novega pravilnika decembra 2014, sprejeta prilagojena metoda za izračun energijskih kazalnikov za posamezno stanovanje v večstanovanjski
stavbi s skupnim ogrevalnim sistemom.
Nepremičninski trg se je v zadnjih dveh mesecih na novo obveznost odzval pozitivno in proaktivno. Prodajalci so pohiteli s pridobivanjem izkaznice. Do sredine februarja 2015 je bilo izdanih
okoli 4200 energetskih izkaznic, med njimi 70 %
za stanovanjske stavbe in stanovanja in 30 % za
nestanovanjske stavbe oz. njihove posamezne
dele. Samo v januarju 2015 je bilo izdanih kar
2179 energetskih izkaznic.
število izdelanih EI
Z
EGES 1/2015
89
GRADBENIŠTVO
druge nestanovanjske stavbe
12
554
stavbe splošnega družbenega pomena
industrijske stavbe in skladišča
stavbe za izvajanje telekomunikacij
28
4
169
trgovske stavbe
poslovne in upravne
387
93
gostinske stavbe
53
stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine
1636
večstanovanjske stavbe
1167
enostanovanjske stavbe
0
EI po CC-SI klasifikaciji stavbe
Slika 2
Struktura izdanih EI
(julij 2013-februar 2015)
po namenu stavb ali
posameznih delov stavb
glede na CC-SI klasifikacijo
(Vir: MZI)
200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
število izdanih EI (do 12. 2. 2015)
stavbo. Res je, da je tak pristop vsebinsko edino
pravilen in da najbolj celovito podaja energijske
kazalnike, priporočene ukrepe ter ocene glede
doseženih prihrankov. Največjo oviro pri tem pa
predstavlja pridobiti soglasje etažnih lastnikov, ki
glede na zakonske zahteve nimajo motiva naročati in plačevati energetske izkaznice, saj je ta po
zakonu zahtevana le v primeru prodaje ali oddaje
stavbe ali njenega posameznega dela (stanovanja) v najem. Utemeljitve o prednostih celovite energijske analize stavbe in o koristih za vse
etažne lastnike pri sistematičnem načrtovanju
energijske prenove žal pogosto ne zadoščajo in
etažni lastniki, ki jih zakonska obveznost zadeva,
so nujno potrebovali ustrezno rešitev.
EZ-1 je s tem, ko je strošek za izdelavo izkaznice opredelil »kot strošek rednega upravljanja, vezanega na učinkovitejšo rabo energije«, omogočil možnost plačila energetske izkaznice celotne
stavbe iz sredstev rezervnega sklada. Kljub temu
kot predpogoj ostaja zahteva Stanovanjskega zakona, ki predvideva sprejem načrta vzdrževanja
stavbe kot pogoj za koriščenje sredstev rezervnega sklada in zanj zahteva najmanj 50 % soglasje.
Zatorej, če se izkaznica pridobiva za stavbo kot
celoto, je zanjo potrebno soglasje vsaj 50 % lastnikov. Tudi tako še ne bi rešili vseh težav, saj je
treba pri izdelavi energetske izkaznice za celotno
stavbo poznati tudi tehnične lastnosti tistih stanovanj, katerih etažni lastniki niso dali soglasja za
izdelavo izkaznice in morda tudi neodvisnemu
(Au > 500 m2)
500
400
300
200
100
0
Slika 3
V letu 2014 je bilo največ
energetskih izkaznic
izdelanih za javne stavbe.
90
EGES 1/2015
381
112
88
41
javna uprava izobraževanje zdravstvo
razvedrilo
(CC-SI 12201) (CC-SI 12630) (CC-SI 12640) (CC-SI 12610)
število izdanih EI
strokovnjaku ne bi omogočili ogleda, ki ga mora
opraviti ob izdelavi izkaznice.
Ministrstvo je v komunikaciji z deležniki stanovanjskega in nepremičninskega sektorja iskalo
kompromisno rešitev za energetsko izkaznico
v primeru prodaje stanovanja v večstanovanjskih stavbah s skupnim ogrevalnim sistemom.
Ker ustrezne zakonske rešitve v tem času ni bilo
moč pričakovati, je nazadnje ministrstvo sprejelo tehnično prilagoditev metodologije izdelave
izkaznice za stanovanje. Omenjena novost je ta
čas ena pomembnejših novosti decembrskega
novega pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb.
Novi pravilnik o metodologiji izdelovanja
in izdajanja EI
Ministrstvo je 20. decembra 2014 uveljavilo
težko pričakovani novi Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb
(Uradni list RS, št. 92/14, z dne 19. 12. 2014), ki
predpisuje podrobnejšo vsebino in obliko energetskih izkaznic stavb, natančneje določa naloge
naročnika in izdelovalca energetske izkaznice in
podaja pravila glede vodenja registra energetskih izkaznic. Ureja tudi nekaj posebnih situacij,
saj na primer določa postopek izdelave energetske izkaznice pri stavbah, kjer ni vzpostavljena
etažna lastnina, in predpisuje poenostavitve pri
stavbah, ki so dotrajane in neprimerne za bivanje ter v njih zato sploh ni mogoče določiti energijskih kazalnikov. Najteže pričakovane novosti
pa zadevajo navodila glede oglaševanja stavb
z energijskimi kazalniki, prilagojeno metodo za
izdelavo izkaznice za posamezni del v stavbi s
skupnim ogrevalnim sistemom kot tudi podlage
za ureditev strokovnega nadzora nad izdanimi
energetskimi izkaznicami stavbe.
Ministrstvo je z uvedbo novega pravilnika
izpolnilo zahtevo EZ-1, ki je ob sprejemu 24.
februarja 2014 predvidel pripravo novega podzakonskega akta s področja energetskih izkaznic
stavb, uporabo starih pravilnikov iz let 2009 in
2012 pa je dovoljeval smiselno do uveljavitve sedaj sprejetega predpisa. Nedavno sprejeti pravilnik je bil v javni obravnavi od konca oktobra 2014
in ministrstvo je v njegovo usklajevanje vključilo
obsežen nabor ključnih deležnikov, od stroke, neodvisnih strokovnjakov izdelovalcev energetskih
izkaznic in izvajalcev usposabljanja do predstavnikov nepremičninskih agencij in večjih lastnikov
stavb javnega in zasebnega sektorja, da bi prenovljeni pravni akt področje čim bolje uredil.
Vsebina in izgled energetske izkaznice
Izgled energetske izkaznice se ne spreminja
veliko, le nekateri podatki so po novem zapisani
na prvi strani zaradi bolj nazornega prikaza opisa
GRADBENIŠTVO
Slika 4
Računska in
merjena energetska
izkaznica,
posodobljen izgled
po pravilniku iz
decembra 2014.
stavbe in energijskih kazalnikov. Tudi energijski
kazalniki vsebinsko niso spremenjeni. Na barvni
skali lahko opazimo nove referenčne vrednosti,
ki bodo uporabniku izkaznice omogočale primerjavo kazalnikov obravnavane stavbe z minimalnimi zahtevami za nove stavbe in za skoraj
nič-energijske hiše, ki jih bomo gradili po letu
2020 (2018 za javne stavbe). Dodano je (neobvezno) polje za ime oz. naziv stavbe. Pri javnih
stavbah in pri večjih objektih je to dobrodošel
podatek, medtem ko pri stanovanjskih stavbah
in stanovanjih v ime oz. naziv stavbe nikakor ne
sodi ime ali priimek trenutnega lastnika stavbe,
temveč kvečjemu lokacija stavbe. Če je računska
energetska izkaznica izdana samo za stanovanje
ali za posamezni del nestanovanjske stavbe po
prilagojenem postopku, ki ga uvaja ta pravilnik,
je treba to posebnost navesti v rubriki »Komentar
in posebni robni pogoji«.
Novi pravilnik sicer ne spreminja dosedanje
vsebine energijskih kazalnikov, mestoma pa najdemo manjše terminološke popravke in jasneje
opredeljene definicije posameznega kazalnika.
Energetska izkaznica stavbe ali njenega
posameznega dela
EZ-1 predvideva izdelavo energetske izkaznice za posamezni del stavbe ali za stavbo kot celoto pri prodaji in oddaji v najem. Pravilnik upoštevaje zakonitosti prenosa toplote v stavbi in
določitve rabe energije za delovanje stavbe daje
prednost energetski izkaznici stavbe kot celote
in določa, da se v stavbah z več posameznimi
deli energetsko izkaznico izda za celotno stavbo,
izkaznico za posamezni del stavbe pa se lahko
izda, če tehnične lastnosti stavbe in vgrajenih
sistemov omogočajo celovito analizo energetske
učinkovitosti posameznega dela stavbe. Če ima
posamezni del stavbe tehnično ločene sisteme
za ogrevanje, pripravo tople vode, prezračevanje,
hlajenje in razsvetljavo, potem ni tehničnih ovir
za izdelavo izkaznice za posamezni del in etažni
lastniki se lahko prosto odločajo, kaj bo prva izdelana izkaznica pokrivala.
Težave bi lahko nastopile, če etažna lastnina
v stavbi (še) ni vzpostavljena. Pravilnik se zato
navezuje na določilo EZ-1, ki pravi, če lastnik posameznega dela stavbe v večstanovanjski stavbi,
za katero se lahko izda energetska izkaznica le za
celotno stavbo, naroči izdajo energetske izkaznice, izdana izkaznica velja za celotno stavbo. Po
novem določa, da če etažna lastnina v večstanovanjski stavbi ni vzpostavljena (gre za solastnino),
lahko energetsko izkaznico izdamo le za celotno
stavbo in sicer samo z identifikacijsko oznako celotne stavbe.
Novi pravilnik je tudi povsem jasen glede
hierarhije izkaznice za stanovanje in stavbo kot
celoto. Dopustna je možnost, da se najprej izda
izkaznica za stanovanje ali posamezni del stavbe, nato pa se certificira stavba kot celota. V tem
primeru pozneje izdana energetska izkaznica za
celotno stavbo razveljavi prej izdano energetsko
EGES 1/2015
91
GRADBENIŠTVO
izkaznico za posamezni del te stavbe. Energetske
izkaznice za stanovanje pa po določilu novega
pravilnika ni mogoče izdati, če je že izdana energetska izkaznica za celotno stavbo.
Energetska izkaznica za posamezno
stanovanje
Med metodološke novosti sodi določilo, da
se pri izdelavi računske energetske izkaznice za
posamezni del stavbe, ki je z drugimi posameznimi deli stavbe povezan s skupnim ogrevalnim
sistemom, raba energije posameznega dela stavbe določi na podlagi prilagojenega upoštevanja
vpliva vgrajenih sistemov. V prilogi pravilnika
najdemo napotke, kako pri izkaznici na primer za
posamezno stanovanje upoštevamo vpliv izgube toplote na hodnik in kako sorazmerno upoštevamo toplotne izgube na razvodnem sistemu
ter na generatorju, če je ta skupen.
Novost je namenjena predvsem odpravi ovir
pri izdajanju energetskih izkaznic za posamezno
stanovanje v stavbi s skupnim ogrevalnim sistemom, kjer težavo predstavljalo doseganje soglasja za izkaznico celotne stavbe.
Poenostavljeno upoštevanje vpliva vgrajenih sistemov sicer ni nujno zelo natančno, je
pa ponovljivo, kar je pri energetskem certificiranju stavb celo bolj pomembno od natančnosti.
Priporočeni ukrepi so pri tem pristopu kompromis, ki ne more zajeti vseh del, ki bi jih bilo treba
na stavbi izvesti, izpadejo lahko ključni posegi,
ki zadevajo celotno stavbo in ne le stanovanja.
Stroka še vedno podpira energijsko analizo stavbe kot celote, saj je to prvi korak k pripravi investicije v energijsko prenovo. V tej situaciji se zdi
takšna rešitev še najmanjše zlo, kajti vendarle s
precejšnjimi tehničnimi poenostavitvami rešujemo druge postopkovne težave energetskega
certificiranj stavb pri nas.
Manjkajoči podatki o stavbi
Podatke o lastnostih stavbe in sistemih v
stavbi neodvisni strokovnjak pridobi iz tehnične
dokumentacije in drugih virov, ki mu jih posreduje naročnik, seveda pa tudi ob ogledu stavbe.
Dokumentacija je lahko nepopolna ali ne ustreza
več dejanskemu stanja stavbe. Če torej ne moremo zanesljivo določiti vseh lastnosti stavbe, nam
pravilnik v takih primerih po novem podaja rešitev. Če namreč določenih podatkov za izdelavo
energetske izkaznice ni na voljo, se upoštevajo
podatki iz projektne dokumentacije in zahteve iz
predpisov, ki so veljali v času izdaje gradbenega
dovoljenja.
Stavba neuporabna za bivanje
Energetska izkaznica za stavbo, ki ni primerna za bivanje oz. je tako poškodovana, da je po
92
EGES 1/2015
menjavi lastnika verjetno njeno rušenje, gotovo
ni smiselna. Zato je novi pravilnik pri stavbi, ki je
nevzdrževana, zapuščena ter dotrajana in se zato
šteje kot neprimerna za uporabo ali bivanje, zanjo pa izračun energijskih kazalnikov ni mogoč,
predvidel, da se to dejstvo navede na energetski
izkaznici v rubriki »Komentar in posebni robni
pogoji«. V energetski izkaznici bodo tako vpisani splošni podatki, energijskih kazalnikov pa
na izkaznici ne bo. Žal v zakonu za take primere ni predvidena izjema in izkaznice ni mogoče
opustiti.
Ogled - da ali ne?
Ogled stavbe je eden od predvidenih korakov
pri metodologiji izdelave energetske izkaznice.
Kljub temu pa novi pravilnik navede izjemo in
sicer pregled stavbe in naprav ni obvezen, če se
izdela energetska izkaznica za stanovanje, novozgrajeno stavbo ali njen posamezni del. Če se
strokovnjak odloči za to ponujeno olajšavo, pa
se mora zavedati, da je pravilnik vseeno predvidel varovalko. Strokovnjak se mora seznaniti
z lastnostmi stavbe do te mere, da lahko zagotovi skladnost izdelane energetske izkaznice z
dejanskim stanjem stavbe ali njenega posameznega dela. Določilo je pri enih naročnikih spodbudilo prepričanje, da gre za poenostavitev in
pocenitev postopka, pri drugih pa skrb, da tako
izdelana energetske izkaznic ne bo verodostojna.
Neodvisni strokovnjaki pa so se znašli v precepu,
saj bi se po njihovem mnenju nujen ogled stavbe
lahko prodajalcu nepremičnine zdel nepotreben
strošek.
Je torej mogoče izdelati energetsko izkaznico tudi brez ogleda stavbe? V 340. členu EZ-1 je
zahteva, da mora naročnik energetske izkaznice neodvisnemu strokovnjaku dati na voljo vse
potrebne podatke ter projektno dokumentacijo
v skladu s predpisi o graditvi objektov, zaradi
potrebnega preverjanja podatkov pa mu omogočiti tudi vstop v prostore ter ogled relevantnih
predmetov, naprav in sistemov. Vse to so namreč
ključni elementi za izdelavo energetske izkaznice. Ali je te elemente neodvisni strokovnjak korektno zajel in upošteval preverja ministrstvo v
sklopu strokovnega nadzora. V primeru ugotovljenih nepravilnosti sledijo zakonsko predpisane
sankcije za neodvisnega strokovnjaka, vključno z
izgubo licence, torej ni nikakršne dileme glede
tega, da mora energetska izkaznica ustrezati dejanskemu stanju stavbe in da je neodvisni strokovnjak odgovoren za svoj izdelek.
T. i. »odpustek« pri ogledu za izdelavo izkaznice za stanovanje, novozgrajeno stavbo ali njen
posamezni del v novem pravilniku je le navidezen oz. ga je mogoče uporabiti le izjemoma, če
GRADBENIŠTVO
neodvisni strokovnjak stavbo dobro pozna (si jo
je na primer ogledal nedavno, v sklopu kake druge naloge), še preden je prejel naročilo za izdelavo konkretne energetske izkaznice. Le v takem
primeru lahko neodvisni strokovnjak presodi, da
je s stavbo dovolj seznanjen, da lahko zagotovi
skladnost izdelane energetske izkaznice z dejanskim stanjem stavbe.
Ogled zaradi ogleda samega, če strokovnjak
stavbo že pozna, ne predstavlja dodane vrednosti. Izdaja energetske izkaznice, ne da bi neodvisni
strokovnjak stavbo in naprave v njej kadar koli
pred tem videl, pa nikakor ni sprejemljiva.
Oglaševanje z navedbo energijskih
kazalnikov
Čeprav je bilo oglaševanje prodaje in oddaje
stavb v najem z energetsko izkaznico v energetskem zakonu prvič zahtevano že februarja 2012,
smo prve oglase z navedbo energijskih kazalnikov lahko videli šele v začetku leta 2015. Pri oglaševanju stavbe ali njenega posameznega dela je
treba pri navajanju energijskih kazalnikov:
• v primeru računske energetske izkaznice navesti razred energijskega kazalnika
• v primeru merjene energetske izkaznice pa številčno izraženo vrednost primarne energije za
delovanje stavbe.
Če predložitev energetske izkaznice po zakonu ni potrebna, se pri oglaševanju to tudi navede. Izjeme, ki jih najpogosteje srečujemo v praksi,
so stavbe, varovane kot stavbna dediščina.
Nekaj nejasnosti ostaja pri oglaševanju prodaje stavb v tretji gradbeni fazi, kjer se zahteva le
izkaz energijskih lastnosti stavbe. Nedokončane
stavbe niso le tiste pravkar zgrajene, ampak tudi
starejše stavbe, načrtovane še v času zahtev pravilnika iz leta 2002 oz. tudi pred tem, ko je bila
zakonodaja še bistveno bolj enostavna, vsekakor
pa izkaza energijskih lastnosti v starejših projektih nimamo. Po tolmačenju ministrstva lahko v
oglasih navedemo le Energetska izkaznica: »Izkaz
po projektu«, nikakor pa ne smemo sami na podlagi takih ali drugačnih izračunov vpisovati energijskih karakteristik v oglase na mesto, ki je rezervirano za uradno energetsko izkaznico.
nepremičninskih transakcij v stanovanjskem sektorju okoli 10.000, od tega je okvirno 2/3 evidentiranih transakcij s stanovanji in le 1/3 prometa s
hišami. Zato lahko sklepamo, da je ob energetski
izkaznici veliko možnosti za pripravo in spodbujanje naložb v večstanovanjskih stavbah.
Upamo, da bo država pri zakonodaji in podpornih ukrepih našla pot, ki ne bo spodbujala povezovanja etažnih lastnikov le pri naročilu energetske
izkaznice za celotno stavbo, ampak predvsem pri
načrtovanju celovite energijske prenove stavb. To
pa je skupni cilj tako zakonodajalca, neodvisnih izdelovalcev kot tudi naročnikov.
Slika 5
Beta verzija prikaza
energetske izkaznice v
registru nepremičnin. (Vir:
E-register, testna verzija)
Register izkaznic in javni vpogled
Pravilnik je predvidel, da mora ministrstvo do
konca leta 2015 končati elektronski register izkaznic in omogočiti javni vpogled. Testna verzija
je že pripravljena. Preko portala GURS bo mogoče preveriti, če ima stavba ali njen posamezni del
izdelano EI (slika 5).
Za konec
Letno poročilo GURS o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2013 pokaže, da je
EGES 1/2015
93