Ny retspraksis – tinglysning efter tvangsauktion

Vedrørende: Besvarelse af stillede spørgsmål
Sagsnavn:
Spørgsmål fra byrådsmedlem Bjarne Overmark vedrørende status Randersegnens
Boligforening under konkurs, de øvrige almene boligforeninger m.fl. - optagelse af punkt på byrådets
møde den 28. oktober 2013
Sagsnummer: 03.02.00-G01-20-13
Skrevet af: Søren Fonseca Pedersen
E-mail:
sfp@randers.dk
Forvaltning: Sekretariat
Dato:
21-10-2013
Sendes til:
Byrådet
Byrådsmedlem Bjarne Overmark har i mail af 30. september 2013 stillet spørgsmål til borgmesteren
vedrørende status på Randersegnens Boligforening under konkurs samt de øvrige almene
boligforeninger i Randers og anmodet om at spørgsmålene besvares på byrådets møde den 28.
oktober 2013.
Borgmesteren har anmodet forvaltningen om at udarbejde notat med svar på spørgsmålene.
Forvaltningens svar fremgår af nærværende notat ligesom forvaltningen gør opmærksom på, at
sagen om Randersegnens Boligforening under konkurs samt status på situationen i de øvrige
boligforeninger løbende er behandlet på økonomiudvalgets møder, hvor forvaltningen til hvert møde
redegører for status.
Spørgsmål 1.
Status på alle verserende retssager anlagt mod Randers Kommune, mod tidligere afdelinger i
Randersegnens Boligforening, mod tidligere forretningsfører og tidligere bestyrelsesmedlemmer i
Randersegnens Boligforening m.fl., mod den tidligere midlertidige forretningsfører i
Randersegnens Boligforening osv. – herunder resultatet af indgivne politianmeldelser.
Svar
A. Retssag Vestre Landsret, 14. afd. – Randersegnens Boligforening under konkurs ved advokat
Christian Jul Madsen mod Randers Kommune – ”Erstatningssagen”.
Randersegnens Boligforening under konkurs udtog 22. februar 2013 stævning mod Randers
Kommune. Denne erstatningssag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt Randers Kommune har
pådraget sig et erstatningsansvar overfor Randersegnens Boligforening under konkurs med den
begrundelse, at Randers Kommunes tilsyn med Randersegnens Boligforening har været mangelfuldt i
perioden fra den 1. januar 2009 til den 8. december 2011.
1
I retssagen er der nedlagt en foreløbig påstand om kommunens betaling af kr. 10.000.000. Den
påstand forventes forhøjet, idet det i stævningen gøres gældende, at Randers Kommune skulle være
erstatningsansvarlig for den samlede underbalance i konkursboet. I kuratorernes seneste
cirkulæreskrivelse nr. 7, er underbalancen opgjort til et beløb mellem kr. 50.000.000 – 60.000.000.
Kommunens advokat udarbejdede svarskrift i sagen i april måned 2013. Siden dette tidspunkt har
sagen stået på advokat Christian Jul Madsens udarbejdelse af replik (næste processkrift).
Henover sommeren blev sagen henvist fra Randers Byret til Vestre Landsret. I slutningen af
september måned traf Vestre Landsret beslutning om, at denne sag skal behandles sammen med den
af konkursboet anlagte erstatningssag mod Svend Aage Nielsen, RandersBolig samt de tidligere
bestyrelsesmedlemmer i Randersegnens Boligforening. Mere herom under punkt C.
Vestre Landsret havde fastsat frist for kurators udarbejdelse af replik til fredag den 4. oktober 2013.
Kommunens advokat har modtaget replik fra kurator af 4. oktober med yderligere bilag 83-91.
I replikken opgøres konkursboets samlede underbalance foreløbigt til kr. 52.128.435.
Imidlertid har kurator alene forhøjet påstanden i sagen til kr. 20.000.000. Årsagen til denne
beløbsbegrænsning forklarer kurator i processkriftet med, at konkursboet er nødsaget til at varetage
sine kreditorers interesser, og at der derfor ved fastsættelsen af beløbet er taget højde for de
procesøkonomiske risici der er forbundet med retssagens førelse, herunder særligt i relation til
fordelingen af sagsomkostninger ved sagens afslutning.
Processkriftet giver anledning til, at kommunens advokat skal udarbejde duplik. Der er endnu ikke
fastsat endelig frist for udarbejdelse af duplik, men det forventes, at duplikken vil foreligge i
slutningen af november måned i år.
Retssagens forberedelse er langt fra afsluttet. Hovedforhandlingen vil være meget omfattende, og
forventes først gennemført i slutningen af 2014 eller starten af 2015.
B. Retssag Randers Byret – Randersegnens Boligforening under konkurs ved kurator advokat Poul
Resen Steenstrup mod Randers Kommune og adcitationssagerne Randers Kommune mod 1) Holst,
Advokater og 2) Arbejdernes Andelsboligforening (AAB).
Konkursboet udtog den 19. oktober 2012 stævning mod Randers Kommune.
Denne retssag drejer sig om, hvorvidt konkursboet kan kræve, at honorarudbetalinger til AAB,
Deloitte og Holst, Advokater den 6. og 7. december 2011 kan omstødes. Kan disse udbetalinger
omstødes, vil Randers Kommunes selvskyldnerkaution træde i kraft. Derfor er kommunen stævnet
direkte. Påstanden i sagen er betaling af kr. 1.779.625.
Kommunens advokat udarbejdede svarskrift den 19. november 2012.
Den 28. februar 2013 udarbejdede kommunens advokat adcitationsstævninger mod AAB og Holst,
Advokater. Påstanden i disse to sager er, at AAB og Holst, Advokater skal friholde Randers Kommune
2
for ethvert krav som Randers Kommune måtte blive dømt til at betale til Randersegnens
Boligforening under konkurs. Beløbet mod AAB er dog begrænset til kr. 1.000.000 på grund af
parternes interne oprindelige aftale.
I sagskomplekset er der derudover udarbejdet replik i hovedsagen af Randersegnens Boligforening
under konkurs og svarskrift samt replik i de to adcitationssager. Der er nu frist for udarbejdelse af
Randers kommunes duplik i hovedsagen mod Randersegnens Boligforening under konkurs og frist for
AABs og Holst, Advokaters udarbejdelse af duplik i adcitationssagerne til den 31. oktober 2013.
Retssagens forberedelse afsluttes 1. december 2013, og påstandsdokumenter skal foreligge senest
22. januar 2014.
Sagskomplekset er berammet til hovedforhandling til gennemførelse i Randers Byret den 5. og 6.
februar 2014.
C. Retssag Vestre Landsret, 14. afd. – Randersegnens Boligforening under konkurs ved advokat
Poul Resen Steenstrup mod 1) Svend Aage Nielsen, 2) RandersBolig, 3) Annette Press, 4) Ejler
Jensen, 5) Alice Bøhm Andersen, 6) Lis Nielsen, 7) Kai Pedersen, 8) Steen Bundgaard og 9) Jytte
Schmidt.
Randersegnens Boligforening under konkurs ved advokat Poul Resen Steenstrup har udtaget
stævning mod de ovennævnte den 6. maj 2013.
Denne sag drejer sig om ledelsesansvar for beslutninger og dispositioner truffet af Randersegnens
Boligforening, specifikt handlinger og undladelser, som relaterer sig til (1) etablering af Randers
Sports College, (2) opførelse af en række ustøttede byggeprojekter og (3) en generel
uhensigtsmæssig og tabsgivende drift i Randersegnens Boligforening.
De 9 sagsøgte er repræsenterede af 4 forskellige advokater. Alle advokater har henover sommeren
afgivet svarskrifter.
I dette sagskompleks har kommunens advokat på nuværende tidspunkt alene modtaget kopi af
stævning og to svarskrifter. Materialet er modtaget med pålæg om, at kommunens advokat skal
sikre, at materialet ikke gøres til genstand for aktindsigt i Randers Kommunes regi. Specielt er det
fremhævet, at retssagens materiale ikke må udleveres til pressen.
Som nævnt ovenfor under punkt 1, har Vestre Landsret truffet beslutning om, at denne sag skal
behandles sammen med den af Randersegnens Boligforening under konkurs anlagte erstatningssag
mod Randers Kommune.
Efter landsrettens beslutning om, at sagerne skal behandles sammen, forventes det, at kommunens
advokat i løbet af oktober måned modtager det samlede materiale i dette sagskompleks, og at
kommunens advokat i den forbindelse ikke kan/vil få pålæg om, at behandle dette materiale
fortroligt.
3
D. Retssag – Aarhus Byret – Østjydsk Bank A/S ved advokat Erik Nyborg mod afdelingerne 01,
Randers og afdeling 72, Rønde ved advokat Asger Larsen.
Østjydsk Bank A/S udtog den 4. juni 2012 stævning mod afdeling 01, Randers (påstand kr.
14.022.037,05) og mod afdeling 72, Rønde (påstand kr. 16.432.554,07). Siden er påstandene blevet
reguleret lidt.
Østjysk Bank A/S ved Erik Nyborg har ved stævning af 5. september 2013 udvidet sagen ved tillige at
indstævne de nu opdelte afdelinger (tidligere afdeling 01) nu afdelingerne 1, 2, 3, 4, 5, 7, 37, 51 og 89
med en samlet påstand på kr. 23.907.097,69.
Der er i dette sagskompleks udvekslet mange processkrifter. Kommunens advokat er i besiddelse af
et meget omfattende materiale i sagskomplekset modtaget fra såvel advokat Asger Larsen som fra
advokat Erik Nyborg, men det fulde materiale er ikke videresendt til kommunen.
Afdelingerne er repræsenteret af advokat Asger Larsen, idet Landsbyggefonden og advokat Asger
Larsen i sommeren 2012 ikke havde tillid til, at advokat Poul Resen Steenstrup på tilstrækkelig
betryggende vis kunne varetage afdelingernes interesser. Det betyder samtidig, at Landsbyggefonden
har meldt tilsagn om at betale advokatudgifterne til dette sagskompleks.
Alle krav i dette kompleks udspringer af såkaldte nye ustøttede byggeprojekter påbegyndt af tidligere
forretningsfører Svend Aage Nielsen.
Advokat Asger Larsen har på vegne af afdelingerne nedlagt påstand om frifindelse, ligesom der
overfor Østjydsk Bank A/S er nedlagt særskilt påstande om, at banken er forpligtet til at aflyse i alt 7
ejerpantebreve.
Da disse sager har stor betydning for afdelingernes økonomi, og for Landsbyggefondens videre
håndtering af kapitaltilførselssagerne m.v., holder advokat Asger Larsen kommunens advokat
orienteret, ligesom de ofte drøfter sagens planlægning og strategi.
Sagerne skal hovedforhandles i Århus byret den 19. november 2013.
E. Vestre Landsret, 1. afd. – Sander Ejendomme A/S ved advokat Carsten Jensen mod
Randersegnens Boligforening, afd. 83 ved advokat Asger Larsen.
Randes Byret afsagde dom i sagen den 4. juni 2013. Sander Ejendomme A/S havde udtaget stævning
mod afdeling 83 med påstand om betaling af kr. 187.500 for udbetaling af tilbageholdt husleje for et
ustøttet byggeri, som er leveret tilbage til Sander Ejendomme A/S.
Randers Byret frifandt afdelingen med den begrundelse, at alle indgåede aftaler er i strid med klare
præceptive regler i almenboligloven. I følge § 16 skal hvert byggeforetagende ske i en ny særskilt
afdeling, og køb kræver i henholdt til § 26 kommunal godkendelse.
Byretten fandt derfor, at den aftale, hvori afdeling 83 var part, er ulovlig, og efter sin karakter tillige
ugyldig.
4
Byrettens afgørelse blev af Sander Ejendomme A/S anket til Vestre Landsret, og advokat Asger Larsen
har den 4. juli 2013 udarbejdet svarskrift.
Det forventes, at denne sag enten bliver hævet af Sander Ejendomme A/S eller indenfor meget kort
tid bliver berammet til hovedforhandling i Vestre Landsret.
Spørgsmål 2
Den økonomiske situation i de almene boligforeninger og de underliggende afdelinger i Randers
Kommune og hvilke skridt Randers Kommune har taget i den anledning i årene 2011-2012-2013
Svar
I januar 2011 behandlede byrådet sag om boligorganisationernes regnskaber for 2007/8 og 2008/9
på basis af rapport udarbejdet af BDO Revision på foranledning af Randers Kommune. Rapporten
påpegede en række forhold som der var behov for at sætte fokus på i boligorganisationerne. Det
drejede sig om
Forvaltningsrevision
Reglerne omkring dispositionsfonden – anvendelse heraf og hensættelse hertil
Finansiering – underfinansiering, lån fra organisationen, eller byggelån
Anvendelse af overskud
Afvikling af underskud
Hensættelser – planlagt vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning, tab ved fraflytning
Budgettering
I samme forbindelse anmodede Randers Kommune boligorganisationerne om at adressere disse
forhold og sørge for at få dem udredt.
I løbet af efteråret 2011 finder Randers Kommune det nødvendigt at indsætte en midlertidig
forretningsfører i Randersegnens Boligforening på grund af den økonomiske situation. Kommunen
udpeger Anders Rønnebo som midlertidig forretningsfører. Anders Rønnebo afleverer i december
2011 en rapport om situationen i Randersegnens Boligforening, hvori det fremgår, at den
midlertidige forretningsfører begærer boligorganisationen konkurs og at de 10 nye konstaterede
ustøttede afdelinger er ugyldige.
Herefter er det kuratorerne, Poul Resen Stenstrup og Christian Jul Madsen, som administrerer
afdelinger under Randersegnens Boligforening. Kuratorerne indgår i den forbindelse samarbejde med
DAB om administrationen af afdelingerne.
Sideløbende hermed har Randers Kommune dialog med RandersBolig om forholdene i
administrationsselskabet og RandersBolig indgår i marts 2012 samarbejde med DAB om den daglige
ledelse af RandersBolig.
5
Konkursen i Randersegens Boligforening medfører en række af mødeaktivitet med de involverede
parter, herunder Landsbyggefonden, kuratellet, RandersBolig/DAB samt ministeriet om de løbende
problemstillinger omkring Randersegnens Boligforening.
Sideløbende hermed indgår kommunen aftale med Århus Kommune om hjælp til at gennemgå
boligorganisationernes regnskaber med henblik på at tilvejebringe et grundlag for at foretage
styringsdialogen i 2012 (dialog mellem tilsynet og den enkelte boligorganisations
bestyrelse/bestyrelsesrepræsentanter), hvor særlig fokus var på de økonomiske forhold i
organisationerne.
Resultatet af styringsdialogen forelægges byrådet på mødet den 18. februar 2013. Her blev det
konkluderet, at der er boligforeninger, der har været administreret og drevet på ikke tilfredsstillende
vis og at det har resulteret i, at nogle boligorganisationer har store økonomiske vanskeligheder. Der
var således behov for, at der i samtlige boligforeninger i større eller mindre grad blev sat fokus på
f.eks. rigtig konteringspraksis, god økonomistyring og budgetopfølgning, ajourføring af
vedligeholdelsesplaner og tilhørende henlæggelser, hjemtagelse af realkreditbelåning til finansiering
af forbedringsprojekter samt fokus på huslejeniveauet.
Flere af disse forhold skyldes utilstrækkelig forhold i RandersBolig, som administrerer
boligorganisationerne i Randers undtaget Lejerbo og Domea. RandersBoligs bestyrelses aftale med
DAB om at overtage den daglige ledelse af RandersBolig er kraftigt medvirkende til, at der nu er sat
fokus på området og at der rettes op på forholdene, om end arbejdet endnu ikke er færdiggjort. Det
tager lang tid at implementere de nye tiltag. Det beboerdemokratisk system skal respekteres og
involvering af Landsbyggefonden i flere sager tager tid. Det vurderes derfor, at der vil gå en årrække
førend boligorganisationernes økonomiske situation vil være tilfredsstillende.
Særligt har den økonomiske situation i Møllevænget & Storgaarden krævet, at tilsynet har sat
boligorganisationen under skærpet tilsyn. I december 2012 sendte tilsynet et varsel om påbud om
separat forvaltning til Møllevænget & Storgaarden, idet det blev konstateret, at der ikke var
uomtvistelig sikkerhed for afdelingernes midler i boligorganisationen. Møllevænget & Storgaarden
vedtog på det ordinære repræsentantskabsmøde den 19. marts 2013 en genopretningsplan for
økonomien i boligorganisationen. Denne genopretningsplan har et tidsperspektiv på 8-10 år, hvor
udgifterne for boligorganisationen skal holdes på et absolut minimum, da det er nødvendigt at
genskabe dispositionsfonden, som i høj grad er udtømt for likvide midler grundet bl.a. udlån til
afdelingerne til gennemførelse af forbedringsarbejder, og store udgifter til lejetab i afdelingerne.
Tilsynet har godkendt genopretningsplanen og har på den baggrund udsat varslet til februar 2014
om separat forvaltning, forudsat at planen holdes.
Derudover har tilsynet i forbindelse med styringsdialogen oplistet en række krav og udfordringer,
som boligorganisationerne forventes at opfylde med det formål at få ryddet op deres økonomier.
Kravene og udfordringerne er oplistet i den oversigt, som økonomiudvalget løbende får forelagt på
dets møder. Tilsynet er i en stadig kontakt med boligorganisationerne om listen med det formål at
sikre, at boligorganisationerne arbejder aktivt med at løse problemerne og udfordringerne.
6
Spørgsmål 3
Den økonomiske og juridiske situation omkring Randers Sports College.
Svar
Afdeling 02, Randersegnens Boligforening under konkurs er ejer af Randers Sports College –
ejerlejlighed nr. 1 – 48 almene ungdomsboliger – og ejerlejlighed nr. 2 – 2 erhvervslejemål.
Selve bygningen er lovligt opført. De tidligere påpegede brandmæssige forhold er udbedret, og
kommunens udstedelse af endelig ibrugtagningstilladelse afventer nu alene tinglysning af en
deklaration. Det forventes, at landmåleren får tinglyst denne deklaration indenfor få uger.
På trods af, at byggeriet blev taget i brug i 2010, udarbejdede Randersegnens Boligforening ikke
byggeregnskab for opførelsen. I efteråret 2011 forsøgte BL konsulent Ole Maltesen i samarbejde med
boligforeningens revisor at udarbejde byggeregnskab, men arbejdet blev ikke fuldført. Heller ikke
konkursboets kuratorer tog skridt til at udarbejde byggeregnskab i perioden fra december 2011 til
marts 2013.
På den baggrund udarbejdede kommunens advokat byggeregnskab for opførelsen af ejendommen
Randers Sports College, ligesom advokaten foretog en fordeling af byggesagens udgifter mellem det
støttede byggeri, ejerlejlighed nr. 1 (48 ungdomsboliger), og erhvervsejerlejligheden nr. 2.
Byggeregnskabet var færdigt i juni 2013. Deloitte har revideret byggeregnskabet ultimo september.
Deloitte har godkendt regnskabet.
Byggeregnskabet og fordeling af udgifterne er sendt til kuratorernes og Østjydsk Banks godkendelse.
Årsagen til, at kuratorerne skal godkende byggeregnskab og fordeling af udgifter er, at opførelsen af
erhvervsejerlejlighed nr. 2 ikke er finansieret endeligt. Afdeling 02 skylder derfor konkursboet
pengene til opførelsen af ejerlejlighed nr. 2. Finansieringen er foretaget ved låneoptagelse i Østjydsk
Bank A/S og Østjydsk Bank A/S har tilsvarende tinglyst ejerpantebrev i såvel ejerlejlighed nr. 1 som 2
for denne långivning.
Den støttede afdeling 02 kan ikke lovligt eje en erhvervsejerlejlighed. Derfor skal
erhvervsejerlejligheden sælges hurtigst muligt. Der er indhentet en mæglervurdering af lejlighedens
handelsværdi, og bestræbelserne for at finde en køber til lejligheden pågår. Såvel kuratorerne som
Østjydsk Bank A/S er blevet opfordret til at anvise køber til erhvervsejerlejligheden.
I oktober måned er der forhandlinger med kuratorerne og Østjydsk Bank A/S om tilladelse til salg af
erhvervsejerlejligheden.
Det reviderede byggeregnskab skal samtidig danne baggrund for afslutningen af opførelsen af det
støttede byggeri, idet skema C endnu ikke er udarbejdet. Det forventes, at kuratorerne på mødet den
17. oktober vil godkende byggeregnskabet endeligt. Herefter kan den støttede byggesag afsluttes.
7
Når byggeregnskabet for det støttede byggeri er godkendt, og erhvervsejerlejligheden solgt, vil
afdeling 02 kunne omdannes til en selvejende ungdomsboliginstitution, og der vil først på dette
tidspunkt kunne udarbejdes et endeligt budget for den fremtidige drift.
Byrådet er i tidligere redegørelser blevet indgående informeret om økonomien i denne omdannelse,
herunder hvorledes forholdene omkring erhvervsejerlejligheden, frasalget af samme samt
mellemværendet mellem afdeling 02 og Randersegnens Boligforening under konkurs skal håndteres.
Der stiles mod, at der i løbet af oktober måned vil være overblik over, hvorvidt konkursboet og
Østjydsk Bank A/S vil godkende et frasalg af erhvervsejerlejligheden samt de videre betingelser og
vilkår for den fremtidige drift af ungdomsboligerne i det nye regi. Herefter er det tanken at arbejde
med den egentlige omdannelse og videreførelse i november måned.
Spørgsmål 4
Hvilken opfattelse har borgmesteren af de respektive almene boligforeningens krav på
selvstændighed i relation til beslutninger i bestyrelser og repræsentantskab, herunder retten til at
vælge administrator.
Svar
Den enkelte boligforening har ansvaret for at sikre en forsvarlig og effektiv drift af
boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen og repræsentantskabet i boligforeningen skal i
praksis sikre dette. Kommunen og boligforeningerne skal gennem etablering af samarbejde og
indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger. Kun såfremt dette
samarbejde ikke kan etableres i tilstrækkeligt omfang og med sikre resultater, kan det være
nødvendigt for kommunen at skride til anvendelse af henstillinger og efterfølgende påbud i henhold
til lovens § 165.
Det er som altovervejende hovedregel ikke nødvendigt for kommunen at skulle skride til
anvendelsen af henstillinger og påbud. Senest er det lykkedes for kommunen i sagen om
Møllevænget & Storgaarden ved kommunens initiativ at få etableret en konstruktiv dialog med den
samlede bestyrelse om boligforeningens økonomi, genopretningsplan samt ønsker til den fremtidige
administration.
I en almen boligorganisation er den øverste myndighed enten et valgt repræsentantskab eller en
generalforsamling. Det er den øverste myndighed, som varetager boligorganisationens anliggender,
jf. driftsbekendtgørelsens.
Lejerne har herudover ret til medindflydelse på egne forhold, hvilket er reguleret i reglerne om
beboerdemokrati, som indebærer, at der findes afdelingsbestyrelser og afholdes afdelingsmøder.
Det er den øverste myndighed i boligorganisationen, som træffer afgørelse om; valg af revisor,
hvorvidt boligorganisationen skal administreres af en forretningsfører, herunder en almen
8
administrationsorganisation, boligorganisationens administrations- og byggepolitik, erhvervelse eller
salg af ejendomme, væsentlige forandringer af boligorganisationens ejendomme, grundkøb,
iværksættelse af nyt byggeri, nedlæggelse eller salg af en afdeling, ændring af vedtægterne,
opløsning af boligorganisationen, frikøb af tilbagekøbsklausul og pantsætning af boligorganisationens
ejendomme.
Disse beslutninger kan ikke delegeres til bestyrelsen for boligorganisationen.
Den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger varetages af bestyrelsen.
Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse,
lejefastsættelse og at den daglige administration sker i overensstemmelse med gældende regler, jf.
driftsbekendtgørelsens.
Det er boligorganisationens øverste myndighed, som træffer afgørelse om, hvorvidt afdelingerne helt
eller delvist skal være administreret af en forretningsfører, herunder af en almen
administrationsorganisation.
En beslutning om at skifte administration er derfor ikke en beslutning, som kan træffes af bestyrelsen
for boligorganisationen og heller ikke en beslutning, der skal forelægges for eller behandles af
afdelingerne. Det er alene en beslutning, som træffes af boligorganisations øverste myndighed.
De overordnede målsætninger for en boligorganisation er både den øverste myndighed og
bestyrelsen ansvarlige for at overholde. Disse indebærer bl.a., at boligorganisationen skal sikre en
forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Derudover skal
boligorganisationen drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt
velfungerende og fysisk fremstår i god og tidsvarende stand.
Selv om der er tale om overordnede målsætninger, er de også udtryk for helt grundlæggende krav til
den almene boligvirksomhed.
Byrådet skal som led i sit tilsyn med de almene boligorganisationer tage de forholdsregler, som
skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af boligorganisationen og afdelingerne, herunder
afgive påbud og henstillinger til boligorganisationen, og i særlige tilfælde udpege en midlertidig
forretningsfører.
Tilsynet påser derfor, at boligorganisationer drives forsvarligt, og i det omfang tilsynet vurderer dette
ikke er tilfældet, uanset hvilken årsag der måtte være hertil, er tilsynet forpligtet til at gribe ind.
Spørgsmål 5
Hvad Randers Kommune indtil nu har haft af ekstraordinære udgifter i forbindelse med
tilsynsopgaven i relation problemerne i de almene boligforeninger i årene 2011-2012-2013 (oplyst
år for år)
Svar
9
Randers Kommune har siden 2011 haft en række ekstraordinære udgifter til henholdsvis BDO revision,
henholdsvis advokatudgifter til primært sagen om Randersegnens Boligforening under konkurs.
Udgifterne fordeler sig således:
2011: 456.600 kr.
2012: 2.834.981 kr.
2013: 2.031.461 kr. indtil d.d.
Alle udgifterne i perioden er bevilget af byrådet og afholdt af rammen for almene boliger.
Spørgsmål 6
På hvilken måde Randers Kommune har optrappet tilsynsindsatsen i perioden 2006 til 2013 i
relation de almene boligforeninger
Svar
Indledningsvist må det fastlås, at kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer i perioden
2006 til 2013 ikke har givet grundlag for at antage at der ikke er ført det tilsyn med
boligorganisationerne, som kommune er forpligtet til i medfør af almenboligloven. Det har
Statsforvaltningen udtalt sig om i deres brev til Randers Kommune af 5. juli 2012 som svar på de af
Bjarne Overmark stillede spørgsmål vedrørende kommunens tilsyn.
Ligeledes udtaler Statsforvaltningen i samme brev, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at antage,
at kommunen burde have reageret tidligere på forholdene i Randersegnens Boligforening.
Fra 2006 og frem til 2010 benytter kommunen sig af eksterne ressourcer i form af BDO Revision til at
gennemgå boligorganisationernes regnskaber og revisionsprotokollater. Med indførelsen af
styringsreformen den 1. januar 2010, hvor der blandt andet indføres krav om systematisk dialog med
boligorganisationerne i form af styringsdialogen, øges ressourcebehovet i forvaltningen. Derfor sker
der løbende en opprioritering af opgaven i forvaltningen som fører til, at en sektionsleder med
juridisk baggrund fra udgangen af 2010 til udgangen af 2011 er allokeret til opgaven. I takt med at
forholdene i Randersegnens Boligforening afdækkes, fortsætter forvaltningen med at opprioritere
opgaven, således at der fra marts 2012 er afsat en fuldtidsansat jurist til opgaven.
Samtidig indgås samarbejde med Århus Kommune. Samarbejdet tjener ikke kun det formål at få
gennemgået boligorganisationernes seneste regnskaber forud for styringsdialogen, men også at opnå
mellemkommunal erfaringsudveksling og sparring om tilsynsopgaven.
I forbindelse med styringsdialogen i efteråret 2012 bliver det klart, at det ikke kun er i Randersegnens
Boligforening at der er økonomiske problemer, men at det også er tilfældet i flere af de øvrige
boligforeninger. Forvaltningen konstatere, at det vil være forbundet med omfattende arbejde at føre
tilsyn med boligorganisationerne og tilsikre, at der rettes op på forholdene i boligforeningerne.
Derfor besluttes det at opnormere tilsynet med en ekstra jurist for en 3 årig periode, således at der i
dag er afsat 2 årsværk alene til tilsynsopgaven. Tilsynets arbejdsgange er endvidere dokumenteret i
10
tydelige arbejdsgangsbeskrivelser, som sikrer, at alle relevante forhold håndteres korrekt i den
daglige sagsbehandling og tilsyn.
Endelig har kommunens advokat, Henrik Qwist, været tæt knyttet til tilsynet i forbindelse med
udredningen af Randersegnens Boligforening under konkurs og de afledte retssager.
Spørgsmål 7
Hvordan ser borgmesteren på Randers Kommunes garantiforpligtelser i relation til de almene bolig
er i Randers Kommune, herunder hvad er risikoen for at Randers Kommunes økonomiske garantier
kommer til udbetaling i løbet af de kommende år. Størrelsen på garantiforpligtelser afdeling for
afdeling bedes oplyst.
Randers Kommune har pt. for ca. 412 mio. kr. garantier – ikke kun i forbindelse med almene boliger
men også i kommunalt garanterede andelsboligbyggeri. Tallet dækker både over kommunale
garantier og statslige garantier, hvor der er kommunal regaranti.
I langt de fleste tilfælde er der tale om garantier i gode og velkonsoliderede afdelinger og foreninger.
Samtidig er det vigtigt at holde sig for øje, at der er tale om en maksimal garantiforpligtelse – den
konkrete garantisum som kommunen vil skulle dække i tilfælde af aktivering vil afhænge af i hvilken
udstrækning de pågældende kreditorer vil blive dækket af eventuelle aktiver.
Tilsynet vurderer at de tiltag som boligorganisationerne er i gang med at gennemføre og som tilsynet
løbende følger op på giver en – under de givne omstændigheder – bedst opnåelige betryggelse for at
kommunens garantier ikke aktiveres. DAB’s indsats i RandersBolig har medført, at
boligorganisationernes økonomiske situation i vid udstrækning er afdækket og langsomt er i bedring
om end den ikke er tilfredsstillende endnu.
Spørgsmål 8
Oplysninger borgmesteren i øvrigt måtte finde det relevant at give byrådet vedrørende de almene
boligforeninger i Randers Kommune
Svar
Arbejdet med at genoprette økonomien i de almene boligorganisationer i Randers vil fortsætte en
årrække endnu ligesom der i forbindelse med Randersegnens Boligforening under konkurs fortsat vil
være udgifter for kommunen. Det drejer sig om udgifter til de verserende retssager, udgifter til de
nødvendige helhedsplaner for de enkelte afdelinger samt udgifter forbundet med lovliggørelsen af
Randers Sportscollege.
Spørgsmål 9
Hvilke initiativer borgmesteren i øvrigt har fundet og finder det relevant at tage i relation til den
almene boligsektor i Randers Kommune
11
Ud over de allerede nævnte tiltag der er gjort for at styrke kommunens tilsyn med den almene
boligsektor i Randers har Tilsynet taget initiativ til at der fra i sker et tættere samarbejde på tværs af
kommunens forvaltninger – både i forbindelse med den årlige styringsdialog og i forbindelse med
den løbende dialog og samarbejde med boligorganisationerne. Således vil det ikke kun være
økonomi, administration og beboerdemokratiske emner, som indgår i styringsdialogen i år. Også
boligsociale aspekter medtages i styringsdialogen ligesom det er hensigten, at der til foråret afholdes
en boligkonference med deltagelse af forvaltningerne og boligorganisationer i Randers Kommune,
hvor det fremtidige samarbejde drøftes – både operationelt og strategisk.
Herudover finder forvaltningen det ikke aktuelt at igangsætte yderligere tiltag her og nu. Lige nu
arbejdes der på at skabe en normalsituation.
12