Se kommuneplan

Ejerforeningen Drejøgården
Drejøgade 26F kld.; 2100 København Ø
Tlf.: 77 55 43 00; Mobil: 25 14 07 19
e-mail: kontoret@drejoegaarden.dk; web: http://drejoegaarden.dk
.
Center for Bygninger
Byggetilladelser Nord
Njalsgade 13
Postboks 416
1504 København V
Att.: Anni Møller, Judith Furu-Grage
Cc: Medlemmer af Teknik og Miljøudvalget
Drejøgården d. 11. februar 2015
Vedr.: Høring af sagsnummer 480468-001, matr. nr. 6179 og 6180 UK, Kbh.
Med henvisning til det modtagne materiale for ovennævnte byggesag / høring, skal vi hermed som bestyrelse for
Ejerforeningen Drejøgården, der består af 250 ejerlejligheder, beliggende Drejøgade 26-28, 2100 København Ø,
fremsætte følgende bemærkninger til sagen.
Bebyggelsesprocent
Det fremgår af byggesagens materiale, at bebyggelsesprocenten for det kommende byggeri vil udgøre 281, hvilket
er en yderst markant afvigelse fra eksisterende forhold i området.
Bygningsreglementet 2010 (BR10), § 2.3.1, stk. 1, pkt. 2, fastslår, at ”Bebyggelsens samlede omfang skal svare til
det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området.”
Under vejledningen til denne bestemmelse fremgår det endvidere, at ”Rammebestemmelser vedrørende
grundstørrelse, etageareal, etageantal og højde- og afstandsforhold i en kommuneplan kan være vejledende for,
hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i området.”
Det fremgår af hoslagte bilag 1, der er et udtræk fra www.kk.dk af d.d., at projektområdet ligger i ramme C2.
Rammeområde C2 tillader en maksimal bebyggelsesprocent på 150, jf. kommuneplan 2011. Endvidere fremgår det
af bilag 1, at de omkringliggende boligområder ligger i ramme B4 og ramme B5. Ramme B4 tillader en
bebyggelsesprocent på 130, og ramme B5 tillader en bebyggelsesprocent på 150, jf. kommuneplan 2011.
Hertil kan tilføjes, at Københavns kommune d. 10. december 2009 vedtog lokalplan nr. 441, Landskronagade, der
er beliggende i rammeområde C2 og grænser op til det ansøgte projektområde. Lokalplan 441fastsætter en
bebyggelsesprocent på 150, jf. § 5, stk. 1. Lokalplansområdet fremgår på bilag 1.
Det skal endvidere bemærkes, at en gennemgang af følgende lokalplaner 66, 74, 74-1, 143, 161, 167, 221, 242,
302, 328, 336, 387, 441, der alle ligger inden for en radius af ca. 600 meter af projektområdet, viser, at ingen af
disse lokalplaner fastsætter en bebyggelsesprocent, der overstiger 150. Lokalplanernes placering i området fremgår
på bilag 1.
Med henvisning til BR10 § 2.3.1, stk. 1, pkt. 2 samt tilhørende vejledning kan det derfor fastslås, at det ansøgte
projekts bebyggelsesprocent på 281, hverken svarer til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller det,
der tilstræbes i området, samt at den eksisterende ramme i kommuneplanen er særdeles vejledende for forholdende
i området og derfor fortsat bør være gældende.
Afgrænsning til tilstødende ejendom
BR10 § 2.3.1, stk. 1, pkt. 6 fastsætter, at ”Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et
uplanlagt areal, [….] eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under
hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.”
Vejledningen til bestemmelsen præciserer, at ”...hensynet til karakteren af de nævnte tilstødende arealer skal
inddrages i vurderingen..” i ”sammenstødstilfælde”, dvs. udover karakteren af karréen, kvarteret eller området.
Endvidere fremgår det af BR10 § 2.3.4, stk. 2, at ” Fastlæggelse af bebyggelsens højde og etageantal efter stk. 1
skal ske under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse…..”
Som det fremgår af tegningsmaterialet for projektet tænkes byggeriet opført med fire etager i en højde af ca. 13
meter ud til Nygårdsvej og rundt hjørnet Masnedøgade, hvorefter det eskaleres op til fem etager med en højde på
ca. 16 meter og afsluttes i et ”tårn” med seks etager i en højde af ca. 19 meter, hvortil kommer yderligere et
trappetårn således den samlede højde på ”tårnet” er ca. 22 meter.
Etageantallet og højden til Nygårdsvej og rundt hjørnet Masnedøgade er for så vidt fine, idet det ny byggeri
harmoniseres pænt med nabobygningen på Nygårdsvej. Problemet er, at det store og markante ”tårn” med seks
etager på Masnedøgade støder op til nabobebyggelse, der kun er opført i stueplan, hvilket giver et meget dårligt
akitektonisk indtryk på Masnedøgade.
Hensynet til tilstødende arealer og bebyggelse, jf. BR10, er dermed ikke iagttaget.
Fri- /opholdsarealer
Grundet projektets omfattende bebyggelsesplan og ejendommens begrænsede grundareal, lægges der op til at gå
uforholdsmæssigt meget på kompromis med kommunens ellers fastlagte og implementerede rammer for
opholdsarealer. Som det fremgår af skrivelsen med materialet fra kommunen vil det kun være muligt at etablere ca.
28% opholdsareal i projektet, selvom gældende krav for hele Københavns kommune er væsentlig højere og som
regel altid fastholdes.
For rammeområde C2, hvori projektområdet er beliggende, er gældende krav til fri- og opholdsarealer for boliger
40%. For tilstødende boligrammeområder B4 og B5 er kravene henholdsvis 50% og 40%.
Den tidligere nævnte lokalplan 441, Landskronagade, fra 2009, der ligger i samme rammeområde C2 som
projektområdet og grænser op til, fastsætter krav om opholdsarealer på 40%.
Det fremgår endvidere i redegørelsen i lokalplan 441 vedrørende trafikstøj, at ”Trafikstøjniveauet på Nygårdsvej
på denne strækning [dvs. direkte ud for det nuværende projektområdet] var i 2005 på 65-70 dB. I de øvrige gader
omkring lokaplanområdet var det på 55-65 dB.” Som beboere i området kan vi konstatere, at hverken trafik eller
trafikstøj er dæmpet siden 2005, snarere tværtimod, hvorfor det må antages, at mindst samme støjniveau stadig er
tilstede.
Lokalplan 441 redegører videre for, at ”For udendørs opholdsarealer gælder, at støjniveauet ikke må overstige 58
dB fra vejtrafik”, samt at Støjbelastede altaner medregnes ikke i beregning af friarealer.”
Som det fremgår af tegningsmaterialet for projektet er der planlagt store altaner for de enkelte lejligheder ud til
Nygårdsvej samt stor fælles tagterrasse øverst på bebyggelsen til Nygårdsvej. Men med kommunens tidligere
formulerede holdning i lokalplan 441 til trafikstøj og opholdsarealer, må det antages, at en del af det kun 28%
planlagte store opholdsareal må udgå, og dermed yderligere mindske det faktiske opholdsareal i projektet, der
derved vil afvige endnu mere fra gældende regler og praksis i Københavns Kommune.
På baggrund af ovenstående gennemgang af tre væsentlige punkter i forbindelse med det planlagte projekt på
Nygårdsvej/Masnedøgade, skal vi opfordre Københavns Kommune til,
-
at projektets samlede omfang nedskaleres til en bebyggelsesprocent på ca. 150 som er karakteristisk for
hele det omkringliggende område og fastlagt i både kommuneplan og en lang række lokalplaner,
-
at den planlagte afslutning af byggeriet på Masnedøgade redefineres og nedskaleres af arkitektoniske
hensyn,
-
at kommunens altid gældende krav til fri- og opholdsarealer også fastholdes i dette projekt.
Afslutningsvis skal det præciseres, at Ejerforeningen Drejøgården som udgangspunkt er positiv for udvikling i
området så længe kommunens normalt gældende krav og praksis i øvrigt efterkommes. Såfremt kommunen dog
udsteder byggetilladelse til det forelagte projekt, vil vi desværre se os nødsaget til at indbringe den afgørelse for
Statsforvaltningen, idet BR10 ikke er efterlevet.
Såfremt yderligere kontakt ønskes eller der måtte være behov for videre drøftelse af ovenstående, er undertegnede
Lars Thisted til rådighed på mobil 40 44 43 40 eller mail LT@reitanudvikling.dk
Med Venlig Hilsen
Jens-Ole Hansen
Formand
Lars Thisted
Næstformand
Jacob Olsen
Bestyrelsesmedlem
Karl-Emil Petersen
Bestyrelsesmedlem
Poul Jakobsen
Kasserer
Vedlagt:
Bilag 1: Kort over området med markering af ramme områder og gældende lokalplaner