Perusesite [PDF]

30.11.2012
CITYCON OYJ
PERUSESITE
Tämän perusesitteen (”Perusesite”) on laatinut Citycon Oyj, Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö. Citycon
Oyj:n osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:n (”Helsingin Pörssi”)
pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella ”CTY1S”.
Tämä Perusesite on voimassa 12 kuukautta siitä, kun Perusesite on julkistettu. Uusien osakkeiden tai Citycon
Oyj:n osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden liikkeeseenlaskua koskeva esite voi
12 kuukauden ajan tämän Perusesitteen julkistamisesta lähtien koostua Perusesitteestä sekä kutakin liikkeeseenlaskua koskevasta, erikseen hyväksyttävästä arvopaperiliitteestä ja tiivistelmästä.
Tämä Perusesite sisältää tietoja Citycon Oyj:stä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Kukin
arvopaperiliite ja tiivistelmä sisältää tiedot kulloinkin tarjottavista tai julkisen kaupankäynnin kohteeksi haettavista arvopapereista.
PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA
Tämä Perusesite on laadittu seuraavien säädösten mukaisesti: Suomen arvopaperimarkkinalaki (26.5.1989/495), Suomen valtiovarainministeriön asetus arvopaperimarkkinalain 2 luvussa tarkoitetusta esitteestä (23.6.2005/452), Euroopan komission asetus (EY)
N:o 809/2004, annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/71/EY täytäntöönpanosta esitteiden sisältämien tietojen,
esitteiden muodon, viittauksina esitettävien tietojen, julkistamisen ja mainonnan osalta (liite I), sekä Finanssivalvonnan säännöt ja
määräykset. Perusesitteestä on laadittu englanninkielinen käännös, joka vastaa tätä suomenkielistä Perusesitettä. Mikäli alkuperäisen
suomenkielisen Perusesitteen ja englanninkielisen käännöksen välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Finanssivalvonta on hyväksynyt tämän Perusesitteen suomenkielisen version mutta ei vastaa siinä esitettyjen tietojen oikeellisuudesta.
Finanssivalvonnan hyväksymispäätöksen diaarinumero on 119/02.05.04/2012.
Perusesitteessä termit ”Yhtiö”, ”Citycon” tai ”Citycon-konserni” tarkoittavat Citycon Oyj:tä ja sen tytäryhtiöitä yhdessä ellei asiayhteydestä ilmene, että termillä tarkoitetaan ainoastaan Citycon Oyj:tä tai tiettyä tytäryhtiötä tai liiketoimintaa. Viittauksilla Yhtiön
osakkeisiin, osakepääomaan ja hallintotapaan tarkoitetaan kuitenkin Citycon Oyj:n osakkeita, osakepääomaa ja hallintotapaa.
Osakkeenomistajien ja mahdollisten sijoittajien tulee luottaa ainoastaan Perusesitteen sisältämiin tietoihin sekä Cityconin julkistamiin pörssitiedotteisiin. Citycon ei ole valtuuttanut ketään antamaan mitään muita kuin tähän Perusesitteeseen sisältyviä tietoja tai
lausuntoja. Tämän Perusesitteen luovuttaminen ei missään olosuhteissa merkitse sitä, että sen sisältämät tiedot pitäisivät paikkaansa
muulloin kuin Perusesitteen päivämääränä tai että Cityconin liiketoiminnassa ei olisi tapahtunut muutoksia Perusesitteen päivämäärän jälkeen. Mikäli tässä Perusesitteessä kuitenkin ilmenee ennen mahdollisen tarjouksen voimassaoloajan päättymistä tai arvopaperin ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi virhe tai puute, jolla saattaa olla olennaista merkitystä sijoittajille, Perusesitettä
täydennetään Suomen arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Tämän Perusesitteen sisältämät tiedot eivät ole Cityconin vakuutus tai
takuu tulevista tapahtumista, eikä niitä tule pitää sellaisina. Ellei toisin mainita, Cityconiin tai sen toimialaan liittyvästä markkinakehityksestä esitetyt arviot perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin.
HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE
Lainsäädäntö voi rajoittaa tämän Perusesitteen sekä tähän Perusesitteeseen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän jakelua sekä
Yhtiön osakkeiden, merkintäoikeuksien ja osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden tarjoamista ja myyntiä. Henkilöitä, jotka saavat haltuunsa tämän Perusesitteen tai siihen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän, kehotetaan ottamaan
selvää kyseisistä rajoituksista. Tämä Perusesite sekä arvopaperiliite ja tiivistelmä eivät muodosta Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita koskevaa tarjousta tai kehotusta hankkia Yhtiön osakkeita,
merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita missään valtiossa, jossa kyseinen tarjous
taikka kehotus on lainvastaista.
TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN
Cityconin konsernitilinpäätökset on vuodesta 2005 lähtien laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial
Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja niitä laadittaessa on noudatettu kulloinkin voimassa olevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä
annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätösten liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi
Citycon noudattaa konsernitilinpäätöksen laadinnassa the European Public Real Estate Associationin (EPRAn) suosituksia. EPRA on
eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustava järjestö, joka julkaisee suosituksia listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille
taloudellisen informaation esittämisestä. Yhtiön keskeisiä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on käsitelty kohdassa ”Liiketoiminnan
tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet”. Tämä Perusesite sisältää Citycon-konsernin tilintarkastetun konsernitilinpäätöksen 31.12.2011 päättyneeltä tilikaudelta ja tilintarkastetun emoyhtiön tilinpäätöksen 31.12.2011 päättyneeltä tilikaudelta sekä Cityconin tilintarkastamattoman osavuosikatsauksen 30.9.2012 päättyneeltä yhdeksän
kuukauden jaksolta. 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiden tilikausien konserni- ja emoyhtiön tilinpäätökset on sisällytetty tähän
Perusesitteeseen viittauksin, ja ne ovat saatavilla Yhtiön internetsivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Tässä Perusesitteessä viitataan valuuttoihin seuraavasti: ”euro” ja ”EUR” viittaavat Euroopan talous- ja rahaliittoon kuuluvien Euroopan unionin (EU) jäsenmaiden rahayksikköön, ”Ruotsin kruunu” ja ”SEK” viittaavat Ruotsin kuningaskunnan rahayksikköön,
”Liettuan liti” ja ”LTL” viittaavat Liettuan tasavallan rahayksikköön ja ”Tanskan kruunu” ja ”DKK” viittaavat Tanskan kuningaskunnan rahayksikköön. Yhtiön tilinpäätösten rahayksikkö on euro. Lukemisen helpottamiseksi tietyt muissa valuutoissa esitetyt
rahamäärät on tässä Perusesitteessä esitetty myös euroina. Tätä ei tule ymmärtää siten, että kyseiset rahamäärät muissa valuutoissa
edustaisivat mainittua euromäärää tai että ne voitaisiin vaihtaa euroiksi käytetyllä tai muulla valuuttakurssilla. Ellei toisin mainita,
rahamäärät on muunnettu euromääräisiksi siten, että Yhtiön korollisissa veloissa on käytetty raportointihetkellä voimassa ollutta
valuuttakurssia ja Yhtiön hankinnoissa, myynneissä ja kehityshankkeissa näiden julkistamisen ajankohtana voimassa ollutta valuuttakurssia.
Tämän Perusesitteen sisältämät tilinpäätöstiedot sekä tietyt muut taulukkomuodossa esitetyt tiedot on saatettu pyöristää lähimpään
kokonais- tai desimaalilukuun. Siten tietyissä tapauksissa taulukon sisältämien lukujen summa ei välttämättä vastaa täysin sarakkeelle laskettua kokonaissummaa. Lisäksi tietyt prosenttimäärät, kuten tunnusluvut, on laskettu taustatiedoista ennen pyöristämistä, joten
ne eivät välttämättä täysin vastaa niitä prosenttilukuja, jotka saataisiin tulokseksi, jos kyseiset laskutoimitukset suoritettaisiin pyöristämisen jälkeen saaduilla luvuilla.
SISÄLLYSLUETTELO
Sivu
PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA........................................................................................2
HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE ........................................................................................................2
TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN ..............................................................2
RISKITEKIJÄT .....................................................................................................................................5
YHTIÖN TOIMINTAYMPÄRISTÖÖN LIITTYVIÄ RISKEJÄ .........................................................................5
YHTIÖÖN JA SEN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVIÄ RISKEJÄ ......................................................................9
YHTIÖN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVÄT RAHOITUSRISKIT ...................................................................14
YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ ..........................................................................................16
ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT........................................................................................18
ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS................................................................................................18
ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT .................................................................18
PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO..........................................................................................18
TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT ..............................................................................19
OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA..............................................................................................20
OSAKEMARKKINATIETOJA .........................................................................................................21
ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA............................................................................................22
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET ........................................................................................26
MERKITTÄVÄT MUUTOKSET YHTIÖN TALOUDELLISESSA TILASSA ....................................................27
LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA
TULEVAISUUDENNÄKYMÄT ........................................................................................................28
LIIKETOIMINNAN TULOKSEEN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ ...................................................................28
TULEVAISUUDENNÄKYMÄT VUODELLE 2012 ....................................................................................31
VIIMEAIKAISET, TILIKAUDEN 2011 JÄLKEISET TAPAHTUMAT ...........................................................32
KESKEISET TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET ......................................................................35
LIIKETOIMINNAN TULOS .....................................................................................................................36
RAHOITUSRISKIEN HALLINTA .............................................................................................................41
MAKSUVALMIUS JA PÄÄOMALÄHTEET ..............................................................................................44
TOIMIALAKATSAUS ........................................................................................................................49
YLEINEN TALOUSKEHITYS..................................................................................................................49
KIINTEISTÖMARKKINAT .....................................................................................................................52
YHTIÖN TÄRKEIMMÄT MARKKINA-ALUEET .......................................................................................58
LIIKETOIMINTA ...............................................................................................................................60
YLEISKATSAUS ...................................................................................................................................60
HISTORIA ............................................................................................................................................61
STRATEGIA .........................................................................................................................................62
TALOUDELLISET TAVOITTEET ............................................................................................................64
KILPAILUVAHVUUDET ........................................................................................................................64
YMPÄRISTÖKYSYMYKSET ..................................................................................................................65
IMMATERIAALIOIKEUDET ...................................................................................................................66
VAKUUTUKSET ...................................................................................................................................66
HENKILÖSTÖ .......................................................................................................................................66
OIKEUDENKÄYNNIT............................................................................................................................66
3
JURIDINEN RAKENNE ..........................................................................................................................66
LÄHIPIIRILIIKETOIMET........................................................................................................................67
RAPORTOINTI GAZIT-GLOBE LTD.:LLE JA LIIKETOIMET SEN KANSSA ...............................................67
CITYCONIN KIINTEISTÖOMAISUUS ..........................................................................................68
YLEISKATSAUS ...................................................................................................................................68
SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO ................................................................................................68
KIINTEISTÖOMAISUUS – SUOMI..........................................................................................................69
KIINTEISTÖOMAISUUS - RUOTSI .........................................................................................................70
KIINTEISTÖOMAISUUS – BALTIA JA UUDET MARKKINAT ...................................................................71
LIIKETOIMINTA-ALUEIDEN TUNNUSLUVUT ........................................................................................72
KIINTEISTÖHANKINNAT JA –MYYNNIT SEKÄ KEHITYSHANKKEET .....................................................75
VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN ..............................................................................................81
HALLINTO ..........................................................................................................................................83
YLEISTÄ ..............................................................................................................................................83
CITYCONIN HALLINTO ........................................................................................................................83
HALLITUKSEN JA JOHTORYHMÄN OMISTUKSET .................................................................................91
HALLITUKSEN JA JOHDON PALKKIOT JA ETUUDET .............................................................................92
OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA...................................................................................................95
YLEISTÄ ..............................................................................................................................................95
TIEDOT OSAKKEISTA ..........................................................................................................................95
OMISTUSRAKENNE .............................................................................................................................99
YHTEENVETO YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVISTÄ OIKEUKSISTA .....................................................100
SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT .......................................................................................103
YLEISTÄ ............................................................................................................................................103
KAUPANKÄYNTI JA KAUPPOJEN SELVITYS HELSINGIN PÖRSSISSÄ ..................................................103
ARVO-OSUUSJÄRJESTELMÄ ..............................................................................................................104
SIJOITTAJIEN KORVAUSRAHASTO .....................................................................................................105
TILINTARKASTAJAT.....................................................................................................................106
VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT...........................................................................................106
NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT ..............................................................................106
LIITTEET
Citycon Oyj:n tilintarkastamaton osavuosikatsaus 30.9.2012 päättyneeltä yhdeksän kuukauden
jaksolta
Liite 1
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös ja tilintarkastuskertomus 31.12.2011 päättyneeltä tilikaudelta
Liite 2
Tilintarkastajan lausunto esitteeseen sisältyvästä tulosennusteesta
Liite 3
Citycon Oyj:n kiinteistöjä koskeva arviointilausunto 30.9.2012 mukaisesta tilanteesta
Liite 4
4
RISKITEKIJÄT
Sijoitusta harkitsevien tulee huolellisesti perehtyä seuraaviin riskitekijöihin muiden tässä Perusesitteessä esitettyjen tietojen lisäksi. Jokainen esitetyistä riskeistä saattaa vaikuttaa olennaisesti Cityconin liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja toiminnan tulokseen. Myös muut kuin tässä kuvatut riskit ja epävarmuustekijät voivat
vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan. Lisäksi tällä hetkellä tuntemattomat tai vähäisinä pidettävät riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa epäedullisesti Cityconin liiketoimintaan tai Cityconiin tehdyn sijoituksen arvoon.
Tiettyjä muita Cityconin liiketoimintaan liittyviä seikkoja, joita tulisi harkita ennen sijoituksen tekemistä, on
selvitetty muun muassa kohdissa "Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät" sekä
"Liiketoiminta". Tässä Perusesitteessä esitettyjen riskitekijöiden esitysjärjestyksellä ei ole tarkoitus osoittaa
niiden toteutumisen todennäköisyyttä tai mahdollista vaikutusta Cityconin liiketoimintaan.
Yhtiön toimintaympäristöön liittyviä riskejä
Hidas tai negatiivinen talouskasvu vaikuttaa epäedullisesti kiinteistömarkkinoihin.
Kiinteistömarkkinoihin, vuokrattavien tilojen kysyntään ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Nämä ovat yksi Yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu
hidastui merkittävästi kaikilla Yhtiön toiminta-alueilla, Suomessa, Ruotsissa, Tanskassa ja Baltiassa vuosina
2008 ja 2009 osana maailmantalouden laskusuhdannetta. Vuonna 2010 kansantaloudet elpyivät maailmanlaajuisesti, ja talous kasvoi Cityconin toiminta-alueilla. Taloudellinen ilmapiiri muuttui kuitenkin negatiivisemmaksi
vuoden 2011 jälkimmäisellä puoliskolla erityisesti euroalueen valtionvelkakriisin vuoksi. Kaiken kaikkiaan
positiivisia merkkejä oli nähtävissä Cityconin toimintamaissa vuoden 2012 ensimmäisten kuukausien aikana
kasvaneen vähittäiskaupan muodossa, mutta epävarmuus on jatkunut rahoitusmarkkinoilla ja vaikuttaa myös
rahoituksen kustannuksiin sekä saatavuuteen.
Vuonna 2011 bruttokansantuote kasvoi 2,7 prosenttia Suomessa, 3,9 prosenttia Ruotsissa, 8,3 prosenttia Virossa,
5,9 prosenttia Liettuassa, 0,8 prosenttia Tanskassa ja 1,5 prosenttia koko Euroopan Unionissa. Talouskasvun
odotetaan kuitenkin lähitulevaisuudessa hidastuvan erityisesti Baltiassa Euroopan valtionvelkakriisin vuoksi.
Eurostatin 16.10.2012 julkaiseman ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote tulee kasvamaan 0,8 prosenttia
vuonna 2012 ja Ruotsin bruttokansantuote tulee ennusteen mukaan kasvamaan 0,3 prosenttia vuonna 2012. Viron talouden odotetaan kasvavan 1,6 prosenttia vuonna 2012 ja Liettuan talouden odotetaan kasvavan 2,4 prosenttia vuonna 2012. Tanskan bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan 1,1 prosenttia vuonna 2012. Työttömyysasteet ovat vuoden 2012 aikana pysyneet vakaina kaikissa Cityconin toimintamaissa. (Lähde: Eurostat).
Tiettyjen Euroopan valtioiden velkaongelmat ovat herättäneet huolen siitä, että talouskasvu saattaa hidastua ja
maailmantalous taipua uuteen taantumaan. Tällainen taloudellinen kehitys saattaa vähentää liiketilojen kysyntää,
heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, rajoittaa vuokrankorotusmahdollisuuksia ja lisätä Yhtiön kiinteistöjen vajaakäyttöastetta, millä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja
taloudelliseen asemaan.
Heikentyvä yksityinen kulutus voi laskea Yhtiön liiketilojen kysyntää.
Kiinteistömarkkinoiden tulevaisuudennäkymissä on selkeitä eroja eri markkinasegmenttien välillä. Olennaisia
eroja esiintyy myös kiinteistömarkkinoiden yksittäisten segmenttien sisällä. Kasvava yksityinen kulutus on ennen rahoituskriisiä edesauttanut vähittäiskauppatilojen vahvaa kysyntää liiketilamarkkinoilla. Yksityistä kulutusta on viime aikoina tukenut muun muassa alhainen korkotaso, joka on myös tukenut asuntojen hintakehitystä.
Vähittäiskaupan kehitys on riippuvainen pääosin talouden kehityksestä sekä kotitalouksien ostovoiman ja kulutuksen lisääntymisestä, ja reaalitalouden viimeaikaiset suhdannemuutokset ovatkin heijastuneet myös vähittäiskauppaan. Vaikka vähittäiskauppa väheni rahoituskriisin aikana, suunta on kääntynyt sen jälkeen positiivisemmaksi. Vuoden aikana aikavälillä elokuu 2011 – elokuu 2012 vähittäiskauppa kasvoi 0,8 prosenttia Suomessa,
1,6 prosenttia Ruotsissa, 7,2 prosenttia Virossa, 2,9 prosenttia Liettuassa ja laski 3,5 prosenttia Tanskassa. Kotitalouksien luottamus säilyi positiivisena Pohjoismaissa, erityisesti Ruotsissa ja Tanskassa. Suomessa kotitalouksien luottamusindikaattori laski nopeasti heinäkuussa 2012, mutta on edelleen positiivinen, toisin kuin Virossa ja
Liettuassa. (Lähde: Eurostat).
Euroopan talouden epävarmuus ja tiettyjen Euroopan valtioiden sekä Yhdysvaltojen valtionvelkaongelmat voivat
edelleen vähentää kuluttajien luottamusta ja vaikuttaa kulutuskäyttäytymiseen. Jos yksityisen kulutuksen kasvu
5
heikkenee Yhtiön maantieteellisellä markkina-alueella, saattaa liiketilojen kysyntä laskea. Tällä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Kiinteistömarkkinoiden lisääntynyt kilpailu saattaa heikentää Yhtiön asemaa ja kasvumahdollisuuksia.
Suomen ja Ruotsin kiinteistömarkkinat ovat vakiinnuttaneet asemansa kansainvälisten kiinteistösijoittajien sijoituskohteena. Suomen, Ruotsin, Tanskan ja Baltian kiinteistömarkkinoille odotetaan myös jatkossa uusia kiinteistösijoittajia huolimatta tällä hetkellä vallitsevasta kiinteistömarkkinoiden hieman alentuneesta aktiivisuudesta.
Tällä hetkellä tunnelma Suomen ja Baltian kiinteistömarkkinoilla on edelleen varovainen ja transaktioiden määrä
on säilynyt toistaiseksi suhteellisen alhaisena. Ruotsin kiinteistömarkkinat ovat toipuneet nopeammin siitä huolimatta, että useimmat sijoittajat ovat varovaisia näkemyksissään. Baltiassa ja etenkin Virossa aktiivisuus kiinteistömarkkinoilla on lisääntynyt vuonna 2011. Sijoittajat ovat pääasiassa paikallisia instituutioita tai kiinteistöyhtiöitä ja suuria kansainvälisiä kiinteistöinstituutioita, rahastoja tai muita sijoittajia, joiden resurssit mahdollistavat markkinoille tulon ja suurten kiinteistöhankintojen toteuttamisen. Vuonna 2011 Yhtiö oli yksi Suomen
markkinajohtajista kauppakeskusliiketoiminnan alalla kauppakeskusten kokonaismyynnillä mitattuna. Cityconilla on myös vahva asema Ruotsissa, ja Tallinnassa Virossa Citycon on suurin toimija kauppakeskusten kokonaismyynnillä mitattuna. Vuonna 2012 Citycon aloitti toiminnan Tanskan markkinoilla ostamalla sieltä ensimmäisen ostoskeskuksensa.
Yhtiö tähtää liiketoimintansa ja tuloksensa parantamiseen kehittämällä ja laajentamalla jo omistamiaan kiinteistöjä, hankkimalla ja kehittämällä uusia kauppakeskuksia ja harjoittamalla aktiivista kauppakeskusjohtamista.
Yhtiön johto katsoo tämän parantavan Yhtiön kilpailuasemaa. Ei ole kuitenkaan takeita siitä, että Yhtiö kykenee
säilyttämään markkinaosuutensa ja hyötymään nykyisestä asemastaan. Suomen, Ruotsin, Tanskan ja Baltian
kiinteistömarkkinoiden lisääntynyt kilpailu saattaa heikentää Yhtiön asemaa, markkinaosuutta ja kasvumahdollisuuksia, millä puolestaan saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy paljon epävarmuutta taloustilanteesta johtuen.
Muutokset sijoituskiinteistöjen käyvässä arvossa muodostavat yhden Yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitystä ja markkinoiden hintatasoa säätelevät monet tekijät, kuten yleinen ja
paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokratason kehitys, vajaakäyttö,
sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Makrotaloudellisista tekijöistä merkittävimpiä
kiinteistöjen yleiseen hintatasoon vaikuttavia tekijöitä ovat korkotaso, bruttokansantuotteen kasvu, yksityinen
kulutus ja inflaatiokehitys. Lisäksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusprojektit sekä muutokset kilpailutilanteessa
saattavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. Yhtiö soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa käyvän arvon mallia,
jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan Yhtiön laajaan tuloslaskelmaan (IAS 40). Sijoituskiinteistöjen arvon alentumisella ja sen johdosta Yhtiön laajaan tuloslaskelmaan kirjattavalla sijoituskiinteistöjen arvon
tappiolla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Lisätietoja Yhtiön sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista on esitetty tämän Perusesitteen kohdissa
“Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia
tekijöitä” ja “Cityconin kiinteistöomaisuus”.
Tällä hetkellä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy paljon epävarmuutta johtuen valtioiden velkaongelmista ja niistä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Rahoituskriisin alkamisen jälkeen liikekiinteistöjen käyvät arvot ovat laskeneet ja Yhtiö on kirjannut tilikausien 2009 ja 2011 aikana käyvän arvon tappioita
sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vaikka Yhtiö kirjasi käyvän arvon voittoja tilikauden 2010 aikana ja,
30.9.2012 päättyvältä yhdeksän kuukauden jaksolta, sijoituskiinteistöjen käypien arvojen kehitykselle tulee jatkossakin olemaan tunnusomaista vaikeista taloudellisista olosuhteista johtuva epävarmuus. Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutokset vaikuttavat Yhtiön tilikauden laajaan tuloslaskelmaan ja taseeseen, mutta niillä ei ole
välitöntä vaikutusta kassavirtalaskelmaan. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon huomattavilla tappioilla saattaa olla
olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Operatiiviseen toimintaan ja investointeihin liittyvien kustannusten nousu voi heikentää Yhtiön kannattavuutta.
Yhtiön liiketoiminnan kiinteistöihin liittyvien operatiivisten kustannusten odotetaan kasvavan keskipitkällä aikavälillä, mikä on seurausta kiinteistöjen hoitokulujen, ulkoisten asiantuntijoiden palkkioiden ja henkilöstö- ja
markkinointikulujen kasvusta sekä Yhtiön nykyisten kiinteistöomistusten vähittäisestä vanhenemisesta ja niihin
6
liittyvien korjauskustannusten lisääntymisestä. Yhtiö pyrkii kattamaan kiinteistöjen hoitokulut ylläpitovuokrilla
ja käyttökorvauksilla, mutta aina Yhtiö ei kuitenkaan pysty veloittamaan hoitokulujen nousua vuokralaisiltaan
täysimääräisesti. Yhtiö uskoo saneeraustarpeesta johtuvien korjauskustannusten pysyvän kohtuullisella tasolla,
mutta luultavasti saneerauksista johtuvat kulut tulevat kasvamaan ajan myötä. Yhtiö pyrkii aktiivisesti estämään
kiinteistöjen ikääntymisestä johtuvat negatiiviset vaikutukset investoimalla kehittämis- ja ylläpitotoimenpiteisiin
kuten kauppakeskustensa kaupallisen kilpailukyvyn parantamiseen, uudistamalla vuokralaiskokoonpanoa ja
laajennushankkeilla. Tämä vastaa Yhtiön liiketoimintamallia, jossa kohteiden kehittäminen on tärkeä painopistealue.
Yhtiön liiketoiminta-alueella on rakennustoimialalla vallinnut hyvä suhdannetilanne viime vuosina, minkä seurauksena rakentamiseen ja rakennusmateriaaleihin liittyvät kustannukset ovat nousseet yleistä hintatasoa nopeammin. Finanssikriisin seurauksena rakennuskustannukset ja raaka-aineiden hinnat laskivat hieman vuosina
2008-2009, mutta sen jälkeen hinnat ovat jälleen alkaneet nousta Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa. Baltiassa
rakennusalaa koskeva taantuma oli ankarampi eikä se ole vielä kokonaan ohi, mutta rakennusala on siitä huolimatta alkanut toipua. Rakennuskustannukset Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa kohosivat vuoden 2008 tason
yläpuolelle jo 2010 ja ne ovat nousseet selvästi myös vuosien 2011 ja 2012 aikana. Virossa ja Liettuassa rakennuskustannukset ovat toistaiseksi säilyneet kohtuullisella tasolla, mutta nousseet myös näissä maissa selvästi
vuosien 2011 ja 2012 aikana. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics
Lithuania ja Statistics Denmark). Tällainen rakennuskustannusten voimakas nousu saattaa johtaa siihen, että
Citycon ei pystyisi toteuttamaan kaikkia suunniteltuja kehityshankkeita tai jo aloitettujen kehityshankkeiden
kannattavuus jäisi odotettua alhaisemmaksi.
Yhtiön liiketoiminnan kiinteistöihin liittyvien operatiivisten kustannusten ja rakennuskustannusten merkittävällä
kasvulla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Uusien liiketilojen rakentaminen lisää kilpailua vuokralaisista ja kasvattaa markkinointikuluja.
Yhtiö uskoo, että vähittäiskaupan liiketilojen kysyntä jatkuu suhteellisen vakaana epävarmoista talousnäkymistä
huolimatta ja johtaa muutaman seuraavan vuoden aikana liiketilojen lisärakentamiseen Yhtiön maantieteellisellä
painopistealueella. Uusien kauppakeskusten ja muiden liiketilojen rakentaminen tulee todennäköisesti myös
johtamaan lisääntyvään kilpailuun vuokralaisista ja kuluttajista erityisesti suurimpien kaupunkialueiden kiinteistöomistajien kesken. Tämän ja muiden seikkojen odotetaan nostavan kiinteistöjen omistajien ja hallinnoitsijoiden
markkinointikuluja ja vaikeuttavan vuokralaisten hankintaa sekä lisäävän vuokralaisten tarpeita varten tehtävien
kiinteistö- ja huoneistokohtaisten muutostöiden tarvetta. Markkinointikustannusten ja vuokralaisia varten tehtävien muutostöiden ja investointien merkittävällä kasvulla tai Yhtiön vaikeuksilla löytää sopivia vuokralaisia
saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Lisääntynyt kilpailu hyvistä liiketiloista ja rahoituksen vähentynyt saatavuus saattavat hidastaa Yhtiön suunniteltua kasvua.
Finanssikriisiä edeltävänä aikana sijoittajien mielenkiinto kiinteistösijoituksia kohtaan kasvoi selvästi, mutta
kriisin seurauksena kiinteistömarkkinat kokivat taantuman Yhtiön kaikilla toiminta-alueilla, eivätkä markkinat
vielä ole toipuneet kokonaan. Suomessa ja etenkin Baltiassa kiinteistötransaktioiden määrä on säilynyt alhaisena
ja kansainväliset sijoittajat ovat olleet suhteellisen haluttomia sijoittamaan varojaan näissä maissa sijaitseviin
kiinteistöihin, kun taas Ruotsin kiinteistömarkkinat ovat vilkastuneet ja vetäneet puoleensa enemmän kansainvälisiä sijoittajia paikallisten sijoittajien lisäksi. Tanskan kiinteistömarkkinat ovat olleet hyvin samanlaiset kuin
Suomen markkinat kiinteistötransaktiovolyymien osalta, koska pääoman saanti kansainvälisiltä sijoittajilta on
pysynyt melko vähäisenä. Aktiiviset kiinteistömarkkinat yleensä laskevat tuottovaatimuksia ja nostavat kiinteistöjen hintoja, kun taas hiljentyvät markkinat kääntävät tuottovaateet nousuun ja kiinteistöjen hinnat laskuun.
Ensiluokkaisille kohteille on kuitenkin edelleen vahva kysyntä, kun taas toisluokkaisten kohteiden kysyntä on
vielä hyvin heikkoa. Lisäksi hidas kaavoitusvauhti saattaa rajoittaa uusien liiketilojen rakentamista, mikä saattaa
kiristää kiinteistöyhtiöiden välistä kilpailua. Tämä kehitys yhdistettynä uusien kansainvälisten sijoittajien tuloon
paikallisille markkinoille kiinteistömarkkinoiden elpyessä sekä rajalliseen, vaikkakin parantuneeseen rahoituksen
saatavuuteen, joiden myötä Yhtiön voi olla haastavampaa hankkia uusia kohteita, saattaa hidastaa Yhtiön suunniteltua kasvua. Tällä voi puolestaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja
taloudelliseen asemaan.
7
Euroalueen osittaisella jakautumisella tai romahduksella olisi olennainen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan.
Kaikki Cityconin toimintamaat ovat Euroopan Unionin jäsenvaltioita. Tämän lisäksi Suomi ja nykyään myös
Viro kuuluvat Eurooppalaiseen talous- ja rahaliittoon (EMU) ja käyttävät euroa valuuttanaan. Euroalueeseen ja
sen jäsenvaltioihin liittyvät taloudelliset riskitekijät saattavat vaikuttaa Yhtiön toimintaympäristöön joko suoraan
tai epäsuoraan yhteisestä valuutta- ja rahapolitiikasta johtuen. Pitkittynyt ja syvä julkisen talouden alijäämä,
korkea velkaantuneisuus ja työttömyys tietyissä EMU:n jäsenvaltioissa ovat huomattavia taloudellisia ongelmia.
Euroalueella vallitsevan taloudellisen epävakauden normalisoituminen vaatii aktiivisia toimenpiteitä EMUmailta sekä Euroopan Keskuspankilta, ja päätöksistä sopimiseen sekä niiden tehokkuuteen liittyy huomattavia
epävarmuustekijöitä. Mikäli euroaluetta koskevaa epävakautta ei saada riittävässä määrin ratkaistua ja luottamusta julkiseen talouteen palautettua, saattaa tämä johtaa euroalueen osittaiseen jakautumiseen tai hajoamiseen.
Euroalueen osittaisella jakautumisella tai hajoamisella saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön
liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö on riippuvainen viranomaisista kehitys- ja uudistushankkeidensa toteuttamisen osalta.
Yhtiöllä on suunnitteilla uusia kehitys- ja uudistushankkeita. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Viranomaisilla, kuten kunnilla, on valtuudet suunnitella ja kaavoittaa maa-alueitaan. Kehityshankkeet vaativat tiivistä yhteyttä viranomaisiin. Yhtiön liiketoiminta riippuu yhteistyöstä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimivaltaan kuuluu Yhtiön
liiketoimintaan liittyviä tehtäviä. Epäedulliset viranomaismenettelyt voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti
kehityshankkeiden etenemiseen ja tätä kautta Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen tai taloudelliseen asemaan.
Liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä.
Talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat jääneet verraten maltillisiksi Yhtiön liiketoiminta-alueilla, joskin vuokrausmarkkina on muuttunut haasteellisemmaksi verrattuna talouskriisiä
edeltäneeseen tilanteeseen. Muutokset kansallisissa ja paikallisissa talouksissa sekä alueellisissa kiinteistömarkkinaolosuhteissa vaikuttavat kiinteistöjen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen. Talouden suuntaukset, erityisesti
kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat tekijät, vaikuttavat myös liiketilojen kysyntään. Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla kiinteistöjen menestymiseen vaikuttavat muun muassa vaihtoehtoisten liiketilojen
saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, merkittävä uudisrakentaminen ja markkinoiden tilakysyntä. Yhtiö seuraa talous- ja markkinakehitystä sekä vuokratason kehitystä aktiivisesti kyetäkseen tekemään tarpeellisiksi katsomiaan toimenpiteitä. Tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot
laskevat ja vajaakäyttö lisääntyy, koska vähittäiskaupan kasvun hiipuminen vähentää liiketilojen kysyntää.
Inflaatiotason muutoksilla on yleensä suora vaikutus kiinteistömarkkinoihin ja vuokratasoon. Pääosa Yhtiön
vuokrasopimuksista on niin sanotun jaetun vuokran sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet on jaettu kahteen
osaan: elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Näin ollen vuokratulotason kehitys riippuu suurelta osin tulevaisuuden inflaatiokehityksestä. Elinkustannusindeksin lasku ei kuitenkaan suurimmassa osassa tapauksista vaikuta Yhtiön vuokrasopimusten mukaisesti vuokratasoon alentavasti. Yhtiöllä on
myös liikevaihtosidonnaisia sopimuksia, joissa vuokra jaetaan liikevaihtoon sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi yleensä sovittu minimivuokrasta, joka on
sidottu paikalliseen elinkustannusindeksiin ja joka vastaa markkinavuokratasoa. Vuoden 2011 lopussa Yhtiön
vuokrasopimuksista noin 49 prosenttia oli liikevaihtosidonnaisia, verrattuna 43 prosenttiin sitä edeltävänä vuonna, ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin kaksi prosenttia Yhtiön kokonaisvuokratuotoista vuonna 2011,
verrattuna yhteen prosenttiin edeltävänä vuonna.
Muiden tekijöiden lisäksi pitkä kasvun kausi vähittäiskaupassa on johtanut Yhtiön kiinteistöjen vajaakäyttöasteen pysymiseen varsin kohtuullisena viime vuosina finanssikriisistä huolimatta. Vuoden 2011 lopussa Yhtiön
nettovuokratuloista 62,7 prosenttia oli peräisin Suomesta, laskien vuoden 2010 68,2 prosentista. Yhtiön nettovuokratuloista 24,5 prosenttia oli peräisin Ruotsista sekä 12,8 prosenttia Viron ja Liettuan kohteista. Liiketilojen
lisääntynyt kysyntä, vähittäiskaupan voimakas myynnin kehitys ja hidas uudisrakentaminen vaikuttavat liiketilojen vuokrausasteen korkeuteen. Etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolella vuokrausasteet kuitenkin vaihtelevat
merkittävästi markkinasegmenttien ja kiinteistöjen välillä. Yhtiön taloudellinen painotettu keskimääräinen vuokrausaste oli yhteensä noin 95,5 prosenttia vuoden 2011 lopussa (95,1 prosenttia vuoden 2010 lopussa), jolloin
Yhtiön taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli noin 94,1 prosenttia, Ruotsissa noin 97,0 prosenttia ja Baltiassa
100,0 prosenttia. Yhtiön taloudellinen kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli 30.9.2012 noin 95,4 prosenttia.
Kasvukeskusten ulkopuolisten kohteiden vuokrausasteet ovat alttiimpia vaihteluille.
8
Ei ole takeita siitä, että Yhtiö voi säilyttää omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja vuokratason tulevaisuudessa. Lisäksi Yhtiö valmistelee ja sillä on käynnissä merkittäviä kehityshankkeita kaikissa
toimintamaissaan, ja mikäli nämä kaikki hankkeet toteutetaan, Yhtiön kauppakeskuksiin valmistuisi lähivuosina
merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien liiketilojen vuokraaminen suunnitellusti on ensiarvoisen tärkeää Yhtiön taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja
markkinavuokratasoihin epävarman talouskasvun ympäristössä. Vaikka vähittäiskauppa on kehittynyt positiivisesti vuodesta 2010 lähtien, Euroopan taloutta uhkaavat monet tekijät, jotka voivat muuttaa kehityksen suuntaa.
Avainvuokralaisten menettämisellä ja tästä seuraavalla vuokrausasteen pienenemisellä tai negatiivisilla vuokratason muutoksilla sekä epäonnistumisella uusien liiketilojen vuokraamisessa saattaa olla olennaisen epäedullinen
vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Mahdolliset muutokset säädöskehikossa saattavat aiheuttaa vaikeasti ennakoitavia sopeuttamiskustannuksia.
Yhtiön toimintaa sääntelee niiden maiden lainsäädäntö, joissa Yhtiö kulloinkin toimii. Lisäksi Yhtiön toimintaan
saattaa vaikuttaa alueellinen tai ylikansallinen sääntely, kuten EU-lainsäädäntö. Yhtiön johdon näkemyksen
mukaan Yhtiö täyttää tämän Perusesitteen päivämääränä lainsäädännön ja muun sääntelyn vaatimukset. Lainsäädäntö ja muu sääntely voi kuitenkin muuttua, eikä Yhtiö voi taata, että se ilman olennaisia toimenpiteitä täyttäisi
muuttuneen lainsäädännön tai sääntelyn aiheuttamat vaatimukset. Esimerkiksi muutokset ympäristönsuojelua,
työvoimaa ja verotusta koskevilla oikeudenaloilla voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön toimintaan.
Viime aikoina erityisesti ympäristölähtöinen sääntely on lisääntynyt, ja Yhtiö on joutunut toiminnassaan huomioimaan kiristyneet päästönormit ja kiinteistöjen energiatehokkuutta koskevat vaatimukset. Vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen hoitajista annetun direktiivin 2011/61/EU implementointiprosessi on Suomessa yhä kesken, mutta
sillä saattaa olla merkittävä vaikutus kiinteistösijoitusyhtiöiden toimialaan ja siten myös Yhtiön toimintaan.
Verotusta koskien on Suomessa tällä hetkellä vireillä esimerkiksi hallituksen esitys, jonka mukaan asunto-osakeja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden luovutusvero nousisi 1,6 prosentista 2 prosenttiin ja veropohja laajenisi koskemaan myös tiettyjä velkaeriä. On myös todennäköistä, että Suomessa otetaan lähitulevaisuudessa käyttöön korkomenojen vähennysoikeusrajoituksia lähipiirirahoituksessa. On myös todennäköistä, että Ruotsissa otetaan
lähitulevaisuudessa käyttöön korkomenojen vähennysoikeutta koskevia rajoituksia konserninsisäisessä rahoituksessa, millä saattaa olla merkittäviä vaikutuksia Cityconin ruotsalaisiin tytäryhtiöihin ja siten Cityconin konserninsisäisen rahoituksen rakenteisiin. Koska Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti, kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin, ja siten
myös tällaisilla muutoksilla voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön tilikauden tulokseen. Toimintojen
sopeuttaminen yllä kuvattuihin muutoksiin voi aiheuttaa Yhtiölle vaikeasti ennakoitavia kustannuksia, millä
puolestaan voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Mahdolliset muutokset kansainvälisissä tilinpäätösstandardeissa saattavat johtaa vähentyneeseen liiketilan
kysyntään.
Useat Yhtiön vuokralaisista laativat tilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösperiaatteiden (IFRS) mukaisesti.
Parhaillaan näitä periaatteita harkitaan muutettavan siltä osin kuin ne koskevat vuokrasopimusten käsittelyä
vuokralaisten kirjanpidossa. Muutosten tarkoitus on kehittää uusi lähestymistapa vuokrien kirjanpidolliseen
käsittelyyn. Muutokset varmistaisivat, että lausunnossa taloudellisesta asemasta (tase) huomioitaisiin kaikki
vuokrasopimuksista johtuvat varat ja velat. Jaottelu operatiiviseen- ja rahoitusleasingiin poistettaisiin ja vuokravelvoitteet katsottaisiin taseessa veloiksi vastaavalla käyttöoikeudella vuokrasopimuksen aikana. Ehdotetut perustavanlaatuiset muutokset vaikuttaisivat erityisesti vuokralaisiin, joilla on merkittäviä kiinteistövuokrasopimuksia. Näiden muutosten tarkka sisältö ja laajuus ei ole tällä hetkellä varmuudella tiedossa, mutta on mahdollista, että muutokset johtavat siihen, että näitä standardeja noudattavan yhtiön halukkuus solmia pitkäaikaisia
vuokrasopimuksia alenee. Tällaisella liiketilojen kysynnän pienentymisellä ja siitä seuraavalla Yhtiön vuokrausasteen pienenemisellä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja
taloudelliseen asemaan.
Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä
Yhtiön kehitys- ja uudistushankkeet saattavat viivästyä ja kustannukset saattavat nousta.
Citycon tähtää liiketoimintansa ja kannattavuutensa parantamiseen kehittämällä ja uudistamalla olemassa olevia
kiinteistöjään. Yhtiön kiinteistöjen kehitysprojekteihin liittyy rakennusprojekteihin yleisesti liittyviä riskejä,
9
kuten (i) rakennustyön viivästykset tai muut ennakoimattomat viivästykset, (ii) kustannusten ylittyminen, (iii)
vuokralaisten saatavuus ja vuokralaisten kyky täyttää vuokrasopimusten mukaiset vuokranmaksuvelvoitteensa
sekä (iv) korkotason nousu kehityshankkeen aikana. Mikäli jokin Yhtiön merkittävistä kehitys- ja uudistushankkeista epäonnistuu, sillä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Kyky tunnistaa mahdollisia kannattavia hankintakohteita ja tehdä hankintoja on edellytys Yhtiön kasvulle.
Yhtiön strategian mukaan sen tavoitteena on kasvaa kehitys- ja uudistushankkeiden ohella myös hankkimalla
valikoiden uusia kauppakeskuksia. Yhtiö on ottanut käyttöön kiinteistökauppoihin liittyviä prosesseja, ja se tutkii
ja analysoi huolellisesti mahdolliset kohteet ja niihin liittyvät vastuut ennen hankinnan loppuun saattamista.
Uusien kiinteistöjen hankintaa edeltää usein tarjousmenettely, jossa on osallisena useita tarjoajia. Hankinnan
toteutuminen edellyttää neuvottelujen onnistunutta loppuunsaattamista. Vaikka Yhtiö on aiemmin onnistunut
hankintaneuvotteluissa, ei ole kuitenkaan takeita siitä, että Yhtiö löytää tulevaisuudessakin strategiaansa soveltuvia hankintakohteita hyväksyttävillä kauppaehdoilla, tai siitä, että se kykenee viemään tarjouskilpailut tai neuvottelut menestyksekkäästi loppuun asti. Mikäli uusia kohteita ei kyetä löytämään, uusien kohteiden arvo arvioidaan väärin tai hankintoja ei pystytä viemään loppuun asti, tällä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus
Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Kyky integroida hankittuja kohteita menestyksekkäästi on edellytys kannattavalle kasvulle.
Yhtiön liiketoiminta on kasvanut voimakkaasti viime vuosina pääasiassa uusien kauppakeskusten hankintojen ja
kehityshankkeiden valmistumisen seurauksena. Kasvu on vaatinut ja sen odotetaan yhä vaativan merkittäviä
hallinto- ja henkilöstöresursseja sekä taloudellisia resursseja. Yhtiö on kehittänyt toimintatapoja kasvun hallitsemiseksi ja lisännyt henkilöstön määrää sekä hankkinut tarvittavia resursseja. Hankittujen kiinteistöjen onnistunut integrointi Cityconin olemassa olevaan liiketoimintaan on olennaista Yhtiön kyvylle kasvaa kannattavasti, ja
Yhtiö onkin aikaisemmin onnistuneesti integroinut kiinteistöjä liiketoimintaansa. Mikäli Yhtiö ei kuitenkaan
onnistu integroimaan tulevaisuudessa hankittavia kohteita konserniin, sillä saattaa olla olennaisen epäedullinen
vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Kilpailusääntely saattaa rajoittaa Cityconin hankintoja.
Citycon on kauppakeskusalan markkinajohtajia Suomessa ja tällä hetkellä ainoa kiinteistösijoitusyhtiö, joka on
erikoistunut yksinomaan kauppakeskuksiin. Ruotsissa Yhtiön markkina-asema on vakaa, etenkin Tukholman
alueella. Citycon on vakiinnuttanut asemansa Baltiassa, ja kolmen kauppakeskuksensa myötä Yhtiöstä on tullut
Tallinnan markkinajohtajia. Cityconin strategian kannalta on keskeistä, että Yhtiö vahvistaa asemiaan ydinalueillaan hankintojen ja kehityshankkeiden myötä. Kiinteistöjä hankittaessa ja markkinaosuuksia valloitettaessa Yhtiö
saattaa kuitenkin joutua tilanteisiin, joissa hankintojen kilpailulainsäädännön mukaisuus saattaa tuottaa ongelmia. On mahdollista, että kilpailuviranomaiset tulevaisuudessa saattavat kieltää joitakin Cityconin hankinnoista
estääkseen kauppakeskusmarkkinoiden liiallisen keskittymisen. Tämä vahingoittaisi Yhtiön investointi- ja laajentumissuunnitelmia, millä voisi siten olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen
ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö ei välttämättä kykene toteuttamaan kiinteistömyyntejä hyvään hintaan vallitsevassa taloustilanteessa.
Yhtiö on osana strategiaansa myynyt omistamiaan kiinteistöjä kokonaan tai osittain. Yhtiö harkitsee jatkuvasti
ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä, ja vuosina 2009–2012 Yhtiö on myynyt useita ydinliiketoimintaan kuulumattomia asunto- ja muita kiinteistöjä. Myytävien kiinteistöjen markkina-arvoon ja Yhtiön
saamaan myyntihintaan vaikuttavat monet tekijät, kuten talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio,
sijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Sellaisten kiinteistöjen, joita markkinoilla pidetään toissijaisina
kohteina, myynti saattaa myös olla erityisen hankalaa. Ei ole varmuutta siitä, kykeneekö Yhtiö jatkossa toteuttamaan kiinteistömyyntejä hyväksyttävillä hintatasoilla tai hinnoilla, jotka ylittävät Yhtiön vastaavan kiinteistön
hankintahinnan. Kiinteistöomaisuuden myyntien lykkääntyminen tai kiinteistöjen myyminen tappiolla saattaa
hidastaa Yhtiön suunniteltua kasvua ja sillä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan,
tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
10
Kiinteistösijoitukset yhdessä muiden sijoittajien kanssa tuovat mukanaan uusia riskejä.
Yhtiö saattaa jatkossa suorittaa kiinteistöhankintoja yhdessä muiden kiinteistösijoittajien kanssa tai myydä osan
ydinliiketoimintaansa kuuluvasta kiinteistöstä ulkopuoliselle sijoittajalle, mikäli se on Yhtiön johdon käsityksen
mukaan Yhtiön edun mukaista. Tällaiset yhteissijoitukset tuovat mukanaan uusia riskejä esimerkiksi sijoittajien
keskinäiseen suhteeseen liittyen, ja mahdollisesti aiheutuvilla sijoittajien välisillä erimielisyyksillä saattaa olla
olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Tämän lisäksi
lainanantajat saattavat olla haluttomampia myöntämään Cityconille lainaa johtuen yhteisesti omistettujen kiinteistöjen määrän kasvusta.
Kiinteistöomaisuuden keskittyminen ja riippuvuus vähittäiskaupasta altistavat Yhtiön paikallisille ja toimialakohtaisille riskeille.
Erikoistuminen kauppakeskuksiin ja muihin liiketiloihin on tuonut Yhtiölle kilpailuetua. Yhtiön strategian mukaisesti Yhtiön kiinteistöomaisuus on keskittynyt ja koostuu lähes pelkästään vähittäiskaupan liiketiloista, joista
suurin osa sijaitsee Suomessa. Yhtiön vuokralaisia ovat enimmäkseen päivittäis- ja erityistavarakaupan ketjut,
mutta myös kahvilat, ravintolat, pankit, pankki- ja rahoitusalan yritykset sekä julkishallinto. Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypä arvo 30.9.2012 oli noin 2.695,5 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 60,9
prosenttia, ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,6 prosenttia ja Baltia ja uudet markkinat -yksikköön kuuluvien
kiinteistöjen osuus 11,6 prosenttia koko käyvästä arvosta. Koska Yhtiön tämänhetkinen kiinteistöomaisuus on
keskittynyt Suomen suurimmissa kaupungeissa sijaitseviin liiketiloihin, sen liiketoiminta riippuu merkittävästi
vähittäiskaupan kehityksestä Suomessa. Kasvun vauhdittamiseksi Yhtiö on edelleen laajentanut liiketoimintaansa Ruotsissa ja Baltiassa viime vuosina ja aloitti toiminnan Tanskan markkinoilla 2012. Tästä johtuen ulkomaisten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon osuus on lisääntynyt Yhtiön kiinteistöportfoliossa. Tämän lisäksi Yhtiö
aikoo vuonna 2011 uudistetun strategiansa mukaisesti hajauttaa riskejä laajentamalla tulevaisuudessa toimintojaan Norjaan ja Latviaan. Tällä hetkellä Yhtiön voimakas keskittyminen ja riippuvuus Suomen, Ruotsin, Tanskan, Viron ja Liettuan vähittäiskaupan positiivisesta kehityksestä ovat riskejä Cityconin liiketoiminnalle, joilla
toteutuessaan saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen
asemaan.
Suuri osa Yhtiön vuokrasopimuksista saattaa päättyä samanaikaisesti.
Yhtiön vuokrasopimukset jakautuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat ainoastaan asunnot ja varastotilat ja yksittäiset pysäköintipaikat. 31.12.2011 toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten osuus oli
noin 12 prosenttia Yhtiön kiinteistökannasta. Näistä 82 prosenttia oli Suomessa, 15 prosenttia Ruotsissa ja 2
prosenttia Baltiassa. Toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten osuus on laskenut johtuen Ruotsissa toteutetuista asuntokaupoista, sillä Ruotsissa kaikki liikekiinteistöjen vuokrasopimukset ovat voimassa määräaikaisina. Myös Suomessa toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten määrä on laskenut.
Yhtiön vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika 30.9.2012 oli 3,4 vuotta. Yhtiön johto katsoo, että sen kiinteistöomistukseen kuuluvat vuokrasopimukset on solmittu hyvässä uskossa kestävien pitkäaikaisten suunnitelmien ja periaatteiden mukaisesti ja että niiden keskeiset ehdot vastaavat pääosin vallitsevaa markkinakäytäntöä.
Yhtiön kumppanuusliiketoimintamalli, joka perustuu jatkuvaan yhteiseen kehitykseen ja kiinteistöjen aktiiviseen
hallinnointiin vähentää sopimuskauden pituuden merkitystä. Toistaiseksi voimassaolevat vuokrasopimukset ovat
kuitenkin riski sikäli, että suuri määrä näitä sopimuksia saatetaan irtisanoa lyhyen ajan kuluessa, ja tämä riski
korostuu entisestään epävarmassa taloudellisessa ympäristössä. Toisaalta määräaikaiset vuokrasopimukset ovat
joustamattomampia, mikä saattaa joissain tapauksissa lykätä tarvittavia kiinteistön kehitystoimenpiteitä sopimuskauden aikana. Yhtiön tämänhetkisistä vuokrasopimuksista merkittävän osan ensimmäinen mahdollinen
päättymispäivä on seuraavien 12 kuukauden aikana. Yhtiö tähtää näiden sopimusten joustavaan uusimiseen
yhteistyössä vuokralaisten kanssa. Tässä onnistumisesta ei kuitenkaan ole takeita. Suuren vuokrasopimusmäärän
samanaikaisella päättymisellä ja Yhtiön kykenemättömyydellä uusia nämä sopimukset saattaa olla olennaisen
epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö on riippuvainen suurimmista asiakkaistaan.
Yhtiön suurimpiin asiakkaisiin kuuluu kansainvälisiä ja paikallisia päivittäis- ja erityiskauppaketjuja sekä ravintola- pankki- ja rahoitusalan yrityksiä sekä julkishallinnon toimijoita. Vaikka Yhtiö pyrkii monipuolistamaan
11
asiakaspohjaansa, 31.12.2011 noin 31,1 prosenttia Yhtiön vuokratuloista kertyi viiden suurimman asiakkaan
kanssa solmituista vuokrasopimuksista, joita ovat Kesko, S-ryhmä, ICA AB, Stockmann ja Tokmanni. Suurin
yksittäinen asiakas on selvästi Kesko-konserni sekä sen liiketoimintayksiköt ja konserniyhtiöt. Kesko-konserniin
kuuluvien vuokralaisten osuus Yhtiön vuokratuloista 31.12.2011 oli noin 17,2 prosenttia, kun taas neljä muuta
mainittua vuokralaista vastasivat yhdessä alle 14 prosentin osuudesta Cityconin tuloista. Kesko-konsernin tärkein liiketoimintasegmentti on päivittäis- ja vähittäiskauppa, joka vastasi 43 prosentista sen liikevaihdosta vuonna 2011 (lähde: Kesko Oyj:n vuosikertomus 2011). Kesko-konsernin markkinaosuus Suomen päivittäistavarakaupasta oli vuonna 2011 arviolta noin 35 prosenttia (lähde: AC Nielsen Finland Oy). Yhtiön mahdollisella
kykenemättömyydellä vastata avainasiakkaidensa tarpeisiin, mikä johtaa avainasiakkaan laskevaan vähittäismyyntitilan kysyntään, saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön kiinteistöjen vuokrausasteeseen ja
vuokratuloihin. Vastaavasti muutoksilla avainasiakkaiden liiketoimintaympäristössä ja käyttäytymisessä esimerkiksi kilpailun lisääntymisestä tai talouden epävarmuudesta johtuen, tai yhden tai useamman avainasiakkaan
vuokratulojen menetyksellä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja
taloudelliseen asemaan.
Päivittäistavarakaupan voimakas keskittyminen Suomessa rajoittaa kilpailua ja vuokratasoja.
Yhtiön kaksi suurinta asiakasta ovat Kesko ja S-ryhmä ja päivittäistavarakaupat ovat usein ankkurivuokralaisina
Yhtiön omistamissa kauppakeskuksissa. Varsinkin Suomessa päivittäistavarakauppa on voimakkaasti keskittynyttä ja Keskon ja S-ryhmän yhteenlaskettu markkinaosuus Suomessa ylitti 80 prosenttia vuonna 2011 (lähde:
A.C. Nielsen Finland Oy). Tällainen keskittynyt markkinatilanne saattaa rajoittaa kilpailua ja vähentää Yhtiön
vaihtoehtoja vuokralaisten valinnassa, minkä seurauksena on mahdollista, että Yhtiön ei aina saa parasta mahdollista vuokratasoa liiketiloistaan. Tällaisella vuokratasoja rajoittavalla kilpailutilanteella ja siitä seuraavalla
alentuneella vuokrapotentiaalilla päivittäistavarakaupan liiketiloista saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön
liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut voivat alentaa kiinteistöjen käypää
arvoa.
Yhtiö on itse toiminut rakennuttajana osassa omistamistaan kohteista. Kiinteistöjen omistajana ja rakennuttajana
Yhtiö vastaa kohteissa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä muista kohteisiin liittyvistä suorista ja epäsuorista vahingoista. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä johtuvat vastuut saattavat vaarantaa Yhtiön
liiketoiminnan kannattavuuden sekä laskea Yhtiön omistuksessa olevien sijoituskiinteistöjen käypää arvoa, millä
saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön liiketoiminnan laajentuminen Suomen ulkopuolelle tuo mukanaan uusia riskejä.
Yhtiö on laajentanut liiketoimintaansa Ruotsiin, Viroon, Liettuaan ja Tanskaan hankkimalla omistukseensa
kauppakeskuksia ja muita liikerakennuksia Ruotsin suurimmissa kaupungeissa ja niiden lähialueilla, Virosta
Tallinnasta, Liettuasta Vilnasta ja Tanskasta Kööpenhaminasta. Yhtiö saattaa tulevaisuudessa strategiansa mukaisesti laajentaa toimintaansa myös muille uusille markkinoille, erityisesti Norjaan sekä Latviaan. Suomen
ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, muutokset lainsäädännössä,
hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Kansainvälinen toiminta
edellyttää myös, että Yhtiö hallitsee tehokkaasti kielelliset ja kulttuuriset eroavaisuudet. Baltian maissa kiinteistömarkkinat eivät ole täysin kehittyneet ja lisäksi taloudellinen tilanne Baltian maissa on Pohjoismaihin verrattuna epävarmempi. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö saattaa epäonnistua ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun
siirtämisessä asiakkaalle.
Yhtiö käyttää liiketoiminnassaan ulkopuolisia palveluntarjoajia Yhtiön kiinteistöjen ylläpitoon, rakennuttamiseen ja kehityshankkeiden suunnitteluun liittyen. Yhtiön liiketoiminnalle on oleellista näiden ulkopuolisten palvelujen saatavuus, ehdot, hinta, laatu sekä mahdollisuus siirtää näiden palveluiden kustannusten nousut asiakkaille. Epäonnistuminen ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaille voi vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
12
Yhtiö on riippuvainen ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä.
Yhtiön menestys riippuu olennaisesti Yhtiön johdon ja työntekijöiden ammattitaidosta sekä Yhtiön kyvystä sitouttaa nykyinen johto ja tarvittaessa palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä. Yhtiö katsoo, että sen toteutunut ja odotettavissa oleva kasvu tulee lisäämään Yhtiön johtoon ja muihin asiantuntijoihin kohdistuvia odotuksia.
Vaikka Yhtiö on onnistunut avainhenkilöidensä palkkauksessa myös Yhtiön johdossa vuosina 2011 ja 2012
tapahtuneiden muutosten yhteydessä, ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu tulevaisuudessakin rekrytoimaan
tarpeeksi uutta henkilöstöä tai sitouttamaan nykyisen johdon jäsenet tai avainhenkilöt. Yhtiön johdon tai avainhenkilöiden menettämisellä ja kyvyttömyydellä palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön vakuutusturva saattaa osoittautua riittämättömäksi.
Yhtiö harjoittaa liiketoimintaansa suoraan tai välillisesti omistamiensa tai vuokraamiensa kiinteistöjen sekä niillä
sijaitsevien vähittäiskaupparakennusten kautta. Yhtiö on hankkinut sen kiinteistöt ja rakennukset kattavan vakuutusturvan, jonka se katsoo olevan toimialan yleisen käytännön mukainen. Vakuutukset kattavat veden, tulen
tai esimerkiksi vahingonteon mahdollisesti aiheuttamat vahingot, ja niihin sisältyy myös vastuuvakuutus kolmansille osapuolille aiheutettujen vahinkojen varalta. Lisäksi Yhtiöllä on voimassa liiketoiminnan keskeytysvakuutus. Vakuutusturvalle on kuitenkin asetettu rajoja ja rajoituksia, eikä vakuutus välttämättä kata tiettyjä riskejä. Vaikka vakuutus riittäisikin korvaamaan Yhtiön välittömät menetykset, kiinteistöjen kärsimät muut vahingot
ja vahingon aikaansaamat tulonmenetykset saattavat vaikuttaa Yhtiöön epäedullisesti. Yhden tai useamman
yllämainitun vahingollisen tapahtuman toteutumisella tai riittämättömällä vakuutusturvalla saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö on altis ympäristövastuille.
Kiinteistöjen omistajana Yhtiö saattaa joutua vastuuseen sen omistamissa kiinteistöissä toimivan tai toimineen
yrityksen mahdollisesti aiheuttamista ympäristöhaitoista, jos toimintaa ei ole harjoitettu asianmukaisella tavalla.
Vaikka Yhtiön käsityksen mukaan sen omistamissa kiinteistöissä ei harjoiteta ympäristön kannalta erityisen
haitallista toimintaa, ei kuitenkaan voida sulkea pois mahdollisuutta, että Yhtiö voisi joutua korvausvelvolliseksi
sen omistamassa kiinteistössä aiheutetun ympäristövahingon osalta. Toteutuessaan tällaisella ympäristövastuulla
saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön maine voi vahingoittua, millä saattaa olla epäedullinen vaikutus Yhtiön kykyyn hankkia ja säilyttää
asiakkaita sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä.
Yhtiön kyky hankkia ja säilyttää vuokralaisia sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä saattaa kärsiä, jos Yhtiön
maine vahingoittuu. Maineeseen vaikuttavia seikkoja voivat olla muun muassa liiketilojen laatuun ja turvallisuuteen liittyvät seikat sekä lainsäädännön ja viranomaismääräysten noudattaminen. Mikäli Yhtiön maine vahingoittuu esimerkiksi edellä mainittujen seikkojen johdosta, sillä voi olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön
liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Merkittävä osakkeenomistaja kykenee estämään määräenemmistöpäätökset yhtiökokouksissa ja saattaa myydä huomattavan osan omistuksistaan.
Yhtiön suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd. omisti yhteensä noin 48,6 prosenttia Cityconin kaikista osakkeista 30.9.2012. Gazit-Globe Ltd.:n omistusosuus Yhtiössä mahdollistaa sen, että Gazit-Globe Ltd. voi estää
sellaisten päätösten tekemisen Yhtiössä, jotka edellyttävät kahden kolmasosan enemmistöä yhtiökokouksessa
edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Tällaisia päätöksiä ovat esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen,
osakkeiden liikkeeseen laskeminen siten, että osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketaan sekä Yhtiön
sulautumista, jakautumista tai selvitystilaan asettamista koskevat päätökset. Lisäksi mikäli merkittävä omistaja
myisi huomattavan osan omistamistaan Yhtiön osakkeista tai olisi markkinoiden käsityksen mukaan aikeissa
myydä huomattavan osan omistamistaan Yhtiön osakkeista, voisi tällä olla vaikutusta Yhtiön osakkeen kurssikehitykseen.
13
Gazit-Globe Ltd.:n omistusosuus saattaa ylittää 50 prosenttia aiheuttaen määräysvallan vaihtumista koskevien lausekkeiden laukeamisen ja synnyttää velvollisuuden tehdä pakollinen julkinen ostotarjous.
Mikäli Gazit-Globe Ltd.:n omistusosuus Yhtiön osakkeiden tuottamasta äänimäärästä ylittäisi 50 prosenttia,
Gazit-Globe Ltd:lle syntyisi velvollisuus tehdä pakollinen julkinen ostotarjous lopuista Yhtiön osakkeista ja
osakkeisiin oikeuttavista arvopapereista arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Lisäksi Gazit-Globe Ltd.:n omistusosuuden nouseminen yli 50 prosenttiin Yhtiön osakkeiden tuottamasta äänimäärästä aiheuttaisi määräysvallan
vaihtumisen Yhtiössä, kuten tämä on määritelty suurimmassa osassa Yhtiön lainarahoitussopimuksia. Tällainen
määräysvallan vaihtuminen asettaisi Yhtiölle velvollisuuden joko aloittaa neuvottelut asianomaisten lainanantajien kanssa vaihtoehdoista rahoituksen jatkamiseksi eri ehdoin, mikä johtaisi mahdollisesti korkeampiin rahoituskustannuksiin, tai vaihtoehtoisesti maksamaan kyseessä olevat lainat takaisin.
Yhtiö on alttiina arvopapereiden liikkeeseenlaskuun liittyville lainsäädännöstä ja viranomaissääntelystä johtuville riskeille.
Osakkeiden tai muiden arvopapereiden laskeminen liikkeeseen tietyille alueille tai tietyillä alueilla Yhtiön toimesta saattaa olla erityisten rekisteröinti-, listalleotto- tai kelpoisuusvaatimusten tai muiden paikallisesta laista
tai sääntelyviranomaisesta johtuvien rajoitusten alaista tai se saattaa olla kokonaan kiellettyä. Yhtiö noudattaa
parhaansa mukaan tällaisia rajoituksia, mutta on mahdollista, että johtuen tällaisten rajoitusten soveltamiseen ja
niitä koskevaan käytäntöön liittyvästä monitulkintaisuudesta tai mistä tahansa muusta syystä Yhtiö saattaa joutua
hallinnollisen menettelyn tai oikeudenkäynnin kohteeksi, mikä saattaa johtaa sakkoihin tai rangaistukseen tai
velvollisuuteen maksaa vahingonkorvauksia. Yhtiöllä on paljon ulkomaisia sijoittajia ja se saattaa myös jatkossa
markkinoida arvopapereitaan ulkomaisille sijoittajille, mikä saattaa myös lisätä sijoittajien tekemien tällaisiin
sijoittajiin sovellettaviin arvopaperilakeihin tai -määräyksiin perustuvien mahdollisten kanteiden määrää. Vaikka
tällaiset kanteet olisivat perusteettomia, ne saattavat silti aiheuttaa merkittävää haittaa Yhtiön maineelle ja altistaa Yhtiön merkittävälle oikeudenkäyntikuluriskille.
Luottotappiot voivat kasvaa vuokralaisten maksuvaikeuksien seurauksena.
Yhtiön vuokrasopimukset ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia, mutta viime vuosina talouskriisin seurauksena
vuokralaisten maksuvaikeudet kesken sopimuskauden ovat lisääntyneet. Valtaosa Yhtiön vuokrasopimuksista
sisältää vuokravakuusjärjestelyjä, joilla tätä riskiä pyritään hallitsemaan. Näistä järjestelyistä huolimatta luottotappioita esiintyy ja niiden määrä on jatkanut kasvuaan ollen 0,8 miljoonaa euroa vuoden 2011 lopussa (luottotappioiden määrä oli 1,0 miljoona euroa vuonna 2010 ja 0,6 miljoonaa euroa vuonna 2009). Vaikka toteutuneiden luottotappioiden määrä on Yhtiön käsityksen mukaan edelleen maltillinen, voi merkittävällä luottotappiolla
toteutuessaan olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön liiketoimintaan liittyvät rahoitusriskit
Korkotason ja luottomarginaalien nousu lisää Yhtiön rahoituskustannuksia.
Yleisen korkotason muutoksilla on merkittävä vaikutus kiinteistöalaan ja Yhtiön arvion mukaan korkotason
muutokset ovatkin yksi keskeisimpiä lähiajan riskejä. Markkinakorot ovat rahoituskriisin seurauksena heilahdelleet voimakkaasti, kun suhteellisen korkealla olleet korot laskivat voimakkaasti finanssikriisin seurauksena syksyllä 2008. Vuoden 2010 alkupuolella lyhyet markkinakorot lähtivät hienoiseen nousuun. Markkinakorot ovat
kuitenkin laskeneet jälleen vuoden 2012 alusta ja ovat syksyllä 2012 ennätysalhaiset.
Korkotason heilahtelut vaikuttavat Yhtiön vaihtuvakorkoisten lainojen korkokuluihin, joita markkinakorkojen
nousu kasvattaa. Yhtiö seuraa tarkasti korkotason kehitystä ja suojautuu aktiivisesti korkotason muutosten vaikutuksilta. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaan korkopositiosta vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia on
oltava suojattuna. Korkoriskin hallinnassa Yhtiö käyttää pääasiassa koronvaihtosopimuksia. 30.9.2012 Yhtiön
velkasalkun korkosuojausaste oli 86,1 prosenttia, verrattuna 83,1 prosenttiin edellisenä vuonna. Nousu johtui
suurimmaksi osaksi Cityconin toukokuussa 2012 liikkeeseenlaskemasta kiinteäkorkoisesta joukkovelkakirjasta.
Korkotason olennainen nousu saattaa myös vaikuttaa yksityiseen kulutukseen tai vuokralaisten vuokranmaksukykyyn taikka johtaa Yhtiön liiketilojen vajaakäyttöasteen kasvuun. Lisätietoa korkotason vaikutuksista Yhtiön
nykyisiin ja tuleviin rahoituskustannuksiin on esitetty kohdassa ”Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä –
Yhtiö ei välttämättä tulevaisuudessa kykene varmistamaan rahoituksen saatavuutta tai kohtuullista hintaa”.
14
Rahoituskriisin seurauksena pankkien perimät lainojen luottomarginaalit kääntyivät voimakkaaseen nousuun
vuosien 2008 ja 2009 aikana. Pankkien halukkuus lainata rahaa yrityksille parantui vuosien 2010 ja 2011 aikana,
mutta se ei ole palautunut kriisiä edeltävälle tasolle, ja luottomarginaalit ovat säilyneet suhteellisen korkeina.
Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III- ja Solvency IIsäännökset) saattaa ylläpitää pankkirahoituksen korkeampia kustannuksia verrattuna kriisiä edeltävään aikaan.
Tämä saattaa nostaa Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa ja Yhtiön keskikorkotasoa tulevaisuudessa. Basel
III -sääntely tulee voimaan 2013. Lisäksi lähivuosien aikana Yhtiön tulee jälleenrahoittaa lainasopimukset, jotka
tehtiin alhaisilla marginaaleilla ennen rahoituskriisiä, ja tämän seurauksena näiden lainojen marginaalit tulevat
nousemaan. Marginaalien nousu kasvattanee Yhtiön keskimääräistä korkoa, vaikka markkinakorot muuten pysyisivät pääasiassa ennallaan.
Siitä huolimatta, että Yhtiö toimii aktiivisesti näiden mahdollisten kehityssuuntauksien hallitsemiseksi, korkotason selkeällä nousulla ja kohonneilla luottomarginaaleilla saattaa varsinkin pitkällä aikavälillä olla olennaisen
epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö ei välttämättä tulevaisuudessa kykene varmistamaan rahoituksen saatavuutta tai kohtuullista hintaa.
Yhtiö on viime vuosina toteuttanut erilaisia oman ja vieraan pääoman ehtoisia rahoitusjärjestelyjä, mukaan lukien suunnattuja osakeanteja (2007, 2010 ja 2011), merkintäoikeusanteja (2007 ja 2012), kotimaisia joukkovelkakirjalainoja (2009 ja 2012) sekä useita lainasopimuksia (2007–2012). Yhtiön johto uskoo, että Yhtiön tämänhetkinen rahoitusasema on oikeassa suhteessa sen liiketoimintaan. Yhtiöllä oli 30.9.2012 käytössään sitovia nostamattomia luottolimiittejä ja kassavaroja yhteensä 539,1 miljoonan euron edestä. Yhtiön lainanantajille antaman
sitoumuksen mukaan Citycon-konsernin oikaistun omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 prosenttia ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Cityconin oikaistu omavaraisuusaste oli 30.9.2012 37,2 prosenttia ja korkokate 2,1.
Yhtiön tällä hetkellä käytettävissä olevista rahoituslähteistä huolimatta Yhtiön aktiivinen kasvu ja tulevat uudet
investoinnit johtavat lisärahoituksen tarpeeseen, jonka ehtoihin rahoitusmarkkinakriisi on vaikuttanut. Vaikka
saatavilla olevan velkarahoituksen määrä on vuodesta 2010 lähtien parantunut ja yritysten luottomarginaalit ovat
kaventuneet ja Yhtiö on onnistuneesti toteuttanut kaksi suunnattua osakeantia, merkintäoikeusannin ja kotimaisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan, rahoituksen saatavuus ja lainamarginaalit eivät edelleenkään ole
palanneet finanssikriisiä edeltävälle tasolle. Useissa Euroopan maissa esiin nousseiden julkisen talouden velkaongelmien aiheuttama pörssikurssien lasku on lisäksi vaikuttanut monien kiinteistöyhtiöiden osakkeiden arvoon,
jotka ovat edelleen vuonna 2012 huomattavasti alhaisempia verrattuna rahoituskriisiä edeltäneeseen tilanteeseen.
Tämä heikentää oman pääoman ehtoisen rahoituksen houkuttelevuutta yhtiöiden kannalta. Rahoituksen saatavuuteen ja rahoituskustannuksiin vaikuttavat tekijät voivat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön strategian
toteuttamiseen sekä Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön rahoitussopimuksiin liittyy vastapuoliriski.
Yhtiön pitkäaikaisten pankkilainojen, johdannaissopimusten ja vakuutusten vastapuolina toimivat kansainväliset
rahoituslaitokset. Finanssimarkkinoiden kriisin kuluessa Yhdysvalloissa ja Euroopassa useat pankki- ja vakuutusyhtiöt ovat ajautuneet taloudellisiin vaikeuksiin, joiden seurauksena rahoitusinstituutioiden keskuudessa on
vuodesta 2008 lähtien tapahtunut lukuisia yritysjärjestelyjä, konkursseja sekä joitain rahoitusinstituutioiden haltuunottoja valtioiden toimesta. Cityconin pääasiallisia sopimuskumppaneita rahoitustransaktioissa ovat pohjoismaiset rahoituslaitokset, jotka ovat välttyneet vakavilta ongelmilta. Nykyisessä markkinatilanteessa ei kuitenkaan voida pois sulkea sitä, että Cityconin rahoitus- tai vakuutusvastapuoli ajautuisi vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin. Yhden tai useamman Cityconin vastapuolena toimivan rahoitusinstituution ajautumisella taloudellisiin vaikeuksiin tai konkurssiin saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan,
tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiö on altis valuuttakurssien vaihteluille.
Yhtiön laajentuminen Ruotsiin altisti Yhtiön valuuttakurssiriskeille, sillä suurin osa Yhtiön Ruotsissa syntyvästä
liikevaihdosta ja kustannuksista määritetään Ruotsin kruunuissa. Alkuvuodesta 2009 alkaen euro on heikentynyt
suhteessa Ruotsin kruunuun, jolla Yhtiön Ruotsissa tarjoamat palvelut hinnoitellaan, ja tällä on ollut positiivinen
vaikutus Yhtiön liiketoiminnan euromääräisiin vuokratuottoihin ja liikevoittoon. Minimoidakseen valuuttakurssien vaihtelusta aiheutuvat mahdolliset epäedulliset vaikutukset Yhtiö pyrkii rahoittamaan Ruotsissa olevan
liiketoimintansa Ruotsin kruunuissa siten, että valuuttakurssien vaihtelusta aiheutuvat muutokset liikevoitossa
kompensoituvat rahoituskulujen muutoksella. Tilinpäätöstä varten Yhtiön täytyy muuntaa Ruotsin kruunuissa
15
olevien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrät euroiksi kyseisenä ajankohtana voimassa olevan valuuttakurssin mukaisesti. Täten merkittävillä muutoksilla euron ja Ruotsin kruunun välisessä vaihtosuhteessa saattaa
olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Myös Virossa ja Liettuassa tehdyt hankinnat on rahoitettu pääasiassa paikallisessa valuutassa valuuttariskin
minimoimiseksi. Virossa euro otettiin kuitenkin käyttöön 1.1.2011, eikä valuuttariskiä suhteessa Viron valuuttaan siten enää ole. Liettuan kohdalla riski on rajoitettu johtuen siitä, että Liettuan valuutta on kiinnitetty euroon.
Lisäksi Liettua pyrkii euron käyttöönottoon lähivuosina. Viime vuosina Liettuan valuuttaan on ajoittain kohdistunut devalvaatiopaineita. Paikalliset rahoitusmarkkinat Liettuassa eivät ole yhtä kehittyneet kuin Suomen tai
Ruotsin markkinat. Tästä syystä Liettuassa ei aina välttämättä ole mahdollista rahoittaa liiketoimintaa paikallisessa valuutassa, ja valuuttamarkkinoiden alhaisen likviditeetin ja korkeiden transaktiokulujen takia valuuttakurssiriskiltä suojautuminen valuuttajohdannaisten avulla ei välttämättä ole mahdollista. Näistä seikoista johtuen
mahdollisella devalvaatiolla Liettuassa saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan,
tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Vaikka Yhtiö pystyisikin suojautumaan Liettuan valuutan mahdollisesta devalvaatiosta aiheutuvilta suorilta
valuuttakurssiriskeiltä, voisi devalvaatio aiheuttaa myös liiketilojen kysynnän vähentymistä ja sitä kautta vuokratuottojen laskua, millä saattaa olla olennaisen epäedullinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Tanskan kruunu on ollut kiinnitettynä tiukasti euroon noin 15 vuoden ajan, eikä se näin ollen altista yhtiötä merkittäville valuuttakurssiriskeille. Mikäli tilanne muuttuisi ja Tanskan kruunu devalvoitaisiin euroon nähden, voisi
sillä olla haitallisia vaikutuksia Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan.
Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä
Yhtiön osakkeiden markkinahinta tai likviditeetti saattaa vaihdella huomattavasti.
Yhtiön osakkeiden markkinahinta saattaa vaihdella huomattavasti. Markkinahinnan vaihtelu riippuu useista
tekijöistä, kuten Cityconin liiketoiminnan tuloksesta tai liiketoiminnan tulevaisuudennäkymien muutoksesta tai
Cityconin toimintaan vaikuttavan lainsäädännön muutoksista. Kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla voi myös
esiintyä hintoihin ja volyymiin liittyvää epävakautta, joka ei ole liittynyt yksittäisten yritysten liiketoiminnan
menestyksellisyyteen tai tulevaisuuden näkymiin. Pörssikurssien lasku talouskriisin seurauksena on johtanut
siihen, että monen kiinteistöyhtiön osakkeen markkina-arvo on laskenut merkittävästi verrattuna ennen talouskriisiä vallinneeseen tilanteeseen. Osakemarkkinoiden yleinen lasku tai osakkeisiin verrattavien arvopapereiden
hintojen lasku saattavat vaikuttaa olennaisen epäedullisesti Yhtiön osakkeiden kysyntään ja likviditeettiin, mikä
heikentää Yhtiön mahdollisuuksia oman pääoman hankkimiseen osakeantien avulla.
Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien merkintäoikeuksien käyttö voi olla rajoitettua.
Osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön osakkeenomistajilla on osakeomistuksensa suhteessa etuoikeus merkitä annissa uusia osakkeita, optio-oikeuksia tai vaihtovelkakirjoja, ellei kyseistä antia koskevassa yhtiön päätöksessä
toisin mainita. Osakeyhtiölain mukaan merkintäetuoikeudesta voidaan poiketa vain, jos päätös hyväksytään
vähintään kahden kolmasosan enemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja kaikista yhtiökokouksessa edustetuista
osakkeista. Ne Cityconin osakkeenomistajat, jotka asuvat tai joilla on virallinen osoite muualla kuin Suomessa,
eivät välttämättä voi käyttää osakkeisiinsa liittyviä merkintäetuoikeuksia tai muita oikeuksia, ellei osakkeilla ole
kyseisen maan arvopaperilakien mukaista voimassa olevaa rekisteröintiä tai ellei niihin sovellu jokin rekisteröintivaatimuksia koskeva poikkeus.
Osakkeenomistajille kultakin tilikaudelta jaettavien osinkojen määrä on epävarma.
Citycon ei voi taata, että se maksaa tulevaisuudessa osinkoa tai pääomanpalautusta Yhtiön liikkeeseen laskemille
osakkeille. Mahdollisesti maksettavan osingon tai pääomanpalautuksen määrää ei myöskään voida taata. Osingon tai pääomanpalautuksen maksu ja määrä riippuu Cityconin hallituksen harkinnasta ja viime kädessä Yhtiön
yhtiökokouksen päätöksestä sekä kassavaroista, edellisten tilikausien voitoista, arvioiduista rahoitustarpeista,
Cityconin tuloksesta, taloudellisesta asemasta ja mahdollisista Cityconia sitovista lainasopimusten ehdoista sekä
muista asiaan vaikuttavista seikoista.
16
Tulevilla huomattavien osakemäärien liikkeeseenlaskuilla tai myynneillä voi olla negatiivinen vaikutus Yhtiön osakkeiden markkina-arvoon ja mahdolliset tulevat suunnatut annit laimentaisivat olemassa olevien osakkeenomistajien omistusta.
Yhtiön huomattavien osakemäärien liikkeeseenlasku tai myynti tai käsitys siitä, että tällaisia liikkeeseenlaskuja
tai myyntejä voisi tapahtua tulevaisuudessa, voi vaikuttaa negatiivisesti Yhtiön osakkeiden markkina-arvoon ja
Yhtiön kykyyn kerätä tulevaisuudessa rahaa pääomamarkkinoilta. Lisäksi mahdollisesti tulevaisuudessa toteutettavat Yhtiön osakkeiden suunnatut annit laimentaisivat sellaisten olemassa olevien osakkeenomistajien omistusta
Yhtiössä, jotka eivät voi osallistua suunnattuun antiin.
17
ESITTEESTÄ VASTUULLISET TAHOT
Citycon Oyj
Yritys- ja yhteisötunnus: 0699505-3
Kotipaikka: Helsinki
Osoite: Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki
ESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS
Yhtiö on laatinut tämän Perusesitteen ja vastaa sen sisältämien tietojen oikeellisuudesta. Yhtiö vakuuttaa varmistaneensa riittävän huolellisesti, että sen parhaan ymmärryksen mukaan tässä Perusesitteessä esitetyt tiedot vastaavat tosiseikkoja eikä tiedoista ole jätetty pois mitään asiaan todennäköisesti vaikuttavaa.
ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT
Mikäli Perusesitteen sisältämä tieto on peräisin ulkopuolisesta lähteestä, kyseinen lähde on yksilöity. Yhtiö vahvistaa, että Perusesitteeseen sisältyvät ulkopuolisista lähteistä tuotetut tiedot on toistettu Perusesitteessä asianmukaisesti, ja että siltä osin kuin Yhtiö tietää ja on pystynyt kyseisten kolmansien julkistamien tietojen perusteella varmistamaan, tiedoista ei ole jätetty pois seikkoja, jotka tekisivät toistetuista tiedoista harhaanjohtavia tai
epätarkkoja.
PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO
Tämä Perusesite on saatavilla 3.12.2012 alkaen suomenkielisenä Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta
www.citycon.fi sekä 3.12.2012 alkaen paperikopiona suomen- ja englanninkielisenä Yhtiöstä osoitteesta Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki ja Helsingin Pörssin palvelupisteestä osoitteesta Fabianinkatu 14, 00100 Helsinki.
18
TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT
Eräät tässä Perusesitteessä esitetyt lausumat, kuten kohdissa ”Riskitekijät”, ”Osingot ja osinkopolitiikka”, ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät”, ”Toimialakatsaus” sekä ”Liiketoiminta” esitetyt lausumat, perustuvat Yhtiön johdon näkemyksiin ja oletuksiin sekä Yhtiön johdon tiedossa tällä hetkellä
oleviin seikkoihin, ja näitä lausumia voidaan siten pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Muun muassa lausumia, jotka sisältävät verbin ”uskoa”, ”odottaa”, ”ennakoida”, ”aikoa”, ”suunnitella” tai näitä vastaavan verbin
tai ilmaisun, voidaan pitää tulevaisuutta koskevina lausumina.
Tällaisiin tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä
muita tärkeitä tekijöitä, joiden seurauksena Cityconin todellinen tulos, toiminnan taso, saavutukset tai sen toimialan tulokset saattavat poiketa merkittävästikin tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai arvioiduista
tuloksista, toiminnan tasosta tai saavutuksista. Kohdassa ”Riskitekijät” esitetään esimerkkejä näistä riskeistä,
epävarmuustekijöistä ja muista tekijöistä. Tällaisia ovat muun muassa yleiset taloudelliset ja liiketaloudelliset
suhdanteet, muutokset markkinoiden kilpailutilanteessa, kyky hankkia rahoitusta suotuisilla tai Cityconin odotuksia vastaavilla ehdoilla, toiminta- ja rahoituskustannuksissa tapahtuvien muutosten vaikutus, mukaan lukien
muutokset koroissa, sekä lainsäädännössä tai yleisessä taloudellisessa kehityksessä tapahtuvat muutokset. Edellä
mainittu luettelo ei ole tyhjentävä ja aika ajoin voi ilmetä uusia riskejä. Jos yksi tai useampi näistä tai muista
riskeistä tai epävarmuustekijöistä toteutuisi tai jos taustaolettamukset osoittautuisivat vääriksi, Cityconin liiketoiminnan todellinen tulos tai sen taloudellinen asema saattaa erota huomattavasti siitä, mitä tässä Perusesitteessä
kuvataan odotetuksi, uskotuksi, arvioiduksi tai ennakoiduksi.
19
OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA
Cityconin tavoitteena on, että Yhtiö jakaa osinkoina ja pääoman palautuksina Yhtiön osakkeenomistajille vähintään 50 prosenttia tilikauden tuloksesta verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutoksia. Vaikka tämän osinkopolitiikan muuttaminen ei ole suunnitteilla, ei voida taata, että osinkoa tai pääoman palautusta todella maksetaan
tulevaisuudessa, eikä takeita voida myöskään antaa minään tiettynä vuonna maksettavien osinkojen tai pääoman
palautuksen määrästä.
Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää osinkojen jakamisesta yhtiön hallituksen esityksen perusteella.
Osinkoa jaetaan yleensä kerran tilikaudessa ja osinko voidaan maksaa vasta sen jälkeen, kun yhtiökokous on
hyväksynyt Yhtiön tilinpäätöksen. Osingonjakoon liittyviä rajoituksia kuvataan kohdassa ”Osakkeet ja osakepääoma” – Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista – ”Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen”.
31.12.2011 päättyneen tilikauden osalta Citycon maksoi osinkoa 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi vuoden
2012 varsinainen yhtiökokous päätti 0,11 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta. Osinko ja pääoman palautus, yhteensä 41,7 miljoonaa euroa, maksettiin 4.4.2012. Myös
31.12.2009 ja 31.12.2010 päättyneiden tilikausien osalta maksettiin osinkoa 0,04 euroa ja pääoman palautusta
0,10 euroa osakkeelta. Yhtiön osingonjako ja pääomanpalautus kokonaisuutena tarkastellen on noudattanut Yhtiön osinkopolitiikkaa tilikausina 2009–2011.
20
OSAKEMARKKINATIETOJA
Yhtiöllä oli 30.11.2012 yhteensä 326.880.012 osaketta. Kukin osake tuottaa omistajalleen yhden äänen Yhtiön
yhtiökokouksissa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin
Pörssin pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella ”CTY1S”. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakkeen
ylimmät ja alimmat kurssit, kauden keskihinta ja kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta sekä osakevaihdon
määrä Helsingin Pörssissä kunakin esitettävänä kautena. Cityconin osakkeen päätöskurssi Helsingin Pörssissä
28.11.2012 oli 2,49 euroa.
Osakekurssi Helsingin Pörssissä, euroa
Ylin
Alin
Kauden lopussa
Kauden keskihinta
Kaupankäyntivolyymi Helsingin Pörssissä
Osakkeiden määrä, 1.000 kpl
% osakkeiden kokonaismäärästä
Lähde: Helsingin Pörssi
1)
Tiedot ajanjaksolta 1.1.2012–28.11.2012.
21
2009
3,16
1,30
2,94
1,99
2010
3,31
2,29
3,08
2,84
2011
3,41
2,02
2,31
2,78
20121)
2,62
2,05
2,49
2,41
149.340
67,0
114.974
47,0
97.483
35,1
72.616
22,2
ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA
Seuraavissa taulukoissa esitetään eräitä 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiden tilikausien konsernitilinpäätöstietoja ja vastaavia 30.9.2012 päättyneen yhdeksän kuukauden jakson tietoja sekä vertailutietoja
edelliseen, vuoden 2011 tilikauden vastaavaan jaksoon. Tiedot perustuvat tähän Perusesitteeseen sisällytettyihin
Citycon-konsernin tilinpäätöksiin 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiltä tilikausilta sekä tähän
Perusesitteeseen sisällytettyyn osavuosikatsaukseen 30.9.2012 päättyneeltä yhdeksän kuukauden jaksolta. Tietoja tulee tarkastella yhdessä tilinpäätöstietojen ja niiden liitetietojen sekä osavuosikatsauksen kanssa. Cityconkonsernin 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiden tilikausien konsernitilinpäätökset sekä 30.9.2012
ja 30.9.2011 päättyneiden yhdeksän kuukauden jaksojen osavuosikatsaukset on laadittu kansainvälisten tilinpäätösperiaatteiden (IFRS) mukaisesti. Alla olevassa taulukossa 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiltä
tilikausilta esitetyt tiedot ovat tilintarkastettuja, mutta 30.9.2012 ja 30.9.2011 päättyneiden yhdeksän kuukauden
jaksojen osalta esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia. Taulukossa ”Operatiivinen / Ei-operatiivinen tulos”
esitetyt tiedot 31.12.2010 ja 31.12.2011 päättyneiltä tilikausilta ovat tilintarkastamattomia, koska Citycon on
vuoden 2010 tilinpäätöksestään alkaen eriyttänyt EPRA:n suositusten mukaisten tietojen raportoinnin varsinaisesta IFRS-konsernitilinpäätöksestä. Yhtiön tilinpäätösten laadinnassa noudatettavia periaatteita on selostettu
kohdassa "Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet".
2011
TULOSLASKELMATIEDOT,
miljoonaa euroa
Liikevaihto
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan
muut kulut
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen myynneistä
Liikevoitto/-tappio
Rahoituskulut
Osuus yhteisessä määräysvallassa
olevien yksikköjen voitoista/tappioista
Voitto/Tappio ennen veroja
Tuloverot
Katsauskauden voitto/tappio
Jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille1
2010
(tilintarkastettu)
1.1.-31.12.
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.-30.9.
217,1
195,9
186,3
177,1
161,0
-72,8
144,3
-28,0
-68,7
127,2
-23,3
-60,9
125,4
-17,8
-57,2
119,9
-19,2
-54,0
107,0
-18,8
0,2
0,3
0,0
0,2
0,2
-35,3
50,8
-97,4
19,8
-18,2
0,6
81,8
-62,4
2,6
157,7
-54,9
0,1
10,3
-47,7
5,1
125,8
-50,7
1,0
71,2
-46,2
0,3
19,7
1,6
21,3
102,8
-12,5
90,4
-37,5
0,6
-36,9
0,0
75,0
-9,1
65,9
0,0
25,0
-0,5
24,5
13,0
78,3
-34,3
56,8
18,3
8,3
12,0
-2,6
9,1
6,2
1
IFRS:n mukaan Cityconin keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt konsolidoidaan IAS 31 -standardin (”Osuudet yhteisyrityksissä”) vaatimusten mukaisesti ja muut Cityconin tytäryhtiöt konsolidoidaan IAS 27 -standardin (”Konsolidoidut ja erilliset
tilinpäätökset”) vaatimusten mukaisesti. Määräysvallattomien omistajien osuus konsolidoiduissa IFRS:n mukaan valmistelluissa tilinpäätöksissä koostuu joistakin määräysvallattomien omistajien osuuksista ulkomailta omistetuissa tytäryhtiöissä.
Lisätietoa osittaiseen konsolidointiin ja keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin liittyen on esitetty Perusesitteen kohdassa ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät – Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet”.
22
2011
LAAJAN TULOKSEN ERÄT,
miljoonaa euroa
Muut laajan tulokset erät
Nettotappiot/-voitot rahavirran
suojauksista
Tuloverot liittyen rahavirran
suojauksiin
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/tappiot
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen
Katsauskauden laaja voitto/tappio
Katsauskauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
2010
(tilintarkastettu)
1.1.-31.12.
RAHAVIRTATIEDOT,
miljoonaa euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
Investointien nettorahavirta
Rahoituksen nettorahavirta
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.-30.9.
-35,9
5,1
-6,7
-18,0
-25,6
9,0
-1,3
1,8
4,8
6,7
0,6
3,1
2,0
4,8
-2,2
-26,2
6,9
-3,0
-8,4
-21,2
-4,9
97,3
-39,9
57,5
3,3
-13,4
83,4
-38,4
46,9
-2,0
8,5
13,9
-1,4
10,6
5,4
2011
2010
(tilintarkastettu)
31.12.
TASETIEDOT,
miljoonaa euroa
Pitkäaikaiset varat
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
Lyhytaikaiset varat
Varat yhteensä
Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma
Määräysvallattomille omistajille
Velat
Oma pääoma ja velat yhteensä
2009
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
30.9.
2.540,1
2.378,1
2.161,4
2.717,9
2.529,1
12,7
125,0
2.677,7
1,5
56,9
2.436,5
26,0
65,9
2.253,2
5,4
51,8
2.775,1
50,2
2.579,3
902,6
59,2
1.715,9
2.677,7
849,5
50,7
1.536,3
2.436,5
731,1
36,8
1.485,3
2.253,2
907,2
57,5
1.810,4
2.775,1
913,5
56,1
1.609,7
2.579,3
66,0
-203,0
208,5
20,0
-67,5
45,2
66,2
-127,9
63,8
44,5
-78,7
-24,8
54,1
-191,4
139,6
23
2011
2010
(tilintarkastettu)
1.1. – 31.12.
TALOUDELLISET
TUNNUSLUVUT JA MUUT
TIEDOT
Korollinen nettovelka (käypä arvo),
miljoonaa euroa
Omavaraisuusaste, %
Nettovelkaantumisaste (gearing), %
Oman pääoman tuotto (ROE), %
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %
Operatiivinen tulos (EPRA Ear2
nings), miljoonaa euroa
OSAKEKOHTAISET
TUNNUSLUVUT
Tulos/osake, laimentamaton, euroa3
Tulos/osake, laimennettu, euroa3
Operatiivinen tulos/osake,
laimentamaton (EPRA Earnings per
share, basic)3
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa3
Oma pääoma/osake, euroa
Nettovarallisuus (EPRA
NAV)/osake, euroa 4
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV)/osake, euroa
Osinko/osake, euroa3
Sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus/osake, euroa3
Osakekohtainen osinko ja sijoitetun
vapaan oman pääoman palautus
yhteensä, euroa3
TOIMINNALLISET
TUNNUSLUVUT
5
Nettotuotto, %
Taloudellinen vuokrausaste, %
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo,
milj. euroa6
Henkilöstö keskimäärin tilikaudella
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.–30.9.
1.463,5
36,0
151,4
2,3
3,8
1.386,0
37,1
153,1
11,1
10,6
1.312,2
34,2
169,5
-4,7
-0,5
1.575,2
34,8
162,6
N/A
N/A
1.445,2
37,7
148,3
N/A
N/A
53,3
47,3
50,9
47,7
40,7
0,05
0,05
0,33
0,32
-0,15
-0,15
0,20
0,19
0,07
0,07
0,20
0,20
0,22
0,17
0,15
0,25
3,25
0,08
3,47
0,29
3,31
0,15
3,27
0,21
3,29
3,62
3,79
3,64
3,71
3,64
3,29
0,04
3,49
0,04
3,35
0,04
3,24
-
3,31
-
0,11
0,10
0,10
-
-
0,14
0,13
0,13
-
-
6,0
95,5
5,8
95,1
6,1
95,0
6,3
95,4
5,9
95,4
2.522,1
131
2.367,7
123
2.147,4
117
2.695,5
N/A
2.512,6
N/A
2
Citycon muutti 31.12.2011 aiemmin raportoimansa operatiivisen liikevoiton nimeksi operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) ja operatiivisen tuloksen nimeksi operatiivinen tulos (EPRA Earnings). Citycon on aiemmin raportoinut vain
laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, diluted). Vuoden 2011 tilinpäätöksessä Citycon raportoi
myös laimentamattoman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) ja raportoi jatkossa vain laimentamattoman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) EPRA:n suositusten mukaisesti. Tämän Perusesitteen Liitteenä 2 olevan Cityconin vuoden 2011 tilinpäätöksen kohdasta ”EPRA:n tunnusluvut” sivulla 15 löytyy lisätietoja laimentamattomasta ja laimennetusta operatiivisesta tuloksesta (EPRA EPS, basic ja EPRA EPS, diluted).
3
Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä syyskuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
4
EPRA:n vuoden 2010 suositusten mukaisesti Citycon on muuttanut nettovarallisuuden (EPRA NAV) laskentaa vuosien
2009 ja 2010 tilinpäätöksissään siten, että nettovarallisuudesta eliminoidaan kaikkien rahoitusinstrumenttien käyvät arvot.
5
Sisältää laajennushankkeiden tontit.
6
1.1.2009 alkaen IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin muutoksen myötä sijoituskiinteistöjen käypä arvo sisältää myös rakenteilla olevat kiinteistöt. Lisätietoja muutoksen vaikutuksesta on Cityconin vuoden 2009 tilinpäätöksen liitetiedossa 3
”Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa”.
24
Henkilöstö katsastuskauden lopulla
OPERATIIVINEN / EIOPERATIIVINEN TULOS,
miljoonaa euroa
Tilikauden tulos IFRS:n laajan
tuloslaskelman mukaan
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
-/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
+ Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut
-/+ Rahoituserien käyvän arvon
voitot/tappiot
-/+ Yhteisessä määräysvallassa
olevien yksikköjen käyvän arvon
voitot/tappiot
+/- Edellä esitetyistä syntyvät tämänhetkiset verot
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
Keskimääräinen osakemäärä, miljoonaa8
Operatiivinen tulos/osake (EPRA
Earnings per share), euroa8
2011
2010
(tilintarkastettu)
1.1. – 31.12.
136
129
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.–30.9.
130
129
119
2011
2010
(tilintarkas7
tamaton)
(tilintarkastamaton)7
1.1.– 31.12.
13,0
78,3
-34,3
56,8
18,3
35,3
-50,8
97,4
-19,8
18,2
-0,6
-2,6
-0,1
-5,1
-1,0
1,0
0,8
0,1
0,5
0,1
-
-0,2
0,1
-
-
-0,3
-
-
-
-0,2
0,5
-
0,3
-
-
-2,2
11,6
-7,3
7,8
0,3
6,7
10,3
-5,3
7,4
5,0
53,3
47,3
50,9
47,7
40,7
269,7
236,8
229,5
288,4
263,4
0,21
0,21
0,23
0,17
0,16
7
2009
(tilintarkastettu)
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.– 30.9.
Citycon on vuoden 2010 tilinpäätöksestään alkaen eriyttänyt EPRA:n suositusten mukaisten tietojen raportoinnin varsinaisesta IFRS-konsernitilinpäätöksestä, minkä johdosta vuosien 2010 ja 2011 lukuja ei ole tilintarkastettu. Taulukon vuotta 2009
koskevat luvut sisältyvät kyseisen vuoden tilinpäätökseen ja ne on siten tilintarkastettu.
8
Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä syyskuussa 2012 toteutetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
25
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
Omavaraisuusaste, %
Oma pääoma
Taseen loppusumma – saadut ennakot
* 100
Nettovelkaantumisaste (gearing), %
Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset
Oma pääoma
* 100
Oman pääoman tuotto (ROE), %
Tilikauden voitto tai tappio
Oma pääoma (painotettu keskiarvo)
* 100
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI),
%
Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
Taseen loppusumma (painotettu keskiarvo) – (korottomat
velat tilinpäätöshetkellä + korottomien velkojen tilikauden
alkusaldo)/2
* 100
Tulos/osake, euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
* 100
Tulos/osake, laimennettu, euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
* 100
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
* 100
Oma pääoma/osake, euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Nettovarallisuus (EPRA/NAV)
per osake, euroa
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
+/- laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja
verotusarvon erotuksesta
+/- rahoitusinstrumenttien käypä arvo
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA/NNNAV) per osake,
euroa
Nettovarallisuus (EPRA NAV)
-/+ laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja
verotusarvon erotuksesta
+/- joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja
käyvän arvon erotus
-/+ rahoitusinstrumenttien käypä arvo
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
Nettotuotto, %
Nettovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautta)
Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo
* 100
Vuokrausaste (taloudellinen), %
Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
* 100
26
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), euroa
Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
-/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
+ Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot
-/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon
nettovoitoista/-tappioista
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä
Operatiivinen tulos per osake,
laimentamaton (EPRA EPS,
basic), euroa
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
Korollinen nettovelka (käypä
arvo), euroa
Korollisten velkojen käypä arvo – rahat ja pankkisaamiset
Merkittävät muutokset yhtiön taloudellisessa tilassa
Yhtiön taloudellisessa tilassa tai liiketoiminnallisessa asemassa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia
30.9.2012 päättyneen yhdeksän kuukauden jakson tietojen julkistamisen ja tämän Perusesitteen päivämäärän
välisenä aikana.
27
LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT
Seuraava Cityconin tulosta ja taloudellista asemaa koskeva katsaus tulee lukea yhdessä muualla tässä Perusesitteessä esitettävien konsernitilinpäätöstietojen ja osavuosikatsaustietojen kanssa. Katsaus sisältää tulevaisuutta
koskevia lausumia, joihin liittyy riskejä ja epävarmuustekijöitä. Perusesitteen kohdissa ”Tulevaisuutta koskevat
lausumat” ja ”Riskitekijät” kuvataan sellaisia huomionarvoisia tekijöitä, joista johtuen todelliset tulokset voivat
poiketa olennaisesti tässä kuvatuista tai tulevaisuutta koskeviin lausumiin perustuvista tuloksista. Cityconkonsernin 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiden tilikausien konsernitilinpäätökset sekä 30.9.2011
ja 30.9.2012 päättyneiden yhdeksän kuukauden jaksojen osavuosikatsaukset on laadittu IFRStilinpäätösperiaatteiden mukaisesti. Konsernitilinpäätösten ja osavuosikatsausten tilintarkastuksesta on kerrottu
edempänä kohdassa ”Eräitä taloudellisia tietoja”. Yhtiön tilinpäätösten laadinnassa noudatettavia periaatteita
on selostettu kohdassa ”Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet”.
Liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Citycon omistaa, vuokraa, johtaa,
kehittää ja uudistaa kiinteistöomaisuuttaan sekä suunnittelee ja rakennuttaa uusia liiketiloja. Cityconin liikevaihto on pääosin peräisin vuokratuloista, joihin vaikuttavat monet tekijät. Pääasialliset vuokratuloihin vaikuttavat
tekijät ovat yleinen vuokratason kehitys, Cityconin kiinteistöjen vuokrausaste sekä Yhtiön kiinteistöomistusten
määrä, eli kiinteistöjen hankinnat ja myynnit. Pääosa Yhtiön vuokrasopimuksista on niin sanotun jaetun vuokran
sopimuksia, joissa vuokran maksuperusteet on jaettu kahteen osaan, elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Näin ollen vuokratulotaso riippuu suurelta osin myös tulevaisuuden inflaatiotasosta. Elinkustannusindeksin lasku ei kuitenkaan suurimmassa osassa tapauksista vaikuta Yhtiön vuokrasopimusten
mukaisesti vuokratasoon alentavasti. Vuokrasopimuksen umpeutuessa uusi vuokrataso riippuu kuitenkin kyseisen kiinteistön sijaintipaikan markkinoilla vallitsevasta vuokratasosta. Vallitseva markkinavuokrataso ja kiinteistöjen vuokrausaste riippuvat muun muassa vähittäiskaupan kasvuvauhdista, kuluttajien ostovoimasta sekä yksittäisten kiinteistöjen ollessa kyseessä kiinteistön houkuttelevuudesta. Yhtiöllä on myös liikevaihtosidonnaisia
sopimuksia, joissa vuokra jaetaan liikevaihtoon sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Lähes kaikissa
liikevaihtosidonnaisissa sopimuksissa on lisäksi sovittu minimivuokrasta, joka on sidottu elinkustannusindeksiin.
Vuoden 2011 lopussa Yhtiön vuokrasopimuksista noin 49 prosenttia oli liikevaihtosidonnaisia, ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin kaksi prosenttia Yhtiön bruttovuokratuotoista vuonna 2011. Yhtiön tavoitteena
on tehdä jatkossa enemmän liikevaihtosidonnaisia sopimuksia.
Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet viime vuosina myös vähittäiskauppaan. Vähittäiskaupan
kehitys on riippuvainen pääosin talouden kehityksestä sekä kotitalouksien ostovoiman ja kulutuksen lisääntymisestä. Vuosi 2009 alkoi haastavana kaikissa Cityconin toimintamaissa. Reaalitalouden vaikeuksista huolimatta
osakemarkkinoiden alamäki kääntyi loppukesällä 2009 nousuun. Samalla kuluttajien luottamus talouden kehitykseen vahvistui etenkin Suomessa ja Ruotsissa. Baltian maissa taloudellinen tilanne sen sijaan oli edelleen
vaikea ja vähittäiskaupan myynti laski voimakkaasti. Vuosi 2010 alkoi myönteisemmin kuin vuosi 2009. Suomen ja Ruotsin talouden reaalinen kasvu oli selvästi positiivista, ja myös Viron ja Liettuan taloudesta saatiin
elpymisen merkkejä ennätyskorkeasta työttömyydestä huolimatta. Vuonna 2010 vähittäiskaupan myynti kasvoi
sekä Suomessa että Ruotsissa edellisvuoteen verrattuna ja myös Virossa ja Liettuassa pudotus oli edellisvuotta
selvästi pienempi. Kaikissa Cityconin toimintamaissa kuluttajien luottamus vahvistui vuonna 2010. Vuonna
2011 vähittäiskaupan myynti kasvoi ja kuluttajien luottamus pysynyt verraten korkealla loppukesän 2011 laskusta huolimatta. Julkisen talouden velkaongelmien kiristyminen kesällä 2011 lisäsi rahoitusmarkkinoiden epävarmuutta, mikä on puolestaan vaimentanut talouskasvunäkymiä sekä vaikuttanut negatiivisesti kuluttajien luottamukseen. Vuonna 2012 kotitalouksien luottamus säilyi Pohjoismaissa positiivisena, erityisesti Ruotsissa ja
Tanskassa. Suomessa kotitalouksien luottamus laski nopeasti heinäkuussa 2012, mutta säilyy positiivisena toisin
kuin Virossa ja Liettuassa. (Lähteet: Eurostat, Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania).
Vähittäismyynnin heikkenemisestä ja talouskasvun hidastumisesta seuraa vuokramarkkinoilla yleensä tietyllä
viiveellä vajaakäyttöasteiden nousua ja vuokratasojen laskua. Liikekiinteistöjen vajaakäyttö Helsingissä oli noin
2,5 prosenttia vuoden 2011 lopussa, noin 2,0 prosenttia vuoden 2010 lopussa ja 2,7 prosenttia vuoden 2009 lopussa (Lähde: Catella). Tukholmassa liikekiinteistöjen vajaakäyttö keskustassa oli noin 3 prosenttia vuonna
2011, noin 2 prosenttia vuonna 2010 ja noin 2 prosenttia vuonna 2009. Vuoden 2012 puolivälissä vajaakäyttö oli
noin 4 prosenttia (Lähteet: Newsec ja Colliers International). Baltiassa kiinteistömarkkinoiden tilanne on vaikeampi, ja siellä myös osa kauppakeskuksista kärsii vajaakäytöstä.
28
Cityconin vajaakäyttöasteet ovat pysyneet vakaina viime vuosina. Suomessa Cityconin taloudellinen vuokrausaste oli 94,1 prosenttia 31.12.2011, 94,0 prosenttia 31.12.2010 ja 94,6 prosenttia 31.12.2009. Vastaavasti
Ruotsissa Cityconin taloudellinen vuokrausaste oli 97,0 prosenttia 31.12.2011, 96,4 prosenttia 31.12.2010 ja
94,7 prosenttia 31.12.2009. Baltiassa taloudellinen vuokrausaste oli 100 prosenttia 31.12.2011, 99,7 prosenttia
31.12.2010 ja 99,4 prosenttia 31.12.2009. Yhtiön taloudellinen vuokrausaste oli 30.9.2012 Suomessa 94,8 prosenttia ja Ruotsissa 94,8 prosenttia. Baltian ja uusien markkinoiden yksikön kohdalla taloudellinen vuokrausaste
oli 99,5 prosenttia.
Liiketilojen vuokrat eivät ole keskimäärin tarkasteltuna merkittävästi vaihdelleet Suomessa viime vuosina (Lähde: Catella), mutta tästä kehityksestä esiintyy vaihtelua sekä alueittain että kohteittain. Helsingin keskustan
liiketilojen keskivuokra saavutti huippunsa vuonna 2008, jolloin keskivuokra oli noin 1.080 euroa vuodessa
neliömetriltä. Keskivuokra laski vuonna 2009, pysyi vakaana vuonna 2010 ja alkoi jälkeen nousta vuonna 2011.
Vuoden 2008 vuokrataso ylittyi vasta vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä, jolloin se kohosi 1.200 euroon
vuodessa neliömetriltä (Lähde: Catella). Tukholmassa parhaiden kauppapaikkojen vuokrat olivat huipussaan
ennen finanssikriisiä vuonna 2007, jolloin vuokrataso oli korkeimmillaan 13.500 kruunua vuodessa neliömetriltä. Sen jälkeen vuokrat laskivat näiltä tasoilta, mutta vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä parhaiden kauppapaikkojen vuokrien arvioitiin Tukholmassa jälleen nousseen ennen kriisiä vallinneelle tasolle ja olleen noin
14.000 kruunua vuodessa neliömetriltä (Lähde: Newsec). Vuokrat ovat jatkaneet nousuaan myös tämän jälkeen.
Baltiassa vuokrat olivat vuonna 2007 noin 300 euroa neliömetriltä vuodessa, mutta laskivat vuosina 2008-2009.
Sekä Tallinnassa että Vilnassa parhaiden kauppapaikkojen vuokrat ovat yhä näiden huippuvuokratasojen alapuolella vaikka ne ovatkin nousseet viimeisen kahden vuoden aikana (Lähde: Newsec). Cityconin omistamien kiinteistöjen vuokrien kehitystä kuvaava vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 0,8 prosenttia vuonna 2009. Yhtiön vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 0,3 prosenttia vuonna 2010 pääasiassa
edellisvuodesta kasvaneiden operatiivisten kustannusten takia. Vuonna 2011 vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 3,8 prosenttia. Tämä johtui pääasiassa kauppakeskus Liljeholmstorget Gallerian sekä
muiden ostoskeskusten selkeästi parantuneesta nettovuokratuotosta ja alhaisemmasta vajaakäytöstä kauppakeskuskohteissa. Vuoden 2012 ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana nettovuokratuotot vertailukelpoisista
kohteista kasvoivat 5,3 prosenttia verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuonna 2011. Kasvu syntyi pääasiassa
kauppakeskuksien nettovuokratulojen kasvusta. Kristiinen ja Högdalenin kauppakeskusten hankinnat kasvattivat
nettovuokratuottoja, minkä lisäksi nettovuokratuotot kasvoivat johtuen kiinteistöjen hoitokulujen laskusta tavanomaisten kausivaihteluiden myötä. Solmittujen uusien vuokrasopimusten keskivuokra nousi vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä edelliseen vuosineljännekseen verrattuna, mutta laski hieman Suomessa. Liiketilojen
vuokraaminen oli edelleen haasteellista tietyissä Cityconin omistamissa marketti- ja myymäläkohteissa Suomessa. Tarkempia tietoja vuokrien ja vajaakäyttöasteen kehittymisestä Yhtiön liiketoiminta-alueilla on selostettu
tämän Perusesitteen kohdassa ”Toimialakatsaus – Kiinteistömarkkinat”.
Cityconin kustannukset koostuvat pääasiassa kiinteistöjen hoitokuluista, hallinnon kustannuksista, rahoituskustannuksista ja veroista. Hoitokulut riippuvat ensisijaisesti inflaatiosta, energian hinnasta sekä Yhtiön kiinteistöomistusten määrästä ja kunnosta. Merkittävimpiä kiinteistöjen hoitokuluja ovat lämmitys ja sähkö, ylläpitokulut
sekä korjauskulut. Yhtiön hallinnon kulut riippuvat pääsääntöisesti yleisestä inflaatiosta, palkkatason ja tulospalkkioiden kehityksestä, henkilökunnan määrästä ja eläke- ja sosiaalikuluja säätelevän lainsäädännön muutoksista. Merkittävimmät hallinnon kulut ovat henkilöstökulut, toimistokulut ja konsultti- ja asiantuntijapalkkiot
sekä ulkopuoliset palvelut.
Rahoituskustannuksiin vaikuttavat korollisen velan määrä, vallitseva korkotaso sekä Yhtiön rahoituspolitiikka
(muun muassa tavoiteltu maturiteettirakenne ja suojausaste). Kun otetaan huomioon Yhtiön koronvaihtosopimukset, Cityconin tilinpäätöshetken (31.12.2011) lainojen korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2012 korkokustannuksia noin 2,5 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia noin
2,5 miljoonaa euroa vuonna 2012.
Yleinen korkotaso nousi voimakkaasti ennen finanssikriisiä, mikä heijastui myös korkotasoon Yhtiön liiketoiminta-alueella Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Finanssikriisin seurauksena yleinen korkotaso kuitenkin
kääntyi syksyllä 2008 ja vuonna 2009 korkotaso oli koko vuoden ennätyksellisen alhainen kaikissa Cityconin
toimintamaissa. Vuoden 2010 aikana euroalueen kuuden kuukauden korko nousi 0,233 prosenttiyksikköä ja
vastaava korkotaso Ruotsissa nousi 1,37 prosenttiyksikköä. Suomessa kuuden kuukauden Euribor-korko oli
keskimäärin 1,08 prosenttia vuonna 2010 verrattuna 1,43 prosenttiin vuonna 2009. Vuonna 2011 korot alkoivat
nousta, ja kuuden kuukauden Euribor-korko oli Suomessa 1,75 prosenttia 30.9.2011. Euribor-korko on kuitenkin
laskenut voimakkaasti ja 30.9.2012 keskimääräinen kuuden kuukauden Euribor-korko oli Suomessa 0,44 pro-
29
senttia. Ruotsissa vastaavasti keskimääräinen kuuden kuukauden Stibor-korko on vuonna 2010 laskenut
1,11 prosenttiin 1.15 prosentista vuonna 2009. Kuuden kuukauden Stibor-korko oli 2,54 prosenttia 30.9.2011 ja
1,77 prosenttia 30.9.2012. Virossa keskimääräinen kuuden kuukauden Talibor-korko laski vuonna 2010 1,89
prosenttiin verrattuna edellisvuoden 6,55 prosenttiin (Eesti Pank lopetti Talibor-koron julkaisemisen 30.12.2010
euron käyttöönoton myötä). Liettuan kuuden kuukauden Vilibor-korko laski vuonna 2010 keskimäärin 2,42
prosenttiin verrattuna 8,25 prosenttiin vuonna 2009. Kuuden kuukauden Vilibor-korko 30.9.2011 oli 2,15 prosenttia ja 30.9.2012 1,15 prosenttia prosenttia (Lähteet: Bloomberg, Suomen Pankki, Sveriges Riksbank, Bank of
Lithuania). Tanskassa keskimääräinen kuuden kuukauden Cibor-korko laski vuonna 2010 1,54 prosenttiin vuoden 2009 2,60 prosentista. 30.9.2011 kuuden kuukauden Cibor-korko oli 1,57 prosenttia ja 30.9.2012 0,58 prosenttia (Lähteet: Danmarks Nationalbank).
Vuonna 2012 pankkien halukkuus lainata rahaa kiinteistöyhtiöille ei ole palautunut kriisiä edeltäneille tasoille, ja
rahoituksen saatavuus on rajallinen ja lainojen marginaalit ovat pysyneet korkeina. Pankkeihin kohdistuva kiristyvä sääntely tulee ylläpitämään korkeita pankkirahoituksen lainamarginaaleja tulevaisuudessa. Erityisesti vakuudettomien pitkäaikaisten pankkilainojen lainamarginaalit ovat lähivuosina luultavasti paljon korkeammat
kuin ennen finanssikriisiä. Suurin osa Cityconin ennen finanssikriisiä solmituista lainasopimuksista on jälleenrahoitettu, mikä on johtanut korkeampiin lainojen korkomarginaaleihin. Viimeisin merkittävä jälleenrahoitus toteutettiin syyskuussa 2012, kun Yhtiö allekirjoitti 360 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudettoman
luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Korkeammat
lainamarginaalit sekä odotettu korkojen nousu luultavimmin johtavat lähivuosina yhä korkeampiin velkarahoituksen kustannuksiin. Tarkempia tietoja korkotason kehittymisestä Yhtiön liiketoiminta-alueilla vuosien 2006 ja
2011 välisenä aikana on selostettu tämän Perusesitteen kohdassa ”Toimialakatsaus – Yleinen talouskehitys”.
Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisista veloista ovat kiinteäkorkoisia. Tarkempia tietoja korkoriskipolitiikasta on selostettu tämän
Perusesitteen kohdassa ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Rahoitusriskien
hallinta”.
Yhtiön verot riippuvat tilikauden tuloksesta, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta sekä kulloinkin
voimassa olevasta veroasteesta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset ovat merkittävin Yhtiön ei-operatiiviseen tulokseen sisältyvä erä.
Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin
sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan laajaan tuloslaskelmaan. IAS 40 -standardin 1.1.2009 voimaan
tulleen muutoksen johdosta Citycon arvostaa myös rakenteilla olevat kiinteistönsä käypään arvoon hankintamenon sijaan eikä enää esitä taseessaan rakenteilla olevia kiinteistöjä erillään sijoituskiinteistöistä. Yhtiön kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IFRS(International Financial Reporting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti
vähintään kerran vuodessa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen vaikuttavat muun muassa markkinatuottovaatimus, markkinavuokratason kehitys, kiinteistöjen hoitokulut ja vajaakäyttöaste. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on tehty vuosineljänneksittäin. Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy toimi
Cityconin kiinteistöjen ulkopuolisena arvioitsijana yli neljän vuoden ajan. Citycon on vaihtanut ulkoisen arvioitsijansa Jones Lang LaSalle:een, joka arvioi Cityconin omaisuuden ensimmäisen kerran vuoden 2011 lopussa.
Citycon on vaihtanut ulkoista arvioitsijaa säännöllisin väliajoin. Viimeisin 30.9.2012 tilanteen mukainen arviointilausunto on tämän Perusesitteen Liitteenä 4.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat Yhtiön tilikauden voittoon/tappioon, mutta niillä ei ole
välitöntä kassavirtavaikutusta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat tuottovaatimus,
markkinavuokrat, vajaakäyttö ja hoitokulut. Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen perustuu
kiinteistöjen nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin, jossa arviointipäivänä voimassa olevat
vuokrasopimukset määrittelevät peruskassavirran. Vuokrasopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioitsijan arvioimaa markkinavuokratasoa. Potentiaaliseen bruttovuokratuottoon sisältyvät
vuokrattujen tilojen sopimusvuokrat, vapaiden tilojen markkinavuokrat sekä muut tuotot, kuten ns. speciality
leasing tuotot. Kun potentiaalisesta bruttovuokratuotosta vähennetään vuokrasopimuksen päättymisen ja uuden
vuokrasopimuksen oletetun voimaantulon välisen ajanjakson markkinavuokra sekä oletettu yleinen vajaakäyttöaste, saadaan efektiivinen bruttovuokratuotto. Ulkopuolinen arvioitsija määrittää päättyvän sopimuksen ja oletetun alkavan sopimuksen välisen vapaana oloajan kuten myös oletetun yleisen vajaakäyttöasteen. Kohteesta riippuen oletettu vapaanaoloaika vaihtelee minimissään yhden ja maksimissaan 18 kuukauden välillä ja oletettu
yleinen vajaakäyttöaste vaihtelee minimissään 2 prosentin ja maksimissaan 10 prosentin välillä.
30
Efektiivisestä bruttovuokratuotosta vähennetään hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu nettokassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla. Kiinteistön arvo muodostuu kassavirtakauden vuosittaisten nettokassavirtojen nykyarvosta, tarkasteluhetkeen diskontatusta jäännösarvosta ja muusta mahdollisesta lisäarvosta kuten
käyttämättömän, hyödynnettävissä olevan rakennusoikeuden arvosta.
Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 30.9.2012, joka oli 2.656,5 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 30.9.2012 muuttuisi seuraavalla tavalla eri muutosten seurauksena:
Tuottovaatimus +5 %
Vuokratuotot +5 %
Vajaakäyttöaste +1 % yksikköä
Hoitokulut +5 %
 Käypä arvo 2.530,0 miljoonaa euroa
 Käypä arvo 2.839,6 miljoonaa euroa
 Käypä arvo 2.615,5 miljoonaa euroa
 Käypä arvo 2.603,0 miljoonaa euroa
Tuottovaatimukseen Yhtiö ei pysty itse vaikuttamaan, mutta muihin käyvän arvon komponentteihin Citycon
pyrkii vaikuttamaan aktiivisella kauppakeskusjohtamisella. Cityconin kauppakeskusjohtamisessa kiinteistöjen
kannattavuutta optimoidaan toteuttamalla kauppakeskusten koko liiketoimintaprosessi omien työntekijöiden
avulla.
Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä
kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta lisättynä uusien, raportointineljänneksen aikana hankittujen kiinteistöjen
arvolla ja sellaisilla kehitysprojekti-investoinneilla, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon arvon määrityksessä. Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 30.9.2012 oli 2.695,5 miljoonaa euroa, josta uusien
hankittujen kiinteistöjen arvo oli 31,2 miljoonaa euroa ja potentiaalisten kehitysprojekti-investointien arvo 7,9
miljoonaa euroa, joita ulkopuolinen arvioitsija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä.
Yhtiön kasvuun ja tulevaan kannattavuuteen vaikuttaa kehityshankkeiden toteuttaminen kannattavasti, johon taas
vaikuttavat keskeisesti hankkeiden toteuttamisen kustannukset. Cityconin kehityshankkeiden kustannukset riippuvat pääasiassa rakennuskustannuksista. Rakennuskustannukset laskivat rahoituskriisin seurauksena huipputasoiltaan kaikilla Cityconin toiminta-alueilla, mikä on tukenut Yhtiön kiinteistökehitystoimintaa. Vuositasolla
mitattuna rakennuskustannukset nousivat vuonna 2008 mutta laskivat vuonna 2009. Rakennuskustannukset olivat vuonna 2010 edelleen historiallisesti maltillisella tasolla kaikissa Cityconin toimintamaissa, vaikkakin ne
nousivat sekä Ruotsissa että Suomessa. Baltiassa rakennusala oli edelleen lamassa ja uusia hankkeita on aloitettu
vähän. Vuonna 2011 rakennuskustannusten vuosimuutos on kääntynyt selvästi positiiviseksi kaikilla Yhtiön
liiketoiminta-alueilla. Rakennuskustannukset nousivat Suomessa vuoden 2011 elokuusta vuoden 2012 elokuuhun 2,2 prosenttia (Lähde: Tilastokeskus). Ruotsissa rakennusmateriaalien kustannukset ovat vuoden 2008 pudotuksen jälkeen olleet nousussa, ja muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen on Ruotsissa ollut positiivista
muutoin paitsi tiettyjen kuukausien aikana vuonna 2009. Ruotsissa rakennusmateriaalien kustannukset nousivat
1,8 prosenttia vuoden 2011 syyskuusta vuoden 2012 syyskuuhun. Virossa puolestaan rakennuskustannukset
nousivat 5,0 prosenttia syyskuusta 2011 syyskuuhun 2012 (Lähteet: Statistiska Centralbyrån ja Statistics Estonia). Liettuassa rakennuskustannukset kasvoivat nopeasti ennen finanssikriisiä, mutta vuosimuutos painui negatiiviseksi vuoden 2009 alussa. Liettuassa rakennuskustannukset kääntyivät vuositasolla kasvuun vuoden 2010
aikana ja nousivat vuoden 2011 syyskuusta vuoden 2012 syyskuuhun 4,0 prosenttia (Lähde: Statistics Lithuania).
Tulevaisuudennäkymät vuodelle 2012
Citycon on tiedottanut tulevaisuudennäkymistään 30.9.2012 seuraavasti:
”Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen
vahvistamiseksi sekä jatkaa kohteiden myyntistrategioiden selvittämistä kohteiden arvon maksimoimiseksi proaktiivisella johtamisella ja vuokraamisella.
31
Vuonna 2012 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista ja odottaa liikevaihtonsa kasvavan 16–
21 miljoonalla eurolla verrattuna toisen vuosineljänneksen tuloksen yhteydessä ilmoitettuun 13–19 miljoonaan
euroon. Muutos liikevaihtoennusteessa johtuu pääosin vuokralaisiin liittyvien projektien ajoituksesta Baltiassa
eikä yhtiön liikevaihtonäkymissä ole tapahtunut muutoksia. Yhtiö odottaa operatiivisen liikevoittonsa kasvavan
(EPRA operating profit) 14–19 miljoonalla eurolla (11. heinäkuuta 2012 ilmoitettu 12–18 milj. euroa) verrattuna
edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat ja myynnit. Citycon odottaa
operatiivisen tuloksensa (EPRA earnings) kasvavan 6–11 -miljoonalla eurolla edellisvuodesta (11. heinäkuuta
2012 ilmoitettu: 5-11 milj. euroa). Yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan
syys–lokakuussa 2012 toteutetun merkintäannin myötä 0,195–0,215 perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja
osakeannin seurauksena kasvaneeseen osakkeiden lukumäärään aiemmin ilmoitetun 0,21–0,23 euron sijasta.
Yhtiö tiedotti muutoksesta annin yhteydessä pörssitiedotteella 7.9.2012.
Yhtiön arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan, valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä
vallitsevaan inflaatio- ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole
vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.”
Kysyntää, vuokrausastetta ja Yhtiön kiinteistöjen vuokratuloja sekä kilpailutilannetta ja yleistä korkotasoa koskevat lausumat perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin sekä saatavilla oleviin
ennusteisiin ja arvioihin koskien yleistä taloudellista kehitystä Yhtiön maantieteellisillä painopistealueilla. Vaikka Yhtiön johdon vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevat seikat vaikuttavat näihin lausumiin, niiden vaikutusta vähentää se, että merkittävä osa Yhtiön vuokrasopimuksista on osittain sidottu elinkustannusindeksin
muutoksiin siten, ettei elinkustannusindeksin lasku suurimmassa osassa tapauksista vaikuta vuokriin alentavasti.
Lisäksi Yhtiön velkojen korkea suojausaste vähentää epävarmuutta tulevien rahoituskustannusten tasosta. Näin
ollen Yhtiön johdon näkemyksen mukaan tulevaisuudennäkymiin ei voimassa olevien vuokrasopimusten indeksoinnin ja vaihtuvakorkoisten velkojen rahoituskustannusten osalta sisälly merkittäviä, Yhtiön johdon vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevia seikkoja.
Ei-operatiivisen tuloslaskelman erät, jotka on jätetty pois operatiivisesta tuloksesta (EPRA Earnings) ja operatiivisesta osakekohtaisesta tuloksesta (EPRA EPS), koostuu pääasiassa nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon ja voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sekä näistä eristä syntyneistä
muista operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomista eristä. Näitä muita operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomat eriä ovat operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomat hallinnon kulut, kuten kiinteistöjen myynneistä
syntyneet transaktiokulut, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut sekä sijoituskiinteistöjen arvon muutoksesta johtuvat laskennalliset verot sekä sijoituskiinteistöjen, vähemmistöosuuksien ja yhteisyritysten osuuksien myynneistä
syntyneet verot ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset. Lisäksi operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä ovat rahoituserien käyvän arvon muutokset ja kertaluonteiset rahoituskulut, kuten lainojen uudelleenrahoituksesta syntyneet kertaluonteiset kulut. Näitä ei-operatiivisia tuloslaskelman eriä ei ole otettu huomioon
Cityconin tulevaisuuden näkymissä vuodelle 2012.
Viimeaikaiset, tilikauden 2011 jälkeiset tapahtumat
Yhtiön investointeja vuosina 2009–2012, mukaan lukien tämän Perusesitteen päivämääränä käynnissä olevat
kehityshankkeet, on kuvattu jäljempänä kohdassa ”Cityconin Kiinteistöomaisuus – Kiinteistöinvestoinnit ja myynnit sekä kehityshankkeet”. Seuraavassa on esitetty Yhtiötä koskevat keskeiset tilikauden 2011 jälkeiset
tapahtumat.
Tammikuu 2012
Yhtiö myi Härrydan kunnassa sijaitsevan Landvetter-liikekiinteistön noin 50,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla
(noin 5,5 miljoonalla eurolla). Tämän seurauksena vuokrattava pinta-ala vähentyi noin 4.800 neliömetrillä.
Maaliskuu 2012
Yhtiö myi lähellä Göteborgia sijaitsevan liikekiinteistön Flodan noin 84,2 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin
9,4 miljoonaa euroa).
Yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.3.2012. Varsinainen yhtiökokous vahvisti Yhtiön tilinpäätöksen
sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2011. Tilikauden 2011 osin-
32
goksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,11 euron osakekohtaisesta
pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osinko ja pääoman palautus maksettiin
4.4.2012. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakeannista ja optio-oikeuksien ja
muiden erityisten oikeuksien antamisesta sekä Yhtiön omien osakkeiden ostamisesta. Yhtiön hallituksen jäsenten
lukumääräksi vahvistettiin kymmenen ja hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Ronen
Ashkenazi, Chaim Katzman, Roger Kempe, Kirsi Komi, Claes Ottosson, Dor J. Segal, Jorma Sonninen, PerHåkan Westin ja Ariella Zochovitzky. Uudeksi jäseneksi hallitukseen valittiin Bernd Knobloch. Hallituksen
järjestäytymiskokouksessa, joka pidettiin varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen, valittiin Chaim Katzman Cityconin hallituksen puheenjohtajaksi ja Ronen Ashkenazi varapuheenjohtajiksi.
Yhtiön tilintarkastajana tilikaudella 2012 jatkaa KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Tuija Korpelainen.
Huhtikuu 2012
Yhtiö osti 4.4.2012 Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5 miljoonalla eurolla Tapiola-yhtiöiltä.
Kauppakeskus Arabia sijaitsee Helsingin koillisessa kantakaupungissa noin neljän kilometrin päässä ydinkeskustasta Helsingin kaupungin omistamalla tontilla. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14.000
neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 11.400 neliömetriä. Kaupasta saatava alkuperäinen nettotuotto oli noin
6 prosenttia, mutta sen on odotettu kasvavan nopeasti 7 prosenttiin, kun suunnitellut kaupalliset kehitystoimet on
toteutettu. Kauppakeskuksessa on yli 30 liikettä ja sen vuokrausaste ostohetkellä oli 93,0 prosenttia.
Yhtiö muutti konsernirakennettaan 1.4.2012 alkaen. Muutos toteutettiin liiketoimintasiirroilla, joissa Yhtiön
Suomen kiinteistöliiketoiminnot siirrettiin kahteen uuteen holding-yhtiöön, Citycon Finland Oy:öön ja EteläSuomen Kauppakiinteistöt Oy:öön. Liiketoimintasiirron jälkeen nämä yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät
Cityconin Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Tämä muutos ei vaikuta Cityconin muuhun toimintaan.
20.4.2012 Yhtiö sopi hankkivansa jäljellä olevat vähemmistöosakkeet kauppakeskus Koskikeskuksesta ostamalla 41,7 prosenttia Suomessa Tampereella sijaitsevasta Kiinteistö Oy Tampereen Koskenrannasta, joka on yksi
Koskikeskuksen kiinteistöyhtiöistä. Kaupan jälkeen Yhtiö omistaa kauppakeskus Koskikeskuksen kokonaisuudessaan, mikä edesauttaa loppuunsaattamaan keskuksessa meneillään olevan uudistushankkeen jouhevasti.
Kauppa toteutui 30.4.2012.
Toukokuu 2012
4.5.2012 Yhtiö ilmoitti, että se laskee liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudettoman
joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää
4,25 prosentin vuotuista korkoa.
Tallinnassa sijaitseva kauppakeskus Magistral avattiin uudelleen 3.5.2012 kahdeksan kuukautta kestäneen remontointi- ja laajennusprojektin valmistuttua. Kiinteistö on täysin vuokrattu. Kauppakeskuksen vuokrattava
pinta-ala kasvoi 2.200 neliömetrillä 11.700 neliömetriin.
Helsingin Myllypurossa sijaitsevan Myllypuron Ostarin kehitysprojektin viimeinen vaihe valmistui toukokuussa
2012.
Citycon sopi 16.5.2012 myyvänsä kaikki Jakobsberg Bostäder 3 AB:n osakkeet noin 90,0 miljoonalla Ruotsin
kruunulla (noin 10,0 milj. eurolla) Akelius Lägenheter AB:n omistamalle Lärjungen Lägenheter 18 AB:lle.
Kauppa toteutui 2.7.2012. Myyty yhtiö omistaa Ruotsissa Järfällan kunnassa Jakobsberg Centrumin yhteydessä
129 asuntoa. Asuntojen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 9.800 neliömetriä.
Michael Schönach, Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtaja ja johtoryhmän jäsen jätti tehtävänsä Yhtiössä
15.5.2012 alkaen. Nils Styf nimitettiin Citycon Oyj:n sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hän aloitti
tehtävänsä kesäkuussa.
Kesäkuu 2012
Citycon allekirjoitti 7.6.2012 sopimuksen Albertslund Centrum –kauppakeskuksen ostamisesta Kööpenhaminan
länsipuolella sijaitsevasta Albertslundin kunnasta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin 24 milj. eurolla).
33
Kauppa toteutui 1.7.2012. Hankinta on Yhtiön ensimmäinen investointi Tanskassa. Albertslund Centrumin
vuokrattava pinta-ala on tällä hetkellä noin 16.000 neliömetriä. Sopimukseen sisältyy lisäksi päivittäistavarakauppalaajennus, jonka Yhtiö ostaa hankkeen valmistuttua vuonna 2014. Laajennuksen myötä vuokrattava kokonaispinta-ala laajenee noin 20.000 neliömetriin. Kauppakeskuksen vuokrausaste on 97,5 prosenttia. Kaupantekopäivänä investoinnin alkunettotuotto oli noin 7,5 prosenttia.
Heinäkuu 2012
Yhtiö osti 2.7.2012 Oulussa sijaitsevan Citytalon 13,5 miljoonalla eurolla paikalliselta seurakuntayhtymältä sekä
eräiltä yksityishenkilöiltä. Citytalo sijaitsee Cityconin omistaman kauppakeskus Gallerian vieressä Oulun ydinkeskustassa. Citytalon vuokrattava kokonaispinta-ala on yhteensä noin 2.800 neliömetriä, sen tilat ovat täyteen
vuokrattuja ja ankkurivuokralaisina toimivat Clas Ohlson, Gina Tricot sekä DinSko. Pääasiallinen syy kiinteistön
hankitaan on kauppakeskus Galleriaan suunnitteilla oleva laajennus- ja uudistushanke. Kaupantekohetkellä kaupan nettotuotto oli noin 6,5 prosenttia.
Citycon osti 2.7.2012 25 prosentin osuuden Uumajassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Strömpilenistä ja
sen omistamasta Länken-nimisestä liikekiinteistöstä noin 121 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 13,8 milj.
eurolla) Balticgruppen AB:ltä. Citycon hankki kiinteistöistä 75 prosentin omistusosuuden kesäkuussa 2007.
Myyjä Balticgruppen AB jäi tuolloin vähemmistöosakkaaksi 25 prosentin osuudella. Alkuperäisen kaupan yhteydessä solmitun osakassopimuksen mukaisesti vähemmistöosakkaalla oli oikeus myydä omistuksensa Cityconille tietyn ajan kuluessa. Toteutunut kauppa perustuu tähän sopimukseen. Kauppahinta on määritelty kyseisen
sopimuksen mukaisesti ja se on linjassa kiinteistöjen tuoreimman käyvän arvon kanssa. Kaupan jälkeen Citycon
omistaa kauppakeskus Strömpilenin ja liikekiinteistö Länkenin kokonaisuudessaan.
11.7.2012 Yhtiö ilmoitti, että Marko Juhokas on nimitetty Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtajaksi ja
johtoryhmän jäseneksi 16.7.2012 alkaen.
20.7.2012 Yhtiö ilmoitti ostaneensa takaisin 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja takaisinostohintaan 100 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön takaisin ostama 9,0 miljoonan
euron nimellisarvoinen määrä vastaa 180 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa noin
8 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä.
Elokuu 2012
2.8.2012 Yhtiö ilmoitti myyneensä kaikki Drabanten Bostäder AB:n osakkeensa noin 50,0 miljoonalla Ruotsin
kruunulla (noin 5,6 milj. euroa) Bostadsrättsföreningen Stinsen 107-111:lle. Myyty yhtiö omistaa 47 huoneistoa
Tumba Centrumissa Botkyrkan kunnassa Ruotsissa. Huoneistojen vuokrattava kokonaispinta-ala on noin 3.600
neliömetriä. Myynti toteutettiin osana Cityconin strategiaa, jolla pyritään kierrättämään ja kohdistamaan pääomaa voimakkaammin Yhtiön ydintoimintoihin.
13.8.2012 Yhtiö ilmoitti jatkaneensa vuoden 2006 pääomaehtoisten vaihtovelkakirjalainojen takaisinostoja
hankkimalla nimellisarvoltaan 21 miljoonaa euroa joukkovelkakirjoja suurimmalta osakkeenomistajaltaan GazitGlobe Ltd.:ltä ja institutionaaliselta sijoittajalta. Takaisinostohinta oli 100,4 prosenttia nimellisarvosta, joka
vastaa Yhtiön käsityksen mukaan vaihtovelkakirjalainan markkinahintaa. Yhtiön takaisin ostama 21 miljoonan
euron nimellisarvoinen määrä vastaa 420 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa noin
19 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä.
Syyskuu 2012
4.9.2012 Yhtiö allekirjoitti 360 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron kertalyhenteisestä lainasta ja 170 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Korkomarginaali vakuudettomalle luotolle on aluksi 2,20 prosenttia vuodessa. Marginaalit määräytyvät marginaaliasteikon perusteella, jossa
marginaali riippuu Cityconin korkokatekovenantista. Luottolimiitin marginaali on samalla tasolla kuin kertalyhenteisen lainan marginaali, jos sitä on merkittävästi nostettuna, ja se on lisäksi sidottu luottolimiitin käyttöasteeseen. Uudella syndikoidulla lainalla uudelleenrahoitetaan olemassa oleva elokuussa 2013 erääntyvän syndikoitu luotto, jonka koko on noin 334 miljoonaa euroa. Lisäksi tämä uusi luotto yhdessä 150 miljoonan euron
joukkovelkakirjalainan kanssa, joka laskettiin liikkeeseen toukokuussa 2012, jälleenrahoittavat 150 miljoonan
euron nostamattoman luottolimiitin, joka erääntyy marraskuussa 2012.
34
Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla 90,7 miljoonan euron merkintäetuoikeusannista. Järjestetyssä Cityconin merkintäoikeusannissa kaikki tarjotut
49.032.002 osaketta merkittiin ja anti päätettiin 1.10.2012. Ensisijaisessa merkinnässä merkittiin yhteensä
48.864.783 osaketta, mikä vastaa noin 99,7 prosenttia tarjotuista osakkeista. Toissijaisessa merkinnässä merkittiin 21.892.922 osaketta, joista 167.219 osakkeen merkinnät hyväksyttiin. Tehdyt merkinnät vastasivat näin ollen
yhteensä noin 144,3 prosenttia tarjotuista osakkeista. Osakeannin kokonaisnettotuotot Yhtiölle olivat noin 90,7
miljoonaa euroa. Uusien osakkeiden kaupparekisteriin rekisteröinnin seurauksena Yhtiön osakkeiden lukumäärä
nousi 326.880.012 osakkeeseen. Kaikki osakeannissa merkityt osakkeet on maksettu kokonaisuudessaan.
Cityconin hallituksen jäsen Dor J. Segal ilmoitti eroavansa Yhtiön hallituksesta 11.10.2012 alkaen. Ilmoituksen
johdosta Cityconin hallitus päätti kutsua Yhtiön osakkeenomistajat ylimääräiseen yhtiökokoukseen 11.10.2012
päättämään uuden hallituksen jäsenen valinnasta.
Lokakuu 2012
9.10.2012 Citycon ilmoitti ostaneensa takaisin 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja institutionaaliselta sijoittajalta takaisinostohintaan 100,40 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön
takaisin ostama 1,45 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastaa 29 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista
velkakirjaa, mikä vastaa noin 1,3 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä.
Dor J. Segal, Citycon Oyj:n hallituksen jäsen, jätti 11.10.2012 tehtävänsä Yhtiössä. 11.10.2012 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valitsi Yuval Yanain uudeksi hallituksen jäseneksi.
Marraskuu 2012
Citycon ilmoitti 1.11.2012 ostaneensa 30 prosentin osuuden Stenungsundin kunnassa Ruotsissa sijaitsevasta
kauppakeskus Stenugstorgista noin 126 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 14,7 milj. eurolla) KF Fastigheter
AB:ltä. Citycon hankki kauppakeskuksesta 70 prosentin omistusosuuden vuonna 2006, jolloin KF Fastigheter
AB pysyi vähemmistöosakkaana. Kauppahinta perustuu kauppakeskuksen kaupantekohetken markkina-arvoon.
Citycon suunnittelee investoivansa noin 21 miljoonaa euroa kauppakeskuksen uudistamiseen ja laajentamiseen
5.000 neliömetrillä. Kaksi vuotta kestävä hanke on määrä käynnistää vuonna 2013, kun vaadittava esivuokrausaste on saavutettu.
Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Cityconin vuosien 2011, 2010 ja 2009 konsernitilinpäätökset sekä vuosien 2012 ja 2011 ensimmäisten yhdeksän
kuukauden osavuosikatsaukset on laadittu IFRS-tilinpäätösstandardeja noudattaen. IFRS-standardien noudattaminen edellyttää, että Yhtiön johto esittää arvioita ja päätelmiä, jotka vaikuttavat tulojen, omaisuuserien ja vastuiden määriin. Seuraavassa on esitetty Yhtiön keskeiset tilinpäätöksien laadintaperiaatteet:
-
Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhtenäisessä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään
IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella konsolidoinnilla, jolloin Cityconin osuus
yhtiön varoista, veloista, tuotoista ja kuluista yhdistetään rivi riviltä vastaaviin riveihin Cityconin tilinpäätöksessä.
-
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus, tai osa rakennuksesta, tai molemmat), jota pidetään
vuokratuottojen hankkimiseksi ja/tai omaisuuden arvonnousun takia. Citycon on päättänyt käyttää sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen
arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä
toimivilla markkinoilla maksettavina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat
tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset. Cityconin
sijoituskiinteistöjen arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International
Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin ja käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat
tuottovaatimus, markkinavuokrat, hoitokulut ja vajaakäyttöaste. Kassavirta-analyysi laaditaan kiinteistökohtaisesti ja kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamene35
telmällä määritetyt arvot yhteen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen on keskeisin Cityconin
tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää johdon harkintaa tai arvioihin liittyviä epävarmuustekijöitä. Kehityshankkeet arvostetaan käypään arvoon hankintamenon sijaan.
-
Aineelliset hyödykkeet (muut kuin sijoituskiinteistöt) arvostetaan hankintamenoon ja poistetaan hyödykkeiden arvioitujen taloudellisten pitoaikojen mukaisesti. Koneet ja kalusto poistetaan kymmenen vuoden tasapoistoin. Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan tasapoistoin 3-10 vuodessa.
-
Aineettomat hyödykkeet sisältävät tietokoneohjelmien käyttöoikeuksia. Ne kirjataan hankintamenoon ja
poistetaan tasapoistoin viiden vuoden aikana.
-
Jokaisena tilinpäätöspäivänä arvioidaan aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, arvioidaan omaisuuserästä kerrytettävissä oleva
rahamäärä. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan
tuloslaskelmaan.
-
Cityconin tuotot muodostuvat pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrasopimuskaudelle.
-
Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle ottajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.
-
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liittyvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat.
-
IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardia on sovellettu kaikkiin Yhtiön voimassa oleviin osake- ja optioperusteisiin kannustinjärjestelmiin. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon
niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana.
-
Oman pääoman hankintaan liittyvät transaktiokulut käsitellään annilla kerättyjen varojen vähennyksenä
tuloverolla oikaistuna.
-
Korkojohdannaisia käytetään suojausinstrumentteina. Niillä suojaudutaan vaihtuvien korkojen aiheuttamilta
muutoksilta tulevien korkomaksujen kassavirtoihin. Suojausinstrumentit arvostetaan käypään arvoon, ja
suojauksen tehokkaaseen osaan liittyvä arvonmuutos kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen
eriin tilinpäätöksissä ja osavuosikatsauksissa. Tehoton osuus, mikäli sellaista on, kirjataan laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.
-
Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja kun velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti.
-
Tuloverot sisältävät tilikauden veronalaiseen voittoon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut
sekä laskennallisten verojen muutokset. Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen
verotuksellisten arvojen ja niiden IFRS:n mukaisten kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa.
-
Citycon siirtyi lisäksi 30.6.2006 lähtien noudattamaan osavuosikatsauksissaan ja tilinpäätöksissään Euroopan pörssinoteerattujen kiinteistöyhtiöiden yhdistyksen EPRA:n (European Public Real Estate Association)
Best Practices Policy Recommendations -suositusten mukaista taloudellisten tietojen raportoinnin mallia.
EPRA:n suositukset täydentävät mutta eivät korvaa IFRS-tilinpäätösstandardeja.
Liiketoiminnan tulos
Seuraavassa taulukossa esitetään Cityconin liiketoiminnan tulos kolmelta viimeiseltä tilikaudelta ja vuosien 2012
ja 2011 yhdeksän ensimmäisen kuukauden ajanjaksolta.
36
2011
TULOSLASKELMATIEDOT,
miljoonaa euroa
Liikevaihto
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan
muut kulut
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja
kulut
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
Nettovoitot/-tappiot
sijoituskiinteistöjen myynneistä
Liikevoitto/-tappio
Rahoituskulut
Osuus yhteisyritysten voitoista
Voitto/Tappio ennen veroja
Tuloverot
Katsauskauden voitto/tappio
Jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille 1)
2010
(tilintarkastettu)
1.1.-31.12.
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.-30.9.
217,1
195,9
186,3
177,1
161,0
-72,8
144,3
-28,0
-68,7
127,2
-23,3
-60,9
125,4
-17,8
-57,2
119,9
-19,2
-54,0
107,0
-18,8
0,2
0,3
0,0
0,2
0,2
-35,3
50,8
-97,4
19,8
-18,2
0,6
81,8
-62,4
0,3
19,7
1,6
21,3
2,6
157,7
-54,9
102,8
-12,5
90,4
0,1
10,3
-47,7
-37,5
0,6
-36,9
5,1
125,8
-50,7
0,0
75,0
-9,1
65,9
1,0
71,2
-46,2
0,0
25,0
-0,5
24,5
13,0
78,3
-34,3
56,8
18,3
8,3
12,0
-2,6
9,1
6,2
1)
IFRS:n mukaan Cityconin keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt konsolidoidaan IAS 31 -standardin (”Osuudet yhteisyrityksissä”) vaatimusten mukaisesti ja muut Cityconin tytäryhtiöt konsolidoidaan IAS 27 -standardin (”Konsolidoidut ja erilliset
tilinpäätökset”) vaatimusten mukaisesti. Määräysvallattomien omistajien osuus konsolidoiduissa IFRS:n mukaan valmistelluissa tilinpäätöksissä koostuu joistakin määräysvallattomien omistajien osuuksista ulkomailta omistetuissa tytäryhtiöissä.
Lisätietoa osittaiseen konsolidointiin ja keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin liittyen on esitetty Perusesitteen kohdassa ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuuden näkymät – Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet”.
2011
LAAJAN TULOKSEN ERÄT,
miljoonaa euroa
Muut laajan tulokset erät
Nettotappiot/-voitot rahavirran
suojauksista
Tuloverot liittyen rahavirran
suojauksiin
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/tappiot
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen
Katsauskauden laaja voitto/tappio
Katsauskauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
2010
(tilintarkastettu)
1.1.-31.12.
2009
2012
2011
(tilintarkastamaton)
1.1.-30.9.
-35,9
5,1
-6,7
-18,0
-25,6
9,0
-1,3
1,8
4,8
6,7
0,6
3,1
2,0
4,8
-2,2
-26,2
6,9
-3,0
-8,4
-21,2
-4,9
97,3
-39,9
57,5
3,3
-13,4
83,4
-38,4
46,9
-2,0
8,5
13,9
-1,4
10,6
5,4
37
30.9.2012 päättynyt yhdeksän kuukauden jakso verrattuna 30.9.2011 päättyneeseen yhdeksän kuukauden
jaksoon
Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista sekä käyttökorvauksista ja palvelutuotoista. 30.9.2012 päättyneen yhdeksän kuukauden jakson liikevaihto oli 177,1 miljoonaa
euroa, kun taas 30.9.2011 päättyneen yhdeksän kuukauden jakson liikevaihto oli 161,0 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu oli 16,0 miljoonaa euroa eli 10,0 prosenttia. Valmistuneet tai osittain valmistuneet kehityshankkeet, kuten Martinlaakson Ostari, Myllypuron Ostari, Myyrmanni ja Åkersberga Centrum, kasvattivat liikevaihtoa 5,3 miljoonalla eurolla ja hankinnat 9,1 miljoonalla eurolla. Divestoinnit vähensivät liikevaihtoa 3,3 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoiset kohteet kasvattivat liikevaihtoa 3,7 miljoonalla eurolla.
Kulut. Cityconin kulut koostuvat pääasiassa hoitokuluista, vuokraustoiminnan muista kuluista ja hallinnon kuluista. Kulut olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä -76,3 miljoonaa euroa, eli 43,1
prosenttia liikevaihdosta, kun taas 30.9.2011 päättyneen yhdeksän kuukauden jakson kulut olivat yhteensä -72,9
miljoonaa euroa, eli 45,3 prosenttia liikevaihdosta. Kulujen kasvaminen johtui pääasiassa valmistuneista kehityshankkeista ja hankinnoista.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen yllä- ja kunnossapitokustannuksista, kuten sähköstä, lämmityksestä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä -55,7 miljoonaa euroa eli 31,5 prosenttia liikevaihdosta, kun taas 30.9.2011 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona
kulut olivat -53,2 miljoonaa euroa eli 33,0 prosenttia liikevaihdosta. Valmistuneet kehityshankkeet ja hankinnat
kasvattivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut laskivat 0,9
miljoonaa euroa verrattuna vastaavaan vuoden 2011 jaksoon, johtuen sähkö- ja lämmityskulujen laskusta sekä
lämmityksen ja energian pienemmästä kulutuksesta.
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilan muutostöistä ja luottotappioista. Vuokraustoiminnan muut
kulut olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä -1,4 miljoonaa euroa, eli 0,8 prosenttia
liikevaihdosta, kun taas 30.9.2011 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona kulut olivat yhteensä -0,9 miljoonaa
euroa eli 0,6 prosenttia liikevaihdosta. Muiden kulujen kasvu johtui pääasiassa suuremmista luottotappioista
Ruotsin toiminnoissa.
Hallinnon kulut olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä -19,2 miljoonaa euroa eli
10,8 prosenttia liikevaihdosta, kun taas 30.9.2011 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona kulut olivat yhteensä -18,8 miljoonaa euroa, eli 11,7 prosenttia liikevaihdosta. Kulujen kasvu 0,4 miljoonalla eurolla eli 2,1 prosentilla johtui pääasiassa ei-kassavaikutteisista osakeoptiokulujen kasvusta (0,5 miljoonaa euroa) sekä pääasiassa
toteutettuihin myynteihin liittyvistä korkeammista transaktiokuluista.
Liikevoitto oli 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona 125,8 miljoonaa euroa, kun taas 30.9.2011
päättyneen kuuden kuukauden jakson liikevoitto oli 71,2 miljoonaa euroa. Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kasvaneista nettovuokratuloista, positiivisista käyvän arvon muutoksista ja korkeammista sijoituskiinteistöjen
myyntivoitoista.
Rahoituskulut (netto). Rahoituskulut olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona -50,7 miljoonaa
euroa, eli ne kasvoivat 4,6 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneestä yhdeksän kuukauden jaksosta, jolloin rahoituskulut olivat -46,2 miljoonaa euroa. Tämä johtui pääasiassa lisääntyneestä hankintojen rahoittamiseksi otetusta
korollisen velan määrästä ja siitä syntyvästä korkokulujen kasvusta kuten myös alhaisemmasta korkojen aktivoinnista sekä vaihtovelkakirjalainojen takaisinostosta johtuneista kertaluonteisista kirjanpidollisista tappioista.
Tuloverot olivat 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona -9,1 miljoonaa euroa, kun taas 30.9.2011
päättyneen yhdeksän kuukauden jaksona tuloverot olivat -0,5 miljoonaa euroa. Kasvu johtui lähinnä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tuotoista syntyneistä -7,8 miljoonan euron laskennallisista verokuluista.
Katsauskauden voitto oli 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä 65,9 miljoonaa euroa,
kun taas 30.9.2011 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona voitto oli yhteensä 24,5 miljoonaa euroa. Voiton
kasvu johtui pääasiassa korkeammasta liikevoitosta kasvaneiden nettovuokratulojen ja positiivisen käyvän arvon
muutoksen seurauksena, jota toisaalta tasoitti rahoituskulujen kasvu.
Katsauskauden laaja voitto oli 30.9.2012 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona yhteensä 57,5 miljoonaa
euroa, kun taas 30.9.2011 päättyneenä yhdeksän kuukauden jaksona laaja voitto oli yhteensä 3,3 miljoonaa eu-
38
roa. Kasvu johtui lähinnä sijoituskiinteistöstä saatavista käyvän arvon voitoista, verrattuna tappioon vastaavalla
kaudella vuonna 2011, kuten myös alhaisemmista rahavirran suojauksiin liittyvistä tappioista.
Sijoituskiinteistöt. Yhtiön koko sijoituskiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 30.9.2012 yhteensä 2.695,5 miljoonaa euroa, kun se oli 30.9.2011 yhteensä 2.512,6 miljoonaa euroa. Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon nousu
182,9 miljoonalla eurolla eli 7,3 prosentilla johtui lähinnä bruttoinvestoinneista, tiettyjen Ruotsissa sijaitsevien
asuntojen ja joidenkin Suomen market- ja myymäläkiinteistöjen siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
-kategoriaan, Ruotsin kruunun vahvistumisesta ja kiinteistöjen käyvän arvon kasvusta. Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon olivat 19,8 miljoonaa euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden
jaksolla, kun 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla tuli nettotappiota -18,2 miljoonaa euroa. Voitto arvostuksesta käypään arvoon johtui ostoskeskuskohteiden arvon kasvusta 28,0 miljoonalla eurolla, mitä toisaalta tasoitti market- ja myymäläkohteiden arvon lasku 8,2 miljoonalla eurolla.
31.12.2011 päättynyt tilikausi verrattuna 31.12.2010 päättyneeseen tilikauteen
Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista ja palvelutuotoista. Liikevaihto 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella oli 217,1 miljoonaa euroa verrattuna 195,9 miljoonaan euroon 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Liikevaihto kasvoi 21,1 miljoonaa euroa eli 10,8 prosenttia. Valmistuneet kehityshankkeet kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Åkersberga Centrum, kasvattivat liikevaihtoa 6,5
miljoonalla eurolla ja hankinnat 10,3 miljoonalla eurolla. Divestoinnit vähensivät liikevaihtoa 1,8 miljoonalla
eurolla. Vertailukelpoiset kohteet kasvattivat liikevaihtoa 3,2 miljoonalla eurolla.
Kulut. Cityconin kulut muodostuvat pääasiassa kiinteistöjen hoitokuluista, vuokraustoiminnan muista kuluista ja
hallinnon kuluista. Kulut 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat -100,8 miljoonaa euroa eli 46,4 prosenttia
liikevaihdosta verrattuna -92,0 miljoonaan euroon eli 47,0 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2010 päättyneellä
tilikaudella. Kulujen kasvu johtui pääasiassa kiinteistöjen käyttökulujen kasvusta, mikä johtui valmistuneiden
kehityshankkeista ja hankinnoista sekä nousseista hallinnon kuluista johtuen pääasiassa ei-kassavaikutteisista
osakeoptiokuluista ja organisaatiomuutoksiin liittyvistä kuluista.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten sähköstä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat -71,6 miljoonaa euroa eli 33,0 prosenttia liikevaihdosta verrattuna
-67,4 miljoonaan euroon eli 34,4 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna hoitokulut kasvoivat 2,8 miljoonaa euroa eli 4,1 prosenttia. Valmistuneet kehityshankkeet ja hankinnat kasvattivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä.
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luottotappioista. Vuokraustoiminnan
muut kulut 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat -1,2 miljoonaa euroa eli 0,6 prosenttia liikevaihdosta verrattuna -1,3 miljoonaan euroon eli 0,7 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Lasku
johtui pääasiassa alhaisemmista luottotappioista Suomen toiminnoissa.
Hallinnon kulut 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat -28,0 miljoonaa euroa eli 12,9 prosenttia liikevaihdosta verrattuna -23,3 miljoonaan euroon eli 11,9 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella.
Tämä tarkoitti 4,7 miljoonan euron eli 20,4 prosentin kasvua johtuen pääasiassa organisaation muutoskuluista,
alhaisemmasta kulujen pääomittamisesta koskien uudishankkeisiin osallistunutta henkilöstöä, eikassavaikutteisista osakeoptiokuluista ja korkeammasta keskimääräisestä henkilöstömäärästä.
Liikevoitto 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella oli 81,8 miljoonaa euroa eli 37,7 prosenttia liikevaihdosta verrattuna 157,7 miljoonaan euroon eli 80,5 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Liikevoiton lasku johtui pääasiassa negatiivisista käyvän arvon muutoksista, alhaisemmista myyntivoitoista ja korkeammista hallinnon kuluista, mitä tasoitti nettovuokratuloissa tapahtunut kasvu.
Nettorahoitustuotot ja -kulut. Nettorahoituskulut 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat -62,4 miljoonaa
euroa, eli ne kasvoivat 7,5 miljoonaa euroa 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olleesta -54,9 miljoonasta eurosta. Nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa kasvaneista korkokuluista, mikä johtui korollisen velan kasvusta
ja Ruotsin kruunun arvonnoususta.
Tuloverot. Tuloverot 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella olivat 1,6 miljoonaa euroa ja -12,5 miljoonaa euroa
31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Tuloveroedun kasvu johtui lähinnä laskennallisesta 2,5 miljoonan euron
39
veroedusta, joka oli seurausta sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista vuonna 2011, verrattuna 11,8 miljoonan euron laskennalliseen verovelkaan, joka aiheutui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitoista vuonna 2010.
Tilikauden voitto/tappio. Tilikauden voitto 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella oli 21,3 miljoonaa euroa verrattuna 90,4 miljoonan euron voittoon 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Tappio johtui pääasiassa alhaisemmasta
operatiivisesta voitosta johtuen negatiivisesta käyvän arvon muutoksista sekä korkeammista rahoituskuluista.
Katsauskauden laaja voitto/tappio. Katsauskauden laaja tappio 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella oli -4,9 miljoonaa euroa verrattuna 97,3 miljoonan euron voittoon 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella. Negatiivinen muutos
johtui pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista verrattuna käyvän arvon voittoihin edellisellä
tilikaudella. Tämän lisäksi katsauskauden laaja tappio kasvoi johtuen korkeammista rahoituskuluista sekä rahavirran suojauksiin liittyneistä tappioista edellisvuoden voittoon verrattuna.
Sijoituskiinteistöt. Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2011 oli 2.522,1 miljoonaa euroa, kun se oli
ollut 2.367,7 miljoonaa euroa 31.12.2010. Sijoituskiinteistöjen nettomääräinen käypä arvo kasvoi 154,4 miljoonaa johtuen 214,9 miljoonan bruttoinvestoinneista mutta laski 16,6 miljoonalla eurolla tehtyjen divestointien
vuoksi ja 12,7 miljoonalla eurolla johtuen Ruotsissa sijaitsevien Floda ja Landvetter kiinteistöjen siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt –kategoriaan. Lisäksi kiinteistöjen käyvän arvon tappio laski sijoituskiinteistöjen
käypää arvoa 35,3 miljoonalla eurolla. Ruotsin kruunun vahvistuminen nosti sijoituskiinteistöjen käypää arvoa
4,0 miljoonalla eurolla. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosten vaikutus Yhtiön voittoon oli -35,3 miljoonaa euroa tilikaudella 2011, kun se oli tilikaudella 2010 ollut 50,8 miljoonaa euroa.
Taloudelliset tavoitteet. Tilikaudella 2011 Yhtiö saavutti taloudelliset tavoitteensa osinkopolitiikkansa osalta,
mutta omavaraisuusaste pysyi edelleen pitkäaikaistavoitteen alapuolella. Tilikaudella 2011 73,2 prosenttia tilikauden voitosta verojen jälkeen (käyvän arvon muutokset, myyntivoitot ja muut ei-operatiiviset erät pois lukien)
jaettiin osinkona tai pääomanpalautuksena (tavoite: vähintään 50 prosenttia) ja Yhtiön omavaraisuusaste oli 36,0
prosenttia (tavoite: 40 prosenttia).
31.12.2010 päättynyt tilikausi verrattuna 31.12.2009 päättyneeseen tilikauteen
Liikevaihto. Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista ja palvelutuotoista. Liikevaihto 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella oli 195,9 miljoonaa euroa verrattuna 186,3 miljoonaan euroon 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Liikevaihto kasvoi 9,6 miljoonaa euroa eli 5,2 prosenttia johtuen pääasiassa vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja kauppapaikkojen aktiivisesta kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensivät edelliskautta hieman korkeampi tilojen vajaakäyttö vuoden aikana, asuntojen myynnit Ruotsissa
sekä aloitetut uudet kehityshankkeet.
Kulut. Cityconin kulut muodostuvat pääasiassa kiinteistöjen hoitokuluista, vuokraustoiminnan muista kuluista ja
hallinnon kuluista. Kulut 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -92,0 miljoonaa euroa eli 47,0 prosenttia
liikevaihdosta verrattuna -78,7 miljoonaan euroon eli 42,2 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2009 päättyneellä
tilikaudella. Kulujen kasvu johtui pääasiassa kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista muun muassa ankaran talven
ja poikkeuksellisen lämpimän kesän takia ja nousseista hallinnon kuluista johtuen pääasiassa eräistä kertaluonteisista organisaatiomuutoksiin liittyneistä kuluista.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten sähköstä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -67,4 miljoonaa euroa eli 34,4 prosenttia liikevaihdosta verrattuna
-60,2 miljoonaan euroon eli 32,3 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Kulujen kasvu,
12,0 prosenttia, johtui pääasiassa sääolojen takia nousseista hoitokuluista.
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luottotappioista. Vuokraustoiminnan
muut kulut 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -1,3 miljoonaa euroa eli 0,7 prosenttia liikevaihdosta verrattuna -0,7 miljoonaan euroon eli 0,4 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella.
Hallinnon kulut 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -23,3 miljoonaa euroa eli 11,9 prosenttia liikevaihdosta verrattuna -17,8 miljoonaan euroon eli 9,6 prosenttiin liikevaihdosta 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella.
Kulujen kasvu, 30,8 prosenttia, johtui pääasiassa eräistä kertaluonteisista organisaatiomuutoksiin liittyneistä
kuluista.
40
Liikevoitto 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella oli 157,7 miljoonaa euroa eli 80,5 prosenttia liikevaihdosta verrattuna 10,3 miljoonaan euroon 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Liikevoiton kasvu johtui pääasiassa kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksista. Liikevoitto kasvoi myös uudistus- ja kehityshankkeiden valmistumisen ansiosta.
Nettorahoitustuotot ja -kulut. Nettorahoituskulut 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -54,9 miljoonaa
euroa, eli ne kasvoivat 7,2 miljoonaa euroa 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella olleesta -47,7 miljoonasta eurosta. Nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa kasvaneista korkokuluista, mikä johtui alhaisemmasta korkokulujen pääomittamisesta ja korollisen velan kasvusta. Lisäksi laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät
1,5 miljoonaa euroa (1,4 miljoonaa euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.
Tuloverot. Tuloverot 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella olivat -12,5 miljoonaa euroa verrattuna 0,6 miljoonaan
euroon 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Kasvu johtui pääasiassa laskennallisten verovelkojen huomattavasta
kasvusta 7,0 miljoonasta eurosta -11,8 miljoonaan euroon, mikä johtui katsauskauden positiivisista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
Tilikauden voitto/tappio. Tilikauden voitto 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella oli 90,4 miljoonaa euroa verrattuna -36,9 miljoonan euron tappioon 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Voitto sisälsi 50,8 miljoonan euron
muutoksen sijoituskiinteistöjen käyvässä arvossa.
Katsauskauden laaja voitto/tappio. Katsauskauden laaja voitto 31.12.2010 päättyneellä tilikaudella oli 97,3 miljoonaa euroa verrattuna -39,9 miljoonan euron tappioon 31.12.2009 päättyneellä tilikaudella. Positiivinen muutos johtui pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kasvusta sekä rahavirran suojauksiin liittyneistä voitoista
edellisvuoden tappioon verrattuna.
Sijoituskiinteistöt. Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2010 oli 2.367,7 miljoonaa euroa, kun se oli
ollut 2.147,4 miljoonaa euroa 31.12.2009. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nettomääräinen kasvu vuonna 2010
oli 220,3 miljoonaa euroa eli 10,3 prosenttia, mikä johtui pääasiassa suurten kehityshankkeiden etenemisestä,
investointisitoumuksista kyseisiin kiinteistöihin, tuottovaatimusten laskusta sekä Ruotsin kruunun vahvistumisesta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosten vaikutus Yhtiön voittoon oli 50,8 miljoonaa euroa tilikaudella 2010, kun se oli tilikaudella 2009 ollut -97,4 miljoonaa euroa.
Taloudelliset tavoitteet. Tilikaudella 2010 Yhtiö saavutti taloudelliset tavoitteensa osinkopolitiikkansa osalta,
mutta omavaraisuusaste pysyi edelleen tavoitteen alapuolella, koska osakemarkkinoiden vaikea tilanne ja merkittävästi osakekohtaista nettovarallisuutta alempi osakekurssi aiheuttivat sen, että ei ollut kannattavaa laskea liikkeeseen suurta määrää osakkeita, mitä olisi vaadittu omavaraisuusasteen nostamiseen tavoitteen yläpuolelle.
Tilikaudella 2010 67,0 prosenttia tilikauden voitosta verojen jälkeen (käyvän arvon muutokset, myyntivoitot ja
muut ei-operatiiviset erät pois lukien) jaettiin osinkona tai pääomanpalautuksena (tavoite: vähintään 50 prosenttia) ja Yhtiön omavaraisuusaste oli 37,1 prosenttia (tavoite: 40 prosenttia).
Rahoitusriskien hallinta
Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa Yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin,
mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkittäväksi riskiksi on määritelty
rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta Yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoittamiseen. Lisäksi Yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään
Yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien
hallintaan Yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuutta-, vastapuoli-,
varainhankinta- ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Riskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa rahoitusjohtaja konsernin varatoimitus- ja talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi
tavoitteiden toteutumisesta hallitukselle ja varatoimitus- ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten
yhteydessä. Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski,
luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.
Korkoriski
Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena
41
on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus Yhtiön tulokseen ja kassavirtaan.
Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisessa lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta velasta on kiinteäkorkoista. Korkoriskin hallinnassa Yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muuttaa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteuttaa myös inflaatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2011 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se,
että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2012 korkokustannuksia
noin 2,5 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia noin 2,5 miljoonaa euroa vuonna 2012.
Korkoherkkyys
Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettaen kaikkien muiden
muuttujien pysyvän vakiona. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa
veloissa.
Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena
Milj. euroa
2011
Euro
1,1
Ruotsin kruunu
1,3
Muut valuutat
0,1
Yhteensä
2,5
2010
0,6
1,8
0,3
2,6
2009
0,7
1,7
0,3
2,7
Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki
muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten
käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.
Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena
Milj. euroa
2011
Euro
14,9
Ruotsin kruunu
15,7
Yhteensä
30,6
2010
11,5
12,2
23,7
2009
9,6
7,0
16,5
Varainhankintariski
Yhtiön strategiana on kasvaa Pohjoismaissa ja Baltiassa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa.
Oman pääoman minimimäärä määräytyy Yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen
saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja. Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti Yhtiöllä tulee olla käytössä
sitovia lainalimiittejä tai likvidejä varoja kattamaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi Yhtiön
likviditeetin tulee kattaa johdon arvioima varmuusvara yllättäviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla
nostettujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luottolimiiteillä. Nostamattomien luottolimiittien määrä
31.12.2011 oli 253,7 miljoonaa euroa. Alla oleva taulukko esittää Citycon-konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella. Taulukko sisältää lainojen pääomiin, korkoihin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioitu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä
tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon.
Milj. euroa
31.12.2011
Lainat rahoituslaitoksilta
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
1/2006
Alle kuukauden
kuluessa
Yli kuukauden ja
alle vuoden
kuluessa
1-5
vuoden
kuluessa
Yli viiden
vuoden
kuluttua
Yhteensä
18,4
236,7
1.162,8
181,7
1.599,6
-
3,2
74,5
-
77,7
42
Joukkolaina 1/2009
Rahoitusleasingvelat
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)
31.12.2010
Lainat rahoituslaitoksilta
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
1/2006
Joukkolaina 1/2009
Rahoitusleasingvelat
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)
0,1
36,6
2,0
0,3
10,4
2,9
44,1
0,4
40,5
6,3
1,5
-
46,1
0,7
52,4
45,8
7,1
209,9
1.065,3
132,7
1.415,0
0,1
33,6
3,2
2,0
0,3
13,6
10,2
77,7
46,1
0,3
7,3
4,5
-3,6
-
80,9
48,2
0,6
17,4
48,3
Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen vuokrausaste johtavat
pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvoitteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa
taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen.
Milj. euroa
2011
Nostamattomat sitovat lainalimiitit
2010
Nostamattomat sitovat lainalimiitit
Alle kuukauden
kuluessa
Yli kuukauden ja
alle vuoden
kuluessa
1-5
vuoden
kuluessa
Yli viiden
vuoden
kuluttua
Yhteensä
-
43,7
210,0
-
253,7
-
24,9
150,6
50,0
225,5
Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Citycon-konsernin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Luottoriski
Citycon-konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin Kesko-ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin
hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa
mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja Yhtiön tulokseen. Asiakasriskien
hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Rahavaroihin
ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on
näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita
varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likvidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana Cityconkonsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja
vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.
43
Valuuttakurssiriski
Toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolisiin maihin Yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle
riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat
muunnetaan paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon on sitouduttu. Valuuttajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä Yhtiön valuuttakurssiriski liittyy
lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun. Toukokuussa 2012 Citycon osti ensimmäisen kauppakeskuksensa Tanskassa. Koska Tanskan kruunu on kiinnitetty euroon, se ei altista Yhtiötä valuuttariskeille
merkittävällä tavalla.
Maksuvalmius ja pääomalähteet
Rahavirrat
Cityconin tärkein rahoituksen lähde on liiketoiminnan rahavirta. Cityconin liiketoiminnan nettorahavirta oli 44,5
miljoonaa euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla (54,1 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla). Liiketoiminnan nettorahavirran lasku johtui pääasiassa korkeammista
realisoituneista valuuttakurssitappioista ja korkeammista veroista Yhtiön saadessa 6,5 miljoonan veronpalautuksen 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla. Liiketoiminnan nettorahavirta oli 66,0 miljoonaa euroa, 20,0 miljoonaa euroa ja 66,2 miljoonaa tilikausilla 2011, 2010 ja 2009. Liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi
vuonna 2011 verrattuna vuoteen 2010 pääasiassa kasvaneen liikevoiton, saatujen veronpalautusten sekä kertaluontoisten erien ja ajoituserojen johdosta. Liiketoiminnan nettorahavirran väheneminen vuonna 2010 edellisvuotisesta johtui pääasiassa suuremmasta positiivisesta käyttöpääoman muutoksesta vuonna 2009, suuremmista
vuonna 2010 toteutuneista valuuttakurssitappioista vuoden 2009 voittoihin verrattuna sekä korkeammista kassaperusteisista rahoituskuluista korkojohdannaisten purkamisen takia.
Cityconin investointien nettorahavirta oli rahavirtalaskelman mukaan yhteensä -78,7 miljoonaa euroa 30.9.2012
päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla (-191,4 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden
jaksolla), joista tytäryhtiöiden hankintaan käytetyt investoinnit hankintahetken rahavaroilla vähennettyinä olivat
-41,6 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla (-28,3 miljoonaa euroa 30.9.2011
päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla), investoinnit sijoituskiinteistöjen hankintaan olivat 0,0 miljoonaa
euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla (-110,5 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla) ja investoinnit sijoituskiinteistöihin ja aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin,
tontteihin ja tarvikkeistoon olivat -69,2 miljoonaa euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla
(-59,7 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla). Sijoituskiinteistöjen myynnit olivat 32,1 miljoonaa euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla (7,2 miljoonaa euroa 30.9.2011
päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla). Cityconin investointien nettorahavirta oli rahavirtalaskelman mukaan -203,0 miljoonaa euroa, -67,5 miljoonaa euroa ja -127,9 miljoonaa euroa 31.12 päättyvillä tilikausilla vuosina 2011, 2010 ja 2009.
Sijoituskiinteistöihin liittyvät investoinnit, mukaan lukien hankinnat, osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä ja aineelliset ja aineettomat hyödykkeet olivat -221,6 miljoonaa euroa, -133,8 miljoonaa euroa ja 130,9 miljoonaa euroa 31.12 päättyvillä tilikausilla vuosina 2011, 2010 ja 2009. Sijoituskiinteistöjen myynnit
olivat 31.12 päättyvillä tilikausilla vuosina 2011, 2010 ja 2009 18,6 miljoonaa euroa, 66,3 miljoonaa euroa ja 3,1
miljoonaa euroa.
Cityconin rahoituksen nettorahavirta oli -24,8 miljoonaa euroa 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän kuukauden
jaksolla (139,6 miljoonaa euroa 30.9.2011 päättyneellä yhdeksän kuukauden jaksolla). Rahoituksen nettorahavirta koostui lainojen lyhennyksistä ja uusien lainojen nostosta sekä osinkojen ja pääomapalautusten maksamisesta.
Rahoituksen nettorahavirta oli 208,5 miljoonaa euroa, 45,2 miljoonaa euroa ja 63,8 miljoonaa euroa 31.12 päättyneillä tilikausilla vuosina 2011, 2010 ja 2009. 31.12.2011 päättyneen tilikauden rahoituksen nettorahavirta
208,5 miljoonaa euroa koostui osakeannista heinäkuussa 2011, lainan takaisinmaksuista, uusien lainojen nostoista ja osinkojen sekä pääomanpalautuksista. Rahoituksen nettorahavirran lasku vuosien 2010 ja 2009 välillä johtui
vähentyneestä ulkoisen rahoituksen tarpeesta myyntitulojen ansiosta.
44
30.9.2012 Cityconilla oli rahavaroja ja pankkisaamisia 33,3 miljoonaa euroa (21,5 miljoonaa euroa 30.9.2011).
31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneillä tilikausilla Cityconin rahavarat ja pankkisaamiset olivat 91,3
miljoonaa euroa, 19,5 miljoonaa euroa ja 19,8 miljoonaa euroa.
Pääomalähteet ja velat
30.9.2012 Citycon-konsernin omavaraisuusaste oli 34,8 prosenttia. Omavaraisuusaste, kuten määritelty lainasopimuksissa, oli 37,2 prosenttia ja sopimusten kovenanteissa alin edellytetty taso on 32,5 prosenttia. Pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia. Citycon-konsernin nettovelkaantumisaste 30.9.2012 oli 162,6
prosenttia. Syyskuun 2012 lopussa kiinteäkorkoinen velka muodosti 86,1 prosenttia jakson lopun korollisesta
vieraasta pääomasta koronvaihtosopimukset huomioiden.
Citycon rahoittaa liiketoimintansa ja hankintansa liiketoiminnan rahavirralla sekä vieraan ja oman pääoman
yhdistelmällä.
Seuraavassa taulukossa esitetään Cityconin rahoitustilanne kolmelta viimeiseltä tilikaudelta ja vuosien 2012 ja
2011 yhdeksän ensimmäisen kuukauden ajanjaksolta.
Milj. euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
Investointien nettorahavirta
Rahoituksen nettorahavirta
Korollinen velka (sis. pääomalainat)
Rahavarat ja pankkisaamiset
Korollinen nettovelka (käypä arvo)
Nettovelkaantumisaste, %
Omavaraisuusaste, %
2011
2010
(tilintarkastettu)
66,0
20,0
-203,0
-67,5
208,5
45,2
1.547,9
1.397,7
91,3
19,5
1.463,5
1.386,0
151,4
153,1
36,0
37,1
2009
66,2
-127,9
63,8
1.321,7
19,8
1.312,2
169,5
34,2
Q1-Q3/2012 Q1-Q3/2011
(tilintarkastamaton)
44,5
54,1
-78,7
-191,4
-24,8
139,6
1.602,2
1.459,2
33,3
21,5
1.575,2
1.445,2
162,6
148,3
34,8
37,7
Seuraavassa taulukossa esitetään Citycon-konsernin pääomarakenne ja velkaantuneisuus 30.9.2012:
30.9.2012
(tilintarkastamaton)
Miljoonaa euroa
Pääomarakenne
Korollinen lyhytaikainen vieras pääoma
Vakuudettomat
Vakuudelliset1
Korollinen lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
448,1
26,3
474,4
Korollinen pitkäaikainen vieras pääoma
Vakuudettomat
Vakuudelliset1
Korollinen pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
1.125,0
2,8
1.127,8
Oma pääoma
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Arvonmuutosrahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Kertyneet voittovarat
Määräysvallattomien omistajien osuus
Yhteensä
259,6
131,1
-58,9
243,1
332,3
57,5
964,7
Oma pääoma ja korollinen vieras pääoma yhteensä
2.566,9
Nettovelkaantuneisuus
Rahat ja pankkisaamiset
Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma
33,3
474,4
45
30.9.2012
(tilintarkastamaton)
441,0
Miljoonaa euroa
Lyhytaikainen korollinen vieras nettopääoma
Pitkäaikaiset velat rahoituslaitoksilta
Joukkovelkakirjalainat
Pitkäaikainen korollinen vieras pääoma yhteensä
898,4
229,4
1.127,8
Pitkäaikainen nettovelkaantuneisuus
1.568,9
1)
Vakuudelliset korolliset velat ovat korollisia velkoja, joiden vakuutena on kiinteistökiinnityksiä.
Seuraavassa taulukossa on esitetty Yhtiön vastuusitoumukset 30.9.2011.
Milj. euroa
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin
Pankkitakaukset
Ostositoumukset
30.9.2012
37,8
62,2
55,6
30.9.2012 Cityconilla oli 55,6 miljoonaa euroa (18,6 miljoonaa euroa 30.9.2011) ostositoumuksia liittyen pääasiassa uudistus- ja kehityshankkeisiin.
Lainasopimukset ja muu velkarahoitus
Cityconin korolliset nettovelat 30.9.2012 olivat 1.602,2 miljoonaa euroa. Vaihtuvakorkoisten lainojen korot
määritetään Euribor-, Stibor- tai Vilibor-koron perusteella lisäämällä markkinakorkoon marginaali, joka useimpien Yhtiön vaihtuvakorkoisten lainojen osalta riippuu Yhtiön korkokatteesta. 30.9.2012 päättyneellä yhdeksän
kuukauden jaksolla Yhtiön korollisten lainojen painotettu keskikorko oli noin 4,06 prosenttia. Keskimääräinen
lainan maturiteetti lainapääomien mukaan painotettuna oli noin 2,5 vuotta, kun taas keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli noin 3,6 vuotta.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, kuten
toukokuussa liikkeeseen laskettu 150 miljoonan euron kotimainen joukkovelkakirjalaina osoittaa. Siitä, että
sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyiseen hintaan, ei kuitenkaan ole takeita.
4.9.2012 Yhtiö allekirjoitti 360 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron kertalyhenteisestä lainasta ja 170 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Korkomarginaali vakuudettomalle luotolle on aluksi 2,20 prosenttia vuodessa. Marginaalit määräytyvät marginaaliasteikon perusteella, jossa
marginaali riippuu Cityconin korkokatekovenantista. Luottolimiitin marginaali on samalla tasolla kuin kertalyhenteisen lainan marginaali, jos sitä on merkittävästi nostettuna, ja se on lisäksi sidottu luottolimiitin käyttöasteeseen. Uudella syndikoidulla lainalla uudelleenrahoitetaan olemassa oleva elokuussa 2013 erääntyvän syndikoitu luotto, jonka koko on noin 334 miljoonaa euroa. Lisäksi tällä uudella luotolla yhdessä 150 miljoonan euron
joukkovelkakirjalainan kanssa, joka laskettiin liikkeeseen toukokuussa 2012, jälleenrahoitetaan 150 miljoonan
euron nostamaton luottolimiitti, joka eräännytettiin päättymään 30.11.2012. Lainan valtuutetut pääjärjestäjät ovat
Pohjola Pankki Oyj, Danske Bank A/S, Helsingin sivukonttori, Nordea Pankki Suomi Oyj, Swedbank AB ja
Skandinaviska Enskilda Banken AB (oyj).
Yhtiö laski toukokuussa liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin
vuotuista korkoa.
Yhtiö tiedotti 26.8.2011 allekirjoittaneensa seitsemän vuoden pituisen 50 miljoonan euron vakuudettoman lainasopimuksen OP-Pohjola-ryhmän kanssa. Lainasopimus sisältää lisäksi seitsemän vuoden pituisen enintään 25
miljoonan euron suuruisen sitoumuksettoman lainan, joka voi kasvattaa kokonaislainamäärän enintään 75 miljoonaan euroon. Uusi limiitti vahvistaa Yhtiön käytettävissä olevaa maksuvalmiutta ja tarjoaa Cityconille mahdollisuuden rahoittaa kasvuaan pitkäaikaisella rahoituksella. Luottojärjestelyllä hankittavat varat käytetään strategisiin investointeihin, kuten kauppakeskusten kehityshankkeisiin.
46
Citycon allekirjoitti toukokuussa 2011 330 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 220 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta ja 110 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on viisi vuotta. Laina ylimerkittiin
syndikoinnissa. Korkomarginaaleihin sovelletaan marginaaliasteikkoa, joka perustuu Cityconin korkokatekovenanttiin. Syndikoitu laina vahvistaa Cityconin käytettävissä olevaa maksuvalmiutta, antaa mahdollisuuden rahoittaa Yhtiön kasvua pitkäaikaisella rahoituksella ja pidentää Cityconin lainasalkun keskimääräistä maturiteettia. Lainasta 240 miljoonaa euroa käytettiin vuonna 2011 erääntyvän 165 miljoonan euron luottolimiitin jälleenrahoitukseen ja 75 miljoonaa euroa vuonna 2012 erääntyvän luottolimiitin jälleenrahoitukseen. Loput varoista
käytetään Cityconin kehityshankkeiden sekä strategian mukaisten mahdollisten kiinteistöhankintojen rahoittamiseen.
Vuonna 2010 Yhtiö solmi neljä lainasopimusta, joista kukin oli arvoltaan 50 miljoonaa euroa ja joiden laina-aika
oli noin viisi vuotta, vahvistaakseen Yhtiön käytettävissä olevaa maksuvalmiutta ja mahdollistaakseen tulevien
investointien rahoittamisen. Yhtiö allekirjoitti 21.12.2010 50 miljoonan euron vakuudettoman vaihtuvakorkoisen
limiittiluoton Swedbank AB (publ.):n Suomen sivuliikkeen kanssa. Citycon allekirjoitti vuoden 2010 toisella
vuosineljänneksellä kolme 50 miljoonan euron vakuudetonta vaihtuvakorkoista lainasopimusta: 18.6.2010 Skandinaviska Enskilda Banken AB:n (publ.) kanssa, 2.6.2010 Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa ja 31.5.2010 Pohjola Pankki Oyj:n kanssa.
Cityconin hallitus päätti 30.11.2009 laskea liikkeeseen ja tarjota merkittäväksi vakuudettoman kotimaisen joukkovelkakirjalainan. Laina tarjottiin merkittäväksi kotimaisille yksityissijoittajille. Lainan kokonaisnimellisarvo
on 40 miljoonaa euroa ja laina-aika viisi vuotta. Lainalle maksetaan vuotuista 5,10 prosentin korkoa vuosittain
17.12. sen erääntymiseen asti. Laina noteerataan Helsingin Pörssin pörssilistalla.
Citycon allekirjoitti 27.3.2009 75 miljoonan euron vakuudettoman luottolimiittisopimuksen kolmesta pohjoismaisesta pankista koostuvan pankkiryhmän kanssa. Lainan alkuperäinen erääntyminen oli vuonna 2012. Laina
peruttiin edellä mainitun toukokuussa 2011 toteutetun jälleenrahoituksen myötä.
Pohjoismaiden Investointipankki (NIB) ja Citycon sopivat 24.6.2008 30 miljoonan euron lainasta, jolla rahoitetaan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudisrakentamista Tukholmassa. Laina-aika on 10 vuotta.
Citycon allekirjoitti 15.4.2008 pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa miljardin Ruotsin kruunun yritystodistusohjelman Ruotsissa. Citycon on käyttänyt kyseistä yritystodistusohjelmaa osana konsernin Ruotsin toimintojen
lyhytaikaisen likviditeetin hallintaa. Ohjelman alla yritystodistuksia voidaan emittoida joko Ruotsin kruunuissa
tai euroissa. Yhtiö ei ole laskenut liikkeeseen yritystodistuksia Ruotsin ohjelman alla vuoden 2008 jälkeen.
Citycon solmi maaliskuussa 2008 kaksi pitkäaikaista lainasopimusta. Kesällä 2007 toteutetun kauppakeskus
Magistralin hankinnan paikallinen rahoittaminen viimeisteltiin allekirjoittamalla noin viiden vuoden pituinen,
280 miljoonan Viron kruunun laina. Lisäksi Yhtiö lisäsi käytettävissä olevia pitkäaikaisia sitovia luottolimiittejä
allekirjoittamalla 50 miljoonan euron viiden vuoden pituisen luottolimiittisopimuksen.
Citycon allekirjoitti 27.11.2007 yhteensä 350 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 200 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä seitsemän vuoden pituisesta lainasta sekä 150 miljoonan euron suuruisesta, viiden vuoden mittaisesta luottolimiitistä.
Laina käytettiin syyskuussa 2007 nostetun kauppakeskus Iso Omenan hankintaa varten nostetun lyhytaikaisen
lainan, jonka jäljellä oleva lainasumma on 200 miljoonaa euroa, jälleenrahoitukseen. Viiden vuoden pituisella
150 miljoonan euron luottolimiitillä rahoitetaan Cityconin käynnissä olevia kehityshankkeita ja strategian mukaisia mahdollisia kiinteistöhankintoja.
Vuonna 2007 Yhtiö jälleenrahoitti kaksi vuonna 2005 nostettua pankkilainaa. Heinäkuussa 2007 jälleenrahoitettiin 470 miljoonan Viron kruunun laina ja kesäkuussa 2007 solmittiin 500 miljoonan Ruotsin kruunun laina.
Elokuussa 2006 Yhtiö allekirjoitti 600 miljoonan euron suuruisen luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa ja marraskuussa 2006 Yhtiö solmi 52 miljoonan Liettuan litin suuruisen lainan.
Helmikuussa 2006 Yhtiö järjesteli aiemmat kolme yritystodistusohjelmaansa, joiden yhteenlaskettu määrä oli
60 miljoonaa euroa, yhdeksi yritystodistusohjelmaksi, jonka kokonaismäärä on 100 miljoonaa euroa. Kotimaisesta yritystodistusohjelmasta oli 30.9.2012 liikkeeseenlaskettuna 46,5 miljoonaa euroa.
47
Yhtiöllä 30.9.2012 olevat merkittävät pitkäaikaiset pankkilainat ja niiden erääntyvät euromäärät on esitetty alla
olevassa taulukossa. Taulukon luvut ovat tilintarkastamattomia.
Lainanantaja
Kansainvälinen pankkiryhmä
Danske Bank A/S
SEB Vilniaus Bankas AB
Pohjola Pankki Oyj
Nordic Investment Bank
Swedbank AS
Pohjola Pankki Oyj
Nordea Pankki Suomi Oyj
Skandinaviska Enskilda Banken AB
Kansainvälinen pankkiryhmä
Eräpäivä
27.11.2014
30.6.2014
25.11.2016
24.8.2018
29.6.2018
30.4.2017
31.5.2015
15.6.2015
18.6.2015
12.5.2016
Lainan nostettu määrä 30.9.2012
203,3 milj. euroa
59,2 milj. euroa
9,1 milj. euroa
73,2 milj. euroa
30,0 milj. euroa
24,4 milj. euroa
50,0 milj. euroa
49,2 milj. euroa
50,0 milj. euroa
284,0 milj. euroa
Yllä olevien pankkilainojen, yritystodistusten ja joukkolainojen lisäksi Yhtiön ruotsalaisilla tytäryhtiöillä oli
39,9 miljoonaa euroa pankkilainaa, ja Yhtiöllä ja sen muilla kuin ruotsalaisilla tytäryhtiöillä oli yhteensä 452,1
miljoonaa euroa muuta korollista velkaa 30.9.2012, sisältäen 331,7 miljoonan euron lainan, jonka Yhtiö on sitoutunut maksamaan marraskuussa 2012. Cityconin nostamattomien sitovien luottolimiittien määrä 30.9.2012 oli
505,7 miljoonaa euroa.
Lainakovenantit
Yhtiön lainajärjestelyihin sisältyy tavanomaisia vakuutuksia ja kovenantteja, mukaan lukien sitoumus säilyttää
Yhtiön oikaistu omavaraisuusaste 32,5 prosentin yläpuolella sekä korkokate vähintään 1,8:ssa. Yhtiön oikaistu
omavaraisuusaste oli 30.9.2012 noin 37,2 prosenttia ja korkokate noin 2,1 lainasopimusten määritelmien mukaisesti laskettuna. Yhtiön lainajärjestelyihin liittyy tavanomaisia panttauskieltoja.
Vaihtovelkakirjalaina
Yhtiö laski elokuussa 2006 liikkeeseen 110 miljoonan euron pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan institutionaalisille sijoittajille. Vaihtovelkakirjalainan laina-aika on seitsemän vuotta ja se erääntyy vuonna 2013. Citycon
aloitti syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liittyvien velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan ja koska takaisinostojen
avulla Yhtiö pystyi vahvistamaan tasettaan sekä alentamaan nettorahoituskulujaan.
Yhtiö oli ostanut 30.9.2012 mennessä takaisin yhteensä 70,2 miljoonan euron lainapääoman edestä velkakirjoja,
jotka muodostavat noin 64 prosenttia lainan kokonaismäärästä. Vaihtovelkakirjalainaa oli liikkeeseen laskettuna
39,8 miljoonaa euroa 30.11.2012.
48
TOIMIALAKATSAUS
Yleinen talouskehitys
9
Euroopan velkakriisi voimistui uudestaan kesän 2012 aikana leviten muihin valtioihin ja muille alueille ympäri
maailman aiheuttaen laajalle levinnyttä kuohuntaa rahoitusmarkkinoilla. Näin ollen euroalueen talouden näkymät pysyvät epävarmoina. Taloudellinen toiminta euroalueella on jatkanut laskuaan ja talouden elpymisen merkit ovat olleet vähäisiä. Vaikka monet taloustieteilijät pitävät edelleen kiinni hitaan kasvun näkymästä, myös
laman riski on merkittävä.
Maailmantalouden kasvun pysähtyessä keskuspankkien odotetaan yleisesti ylläpitävän tämänhetkistä ekspansiivista rahapolitiikkaa vuonna 2013. Valtioiden talouksien heikentyneen tilan seurauksena finanssipolitiikkaa
odotetaan kiristettävän tulevaisuudessa niin useissa Euroopan valtioissa kuin Yhdysvalloissakin, ja inflaatiovauhdin ennustetaan pysyvän vielä verraten maltillisena. Yhtiön toimintamaissa vuoden 2013 talouskasvun näkymät ovat vaihtelevat; talouden odotetaan kasvavan hitaasti Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa vuosina 2012 ja
2013, samaan aikaan kun talouskasvun Virossa ja Liettuassa odotetaan pysyvän samalla maltillisella tasolla.
Suomi
10
Suomen talous kasvoi ennen talouskriisiä muiden euroalueen talouksien keskimääräistä kasvuvauhtia nopeammin, mutta vuoden 2009 talouskasvu supistui voimakkaasti laskun ollessa OECD maiden rajuinta. Nopea pudotus oli pääosin vientivetoista ja bruttokansantuote laski lopulta 8,5 prosenttia. Yksityinen kulutus on ollut Suomessa kasvun pääasiallinen edistäjä, jota verraten alhainen korkotaso, käytettävissä olevien tulojen kasvu ja
alhainen inflaatio ovat tukeneet viime vuosina. Vuonna 2009 talouden voimakkaasta laskusta huolimatta yksityisen kulutuksen kasvu vähentyi maltillisesti. Vuoden 2008 aikana talouskasvun hidastuessa ja luottokriisin levitessä kuluttajien luottamus Suomessa heikkeni selvästi palautuen vuonna 2010 talouskriisiä korkeammalle tasolle. Vuosien 2011 ja 2012 aikana kuluttajien luottamus on osoittanut ristiriitaisia merkkejä luottamuksen ollessa
heikolla, mutta kuitenkin positiivisella tasolla vuoden 2012 toisella puoliskolla, johtuen rahoitusmarkkinoiden
kuohunnan aiheuttamien huolien, Euroopan maiden mahdollisten velkojen laiminlyöntien ja tästä johtuen talouden heikkenemisen vuoksi hitaasti kasvavan viennin seurauksena.
Kansainvälisen luottokriisin johdosta talouskasvu niin Suomessa kuin euroalueella hidastui selvästi vuodesta
2008 lähtien. Varsinainen bruttokansantuotteen kasvun romahdus koettiin Suomessa kuitenkin vuonna 2009 kun
talous supistui 8,5 prosenttia voimakkaasti alentuneen viennin painamana. Vuonna 2010 Suomen bruttokansantuotteen kasvu elpyi 3,3 prosenttiin. Euroalueen bruttokansantuote supistui -4,4 prosenttia vuonna 2009 palautuen maltilliseen 2,0 prosentin kasvuun vuonna 2010 ja 1,4 prosentin kasvuun 2011. Tämänhetkiset Eurostatin
ennusteet osoittavat euroalueen talouksien supistuvan noin 0,3 prosenttia vuonna 2012, kun taas Suomen talouskasvun ennustetaan olevan noin 0,8 prosenttia. Viimeisimmät liikepankkien ennusteet odottavat vuoden 2012
kasvun olevan mahdollisesti vielä matalampi pysähtyneestä maailmantalouden kasvusta johtuvan vuoden 2012
aikana tapahtuneen vientien vähentymisen vuoksi. Työttömyyden kasvu jäi talouskriisin seurauksena odotettua
pienemmäksi, mikä helpottaa talouden elpymistä ja työmarkkinoiden tilanne näyttää melko vakaalta.
Tämänhetkisen talouden maailmanlaajuisen kuohunnan seurauksena kotimaisen inflaation odotetaan vuonna
2012 Nordean ennusteen mukaan nousevan hieman 3,0 prosenttiin. Korkotason odotetaan pysyvän alhaisena.
Maailmanlaajuinen kasvun hidastuminen yhdessä julkisen talouden velkaantumiseen kohdistuvien huolien kanssa luo ympäristön, joka voi jättää Suomen talouskasvun vaatimattomalle tasolle seuraavien vuosien ajaksi.
9
Lähteet: Nordea Talousnäkymät Syyskuu 2012 ja SEB Nordic Outlook August 2012.
Lähteet: Bloomberg, Eurostat, Nordea Talousnäkymät Syyskuu 2012 ja SEB Nordic Outlook August 2012.
10
49
Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Suomen talouden tunnuslukuja vuosina 2007 – 2011.
BKT:n reaalikasvu1), %
Yksityisen kulutuksen kasvu2), %
Vähittäiskaupan kasvu (inflaatiokorjattu)1), %
Korko3), %
Inflaatio (EU-harmonisoitu HICP)1), %
1)
2)
3)
Ruotsi
2007
5,3
3,3
5,0
4,28
1,6
2008
0,3
1,7
1,2
4,63
3,9
2009
-8,5
-3,1
-2,6
1,23
1,6
2010
3,3
3,3
2,8
0,81
1,7
2011
2,7
2,5
2,2
1,39
3,3
Eurostat
Nordea Pankki Suomi
Nordea E-Markets. 3 kuukauden Euribor-koron vuotuinen keskiarvo
11
Ruotsin talouden kasvua ovat ennen talouskriisiä vauhdittaneet lähinnä investointien ja viennin kasvu. Suomen
tavoin myös Ruotsissa talouden kasvuvauhti hiljentyi talouskriisin seurauksena vuodesta 2008 alkaen. Ruotsissa
talous viileni siis jo Suomea aiemmin, mutta vastaavasti myös toipuminen tästä on Ruotsissa tapahtunut aikaisemmin ja talouskasvu on ollut Suomea selvästi ripeämpää vuonna 2010. Bruttokansantuote supistui Ruotsissa 5,0 prosenttia vuonna 2009 verrattuna -0,6 prosentin pudotukseen vuonna 2008. Vuosina 2007–2009 vähittäiskauppa Ruotsissa kehittyi hyvin kohtuullisesti. Vuoden 2010 aikana lisäksi vienti kasvoi maailmankaupan elpymisen seurauksena, mikä on entisestään vahvistanut talouskasvua vuoden 2010 aikana johtaen bruttokansantuotteen 6,6 prosentin kasvuun ja 3,9 prosentin kasvuun 2011. Eurostat ennustaa Ruotsin vuoden 2012 talouskasvuksi noin 0,3 prosenttia, jota seuraa 2,1 prosentin talouskasvuennuste vuodelle 2013. Liikepankkien ekonomistit odottavat suurempaa talouskasvua kuin mitä Eurostat arvioiden bruttokansantuotteen kasvavan 1,2-1,3 prosenttia vuonna 2012, jota seuraa noin 1,5-1,8 prosentin kasvuennuste vuodelle 2013. Yksityisen kulutuksen ja
vähittäiskaupan voidaan olettaa kasvavan maltillisesti. Työttömyyden oletetaan kasvavan maltillisesti lyhyellä
aikavälillä. Tämänhetkisessä talousympäristössä Ruotsin keskuspankin odotetaan pitävän korkotason vähintään
matalalla vuosina 2012 ja 2013 samaan aikaan, kun jotkut ennusteet odottavat jopa korkoleikkauksia. Kaupallisten ennusteiden mukaan inflaatioasteen odotetaan pysyvän alle 2 prosentin tavoitteen, Ruotsin kruunun mahdollisen vahvistumisen tukemana. Talouskasvun odotetaan jatkuvan myös vuoden 2013 jälkeen, joskin maltillisella
vauhdilla.
Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Ruotsin talouden tunnuslukuja vuosina 2007 – 2011.
2007
3,3
3,0
0,9
3,89
1,7
BKT:n reaalikasvu1), %
Yksityisen kulutuksen kasvu2), %
Vähittäiskaupan kasvu (inflaatiokorjattu)1), %
Korko3), %
Inflaatio (EU-harmonisoitu HICP)1), %
1)
2)
3)
2008
-0,6
0,0
0,8
4,73
3,3
2009
-5,0
-0,4
0,7
0,92
1,9
2010
6,6
3,7
2,5
0,93
1,9
2011
3,9
2,0
0,8
2,45
1,4
Eurostat
Nordea Pankki Suomi
Nordea E-Markets. 3 kuukauden Stibor-koron vuotuinen keskiarvo
Baltia ja uudet markkinat12
Viron talous kasvoi erityisen nopeasti ennen talouskriisiä, josta seurasi talouden ylikuumentuminen ja voimakas
talouskasvun supistuminen. Vuonna 2009 talous supistui peräti -14,1 prosenttia. Yksityinen kulutus tuki ennen
luottokriisiä talouskasvua ja vähittäiskauppaa, mutta vuonna 2009 yksityinen kulutus laski -18,4 prosenttia vetäen vähittäiskaupan kasvun myös selvästi negatiiviseksi. Vuoden 2010 aikana bruttokansantuote lähti 3,3 prosentin kasvuun, mutta oli edelleen huomattavasti finanssikriisiä edeltänyttä kasvutasoa alempana. Vuonna 2011
bruttokansantuotteen kasvu nousi 8,3 prosenttiin. Eurostat ennustaa Viron bruttokansantuotteelle 1,6 prosentin
kasvua, kun taas liikepankit ennustavat noin 2,0-2,3 prosentin kasvua. Vuonna 2013 kasvun ennustetaan kiihty11
12
Lähteet: Bloomberg, Eurostat, Nordea Talousnäkymät Syyskuu 2012 ja SEB Nordic Outlook August 2012.
Lähteet: Bloomberg, Eurostat, Nordea Talousnäkymät Syyskuu 2012 ja SEB Nordic Outlook August 2012.
50
vän 3,0-3,5 prosenttiin. Kuluttajien luottamus talouteen on tällä hetkellä jonkin verran negatiivinen. Tulevaisuuden talouskasvua vienee eteenpäin kotimainen kysyntä. Kulutusta vauhdittaa kotitalouksien kasvavat tulot ja
työmarkkinoiden asteittainen parantuminen. Inflaation kiihtyminen tulee olemaan yksi lähivuosien haasteista
Virossa, koska inflaation odotetaan yltävän noin 3,7 prosentin ja 4,1 prosentin välille vuonna 2012. Talous elpynee asteittain vuonna 2012, mutta pysyy alttiina velkakriisin voimistumisille.
Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Viron talouden tunnuslukuja vuosina 2007 – 2011.
2007
7,5
7,9
10,5
4,88
6,7
BKT:n reaalikasvu1), %
Yksityisen kulutuksen kasvu2), %
Vähittäiskaupan kasvu (inflaatiokorjattu)1), %
Korko3), %
Inflaatio (EU-harmonisoitu HICP)1), %
1)
2)
3)
2008
-4,2
-5,4
-4,5
6,67
10,6
2009
-14,1
-18,4
-18,3
5,92
0,2
2010
3,3
-1,7
-0,3
1,56
2,7
2011
8,3
4,2
4,3
1,39
5,1
Eurostat
Nordea Pankki Suomi
Nordea E-Markets. 3 kuukauden Talibor ja Euribor -korkojen vuotuinen keskiarvo
Liettuassa talous kasvoi Viron tapaan yksityisen kulutuksen vetämänä ennen talouskriisiä. Tämä loi suotuisat
edellytykset myös vähittäiskaupan kasvulle, mutta vuonna 2009 Liettuan talouskasvu, yksityinen kulutus ja vähittäiskaupan kasvu olivat kaikki negatiivisia talouskriisin vaikutusten ollessa ankaria Baltiassa. Vuonna 2009
Liettuan bruttokansantuote supistui merkittävästi ja pudotusta kertyi noin -14,8 prosenttia verrattuna 2,9 prosentin kasvuun vuonna 2008. Kuluttajien luottamus Liettuassa parantui vuosina 2010 ja 2011 vuoden 2009 loppupuolen pohjalukemista, mutta on taas laskenut vuoden 2011 viimeisten kuukausien aikana ja vuoden 2012 alussa, ja pysyttelee huomattavan alhaisella tasolla. Vuonna 2010 talouskasvu hieman kiihtyi 1,5 prosenttiin yksityisen kulutuksen ja investointien supistumisesta huolimatta, koska viennin vahvistuminen erityisesti Venäjälle on
tukenut Liettuan taloutta. Vuonna 2011 bruttokansantuotteen kasvu oli 5,9 prosenttia. Eurostat ennustaa bruttokansantuotteen kasvavan 2,4 prosentilla vuonna 2012, kun taas liikepankkien ekonomistit ennustavat 2,5-2,7
prosentin kasvua, minkä jälkeen kasvu tulisi jatkumaan 3,0-3,3 prosentilla vuonna 2013. Inflaation odotetaan
saavuttavan noin 3,0 prosentin huippunsa vuonna 2013. Keskeinen Liettuan talouden haaste liittyy työttömyyteen, joka tulee laskemaan hitaasti. Liettuan ei odoteta liittyvän euroalueeseen ennen vuotta 2015.
Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Liettuan talouden tunnuslukuja vuosina 2007 – 2011.
2007
9,8
12,1
15,7
5,10
5,8
BKT:n reaalikasvu1), %
Yksityisen kulutuksen kasvu2), %
Vähittäiskaupan kasvu (inflaatiokorjattu)1), %
Korko3), %
Inflaatio (EU-harmonisoitu HICP)1), %
1)
2)
3)
2008
2,9
3,7
2,8
6,06
11,1
2009
-14,8
-17,7
-20,8
7,08
4,2
2010
1,5
-3,3
-6,9
1,80
1,2
2011
5,9
0,2
8,3
1,67
4,1
Eurostat
Nordea Pankki Suomi
Nordea E-Markets. 3 kuukauden Vilibor-koron vuotuinen keskiarvo
Vuonna 2009 tapahtuneen supistumisen jälkeen Tanskan talous on palannut kasvu-uralle, vaikkakin erittäin
maltillisesti. Vuoden 2009 bruttokansantuote putosi 5,8 prosenttia, jonka jälkeen se nousi 1,3 prosenttia vuonna
2010 ja 0,8 prosenttia vuonna 2011. Yksityinen kulutus on tärkeä talouskasvun edistäjä ja se on pysynyt heikkona vuosien 2010 ja 2011 ajan. Taloudellisten epävarmuuksien vuoksi kotitaloudet pitävät säästöasteen korkeana.
Kuluttajaluottamus on kasvanut hieman vuoden 2012 aikana, ja on maltillisen positiivisella tasolla.
Eurostatin ennusteen mukaan talouskasvu on 1,1 prosenttia vuonna 2012 ja 1,4 prosenttia vuonna 2013. Liikepankkien ekonomistit odottavat vaatimattomampaa 0,5-0,7 prosentin kasvua vuonna 2012 ja 1,4-1,9 prosentin
kasvua vuonna 2013. Lyhyellä aikavälillä työttömyysasteen odotetaan pysyvän suhteellisen vakaana. Inflaation
ennustetaan laskevan alle 2 prosentin vuonna 2013 jättäen Tanskan keskuspankin asemaan, jossa se pitää vallitsevan ennätysmatalan korkotason ennallaan pitkänkin ajanjakson ajan.
51
Alla olevassa taulukossa esitetään eräitä Tanskan talouden tunnuslukuja vuosina 2007 – 2011.
BKT:n reaalikasvu1), %
Yksityisen kulutuksen kasvu2), %
Vähittäiskaupan kasvu (inflaatiokorjattu)1), %
Korko3), %
Inflaatio (EU-harmonisoitu HICP)1), %
1)
2)
3)
2007
1,6
4,4
1,5
2008
-0,8
-0,2
-2,7
2009
-5,8
-4,5
-3,4
2010
1,3
1,9
-1,5
2011
0,8
-0,8
-2,4
4,44
1,7
5,26
3,6
2,49
1.1
1,25
2,2
1,39
2,7
Eurostat
Nordea Pankki Suomi
Nordea E-Markets. 3 kuukauden Cibor-koron vuotuinen keskiarvo
Kiinteistömarkkinat
13
Kaupankäyntimäärät Euroopan kiinteistömarkkinoilla, jotka ovat pääasiassa kasvaneet alkuvuoden 2009 pohjalukemista vuoteen 2011 asti, osoittavat nyt pysähtymisen merkkejä ja rullaava neljännesvuosittainen investointien kokonaismäärä on nyt tasaantunut. Vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä kiinteistökauppojen yhteenlaskettu arvo oli noin 24 miljardia euroa, joista noin 46 prosenttia oli rajat ylittäviä kiinteistökauppoja; prosentti on
korkein sitten vuoden 2008 toisen vuosineljänneksen. Vuoden 2012 kolmannella vuosineljänneksellä yhteenlasketut investoinnit olivat 28,3 miljardia euroa, mikä on linjassa viimeisten kahden vuoden kanssa. Kauppojen
keskimääräinen koko on ollut kasvussa vuoden 2009 ensimmäisestä neljänneksestä saakka, ja vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla yli 100 miljoonan euron kauppojen lukumäärä kasvoi hieman verrattuna vuoden 2011
vastaavaan ajanjaksoon. Kauppojen keskimääräinen koko oli noin 27 miljoonaa euroa. Sijoittajien kysyntä kohdistuu selvästi Saksan ja Pohjoismaiden kaltaisiin markkinoihin, joita pidetään markkinoina, joissa omistajaasemalla ja taloudella on vahva asema. Hiljattainen julkisen talouden velkakriisin uudelleen kärjistyminen on
lisännyt selkeästi myös kiinteistösijoittajien kiinnostusta laadukkaita kiinteistöjä kohtaan. Vuoden 2012 alkupuoliskolla kauppojen arvolla mitattuna viisi isointa markkinaa Euroopassa olivat Lontoon keskusta, Tukholma,
Oslo ja München. Arvonkehityksen osalta vähittäiskauppa oli jälleen parhaiten tuottavin sektori vuoden 2012
toisella vuosineljänneksellä, mikä tosin johtui siitä, että se oli vähiten negatiivinen (-1,0 prosenttia). Toimistotilat
muodostivat 50 prosenttia vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä toimitilakiinteistöillä käydyn kaupan arvosta, kun liikekiinteistöt muodostivat vain 25 prosenttia.
Kolmen vuoden laskun jälkeen tuottovaatimukset ovat hieman vakautuneet ympäri Euroopan vuoden 2012 aikana keskimääräisen tuottovaatimuksen kasvaessa jonkin verran 27:ssä EU:n jäsenvaltiossa. Vuoden 2012 toisella
vuosineljänneksellä liiketilojen tuottovaatimukset 27 Euroopan maassa kasvoivat yhden prosenttiyksikön, ja
nämä näyttäisivät tasaantuvan. Liiketilojen vuokrien kasvu on edelleen hyvin vaatimattomalla tasolla. Vuoden
2012 kolmannen vuosineljänneksen aikana liiketilojen vuokrat kasvoivat noin 0,3 prosenttia.
Suomi14
Suomen kiinteistömarkkinoilla merkittävin muutos vuoden 2005 jälkeen on ollut finanssikriisiä edeltänyt kansainvälisen kilpailun voimakas lisääntyminen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla, minkä sijoittajat ovat kokeneet kiinnostavaksi. Esimerkiksi kansantalouden kehitys ennen talouskriisiä oli vahvaa, valtion velkaantuneisuus
verraten alhaista ja kiinteistöjen tuotot olivat korkeampia kuin joillain muilla eurooppalaisilla markkinoilla.
Lisäksi kiinteistömarkkinoiden toimintatavat ovat suhteellisen läpinäkyviä, markkinainformaatio on laadukasta
ja lainsäädäntö vakiintunutta. Talouskriisin alettua transaktiovolyymit ovat pienentyneet ja kansainvälisten sijoittajien tulo Suomen markkinoille on selvästi vähentynyt, mistä johtuen suomalaisten sijoittajien osuus transaktioista on lisääntynyt. Vuonna 2009 kansainvälisten sijoittajien osuus oli alimmillaan, minkä jälkeen osuus on
kasvanut vuoden 2011 ensimmäiseen puoliskoon asti, mutta pysynyt edelleen alle 40 prosentissa. Vuonna 2011
13
Lähteet: CB Richard Ellis European Capital Markets Q2 2012, CB Richard Ellis European Valuation Monitor Q2 2011,
CB Richard Ellis EMEA Rents and Yields Q3 2012, CB Richard Ellis Market View European Investment Quarterly Q3
2012.
14
Lähteet: Catella Markkinakatsaus Suomi syksy 2012, Newsec Property Update Syksy 2012, Finnish Council of Shopping
Centers, Finnish Shopping Centers 2012, CB Richard Ellis EMEA Rents and Yields Q3 2012. Colliers Nordic Real Estate
Review Q3 2012.
52
transaktioiden volyymi oli noin 1,7 miljardia euroa.
euroa. Huolimatta siitä, että tämä on lähes yhtä korkea volyymitaso
kuin edellisvuonna, joka oli 1,8 miljardia euroa, taso on silti suhteellisen alhainen.
n. Transaktiovolyymi oli yyhteensä noin 1,0 miljardia euroa vuoden 2012 ensimmäisen kuuden kuukauden aikana,, mikä on linjassa vuoden
2011 volyymikehityksen kanssa.
Transaktiovolyymi Suomessa vuonna 2009 oli noin 1,6 miljardia euroa, joka vastaa noin 57 prosentin laskua
edellisvuodesta ja oli seurausta sekä kauppojen lukumäärän ja keskikoon laskusta. Ulkomaiset sijoittajat olivat
osallisina 17 prosentissa kauppoja. Vuonna
Vu
2010 kauppavolyymi oli noin 1,8 miljardia euroa
euroa, josta ulkomaisten
sijoittajien osuus oli noin 34 prosenttia. Vuonna 2011 kauppavolyymi oli noin 1,7 miljardia euroa, josta ulkomaisten sijoittajien osuus oli noin 288 prosenttia.
Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus
ävarmuus käänsi liikekiinteistöjen tuottovaatimukset nousuun myös Suomessa, mutta
vuoden 2010 aikana tämä nousu tasaantui
tasaantu erityisesti parhaiden kohteiden osalta. Liiketilojen tuottovaatimukset
Helsingissä ovatkin olleet laskusuunnassa vuoden 2009 loppupuolelta lähtien ja ovat tasaantuneet vuoden 2012
toisen vuosineljänneksen aikana. Samalla myös parhaiden kohteiden tuottoero heikompilaatuisiin kohteisiin
verrattuna on kasvanut, ja edelleen sijoittajien suurin kiinnostus kohdistuu parhaisiin kiinteistöihin, mikä rajoi
rajoittaa kaupankäyntiä, koska tarjontaa näissä kohteissa ei ole tarpeeksi. Koko vuoden transaktiovolyymin odotetaan
yltävän noin 2 miljardiin euroon, mikä on
o edelleen reilusti alle kriisiä edeltäneen tason. Rahoituksen saatavuus ja
lainamarginaalit ovat tiukentuneet vuoden 2012 ensimmäisen puoliskon aikana ja epävarmuus Euroopan ja Y
Yhdysvaltojen rahoitusmarkkinoilla tulee todennäköisesti lähitulevaisuudessa jatkuvasti vaikuttamaan tavalla tai
toisella kiinteistörahoituksen hintaan ja saatavuuteen.
Alla oleva kuva esittää kiinteistösijoitustoiminnan volyymin kehitystä Suomessa vuosina 1996
1996–2012.
1)
Tilanne 30.6.2012
*Aleksian myynti noin 1,1 miljardia euroa
**Sponda - Kapiteeli fuusio noin 1,3 miljardia euroa
***Capmanin hotelliportfolion osto noin 0,8 miljardia euroa
Vähittäiskaupan liiketilamarkkinat
Liiketilojen vajaakäyttö etenkin pääkaupunkiseudulla on pysynyt alhaisena tasoilla, joita voidaan pi
pitää jo käyttäjien kannalta alitarjontana. Kovin kysyntä kohdistuu kuitenkin edelleen parhaimpiin kohteisiin
kohteisiin, ja huonommilla
paikoilla sijaitsevat liiketilat eivät vedä käyttäjiä. Liiketilan taantumakestävyyttä pidetään myös usein toimistoja
parempana, koskaa kaupan vaihtoehtoiset sijoittumismahdollisuudet ovat pienemmät.
pienemmät Nykyisinä epävarmoina
aikoina tämä tukee liiketilojen kysyntää suhteessa toimistoihin.
Vuonna 2011 kauppakeskusten vuokrattava pinta-ala Suomessa oli noin 1,57 miljoonaa nneliötä, keskuksia oli
yhteensä 80 kappaletta ja niiden keskimääräinen koko oli noin 20,000 neliötä. Vuosien 2005 – 2009 aikana
53
liiketilojen vajaakäyttöaste pysyi alhaisella tasolla. Vaikka liiketilojen vajaakäyttöaste on yhä korkeammalla
kuin mitä se oli alimmillaan vuonna 2008, on se edelleen kohtuullisen alhainen etenkin Helsingissä ja Espoossa.
Vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä liiketilojen vajaakäyttöaste oli noin 2,5 prosenttia Helsingissä, noin
1,1 prosenttia Espoossa ja noin 3,9 prosenttia Vantaalla, kun vuotta aiemmin vastaavat vajaakäyttöasteet olivat
noin 2,5 prosenttia, 1,2 prosenttia ja 6,0 prosenttia. Vuoden 2012 aikana tyhjien tilojen määrä pieneni ja tyhjää
liiketilaa oli Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla tarjolla noin 85.000 neliömetriä vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä, kun vuoden 2011 toisen vuosineljänneksen lopussa tyhjien liiketilojen määrä oli noin 92.048 neliömetriä. Erityisesti Vantaalla vajaakäyttö on edelleen selvästi vuotta 2008 korkeammalla tasolla. Espoossa vajaakäyttöaste nousi selvästi vuoden 2010 aikana, mutta laski selvästi vuosien 2011 ja 2012 aikana. Helsingissä
liiketilojen tuottovaatimukset ovat nousseet viime vuosina, mutta laskivat vuonna 2010 ja ovat tasaantuneet sen
jälkeen. Tuottovaatimus Helsingissä oli vuoden 2012 toisella neljänneksellä keskimäärin noin 5,3 prosenttia
pysyen muuttumattomana vuotta aiempaan verrattuna.
Keskimääräinen markkinavuokrataso Helsingin keskustan liikekiinteistöissä on vuoden 2000 alusta lähtien ollut
noin 960–1.200 euroa vuodessa neliömetriltä. Vuokratason romahduksen jälkeen 2009-2010 vuokratasot ovat
nousseet 2011-2012 siten, että vuokratasot olivat noin 1.200 euroa vuodessa neliömetriltä vuoden 2012 toisella
vuosineljänneksellä. Helsingin keskustan parhailla kauppapaikoilla neliövuokrat olivat ennen finanssikriisiä noin
350 – 450 euroa neliöltä vuodessa keskimääräistä vuokratasoa korkeammat, mutta vuoden 2009 viimeiseltä
neljännekseltä lähtien tämä ero on kasvanut ja oli noin 600 euroa vuoden 2012 toisella neljänneksellä johtuen
parhaiden paikkojen vuokratason noususta taloushuolista huolimatta. Vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä
keskimääräinen markkinavuokra parhailla liikepaikoilla nousi ja oli 1.800 euroa vuodessa neliömetriltä. Espoossa ja Vantaalla markkinavuokrat eivät muuttuneet vuoden takaisesta ja vuokrataso Espoossa oli 504 euroa vuodessa neliömetriltä kun taas Vantaalla markkinavuokrataso oli 264 euroa vuodessa neliömetriltä.
Yhtiön liiketilojen vajaakäyttöasteen ja vuokratason kehitys saattaa edelleen olla haastavaa, mutta markkinoilla
on merkkejä siitä, että vajaakäytön ja vuokrien kehitys olisi nyt hieman kohentumassa. Merkillepantavaa ovat
myös selvät alue- ja kiinteistökohtaiset erot vajaakäytön ja vuokrien kehityksessä, erityisesti erot ensiluokkaisten
ja ei-ensiluokkaisten kiinteistöjen välillä.
Seuraavat kaaviot kuvaavat vähittäiskaupan liiketilojen vajaakäyttöasteen ja vuokratason kehitystä Suur15
Helsingin alueella.
Liiketilojen vajaakäyttöaste Suur-Helsingin alueella (%)
12
10
8
6
4
2
0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2
96 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11
Helsinki
Espoo
Vantaa
15
Kuviossa ”Liiketilojen vuokrataso Suur-Helsingin alueella” esitetyistä termeistä ”CBD” eli Central Business District viittaa Helsingin ydinkeskustan alueeseen, ”prime” viittaa ensiluokkaisiin kohteisiin ja ”average” keskiarvoihin.
54
* Pinta-ala keskimäärin 150 neliötä. Bruttovuokra € /neliö/vuosi (pl ALV), uudet vuokrasopimukset
Parhaillaan Suomessa on suunnitteilla useita kauppakeskushankkeita, joiden toteutuminen nykyisessä markkin
markkinatilanteessa on tosin epävarmaa. Tällä hetkellä esimerkiksi Tampereella, Lahdessa,
Lahdes Porissa, Jyväskylässä ja Oulussa on suunnitteilla kauppakeskushankkeita. Pääkaupunkiseudulla on suunnitteilla myös useita mittavia keh
kehityssuunnitelmia, jotka tulevat muuttamaan palvelurakennetta. Espoon Länsimetron ja Vantaan Kehäradan rake
rakentamisen aloittaminen johtanee myös uusiin liiketilahankkeisiin asemien yhteydessä.
Ruotsi16
Ruotsissa sijoitusmarkkinat ovat pysyneet suhteellisen aktiivisina vuoden 2012 ensimmäisen puoliskon aikana,
ja valtaosa Pohjoismaiden kiinteistökaupoista toteutettiin Ruotsissa. Tukholma oli kauppojen arvolla mitattuna
Euroopan kolmanneksi vilkkain kaupunki. Kauppoja solmittiin
solmittiin Tukholmassa vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla noin 1,7 miljardin euron
on arvosta, mikä vastaa noin 3 prosenttia kaikista Euroopassa tehdyistä kaupoista
ja 8 prosentin nousua vuoden 2011 ensimmäiseltä
ensimmäisel puoliskolta. Toimistotilojen kaupat vastasivat 72 prosenttia
kaikista transaktioista, liikekiinteistöt ainoastaan
ainoa
3,5 prosenttia.
Ruotsin kiinteistömarkkinoiden likviditeetti kohosi selvästi vuonna 2010, ja kiinteistömarkkinoiden transa
transaktiovolyymi
lyymi oli noin 98 miljardia kruunua, mikä oli yli kolminkertainen verrattuna vuotta aikaisempaan voly
volyymiin. Kasvu selittyy
yy ulkomaisten sijoittajien,
sijoittajien, joiden osuus vuonna 2010 tehdyistä kaupoista oli 15 prosenttia,
mielenkiinnon kasvamisella ja asunto-omaisuuden
asunto omaisuuden kovalla kysynnällä. Ulkomaisten sijoittajien mielenkiinto
säilyi vahvana myös vuosien 2011 ja 2012 aikana ja rajojenylittävät transaktiot muodostivat 23 prosenttia koko
transaktiovolyymista. Kotimaiset kunnalliset ja institutionaaliset sijoittajat ovat edelleen mukana valtaosassa
kauppoja. Kiinnostus Ruotsin kiinteistömarkkinoita kohtaan on muun muassa kiinteistömarkki
kiinteistömarkkinoiden hyvän
likviditeetin, läpinäkyvyyden, alhaisen korkotason, hyvän taloustilanteen ja vakaan julkisen talouden ansiota
Ruotsin ollessa yksi niistä valtioista, joihin Euroopan velkakriisi on vähiten vaikuttanut.
vaikuttanut. Tuottovaatimukset no
nousivat myös Ruotsissa talouskriisin aikana, mutta esimerkiksi liiketilojen osalta tämä nousu on tasaantunut, ja
Tukholman ja Göteborgin tuotot
tot laskivat vuosien 2010 ja 2011 aikana.
aikana Tuotot tuntuvat tasoittuneet vuoden 2012
aikana vaikka ensiluokkaisten tuotteiden tuotoille on ollut
o
havaittavissa jatkuvaa painetta alaspäin
alaspäin.
Ruotsin kiinteistömarkkinat kuuluvat Euroopan suurimpien kiinteistömarkkinoiden joukkoon ja ovat pohjoi
pohjoismaiden suurimmat. Ruotsin likvideimmiksi kiinteistömarkkinoiksi arvioidaan Tukholman, Göteborgin ja Ma
Malmön alueet. Vuoden 2012 toisella vuosineljänneksellä parhaiden kauppapaikkojen tuottovaatimukset olivat Tu
Tukholmassa erittäin alhaalla noin 4,75-5,00
4,75
prosentissa, kun ne finanssikriisin aikaan olivat korkeimmillaan noin
6,0 prosenttia. Göteborgissa liiketilojen
ojen tuottovaatimus vuoden 2012 toisella neljänneksellä oli noin 5 prosenttia.
16
Lähteet: Newsec Property Outlook Syksy 2012, CB Richard Ellis EMEA Rents and Yields Q3 2012, CB Richard Ellis
European Capital Markets Q2 2012, Jones Lang LaSalle Nordic City Report Syksy 2012, Colliers International Nordic Real
Estate Review Q3 2012 ja Nordic Council of Shopping Centers.
55
Ensiluokkaisten ja toissijaisten kiinteistöjen välillä olevat suuret erot tuottovaatimuksissa kuitenkin säilyvät
edelleen Ruotsissa. Tuottovaatimusten odotetaan edelleen laskevan, mutta muutosten odotetaan olevan lähiaikoina kohtuullisia.
Liiketilojen vajaakäyttöaste on viime vuosikymmenen aikana pysytellyt viiden prosentin alapuolella, mutta kilpailun odotetaan olevan kovaa tulevina vuosina Pohjois-Tukholman kaltaisilla alueilla. Liiketilojen vajaakäyttöaste kaupunkien keskustoissa Tukholmassa ja Göteborgissa on tällä hetkellä neljä ja kolme prosenttia, mikä on
jonkin verran alle keskimääräisen toimistojen vajaakäyttöastetason, joka Tukholmassa ja Göteborgissa oli noin
kuusi ja kolme prosenttia alkuvuonna 2012. Taloustilanne on vaikuttanut jonkin verran liiketilojen vuokrausmarkkinaan, mutta vajaakäyttö on lähinnä kohdistunut toisluokkaisiin kiinteistöihin.
Liiketilojen vuokrat ovat kasvaneet pääsääntöisesti vuodesta 2000 saakka, mutta talouskriisin aikana jopa parhaiden liiketilojen vuokrat Tukholmassa ja Göteborgissa laskivat hieman. Vuokrataso vakiintui vuoden 2010
ensimmäisellä puoliskolla ja lähti nousemaan saman vuoden toisella puoliskolla. Vuoden 2012 ensimmäisellä
neljänneksellä parhaiden kauppapaikkojen vuokrien arvioitiin olevan Tukholmassa 1.780 euroa vuodessa neliömetriltä. Vastaavat vuokratasot Göteborgin parhaille liiketiloille olivat 835 euroa vuodessa neliömetriltä. Liiketilojen vuokrien odotetaan jatkavan lievää nousuaan tulevina vuosina.
Uusien liiketilojen rakentaminen ja nykyisten tilojen laajentaminen oli Ruotsissa voimakasta ennen finanssikriisiä, mikä lisäsi kilpailua Tukholmassa, Göteborgissa ja Malmössä. Talouden taantuman vuoksi useiden uudisrakennuskohteiden työt keskeytettiin ja keskityttiin jo olemassa olevien kohteiden kehittämiseen. Vuonna 2010
useat suuret, aiemmin lykätyt rakennusprojektit aloitettiin uudelleen, ja tämänhetkisten ennusteiden mukaisesti
Tukholmaan valmistuu vuoteen 2017 mennessä uutta liiketilaa noin 200.000 neliömetriä, kun Göteborgin ja
Malmön luvut ovat 100.000 neliömetriä ja 115.000 neliömetriä. Esimerkiksi Malmön lähelle rakennettavan noin
70.000 m²:n Emporia-kauppakeskuksen odotetaan valmistuvan vuonna 2012 tai 2013, Tukholman Täby Centrum-kauppakeskuksen noin 27.000 neliömetrin laajennuksen odotetaan valmistuvan vuonna 2014 ja Tukholman
uuden noin 95.000 neliömetrin Mall of Scandinavia-kauppakeskuksen odotetaan valmistuvan vuonna 2015.
Baltia ja uudet markkinat17
Cityconin toiminta-alueista Baltia on selvimmin kärsinyt talouskriisin seurauksista. Erityisesti vuoden 2009
aikana vähittäiskauppa ja kauppakeskusten myynti on supistunut voimakkaasti, kehityshankkeita on peruttu ja
kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiviteetti on tyrehtynyt lähes kokonaan eikä vuoden 2010 aikana ole tehty
merkittäviä liiketilatransaktioita. Aiemmin suunnitteilla olleet noin 400.000 neliömetrin liiketilahankkeet peruttiin alueelta vuonna 2009. Tällä hetkellä yli 750.000 neliömetrin liikekiinteistöjä on kehitteillä vuosiksi 20122017. Talouskriisiä edeltäneen rakentamisen ja väkiluvun laskun seurauksena kauppakeskusten asukaskohtainen
neliömäärä on Baltiassa kasvanut ja ylittänyt EU-alueen keskiarvon. Toisaalta Baltiassa vähittäiskauppa on selvemmin keskittynyt kauppakeskuksiin verrattuna Suomeen, Ruotsiin ja euroalueeseen, mikä osittain selittää
alueen korkeampaa asukaskohtaista neliömäärää. Lisääntyneen tilatarjonnan ja talouden viimeaikaisten haasteellisten vuosien seurauksena Baltiassa heikompilaatuisissa kiinteistöissä saattaa esiintyä jopa 20 prosentin tai suurempaa vajaakäyttöä. Vuoden 2011 alusta Viro on ottanut ensimmäisenä Baltiassa euron käyttöönsä, minkä
oletetaan helpottavan etenkin ulkomaisten sijoittajien investointeja Viroon.
Viron kauppakeskusmarkkinat ovat keskittyneet Tallinnan alueelle, jossa asuu noin kolmannes maan väestöstä ja
jossa vähittäiskauppaa tukee myös Suomen läheisyys. Tallinnassa oli 17 kauppa- ja vapaa-ajan keskusta, joissa
yhteenlaskettu liiketilan vuokrattava pinta-ala oli vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla noin 308.000 neliömetriä. Vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla vuokrattavan liiketilan yhteenlaskettu määrä Tallinnassa oli kasvanut noin 22.400 neliömetrillä noin 485.000 neliömetriin. Viron markkinoilla likviditeetin puute rajoitti markkinoiden toimivuutta vuonna 2010, mutta vuonna 2011 elpyvä vähittäismyynti lisäsi sijoittajien kiinnostusta, minkä seurauksena Virossa tehtiin vuonna 2011 kaksi yli 100 miljoonan euron kiinteistötransaktiota. Baltian maiden
talouden epävarmuus ja kansainvälinen luottokriisi heijastuivat myös Viron kiinteistömarkkinoihin selvästi korkeampina tuottovaatimuksina, mikä nosti myös parhaiden kohteiden tuottovaatimukset vuonna 2009 Tallinnassa
9,0 prosentin tasolle. Vuoden 2012 ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana ensiluokkaisten kohteiden tuottovaatimukset laskivat alle 8 prosentin ja niiden on arvioitu edelleen hieman laskevan. Sijoittajat ovat tällä hetkellä
positiivisia Viron liiketilasektoria kohtaan, ja yksityisten paikallisten sekä Pohjoismaisten sijoittajien odotetaan
17
Lähde: Newsec Property Outlook Kevät 2012, Newsec Baltic Property Market Report Kesä – Syksy 2012, Colliers International: Tallinn Retail Market 2012, DTZ Property Times Baltic Retail H1 2012, NCSC a market overview of Scandinavia
Lokakuu 2011.
56
olevan aktiivisia. Paikalliset pankit ovat myös vuodesta 2010 alkaneet antaa luottoa taloudellisesti vakaalla pohjalla oleville projekteille, millä lienee positiivinen vaikutus sijoitusmarkkinoille.
Keskimääräinen liiketilojen vajaakäyttöaste Tallinnassa on hieman noussut, mutta pysynyt verraten maltillisena
taloustilanne huomioiden, erityisesti menestyneimmissä kauppakeskuksissa, joissa vajaakäyttöaste voi olla 0-1
prosentin luokkaa. Suurten, suosittujen kauppakeskusten osalta vajaakäytön odotetaan kehittyvän vakaasti. Parhaiden kiinteistöjen liiketilojen ankkurivuokralaisten vuokrien odotetaan kehittyvän vakaasti tulevaisuudessa ja
pienempien tilojen kohdalla hieman kasvavan. Paine vuokratason laskemiseen on selkeästi loppunut, ja useat
tilapäiset vuokranalennukset tulevat päättymään tulevina vuosina.
Viron markkinatilanteen odotetaan edelleen parantuvan yleisen taloustilanteen paranemisen myötä, ja parhaillaan
suunnitellaan joitakin suuria kiinteistötransaktioita. Suunnitteilla on lukuisia potentiaalisia liiketilojen kehityshankkeita, kuten suuret projektit Gate Tallinn (vuokrattava kokonaispinta-ala noin 240.999 neliömetriä), Moebinaat ostoskeskus (vuokrattava kokonaispinta-ala noin 50.000 neliömetriä) sekä EinStein ja Panorama ostoskeskusten pienemmän mittakaavan laajennukset.
Liettuassa on viime vuosien aikana valmistunut merkittävästi uutta liiketilaa ja viimeisimpinä avattiin kauppakeskus Panorama Vilnassa 2008, kauppakeskus Ozas Vilnassa ja kauppakeskus Akropolis Siauliaissa vuonna
2009 kuten myös kauppakeskus Link Moletu Vilnassa ja kauppakeskus Banginis Vilnassa 2011. Kahden kauppakeskuksen avaamista suunnitellaan vuosille 2013 ja 2014: Olinda (vuokrattava kokonaispinta-ala 22.000 neliömetriä ja Domus Pro Retail Park (vuokrattava kokonaispinta-ala 13.600 neliömetriä). Kilpailutilanne Vilnassa
onkin esimerkiksi kireämpi kuin Tallinnassa, ja se on myös heijastunut vuokratasoihin. Verrattuna Viroon liiketilan määrä suhteessa asukaslukuun on Liettuassa alhaisempi, mutta ylittää sielläkin EU-maiden keskiarvon.
Liiketilojen kysyntä oli vilkasta ennen talouskriisiä, minkä seurauksena useita hankkeita aloitettiin Liettuassa,
mutta joista moni kuitenkin peruutettiin. Ongelmia heijastaa myös Vilnassa sijaitsevan kauppakeskus Gedomino
9 omistajan konkurssi, josta tiedotettiin vuonna 2010.
Sijoittajien tuottovaatimukset ovat olleet korkeita myös Vilnassa, mutta ovat olleet maltillisessa laskussa vuoden
2010 jälkeen. Liettuan markkinoiden likviditeetti on pysynyt alhaalla ja vuoden 2009 jälkeen Liettuassa ei ole
toteutunut lainkaan merkittäviä liiketilojen kauppoja.
Liiketilojen vajaakäyttöaste Vilnan keskustan alueella on ollut nousussa, mutta tällä hetkellä se näyttää tasaantuvan. Menestyneimpien ostokeskusten vajaakäyttöaste on 5 prosenttia tai vähemmän, kun muiden Vilnan kauppakeskusten vajaakäyttöaste voi olla 10-20 prosenttia. Vajaakäyttöasteen odotetaan lähitulevaisuudessa pysyvän
vakaana paremmin tuottavilla kauppakeskuksilla.
Vilnassa liiketilojen vuokrat ovat laskeneet huippuvuosien tasoilta, mutta vuokrakehityksen ennustetaan tasaantuvan lähiaikoina. Vuonna 2010 vuokrat laskivat yleisesti 5–10 prosenttia ja pysyivät vakaina vuoden 2011 ja
vuoden 2012 ensimmäisen puoliskon ajan. Vilnan kauppakeskusten vuokrien vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla arvioidaan olevan ankkurivuokralaisille noin 24-84 euroa neliöltä vuositasolla ja vaihtelevan pienempien
liiketilojen osalta 94-360 euron välillä neliöltä vuositasolla. Myös vuokrien odotetaan pysyvän vakaina lähitulevaisuudessa.
Vilnan kehityshankkeet muodostaa 2 projektia: uusi 22.000neliömetrin suuruinen Olinda-kauppakeskus PohjoisVilnaan suomalaisen rakennuttajan johdolla ja 13.600 neliömetrin sisustukseen ja kotituotteisiin erikoistunut
Domus Pro Retail Park. Molempien projektien odotetaan toteutuvan vuosina 2013-2014.
Tanska on Pohjoismaa, jossa on jo pitkään nähty protektionismia ulkomaisia kauppakeskuksia vastaan. Vuokrattavaa kauppakeskuspinta-ala 0,3 neliömetriä asukasta kohden on näin ollen olennaisesti pienempi kuin muissa
Skandinavian maissa kuten Ruotsissa ja Norjassa (molemmissa vastaava luku on noin 0,67 neliömetriä). Tällä
hetkellä suunnitteilla on noin 13 kauppakeskusta vuosien 2012-2015 aikana, ja vuokrattava kokonaispinta-ala
lisääntyy noin 400.000 neliömetrillä, josta noin 90.000 neliömetriä sijaitsee Suur-Kööpenhaminan alueella.
Transaktioiden kokonaismäärä ensimmäisen puolen vuoden aikana ylitti juuri 1 miljardin euron rajan, mikä on
osoitus kasvavista sijoitustransaktioista, jotka ovat olleet alhaisella tasolla vuodesta 2008 asti. Suurin osa transaktioista liittyy asuinkiinteistöihin.
Tanskan bruttokansantuote on romahtanut vuonna 2009, ja tätä ovat seurannut erittäin maltilliset kasvuprosentit.
Liikemyynnit ovat laskeneet vuodesta 2008 asti tehden Tanskasta heikoimman liikemyyntialueen koko Skandinaviassa.
57
Parhaimmilla sijainneilla liiketuottovaatimukset ovat tällä hetkellä 4,5-5,5 prosenttia, ja parhaimmat sijainnit
kysyttyjä toissijaisten sijaintien kärsiessä voimakkaasti. Vajaakäyttöasteet ovat kasvaneet maanlaajuisesti vuoden 2011 toisella vuosineljänneksellä 5,3 prosentista 6,3 prosenttiin, kun taas vajaakäyttöaste Kööpenhaminassa
on kasvanut 2,3 prosentista vuoden 2011 toisella vuosineljänneksellä, mutta on silti 4,6 prosentissa huomattavasti maan keskiarvoa alhaisempi.
Kööpenhaminan markkinavuokrat liikekiinteistöille ovat Euroopan korkeimpia. Keskimääräinen markkinavuokra vuodessa on Kööpenhaminassa jopa noussut 2.417 €/m2:stä 2.685 €/m2:iin, kun vuokra-asteet muualla Tanskassa ovat laskeneet 430-806 €/m2:n vuositasosta 430-740 €/m2:n vuositasolle.
Suur-Kööpenhaminan alueelle suunnitellaan parhaillaan kehitysprojekteja, joihin lukeutuu Möllebro center Hillerødissä (vuokrattava kokonaispinta-ala 60.000 neliömetriä) ja Galleria Vanløsessa (vuokrattava kokonaispintaala 25.000 neliömetriä), joista molempien on tarkoitus valmistua vuosien 2012 ja 2013 aikana.
18
Yhtiön tärkeimmät markkina-alueet
Suomi
Suur-Helsingin alue. Pääkaupunkiseutu on Suomen suurin ja tärkein talousalue. Pääkaupunkiseutu sijaitsee Uudenmaan maakunnassa, jonka asukasluku 31.12.2011 oli noin 1,5 miljoonaa (mukaan lukien Helsingin, Espoon
ja Vantaan kaupungit ja niitä ympäröivät kunnat). Väkiluku kasvoi vuonna 2011 noin 1,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla kuluttajien ostovoima on maan keskitasoa korkeampi. Yhtiön johdon arvion mukaan vähittäiskaupan
liiketilojen kysyntä on viime vuosina ollut kohtalaista ja vuokrausaste on toistaiseksi pysynyt korkeana, joskin
kauppapaikkojen laajennukset sekä uusien kauppapaikkojen avaaminen ovat lisänneet liiketilojen tarjontaa viime
vuosina. Selvimmin liiketilojen vajaakäyttö on lisääntynyt Vantaalla. Helsingin ydinkeskustan liiketilojen vuosittainen keskimääräinen neliövuokra oli noin 1.200 euroa ja liiketilojen vajaakäyttö Suur-Helsingin alueella oli
vuoden 2012 toisella neljänneksellä noin 2,5 prosenttia. Yhtiön johdon arvion mukaan vuokratasoihin saattaa
edelleen kohdistua painetta, koska tyhjiä tiloja on vielä tarjolla ja vajaakäyttö saattaa jopa hieman lisääntyä epävakaan taloudellisen tilanteen jatkuessa.
Tampere. Tampere on kasvava yliopistokaupunki noin 180 kilometrin päässä Helsingistä luoteeseen Pirkanmaan
maakunnassa, jossa ympäryskunnat mukaan lukien asui 31.12.2011 noin 0,5 miljoonaa asukasta. Väkiluku kasvoi noin 0,9 prosenttia edellisvuodesta. Taloustilanteen ja viimeaikaisen liiketilarakentamisen arvioidaan heijastuvan vuokratasoihin ja vajaakäyttö saattaa lisääntyä, vaikkakin se on tällä hetkellä vakaalla tasolla. Tampereen
ydinkeskustan parhaiden liiketilojen vuosittaiset neliövuokrat olivat noin 960 euroa ja vajaakäyttö oli vuoden
2012 toisella neljänneksellä noin 3,3 prosenttia. Tampereen markkina-alueelle on valmistunut merkittävästi uutta
vähittäiskaupan liiketilaa etenkin keskustan ulkopuolelle. Uusi kauppakeskus valmistui Ylöjärven alueelle keväällä 2009, Ikea avattiin kesällä 2010 Lahdesjärvellä, Lielahden Prisma valmistui keväällä 2011 ja myös Nokialle suunnitellaan Prismaa. Tämän lisäksi uuden Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen Tampereen keskustaan
ja Ikano centerin rakentaminen Lahdesjärvelle ovat edelleen suunnitteilla.
Jyväskylä. Jyväskylä on kasvava yliopistokaupunki Keski-Suomen maakunnassa, jossa oli 31.12.2011 noin
0,3 miljoonaa asukasta ympäröivät kunnat mukaan lukien. Väkiluku kasvoi noin 1 prosentin ja vuokrakysyntä
pysynee vireänä. Alueella on suunnitteilla tai rakenteilla useita kohteita. Ydinkeskustan parhaiden liiketilojen
vuosittaiset neliövuokrat olivat noin 720 euroa ja vajaakäyttö oli vuoden 2012 toisella neljänneksellä noin 2,3
prosenttia. Vuoden 2011 aikana on valmistunut uutta liiketilaa keskustan ulkopuolelle Palokankeskus III:ssa ja
uusi kauppakeskus Seppälänportissa. Asuin- ja liiketilaprojekteja suunnitellaan Eteläportti-Kauramäki alueelle.
Lahti. Lahti on kasvava kaupunki noin sadan kilometrin päässä Helsingistä koilliseen Päijät-Hämeen maakunnassa, jonka alueella asui 31.12.2011 noin 0,2 miljoonaa asukasta. Väkiluku kasvoi noin 0,7 prosenttia edellisvuodesta. Nopea Helsinki–Lahti-junayhteys on vaikuttanut Lahden alueen kasvuun positiivisesti ja tuonut alueelle uusia asukkaita, minkä seurauksena myös rakentaminen on ollut vilkasta viime vuosina. Yhtiön johdon arvion
mukaan Lahdessa heikentynyt taloustilanne, vähittäiskaupan kehitys ja lisääntynyt liiketilan tarjonta ovat vaikut18
Lähteet: Catella Markkinakatsaus Trends Finland Syksy 2012, Catella Markkinakatsaus Syksy 2012, Newsec Property
Outlook Finland Autumn 2012, Nordic Council of Shopping Centers Nordic shopping center development projects in pipeline 2012-2017, Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia.
58
taneet negatiivisesti vuokratasoihin ja vajaakäyttöasteeseen. Ydinkeskustan parhaiden liiketilojen vuosittaiset
neliövuokrat olivat noin 720 euroa ja vajaakäyttö oli vuoden 2012 toisella neljänneksellä noin 5,0 prosenttia.
Uusi kauppakeskus avautui syksyllä 2011 Kariston alueella ja useita projekteja on edelleen suunnitteilla, mikä
saattaa vaikuttaa keskustan vuokramarkkinaan.
Pori. Satakunnan maakunnassa Lounais-Suomessa sijaitsevassa Porissa ja sen ympäryskunnissa oli 31.12.2011
noin 0,2 miljoonaa asukasta ja asukasmäärä kasvoi noin 0,1 prosenttia vuonna 2011. Yhtiön johdon arvion mukaan Porin vähittäiskaupan liiketilojen kysyntä on viime aikoina heikentynyt ja vuokrausasteet ja vuokrat ovat
olleet laskussa. Vähittäiskaupalle on myös rakennettu uusia liiketiloja pääosin keskustan ulkopuolelle ja Porin
Puuvillan alueelle suunnitellaan uuden kauppakeskuksen rakentamisen aloittamista lähitulevaisuudessa. Yhtiön
johto uskoo, että kilpailu vuokralaisista on kiristynyt.
Ruotsi
Suur-Tukholman alue. Suur-Tukholman alueen asukasluku 31.12.2011 oli noin 2,1 miljoonaa, ja alue on Ruotsin
tärkein talousalue. Asukasluku kasvoi vuoden 2011 aikana noin 1,8 prosenttia. Vähittäiskaupan liiketilojen
vuokrausasteen arvioidaan pysyneen kohtalaisen korkeana viime vuosina. Keskeytetyistä ja lykätyistä projekteista huolimatta Yhtiön johto uskoo, että kilpailu vuokralaisista tulee tulevaisuudessa kiristymään, koska uutta
liiketilaa ennustetaan valmistuvan noin 210.000 neliötä vuoteen 2017 mennessä. Lisäksi alueella on suunnitteilla
huomattava määrä uusia kauppakeskushankkeita, kuten Mall of Scandinavia sekä Täby Centrumin ja Bromma
Blocks laajennukset, joiden toteutuminen ja aikataulu ovat tällä hetkellä epävarmoja. Heikossa taloudellisessa
ympäristössä lisääntynyt kilpailu saattaa lisätä vajaakäyttöä ja luoda painetta vuokratasoihin.
Suur-Göteborgin alue. Göteborg on Ruotsin toiseksi suurin kaupunki. Göteborgin kaupungissa oli 31.12.2011
noin 0,5 miljoonaa asukasta ja koko Västra Götalandin kunnassa, jossa Göteborg sijaitsee, oli yhteensä noin 1,6
miljoonaa asukasta. Västra Götalandin asukasluku kasvoi vuonna 2011 noin 0,7 prosenttia. Vähittäiskaupan
liiketilojen vuokrausasteen arvioidaan pysyneen kohtalaisen korkeana. Tällä hetkellä alueella on käynnissä ja
suunnitteilla muutamia uusien liiketilojen rakennushankkeita, joista merkittävimpiä ovat Partille Centrum ostoskeskuksen ja Handelskvaretet Kulan rakentaminen. Vuoteen 2017 mennessä Göteborgin alueelle ennustetaan
valmistuvan noin 93,000 neliötä uutta liiketilaa. Heikossa taloudellisessa ympäristössä lisääntynyt kilpailu saattaa lisätä vajaakäyttöä ja luoda painetta vuokratasoihin.
Uumaja. Uumaja on kasvava yliopistokaupunki Pohjois-Ruotsissa. Uumajassa oli 31.12.2011 noin 0,1 miljoonaa
asukasta ja asukasluku kasvoi edellisvuodesta noin 0,9 prosenttia. Kaupungilla on tärkeä merkitys PohjoisRuotsin talousalueella, ja Yhtiön johdon arvion mukaan Uumajan vähittäiskauppa on kasvanut voimakkaasti
viimeisten muutaman vuoden aikana. Uudet projektit saattavat lisätä kilpailua: Kungspassagen keskustassa ja
suunniteltu IKEA:n kehityshanke Uumajan eteläpuolella. Tämä lisääntyvä kilpailu voi aiheuttaa lisäpaineita
Uumajan vuokratasoille.
Baltia
Tallinna. Noin 0,4 miljoonan asukkaan pääkaupunki Tallinna on Viron kehittynein talousalue ja suurin kaupunki. Tallinnan asukasluku kasvoi vuonna 2011 noin 0,2 prosenttia. Viron vähittäiskauppa on erittäin keskittynyt
Tallinnan alueelle, ja merkittävä osa Viron vähittäiskaupasta käydäänkin Tallinnassa, jossa asuu noin 30 prosenttia Viron väestöstä. Tallinnan vähittäiskauppaa tukee myös suomalaisten ja muiden turistien mukanaan tuoma
ulkomainen ostoskysyntä. Talouskasvu oli vuonna 2009 voimakkaasti negatiivista Virossa ja vähittäiskauppa
supistui. Tämän seurauksena vajaakäyttöaste on Tallinnassa noussut selvästi, vaikkakin parhaiten menestyvien
kauppakeskusten vajaakäyttöaste on säilynyt matalana. Liiketilojen vuokrat ovat laskeneet talouden laskusuhdanteessa, mutta tulevaisuudessa vuokratason oletetaan tasaantuvan tai jopa hieman nousevan. Laskusuhdanteessa on ollut tyypillistä käyttää tilapäisiä vuokranalennuksia, mutta talouden kasvun alkaessa ja vähittäiskaupan
kasvaessa niitä tuskin enää tullaan käyttämään. Tällä hetkellä on myös suunnitteilla joidenkin kauppakeskusten
rakennushankkeita. Yhtiön johdon arvion mukaan Viron parantunut taloudellinen tilanne tulee vaikuttamaan
liiketilojen markkinoihin Tallinnassa, jossa paine parhaiten menestyneiden kauppakeskusten vuokratasosta ja
vajaakäyttöasteesta tulee vähentymään tulevaisuudessa.
59
LIIKETOIMINTA
Yleiskatsaus
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Citycon on aktiivinen omistaja ja
pitkäjänteinen kehittäjä. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kuluttajia että vähittäiskauppaa. Yhtiö ottaa
huomioon ympäristön edut ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Citycon on yksi kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajista Suomessa ja sillä on vahva asema Ruotsissa ja vakaa jalansija Baltiassa. Kesällä
2012 Yhtiö laajensi liiketoimintaansa myös Tanskaan. Cityconin slogan ”Creating success for retailing” kiteyttää
Yhtiön toiminnan tarkoituksen, menestyvän vähittäiskaupan puitteiden luomisen.
Yhtiön aktiivisen kiinteistöliiketoiminnan lähtökohtana on, että sen kiinteistöt vastaavat vähittäiskaupan muuttuvia tarpeita sekä teknisesti että kaupallisesti. Kohteiden kehittämisellä pyritään parantamaan kohteiden kaupallista menestystä ja tuottoa sijoituskohteena. Kohteiden hankinta oikeilta paikoilta kohtuulliseen hintaan ja uusien
kohteiden rakentaminen vahvistavat Cityconin markkina-asemaa ja liiketoiminnan laajentumista.
Yhtiön strategiana on omistaa kauppakeskuksia, jotka sijaitsevat hyvillä paikoilla pääkaupunkiseuduilla, alue- ja
paikalliskeskuksissa ja pääkaupunkiseutujen ulkopuolella kaupunkien ydinkeskustoissa. Yhtiö on ryhmitellyt
kauppakeskuksensa kolmeen ryhmään (klusteriin) niiden ominaisuuksien mukaisesti. Klusterointi mahdollistaa
operatiivisten toimintojen kehittämisen ja tehostamisen sekä kauppakeskuspalveluiden tuotekehityksen. Klusterit
ovat nimeltään ”Keskustan kohtaamispaikka”, ”Paikalliskeskus” ja ”Sujuvan arjen kumppani”. Keskustan kohtaamispaikat ovat pääosin ydinkeskustoissa olevia, erikoiskauppapainotteisia kauppakeskuksia, joissa päivittäistavarakauppa on pienemmässä roolissa. Paikalliskeskukset ovat aluekeskuksissa sijaitsevia laajapalveluisia keskuksia, joissa on vahva päivittäistavarakaupan ankkurivuokralainen. Erikoiskaupan tarjonta voi olla laajaa, mutta
ei niin syvää ja monipuolista kuin keskustan kohtaamispaikoissa. Sujuvan arjen kumppanit ovat vahvasti päivittäistavarapainotteisia nopean asioinnin keskuksia työmatkan varrella ja kävelyreittien läheisyydessä. Päivittäistavarakauppaa täydentävät arjen palvelut kuten apteekki, alkoholimyymälä ja kahvilat ja ravintolat.
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoiminta-alueeseen: Suomi, Ruotsi sekä Baltia ja uudet markkinat.
Suomen liiketoiminta-alue on jaettu toimintoihin Kauppakeskusjohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen
johtaminen), Vuokraus, Markkinointi, Kiinteistökehitys sekä Talous ja Hallinto. Ruotsin liiketoiminta-alue on
jaettu kolmeen toimintoon: Kauppakeskusjohtaminen, Vuokraus ja Tuotekehitys. Baltia ja uudet markkinat yksikkö on puolestaan jaettu kahteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen ja Kiinteistökehitys.
Citycon vastaa kohteiden markkinoinnista ja johtaa niiden ylläpitoa kullakin toiminta-alueella. Citycon rakennuttaa vähittäiskaupan liiketiloja sekä omistaa, vuokraa, hallinnoi ja kehittää niitä. Cityconin suurimpia vuokralaisryhmiä ovat erikois- ja päivittäistavarakaupan ketjut, mutta myös kahvilat ja ravintolat, pankki- ja rahoitusalan
yhtiöt sekä kunnalliset ja muut julkishallinnon palvelut.
Kauppakeskusjohtamisen toiminto vastaa kauppakeskusten operatiivisesta johtamisesta. Liiketoiminnan keskeinen tavoite on luoda vähittäiskaupalle menestyvä liikepaikka. Kauppakeskusjohtamisen organisaatiossa jokaisella kauppakeskuksella on paikallinen johto, joka vastaa paikallisen kuluttajakysynnän rakenteen ja alueen kauppapaikkojen kilpailutilanteen sekä muiden paikallisten erityispiirteiden tuntemisesta, jotka ovat keskeisiä tekijöitä kauppakeskuksen menestymiselle.
Kiinteistökehitys vastaa Cityconin kauppapaikkojen kehittämisestä ja muutosten suunnittelusta. Kiinteistökehitys vastaa myös uusien kauppapaikkojen rakennuttamisesta ja tarvittaessa maanhankinnasta sekä kaupallisen ja
toiminnallisen suunnittelun ohjauksesta ja kehityksestä, kuten kaavoitusneuvotteluista, viranomaisyhteyksistä ja
hankkeiden hallinnoinnista. Kiinteistökehityksen tehtävänä on myös kokonaisvaltaisesti parantaa tai laajentaa
olemassa olevia kiinteistöjä. Toisaalta Yhtiö voi myös sopia ostavansa uuden kiinteistön suoraan ulkopuoliselta
kiinteistökehittäjältä, rakennusliikkeeltä tai vaihtoehtoisesti myös rakennuttaa kiinteistön omalla riskillä omistamalleen tai hankkimalleen tontille. Kiinnostavimpia hankintakohteita Yhtiön kannalta ovat sellaiset, joissa on
runsaasti kehityspotentiaalia houkuttelevan sijainnin lisäksi ja mahdollisuus tuottojen kasvattamiseen aktiivisen
kauppakeskusjohtamisen, vuokraamisen ja markkinoinnin avulla.
Cityconin liikevaihto oli 31.12.2011 päättyneellä tilikaudella 217,1 miljoonaa euroa ja liikevoitto 81,8 miljoonaa
euroa eli 37,7 prosenttia liikevaihdosta. Cityconin palveluksessa 31.12.2011 oli 136 henkilöä, joista 90 Suomessa, 35 Ruotsissa, 10 Baltiassa ja yksi Alankomaissa.
60
Cityconin osakkeet on noteerattu Helsingin Pörssissä marraskuusta 1988 lähtien.
Historia
Cityconin perustivat vuonna 1988 Vakuutusosakeyhtiö Eläke-Sampo, Imatran Voima Oy, Rakennustoimisto A.
Puolimatka Oy ja Postipankki. Samana vuonna Yhtiön osake noteerattiin Helsingin Pörssissä. Alun perin Cityconin liiketoiminta keskittyi toimistotiloihin.
Vuonna 1998 Yhtiön liiketoimintakonseptia muutettiin, ja painopistealue siirtyi suomalaisiin vähittäiskaupan
liiketiloihin. Citycon hankki omistukseensa kiinteistöjä ympäri Suomen Kesko Oyj:ltä, Merita Kiinteistöt Oy:ltä
ja Henkivakuutusosakeyhtiö Novalta. Kiinteistöjen velaton kauppahinta oli yhteensä noin 300 miljoonaa euroa.
Citycon lähes kaksinkertaisti kiinteistöomaisuutensa vuonna 1999 hankinnoilla, joiden yhteenlaskettu velaton
arvo oli noin 314,4 miljoonaa euroa. Yhtiö hankki omistukseensa muun muassa enemmistöosakkuuden 11 kauppakeskuksessa Suomessa sekä vähemmistöosakkuuden Koskikeskuksessa Tampereella ja Jyväskeskuksessa
Jyväskylässä. Hankintojen seurauksena myyjistä, muun muassa Nordeasta, Keskosta ja Sammosta konserniyhtiöineen tuli Yhtiön merkittäviä osakkeenomistajia.
Vuonna 2003 Citycon täsmensi strategiaansa laajentaen toimintaansa liikekiinteistöjen omistamisen, vuokrauksen ja hallinnoinnin lisäksi myös niiden kehittämiseen. Yhtiön omistuspohja muuttui merkittävästi aikaisempien
merkittävien omistajien, Keskon, Nordean ja Sammon, myydessä osakkeensa ja kansainvälisten sijoittajien noustessa Cityconin suurimmaksi omistajaryhmäksi.
Laajentuminen Suomen rajojen ulkopuolelle alkoi vuonna 2005, kun Citycon osti ensimmäiset kiinteistönsä
Ruotsista ja Virosta. Yhtiö hankki 75 prosentin osuuden ruotsalaisesta Åkersbergan kauppakeskuksesta heinäkuussa 2005, jolloin Yhtiö myös laajensi toimintaansa Viroon hankkimalla omistukseensa Tallinnan Rocca al
Mare -kauppakeskuksen. Vuoden 2005 aikana Citycon hankki omistukseensa yhteensä viisi kiinteistöä Ruotsista
ja Virosta. Kiinteistöjen yhteenlaskettu velaton arvo oli 137,1 miljoonaa euroa.
Vuonna 2006 laajentuminen uusille markkina-alueille jatkui, kun Citycon osti toukokuussa Liettuan pääkaupungissa Vilnassa sijaitsevan Mandarinas-kauppakeskuksen. Cityconin liiketoiminta organisoitiin vuoden 2006
lopulla alueellisesti uudelleen, jotta Yhtiö pystyisi aiempaa paremmin ottamaan huomioon eri markkinoiden
paikalliset ominaispiirteet. Suomesta, Ruotsista ja Virosta hankittiin uusia kiinteistöjä vuoden 2007 aikana.
Syyskuussa 2007 Citycon toteutti historiansa suurimman hankinnan ostaessaan Espoon Matinkylästä kauppakeskus Iso Omenan 329,0 miljoonan euron kauppahinnalla.
Vuonna 2008 Citycon muutti kasvustrategiansa painopistettä ja keskittyi entistä enemmän olemassa olevien
keskusten kehityshankkeisiin uusien hankintojen sijaan. Näistä kehityshankkeista kauppakeskus Trio Lahdessa
avattiin kokonaisuudessaan yleisölle loppuvuonna 2008 ja kauppakeskus Rocca al Maren laajennushanke Tallinnassa sekä uusi kauppakeskus Liljeholmstorget Galleria Tukholmassa valmistuivat vuonna 2009. Liljeholmstorget Galleria on Cityconin historian suurin yksittäinen kehityshanke, ja sen kokonaisinvestointi on yli 200 miljoonaa euroa.
Vuonna 2010 Citycon jatkoi olemassa olevien kauppakeskustensa kehittämistä. Tärkeimpiä hankkeita olivat
Suur-Tukholman alueella sijaitseva Åkersberga Centrum, Espoossa sijaitseva Espoontori ja Jyväskylän Forum.
Lisäksi Citycon aloitti rakennustyöt Myllypuron alueella Helsingissä ja Martinlaakson alueella Vantaalla tavoitteenaan peruskorjata vanhanaikaiset liikekeskukset nykyaikaisiksi kauppakeskuksiksi.
Vuonna 2011 Citycon osti kaksi kauppakeskusta, Högdalen Centrumin Tukholmassa ja Kristiinen Tallinnassa.
Citycon käynnisti myös Koskikeskuksen kauppakeskuksen kehityshankkeen Tampereella, kauppakeskus Iso
Omenan laajennushankkeen Espoossa, kauppakeskus Magistralin kehitys- ja laajennusprojektin Tallinnassa sekä
Åkermyntan Centrumin uudistushankkeen Tukholmassa. Ruotsissa käynnistettiin myös kolme pienempää kehityshanketta nimittäin Fruängen Centrumin sekä Lindomen ja Liljeholmstorgetin kauppakeskusten liiketilojen
kehittämishankkeet. Heinäkuussa 2011 Yhtiö esitteli kirkastetun strategiansa, joka keskittyy entistä enemmän
kasvuun ydinliiketoiminnassa. Olemassa olevien toimintamaiden lisäksi strategia kattaa myös Norjan, Tanskan
ja Latvian.
Yhtiö hankki huhtikuussa 2012 Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5 miljoonalla eurolla Tapiolakonsernilta. Kauppakeskus Arabia sijaitsee noin neljä kilometriä koilliseen Helsingin ydinkeskustasta Helsingin
61
kaupungin omistamalla tontilla. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14.000 neliömetriä,
josta liiketilan osuus on noin 11.400 neliömetriä. Hankintahinnan alkunettotuotto oli noin 6 prosenttia mutta sen
oletetaan kasvavan nopeasti 7 prosenttiin, kun suunnitellut kaupalliset kehitystoimenpiteet on pantu täytäntöön.
Kauppakeskuksessa on yli 30 liikettä ja sen vuokrausaste ostohetkellä oli 93,0 prosenttia.
Citycon allekirjoitti kesäkuussa 2012 sopimuksen suur-Kööpenhaminan alueella Tanskassa sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen ostamisesta Albertslundin kunnalta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin
24 miljoonalla eurolla). Hankinta on Yhtiön ensimmäinen investointi Tanskassa. Albertslund Centrumin vuokrattava pinta-ala on tällä hetkellä noin 16.000 neliömetriä. Kauppaan sisältyy lisäksi päivittäistavarakauppalaajennus, jonka Yhtiö ostaa hankkeen valmistuttua vuoden 2014 lopussa. Laajennuksen myötä vuokrattava kokonaispinta-ala laajenee noin 20.000 neliömetriin. Kauppakeskuksen vuokrausaste oli 97,5 prosenttia hankintaa
tehtäessä. Hankintapäivänä investoinnin alkunettotuotto oli noin 7,5 prosenttia. Kauppa toteutettiin heinäkuun
alussa.
Strategia
Cityconin strategiana on keskittyä korkealaatuisiin kauppakeskuksiin kehittyvissä kaupungeissa Pohjoismaissa ja
Baltiassa ja saavuttaa johtava asema kauppakeskustoimialalla. Citycon hakee kasvua sekä kauppakeskushankinnoin että omistamiensa kauppakeskusten uudistamisen ja laajentamisen kautta. Yhtiö määritteli
kesällä 2011 julkaistussa päivitetyssä strategiassaan keskittyvänsä kauppakeskuksiin ja strategia sisältää ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen, kuten market- ja myymäläkohteiden, divestoinnin tulevien vuosien
aikana. Näitä strategisia tavoitteita tukeva liiketoimintastrategia perustuu seuraaviin tekijöihin:
-
Keskittyminen vähittäiskaupan kiinteistöihin ja asiakkaan tarpeisiin.
Citycon keskittyy vähittäiskaupan kiinteistöihin ja tämän osamarkkinan sisällä kauppakeskukset muodostavat Yhtiön liiketoiminnan ytimen. Yhtiö on myynyt ja on valmis myymään strategiaan kuulumattomia kohteita kierrättääkseen pääomia nopeammin kasvaville alueille ja korkeampilaatuisiin kiinteistöihin ja rahoittaakseen osittain ydinliiketoiminnan kasvua.
Kauppakeskukset ovat Cityconin liiketoiminnan ydin ja Citycon keskittyy päivittäistavarakaupan ankkuroimiin kauppakeskuksiin. Citycon hallinnoi kauppakeskuksia yhdenmukaisin liiketoimintaperiaattein. Liiketoiminta on keskittynyt palvelemaan kuluttajia ja vuokralaisia heidän tarpeensa huomioiden. Tähän palveluun kuuluu vähittäiskaupan liiketilojen markkinointia ja kehittämistä sekä vuokralaiskokoonpanon jatkuvaa parantamista jokaisessa kauppakeskuksessa, jotta vaikutusalueen asukaspohjan tarpeet tulevat paremmin huomioitua.
-
Maantieteellinen keskittyminen Pohjoismaiden ja Baltian suurimpiin asutuskeskuksiin.
Cityconin maantieteelliset painopistealueet ovat Pohjoismaiden ja Baltian kasvavissa kaupunkikeskuksissa.
Yhtiö katsoo, että sen kiinteistöomistuksen arvoa voidaan parhaiten lisätä keskittymällä suuriin ja kasvaviin
kaupunkeihin, joissa vähittäiskaupan kasvuodotusten arvioidaan olevan lupaavimpia. Yhtiö tutkii aktiivisesti kasvumahdollisuuksia Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön johto uskoo, että vahva markkina-asema Suomessa ja Yhtiön henkilöstön korkea ammattitaito luovat hyvän pohjan liiketoiminnan laajentamiselle näille
alueille. Kesällä 2011 esitellyn kirkastetun strategian mukaisesti Yhtiön tavoitteena on säilyttää johtava
asema Suomen kauppakeskusmarkkinoilla ja nostaa muiden strategiaan kuuluvien maiden suhteellista painoarvoa. Nykyisten markkina-alueiden lisäksi Citycon etsii investointimahdollisuuksia myös Norjassa ja
Latviassa.
-
Kiinteistöomistuksen määrän ja arvon kasvattaminen hankintojen ja kehityshankkeiden avulla.
Citycon pyrkii kiinteistöomistustensa määrän ja arvon kasvattamiseen. Uusien kiinteistöjen hankinta, jo
omistettujen kiinteistöjen kehittäminen ja uusien kaupallisten kiinteistöjen rakentaminen Yhtiön strategian
mukaisesti tukevat tämän päämäärän saavuttamista. Mielenkiintoisimpia hankintakohteita ovat kauppakeskuskiinteistöt, jotka tarjoavat kehittämis- ja/tai uudistamismahdollisuuksia ja joista saatavia vuokratuloja on
mahdollista lisätä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen kautta. Cityconin uudet investoinnit kohdistuvat alueille, joissa vaikutusalueen asukaspohjan ja sen ostovoiman odotetaan kasvavan. Yhtiön kasvustrategia on
viime vuosina painottunut kehityshankkeiden avulla tapahtuvaan sisäiseen kasvuun, mutta vuosien 2011 ja
2012 aikana Yhtiö on jälleen hankkinut uusia kauppakeskuksia. Yhtiö hakee kehityshankkeiden kautta pit62
källä aikavälillä parempaa tuottoa uushankintoihin verrattuna. Lisäksi Citycon pyrkii laajentumisen kautta
palvelemaan vähittäiskaupan toimijoita laajemman tuotevalikoiman ja laajemman maantieteellisen kauppakeskusverkoston avulla.
-
Kiinteistöjen kehittäminen ja johtaminen oman paikanpäällä toimivan henkilöstön voimin.
Citycon pyrkii jatkuvasti parantamaan kiinteistöomistustensa kaupallista kiinnostavuutta ja tuottopotentiaalia kehityshankkeiden avulla. Kehityshankkeillaan Citycon pyrkii vahvistamaan markkina-asemaansa entisestään ja vahvistamaan asemaansa asiakkaidensa houkuttelevimpana kumppanina. Cityconin osaamisen
ydin on kauppakeskusjohtaminen, josta Yhtiöllä on pitkä kokemus. Yhtiön johto pyrkii lisäämään Cityconin
vuokratuloja ja kiinteistöomistusten arvoa kehittämällä sekä ostettuja että Cityconin jo omistamia kohteita.
Citycon pyrkii myös johtamaan ja kehittämään kauppakeskuksiaan hyödyntämällä tehokkuutta, jota on saatavilla yhdistämällä keskitetty vuokraus, markkinointi ja kiinteistökehitys Cityconin omaan aktiiviseen ja
ammattitaitoiseen paikan päällä toimivaan kauppakeskusjohtamisen henkilöstöön. Tämä luo tehokkuutta ja
synergiaetuja sekä varmistaa paikallismarkkinan tuntemisen. Kestävä kehitys kauppakeskusten johtamisessa ja kehittämisessä on myös Yhtiölle tärkeä.
-
Vahva osaaminen kauppakeskusjohtamisessa.
Kauppakeskusjohtaminen on Cityconin ydinosaamista, ja Yhtiöllä on siitä laaja kokemus. Yhtiö panostaa
ainutlaatuiseen osaamiseen kauppakeskusten johtamisessa. Myös kiinteistömarkkinoilla sijoittajat arvostavat osaamista. Cityconin ei välttämättä aina tarvitse omistaa 100 prosenttia kauppakeskuksistaan. Yhtiö voi
myös ottaa johdettavakseen useampia yhdessä toisten sijoittajien kanssa omistamiaan kauppakeskuksia.
-
Luoda lisäarvoa asiakkaille ja parantaa kiinteistöjen vetovoimaa.
Citycon hyödyntää Yhtiöön kertynyttä osaamista liiketoimintansa kehittämisessä ja muokkaa toimintaansa
yhä asiakas- ja palvelukeskeisemmäksi. Yhtiö pyrkii jatkuvasti parantamaan kiinteistöjensä laatua ja lisäämään asiakastyytyväisyyttä. Laadun ja asiakastyytyväisyyden ylläpito ja parantaminen tarkoittavat muun
muassa rakennusten aktiivista ylläpitoa, kehittämistä ja laajentamista. Lähtökohdan tälle luovat kunkin
kauppapaikan ja sen vaikutusalueen kaupalliset edellytykset: ostovoima, kuluttajien toiveet ja tarpeet sekä
vähittäiskaupan markkinatilanne.
-
Liiketoiminnan riskien pienentäminen vahvan taseen, kassavirran ja konservatiivisen rahoituspolitiikan
avulla.
Yhtiön investoinnit edellyttävät usein uuden rahoituksen hankkimista liiketoiminnan rahavirran lisäksi. Yhtiö pyrkii ylläpitämään vahvaa tasetta ja vahvaa kassavirtaa säilyttääkseen joustavuutta investointien rahoittamisen suhteen ja pystyäkseen toteuttamaan strategiansa mukaisia investointeja erilaisissa markkinatilanteissa. Lisäksi vahva tase ja kassavirta tasoittavat yleisten suhdannevaihtelujen vaikutusta Yhtiön operatiiviseen toimintaan. Tämän ohella Yhtiön konservatiivinen rahoituspolitiikka esimerkiksi korko- ja varainhankintariskin hallinnassa pyrkii rajoittamaan markkinaolosuhteiden muutosten haitallista vaikutusta Yhtiön
toimintaan.
-
Pyrkimys vahvempaan operatiiviseen tulokseen toiminnallisten parannusten kautta.
Olennainen osa Cityconin strategiaa on operatiivisen tuloksen parantaminen. Yhtiö pyrkii hallitsemaan kustannuksia ja kasvattamaan vuokratuottoja. Vuokratuottoja kasvattaakseen Citycon panostaa tehokkaaseen
markkinointiin, jonka avulla voidaan saada uusia vähittäiskauppiaita ja parantaa vuokrausastetta.
-
Kestävän kehityksen mukainen toiminta.
Kiinteistöistä syntyy maailmanlaajuisesti merkittävä osa kasvihuonekaasupäästöistä. Päästöjä pystytään vähentämään muun muassa energiatehokkuutta parantamalla, mikä samalla pienentää energian kustannuksia.
Myös etenkin energiaan ja päästöihin liittyvä lainsäädäntö saattaa Yhtiön käsityksen mukaan muuttua ja lisäksi kuluttajien ja vuokralaisten vaatimukset kestävän kehityksen mukaisen toiminnan suhteen todennäköisesti lisääntyvät tulevaisuudessa kiinteistön omistajia kohtaan. Näistä syistä johtuen Yhtiö uskoo pystyvänsä myös kestävän kehityksen mukaisella toiminnalla saavuttamaan kustannussäästöjä ja kilpailuetua. Yhtiö
on asettanut pitkän tähtäimen strategiset tavoitteet eri ympäristövastuun eri osa-aluille ja seuraa ja raportoi
niitä vuosittain.
63
Taloudelliset tavoitteet
Yhtiön hallitus on asettanut Yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitteet:
-
Yhtiö jakaa osinkoina ja pääoman palautuksina Yhtiön osakkeenomistajille vähintään 50 prosenttia tilikauden tuloksesta verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutoksia.
-
Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia.
Ei voi olla varmuutta siitä, että Yhtiö saavuttaa edellä mainitut tavoitteet tai että tavoitteet saavutettuaan Yhtiö
tulee ne jatkossakin edelleen täyttämään. Tarkempia tietoja löytyy Perusesitteen kohdasta ”Tulevaisuutta koskevat lausumat”. Tietoja Yhtiön historiallisesta kehityksestä suhteessa asetettuihin taloudellisiin tavoitteisiin on
esitetty kohdassa ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Liiketoiminnan tulos”.
Kilpailuvahvuudet
Cityconin strategia perustuu seuraaviin kilpailuvahvuuksiin:
-
Johtava markkina-asema Suomen vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoilla.
Citycon on ainoa yksinomaan liikekiinteistöihin keskittynyt merkittävän kokoluokan kiinteistösijoitusyhtiö
Suomessa. Cityconin vahvuutena on monipuolinen kauppakeskusvalikoima. Yhtiö kykenee tarjoamaan
ammattitaitoisesti johdettuihin kauppapaikkoihin liittyviä palveluja sekä suuren valikoiman kiinteistöjä ja
kauppapaikkoja. Monet asiakkaat toimivat maanlaajuisesti tai koko Itämeren alueella, ja Citycon kykenee
tuottamaan näille asiakkaille samantasoista palvelua useissa paikoissa ja maissa.
-
Keskittyminen liiketoiminta-alueiden pääkaupunkeihin ja kasvukeskuksiin.
-
Cityconin omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääasiassa maiden pääkaupungeissa, niiden välittömässä läheisyydessä tai muissa kasvukeskuksissa. Tällaisilla alueilla väestön kasvu ja tulotaso ovat perinteisesti olleet
vähittäiskauppaa tukevia ja lisäksi kiinteistömarkkinoiden likviditeetti on näillä alueilla yleensä hyvä. Cityconin 31.12.2011 omistamien kauppakeskusten käypä arvo pääkaupunkiseudulla Suomessa oli 787,8 miljoonaa euroa, Tukholman ja Uumajan alueella 553,7 miljoonaa euroa, Tallinnassa 267,7 miljoonaa euroa ja
Vilnassa 9,9 miljoonaa euroa.
-
Vahva kassavirta.
Cityconin tämänhetkinen kiinteistöomaisuus ja vuokrasopimusrakenne luovat hyvät edellytykset tasaiselle
kassavirralle ja nettovuokratuotolle pohjautuen Yhtiön kiinteistöjen verraten korkeaan vuokrausasteeseen ja
vuokrasopimusten jäljellä olevaan keskipituuteen, joka 30.9.2012 oli 3,4 vuotta. Yhtiön kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on viime vuosina pysynyt hyvällä tasolla ja 30.9.2012 se oli 95,4 prosenttia.
31.12.2011 taloudellinen vuokrausaste oli 95,5 prosenttia.
-
Kiinteistöjen kehittämistä koskeva asiantuntemus.
Yhtiön johdolla on merkittävästi kokemusta vähittäiskaupan liiketilojen kehittämisestä. Kokenut johto ja
kauppakeskusliiketoiminnan johtava markkina-asema mahdollistavat sen, että Yhtiön nykyisten ja mahdollisten uusien kiinteistöjen kehityspotentiaali tunnistetaan varhaisessa vaiheessa. Kehityshankkeillaan Citycon pyrkii pitkän aikavälin tuottojen kasvattamiseen sekä omistustensa arvon kasvattamiseen.
-
Kokenut johto.
Yhtiön johdolla on laaja-alainen kokemus kiinteistöalalta, kauppakeskusten hallinnoinnista ja rahoitusalalta.
Yhtiön johtoryhmän jäsenillä on pitkäaikainen kokemus vähittäiskaupan liiketilojen vuokrauksesta, ylläpidosta ja kehittämisestä. Yhtiön johto uskoo, että tämän kokemuksen ja tietämyksen avulla Yhtiö kykenee
houkuttelemaan uusia asiakkaita sekä toteuttamaan kehitys- ja kiinteistöhankintaprojekteja menestyksekkäästi.
64
Ympäristökysymykset
Kestävän kehityksen mukainen toiminta on Yhtiölle strateginen valinta, jolla Yhtiö pyrkii parempaan kustannustehokkuuteen ja saavuttamaan kilpailuetua. Yhtiön ympäristövastuun strategiset tavoitteet, jotka samalla muodostavat Cityconin ympäristöjohtamisen osa-alueet, liittyvät ilmastonmuutokseen, energiaan, veteen, jätteisiin
sekä maankäyttöön ja kestävän kehityksen mukaiseen rakentamiseen. Näihin osa-alueisiin liittyy päästöjen ja
kulutuksen vähennystavoitteita sekä toimintaperiaatteita kehityshankkeiden osalta.
Kiinteistöt muodostavat noin 30 prosenttia maailmanlaajuisista kasvihuonepäästöistä, joten kiinteistöjohtamisella voidaan vähentää ympäristöpäästöjä. Energiankäytön hallinta on tärkeä osa kiinteistöyritysten käyttö- ja ylläpitokulujen hallintaa ja ympäristövastuuta, koska eräitä keskeisiä keinoja kasvihuonepäästöjen alentamisessa
ovat energiatehokkuuden parantaminen sekä uusiutuvien energiamuotojen osuuden lisääminen energiantuotannossa ja -hankinnassa.
Yhtiön yhteiskuntavastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä
2009. Vuosittain päivitettävät ja mitattavissa olevat tavoitteet koskevat ilmastonmuutosta, energian ja vedenkulutusta, jätteitä ja maankäyttöä sekä kestävän kehityksen mukaista rakentamista. Vuonna 2011 Yhtiö saavutti seitsemästä kestävän kehityksen tavoitteestaan täysimääräisesti viisi. Vertailukelpoisten kauppakeskusten hiilijalanjälki pieneni 0,8 prosenttia ja alentamiseen tähtäävä 2-3 prosentin vuositavoite ei toteutunut. Vertailukelpoisten
kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus laski 2,4 prosenttia, joten energiankulutuksen vähentämiselle asetettu
2–3 prosentin vuositavoite toteutui. Pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitteeksi on asetettu 3,5 litraa per kävijä per vuosi. Vuonna 2011 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli 4,3 litraa ja vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 4,6 litraa, joten vuodelle 2011 asetettu tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle ei
toteutunut. Vuodelle 2011 asetettu tavoite jätteenkierrätysasteelle oli 78 prosenttia ja kaatopaikalle menevän
jätteen osuus kokonaisjätemäärästä korkeintaan 22 prosenttia. Yhtiön vuosittaiset tavoitteet jätteiden käsittelylle
ja kierrättämiselle saavutettiin. Kaikki meneillään olevat kehityshankkeet on toteutettu ympäristöluokitusten
periaatteiden mukaisesti.
Yhtiö on toteuttanut kolme vastuullisen rakentamisen ja johtamisen pilottihanketta, joissa selvitettiin kauppakeskushankkeiden parhaita käytäntöjä vastuullisuuden näkökulmasta. Kaikille näille hankkeille on myönnetty
LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) -sertifikaatti. Liljeholmstorgetin kauppakeskuksesta
tuli maaliskuussa 2010 ensimmäinen kauppakeskushanke Euroopassa, jolle on myönnetty korkeimman eli platinatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeelle puolestaan myönnettiin tammikuussa 2010 Baltian ensimmäinen, hopeatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Trion uudistushankkeelle myönnettiin sertifikaatti jo kesäkuussa 2009 ensimmäisenä Pohjoismaissa.
Viimeisin sertifikaatti myönnettiin Martinlaakson Ostari -projektille huhtikuussa 2012. LEED-sertifikaatin kriteereissä Martinlaakson Ostari sai kiitosta erityisesti kestävästä maankäytöstä; sen sijainnista erinomaisten kulkuyhteyksien varrelta keskellä jo olemassa ollutta kaupunki-infrastruktuuria. Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Citycon toteuttaa kaikki kehityshankkeet ympäristöluokitusten periaatteiden mukaisesti, myös silloin kun varsinaista ympäristösertifikaattia ei haeta.
Yhtiö soveltaa myös Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten yhteiskuntavastuuraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatteista. Yhtiön kolmas yhdistetty Vuosikertomus ja Kestävän kehityksen
raportti vuodelta 2011 julkaistiin maaliskuussa 2012. Yhtiö raportoi myös yhteiskuntavastuuta kuvaavia tunnuslukuja, joita ovat esimerkiksi energian- ja vedenkulutus, jätteiden kierrätysaste ja Yhtiön liiketoiminnan hiilijalanjälki. Tunnuslukujen avulla määritetään myös kohdekohtaisia toimenpidesuunnitelmia, jotta asetetut tavoitteet
toteutuvat. Citycon osallistui vuosina 2009–2011 GRI:n kansainväliseen kehitysohjelmaan, jossa kiinteistö- ja
rakennustoimialalle muokataan sektorikohtainen sovellus yhteiskuntavastuuraportoinnista. Sektorikohtaiset
ohjeet julkistettiin syyskuussa 2011.
Green Building Council Finland (FIGBC) perustettiin huhtikuussa 2010 ja Citycon on yksi perustajajäsenistä.
FIGBC:n keskeisimpiä tehtäviä ovat rakennettuun ympäristöön liittyvien kestävän kehityksen käytäntöjen ja
kiinteistöjen ympäristöluokitusten edistäminen, Suomen kytkeminen osaksi kansainvälistä Green Building
Council -verkostoa, tiedon ja osaamisen välittäminen sekä vuoropuhelun ja keskustelun herättäminen.
Yhtiö on osallistunut myös tiettyihin ympäristökampanjoihin pyrkimyksenään lisätä ympäristöasioiden tietoisuutta kuluttajien keskuudessa. Yhtiön kauppakeskukset osallistuivat WWF:n järjestämään Earth Hour -nimiseen
maailmanlaajuiseen ilmastonmuutoksen vastaiseen tempaukseen maaliskuussa 2009, 2010, 2011 ja 2012. Yhtiö
65
on viime vuosina osallistunut myös Ilmastotalkoot -kampanjaan, joka on Suomen suurin ilmastomuutoksen torjumiseen tähtäävä kampanja.
Yhtiö pyrkii myös toimistoympäristössä ekologiseen toimintaan ja energiatehokkuuteen. Painopistealueita ovat
toimitilojen ja IT-laitteiden energiatehokkuus, jätteiden käsittely, paperin kulutus, matkustus- ja autopolitiikka.
IT-laitteiden osalta Citycon hyödyntää elinkaaren hallintamallia, jossa yli 95 prosenttia laitteista löytää uuden
käytön yhteistyökumppanin kautta.
Vaikka ympäristökysymyksillä on tärkeä merkitys Yhtiön toiminnassa, Yhtiön johdon käsityksen mukaan Yhtiön liiketoimintaan ei liity merkittäviä ympäristötekijöitä, jotka saattaisivat vaikuttaa Yhtiön mahdollisuuksiin
käyttää aineellista käyttöomaisuutta.
Immateriaalioikeudet
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Konserniyhtiöiden toiminimien ja
tavaramerkkien rekisteröinnin lisäksi Yhtiö ei ole rekisteröinyt eikä omista tai lisensoi patentteja tai hyödyllisyysmallioikeuksia, joilla olisi oleellinen merkitys Yhtiön liiketoiminnalle. Immateriaalioikeudet eivät ole merkittäviä Yhtiön liiketoiminnalle.
Vakuutukset
Yhtiö pitää voimassa tavanomaisen vakuutusturvan Yhtiön liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien korvausvaatimusten ja vastuiden kattamiseksi. Yhtiön kaikki kiinteistöt on vakuutettu täydestä arvostaan markkinakäytännön mukaisesti, ja vakuutuksiin sisältyy myös keskeytysvakuutus ja kolmannen osapuolen vahinkojen kattamiseksi vastuuvakuutus. Yhtiöllä on myös oikeudenkäyntikuluvakuutus, johdon vastuuvakuutus sekä lakisääteiset henkilöstövakuutukset. Vakuutuksiin pätevät yleiset rajoitukset, minkä takia vakuutukset eivät välttämättä
kata kaikkia kärsittyjä vahinkoja. Katso ”Riskitekijät – Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä – Yhtiön
vakuutusturva saattaa osoittautua riittämättömäksi.”.
Henkilöstö
30.9.2012 Cityconin palveluksessa oli 130 henkilöä, joista 86 työskenteli Suomessa, 33 Ruotsissa, 10 Baltiassa
ja yksi Alankomaissa. Vuoden 2011 lopussa Yhtiön palveluksessa oli 136 henkilöä, joista 90 työskenteli Suomessa, 35 Ruotsissa, 10 Baltiassa ja yksi Alankomaissa. Vuoden 2010 lopussa henkilöstömäärä oli 129 työntekijää ja vuotta aiemmin 119.
Eräät Yhtiön työntekijät ovat saaneet optio-oikeuksia Yhtiön vuonna 2011 liikkeeseen laskeman optio-ohjelman
perusteella ja osa työntekijöistä osallistuu Yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään. Katso ”Hallinto –
Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet”, ”Osakkeet ja osakepääoma – Tiedot osakkeista – Yleistä” ja ”Osakkeet ja osakepääoma – Tiedot osakkeista – Optio-oikeudet”.
Oikeudenkäynnit
Cityconilla ei ole ollut tämän Perusesitteen päivämäärää edeltävän 12 kuukauden aikana hallintomenettelyitä,
oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä (mukaan lukien meneillään olevat ja sellaiset menettelyt, joiden alkamisen uhasta Citycon on tietoinen), joilla voi olla tai joilla on lähimenneisyydessä ollut merkittävä vaikutus
Cityconin ja/tai sen tytäryhtiöiden taloudelliseen asemaan tai kannattavuuteen. Cityconin johto ei ole tietoinen
seikoista tai olosuhteista, joiden voitaisiin kohtuudella olettaa johtavan olennaisiin vaatimuksiin Yhtiötä tai sen
tytäryhtiöitä vastaan lähitulevaisuudessa.
Juridinen rakenne
Citycon Oyj on Citycon-konsernin emoyhtiö. Citycon-konsernissa oli 30.9.2012 yhteensä 95 tytäryhtiötä ja yhteensä 14 omistusyhteysyritystä. Suomalaiset tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset ovat suurimmaksi osaksi
keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joiden kautta Citycon omistaa kiinteistöomistuksensa. Suurin osa Cityconin ulkomailla omistamista tytäryhtiöistä on juridiselta muodoltaan osakeyhtiöitä. Cityconin tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset 31.12.2011 on lueteltu tämän Perusesitteen Liitteenä 2 olevan Cityconin vuoden 2011 tilinpäätöksen
liitetiedossa 33 sivuilla 45–46.
66
Keskinäinen kiinteistöyhtiö on itsenäinen juridinen henkilö, jonka oikeudet ja velvollisuudet ovat erillään sen
osakkeenomistajien oikeuksista ja velvollisuuksista. Keskinäinen kiinteistöyhtiö on vastuussa velvoitteistaan ja
sille aiheutuneista maksuista ja kuluista, kuten veroista sekä vakuutus- ja hallinnollisista kuluista, ja siirtää kyseiset velvoitteet, maksut ja kulut osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa. Osakkeenomistaja
hallinnoi tiettyjä keskinäisen kiinteistöyhtiön omistaman kiinteistön tiloja, ja näistä tiloista kertyneet vuokratulot
ovat osakkeenomistajan välitöntä tuloa eivätkä siirry osakkeenomistajalle keskinäisen kiinteistöyhtiön kautta.
Citycon muutti konsernirakennettaan 1.4.2012 alkaen. Muutos toteutettiin liiketoimintasiirroilla, joissa Cityconin
Suomen kiinteistöliiketoiminnot siirrettiin kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:hyn ja EteläSuomen Kauppakiinteistöt Oy:hyn. Liiketoimintasiirtojen jälkeen nämä yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät
Cityconin Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Muutos ei vaikuta Cityconin muuhun toimintaan.
Lähipiiriliiketoimet
Cityconissa lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryhtiöt, yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd., joka omisti noin 48,6 prosenttia kaikista Cityconin
osakkeista ja äänistä 30.9.2012.
Cityconin vuosina 2009–2012 (Perusesitteen päivämäärään mennessä) toteuttamiin lähipiiriliiketoimiin sisältyy
muun muassa konserniyhtiöiden toisilleen maksamia hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan
lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia. Tällaiset tuotot ja kulut on eliminoitu konsernitilinpäätöksessä.
Yhtiön johdolle vuosina 2009–2012 (Perusesitteen päivämäärään mennessä) maksetut palkkiot ja etuudet on
kuvattu Perusesitteen kohdassa ”Hallinto – Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet”.
Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle ja liiketoimet sen kanssa
Gazit-Globe Ltd. on ilmoittanut Yhtiölle, että se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka
sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien
tarkoittama määräysvalta Cityconissa, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella GazitGlobe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä. Gazit-Globe Ltd:ltä ei ollut veloitettu raportointivelvollisuudesta aiheutuneita kuluja vuonna 2012
30.9.2012 mennessä.
Cityconin ja Gazit-Globe Ltd:n vuosina 2009–2012 (tämän Perusesitteen päivämäärään mennessä) toteuttamat
liiketoimet sisältävät Cityconin vuonna 2006 liikkeeseen laskeman pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan, tiettyjen palvelujen ostamisen Gazit-Globe Ltd.:ltä sekä Cityconin osakeannit syyskuussa 2010, heinäkuussa 2011
ja syyskuussa 2012, joihin Gazit-Globe Ltd. osallistui. Cityconin saamien tietojen mukaan Gazit-Globe Ltd.:n
hallussa oli 31.12.2011 58,9 prosenttia pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeeseen lasketusta pääomasta
eli 40,1 miljoonaa euroa lainan 68,1 miljoonan euron tasearvosta.
Yhtiö on osana 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa vuonna 2013 erääntyvän pääomaehtoisen vaihtovelkalainansa
takaisinostoja 13.8.2012 ostanut takaisin vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja nimellisarvoltaan 20 miljoonaa
euroa Gazit-Globe Ltd.:ltä takaisinostohintaan, joka oli 100,4 prosenttia nimellisarvosta. Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit Globe Ltd. ei omista yhtään vaihtovelkakirjalainan velkakirjaa tämän Perusesitteen päivämääränä.
67
CITYCONIN KIINTEISTÖOMAISUUS
Yleiskatsaus
Tämän Perusesitteen päivämääränä Citycon omistaa kokonaan tai osittain yhteensä 37 kauppakeskusta ja 41
muuta kohdetta. Kauppakeskuksista 23 sijaitsee Suomessa, yhdeksän Ruotsissa, neljä Baltiassa ja yksi Tanskassa. Lisäksi Citycon hallinnoi ja kehittää kahta Suomessa sijaitsevaa kauppakeskusta niitä omistamatta. Cityconin
vuokrattava kokonaispinta-ala 30.9.2012 oli 998.170 neliömetriä.
Cityconin Suomessa sijaitsevat kauppakeskukset, pois lukien kauppakeskus Iso Omena, ovat suoraan emoyhtiön
omistuksessa tai ne omistetaan keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kautta, jotka ovat yhteisessä määräysvallassa
olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus yhteisyrityksen
varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatta konsernin omistusosuudesta. Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa, Virossa, Liettuassa ja
Tanskassa sekä kauppakeskus Iso Omena Suomessa omistetaan osakeyhtiöiden kautta, jotka yhdistellään tytäryhtiöinä, koska Cityconilla on näissä yhtiöissä määräysvalta.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Yhtiön sijoituskiinteistöomaisuuden käypä arvo 30.9.2012 oli yhteensä 2.695,5 miljoonaa euroa. Yhtiön sijoituskiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 31.12.2011 2.522,1 miljoonaa euroa ja 31.12.2010 2.367,7 miljoonaa euroa.
Käyvän arvon 173,4 miljoonan euron kasvu johtui suurelta osin 135,3 miljoonan euron bruttoinvestoinneista,
Ruotsin kruunun vahvistumisesta ja kauppakeskusomaisuuden synnyttämistä nettovoitoista koskien sijoituskiinteistöjen arvostusta käypään arvoon. Suomalaisten kiinteistöjen osuus Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta 30.9.2012 oli 1.640,9 miljoona euroa (60,9 prosenttia), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 743,2 miljoonaa euroa (27,6 prosenttia) ja Baltia ja uudet markkinat -yksikköön kuuluvien kiinteistöjen osuus 311,4 miljoonaa euroa (11,6 prosenttia).
Ulkopuolinen arvioija määrittelee Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kansainvälisten IFRS- (International Financial Reporting Standards) ja IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuodesta 2006 lähtien ulkopuolinen arviointi on tehty vuosineljänneksittäin. Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti 10 vuoden kassavirtamenetelmää, jonka mukaan peruskassavirta määräytyy arviointiajankohtana voimassaolevien vuokrasopimusten perusteella. Rakentamattomien tonttien osalta käypä arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden arvon perusteella. Cityconin
kiinteistöt arvioi vuoden 2007 toisesta neljänneksestä lähtien vuoden 2011 kolmanteen neljännekseen asti Realia
Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on entinen CB Richard Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa ja joka tekee nykyisin yhteistyötä Savills plc:n kanssa. Citycon vaihtaa riippumattoman ulkopuolisen arvioitsijan säännöllisin aikavälein. Kiinteistöomaisuuden arvioi vuoden 2011 tilinpäätöstä
ensimmäistä kertaa globaali kiinteistöasiantuntija Jones Lang LaSalle. Koko kiinteistökannan tuottovaatimukseksi 31.12.2011 arvioitiin 6,4 prosenttia, mikä on sama kuin vuotta aikaisemmin. Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi määriteltiin 6,3 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 5,9 prosenttia ja
Baltian maissa sijaitsevien 8,0 prosenttia. 30.9.2012 keskimääräinen koko kiinteistökannan nettotuottovaatimus
oli 6,3 prosenttia. Jones Lang LaSallen laatima viimeisin Cityconin kiinteistöjä koskeva 30.9.2012 tilanteen
mukainen arviointilausunto on tässä Perusesitteessä Liitteessä 4.
Ulkopuolisen arvioitsijan määrittämä Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo 30.9.2012 oli noin 2.656,5 miljoonaa euroa. Alla oleva taulukko kuvaa Cityconin sijoituskiinteistöomaisuuden käypää arvoa 30.9.2011,
31.12.2011, 31.3.2012, 30.6.2012 ja 30.9.2012 (i) ulkopuolisten arvioitsijoiden arviointilausuntojen ja (ii) Yhtiön konsernitaseen mukaan. Ulkopuolisen arvioitsijan Jones Lang LaSallen arvio Cityconin sijoituskiinteistöjen
käyvästä arvosta eroaa Yhtiön konsernitaseessa käytetystä arvosta sen vuoksi, että Cityconin konsernitaseeseen
kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämän sijoituskiinteistöomaisuuden kokonaisarvon lisäksi raportoitavan vuosineljänneksen aikana hankittujen uusien kiinteistöjen arvosta
sekä sellaisista kehityshankeinvestoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon käyvän arvon määrityksessä. Lisäksi Cityconin konsernitase voi sisältää erillisen tilinpäätöserän ”Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt”,
joka sisältää sellaiset sijoituskiinteistöt, joiden myynti on hyvin todennäköistä tai myyntisopimus on jo allekirjoitettu, mutta transaktiota ei ole toteutettu raportointipäivänä.
68
Arviointipäivä
30.9.2011
31.12.2011
31.3.2012
30.6.2012
30.9.2012
Arviointilausunnon
päivämäärä
3.10.2011
19.1.2012
12.4.2012
30.6.2012
30.9.2012
Käypä arvo arviointilausunnon
mukaan (milj. euroa)
2.505,0
2.515,0
2.541,9
2.569,9
2.656,5
Käypä arvo konsernitaseessa (milj. euroa)
2.512,6
2.522,1
2.547,8
2.602,0
2.695,5
Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypä arvo 30.9.2012 oli yhteensä 2.695,5 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen
käypä arvo kasvoi vuoden 2011 lopun (31.12.2011: 2.522,1 miljoonaa euroa) tilanteesta 173,4 miljoonaa euroa
johtuen 135,3 miljoonan euron bruttoinvestoinneista, joita tasapainotti yhteensä 2,4 miljoonan euron kiinteistömyynnit sekä ruotsalaisissa kauppakeskuksissa tiettyjen asumisyksiköiden ja Suomessa yhden toimistokiinteistön ja tontin siirto ”Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt” – kategoriaan 17,4 miljoonan euron arvosta. Lisäksi
sijoitusomaisuuden käyvän arvon nettovoitto kasvatti sijoitusomaisuuden arvoa 19,8 miljoonalla eurolla. Ruotsin
kruunun vahvistuminen kasvatti sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 38,1 miljoonalla eurolla.
Kiinteistöomaisuus – Suomi
Cityconin kiinteistöomaisuus Suomessa koostuu kauppakeskuksista ja muista kauppapaikoista.
Kauppakeskukset
Citycon omisti 30.9.2012 Suomessa yhteensä 23 kauppakeskusta, joiden vuokrattavissa oleva pinta-ala oli yhteensä noin 452.800 neliömetriä. Omistamiensa kauppakeskusten lisäksi Citycon hallinnoi ja kehittää Suomessa
kahta kauppakeskusta, nimittäin Galleria Esplanadia ja Tullintoria. Cityconin Suomessa omistamat kauppakeskukset on esitetty alla olevassa taulukossa.
Cityconin
kauppakeskukset
Suomi
Paikkakunta
Pääkaupunkiseutu
Columbus
Helsinki
Espoontori
Espoo
Heikintori
Espoo
Iso Omena
Espoo
Isomyyri
Vantaa
Kauppakeskus Arabia
Helsinki
Lippulaiva
Espoo
Martinlaakso
Vantaa
Myllypuro
Helsinki
Myyrmanni
Vantaa
Tikkuri
Vantaa
Suomen muut kaupungit
Jyväskeskus
Jyväskylä
Forum
Jyväskylä
Trio
Lahti
IsoKristiina
Lappeenranta
Galleria
Oulu
Iso Karhu
Pori
Koskikeskus
Tampere
Duo
Tampere
Sampokeskus
Rovanie-
Vuokrattavissa oleva
pintaala yht.
m2 1)
Omistusosuus
osakkeista
(30.9.2012)
% 3)
Liiketilaa yht.
m2 1)
Myynti,
milj.
euroa
(2011) 1)
Kävijämäärä, milj.
(2011) 1)
Käypä
arvo,
milj.
euroa2)
Vaikutusalueen
asukaspohja
20.900
23.6004)
9.500
62.900
14.700
19.200
11.900
7.000
49.100
8.800
98,3
32,1
19,5
246,9
22,2
7,0
3,5
1,9
9,3
2,0
81,7
47,9
6,4
370,6
13,0
95.800
58.000
138.700
148.000
54.100
100
14.000
18.700
7.400
7.400
39.700
15.1006)
11.400
16.600
7.300
7.200
31.100
8.000
48,2
91,5
N/A
9,3
160,3
31,2
2,6
4,0
N/A
N/A
7,9
3,0
19,6
65,1
27,5
20,0
159,6
33,1
13.000
45.300
22.000
19.000
97.600
133.700
100
100
100
100
100
12.000
22.000
48.900
7.600
19.000
34.600
19,5
57,4
78,9
4,0
5,9
6,7
13,7
76,5
149,0
141.700
142.200
123.900
100
100
19.800
6.40010)
14.900
33.300
15.200
13.800
14.100
5.500
12.500
27.600
11.900
7.900
47,7
7,7
35,7
116,5
54,2
17,1
2,7
1,0
3,4
5,8
4,1
2,1
36,4
21,3
47,5
168,7
34,7
20,7
58.000
188.300
111.000
342.000
38.500
53.900
9)
69
5)
69
60
74
7)
8)
100
100
100
11)
100
Cityconin
kauppakeskukset
Suomi
Torikeskus
Koskikara
Linjuri
Yhteensä
Paikkakunta
mi
Seinäjoki
Valkeakoski
Salo
Vuokrattavissa oleva
pintaala yht.
m2 1)
Omistusosuus
osakkeista
(30.9.2012)
% 3)
Liiketilaa yht.
m2 1)
Myynti,
milj.
euroa
(2011) 1)
Kävijämäärä, milj.
(2011) 1)
Käypä
arvo,
milj.
euroa2)
Vaikutusalueen
asukaspohja
11.700
7.400
19,3
1,3
12,4
117.600
100
10.400
10.500
452.800
10.000
8.100
343.800
33,7
36,4
1.283,6
2,1
2,9
83,2
4,3
14,4
1.444,3
19.900
40.200
12)
89
1)
Luvut viittaavat koko kauppakeskukseen riippumatta Cityconin omistuksesta kussakin kauppakeskuksessa.
Kiinteistön käypä arvo 30.9.2012 ulkopuolisen arvioitsijan mukaan Cityconin omistamalle osuudelle pois lukien Iso Omena, jossa käypä arvo on koko kauppakeskuksen arvo.
3)
Yleensä parkkitiloja ei lasketa mukaan lukuihin.
4)
Pinta-ala ja käypä arvo sisältävät Espoon Asemakujan sekä Asematorin kiinteistöt.
5)
Espoontori 67 %, Espoon Asemakuja 100 % ja Espoon Asematori 54 %.
6)
Vuokrattavissa oleva pinta-ala ei sisällä Asematie 3:a ja Kassataloa.
7)
Tikkurilan Kauppakeskus 84 %, Asematie 3 100 %, Tikkurilan Kassatalo 60 %.
8)
Lahden Trio 90 %, Lahden Hansa 100 %.
9)
Karjalan Kauppakeskus 100 %, Lappeen Liikekeskus 91 %, Lappeenrannan Brahenkatu 7 84 %, Lappeenrannan Villimiehen Vitonen (tontti) 100 %.
10)
Vuokrattavissa oleva pinta-ala ja käypä arvo sisältävät Citytalon.
11)
Tampereen Hermanni 100 %, Hervannan Liikekeskus 79 %.
12)
Valkeakosken Torikatu 2 100 %, Valkeakosken Liikekeskus 25 %.
2)
*)
Arvio
Muut kauppapaikat
Kauppakeskuksien lisäksi Citycon omisti 30.9.2012 Suomessa 36 muuta kohdetta, joiden Cityconin omistama
vuokrattavissa oleva pinta-ala oli yhteensä noin 179.570 neliömetriä. Näiden kohteiden osuus Suomessa sijaitsevan kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta 30.9.2012 oli noin 12 prosenttia. Muista kauppapaikoista 19 sijaitsee
pääkaupunkiseudulla ja 17 muualla Suomessa.
Suurimpia kohteita käyvällä arvolla mitattuna ovat pääkaupunkiseudulla Espoossa Sinikalliontie 1:ssä sijaitseva,
pääosin supermarketin käytössä oleva liike- ja toimistokiinteistö sekä Itä-Helsingissä Kontulan ostoskeskuksessa
sijaitseva supermarketti ja Kirkkonummella sijaitseva liikekiinteistö.
Pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kohteista käyvältä arvoltaan suurimmat ovat Kuopion ydinkeskustassa Kauppakatu 41:ssä sijaitseva tavaratalokiinteistö, Lahdessa sijaitseva hypermarketkiinteistö, Tampereen naapurikunnassa Kangasalassa sijaitseva liikekiinteistö ja Porvoossa sijaitseva hypermarketkiinteistö.
Kiinteistöomaisuus - Ruotsi
Cityconin kiinteistöomaisuus Ruotsissa koostuu kauppakeskuksista ja muista kauppapaikoista.
Kauppakeskukset
Citycon omisti 30.9.2012 Ruotsissa yhteensä yhdeksän kauppakeskusta, joiden vuokrattavissa oleva pinta-ala on
yhteensä noin 245.400 neliömetriä. Seuraava taulukko sisältää yhteenvedon Cityconin kauppakeskuksista Ruotsissa.
70
Cityconin
kauppakeskukset
Ruotsi
Paikkakunta
Suur-Tukholman alue
Åkersberga
Centrum
Österåker
Jakobsberg
Centrum
Järfälla
Fruängen
Centrum
Tukholma
Tumba
Centrum
Botkyrka
Åkermyntan
Centrum
Hässelby
Liljeholmstorget Galleria
Tukholma
Högdalen
Centrum
Tukholma
Muut alueet Ruotsissa
Stenungs
Torg 3)
Stenungsund
Strömpilen
Umeå
Yhteensä
Vuokrattavissa oleva
pintaala, yht.
m2 1)
Liiketilaa yht.
m2 1)
Myynti,
milj.
euroa
(2011)1)
27.500
23.400
91,9
5,8
88,6
86.800
75
45.800
27.000
81,7
5,3
106,2
419.000
100
14.900
6.600
29,7
N/A
21,3
60.700
100
25.500
13.900
58,2
3,7
58,5
198.200
100
8.400
6.500
28,9
1,6
17,5
34.500
100
40.900
27.700
139,0
8,3
262,8
975.000
100
19.200
16.000
41,6
N/A
31,8
45.600
100
36.400
26.800
245.400
17.600
23.600
162.300
67,5
116,4
654,8
3,4
4,2
32,1
67,6
52,0
706,4
257.900
91.600
70
100
Kävi- Käypä
jämääarvo,
rä, milj.
milj.
(2011)1) euroa2)
OmistusVaikutusosuus
alueen osakkeista
asukas- (30.9.2012)
pohja
%
1)
Luvut viittaavat koko kauppakeskukseen riippumatta Cityconin omistuksesta kussakin kauppakeskuksessa.
Kiinteistön käypä arvo 30.9.2012 ulkopuolisen arvioitsijan mukaan koko kauppakeskukselle.
3)
Citycon osti 1. marraskuuta 30 prosentin osuuden kauppakeskus Stenungs Torgista jonka jälkeen Yhtiö omistaa kauppakeskuksen kokonaisuudessaan.
2)
Muut kauppapaikat
Citycon omisti 30.9.2012 Ruotsissa viisi muuta kohdetta, joiden vuokrattava pinta-ala oli yhteensä noin 28.300
neliömetriä. Näiden kohteiden osuus Ruotsissa sijaitsevan kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta 30.9.2012 oli
noin 5 prosenttia. Muista kauppapaikoista yksi sijaitsee Suur-Tukholman alueella, kolme Suur-Göteborgin alueella ja yksi Uumajassa.
Suurimpia kohteita käyvällä arvolla mitattuna ovat Uumajassa sijaitseva Länkenin liikekeskus, joka on uudenaikainen liikekiinteistö, jonka vuokralaisina toimivat Jula ja Willy’s sekä Suur-Göteborgissa sijaitseva Lindomen
liikekeskus.
Kiinteistöomaisuus – Baltia ja uudet markkinat
Baltiassa ja uusilla markkinoilla Cityconin kiinteistöomaisuus koostui 30.9.2012 yksinomaan kauppakeskuksista,
joiden vuokrattavissa oleva pinta-ala oli yhteensä noin 130.300 neliömetriä. Seuraava taulukko sisältää yhteenvedon Cityconin kauppakeskuksista Baltiassa ja uusilla markkinoilla.
Cityconin
kauppakeskukset
Baltia
Rocca al
Mare
Paikkakunta
Tallinna,
Viro
Vuokrattavissa
oleva
pinta-ala,
yht. m2
53.300
Liiketilaa yht.
m2
Myynti,
milj.
euroa
(2011)
Kävijämäärä, milj.
(2011)
Käypä
arvo,
milj.
euroa1)
Vaikutusalueen
asukaspohja
Omistusosuus
osakkeista
(30.9.2012)
%
53.000
122,4
6,4
151,1
340.000
100
71
Magistral
Kristiine
Mandarinas
Albertslund
Centrum
Yhteensä
Tallinna,
Viro
Tallinna,
Viro
Vilna,
Liettua
Albertslund,
Tanska
11.700
11.700
10,4
2,0
21,7
64.000
100
42.700
42.700
102,9
7,1
111,1
270.000
100
7.900
7.900
18,8
2,4
10,1
50.000
100
14.700
130.300
10.500
125.800
N/A
254,5
N/A
18,0
17,4
311,4
28.000
100
1)
Kiinteistön käypä arvo 30.9.2012 ulkopuolisen arvioitsijan mukaan. Albertslund Centrumin käypä arvo on kauppakeskuksen hankintahinta.
*)
Arvio
Liiketoiminta-alueiden tunnusluvut
Seuraavat taulukot esittävät Citycon-konsernin ja Yhtiön liiketoiminta-alueiden tunnusluvut 31.12.2009,
31.12.2010 ja 31.12.2011 päättyneiltä tilikausilta sekä 30.9.2011 ja 30.9.2012 päättyneiltä yhdeksän kuukauden
jaksoilta.
Vuokrasopimuskanta
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
2009
873
141.628
95,0
3,1
2010
789
160.215
95,1
3,2
2011
782
177.006
95,5
3,4
Q1-3/2011
554
127.636
95,4
3,4
Q1-3/2012
597
100.910
95,4
3,4
Cityconilla oli 30.9.2012 yhteensä 3.804 vuokrasopimusta. Keskimääräinen jäljellä oleva vuokrasopimuksen
pituus oli 3,4 vuotta. Samana päivänä Yhtiön kiinteistöomaisuuden taloudellinen vuokrausaste oli 95,4 prosenttia
ja nettovuokratuotto 6,3 prosenttia.
Alla olevassa taulukossa on esitetty Yhtiön viisi suurinta vuokralaista 31.12.2011.
Vuokralainen
Kesko
S Group
ICA
Stockmann
Tokmanni
Yhteensä
Osuus vuokratuotoista 31.12.2011 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan
17,2
5,6
3,4
3,1
1,7
31,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen
jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta
4,5
8,2
4,4
2,5
4,8
5,0
Suomi
Citycon on yksi kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajista Suomessa. Citycon omisti 30.9.2012 Suomessa
23 kauppakeskusta ja 36 muuta kauppapaikkaa, joiden vuokrattava Cityconin omistuksessa oleva pinta-ala oli
594.170 m². Lisäksi Citycon hallinnoi Suomessa kahta kauppakeskusta niitä omistamatta.
Tilikauden 2011 raportoidut nettovuokratuotot kasvoivat 4,2 miljoonan euron uudistushankkeiden loppuunsaattamisen johdosta yhteensä 3,7 miljoonaa euroa eli 4,3 prosenttia ja olivat 90,5 miljoonaa euroa vuoden lopussa.
Vuoden 2012 ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana Suomen toiminnoista saadut nettovuokratuotot kasvoivat 7,7 prosenttia verrattuna vastaavaan jaksoon vuonna 2011 ja olivat 72,5 miljoonaa euroa. Kasvu johtui sekä
loppuun saatetuista uudistushankkeista kuten Martinlaakson Ostari, Myllypuron Ostari ja Myyrmanni sekä Arabian ostoskeskuksen hankinnasta. Suomalaisista kohteista saadut nettovuokratuotot olivat vuonna 2011 62,7
prosenttia ja vuoden 2012 ensimmäiseltä yhdeksältä kuukaudelta 60,5 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
72
Vuoden 2009 lopussa keskimääräinen sijoitusomaisuuden tuottovaatimus suomalaisille kiinteistöille oli 6,6 prosenttia. Vuonna 2010 tuottovaatimus laski 6,4 prosenttiin markkinoilla tapahtuneiden yleisten muutosten, kuten
talouden toipuminen ja ensiluokkaisten kiinteistöjen kysynnän elpyminen, sekä kehityshankkeiden edistymisen
johdosta. Vuonna 2011 tuottovaatimus jatkoi laskemistaan, vaikkakin maltillisesti, ja vuoden lopussa se oli 6,3
prosenttia. 30.9.2012 tuottovaatimus säilyi samalla 6,3 prosentin tasolla kuin vuoden 2011 lopussa.
Vuokrasopimuskanta
Suomi
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Taloudellinen kehitys
Suomi
Bruttovuokratuotot, milj. euroa
Liikevaihto, milj. euroa
Nettovuokratuotot, milj. euroa
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, milj. euroa
Liikevoitto, milj. euroa
Bruttoinvestoinnit, milj. euroa
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. euroa
Nettotuotto1) , %
Tuottovaatimus
1)
2009
295
57.220
94,6
2,8
2010
429
107.970
94,0
3,0
2011
470
137.118
94,1
3,5
Q1-3/2011
340
98.085
94,4
3,4
Q1-3/2012
322
64.287
94,8
3,6
2009
126,5
131,3
92,4
2010
122,1
126,5
86,7
2011
127,3
132,5
90,5
Q1-3/2011
95,1
98,9
67,3
Q1-3/2012
101,5
105,9
72,5
-65,1
21,2
24,5
1.442,0
6,5
6,6
24,5
107,5
76,3
1.533,0
6,0
6,4
-40,4
42,3
62,5
1.547,4
6,0
6,3
-17,2
45,0
42,7
1.557,3
6,0
6,3
0,6
66,3
100,5
1.640,9
6,2
6,3
Sisältää tontit laajennusprojekteille
Ruotsi
Cityconilla oli Ruotsissa 30.9.2012 yhdeksän kauppakeskusta ja viisi muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsivat
Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueella sekä Uumajassa ja joiden vuokrattava kokonaispinta-ala oli
273.700 m². Citycon on vahvistanut asemiaan Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen valmistumisen vuonna 2009, kauppakeskus Åkersberga Centrumin laajennuksen valmistumisen vuonna
2010 sekä vuonna 2011 toteutetun Högdalen Centrumin hankinnan myötä.
Vuonna 2011 Ruotsin toimintojen nettovuokratuotto nousi 6,7 miljoonaa euroa 35,4 miljoonaan euroon eli 23,3
prosenttia vuoteen 2010 verrattuna. Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin toimintojen nettovuokratuotto
olisi noussut 16,7 prosenttia eli 5,1 miljoonaa euroa vuonna 2011. Vuoden 2012 yhdeksän ensimmäisen kuukauden aikana Ruotsin toimintojen nettovuokratuotto kasvoi 9,3 prosenttia 29,3 miljoonaan euroon vuoden 2011
vastaavaan jaksoon verrattuna. Jos valuuttakurssin vahvistumisen vaikutus suljetaan pois, kasvua oli 1,6 miljoonaa euroa eli 5,9 prosenttia. Kasvu johtui Åkersberga Centrumin kehityshankkeen valmistumisesta, Högdalen
Centrumin hankinnasta ja vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuottojen kasvusta. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi pääasiassa Liljeholmstorget Gallerian ja Jakobsbergin Centrumin nettovuokratuottojen paranemisen ansiosta. Nettovuokratuotot Ruotsista muodostivat vuonna 2011 24,5 prosenttia ja 30.9.2012
24,4 prosenttia Yhtiön kaikista nettovuokratuotoista.
73
Vuonna 2009 kiinteistömarkkinat vakiintuivat myös Ruotsissa ja tuottovaatimusten voimakas nousu pysähtyi.
Siten tuottovaatimus säilyi 6,4 prosentissa. Vuonna 2010 Ruotsin kiinteistömarkkinoiden kehitys oli positiivista,
ja monia kauppoja toteutettiin alemmilla tuottovaatimuksilla. Tämä otettiin arvostuksessa huomioon tuottovaatimuksen laskulla Ruotsin kiinteistökannan parhaiden ja arvokkaimpien kiinteistöjen osalta. Muutos oli erityisen
korostunut markkinoiden parhaissa kiinteistöissä eli Tukholman alueen kauppakeskuksissa. Koko Ruotsin kiinteistökannan keskimääräinen painotettu tuottovaatimus laski 6,1 prosenttiin vuoden 2010 lopussa. Vuoden 2011
loppuun mennessä tuottovaatimus oli laskenut 5,9 prosenttiin. 30.9.2012 tuottovaatimus säilyi vuoden 2011
lopun 5,9 prosentin tasolla.
Vuokrasopimuskanta
Ruotsi
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Taloudellinen kehitys
Ruotsi
Bruttovuokratuotot, milj. euroa
Liikevaihto, milj. euroa
Nettovuokratuotot, milj. euroa
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, milj. euroa
Liikevoitto, milj. euroa
Bruttoinvestoinnit, milj. euroa
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. euroa
Nettotuotto1) , %
Tuottovaatimus
1)
2009
449
59.351
94,7
3,0
2010
316
46.879
96,4
3,1
2011
276
37.006
97,0
2,9
Q1-3/2011
185
27.287
95,9
3,0
Q1-3/2012
177
19.246
94,8
2,9
2009
39,3
41,0
23,2
2010
49,8
52,8
28,7
2011
57,4
60,1
35,4
Q1-3/2011
42,8
44,7
26,8
Q1-3/2012
45,0
47,2
29,3
-19,6
0,3
95,9
548,8
4,7
6,4
22,8
46,7
50,6
668,6
4,8
6,1
1,7
32,4
45,5
697,1
5,4
5,9
-2,1
21,9
40,7
681,9
5,1
6,0
7,7
38,6
12,6
743,2
5,5
5,9
Sisältää tontit laajennusprojekteille
Baltia ja uudet markkinat
Baltiassa Cityconin liiketoiminnot keskittyvät Viron pääkaupunkiin Tallinnaan ja Liettuan pääkaupunkiin Vilnaan. Tämän Perusesitteen päivämääränä Citycon omistaa näissä kaupungeissa yhteensä neljä kauppakeskusta:
Rocca al Mare, Magistral ja Kristiine Tallinnassa sekä Mandarinas Vilnassa. Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Tallinnassa. Heinäkuussa 2012 Yhtiö hankki Albertslund Centrumin Albertslundissa,
Tanskassa Suur-Kööpenhaminassa, ja se integroitiin Baltian yksikköön. 30.9.2012 Baltia ja uudet markkinat yksikön vuokrattava kokonaispinta-ala oli yhteensä 130.300 neliömetriä.
Vaikka Cityconin Baltian toiminnot kärsivät tilapäisistä vuokranalennuksista ja luottotappioista vaikean taloustilanteen aikana, Baltian markkinat alkoivat elpyä hitaasti vuonna 2010 ja nettovuokratuotot kasvoivat 20,1 prosenttia vuodesta 2009 ja olivat yhteensä 11,8 miljoonaa euroa. Nettovuokratuotot jatkoivat kasvuaan Baltian
liiketoiminnoissa vuonna 2011 pääasiassa Kristiine-kauppakeskuksen hankinnan sekä vertailukelpoisen kasvun
johdosta yhteensä 18,4 miljoonaan euroon, eli kasvua kertyi 56,5 prosenttia. Vuoden 2012 ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana nettovuokratuotot kyseiseltä liiketoiminta-alueelta kasvoivat 18,1 miljoonaan euroon eli
40,1 prosenttia verrattuna vastaavaan jaksoon vuonna 2011. Kasvu johtui pääasiassa Kristiinen ja Albertslundin
kauppakeskusten hankinnoista sekä vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvusta. Vuonna 2011
nettovuokratuotot Baltia ja uudet markkinat -yksiköstä olivat 12,8 prosenttia ja 30.9.2012 15,1 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.
Keskimääräinen sijoitusomaisuuden tuottovaatimus Baltiassa on laskenut hieman viime vuosien nousun jälkeen.
Vuonna 2009 tuottovaatimus oli 8,1 prosenttia, kun taas vastaava luku oli vuotta aikaisemmin 7,4 prosenttia.
Nousu johtui Baltian talouksien kasvun hidastumisesta ja lisääntyvästä epävarmuudesta. Vuonna 2010 saatiin
joitakin merkkejä elpymisestä ja vakiintumisesta. Vaikka kauppoja tehtiin edelleen varsin vähän, tuottovaatimusten nousupaine alkoi hellittää. Parhaissa kiinteistöissä alkoi varovainen tuottovaatimusten lasku ja vuoden lopussa tuottovaatimus pysyi 8,1 prosentin tasolla. Vuoden 2011 lopussa keskimääräinen tuottovaatimus oli 8,0 pro-
74
senttia ja 30.9.2012 keskimääräinen liiketoiminta-alueen tuottovaatimus oli laskenut 7,9 prosenttiin liikekiinteistöjen sijoitusmarkkinoiden aktivoitumisen myötä.
Vuokrasopimuskanta
Baltia ja uudet markkinat
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m2
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Taloudellinen kehitys
Baltia ja uudet markkinat
Bruttovuokratuotot, milj. euroa
Liikevaihto, milj. euroa
Nettovuokratuotot, milj. euroa
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, milj. euroa
Liikevoitto, milj. euroa
Bruttoinvestoinnit, milj. euroa
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. euroa
Nettotuotto1) , %
Tuottovaatimus
1)
2009
129
25.057
99,4
5,2
2010
44
5.366
99,7
4,6
2011
36
2.882
100,0
4,2
Q1-3/2011
29
2.264
100,0
4,3
Q1-3/2012
98
17.377
99,5
3,8
2009
12,0
14,0
9,8
2010
13,9
16,7
11,8
2011
21,2
24,5
18,4
Q1-3/2011
15,0
17,4
12,9
Q1-3/2012
20,9
24,0
18,1
-12,7
-3,8
13,9
156,6
6,4
8,1
3,5
14,1
6,0
166,1
7,5
8,1
3,4
20,5
108,1
277,6
7,9
8,0
1,1
13,2
106,3
273,5
7,8
7,9
11,6
29,0
22,3
311,4
8,5
7,9
Sisältää tontit laajennusprojekteille
Kiinteistöhankinnat ja –myynnit sekä kehityshankkeet
Yhtiön kasvustrategian keskeisenä osana ovat aikaisemmin olleet kiinteistöhankinnat, joilla Yhtiö on hakenut
kasvua Suomesta ja laajentanut liiketoimintaansa Ruotsiin, Viroon, Liettuaan ja Tanskaan. Citycon on kiinteistökannan kasvun myötä keskittynyt jo omistamiensa kauppakeskusten kehittämiseen. Yhtiö seuraa jatkuvasti
kiinteistömarkkinoita mahdollisten hankintojen varalta. Yhtiö on myynyt strategiansa mukaisesti ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä Suomessa ja Ruotsissa pystyäkseen paremmin keskittymään kauppakeskuksiin ja muihin kaupan suuryksiköihin. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden
myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Tilikauden 2011 jälkeisiä Yhtiön investointeja ja yritysmyyntejä on kuvattu tarkemmin kohdassa ”Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät – Viimeaikaiset, tilikauden 2011 jälkeiset tapahtumat”
Yhtiö toteuttaa tekemänsä hankinnat itsenäisesti. Liiketoiminnan laajentumisen ja hankintojen koon kasvun
seurauksena Yhtiö saattaa jatkossa suorittaa hankintoja yhdessä myös muiden kiinteistösijoittajien kanssa tai
halutessaan hankkia ensin omistukseensa kiinteistön, josta sitten myy osan ulkopuoliselle sijoittajalle alkuperäisen yrityskaupan toteutumisen jälkeen. Yhtiö saattaa myös myydä osan mistä tahansa ydinliiketoimintaan kuuluvasta kiinteistöstään ulkopuoliselle sijoittajalle, mikäli se on Yhtiön johdon käsityksen mukaan Yhtiön edun
mukaista.
Yleiskatsaus hankintoihin, myynteihin sekä kehityshankkeisiin vuosina 2009-2012
Alla olevasta taulukosta käyvät ilmi Yhtiön tärkeimmät sijoitukset (yli 50 miljoonaa euroa) vuosina 2009-2012
tämän Perusesitteen päivämäärään asti. Yhtiö aikoo rahoittaa meneillään olevat investoinnit käyttäen kassavirtoja omista toiminnoista sekä oman pääoman että vieraan pääoman ehtoista rahoitusta. Lisätietoa Yhtiön harkinnassa olevista uudistus- ja kehityshankkeista saa kohdassa ”Harkinnassa olevat uudistus- ja kehityshankkeet”.
Kolmen viimeisen vuoden aikana Yhtiö on myös myynyt tiettyjä omistuksiaan, jotka eivät kuulu sen ydinliiketoimintaan.
75
Tilikausien 2009-2012 tärkeimmät investoinnit*
Kiinteistö
Rocca al Mare, kehitys ja laajennus
Liljeholmstorget, uusi kauppakeskus
Kristiine, hankinta
Åkersberga Centrum, kehitys
Kaupunki
Tallinna
Tukholma
Tallinna
Österåker
Hankintavuosi
2009
2009
2011
2011
Hankkeen
investointi, Me
53,8
157,8**
105,0
53,2***
* Taulukko sisältää yli 50 miljoonan euron investoinnit
** 31.12.2010 vaihtokurssin mukaisesti
*** 31.12.2011 vaihtokurssin mukaisesti
Toteutetut hankinnat ja myynnit sekä aloitetut kehityshankkeet vuosina 2009-2011
Yhtiön toteuttamat hankinnat ja myynnit sekä aloitetut kehityshankkeet vuosina 2009-2011 on esitetty jäljempänä. Vastaavat tapahtumat vuonna 2012 (kauppakeskus Arabian hankinta, kauppakeskus Albertslund Centrumin
hankinta, Citytalon kiinteistön hankinta, kauppakeskus Strömpilenin sekä liikekiinteistö Länkenin jäljellä olevien 25 prosentin osuuksien hankinta, liikekiinteistöjen Floda ja Landvetter myynti, Citycon Jakobsberg Bostäder
3 AB:n sekä Drabanten böstäder AB:n osakkeiden myynti, kauppakeskus Magistralin uudelleenavaaminen sekä
kauppakeskus Koskikeskuksen jäljellä olevien vähemmistöosakkeiden hankinta) on esitetty edellä kohdassa
”Viimeaikaiset, tilikauden 2011 jälkeiset tapahtumat”. Lisäksi Yhtiön Perusesitteen päivämäärän aikaan käynnissä olleet kehityshankkeet on esitetty yksityiskohtaisemmin alempana kohdassa ”Meneillään olevat kehityshankkeet”.
Helmikuu 2011: 50 prosentin osakekannan hankinta Espagalleria Oy:stä
Citycon ilmoitti 18.2.2011, että se oli ottanut vastuun Helsingin sydämessä sijaitsevan kauppakeskus Kämp
Gallerian kaupallisesta johtamisesta – mukaan lukien liiketilojen vuokraaminen – ja markkinoinnista. Kämp
Gallerian nimi muutettiin Galleria Esplanadiksi lokakuussa 2012. Citycon on myös vastuussa meneillään olevan
uudistamishankkeen kaupallisen konseptin kehittämisestä. Galleria Esplanad on ensimmäinen Cityconin hallinnoima ulkopuolisen omistama kauppakeskus. Citycon hankki 50 prosentin osuuden Galleria Esplanadia hallitsevasta Espagalleria Oy:stä 0,3 miljoonalla eurolla.
Maaliskuu 2011: Kauppakeskus Kristiinen hankinta Virossa
Citycon ilmoitti 17.3.2011 allekirjoittaneensa sopimuksen ostaa Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Kristiine
noin 105 miljoonalla eurolla Pro Kapitalilta, joka on yksi Baltian suurimmista kiinteistökehittäjistä. Kaupan
toteuttaminen ja maksu tapahtui 2.5.2011. Kristiine on Tallinnan toiseksi suurin kauppakeskus Cityconin jo
omistaman Rocca al Maren jälkeen ja sen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 42.700 neliömetriä. Kauppakeskuksen ankkurivuokralaisia ovat Prisma ja Marks & Spencer. Citycon rahoitti kaupan olemassa olevista luottolimiiteistään.
Toukokuu 2011: Tampereen kauppakeskus Koskikeskuksen uudistaminen
Yhtiö ilmoitti 4.5.2011, että se aloittaa Suomessa Tampereen ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Koskikeskuksen kehittämisen. Koskikeskus on Suomessa Cityconin neljänneksi suurin kauppakeskus, ja sen tarjonta
kattaa yli 80 liikettä ja palveluntarjoajaa. Kauppakeskuksen kehityshanke kattaa kaikki Cityconin Koskikeskuksesta omistamat vähittäiskaupan tilat. Kehityshanke käynnistyi välittömästi, ja kokonaan uudistettu Koskikeskus
avattiin marraskuussa 2012. Koskikeskus oli avoinna koko hankkeen ajan. Kauppakeskuksen sisätiloissa tehtävien muutosten ansiosta kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvoi noin 1.500 neliömetrillä. Hankkeen jälkeen
Koskikeskuksen vuokrattava vähittäiskaupan pinta-ala on noin 28.600 neliömetriä. Kauppakeskus Koskikeskuksen uudistaminen on Cityconin suurin hanke vuonna 2012. Hankkeeseen investoitiin yhteensä 37,9 miljoonaa
euroa.
Toukokuu 2011: Ruotsissa kauppakeskus Tumba Centrumin yhteydessä olevien asuinyksikköjen myynti
Citycon ilmoitti 9.5.2011 jatkavansa asuinkiinteistöjen myyntejä Ruotsissa myymällä 41 Tumba Centrumin
yhteydessä sijaitsevaa asuntoa 48 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5 milj. eurolla). Kauppa toteutettiin kesä76
kuussa 2011. Asunnot myytiin vastaperustetulle Tumba Torg –nimiselle asukasyhdistykselle sopimuksella, jolla
asukasyhdistys sopi ostavansa Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tumba Bostäder AB:n kaikki osakkeet. Myytävien asuntojen kokonaispinta-ala oli 2.328 neliömetriä, joka vastaa noin 25 prosenttia Tumba Centrumin yhteydessä olevista asunnoista.
Toukokuu 2011: Ruotsissa Kauppakeskus Högdalen Centrumin hankinta
Citycon ilmoitti 31.5.2011, että se oli ostanut Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Högdalen Centrumin 207,5
miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 23,1 miljoonalla eurolla) The Royal Bank of Scotlandin hallinnoimalta Centeni AB:ltä. Högdalen Centrum sijaitsee Tukholman eteläosassa, noin viiden kilometrin päässä ydinkeskustasta.
Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14.100 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin
11.000 neliömetriä. Investoinnin nettotuotto ennen suunniteltua ylläpitoinvestointia oli hankintahetkellä noin 6,5
prosenttia. Citycon rahoitti kaupan olemassa olevista luottolimiiteistään.
Kesäkuu 2011: Galleria-kortteli uudistamisen jatkaminen
Citycon ja Osuuskauppa Arina solmivat 7.6.2011 yhteistoimintasopimuksen Oulun ydinkeskustassa sijaitsevan
Galleria-korttelin kehittämisen jatkamisesta. Hankkeeseen liittyvät osin myös Kauppuri-kortteli sekä sen ja Galleria-korttelin välinen Isokadun alue. Tavoitteena on rakentaa kortteliin noin 30.000 kerrosneliömetrin suuruinen
kauppakeskus, toimistotilaa ja noin 120 asuntoa. Suunnitellun investoinnin kokonaisarvo on noin 150 miljoonaa
euroa.
Syyskuu 2011: Virossa kauppakeskus Magistralin uudistaminen ja laajentaminen
Tallinnassa kauppakeskus Magistralin uudistus- ja laajennushanke aloitettiin syyskuussa 2011. Magistralin sisätilat uudistettiin kokonaisuudessaan ja keskusta laajennettiin 2.400 neliömetrillä. Koko sijoituksen kustannus oli
7,0 miljoonaa euroa. Kauppakeskus oli kunnostus- ja laajennustöiden aikana kokonaan suljettu, ja se avattiin
3.5.2012.
Syyskuu 2011: Åkermyntan Centrumin uudistushankeprojekti Ruotsissa
Åkermyntan Centrum -kauppakeskuksen uudistushanke Tukholmassa käynnistettiin. Tässä uudistushankkeessa
kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan sekä energiatehokkuutta parannetaan. Kauppakeskuksen vuokrattava
kokonaispinta-ala kasvaa noin 1.600 neliömetriä. Projektiin arvioidaan investoitavan yhteensä noin 6,9 miljoonaa ja projektin odotetaan valmistuvan vuoden 2013 ensimmäisellä vuosineljänneksellä.
Lokakuu 2011: Fruängen Centrumin, Lindomen ja Liljeholmstorgetin kunnosprojektit Ruotsissa
Kolme pienempää uudistushanketta aloitettiin Ruotsissa: Tukholmassa sijaitsevan Fruängen Centrumin, SuurGöteborgin alueella sijaitsevan Lindomen ja Liljeholmstorgetin toimistotilojen uudistushankkeet. Näiden hankkeiden yhteenlaskettu investointitarve on noin 7,5 miljoonaa euroa ja projektien odotetaan valmistuvan loppuvuodesta 2012 sekä vuoden 2013 aikana.
Marraskuu 2011: Kiinteistö Oy Tullintorin myynti
Yhtiö myi koko 57,4 prosentin osuutensa Kiinteistö Oy Tullintorista noin 6,1 miljoonalla. Tämän seurauksena
Yhtiön vuokrattava pinta-ala laski noin 10.000 neliömetriä. Citycon jatkaa kauppakeskus Tullintorin kaupallista
johtamista.
Joulukuu 2011: Asuntojen myynti Ruotsissa
Yhtiö myi 57 Jakobsberg Centrum -kauppakeskuksen yhteydessä sijaitsevaa asuntoa noin 51,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 miljoonaa euroa). Tämän seurauksena Cityconin vuokrattava pinta-ala laski noin 4.600
neliömetriä.
Joulukuu 2011: Kauppakeskus Iso Omenan laajennus
Aloitettiin kauppakeskus Ison Omenan laajennushanke, jossa kauppakeskuksen entinen kattopysäköintialue
otetaan liiketilakäyttöön. Hankkeessa Isoon Omenaan saadaan noin 2.400 neliömetriä lisää vuokrattavaa liiketi-
77
laa. Uudistetut tilat valmistuivat lokakuussa 2012 täyteen vuokrattuina. Citycon investoi hankkeeseen yhteensä
noin 7,6 miljoonaa euroa.
Heinäkuu 2010: Ruotsissa sijaitsevan Åkersberga Centrumin asuntojen myynnin loppuunsaattaminen
Heinäkuussa 2009 Citycon sopi myyvänsä Åkersberga Centrumissa sijaitsevat pääasiassa asunnoista koostuvat
kiinteistöt noin 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 19 miljoonaa euroa) ruotsalaiselle Tegeltornet AB
-sijoitusyhtiölle. Kauppa saatettiin päätökseen heinäkuun 2010 alussa.
Toukokuu 2010: Martinlaakson kauppakeskuksen rakentaminen
Citycon alkoi toukokuussa 2010 rakentaa uutta kauppakeskusta Vantaan Martinlaaksoon. Uudella kauppakeskuksella on keskeinen sijainti Martinlaaksossa paikallisjuna-aseman ja linja-autoaseman vieressä. Entinen liikekiinteistö purettiin ennen rakennustöiden aloittamista.
Citycon investoi noin 22,9 miljoonaa euroa kauppakeskukseen, jonka vuokrattavissa oleva bruttopinta-ala käsittää noin 7.300 neliömetriä vähittäiskaupan tiloja ja pysäköintitilat 475 autolle. Uusi Martinlaakson kauppakeskus
on osa Cityconin Sujuvan arjen kumppanien kauppakeskusklusteria: sen tarjonta koostuu lähinnä elintarvikkeista
ja muista päivittäistavaroista sekä paikallisista palveluista. Kauppakeskuksen ankkurivuokralaisina toimivat
elintarvikekaupat S-market ja Lidl, apteekki sekä pankkipalvelut ja kahviloita. Uusi Martinlaakson kauppakeskus
avattiin joulukuussa 2011.
Citycon myi 19.5.2010 rakennusoikeuden 5.000 neliömetriin asuntoja, jotka Skanska Talonrakennus Oy rakentaa kauppakeskuksen päälle. Myyntihinta oli 2,3 miljoonaa euroa. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta. Lisäksi Citycon sai Vantaan kaupungilta 1,1 miljoonan euron kertakorvauksen liityntäpysäköintitilojen rakennusinvestoinnista.
Huhtikuu 2010: Yhtiön omistusosuuden myynti Helsingin Autotalo Oy:ssä
Huhtikuussa 2010 Citycon myi 9 prosentin omistusosuutensa Helsingin Autotalo Oy:ssä 4,5 miljoonalla eurolla.
Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.
Huhtikuu 2010: Tukholman Liljeholmenin asuinkiinteistöjen myynnin toteutuminen
Kesällä 2009 sovittu Liljeholmstorgetin asuntojen myynti toteutui huhtikuussa 2010. Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen yhteyteen rakennetut asunnot myytiin 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 18 miljoonaa euroa)
Heba Fastighets AB:lle. Aiemmin ilmoitetusta poiketen kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.
Maaliskuu 2010: 89 asunnon myynti Ruotsin Järfallassa sijaitsevassa Jakobsbergs Centrumissa
Citycon sopi helmikuussa 2010 myyvänsä kaksi asuntorakennusta, joihin kuuluu 89 huoneistoa, keskellä kauppakeskus Jakobsbergs Centrumia Ruotsin Järfällasssa 120 miljoonalla eurolla (noin 12 miljoonaa euroa). Asuntojen myynti toteutui 8.3.2010. Asunnot myytiin vastaperustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella, jolla asukasyhdistys sopi ostavansa Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets AB:n kaikki osakkeet. Myydyn
kiinteistön kokonaispinta-ala oli 8.237 m². Myydyt asunnot olivat noin 25 prosenttia Jakobsbergs Centrumin
kaikkien asuntojen lukumäärästä. Citycon kirjasi kaupasta 1,0 miljoonan euron myyntivoiton verovaikutus huomioiden.
Helmikuu 2010: kauppakeskus Forumin kehittäminen Jyväskylässä
Helmikuussa 2010 Citycon käynnisti Jyväskylän keskustassa sijaitsevan kauppakeskus Forumin sisätilojen täydellisen uudistuksen tarjotakseen paremman kaupallisen yhteensopivuuden kaupungin keskustan kuluttajakysyntään nähden. Citycon investoi hankkeeseen noin 16 miljoonaa euroa. Hanke käsitti kauppakeskuksen sisätilojen
ja kaupallisen konseptin uudistamisen. Kehityshanke painottui 12.000 m² suuruiseen osaan kauppakeskusta.
Uudistuksen myötä Forumin tarjonta painottuu entistä voimakkaammin muotiin, ja myös sen kahvila- ja ravintolavalikoimaa parannettiin. Forum avattiin uudistettuna 4.12.2010.
78
Tammikuu 2010: kauppakeskus Espoontorin uudistaminen
Citycon käynnisti kauppakeskus Espoontorin uudistamisen tammikuussa 2010. Kauppakeskuksen 10.400 neliömetrin tilat ja pysäköintitilat uudistettiin perusteellisesti nykyisten asiakastarpeiden tyydyttämiseksi. Yhtiö arvioi
hankkeen investointien olevan noin 25,8 miljoonaa euroa. Kauppakeskus avattiin kokonaisuudessaan peruskorjauksen jälkeen marraskuussa 2010.
Tammikuu 2010: Myllypuron kauppakeskuksen rakentaminen
Tammikuussa Citycon käynnisti uuden kauppakeskuksen rakentamisen Helsingin Myllypuroon. Lisäksi kauppakeskuksen yhteyteen rakennettiin 255 yksityisrahoitteista vuokra- ja asumisoikeusasuntoa sekä maanalainen 270paikkainen pysäköintihalli. Kauppakeskuksella on keskeinen sijainti aivan Myllypuron metroaseman vieressä.
Myllypuron hankkeen kokonaiskustannus ylittää 60 miljoonaa euroa, ja Cityconin osuus tulevasta kauppakeskuksesta ja pysäköintihallista on noin 21,3 miljoonaa euroa. Cityconin osuus rahoitetaan Yhtiön olemassa olevista varoista. Citycon sopi ostavansa neljä erillistä tonttia Myllypuron alueella Helsingin kaupungilta vuonna 2008.
Citycon myi rakennusoikeudet rakennettaviin asuntoihin sekä niiden hallinnointiin perustamansa kolme yhtiötä
kolmelle eri asuntosijoittajataholle. Asuntosijoittajat vastaavat kukin omien asuntojensa rakentamisesta ja vuokraamisesta. Citycon kirjasi kaupasta 1,7 miljoonan euron myyntivoiton verovaikutus huomioiden.
Uuden kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on noin 7.400 m². Sen tarjontaan kuuluu elintarvikekauppoja sekä
ravintoloita ja erilaisia terveysalan palveluita, esimerkiksi apteekki. Tarjolla on myös kunnallispalveluja. Kauppakeskus valmistui vaiheittain, ja Myllypuron kauppakeskuksen rakentamishankkeen ensimmäinen vaihe saatiin
päätökseen kesäkuussa 2011. Hanke valmistui kokonaisuudessaan aikataulun mukaisesti toukokuussa 2012.
Marraskuu 2009: Rocca al Maren kehityksen ja laajennuksen valmistuminen Tallinnassa
Citycon uudisti ja laajensi Tallinnassa sijaitsevaa kauppakeskus Rocca al Marea mittavassa kolmevaiheisessa
kehityshankkeessa. Rocca al Mare oli Cityconin ensimmäinen kauppakeskushankinta Tallinnassa, Virossa vuonna 2005 ja Yhtiö aloitti laajennus- ja uudistushankkeen myöhemmin vuonna 2007. Kauppakeskus uudistettiin
kolmessa vaiheessa, joista viimeinen valmistui marraskuussa 2009. Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeelle myönnettiin tammikuussa 2010 hopeatasoinen LEED-ympäristösertifikaatti, joka oli ensimmäinen koko
Baltiassa. Kolme vuotta kestäneen kehityshankkeen jälkeen Rocca al Maressa on 53.300 m² vuokrattavaa pintaalaa, ja se on noin 160 liikkeellään Tallinnan suurin kauppakeskus. Citycon investoi mittavaan hankkeeseen
yhteensä 120 miljoonaa euroa alkuperäinen kauppakeskuksen hankintahinta mukaan lukien. Kauppakeskusta
voidaan tulevaisuudessa vielä laajentaa noin 4.000 neliömetrillä.
Lokakuu 2009: Liljeholmstorgetin kehitys- ja rakennushankkeen valmistuminen Ruotsissa
Liljeholmstorget on Cityconin historian suurin kehityshanke ja ensimmäinen täysin uuden kauppakeskuksen
rakennushanke. Citycon hankki syksyllä 2006 liikenteen solmukohdassa Tukholman Liljeholmenissa sijaitsevan
kauppakeskusprojektin, johon kuului olemassa oleva liike- ja toimistokiinteistö sekä rakennusoikeutta uuden
kauppakeskuksen rakentamista varten. Rakennustyöt alkoivat keväällä 2007. Citycon uudisti täysin vanhan rakennuksen, rakensi sen yhteyteen uuden kolmikerroksisen kauppakeskuksen sekä louhi kallioon parkkihallin 900
autolle läheisten kerrostalojen alle. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennettiin myös 72 asuntoa, jotka Citycon on
myynyt asuntosijoittajalle. Uusi kauppakeskus avasi ovensa lähes täyteen vuokrattuna lokakuussa 2009. Liljeholmstorgetissa on 40.900m² vuokrattavaa tilaa ja siellä toimii noin 90 liikettä. Kokonaisinvestointi oli noin 200
miljoonaa euroa. Liljeholmstorget on edelläkävijä ympäristöasioissa, ja hankkeelle myönnettiin korkein mahdollinen, platina-tasoinen LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) -ympäristösertifikaatti.
Tammikuu 2009: Kiinteistö Oy Keijutie 15:n osakkeiden myynti
Vuoden 2009 alussa Citycon myi tytäryhtiönsä Kiinteistö Oy Keijutie 15:n kaikki osakkeet. Tämän Lahdessa
sijaitsevan, Yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumattoman kohteen velaton myyntihinta oli noin kolme miljoonaa
euroa. Yhtiö kirjasi myynnistä 0,1 miljoonan euron myyntivoiton.
79
Meneillään olevat kehityshankkeet
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin tai peruskorjattaviin kiinteistöihin
sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. Tämän Perusesitteen päivämääränä ensin mainittuun
ryhmään sisältyy Åkermyntan Centrum Ruotsissa.
Alla olevassa taulukossa on esitetty Yhtiöllä 30.9.2012 käynnissä olleet hallituksen päättämät kehityshankkeet.
Yhtiö aikoo rahoittaa keskeneräiset investoinnit liiketoiminnan kassavirralla sekä vieraan ja oman pääoman
ehtoisen rahoituksen yhdistelmällä.
Kohde
Koskikeskus
Iso Omena
Åkermyntan
Sijainti
Tampere, Suomi
Espoo, Suomi
Tukholma, Ruotsi
Käypä arvo,
(milj. euroa)
30.9.2012
168,7
370,6
17,5
Hankkeen arvioitu kokonaisinvestointi
(milj. euroa)
37,9
7,6
6,9
Toteutuneet
bruttoinvestoinnit
30.9.2012
mennessä
(milj. euroa)
33,3
7,3
3,8
Arvioitu
lopullinen
valmistumisvuosi
2012
2012
2013
Kauppakeskus Iso Omenaa koskevassa hankkeessa entinen kattopysäköintialue muutetaan liiketiloiksi. H&M:stä
ja Intersportista tulee laajennettujen tilojen päävuokralaisia. Hanke valmistui lokakuussa 2012.
Ruotsissa Tukholmassa sijaitsevaa kauppakeskus Åkermyntan Centrumia uudistetaan. Tässä uudistushankkeessa
kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan ja energiatehokkuutta parannetaan. Kauppakeskuksen vuokrattava
kokonaispinta-ala kasvaa noin 1.600 neliömetrillä. Åkermyntanin päävuokralaiset ovat ICA, apteekki ja Lidl.
Projektin odotetaan valmistuvan vuoden 2013 ensimmäisellä vuosineljänneksellä.
Toukokuussa 2011 kauppakeskus Koskikeskuksessa Tampereen keskustassa käynnistettiin mittava uudistushanke, jossa vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 1.500 neliömetrillä. Hankkeen valmistuttua Koskikeskuksen vuokrattava liiketila on noin 28.600 m². Kokonaan uudistettu Koskikeskus avattiin marraskuussa 2012.
Yllämainituista projekteista löytyy yksityiskohtaisempaa tietoa edellä tämän Perusesitteen kohdassa ”Viimeaikaiset, tilikauden 2011 jälkeiset tapahtumat”.
Vuonna 2011 Citycon investoi kehityshankkeisiin yhteensä 57,4 miljoonaa euroa (69,9 miljoonaa vuonna 2010)
Suomessa, yhteensä 15,0 miljoonaa euroa (49,4 miljoonaa euroa vuonna 2010) Ruotsissa ja yhteensä 2,6 miljoonaa euroa (6,0 miljoonaa euroa vuonna 2010) Baltiassa.
Harkinnassa olevat kehitys- ja uudistushankkeet
Yllä kuvattujen Yhtiön hallituksen jo päättämien kehityshankkeiden lisäksi Cityconilla on suunnitteilla lukuisia
kehitys- ja uudistushankkeita, joiden suunnitteluprosessi ei ole vielä edennyt päätösvaiheeseen tai ne eivät vaadi
hallituksen päätöstä esimerkiksi hankkeen koon vuoksi. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua
esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Markkinoiden epävarmuuden
vuoksi suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä.
Merkittävimmät Cityconin harkinnassa olevat arvoltaan mahdollisesti yli 50 miljoonan euron kehitys- ja uudistushankkeet ovat Ison Omenan laajennus Espoossa, Gallerian laajennus Oulussa, Tikkurin laajennus Vantaalla ja
IsoKristiinan laajennus Lappeenrannassa. Ajantasaista tietoa kaikista harkinnassa olevista hankkeista on saatavissa Yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.com.
Suunnitteilla olevista kehityshankkeista suurin on Ison Omenan Metrokeskuksen laajennushanke, jossa jo rakenteilla olevan Länsimetron Matinkylän tuleva pääteasema yhdistetään kauppakeskukseen rakentamalla aseman
päälle kauppakeskus Iso Omenan laajennusosa. Yhtiöllä ja NCC Property Development Oy:llä on suunnitteluvaraus Matinkylän Metrokeskuksen rakentamisesta Espooseen. Matinkylä tulee olemaan Länsimetron ensimmäisen
rakennusvaiheen pääteasema. Suunnitteluvaraus pitää sisällään myös metroaseman yhteyteen tulevan linjaautoliikenteen liityntäterminaalin sekä merkittävän määrän uutta liiketilaa, josta muodostuu kauppakeskus Ison
Omenan laajennusosa. Toteutuessaan tämä kehitys- ja laajennushanke kasvattaisi Ison Omenan vuokrattavan
liiketilan pinta-alaa yli 50 prosenttia. Metron pääteasema ja linja-autojen liityntäasema työmatkalaisille eteläisestä Espoosta tekevät Matinkylän alueesta yhden Espoon vilkkaimmista paikallisliikenteen keskuksista. Kauppa80
keskus Iso Omenan Metrokeskuksen investoinnin suuruudeksi arvioidaan 140 miljoonaa euroa. Helsingin ja
eteläisen Espoon yhdistävän rakenteilla olevan Länsimetron arvioidaan valmistuvan vuonna 2015. Metrokeskuksen hanke aloitetaan aikaisintaan vuoden 2013 alussa, ja Investointipäätös edellyttää vielä Yhtiön hallituksen
päätöksen.
Citycon suunnittelee Myyrmannin ja Tikkurin kauppakeskusten laajennuksia, jotka molemmat sijaitsevat Vantaalla. Investointien arvioidaan olevan yhteensä 50-60 miljoonaa euroa Tikkurin ja 40 miljoonaa euroa Myyrmannin osalta. Uumajassa Strömpilenin kauppakeskuksen mahdollisen peruskorjauksen ja laajennuksen kokonaisinvestointi olisi arviolta 18-20 miljoonaa euroa. Citycon harkitsee myös Galleria-korttelin peruskorjausta
Oulussa kauppakeskukseksi yhteistyössä korttelin ja viereisen korttelin kiinteistön omistajien kanssa. Investointi
olisi kokonaisuudessaan noin 110 miljoonaa euroa. IsoKristiinan nykyisen kauppakeskuksen peruskorjausta ja
laajennusta Lappeenrannassa suunnitellaan. Investointi olisi kokonaisarvoltaan 65-75 miljoonaa euroa. Citycon
suunnittelee myös kauppakeskus Lippulaivan peruskorjausta ja laajennusta Espoossa. Sisätilojen peruskorjaus on
valmistunut ja laajennushankkeen suunnittelu jatkuu. Investoinnin suuruudeksi arvioidaan 30-40 miljoonaa euroa. Citycon suunnittelee myös Tumba Centrumin laajennusta Botkyrkassa. Investoinnin suuruudeksi arvioidaan
18-20 miljoonaa euroa.
Edellä mainittujen hankkeiden lisäksi Citycon harkitsee alustavalla tasolla Suomessa ja Ruotsissa muita mahdollisia uudistus- ja kehityshankkeita, joita on kuvattu Yhtiön vuoden 2011 vuosikertomuksessa ja Kestävän kehityksen raportissa.
Vuokrasopimusten erääntyminen
Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika 30.9.2012 oli 3,4 vuotta ja vuosien 2011,
2010 ja 2009 lopussa kestoaika oli 3,4 vuotta, 3,2 vuotta ja 3,1 vuotta. Alla olevissa kuvaajissa on esitetty Cityconin vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi sopimustyypin ja kiinteistötyypin mukaan
30.9.2012 tilanteen perusteella. Toistaiseksi voimassaolevat vuokrasopimukset on otettu huomioon vuokrasopimuksen ensimmäisen mahdollisen päättymishetken mukaisesti laskettaessa vuokrasopimusten keskimääräistä
jäljellä olevaa kestoaikaa.
Vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi sopimustyypin
mukaan
20
15
10
5
0
2012
2013
2014
Määräaikainen sopimus
2015
2016
2017
2018
Toistaiseksi voimassaoleva sopimus
81
2019
2020
2021
Aluksi määräaikainen sopimus
2022+
Vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi kiinteistötyypin
mukaan
20
15
10
5
0
2012
2013
2014
2015
2016
Muut kauppapaikat
2017
2018
Kauppakeskukset
82
2019
2020
2021
2022+
HALLINTO
Yleistä
Osakeyhtiölain ja Cityconin yhtiöjärjestyksen mukaisesti Yhtiön hallinto ja johto on jaettu osakkeenomistajien,
hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Yhtiön toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä.
Osakkeenomistajat osallistuvat Yhtiön valvontaan ja hallintoon yhtiökokouksissa tehtävien päätösten kautta.
Yhtiökokous kokoontuu yleensä hallituksen kutsusta. Tämän lisäksi yhtiökokous on pidettävä, mikäli Yhtiön
tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, jotka edustavat vähintään yhtä kymmenesosaa kaikista Yhtiön liikkeeseen
lasketuista osakkeista, kirjallisesti vaativat yhtiökokouksen koollekutsumista.
Hallitus vastaa Yhtiön hallinnosta sekä Yhtiön liiketoiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Yhtiöjärjestyksen
mukaan Cityconin hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kymmenen jäsentä. Hallituksen jäsenten toimikausi päättyy vaalin jälkeisen ensimmäisen varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Hallitus valitsee keskuudestaan hallituksen puheenjohtajan ja yhden tai useamman varapuheenjohtajan.
Toimitusjohtaja vastaa Yhtiön päivittäisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain, Yhtiön hallinnointiohjesäännön sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. Cityconin hallitus
nimittää toimitusjohtajan ja päättää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa.
Cityconin hallinnoinnissa noudatetaan osakeyhtiölakia sekä Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaisemaa Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia (Corporate Governance). Koodia täydentää Cityconin oma hallinnointiohjesääntö, joka sisältää Yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksen ja ohjeet näiden välisestä työnjaosta sekä
sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä.
Hallituksen näkemyksen mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia Yhtiöstä ja Roger Kempe,
Bernd Knobloch, Kirsi Komi, Jorma Sonninen, Per-Håkan Westin ja Yuval Yanai ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Hallituksen jäsenillä, toimitusjohtajalla ja johtoryhmän jäsenillä ei ole eturistiriitoja
niiden tehtävien, joita heillä on Yhtiössä, ja heidän yksityisten etujensa välillä. Yhtiön hallituksen jäsenistä Ronen Ashkenazi ja Chaim Katzman ovat Yhtiön merkittävän osakkeenomistajan Gazit-Globe Ltd.:n tai sen konserniyhtiöiden palveluksessa eivätkä siten ole riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Dor J. Segal,
joka erosi 11.10.2012 Yhtiön hallituksesta, työskentelee Gazit-Globe Ltd.:n tytäryhtiössä First Capital Realty
Inc.:ssä Lisäksi hallituksen jäsen Ariella Zochovitzky toimi vuoden 2012 maaliskuuhun asti Gazit-Globe Ltd:n
edustajana (hallituksen puheenjohtaja) U. Dori Group Ltd -nimisessä yhtiössä, jonka määräävässä asemassa
oleva osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd. on. Aiemmista perhesuhteista johtuen ja kokonaisarvioinnin perusteella myöskään Claes Ottossonia ei pidetä riippumattomana Gazit-Globe Ltd.:stä tai sen konserniyhtiöistä. Ketään
Cityconin hallituksen tai johtoryhmän jäsenistä ei ole viimeisen viiden vuoden aikana tuomittu petoksellisista
rikoksista tai rikkomuksista eikä kukaan heistä ole ollut osallisena konkursseissa, selvitystiloissa taikka pesänhoidossa Yhtiön hallintotehtävissä toimiessaan eikä kukaan heistä ole ollut oikeus- ja valvontaviranomaisten
esittämien virallisten syytteiden ja/tai määräämien seuraamusten kohteena. Lisäksi kenestäkään heistä ei tuomioistuin ole todennut viimeisen viiden vuoden aikana, ettei kyseinen henkilö saa toimia jonkun yhtiön hallinto-,
johto- tai valvontaelimen jäsenenä tai hoitaa sen liiketoimintaa. Yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten välillä ei ole perhesuhteita.
Hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän osoite on Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki.
Cityconin hallinto
Hallitus
Hallituksen puheenjohtaja
Chaim Katzman
LL.B.
s. 1949
83
Israelin ja Yhdysvaltain kansalainen
Cityconin hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2010 alkaen
Merkittävä työura:
Norstar Holdings Inc. (entinen Gazit Inc.), perustaja, määräävässä asemassa oleva osakkeenomistaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1991
Equity One Inc., perustaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1992, toimitusjohtaja 1992–2006
Gazit Globe Ltd., hallituksen päätoiminen puheenjohtaja vuodesta 1998 alkaen
Luottamustoimet:
First Capital Realty Inc., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2000 alkaen
Atrium European Real Estate Ltd., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2008 alkaen
Hallituksen varapuheenjohtaja
Ronen Ashkenazi
Rakennusinsinööri (B.Sc., Civil Engineering)
s. 1962
Israelin kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2009, varapuheenjohtaja vuodesta 2010 alkaen
Merkittävä työura:
U. Dori Group Ltd., toimitusjohtaja vuodesta 2011, hallituksen jäsen 2011-2012
Gazit Globe Israel (Development) Ltd., toimitusjohtaja ja vähemmistöomistaja vuodesta 2005
Rokach-Ashkenazi - Engineer, Consultant Ltd., toimitusjohtaja ja yhteisomistaja 1993–2005
Yaron-Shimoni-Shaham Consulting Engineers Ltd., insinööri 1989–1992
Luottamustoimet:
Gimel Al HA'Maim Ltd., hallituksen jäsen vuodesta 2003 alkaen
Namonic Ltd., hallituksen jäsen vuodesta 2004
U. DORI Construction LTD., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2012, hallituksen-jaettu puheenjohtajuus
2011-2012
Ronson Europe N.V., hallituksen jäsen vuodesta 2011
Hallituksen jäsen
Roger Kempe
Kauppatieteiden maisteri
s. 1959
Suomen kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen
Merkittävä työura:
Oy Fincorp Ab., toimitusjohtaja vuodesta 2007 ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1985
Evli Pankki Oyj, perustajajäsen ja hallituksen jäsen, varatoimitusjohtaja 1985-2006
Oy Bensow Ab, välittäjä ja analyytikko 1983-1985
Luottamustoimet:
Nordcenterin nuorisovalmennuksen edistämissäätiö, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2009
Season Golf Oy, hallituksen jäsen vuodesta 2011
Evli Venture Capital Management, hallituksen jäsen 2000-2007
Hallituksen jäsen
Bernd Knobloch
Yliopistotutkinnot oikeustieteessä ja liikehallinnossa
s. 1951
Saksan kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen
Riippumaton Yhtiöstä ja merkittävistä osakkeenomistajista
84
Merkittävä työura:
Commerzbank AG, johtoryhmän jäsen 2006–2008
Eurohypo AG, johtoryhmän puheenjohtaja 2004–2008, varapuheenjohtaja 2002–2003
Frankfurter Hypothekenbank AG ja Frankfurter Hypotheken Centralboden AG, Eurohypo Aktiengesellschaft
Europäische Hypothekenbank der Deutschen Bank, johtoryhmän jäsen 1992–2002
Luottamustoimet:
Johann Wolfgang Goethe University, yliopiston ystävien Trustee Boardin puheenjohtaja vuodesta 2003
Palatium Investment Management Ltd., hallituksen jäsen vuodesta 2005
Städelsches Kunstinstitut, hallituksen jäsen vuodesta 2005
Hertie Stiftung, hallituksen jäsen vuodesta 2006
Urban Land Institute (ULI), ULI Europe, Advisory Boardin jäsen vuodesta 2008
Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG, hallituksen jäsen 2009-2012
Hypo Real Estate Holding AG ja Hypo Real Estate Bank AG, hallintoneuvoston jäsen 2008–2009
Hallituksen jäsen
Kirsi Komi
Oikeustieteiden kandidaatti
s. 1963
Suomen kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen
Merkittävä työura:
Nokia Siemens Networks, lakiasiainjohtaja ja johtoryhmän jäsen 2007-2010
Nokia Oyj, eri tehtävissä vuodesta 1992, viimeksi verkkoliiketoimintaryhmän Vice President (Legal) ja johtoryhmän jäsen 1999-2007
Novera-konserni, lakimies/harjoittelija 1987-1992
Luottamustoimet:
Metsä Board Oyj , hallituksen jäsen vuodesta 2010 alkaen
Suomen Punainen Risti, Veripalvelu, hallituksen jäsen vuodesta 2010 ja puheenjohtaja vuodesta 2011
Patria Oyj, hallituksen varapuheenjohtaja vuodesta 2011
Docrates Oy, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2011
Hallituksen jäsen
Claes Ottosson
Sähköinsinööri
s. 1961
Ruotsin kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2004 alkaen
Merkittävä työura:
ICA Kvantum Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1990
ICA Gourmet, tavaratalopäällikkö 1985–1990
Saga Hemköp, tavaratalopäällikkö 1982–1985
Luottamustoimet:
ICA Förbundet AB, hallituksen jäsen vuodesta 2005
Hakon Invest AB, nimitysvaliokunnan puheenjohtaja vuodesta 2007
Hallituksen jäsen
Jorma Sonninen
Dip. EMC (European Diploma in Marketing)
s. 1962
Suomen kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen
85
Merkittävä työura:
Realone Oy, omistaja ja toimitusjohtaja vuodesta 1997
Colliers International Oy, transaktio-yksikön johtaja 2007-2012, hallituksen jäsen 2007-2011
Yritysresurssit Oy, toimitusjohtaja ja määräävässä asemassa oleva osakkeenomistaja 1997-2007, transaktioneuvonantaja 1987-1997
Esselte Systems Oy, myyntipäällikkö 1984-1987
Luottamustoimet:
Oy Nordgolf Ab, hallituksen jäsen 2010-2012
Hallituksen jäsen
Per-Håkan Westin
Civil ingenjör
s. 1946
Ruotsin kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2008 alkaen
Merkittävä työura:
PH WESTIN Real Management AB, hallituksen jäsen vuodesta 2007
AP Fastigheter AB, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen 1998-2008
SJ (Ruotsin rautatiet), kiinteistödivisioonan johtaja ja johtoryhmän jäsen 1991-1998, kiinteistödivisioonan hankekehitysjohtaja 1988-1991
Tukholman kaupunki, projektijohtaja 1970-1988
Luottamustoimet:
White Intressenter AB ja sen tytäryhtiö White Arkitekter AB, hallituksen jäsen vuodesta 2010
Specialfastigheter Sverige AB, hallituksen jäsen vuodesta 2008
Arcona Holding AB, hallituksen jäsen vuodesta 2008
Mengus Stockholm 2011 AB, hallituksen jäsen vuodesta 2010
Willhem AB, hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2011
Hallituksen jäsen
Ariella Zochovitzky
B.A. (Economics and Accounting), CPA (Israel), MBA
s. 1957
Israelin kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2009 alkaen
Merkittävä työura:
C.I.G. Consultants / Capital Investments Group Ltd., johtaja ja osakas vuodesta 2001
Mediseed/Exseed Capital Ventures, osakas 2000-2001
Zochovitzky & Weinstein, C.P.A., johtaja ja osakas 1989-2000
Kost Forrer Gabay, C.P.A., Ernst & Young, nuorempi tilintarkastaja, tilintarkastaja ja osakas 1980-1989
Luottamustoimet:
Dorad Energy Ltd., hallituksen jäsen 2011-2012
U. Dori Group Ltd. (mukaan lukien yhtiön tytäryhtiöt Rom Geves Casting and Covering (1997) Ltd. ja U. Dori
Construction Ltd.), hallituksen puheenjohtaja 2008-2012
Bithach Haklai Central Cooperative Society LTD., hallituksen jäsen vuodesta 2010
New Makefet Pension Funds Management Inc (Generali Group), hallituksen jäsen vuodesta 2006
Acad Equipment and Properties (1979) Ltd., hallituksen jäsen 2009-2011
Acad Building and Investments Ltd., hallituksen jäsen 2009-2011
BATM Advanced Communications Limited, hallituksen jäsen 2004-2010
Elco Holdings Ltd., hallituksen jäsen 2003-2009
Gazit Inc., hallituksen jäsen 2006-2008
Pension Funds at Israeli Discount Bank Ltd., hallituksen jäsen 2000-2006
Scitex Ltd., hallituksen jäsen 2002-2005
Gazit-Globe (1982) Ltd., hallituksen jäsen 1999-2004
86
Inspire Investments Ltd., hallituksen jäsen 2003-2008
Hallituksen jäsen
Yuval Yanai
B.A. (Economic and Accounting)
s. 1952
Israelin kansalainen
Cityconin hallituksen jäsen vuodesta 2012 alkaen
Merkittävä työura:
Given Imaging Ltd, talousjohtaja vuodesta 2005 alkaen
Koor Industries Ltd, Senior Vice President ja talousjohtaja 2000-2005
Nice System Ltd, Senior Vice President ja talousjohtaja 1998-2000
Elscint Ltd, Vice President, Finance ja talousjohtaja 1990-2000
Luottamustoimet:
Telrad Systems, tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja 2000-2006
ECI Telecom, tarkastusvaliokunnan jäsen 2000-2005
Makhteshim Agan Ltd, talousvaliokunnan puheenjohtaja, tarkastusvaliokunnan jäsen 2001-2005
Elisra Ltd, talous- ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja 2002-2005
Tadiran Communication, tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja, 2003-2005
BVR Systems, hallituksen puheenjohtaja 2003-2004
Equity One, hallituksen jäsen 1997-1999
Hallituksen työskentely
Hallituksen tehtävät ja vastuu määräytyvät osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja hallituksen työjärjestyksen pohjalta. Hallitus vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategisista linjauksista sekä liiketoiminnan ja konsernin
hallinnon ja toimintojen asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet
jäsenistä on paikalla.
Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mainittujen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus:








vahvistaa Yhtiön pitkän aikavälin tavoitteet ja strategian;
hyväksyy Yhtiön liiketoimintasuunnitelman, budjetin ja rahoitussuunnitelman sekä valvoo niiden toteutumista;
vahvistaa Yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan periaatteet;
käy läpi Yhtiön toimintaan liittyvät keskeiset riskit ja niiden hallinnan sekä valvoo Yhtiön hallintoprosessien riittävyyttä, asianmukaisuutta ja tehokkuutta;
päättää yksittäisistä suurista ja strategisesti merkittävistä kiinteistöhankinnoista ja –myynneistä ja muista merkittävistä investoinneista;
vahvistaa Yhtiön johdon velvollisuudet ja vastuualueet sekä raportointijärjestelmän;
vahvistaa henkilöstön lyhyt- ja pitkäaikaisten palkitsemis- ja kannustinjärjestelmien periaatteet ja päättää mainituista järjestelmistä sekä näiden järjestelmien perusteella maksettavista palkkioista; sekä
määrittelee Yhtiön osinkopolitiikan.
Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa, jotka ovat tarkastusvaliokunta, nimitys- ja hallinnointivaliokunta, palkitsemisvaliokunta sekä strategia- ja investointivaliokunta. Valiokunnat valmistelevat hallituksessa käsiteltäviä asioita ja niihin kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin laajemmin kuin koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet on määritelty Yhtiön
hallituksen hyväksymässä hallinnointiohjesäännössä. Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet
keskuudestaan.
Tarkastusvaliokuntaan kuuluu vähintään kolme Yhtiön hallituksen valitsemaa jäsentä. Tarkastusvaliokunnan
jäsenten on oltava riippumattomia Yhtiöstä ja vähintään yhden jäsenen on oltava riippumaton merkittävästä
osakkeenomistajasta. Lisäksi vähintään yhden valiokunnan jäsenen on oltava talouden asiantuntija, jolla on riittävä tietämys ja kokemus laskentatoimesta, kirjanpidosta tai tilintarkastuksesta ja Yhtiöön sovellettavista tilin-
87
päätöksen laadintaperiaatteista. Valiokunnan on pidettävä säännöllistä yhteyttä tilintarkastajaan valiokunnan
kokousten yhteydessä. Tarkastusvaliokunnan tehtävänä on seurata taloudellista raportointia, erityisesti tilinpäätösraportointia ja valvoa sen luotettavuutta ja läpinäkyvyyttä, käsitellä Yhtiön taloudelliset raportit, seurata sisäisen valvonnan, sisäisen tarkastuksen ja riskienhallintajärjestelmien tehokkuutta, käsitellä sisäisen tarkastuksen
suunnitelmat ja raportit, käsitellä Yhtiön hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästään vuosittain annettava selvitys ja
erityisesti siihen sisältyvä kuvaus taloudelliseen raportointiprosessiin liittyvien sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestelmien pääpiirteistä, pitää yhteyttä ulkoiseen tilintarkastajaan ja käsitellä tilintarkastajan raportit ja
päättää niiden vaatimista toimenpiteistä, arvioida päävastuullisen tilintarkastajan ja tilintarkastusyhteisön riippumattomuutta ja erityisesti tilintarkastusyhteisön Yhtiölle tarjoamia oheispalveluja, valmistella tilintarkastajan
valintaa koskeva päätösehdotus yhtiökokoukselle sekä valmistella Yhtiön kiinteistöomaisuuden arviointia varten
hallitukselle ehdotus ulkopuolisen arvioitsijan valinnasta. Tarkastusvaliokunta kokoontuu valiokunnan puheenjohtajan kutsusta tarvittaessa, kuitenkin vähintään kaksi kertaa vuodessa. Vuonna 2011 tarkastusvaliokunta kokoontui viisi kertaa, ja osallistumisprosentti oli 100. Tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle
tarkastusvaliokunnan käsittelemistä asioista. Tämän Perusesitteen päivämääränä valiokunnan jäsenet ovat Ariella
Zochovitzky (puheenjohtaja), Bernd Knobloch, Kirsi Komi, Jorma Sonninen ja Yuval Yanai.
Cityconin nimitys- ja hallinnointivaliokuntaan kuuluu vähintään kolme Yhtiöstä riippumatonta hallituksen valitsemaa jäsentä. Nimitys- ja hallinnointivaliokunnan tehtävänä on etsiä ehdokkaita hallituksen jäseniksi, valmistella hallituksen jäsenten valintaa ja palkkioita koskeva ehdotus yhtiökokoukselle, esitellä yhtiökokoukselle ehdotus hallituksen jäseniksi, valmistella hallituksen valiokuntien kokoonpanoa ja puheenjohtajia koskeva ehdotus
hallitukselle, valvoa ja arvioida Yhtiön hallinnointia ja tehdä sitä koskevia suosituksia, kehittää Yhtiön hallinnointikäytäntöjä ja suositella hallituksen hyväksyttäväksi Yhtiöön sovellettavia hallinnointia koskevia ohjeistuksia sekä tarvittaessa muutoksia niihin, arvioida Yhtiön kulloinkin voimassa olevaa toimintaohjetta (Code of
Conduct) ja sen noudattamista, käsitellä mahdollisia Yhtiön, hallituksen jäsenten ja ylimmän johdon välisiä
eturistiriitoja ja ryhtyä sellaisten ristiriitojen osalta tarpeellisiin toimenpiteisiin, arvioida kunkin hallituksen jäsenen riippumattomuutta ja tehdä sitä koskevia suosituksia hallitukselle, varmistaa, että hallitus toteuttaa vuosittaisen itsearvioinnin sekä hoitaa mahdollisia muita Yhtiön hallinnointiin liittyviä tehtäviä. Etsiessään hallituksen
jäsenille seuraajaehdokkaita nimitys- ja hallinnointivaliokunnan on otettava huomioon Yhtiön toiminnan asettamat vaatimukset ja Yhtiön kehitysvaihe. Hallituksen kokoonpanossa on lisäksi otettava huomioon hallituksen
jäsenten lukumäärä, riippumattomuus, ikä, sukupuoli, taidot ja kokemus sekä mahdollisuus käyttää riittävästi
aikaa tehtävän hoitamiseen. Lisäksi valiokunnan on kuultava merkittäviä osakkeenomistajia asiassa. Nimitys- ja
hallinnointivaliokunta kokoontuu valiokunnan puheenjohtajan kutsusta tarvittaessa, kuitenkin vähintään kerran
vuodessa. Vuonna 2011 nimitys- ja hallinnointivaliokunta kokoontui viisi kertaa, ja osallistumisprosentti oli
88,5. Nimitys- ja hallinnointivaliokunnan käsittelemistä asioista raportoidaan hallitukselle. Nimitys- ja hallinnointivaliokunnan jäsenet tämän Perusesitteen päivämääränä ovat Kirsi Komi (puheenjohtaja), Chaim Katzman,
Roger Kempe, Claes Ottosson ja Ariella Zochovitzky.
Cityconin palkitsemisvaliokuntaan kuuluu vähintään kolme Yhtiöstä riippumatonta hallituksen jäsentä. Valiokunta valmistelee hallituksen vahvistamien suuntaviivojen ja antamien ohjeiden mukaisesti yksityiskohtaisemmin hallituksen päätettäväksi erityisesti johdon nimitys- sekä palkkaus- ja palkitsemisasioita. Palkitsemisvaliokunnan tehtävänä on valmistella Yhtiön toimitusjohtajan, toimitusjohtajan sijaisen ja muun ylimmän johdon
palkkaus- ja palkitsemisasioita sekä nimitysasioita, kartoittaa heidän seuraajiaan sekä arvioida Yhtiön koko johtoa koskevaa seuraajasuunnitteluprosessia, vastata toimitusjohtajan toiminnan arvioinnista sekä valmistella ja
kehittää Yhtiön palkitsemisjärjestelmiä, valmistella niitä koskevia ehdotuksia hallitukselle ja valvoa palkitsemisjärjestelmien läpinäkyvyyttä ja tarkoituksenmukaisuutta. Palkitsemisvaliokunta kokoontuu valiokunnan puheenjohtajan kutsusta tarvittaessa, kuitenkin vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2011 palkitsemisvaliokunta kokoontui kaksi kertaa, ja osallistumisprosentti oli 100. Valiokunnan käsittelemistä asioista raportoidaan hallitukselle.
Tämän Perusesitteen päivämääränä palkitsemisvaliokunnan jäsenet ovat Chaim Katzman (puheenjohtaja), Claes
Ottosson, Per-Håkan Westin, Ariella Zochovitzky ja Yuval Yanai.
Strategia- ja investointivaliokuntaan kuuluu vähintään kolme Yhtiöstä riippumatonta hallituksen jäsentä. Valiokunnan tehtävänä on ohjata Yhtiön kiinteistökannan optimointia ja kehittämistä ja kartoittaa vaihtoehtoisia omistusrakenteita kiinteistökannan optimoimiseksi, asettaa yleiset suuntaviivat uusien kiinteistöjen hankinnalle ja
kiinteistöjen uudistamiselle ja laajentamiselle, valvoa ja kehittää Yhtiön kiinteistöliiketoimintaan liittyvien investointien ja divestointien suunnittelu- ja hyväksyntäprosesseja, päättää investoinneista ja divestoinneista hallituksen antaman valtuutuksen puitteissa, antaa hallitukselle päätösehdotussuosituksia niistä investointi- ja divestointiehdotuksista, jotka kuuluvat hallituksen päätettäviksi sekä seurata kiinteistökehityshankkeiden etenemistä
ja valmistuneiden hankkeiden kannattavuutta sekä ostettujen kohteiden haltuunottoa ja kannattavuutta. Valiokun-
88
ta kokoontuu tarvittaessa, kuitenkin vähintään kaksi kertaa vuodessa. Vuonna 2011 strategia- ja investointivaliokunta kokoontui kolme kertaa, ja osallistumisprosentti oli 100. Strategia- ja investointivaliokunnan puheenjohtaja raportoi hallitukselle valiokunnan käsittelemistä asioista. Tämän Perusesitteen päivämääränä strategia- ja
investointivaliokunnan jäsenet ovat Ronen Ashkenazi (puheenjohtaja), Roger Kempe, Bernd Knobloch, Jorma
Sonninen ja Per-Håkan Westin.
Johtoryhmä
Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Yhtiön hallitus nimittää johtoryhmän jäsenet
toimitusjohtajan ehdotuksen perusteella. Toimitusjohtaja kutsuu johtoryhmän koolle tarvittaessa ja toimii johtoryhmän puheenjohtajana. Vuonna 2011 johtoryhmä kokoontui kuusi kertaa. Tavallisesti johtoryhmä kokoontuu
kerran kuukaudessa, mutta vuoden 2011 aikana kokouksia oli vähemmän johtoryhmässä tapahtuneiden muutosten takia. Johtoryhmän kokouksissa pidetään pöytäkirjaa.
Johtoryhmän keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatteet on määritelty Yhtiön hallinnointiohjesäännössä. Johtoryhmän keskeiset tehtävät asiantuntijaelimenä ovat avustaa toimitusjohtajaa Yhtiön operatiivisen liiketoiminnan
johtamisessa ja koordinoida ja kehittää Yhtiön operatiivisia toimintoja sekä edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä
organisaation eri osien välillä. Johtoryhmä avustaa toimitusjohtajaa erityisesti seuraavissa asioissa: johtoryhmä
valmistelee hallitukselle esitettäväksi Yhtiön strategiaan liittyvät muutokset ja tarkistukset hallituksen antamien
suuntaviivojen mukaisesti, laatii hallitukselle esitettäväksi Yhtiön budjetin sekä seuraa sen toteutumista, seuraa
Yhtiön ja sen liiketoiminta-alueiden liiketoiminnan kannattavuutta ja liiketoiminnan kannalta ajankohtaisia asioita, suunnittelee ja valmistelee hallituksen ja toimitusjohtajan edellyttämät organisaatiomuutokset ja huolehtii
johtoryhmän vuosisuunnitelmaan liittyvien aiheiden käsittelystä ja niiden vaatimien toimenpiteiden toteuttamisesta.
Johtoryhmän jäsenmäärä on tällä hetkellä seitsemän. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmään kuuluvat Yhtiön
varatoimitus- ja talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, sijoitusjohtaja sekä Yhtiön maantieteellisten liiketoimintaalueiden johtajat.
Toimitusjohtaja
Marcel Kokkeel
M.A. (Notary Law)
s. 1958
Alankomaiden kansalainen
Toimitusjohtaja ja johtoryhmän puheenjohtaja vuodesta 2011 alkaen
Muu merkittävä työura:
Multi Mall Management B.V., hallituksen puheenjohtaja 2009-2011
Multi Corporation B.V., Länsi-Eurooppa -divisioonan johtaja, johtoryhmän jäsen 2006-2011
Bouwfonds Property Finance, hallituksen puheenjohtaja 2004-2006
Eri tehtävissä Royal Ahold N.V. -konsernissa 1985-2004, viimeksi Ahold Real Estate Europen toimitusjohtaja ja
Ahold N.V.:n eurooppalaisen johtoryhmän jäsen 2000-2004
Ei luottamustoimia.
Talousjohtaja, varatoimitusjohtaja
Eero Sihvonen
Kauppatieteiden maisteri
s. 1957
Suomen kansalainen
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 alkaen
Muu merkittävä työura:
Dynea-konserni, rahoitusjohtaja 1999-2005
Eri tehtävissä Neste-konsernissa vuodesta 1981, viimeksi Chemicals-toimialan talousjohtaja 1997-1999 ja ennen
sitä Group Vice President ja Head of Corporate Treasury
89
Luottamustoimet:
Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n hallituksen jäsen vuodesta 2011 alkaen
Nordea Pankin suurasiakastoiminnon neuvojakunnan jäsen
Lakiasiainjohtaja
Anu Tuomola
OTK, varatuomari
s. 1974
Suomen kansalainen
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 alkaen
Muu merkittävä työura:
Castren & Snellman, asianajaja 2005–2010, osakas 2010–2011
Allen & Overy LLP, työkomennus, pääomamarkkinaosasto 2006–2007
Asianajotoimisto Merilampi Marttila & Laitasalo Oy, avustava lakimies, asianajaja 2003–2005
Dechert LLP, työkomennus, pankki-, rahoitus- ja arvopaperistamisosasto 2002
Nordea Pankki Suomi Oyj, lakimies 2000–2002
Luottamustoimet:
Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunta, valvontajaoston jäsen 2011
Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot
Johan Elftadius
FM (M.Phil. in Land Economy), tekn. kand. (B.Sc. in Constructional Engineering and Finance)
s. 1973
Ruotsin kansalainen
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 alkaen
Muu merkittävä työura:
CB Richard Ellis AB, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen 2010–2011
Colliers International AB, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen 2006–2010, johtaja 2005–2006
Jones Lang LaSalle AB, apulaisjohtaja, Nordic Capital Markets Group 2001–2005
CB Richard Ellis AB, vanhempi analyytikko 1999–2001
Luottamustoimet:
RSD Retail & Shopping Centre Development AB, hallituksen jäsen 2007
Senior Vice President, Group Leasing and Baltic Operations
Harri Holmström
Diplomi-insinööri, AKA
s. 1956
Suomen kansalainen
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 alkaen
Muu merkittävä työura:
Citycon Oyj, Baltian liiketoimintojen maajohtaja 2007-2011, kiinteistösijoitusjohtaja 2005-2006
SRV Viitoset Oy, johtaja, kansainvälinen markkinointi 2002-2004
Catella Property Consultants, Suomi, johtaja, kansainväliset palvelut 1999-2002
Catella Property Consultants, Iso-Britannia, johtaja, kansainväliset palvelut 1998-1999
Chesterton International Plc (London), konsultti 1997-1998
Ei luottamustoimia.
Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot
Marko Juhokas
Diplomi-insinööri (rakentamisalan liiketoiminta ja johtaminen), MBA (rahoitus)
s. 1964
Suomen kansalainen
90
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2012 alkaen
Muu merkittävä työura:
Citycon Oyj, kiinteistökehitysjohtaja, Suomen ja Baltian liiketoiminnot 2011–2012
Citycon Oyj, kiinteistökehitysjohtaja, Baltian liiketoiminnot 2007–2011
SRV International Oyj, johtaja, Baltian liiketoiminnot 2006–2007
SRV Viitoset Oy, projektijohtaja 2002–2006, projektipäällikkö 1997–2002
Züblin AG, projektipäällikkö, 1995–1997
Ei luottamustoimia.
Sijoitusjohtaja
Nils Styf
KTM (M.Sc. in Business Administration and Economics)
s. 1976
Ruotsin kansalainen
Johtoryhmän jäsen vuodesta 2012 alkaen
Muu merkittävä työura:
Areim AB, osakas 2008-2012
Doughty Hanson & Co Real Estate, pohjoisesta alueesta (mukaan luettuna Baltia) vastaava johtaja 2003-2008
Deutsche Bank (Lontoo), Real Estate Private Equity Group, Associate 2001-2003
Merrill Lynch (Lontoon), Investment Banking, Real Estate and Hospitality Group, analyytikko 2000-2001
Ei luottamustoimia.
Hallituksen ja johtoryhmän omistukset
Seuraavissa taulukoissa esitetään hallituksen ja johtoryhmän jäsenten sekä heidän lähipiirinsä omistamien Cityconin osakkeiden ja muiden arvopapereiden määrät 30.11.2012.
Yhtiön hallitus on 7.9.2012 päättänyt tarkastuksista vuoden 2011 optio-oikeuksien merkintäsuhteeseen ja merkintähintaan. Tarkastuksen jälkeen jokainen vuoden 2011 optio-oikeus oikeuttaa merkitsemään 1,1765 Yhtiön
osaketta. Lisätietoa muutoksesta on esitetty jaksossa ”Osakkeet ja osakepääoma – Tiedot osakkeista – Optiooikeudet”. Kun otetaan huomioon tehdyt muutokset merkintäsuhteeseen ja merkintähintaan, Yhtiön johtoryhmän
hallussa olevilla vuoden 2011 optio-oikeuksilla voidaan merkitä yhteensä 4.100.103 Yhtiön osaketta.
91
Johdon omistukset
Osakkeet
Hallituksen jäsenet
Chaim Katzman
Ronen Ashkenazi
Roger Kempe
Bernd Knobloch
Kirsi Komi
Claes Ottosson
Jorma Sonninen
Per-Håkan Westin
Ariella Zochovitzky
Yuval Yanai
Johtoryhmän jäsenet
Marcel Kokkeel
Eero Sihvonen
Anu Tuomola
Johan Elfstadius
Harri Holmström
Marko Juhokas
Nils Styf
Osakepohjainen kannusOptiotinjärjesteloikeudet
mä1) 2011A-D(I)
OptioOptiooikeudet
oikeudet
2011A-D(II) 2011A-D(III)
Velkakirjat2)
165.882
110.000
34.000
27.546
11.767
11.764
-
-
-
-
1
-
79.151
48.516
20.029
9.550
-
33.788
17.026
1.000.000
750.000
375.000
-
-
-
-
300.000
40.000
300.000
300.000
120.000
300.000
1)
Sarake sisältää Yhtiön johtoryhmälle vuosina 2008–2012 osakepohjaisen kannustinjärjestelmän perusteella jaetut osakkeet.
Tässä sarakkeessa olevat osakemäärät sisältyvät edellisessä sarakkeessa mainittuun osakkeiden kokonaismäärään. Lisätietoja
osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä on esitetty alla kohdassa ”Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet”.
2)
Velkakirjat viittaavat Yhtiön 2.8.2006 liikkeeseenlaskemaan pääomalainaehtoiseen vaihtovelkakirjalainaan, jossa kunkin
velkakirjan nimellisarvo on 50.000 euroa. Tarkempia tietoja vaihtovelkakirjalainasta on esitetty kohdassa ”Osakkeet ja osakepääoma – Tiedot osakkeista – Vaihtovelkakirjalaina”.
Hallituksen ja johdon palkkiot ja etuudet
Hallitus
Varsinainen yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen hallituksen nimitys- ja
hallinnointivaliokunnan ehdotuksesta. Palkkiot maksetaan rahana. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu
Yhtiön osakeperusteisiin palkitsemisjärjestelmiin eikä kukaan hallituksen jäsenistä ole työ- tai toimisuhteessa
Yhtiöön. Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään
yhden vuoden palkkionsa arvosta Yhtiön osakkeita toimikautensa aikana.
Vuoden 2012 varsinainen yhtiökokous päätti säilyttää hallituksen jäsenten palkkiot muuttumattomina ja että
hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosittain 160.000 euron suuruinen palkkio, varapuheenjohtajille 60.000
euron suuruinen palkkio ja hallituksen varsinaisille jäsenille 40.000 euron suuruinen palkkio. Varsinainen yhtiökokous päätti myös, että hallituksen puheenjohtajalle sekä hallituksen alaisten valiokuntien puheenjohtajille
maksetaan 700 euron suuruinen kokouspalkkio ja hallituksen ja valiokuntien muille jäsenille 500 euron suuruinen kokouspalkkio jokaisesta kokouksesta. Lisäksi päätettiin, että pääkaupunkiseudun ulkopuolella asuville
hallituksen jäsenille korvataan hallitustyöskentelyyn liittyvät toteutuneet matka- ja majoituskulut ja muut mahdolliset kustannukset.
Vuonna 2011 Cityconin hallituksen jäsenille maksettiin yhteensä 657.400 euroa, vuonna 2010 673.217 euroa ja
vuonna 2009 606.600 euroa. Nämä summat koostuvat vuosi- ja kokouspalkkioista liittyen työskentelyyn Cityconin hallituksessa ja sen valiokunnissa.
92
-
Toimitusjohtaja ja johtoryhmän jäsenet
Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päättää myös toimitusjohtajan esityksestä muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista. Lisäksi hallitus päättää Yhtiön lyhyen ja pitkän aikavälin palkitsemisjärjestelmistä sekä näiden järjestelmien perusteella maksettavista palkkioista. Yhtiön toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen koostuu kiinteästä kuukausipalkasta ja luontoiseduista sekä vuosittaisesta suorituspalkkiosta. Hallitus voi halutessaan päättää toimitusjohtajalle maksettavasta lisäpalkkiosta, jonka maksimimäärä vastaa
enintään 80 prosenttia toimitusjohtajan bruttovuosipalkasta. Muille johtohenkilöille suorituspalkkiojärjestelmän
perusteella maksettavien palkkioiden enimmäismäärä on varatoimitus- ja talousjohtajan osalta enintään 60 prosenttia bruttovuosipalkasta ja muiden johtoryhmän jäsenten osalta enintään 50 prosenttia bruttovuosipalkasta.
Cityconin hallitus päätti 26.4.2007 konsernin avainhenkilöille suunnatusta pitkän aikavälin osakepohjaisesta
kannustinjärjestelmästä. Tällä järjestelmällä pyrittiin kannustamaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon
omistaja-arvon kasvattamiseksi ja vahvistamaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehittämiseen.
Mahdollinen palkkio määräytyi Citycon-konsernin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nettorahavirran ja
nettovuokratuottojen perusteella. Kannustinjärjestelmä jakautui neljään vuoden mittaiseen ansaintajaksoon, joita
olivat vuodet 2007, 2008, 2009 ja 2010. Hallitus päätti vuosittain kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvista avainhenkilöistä sekä asetettavista tavoitteista. Luovutettavien osakkeiden maksimimäärä kultakin ansaintajaksolta on
määräytynyt hallituksen vuosittain tekemän päätöksen perusteella. Palkkiot maksettiin Yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä. Palkkiojärjestelmästä ansaitut palkkiot maksettiin avainhenkilöille osissa
vuosien 2008-2012 aikana. Kyseisen palkkiojärjestelmän perusteella ei enää makseta palkkioita.
Yhtiön hallitus antoi suosituksen pitkän aikavälin osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen koskien johtoryhmän jäsenten osakeomistusta Yhtiössä. Tämän suosituksen mukaisesti johtoryhmän jäsenten, jotka osallistuvat ohjelmaan, on omistettava Yhtiön osakkeita vähintään kuuden kuukauden nettopalkkaansa vastaava määrä.
Cityconin hallitus päätti 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen perusteella optiooikeuksien antamisesta Yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Yhtiöllä oli painava taloudellinen syy optio-oikeuksien antamiselle, sillä optio-oikeudet ovat osa avainhenkilöille suunnattua kannustin- ja sitouttamisjärjestelmää. Optioiden tarkoituksena on kannustaa avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työskentelyyn omistaja-arvon
kasvattamiseksi. Optioiden tarkoituksena on lisäksi avainhenkilöiden sitouttaminen Yhtiöön.
Optio-oikeuksiin 2011 liittyy osakeomistusvelvoite, jonka perusteella Yhtiön johtoryhmän jäsenen on hankittava
Yhtiön osakkeita 25 prosentilla optio-oikeuksista saamastaan bruttotulosta. Osakkeita on hankittava, kunnes
johtoryhmän jäsenen osakeomistus vastaa hänen 12 kuukauden bruttopalkkaansa ja omistettava niin kauan kuin
hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa.
Toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille on maksettu vuonna 2012 tämän Perusesitteen päivämäärään
mennessä korvauksia, etuuksia ja käteispalkkioita yhteensä 2,4 miljoonaa euroa sekä 0,2 miljoonaa euroa osakepalkkioista, optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä saatuja tuloja. Toimitusjohtaja on
saanut heinäkuussa 2012 palkkansa lisäksi yksittäisen 91.844,41 euron maksun, jolla tarkistettiin vuonna 2011
maksettua nettopalkkaa hänen toimisopimuksensa mukaisesti. Toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille
maksettiin vuonna 2011 korvauksia, etuuksia ja palkkioita yhteensä 2,0 miljoonaa euroa sekä 0,2 miljoonaa
euroa optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä saatuja tuloja. Vastaavat luvut vuonna 2010
olivat 1,4 miljoonaa euroa ja 0,2 miljoonaa euroa. Vuonna 2012 tämän Perusesitteen päivämäärään mennessä
Yhtiön toimitusjohtajalle on maksettu 0,9 miljoonaa euroa palkkana, etuuksina ja käteispalkkioina sekä 0,2 miljoonaa euroa optio-oikeuksista ja osakepalkkiosta. Vuonna 2011 Yhtiön nykyiselle toimitusjohtajalle maksettiin
palkkaa ja muita palkkaan liittyviä etuuksia 448.967 euroa ja entiselle toimitusjohtajalle maksettiin 325.133
euroa palkkaa ja muita palkkaan liittyviä etuuksia sekä 92.543 euroa osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä.
Vuonna 2010 toimitusjohtajalle maksettiin palkkaa ja muita palkkaan liittyviä etuuksia 403.207 euroa yhdessä
optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä saatujen 146.757 euron tulojen kanssa ja vuonna
2009 toimitusjohtajalle maksettiin 388.637 euroa yhdessä optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä saatujen 39.340 euron tulojen kanssa.
93
Seuraavissa taulukoissa on esitetty Yhtiön johdon työsuhde-etuudet vuosina 2009-2012 tämän Perusesitteen
päivämäärään asti.
1.1-30.11.2012
2,4
0,4
0,0
0,2
3,0
Johtoryhmän henkilöstökulut, milj. euroa
Palkat ja palkkiot1)
Eläkekulut – maksupohjaiset järjestelyt
Eläkekulut – etupohjaiset järjestelyt
Sosiaalikulut
Yhteensä
1)
2011
1,7
0,3
0,2
2,2
2010
1,4
0,2
0,0
0,1
1,8
2009
1,3
0,3
0,1
0,1
1,8
Luvut eivät sisällä optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä osakkeina saatuja tuloja.
Palkat ja palkkiot, euroa
Toimitusjohtaja1)
Hallituksen jäsenet
Ashkenazi Ronen (hallituksen jäsen 1.12.2009 alkaen)
Bernstein Amir (hallituksen jäsen 30.11.2009 asti)
Bolotowsky Gideon (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Katzman Chaim (hallituksen jäsen 17.5.2010 alkaen)
Kempe Roger (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Knobloch Bernd (hallituksen jäsen 21.3.2012 alkaen)
Komi Kirsi (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Korpinen Raimo (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Lähdesmäki Tuomo (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Ottosson Claes
Segal Dor J. (hallituksen jäsen 11.10.2012 asti)
Sonninen Jorma (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Wernink Thomas W. (hallituksen jäsen 21.3.2012 asti)
Westin Per-Håkan
Yanai Yuval (hallituksen jäsen 11.10.2012 alkaen)
Zochovitzky Ariella (hallituksen jäsen 18.3.2009 alkaen)
Yhteensä
1.1-30.11.2012
893.408
2011
774.100
2010
403.207
2009
388.637
37.300
0
0
93.500
30.500
27.000
32.700
0
0
31.500
25.000
30.000
2.000
29.500
1.000
34.500
374.500
68.600
2.000
170.400
47.500
49.800
2.200
1.900
49.000
46.000
48.000
71.200
49.000
51.800
657.400
71.900
54.500
127.313
56.700
57.200
51.000
51.500
89.604
57.000
56.500
673.217
13.000
36.500
52.000
53.000
74.300
47.000
49.000
179.300
52.000
50.500
606.600
1)
Luvut eivät sisällä optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä osakkeina saatuja tuloja. Vuoden 2011
osalta luku on jaettu seuraavasti: 448.967 euroa nykyiselle toimitusjohtajalle Marcel Kokkeelille ja 325.133 euroa entiselle
toimitusjohtajalle Petri Olkinuoralle.
Joulukuussa 2010 Yhtiö tiedotti, että silloinen toimitusjohtaja Petri Olkinuora eroaa tehtävästään maaliskuussa
2011. Uusi toimitusjohtaja Marcel Kokkeel aloitti toimessaan 24.3.2011. Citycon kirjasi toimitusjohtaja Petri
Olkinuoran ja Suomen maajohtajan työsuhteen päättymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 1,3 miljoonaa euroa vuonna 2010, josta 1,2 miljoonaa euroa liittyy toimitusjohtajan työsuhteen päättymiseen. Irtisanomisajan palkan lisäksi Yhtiö on ottanut eläkevakuutuksen kattaakseen Petri Olkinuoran eläkekulut. Eläkevakuutuksen kustannukset olivat 0,5 miljoonaa euroa vuonna 2010, mikä sisältyy edellä mainittuun 1,2 miljoonaan
euroon. Eläkevakuutus ei ole aiheuttanut kustannuksia vuoden 2010 jälkeen eikä aiheuta Yhtiölle mitään ylimääräisiä kustannuksia tulevaisuudessa.
Nykyisen toimitusjohtajan johtajasopimus on määräaikainen ja päättyy helmikuun 2015 lopussa. Yhtiö voi irtisanoa työsuhteen ilman syytä myös ennen tätä ajankohtaa kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen, missä
tapauksessa toimitusjohtajalle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi eroraha, joka koostuu 1,5-kertaisesta
peruspalkasta irtisanomisen hetkellä sekä 1,5-kertaisesta viimeisimmästä vuosibonuksesta.
Johtoryhmän lakisääteiset eläkekulut ja lisäeläkekulut olivat vuonna 2012 tämän Perusesitteen päivämäärään
mennessä noin 0,4 miljoonaa euroa. Johtoryhmän lakisääteiset eläkekulut ja lisäeläkekulut rasittivat vuoden
2011 tulosta noin 0,3 miljoonalla eurolla, vuoden 2010 tulosta noin 0,3 miljoonalla eurolla ja vuoden 2009 tulosta noin 0,3 miljoonalla eurolla.
94
OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA
Yleistä
Citycon on 29.1.1988 Suomen tasavallan lakien mukaisesti perustettu julkinen osakeyhtiö. Yhtiön virallinen
nimi on Citycon Oyj ja se on rekisteröity Suomen patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään kaupparekisteriin
13.4.1988 yritystunnuksella 0699505-3. Yhtiön kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Korkeavuorenkatu 35, 00130 Helsinki ja puhelinnumero 020 766 4400.
Yhtiön yhtiöjärjestyksen 2 pykälän mukaan Yhtiön toimialana on ostaa, myydä, omistaa ja hallita liike-, toimisto- ja teollisuustiloja käsittäviä kiinteistöjä ja tällaisiin tiloihin oikeuttavien kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeita
sekä edellä mainittujen kiinteistöjen ja tilojen vuokraaminen, rakentaminen ja kehittäminen. Yhtiön toimialaan
kuuluu myös kiinteistöjen ja tilojen hallintapalveluiden tarjoaminen.
Tiedot osakkeista
Yleistä
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Yhtiön osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Kaikki Cityconin osakkeet tuottavat
yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muuhun Yhtiön varojenjakoon (sisältäen varojenjaon purkautumistilanteissa).
Cityconin osakkeet ovat olleet julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssissä marraskuusta 1988 lähtien.
Yhtiön rekisteröity osakepääoma on tämän Perusesitteen päivämääränä 259.570.510,20 euroa, ja Yhtiöllä on
326.880.012 täysin maksettua osaketta. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä enimmäis- ja vähimmäispääomasta.
Yhtiön hallitus päätti 25.5.2009 antaa Yhtiön kannustinjärjestelmään kuuluville henkilöille kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan määräytyvät osakepalkkiot suunnatulla maksuttomalla osakeannilla, joka käsitti yhteensä
40.746 uutta osaketta. Yhtiön hallitus päätti 25.5.2009 myös antaa Yhtiölle itselleen 20.000 uutta osaketta suunnatulla maksuttomalla osakeannilla. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 29.5.2009 ja julkinen kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä 1.6.2009. Lisäksi Yhtiön hallitus päätti 25.5.2009 Yhtiölle
maksuttomassa osakeannissa tulleiden 20.000 osakkeen luovuttamisesta maksullisella osakeannilla osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Osakkeet luovutettiin osakkeiden myyntihetken markkinahintaan
Helsingin Pörssin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä 1.6.2009.
Cityconin hallitus päätti 25.5.2010 laskea liikkeeseen yhteensä 204.020 uutta osaketta osana kannustinjärjestelmää. 124.020 osaketta suunnattiin 26:lle Citycon-konsernin avainhenkilölle ja 80.000 osaketta Yhtiölle itselleen
suunnattuina maksuttomina osakeanteina. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 31.5.2010 ja julkinen
kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä 1.6.2010. Lisäksi Yhtiön hallitus päätti 25.5.2010
Yhtiölle maksuttomassa osakeannissa tulleiden 80.000 osakkeen luovuttamisesta maksullisella osakeannilla
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Osakkeet luovutettiin osakkeiden myyntihetken markkinahintaan Helsingin Pörssin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä 1.6.–2.6.2010.
Cityconin hallitus päätti 21.9.2010 laskea liikkeeseen enintään 22.000.000 uutta osaketta suunnatussa osakeannissa suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille. Osakeanti toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen 21.9.2010. Kaikki osakeannissa tarjotut
22.000.000 osaketta merkittiin 2,87 euron osakekohtaisella merkintähinnalla. Osakeannin seurauksena Yhtiön
osakkeiden lukumäärä nousi 244.564.972 osakkeeseen. Osakeannissa merkityt osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 24.9.2010 ja julkinen kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä 24.9.2010. Yhtiön osakepääoma säilyi muuttumattomana, koska osakkeiden merkintähinta kirjattiin Yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Vuonna 2010 Cityconin osakkeiden määrä kasvoi myös optio-oikeuksien perusteella tehtyjen
osakemerkintöjen vuoksi.
Citycon laski 12.7.2011 liikkeeseen yhteensä 246.325 uutta osaketta osana Yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista
kannustinjärjestelmää. 101.325 osaketta suunnattiin 25 Cityconin avainhenkilölle ja 145.000 osaketta suunnattiin
Yhtiölle itselleen suunnattuna maksuttomana osakeantina. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 15.7.2011
95
ja julkinen kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä 18.7.2011. Yhtiölle suunnatut osakkeet
luovutettiin maksua vastaan julkisessa kaupankäynnissä Helsingin Pörssissä osakkeenomistajien merkintäoikeudesta poiketen 20.7.2011 ja 22.7.2011 välisenä aikana.
Cityconin hallitus päätti 13.7.2011 suunnatusta osakeannista suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille
sijoittajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Annissa merkittiin 33.000.000 uutta osaketta
3,02 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakeannin myötä Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi
277.811.297 osakkeeseen. Annissa merkityt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 18.7.2011, ja julkinen kaupankäynti osakkeilla alkoi Helsingin Pörssissä 19.7.2011. Yhtiön osakepääoma säilyi muuttumattomana, koska
osakkeiden merkintähinta kirjattiin Yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Citycon laski liikkeeseen 29.5.2012 36.713 uutta osaketta osana Yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää 2007-2010. Osakkeet suunnattiin 14 Cityconin avainhenkilölle suunnatulla maksuttomalla osakeannilla. Osakeannin myötä Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 277.848.010 osakkeeseen. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 31.5.2012 ja otettiin julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssissä 1.6.2012. Yhtiön osakepääoma säilyi muuttumattomana, koska osakeantianti oli maksuton.
Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla laskea
liikkeeseen 49.032.002 uutta osaketta osakkeenomistajien merkintäetuoikeutta noudattaen. Kaikki 49.032.002
osakeannissa tarjottua osaketta merkittiin 1,85 euron merkintähintaan. Osakeannin myötä Yhtiön osakkeiden
lukumäärä nousi 326.880.012 osakkeeseen. Osakeannissa merkityt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin
8.10.2012 ja otettiin julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssissä 9.10.2012. Yhtiön osakepääoma
säilyi muuttumattomana, koska osakkeiden merkintähinta kirjattiin Yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon.
Yhtiön osakkeiden lukumäärä oli 31.12.2011 päättyneen tilikauden alussa 244.564.972 osaketta. Osakkeita oli
tilikauden lopussa 277.811.297 kappaletta. Osakepääoma säilyi tilikauden ajan muuttumattomana
259.570.510,20 eurossa. Yhtiön osakkeiden määrä kasvoi vuoden 2012 ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana edellä mainitun toukokuussa tehdyn osakeannin johdosta 277.848.010 osakkeeseen 30.9.2012. Edellä mainitut Yhtiön hallituksen 7.9.2012 päättämässä merkintäoikeusannissa annetut uudet osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012 ja tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiön osakkeiden lukumäärä on 326.880.012 osaketta. Yhtiön osakepääoma on 259.570.510,20 euroa. Koska Yhtiön osakkeilla ei enää ole nimellisarvoa, Yhtiön
osakepääoma ei ole noussut 13.3.2007 jälkeen.
Yhtiön omistuksessa ei ole sen omia osakkeita. Heinäkuussa 2011 Yhtiö luovutti yhteensä 145.000 omaa osakettaan, jotka Yhtiö oli suunnannut itselleen osana pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää.
Yhtiön suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd. omisti 30.9.2012 noin 48,6 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista.
Seuraavassa taulukossa esitetään muutokset Yhtiön osakkeiden määrässä kolmen viimeisen tilikauden aikana
tämän Perusesitteen päivämäärään asti. Osakepääoma on säilynyt muuttumattomana 259.570.510,20 eurossa
kyseisen ajanjakson aikana.
Päivämäärä
29.5.2009
15.2.2010
15.3.2010
22.4.2010
31.5.2010
24.9.2010
15.7.2011
18.7.2011
31.5.2012
8.10.2012
Muutos
Korotus (maksuton suunnattu osakeanti)
Korotus (optiot)
Korotus (optiot)
Korotus (optiot)
Korotus (maksuton suunnattu osakeanti)
Korotus (suunnattu osakeanti)
Korotus (maksuton suunnattu osakeanti)
Korotus (suunnattu osakeanti)
Korotus (maksuton suunnattu osakeanti)
Korotus (merkintäoikeusanti)
96
Osakkeiden
määrä
60.746
356.558
299.181
645.478
204.020
22.000.000
246.325
33.000.000
36.713
49.032.002
Merkintähinta €/osake
2,59
2,59
2,52 ja 2,59
2,87
3,02
1,85
Osakkeiden
määrä
yhteensä
221.059.735
221.416.293
221.715.474
222.360.952
222.564.972
244.564.972
244.811.297
277.811.297
277.848.010
326.880.012
Valtuutukset
21.3.2012 pidetyssä Yhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtiökokous valtuutti hallituksen ehdotuksen mukaisesti hallituksen päättämään yhdellä tai useammalla päätöksellä osakkeiden ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta ja Yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta joko maksua vastaan tai
maksutta. Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien, Yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla enintään 50.000.000
kappaletta. Uudet osakkeet voidaan antaa ja Yhtiöllä olevat omat osakkeet luovuttaa Yhtiön osakkeenomistajille
heidän olemassa olevan osakeomistuksensa suhteessa tai osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen
suunnatulla osakeannilla, jos siihen on Yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös
maksuttomasta osakeannista Yhtiölle itselleen. Hallitus valtuutettiin päättämään muista osakeanteihin ja optiooikeuksien ja muiden erityisten oikeuksien antamiseen liittyvistä seikoista. Valtuutus on voimassa vuoden 2013
varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti myös hallituksen päättämään enintään 20.000.000 Yhtiön oman osakkeen
hankkimisesta yhdessä tai useammassa erässä vapaalla omalla pääomalla osakkeiden hankintahetken markkinahintaan Helsingin Pörssin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä. Osakkeita voidaan hankkia Yhtiön pääomarakenteen kehittämiseksi, käytettäväksi mahdollisten yrityskauppojen tai -järjestelyjen rahoittamiseksi tai toteuttamiseksi tai osana Yhtiön kannustinohjelmaa. Osakkeet voidaan edellä mainittujen tarkoitusten toteuttamiseksi
pitää Yhtiöllä, luovuttaa tai mitätöidä. Hallitus valtuutettiin päättämään muista omien osakkeiden hankkimiseen
liittyvistä seikoista. Valtuutus on voimassa vuoden 2013 varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiöllä ei ollut yhtään omaa osaketta.
Hallituksella ei ole muita valtuutuksia tämän Perusesitteen päivämääränä.
Optio-oikeudet
Yhtiön 2004 optio-ohjelma päättyi maaliskuussa 2011.
Cityconin hallitus päätti 4.5.2011 uudesta, avainhenkilöille suunnatusta optio-ohjelmasta Yhtiön varsinaisen
yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla. Yhtiöllä oli painava taloudellinen syy optio-oikeuksien
antamiseen, sillä optio-oikeudet on tarkoitettu osaksi avainhenkilöille suunnattua kannustin- ja sitouttamisjärjestelmää. Optio-oikeuksien tarkoituksena on kannustaa avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon
kasvattamiseksi. Lisäksi optio-ohjelman tarkoituksena on avainhenkilöiden sitouttaminen Yhtiöön.
Annettavien optio-oikeuksien enimmäismäärä oli yhteensä 7.250.000 kappaletta, ja ne oikeuttivat ennen alla
mainittujen tarkistusten tekemistä merkitsemään yhteensä enintään 7.250.000 Yhtiön uutta tai sen hallussa olevaa osaketta. Optio-oikeudet annetaan vastikkeetta. Optio-oikeudet merkitään tunnuksella 2011A(I), 2011A(II)
ja 2011A(III); 2011B(I), 2011B(II) ja 2011B(III); 2011C(I), 2011C(II) ja 2011C(III) sekä 2011D(I), 2011D(II)
ja 2011D(III).
Ennen jäljempänä mainittuja tarkistuksia osakkeiden merkintähinnat olivat seuraavat: Optio-oikeudella merkittävän osakkeen osakekohtainen merkintähinta optio-oikeuksilla 2011A-D(I) oli 3,17 euroa osakkeelta perustuen
Yhtiön osakkeen vaihdolla painotettuun keskikurssiin Helsingin Pörssissä Yhtiön tilinpäätöksen 2010 julkistamispäivää seuranneena kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä eli 10.2–9.3.2011. Optio-oikeudella merkittävän
osakkeen osakekohtainen merkintähinta optio-oikeuksilla 2011A-D(II) oli 3,31 euroa osakkeelta perustuen Yhtiön osakkeen vaihdolla painotettuun keskikurssiin Helsingin Pörssissä Yhtiön osavuosikatsauksen Q1/2011 julkistamispäivää seuranneena kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä eli 5.5.–1.6.2011. Optio-oikeudella merkittävän osakkeen osakekohtainen merkintähinta optio-oikeuksilla 2011A-D(III) oli 2,63 euroa perustuen Yhtiön
osakkeen vaihdolla painotettuun keskikurssiin Helsingin Pörssissä Yhtiön osavuosikatsauksen Q3/2011 julkistamispäivää seuraavana kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä.
Yhtiön osakkeenomistajien ja optio-ohjelman 2011 mukaisten optio-oikeuksien haltijoiden yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi Yhtiön hallitus tarkisti 7.9.2012 edellä mainitun merkintäoikeusannin johdosta optiooikeuksien 2011 merkintäsuhdetta sekä merkintähintaa optio-oikeuksien 2011 ehtojen mukaisesti. Optiooikeuksien 2011A-D(I) osalta tarkistettu merkintäsuhde on 1,1765 ja merkintähinta 2,9720 euroa osakkeelta.
Optio-oikeuksien 2011A-D(II) osalta tarkistettu merkintäsuhde on 1,1765 ja merkintähinta 3,0910 euroa osak-
97
keelta. Optio-oikeuksien 2011A-D(III) osalta tarkistettu merkintäsuhde on 1,1765 ja merkintähinta 2,5130 euroa
osakkeelta.
Osakkeiden enimmäismäärä pyöristetään osakkeiden merkitsemisen yhteydessä alaspäin täysiin osakkeisiin ja
kokonaismerkintähinta lasketaan käyttäen pyöristettyä osakkeiden lukumäärää ja pyöristäen lähimpään senttiin.
Yllä kuvattujen tarkistusten johdosta hallitus on myös tarkistanut optio-oikeuksilla 2011 merkittävien osakkeiden enimmäismäärän 8.106.085 osakkeeseen. Tämän Perusesitteen päivämäärän mukaisen Yhtiön osakemäärän
perusteella optio-oikeuksien perusteella merkittävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään 2,5 prosenttia Yhtiön
kaikista osakkeista ja äänistä mahdollisen osakemerkinnän jälkeen, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Osakeannin johdosta tehdyt edellä kuvatut tarkistukset optio-oikeuksien 2011 ehtoihin tulivat voimaan, kun
optio-oikeuksilla 2011 merkittävien osakkeiden tarkistettu enimmäismäärä rekisteröitiin kaupparekisteriin
8.10.2012.
Osakkeen merkintähinta merkitään Yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuosittain Yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksettavat osakekohtaiset osingot ja
pääoman palautukset.
Osakkeiden merkintäaika ilmenee alla olevasta taulukosta:
Merkintäaika alkaa
Merkintäaika päättyy
2011A(I)-(III)
1.4.2012
31.3.2018
2011B(I)-(III)
1.4.2013
31.3.2018
2011C(I)-(III)
1.4.2014
31.3.2018
2011D(I)-(III)
1.4.2015
31.3.2018
Cityconin hallitus on jakanut alalajeihin 2011A-D(I) kuuluvia optio-oikeuksia yhteensä 2.250.000 kappaletta,
kutakin alalajia 562.500 kappaletta. Jaettujen optio-oikeuksien 2011A-D(I) keskimääräinen teoreettinen markkina-arvo on noin 0,78 euroa per optio-oikeus, yhteensä noin 1.755.000 euroa. Optio-oikeuden teoreettinen markkina-arvo on laskettu käyttämällä seuraavia keskimääräisiä oletuksia: Osakkeen kurssi 3.20 euroa, riskitön korko
3,18 prosenttia, osinko 4,4 prosenttia, optio-oikeuksien voimassaoloaika noin seitsemän vuotta ja volatiliteetti 35
prosenttia.
Lisäksi Cityconin hallitus on jakanut alalajeihin 2011A-D(II) kuuluvia optio-oikeuksia yhteensä 2.230.000 kappaletta. Jaettujen optio-oikeuksien 2011A-D(II) keskimääräinen teoreettinen markkina-arvo on noin 0,73 euroa
per optio-oikeus, yhteensä noin 1.627.900 euroa. Teoreettinen markkina-arvo on laskettu käyttämällä seuraavia
keskimääräisiä oletuksia: osakkeen kurssi 3,34 euroa, riskitön korko 2,87 prosenttia, osinko 4,4 prosenttia, optiooikeuksien voimassaoloaika noin seitsemän vuotta ja volatiliteetti 33 prosenttia.
Cityconin hallitus on jakanut myös alalajeihin 2011A-D(III) kuuluvia optio-oikeuksia yhteensä 2.250.000 kappaletta. Jaettujen optio-oikeuksien 2011A-D(III) teoreettinen markkina-arvo on noin 0,46 euroa per optio-oikeus,
yhteensä noin 1.035.000 euroa. Teoreettinen markkina-arvo on laskettu käyttämällä seuraavia keskimääräisiä
oletuksia: osakkeen kurssi 2,54 euroa, riskitön korko 1,73 prosenttia, osinko 5,5 prosenttia, optio-oikeuksien
voimassaoloaika noin 6,4 vuotta ja volatiliteetti 35 prosenttia.
Optio-oikeuksiin 2011 liitettiin osakeomistusvelvoite, jonka perusteella Yhtiön johtoryhmän jäsenen on hankittava Yhtiön osakkeita 25 prosentilla optio-oikeuksista saamastaan bruttotulosta. Osakkeita on hankittava, kunnes
johtoryhmän jäsenen osakeomistus vastaa hänen 12 kuukauden bruttopalkkaansa ja omistettava niin kauan kuin
hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa.
Tämän Perusesitteen päivämääränä Yhtiön johtoryhmän jäsenille liikkeeseen laskettuja optio-oikeuksia on kuvattu yllä kohdassa ”Hallinto – Hallituksen ja johtoryhmän omistukset”.
Vaihtovelkakirjalaina
Yhtiön hallitus päätti 25.7.2006 Yhtiön 14.3.2006 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen valtuutuksen nojalla
110 miljoonan euron suuruisen pääomalainaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeeseen laskemisesta. Vaihtovelkakirjalaina laskettiin liikkeeseen 2.8.2006 osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen kansainvälisille
institutionaalisille sijoittajille ja se on noteerattu Helsingin Pörssissä 22.8.2006 alkaen. Vaihtovelkakirjalainan
98
laina-aika on seitsemän vuotta ja lainalle maksetaan 4,5 prosentin kiinteää vuotuista korkoa. Lainan vaihtoaika
on 12.9.2006–27.7.2013 ja eräpäivä 2.8.2013, ellei lainaa sitä ennen lunasteta, vaihdeta tai osteta takaisin ja
mitätöidä. Vaihtovelkakirjalainan vaihtohinta tämän Perusesitteen päivämääränä on 4,05 euroa.
Vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaan jokainen velkakirja oikeuttaa haltijansa vaihtamaan velkakirjan Cityconin osakkeiksi milloin tahansa lainan vaihtoaikana. Halutessaan vaihtaa velkakirjansa osakkeiksi velkakirjanhaltijan tulee toimittaa tätä koskeva allekirjoitettu lomake lainan ehdoissa mainitulle agentille eikä vaihtoa koskevaa
pyyntöä voi tämän jälkeen enää peruuttaa. Vaihtovelkakirjalainan perusteella konvertoidut osakkeet ovat täysin
maksettuja ja osakasoikeudet alkavat siitä hetkestä, kun uudet osakkeet on merkitty kaupparekisteriin.
Citycon aloitti syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liittyvien velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti Yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska
takaisinostojen avulla Yhtiö pystyi vahvistamaan tasettaan ja alentamaan nettorahoituskulujaan. Velkakirjojen
takaisinostoja jatkettiin tilikausilla 2009 ja 2010. Yhtiö osti 20.7.2012 takaisin liikkeeseen laskemansa vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja takaisinostohintaan 100 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön takaisin ostama 9,0 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastasi 180 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä
vastasi noin 8 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Yhtiö osti 13.8.2012 takaisin liikkeeseen
laskemansa vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja takaisinostohintaan 100,4 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön
takaisin ostama 21,0 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastasi 420 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastasi noin 19 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Vaihtovelkakirjalainaa ostettiin 20,0 miljoonan nimellisarvosta Yhtiön suurimmalta osakkeenomistajalta Gazit-Globe Ltd.:ltä ja 1,0
miljoonan nimellisarvosta institutionaaliselta sijoittajalta. Yhtiön hallitus päätti 7.9.2012 mitätöidä 20.7.2012 ja
13.8.2012 takaisin ostamansa vaihtovelkakirjat vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaisesti. Yhtiön hallitus päätti
7.9.2012 tarkistaa vaihtovelkakirjalainan vaihtohintaa 4,20 eurosta 4,05 euroon johtuen edellä mainitusta
7.9.2012 julkistetusta merkintäoikeusannista. Uusi vaihtohinta tuli voimaan 2.10.2012. Yhtiö osti 9.10.2012
takaisin liikkeeseen laskemansa vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja institutionaaliselta sijoittajalta takaisinostohintaan 100,4 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön takaisin ostama 1,45 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä
vastasi 29 kappaletta 50.000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastasi noin 1,3 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Vaihtovelkakirjalainan ehtojen mukaisesti Yhtiö mitätöi ostamansa velkakirjat.
Yhtiö on tämä Perusesitteen päivämäärään mennessä ostanut vaihtovelkakirjalainan pääomasta takaisin yhteensä
70,2 miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 64 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Tämän Perusesitteen päivämääränä vaihtovelkakirjalainan ulkona olevien velkakirjojen määrä on 796 kappaletta ja niillä voidaan
merkitä enintään 9.827.160 Yhtiön osaketta ja Yhtiön osakepääoma voi nousta tällaisten merkintöjen seurauksena enintään 13.266.666 eurolla.
Omistusrakenne
30.9.2012 Cityconilla oli 6.658 rekisteröityä osakkeenomistajaa. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat noin 220,9 miljoonaa osaketta, mikä vastasi 79,5 prosenttia Yhtiön kaikista osakkeista ja
äänistä.
Gazit-Globe Ltd. omisti 30.9.2012 yhteensä 134.939.986 Cityconin osaketta, mikä vastaa noin 48,6 prosenttia
kaikista Yhtiön ulkona olevista osakkeista ja äänistä. Gazit-Globe Ltd.:n omistus on hallintarekisteröity.
Seuraavassa taulukossa luetellaan Yhtiön kymmenen suurinta rekisteröityä osakkeenomistajaa omistuksineen
30.9.2012.
99
Omistaja
1. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen
2. Valtion Eläkerahasto
3. Sijoitusrahasto Aktia Capital
4. ODIN Suomi
5. Folketrygdfondet
6. Sijoitusrahasto Taaleritehdas Arvo Markka Osake
7. OP Eläkekassa
8. Sijoitusrahasto Evli Suomi Osake
9. Hartwall Capital Oy Ab
10. OP-Suomi Pienyhtiöt sijoitusrahasto
Kymmenen suurinta yhteensä
Osakkeiden määrä
24.943.027
1.800.000
1.474.959
1.271.355
1.271.000
800.000
760.798
739.303
536.364
500.000
34.096.806
%
8,98
0,65
0,53
0,46
0,46
0,29
0,27
0,27
0,19
0,18
12,3
Yhtiö ei ole tietoinen siitä, että kenelläkään osakkeenomistajalla olisi arvopaperimarkkinalain 1 luvun 5 §:n
mukainen määräysvalta Yhtiössä taikka mistään muustakaan järjestelystä, jolla voisi olla vaikutusta Yhtiön määräysvallan muuttumiseen. Gazit-Globe Ltd.:n omistusosuus Yhtiössä kuitenkin mahdollistaa sen, että GazitGlobe Ltd. voi estää sellaisten päätösten tekemisen Yhtiössä, jotka edellyttävät kahden kolmasosan enemmistöä
yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Tällaisia päätöksiä ovat esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen, osakkeiden liikkeeseen laskeminen osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen sekä Yhtiön sulautumista, jakautumista tai selvitystilaan asettamista koskevat päätökset.
Lisäksi IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus
yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Cityconissa, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Cityconin
yhtiökokouksissa.
Yhtiön kaikki osakkeet oikeuttavat yhteen ääneen.
Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista
Seuraavassa on esitetty yhteenveto Yhtiön osakkeiden tuottamista oikeuksista, jotka perustuvat osakeyhtiölakiin
(624/2006) ja Yhtiön yhtiöjärjestykseen.
Merkintäetuoikeudet
Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on etuoikeus merkitä yhtiön uusia osakkeita. Päätös laskea liikkeeseen uusia osakkeita osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen sekä päätös myöntää optio-oikeuksia ja
muita Yhtiön osakkeisiin oikeuttavia erityisiä oikeuksia vaatii vähintään kahden kolmasosan enemmistön yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Lisäksi tällainen päätös edellyttää, että siihen on Yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Osakeyhtiölain mukaan päätös maksuttomasta osakeannista osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen edellyttää, että siihen on Yhtiön kannalta ja sen kaikkien osakkeenomistajien etu huomioon ottaen erityisen painava taloudellinen syy.
Yhtiökokous
Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa Yhtiötä koskevissa asioissa. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti yhtiökokous tulee pitää vuosittain huhtikuun loppuun mennessä hallituksen määräämänä ajankohtana. Yhtiökokous päättää muun muassa tilinpäätöksen vahvistamisesta, osinkojen
jakamisesta ja hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan valitsemisesta sekä heidän palkkioistaan. Yhtiökokous
päättää myös vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja toimitusjohtajalle. Ylimääräinen yhtiökokous on
pidettävä tiettyjen asioiden käsittelyä varten silloin, kun hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai kun Yhtiön tilintarkastaja tai Yhtiön osakkeenomistajat, joilla on omistuksessaan vähintään kymmenesosa kaikista Yhtiön osakkeista, pyytävät sitä kirjallisesti.
Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokous kutsutaan koolle kutsulla, joka tulee julkistaa Yhtiön internetsivuilla aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta, kuitenkin vähintään yhdeksän päivää ennen yhtiökokouksen täsmäytyspäivää. Osakkeenomistajan on saadakseen osallistua yhtiökoko-
100
ukseen ilmoittauduttava Yhtiölle viimeistään kokouskutsussa mainittuna päivänä, joka voi olla aikaisintaan
kymmenen päivää ennen yhtiökokousta.
Oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää siellä edellyttää, että osakkeenomistaja on arvo-osuusjärjestelmästä annetun lain mukaan rekisteröity Euroclear Finland Oy:n (”Euroclear Finland”) ylläpitämään
osakasluetteloon viimeistään kahdeksan arkipäivää ennen yhtiökokousta (yhtiökokouksen täsmäytyspäivä). Hallintarekisteröidyn osakkeenomistajan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulisi hakea tilapäistä rekisteröintiä osakasluetteloon. Tilapäistä rekisteröintiä koskeva ilmoitus on tehtävä viimeistään yhtiökokouskutsussa ilmoitettavana ajankohtana, joka lain mukaan on yhtiökokouksen täsmäytyspäivän jälkeen, ja tällainen ilmoitus
tilapäisestä rekisteröinnistä katsotaan ilmoittautumiseksi yhtiökokoukseen. Mikäli osakkeenomistaja osallistuu
yhtiökokoukseen usean asiamiehen välityksellä, on ilmoittautumisen yhteydessä ilmoitettava osakkeet, joiden
perusteella kukin asiamies edustaa osakkeenomistajaa.
Yhtiökokouksen päätösvaltaisuus ei edellytä tietyn osakemäärän olevan edustettuna kokouksessa tiettyjä osakeyhtiölaissa määriteltyjä poikkeuksia lukuun ottamatta.
Äänioikeus
Osakkeenomistaja voi käyttää oikeuttaan osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää yhtiökokouksessa henkilökohtaisesti tai valtuutetun asiamiehen välityksellä. Kukin osake oikeuttaa omistajan yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Jos osakkeenomistajan osakkeet on kirjattu useammalle kuin yhdelle arvo-osuustilille, osakkeenomistajalla on oikeus käyttää eri asiamiestä kunkin arvo-osuustilin osakkeiden osalta. Osakkeenomistaja voi äänestää eri
tavoin osalla omistamistaan äänistä. Voidakseen osallistua yhtiökokoukseen ja äänestää siellä osakkeenomistajan
tulee olla rekisteröitynä Euroclear Finlandin ylläpitämään osakasluetteloon.
Yhtiökokouksessa useimmat päätökset tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä. Kuitenkin eräät päätökset,
kuten yhtiöjärjestyksen muutokset, osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeaminen osakeannin yhteydessä ja päätökset Yhtiön sulautumisesta, jakautumisesta tai purkamisesta, edellyttävät vähintään kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä sekä kokouksessa edustetuista osakkeista.
Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen
Osingon jakamisesta ja muusta varojenjaosta päättää yhtiökokous äänten enemmistöllä. Kaikki Yhtiön osakkeet
tuottavat yhtäläiset oikeudet Yhtiön osinkoihin ja muihin jako-osuuksiin. Vallitsevan markkinakäytännön mukaisesti osinkoja maksetaan ainoastaan kerran vuodessa sen jälkeen, kun osakkeenomistajat ovat hyväksyneet
yhtiön tilinpäätöksen ja hallituksen osingonjakoehdotuksen. Osakeyhtiölain mukaan osingon jakamista koskevan
päätöksen voi kuitenkin tehdä yhtiökokouksen ohella myös hallitus yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen
nojalla.
Osakeyhtiölain mukaan jaettavan osingon määrä ei saa ylittää emoyhtiön jakokelpoisia varoja, toisin sanoen
konsernitilinpäätös ei rajoita osingonjaon määrää. Citycon-konsernin tilinpäätös laaditaan IFRS-standardien
mukaisesti. Emoyhtiön tilinpäätös laaditaan suomalaisten tilinpäätöstä koskevien lakien ja säännösten (Finnish
Accounting Standards, FAS) mukaisesti. Osakeyhtiölain mukaan osakeyhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun ja
vapaaseen omaan pääomaan. Sidottu oma pääoma koostuu osakepääomasta, arvonkorotusrahastosta, käyvän
arvon rahastosta ja uudelleenarvostusrahastosta sekä aikaisemman osakeyhtiölain mukaan ennen 1.9.2006 perustetusta vararahastosta ja ylikurssirahastosta. Muut oman pääoman rahastot kuuluvat vapaaseen omaan pääomaan.
Vapaa oma pääoma sisältää siten edellisen tilikauden voiton, edellisten tilikausien kertyneet voittovarat ja yhtiön
muun vapaan oman pääoman erät, mukaan lukien sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto, joista on vähennetty
taseen osoittama tappio, yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettävät varat sekä eräät muut jakokelvottomat
varat.
Osakeyhtiölaissa korostetaan yrityksen maksuvalmiuden säilyttämistä voitonjaon yhteydessä, ja näin ollen varoja ei saa jakaa, jos jaosta päätettäessä tiedetään tai pitäisi tietää yhtiön olevan maksukyvytön tai jaon aiheuttavan
maksukyvyttömyyden.
Osakeyhtiölain mukaan osingon määrä ei saa ylittää hallituksen esittämää määrää. Osakkeenomistajat, joilla on
vähintään kymmenen prosenttia osakkeista, voivat kuitenkin varsinaisessa yhtiökokouksessa vaatia, että osinkona on jaettava vähintään puolet emoyhtiön edeltävän tilikauden voitosta, josta vähennetään mahdollisesti yhtiö-
101
järjestyksen mukaan jakamatta jätettävät määrät ja kyseessä olevan tilikauden aikana mahdollisesti maksetut
aikaisemmat osingot. Tällä tavalla jaettava osinko ei kuitenkaan saa ylittää määrää, joka on ilman velkojien
suostumusta mahdollista jakaa, ja se saa olla enintään kahdeksan prosenttia emoyhtiön omasta pääomasta.
Osakeyhtiölain mukaan voitonjako saa perustua myös emoyhtiön alkaneen tai meneillään olevan tilikauden vahvistettuun taseeseen, ja näin ollen väliosinkoja voidaan jakaa meneillään olevan tilikauden tuloksen perusteella.
Päätettäessä voiton jakamisesta on kuitenkin osakeyhtiölain säännösten ohella otettava huomioon yhtiön taloudellisen aseman merkittävät muutokset, jotka ovat tapahtuneet viimeisimmän taseen vahvistamisen jälkeen.
Osakeyhtiölain mukaan osingot ja muut jako-osuudet maksetaan osakasluetteloon asianomaisena täsmäytyspäivänä merkityille osakkeenomistajille tai hallintarekisteröityjen osakkeidensa haltijaksi merkityille henkilöille.
Osakasluetteloa pitää Euroclear Finland tilinhoitajayhteisöjen välityksellä. Osinkoja ei makseta osakkeenomistajille, joita ei ole merkitty osakasluetteloon.
Oikeus osinkoihin vanhenee kolmessa vuodessa osingonmaksun eräpäivästä.
Muun vapaan oman pääoman jakaminen tapahtuu pääpiirteissään edellä osingonjaosta sanottua vastaavalla tavalla.
Velvollisuus tehdä pakollinen ostotarjous sekä lunastusvelvollisuus ja -oikeus
Arvopaperimarkkinalain mukaan osakkeenomistajan, jonka osuus kasvaa yli kolmeen kymmenesosaan tai puoleen yhtiön osakkeiden äänimäärästä sen jälkeen, kun yhtiön osake tai osakkeeseen oikeuttava arvopaperi on
otettu julkisen kaupankäynnin kohteeksi, on tehtävä käypään hintaan perustuva julkinen ostotarjous kaikista
muista yhtiön liikkeeseen laskemista osakkeista ja yhtiön liikkeeseen laskemista sen osakkeisiin oikeuttavista
arvopapereista (pakollinen ostotarjous). Arvopaperimarkkinalain mukaan pakollista ostotarjousta ei kuitenkaan
tarvitse tehdä, mikäli yllä mainittu raja on ylittynyt vapaaehtoisen ostotarjouksen seurauksena edellyttäen, että
alkuperäinen vapaaehtoinen ostotarjous on tehty kohdeyhtiön kaikista äänioikeuteen oikeuttavista arvopapereista.
Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja, jolla on yli 90 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä, on
oikeutettu käyvästä hinnasta lunastamaan muiden osakkeenomistajien osakkeet (lunastusoikeus). Lisäksi osakkeenomistajalla, jonka osakkeet voidaan lunastaa edellä kuvatulla tavalla, on vastaavasti oikeus vaatia enemmistöomistajalta osakkeidensa lunastamista (enemmistöomistajan lunastusvelvollisuus). Cityconin yhtiöjärjestyksessä ei ole lunastusvelvollisuutta tai -oikeutta koskevaa erillistä laista poikkeavaa määräystä.
102
SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT
Alla esitetty yhteenveto on yleisluonteinen kuvaus Suomen arvopaperimarkkinoista ja se perustuu tämän Perusesitteen päivämääränä Suomessa voimassa olevaan lainsäädäntöön. Alla esitettyyn kuvaukseen on odotettavissa
muutoksia valmisteilla olevan Suomen arvopaperimarkkinalainsäädännön kokonaisuudistuksen yhteydessä.
Esitepoikkeuksia koskevat uudistetut säännökset ovat kuitenkin astuneet voimaan jo 1.7.2012. Alla oleva yhteenveto ei ole tyhjentävä.
Yleistä
Suomen arvopaperimarkkinoita valvova viranomainen on Finanssivalvonta. Keskeisin arvopaperimarkkinoita
sääntelevä laki on arvopaperimarkkinalaki, joka sisältää määräyksiä muun muassa yhtiöiden ja osakkeenomistajien tiedonantovelvollisuudesta, arvopapereiden ottamisesta julkisen kaupankäynnin kohteeksi, noteerattujen
arvopapereiden kaupasta, julkisista ostotarjouksista ja sisäpiirintiedon väärinkäytöstä. Finanssivalvonnan tehtävänä on valvoa näiden määräysten noudattamista.
Arvopaperimarkkinalaki määrittää tiedonantovelvollisuuden vähimmäisvaatimukset yhtiöille, jotka hakevat
listautumista Helsingin Pörssiin tai joiden arvopaperit ovat julkisen kaupankäynnin kohteena tai jotka tarjoavat
arvopapereita yleisölle. Arvopaperin arvoon olennaisesti vaikuttavista seikoista annettavien tietojen on oltava
riittäviä perustellun arvion tekemiseksi arvopapereista ja niiden liikkeeseenlaskijasta. Suomalainen pörssiyhtiö
on velvollinen julkistamaan säännöllisesti taloudellista tietoa yhtiöstä sekä kaikki sellaiset seikat, jotka ovat
omiaan olennaisesti vaikuttamaan sen arvopapereiden arvoon.
Osakkeenomistajan on annettava ilman aiheetonta viivytystä ilmoitus pörssiyhtiölle ja Finanssivalvonnalle, kun
hänen osuutensa suomalaisessa noteeratussa yhtiössä saavuttaa, ylittää tai laskee alle 5, 10, 15, 20, 25, 30, 50 tai
66,67 prosenttia kyseisen julkisen kaupankäynnin kohteena olevan yhtiön äänimäärästä tai osakkeiden kokonaismäärästä arvopaperimarkkinalain mukaisesti laskettuna tai milloin osakkeenomistaja on osapuolena sopimuksessa tai muussa järjestelyssä, joka toteutuessaan johtaa sanottujen ääniosuus- tai omistusrajojen saavuttamiseen, ylittymiseen tai osuuden laskemiseen niiden alle. Edellä mainitun tiedon saatuaan pörssiyhtiön tulee julkistaa tieto pörssitiedotteella.
Arvopaperimarkkinalain mukaan osakkeenomistajan, jonka osuus kasvaa yli kolmeen kymmenesosaan (3/10) tai
puoleen (1/2) yhtiön osakkeiden äänimäärästä sen jälkeen, kun yhtiön osake tai osakkeeseen oikeuttava arvopaperi on otettu julkisen kaupankäynnin kohteeksi, on tehtävä käypään hintaan perustuva julkinen ostotarjous kaikista muista yhtiön liikkeeseen laskemista osakkeista ja yhtiön liikkeeseen laskemista sen osakkeisiin oikeuttavista arvopapereista (pakollinen ostotarjous). Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja, jolla on yli 90 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä, on oikeutettu käyvästä hinnasta lunastamaan muiden osakkeenomistajien
osakkeet (lunastusoikeus). Lisäksi osakkeenomistajalla, jonka osakkeet voidaan lunastaa edellä kuvatulla tavalla,
on vastaavasti oikeus vaatia enemmistöomistajalta osakkeidensa lunastamista (enemmistöomistajan lunastusvelvollisuus). Yllä mainittujen osake- ja äänimäärien laskemisesta on annettu yksityiskohtaisia säännöksiä. Cityconin yhtiöjärjestyksessä ei ole laista poikkeavia määräyksiä lunastusvelvollisuuteen tai -oikeuteen liittyen.
Rikoslaki (19.12.1889/39, muutoksineen) sisältää säännöksiä julkistamisvaatimusten rikkomisesta, sisäpiirintiedon väärinkäytöstä ja kurssin vääristämisestä. Näiden säännösten rikkominen on kriminalisoitu. Finanssivalvonnalla on oikeus määrätä markkinoiden väärinkäyttöä ja julkistamisvelvollisuutta koskevien säännösten rikkomisesta aiheutuvista hallinnollisista sanktioista siltä osin kuin kyseessä oleva teko ei kuulu rikoslain soveltamisalaan. Finanssivalvonta voi esimerkiksi antaa julkisen huomautuksen tai varoituksen taikka määrätä rike- tai
seuraamusmaksun julkistamisvelvollisuuden laiminlyönnistä, sisäpiirirekisteririkkomuksista, sisäpiirintiedon
väärinkäytöstä tai kurssin vääristämisestä.
Kaupankäynti ja kauppojen selvitys Helsingin Pörssissä
Osakekaupankäynti Helsingin Pörssissä tapahtuu automatisoidussa täsmäytysjärjestelmässä. Helsingin Pörssi
käyttää osakekaupassa INET-kaupankäyntijärjestelmää, joka on toimeksiantopohjainen järjestelmä, jossa toimeksiannot täsmäytetään kaupoiksi, kun hinta- ja volyymitiedot täsmäävät. INET-kaupankäyntijärjestelmässä
kaupankäyntipäivä koostuu lähtökohtaisesti kaupankäyntiä edeltävästä jaksosta, jatkuvasta kaupankäynnistä,
päätöshuutokaupasta ja kaupankäynnin jälkeisestä jaksosta.
103
Kaupankäyntiä edeltävässä jaksossa klo 9.00 ja klo 9.45 välisenä aikana toimeksiantoja voidaan tallentaa, muuttaa tai poistaa. Päivän avaus alkaa klo 9.45 ja päättyy klo 10.00. Päivän avaukseen siirretään automaattisesti
pörssierälliset kaupankäyntiä edeltävän jakson aikana tallennetut tarjoukset sekä järjestelmässä jo olevat tarjoukset, joiden voimassaoloaika voi olla useita päiviä. Jatkuva kaupankäynti tapahtuu klo 10.00 ja 18.25 välisenä
aikana. Jatkuva kaupankäynti alkaa jaksoittain välittömästi päivän avauksen päätyttyä klo 10.00, jolloin ensimmäisen osakkeen avauskurssi määrätään, minkä jälkeen jatkuva kaupankäynti kyseisellä osakkeella alkaa. Noin
kymmenen minuutin kuluttua kaikkien osakkeiden avauskurssit on määritetty, ja markkinakysyntään perustuva
kaupankäynti jatkuu klo 18.25 asti. Päivän päätöshuutokauppa alkaa klo 18.25 ja päättyy noin klo 18.30, jolloin
määritetään päätöskurssit ja jolloin myös jatkuva kaupankäynti päättyy. Kaupankäynnin jälkeisen jakson aikana
klo 18.30 ja 19.00 välillä voidaan tallentaa vain osakkeiden sopimuskauppoja jälkipörssikauppoina päivän kaupankäynnissä määräytyneeseen hintaan.
Kaupat selvitetään ensisijaisesti nettouttamalla ne keskusvastapuolena toimivan European Multilateral Clearing
Facilityn selvitysjärjestelmässä ja toteutetaan Euroclear Finlandin automaattisessa selvitysjärjestelmässä kolmantena (3.) pankkipäivänä kaupantekopäivästä, elleivät osapuolet ole toisin sopineet.
Kaupankäynti arvopapereilla Helsingin Pörssissä ja kauppojen selvitys Euroclear Finlandissa tapahtuu euroissa,
ja pienin mahdollinen hinnanmuutos (tick size) noteerauksissa on 0,0001 euroa. Hintatiedot tuotetaan ja julkaistaan ainoastaan euroissa.
Arvo-osuusjärjestelmä
Yleistä
Arvo-osuusjärjestelmään liittyminen on pakollista kaikille yhtiöille, joiden osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssissä. Arvo-osuusjärjestelmän tehtävät on keskitetty Euroclear Finlandille, joka
tarjoaa arvopapereiden selvitys- ja rekisteröintipalveluja Suomessa. Euroclear Finland ylläpitää arvoosuusrekisteriä sekä oman pääoman että vieraan pääoman ehtoisista arvopapereista. Euroclear Finlandin rekisteröity osoite on Urho Kekkosen katu 5C, 00100 Helsinki.
Euroclear Finland pitää yhtiökohtaisia osakasluetteloita arvo-osuusjärjestelmään liittyneiden yhtiöiden osakkeenomistajista sekä tarjoaa arvo-osuustilipalveluita osakkeenomistajille, jotka eivät halua käyttää tilinhoitajayhteisöjen tarjoamia kaupallisia palveluja. Arvo-osuustilien pitämisestä johtuvista Euroclear Finlandin perussäilytyskuluista vastaavat pääasiassa arvo-osuusjärjestelmään liittyneet yhtiöt ja tilinhoitajayhteisöt. Tilinhoitajayhteisöt, jollaisina toimivat muun muassa pankit, sijoituspalveluyritykset ja Euroclear Finlandin valtuuttamat selvitysosapuolet, hallinnoivat arvo-osuustilejä sekä tekevät kirjauksia niille.
Rekisteröintimenettely
Kaikkien arvo-osuusjärjestelmään liittyneiden yhtiöiden osakkeenomistajien on avattava arvo-osuustili Euroclear
Finlandissa tai jossakin tilinhoitajayhteisössä taikka hallintarekisteröitävä osakkeensa tilikirjausten toteuttamiseksi. Suomalaisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta säilyttää osakkeitaan hallintarekisteröidyllä tilillä.
Osakkeenomistajille, jotka eivät ole vaihtaneet osakkeitaan arvo-osuuksiksi, avataan Euroclear Finlandin arvoosuusrekisteriin yhteistili, jonka tilinhaltijaksi merkitään liikkeeseenlaskija. Kaikki arvo-osuusjärjestelmään
rekisteröityjen arvopapereiden siirrot toteutetaan tilisiirtoina tietojärjestelmässä. Tilinhoitajayhteisö vahvistaa
kirjaukset toimittamalla tilinhaltijalle tili-ilmoituksen kaikista arvo-osuustileille tehdyistä kirjauksista. Arvoosuustilien haltijat saavat myös vuosi-ilmoituksen omistuksistaan kalenterivuoden päättyessä.
Jokaiselle arvo-osuustilille on merkittävä tiedot tilin omistajasta ja muista tilille kirjattuihin arvo-osuuksiin kohdistuvien oikeuksien haltijoista tai hallintarekisteröinnin hoitajasta, joka hallinnoi hallintarekisteröidyn tilin
varoja, sekä tieto tilinhoitajayhteisöstä, jonka hoidossa tili on. Vaadittavat tiedot sisältävät tilille kirjattujen arvoosuuksien lajin ja määrän sekä tiliin ja sille kirjattuihin arvo-osuuksiin kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset. Mahdollisesta hallintarekisteröidystä tilistä tehdään kirjattaessa merkintä. Euroclear Finland ja kaikki tilinhoitajayhteisöt ovat velvollisia pitämään saamansa tiedot luottamuksellisina. Euroclear Finlandin ja yhtiön tulee kuitenkin
julkistaa eräät omistajarekisteriin liittyvät tiedot (kuten tilinomistajan nimi, kansalaisuus ja osoite) hallintarekisteröintitilanteita lukuun ottamatta. Finanssivalvonnalla on oikeus pyynnöstä saada määrättyjä tietoja hallintarekisteröidyistä arvopaperiomistajista.
104
Kukin tilinhoitajayhteisö on vastuussa hallinnoimassaan arvo-osuusrekisterissä mahdollisesti esiintyvistä virheistä ja laiminlyönneistä sekä tietosuojan rikkomisesta. Mikäli tilinomistajalle on aiheutunut vahinkoa johtuen väärästä kirjauksesta tai kirjattuihin arvopapereihin liittyvien oikeuksien muutoksesta tai niiden poistosta ja mikäli
asianomainen tilinhoitajayhteisö ei pysty korvaamaan tällaista vahinkoa, on tilinomistaja oikeutettu saamaan
korvauksen Euroclear Finlandin lakisääteisestä kirjausrahastosta. Kirjausrahaston pääoman vähimmäismäärän on
oltava 0,000048 prosenttia arvo-osuusjärjestelmässä viiden (5) viimeksi kuluneen kalenterivuoden aikana säilytettävinä olleiden arvo-osuuksien yhteenlasketun markkina-arvon keskiarvosta, kuitenkin vähintään 20 miljoonaa
euroa. Samalle vahingonkärsijälle maksetaan kirjausrahaston varoista korvauksena vahingonkärsijän samalta
tilinhoitajayhteisöltä olevan korvaussaamisen määrä, kuitenkin enintään 25.000 euroa. Kirjausrahasto on velvollinen korvaamaan samaan vahinkotapahtumaan liittyviä vahinkoja enintään 10 miljoonaa euroa.
Arvopapereiden säilyttäminen ja hallintarekisteröinti
Muu kuin suomalainen osakkeenomistaja voi valtuuttaa tilinhoitajayhteisön (tai Euroclear Finlandin hyväksymän ulkomaisen yhteisön) toimimaan osakkeenomistajan puolesta hallintarekisteröinnin hoitajana. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajilla on oikeus osinkoihin sekä kaikkiin nimiinsä rekisteröityihin osakkeisiin liittyviin merkintäoikeuksiin, taloudellisiin oikeuksiin ja hallinnoimisoikeuksiin. Hallintarekisteröidyn osakkeenomistajan, joka haluaa osallistua yhtiökokoukseen, tulee hakea tilapäistä rekisteröintiä osakasluetteloon. Tilapäistä
rekisteröintiä koskeva ilmoitus on tehtävä viimeistään yhtiökokouskutsussa ilmoitettavana ajankohtana, joka on
yhtiökokouksen täsmäytyspäivän jälkeen. Hallintarekisteröityjen osakkeiden hoitajaksi valtuutettu omaisuudenhoitaja on pyydettäessä velvollinen ilmoittamaan Finanssivalvonnalle sekä asianomaiselle yhtiölle todellisen
osakkeenomistajan henkilöllisyyden, mikäli se on tiedossa, sekä tämän omistamien osakkeiden määrän. Mikäli
todellisen osakkeenomistajan nimi ei ole tiedossa, on hallintarekisteröinnin hoitajaksi valtuutetun omaisuudenhoitajan ilmoitettava vastaavat tiedot todellisen osakkeenomistajan edustajana toimivasta tahosta ja toimitettava
kirjallinen vakuutus siitä, ettei todellinen osakkeenomistaja ole suomalainen luonnollinen tai oikeushenkilö.
Euroclear Finlandin välittäjänä toimivan Euroclear Bank, S.A./N.V.:n ja Clearstreamin lukuun toimivilla suomalaisilla omaisuudenhoitajilla on säilytystili arvo-osuusjärjestelmässä ja ulkomaalaiset osakkeenomistajat voivat
siten säilyttää Helsingin Pörssissä noteerattuja osakkeitaan Euroclear Bank, S.A./N.V.:ssä ja Clearstreamissä
olevilla tileillä.
Osakkeenomistajan, joka haluaa pitää osakkeitaan arvo-osuusjärjestelmässä omissa nimissään mutta jolla ei ole
arvo-osuustiliä Suomessa, tulee avata arvo-osuustili joko Euroclear Finlandissa tai jonkin tilinhoitajayhteisön
kautta sekä euromääräinen pankkitili Suomessa.
Sijoittajien korvausrahasto
Suomen lain mukaan sijoittajat jaetaan ammattimaisiin ja ei-ammattimaisiin sijoittajiin. Ammattimaisia sijoittajia ovat sellaiset liikeyritykset ja julkisyhteisöt, joiden voidaan olettaa tuntevan arvopaperimarkkinat ja niiden
riskit. Asiakas voi lisäksi itse kirjallisesti ilmoittaa olevansa ammattitaitonsa ja sijoituskokemuksensa perusteella
ammattimainen sijoittaja. Yksityishenkilöt ovat kuitenkin pääsääntöisesti ei-ammattimaisia sijoittajia.
Luottolaitosten ja asiakasvaroja hallinnoivien tai hallussaan pitävien sellaisten sijoituspalveluyritysten, jotka
eivät tarjoa vain yksinomaan toimeksiantojen välittämistä tai sijoitusneuvontaa tai monenkeskisen kaupankäynnin järjestämistä, on kuuluttava sijoittajien korvausrahastoon. Korvausrahasto turvaa sijoittajien selvien, riidattomien ja erääntyneiden saamisten suorituksen silloin, kun sijoituspalveluyritys tai luottolaitos ei muuten pysty
muun kuin tilapäisen maksukyvyttömyyden vuoksi maksamaan sijoittajien saamisia tietyn määräajan kuluessa.
Korvausrahasto korvaa ainoastaan ei-ammattimaisten sijoittajien saamisia. Sijoittajalle maksetaan 90 prosenttia
hänen saamisestaan, kuitenkin enintään 20.000 euroa. Rahasto ei korvaa osakekurssien laskusta tai vääristä sijoituspäätöksistä johtuvia tappioita, joten asiakas vastaa edelleen omien sijoituspäätöstensä seurauksista. Luottolaitosten tallettajille korvataan pankin maksukyvyttömyystilanteessa saamiset 100.000 euroon asti talletussuojarahaston varoista. Tallettajan varat ovat joko talletussuojarahaston tai korvausrahaston piirissä, joten samoilla
varoilla ei ole kaksinkertaista suojaa.
105
TILINTARKASTAJAT
Cityconin tilinpäätöksen ja konsernitilinpäätöksen 31.12.2011, 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiltä tilikausilta
on tarkastanut KHT-tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuija
Korpelainen.
VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT
Yhtiön tilinpäätökset 31.12.2010 ja 31.12.2009 päättyneiltä tilikausilta, jotka sisältyvät vuosilta 2010 ja 2009
laadittuihin Yhtiön vuosikertomuksiin, on sisällytetty tähän Perusesitteeseen viittauksin. Muilta osin kuin viitattujen tietojen osalta viitatuissa asiakirjoissa esitetyt tiedot ovat tarpeettomia sijoittajan kannalta tai löytyvät muualta esitteestä. Viittauksina esitetyt asiakirjat pidetään saatavilla Yhtiön internetsivuilla osoitteessa
www.citycon.fi sekä painettuina suomen- ja englanninkielisinä Yhtiössä osoitteessa Korkeavuorenkatu 35,
00130 Helsinki ja Helsingin Pörssin palvelupisteessä osoitteessa Fabianinkatu 14, 00100 Helsinki.
Viitatut tiedot
Citycon Oyj:n hallituksen toimintakertomus,
tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus 31.12.2010
päättyneeltä tilikaudelta
Viitatut asiakirjat
Vuosikertomus 2010, jonka osana
- Hallituksen toimintakertomus, sivut 3–13
- Hallituksen voitonjakoehdotus, sivu 13
- Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätös, sivut 17–54
- Tilintarkastuskertomus, sivu 55
Citycon Oyj:n hallituksen toimintakertomus,
tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus 31.12.2009
päättyneeltä tilikaudelta
Vuosikertomus 2009, jonka osana
- Hallituksen toimintakertomus, sivut 3–13
- Hallituksen voitonjakoehdotus, sivu 12–13
- Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätös, sivut 14–55
- Tilintarkastuskertomus, sivu 56
NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT
Cityconin yhtiöjärjestys ja osavuosikatsaus 30.9.2012 päättyneeltä yhdeksän kuukauden jaksolta Liite 1, konsernitilinpäätös ja tilintarkastuskertomus 31.12.2011 päättyneeltä tilikaudelta Liite 2, tilintarkastajien lausunto tulosennusteesta Liite 3, Cityconin kiinteistöjen arviointilausunto 30.9.2012 mukaisesta tilanteesta Liite 4 sekä
edellä kohdassa ”Viittauksina esitetyt tiedot” mainitut asiakirjat pidetään nähtävillä Perusesitteen voimassaoloajan Yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.fi. Jones Lang LaSalle Finland Oy:n lausunto Liite 4 on
liitetty tähän Perusesitteeseen sellaisessa muodossa ja yhteydessä, että Jones Lang LaSalle Finland Oy on suostunut sen julkaisuun. Jones Lang LaSalle Finland Oy:llä ei ole olennaisia intressejä Cityconissa.
106
CITYCON OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2012
Q3
CITYCON OYJ
OSAVUOSIKATSAUS
1.1.– 30.9.2012
Liite 1 - 1
LIITE 1
Citycon lyhyesti
Citycon keskittyy kauppakeskusliiketoimintaan Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiö johtaa ja kehittää kauppakeskuksiaan aktiivisesti
ammattitaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä voimin. Yhtiö on uranuurtaja Pohjoismaissa kestävän kehityksen periaatteiden huomioon ottamisessa kauppakeskusliiketoiminnassa. Citycon pyrkii parantamaan kiinteistöjensä kaupallista vetovoimaa
ottaen huomioon kunkin kauppapaikan vaikutusalueen erityispiirteet kuten ostovoiman, kilpailutilanteen ja kulutuskysynnän. Lopullisena tavoitteena on luoda vuokratiloja, jotka tuottavat lisäarvoa sekä vuokralaisille että asiakkaille.
Syyskuun 2012 lopussa Citycon omisti 37 kauppakeskusta ja 40 muuta liikekiinteistöä, minkä lisäksi yhtiö johtaa ja vuokraa kahta
kauppakeskusta omistamatta niitä itse. Yhtiön omistamista kauppakeskuksista 23 sijaitsee Suomessa, 9 Ruotsissa ja 4 Baltiassa
sekä yksi Tanskassa, minkä Citycon osti kesällä.
Sisältö
Yhteenveto vuoden 2012 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna edelliseen vuosineljännekseen
Yhteenveto vuoden 2012 tammi–syyskuusta verrattuna vuoden 2011 vastaavaan jaksoon
Avainluvut
Toimitusjohtajan kommentti
Tärkeimmät tapahtumat
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Tulevaisuuden näkymät
Toimintaympäristön kehitys
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Kiinteistöomaisuus
Taloudellinen kehitys
Tase ja rahoitus
Rahavirtalaskelma
Liiketoimintayksiköiden taloudellinen kehitys
Suomi
Ruotsi
Baltia ja uudet markkinat
Ympäristövastuu
Hallinnointi
EPRA:n tunnusluvut
Konsernin lyhennetty välitilinpäätös 1.1.–30.9.2012, IFRS
Konsernin lyhennetyn välitilinpäätöksen liitetiedot
Tilintarkastajan kertomus
1
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 2
Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2012
Kauden aikana yhtiö on jälleenrahoittanut käytännössä kaikki tämän ja ensi vuoden erääntyvät pankkilainansa. Myös vuokraus on
kehittynyt positiivisesti, ensimmäisen kolmen neljänneksen vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 5,3 prosenttia.
Yhteenveto vuoden 2012 kolmannesta vuosineljänneksestä verrattuna vuoden toiseen vuosineljännekseen
- Liikevaihto kasvoi 60,9 miljoonaan euroon (Q2/2012: 58,4 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 2,9 miljoonaa euroa eli 7,4 prosenttia 42,6 miljoonaan euroon (39,7 milj. euroa) johtuen pääasiassa
valmistuneista kehityshankkeista, alhaisemmista kiinteistöjen hoitokuluista ja kauppakeskus Albertslundin hankinnasta.
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) kasvoi 4,2 miljoonaa euroa eli 12,6 prosenttia 37,3 miljoonaan euroon (33,1 milj.
euroa) pääasiassa johtuen korkeammasta nettovuokratuotosta ja alhaisemmista operatiivisista hallinnon kuluista. Operatiiviset
hallinnon kulut laskivat 1,2 miljoonaa euroa johtuen alhaisemmista uudelleenorganisointikuluista, ei-kassavaikutteisista osakeoptiokuluista ja vähennyksestä useissa hallinnon kuluissa. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) nousi 0,06 euroon (0,05 euroa). EPRA:n
tunnuslukuihin ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän ­arvon muutoksia.
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitto oli 13,8 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 695,5 miljoonaa euroa (2 602,0 milj. euroa), ja keskimääräinen sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimus oli 6,3 prosenttia (6,4 %), lasku
johtui pääasiassa pyöristyksistä.
Yhteenveto vuoden 2012 tammi–syyskuusta verrattuna vuoden 2011 vastaavaan jaksoon
- Liikevaihto kasvoi 177,1 miljoonaan euroon (Q1-Q3/2011: 161,0 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 12,9 miljoonaa euroa eli 12,1 prosenttia ja olivat 119,9 miljoonaa euroa (107,0 milj. euroa). Kehityshankkeiden valmistuminen ja kauppakeskus Kristiinen, Högdalen Centrumin, Arabian ja Albertslundin hankinnat kasvattivat
nettovuokratuottoja 9,5 miljoonalla eurolla.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 4,4 miljoonaa euroa eli 5,3 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta.
- Tulos/osake oli 0,20 euroa (0,07 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) kasvoi 0,17 euroon (0,15 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,15 euroon (0,21 euroa) johtuen eroista ajoituksessa ja vertailukauden kertaluonteisista eristä.
- Yhtiö täsmentää ohjeistustaan koskien liikevaihtoa, operatiivista liikevoittoa ja operatiivista tulosta.
Avainluvut
IFRS:n mukaiset avainluvut
Q3/2012
Q3/2011
Q2/2012
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-% 1)
2011
Liikevaihto, Me
60,9
55,0
58,4
177,1
161,0
10,0 %
217,1
Nettovuokratuotto, Me
42,6
38,3
39,7
119,9
107,0
12,1 %
144,3
Katsauskauden voitto/tappio emoyhtiön
omistajille, Me
30,2
-0,7
10,9
56,8
18,3
210,0 %
13,0
Tulos/osake, euroa 2)
0,10
0,00
0,04
0,20
0,07
183,1 %
0,05
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake,
euroa 2)
0,05
0,14
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
0,06
0,15
0,21
-24,8 %
0,24
2 602,0
2 695,5
2 512,6
7,3 %
2 522,1
35,0
34,8
37,7
-7,7 %
36,0
Omavaraisuusaste, %
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
Q3/2012
Q3/2011
Q2/2012
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-% 1)
2011
Operatiivinen liikevoitto
(EPRA operating profit), Me
37,3
31,3
33,1
101,4
88,5
14,6 %
117,4
61,3 %
56,8 %
56,8 %
57,3 %
55,0 %
4,2 %
54,1 %
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
17,8
14,9
15,6
47,7
40,7
17,1 %
53,3
Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, basic), euroa 2)
0,06
0,05
% liikevaihdosta
0,05
0,17
0,15
7,0 %
0,20
Nettovarallisuus/osake
(EPRA NAV per share), euroa
3,60
3,71
3,64
2,0 %
3,62
Oikaistu nettovarallisuus/osake
(EPRA NNNAV per share), euroa
3,21
3,24
3,31
-2,2 %
3,29
1)
2)
Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2012 ja 2011 väliseen muutokseen.
Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
2
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 3
Toimitusjohtajan kommentti
Yhtiön toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi katsauskautta:
“Ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana vuokratuotot ovat parantuneet entisestään: olemme onnistuneet lisäämään vertailu­
kelpoisten kohteittemme vuokratuottoja 5,3 prosenttia. Etenkin kauppakeskusten luvut olivat hyviä: vertailukelpoiset nettovuokra­
tuotot kasvoivat 6,7 prosenttia.
Vuokraustoimintamme tuottaa edelleen positiivisia tuloksia: kauden aikana allekirjoitimme vuokrasopimuksen Debenhamsin
franchise-kumppanin kanssa tavarataloketjun tuomisesta Viroon ja liikkeen avaamisesta Rocca al Maressa. Allekirjoitimme myös
aiesopimuksen Debenhamsin tuomisesta suunnitteilla olevaan Ison Omenan laajennusosaan. Myös Hennes & Mauritz saapuu Viron
markkinoille, H&M avaa kaksi liikettä kauppakeskuksissamme Tallinnassa.
Jälleenrahoitus ja rahoitusmuotojen hajauttaminen ovat säilyneet fokuksessa. Toukokuussa liikkeeseen lasketun 150 miljoonan
euron joukkovelkakirjalainan jälkeen allekirjoitimme 360 miljoonan euron pitkäaikaisen vakuudettoman luoton pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa syyskuussa. Nämä menestyksekkäästi järjestetyt transaktiot ovat osoitus Cityconin kyvystä hankkia rahoitusta
sekä pääpankkisuhteidemme vahvuudesta. Tämän luottosopimuksen jälkeen käytännössä kaikki vuonna 2013 erääntyvät merkittävät pankkilainat on jälleenrahoitettu ja Cityconin keskimääräistä laina-aikaa on pidennetty. Onnistuneen jälleenrahoituksen jälkeen
päätimme 90,7 miljoonan euron merkintäoikeusannista parantaaksemme yhtiön taloudellista joustavuutta. Varat tullaan käyttämään toimenpiteisiin, jotka tuottavat lisäarvoa kauppakeskuksiin, kuten kehityshankkeiden rahoittamiseen, mahdollisiin selektiivisiin hankintoihin, taseen vahvistamiseen ja lainojen takaisin maksuun.
Laajennuimme Tanskan markkinoille kesällä. Citycon sijoittaa ensisijaisti kahdenlaisiin kauppakeskuksiin: isompiin alueellisiin
keskuksiin kuten Isoon Omenaan, Koskikeskukseen ja Rocca al Mareen ja pienempiin paikallisesti vahvoihin päivittäistavaravetoisiin
kauppakeskuksiin, joissa kilpailu on rajattua. Albertslund Centrum istuu jälkimmäiseen kategoriaan täydellisesti. Mielestämme tämä
laajentuminen oli varovainen askel uuteen maahan ydinalueemme sisällä.
Jatkossa yhtiö keskittyy edelleen tuottojen parantamiseen ja vakaaseen kassavirtaan.”
Tärkeimmät tapahtumat
Rahoitus
Citycon allekirjoitti 4. syyskuuta 360 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän
kanssa. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 170 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Uusi laina nostetaan ja sillä jälleenrahoitettava luotto maksetaan takaisin viimeisen vuosineljänneksen aikana.
Yhtiö laski toukokuussa liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Lainan
maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa.
Syyskuussa yhtiö käynnisti syyskuussa merkintäoikeusannin kerätäkseen noin 90,7 miljoonaa euroa yhtiökokouksen 21.3.2012
antaman valtuutuksen nojalla. Osakkeiden merkintäaika oli 17.9.–1.10.2012. Osakeanti ei vaikuta tässä osavuosikatsauksessa raportoituun omaan pääomaan tai rahavaroihin, mutta osakekohtaiset tulostunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkaiden määrällä.
Citycon on jatkanut vuoden 2006 vaihtovelkakirjalainansa takaisinostoja.
Vuokraustoiminta
Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 96,5 prosenttia (96,6 %). Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokrausaste oli
95,4 prosenttia (95,4 %).
Syyskuun lopussa Citycon allekirjoitti vuokrasopimuksen brittiläisen tavaratalo Debenhamsin kanssa. Tavarataloketju avaa ensimmäisen liikkeensä Virossa Cityconin Rocca al Maressa syksyllä 2013.
Kauden aikana Citycon sopi Hennes & Mauritzin kanssa kahden liikkeen avaamisesta Tallinnassa tuodakseen ketjun Viron markkinoille. Liikkeet avataan viimeistään syksyn 2013 aikana.
3
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 4
Hankinnat ja myynnit
Yhtiö myi 2. elokuuta Ruotsissa Drabanten bostäder AB:n kaikki osakkeet noin 50,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 milj. ­euroa)
Bostadsrättsföreningen Stinsen 107-111:lle. Myyty yhtiö omistaa Tumba Centrumin yhteydessä Botkyrkan kunnassa ­Ruotsissa 47
asuntoa. Asuntojen vuokrattava pinta-ala on noin yhteensä noin 3 600 neliömetriä.
Yhtiö osti 2. heinäkuuta Oulussa sijaitsevan Citytalon 13,5 miljoonalla eurolla paikalliselta seurakuntayhtymältä sekä eräiltä
yksityishenkilöiltä. Citytalo sijaitsee Cityconin omistaman kauppakeskus Gallerian vieressä Oulun ydinkeskustassa. Citytalon vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 2 800 neliömetriä, sen tilat ovat täyteen vuokrattuja ja ankkurivuokralaisina toimivat Clas Ohlson,
Gina Tricot sekä DinSko. Pääasiallinen syy kiinteistön hankitaan on kauppakeskus Gallerian suunnitteilla oleva laajennus- ja uudistushanke.
Citycon osti 2. heinäkuuta 25 prosentin osuuden Uumajassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Strömpilenistä ja sen omistamasta Länken-nimisestä liikekiinteistöstä noin 121 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 13,8 milj. eurolla) Balticgruppen AB:ltä.
Citycon hankki kiinteistöistä 75 prosentin omistusosuuden kesäkuussa 2007. Myyjä Balticgruppen AB jäi tuolloin vähemmistöosakkaaksi 25 prosentin osuudella. Alkuperäisen kaupan yhteydessä solmitun osakassopimuksen mukaisesti vähemmistöosakkaalla
oli oikeus myydä omistuksensa Cityconille tietyn ajan kuluessa. Toteutunut kauppa perustuu tähän sopimukseen. Kauppahinta on
määritelty kyseisen sopimuksen mukaisesti ja se on linjassa kiinteistöjen tuoreimman käyvän arvon kanssa. Kaupan jälkeen Citycon
omistaa kauppakeskus Strömpilenin ja liikekiinteistö Länkenin kokonaisuudessaan.
Citycon sopi 16. toukokuuta myyvänsä kaikki Jakobsberg Bostäder 3 AB:n osakkeet noin 90,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin
10,0 milj. eurolla) Akelius Lägenheter AB:n omistamalle Lärjungen Lägenheter 18 AB:lle. Kauppa toteutui 2.7.2012. Myyty yhtiö
omistaa Ruotsissa Järfällan kunnassa Jakobsberg Centrumin yhteydessä 129 asuntoa. Asuntojen vuokrattava pinta-ala on yhteensä
noin 9 800 neliömetriä. Citycon kirjaa myynnistä noin 2,9 miljoonan euron myyntivoiton.
Citycon allekirjoitti 7. kesäkuuta sopimuksen suur-Kööpenhaminan alueella sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen ostamisesta Albertslundin kunnalta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin 24 milj. eurolla). Kauppa toteutui 2.7. Hankinta on
yhtiön ensimmäinen investointi Tanskassa. Albertslund Centrumin vuokrattava pinta-ala on tällä hetkellä noin 16 000 neliömetriä.
Sopimukseen sisältyy lisäksi päivittäistavarakauppalaajennus, jonka yhtiö ostaa hankkeen valmistuttua vuonna 2014. Laajennuksen myötä vuokrattava kokonaispinta-ala laajenee noin 20 000 neliömetriin. Kauppakeskuksen vuokrausaste on 97,5 prosenttia.
Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 7.6.2012 julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Yhtiö hankki huhtikuussa Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5 miljoonalla eurolla Tapiola-yhtiöiltä. Kauppakeskus
Arabia sijaitsee Helsingin koillisessa kantakaupungissa noin neljän kilometrin päässä ydinkeskustasta Helsingin kaupungin omistamalla tontilla. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14 000 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 11 400
neliömetriä. Kauppakeskuksessa on yli 30 liikettä ja sen vuokrausaste ostohetkellä oli 93,0 prosenttia. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 4.4.2012 julkaisemasta pörssitiedotteesta.
Yhtiö osti huhtikuussa myös loput vähemmistöosakkeet kauppakeskus Koskikeskuksesta ostamalla 41,7 prosenttia Kiinteistö
Oy Tampereen Koskenrannan osakkeista 7,8 miljoonalla eurolla. Kyseinen yhtiö on yksi Koskikeskuksen kiinteistöyhtiöistä. Kaupan
jälkeen yhtiö omistaa kauppakeskus Koskikeskuksen kokonaisuudessaan, mikä edesauttaa keskuksessa käynnissä olevan kehityshankkeen sujuvaa toteuttamista.
Yhtiö myi kauden aikana yhteensä kuusi ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta, kolme Ruotsissa ja kolme Suomessa.
Kehityshankkeet
Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke on yhtiön suurin käynnissä oleva hanke. Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvo on noin
37,9 miljoonaa euroa. Projekti etenee suunnitellussa aikataulussa ja uudistuneen Koskikeskuksen avajaisia vietetään marraskuun
puolivälissä. Kauppakeskus on auki ja palvelee asiakkaita koko hankkeen ajan.
Tallinnassa sijaitseva kauppakeskus Magistral avattiin täyteen vuokrattuna toukokuussa uudelleen kahdeksan kuukautta kestäneen uudistus- ja laajennushankkeen jälkeen. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvoi 2 200 neliömetrillä 11 700 neliömetriin.
Helsingin Myllypurossa sijaitsevan kauppakeskus Myllypuron Ostarin kehityshankkeen viimeinen osa valmistui toukokuussa.
Muut tapahtumat
Baltian liiketoimintayksikkö nimettiin uudelleen ”Baltia ja uudet markkinat” -liiketoimintayksiköksi. Tanskasta ostettu Albertslund
Centrum kuuluu tähän yksikköön Baltiassa sijaitsevien keskusten lisäksi ja yksikköä vetää edelleen Harri Holmström.
4
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 5
Marko Juhokas nimitettiin 11.7.2012 Citycon Oyj:n Suomen liiketoimintojen maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Juhokas on
toiminut Cityconissa kiinteistökehitysjohtajana ja aloitti uudessa tehtävässään 16.7.2012. Michael Schönach, Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtaja ja johtoryhmän jäsen, jätti tehtävänsä yhtiössä 15.5.2012. Nils Styf nimitettiin huhtikuussa Citycon Oyj:n
sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Styf aloitti tehtävässään kesäkuussa.
Eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kattojärjestö EPRA (European Public Real Estate Association) valitsi
vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2011 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai
EPRA Gold Award -palkinnon taloudellisesta raportoinnistaan nyt kolmantena vuotena peräjälkeen. Yhtiö sai kultaa myös uudessa
Vastuullisuusraportoinnin kilpailusarjassa.
Citycon muutti konsernirakennettaan 1.4.2012 alkaen. Muutos toteutettiin liiketoimintasiirroilla, joissa Cityconin Suomen kiinteistöliiketoiminnot siirrettiin kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:hyn ja Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy:hyn.
Liiketoimintasiirtojen jälkeen nämä yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät Cityconin Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Muutos ei
vaikuta Cityconin muuhun toimintaan.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 laskea liikkeelle varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla enintään
49 032 002 uutta osaketta. Osakeannissa liikkeeseen lasketut osakkeet vastaavat noin 17,6 prosenttia kaikista Cityconin osakkeista ja äänistä ennen osakeantia sekä noin 15,0 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista ja äänistä osakeannin jälkeen. 17.9.2012
– 1.10.2012 järjestetyssä merkintäetuoikeusannissa merkittiin kaikki tarjotut 49 032 002 osaketta. 5.10.2012 Cityconin hallitus
hyväksyi merkintäetuoikeusannissa tehdyt ensisijaiset merkinnät ja Cityconin osakkeenomistajien tai muiden sijoittajien tekemät
toissijaiset merkinnät merkintäetuoikeusannin ehtojen mukaisesti merkitsijän ensisijaisen merkintäoikeuden yhteydessä käyttämien
merkintäoikeuksien suhteessa. Ensisijaisessa merkinnässä merkityt osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX
Helsinki Oy:ssä väliaikaisina osakkeina 2.10.2012 alkaen. Kaikki merkintäetuoikeusannissa merkityt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin 8.10.2012, jonka jälkeen väliaikaiset osakkeet yhdistettiin Cityconin nykyiseen osakelajiin. Uudet osakkeet ovat olleet
kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhdessä muiden Cityconin osakkeiden kanssa 9.10.2012 alkaen.
Yhtiön osakkeenomistajat, jotka olivat täsmäytyspäivänä 12.9.2012 merkittyinä Euroclear Finland Oy:n ylläpitämään osakasluetteloon, saivat automaattisesti yhden vapaasti luovutettavissa olevan arvo-osuusmuotoisen merkintäoikeuden jokaista täsmäytyspäivänä omistamaansa yhtä osaketta kohden. Jokaiset 17 merkintäoikeutta oikeuttivat haltijansa merkitsemään kolme osaketta.
Citycon on ostanut takaisin 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja institutionaaliselta sijoittajalta takaisinostohintaan 100,40 prosenttia nimellisarvosta. Yhtiön takaisin ostama 1,45 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastaa 29 kappaletta 50 000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa noin 1,3 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Kauppa toteutettiin 9.10.2012.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa
yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi sekä jatkaa kohteiden
myyntistrategioiden selvittämistä kohteiden arvon maksimoimiseksi proaktiivisella johtamisella ja vuokraamisella.
Vuonna 2012 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista ja odottaa liikevaihtonsa kasvavan 16–21 miljoonalla eurolla verrattuna toisen vuosineljänneksen tuloksen yhteydessä ilmoitettuun 13–19 miljoonaan euroon. Muutos liikevaihtoennusteessa johtuu pääosin vuokralaisiin liittyvien projektien ajoituksesta Baltiassa eikä yhtiön liikevaihtonäkymissä ole tapahtunut
muutoksia. Yhtiö odottaa operatiivisen liikevoittonsa kasvavan (EPRA operating profit) 14–19 miljoonalla eurolla (11. heinäkuuta
2012 ilmoitettu 12–18 milj. euroa) verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset hankinnat
ja myynnit. Citycon odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA earnings) kasvavan 6–11 -miljoonalla eurolla edellisvuodesta (11. heinäkuuta 2012 ilmoitettu: 5-11 milj. euroa). Yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan syys–lokakuussa 2012 toteutetun merkintäannin myötä 0,195–0,215 perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja osakeannin seurauksena
kasvaneeseen osakkeiden lukumäärään aiemmin ilmoitetun 0,21–0,23 euron sijasta. Yhtiö tiedotti muutoksesta annin yhteydessä
pörssitiedotteella 7.9.2012.
5
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 6
Yhtiön arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan, valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio- ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Toimintaympäristön kehitys
Yleisesti ottaen vuoden 2012 yhdeksän ensimmäistä kuukautta ovat olleet taloudellisen epävarmuuden aikaa, vaikkakin positiivista
virettä on ollut havaittavissa vähittäiskaupan kasvaessa Cityconin toimintamaissa. Vuoden aikana markkinoiden epävarmuus on kasvanut euroalueen valtioiden velkakriisin syventymisen vuoksi.
Vähittäiskaupan myynti kasvoi Suomessa, Ruotsissa ja Virossa. Kaikkiaan vähittäiskauppa kasvoi tammi-elokuussa Suomessa 5,1 prosenttia, Ruotsissa 2,4 prosenttia ja Virossa 8,0 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics
­Estonia.)
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen oli edelleen positiivista Pohjoismaissa, erityisesti Ruotsissa ja Tanskassa.
Suomessa kuluttajien luottamusindikaattori laski nopeasti heinäkuussa, mutta on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja
Liettuassa (Eurostat).
Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin.
Vuoden aikana kuluttajahinnat jatkoivat kasvuaan kaikissa Cityconin toimintamaissa. Elokuussa inflaatio oli Suomessa 2,7 prosenttia, Ruotsissa 0,7 prosenttia, Tanskassa 2,6 prosenttia, Virossa 3,8 prosenttia ja Liettuassa 3,3 prosenttia. (Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Eurostat, Statistics Estonia, Statistics Lithuania.)
Kausivaihtelulla tasoitettu työttömyys on Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa Euroopan Unionin keskiarvoa (10,5 %) matalampi:
elokuun lopussa kausivaihtelulla tasoitettu työttömyysaste oli Suomessa 7,9 prosenttia, Ruotsissa 7,8 prosenttia ja Tanskassa 8,0
prosenttia. Virossa ja Liettuassa työttömyysasteet ovat edelleen korkealla: Virossa 10,1 prosentissa ja Liettuassa 13,2 prosentissa
kesäkuun lopussa. (Eurostat)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus vaikuttaa edelleen rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.
Kiinteistömarkkinat
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla sijoituskysyntä on kasvanut, mutta parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt transaktiovolyymit matalalla tasolla. Vuoden 2012 kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana on kuitenkin ylitetty koko vuoden 2011 liikekiinteistöjen transaktiovolyymi, joka toisaalta oli alhainen. Vahvasta kysynnästä johtuen parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat
pysyneet vakaina, mutta kakkosluokan kohteissa tuottovaatimukset ovat kääntymässä nousuun. Vähittäiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan, painottuen kuitenkin parhaisiin sijainteihin.
Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi tämän vuoden kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana edellistä vuotta heikommaksi ollen vain noin 40 prosenttia vuoden 2011 kolmen ensimmäisen kvartaalin toteumasta. Lisäksi on epätodennäköistä, että
liikekiinteistöjen transaktiovolyymi saavuttaa vuoden 2011 korkeaa tasoa. Parhaiden kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat
pysyneet muuttumattomina viimeisen neljän kvartaalin ajan.
Virossa yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatta vähittäiskaupan kehitys näyttää positiiviselta. Vajaakäyttö kauppakeskuksissa on lähellä nollaa ja vuokrat ovat nousseet seuraten inflaatiota. Myös sijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet liikekiinteistöjen osalta ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet alle 8 prosentin.
(Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa kauden aikana kasvoi 6 prosenttia ja kävijämäärät 2 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosenttia, Ruotsissa
6 prosenttia ja Baltiassa ja uusilla markkinoilla 14 prosenttia. Kävijämäärä kasvoi Suomessa 1 prosentin, Ruotsissa 4 prosenttia
sekä Baltiassa ja uusilla markkinoilla 4 prosenttia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina
valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti kasvoi 4 prosenttia ja kävijämäärä 1 prosentin. Kaikki
myynti- ja kävijämääräluvut ovat arvioita.
6
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 7
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden
taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä
ovat nousevat rahoituskulut korkeampien luottomarginaalien seurauksena, alentunut velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen
käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja laskeviin markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun
ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat
tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2012 kuluessa euroalueen epävarmuus on jatkunut, mikä on
vaikeuttanut talouskasvuennusteiden laatimista. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis edelleen olemassa ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy.
Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät
riskit ovat merkittäviä Cityconin kannalta. Vaikka Pohjoismaisten pankkien halukkuus lainata rahaa kiinteistösijoitusyhtiöille on
pysynyt maltillisena, rahoituksen saatavuus on rajoitettua ja luottomarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla tai jopa nousseet
entisestään. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III ja Solvency II -säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä on
omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen
rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun vaikutusta. Lähivuosina Cityconin täytyy jälleenrahoittaa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla solmittuja lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luottomarginaalit tulevat nousemaan. Nousevat
luottomarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa, vaikka markkinakorkotasossa ei
tapahtuisi merkittäviä muutoksia. Vuosien 2012 ja 2013 jälleenrahoitusriskiä pienentää merkittävästi yhtiön syyskuussa allekirjoittama EUR 360 miljoonan suuruinen luottosopimus Pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Luotolla sovittiin tärkeimpien 2012 ja
2013 erääntyvien lainojen jälleenrahoituksesta.
Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, ja pystyi toukokuussa
laskemaan liikkeeseen 150 miljoonan euron kotimaisen joukkolainan, mutta ei ole takeita siitä, että sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi jatkossa saatavilla kilpailukykyiseen hintaan.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy edelleen paljon epävarmuutta johtuen haasteellisesta taloustilanteesta.
Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin, jotka sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän haluttuja kiinteistöjä, koska sijoittajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät ole erityisen
halukkaita rahoittamaan tämän kaltaisia kohteita. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin sijoittajien kysyntä on epävarmuuden
keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat myös vuoden 2012 aikana pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2011 tilinpäätöksen sivuilla 40–42 sekä vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilla
73–74.
Kiinteistöomaisuus
Cityconin strategiana on keskittyä korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa. Citycon hakee kasvua sekä kauppakeskushankinnoin että omistamiensa kauppakeskusten uudistamisen ja laajentamisen kautta.
Syyskuun lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 695,5 miljoonaa euroa (2 512,6 milj. euroa) ja yhtiö omisti
37 (36) kauppakeskusta ja 41 (46) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 23 (23), Ruotsissa 9 (9) ja Baltiassa 4 (4).
Kesäkuussa yhtiö sopi hankkivansa ensimmäisen kauppakeskuksensa Tanskasta. Kauppa toteutui heinäkuun alussa.
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit (hankinnat mukaan lukien) olivat yhteensä 135,7 miljoonaa euroa (190,2 milj. euroa).
Investoinneista 58,6 miljoonaa euroa (137,5 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 0,0 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin, 0,0 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa)
yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen hankintaan, 76,4 miljoonaa euroa (50,4 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,7 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) muihin investointeihin.
7
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 8
Katsauskauden aikana investoitiin Suomessa 100,5 miljoonaa euroa (42,7 milj. euroa), Ruotsissa 12,6 miljoonaa euroa (40,7 milj.
euroa) ja Baltiassa 22,3 miljoonaa euroa (106,3 milj. euroa). Yhtiön pääkonttorin investoinnit olivat 0,3 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa). Yhtiön divestoinnit olivat yhteensä 27,8 miljoonaa euroa (6,1 milj. euroa), joista yhtiö kirjasi yhteensä 5,1 miljoonaa euroa (1,0
milj. euroa) myyntivoittoa verovaikutuksineen.
Ostot
Kauden aikana
• Ostettiin huhtikuussa Helsingissä sijaitseva kauppakeskus Arabia 19,5 miljoonalla eurolla.
• Ostettiin myös huhtikuussa 41,7 prosenttia Kiinteistö Oy Tampereen Koskenrannan osakkeista 7,8 miljoonalla eurolla.
• Ostettiin heinäkuussa Oulussa sijaitseva Citytalo 13,5 miljoonalla eurolla paikalliselta seurakuntayhtymältä sekä eräiltä yksityishenkilöiltä.
• Ostettiin heinäkuussa 25 prosentin osuuden Uumajassa Ruotsissa sijaitsevasta kauppakeskus Strömpilenistä ja sen omistamasta Länken-nimisestä liikekiinteistöstä noin 121 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 13,8 milj. eurolla) Balticgruppen AB:ltä.
• Toimintaa laajennettiin heinäkuussa Tanskaan ostamalla suur-Kööpenhaminan alueella sijaitsevan Albertslund Centrum -kauppakeskuksen ostamisesta Albertslundin kunnalta 181 miljoonalla Tanskan kruunulla (noin 24 milj. eurolla).
Näiden kauppojen seurauksena yhtiön vuokrattava pinta-ala nousi yhteensä 35 900 neliömetrillä.
Myynnit
Kauden aikana
• Myytiin tammikuussa Härrydan kunnassa lähellä Göteborgia Ruotsissa sijaitseva liikekiinteistö Landvetter noin 50,5 miljoonalla
Ruotsin kruunulla (noin 5,5 miljoonalla eurolla).
• Myytiin maaliskuussa lähellä Göteborgia sijaitseva liikekiinteistö Floda noin 84,2 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 9,4 milj.
­eurolla).
• Myytiin maaliskuussa Kouvolassa sijaitseva kauppakeskus Valtari 1,3 miljoonalla eurolla.
• Myytiin toukokuussa Jakobsberg Bostäder 3 AB:n kaikki osakkeet noin 90,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 10,0 milj. eurolla)
Akelius Lägenheter AB:n omistamalle Lärjungen Lägenheter 18 AB:lle.
• Myytiin kesäkuussa 31,3 prosentin omistusosuus Valkeakoskella sijaitsevan Kiinteistö Oy Valtakatu 5-7:n osakkeista 0,1 miljoonalla eurolla.
• Myytiin elokuussa Drabanten bostäder AB:n kaikki osakkeet noin 50,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 milj. euroa)
­Bostadsrättsföreningen Stinsen 107-111:lle.
Näiden kauppojen seurauksena yhtiön vuokrattava pinta-ala laski yhteensä 38 250 neliömetrillä. Yhtiö on myynyt kahdeksan ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta yhteisarvoltaan noin 38 miljoonaa euroa julkaistuaan päivitetyn strategiansa heinäkuussa
2011.
Kehityshankkeet
Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojensa asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä niiden tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on säilyttää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti
tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa vuokratuottoihin. Kassavirran jatkuvuuden turvaamiseksi Citycon pyrkii toteuttamaan
rakennushankkeet vaiheittain.
Yhtiöllä oli kauden lopussa käynnissä kolme kehityshanketta, joiden vuoksi noin 9 300 neliömetriä liiketilaa on pois kaupallisesta
käytöstä. Kauden aikana valmistui Magistralin uudistushanke Tallinnassa ja Myllypuron kehityshanke Helsingissä. Molemmat hankkeet valmistuivat suunnitellussa aikataulussa. Kauden aikana ei aloitettu uusia kehityshankkeita.
Meneillään olevat sekä vuonna 2011 valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy yhtiön verkkosivuilta sekä vuoden 2011
vuosikertomuksen sivuilta 85–87.
8
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 9
Vuosina 2011 ja 2012 valmistuneet ja 30.9.2012 meneillään olleet kehityshankkeet 1)
Koskikeskus
Iso Omena
Åkermyntan
Myllypuro
Martinlaakso
Hankkeen pinta-ala
ennen ja jälkeen, m2
Tampere, Suomi
27 700
28 600
37,9
33,3
11/2012
Espoo, Suomi
60 600
63 000
7,6
7,3
11/2012
Tukholma, Ruotsi
8 500
10 100
6,9
3,8
12/2012
Helsinki, Suomi
7 700
7 300
21,3
21,3 2)
valmis 2012
Tallinna, Viro
9 500
11 900
7,0
6,9
valmis 2012
Österåker, Ruotsi
20 000
27 500
53,2 1)
53,2
valmis 2011
Vantaa, Suomi
3 800
7 400
22,9
24,4 3)
valmis 2011
Lahti, Suomi
11 000
11 000
8,0
6,9
valmis 2011
Vantaa, Suomi
8 400
8 400
6,5
6,5
valmis 2011
Kirkkonummi, Suomi
5 000
4 000
4,0
3,7
valmis 2011
Hansa (Trio)
Myyrmanni
Kirkkonummen Liikekeskus
Valmistumisvuosi
Sijainti
Magistral
Åkersberga Centrum
Toteutuneet
brutto­investoinnit
30.9.2012 mennessä
(milj. euroa)
Hankkeen arvioioitu
kokonaisinvestointi
(milj. euroa)
Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
Helsingin kaupungilta vuonna 2008 saatu 5,9 milj. euron kertakorvaus verovaikutuksineen on vähennetty toteutuneista bruttoinvestoinneista.
3)
Martinlaakson kehityshankkeen alkuperäinen investointiarvio ylitettiin 1,5 milj. eurolla suunniteltua laajempien kaupallisen ilmeen kehittämis- ja vuokralaismuutostöiden vuoksi.
1)
2)
Taloudellinen kehitys
Seuraavassa esitetyt luvut ovat tammi-syyskuun lukuja ja suluissa olevat vertailukauden luvut vuoden 2011 vastaavan jakson lukuja
ellei toisin mainita.
Liikevaihto
Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista sekä käyttökorvauksista ja palvelutuotoista. Liikevaihto oli 177,1 miljoonaa euroa (161,0 milj. euroa). Liikevaihto kasvoi 16,0 miljoonaa euroa eli 10,0 prosenttia. Valmistuneet tai
osittain valmistuneet kehityshankkeet, kuten Martinlaakson Ostari, Myllypuron Ostari, Myyrmanni ja Åkersberga Centrum, kasvattivat liikevaihtoa 5,3 miljoonalla eurolla ja hankinnat 9,1 miljoonalla eurolla. Divestoinnit (ks. vuoden 2012 myynnit kohdasta Kiinteistöomaisuus; vuonna 2011 toteutetut asuntojen myynnit Ruotsissa sisältyivät myös vertailukauden divestointiportfolioon) vähensivät liikevaihtoa 3,3 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoiset kohteet kasvattivat liikevaihtoa 3,7 miljoonalla eurolla. (Ks. myös taulukko
Nettovuokratuotto ja liikevaihto segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti.)
Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihto kasvoi indeksoinnin, kauppakeskuskohteiden korkeamman vuokratason ja parantuneen
vuokrausasteen johdosta ja laski muissa liikekiinteistöissä lisääntyneen vajaakäytön vuoksi. Vertailukelpoisten kohteiden väliaikaiset vuokranalennukset laskivat ja olivat 1,1 miljoonaa euroa (1,5 milj. euroa).
Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 804 (3 994) vuokrasopimusta. Yhtiön vuokrattava pinta-ala laski 0,1 prosenttia 998
170 neliömetriin. Vuokrattavan pinta-alan lasku johtui ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden divestoinneista Suomessa ja
Ruotsissa. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,4 vuotta (3,4 vuotta). Keskimääräinen neliövuokra nousi
19,5 eurosta 20,8 euroon kehityshankkeiden, myyntien ja indeksikorotusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste oli 95,4 prosenttia (95,4%). Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 9,0 prosenttia edellisten 12
kuukauden aikana.
9
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 10
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
Q3/2012
Q3/2011
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m
2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
77
78
82
-4,9
80
992 570
998 170
999 270
-0,1
994 730
237,3
243,1
226,0
7,6
228,5
20,4
20,8
19,5
6,7
19,7
140
188
247
597
554
7,8
782
-20,9
177 006
19,7
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Q2/2012
23 685
64 777
33 254
100 910
127 636
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
22,5
21,9
19,1
19,9
19,7
1,0
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
328
208
200
911
593
53,6
877
34 366
62 713
19 758
120 245
132 976
-9,6
186 120
16,8
21,2
20,9
17,1
18,5
-7,6
18,1
95,6
95,4
95,4
-
95,5
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
3,5
3,4
3,4
0,0
3,4
Nettotuotto-% 3)
6,2
6,3
5,9
-
6,0
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
6,3
6,3
6,0
-
6,1
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
2)
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2)
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3)
Sisältää laajennushankkeiden tontit.
1)
Hoitokulut
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten sähköstä, lämmityksestä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut
nousivat 2,6 miljoonaa euroa eli 4,8 prosenttia 53,2 miljoonasta eurosta 55,7 miljoonaan euroon. Valmistuneet kehityshankkeet ja
hankinnat kasvattivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut laskivat 0,9 miljoonaa
euroa johtuen alhaisemmista lämmitys- ja sähkökuluista huolimatta nousseesta energian hinnasta. Talvi 2012 oli lämpimämpi kuin
talvi 2011 ja kesä 2012 oli kylmempi kuin kesä 2011 sekä sähkönkulutus on pienentynyt myös sisäisen kulujensäästöohjelman ansiosta. (Ks. liitetieto 4. Hoitokulut.)
Vuokraustoiminnan muut kulut
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luottotappioista ja olivat 1,4 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa). Kulujen kasvu johtui pääasiassa Ruotsin liiketoimintojen korkeammista luottotappioista.
Nettovuokratuotto
Cityconin nettovuokratuotot olivat 119,9 miljoonaa euroa (107,0 milj. euroa). Nettovuokratuotot kasvoivat 12,9 miljoonaa euroa
eli 12,1 prosenttia. Kehityshankkeet kuten Martinlaakson Ostari, Myllypuron Ostari, Myyrmanni ja Åkersberga Centrum kasvattivat
nettovuokratuottoja 3,4 miljoonalla eurolla ja kauppakeskus Kristiinen, Högdalenin, Arabian ja Albertslundin hankinnat kasvattivat
nettovuokratuottoja 6,1 miljoonalla eurolla. Divestoinnit vähensivät nettovuokratuottoja 1,7 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten
kohteiden nettovuokratuotto nousi 4,4 miljoonaa euroa eli 5,3 prosenttia johtuen kauppakeskusten selkeästi korkeammasta 6,7
prosentin nettovuokratuottojen kasvusta, kun taas market- ja myymäläkohteiden nettovuokratuotot laskivat 2,3 prosenttia. Positiivinen vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvu kauppakeskuskohteissa oli seurausta positiivisesta kehityksestä Liljeholmstorget Galleriassa, Rocca al Maressa, Isossa Omenassa ja Jakobsberg Centrumissa. Vertailukelpoisten market- ja myymäläkohteiden negatiivinen nettovuokratuoton kehittyminen johtui etupäässä yhdestä pääkaupunkiseudulla ja yhdestä Kotkassa sijaitsevasta
market-kiinteistöstä.
10
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 11
Cityconin kiinteistöomaisuuden nettotuottoaste oli 6,3 prosenttia (5,9 %) ja parani yhtiön kaikissa toimintamaissa nettotuoton
kasvun myötä.
Seuraavassa taulukossa on esitetty vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin. Vertailukelpoisilla kohteilla
tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu
kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 61,7 prosenttia sijaitsee Suomessa nettovuokratuoton perusteella laskettuna.
Nettovuokratuotto ja liikevaihto segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti
Liikevaihto
kiinteistökantakohtaisesti
Nettovuokratuotot segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti
Me
Suomi
Ruotsi
Baltia
Muut
Yhteensä
Citycon yhteensä
64,7
22,1
8,7
0,0
95,4
146,1
Hankinnat
0,1
0,5
3,7
-
4,3
6,1
Kehityshankkeet
3,4
1,2
0,0
-
4,6
5,7
Divestoinnit
0,0
-0,8
-
-
-0,8
-1,6
Vertailukelpoiset kohteet
-0,8
2,2
0,6
-
2,0
1,9
Muu (sis. valuuttakurssieron)
-0,1
1,5
0,0
0,0
1,5
2,8
67,3
26,8
12,9
0,0
107,0
161,0
Hankinnat
0,9
1,2
4,0
-
6,1
9,1
Kehityshankkeet
3,2
0,1
0,1
-
3,4
5,3
-0,4
-1,2
-
-
-1,7
-3,3
Q1-Q3/2010
Q1-Q3/2011
Divestoinnit
Vertailukelpoiset kohteet
Muu (sis. valuuttakurssieron)
Q1-Q3/2012
1,7
1,7
1,0
-
4,4
3,7
-0,2
0,7
0,0
0,0
0,6
1,2
72,5
29,3
18,1
0,0
119,9
177,1
Hallinnon kulut
Hallinnon kulut olivat 19,2 miljoonaa euroa (18,8 milj. euroa). Kulujen kasvu 0,4 miljoonalla eurolla eli 2,1 prosentilla johtui pääasiassa kasvusta ei-kassavaikutteisissa osakeoptiokuluissa (0,5 miljoonaa euroa) ja korkeammista transaktiokuluista liittyen kiinteistöjen myynteihin. Lisäksi hieman korkeampi keskimääräinen henkilöstömäärä ja korkeammat palkat nostivat hallinnon kuluja. Hallinnon
kulut olivat kolmannen vuosineljänneksen aikana 1,2 miljoonaa euroa matalammat vuoden 2012 toiseen vuosineljännekseen verrattuna johtuen alhaisemmista uudelleenorganisointikuluista, ei-kassavaikutteisista osakeoptiokuluista ja vähennyksestä useissa
hallinnon kuluissa.
Citycon-konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa yhteensä 130 (129) henkilöä, joista 86 (86) oli Suomessa, 33 (33) Ruotsissa, 10 (9) Baltiassa ja 1 (1) Hollannissa.
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon olivat 19,8 miljoonaa euroa (-18,2 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon voitto johtui kauppakeskuskohteiden arvonnoususta 28,0 miljoonalla eurolla, jota tasoitti market- ja myymäläkohteiden arvon lasku 8,2 miljoonalla eurolla. Market- ja myymäläkohteiden käyvän arvon tappio johtui pääasiassa jonkin verran alemmista markkinavuokraoletuksista. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 45,4 miljoonaa euroa (29,2 milj. euroa) ja arvonalennusta yhteensä
25,6 miljoonaa euroa (47,4 milj. euroa). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen
nettotuottovaatimus 30.9.2012 oli 6,3 prosenttia (30.6.2012: 6,4%). Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nettotuottovaatimukseksi määriteltiin 6,3 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 5,9 prosenttia ja Baltian maissa sijaitsevien 7,9
prosenttia.
Arvioinnissa käytetty keskimääräinen markkinavuokra nousi 25,1 euroon/neliömetri 23,9 eurosta/neliömetri (ks. liitetieto 6: Sijoituskiinteistöt). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n laatima, kauden lopun tilanteen mukainen arviolausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi/arviolausunto.
11
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 12
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä olivat 5,1 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) (ks. Kiinteistöomaisuus).
Liikevoitto
Liikevoitto oli 125,8 miljoonaa euroa (71,2 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä korkeammasta nettovuokratuotosta, positiivisesta käyvän arvon muutoksesta ja korkeammista sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista.
Rahoituskulut (netto)
Rahoituskulut (netto) nousivat 4,6 miljoonaa euroa 50,7 miljoonaan euroon (46,2 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta lisääntyneestä korollisen velan määrästä, alhaisemmista korkojen aktivoinneista sekä
kertaluonteisesta kirjanpidollisesta tappiosta johtuen vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta. Korollinen velka kasvoi investointien
seurauksena, joita rahoitettiin velalla. Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko nousi vuoden 2011 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna ja oli 4,06 prosenttia (3,99 %) kasvun johtuessa pääosin kohonneista luottomarginaaleista. Korollisten
velkojen painotettu keskikorko kauden lopussa koronvaihtosopimukset huomioon ottaen laski 3,94 prosenttiin (4,19 %) markkinakorkotason selvän laskun seurauksena.
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista oli 0,0 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) ja tarkoittaa Cityconin osuutta Espagalleria Oy:n tuloksesta.
Tuloverot
Tuloverokulut olivat -9,1 miljoonaa euroa (-0,5 milj. euroa). Tuloverokulujen kasvu johtui lähinnä laskennallisesta verokulusta -7,8
miljoonaa euroa vuoden 2012 ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitoista verrattuna 0,4 miljoonan euron laskennalliseen verotuottoon johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista vastaavalla ajanjaksolla
vuonna 2011. Tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat -1,3 miljoonaa euroa (-0,9 milj. euroa).
Katsauskauden voitto
Katsauskauden voitto oli 65,9 miljoonaa euroa (24,5 milj. euroa). Kasvu johtui lähinnä kasvaneesta liikevoitosta, mikä oli seurausta
korkeammasta nettovuokratuotosta ja positiivisesta käyvän arvon muutoksesta. Toisaalta katsauskauden voittoa laski rahoituskulujen nousu.
Tase ja rahoitus
Sijoituskiinteistöt
Katsauskauden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 695,5 miljoonaa euroa (2 512,6 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 60,9 prosenttia (62,0 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,6 prosenttia (27,1 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 11,6 prosenttia (10,9 %).
Sijoituskiinteistöjen arvo nousi 173,4 miljoonalla eurolla vuoden 2011 lopusta (31.12.2011: 2 522,1 milj. euroa) 135,3 miljoonan euron bruttoinvestointien johdosta, mutta laski 2,4 miljoonalla eurolla tehtyjen divestointien vuoksi (ks. kohta Kiinteistöomaisuus) ja 17,4 miljoonalla eurolla johtuen tiettyjen Ruotsissa sijaitsevien asuntojen ja joidenkin Suomen market ja myymälä -kiinteistöjen siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt -kategoriaan. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoa nostivat 19,8 miljoonan euron
nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (ks. tarkemmin edellä Taloudellinen kehitys: Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon). Ruotsin kruunun vahvistuminen nosti sijoituskiinteistöjen arvoa 38,1 miljoonalla eurolla.
Oma pääoma
Yhtiön emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 907,2 miljoonaa euroa (913,5 milj. euroa). Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma nousi 4,6 miljoonaa euroa vuoden 2011 (31.12.2011: 902,6 milj. euroa) lopusta pääasiassa emoyhtiön omistajille kuulu-
12
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 13
vasta katsauskauden voitosta 56,8 miljoonaa euroa. Toisaalta, maksetut osingot ja pääoman palautukset sekä korkojohdannaissopimusten käyvän arvon lasku pienensivät omaa pääomaa. Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jolloin niiden korkojohdannaissopimusten, joihin suojauslaskentaa sovelletaan, käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin, jolloin ne vaikuttavat
omaan pääomaan. Sopimuksista on kauden aikana kirjattu 13,2 miljoonaa euroa käyvän arvon tappiota muihin laajan tuloksen eriin
verovaikutus huomioituna (tappiota 19,0 milj. euroa) (ks. liitetieto 9: Johdannaissopimukset).
Edellä mainituista seikoista johtuen osakekohtainen oma pääoma nousi 3,27 euroon (31.12.2011: 3,25 euroa). Omavaraisuusaste laski 34,8 prosenttiin (31.12.2011: 36,0 %), koska korollinen velka nousi vuoden 2011 lopusta. Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste laski 37,2 prosenttiin (40,4 %) johtuen vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta sekä korkeammasta
velasta.
Tiedot yhtiön osakepääomasta, osakkeiden lukumäärästä ja niihin liittyvistä seikoista löytyvät tämän osavuosikatsauksen liitetiedosta 15: Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet.
Lainat
Taseen velat olivat yhteensä 1 810,4 miljoonaa euroa (1 609,7 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 540,0 miljoonaa euroa (122,5
milj. euroa). Katsauskauden päättyessä yhtiön käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 539,1 miljoonaa euroa, joista 505,7 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 33,3 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva
likviditeetti pois lukien yritystodistukset oli kauden päättyessä 492,5 miljoonaa euroa (30.6.2012: 374,3 milj. euroa). Likviditeettiä
ja lyhyttä velkaa lisäsivät elokuussa 2013 erääntyvien lainojen sovittu jälleenrahoitus marraskuussa 2012.
Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 143,0 miljoonaa euroa ja olivat 1 602,2 miljoonaa euroa (1 459,2 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 1 608,6 miljoonaa euroa (1 466,6 milj. euroa). Cityconin likvidit kassavarat olivat
33,3 miljoonaa euroa (21,5 milj. euroa), joten korollisen nettovelan käypä arvo katsauskauden lopussa oli 1 575,2 miljoonaa euroa
(1445,2 milj. euroa). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 2,5 vuotta (3,1 vuotta). Keskimääräinen laina-aika laski
(0,2 vuotta), koska elokuussa 2013 erääntyvät lainat tullaan uudelleen rahoittamaan marraskuussa 2012. Tämän uudelleenrahoituksen jälkeen keskimääräinen laina-aika tulee pitenemään. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika laski ja oli 3,6 vuotta (3,7 vuotta).
Korkokate nousi korkeamman operatiivisen liikevoiton seurauksena ja oli 2,1 (Q2/2012: 2,0).
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 86,1 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua (83,1 %). Suojausaste nousi kiinteäkorkoisen toukokuussa 2012 tehdyn joukkolainaemission seurauksena. Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan mukainen.
Yhtiö laski 4.5. liikkeeseen 150 miljoonan euron suuruisen kotimaisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 11.5.2017. Lainalle maksetaan kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa vuosittain 11.5. Lainaa merkitsi
yhteensä noin 40 sijoittajaa, laina ylimerkittiin ja se on listattu NASDAQ OMX Helsingissä. Lainasta saatavat varat käytetään olemassa olevien lainojen takaisinmaksuun sekä yhtiön yleisiin rahoitustarpeisiin.
Citycon allekirjoitti 360 miljoonan euron suuruisen pitkäaikaisen vakuudettoman luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa 4.9.2012. Järjestely koostuu 190 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 170 miljoonan euron
suuruisesta luottolimiitistä. Laina-aika on keskimäärin viisi vuotta. Luottosopimuksen jälkeen käytännössä kaikki vuonna 2013
erääntyvät merkittävät pankkilainat on jälleenrahoitettu ja Cityconin keskimääräistä laina-aikaa on pidennetty.
Citycon osti katsauskaudella takaisin yhteensä 30 miljoonan euron nimellisarvosta 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja. Yhtiön takaisin ostama 30 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastaa 600 kappaletta
50 000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastaa yhteensä noin 27 prosenttia vuonna 2013 erääntyvän Vaihtovelkakirjalainan
kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen takaisinostohinta oli 100,28 prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta.
Takaisinostetut velkakirjat on mitätöity. Mitätöintien seurauksena vaihtovelkakirjalainan perusteella merkittävien osakkeiden
määrä laski 9 821 428 osakkeeseen ja osakepääoman korotuksen määrä 13 258 927,80 euroon ennen merkintäetuoikeusantia.
Merkintäetuoikeusannin vuoksi Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 muuttaa vaihtovelkakirjalainan vaihtohintaa 4,20 eurosta 4,05
euroon. Uusi vaihtohinta on ollut voimassa 2.10.2012 alkaen ja vaihtovelkakirjalainan perusteella merkittävien osakkeiden kokonaismäärä on 10 185 185 ja Cityconin osakepääoman enimmäiskorotus merkintöjen johdosta on 13 749 999,75 euroa.
Mukaan lukien Cityconin vuosina 2008–2010 tekemät takaisinostot Citycon on ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä
68,75 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 63 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Alun perin
nimellisarvoltaan 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan nimellisarvo katsauskauden päättyessä oli 41 250 000 euroa.
13
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 14
Rahavirtalaskelma
Liiketoiminnan nettorahavirta
Liiketoiminnan nettorahavirta oli 44,5 miljoonaa euroa (54,1 milj. euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta laski johtuen pääasiassa
korkeammista realisoituneista valuuttakurssitappioista ja korkeammista maksetuista veroista, koska vertailukaudella 2011 saatiin
veronpalautusta 6,5 miljoonaa euroa.
Investointien nettorahavirta
Investointien nettorahavirta oli -78,7 miljoonaa euroa (-191,4 milj. euroa). Tytäryritysten ja sijoituskiinteistöjen hankinnat olivat
41,6 miljoonaa euroa (138,9 milj. euroa). Investoinnit sijoituskiinteistöihin, osuuksiin yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin
ja aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin olivat 69,2 miljoonaa euroa (59,7 milj. euroa). Negatiivista investointien rahavirtaa pienensivät 32,1 miljoonan euron (7,2 milj. euron) sijoituskiinteistöjen myynnit.
Rahoituksen nettorahavirta
Rahoituksen nettorahavirta oli -24,8 miljoonaa euroa (139,6 milj. euroa). Rahoituksen nettorahavirta koostui normaaleista lainojen
lyhennyksistä, uusien lainojen nostosta ja osinkojen ja pääomapalautuksen maksusta.
Liiketoimintayksiköiden taloudellinen kehitys
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi sekä Baltia ja uudet markkinat. Suomen yksikkö on
jaettu viiteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen), Vuokraus, Markkinointi, Kiinteistökehitys sekä Talous ja hallinto. Ruotsin yksikkö on jaettu kolmeen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen, Vuokraus ja Hankekehitys.
Baltia ja uudet markkinat -yksikkö on jaettu kahteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen ja Kiinteistökehitys.
Suomi
Citycon on yksi kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtajista Suomessa. Syyskuun lopussa yhtiöllä oli Suomessa 23 kauppakeskusta ja 36 muuta kohdetta, ja niiden vuokrattava pinta-ala oli 594 170 neliömetriä (577 570 m2). Vuokrattava pinta-ala nousi hankintojen ja valmistuneiden kehityshankkeiden myötä. (ks. Kiinteistöomaisuus). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 148,8
miljoonaan euroon lähinnä hankintojen ja valmistuneiden kehityshankkeiden (Myllypuro ja Martinlaakso) johdosta.
Katsauskauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 64 287 neliömetriä (98 085 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra oli hieman Suomen koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi pääosin yhdestä uusitusta
isosta ei-kaupallisesta vuokrasopimuksesta johtuen. Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 63 725 neliömetriä (99 208 m2).
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli niin ikään koko Suomen kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa
14
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 15
alhaisempi, ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynnistä ja päättyneistä toimistovuokrasopimuksista johtuen. Keskimääräinen vuokra nousi 20,9 eurosta/neliömetri 21,6 euroon/neliömetri lähinnä divestointien, valmistuneiden kehityshankkeiden ja
indeksikorotusten vuoksi. Vuokrausaste nousi 94,8 prosenttiin (94,4 %). Kauppakeskuskohteissa vuokrausaste oli 95,9 prosenttia
ja keskimääräinen vuokra 24,8 euroa/neliömetri.
Yhtiön Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat katsauskaudella 72,5 miljoonaa euroa (67,3 milj. euroa). Nettovuokratuotto nousi 5,2 miljoonalla eurolla eli 7,7 prosentilla, mm. koska valmistuneet kehityshankkeet, kuten Martinlaakson Ostari, Myllypuron Ostari ja Myyrmanni, ja kauppakeskus Arabian hankinta kasvattivat nettovuokratuottoa 4,1 miljoonalla eurolla. Suomen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto nousi 1,7 miljoonalla eurolla eli 3,2 prosentilla johtuen pääasiassa kauppakeskusten
positiivisesta kehityksestä. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 60,5 prosenttia (62,9 %) Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 6,2 prosenttia (6,0 %).
Avainluvut, Suomi
Q3/2012
Q3/2011
Q2/2012
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
59
59
62
-4,8
60
589 170
594 170
577 570
2,9
577 630
146,2
148,8
137,8
8,0
139,3
21,5
21,6
20,9
3,3
21,0
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
2011
107
107
108
322
340
-5,3
470
20 438
54 114
16 502
64 287
98 085
-34,5
137 118
22,5
22,8
22,5
21,2
20,7
2,2
20,2
98
111
114
364
338
7,7
477
15 450
49 032
13 968
63 725
99 208
-35,8
138 435
22,5
22,8
23,0
20,3
20,2
0,5
19,4
94,5
94,8
94,4
-
94,1
3,6
3,6
3,4
5,9
3,5
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Bruttovuokratuotot, Me
34,5
31,9
33,8
101,5
95,1
6,7
127,3
Liikevaihto, Me
36,1
33,3
35,1
105,9
98,9
7,1
132,5
Nettovuokratuotot, Me
25,2
23,4
24,4
72,5
67,3
7,7
90,5
6,2
6,2
6,0
-
6,0
6,4
6,4
6,2
-
6,2
1 604,0
1 640,9
1 557,3
5,4
1 547,4
Nettotuotto-%
3)
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2)
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3)
Sisältää laajennushankkeiden tontit.
1)
Ruotsi
Syyskuun lopussa Cityconilla oli Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja viisi muuta kauppapaikkaa, ja niiden vuokrattava pinta-ala
oli 273 700 neliömetriä (308 200 m2). Kohteet sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Vuokrattava
pinta-ala laski asuntodivestointien sekä kahden market-kiinteistön divestoinnin myötä. Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo laski
63,1 miljoonaan euroon divestointien myötä.
Katsauskauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 19 246 neliömetriä (27 287 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli hieman Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi yhdestä lyhytaikaisesta
toimistovuokrasopimuksesta johtuen. Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 50 853 neliömetriä (22 256 m2). Päättyneiden
15
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 16
vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa huomattavasti alhaisempi
lähinnä asuntojen ja market- ja myymäläkohteiden divestointien vuoksi.
Keskimääräinen vuokra nousi 17,3 eurosta/neliömetri 19,3 euroon/neliömetri pääosin divestointien ja korkeammalla vuokratasolla uusittujen vuokrasopimusten vuoksi. Vuokrausaste laski 94,8 prosenttiin (95,9 %) paikallisen tavarataloketjun mentyä konkurssiin kolmannella vuosineljänneksellä.
Yhtiön Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 2,5 miljoonaa euroa eli 9,3 prosenttia 29,3 miljoonaan euroon (26,8
milj. euroa). Nettovuokratuotto nousi Åkersberga Centrumin kehityshankkeen valmistumisen, Högdalen Centrumin kauppakeskushankinnan sekä vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvun takia. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto
kasvoi 1,7 miljoonalla eurolla eli 7,6 prosenttia johtuen lähinnä Liljeholmstorget Gallerian ja Jakobsberg Centrumin parantuneesta
nettovuokratuotosta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 24,4 prosenttia (25,0 %) Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 5,5 prosenttia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,4 prosenttiyksikköä. Nousu johtui erityisesti
Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta tuloksesta vuoden takaiseen verrattuna.
Avainluvut, Ruotsi
Q3/2012
Q3/2011
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muuots-%
2011
14
14
16
-12,5
16
287 800
273 700
308 200
-11,2
303 700
63,3
63,1
63,2
-0,2
62,7
18,5
19,3
17,3
11,6
17,2
26
71
58
177
185
-4,3
276
-29,5
37 006
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Q2/2012
2 312
10 154
3 120
19 246
27 287
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
22,4
16,9
17,2
19,0
16,2
17,5
18,2
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
219
31
71
511
172
197,1
311
17 980
4 787
4 106
50 853
22 256
128,5
35 816
11,4
19,1
9,2
12,3
13,3
-7,5
14,8
95,9
94,8
95,9
-
97,0
3,0
2,9
3,0
-3,3
2,9
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
2)
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²
2)
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Bruttovuokratuotot, Me
15,3
14,4
14,8
45,0
42,8
5,2
57,4
Liikevaihto, Me
15,9
14,5
15,5
47,2
44,7
5,6
60,1
Nettovuokratuotot, Me
10,6
9,5
9,4
29,3
26,8
9,3
35,4
Nettotuotto-% 3)
5,4
5,5
5,1
-
5,4
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
5,5
5,6
5,2
-
5,5
708,3
743,2
681,9
9,0
697,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2)
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3)
Sisältää laajennushankkeiden tontit.
1)
Baltia ja uudet markkinat
Cityconilla on Baltian maissa neljä kauppakeskusta: Rocca al Mare, Kristiine ja Magistral Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Yhtiö osti heinäkuussa Albertslund Centrumin Tanskasta Albertslundista Suur-Kööpenhaminan alueelta ja liitti
kauppakeskuksen Baltian keskusten kanssa samaan liiketoimintayksikköön. Syyskuun lopussa näiden viiden kohteen vuokrattava
pinta-ala oli 130 300 neliömetriä (113 500 m2). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 31,2 miljoonaan euroon pääasiassa
16
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 17
edellä mainitun hankinnan ja Magistralin kehityshankkeen valmistumisen myötä. Keskimääräinen vuokra nousi 19,0 eurosta/neliömetri 20,0 euroon/neliömetri indeksikorotusten ja vuokranalennusten vähenemisen myötä.
Katsauskauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 17 377 neliömetriä (2 264 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi johtuen lähinnä kauppakeskus
Magistralin valmistumisesta. Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 5 666 neliömetriä (11 512 m2). Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa korkeampi johtuen päättyneistä
vuokrasopimuksista, jotka oli neuvoteltu talouden huippuvuosina.
Vuokrausaste laski 99,5 prosenttiin (100.0 %) kauppakeskus Albertslund Centrumin hankinnan myötä.
Yhtiön Baltian ja uudet markkinat liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat selvästi 5,2 miljoonalla eurolla lähinnä kauppakeskus Kristiinen ja Albertslundin hankinnan johdosta ja olivat 18,1 miljoonaa euroa (12,9 milj. euroa). Lisäksi liiketoimintayksikön
vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvu 1,0 miljoonalla eurolla, eli 12,1 prosentilla, nosti nettovuokratuottoa. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 15,1 prosenttia (12,1 %) Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 8,5
prosenttia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,7 prosenttiyksikköä. Nousu johtui erityisesti Rocca al Maren parantuneesta
tuloksesta vuoden takaiseen verrattuna.
Avainluvut, Baltia ja uudet markkinat
Q3/2012
Q3/2011
Q2/2012
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
4
5
4
25,0
4
115 600
130 300
113 500
14,8
113 400
27,8
31,2
25,0
24,8
26,5
20,2
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m
2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
20,0
20,0
19,0
5,3
7
10
81
98
29
237,9
36
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
935
509
13 632
17 377
2 264
667,6
2 882
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
23,2
15,5
15,5
16,2
19,4
-16,3
18,8
11
66
15
36
83
-56,6
89
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
935
8 894
1 684
5 666
11 512
-50,8
11 869
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
27,8
13,4
32,2
23,6
13,5
74,8
14,0
100,0
99,5
100,0
-
100,0
4,1
3,8
4,3
-11,6
4,2
6,1
6,7
20,9
15,0
39,0
21,2
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Bruttovuokratuotot, Me
7,8
Liikevaihto, Me
8,9
7,2
7,7
24,0
17,4
37,6
24,5
Nettovuokratuotot, Me
6,7
5,3
5,8
18,1
12,9
40,1
18,4
Nettotuotto-% 3)
8,2
8,5
7,8
-
7,9
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
8,2
8,3
7,6
-
7,8
289,6
311,4
273,6
13,8
277,6
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2)
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3)
Sisältää laajennushankkeiden tontit.
1)
17
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 18
Ympäristövastuu
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa.
Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Citycon soveltaa ympäristövastuun raportoinnissaan Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaista (CRESS) ja EPRA:n syksyllä 2011 julkaisemaa ohjeistusta. Uusien ja tarkennettujen ohjeistusten pohjalta laskentatapoja on
muutettu takautuvasti lähinnä sähkönkulutukseen ja hiilijalanjälkeen liittyen. Vuoden 2011 ympäristötavoitteiden tulokset ja ympäristövastuun tunnusluvut on esitetty vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sivuilla 48–53.
Yhtiön ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009. Cityconin tavoitteet on asetettu hiilijalanjäljelle, energian- ja vedenkulutukselle, jätteiden kierrätysasteelle ja maankäytölle sekä kestävän kehityksen mukaiselle rakentamiselle ja niiden toteutumista verrataan vuoden 2009 perustasoon. Vuoden 2012 aikana yhtiö tavoittelee
hiilijalanjäljen pienentämistä 2–3 prosentilla, energiankulutuksen vähentämistä 2–3 prosentilla sekä vedenkulutuksen alentamista
kauppakeskuksissa keskimäärin tasolle 4,0 litraa/kävijä/vuosi. Jätteiden käsittelyssä vuoden 2012 kierrätysasteen tavoite on 78
prosenttia. Kaatopaikalle menevän jätteen osuus saa olla korkeintaan 20 prosenttia kokonaisjätemäärästä vuoteen 2015 mennessä,
sitä vastaava vuoden 2012 tavoite on 22 prosenttia. Kiinteistökannassa tapahtuvien muutosten vuoksi pinta-ala tai kävijäkohtaisten ominaiskulutusten vertaaminen antaa selkeämmän kuvan kehityksestä, joten raportointi tulee jatkossa painottumaan niihin.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Yhtiön kauppakeskushankkeelle
Martinlaakson Ostarille Vantaalla varmistui maaliskuussa kultatason LEED-sertifikaatti.
Citycon on tehnyt laajan kartoituksen kohteiden energiatehokkuuden parantamiseen ja energiankulutuksen vähentämiseen
tähtäävistä toimenpiteistä. Vuoden 2012 aikana on tavoitteena investoida toimenpiteisiin, joilla saavutetaan kulutus- ja kustannussäästöjä, esimerkiksi valaistusratkaisujen ja -ohjausten uusimisella tai taajuusmuuttajan käytön ja ohjauksen lisäämisellä ilmanvaihtojärjestelmissä. Myös teknisten järjestelmien säätöihin ja lämpötila-asetuksiin tehdään jatkuvaa optimointia kulutus- ja
kustannussäästötavoitteiden toteuttamiseksi. Toisen neljänneksen aikana aloitettiin neljässä kohteessa kolmivuotinen energiansäästöohjelma, jossa pyritään investoinnein parantamaan kohteen energiatehokkuutta huomattavasti sekä laskemaan kulutustasoa.
Jo aiemmin vastaavanlaista yhteistoimintamallia on sovellettu kauppakeskus Isossa Omenassa ja Myyrmannissa. Syyskuun loppuun
mennessä Työ- ja elinkeinoministeriö on myöntänyt energiasäästötoimenpiteisiin neljässä kauppakeskuksessa energiatukea 20–25
prosenttia investointikustannuksista eli noin 407 000 euroa.
Katsauskauden aikana on kehitetty energiankulutukseen ja -kustannuksiin liittyviä raportointimenetelmiä. Energiankulutus on
tammi-elokuun tarkastelujakson aikana laskenut kaikissa maissa edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Vertailukelpoisten kiinteistöjen lämmönkulutus on vähentynyt 11 prosenttia ja sähkönkulutus 5 prosenttia. Vertailukelpoisten kiinteistöjen
energiakustannukset ovat laskeneet edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna etenkin lämmityksen osalta, vaikka energianhinnat ovat keskimäärin nousseet edelliseen vuoteen verrattuna.
18
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 19
Hallinnointi
Varsinainen yhtiökokous 2012
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 21.3.2012 Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2011. Tilikauden 2011 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa
osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,11 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli 26.3.2012 ja osinko ja pääoman palautus, yhteensä 41,7
miljoonaa euroa, maksettiin 4.4.2012.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön internetsivulta www.citycon.fi/yhtiokokous2012. Myös yhtiökokouksen
pöytäkirja on saatavilla edellä mainitulla verkkosivulla.
Ylimääräinen yhtiökokous 2012
Cityconin hallituksen jäsen Dor J. Segal ilmoitti eroavansa yhtiön hallituksesta 11.10.2012 alkaen. Ilmoituksen johdosta Cityconin
hallitus päätti kutsua yhtiön osakkeenomistajat ylimääräiseen yhtiökokoukseen 11.10.2012 päättämään uuden hallituksen jäsenen
valinnasta. Hallituksen nimitys- ja hallinnointivaliokunta ehdotti, että Yuval Yanai valitaan hallituksen uudeksi jäseneksi toimikaudeksi, joka jatkuu seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen asti. Ehdokkaan henkilötiedot ovat saatavilla yhtiön verkkosivuilla osoitteessa http://www.citycon.fi/sijoittajille/yhtiokokous/ ylimaarainen_yhtiokokous_2012/.
Muutoksia yhtiön johdossa
Cityconin Suomen liiketoimintojen maajohtaja ja johtoryhmän jäsen Michael Schönach jätti tehtävänsä yhtiössä 15.5.2012.
Nils Styf nimitettiin huhtikuussa Citycon Oyj:n sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hän aloitti tehtävässään kesäkuussa.
Marko Juhokas nimitettiin heinäkuussa Suomen liiketoimintojen maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi ja hän aloitti tehtävässään 16.7.2012.
Nils Styfin ja Marko Juhokkaan henkilötiedot ja työhistoriat sekä omistustiedot yhtiössä käyvät ilmi yhtiön verkkosivulta www.
citycon.fi/johtoryhma.
Helsinki, 9. lokakuuta 2012
Citycon Oyj
Hallitus
19
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 20
EPRA:N TUNNUSLUVUT
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö.
EPRA edistää ja kehittää eurooppalaisten julkisen kaupankäynnin kohteena olevien kiinteistöyhtiöiden toimintaa sekä toimii toimialan edustajana. EPRA:n tavoitteena on edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen
käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Citycon on
vuodesta 2006 lähtien noudattanut raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Osavuosikatsauksen tässä osiossa käsitellään
EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA-tunnusluvuista löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2011 kohdasta ”EPRA:n
tunnusluvut".
EPRA:N TUNNUSLUVUT
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
17,8
14,9
19,6 %
47,7
40,7
17,1 %
53,3
Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, basic), euroa 1)
0,06
0,05
17,0 %
0,17
0,15
7,0 %
0,20
Nettovarallisuus/osake
(EPRA NAV per share), euroa
3,71
3,64
2,0 %
3,71
3,64
2,0 %
3,62
Oikaistu nettovarallisuus/osake
(EPRA NNNAV per share), euroa
3,24
3,31
-2,2 %
3,24
3,31
-2,2 %
3,29
EPRA:n alkunettotuotto-%
6,2
6,2
-0,3 %
6,2
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-%
6,3
6,3
-0,7 %
6,3
EPRA.n vajaakäyttöaste (%)
4,6
4,6
0,6 %
4,5
1) Osakekohtainen operatiivinen tulos on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Seuraavissa taulukoissa on esitetty EPRA:n tunnuslukujen laskenta.
1) OPERATIIVINEN TULOS (EPRA EARNINGS)
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan
kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita eikä muita ei-operatiivisia eriä.
Vuoden 2012 ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 7,0 miljoonaa euroa 47,7
miljoonaan euroon 40,7 miljoonasta eurosta vuoden 2011 vastaavana jaksona. Operatiivisen tuloksen kasvu oli seurausta nettovuokratuoton kasvusta hankintojen, kehityshankkeiden ja positiivisen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvun
seurauksena. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat korkeammat rahoituskustannukset. Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA
EPS, basic) kasvoi ja se oli 0,17 euroa vuoden 2012 ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana verrattuna 0,15 euroon vuoden 2011
vastaavana jaksona. Operatiivisen tuloksen kasvu nosti osakekohtaista operatiivista tulosta kun taas korkeampi osakemäärä laski
sitä. Osakemäärä nousi heinäkuussa 2011 toteutetun osakeannin seurauksena.
Me
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Katsauskauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman
mukaan
30,2
-0,7
-
56,8
18,3
-
13,0
-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon
-13,8
14,4
-
-19,8
18,2
-
35,3
-/+ Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä
-3,6
0,3
-
-5,1
-1,0
-
-0,6
+ Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet
transaktiokulut
0,2
-0,4
-
0,5
0,1
-
1,0
-/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien
yksiköiden käyvän arvon nettovoitoista/-tappioista
-
-
-
-
-0,2
-
-0,3
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden
tulokseen perustuvat verot
-
-
-
-
-
-
0,5
1,2
0,4
-
7,8
0,3
-
-2,2
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset
verot
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä
esitetyistä eristä
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 1)
1) 3,7
0,9
-
7,4
5,0
49,9 %
6,7
17,8
14,9
19,6 %
47,7
40,7
17,1 %
53,3
288,4
282,0
2,3 %
288,4
263,4
9,5 %
269,7
0,06
0,05
17,0 %
0,17
0,15
7,0 %
0,20
Osakekohtainen operatiivinen tulos on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
20
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 21
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (EPRA Operating Profit).
Me
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Nettovuokratuotto
42,6
38,3
11,5 %
119,9
107,0
12,1 %
144,3
Operatiiviset hallinnon kulut
-5,4
-7,1
-23,8 %
-18,6
-18,7
-0,3 %
-27,1
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
0,1
0,1
-19,8 %
0,2
0,2
-19,3 %
0,2
37,3
31,3
19,4 %
101,4
88,5
14,6 %
117,4
-18,1
-16,0
12,7 %
-50,7
-46,2
9,9 %
-62,4
0,0
0,1
-61,5 %
0,0
-0,2
-
0,0
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot
-0,6
-0,3
83,2 %
-1,3
-0,9
46,6 %
-0,4
Operatiiviset laskennalliset verot
-0,3
0,3
-
0,0
0,7
-99,2 %
0,3
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien
osuus
-0,6
-0,4
58,9 %
-1,7
-1,2
38,0 %
-1,7
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
17,8
14,9
19,6 %
47,7
40,7
17,1 %
53,3
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa 1)
0,06
0,05
17,0 %
0,17
0,15
7,0 %
0,20
Operatiivinen liikevoitto
Operatiiviset rahoituskulut (netto)
Operatiivinen osuus yhteisyritysten voitoista/
tappioista
1) Osakekohtainen operatiivinen tulos on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
2) NETTOVARALLISUUS/OSAKE (EPRA NAV PER SHARE) JA OIKAISTU NETTOVARALLISUUS (EPRA NNNAV PER SHARE)
Nettovarallisuus (EPRA NAV) ilmaisee kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän arvon. EPRA NAV -tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä eikä rahoitusinstrumenttien käypiä arvoja. Toisaalta taas, oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) sisältää
laskennalliset verovelat ja rahoitusinstrumenttien käyvän arvon. EPRA NNNAV:lla mitataan siis kiinteistöyhtiön käypää spot-arvoa
tilinpäätöshetkellä. EPRA NNNAV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin.
Osakekohtainen nettovarallisuus nousi 0,09 euroa 3,71 euroon (3,62 euroa 31.12.2011) johtuen pääasiassa katsauskauden
voitosta, joka nousi johtuen korkeammasta nettovuokratuotosta ja positiivisista käyvän arvon voitoista. Oikaistu osakekohtainen
nettovarallisuus laski 0,05 euroa 3,24 euroon (3,29 euroa 31.12.2011).
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma
30.9.2012
30.9.2011
Me
Osakkeiden
lukumäärä
välitilinpäätöspäivänä
(1 000)
/osake,
euroa
Me
Osakkeiden
lukumäärä
välitilinpäätöspäivänä
(1 000)
31.12.2011
/ osake,
euroa
Me
Osakkeiden
lukumäärä
tilinpäätöspäivänä
(1 000)
/osake,
euroa
907,2
277 848
3,27
913,5
277 811
3,29
902,6
277 811
3,25
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon ja verotusarvon
erotuksesta
65,4
277 848
0,24
60,0
277 811
0,22
57,5
277 811
0,21
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
58,9
277 848
0,21
37,8
277 811
0,14
45,7
277 811
0,16
1 031,5
277 848
3,71
1 011,4
277 811
3,64
1 005,9
277 811
3,62
-60,0
277 811
-0,22
-57,5
277 811
-0,21
Nettovarallisuus (EPRA NAV)
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon ja verotusarvon
erotuksesta
-65,4
277 848
-0,24
Joukkolainojen ja pääomalainojen
jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon
erotus 1)
-6,9
277 848
-0,02
6,6
277 811
0,02
11,4
277 811
0,04
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
-58,9
277 848
-0,21
-37,8
277 811
-0,14
-45,7
277 811
-0,16
900,3
277 848
3,24
920,1
277 811
3,31
914,1
277 811
3,29
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)
1)
Jälkimarkkinahinta
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat
21
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 22
tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006, joukkolaina 1/2009 ja joukkolaina 1/2012 on arvostettu tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 jälkimarkkinahinta oli 100,48%
(90,77%), joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli 105,56% (99,98%) ja joukkolaina 1/2012 jälkimarkkinahinta oli 102,99% per 30.9.2012. Joukkolainojen ja
pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 30.9.2012 oli negatiivinen 6,9 miljoonaa euroa (positiivinen 6,6 miljoonaa euroa).
3) EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO-% JA EPRA:N "TOPPED-UP" ALKUNETTOTUOTTO-%
Kiinteistömarkkinoilla yrityksen vuokrantuottokykyä voidaan esittää useilla erilaisilla tuottoa kuvaavilla tunnusluvuilla. Tuoton määritelmän yhdenmukaistamiseksi ja eri kiinteistöyhtiöiden tuottoa kuvaavien tunnuslukujen vertailukelpoisuuden varmistamiseksi
EPRA on julkaissut tuottoluvun laskemista koskevan suosituksen EPRA Net Initial Yield (NIY) (alkunettotuotto).
EPRA alkunettotuotot pysyivät vertailukauden tasolla. EPRA NIY ja EPRA “topped up” NIY vuosien 2012 ja 2011 kolmansien neljänneksien päätteeksi eivät ole kuitenkaan täysin vertailukelpoisia johtuen valmiissa kiinteistökannassa tapahtuneista muutoksista
(kuten kiinteistöjen ostot, myynnit ja aloitetut ja valmistuneet kehityshankkeet).
Me
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Vähennettynä kehityshankkeilla, tonteilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja
rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla
Valmis kiinteistökanta
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
2 656,5
2 505,0
2 515,0
-228,9
-531,1
-559,6
2 427,5
1 973,9
1 955,4
47,9
36,7
36,8
2 475,5
2 010,6
1 992,2
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle
218,0
181,4
179,5
Kiinteistökannan hoitokulut
-65,0
-56,8
-56,6
Annualisoitu nettovuokratuotto (B)
153,0
124,5
122,9
1,8
3,1
2,5
154,8
127,7
125,4
EPRA:n alkunettotuotto-% (B/A)
6,2
6,2
6,2
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-% (C/A)
6,3
6,3
6,3
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A)
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä ( C)
4) EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE (%)
EPRA vajaakäyttöaste (%) kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos
kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
EPRA:n vajaakäyttöaste säilyi vertailukauden tasolla.
Me
30.9.2012
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille
./.Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko portfoliolle
EPRA:n vajaakäyttöaste, %
30.9.2011
31.12.2011
10,8
10,0
9,8
235,5
218,0
219,4
4,6
4,6
4,5
22
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 23
KONSERNIN LYHENNETTY VÄLITILINPÄÄTÖS
1.1. - 30.9.2012
Lyhennetty laaja konsernituloslaskelma, IFRS
Me
Liite
Bruttovuokratuotto
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3 2011
Muutos-%
2011
57,5
52,5
9,6 %
167,4
153,0
9,5 %
206,0
3,4
2,5
33,7 %
9,7
8,1
19,3 %
11,1
3
60,9
55,0
10,7 %
177,1
161,0
10,0 %
217,1
4
17,8
16,2
9,8 %
55,7
53,2
4,8 %
71,6
0,4
0,5
-17,7 %
1,4
0,9
64,0 %
1,2
42,6
38,3
11,5 %
119,9
107,0
12,1 %
144,3
Hallinnon kulut
5,6
6,7
-16,5 %
19,2
18,8
2,1 %
28,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
0,1
0,1
-19,8 %
0,2
0,2
-19,3 %
0,2
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon
13,8
-14,4
-
19,8
-18,2
-
-35,3
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä
3,6
-0,3
-
5,1
1,0
428,5 %
0,6
54,5
17,0
221,3 %
125,8
71,2
76,8 %
81,8
-18,1
-16,0
12,7 %
-50,7
-46,2
9,9 %
-62,4
Liikevaihto
Hoitokulut
Vuokraustoiminnan muut kulut
Nettovuokratuotto
Liikevoitto
Rahoituskulut (netto)
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien
yksikköjen voitoista/tappioista
0,0
0,1
-61,5 %
0,0
0,0
226,4 %
0,3
36,5
1,0
-
75,0
25,0
200,4 %
19,7
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
-0,6
-0,3
83,2 %
-1,3
-0,9
46,6 %
-0,9
Laskennalliset verot
-1,5
-0,2
-
-7,8
0,4
-
2,5
34,5
0,6
-
65,9
24,5
169,1 %
21,3
30,2
-0,7
-
56,8
18,3
210,0 %
13,0
4,3
1,3
225,6 %
9,1
6,2
47,6 %
8,3
Voitto/tappio ennen veroja
Katsauskauden voitto/tappio
Katsauskauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta
laskettu osakekohtainen tulos 1)
Tulos/osake, euroa
5
0,10
0,00
-
0,20
0,07
183,1 %
0,05
Tulos/osake, laimennettu, euroa
5
0,10
0,00
-
0,19
0,07
179,0 %
0,05
-14,1
-34,0
-58,6 %
-18,0
-25,6
-29,9 %
-35,9
3,6
8,8
-59,6 %
4,8
6,7
-28,5 %
9,0
Muut laajan tuloksen erät
Nettotappiot/-voitot rahavirran suojauksista
Tuloverot liittyen rahavirran suojauksiin
Ulkomaan toimintojen välitilinpäätöksen
muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot
3,2
-0,6
-
4,8
-2,2
-
0,6
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen
-7,3
-25,8
-71,8 %
-8,4
-21,2
-60,4 %
-26,2
Katsauskauden laaja voitto/tappio
27,2
-25,2
-
57,5
3,3
-
-4,9
21,3
-26,3
-
46,9
-2,0
-
-13,4
5,8
1,1
433,9 %
10,6
5,4
98,5 %
8,5
Katsauskauden laajan voiton/tappion
jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
1) Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
23
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 24
Lyhennetty konsernitase, IFRS
Me
Liite
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
6
Varat
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt
2 695,5
2 512,6
2 522,1
Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä
0,6
0,3
0,6
Aineettomat ja aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
2,5
2,8
2,9
19,2
13,4
14,5
0,0
0,0
0,0
2 717,9
2 529,1
2 540,1
5,4
-
12,7
Laskennalliset verosaamiset
Johdannaissopimukset ja muut pitkäaikaiset varat
9
Pitkäaikaiset varat yhteensä
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
7
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset
9
Myyntisaamiset ja muut saamiset
Rahavarat ja pankkisaamiset
8
0,6
0,2
0,5
17,9
28,5
33,2
33,3
21,5
91,3
51,8
50,2
125,0
2 775,1
2 579,3
2 677,7
Osakepääoma
259,6
259,6
259,6
Ylikurssirahasto
131,1
131,1
131,1
Arvonmuutosrahasto
-58,9
-37,8
-45,7
Lyhytaikaiset varat yhteensä
Varat yhteensä
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
10
243,1
273,7
273,7
Kertyneet voittovarat
10
332,3
286,9
284,0
907,2
913,5
902,6
57,5
56,1
59,2
964,7
969,6
961,8
11
1 127,8
1 379,9
1 339,5
9
74,9
44,7
54,4
67,7
62,6
59,8
1 270,4
1 487,2
1 453,7
11
474,4
79,3
208,4
9
0,1
0,0
0,6
65,5
43,2
53,2
540,0
122,5
262,2
Velat yhteensä
1 810,4
1 609,7
1 715,9
Oma pääoma ja velat yhteensä
2 775,1
2 579,3
2 677,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Määräysvallattomien omistajien osuus
Oma pääoma yhteensä
Pitkäaikaiset velat
Lainat
Johdannaissopimukset ja muut korottomat velat
Laskennalliset verovelat
Pitkäaikaiset velat yhteensä
Lyhytaikaiset velat
Lainat
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat
Lyhytaikaiset velat yhteensä
24
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 25
Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS
Me
Liite
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
2011
75,0
25,0
19,7
28,2
64,7
98,9
103,2
89,7
118,6
-0,7
1,0
1,6
102,5
90,7
120,2
-45,4
-42,4
-60,1
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja
Oikaisut voittoon ennen veroja
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
Liiketoiminnan rahavirta
Maksetut korot ja muut rahoituskulut
Saadut korot ja muut rahoitustuotot
Toteutuneet kurssitappiot
Maksetut/saadut välittömät verot
Liiketoiminnan nettorahavirta
0,5
0,4
0,6
-12,3
-1,1
-1,8
-0,7
6,5
7,2
44,5
54,1
66,0
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla
6,7
-41,6
-28,3
-33,7
Sijoituskiinteistöjen hankinnat
6,7
-
-110,5
-105,5
Investoinnit sijoituskiinteistöihin, osuuksiin yhteisessä määräysvallassa
oleviin yksiköihin sekä aineettomiin ja aineellisiin hyödykkeisiin
6,7
-69,2
-59,7
-82,4
Sijoituskiinteistöjen myynnit
6,7
Investointien nettorahavirta
32,1
7,2
18,6
-78,7
-191,4
-203,0
-
0,4
0,4
Rahoituksen rahavirta
Omien osakkeiden myynti
Maksullinen osakeanti
-
99,0
98,9
Lyhytaikaisten lainojen nostot
11
91,5
111,1
160,9
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
11
-117,9
-73,3
-100,2
Pitkäaikaisten lainojen nostot
11
335,7
476,9
594,6
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
11
-278,4
-440,3
-511,8
-14,0
-
-
Määräysvallattomien omistajien osuuksien hankinnat
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta
10
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat katsauskauden alussa
8
Valuuttakurssien muutosten vaikutus
Rahavarat katsauskauden lopussa
8
-41,7
-34,2
-34,3
-24,8
139,6
208,5
-59,0
2,3
71,6
91,3
19,5
19,5
1,0
-0,2
0,2
33,3
21,5
91,3
25
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 26
Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Oma pääoma 1.1.2011
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Arvonmuutosrahasto
Sijoitetun
vapaan
oman
pääoman
rahasto
259,6
131,1
-18,8
198,8
Katsauskauden laaja tappio/voitto
-19,0
Osakeannit
Omien osakkeiden myynti
Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 10)
Kertyneet
voittovarat
Emoyhtiön omistajille
kuuluva
oma pääoma
Määräysvallattomien
omistajien
osuus
Oma
pääoma
yhteensä
-8,2
287,0
849,5
50,7
900,2
-1,4
18,3
-2,0
5,4
3,3
Muuntoerot
99,0
99,0
99,0
0,4
0,4
0,4
-9,8
-34,2
-34,2
0,9
0,9
-24,5
Osakeperusteiset maksut
0,9
Oma pääoma 30.9.2011
259,6
131,1
-37,8
273,7
-9,6
296,5
913,5
56,1
969,6
Oma pääoma 1.1.2012
259,6
131,1
-45,7
273,7
-7,8
291,7
902,6
59,2
961,8
3,3
56,8
46,9
10,6
57,5
-0,2
-0,2
-0,2
-11,1
-41,7
-41,7
1,5
1,5
1,5
Katsauskauden laaja tappio/voitto
-13,2
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntyvä omaan
pääomaan kirjattava voitto
Osingonjako ja pääoman palautus
sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta (Liite 10)
-30,6
Osakeperusteiset maksut
Määräysvallattomien omistajien
osuuksien hankinnat
Oma pääoma 30.9.2012
259,6
131,1
-58,9
243,1
-4,5
-2,1
-2,1
-12,3
-14,4
336,7
907,2
57,5
964,7
26
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 27
KONSERNIN LYHENNETYN VÄLITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. Yrityksen perustiedot
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltia
ja uudet markkinat maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki.
Hallitus on hyväksynyt välitilinpäätöksen 9.10.2012.
2. Välitilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS)
mukaisesti ja Cityconin välitilinpäätös 30.9.2012 päättyneeltä yhdeksän kuukauden jaksolta on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset
-standardin mukaisesti. Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Lisätietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin tilinpäätöksen 2011 konsernitilinpäätöksen liitetiedoista liitetiedosta 3 ”Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa” ja liitetiedosta 4 "Yhteenveto konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteista".
3. Segmentti-informaatio
Cityconin liiketoiminta on jaettu alueellisiin liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia ja uudet markkinnat
Me
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Suomi
36,1
33,3
8,3 %
105,9
98,9
7,1 %
132,5
Ruotsi
15,9
14,5
9,8 %
47,2
44,7
5,6 %
60,1
8,9
7,2
23,4 %
24,0
17,4
37,6 %
24,5
60,9
55,0
10,7 %
177,1
161,0
10,0 %
217,1
Suomi
25,2
23,4
7,5 %
72,5
67,3
7,7 %
90,5
Ruotsi
10,6
9,5
12,4 %
29,3
26,8
9,3 %
35,4
6,7
5,3
25,4 %
18,1
12,9
40,1 %
18,4
42,6
38,3
11,5 %
119,9
107,0
12,1 %
144,3
Suomi
23,4
21,6
8,6 %
66,5
62,1
7,0 %
83,2
Ruotsi
9,6
8,1
17,6 %
25,6
23,3
10,1 %
30,4
Liikevaihto
Baltia ja uudet markkinat
Yhteensä
Nettovuokratuotto
Baltia ja uudet markkinat
Yhteensä
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit)
Baltia ja uudet markkinat
6,5
4,9
32,3 %
17,5
12,1
44,9 %
17,1
-2,2
-3,4
-34,7 %
-8,1
-8,9
-9,0 %
-13,4
37,3
31,3
19,4 %
101,4
88,5
14,6 %
117,4
Suomi
5,8
-12,2
-
0,6
-17,2
-
-40,4
Ruotsi
4,2
-1,5
-
7,7
-2,1
-
1,7
Baltia ja uudet markkinat
3,8
-0,7
-
11,6
1,1
-
3,4
13,8
-14,4
-
19,8
-18,2
-
-35,3
Suomi
29,2
9,4
210,9 %
66,3
45,0
47,2 %
42,3
Ruotsi
17,2
6,7
155,4 %
38,6
21,9
76,2 %
32,4
Baltia ja uudet markkinat
10,3
4,2
143,7 %
29,0
13,2
120,3 %
20,5
Muut
-2,2
-3,4
-34,7 %
-8,1
-8,9
-9,0 %
-13,4
54,5
17,0
221,3 %
125,8
71,2
76,7 %
81,8
Muut
Yhteensä
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon
Yhteensä
Liikevoitto/-tappio
Yhteensä
27
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 28
Me
30.9.2012
30.9.2011
Muutos-%
31.12.2011
Suomi
1 650,5
1 563,3
5,6 %
1 558,0
Ruotsi
748,2
702,3
6,5 %
731,3
Baltia ja uudet markkinat
312,9
274,6
13,9 %
278,6
63,4
39,0
62,5 %
109,8
2 775,1
2 579,3
7,6 %
2 677,7
Varat
Muut
Yhteensä
Segmenttien varojen muutos johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta sekä investoinneista ja myynneistä.
4. Hoitokulut
Me
Q3/2012
Q3/2011
Muutos-%
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Lämmitys ja sähkö
5,3
5,3
1,2 %
18,2
18,1
0,5 %
24,2
Ylläpito
6,2
5,0
24,6 %
19,0
17,0
11,2 %
23,3
Maavuokrat ja muut vuokrat
0,5
0,3
59,2 %
1,3
0,9
42,1 %
1,3
Kiinteistön henkilöstön kulut
0,2
0,1
158,4 %
0,6
0,4
28,0 %
0,6
Kiinteistön hallinnon kulut
0,6
0,5
8,5 %
1,7
1,7
-0,4 %
2,3
Markkinointikulut
1,1
1,3
-12,7 %
3,7
3,6
2,2 %
5,6
Kiinteistövakuutukset
0,1
0,1
14,9 %
0,5
0,4
12,1 %
0,5
Kiinteistöverot
1,8
1,6
12,2 %
5,2
4,9
5,8 %
6,4
Korjauskulut
1,8
2,1
-11,2 %
5,5
6,1
-8,6 %
7,5
Muut kiinteistön hoitokulut
Yhteensä
0,1
-0,1
-
0,1
0,0
-
-0,1
17,8
16,2
9,8 %
55,7
53,2
4,8 %
71,6
Kaksi kiinteistöä ei tuottanut tuloa vuoden 2012 (vuonna 2011 neljä kiinteistöä ) ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana, hoitokulua niistä syntyi 0,1 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa).
5. Osakekohtainen tulos
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Tulos/osake
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio, Me
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 1)
Osakekohtainen tulos, euroa 1)
56,8
18,3
210,0 %
13,0
288,40
263,4
9,5 %
269,7
0,20
0,07
183,1 %
0,05
56,8
18,3
210,0 %
13,0
2,6
-
-
-
Tulos/osake, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/ tappio, Me
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella, Me 2)
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty katsauskauden
voitto/tappio, Me
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 1)
VVK:n laimennusvaikutus, milj. kpl 2)
Optioiden laimennusvaikutus, milj. kpl
Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus, milj. kpl
Keskimääräinen laimennettu osakemäärä, milj. kpl
Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 1)
1)
2)
59,4
18,3
224,0 %
13,0
288,4
263,4
9,5 %
269,7
16,7
-
-
-
-
-
-
-
0,0
0,2
-69,7 %
0,1
305,2
263,5
15,8 %
269,8
0,19
0,07
179,7 %
0,05
Osakekohtaiset tulos tunnusluvut on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Potentiaalisia VVK:n vaihdoista syntyviä uusia osakkeita ja VVK:n kuluja vähennettynä verovaikutuksella ei oteta huomioon vuoden 2011 laimennusvaikutuksella
oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska näin osakekohtainen tulos olisi pienempi kuin laimennettu osakekohtainen tulos. Optioiden sekä osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus on huomioitu laimennettua osakekohtaista tulosta laskettaessa.
28
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 29
6. Sijoituskiinteistöt
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. 30.9.2012 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät Koskikeskus Suomessa sekä Åkermyntan Centrum
Ruotsissa. 30.9.2011 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa (Trio), Myllypuro, Martinlaakso, Koskikeskus ja Myyrmanni Suomessa.
Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.
Me
30.9.2012
Katsauskauden alussa
Rakenteilla olevat/peruskorjattavat kiinteistöt
Operatiivisessa toiminnassa
olevat kiinteistöt
Sijoituskiinteistöt yhteensä
526,4
1 995,7
2 522,1
7,9
51,0
58,9
Hankinnat
Investoinnit
24,4
50,8
75,2
Myynnit
0,0
-2,4
-2,4
Aktivoidut korot
0,7
0,6
1,3
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
0,6
44,8
45,4
-0,8
-24,7
-25,6
Valuuttakurssiero
0,8
37,4
38,1
Siirrot erien välillä
-373,7
356,3
-17,4
Katsauskauden lopussa
186,2
2 509,3
2 695,5
Rakenteilla olevat/peruskorjattavat kiinteistöt
Operatiivisessa toiminnassa
olevat kiinteistöt
Sijoituskiinteistöt yhteensä
326,1
2 041,6
2 367,7
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Me
30.9.2011
Katsauskauden alussa
Hankinnat
Investoinnit
Myynnit
-
138,0
138,0
29,6
19,3
49,0
-
-4,6
-4,6
Aktivoidut korot
1,1
0,8
1,9
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
5,0
24,2
29,2
-3,2
-44,2
-47,4
Valuuttakurssiero
-0,4
-20,7
-21,1
Siirrot erien välillä
25,0
-25,0
0,0
383,2
2 129,4
2 512,6
Rakenteilla olevat/peruskorjattavat kiinteistöt
Operatiivisessa toiminnassa
olevat kiinteistöt
Sijoituskiinteistöt yhteensä
326,1
2 041,6
2 367,7
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Katsauskauden lopussa
Me
31.12.2011
Katsauskauden alussa
Hankinnat
Investoinnit
Myynnit
-
139,9
139,9
23,5
48,9
72,4
-16,6
-
-16,6
0,5
2,0
2,6
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
20,3
19,5
39,8
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
-0,2
-74,9
-75,1
0,1
3,9
4,0
Aktivoidut korot
Valuuttakurssiero
Siirrot erien välillä
156,0
-168,7
-12,7
Katsauskauden lopussa
526,4
1 995,7
2 522,1
29
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 30
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka
keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset:
Tuottovaateen painotettu keskiarvo (%)
Markkinavuokrien painotettu keskiarvo (€/m²)
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
Suomi
6,3
6,3
6,3
25,5
24,9
24,4
Ruotsi
5,9
6,0
5,9
25,9
23,3
23,6
Baltia ja uudet markkinat
7,9
7,9
8,0
21,0
20,3
20,8
6,3
6,4
6,4
25,1
23,9
23,8
Keskimäärin
7. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostui 30.9.2012 Suomessa sijaitsevista kiinteistöstä sekä tontista, joiden kauppojen arvioidaan toteutuvan Q4 2012 ja Q1 2013 aikana. 31.12.2011 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat kahdesta Ruotsissa
sijaitsevasta liikekiinteistöstä Flodasta ja Landvetteristä, joiden kaupat toteutuivat tammikuussa ja maaliskuussa 2012.
Me
Katsauskauden alussa
Myynnit
30.9.2012
30.9.2011
12,7
1,5
1,5
-25,4
-1,5
-1,5
0,7
-
-
Valuuttakurssiero
Siirto sijoituskiinteistöistä
31.12.2011
17,4
-
12,7
5,4
-
12,7
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
33,3
21,4
91,3
Katsauskauden lopussa
8. Rahavarat ja pankkisaamiset
Me
Käteinen raha ja pankkitilit
Lyhytaikaiset pankkitalletukset
Yhteensä
0,0
0,1
0,1
33,3
21,5
91,3
9. Johdannaissopimukset
Me
30.9.2012
Nimellisarvot
30.9.2011
Käyvät arvot
Nimellisarvot
31.12.2011
Käyvät arvot
Nimellisarvot
Käyvät arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi
-
-
-
-
30,0
-0,5
1-2 vuotta
25,0
-1,2
30,0
-0,5
28,2
-1,3
2-3 vuotta
232,0
-10,3
153,2
-9,4
152,5
-5,7
3-4 vuotta
154,1
-7,6
224,4
-6,6
173,9
-6,6
4-5 vuotta
252,5
-20,5
141,9
-4,9
257,1
-15,0
yli 5 vuotta
368,7
-34,2
410,6
-22,8
363,8
-25,4
1 032,2
-73,9
960,1
-44,2
1 005,4
-54,4
Yhteensä
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi
Kaikki yhteensä
51,6
0,5
14,8
0,1
20,8
0,3
1 083,8
-73,4
974,9
-44,1
1 026,3
-54,1
30
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 31
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa katsauskauden lopun markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 0,6 miljoonaa euroa (voitto 0,2 milj. euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 1 032,2 miljoonaa euroa (961,1 milj.
euroa). Kyseisten johdannaisten käyvän arvon muutos verovaikutuksineen -13,2 miljoonaa euroa (-19,0 milj. euroa) on kirjattu muihin
laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.
10. Osingonjako ja pääoman palautus
Hallituksen ehdotuksen mukaisesti 21.3.2012 pidetty varsinainen yhtiökokous päätti tilikauden 2011 osingoksi 0,04 euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2010) ja 0,11 euroa osakkeelta päätettiin palauttaa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
(0,10 euroa tilikaudelta 2010).
Osinko ja pääoman palautus tilikaudelta 2011 oli 41,7 miljoonaa euroa (34,2 milj. euroa tilikaudelta 2010) ja se maksettiin
4.4.2012.
11. Lainat
Katsauskauden aikana konsernin korollisia velkoja on maksettu takaisin 66,0 miljoonaa euroa aiemmin ilmoitettujen takaisinmaksuehtojen mukaisesti.
Muut pitkäaikaisten lainojen nostot ja takaisinmaksut rahavirtalaskelmassa liittyvät luottolimiittisopimusten ja uusien pitkäaikaisten lainojen nostoihin ja takaisinmaksuihin.
Katsauskauden lopussa lyhytaikaiset lainat sisältää 332 miljoonan euron lainan, joka uudelleenrahoitettiin 4.9.2012 allekirjoitetulla 360 miljoonan euron lainalla. Uusi pitkäaikainen laina nostetaan ja sillä jälleenrahoitettava luotto maksetaan takaisin viimeisen
vuosineljänneksen aikana vuonna 2012, joten lyhytaikaiset lainat alenevat viimeisellä vuosineljänneksellä.
12. Vastuusitoumukset
Me
30.9.2012
30.9.2011
31.12.2011
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin
37,8
35,7
35,9
Pankkitakaukset
62,2
41,7
39,2
Ostositoumukset
55,6
18,6
20,4
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 55,6 miljoonaa euroa (18,6 milj. euroa) ostositoumuksia liittyen pääasiassa kehityshankkeisiin.
13. Lähipiiritapahtumat
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd, jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 30.9.2012 oli 48,6 prosenttia (30.9.2011:
47,3 %). Ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana vuosina 2012 ja 2011, Cityconilla oli seuraavia merkittäviä liiketapahtumia
Gazit-Globe Ltd:n kanssa:
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
Vuoden 2012 kolmanneksen neljänneksen aikana, Citycon Oyj osti takaisin 30 miljoonan euron arvosta 2.8.2006 liikkeeseen laskemaansa pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa. Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä ei ollut enää hallussaan pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa Cityconin takaisinostojen jälkeen 30.9.2012. Vertailukauden lopussa 30.9.2011, Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä oli hallussaa 58,9 prosenttia pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan lasketusta määrästä, eli
39,9 miljoonaa euroa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvosta, joka oli 67,6 miljoonaa euroa.
Palvelujen ostot
Citycon on maksanut kuluja 0,0 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille ja veloittanut kuluja edelleen
0,1 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä.
31
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 32
14. Tunnuslukuja
Liikevoitto, Me
% liikevaihdosta
Voitto/tappio ennen veroja, Me
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
125,8
71,2
76,8 %
2011
81,8
71,0 %
44,2 %
60,8 %
37,7 %
75,0
25,0
200,4 %
19,7
0,05
0,19
0,07
179,7 %
Oma pääoma/osake, euroa
3,27
3,29
-0,7 %
3,25
Nettovelkaantumisaste, %
162,6
148,3
9,7 %
151,4
1 575,2
1 445,2
9,0 %
1 463,5
130
129
0,8 %
136
Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa
1)
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me
Henkilöstö katsauskauden lopussa
1)
Osakekohtainen tulos tunnusluku on laskettu osakeantioikaistulla osakkeiden määrällä 17.9.2012 aloitetun merkintäetuoikeusannin seurauksena.
Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2011 tilinpäätöksestä.
15. Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Cityconilla oli syyskuun lopussa 6 658 (3 997) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista 12 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 220,9 miljoonaa (234,1 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 79,5
prosenttia (84,3 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.
Merkintäetuoikeusanti
Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 laskea liikkeelle varsinaisen yhtiökokouksen 21.3.2012 antaman valtuutuksen nojalla enintään
49 032 002 uutta osaketta. Osakeannissa liikkeeseen lasketut osakkeet vastasivat noin 17,6 prosenttia kaikista Cityconin osakkeista ja äänistä ennen osakeantia sekä noin 15,0 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista ja äänistä osakeannin jälkeen. Merkintäaika
päättyi 1.10.2012 ja merkintäetuoikeusannissa liikkeeseen lasketut uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 8.10.2012, joka
on raportointikauden jälkeen. Sen vuoksi alla tässä osiossa 15 esitetty numeerinen tieto osakkeista ja osakepääomasta ei sisällä
merkintäetuoikeusannin vaikutusta, vaan tieto on tilanne raportointikauden päättyessä.
Liputusilmoitukset
Yhtiö ei kauden aikana vastaanottanut liputusilmoituksia.
Tietoja osakkeista ja osakepääomasta
Q1-Q3/2012
Q1-Q3/2011
Muutos-%
2011
Alin kurssi
2,12
Ylin kurssi
2,71
2,15
-1,4 %
2,02
3,41
-20,5 %
Keskikurssi
2,40
3,41
2,97
-19,2 %
2,77
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa
2,33
2,56
-9,0 %
2,31
761,6
711,2
7,1 %
641,7
62,1
68,3
-9,1 %
97,5
149,3
203,1
-26,5 %
270,7
Osakepääoma kauden alussa, Me
259,6
259,6
-
259,6
Osakepääoma kauden lopussa, Me
259,6
259,6
-
259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa, milj. kpl
277,8
244,6
13,6 %
244,6
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa, milj. kpl
277,8
277,8
-
277,8
Päätöskurssi
Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa, Me
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl
Vaihdettuja osakkeita, Me
Osakepääoma ja osakkeet
32
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 33
Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana, mutta yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 36 713 osakkeella, jotka
annettiin konsernin avainhenkilöillle osana yhtiön pitkäaikaista kannustinjärjestelmää toukokuussa. Järjestelmän perusteella ei enää
anneta osakkeita. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Hallituksen valtuutukset ja omat osakkeet
Hallituksella on vuoden 2012 varsinaisen yhtiökokouksen antama osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päättää enintään
50 miljoonan osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovuttamisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi
päättää myös optio- ja muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään edellä mainittujen
kannustinosakkeiden antamisesta toukokuussa sekä päättäessään merkintäetuoikeusannista syyskuussa. Valtuutus on voimassa
seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.
Varsinainen yhtiökokous 2012 valtuutti hallituksen päättämään enintään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta.
Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka.
Hallituksella ei kauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.
Yhtiöllä ei kauden aikana ollut hallussa sen omia osakkeita.
Optio-oikeudet 2011
Citycon Oyj:n hallitus päätti 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille.
Optio-oikeuksien 2011 haltijoiden ja osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi Citycon Oyj:n hallitus päätti
7.9.2012 ja 5.10.2012 yhtiön järjestämän merkintäetuoikeusannin johdosta tarkistaa optio-oikeuksien 2011 merkintäsuhdetta ja
merkintähintaa optio-oikeuksien 2011 ehtojen mukaisesti.
Merkintäetuoikeusannin johdosta tehtyjen, 8.10.2012 voimaan tulleiden tarkistusten jälkeen optio-oikeuksia voidaan hallitukselle myönnettyjen valtuutusten puitteissa tällä hetkellä jakaa enintään 6 890 000 (7 250 000) kappaletta. Tarkistetun merkintäsuhteen 1,1765 (1,0) johdosta optio-oikeudet oikeuttavat tällä hetkellä merkitsemään yhteensä enintään 8 106 085 (7 250 000)
osaketta.
Optio-oikeudet on merkitty tunnuksilla 2011A(I), 2011A(II) ja 2011A(III); 2011B(I), 2011B(II) ja 2011B(III); 2011C(I), 2011C(II)
ja 2011C(III) sekä 2011D(I), 2011D(II) ja 2011D(III).
Katsauskauden loppuun mennessä vuoden 2011 optio-oikeuksia oli jaettu yhteensä 6 460 000 kappaletta. Alalajeihin 2011A–
D(I) kuuluvia optio-oikeuksia oli jaettu yhteensä 2 250 000 kappaletta, alalajeihin 2011A–D(II) kuuluvia optio-oikeuksia 2 050 000
kappaletta ja alalajeihin 2011A–D(III) kuuluvia optio-oikeuksia 2 160 000 kappaletta.
Osakkeen merkintähinta
Vuoden 2011 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden merkintäoikeusannin johdosta tarksitetut merkintähinnat ovat seuraavat:
Optiolaji
Merkintähinta
2011A–D(I)
2,9720
(3,17)
2011A–D(II)
3,0910
(3,31)
2011A–D(III)
2,5130
(2,63)
Merkintähinnasta voidaan vähentää vuosittain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksettavat osakekohtaiset osingot ja
pääoman palautukset.
Osakkeiden merkintäaika
Optio-oikeuksien 2011 merkintäajat ovat seuraavat:
Optiolaji
2011A(I-III)
Osakkeiden merkintäaika alkaa
Osakkeiden merkintäaika päättyy
2011B(I-III)
2011C(I-III)
2011D(I-III)
1.4.2012
1.4.2013
1.4.2014
1.4.2015
31.3.2018
31.3.2018
31.3.2018
31.3.2018
33
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 34
Vuoden 2011 optio-ohjelmaa on käsitelty tarkemmin yhtiön vuoden 2011 tilinpäätöksessä. Optio-oikeuksien 2011 ehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
Merkintäetuoikeusannin vuoksi Cityconin hallitus päätti 7.9.2012 ja 5.10.2012 muuttaa vaihtovelkakirjalainan vaihtohintaa 4,20
eurosta 4,05 euroon. Uusi vaihtohinta on voimassa 2.10.2012 alkaen. Uuden vaihtohinnan tultua voimaan, vaihtovelkakirjalainan
perusteella merkittävien osakkeiden kokonaismäärä on 10 185 185 ja Cityconin osakepääoman enimmäiskorotus merkintöjen johdosta on 13 749 999,75 euroa.
34
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 35
Cityconin taloudellinen raportointi ja yhtiökokous 2013
Citycon Oyj julkistaa tilinpäätöstiedotteensa sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2012 keskiviikkona 6.2.2013.
Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 21.3.2013 klo 15.00 alkaen Helsingissä.
Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudella 2013. Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti:
1-3/2013 keskiviikkona 24.4.2013 noin klo 9,
1-6/2013 keskiviikkona 10.7.2013 noin klo 9 ja
1-9/2013 keskiviikkona 16.10.2013 noin klo 9.
Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.fi
Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi
35
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 36
Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen 1.1.–30.6.2012
yleisluonteisesta tarkastuksesta
Citycon Oyj:n hallitukselle
Johdanto
Olemme tarkastaneet yleisluonteisesti EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti
laaditun Citycon Oyj:n konsernin taseen 30.9.2012, laajan tuloslaskelman, oman pääoman muutoksia koskevan laskelman ja rahavirtalaskelman kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta sekä liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat vastuussa
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:ssä tarkoitetun osavuosikatsauksen laatimisesta. Suorittamamme yleisluonteisen tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen pyynnöstä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5a §:n 7 momentin mukaisen lausunnon osavuosikatsauksesta.
Yleisluonteisen tarkastuksen laajuus
Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu yleisluonteista tarkastusta koskevan standardin 2410 ”Yhteisön tilintarkastajan suorittama
osavuosi-informaation yleisluonteinen tarkastus” mukaisesti. Yleisluonteiseen tarkastukseen kuuluu tiedustelujen tekemistä pääasiallisesti talouteen ja kirjanpitoon liittyvistä asioista vastaaville henkilöille sekä analyyttisiä toimenpiteitä ja muita yleisluonteisen
tarkastuksen toimenpiteitä. Yleisluonteinen tarkastus on laajuudeltaan huomattavasti suppeampi kuin tilintarkastusstandardien ja
-suositusten mukaisesti suoritettava tilintarkastus, ja siksi emme pysty sen perusteella varmistumaan siitä, että saamme tietoomme
kaikki sellaiset merkittävät seikat, jotka ehkä tunnistettaisiin tilintarkastuksessa. Näin ollen emme anna tilintarkastuskertomusta.
Lausunto
Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella tietoomme ei ole tullut mitään, mikä antaisi meille syyn uskoa, ettei osavuosikatsaus, joka
on laadittu EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, anna arvopaperimarkkinalaissa
tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää kuvaa yhteisön taloudellisesta asemasta 30.9.2012 ja sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista kyseisenä päivänä päättyneeltä kuuden kuukauden jaksolta.
Helsingissä, 9. lokakuuta 2012
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
36
CITYCON OYJ | OSAVUOSIKATSAUS 1.1. - 30.9.2012
Liite 1 - 37
[TÄMÄ SIVU ON TARKOITUKSELLA JÄTETTY TYHJÄKSI]
CITYCON OYJ - TILINPÄÄTÖS 2011
LIITE 2
TILINPÄÄTÖS 2011
SISÄLLYSLUETTELO
Hallituksen toimintakertomus ....................................................3
EPRA:n tunnusluvut ........................................................................15
CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS
1.1.-31.12.2011 ..............................................................................20
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS .......................................20
Konsernitase, IFRS .........................................................................21
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................22
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS ........................23
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS ...........................24
1. Yrityksen perustiedot...........................................................24
2. Tilinpäätöksen laatimisperusta .......................................24
3. Muutokset IFRS-standardeissa
ja laskentaperiaatteissa ......................................................24
4. Yhteenveto konsernitilinpäätöksen
laatimisperiaatteista.............................................................24
5. Keskeiset arviot ja oletukset sekä
harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet .............28
6. Bruttovuokratuotto................................................................30
7. Segmentti-informaatio .......................................................30
8. Hoitokulut ...................................................................................32
9. Vuokraustoiminnan muut kulut .......................................32
10. Hallinnon kulut ..........................................................................32
11. Henkilöstökulut .......................................................................32
12. Poistot ..........................................................................................32
13. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut .............................32
14. Rahoituskulut (netto) ...........................................................33
15. Tuloverot .....................................................................................33
16. Osakekohtainen tulos ...........................................................33
17. Sijoituskiinteistöt ..................................................................34
2 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
18. Osuudet yhteisessä määräysvallassa
olevissa yksiköissä .................................................................35
19. Aineettomat hyödykkeet ...................................................35
20. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet .....................35
21. Laskennalliset verosaamiset ja -velat .........................35
22. Rahoitusinstrumenttien luokittelu .................................36
23. Johdannaissopimukset ........................................................37
24. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ..........................37
25. Myyntisaamiset ja muut saamiset ................................38
26. Rahavarat ...................................................................................38
27. Oma pääoma .............................................................................38
28. Lainat ............................................................................................39
29. Ostovelat ja muut velat .......................................................42
30. Työsuhde-etuudet ..................................................................43
31. Liiketoiminnan rahavirta .....................................................44
32. Vastuusitoumukset ...............................................................44
33. Lähipiiritapahtumat ..............................................................45
34. Konsernirakenteen muutokset vuonna 2011 ..........47
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
Tunnusluvut .........................................................................................48
1. Konsernin viiden vuoden tunnusluvut ...........................48
2. Viiden vuoden segmentti-informaatio .........................49
Tilintarkastuskertomus ...............................................................59
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS .................................................50
Arviointilausunto .............................................................................64
Emoyhtiön tase, FAS ......................................................................51
Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS ........................................52
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ........................53
1. Laadintaperiaatteet ..............................................................53
2. Liikevaihto .................................................................................53
3. Vuokraustoiminnan muut kulut ......................................53
4. Henkilöstökulut ......................................................................53
5. Poistot ja arvonalentumiset .............................................53
6. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ............................53
Liite 2 - 1
Rahoituskulut (netto) ...........................................................53
Tuloverot ....................................................................................54
Aineettomat hyödykkeet ..................................................54
Aineelliset hyödykkeet .......................................................54
Tytäryhtiöosakkeet ..............................................................54
Osakkuusyhtiöosakkeet ....................................................54
Muut sijoitukset .....................................................................54
Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset ........................54
Pitkä-ja lyhytaikaiset saamiset .....................................54
Oma pääoma ............................................................................55
Vieras pääoma ........................................................................55
Vastuusitoumukset ...............................................................55
Osakkeet ja osakkeenomistajat ..............................................56
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet ......................................57
Tilinpäätöksen allekirjoitukset ................................................58
Kiinteistölista .....................................................................................60
Yhteenveto vuodesta 2011 verrattuna vuoteen 2010
Citycon saavutti julkistamansa vuoden 2011 taloudelliset tavoitteet. Yhtiö tarkensi vuoden 2011
kolmannen osavuosikatsauksensa yhteydessä tavoitteitaan ja ilmoitti odottavansa vuoden 2011 liikevaihdon kasvavan vuoteen 2010 verrattuna 18–23 miljoonalla eurolla, operatiivisen liikevoittonsa (EPRA operating profit) 10–15 miljoonalla eurolla ja operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings)
4–8 miljoonalla eurolla. Vuonna 2011 liikevaihto kasvoi vuoteen 2010 verrattuna 21,1 miljoonalla
eurolla, operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) 12,4 miljoonalla euroa sekä operatiivinen
tulos (EPRA Earnings) 6,0 miljoonalla eurolla.
Citycon vaihtoi ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijansa vuonna 2011. Kiinteistöjen arvon vuoden
lopussa on ensimmäistä kertaa arvioinut Jones Lang LaSalle Finland Oy. Citycon on vaihtanut puolueetonta ulkopuolista arvioitsijaa tasaisin väliajoin. Vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy, joka toimi arvioitsijana yli neljä
vuotta.
- Liikevaihto kasvoi 217,1 miljoonaan euroon (2010: 195,9 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 17,1 miljoonaa euroa eli 13,4 prosenttia ja olivat 144,3 miljoonaa
euroa (127,2 milj. euroa). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna nettovuokratuotot
kasvoivat 15,5 miljoonaa euroa eli 12,2 prosenttia. Kehityshankkeiden, kuten Espoontorin, Jyväskylän Forumin ja Åkersberga Centrumin valmistuminen, kasvattivat nettovuokratuottoja 5,3
miljoonalla eurolla. Kauppakeskus Kristiinen ja Högdalen Centrumin hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 7,0 miljoonalla eurolla.
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 4,0 miljoonaa euroa eli 3,8 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten nettovuokratuotto kasvoi 6,2 miljoonaa euroa, tai 7,3 prosenttia, kun taas vertailukelpoisten market- ja
myymäläkohteiden nettovuokratuotto laski 2,2 miljoonaa euroa, tai 10,7 prosenttia.
- Tulos/osake oli 0,05 euroa (0,34 euroa). Lasku johtui lähinnä negatiivisesta sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutoksesta etenkin market- ja myymäläkohteissa. Lisäksi heinäkuussa 2011 toteutetut osakeannit nostivat osakemäärää.
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) pysyi samalla tasolla ja oli 0,21 euroa (0,21 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,25 euroon (0,09 euroa) kasvaneen operatiivisen liikevoiton, positiivisen käyttöpääoman muutoksen, saatujen veronpalautusten, kertaluonteisten
erien ja ajoituserojen johdosta.
- Citycon osti Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Kristiinen 105 miljoonalla eurolla ja Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Högdalen Centrumin 207,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin
23,1 miljoonalla eurolla).
- Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke aloitettiin Tampereella, hankkeen investointiarvio
on 37,9 miljoonaa euroa.
- Citycon allekirjoitti toukokuussa 330 miljoonan euron suuruisen, pitkäaikaisen vakuudettoman
luottosopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 220 miljoonan euron
suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 110 miljoonan euron suuruisesta luottolimiitistä.
Laina-aika on viisi vuotta.
- Yhtiö vahvisti tasettaan ja likviditeettiään ja keräsi heinäkuussa järjestetyllä suunnatulla osakeannilla noin 99 miljoonaa euroa uutta omaa pääomaa laskemalla liikkeeseen 33 miljoonaa uutta
osaketta. Elokuussa yhtiö allekirjoitti seitsemän vuoden pituisen 75 miljoonan euron suuruisen
vakuudettoman lainasopimuksen.
- Citycon Oyj:n uusi toimitusjohtaja Marcel Kokkeel aloitti tehtävässään 24.3.2011 ja yhtiön Suomen liiketoimintojen uusi maajohtaja Michael Schönach maaliskuun alussa. Yhtiön uutena Ruotsin liiketoimintojen maajohtajana aloitti Johan Elfstadius 21.11.2011.
AVAINLUVUT
Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011
Liikevaihto, Me
Nettovuokratuotto, Me
Liikevoitto, Me
% liikevaihdosta
Tappio/voitto ennen veroja, Me
Katsauskauden tappio/ voitto
emoyhtiön omistajille, Me
56,0
37,3
10,7
19,1 %
-5,3
49,9
31,8
35,4
70,9 %
22,0
-5,4
14,4
-0,7
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit), Me
% liikevaihdosta
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
Ei-operatiivinen tulos, Me
28,9
51,6 %
12,5
-17,9
24,3
48,8 %
13,5
0,9
31,3
56,8 %
14,9
-15,6
-0,02
-0,02
0,05
0,04
0,06
0,06
0,06
0,00
0,00
0,00
0,05
0,14
Tulos/osake, euroa
Tulos/osake, laimennettu, euroa
Operatiivinen tulos/osake, (EPRA EPS), EUR 2)
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
Oma pääoma/osake, euroa
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) / osake, euroa
Omavaraisuusaste, %
Nettovelkaantumisaste, %
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me
Nettotuotto-%
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
Taloudellinen vuokrausaste, %
Henkilöstö katsauskauden lopussa
Osinko/osake, euroa
Sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus/osake, euroa
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa
55,0
38,3
17,0
1,0
2011
2010 Muutos-% 1)
195,9
127,2
157,7
80,5 %
102,8
10,8 %
13,4 %
-48,1 %
-80,9 %
13,0
78,3
-83,5 %
117,4
54,1 %
53,3
-40,3
105,0
53,6 %
47,3
31,1
11,8%
0,9 %
12,7 %
-
0,05
0,05
0,21
0,25
0,34
0,34
0,21
0,09
-85,5 %
-85,5 %
-1,1 %
190,5 %
2 512,6
2 522,1
2 367,7
6,5 %
3,29
3,64
3,25
3,62
3,47
3,79
-6,5 %
-4,6 %
3,31
37,7
148,3
1 445,2
5,9
6,0
95,4
3,29
36,0
151,4
1 463,5
6,0
6,1
95,5
3,49
37,1
153,1
1 386,0
5,8
6,0
95,1
-5,7 %
-2,9 %
-1,1 %
5,6 %
3,4 %
1,7 %
0,5 %
5,4 %
129
217,1
144,3
81,8
37,7 %
19,7
136
129
0,04 3)
0,04
0,0 %
0,11 3)
0,10
10,0 %
0,15 3)
0,14
7,1 %
1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2011 ja 2010 väliseen muutokseen.
2) Citycon on aikaisemmin raportoinut ainoastaan laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, diluted).
Vuoden 2011 tilinpäätöksessä Citycon raportoi myös laimentamattoman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS,
basic) ja raportoi tulevaisuudessa ainoastaan laimentamatonta osakekohtaista operatiivista tulosta (EPRA Earnings, basic)
EPRA:n suositusten mukaisesti. Vuoden 2011 tilinpäätöksestä kohdasta EPRA:n tunnusluvut löytyy lisätietoja laimentamattomasta ja laimennetusta operatiivisesta tuloksesta (EPRA EPS).
3) Hallituksen ehdotus.
Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen sivulta 48.
Selvitys Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2011 (Corporate Governance Statement) on julkaistu samanaikaisesti yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa ja se on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi.
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 3
Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi vuotta
2011:
”Vuonna 2011 kehitys oli vakaata: yhtiön nettovuokratuotot
kasvoivat 13,4 prosenttia ja vertailukelpoiset nettovuokratuotot 3,8 prosenttia, vuokrausaste pysyi korkeana 95,5 prosentissa, kokonaisuudessaan kauppakeskusten kävijämäärät kasvoivat 3 prosenttia ja kauppakeskusten myynti kasvoi 7 prosenttia.
Erityisesti Ruotsissa sijaitseva Liljeholmstorget Galleria paransi
tulostaan vuoden aikana.
Ero laadultaan erilaisten kiinteistöluokkien välillä korostui
vuonna 2011. Tämä ero heijastui Cityconin vuokraustoimintaan ja kiinteistöjen arvoihin. Parhaissa kohteissa kysyntä on
yleisesti ottaen jatkunut hyvänä ja kohteiden käyvät arvot ovat
pysyneet vakaina, kun taas muissa kohteissa kehitys on ollut
päinvastaista.
Yhtiön johto priorisoi kassavirran parantamista ja sen vuoksi
meidän täytyy parantaa kiinteistökantamme laatua. Työskentelemme aktiivisesti nopeuttaaksemme kiinteistökehityshankkeita, myyntejä ja valikoituja hankintoja. Olemme myös järjestäneet
esimerkiksi työpajoja löytääksemme uutta vuokrattavaa pintaalaa kauppakeskuksistamme. Lisäksi olemme sitoutuneet lisäämään tuottoja vuokraamalla tiloja väliaikaisesti ja hyödyntämällä
specialty leasingia.
Vuosi 2011 oli Cityconille siirtymävaihe. Päivitimme strategiaamme, ja sen mukaisesti keskitymme ainoastaan korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa, sekä keskityimme liiketoiminnan parantamiseen. Vuoden aikana aloitimme
myös sisäisen liiketoiminnan parantamis- ja kulunsäästöohjelman, “Project Now’n”. Tavoitteena on tehostaa toimintoja, päästä lähelle kuluttajia, vuokralaisia sekä markkinapaikkoja ja tulla
proaktiivisemmaksi kumppaniksi. Lisäksi yrityksen johdossa on
tapahtunut muutoksia. Kertaluontoiset hallinnolliset kulut, kuten
erorahat, johtuvat pääasiassa näistä muutoksista. Valtaosa muutoksista on kuitenkin toteutettu vuoden 2012 alkaessa, joten
kulujen nousupaineen tulisi helpottaa vuoden edetessä.
Vuoden aikana yhtiö on vahvistanut kiinteistökantaansa sekä
hankinnoin että kehityshankkein. Citycon osti toukokuussa kaksi
uutta kauppakeskusta: Tallinnassa sijaitsevan Kristiinen ja Tukholmassa sijaitsevan Högdalen Centrumin. Olemme tyytyväisiä
molempiin hankintoihin ja erityisesti Kristiine on ylittänyt odotuksemme. Merkittävimmät kiinteistökehityskohteet ovat Suomessa käynnissä olevat hankkeet Tampereen Koskikeskuksessa
ja Myllypurossa Helsingissä, lisäksi Isossa Omenassa Espoossa
on käynnissä pienehkö laajennusprojekti. Tallinnassa sijaitsevassa Magistralissa on myös käynnissä kehitys- ja laajennushanke.
Myös joitain ydinliiketoimintaan kuulumattomia kohteita on
myyty, ja myyntejä pyritään nopeuttamaan.
Cityconin rahoitusasema on hyvä. Yhtiön heinäkuussa järjestämä suunnattu osakeanti toteutui onnistuneesti. Vuoden lo-
4 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
pussa yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli yhteensä 345,0
miljoonaa euroa ja omavaraisuusaste 36,0 prosenttia.”
Toimintaympäristön kehitys
Alkuvuosi 2011 oli Cityconin toimintamaissa yleisesti ottaen positiivinen, kuluttajaluottamus oli vahvalla tasolla ja vähittäiskauppa
oli kasvussa. Yleinen taloudellinen ilmapiiri muuttui kesän jälkeen
negatiiviseksi erityisesti euroalueen valtioiden velkaongelmien takia. Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet
vuoden aikana myös vähittäiskauppaan. Vuoden aikana vähittäiskaupan myynti kuitenkin kasvoi sekä Suomessa että Ruotsissa.
Kaikkiaan vähittäiskauppa kasvoi vuonna 2011 Suomessa 5,3
prosenttia, Ruotsissa 1,2 prosenttia, Virossa 4,0 prosenttia ja
Liettuassa 8,8 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska
Central Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania)
Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen oli vahva
kesään saakka, mutta heikentyi merkittävästi vuoden viimeisten
kuukausien aikana kaikissa yhtiön toimintamaissa. Suomessa ja
Ruotsissa kuluttajien luottamusindikaattori on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja Liettuassa. (Eurostat)
Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin
liiketoiminnassa, ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin. Kaikissa Cityconin toimintamaissa kuluttajahinnat jatkoivat
nousuaan vuoden aikana. Joulukuussa inflaatio oli Suomessa
2,9 prosenttia, Ruotsissa 2,3 prosenttia, Virossa 5,0 prosenttia
ja Liettuassa 3,4 prosenttia. (Tilastokeskus, Statistiska Central
Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania)
Työttömyys on Suomessa ja Ruotsissa Euroopan Unionin
keskiarvoa matalampi: joulukuun lopussa työttömyysaste oli
Suomessa 7,4 prosenttia ja Ruotsissa 7,1 prosenttia. Virossa ja Liettuassa työttömyys on edelleen korkea, ja oli Virossa
syyskuun lopussa 10,9 prosenttia ja Liettuassa 15,3 prosenttia.
Euron käyttöönotolla on kuitenkin ollut piristävä vaikutus Viron
talouteen turismin ja ulkomaisten investointien myötä. (ibid.)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus lisääntyi vuoden loppua kohden ja se vaikuttaa heikentävästi rahoituksen hintaan ja saatavuuteen.
Kiinteistömarkkinat
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi on
pysynyt alhaisella tasolla vuonna 2008 Suomeen rantautuneen
finanssikriisin jälkeen. Vaikka sijoituskysyntä on kasvanut, parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt volyymit matalalla tasolla. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi alle 400
miljoonaan euroon vuonna 2011. Vahvasta kysynnästä johtuen
sekä kauppakeskusten että tilaa vievän kaupan prime-kohteiden
tuottovaatimukset ovat olleet lievässä laskussa vuoden 2010
ensimmäisestä vuosineljänneksestä alkaen. Myös markkinoiden
polarisaatio näyttäisi jatkuvan – samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa.
Liite 2 - 2
Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi vuoden
2010 ensimmäisen puoliskon 3,22 miljardista kruunusta yli viisi
miljardia kruunua 8,54 miljardiin kruunuun vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla. Kysyntä on kuitenkin heikompaa kakkosluokan kohteille.
Virossa kauppakeskustilojen kysyntä on jatkanut kasvuaan
asiakkaiden ostotottumusten muuttuessa yhä enemmän kauppakeskuksia suosiviksi ja ketjujen laajentaessa verkostoaan.
Yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatta Viron vähittäiskaupan kehitys näyttää positiiviselta ja yleisesti ottaen kauppakeskusten laajentamissuunnitelmia on pidetty voimassa.
Liettuassa Vilnassa ei ole yhtään uutta kauppakeskushanketta vireillä, mutta muutamia super- ja hypermarketteja on rakenteilla. (Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät
Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa vuoden aikana
kasvoi 7 prosenttia ja kävijämäärät 3 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön
toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosenttia, Ruotsissa 7
prosenttia ja Baltian maissa 18 prosenttia. Kävijämäärä kasvoi
Suomessa 2 prosenttia, Ruotsissa 6 prosenttia ja Baltiassa 2
prosenttia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä
johtuu pääosin viime vuosina valmistuneista kehityshankkeista.
Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti (myynti ilman kehityshankkeiden vaikutusta ja ilman hankittuja kohteita) kasvoi 4 prosenttia ja oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa. Vertailukelpoinen kävijämäärä oli edellisvuoden tasolla.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät
lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä markkinavuokratasoihin, minkä lisäksi
keskeisiä lähiajan riskejä ovat myös luottomarginaalien nousu,
heikentynyt velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja markkinavuokratasoihin liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten
vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset,
erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen vaikuttavat tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen
kysyntään. Vuoden 2011 loppupuolella euroalueen valtioiden
velkakriisin kärjistyminen johti epävarmuuden lisääntymiseen
rahoitusmarkkinoilla, minkä seurauksena lähiaikojen talouskasvuennusteita on korjattu alaspäin. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis selvästi lisääntyneet ja tyypillisesti heikon
TOIMINTAKERTOMUS
TOIMINTAKERTOMUS
Hallituksen osingonjakoa ja varojen jakamista sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus
Emoyhtiön kertyneet voittovarat ovat 11,5 miljoonaa euroa, johon on lisätty tilikauden voitto 7,6 miljoonaa euroa. Emoyhtiön
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilikauden päättymispäivänä olivat 277,2 miljoonaa euroa.
Cityconin hallitus ehdottaa 21.3.2012 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2011 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,11 euroa
osakkeelta. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman
palautuksen täsmäytyspäivä on 26.3.2012 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 4.4.2012.
Hallitus ehdottaa lisäksi, että tilikauden voitto kirjataan kertyneiden voittovarojen tilille.
Ehdotettu voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen
näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.
Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja
operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin,
valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan
ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö
harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Vuonna 2012 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran
tuottamista sekä odottaa liikevaihtonsa kasvavan 7–16 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoittonsa (EPRA operating profit)
8–16 miljoonalla eurolla verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä
kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA
Earnings) kasvavan 4–11 miljoonalla eurolla edellisvuodesta.
Lisäksi yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa
(EPRA EPS:n) olevan 0,21–0,23 euroa perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja osakemäärään. Arvio perustuu valmistuneisiin ja
valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio- ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet,
jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden
vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.
Kiinteistöomaisuus
Cityconin strategiana on keskittyä korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa. Citycon hakee kasvua sekä
kauppakeskushankinnoin että omistamiensa kauppakeskusten
uudistamisen ja laajentamisen kautta. Lisäksi yhtiö määritteli kesällä 2011 päivitetyssä strategiassaan market- ja myymäläkiinteistöt ydinliiketoimintaan kuulumattomiksi kohteiksi ja ilmoitti
myyvänsä ne seuraavien vuosien aikana.
Vuoden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo
oli 2 522,1 miljoonaa euroa (2 367,7 milj. euroa) ja yhtiö omisti 36
(33) kauppakeskusta ja 44 (50) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 23 (22), Ruotsissa 9 (8) ja Baltiassa 4 (3).
Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit (hankinnat mukaan lukien) olivat yhteensä 216,7 miljoonaa euroa (133,7 milj.
euroa). Investoinneista 138,9 miljoonaa euroa (4,2 milj. euroa)
kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 1,1 miljoonaa euroa
(2,6 milj. euroa) aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin, 0,3 miljoonaa
euroa (0,0 milj. euroa) yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen hankintaan, 75,0 miljoonaa euroa (125,3 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 1,4 miljoonaa euroa (1,7 milj. euroa) muihin
investointeihin.
Katsauskauden aikana investoitiin Suomessa 62,5 miljoonaa
euroa (76,3 milj. euroa), Ruotsissa 45,5 miljoonaa euroa (50,6
milj. euroa) ja Baltiassa 108,1 miljoonaa euroa (6,0 milj. euroa).
Yhtiön pääkonttorin investoinnit olivat 0,6 miljoonaa euroa (0,8
milj. euroa). Yhtiön divestoinnit olivat yhteensä 18,1 miljoonaa
euroa (67,9 milj. euroa), joista yhtiö kirjasi yhteensä 0,6 miljoonaa euroa (2,1 milj. euroa) myyntivoittoa verovaikutuksineen.
Ostot
Vuoden aikana
• Ostettiin kauppakeskus Kristiine 105 miljoonalla eurolla
Tallinnassa, Virossa. Kristiine on Tallinnan toiseksi suurin
kauppakeskus Cityconin myös omistaman Rocca al Maren
jälkeen ja sen vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 42 700
neliömetriä. Kauppakeskus Kristiine sijaitsee yhden Tallinnan
keskustan pääväylän varrella ja sillä on laaja, noin 270 000
asukkaan vaikutusalue. Kristiinen hankinta on vahvistanut
Cityconin asemaa Tallinnan kauppakeskusmarkkinoilla. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön 17.3.2011 julkaisemasta
pörssitiedotteesta.
• Ostettiin kauppakeskus Högdalen Centrum Tukholmasta
207,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 23,1 milj. eurolla).
Högdalen Centrum sijaitsee Tukholman eteläosassa, noin
viiden kilometrin päässä ydinkeskustasta. Kauppakeskuksen
vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 14 100 neliömetriä,
josta liiketilan osuus on noin 11 000 neliömetriä. Lisätietoa
kaupasta on saatavilla yhtiön 31.5.2011 julkaisemasta pörssitiedotteesta. Heinäkuussa Citycon osti Kungsleden Imröret
AB:n koko osakekannan noin 48,7 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 5,4 milj. eurolla). Yhtiö omistaa Högdalen Centrumin
viereisen liikekiinteistön, jonka vuokrattava pinta-ala on noin
5 200 neliömetriä.
• Ostettiin 50 prosentin osuus Espagalleria Oy:n osakkeista 0,3
miljoonalla eurolla. Yhtiö hallinnoi, vuokraa ja markkinoi Helsingin keskustassa sijaitsevaa Kämp Galleria –kauppakeskusta.
• Ostettiin lisää osakkeita kolmesta yhtiön ennestään omistamasta kohteesta: Hervannan Liikekeskus Oy:n osakkeita 1,2
miljoonalla eurolla, Asunto Oy Tikkurilan Kassatalon osakkeita 2,6 miljoonalla eurolla ja Heikintori Oy:n osakkeita 0,5 miljoonalla eurolla. Cityconin omistusosuus näistä kohteista oli
vuoden lopussa vastaavasti 79,4 prosenttia, 59,7 prosenttia
ja 68,7 prosenttia.
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 5
Myynnit
Vuoden aikana
• Myytiin 57,4 prosentin osuus Kiinteistö Oy Tullintorin osakkeista noin 6,1 miljoonalla eurolla. Kaupan seurauksena yhtiön
vuokrattava pinta-ala laski noin 10 000 neliömetrillä. Citycon
jatkaa kauppakeskus Tullintorin kaupallista johtamista.
• Myytiin kauppakeskus Jakobsberg Centrumin yhteydessä sijaitsevat 57 asuntoa noin 51,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla
(noin 5,6 milj. eurolla). Kaupan seurauksena Cityconin vuokrattava pinta-ala laski noin 4 600 neliömetrillä.
• Myytiin kauppakeskus Tumba Centrumin yhteydessä olevat
41 asuntoa noin 48 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5 milj.
eurolla). Kaupan seurauksena vuokrattava pinta-ala laski noin
2 300 neliömetrillä.
• Myytiin neljä yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumatonta liikekiinteistöä Suomessa yhteensä 2,3 miljoonalla eurolla. Myydyt kohteet olivat Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16, Hakarinne, Kiinteistö Oy Mäntyvuoksi ja Otaniemen Liikekeskus
Oy. Kauppojen seurauksena vuokrattava pinta-ala laski noin
5 300 neliömetrillä.
• Sovittiin Härrydan kunnassa sijaitsevan liikekiinteistö Landvetterin myynnistä noin 50,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla
(noin 5,5 milj. eurolla). Kauppa toteutui tammikuussa 2012.
Kaupan seurauksena vuokrattava pinta-ala laski noin 4 800
neliömetrillä.
• Sovittiin lähellä Göteborgia sijaitsevan liikekiinteistö Flodan
myynnistä noin 84,2 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 9,4
milj. eurolla). Liikekiinteistö Flodan vuokrattava pinta-ala on
noin 11 200 neliömetriä. Kaupan arvioidaan toteutuvan maaliskuussa 2012.
metrillä. Hankkeen jälkeen Koskikeskuksen vuokrattava vähittäiskaupan pinta-ala on noin 28 600 neliömetriä. Kokonaan
uudistettu Koskikeskus avataan marraskuussa 2012. Koskikeskus on avoinna ja palvelee asiakkaitaan koko hankkeen ajan.
Hankkeeseen investoidaan yhteensä 37,9 miljoonaa euroa.
• Aloitettiin kauppakeskus Ison Omenan laajennushanke, jossa kauppakeskuksen entinen kattopysäköintialue otetaan
liiketilakäyttöön. Hankkeessa Isoon Omenaan saadaan noin
2 400 neliömetriä lisää vuokrattavaa liiketilaa. Laajennusosan tiloista on vuokrattu yli puolet. Uudistetut tilat valmistuvat marraskuussa 2012. Citycon investoi hankkeeseen 7,6
miljoonaa euroa.
• Aloitettiin kauppakeskus Magistralin kehitys- ja laajennushanke Tallinnassa syyskuussa. Kauppakeskuksen sisätilat
uudistetaan kokonaisuudessaan ja keskusta laajennetaan
noin 2 400 neliömetrillä. Hankkeen investointiarvio on 7,0
miljoonaa euroa ja sen odotetaan valmistuvan keväällä 2012.
Kauppakeskus on kunnostus- ja laajennustöiden aikana kokonaan suljettu.
• Aloitettiin kauppakeskus Åkermyntan Centrumin uudistustyöt Tukholmassa. Hankkeessa kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan ja sen energiatehokkuutta parannetaan.
Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 1 600
neliömetrillä. Hankkeeseen investoidaan noin 6,9 miljoonaa
euroa ja se valmistuu loppuvuodesta 2012.
Kehityshankkeet
Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojensa
asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä niiden
tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on säilyttää yhtiön
kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti
joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa
kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Kassavirran jatkuvuuden turvaamiseksi Citycon pyrkii toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain.
Käynnissä oleva kehityshankkeet
Vuoden aikana
• Tampereella käynnistettiin Koskikeskuksen mittava uudistushanke, jossa vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 1 500 neliö-
6 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Valmistuneet kehityshankkeet
Vuoden aikana
• Kauppakeskus Åkersberga Centrumin vanhan osan saneeraus
valmistui aikataulussaan huhtikuussa. Uudistetussa kauppakeskuksessa on nyt yhteensä noin 70 liikettä ja palvelua.
• Kauppakeskus Myllypuron Ostarin rakennushankkeen ensimmäinen osa valmistui ja siellä pidettiin avajaiset 9.6.2011.
Kauppakeskus rakennetaan vaiheittain ja vuoden aikana myös
toinen ja kolmas osa valmistuivat. Myllypuron Ostarin on määrä valmistua kokonaisuudessaan toukokuussa 2012.
• Avattiin kauppakeskus Martinlaakson Ostari joulukuussa
2011 entisen ostoskeskuksen tilalle. Martinlaakson Ostarin
vuokrattava pinta-ala on 7 300 neliömetriä. Hanke käynnistyi
toukokuussa 2010 ja valmistui suunnitellussa aikataulussa ja
budjetissa.
VUOSINA 2010 JA 2011 VALMISTUNEET JA 31.12.2011 MENEILLÄÄN OLLEET KEHITYSHANKKEET 1)
Sijainti
Konsernirakenteessa vuoden 2011 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tilinpäätöksen sivulla 47.
• Käynnistettiin kolme pienempää uudistushanketta Ruotsissa:
Fruängen Centrumin, Lindomen ja Liljeholmstorgetin toimistopuolen uudistushankkeet. Näiden hankkeiden yhteenlaskettu investointitarve on noin 7,5 miljoonaa euroa ja kaikki
hankkeet valmistuvat vuoden 2012 aikana.
• Yhtiöllä oli käynnissä yhdeksän kehityshanketta, joiden vuoksi
noin 17 600 neliömetriä liiketilaa oli pois kaupallisesta käytöstä.
Porin Asema-aukion ja Isolinnankadun kehityshankkeet on toistaiseksi keskeytetty ja niitä jatketaan vuokrauksen edetessä.
Hankkeen
pinta-ala, m2
ennen
Hankkeen
pinta-ala, m2
jälkeen
Hankkeen
arvioitu
kokonaisinvestointi
(milj. euroa)
Toteutuneet
bruttoinvestoinnit
31.12.2011
mennessä
(milj. euroa)
Arvioitu
lopullinen
valmistumisvuosi
Forum
Jyväskylä, Suomi
12 000
12 000
16,0
16,0
valmis
Espoontori
Espoo, Suomi
10 400
10 400
25,82)
21,7
valmis
Åkersberga Centrum
Österåker, Ruotsi
20 000
27 500
52,4
3)
51,6
valmis
Martinlaakso
Vantaa, Suomi
Hansa (Trio)
Lahti, Suomi
3 800
7 300
22,9
22,9
valmis
11 000
11 000
8,0
6,3
valmis
Myyrmanni
Vantaa, Suomi
8 400
8 400
6,5 4)
6,5
valmis
Kirkkonummen liikekeskus
Kirkkonummi, Suomi
5 000
5 000
4,0
3,2
valmis
Koskikeskus
Tampere, Suomi
27 700
28 600
37,9
12,0
2012
Myllypuro
Helsinki, Suomi
7 700
7 300
21,3
21,3 5)
Iso Omena
Espoo, Suomi
60 600
63 000
7,6
0,6
2012
Magistral
Tallinna, Viro
9 500
11 900
7,0
2,3
2012
Åkermyntan
Tukholma, Ruotsi
8 500
10 100
6,9
0,2
2012
2012
1) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.
2) Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 milj. euroa on ylittynyt 2,5 milj. eurolla. Tämän lisäksi arvioituun hankkeen kokonaisinvestointiin kuuluu
suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liittyviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja maankäyttömaksuja.
3) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden 2009 lopusta.
4) Alkuperäistä investointiarviota on korotettu 1,7 milj. eurolla.
5) Helsingin kaupungilta vuonna 2008 saatu 5,9 milj. euron kertakorvaus verovaikutuksineen on vähennetty toteutuneista bruttoinvestoinneista.
Liite 2 - 3
TOIMINTAKERTOMUS
talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy.
Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen
hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät
riskit ovat merkittäviä Cityconin kannalta. Pankkien halukkuus
lainata rahaa yrityksille lisääntyi vuonna 2010 ja vuoden 2011
alkupuolella, mutta vuoden 2011 loppupuolella velkarahoituksen saatavuus kuitenkin jälleen heikentyi ja luottomarginaalit
kohosivat selvästi, koska pankkien oma varainhankinta vaikeutui. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita
koskeva sääntely (Basel III- ja Solvency II-säännökset) tullee
ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä
on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa.
Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun
vaikutusta. Vuonna 2012 yhtiöllä ei ole suuria jälleenrahoitustarpeita. Sitä vastoin lähivuosina Cityconin täytyy jälleenrahoittaa
ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla solmittuja
lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luottomarginaalit tulevat
nousemaan. Nousevat luottomarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa vaikka
markkinakorkotasossa ei tapahtuisi merkittäviä muutoksia.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy tällä
hetkellä paljon epävarmuutta johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön
omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikuttavat
monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin,
jotka sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten
vähemmän haluttuja kiinteistöjä, koska sijoittajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät
ole erityisen halukkaita rahoittamaan tämän kaltaisia kohteita.
Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin sijoittajien kysyntä
on epävarmuuden keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat myös
vuonna 2011 pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön
internetsivuilla www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2011 tilinpäätöksen sivuilla 40–42 sekä viikolla seitsemän ilmestyvän
vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilla 73–74.
Merkittävimmät suunnitteilla olevat kehityshankkeet
Vuoden aikana suunniteltiin muun muassa seuraavia hankkeita,
jotka käynnistyäkseen vaativat vielä Cityconin hallituksen hyväksynnän:
• Kauppakeskus Ison Omenan laajennussuunnitelmat Espoossa etenivät vuoden 2011 aikana. Cityconilla on yhdessä NCC
Property Development Oy:n kanssa suunnitteluvaraus koskien tulevan metroaseman maanpäällisiä tiloja, bussiterminaalia ja kauppakeskus Ison Omenan laajennusta. Tarkoituksena
on laajentaa Ison Omenan liiketiloja noin 28 000–30 000
neliömetrillä. Hankkeen liiketilojen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan 140 miljoonaa euroa. Tavoitteena on edetä
hankkeessa samanaikaisesti vuonna 2015 valmistuvan metrolinjan rakentamisen kanssa.
• Citycon suunnittelee käynnistävänsä Lappeenrannassa sijaitsevan kauppakeskus IsoKristiinan laajennus- ja kehityshankkeen vuonna 2013. Hankkeen kokonaispinta-ala on noin
25 000 neliömetriä, ja uutta liiketilaa rakennettaisiin noin
7 000 neliömetriä. Kehityshankkeen kokonaisinvestointiarvio on 60–65 miljoonan euroa. Suunnitelmissa on sijoittaa
kauppakeskuksen laajennusosaan myös Lappeenrannan uusi
kaupunginteatteri.
• Solmittiin Osuuskauppa Arinan kanssa yhteistoimintasopimus ja maankäyttösopimus koskien Oulun ydinkeskustassa
sijaitsevaa Galleria-korttelia. Hankeen tarkoituksena on kehittää Galleria-korttelista kauppakeskus yhdessä korttelin
muiden omistajien kanssa. Hankkeen kokonaispinta-ala on
noin 25 000 neliömetriä ja Cityconin investointiarvio 110
miljoonaa euroa. Edellä mainittuja sopimuksia käsitellään
tarkemmin 14.6.2011 ja 9.11.2011 julkaistuissa lehdistötiedotteissa.
Liikevaihto oli 217,1 miljoonaa euroa (195,9 milj. euroa). Liikevaihto kasvoi 21,1 miljoonaa euroa eli 10,8 prosenttia. Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna liikevaihto kasvoi 18,2
miljoonaa euroa eli 9,3 prosenttia. Valmistuneet kehityshankkeet, kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Åkersberga Centrum, kasvattivat liikevaihtoa 6,5 miljoonalla eurolla ja hankinnat
10,3 miljoonalla eurolla. Divestoinnit (ks. vuoden 2011 myynnit
kohdasta Kiinteistöomaisuus; vuonna 2010 toteutetut asuntojen myynnit Ruotsissa sisältyivät myös vertailukauden divestointiportfolioon) vähensivät liikevaihtoa 1,8 miljoonalla eurolla.
Vertailukelpoiset kohteet kasvattivat liikevaihtoa 3,2 miljoonalla
eurolla. (Ks. myös taulukko Nettovuokratuotto ja liikevaihto segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti.)
Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihto kasvoi kauppakeskuskohteissa korkeamman vuokratason ja parantuneen vuokrausasteen johdosta ja laski muissa liikekiinteistöissä lisääntyneen
vajaakäytön vuoksi. Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihdon
kasvuun vaikutti myös väliaikaisten vuokranalennusten väheneminen 3,0 miljoonasta eurosta 2,4 miljoonaan euroon.
Vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 955 (3 765) vuokrasopimusta. Yhtiön vuokrattava pinta-ala kasvoi 5,6 prosenttia
994 730 neliömetriin. Vuokrasopimusten määrän ja vuokrattavan
pinta-alan muutos johtui uusien kauppakeskuskohteiden hankinnasta Baltiassa ja Ruotsissa, valmistuneista kehityshankkeista
sekä Suomessa sijaitsevien kauppakeskus Tullintorin ja marketkohteiden sekä Ruotsissa sijaitsevien asuntojen myynnistä. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika piteni ja oli
Hoitokulut
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten
sähköstä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut nousivat 4,2
miljoonaa euroa 67,4 miljoonasta eurosta 71,6 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna hoitokulut
kasvoivat 2,8 miljoonaa euroa eli 4,1 prosenttia. Valmistuneet
kehityshankkeet ja hankinnat kasvattivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut
laskivat 0,5 miljoonaa euroa johtuen mm. alhaisemmista markkinointikuluista. Toisaalta vertailukelpoisia hoitokuluja kasvattivat
sähkö- ja lämmityskulujen nousu sähkön ympäristöveron ja kylmän talven johdosta (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, liitetieto 8: Hoitokulut). Lumenluontikulut alenivat viime vuodesta.
Vuokraustoiminnan muut kulut
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luottotappioista. Vuokraustoiminnan muut kulut olivat
1,2 miljoonaa euroa (1,3 milj. euroa). Kulujen lasku johtui pääasiassa Suomen liiketoimintojen alhaisemmista luottotappioista.
VUOKRASOPIMUSKANNAN YHTEENVETO
Q4/2011
Q4/2010
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m²
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me
1)
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Meneillään olevat sekä vuosien 2010 ja 2011 aikana valmistuneet merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa
taulukossa. Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja
suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy yhtiön verkkosivuilta sekä viikolla seitsemän ilmestyvän vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilta 85–87.
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2)
Taloudellinen kehitys
Seuraavassa esitetyt luvut ovat vuoden 2011 lukuja ja suluissa olevat vertailukauden luvut vuoden 2010 lukuja ellei toisin mainita.
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Liikevaihto
Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista sekä käyttökorvauksista ja palvelutuotoista.
3,4 vuotta (3,2 vuotta). Keskimääräinen neliövuokra nousi 18,7 eurosta 19,7 euroon valuuttakurssimuutosten, kehityshankkeiden,
ostojen, myyntien ja indeksikorotusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste nousi 95,5 prosenttiin (95,1 %) johtuen vertailukautta
pienemmästä vajaakäytöstä kauppakeskuskohteissa. Vuokran
osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 8,9 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana.
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2)
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden
lopussa, vuotta
Q3/2011
2011
2010
82
80
83
Muutos-%
999 270
994 730
942 280
5,6
226,0
228,5
205,2
11,4
-3,6
19,5
19,7
18,7
5,3
228
245
188
782
789
-0,9
49 370
47 621
64 777
177 006
160 215
10,5
19,8
18,3
21,9
19,7
17,9
10,1
-31,4
284
294
208
877
1 279
53 143
25 114
62 713
186 120
190 489
-2,3
17,2
20,0
21,2
18,1
16,2
11,7
95,4
95,5
95,1
-
3,4
3,4
3,2
6,3
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 7
Nettovuokratuotto
Cityconin nettovuokratuotot olivat 144,3 miljoonaa euroa (127,2
milj. euroa). Nettovuokratuotot kasvoivat 17,1 miljoonaa euroa
eli 13,4 prosenttia. Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna nettovuokratuotto kasvoi 15,5 miljoonaa euroa eli 12,2
prosenttia. Kehityshankkeet kuten Espoontori, Jyväskylän Forum
ja Åkersberga kasvattivat nettovuokratuottoja 5,3 miljoonalla
eurolla ja kauppakeskus Kristiinen ja Högdalenin hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 7,0 miljoonalla eurolla. Divestoinnit
vähensivät nettovuokratuottoja 0,8 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto nousi 4,0 miljoonaa euroa eli 3,8 prosenttia johtuen Liljeholmstorget Gallerian ja muiden
kauppakeskusten selkeästi parantuneesta nettovuokratuotosta
sekä alhaisemmasta vajaakäytöstä. Suomen vertailukelpoisten
kohteiden negatiivinen nettovuokratuoton kehittyminen johtui
etupäässä yhdestä pääkaupunkiseudulla ja yhdestä Porissa sijaitsevasta lähes tyhjästä market-kiinteistöstä.
Cityconin kiinteistöomaisuuden nettotuottoaste oli 6,0 prosenttia (5,8 %).
Seuraavassa taulukossa on esitetty vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin
eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 60,9 prosenttia sijaitsee Suomessa nettovuokratuoton perusteella laskettuna.
Hallinnon kulut
Hallinnon kulut olivat 28,0 miljoonaa euroa (23,3 milj. euroa).
Kulujen kasvu 4,7 miljoonalla eurolla eli 20,4 prosentilla johtui
pääasiassa organisaation uudelleenjärjestelykuluista (0,9 mil-
joonaa euroa), alhaisemmista kehityshankkeissa mukana olevien
henkilöiden kulujen aktivoinnista (0,8 miljoonaa euroa), ei-kassavaikutteisesta osakeoptiokulusta (1,5 miljoonaa euroa) sekä korkeammasta keskimääräisestä henkilöstömäärästä. Vuonna 2010
kehityshankkeiden henkilöstökuluja aktivoitiin enemmän, koska
useita vuosia valmisteltuja hankkeita ryhdyttiin toteuttamaan.
Citycon-konsernin palveluksessa oli vuoden lopussa yhteensä 136 (129) henkilöä, joista 90 oli Suomessa, 35 Ruotsissa, 10
Baltiassa ja 1 Hollannissa.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 11,2 miljoonaa
euroa (8,7 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,5 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) ja
hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi
palkkoja ja palkkioita 10,0 miljoonaa euroa (6,4 milj. euroa), josta
toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,5 miljoonaa euroa (0,4
milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).
(95,7 milj. euroa) ja arvonalennusta yhteensä 75,1 miljoonaa euroa (44,9 milj. euroa). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen nettotuottovaatimus 31.12.2011 oli 6,4 prosenttia (30.9.2011: 6,4 %).
Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi
nettotuottovaatimukseksi määriteltiin 6,3 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 5,9 prosenttia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,0
prosenttia. Market- ja myymäläkohteiden nettotuottovaatimus
nousi ja joidenkin näiden kiinteistöjen kohdalla arvio tulevista
markkinavuokrista laski hieman sekä arvioidut kulut kasvoivat.
Arvioinnissa käytetty keskimääräinen markkinavuokra nousi
23,8 euroon/neliömetri 23,6 eurosta/neliömetri (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, liitetieto 17: Sijoituskiinteistöt).
Jones Lang LaSalle Finland Oy:n laatima, vuoden lopun tilanteen
mukainen arviolausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta www.
citycon.fi/arviolausunto.
YHTIÖN HENKILÖSTÖÄ KUVAAVAT
TUNNUSLUVUT KOLMELTA VUODELTA
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä olivat 0,6 miljoonaa
euroa (2,6 milj. euroa) (ks. Kiinteistöomaisuus). Vuoden 2010 vertailuluku sisältää myyntivoittoa 0,5 miljoonaa euroa Jakobsbergs
Centrumin ja Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien asuntojen myynnistä ja 2,2 miljoonaa euroa Myllypuron Ostarin yhteyteen rakennettavien asuntojen rakennusoikeuksien myynnistä.
2011
2010
2009
Keskimääräinen lukumäärä tilikaudella
131
123
117
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me
11,2
8,7
8,2
Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon olivat -35,3 miljoonaa euroa (voittoa 50,8 milj. euroa).
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtui market- ja
myymäläkohteiden arvon laskusta -42,6 miljoonalla eurolla, jota
tasoitti kauppakeskuskohteiden arvon nousu 7,3 miljoonalla
eurolla. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 39,8 miljoonaa euroa
NETTOVUOKRATUOTTO JA LIIKEVAIHTO SEGMENTEITTÄIN JA KIINTEISTÖKANTAKOHTAISESTI
Liikevaihto
kiinteistökantakohtaisesti
Nettovuokratuotot segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti
Me
Suomi
Ruotsi
Baltia
2009
92,4
Muut
Yhteensä
Citycon yhteensä
0,0
125,4
186,3
23,2
9,8
Kehityshankkeet
-4,6
3,5
2,2
-
1,0
6,1
Divestoinnit
-0,3
-1,2
-
-
-1,6
-2,3
Vertailukelpoiset kohteet
-0,6
0,6
-0,2
-
-0,2
1,3
0,0
2,6
0,0
0,0
2,5
4,5
Muu (sis. valuuttakurssieron)
2010
86,7
28,7
11,8
0,0
127,2
195,9
Hankinnat
0,1
0,8
6,0
-
7,0
10,3
Kehityshankkeet
4,2
1,4
-0,3
-
5,3
6,5
Divestoinnit
0,1
-0,9
-
-
-0,8
-1,8
-0,7
3,8
0,9
-
4,0
3,2
Vertailukelpoiset kohteet
Muu (sis. valuuttakurssieron)
2011
8 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
-0,1
1,6
0,1
0,0
1,6
3,0
90,5
35,4
18,4
0,0
144,3
217,1
Liite 2 - 4
Liikevoitto
Liikevoitto oli 81,8 miljoonaa euroa (157,7 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta, alhaisemmista myyntivoitoista ja suuremmista hallinnon kuluista. Toisaalta liikevoittoa kasvatti nettovuokratuoton nousu.
Rahoituskulut (netto)
Rahoituskulut (netto) nousivat 7,5 miljoonaa euroa 62,4 miljoonaan euroon (54,9 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä
korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta lisääntyneestä korollisen velan määrästä ja vahvistuneesta Ruotsin kruunun
valuuttakurssista. Korollinen velka kasvoi investointien ja vahvistuneen Ruotsin kruunun seurauksena. Vuoden alusta laskettu
korollisten velkojen painotettu keskikorko pysyi lähes ennallaan
edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,03 prosenttia (4,04 %) yleisen
markkinakorkotason pysytellessä edelleen erittäin alhaisena.
Korollisten velkojen painotettu keskikorko kauden lopussa koronvaihtosopimukset huomioon ottaen nousi 4,07 prosenttiin
(3,91 %). Vuoden lopun keskikorko nousi johtuen vuonna 2011
solmittujen uusien lainojen korkeammista lainamarginaaleista.
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista
oli 0,3 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa). Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista esittää Cityconin osuutta
Espagalleria Oy:n tuloksesta.
TOIMINTAKERTOMUS
• Vuoden aikana valmistui useampia pieniä hankkeita Suomessa kuten Kirkkonummen liikekeskus, Trion yhteydessä sijaitseva Hansa sekä Seinäjoen Torikeskuksen uudistus.
Tilikauden voitto
Tilikauden voitto oli 21,3 miljoonaa euroa (90,4 milj. euroa). Lasku johtui lähinnä alhaisemmasta liikevoitosta, mikä oli seurausta
negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta ja korkeammista rahoituskuluista.
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
Yhtiön operatiivinen tulos (EPRA Earnings) oli 53,3 miljoonaa euroa (47,3 milj. euroa). Operatiivinen tulos kasvoi 6,0 miljoonaa euroa eli 12,7 prosenttia (ks. EPRA:n tunnusluvut, taulukko 1: Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)). Operatiivisen tuloksen kasvu oli
pääasiassa seurausta nettovuokratuoton kasvusta. Nettovuokratuoton kasvun syyt on kerrottu kohdassa Nettovuokratuotto. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat korkeammat hallinnon kulut
ja rahoituskustannukset. Hallinnon kulujen kasvun syyt on kerrottu kohdassa Hallinnon kulut. Rahoituskustannuksia vuonna 2011
ovat nostaneet vertailukautta korkeammat korkokulut johtuen
kasvaneesta korollisen velan määrästä. Kiinteistöomaisuuden
käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen
verovaikutuksineen oli –40,3 miljoonaa euroa (31,1 milj. euroa).
Näillä erillä ei ole vaikutusta operatiiviseen tulokseen.
Tase ja rahoitus
Sijoituskiinteistöt
Tilikauden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo
oli 2 522,1 miljoonaa euroa (2 367,7 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 61,4 prosenttia (64,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,6 prosenttia (28,2 %) ja Baltiassa
sijaitsevien kiinteistöjen osuus 11,0 prosenttia (7,0 %).
Sijoituskiinteistöjen arvo nousi 154,4 miljoonalla eurolla
214,9 miljoonan euron bruttoinvestointien johdosta, mutta laski
16,6 miljoonalla eurolla tehtyjen divestointien vuoksi (ks. kohta
Kiinteistöomaisuus) ja 12,7 miljoonalla eurolla johtuen Flodan
ja Landvetterin siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
-kategoriaan. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoa laskivat 35,3
miljoonan euron nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (ks. tarkemmin edellä Taloudellinen kehitys:
Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon).
Ruotsin kruunun vahvistuminen nosti sijoituskiinteistöjen arvoa
4,0 miljoonalla eurolla.
Oma pääoma
Yhtiön emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 902,6 miljoonaa euroa (849,5 milj. euroa). Emoyhtiön omistajille kuuluva
oma pääoma nousi vuoden 2010 lopusta heinäkuussa 2011 toteutetun 98,9 miljoonan euron osakeannin (transaktiokulujen jälkeen) johdosta. Lisäksi emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto kasvatti omaa pääomaa. Toisaalta, osingot ja pääoman
palautukset sekä korkojohdannaissopimusten käyvän arvon muutos laskivat omaa pääomaa. Citycon noudattaa suojauslaskentaa,
jolloin niiden korkojohdannaissopimusten, joihin suojauslaskentaa
sovelletaan, käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin, jolloin ne vaikuttavat omaan pääomaan. Sopimuksista on kauden aikana kirjattu –26,8 miljoonaa euroa käyvän arvon
tappiota muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna
(voittoa 3,8 milj. euroa) (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot,
liitetieto 23: Johdannaissopimukset).
Edellä mainituista seikoista johtuen osakekohtainen nettovarallisuus laski 3,62 euroon (3,79 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus 3,29 euroon (3,49 euroa). Omavaraisuusaste oli 36,0 prosenttia (37,1 %). Yhtiön lainasopimusten
kovenanttien mukainen omavaraisuusaste laski 39,0 prosenttiin
(39,4 %) nettotappioista sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon.
Lainat
Taseen velat olivat yhteensä 1 715,9 miljoonaa euroa (1 536,3
milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 262,2 miljoonaa euroa
(242,2 milj. euroa). Tilikauden päättyessä yhtiön käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 345,0 miljoonaa euroa, joista
253,7 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä
ja 91,3 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien yritystodistukset oli kauden päättyessä 296,3 miljoonaa euroa (30.9.2011: 267,1 milj.
euroa). Likviditeettiä lisäsivät heinäkuussa toteutettu noin 99
miljoonan euron osakeanti sekä elokuussa solmittu uusi 75 miljoonan euron lainasopimus.
Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 150,3 miljoonaa
euroa ja olivat 1 547,9 miljoonaa euroa (1 397,7 milj. euroa).
Korollisten velkojen käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 554,8
miljoonaa euroa (1 405,5 milj. euroa). Cityconin likvidit kassavarat olivat 91,3 miljoonaa euroa (19,5 milj. euroa), joten korollisen
nettovelan käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 463,5 miljoonaa
euroa (1 386,0 milj. euroa). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 2,9 vuotta (3,1 vuotta). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika pysyi ennallaan ja oli 3,6 vuotta (3,6 vuotta).
Cityconin korkokate pysyi edellisen vuosineljänneksen tasolta ja oli 2,0 (Q3/2011: 2,0).
Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 81,3 prosenttia oli kiinteään korkoon
sidottua (80,3 %). Suojausaste nousi, koska Citycon solmi uusia
korkosuojauksia ja maksoi osakeantivaroilla pois vaihtuvakorkoisia lainoja. Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan mukainen.
Citycon laski 2.8.2006 liikkeeseen 110 miljoonan euron
pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Vaihtovelkakirjalainan
ehdot, jäljellä oleva lainamäärä ja lainalle kertynyt korko löytyvät
konsernitilinpäätöksen liitetiedosta 28 Lainat.
Rahavirtalaskelma
Liiketoiminnan nettorahavirta
Cityconin liiketoiminnan nettorahavirta oli 66,0 miljoonaa euroa
(20,0 milj. euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi parantuneen operatiivisen liikevoiton, saatujen veronpalautusten takia
sekä kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
Investointien nettorahavirta
Cityconin investointien nettorahavirta oli –203,0 miljoonaa euroa (–67,5 milj. euroa). Hankinnat olivat 139,2 miljoonaa euroa
(6,7 milj. euroa). Investoinnit sijoituskiinteistöihin, osuuksiin
yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin ja aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin olivat 82,4 miljoonaa euroa (127,0 milj.
euroa). Negatiivista investointien rahavirtaa pienensivät 18,6
miljoonan euron (66,3 milj. euron) sijoituskiinteistöjen myynnit.
Rahoituksen nettorahavirta
Cityconin rahoituksen nettorahavirta oli 208,5 miljoonaa euroa
(45,2 milj. euroa). Rahoituksen nettorahavirta koostui osakeannista heinäkuussa 2011, lainojen lyhennyksistä, uusien lainojen
nostosta ja osinkojen ja pääoman palautuksen maksusta. Nostetuilla lainoilla ja osakeannilla rahoitettiin yhtiön kehityshankeinvestointeja, hankinnat Virossa, Ruotsissa ja Suomessa sekä
osinkojen ja pääoman palautusten maksu.
Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt
Elokuussa SRV Rakennus Oy käynnisti välimiesmenettelyn
Cityconin tytäryhtiötä Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan liittyen
kauppakeskus Espoontorin valmistuneeseen kehityshankkeeseen. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen on noin 4,6 miljoonaa euroa. Citycon arvioi, että SRV:n vaatimuksella ei ole merkittävää vaikutusta yhtiön rahoitusasemaan tai tulokseen.
Cityconin liiketoimintaan liittyen sille on esitetty myös muita
vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin.
Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin vaateisiin liittyvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat
merkityksellisiä yhtiön rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.
Liiketoimintayksiköiden taloudellinen kehitys
Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön
Suomi, Ruotsi ja Baltia. Suomen yksikkö on jaettu viiteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 9
johtaminen), Vuokraus, Markkinointi, Kiinteistökehitys sekä Talous ja hallinto. Ruotsin yksikkö on jaettu kolmeen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen, Vuokraus ja kaupallinen suunnittelu ja Kiinteistökehitys. Baltian yksikkö on jaettu kahteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen ja Kiinteistökehitys.
Suomi
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuoden lopussa yhtiöllä oli
Suomessa 23 kauppakeskusta ja 37 muuta kohdetta, ja niiden vuokrattava pinta-ala oli 577 630
neliömetriä (579 980 m2). Vuokrattava pinta-ala laski toteutuneiden divestointien myötä (ks. Kiinteistöomaisuus). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 139,3 miljoonaan euroon lähinnä
valmistuneiden kehityshankkeiden (Myllypuro ja Martinlaakso) johdosta.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 137 118 neliömetriä (107 970
m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli hieman Suomen koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi johtuen pääosin uusista vuokrasopimuksista marketja myymäläkohteissa, joiden vuokratasot ovat tyypillisesti kauppakeskuskohteita alhaisemmat.
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 138 435 neliömetriä (122 680 m2). Päättyneiden
vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli niin ikään hieman koko Suomen kiinteistökannan
keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi, pääasiassa myydyistä kohteista (kuten Tullintori) ja päättyneistä toimistovuokrasopimuksista (noin 8 600 m2) johtuen. Keskimääräinen vuokra nousi 20,3
eurosta/neliömetri 21,0 euroon/neliömetri lähinnä valmistuneiden kehityshankkeiden, divestointien ja indeksikorotusten vuoksi. Vuokrausaste nousi 94,1 prosenttiin (94,0 %) vapaiden tilojen
määrän pienennyttyä kauppakeskuskohteissa ja arvioitujen tulevien markkinavuokrien laskettua
joissain market- ja myymäläkohteiden vapaissa tiloissa. Kauppakeskuskohteissa vuokrausaste oli
96,3 prosenttia ja keskimääräinen vuokra 24,1 euroa/neliömetri.
Yhtiön Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat tilikaudella 90,5 miljoonaa euroa (86,7
milj. euroa). Nettovuokratuotto nousi 3,7 miljoonalla eurolla eli 4,3 prosentilla, koska valmistuneet
kehityshankkeet, kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Kirkkonummen liikekeskus, kasvattivat
nettovuokratuottoa 4,2 miljoonalla eurolla. Suomen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 0,7 miljoonalla eurolla johtuen pääasiassa market- ja myymäläkohteiden kasvaneesta
vajaakäytöstä. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 62,7 prosenttia (68,2 %) Cityconin
kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 6,0 prosenttia (6,0 %).
AVAINLUVUT, SUOMI
AVAINLUVUT, RUOTSI
Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m
62
2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
2011
60
2010 Muutos-%
Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011
65
-7,7
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
577 570 577 630 579 980
-0,4
Vuokrattava pinta-ala, m
2
137,8
139,3
135,5
2,8
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
20,9
21,0
20,3
107
470
429
54 114 137 118 107 970
27,0
3,4
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
9,6
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
130
133
39 033
27 790
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
18,9
19,2
22,8
20,2
19,6
3,1
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
139
82
111
477
458
4,1
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
39 227
13 790
49 032 138 435 122 680
12,8
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
17,1
21,0
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
22,8
19,4
18,2
6,6
94,4
94,1
94,0
-
3,4
3,5
3,0
16,7
2011
2010 Muutos-%
16
16
15
308 200
303 700
291 500
4,2
63,2
62,7
54,7
14,6
17,3
17,2
15,9
6,7
8,2
91
85
71
276
316
-12,7
9 719
17 069
10 154
37 006
46 879
-21,1
14,3
27,3
139
184
31
311
777
-60,0
13 560
23,6
8 508
17,8
4 787
35 816
62 584
-42,8
17,1
21,7
19,1
14,8
11,9
24,4
95,9
97,0
96,4
-
3,0
2,9
3,1
-6,5
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
16,9
18,2
Bruttovuokratuotot, Me
32,2
30,9
31,9
127,3
122,1
4,2
Bruttovuokratuotot, Me
14,6
12,9
14,4
57,4
49,8
15,3
Liikevaihto, Me
33,5
32,0
33,3
132,5
126,5
4,7
Liikevaihto, Me
15,4
13,8
14,5
60,1
52,8
13,9
Nettovuokratuotot, Me
23,2
22,0
Nettovuokratuotot, Me
8,6
6,6
23,4
90,5
86,7
4,3
9,5
35,4
28,7
23,3
Nettotuotto-% 3)
6,0
6,0
6,0
-
Nettotuotto-% 3)
5,1
5,4
4,8
-
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
6,2
6,2
6,4
-
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
5,2
5,5
4,9
-
1 557,3
1 547,4
1 533,0
0,9
681,9
697,1
668,6
4,3
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista
saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
10 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista
saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Liite 2 - 5
TOIMINTAKERTOMUS
Tuloverot
Tuloverotuotot olivat 1,6 miljoonaa euroa (tuloverokulua 12,5
milj. euroa). Tuloverotuottojen kasvu johtui lähinnä laskennallisista verotuotosta 2,5 miljoonaa euroa vuonna 2011 johtuen
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista verrattuna 11,8
miljoonan euron laskennallisiin verokuluun vuonna 2010 johtuen
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitosta.
AVAINLUVUT, BALTIA
Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl
Vuokrattava pinta-ala, m
4
2
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1)
2010 Muutos-%
4
3
113 500 113 400
70 800
-0,1
15,0
76,7
25,0
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²
2011
19,0
26,5
17,8
13,5
7
27
10
36
44
-18,2
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
618
2 762
509
2 882
5 366
-46,3
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
16,5
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl
12,9
45,7
6
28
66
89
44
102,3
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2)
356
2 816
8 894
11 869
5 225
127,2
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra, EUR/m² 2)
29,3
9,5
6,1
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl
12,5
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
Bruttovuokratuotot, Me
6,2
3,5
15,5
20,2
33,3
18,8
13,4
14,0
13,2
100,0
100,0
99,7
-
4,3
4,2
4,6
-8,7
6,1
21,2
13,9
52,3
Liikevaihto, Me
7,1
4,1
7,2
24,5
16,7
46,8
Nettovuokratuotot, Me
5,5
3,1
5,3
18,4
11,8
56,5
Nettotuotto-% 3)
7,8
7,9
7,5
-
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet
7,6
7,8
7,4
-
273,5
277,6
166,1
67,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden
lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista
saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin.
2) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
toinnit). Vuokrausaste nousi 97,0 prosenttiin (96,4 %) sekä kauppakeskuskohteiden että market- ja
myymäläkohteiden pienentyneen vajaakäytön vuoksi.
Yhtiön Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 6,7 miljoonaa euroa eli 23,3 prosenttia 35,4 miljoonaan euroon (28,7 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin
liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 5,1 miljoonaa euroa eli 16,7 prosenttia. Nettovuokratuotto nousi Åkersberga Centrumin kehityshankkeen valmistumisen, Högdalen Centrumin
kauppakeskushankinnan sekä vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvun takia. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 3,8 miljoonalla eurolla johtuen lähinnä Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta nettovuokratuotosta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 24,5 prosenttia (22,6 %) Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 5,4
prosenttia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,6 prosenttiyksikköä. Nousu johtui pääasiassa
Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta tuloksesta vuoden takaiseen verrattuna.
Baltia
Cityconilla on Baltian maissa neljä kauppakeskusta: Rocca al Mare, Kristiine ja Magistral Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Yhtiö osti kauppakeskus Kristiinen 2.5.2011.
Vuoden lopussa näiden kohteiden vuokrattava pinta-ala oli 113 400 neliömetriä (70 800 m2).
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 26,5 miljoonaan euroon pääasiassa kauppakeskus
Kristiinen hankinnan myötä. Keskimääräinen vuokra nousi 17,8 eurosta/neliömetri 20,2 euroon/
neliömetri kauppakeskus Kristiinen hankinnan ja kauppakeskus Magistralin sulkemisen myötä.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 2 882 neliömetriä (5 366 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä
vuokratasoa alhaisempi uusien toimistovuokrasopimusten vuoksi. Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 11 869 neliömetriä (5 225 m2). Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen
vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi sillä Magistralin
kauppakeskuksen vuokrasopimukset päätettiin kehityshankkeen aloittamisen vuoksi.
Vuokrausaste nousi 100,0 prosenttiin (99,7 %), kun kaikki tyhjänä olleet tilat saatiin vuokrattua.
Yhtiön Baltian liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat selvästi 6,6 miljoonalla eurolla lähinnä
kauppakeskus Kristiinen hankinnan johdosta ja olivat 18,4 miljoonaa euroa (11,8 milj. euroa). Lisäksi
Baltian vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvu 0,9 miljoonalla eurolla nosti nettovuokratuottoa. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 12,8 prosenttia (9,3 %) Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Nettotuottoaste oli 7,9 prosenttia, jossa nousua vertailukauteen nähden
oli 0,4 prosenttiyksikköä. Nousu johtui pääasiassa sijoituskiinteistöjen nettovuokratuoton noususta.
Ympäristövastuu
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä
kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Citycon soveltaa ensimmäistä kertaa ympäristövastuun raportoinnissaan Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaista (CRESS) ja EPRA:n syksyllä 2011 julkaisemaa ohjeistusta, joiden laatimiseen se on myös osallistunut. Uusien ja tarkennettujen ohjeistusten pohjalta laskentatapoja on muutettu takautuvasti lähinnä sähkönkulutukseen ja hiilijalanjälkeen
liittyen. Vuoden 2011 ympäristötavoitteiden tulokset ja ympäristövastuun tunnusluvut esitellään
viikolla seitsemän ilmestyvän vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sivuilla 48-53.
Vuoden 2011 aikana kaikki yhtiön kauppakeskukset auditoitiin Green Shopping Centre Management –ohjelman mukaisesti. Green Shopping Centre Management –ohjelma on yhtiön sisäinen
työkalu kestävän kehityksen edistämiseen kaikissa kauppakeskuksissa. Tulosten arviointia varten kehitetty Green Indeksi nousi 11,1 prosenttia edellisen vuoteen verrattuna. Citycon on tehnyt
laajan kartoituksen kohteiden energiatehokkuuden parantamiseen ja energiankulutuksen vähen-
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 11
tämiseen tähtäävistä toimenpiteistä. Vuoden 2012 aikana on
tavoitteena investoida toimenpiteisiin, joilla saavutetaan kulutus- ja kustannussäästöjä, esimerkiksi valaistuksen uusimisella
tai taajuusmuuttajan käytön ja ohjauksen lisäämisellä ilmanvaihtojärjestelmissä. Myös teknisten järjestelmien säätöihin ja
lämpötila-asetuksiin tehdään jatkuvaa optimointia kulutus- ja
kustannussäästötavoitteiden toteuttamiseksi.
Ympäristövastuun tulokset 2011 verrattuna vuoteen 2009
Yhtiön ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitteet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009. Cityconin
tavoitteet on asetettu hiilijalanjäljelle, energian- ja vedenkulutukselle, jätteiden kierrätysasteelle ja maankäytölle sekä kestävän kehityksen mukaiselle rakentamiselle ja niiden toteutumista
verrataan vuoden 2009 perustasoon. Vuoden 2011 ympäristövastuun tavoitteissa yhtiö tavoitteli hiilijalanjäljen pienentämistä 2–3 prosentilla, energiankulutuksen vähentämistä 2–3 prosentilla sekä vedenkulutuksen alentamista kauppakeskuksissa
keskimäärin tasolle 3,8 litraa/kävijä/vuosi. Jätteiden käsittelylle
ja kierrätykselle asetettua pitkän tähtäimen tavoitetta muutettiin alkuperäisten tavoitteiden toteuduttua jo ensimmäisenä
seurantavuotena. Uusi pitkän tähtäimen tavoite keskimääräiselle jätteenkierrätysasteelle on 80 prosenttia vuoteen 2015
mennessä, sitä vastaava vuoden 2011 tavoite oli 78 prosenttia.
Kaatopaikalle menevän jätteen osuus saa olla korkeintaan 20
prosenttia kokonaisjätemäärästä vuoteen 2015 mennessä, sitä
vastaava vuoden 2011 tavoite oli 22 prosenttia.
Energia
Cityconin vuonna 2011 ostama sähkön määrä oli 181,1 gigawattituntia. Kulutus nousi 3,2 prosenttia vuoden 2009 määrään verrattuna. Syynä nousuun olivat muutokset kiinteistökannassa ja
vuokralaisten sähkönkulutuksen kasvu. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaissähkönkulutus (ml. vuokralaiskulutukset)
laski 2,5 prosenttia vuoteen 2009 verrattuna. Kiinteistösähkön
(pl. vuokralaisten sähkö) kulutus oli 110,6 gigawattituntia ja
nousi kaksi prosenttia vuoteen 2009 verrattuna johtuen kiinteistökannan muutoksista mutta myös market- ja myymäläkiinteistöjen kulutuksen noususta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten
kiinteistösähkönkulutus laski 4,9 prosenttia.
Lämmitysenergiankulutus oli 136,2 gigawattituntia. Poikkeuksellisen kylmän alkuvuoden mutta lauhan syksyn ja loppuvuoden johdosta lämmönkulutus laski 2,4 prosenttia verrattuna
vuoteen 2009. Säänormeerattu lämmönkulutus 142,1 gigawattituntia nousi yhden prosentin. Vertailukelpoisten kauppakeskusten lämmönkulutus laski 2,2 prosenttia.
Cityconin kokonaisenergian (ml. kiinteistösähkö, lämpö,
jäähdytys) kulutus oli 246,6 gigawattituntia. Kokonaisenergiankulutus laski 0,6 prosenttia vuoden 2009 kulutukseen nähden.
Kauppakeskuksissa energiankulutus laski kävijämääriin suh-
12 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
teutettuna 14,4 prosenttia ja myyntiin nähden 21,2 prosenttia.
Kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus myös vuokrattaviin
neliöihin nähden laski 6,7 prosenttia. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus laski 2,4 prosenttia, joten
energiankulutuksen vähentämiselle asetettu 2–3 prosentin vuositavoite toteutui.
Cityconin raportoima energiankulutus kattaa Cityconin
omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin
omistusosuus on vähintään 50 prosenttia. Citycon raportoi sähkönkulutukseen myös vuokralaisten sähkönkulutuksen niissä
tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Jos sähköenergian ostosopimus on vuokralaisen vastuulla, sitä ei ole
sisällytetty raportoinnin piiriin. Tunnuslukujen ja tulosten osalta
raportoitu sähkönkulutus on rajattu kiinteistösähköön, johon
Citycon voi omilla toimillaan suoraan vaikuttaa. Kiinteistösähkö
pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, yleisen
jäähdytystason sekä hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Lämmitys- ja jäähdytysenergia raportoidaan kaikilta osin.
Hiilijalanjälki
Vuoden 2011 hiilijalanjälki oli 69 413 hiilidioksidiekvivalenttitonnia. Cityconin raportoima hiilijalanjälki sisältää kiinteistöjen
energian- ja vedenkulutuksen, jätelogistiikan sekä Cityconin oman
organisaation aiheuttamat päästöt. Hiilijalanjäljen osuudesta
98,8 prosenttia muodostuu kiinteistöjen energiankulutuksesta.
Hiilijalanjälki on noussut vuoden 2009 tasosta 10,6 prosenttia.
Kasvu johtuu pääsääntöisesti kiinteistökannan muutoksista eli
uusien kauppakeskusten Kristiinen ja Högdalen Centrumin aiheuttamista päästöistä. Vertailukelpoisten kauppakeskusten hiilijalanjälki pieneni 0,8 prosenttia ja kävijämääriin suhteutettu hiilijalanjälki pieneni 11,6 prosenttia. Hiilijalanjäljen alentamiseen
tähtäävä 2-3 prosentin vuositavoite ei toteutunut.
Vesi
Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden kokonaiskulutus
vuonna 2011 oli 638 851 kuutiometriä. Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vedenkulutus nousi vuoden 2011 aikana runsaasti, jopa 18,1 prosenttia.
Kulutuksen kasvun syinä ovat muutokset kiinteistökannassa
Virossa ja Ruotsissa sekä päivittäistavarakaupan ja kahviloiden
ja ravintoloiden positiivinen myynnin kehitys. Vertailukelpoisten
kauppakeskusten vedenkulutus nousi 13,4 prosenttia. Myynteihin suhteutettu vedenkulutus laski 5,8 prosenttia verrattuna
vuoden 2009 tasoon. Ympäristövastuun pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitteeksi on asetettu 3,5 litraa/kävijä/vuosi.
Vuonna 2011 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli
4,3 litraa ja vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 4,6 litraa.
Vuodelle 2011 asetettu tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle ei toteutunut.
Liite 2 - 6
Jätteet
Kokonaisjätemäärä Cityconin kauppakeskuksissa oli 15 361 tonnia, josta kaatopaikalle menevän jätteen osuus oli 3 263 tonnia eli
22,4 prosenttia (22,9 %). Jätemäärät ovat nousseet kaikissa toimintamaissa edellisiin vuosiin verrattuna myös vertailukelpoisten kauppakeskusten osalta. Jätemäärien kasvu vuonna 2011
oli 14,5 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Myös myyntiin
suhteutettuna jätemäärä oli nousussa. Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste parani hieman ja oli 77,6 prosenttia. Suurin
muutos tapahtui Baltian maissa, jossa kierrätysaste oli 82,1 prosenttia verrattuna edellisen vuoden 34,3 prosentiin. Jätteiden käsittelylle ja kierrätykselle asetetut vuositavoitteet toteutuivat.
Maankäyttö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen
Yhtiö on toteuttanut kiinteistöhankinnoissaan ympäristövastuun strategisia linjauksia, joiden mukaan kiinteistöt sijaitsevat
rakennetussa ympäristössä hyvien julkisten joukkoliikenneyhteyksien ulottuvilla. Näistä ovat esimerkkeinä vuonna 2011 hankitut kauppakeskus Kristiine Tallinnassa ja Högdalen Centrum
Tukholmassa.
Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Yhtiön kauppakeskushankkeelle Martinlaakson Ostarille Vantaalla on haettu LEED-luokitusta. Sertifioinnissa tavoitellaan kultatasoa ja sen odotetaan
vahvistuvan kevään 2012 aikana.
Hallinnointi
Varsinainen yhtiökokous 2011
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 23.3.2011
Helsingissä. Kokouksen avasi hallituksen puheenjohtaja Chaim
Katzman ja kokouksen puheenjohtajana toimi asianajaja, varatuomari Ari Keinänen. Kokoukseen osallistui 247 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana. Yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä oli kokouksessa edustettuna
70,9 prosenttia.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2010. Tilikauden 2010 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04
euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron
osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli 28.3.2011 ja osinko ja pääoman palautus, yhteensä 34,2 miljoonaa euroa, maksettiin 8.4.2011.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön internetsivulta www.citycon.fi/yhtiökokous2011. Myös yhtiökokouksen
pöytäkirja on saatavilla edellä mainitulla internetsivulla.
Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä
kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi
TOIMINTAKERTOMUS
Ruotsi
Vuoden lopussa Cityconilla oli Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, ja niiden vuokrattava pinta-ala oli 303 700 neliömetriä (291 500 m2). Kohteet sijaitsevat
Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Vuokrattava pinta-ala kasvoi kauppakeskus Högdalen Centrumin hankinnan myötä ja laski asuntodivestointien myötä. Annualisoitu
laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 62,7 miljoonaan euroon pääosin edellä mainitun kiinteistöhankinnan ja valuuttakurssimuutoksen myötä.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 37 006 neliömetriä (46 879 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä
vuokratasoa korkeampi uusista kauppakeskusten liiketilavuokrasopimuksista johtuen. Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala oli 35 816 neliömetriä (62 584 m2). Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra oli Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi
asuntodivestointien sekä market- ja myymäläkohteissa päättyneiden vuokrasopimusten vuoksi.
Keskimääräinen vuokra nousi 15,9 eurosta/neliömetri 17,2 euroon/neliömetri pääosin valuuttakurssimuutosten sekä kiinteistökannassa tapahtuneiden muutosten vuoksi (kuten asuntodives-
Omistus
Cityconilla oli joulukuun lopussa 4 276 (4 409) rekisteröityä
osakkeenomistajaa, joista 10 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat
230,4 miljoonaa (209,6 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa
oli 82,9 prosenttia (85,7 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot
yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä yhtiön vuoden aikana vastaanottamista
liputusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta 56.
Osakepääoma ja osakkeet
Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana, mutta yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 33,2 miljoonalla
osakkeella heinäkuussa järjestettyjen suunnattujen osakeantien
seurauksena. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut KHTyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on samasta vuodesta lähtien toiminut
KHT Tuija Korpelainen.
TIETOJA OSAKKEISTA JA OSAKEPÄÄOMASTA
Toimitusjohtaja
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja vaihtui vuonna 2011, kun yhtiön toimitusjohtajana vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora lopetti tehtävässään 23.3.2011. Hallitus nimitti 13.1.2011 Citycon
Oyj:n uudeksi toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin
(MA, s. 1958) ja hyväksyi tämän toimisopimuksen ehdot. Uusi toimitusjohtaja aloitti tehtävässään 24.3.2011. Toimitusjohtajan toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 46.
2011
2010
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa
Alin kurssi
2,02
2,29
Ylin kurssi
3,41
3,31
Keskikurssi
2,77
Päätöskurssi
2,31
3,08
641,7
753,3
97,5
115,0
270,7
326,4
Osakekannan markkina-arvo vuoden lopussa, Me
Muut muutokset yhtiön johdossa
Yhtiön johdossa tapahtui vuoden aikana myös useita muita merkittäviä muutoksia. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmän uusina
jäseninä aloittivat Suomen liiketoimintojen maajohtaja Michael Schönach 1.3., lakiasiainjohtaja Anu Tuomola 1.9. ja Ruotsin
liiketoimintojen maajohtaja Johan Elfstadius 21.11. Yhtiön
johtoryhmästä jäivät vuoden aikana toimitusjohtaja Petri Olkinuoran lisäksi pois lakiasiainjohtaja Outi Raekivi sekä Ruotsin
liiketoimintojen maajohtaja Ulf Attebrant. Vuoden lopussa yhtiön johtoryhmään kuului kuusi jäsentä. Toimitusjohtaja Marcel
Kokkeelin lisäksi johtoryhmään kuuluivat yhtiön varatoimitus- ja
talousjohtaja Eero Sihvonen, lakiasiainjohtaja Anu Tuomola sekä
yhtiön maantieteellisten liiketoimintayksiköiden johtajat Johan
Elfstadius, Harri Holmström ja Michael Schönach.
2,84
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl
Vaihdettuja osakkeita, Me
Osakepääoma ja osakkeet
Osakepääoma vuoden alussa, Me
259,6
259,6
Osakepääoma vuoden lopussa, Me
259,6
259,6
Osakkeiden lukumäärä vuoden alussa, milj. kpl
244,6
221,1
Osakkeiden lukumäärä vuoden lopussa, milj. kpl
277,8
244,6
Suunnatut osakeannit 2011
Citycon laski heinäkuussa liikkeeseen 246 325 uutta osaketta
osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 15.7.2011 ja
otettiin julkisen kaupankäynnin kohteeksi NASDAQ OMX Helsingissä 18.7.2011. Rekisteröinnin seurauksena yhtiön osakkeiden
lukumäärä nousi 244 811 297 osakkeeseen.
Citycon järjesti heinäkuussa myös suunnatun osakeannin.
Anti perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007
Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet
Cityconin osake on noteerattu Helsingin pörssissä (NASDAQ
OMX Helsinki Oy:ssä) marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu
pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja
toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen
kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu eurois-
antamaan valtuutukseen. Osakeanti suunnattiin suomalaisille ja
kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutettiin nopeutetussa
tarjousmenettelyssä 13.7.2011.
Tarjousmenettelyssä saatujen ostotarjousten perusteella
yhtiön hallitus päätti 13.7.2011 laskea liikkeeseen 33 miljoonaa
uutta osaketta 3,02 euron osakekohtaiseen merkintähintaan.
Osakkeiden merkintähinta, 99 miljoonaa euroa, kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkittiin
kaupparekisteriin 18.7.2011 ja julkinen kaupankäynti uusilla
osakkeilla NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä alkoi seuraavana päivänä. Osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2011. Yhtiön
osakkeiden lukumäärä nousi annin seurauksena 277 811 297
osakkeeseen. Tarjotut uudet osakkeet vastasivat 13,5 prosenttia Cityconin osakkeiden lukumäärästä ennen osakeantia ja 11,9
prosenttia sen jälkeen.
Hallituksen valtuutukset ja omat osakkeet
Hallituksella on vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päättää vielä
enintään 9 537 087 osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa
olevan oman osakkeen luovuttamisesta. Valtuutuksen perusteella
hallitus voi päättää myös optio- ja muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään 3.5.2011
optio-oikeuksien antamisesta ja 12.7.2011 päättäessään suunnatuista maksuttomista osakeanneista yhtiön pitkäaikaiseen
kannustinjärjestelmään liittyen sekä 13.7.2011 päättäessään
suunnatusta osakeannista suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.
Varsinainen yhtiökokous 2011 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Hallituksella ei vuoden päättyessä ollut muita valtuutuksia.
Kauden aikana yhtiön hallussa oli 145 000 omaa osaketta,
jotka yhtiö oli suunnannut itselleen maksuttomalla osakeannilla
heinäkuussa yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen. Yhtiön hallussa olleet omat osakkeet myytiin
NASDAQ OMX Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä osakkeiden myyntihetken markkinahintaan 20.-22.7.2011
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Vuoden
päättyessä yhtiön hallussa ei ollut sen omia osakkeita.
Kannustinjärjestelmät
Optio-ohjelma 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000
A/B/C-optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Tämä optio-ohjelma päättyi maaliskuun 2011 lopussa, kun
osakkeiden merkintäaika ohjelmaan liittyvillä C-optio-oikeuksilla
päättyi. C-optioilla ei merkitty yhtään osaketta.
TOIMINTAKERTOMUS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 13
Optio-ohjelma 2011
Citycon Oyj:n hallitus päätti 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitettu osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitouttamisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla
kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvattamiseksi. Optiooikeuksilla pyritään myös sitouttamaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Optio-oikeuksia voidaan antaa yhteensä enintään 7 250 000 kappaletta, ja ne oikeuttavat
merkitsemään yhteensä enintään 7 250 000 yhtiön uutta tai sen hallussa olevaa osaketta. Optiooikeudet annetaan vastikkeetta. Optio-oikeudet merkitään tunnuksella 2011A(I), 2011A(II) ja
2011A(III); 2011B(I), 2011B(II) ja 2011B(III); 2011C(I), 2011C(II) ja 2011C(III) sekä 2011D(I),
2011D(II) ja 2011D(III). Hallitus päättää optio-oikeuksia jakaessaan, miten optio-oikeuksien kokonaismäärä jakautuu optio-oikeuksien alalajien kesken.
Optio-oikeuksien 2011 perusteella merkittävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään 2,6 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä mahdollisen osakemerkinnän jälkeen, jos merkinnässä
annetaan uusia osakkeita.
Osakkeen merkintähinnat
Vuoden 2011 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinnat määräytyivät
Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhtiön tilinpäätöksen 2010, osavuosikatsauksen Q1/2011 ja osavuosikatsauksen Q3/2011 julkistamispäivää seuranneina kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä seuraavasti:
Jaetut optio-oikeudet
Vuoden loppuun mennessä optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III) oli myönnetty 24 konsernin avainhenkilölle yhteensä 6 320 000 kappaletta. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan
merkitä yhtä monta osaketta vuosina 2012–2018. Yhtiön toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän
jäsenille annetut optio-oikeudet käyvät ilmi alla olevasta taulukosta.
JOHTORYHMÄN JÄSENTEN OPTIO-OIKEUDET 31.12.2011
2011A(I)
Toimitusjohtaja
Muut johtoryhmän jäsenet
2011B(I)
2011C(I)
2011D(I)
250 000
250 000
250 000
250 000
2011A(I-III)
2011B(I-III)
2011C(I-III)
2011D(I-III)
537 500
537 500
537 500
537 500
Yhteensä
1 000 000
2 150 000
Optio-oikeuksiin 2011 liittyy osakeomistusvelvoite, jonka perusteella konsernin johtoryhmän jäsenen on hankittava Cityconin osakkeita 25 prosentilla optio-oikeuksista saamastaan bruttotulosta.
Osakkeita on hankittava, kunnes johtoryhmän jäsenen osakeomistus vastaa hänen 12 kuukauden
bruttopalkkaansa ja omistettava niin kauan kuin hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa.
Optio-ohjelmaa ja optio-oikeuksien ehtoja on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen sivuilla 43–
44.
Optio-oikeuksien 2011 ehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www.
citycon.fi/optiot.
Osakkeen merkintähinta merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuosittain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksettavat
osakekohtaiset osingot ja pääoman palautukset.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä
omistivat 31.12.2011 yhteensä 348 554 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,1 prosenttia.
Cityconin toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten optio-omistukset vuoden lopussa
käyvät ilmi edellä olevasta taulukosta. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat
näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 3 150 000 yhtiön osaketta. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi/sisapiiri.
Osakkeiden merkintäaika
Optio-oikeuksien 2011 merkintäajat käyvät ilmi alla olevasta taulukosta:
Helsinki, 7. helmikuuta 2012
Optiolaji
Merkintähinnan määräytymisaika
Merkintähinta, euroa
2011A–D(I)
10.2.–9.3.2011
2011A–D(II)
5.5.–1.6.2011
3,31
2011A–D(III)
13.10.–9.11.2011
2,63
Osakkeiden merkintäaika alkaa
Osakkeiden merkintäaika päättyy
14 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
3,17
2011A(I–III)
2011B(I–III)
2011C(I–III)
2011D(I–III)
1.4.2012
1.4.2013
1.4.2014
1.4.2015
31.3.2018
31.3.2018
31.3.2018
31.3.2018
Citycon Oyj
Hallitus
Liite 2 - 7
TOIMINTAKERTOMUS
sa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.
kerrallaan. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voidaan päättää
vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.
Vuonna 2011 Cityconin hallitukseen kuului kymmenen jäsentä: Ronen Ashkenazi, Chaim Katzman, Roger Kempe (23.3.2011
alkaen), Kirsi Komi (23.3.2011 alkaen), Claes Ottosson, Dor J.
Segal, Jorma Sonninen (23.3.2011 alkaen), Thomas W. Wernink,
Per-Håkan Westin ja Ariella Zochovitzky. Hallituksesta jäivät
23.3.2011 pois Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen ja Tuomo
Lähdesmäki.
Vuonna 2011 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim
Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Ronen Ashkenazi.
Hallituksen toisena varapuheenjohtajana toimi Thomas W.
Wernink 23.3.2011 alkaen.
European Public Real Estate Association (EPRA) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. EPRA edistää ja kehittää eurooppalaisten julkisen kaupankäynnin
kohteena olevien kiinteistöyhtiöiden toimintaa sekä toimii toimialan edustajana. Citycon on EPRA:n
aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille
lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien
parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri
yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Lisäksi parhaat käytännöt luovat pohjan toimialan tulevaisuutta määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle.
Citycon on vuodesta 2006 lähtien noudattanut raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Vuonna 2011 Citycon otti EPRA:n raportointikäytäntöjä koskevat suositukset käyttöön myös
vastuullisuusraportoinnissaan (ks. osio "Vastuullisuus"). Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään
EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n
kotisivuilta osoitteesta www.epra.com.
EPRA pyrkii edistämään eurooppalaisten kiinteistöalan yritysten toimintaa ja julkaisee parhaita
raportointikäytäntöjä koskevia suosituksia. Lisäksi se julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä
kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää
Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutta sijoituskohteena.
Talousjohtaja kommentoi operatiivisen tuloksen (EPRA
Earnings) kehitystä:
Vuonna 2011, operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi
6,0 miljoonaa euroa 53,3 miljoonaan euroon 47,3 miljoonasta eurosta vuonna 2010. Operatiivisen tuloksen kasvu
oli seurausta nettovuokratuoton kasvusta hankintojen,
kehityshankkeiden ja positiivisen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuoton kasvun seurauksena. Toisaalta
operatiivista tulosta laskivat korkeammat hallinnon kulut
ja rahoituskustannukset. Hallinnon kulujen kasvu oli seurausta yhtiön muutosprosessista, mikä johti kertaluonteisiin
kulueriin 2,4 miljoonaa euroa. Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS, basic) pysyi samalla tasolla ja se oli
0,21 euroa vuonna 2011 verrattuna 0,21 euroon vuonna
2010.
EPRA:N TUNNUSLUVUT
Viite
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
Operatiivinen tulos /osake, laimennettu (EPRA EPS, diluted), EUR
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR
EPRA:n alkunettotuotto-%
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-%
EPRA:n vajaakäyttöaste (%)
2011
1
1
1
2
2
3
3
4
53,3
0,21
0,21
3,62
3,29
6,2
6,3
4,5
2010
47,3
0,21
0,21
3,79
3,49
6,3
6,4
4,9
Seuraavissa taulukoissa, 1-4, on esitetty EPRA:n tunnuslukujen laskentaperiaatteet. Taulukoissa
5 - 6 on esitetty EPRA:n tunnuslukuja viimeiseltä viideltä vuodelta.
1) OPERATIIVINEN TULOS (EPRA EARNINGS)
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita eikä muita ei-operatiivisia eriä. Se
sisältää toistuvan operatiivisen tuloksen eriä, eikä siitä eliminoida pois normaaliin IFRS:n mukaiseen tulokseen kuuluvia satunnaisia
eriä. EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida missä määrin toistuvat tulot tukevat osingonmaksua. Cityconin maksama osakekohtainen osinko ja oman pääoman tuotto on ollut 0,14 euroa jo useita vuosia. Vuoden 2011 tilinpäätöksessä hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa maksetaan 0,15 euroa/osake.
Citycon on aikaisemmin raportoinut ainoastaan laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, diluted). Vuoden
2011 tilinpäätöksessä Citycon raportoi myös laimentamattoman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) ja tulee
tulevaisuudessa raportoimaan ainoastaan laimentamatonta osakekohtaista operatiivista tulosta (EPRA Earnings, basic) EPRA:n suositusten mukaisesti.
Me
2011
Keskimääräinen
osakemäärä / osake,
(1000) 1) euroa
Me
2010
Keskimääräinen
osakemäärä / osake,
(1000) 1)
euroa
Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
-/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
+ Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot
-/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon
nettovoitoista/-tappioista
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä
13,0
35,3
-0,6
1,0
-
259 778,3
259 778,3
259 778,3
259 778,3
259 778,3
0,05 78,3
0,14 -50,8
0,00
-2,6
0,00
0,8
0,00
-0,2
228 148,2
228 148,2
228 148,2
228 148,2
228 148,2
0,34
-0,22
-0,01
0,00
0,00
-0,3
0,5
-2,2
6,7
259 778,3
259 778,3
259 778,3
259 778,3
0,00
0,00
-0,01
0,03
0,0
11,6
10,3
228 148,2
228 148,2
228 148,2
228 148,2
0,00
0,00
0,05
0,05
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
Operatiivinen tulos, laimennettu (EPRA Earnings, diluted)
53,3
57,4
259 778,3
276 871,4
0,21
0,21
47,3
51,4
228 148,2
245 806,3
0,21
0,21
1) Osakemäärien laskenta on esitetty liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos.
EPRA:N TUNNUSLUVUT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 15
Talousjohtaja kommentoi osakekohtaisen nettovarallisuuden (EPRA NAV per share) ja osakekohtaisen
oikaistun nettovarallisuuden (EPRA NNNAV per share)
kehitystä:
Osakekohtainen nettovarallisuus laski 0,17 euroa 3,62 euroon (3,79 euroa) johtuen korkeammasta osakelukumäärästä heinäkuussa 2011 toteutetun osakeannin seurauksena
ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista ydinliiketoimintaan kuulumattomista kiinteistöistä. Oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus laski 0,20 euroa 3,29 euroon (3,49
euroa). Edellä esitettyjen EPRA NAV-tunnusluvun laskun syiden lisäksi, oikaistua osakekohtaista nettovarallisuutta laski
0,09 euroa negatiivinen korkosuojausten arvostus, joka oli
seurausta alhaisemmasta korkotasosta.
2) NETTOVARALLISUUS / OSAKE (EPRA NAV PER SHARE) JA OIKAISTU NETTOVARALLISUUS / OSAKE (EPRA NNNAV PER
SHARE)
Nettovarallisuus (EPRA NAV) ilmaisee kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän arvon. Tunnusluvun perustana on oletus, että kiinteistöomaisuuden omistus ja käyttö on pitkäaikaista, ja sillä voidaan verrata nettovarallisuuden käyvän arvon kehitystä kiinteistöyhtiön osakkeen arvon kehitykseen. Cityconin osakkeen arvo oli 2,31 euroa 31.12.2011.
EPRA NAV -tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen (going concern) pohjalta,
joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä eikä rahoitusinstrumenttien käypiä arvoja. Tulevista myynneistä aiheutuvat erät ovat laskennallisia veroja, jotka syntyisivät ainoastaan kiinteistöjen myynneistä. Rahoitusinstrumenttien käypä arvo eli suojausinstrumenttien arvostaminen markkinahintaan on nolla, kun instrumentit pidetään eräpäivään asti, jonka takia niiden käypä arvo
tilinpäätöshetkellä on eliminoitu EPRA NAV- tunnusluvusta.
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) sisältää laskennalliset verovelat ja rahoitusinstrumenttien käyvän arvon, joten sillä mitataan kiinteistöyhtiön käypää spot-arvoa tilinpäätöshetkellä. Toisin sanoen, EPRA NNNAV heijastaa yrityksen nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NAV heijastaa nettovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti.
EPRA NNNAV ei myös kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin.
Me
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon
erotuksesta
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
902,6
57,5
2011
Osakkeiden
lukumäärä
tilinpäätöspäivänä
(1 000)
277 811,3
277 811,3
/ osake,
euroa
3,25
0,21
Me
849,5
59,7
2010
Osakkeiden
lukumäärä
tilinpäätöspäivänä
(1 000 )
244 565,0
244 565,0
/ osake,
euroa
3,47
0,24
45,7
277 811,3
0,16
18,8
244 565,0
0,08
1 005,9
277 811,3
3,62
928,1
244 565,0
3,79
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon
erotuksesta
-57,5
277 811,3
-0,21
-59,7
244 565,0
-0,24
Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon
erotus 1)
11,4
277 811,3
0,04
3,6
244 565,0
0,01
-45,7
277 811,3
-0,16
-18,8
244 565,0
-0,08
914,1
277 811,3
3,29
853,1
244 565,0
3,49
Nettovarallisuus (EPRA NAV)
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)
1) Jälkimarkkinahinta
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen ja pääomalainojen
arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 ja joukkolaina 1/2009 on arvostettu tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jälkimarkkinahinta oli 82,90 % (95,50 %) ja joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli
101,85 % (99,00 %) per 31.12.2011. Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 31.12.2011 oli 11,4 miljoonaa euroa (3,6 miljoonaa
euroa).
16 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 8
EPRA:N TUNNUSLUVUT
EPRA:N TUNNUSLUVUT
Me
2011
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Vähennettynä kehityshankkeilla, tonteilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla
Valmis kiinteistökanta
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A)
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle
Kiinteistökannan hoitokulut
Annualisoitu nettovuokratuotto (B)
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C)
EPRA:n alkunettotuotto-% (B/A)
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-% (C/A)
2010
2 515,0
2 361,1
-559,6
1 955,4
36,8
1 992,2
-487,4
1 873,7
37,1
1 910,8
179,5
-56,6
122,9
2,5
125,4
170,8
-50,2
120,6
2,4
123,0
6,2
6,3
6,3
6,4
4) EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE, %
EPRA:n vajaakäyttöaste (%) kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta. Tekninen vajaakäyttöaste,
jonka Citycon myös raportoi, kertoo neliömetreinä kuinka paljon vuokrattavissa olevasta pinta-alasta on käyttämättä.
EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan samalla periaatteella kuin Cityconin
raportoima taloudellinen vuokrausaste.
Me
2011
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille
./.Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko portfoliolle
EPRA:n vajaakäyttöaste, %
9,8
219,4
4,5
Talousjohtaja kommentoi tunnuslukujen EPRA NIY ja
EPRA "TOPPED-UP" NIY kehitystä:
EPRA alkunettotuotot laskivat pääasiassa korkeamman
hoitokuluoletuksen vuoksi liittyen yleiseen kulujen nousuun
sekä korkeampiin korjauskuluvaraumiin. EPRA NIY ja EPRA
“topped up” NIY vuosille 2011 ja 2010 eivät kuitenkaan ole
täysin vertailukelpoisia johtuen valmiissa kiinteistökannassa tapahtuneista muutoksista (kuten kiinteistöjen ostot,
myynnit ja aloitetut ja valmistuneet kehityshankkeet).
Talousjohtaja kommentoi EPRA:n vajaakäyttöasteen
kehitystä:
EPRA:n vajaakäyttöaste parantui pääasiassa kauppakeskuskohteissa laskeneen vajaakäytön vuoksi.
2010
9,6
196,5
4,9
EPRA:N TUNNUSLUVUT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 17
5) VIIDEN VUODEN EPRA:N TUNNUSLUVUT
2011
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu (EPRA EPS, diluted), EUR
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR
Oikaistu nettovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR
EPRA:n alkunettotuotto-%
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-%
EPRA:n vajaakäyttöaste (%)
2010
53,3
0,21
0,21
3,62
3,29
6,2
6,3
4,5
47,3
0,21
0,21
3,79
3,49
6,3
6,4
4,9
2009
50,9
0,23
0,23
3,64
3,35
6,9
7,1
5,0
2008
43,8
0,20
0,20
3,96
3,80
N/A
N/A
4,0
2007
38,3
0,19
0,19
4,80
4,42
N/A
N/A
4,3
6) OPERATIIVINEN (EPRA EARNINGS) JA EI-OPERATIIVINEN VIIDEN VUODEN TULOS
Me
Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
-/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
+ Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot
-/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon
nettovoitoista/-tappioista
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat
verot
+/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot
-/+ Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)
Keskimääräinen osakemäärä (1 000)
Operatiivinen tulos/osake (EPRA Earnings per share), euroa
Operatiivinen tulos/osake laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa
18 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
2011
2010
2009
2008
2007
13,0
78,3
-34,3
-124,1
200,3
35,3
-0,6
1,0
-
-50,8
-2,6
0,8
-0,2
97,4
-0,1
0,1
0,1
216,1
-0,1
0,4
-6,0
3,1
-211,4
0,1
0,0
0,0
0,6
-0,3
-
-
-
-
0,5
-2,2
6,7
53,3
259 778,3
0,21
0,21
11,6
10,3
47,3
228 148,2
0,21
0,21
0,3
-7,3
-5,3
50,9
221 035,1
0,23
0,23
1,8
-29,7
-17,6
43,8
220 991,5
0,20
0,20
0,0
46,0
2,7
38,3
199 403,7
0,19
0,19
Liite 2 - 9
EPRA:N TUNNUSLUVUT
3) EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO-% JA EPRA:N "TOPPED-UP" ALKUNETTOTUOTTO-%
Kiinteistömarkkinoilla yrityksen vuokrantuottokykyä voidaan esittää useilla erilaisilla tuottoa kuvaavilla tunnusluvuilla. Tuoton määritelmän yhdenmukaistamiseksi ja eri kiinteistöyhtiöiden tuottoa kuvaavien tunnuslukujen vertailukelpoisuuden varmistamiseksi EPRA
on julkaissut tuottoluvun laskemista koskevan suosituksen EPRA Net Initial Yield (NIY) (alkunettotuotto).
EPRAn alkunettotuotto-% lasketaan jakamalla voimassaolevan vuokrasopimuskannan nettovuokratuoton perusteella laskettu
annualisoitu vuokratuotto valmiiden sijoituskiinteistöjen (sisältää arvioidut transaktiokulut muttei kehityksen kohteena olevia kiinteistöjä, tontteja, käyttämätöntä rakennusoikeutta tai rakennusoikeuden kautta arvioituja kohteita) bruttomarkkina-arvolla. Citycon
julkaisee myös nettotuotto-%:n. Nettotuotto-% lasketaan kuluneen 12 kuukauden ajalta muodostamalla indeksi kuukausittaisen
nettovuokratuoton ja laskennallisten kuukausittaisten markkina-arvojen perusteella. Nettotuoton laskentaan otetaan mukaan koko
kiinteistöomaisuus mutta ei arvioituja transaktiokuluja.
EPRA "topped-up" NIY (oikaistu alkunettotuotto) kuvaa yhtiön saamaa tuottoa täydestä tilinpäätöshetkellä voimassa olevasta
vuokrasta. Oikaistussa alkunettotuotossa vuokrasummaa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai
vuokranalennusten päättymisen jälkeen.
Me
2011
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto
Operatiiviset hallinnon kulut
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Operatiivinen liikevoitto
Operatiiviset rahoituskulut (netto)
Operatiivinen osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen
voitoista/tappioista
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot
Operatiiviset laskennalliset verot
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus
Yhteensä
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS), euroa
2010
2009
2008
2007
144,3
-27,1
0,2
117,4
-62,4
127,2
-22,5
0,3
105,0
-55,1
125,4
-17,7
0,0
107,7
-47,7
121,8
-16,5
0,1
105,3
-54,2
103,4
-16,5
0,5
87,4
-44,7
0,0
-0,4
0,3
-1,7
53,3
-0,6
-0,3
-1,8
47,3
-6,2
-0,2
-2,8
50,9
-4,8
0,2
-2,8
43,8
-3,4
-0,2
-0,9
38,3
0,21
0,21
0,23
0,20
0,19
Ei-operatiivinen tulos
Nettotappiot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Ei-operatiiviset hallinnon kulut
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Rahoituserien käyvän arvon muutokset
Ei-operatiivinen osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen
voitoista/tappioista
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot
Ei-operatiiviset laskennalliset verot
Ei-operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus
Yhteensä
-35,3
0,6
-1,0
0,0
50,8
2,6
-0,8
0,2
-97,4
0,1
-0,1
-0,1
-216,1
0,1
-0,4
6,0
-3,1
211,4
-0,1
0,0
0,0
-0,6
0,3
0,5
2,2
-6,7
-40,3
-11,6
-10,3
31,1
-0,3
7,3
5,3
-85,2
-1,8
29,7
17,6
-167,9
0,0
-46,0
-2,7
162,1
Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennettu, euroa
-0,16
0,13
-0,39
-0,76
0,71
13,0
78,3
-34,3
-124,1
200,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio
LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 19
CITYCON OYJ:N
KONSERNITILINPÄÄTÖS
1.1.–31.12.2011
Y-tunnus 0699505-3
LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS
Me
Bruttovuokratuotto
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Liikevaihto
Hoitokulut
Vuokraustoiminnan muut kulut
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Liite
1.1.–31.12.2011
1.1.–31.12.2010
6
206,0
11,1
217,1
71,6
1,2
144,3
28,0
0,2
-35,3
0,6
185,9
10,0
195,9
67,4
1,3
127,2
23,3
0,3
50,8
2,6
81,8
157,7
54,4
-116,8
-62,4
73,7
-128,6
-54,9
7
8, 11
9
10, 11, 12
13
17
17, 23
Liikevoitto/-tappio
Rahoitustuotot
Rahoituskulut
Rahoituskulut (netto)
14
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista/
tappioista
18
0,3
-
19,7
102,8
-0,9
2,5
1,6
-0,6
-11,8
-12,5
Tilikauden voitto/tappio
21,3
90,4
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
13,0
8,3
78,3
12,0
16
16
0,05
0,05
0,34
0,34
14
15, 21
-35,9
9,0
5,1
-1,3
0,6
-26,2
-4,9
3,1
6,9
97,3
-13,4
8,5
83,4
13,9
Voitto/tappio ennen veroja
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
Laskennalliset verot
Tuloverot
Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos:
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro)
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)
Muut laajan tuloksen erät
Nettotappiot/-voitot rahavirran suojauksista
Tuloverot liittyen rahavirran suojauksiin
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen
Katsauskauden laaja tappio/voitto
Tilikauden laajan tappion/voiton jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Määräysvallattomille omistajille
20 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 10
15, 21
EPRA:N TUNNUSLUVUT
Aiemmin Citycon on raportoinut operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen. Operatiivinen tulos vastaa EPRA Earnings -lukua, mutta
Citycon muutti esitystapaa ja nimesi operatiivisen tuloksen EPRA Earnings-tunnusluvuksi noudattaakseen paremmin EPRA:n suosituksia.
Me
Liite
31.12.2011
31.12.2010
VARAT
Me
Liite
31.12.2011
31.12.2010
259,6
131,1
-45,7
273,7
-7,8
291,7
902,6
59,2
961,8
259,6
131,1
-18,8
198,8
-8,2
287,0
849,5
50,7
900,2
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt
Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Laskennalliset verosaamiset
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat
Pitkäaikaiset varat yhteensä
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt
17
18
19
20
21
22, 23
2 522,1
0,6
1,9
1,0
14,5
0,0
2 540,1
2 367,7
1,5
1,0
5,6
2,3
2 378,1
24
12,7
1,5
22, 25
22, 23
22, 26
33,2
0,5
91,3
125,0
37,4
19,5
56,9
2 677,7
2 436,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Arvonmuutosrahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Muuntoerot
Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Määräysvallattomien omistajien osuus
Oma pääoma yhteensä
27
VELAT
Lyhytaikaiset varat
Myyntisaamiset ja muut saamiset
Johdannaissopimukset
Rahavarat
Lyhytaikaiset varat yhteensä
Varat yhteensä
Pitkäaikaiset velat
Lainat
Johdannaissopimukset
Laskennalliset verovelat
Muut velat
Pitkäaikaiset velat yhteensä
22, 28
22, 23
21
22
1 339,5
53,9
59,8
0,4
1 453,7
1 212,4
18,7
62,6
0,5
1 294,2
Lyhytaikaiset velat
Lainat
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat
Lyhytaikaiset velat yhteensä
22, 28
22, 23
22, 29
208,4
0,6
53,2
262,2
185,3
1,6
55,3
242,2
Velat yhteensä
1 715,9
1 536,3
Oma pääoma ja velat yhteensä
2 677,7
2 436,5
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 21
KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS
Me
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto/tappio ennen veroja
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Rahoitustuotot
Rahoituskulut
Muut oikaisut
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
Liiketoiminnan rahavirta
Liite
Rahoituksen rahavirta
Omien osakkeiden myynti
Maksullinen osakeanti
Osakemerkinnät osakeoptioilla
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat tilikauden alussa
Valuuttakurssien muutosten vaikutus
Rahavarat tilikauden lopussa
22 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
1.1.–31.12.2010
19,7
102,8
12, 31
1,0
0,8
17, 31
17, 24, 31
14, 31
14, 31
31
35,3
-0,6
-54,4
116,8
0,8
118,6
1,6
120,2
-50,8
-2,6
-73,7
128,6
0,0
105,1
2,9
108,0
-60,1
0,6
-1,8
7,2
66,0
-68,0
0,5
-10,6
-9,9
20,0
17
17
17
-33,7
-105,5
-81,1
-6,7
-126,0
18, 19, 20
17, 24
-1,4
18,6
-203,0
-1,0
66,3
-67,5
27
27
27
28
28
28
28
0,4
98,9
160,9
-100,2
594,6
-511,8
0,2
62,2
3,3
109,0
-192,6
346,5
-252,2
27
-34,3
208,5
-31,2
45,2
71,6
19,5
0,2
91,3
-2,3
19,8
2,0
19,5
31
Maksetut korot ja muut rahoituskulut
Saadut korot ja muut rahoitustuotot
Toteutuneet kurssitappiot ja -voitot
Saadut/maksetut välittömät verot
Liiketoiminnan nettorahavirta
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla
Sijoituskiinteistöjen hankinnat
Investoinnit sijoituskiinteistöihin
Investoinnit yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
Sijoituskiinteistöjen myynti
Investointien nettorahavirta
1.1.–31.12.2011
26
26
Liite 2 - 11
KONSERNITASE, IFRS
KONSERNITASE, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Oma pääoma 31.12.2009
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
259,6
131,1
Sijoitetun
Arvon- vapaan oman
muutospääoman
rahasto
rahasto
-22,7
155,2
Oma
pääoma
yhteensä
217,3
731,1
36,8
767,9
78,3
78,3
12,0
90,4
Kertyneet
voittovarat
-9,5
Tilikauden voitto
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitteet 14, 15 ja 21)
Yhteensä
Määräysvallattomien
omistajien
osuus
osuus
Muuntoerot
3,8
3,8
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä
3,8
Katsauskauden laaja voitto/tappio yhteensä
3,8
Osakeanti (liite 27)
Osakemerkinnät osakeoptioilla (liiteet 27 ja 30)
1,2
1,9
3,1
1,2
5,0
1,9
6,9
83,4
13,9
97,3
1,2
78,3
62,2
62,2
62,2
3,3
3,3
3,3
Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjattava voitto (liite 28)
0,0
Omien osakkeiden myynti (liite 27)
0,2
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27)
-22,1
-8,8
Osakeperusteiset maksut (liitteet 27 ja 30)
Oma pääoma 31.12.2010
259,6
131,1
-18,8
198,770
-8,2
Tilikauden voitto
-26,8
Katsauskauden laaja tappio/voitto
-26,8
Osakeanti (liite 27)
Omien osakkeiden myynti (liite 26´7)
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27)
0,3
849,5
50,7
131,1
-45,7
0,3
13,0
8,3
-26,8
900,2
21,3
-26,8
0,4
0,2
0,6
0,4
-26,4
0,2
-26,2
-13,4
8,5
0,4
13,0
-4,9
98,9
98,9
0,4
0,4
0,4
-34,2
-34,2
-9,8
Osakeperusteiset maksut (liitteet 27 ja 30)
259,6
-30,9
0,4
-24,5
Oma pääoma 31.12.2011
0,0
0,2
-30,9
0,3
-26,8
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä
0,0
0,2
287,0
13,0
Nettotappiot/-voitot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitteet 14, 15 ja 21)
3,8
1,2
273,7
-7,8
1,5
1,5
291,7
902,6
98,9
1,5
59,2
961,8
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 23
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
1. YRITYKSEN PERUSTIEDOT
Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja
Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian
maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu
julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity
osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 7.2.2012. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä hallituksen
hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa tilinpäätös hallitukselle
korjattavaksi.
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla
Internet-osoitteesta www.citycon.fi ja konsernin pääkonttorista
osoitteesta Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki.
2. TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS)
mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2011 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa
N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Citycon siirtyi noudattamaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen
ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat
rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina
ja luvut on pyöristetty satoihin tuhansiin.
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön
johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja
niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen
paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa,
joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat
poiketa tehdyistä arvioista.
Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle,
jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä
kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta
että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä
muutoskaudelle että tuleville periodeille. Arvioiden ja olettamus-
24 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
ten käyttöön liittyviä tekijöitä on tarkemmin kuvattu näiden laatimisperiaatteiden kohdassa ”5. Keskeiset arviot ja oletukset sekä
harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet”.
3. MUUTOKSET IFRS-STANDARDEISSA JA LASKENTAPERIAATTEISSA
3.1 Vuonna 2011 sovelletut uudet standardit sekä tulkinnat
ja muutokset
Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa
oleviin standardeihin on otettu käyttöön 2011. Uusilla standardeilla ja muutoksilla ei ollut merkitystä Cityconille, sillä ne eivät
aiheuttaneet merkittäviä muutoksia Cityconin laskentaperiaatteisiin.
• IFRS 1 Ensimmäinen IFRS-standardien (International Financial Reporting Standards) käyttöönotto: IFRS 7:n mukaisia
vertailutietoja koskeva rajoitettu helpotus ensilaatijoille,
• IAS 24 Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä (muutos),
• IAS 32 Liikkeeseen laskettujen oikeuksien luokittelu (muutos),
• IFRIC 14 Etukäteen suoritetut vähimmäisrahastointivaatimukseen perustuvat maksut (muutos),
• IFRIC 19 Rahoitusvelkojen kuolettaminen oman pääoman ehtoisilla instrumenteilla,
• IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (toukokuu 2010).
3.2 Sellaiset standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa
oleviin standardeihin, jotka eivät ole vielä voimassa ja joita ei
ole sovellettu aikaistetusti Citycon-konsernissa:
Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja
niitä on sovellettava 1.1.2012 tai myöhemmin, mutta joita ei ole
sovellettu aikaistetusti Citycon-konsernissa. Citycon arvioi, että
ne saattavat vaikuttaa tietojen julkistamiseen, taloudelliseen
asemaan tai kehitykseen, kun niitä aletaan noudattaa. Citycon
alkaa soveltaa näitä standardeja niiden tullessa voimaan.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen,
IAS 12 Tuloverot (muutos),
IAS 27 Erillistilinpäätös (uudistettu 2011),
IAS 28 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä
(uudistettu 2011),
IFRS 9 Rahoitusinstrumentit,
IFRS 10 Konsernitilinpäätös,
IFRS 11 Yhteisjärjestelyt,
IFRS 12 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot
osuuksista muissa yhteisöissä, ja
IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen.
Liite 2 - 12
Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja
niitä on sovellettava 1.1.2012 tai myöhemmin, mutta joita ei ole
sovellettu aikaistetusti Citycon-konsernissa. Niillä ei ole merkitystä Cityconille, sillä yrityksen tämänhetkisen näkemyksen
mukaan ne eivät aiheuta merkittäviä muutoksia sen laskentaperiaatteisiin eivätkä tilinpäätöstietojen esittämiseen.
• IFRS 1 Ensimmäinen IFRS-standardien käyttöönotto (muutos),
• IAS 19 Työsuhde-etuudet (muutos),
• IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät
tiedot: taseesta pois kirjattavia eriä koskeva laajennettu ilmoitusvelvollisuus
4. YHTEENVETO KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEISTA
4.1 Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.
4.1.1 Tytäryhtiöt
Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.
Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn
saamiseksi sen toiminnasta. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään
konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on
saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin
määräysvalta lakkaa.
Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin
sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.
Hankintoja tehtäessä johdon tulee harkita, käsitelläänkö hankintaa omaisuus- vai liiketoimintahankintana (ks. kohta 5.2.2
Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat). Omaisuushankinnat eivät tuota liikearvoa vaan hankintameno kohdistetaan kokonaisuudessaan maa-alueisiin, rakennuksiin ja muihin varoihin
ja velkoihin.
Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy,
kun annettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän
arvon.
4.1.2 Yhteisessä määräysvallassa olevat omaisuuserät
Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista
Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina omistuserinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin
mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevat omaisuuserät
KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS
KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS
4.1.3 Yhteisessä määräysvallassa olevat yksiköt
Yhteisyrityksiä, joissa Citycon on omistajana, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina yksikköinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevien
yksiköiden osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat
niille sopimusyhteysyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen
määräysvallan. Citycon kirjaa osuuteensa yhteisessä määräysvallassa olevista yksiköistä soveltaen pääomaosuusmenetelmää.
Konserni esittää osuutensa yhteisessä määräysvallassa olevien
yksikköjen varoista ja veloista tuloslaskelmansa rivillä ”Osuudet
yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen tuotoista”. Tilinpäätöksen liitteessä 18 ”Osuudet yhteisessä määräysvallassa
olevissa yksiköissä” esitetään yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen varat ja velat.
4.2 Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuottoihin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset
saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin
arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset
erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän
kurssiin.
Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu
euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana
muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen
kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan
omaan pääomaan.
4.3 Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa
rakennuksesta), jota pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai
omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon,
johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot
ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia
käyttäen. Ulkopuolisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päättyessä.
Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo
kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se
ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina
hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen
arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation
Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutta tarvittaessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia.
Vuosina 2011 ja 2010 ulkopuolinen arviointi teetettiin vuosineljänneksittäin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu
nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin.
Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää
markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen
hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan
kiinteistökohtaisella tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön
tuottovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden
kokonaisarvo saadaan laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.
Citycon kehittää sijoituskiinteistöjään. Cityconin kehittäessä
olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40
mukaista käyvän arvon mallia.
Kehityshankkeiden eli rakenteilla olevien/peruskorjattavien kiinteistöjen käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja
niiden arvostamiseen sovelletaan joko normaalia kassavirtaanalyysiä tai erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, riippuen hankkeen luonteesta. Kummassakin mallissa
huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat
kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Kehityshanke
huomioidaan kiinteistöarvioinneissa siinä vaiheessa, kun Citycon
Oyj:n hallitus on tehnyt hanketta koskevan investointipäätöksen
ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi. 31.12.2011 käyvän arvon
määrityksessä 5 kiinteistöä (7 kiinteistöä 31.12.2010) arvioitiin
kehityshankkeeksi.
Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa, ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan
tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia
kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella.
Rakentamattomat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitusja markkinatilanteen perusteella. Kaikissa tapauksissa arviointi
tehtiin markkinatilanteen perusteella.
Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä
arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon
määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien
kohteiden hankintamenosta.
Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista
johtuvat voitot ja tappiot esitetään omalla rivillään tuloslaskelmassa.
4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan
tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä
sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista
hyötyä. Pääsääntöisesti, sijoituskiinteistöt, joita ei rakenneta
tai kunnosteta myyntiä varten, arvostetaan käypään arvoon IAS
40 mukaisesti ja esitetään taseessa ”Sijoituskiinteistöt” -erässä. Kuitenkin jos operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön
myynti katsotaan todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö
taseessa erään ”Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt”. Myynti
katsotaan erittäin todennäköiseksi, kun
• johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan, ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi,
• kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon
• myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40 mukaisesti. Myytävissä olevien
sijoituskiinteistöjen arvo oli 12,7 miljoonaa euroa 31.12.2011
(1,5 milj. euroa 31.12.2010).
4.5 Vaihto-omaisuus kiinteistöt
IAS 40 -standardin mukaan kiinteistö on siirrettävä vaihto-omaisuudeksi silloin, kun kyseessä on käyttötarkoituksen muutos,
tämän osoituksena on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön
aloittaminen. Jos sijoituskiinteistöä rakennetaan/kunnostetaan
myyntitarkoituksessa, käsitellään sitä IAS 2 Vaihto-omaisuus
-standardin mukaisesti: kiinteistö arvostetaan joko hankintamenoonsa tai sitä alempaan nettorealisointiarvoon. Jos kiinteistö
on hankittu myyntitarkoituksella, käsitellään se myös IAS 2
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 25
Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti. Kun kiinteistö käsitellään IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti, esitetään
kiinteistön arvo “Vaihto-omaisuus kiinteistöt” -erässä taseessa.
Cityconilla ei ollut vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2011 ja
31.12.2010.
4.6 Aineelliset hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa konttorikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut
koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyödykkeinä.
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut
jäännösarvot tarkistetaan vuosittain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa
muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytettävät poistoajat
ovat seuraavat:
• Koneet ja kalusto poistetaan tasapoistoin 10 vuodessa.
• Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan tasapoistoin 3–10
vuodessa.
• Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut aineelliset
käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan samoin periaattein.
Hyödyke poistetaan kokonaisuudessaan taloudellisen vaikutusajan tai sitä lyhyemmän vuokra-ajan kuluessa.
Käyttöomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.
4.7 Aineettomat hyödykkeet
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä,
että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.
Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.
Aineettomat hyödykkeet sisältävät pääasiassa atk-ohjelmia.
Ne poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 5 vuodessa.
4.8 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden arvonalentuminen
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä.
Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio
kirjataan tuloslaskelmaan.
26 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
4.9 Rahoitusvarat ja -velat
4.9.1 Kirjaaminen ja arvostaminen
Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten IAS 39 -standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin:
1. lainat ja muut saamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa,
2. myytävissä olevat rahoitusvarat sekä
3. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat.
Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.
Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan
velalliselle. Ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, ja ne
sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2011 ja 31.12.2010 lainoihin ja muihin saamisiin
kuuluvat erät ”Muut pitkävaikutteiset varat”, ”Myyntisaamiset ja
muut saamiset” ja ”Rahavarat ja pankkisaamiset”.
Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia varoja, jotka arvostetaan taseessa käypään arvoon.
Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset
kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vasta kun ne realisoituvat
lukuun ottamatta arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti. Myytävissä olevat rahoitusvarat on
tarkoitus pitää määrittelemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä
sopivalla hetkellä. Cityconilla ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010
myytävissä olevia rahoitusvaroja.
Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta
suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos
Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi. Cityconilla
ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010 johdannaissopimuksia, jotka
olisi luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatuiksi rahoitusvaroiksi.
Rahoitusvelat luokitellaan joko
1. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai
2. jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvelkoihin.
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon.
Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun
hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2011 ja
31.12.2010 jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin
kuuluvat erät ”Lainat”, ”Muut velat” ja ”Ostovelat ja muut velat”.
Liite 2 - 13
Cityconilla ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010 johdannaissopimuksia, jotka olisi luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti
kirjattaviksi rahoitusveloiksi.
Rahoitusvarat ja – velat merkitään taseeseen selvityspäivän
perusteella.
4.9.2 Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen
Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos
sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.
Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan
vaihtuvienkorkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä
tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin
suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten
tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti.
Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti,
kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.
Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut
kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset on kirjattu muihin rahoituskuluihin tai
-tuottoihin, koska suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa
koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai
pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa.
Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista
odotettavissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.
Citycon käyttää valuuttajohdannaisia suojaamaan ulkomaan
rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset
kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti.
4.9.3 Kytketyt johdannaiset
IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täyttävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liittyvän
läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erottaa
pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esittää käyvän
arvon muutos tulosvaikutteisesti. Konsernilla ei ole kytkettyjä
johdannaisia.
4.9.4 Rahoitusvarojen arvon alentuminen
Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden
kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
yhdistellään konsernitilinpäätökseen suhteellisella yhdistelyllä.
Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään rivi riviltä konsernin
osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista.
Suhteellista yhdistelyä sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatta konsernin omistusosuudesta.
Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoittamia osakkuusyhtiöitä, koska
kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt, myös sellaiset joita omistetaan alle 50%, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä
määräysvallassa olevina omaisuuserinä.
4.10 Rahavarat
Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on
enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta
lukien.
4.11 Oma pääoma
Kantaosakkeet luokitellaan omaksi pääomaksi. Yhtiöllä on yksi
osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla
enimmäismäärää.
Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot esitetään verovaikutuksilla oikaistuina omassa pääomassa saatujen maksujen vähennyksenä.
Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat
osakkeet), niin maksettu vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään
yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan
uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään
yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennettyinä verovaikutukset
huomioon ottaen.
4.12 Varaukset
Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen
velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitteen määrä
voidaan arvioida luotettavasti.
Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontattuna nykyarvoonsa.
4.13 Tulouttaminen
4.13.1 Vuokratuotot
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset,
joissa Citycon on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.
Cityconilla on myös sellaisia vuokrasopimuksia, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia ja joista on
sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa. Tällaiset vuokrakannustimet käsitellään SIC 15 Muut Vuokrasopimukset –
kannustimet -tulkinnan mukaan ja jaksotetaan tasaisesti koko
vuokrakaudelle, vaikka vuokramaksuja ei suoritetakaan saman
perusteen mukaisesti. Cityconilla on myös sellaisia vuokranalennuksia, joista ei ole sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa,
vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen.
Tällaiset tilapäiset ja määräaikaiset vuokranalennukset kirjataan
tulokseen sille kaudelle, jolle vuokranalennukset on myönnetty.
Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen
vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan
vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä
syntyvä vuokran korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä
aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessä.
4.13.2 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Käyttökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Käyttökorvaukset kirjataan liikevaihtoon bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa päämiehenä.
Citycon katsoo toimivansa päämiehenä, sillä Citycon valitsee
kiinteistöjensä ylläpidon palveluntarjoajat, tekee sopimukset
kiinteistön ylläpitoa tarjoavien toimittajien kanssa ja kantaa
luottoriskin liittyen ylläpitoon. Vuokralainen ei voi valita kiinteistön ylläpidon palveluntarjoajaa eikä vaikuttaa palveluntarjoajien
hinnoitteluun.
Palvelutuotot kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan.
4.13.3 Olemassa olevan kiinteistön myynti
Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle.
4.13.4 Rakenteilla olevan kiinteistön myynti
Sellaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen jälkeisestä myynnistä on sovittu, Citycon määrittelee, koskiko sopimus kiinteistön rakentamista tai valmistuneen
kiinteistön myyntiä. Jos sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät
merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle. Jos sopimus
koski kiinteistön rakentamista, pitkäaikaishanke tuloutetaan
valmistumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirretään ostajalle rakentamisen
edetessä.
4.13.5 Korkotuotot
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen
koron menetelmää käyttäen.
4.13.6 Osinkotuotot
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.
4.14 Vieraan pääoman menot
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta,
rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman
menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa.
Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen
valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii
välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis
vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai
rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat
menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon,
mutta vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot,
jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.
4.15 Verot
Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen
tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut
sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan
tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan
verosäännöstön perusteella.
Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista
eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta
perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman hankintahinnan tai
suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattoman
jäännösarvon väliseen eroon.
Yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ul-
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 27
komailta omistettujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei
kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden
luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.
Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu
ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti
kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa
tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.
Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa.
4.16 Vuokrasopimukset – Citycon vuokralleottajana
Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralleottajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja
veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset
luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon,
tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke
poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksettavat vuokra
jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan
lyhennykseen.
Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi,
mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.
4.17 Eläke-etuudet
Eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin.
Maksuperusteisiin järjestelyihin liittyvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset
eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella.
Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuuluvat varat arvostetaan
käypään arvoon ja järjestelyihin kuuluvat velvoitteet diskontattuun
nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien nettomäärät kirjataan
taseeseen. Vakuutusmatemaattiset voitot ja tappiot kirjataan muiden laajan tuloksen erien kautta omaan pääomaan sillä kaudella,
jonka aikana ne syntyvät. Työsuoritukseen perustuvat menot jaksotetaan järjestelmällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat
vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liittyvät laskelmat käyttäen
ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää.
4.18 Osakeperusteiset maksut
Citycon soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardia
optiojärjestelyihin sekä pitkän aikavälin osakeperusteiseen
28 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja
kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole
kirjattu kulua tuloslaskelmaan.
Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black
&Scholes -hinnoittelumallia käyttäen.
4.19 Osingonjako
Osingonjako yhtiön osakkeenomistajille merkitään velaksi konsernitaseeseen sillä kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään
yhtiökokouksessa.
5. KESKEISET ARVIOT JA OLETUKSET SEKÄ HARKINTAA
EDELLYTTÄVÄT LAATIMISPERIAATTEET
Laadittaessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden
ja oletuksien käyttöä. Lisäksi joudutaan käyttämään harkintaa
kun tiettyjä laskentaperiaatteita sovelletaan. Nämä voivat vaikuttaa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuottoihin ja
kuluihin sekä muuhun informaatioon kuten vastuiden esittämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista
siitä huolimatta, että nämä perustuvat parhaaseen tietämykseen
sekä ajantasaiseen tietoon.
5.1 Keskeiset arviot ja oletukset
Seuraavassa käsitellään arvioita ja oletuksia, joihin liittyy merkittävä riski varojen ja velkojen kirjanpitoarvon olennaisesta muuttumisesta seuraavan tilikauden aikana.
5.1.1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja
tuottovaatimus, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu
käyttämään harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistöjen käypä
arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (2 367,7 milj.
euroa). Liitetiedossa 17. Sijoituskiinteistöt on esitetty sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyystarkastelu keskeisimmille
muuttujille.
Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen
pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin.
Kassavirta-analyysin laatimista varten tulee määrittää kohdekohtaiset nettotuotot ja tuottovaatimukset. Nettotuotto on
vuokratuottojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuottovaatimuksella diskontataan vuosittaiset nettotuotot, joista on vähennetty investoinnit, ja lisätään diskontattu jäännösarvo sekä muu
omaisuus, kuten käyttämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan
sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitetty kassavirta-analyysin keskeiset muuttujat:
Liite 2 - 14
• Markkinavuokra on kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvä vuokrataso. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinavuokrat kiinteistöittäin.
• Vuokraus- eli käyttöaste tarkoittaa vuokratun pinta-alan
osuutta vuokrattavasta pinta-alasta. Vuokrausaste perustuu
olemassa oleviin sopimuksiin ja vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käytetään Cityconin johdon tekemää arviota
vuokrausasteesta. Vuokrausaste vaikuttaa vuosittaisiin
vuokratuottoihin.
• Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät kuluja kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmityksestä, sähköstä, vedestä yms. Hoitokulut perustuvat aiempien vuosien toteutuneisiin hoitokuluihin sekä ulkopuolisen arvioijan keräämiin vertailutietoihin.
• Tuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Cityconin johto
joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään kiinteistökohtaista riskiä. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinariskin.
Tuottovaatimusta, johon on lisätty inflaatio-oletus, käytetään
kassavirta-analyysissä diskonttokorkona. Tuottovaatimuksen
laskiessa sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousevat.
Muita arvioita ja oletuksia edellyttäviä muuttujia sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, investoinnit,
inflaatio ja vuokrien kasvuoletukset.
Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään joko normaalin
kassavirta-analyysin avulla tai erillistä projektimallia käyttäen
hankkeen luonteesta riippuen. Projektimalli on periaatteeltaan
samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytetty kassavirta-analyysi, mutta se soveltuu paremmin
kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkittävien, tila- ja
sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava
kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset
vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset,
eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin
riskit ja kohteen tuleva käyttö. Jokaiselle osalle tehdään tämän
jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskettu diskontattu kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.
Kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen, joko tavallisella kassavirta-analyysillä tai erillisellä projektimallilla, vaatii
Cityconin harkintaa ja arvioita liittyen kehityshankkeen tulevista
investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.
5.1.2 Verot
Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja
toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että
jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutteisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä
pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen
tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen
peruutetaan.
5.2 Harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet
Cityconin täytyy käyttää harkintaa seuraavien laskentaperiaatteiden noudattamisessa.
5.2.1 Kiinteistöjen luokittelu
Citycon käyttää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö
sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuus kiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin seuraavien periaatteiden mukaisesti:
• Kiinteistöt, joita ei pidetä myyntitarkoituksessa eikä käytetä
Cityconin hallintoa tai muita operaatioita varten, vaan joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä luokitellaan sijoituskiinteistöksi. Cityconilla oli sijoituskiinteistöjä 2 522,1 miljoonaa
euroa 31.12.2011 (2 367,7 milj. euroa 31.12.2010).
• Kiinteistöt, joissa aloitetaan myyntiä varten kunnostustyö
tai jota rakennetaan/kunnostetaan myyntitarkoituksessa,
luokitellaan vaihto-omaisuuskiinteistöksi. Cityconilla ei ollut
vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2011 ja 31.12.2010.
• Kiinteistöt, joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi ja/
tai omaisuuden arvonnousun takia, mutta joiden myynti katsotaan todennäköiseksi, luokitellaan myytävissä oleviksi sijoituskiinteistöiksi. Cityconilla oli myytävissä olevia sijoituskiinteistöjä 12,7 miljoonaa euroa 31.12.2011 (1,5 milj. euroa
31.12.2010).
5.2.2 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat
Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina. Omaisuushankintoihin
Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista
käsittelyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen
yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä. Citycon käyttää
harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta.
Mikäli kiinteistön lisäksi hankintaan sisältyy merkittävä määrä
hankittuja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IAS 40 -standardissa
esitetyn lisäpalveluiden (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti. Cityconilla ei ollut liiketoimintahankintoja 2011 ja 2010.
5.2.3 Sijoituskiinteistöjen ja liiketoimintojen myynti
Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Citycon käyttää harkintaansa
arvioidessaan, luokitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin
tuntomerkkejä ovat mm. keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen
myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkittävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.
Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin
mukaista kirjanpitokäsittelyä. Yksittäisten sijoituskiinteistöjen
ja kiinteistöjen myynnin periaatteista on kerrottu kappaleissa
4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja 4.5 Vaihto-omaisuus
kiinteistöt.
Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan
standardia IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
ja lopetetut toiminnot. Liiketoiminnan myynti eli luovutettavien
erien ryhmät kuten liiketoiminta-segmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään
pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on erittäin todennäköinen.
Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kappaleessa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt periaatteiden mukaisesti. Myytävänä olevien liiketoimintojen tulos tulee esittää omalla rivillään laajassa tuloslaskelmassa ja myytävänä olevaksi luokitellut
liiketoiminnot tulee esittää taseessa erillään muista omaisuuseristä. Lisäksi myytävänä olevaksi luokiteltuihin liiketoimintoihin
sisältyvät velat on esitettävä taseessa erillään muista veloista.
Cityconilla ei ollut myytävänä olevia liiketoimintoja 31.12.2011
ja 31.12.2010.
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 29
6. BRUTTOVUOKRATUOTTO
A) Cityconin vuokratuottojen muodostuminen
Me
Jaksotetut vuokrakannustimet
Määräaikaiset vuokran alennukset
Lisävuokra liikevaihtosidonnaisista vuokrasopimuksista
2011
2010
0,3
0,6
-2,4
-3,0
3,8
2,4
Bruttovuokratuotto (pl. yllä olevat erät)
204,3
185,9
Yhteensä
206,0
185,9
B) Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2011 3 955
vuokrasopimusta (3 765 sopimusta 31.12.2010). Vuokrasopimusten lukumäärän kasvu johtui uusien kauppakeskuskohteiden
hankinnasta Baltiassa ja Ruotsissa, valmistuneista kehityshankkeista sekä Suomessa sijaitsevien kauppakeskus ja marketkohteiden sekä Ruotsissa sijaitsevien asuntojen myynnistä. Pääosassa, eli 89 prosentissa (89 prosenttia 31.12.2010) Cityconin
vuokrasopimuksia vuokra on jaettu elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Vuokralaiselta
erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön
hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun
heidän tarpeidensa mukaisesti.
Osassa Cityconin vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus elinkustannusindeksisidonnaisuuden lisäksi.
Liikevaihtosidonnaisten sopimusten osuus oli noin 49 prosenttia
(43 prosenttia 31.12.2010) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta 31.12.2011. Kohdassa 6. A) Cityconin vuokratuottojen
muodostuminen on esitetty liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatu lisävuokra.
Näin ollen Cityconin vuokrasopimukset ovat pääasiassa muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia IAS 17.4 mukaisesti, koska
koko kanta on sidottu elinkustannusindeksiin, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon.
Vuokrasopimusten lukumäärä
31.12.2011 31.12.2010
Suomi
1 699
Ruotsi
1 818
Baltia
438
309
3 955
3 765
Yhteensä
1 672
1 784
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa
oli 3,4 vuotta 31.12.2011 (3,2 vuotta 31.12.2010). Citycon
haluaa tehdä pääasiassa määräaikaisia vuokrasopimuksia. Lähtökohtaisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat lähinnä
asunnot, varastotilat ja yksittäiset pysäköintipaikat. Cityconin
30 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
kiinteistökannasta määräaikaisia sopimuksia on noin 78 prosenttia 31.12.2011 (75 prosenttia 31.12.2010), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 10 prosenttia 31.12.2011 (11 prosenttia
31.12.2010), ja loput sopimuksista ovat toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia (noin 12 prosenttia kaikista sopimuksista
31.12.2011 ja 14 prosenttia 31.12.2010).
Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa
vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisen kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä kymmenen tai jopa
20 vuoden mittaisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti 3 - 5
vuoden mittaiseksi.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta
31.12.2011 31.12.2010
Suomi
3,5
3,0
Ruotsi
2,9
3,1
Baltia
4,2
4,6
Keskimäärin
3,4
3,2
C) Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten perusteella
saatavat vähimmäisvuokrat
Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on
käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi
irtisanomisajan verran.
Me
Yhden vuoden kuluessa
1-5 vuoden kuluessa
Yli viiden vuoden kuluttua
Yhteensä
31.12.2011 31.12.2010
50,7
54,8
112,6
109,7
46,2
24,8
209,5
189,3
7. SEGMENTTI-INFORMAATIO
Segmentti-informaatio esitetään konsernin maantieteellisten
liiketoimintayksiköiden mukaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Cityconin hallitukselle, joka on ylin operatiivinen päätöksentekijä, raportoidaan
konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintayksiköin. Cityconin
johto ja hallitus arvioivat liiketoimintayksiköiden suoritusta
nettovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (EPRA operating
profit) perusteella. Cityconin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin.
Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden lisäksi Cityconin johto
ja hallitus seuraavat kiinteistökohtaisia nettovuokratuottoja.
Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä
Liite 2 - 15
perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat
erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä.
Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.
Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista.
Vuokratuottoja saadaan liiketiloista kauppakeskuksissa sekä
marketeissa ja myymälöissä. Citycon esittää bruttovuokratuottonsa jaettuna näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin.
Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi suurinta vuokralaista,
joista yhden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista on enemmän
kuin 10 prosenttia. Näistä vuokralaisista esitetään niiden osuus
kokonaisbruttovuokratuotoista sekä segmentti, johon ne kuuluvat. Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2011 ja 31.12.2010.
A) Segmentti-informaatio
Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin sisäisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernin pääkonttoritoiminnoista
syntyviä hallinnon kuluja.
Suomi
Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 23 kauppakeskusta ja 37
muuta kauppapaikkaa. Suomen kiinteistöistä 29 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 31 muualla Suomessa.
Ruotsi
Cityconilla on Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja seitsemän
muuta kauppapaikkaa. Cityconin Ruotsin kohteista kahdeksan
sijaitsee Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.
Baltian maat
Citycon omistaa Baltian maissa neljä kauppakeskusta, kolme Virossa ja yhden Liettuassa
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä,
erot voivat vaikuttaa sekä kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin.
Cityconin vuoden 2011 tilikauden tulokseen perustuvat verot
olivat 0,9 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa vuonna 2010).
Laskennallinen verosaaminen ja -velka lasketaan taseen
kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista
eroista.
Merkittävin väliaikainen ero liittyy sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon ja niiden verotuksellisen arvon väliseen eroon. Citycon periaatteena on, että laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin
tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa.
Cityconin täytyy käyttää siis arvioita siitä, kuinka kiinteistöjen
myynnit tullaan toteuttamaan. Pääasiassa Citycon realisoi kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet ja kirjaa laskennalliset verot tämän säännön mukaan. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen
arvon erosta syntyvä laskennallinen verovelka oli 57,5 miljoonaa
euroa 31.12.2011 (59,7 milj. euroa 31.12.2010).
Muita väliaikaisia eroja aiheutuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, että se
voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa
vastaan. Verotuksessa vahvistetuista tappioista oli kirjattu laskennallista verosaamista 1,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (1,3
milj. euroa 31.12.2010).
Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata
laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa. Cityconilla oli
31.12.2011 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu
19,4 miljoonaa euroa (16,6 milj. euroa vuonna 2010) verosaamista.
Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa
olevia verokantoja käyttäen.
Suomi
Bruttovuokratuotto
127,3
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Liikevaihto
Hoitokulut
Vuokraustoiminnan muut kulut
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit)
Ei-operatiiviset hallinnon kulut
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä
Liikevoitto/-tappio
Ruotsi
Baltian
maat
57,4
21,2
Muut
Yhteensä
-
206,0
5,1
2,7
3,3
-
11,1
132,5
60,1
24,5
-
217,1
41,7
23,9
6,0
0,0
71,6
0,3
0,9
0,0
0,0
1,2
90,5
35,4
18,4
0,0
144,3
7,6
4,9
1,3
13,2
27,1
0,3
-
0,0
-0,1
0,2
83,2
30,4
17,1
-13,4
117,4
0,7
0,3
-
-
1,0
-40,4
1,7
3,4
-
-35,3
0,0
0,6
0,0
-
0,6
42,3
32,4
20,5
-13,4
81,8
Rahoituskulut (netto)
Me 1.1.-31.12.2010
-62,4
-62,4
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien
yksikköjen voitoista/tappioista
0,3
0,3
Tuloverot
1,6
1,6
Tilikauden voitto
Suomi
Bruttovuokratuotto
122,1
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Liikevaihto
49,8
13,9
Muut
-
Yhteensä
185,9
4,3
2,9
2,7
-
10,0
52,8
16,7
-
195,9
39,3
23,3
4,8
0,0
67,4
0,4
0,7
0,1
0,0
1,3
86,7
28,7
11,8
0,0
127,2
6,1
4,6
1,2
10,5
22,5
Vuokraustoiminnan muut kulut
Hallinnon kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit)
Baltian
maat
126,5
Hoitokulut
Nettovuokratuotto
Ruotsi
0,3
-
0,0
-
0,3
80,9
24,1
10,6
-10,5
105,0
Ei-operatiiviset hallinnon kulut
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä
0,0
0,7
-
-
0,8
24,5
22,8
3,5
-
50,8
2,2
0,5
0,0
-
2,6
107,5
46,7
14,1
-10,5
157,7
Rahoituskulut (netto)
-54,9
-54,9
Tuloverot
-12,5
-12,5
Liikevoitto/-tappio
Tilikauden voitto
90,4
21,3
Kohdistetut varat
Kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt
1 547,4
697,1
277,6
-
2 522,1
-
12,7
-
-
12,7
10,6
21,5
1,0
94,9
128,0
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt
Muut kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt
1 533,0
668,6
166,1
-
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt
1,5
-
-
-
2 367,7
1,5
Muut kohdistetut varat
6,2
20,1
0,7
32,4
59,4
Laskennalliset verosaamiset
5,6
5,6
Johdannaissopimukset
2,2
2,2
Kohdistamattomat varat
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset
Johdannaissopimukset
Varat yhteensä
14,5
14,5
0,5
0,5
1 558,0
731,3
278,6
109,8
2 677,7
5,1
19,4
1,6
27,0
53,2
Varat yhteensä
1 540,6
688,8
166,8
40,3
2 436,5
18,3
19,9
2,3
14,8
55,3
Kohdistetut velat
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat
Ostovelat ja muut velat
Kohdistamattomat velat
Kohdistamattomat velat
1 547,9
1 547,9
1 397,7
1 397,7
Laskennalliset verovelat
59,8
59,8
Laskennalliset verovelat
62,6
62,6
Johdannaissopimukset
54,5
54,5
Johdannaissopimukset
20,3
0,4
0,4
Korolliset velat
Muut kohdistamattomat velat
Velat yhteensä
Bruttoinvestoinnit
5,1
19,4
1,6
1 689,8
1 715,9
62,5
45,5
108,1
0,6
216,7
Korolliset velat
Muut kohdistamattomat velat
20,3
0,5
0,5
Velat yhteensä
18,3
19,9
2,3
1 495,9
1 536,3
Bruttoinvestoinnit
76,3
50,6
6,0
0,8
133,7
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 31
B) Liikevaihto kiinteistötyypeittäin
Me
9. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT
2011
Kauppakeskukset
Marketit ja myymälät
Yhteensä
2010
187,9
165,8
29,2
30,2
217,1
195,9
C) Pääasialliset vuokralaiset
2011
Osuus bruttovuokratuotoista, %
Kesko
Segmentti 2011
17,2
Suomi
S-ryhmä
5,6
Suomi ja Baltian maat
ICA AB
3,4
Ruotsi ja Baltian maat
Stockmann
3,1 Suomi, Ruotsi ja Baltian maat
Tokmanni
1,7
Yhteensä
31,1
Suomi
Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan
31.12.2011.
2010
Osuus bruttovuokratuotoista, %
Kesko
Segmentti 2010
19,9
Suomi
S-ryhmä
4,9
Suomi ja Baltian maat
ICA AB
3,6
Ruotsi ja Baltian maat
Stockmann
3,3
Suomi, Ruotsi ja Baltian maat
Tokmanni
1,8
Suomi
Yhteensä
33,5
Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan
31.12.2010.
8. HOITOKULUT
Me
2011
2010
Lämmitys ja sähkö
24,2
22,0
Ylläpito
Me
2011
2010
Vuokratilan muutostyöt ja välityspalkkiot
0,4
0,3
Luottotappiot
0,8
1,0
Yhteensä
1,2
1,3
Merkittävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.
Laajan tuloslaskelman luottotappiot sisältävät 0,1 miljoonaa
euroa luottotappiovarauksen purkua (1,0 milj. euroa luottotappiovarauksien lisäystä). Taseen luottotappiovaraukset on esitetty liitetiedossa 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset.
10. HALLINNON KULUT
Me
2011
Henkilöstökulut
11,0
Työsuhteen päättymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut
1,7
1,3
Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot sekä ulkopuoliset palvelut
4,8
5,6
Toimisto- ja muut hallinnon kulut
5,4
4,4
Poistot
Yhteensä
Me
2011
2010
Suomi
55
52
Ruotsi
35
34
Baltian maat
11
11
Pääkonttori
30
26
131
123
Yhteensä
12. POISTOT
Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä
aineettomista hyödykkeistä 1,0 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa).
2010
0,3
0,2
13. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT
Muut asiantuntijapalkkiot
0,7
0,2
Me
2011
2010
Yhteensä
0,9
0,4
Liiketoiminnan muut tuotot
0,3
0,3
Liiketoiminnan muut kulut
-0,1
-
Yhteensä
0,2
0,3
23,0
1,3
Kiinteistön henkilöstön kulut
0,6
0,6
Kiinteistön hallinnon kulut
2,3
2,3
Markkinointikulut
5,6
5,0
Kiinteistövakuutukset
0,5
0,5
Kiinteistöverot
6,4
6,3
Korjauskulut
7,5
6,5
Muut palkat ja palkkiot
-0,1
0,0
71,6
67,4
32 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Konsernin keskimääräinen henkilökunta
liiketoimintayksiköittäin tilikaudella
2011
1,3
Yksi kiinteistö ei tuottanut tuloa vuonna 2011 (kaksi kiinteistöä
vuonna 2010), mutta hoitokulua siitä syntyi 0,0 miljoonaa euroa
(0,1 milj euroa).
0,8
23,3
Tilintarkastuspalkkiot
23,3
Yhteensä
1,0
28,0
Työsuhteen päättymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut sisältävät 11 henkilön (2 henkilön vuonna 2010) irtisanomisista syntyneitä kertakorvauksia eläke- ja sosiaalimaksuineen.
Hallinnon konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokulujen kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst &
Young Oy:ltä.
Maavuokrat ja muut vuokrat
Muut kiinteistön hoitokulut
2010
15,1
Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,6 miljoonaa euroa (0,6
milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 15,1 miljoonaa euroa (11,0 milj.
euroa).
Cityconilla oli etuuspohjainen eläkejärjestelmä liittyen entisen toimitusjohtajan Petri Olkinuoran eläkeohjelmaan. Koska
Petri Olkinuora jätti tehtävänsä, Citycon suoritti velvoitteensa
Olkinuoran eläkejärjestelystä vuoden 2010 aikana. Näin ollen Cityconilla ei ollut taseessaan 31.12.2011 ja 31.12.2010
etuuspohjaisesta eläkejärjestelystä syntynyttä velkaa. Etuuspohjaisen järjestelyn eläketuotto 0,1 miljoonaa euroa vuoden
2011 laajassa tuloslaskelmassa on seurausta erosta vuonna
2010 jaksotetun eläkevelvoitteen ja lopullisten vakuutusmatemaattisten laskelmien välillä.
Osakeperusteisten maksujen optio-ohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvattu liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet
kohdassa.
Tiedot johdon työsuhde-etuuksista on esitetty liitetiedossa
33. Lähipiiritapahtumat.
11. HENKILÖSTÖKULUT
Me
2011
2010
Toimitusjohtaja
0,5
0,4
Johtoryhmä
1,2
1,0
Hallitus
0,7
0,7
8,8
6,6
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt
1,6
1,2
Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt
-0,1
Johdon palkat ja palkkiot
0,0
Sosiaalikulut
1,3
1,1
Kulut osakeperusteisista maksuista
1,7
0,6
15,7
11,6
Yhteensä
Liite 2 - 16
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Me 1.1.-31.12.2011
15. TULOVEROT
Me
Me
Me
2011
2010
0,6
0,5
53,8
73,0
-
0,2
0,0
0,1
Rahoitustuotot yhteensä
54,4
73,7
Korkokulut
61,0
55,4
Valuuttakurssitappiot
53,7
72,8
Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut
-2,5
-3,3
Korkotuotot
Valuuttakurssivoitot
Käyvän arvon voitto johdannaisista
Muut rahoitustuotot
Muut rahoituskulut
Rahoituskulut yhteensä
4,6
3,8
116,8
128,6
62,4
54,9
Rahoituskulut (netto)
Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien
mukaisiin luokkiin:
Korolliset lainat ja saamiset
48,0
Rahoitusleasingvelat
20,6
0,0
0,0
Johdannaissopimukset
14,1
34,2
Muut saamiset ja velat
0,2
0,1
62,4
54,9
Rahoituskulut (netto)
Vuonna 2011 valuuttajohdannaisista on kirjattu 0,1 miljoonaa
euroa valuuttakurssivoittoa (-8,9 milj. euroa tappiota) laajaan
tuloslaskelmaan.
Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen
käytetty korkotaso 31.12.2011 oli 4,31 % (31.12.2010 4,32 %).
Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä johdannaissopimuksista,
niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy
liitetiedosta 23. Johdannaissopimukset.
2011
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
0,9
0,6
Edellisten tilikausien verot
0,0
0,0
Laskennalliset verot
-2,5
11,8
Tuloverot
-1,6
12,5
Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla
(26,0 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:
Me
2011
Voitto/tappio ennen veroja
Verot laskettuna kotimaan verokannalla
2011
Kauden aikana kirjatut tappiot rahavirran
suojauksista
-17,7
Nettotappiot/ -voitot rahavirran suojauksista
14,2
22,9
-35,9
5,1
102,8
5,1
26,8
-4,9
-12,0
Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta
-3,3
-1,6
Kirjaamattomat laskennalliset verosaatavat
tappioista
2,1
4,1
Aiemmin kirjaamattomien verotuksellisten
tappioiden käyttö
-0,2
-4,8
Muut
-0,5
0,0
Tuloverot
-1,6
12,5
-8,3 %
12,1 %
Efektiivinen verokanta
16. OSAKEKOHTAINEN TULOS
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän
painotetulla keskiarvolla.
Me
2011
2010
Osakekohtainen tulos
Emoyhtiön omistajille kuuluva
tilikauden voitto/tappio (Me)
Keskimääräinen osakemäärä (1 000)
13,0
78,3
259 778,3 228 148,2
0,05
2010
-50,1
Vähennettynä: tuloslaskelmaan kirjatuilla
rahavirran suojausten korkokuluilla
19,7
2010
Ulkomailta omistettujen tytäryhtiöiden käyvän
arvon muutos
Osakekohtainen tulos (euroa)
B) Muihin laajan tuloksen eriin kirjatut
Me
2010
0,34
2011
2010
Osakekohtainen tulos, laimennettu
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden
voitto/tappio (Me)
13,0
VVK:n kulut vähennettynä
verovaikutuksella (Me) 1)
Laimennetun osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty tilikauden voitto/tappio (Me)
Keskimääräinen osakemäärä (1 000)
78,3
-
4,1
13,0
82,5
259 778,3 228 148,2
VVK:n laimennusvaikutus (1 000) 1)
-
Optioiden laimennusvaikutus (1 000)
-
1,8
128,8
136,8
Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän
laimennusvaikutus (1 000)
Keskimääräinen laimennettu
osakemäärä (1 000)
17 519,6
259 907.1 245 806,3
Osakekohtainen tulos, laimennettu (euroa)
0,05
0,34
1) Potentiaalisia VVK:n vaihdoista syntyviä uusia osakkeita eikä VVK:n kuluja
vähennettynä verovaikutuksella oteta huomioon 2011 laimennusvaikutuksella
oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska näin osakekohtainen tulos
olisi pienempi kuin laimennettu osakekohtainen tulos. Optioiden sekä osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus on huomioitu laimennettua
osakekohtaista tulosta laskettaessa.
Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa
otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus.
Konsernilla on tällä hetkellä kolmenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentteja: vaihtovelkakirjalaina, osakeoptioita ja osakepohjainen kannustinjärjestelmä.
- Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.200627.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma
yhtiön osakkeisiin. Mikäli koko lainan pääoma vaihdettaisiin
osakkeiksi, vaihtovelkakirjalainan laimennusvaikutus tilinpäätöshetken vaihtokurssilla laskettuna olisi noin 17,0 miljoonaa
osaketta. Tilikauden tulosta on oikaistu laimennusvaikutusta
laskettaessa vaihtovelkakirjalainan korkokuluilla (verovaikutuksella vähennettynä).
- Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun osakeoptioiden
merkintähinta on alempi kuin osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden ja
optioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä tekijänä
huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se
olisi käyttänyt optioiden vaihdon toteutuessa saamansa varat
omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
- Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on laimentava vaikutus silloin, kun ansaintajakso on päättynyt, palkkion perustana
olevat tulosehdot saavutettu eikä osakkeita ole vielä jaettu.
Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta
laskettaessa, lasketaan järjestelmään kuuluvalle jäljellä olevalle työmäärälle osakekohtainen arvo, jota verrataan osak-
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 33
keen käypään arvoon. Kun jäljellä olevan työmäärän arvo on alempi kuin osakkeen käypä arvo, on
osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä laimentava vaikutus. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden täyden jaetun määrän lukumäärää
vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käyttänyt
jäljellä olevan työmäärän arvolla saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty keskimääräinen osakemäärä
päiviä
1.1.2011
15.7.2011
18.7.2011
Keskimääräinen päivillä painotettu osakemäärä
195
3
167
365
osakemäärä
244 564 972
244 811 297
277 811 297
259 778 329
17. SIJOITUSKIINTEISTÖT
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. 31.12.2011 ensin mainittuun
ryhmään sisältyivät Iso Omena, Koskikeskus ja Myllypuro Suomessa sekä Åkermyntan Ruotsissa
ja Magistral Virossa. 31.12.2010 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät Espoontori, Kirkkonummen
Liikekeskus, Lahden Hansa (Trio), Myllypuro, Martinlaakso ja Myyrmanni Suomessa sekä Åkersberga Ruotsissa. Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.
Sopimukseen perustuvat velvoitteet, jotka liittyvät sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen yms. on esitetty liitetiedossa 32. B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset.
Me 31.12.2011
Tilikauden alussa
Hankinnat
Investoinnit
Myynnit
Aktivoidut korot
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Valuuttakurssierot
Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä sekä siirto
myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin
Tilikauden lopussa
Me 31.12.2010
Tilikauden alussa
Hankinnat
Investoinnit
Myynnit
Aktivoidut korot
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
Valuuttakurssierot
Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa
toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä
Tilikauden lopussa
34 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Rakenteilla olevat/
peruskorjattavat
kiinteistöt
Operatiivisessa
toiminnassa olevat
kiinteistöt
Sijoituskiinteistöt
yhteensä
326,1
23,5
0,5
20,3
-0,2
0,1
2 041,6
139,9
48,9
-16,6
2,0
19,5
-74,9
3,9
2 367,7
139,9
72,4
-16,6
2,6
39,8
-75,1
4,0
156,0
526,4
-168,7
1 995,7
-12,7
2 522,1
Rakenteilla olevat/
peruskorjattavat
kiinteistöt
Operatiivisessa
toiminnassa olevat
kiinteistöt
Sijoituskiinteistöt
yhteensä
269,8
1,9
69,5
-3,4
2,2
2,1
-14,0
5,8
1 877,6
4,8
52,2
-36,3
1,2
93,6
-30,8
73,0
2 147,4
6,8
121,7
-39,7
3,4
95,7
-44,9
78,7
-7,8
326,1
6,3
2 041,6
-1,5
2 367,7
Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käyttäen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.
Cityconin kiinteistöt on vuoden 2011 tilinpäätöstä varten arvioinut globaali kiinteistöasiantuntija Jones Lang LaSalle. Vuoden 2010 sekä vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen
kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä
palkkio vuodelta 2011 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2010).
Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä, myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin siirretyistä kiinteistöistä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien kohteiden
hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty seuraavana:
Me
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 1)
Kehitysprojekti-investoinnit
Siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin
Uusien kohteiden hankintameno
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12.
31.12.2011
31.12.2010
2 515,0
7,1
2 522,1
2 361,1
5,6
-1,5
2,5
2 367,7
1) Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt (12,7 miljoonaa euroa) eivät sisälly ulkopuolisen arvioitsijan käypiin arvoihin 31.12.2011.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät oletukset 31.12.2011 ja 31.12.2010 on
esitetty segmenteittäin seuraavassa taulukossa. Keskimääräinen tuottovaade laski kaikissa maissa muun muassa kiinteistöhankintojen ja myyntien vuoksi. Ruotsissa keskimääräinen tuottovaade
laski myös markkinaehtoisesti parhaiden kohteiden virinneen kysynnän myötä. Keskimääräinen
tuottovaade koko kiinteistökannalle säilyi kuitenkin 6,4 prosentissa koska Baltian kiinteistökannan
osuus koko kiinteistökannasta kasvoi kauppakeskus Kristiinen hankinnan myötä. Markkinavuokrat
nousivat hieman ollen 23,8€/m2 (23,6 €/m2 31.12.2010). Kassavirtakauden vajaakäyttöoletus
kasvoi 0,3 prosenttiyksikköä tasolle 4,7 prosenttia (4,4% 31.12.2010).
Me 31.12.2011
Suomi
Ruotsi
6,3
6,0
6,8
24,4
4,9
2,00
2,00
5,9
5,5
6,6
23,6
5,5
2,05
2,05
Me 31.12.2010
Suomi
Ruotsi
Tuottovaatimus (%)
Alkutuotto (%)
Tuotto markkinavuokrille (%)
Markkinavuokrat (€/m²)
Kassavirtakauden vajaakäyttö (%)
Inflaatio-oletus (%)
Hoitokulujen kasvuoletus (%)
6,4
6,1
6,9
23,6
4,6
2,00
2,25
6,1
6,0
6,8
24,1
4,1
2,00
2,25
Tuottovaatimus (%)
Alkutuotto (%)
Tuotto markkinavuokrille (%)
Markkinavuokrat (€/m²)
Kassavirtakauden vajaakäyttö (%)
Inflaatio-oletus (%)
Hoitokulujen kasvuoletus (%)
Liite 2 - 17
Baltian maat
8,0
8,2
8,4
20,8
2,0
2,71
3,00
Baltian maat
8,1
7,9
8,3
21,4
3,6
2,50
2,75
Keskimäärin
6,4
6,1
6,9
23,8
4,7
Keskimäärin
6,4
6,2
6,9
23,6
4,4
-
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
14. RAHOITUSKULUT (NETTO)
A) Tuloslaskelmaan kirjatut
Muutos %
Markkina-arvo (Me)
-5%
±0%
-10%
+5%
+10%
Tuottovaatimus
2 794,4
2 647,3
2 515,0
2 395,2
2 286,3
Markkinavuokrat
2 167,0
2 341,0
2 515,0
2 688,9
2 862,9
Hoitokulut
2 626,2
2 570,6
2 515,0
2 459,3
2 403,7
Muutos, prosenttiyksikköä
Vajaakäyttö
-2
2 598,8
-1
±0
2 556,9
1
2 515,0
2 473,0
2011
2010
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Hankintameno 31.12.
2,9
1,0
3,9
1,9
1,0
2,9
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.
Poistot
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.
1,4
0,5
2,0
1,0
0,5
1,4
Kirjanpitoarvo 1.1.
Kirjanpitoarvo 31.12.
1,5
1,9
0,9
1,5
Me
2011
2010
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Hankintameno 31.12.
3,0
0,4
3,4
2,3
0,7
3,0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.
Poistot
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.
2,0
0,5
2,5
1,6
0,4
2,0
Kirjanpitoarvo 1.1.
Kirjanpitoarvo 31.12.
1,0
1.0
0,7
1,0
Aineettomat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK-ohjelmista ja lisensseistä.
20. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET
2
2 431,1
18. OSUUDET YHTEISESSÄ MÄÄRÄYSVALLASSA OLEVISSA YKSIKÖISSÄ
Vuonna 2011 Citycon Oyj hankki 50 % omistusosuuden yhteisyrityksestä, joka hallinnoi kauppakeskus Kämp Galleriaa Suomessa. Alla on esitetty yhteisessä määräysvallassa olevien yksiköiden
varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin omistus oikeuttaa.
Me
19. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Me
2011
2010
Varat yhteensä
Velat yhteensä
0,8
0,2
-
Nettovarallisuus
0,6
-
Liikevaihto
Nettovuokratuotto
Kiinteistön hallinnointipalkkiot
Voitot sijoituskiinteistön arvotuksesta käypään arvoon
Liikevoitto/-tappio
6,1
0,3
-0,3
0,3
0,3
-
Tilikauden voitto/tappio
0,3
-
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta.
Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankittu rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa).
21. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT
Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2011 aikana:
Me
1.1.2011
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot
Koronvaihtosopimusten arvostaminen
Laskennalliset verosaamiset yhteensä
Cityconilla ei olut ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia liittyen osuuksiin yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä. Yhteisessä määräysvallassa olevilla yksiköilla itsellään ei myöskään ollut
ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia.
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon
Rahoituskulujen jaksotuserot
Laskennalliset verovelat yhteensä
Kirjattu
Kirjattu
tulos- muihin laajan
laskelmaan tuloksen eriin
31.12.2011
1,3
4,4
5,6
-0,2
-0,2
9,0
9,0
1,1
13,3
14,5
59,7
2,8
62,6
-2,2
-0,5
-2,7
-
57,5
2,3
59,8
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 35
22. RAHOITUSINSTRUMENTTIEN LUOKITTELU
A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2010 aikana:
Me
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot
IAS 19 Etuuspohjainen eläkevastuu
Koronvaihtosopimusten arvostaminen
Laskennalliset verosaamiset yhteensä
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon
Rahoituskulujen jaksotuserot
Laskennalliset verovelat yhteensä
1.1.2010
Kirjattu
Kirjattu
tulos- muihin laajan
laskelmaan tuloksen eriin
31.12.2010
0,0
0,0
8,6
8,6
1,3
0,0
-0,6
0,7
-3,6
-3,6
1,3
0,0
4,4
5,6
48,7
1,3
50,0
11,0
1,5
12,5
-
59,7
2,8
62,6
Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
Vuonna 2011 Citycon kirjasi 2,2 miljoonaa euroa (-11,0 milj. euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa
kiinteistöstä maksettavaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa.
Cityconin periaatteena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen
oikeuttavat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestetty siten, että kukin kiinteistöyhtiö omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistettujen kiinteistöjen omistukseen
oikeuttavia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistettujen sijoituskiinteistöjen käyvän arvoista. Jos ulkomailta omistettujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjattaisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus
ollut noin -4,9 miljoonaa euroa vuonna 2011 (-12,0 milj. euroa) (kts. liitetieto 15. Tuloverot).
Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina
syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Osakeyhtiön verotus Suomessa alenee vuonna 2012
aikaisemmasta 26 prosentista 24,5 prosenttiin. Laskennalliset verot ovat laskettu 2012 prosentin
mukaan. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattomasta jäännösarvosta.
Laskennallisen veron muutos alkavan ja päättävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/tuotoksi.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten KOy:n
osakkeiden arvoon ja lainasaamiseen vaikuttavat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. KOy:n
osakkeiden arvo ja lainasaaminen muuttuvat mm. KOy:n tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa
olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.
Konserniyrityksillä oli 31.12.2011 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu 19,4
miljoonaa euroa (16,6 milj. euroa vuonna 2010) verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei
todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan
tappiot voitaisiin hyödyntää. Cityconilla oli verotuksessa vähentämättömiä arvonalennuksia EUR
6,6 miljoonaa euroa 31.12.2011 (0,0 milj. euroa).
36 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Me
Liite
Tasearvo Käypä arvo
2011
2011
Tasearvo Käypä arvo
2010
2010
Rahoitusvarat
I Lainat ja muut saamiset
Myyntisaamiset ja muut saamiset
25
33,2
33,2
37,4
37,4
Rahavarat
26
91,3
91,3
19,5
19,5
23
0,5
0,5
2,2
2,2
Lainat rahoituslaitoksilta
28
1 439,5
1 442,9
1 291,3
1 293,6
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
28
68,1
71,3
66,3
71,3
Joukkolaina 1/2009
28
39,6
40,0
39,5
40,0
Rahoitusleasingvelat
28
0,7
0,7
0,6
0,6
0,4
0,4
0,5
0,5
29
53,2
53,2
55,3
55,3
23
54,5
54,5
20,3
20,3
II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset
Rahoitusvelat
I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat
I.I Lainat
I.II Muut velat
Muut velat
Ostovelat ja muut velat
II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan
suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset
B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet
Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä. Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.
Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat
Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut
saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.
Johdannaissopimukset
Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan
jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuuttatermiinien käyvät
arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen
perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos
se purkaisi johdannaissopimuksen.
Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määrittämään
käypään arvoon, joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Korkojohdannaisten IFRS7p27a mukainen käyvän arvon määritysluokka
on 2. Valuuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin.
Liite 2 - 18
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Herkkyysanalyysi
Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoittajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen
käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuottovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli
riskiä voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa
31.12.2011 eli 2 515,0 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein
herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen prosenttia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen
prosentin nousu markkinavuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia. Markkinaarvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei
ole yhtä suuri kuin vuokran ja tuottovaateen osalta.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka
käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä.
Joukkolaina 1/2009
Joukkolaina 1/2009 on kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio .
Rahoitusleasingvelat
Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontattuihin tuleviin rahavirtoihin. Diskonttokorkona on käytetty samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.
23. JOHDANNAISSOPIMUKSET
A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot
Nimellisarvo
2011
Me
Käypä arvo
2011
Nimellisarvo
2010
Käypä arvo
2010
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi
30,0
-0,5
1-2 vuotta
28,2
-1,3
30,0
-0,8
2-3 vuotta
152,5
-5,7
161,2
-10,2
3-4 vuotta
173,9
-6,6
202,0
-6,6
4-5 vuotta
257,1
-15,0
123,6
0,5
yli 5 vuotta
Yhteensä
40,0
-1,6
363,8
-25,4
313,1
0,6
1 005,4
-54,4
869,8
-18,1
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi
Kaikki yhteensä
20,8
0,3
-
-
1 026,3
-54,1
869,8
-18,1
Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kolmen tai kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.
Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa
IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2011 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien
arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän
markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 0,3 miljoonaa euroa (tappio 1,5 milj.
euroa) on kirjattu laajan tuloslaskelman valuuttakurssivoittoihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on
1005,4 miljoonaa euroa (869,8 milj. euroa).
Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 3,16 % (3,48 %).
B) Rahavirran suojaaminen johdannaissopimuksilla
Rahavirran suojaaminen
Korkojohdannaiset
Me
Varat
2011
Käypä arvo
-
Velat
2011
Varat
2010
-54,4
2,2
Velat
2010
-18,8
Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason
muutoksista. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista
velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.
Rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.
Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa. Voitto tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.
Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2011 sekä 31.12.2010.
Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuksineen oli -41,1 miljoonaa euroa (-12,3 milj. euroa) tilikauden päättyessä ja niiden käyvän arvon muutos verovaikutuksineen -26,8 miljoonaa euroa
(3,8 milj. euroa) on kirjattu muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.
24. MYYTÄVISSÄ OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat 31.12.2011 kahdesta Ruotsissa sijaitsevasta liikekiinteistöstä Flodasta ja Landvetteristä, joiden kauppojen arvioidaan toteutuvan ensimmäisen 3
kuukauden aikana vuonna 2012. Landvetter myydään Torstadenille ja kaupasta arvioidaan kirjattavan myyntivoittoa noin 0,2 miljoonaa euroa. Floda myydään Floda Torg Fastighets AB:lle ja tästä
kaupasta arvioidaan kirjattavan noin 2,5 miljoonaa euroa myyntivoittoa. Vuonna 2010 myytävissä
olevat sijoituskiinteistöt koostui kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16 kiinteistöstä, jonka kauppa
toteutui tammikuussa 2011.
Me
2011
Hankintameno 1.1.
Investoinnit
Myynnit
Valuuttakurssierot
Siirto sijoituskiinteistöistä
Hankintameno 31.12.
1,5
-1,5
12,7
12,7
2010
26,0
-28,5
2,5
1,5
1,5
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 37
25. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET
Me
Myyntisaamiset
Luottotappiovaraukset
Myyntisaamiset (netto)
Siirtosaamiset
Verosaamiset (sis. ALV-saamiset)
2011
6,2
-1,2
5,1
5,2
18,6
4,9
-1,3
3,7
5,3
27,0
4,3
1,4
33,2
37,4
Muut saamiset
Yhteensä
2010
Myyntisaamisten ikäjakauma
Me
Ei erääntyneet
alle kuukusi
1 -3 kuukautta
3-6 kuukautta
6-12 kuukautta
2011
2010
1,6
1,5
0,9
0,6
1,3
1,6
0,6
0,8
0,5
1,4
1-5 vuotta
0,4
0,1
Yhteensä
6,2
4,9
Me
2011
2010
Alkusaldo
Valuuttakurssiero
Lisäys
Käytetty
-1,3
0,0
-0,1
0,2
-0,3
0,0
-1,0
0,1
Luottotappiovarausten muutokset tilikauden aikana
Peruttu tarpeettomana
Luottotappiovaraukset tilikauden lopussa
0,0
0,0
-1,2
-1,3
27. OMA PÄÄOMA
A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa
Ulkona
olevien
osakkeiden
lukumäärä,
kpl 1)
1.1.2010
Suunnattu maksuton osakeanti
Citycon-konsernin avainhenkilölle
Suunnattu maksuton osakeanti
Cityconille itselleen
Omat
osakkeet,
kpl
Sijoitetun
vapaan
Osake- Ylikurssioman
pääoma,
rahasto, pääoman Yhteensä,
Me
Me rahasto Me
Me
221 059 735
-
259,6
131,1
155,2
545,9
124 020
-
-
-
-
-
-
-
80 000
-
-
-
80 000
-80 000
-
-
0,2
0,2
-
-
-
-
-
-
22 000 000
-
-
-
62,2
62.2
Osakemerkinnät osakeoptioilla
1 301 217
-
-
-
3,3
3,3
Pääomanpalautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
-
-
-
-
-22,1
-22,1
244 564 972
0
259,6
131,1
198,8
589,4
101 325
-
-
-
-
-
-
145 000
-
-
-
-
145 000
-145 000
-
-
0,4
0,4
Omien osakkeiden myynti
Osakemerkinnät osakeoptioilla
Osakeanti
31.12.2010
Suunnattu maksuton osakeanti
Citycon-konsernin avainhenkilölle
Suunnattu maksuton osakeanti
Cityconille itselleen
Omien osakkeiden myynti
Osakeanti
Pääomanpalautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
31.12.2011
33 000 000
-
-
-
98,9
98,9
-
-
-
-
-24,5
-24,5
277 811 297
0
259,6
131,1
273,7
664,3
1) Kaikki liikkeelle lasketut osakkeet oli kokonaan maksettu 31.12.2011 ja 31.12.2010.
Myyntisaamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet
vastaavat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.
26. RAHAVARAT
Me
Käteinen raha ja pankkitilit
Lyhytaikaiset pankkitalletukset
Yhteensä
2011
91,3
0,1
91,3
Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.
2010
19,4
0,1
19,5
B) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista
Osakepääoma
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei
ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Ylikurssirahasto
Uuden osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karttui
ennen vuotta 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota
perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun
vapaan pääoman rahasto on vuosina 2011 ja 2010 karttunut osakeantien sekä omien osakkeiden
myynnin kautta. Lisäksi vuonna 2010 sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa kasvattivat optioohjelmien osakemerkinnät.
Arvonmuutosrahasto
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.
38 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 19
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Lainat rahoituslaitoksilta
Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen
nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.
C) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus
Cityconin hallitus ehdottaa 21.3.2012 kokoontuvalle yhtiökokoukselle tilikauden 2011 osingon
olevan 0,04 euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2010) ja pääoman palautuksen sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta 0,11 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2010). Osingonjako- ja pääomanpalautusehdotusta ei ole kirjattu konsernitilinpäätökseen 31.12.2011.
28. LAINAT
Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2011 ja 31.12.2010. Nämä korolliset velat on
tässä eritelty yksityiskohtaisesti.
A) Korollisten velkojen erittelyt
Efektiivinen korko
(%)
Me
Tasearvot
2011
Tasearvot
2010
Pitkäaikaiset korolliset velat
Joukkolainat
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
7,580
68,1
Joukkolaina 1/2009
5,461
39,6
66,3
39,5
435 M€ syndikoitu laina
Viitekorko + 0,675
332,6
352,0
220 M€ syndikoitu laina
Viitekorko + 1,400
221,3
-
200 M€ syndikoitu laina
Viitekorko + 0,675
199,7
204,5
STIBOR + 0,550
-
84,8
EURIBOR + 0,600
-
43,0
Syndikoidut lainat
Luottolimiitit
150 M€ luottolimiitti
50 M€ luottolimiitti
Kahdenväliset pankkilainat
75 M€ pankkilaina
EURIBOR + 1,550
71,0
-
STIBOR + 0,600
56,1
55,8
50 M€ pankkilaina
Viitekorko + 1,500
50,9
50,6
50 M€ pankkilaina
EURIBOR + 1,525
49,9
49,9
50 M€ pankkilaina
EURIBOR + 1,500
49,9
49,9
30 M€ pankkilaina
EURIBOR + 0,750
27,5
30,0
5,599
-
25,2
Rahoitusleasingvelat
-
0,4
Muut korolliset velat
-
500 MSEK pankkilaina
470 MEEK pankkilaina
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä
0,3
172,5
160,6
1 339,5
1 212,4
152,0
Lyhytaikaiset korolliset velat
Lyhytaikaiset syndikoidut ja pankkilainat sekä luottolimiitit
-
133,5
Korollisten velkojen lyhennyserät
-
25,9
21,0
Yritystodistukset
-
48,7
11,9
Rahoitusleasingvelat
-
0,3
0,3
208,4
185,3
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä
Syndikoitujen lainojen, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 ja joukkolainan 1/2009 tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät
arvot on esitetty liitetiedossa 22. Rahoitusinstrumenttien luokittelu.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjattu emoyhtiön omistajille kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon.
Pitkäaikaisen korollisen velan erääntyminen
Me
2011
2010
1-2 vuotta
2-3 vuotta
3-4 vuotta
4-5 vuotta
yli 5 vuotta
Yhteensä
453,8
315,1
161,8
238,1
170,7
1 339,5
132,3
491,4
312,3
157,7
118,7
1 212,4
Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma, Me
EUR
EEK
SEK
LTL
Yhteensä
2011
800,3
530,2
9,0
1 339,5
2010
740,1
43,1
429,2
1 212,4
Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma, Me
EUR
EEK
SEK
LTL
Yhteensä
2011
91,5
116,7
0,2
208,4
2010
48,4
1,2
125,8
9,8
185,3
B) Pääomalainojen ehdot
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006,
jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008, 2009 ja 2010 toteutettujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskettuna liikkeeseen 71,3 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä
vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosenttia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta, jonka
perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 16.964.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:
1) Pääomaehtoisesta vaihtovelkakirjalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja
konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien
vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.
2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 2.8.2013,
mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle
sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen
täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2011 oli 1,3 miljoonaa euroa.
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 39
3) Lainan pääomalle maksetaan vuosittain kiinteää vuotuista
korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko
maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen
5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä
tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain
koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko
maksamatta olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron.
4) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus
12.9.2006 - 27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Lainan vaihtohinta on 4,20
euroa osakkeelta. Vaihtohintaa voidaan tarkistaa tietyissä
lainaehdoissa määritellyissä tilanteissa. Vaihtohinnan mukaan laskettuna koko lainan nimellispääoman vaihto johtaisi
enimmillään 16.964.285 osakkeen liikkeeseen laskuun.
5) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma kokonaan takaisin
nimellisarvoonsa 23.8.2010 jälkeen edellyttäen, että yhtiön
osakkeiden päätöskurssi on vähintään 20 kaupankäyntipäivänä 30 peräkkäisen kaupankäyntipäivän ajanjakson aikana
140 % vallitsevasta vaihtokurssista.
Vuosien 2008, 2009 ja 2010 aikana Citycon on ostanut takaisin
avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa
38,8 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotettuun
58,1 % keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin
35,2 % lainan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman
nettorahoituskulut sisältävät pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,1 miljoonan euron kertaluonteisen voiton vuonna 2010.
C) Rahoitusleasingvelkojen erittelyt
Me
2011
2010
Yhden vuoden kuluessa
0,3
0,3
1-5 vuoden kuluessa
0,4
0,4
0,7
0,7
Yhden vuoden kuluessa
0,3
0,3
1-5 vuoden kuluessa
0,4
0,3
0,7
0,6
Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat:
Rahoitusleasingvelat - vähimmäisvuokrien
kokonaismäärä
Yhteensä
Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien
nykyarvo
Yhteensä
Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut
0,0
0,0
Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä
0,7
0,7
40 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita.
D) Riskienhallinta
Tavoitteet
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan
tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa liiketoiminnan
tavoitteensa ja tunnistaa tavoitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.
Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen,
rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle
riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet ja jota päivitetään säännöllisesti kattamaan
liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi osana ERM prosessia kullekin liiketoimintayksikölle on laadittu oma riskienhallintapolitiikka, jossa määritetään yksikön riskienhallinnan tavoitteet, vastuut ja kehitystavoitteet.
Osana ERM prosessia tunnistettuihin riskeihin kohdennetaan
olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määrittämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei
koeta riittäviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien
toteutumisen todennäköisyyttä ja pienentää toteutuneen riskin
vaikutusta.
Prosessi
Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen
pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety
riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan
kehittäminen.
Osana ERM:n käyttöönottoa Citycon on analysoinut ja määrittänyt viisi liiketoiminnan pääprosessia, jotka ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen haltuunotto, kauppakeskusjohtaminen,
kiinteistökehitystoiminta ja taloudellinen suunnittelu ja kontrolli.
Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvattu tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhallinnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden
yleisten "best practices" toimintatapojen noudattamisella on
keskeinen rooli päivittäisessä organisaation kaikissa osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa.
Riskiraportointi tuottaa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käyttöön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määrittävät itsenäisesti
omat lähiajan tavoitteensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin
liittyvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määrittämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen
toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden
Liite 2 - 20
vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana
mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason
raportti kaksi kertaa vuodessa hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään tunnistamaan keskeiset riskikeskittymät. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportti laaditaan syksyllä
vuosisuunnittelun yhteydessä ja keväällä strategiatarkastelun
yhteydessä. Riskienhallintaa ja yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä.
Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehittämään ERM prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seurantaryhmä, jonka tehtävinä on hyväksyä
riskiraportit, arvioida vuosittain riskienhallinnan toimenpiteiden
riittävyyttä suhteessa tunnistettuihin riskeihin, seurata riskienhallintatoimenpiteiden kehittämistä ja arvioida vuosittain
Cityconin riskienhallinnan riittävyyttä.
Organisaatio
Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja talousyksikössä on
ERM prosessia varten nimetty vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on
raportoida riskit ja toimenpiteet ja seurata niiden toteuttamista.
Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin
laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuuluvat toimitusjohtaja, talousjohtaja,
lakiasiainjohtaja, rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden
johtajat tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenkilö
kyseisestä yksiköstä.
Rahoitusriskien hallinta
Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkittäväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään
liiketoiminnan rahoittamiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin
hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutta-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat
tavoitteet, vastuut ja mittarit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa rahoitusjohtaja ja rahoituspäällikkö konsernin
talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitteiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.
Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Muuntoerot
Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet
muuntoerot.
Korkoherkkyys
Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi.
Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta
vaihtuvakorkoisissa veloissa.
Varainhankintariski
Yhtiön strategiana on kasvaa Pohjoismaissa ja Baltiassa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luottolimiiteillä sekä
käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.
Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiittejä tai likvidejä varoja kattamaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee kattaa johdon arvioima varmuusvara yllättäviä maksuja varten ja
yritystodistusohjelmien alla nostettujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luottolimiiteillä. Nostamattomien luottolimiittien
määrä 31.12.2011 oli 253,7 miljoonaa euroa.
Alla oleva taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella.Taulukko
sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut
on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat
on diskontattu nykyarvoon.
Alle kuukauden
kuluessa
Me 31.12.2011
Lainat rahoituslaitoksilta
Me
2011
2010
Euro
1,1
0,6
Ruotsin kruunu
1,3
1,8
Muut valuutat
0,1
0,3
Yhteensä
2,5
2,6
Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä
100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat
vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta,
joka johtuu korkotason muutoksesta.
Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena
Me
2011
2010
Euro
14,9
11,5
Ruotsin kruunu
15,7
12,2
Yhteensä
30,6
23,7
Yli viiden vuoden
kuluttua
Yhteensä
236,7
1 162,8
181,7
1599,6
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
-
3,2
74,5
-
77,7
Joukkolaina 1/2009
-
2,0
44,1
-
Rahoitusleasingvelat
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)
Lainat rahoituslaitoksilta
46,1
-
0,3
0,4
-
0,7
0,1
10,4
40,5
1,5
52,4
36,6
2,9
6,3
-
45,8
Alle kuukauden
kuluessa
Me 31.12.2010
Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena
Yli kuukauden ja alle
vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa
18,4
Yli kuukauden ja alle
vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa
Yli viiden vuoden
kuluttua
Yhteensä
7,1
209,9
1 065,3
132,7
1415,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
-
3,2
77,7
-
80,9
Joukkolaina 1/2009
-
2,0
46,1
-
Rahoitusleasingvelat
-
0,3
0,3
-
0,6
0,1
13,6
7,3
-3,6
17,4
33,6
10,2
4,5
-
48,3
Johdannaissopimukset
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)
48,2
Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvotteista vakaan kassavirtansa ja
sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen ja sijoituskiinteistöjen
myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen.
Alle kuukauden
kuluessa
Me 31.12.2011
Nostamattomat sitovat lainalimiitit
Yli kuukauden ja alle
vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa
Alle kuukauden
kuluessa
Me 31.12.2010
Nostamattomat sitovat lainalimiitit
43,7
210,0
Yli kuukauden ja alle
vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa
-
24,9
Yli viiden vuoden
kuluttua
Yhteensä
-
253,7
Yli viiden vuoden
kuluttua
150,6
Yhteensä
50,0
225,5
Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 41
Luottoriski
Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin
Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien
puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää
luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa
tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen
vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen
sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan
hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa Liitetiedon 25. Myyntisaamiset ja muut
saamiset mukaista tasearvoa.
Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski
liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski
on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat
pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan
osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka
ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja
vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.
Valuuttakurssiriski
Toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö
altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan
rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi
kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Taseeriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan
ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen,
että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Valuuttajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa
olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä
yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun
väliseen kurssivaihteluun.
Valuuttakurssiherkkyys
Oheinen taulukko esittää laajan tuloslaskelman herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki
muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuuttakurssin muutoksella.
42 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Viiden prosentin valuuttakurssimuutoksen vaikutus rahoituskuluihin
Me
Ruotsin kruunu
Muut valuutat
Yhteensä
2011
2010
0,1
-0,2
-
-
0,1
-0,2
Muut valuutat koostuvat Viron ja Liettuan valuutoista. Kyseisten
maiden valuuttakurssi on sidottu euroon kiinteällä valuuttakurssilla ja Viro on ottanut euron käyttöön 1.1.2011 alkaen.
E) Pääomarakenteen hallinta
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön
kasvutavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja
pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri
rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden
liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muuttamalla.
Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on
40 prosenttia ja nykyisten lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosenttia. Lainasopimusten
edellyttämä omavaraisuusaste lasketaan Finanssivalvonnan
standardista 5.1 Säännöllinen tiedonantovelvollisuus poiketen
lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emittoima
pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2011 oli 36,0 prosenttia ja lainasopimuksen mukainen
omavaraisuusaste noin 39,0 prosenttia.
Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen ja
nettovelkaantumisasteen (gearing) perusteella. Nettovelkaantumisasteen ja omavaraisuusasteen laskentakaavat löytyvät
tilinpäätöksen sivulta 53.
Nettovelkaantumisaste:
Me
2011
Korolliset velat yhteensä (liitetieto 28)
Vähennetään rahavarat (liitetieto 26)
Korolliset nettovelat (A)
Oma pääoma yhteensä (B)
Nettovelkaantumisaste (A/B)
1 547,9
2010
1 397,7
91,3
19,5
1 456,6
1 378,2
961,8
900,2
151,4 %
153,1 %
Omavaraisuusaste laski vuonna 2011 johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista ja suojauslaskennan alla olevien
korkojohdannaisten käyvän arvon alentumisesta, minkä seurauksena oman pääoman suhde taseen loppusummaan aleni.
Nettovelkaantumisasteen lasku vuonna 2011 johtui pääasiassa
vuonna 2011 toteutetusta osakeannista, jonka seurauksena
oman pääoman suhde korolliseen nettovelkaan parani.
29. OSTOVELAT JA MUUT VELAT
Ostovelat ja muut velat
Me
2011
Ostovelat
Lyhytaikaiset saadut ennakot
2010
18,5
18,0
9,6
12,2
Korkovelat
7,3
6,9
Muut velat
13,5
12,6
20,8
19,6
Siirtovelat yhteensä
ALV-velat
Muut korottomat lyhytaikaiset velat
Muut korottomat lyhytaikaiset velat yhteensä
Yhteensä
4,4
5,1
-0,1
0,5
4,3
5,5
53,2
55,3
Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksujen erääntymispäivät:
alle 30 päivää
37,8
34,7
Yhtiö seuraa pääomarakennetta ensisijaisesti omavaraisuusasteen pohjalta.
30-90 päivää
2,8
6,3
3-6 kuukautta
5,4
5,7
6-12 kuukautta
0,8
4,1
Omavaraisuusaste:
1-2 vuotta
6,3
4,5
Me
2011
Oma pääoma yhteensä (A)
Taseen loppusumma
900,2
2 677,7
2 436,5
9,6
12,7
2 668,2
2 423,8
36,0 %
37,1 %
Vähennetään saadut ennakot
./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B)
Omavaraisuusaste, % (A/B)
2010
961,8
Liite 2 - 21
2-5 vuotta
-
-
yli 5 vuotta
0,0
0,0
53,2
55,3
Yhteensä
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Korkoriski
Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva
korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin.
Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen
ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90
prosenttia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia.
Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia,
joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muuttaa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteuttaa myös inflaatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2011 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä
kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2012 korkokustannuksia noin
2,5 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku
yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,5 miljoonaa euroa vuonna 2012.
Optio-ohjelma 2011
Citycon Oyj:n hallitus päätti 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitettu osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitouttamisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla
kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvattamiseksi. Optiooikeuksilla pyritään myös sitouttamaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Optio-oikeuksia voidaan antaa yhteensä enintään 7 250 000 kappaletta, ja ne oikeuttavat
merkitsemään yhteensä enintään 7 250 000 yhtiön uutta tai sen hallussa olevaa osaketta. Optiooikeudet annetaan vastikkeetta. Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Jos henkilö eroaa konsernin
palveluksesta, hän menettää sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai
toimisuhteen päättymispäivänä ole alkanut. Hallitus saattaa kuitenkin erikseen päättää, että optionhaltija saa pitää optionsa tai osan niistä. Hallitus päättää myös yhtiölle palautuneiden optiooikeuksien uudelleen jakamisesta.
Vuoden 2011 loppuun mennessä optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III) oli
myönnetty 24 konsernin avainhenkilölle yhteensä 6 320 000 kappaletta. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä yhtä monta osaketta vuosina 2012–2018.
Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoittelumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotettuna oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2011 laajaan tuloslaskelmaan kirjattu kulu
oli 1,5 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa vuonna 2010). Odotettavissa oleva volatiliteetti on määritetty laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteetti.
Vuoden 2011 optioiden perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinnat määräytyivät
Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhtiön tilinpäätöksen 2010, osavuosikatsauksen Q1/2011 ja osavuosikatsauksen Q3/2011 julkistamispäivää seuranneina kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä seuraavasti:
Optiolaji
Merkintähinnan määräytymisaika
2011A–D(I)
Osakkeiden merkintäaika
2011A(I-III)
Osakkeiden merkintäaika alkaa
Osakkeiden merkintäaika päättyy
3,17
2011A–D(II)
5.5.–1.6.2011
3,31
2011A–D(III)
13.10.–9.11.2011
2,63
Osakkeen merkintähinta merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuosittain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksettavat
osakekohtaiset osingot ja pääoman palautukset.
2011C(I-III)
1.4.2013
31.3.2018
1.4.2014
31.3.2018
Erittely optio-oikeuksista 2011 (31.12.2011):
Optiot
2011A–D(I)
Optio-ohjelma 2011
Järjestelyn luonne
Myöntämispäivä
Myönnettyjen instrumenttien määrä (kpl)
Toteutushinta myöntämispäivänä, EUR
Osakkeen merkintähinta, EUR
Optioehtojen mukainen voimassaoloaika
(päivien lkm) (1
Oikeuden syntymisehdot
Toteutus
Odotettu volatiliteetti, %
Odotettu option voimassaoloaika myöntämispäivänä (päivien lkm) (1
Riskitön korko, %
Odotettu osinko/osake, EUR
Myöntämispäivänä määritetty instrumentin
käypä arvo, EUR
Arvonmääritysmalli
Optiot
2011A–D(II)
Osakeperusteiset
optiot, myönnetty
konsernin avainhenkilöille
3.5.2011
2 250 000
3,17
3,17
Optiot
2011A–D(III)
Osakeperusteiset
optiot, myönnetty
konsernin avainhenkilöille
3.5.2011
2 350 000
3,31
3,31
Osakeperusteiset
optiot, myönnetty
konsernin avainhenkilöille
11.10.2011
1 720 000
2,63
2,63
332-1 427
332-1 427
172-1267
Cityconin
Cityconin
Cityconin
palveluksessa olo
palveluksessa olo
palveluksessa olo
ansaintaperiodilla. ansaintaperiodilla. ansaintaperiodilla.
Optioiden menetys, Optioiden menetys, Optioiden menetys,
mikäli työsuhde
mikäli työsuhde
mikäli työsuhde
loppuu aiemmin.
loppuu aiemmin.
loppuu aiemmin.
Osakkeina
Osakkeina
Osakkeina
35,00
33,00
35,00
1 095-2190
3,18
0,14
1095-2190
2,87
0,14
1095-2190
1,73
0,14
0,78
Black&Scholes
0,73
Black&Scholes
0,46
Black&Scholes
1) Voimassaoloaika vaihtelee optioiden alalajien kesken
Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat:
2011
Toteutushinta
painotettuna
keskiarvona,
EUR/osake
Merkintähinta, EUR
10.2.–9.3.2011
2011B(I-III)
1.4.2012
31.3.2018
Tilikauden alussa
Myönnetyt uudet optiot
Menetetyt optiot
Uudelleen jaetut optiot
Toteutuneet optiot
Rauenneet optiot
Tilikauden lopussa
4,22
3,08
3,31
3,31
4,15
3,08
Optioiden
määrä
2010
Toteutushinta
painotettuna
keskiarvona,
Optioiden
EUR/osake
määrä
1 050 000
6 320 000
160 000
160 000
1 050 000
6 320 000
3,43 2 140 000
2,56 1 072 998
2,52
17 002
4,22 1 050 000
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 43
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa
Yhtiöllä ei tilikauden lopussa ollut toteutettavissa olevia optioita. Vuonna 2011 ei myöskään toteutettu optioita. Vuonna 2010 toteutettujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 2,56 euroa. Yhtiö sai vuonna 2010 toteutetuista optioista 3,3 milj. euroa, jotka kirjattiin
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat:
2011
Raukeamisvuosi
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Toteutushinta, EUR
3,17 / 3,31 / 2,63
Osakkeiden määrä,
1 000 kpl
2010
Osakkeiden määrä,
1 000 kpl
6 320 000
1 273
B) Pitkän aikavälin osakepohjainen kannustinjärjestelmä
Citycon Oyj:n hallitus päätti 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä
konsernin avainhenkilöille. Kannustinjärjestelmä jakautui kolmeen vuoden mittaiseen ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008 ja 2009. Lisäksi Citycon Oyj:n hallitus päätti 9.2.2010 jatkaa
pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää yhdellä vuodella tilikaudelle 2010.
Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008-2013 siten, että kunkin ansaintajakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan tasaisesti seuraavan kolmen vuoden
aikana. Palkkio maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä.
Osakkeina annettavat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuoritusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2011 laajaan tuloslaskelmaan kirjattu kulu oli 0,2 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa vuonna 2010).
Seuraavassa taulukossa on esitetty lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä:
Ansaintajakso 2010
Myöntämispäivä
Ansaintajakso 2009
Ansaintajakso 2008
Ansaintajakso 2007
Yhteensä
9.2.2010
22.4.2009
15.5.2008
26.4.2007
-
18
16
13
-
-
Jaettavien osakkeiden maksimimäärä myöntämispäivänä
86 800
221 600
82 200
38 700
429 300
Vuonna 2008 annetut osakkeet
-
-
-
4 293
4 293
Avainhenkilöiden määrä
tilikauden lopussa
Vuonna 2009 annetut osakkeet
20 109
4 288
Vuonna 2010 annetut osakkeet
-
60 041
18 965
3 960
82 966
Vuonna 2011 annetut osakkeet
13 410
-
68 183
-
16 700
-
98 293
24 397
Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja voi valita tuloveroja varten maksettavan rahaosuuden myös osakkeina. Edellä esitettyjen annettujen osakkeiden lisäksi vuonna 2011 annettiin
3 032 osaketta (41 054 osaketta vuonna 2010) rahasuorituksen osuudesta.
44 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
31. LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Me
Voitto/tappio ennen veroja
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset (liite 12)
Nettotappiot (+)/-voitot (-) sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
(liite 17)
Voitot (-)/tappiot (+) sijoituskiinteistöjen myynneistä (liitteet 17 ja 24)
Osakeperusteiset maksut (liite 30)
Muut tuotot, joihin ei liity maksua
Valuuttakurssivoitot (-)/tappiot (+) rahoituskuluissa (liite 14)
Käyvän arvon voitto (-)/ tappio (+) johdannaisista (liite 14)
Korko- ja muut rahoitustuotot (liite 14)
Korko- ja muut rahoituskulut (liite 14)
Käyttöpääoman muutokset
Myyntisaamiset ja muut saamiset (liite 25)
Ostovelat ja muut velat (liite 29)
Liiketoiminnan rahavirta
2011
2010
19,7
102,8
1,0
0,8
35,3
-0,6
1,5
-0,7
-0,1
-0,6
63,1
-50,8
-2,6
0,3
-0,4
-0,1
-0,2
-0,6
55,8
-4,2
5,8
120,2
-8,2
11,0
108,0
32. VASTUUSITOUMUKSET
A) Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleottajana
Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:
Me
2011
2010
Yhden vuoden kuluessa
1-5 vuoden kuluessa
Yhteensä
0,9
0,7
1,6
0,9
0,9
1,8
Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Toimitilojen vuokrasopimukset ovat
toistaiseksi voimassaolevia ja niissä on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Pääosassa sopimuksia
vuokrankorotus on sidottu elinkustannusindeksiin. Autojen vuokrasopimukset ovat voimassa kolme vuotta. Sopimuksissa ei ole uudistamisehtoa, mutta käytännössä sopimuskautta voidaan jatkaa
yhdestä kahteen vuotta.
Kaudella kuluksi kirjatut vuokrat olivat 1,1 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) ja ne eivät sisällä
muuttuvia vuokria eikä edelleenvuokrausmaksuja. Tuloslaskelmaan kirjatut vuokrakulut sisältyvät
hallinnon kuluihin riville toimisto- ja muut hallinnon kulut (liitetieto 10. Hallinnon kulut)
B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset
Me
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta
2011
27,7
2010
27,7
Vastuusitoumukset veloista
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin
35,9
36,9
Pankkitakaukset
39,2
43,4
Ostositoumukset
20,4
32,3
Alv-palautusvastuut
60,7
51,2
Liite 2 - 22
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
30. TYÖSUHDE-ETUUDET
A) Optiojärjestelyt
Optio-ohjelma 2004
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 A/B/C-optio-oikeuden antamisesta
Citycon-konsernin henkilöstölle. Tämä optio-ohjelma päättyi maaliskuun 2011 lopussa, kun osakkeiden merkintäaika ohjelmaan liittyvillä C-optio-oikeuksilla päättyi. C-optioilla ei merkitty yhtään
osaketta. Käyttämättä jääneet optio-oikeudet on poistettu haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvottomina.
Pankkitakaukset
Pankkitakaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.
Ostositoumukset
Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.
Alv-palautusvastuut
Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10 vuoden kuluessa. Ennen vuotta 2008 valmistuneet investoinnit Suomessa
ovat poikkeuksia 10 vuoden tarkistusaikaan, niissä tarkistuskausi on 5 vuotta valmistumisvuoden
alusta.
C) Omavaraisuus- ja korkokatesitoumus
Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 % ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista
aiheutuvat ei-kassavaikutteinen omaan pääoman kirjattu voitto/tappio sekä vähemmistöosuus.
Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.
Näin laskien 31.12.2011 konsernin omavaraisuusaste oli noin 39,0 % ja korkokate oli noin 2,0
(vuonna 2010 omavaraisuusaste oli noin 39,4 % ja korkokate noin 2,0).
33. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
A) Lähipiiri
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka
omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2011 oli 48,0 prosenttia (31.12.2010: 47,3 %).
Konserniyhtiöt
Kotimaa
Emoyhtiö: Citycon Oyj
Konsernin
omistusosuus, %
Emon
omistusosuus, %
Suomi
Konserniyhtiöt
13
Citycon Services AB
14
Citycon Shopping Centers AB
15
Citycon Treasury B.V.
16
17
18
Konsernin
omistusosuus, %
Kotimaa
Emon
omistusosuus, %
Ruotsi
100,0
Ruotsi
100,0
-
Alankomaat
100,0
-
-
Citycon Tumba Centrumfastigheter AB
Ruotsi
100,0
-
Drabantvägen bostäder AB
Ruotsi
100,0
-
Espoon Asemakuja 2 Koy
Suomi
100,0
100,0
19
Excellency HoldCo Oy
Suomi
100,0
100,0
20
Forssan Hämeentie 3 Koy
Suomi
100,0
100,0
21
Jyväskylän Forum Koy
Suomi
100,0
100,0
22
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy
Suomi
100,0
100,0
23
Kaarinan Liiketalo Koy
Suomi
100,0
24
Karjaan Ratakatu 59 Koy
Suomi
100,0
100,0
25
Karjalan Kauppakeskus Koy
Suomi
100,0
100,0
26
Kauppakeskus Columbus Koy
Suomi
100,0
100,0
27
Kauppakeskus Isokarhu Oy
Suomi
100,0
100,0
28
Kivensilmänkuja 1 Koy
Suomi
100,0
100,0
29
Kotkan Keskuskatu 11 Koy
Suomi
100,0
100,0
Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy
Suomi
100,0
100,0
30
100,0
31
Kristiine Keskus Oü
Viro
100,0
-
32
Kuopion Kauppakatu 41 Koy
Suomi
100,0
100,0
33
Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy
Suomi
100,0
100,0
34
Kuvernöörintie 8 Koy
Suomi
100,0
35
Lahden Hansa Koy
Suomi
100,0
100,0
36
Lahden Kauppakatu 13 Koy
Suomi
100,0
100,0
37
Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy
Suomi
100,0
100,0
100,0
100,0
38
Lentolan Perusyhtiö Oy
Suomi
100,0
39
Liljeholmstorget Development Services AB
Ruotsi
100,0
-
40
Lillinkulma Koy
Suomi
100,0
100,0
41
Lintulankulma Koy
Suomi
100,0
100,0
42
Lippulaiva Koy
Suomi
100,0
100,0
43
Magistral Kaubanduskeskuse Oü
Viro
100,0
-
44
Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy
Suomi
100,0
100,0
100,0
1
Asematie 3 Koy
Suomi
100,0
100,0
45
Minkkikuja 4 Koy
2
Asolantien Liikekiinteistö Oy
Suomi
100,0
100,0
46
Montalbas B.V.
Suomi
100,0
Alankomaat
100,0
3
Citycon AB
Ruotsi
100,0
100,0
47
100,0
Myyrmanni Koy
Suomi
100,0
100,0
Oulun Galleria Koy
Suomi
100,0
100,0
4
Citycon Development AB
-
48
5
Citycon Estonia Oü
Viro
100,0
-
49
Porin Asema-Aukio Koy
Suomi
100,0
100,0
6
Citycon Estonian Investments B.V.
Alankomaat
100,0
-
50
Porin Isolinnankatu 18 Koy
Suomi
100,0
100,0
7
Citycon Hedging C.V.
Alankomaat
100,0
-
51
Riddarplatsen Fastigheter HB
Ruotsi
100,0
8
Citycon Holding S.à r.l.
Luxemburg
100,0
100,0
52
Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS
Viro
100,0
-
Runeberginkatu 33 Koy
Suomi
100,0
100,0
Ruotsi
100,0
-
9
Citycon Högdalen Centrum AB
-
53
10
Citycon Imröret AB
Ruotsi
100,0
-
54
Sinikalliontie 1 Koy
Suomi
100,0
100,0
11
Citycon Jakobsbergs Centrum AB
Ruotsi
100,0
-
55
Säkylän Liiketalo Koy
Suomi
100,0
100,0
12
Citycon Liljeholmstorget Galleria AB
Ruotsi
100,0
-
56
Talvikkitie Koy 7-9
Suomi
100,0
100,0
Ruotsi
100,0
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 45
Konsernin
omistusosuus, %
Emon
omistusosuus, %
Konsernin
omistusosuus, %
Emon
omistusosuus, %
Konserniyhtiöt
Kotimaa
Konserniyhtiöt
Kotimaa
57
Tampereen Hatanpää Koy
Suomi
100,0
100,0
101 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy
Suomi
31,3
31,3
58
Tampereen Hermanni Koy
Suomi
100,0
100,0
102 Salpausseläntie 11 Koy
Suomi
31,3
31,3
59
Tampereen Suvantokatu Koy
Suomi
100,0
100,0
103 Valtakatu 5-7 Koy
Suomi
31,3
60
UAB Citycon
Liettua
100,0
-
104 Jyväskylän Ydin Oy
Suomi
29,0
21,5
61
UAB Prekybos Centras Mandarinas
Liettua
100,0
-
105 Soukan Itäinentorni As Oy
Suomi
27,3
27,3
62
Ultima Oy
Suomi
100,0
100,0
106 Valkeakosken Liikekeskus Koy
Suomi
25,4
25,4
63
Valkeakosken Torikatu 2 Koy
Suomi
100,0
100,0
107 Lauttasaaren Liikekeskus Oy
Suomi
23,7
23,7
64
Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy
Suomi
100,0
100,0
108 Hakucenter Koy
Suomi
18,7
18,7
65
Varkauden Relanderinkatu 30 Koy
Suomi
100,0
100,0
109 Liesikujan Autopaikat Oy
Suomi
8,0
-
66
Wavulinintie 1 Koy
Suomi
100,0
100,0
110 Tapiolan Alueen Kehitys Oy
Suomi
7,7
7,7
67
Veniamo-Invest Oy
Suomi
100,0
100,0
68
Vaakalintu Koy
Suomi
95,8
95,8
69
Lappeen Liikekeskus Koy
Suomi
90,6
90,6
Ruotsi
64,0
-
70
Lahden Trio Koy
Suomi
89,9
89,9
71
Linjurin Kauppakeskus Koy
72
Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy
Suomi
84,5
84,5
73
Tikkurilan Kauppakeskus Koy
Suomi
83,8
83,8
74
Koskikeskuksen Huolto Oy
Suomi
81,7
81,7
75
Hervannan Liikekeskus Oy
Suomi
79,4
79,4
76
Orimattilan Markkinatalo Oy
Suomi
77,3
77,3
77
Strömpilen AB
Ruotsi
75,0
-
Johdon työsuhde-etuudet
78
Åkersberga Centrum AB
Ruotsi
75,0
-
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot, euroa
79
Myyrmäen Kauppakeskus Koy
Suomi
74,0
74,0
80
Stenungs Torg Fastighets AB
Ruotsi
70,0
-
81
Heikintori Oy
Suomi
68,7
68,7
82
Kirkkonummen Liikekeskus Oy
83
Espoontori Koy
Suomi
66,6
66,6
84
Tampereen Koskenranta Koy
Suomi
63,7
63,7
85
Myyrmäen Autopaikoitus Oy
Suomi
62,7
-
86
Vantaan Säästötalo Koy
Suomi
61,2
61,2
87
Espoontorin Pysäköintitalo Oy
Suomi
60,1
-
88
Big Apple Top Oy
Suomi
60,0
89
Manhattan Acquisition Oy
Suomi
60,0
-
90
Tikkurilan Kassatalo As Oy
Suomi
59,7
59,7
91
Espoon Asematori Koy
Suomi
54,1
54,1
92
Laajasalon Liikekeskus Oy
Suomi
50,4
50,4
93
Espagalleria Oy
94
Retail Park Oy
Suomi
50,0
50,0
95
Espoon Louhenkulma Koy
Suomi
48,9
48,9
96
Pihlajamäen Liiketalo Oy
Suomi
42,7
42,7
97
Länsi-Keskus Koy
Suomi
41,4
41,4
98
Hakunilan Keskus Oy
Suomi
41,1
41,1
99
Hansaparkki Koy
100 Kontulan Asemakeskus Koy
46 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Suomi
Suomi
Suomi
88,5
66,7
50,0
88,5
66,7
-
50,0
Suomi
36,0
-
Suomi
34,8
34,8
31,3
Verotusyhtymät:
Parkeringshuset Väpnaren
B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat
Konserniyhtiöt
Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja,
lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.
Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.
Marcel Kokkeel (toimitusjohtaja 24.3.2011 alkaen)
Petri Olkinuora (toimitusjohtaja 23.3.2011 asti)
2011
448 966
70 464
2010
403 207
Citycon Oyj:n hallitus nimittää toimitusjohtajan ja päättää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka
on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Hallitus nimitti 13.1.2011 Citycon Oyj:n uudeksi
toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin (MA, s. 1958) ja hyväksyi tämän toimisopimuksen ehdot. Uusi toimitusjohtaja aloitti tehtävässään 24.3.2011. Toimitusjohtajan toimisopimuksen
mukainen vuosittainen peruspalkka on 450 000 euroa. Hallituksen harkinnan mukaisesti toimitusjohtajalle voidaan myöntää enintään hänen vuosittaista peruspalkkaansa vastaava bonuspalkkio.
Vuodelta 2011 maksettavan bonuspalkkion määrä on kuitenkin vähintään 50 prosenttia toimitusjohtajan vuosittaisesta peruspalkasta. Toimitusjohtajalla on lisäksi oikeus auto-, asunto-, puhelin- ja
lounasetuun. Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Suomen normaalin eläkelainsäädännön mukaiset.
Toimitusjohtajan toimisopimus on määräaikainen ja päättyy helmikuun lopussa 2015. Yhtiö voi
irtisanoa sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä päättymään aiemminkin
kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen, jolloin toimitusjohtajalle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi kertakorvaus, joka koostuu toimisuhteen päättymishetken mukaisesta vuosittaisesta peruspalkasta 1,5-kertaisena sekä viimeksi maksetusta vuosittaisesta bonuspalkkiosta
1,5-kertaisena.
Yhtiön optio-ohjelmaan 2011 liittyen toimitusjohtajalle on annettu 1 000 000 optio-oikeutta
2011A–D(I), 250 000 optio-oikeutta kutakin alalajia.
Citycon Oyj:n toimitusjohtajana vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora jätti tehtävänsä yhtiössä vuoden 2011 yhtiökokouksen jälkeen 23.3.2011. Olkinuoran toimisopimuksen mukaisesti
hänelle maksettiin 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi
ja kuuden kuukauden rahapalkkaa vastaava ylimääräinen bonus. Liittyen yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään Olkinuoralle annettiin heinäkuussa 2011 ohjelman mukaisesti
Liite 2 - 23
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin
Kiinnitykset liittyvät tiettyihin tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joiden vakuudeksi nämä tytäryhtiöt
ovat antaneet kiinnityksiä.
Koko johtoryhmän henkilöstökulut, Me
2011
2010
Palkat ja palkkiot
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt
Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt
Sosiaalikulut
Yhteensä
1,7
0,3
0,2
2,2
1,4
0,2
0,0
0,1
1,8
Johtoryhmälle maksettujen palkkojen ja palkkioiden lisäksi johtoryhmän jäsenet saivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa)
tuloja optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Lisäksi Citycon kirjasi johtoryhmän jäsenten työsuhteen
päättymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 0,5 miljoonaa euroa (1,3 miljoonaa euroa) vuonna 2011.
Hallitusten jäsenten palkkiot, euroa
Ashkenazi Ronen
Bolotowsky Gideon
(hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Katzman Chaim
(hallituksen jäsen 17.5.2010 alkaen)
Kempe Roger
(hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Komi Kirsi
(hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Korpinen Raimo
(hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Lähdesmäki Tuomo
(hallituksen jäsen 23.3.2011 asti)
Ottosson Claes
Segal Dor J.
Sonninen Jorma
(hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen)
Wernink Thomas W.
Westin Per-Håkan
Zochovitzky Ariella
Yhteensä
2011
2010
68 600
71 900
2 000
54 500
170 400
127 313
47 500
-
49 800
-
2 200
56 700
1 900
49 000
46 000
57 200
51 000
51 500
48 000
71 200
49 000
51 800
657 400
89 604
57 000
56 500
673 217
Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa
kannustinjärjestelmissä. Hallituksen jäsenten matkakulut olivat
0,2 miljoonaa euroa vuonna 2011 (0,5 milj. euroa).
Liiketapahtumat Gazit-Globe Ltd:n kanssa
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
Pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa oli liikkeeseen laskettuna
71,3 miljoonaa euroa 31.12.2011 (71,3 milj. euroa 31.12.2010)
ja sen tasearvo oli 68,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (66,3 milj.
euroa). Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä oli
hallussaan 58,9 prosenttia (58,9 %) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeelle lasketusta määrästä, eli 40,1 miljoonaa
euroa (39,1 milj. euroa) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan
tasearvosta 31.12.2011. Yhteensä 1,9 miljoonaa euroa (1,9
milj. euroa) vuosittain maksettavasta pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan kuponkimaksusta vuonna 2011 kuului GazitGlobe Ltd:lle ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan taseen
korkovelasta 0,8 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) 31.12.2011.
Palvelujen ostot ja kulujen edelleenveloitukset
Citycon on maksanut kuluja 0,3 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa)
Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille ja veloittanut kuluja edelleen 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:ltä ja
sen tytäryhtiöiltä.
Osakeanti 2010
Yhtiö laski syyskuussa 2010 liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutta omaa pääomaa noin 63 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä
osakeannissa 10 miljoonaa osaketta.
Osakeanti 2011
Yhtiö laski heinäkuussa 2011 liikkeeseen 33 miljoonaa uutta
osaketta suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille
sijoittajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutta
omaa pääomaa noin 99 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä osakeannissa 14,9 miljoonaa osaketta.
sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä
julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen
tilinpäätökseensä.
34. KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET VUONNA 2011
Ostetut yhtiöt
Espagalleria Oy (50 % osakkeista)
Citycon Högdalen Centrum AB (entinen Centeni Högdalen AB)
Citycon Imröret AB (entinen Kungsleden Imröret AB)
As Oy Tikkurilan Kassatalo (omistusosuuden lisäys 51,6 %:lla
59,7 %:iin osakkeista)
Hervannan Liikekeskus Koy (omistusosuuden lisäys 4,8 %:lla
79,4 %:iin osakkeista)
Heikintori Oy (omistusosuuden lisäys 3,4 %:lla 68,7 %:iin osakkeista)
Perustetut yhtiöt
Kristiine Keskus Oü
Citycon Estonian Investments B.V.
Citycon Holding S.à r.l.
Citycon Treasury B.V.
Citycon Hedging C.V.
Excellency HoldCo Oy
Myydyt yhtiöt
Kiinteistö Oy Mäntyvuoksi
Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16
Tumba Bostäder AB
Kiinteistö Oy Tullintori
Jakobsberg LB Bostäder AB
Otaniemen Liikekeskus Oy
Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 48 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle,
että se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS)
raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen
omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe
Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama
määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n
yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn
Myydyt kiinteistöt
Hakarinne 4
Purkautuneet yhtiöt
Myllypuron Ostoskeskus Oy
TUNNUSLUVUT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 47
TUNNUSLUVUT
1) KONSERNIN VIIDEN VUODEN TUNNUSLUVUT
Me
Laskentakaava
Laajan tuloslaskelman tiedot
Liikevaihto
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Liikevoitto/-tappio
Voitto/tappio ennen veroja
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa
Tulos/osake, laimennettu, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa
Oma pääoma/osake, euroa
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa
Osakekohtainen osinko, euroa
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %
Operatiiviset tunnusluvut
Nettotuotto-%
Taloudellinen vuokrausaste, %
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m²
Henkilöstö tilikauden lopussa
48 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
2010
2009
2008
2007
217,1
0,2
81,8
19,7
13,0
195,9
0,3
157,7
102,8
78,3
186,3
0,0
10,3
-37,5
-34,3
178,3
6,1
-105,0
-162,3
-124,1
151,4
0,5
298,7
253,5
200,3
2 522,1
125,0
902,6
59,2
1 547,9
1 715,9
2 677,7
2 367,7
56,9
849,5
50,7
1 397,7
1 536,3
2 436,5
2 147,4
65,9
731,1
36,8
1 321,7
1 485,3
2 253,2
2 111,6
52,4
799,1
38,2
1 199,5
1 341,2
2 178,5
2 248,9
48,1
982,0
28,9
1 154,0
1 297,7
2 308,6
2
3
4
5
36,0
39,0
151,4
2,3
3,8
0,5
216,7
99,8
37,1
39,4
153,1
11,1
10,6
0,3
133,7
68,3
34,2
40,6
169,5
-4,7
-0,5
0,4
134,6
72,2
38,5
45,1
141,3
-15,0
-1,5
0,5
157,9
88,6
43,9
50,1
111,8
23,3
16,3
0,3
603,9
398,9
6
7
8
9
10
0,05
0,05
0,25
3,25
46
0,34
0,34
0,09
3,47
9
-0,16
-0,16
0,30
3,31
-19
-0,56
-0,56
0,21
3,62
-3
1,00
0,91
0,20
4,44
3
11
12
0,11
0,04
0,15
300,7
6,5
0,10
0,04
0,14
40,8
4,5
0,10
0,04
0,14
-90,2
4,8
0,10
0,04
0,14
-24,9
8,3
0,10
0,04
0,14
13,9
4,3
6,0
95,5
994 730
136
5,8
95,1
942 280
129
6,1
95,0
961 150
119
5,8
96,0
937 650
113
5,8
95,7
923 980
102
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt
Lyhytaikaiset varat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Määräysvallattomien omistajien osuus
Korolliset velat
Velat yhteensä
Oma pääoma ja velat yhteensä
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, %
Omavaraisuusaste pankille, %
Nettovelkaantumisaste (Gearing), %
Oman pääoman tuotto-% (ROE)
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)
Quick ratio
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me
%-osuus liikevaihdosta
2011
1
13
15
Liite 2 - 24
1) Hallituksen esitys
Laskentakaavat sivulla 57.
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
ansaitut, mutta toimisuhteen päättymishetkellä vielä jakamattomat 30 951 kannustinosaketta (39 680 osaketta vuonna 2010).
Toimitusjohtaja Olkinuoran työsuhteen päättymisestä johtuen
yhtiö on kirjannut 0,0 miljoonaa euroa kertaluonteisia henkilöstökuluja vuonna 2011 (1,2 milj. euroa vuonna 2010).
2011
2010
2009
2008
2007
Liikevaihto
Suomi
132,5
126,5
131,3
126,8
104,3
Ruotsi
60,1
52,8
41,0
41,9
39,0
Baltia
24,5
16,7
14,0
9,6
8,0
Yhteensä
217,1
195,9
186,3
178,3
151,4
Suomi
90,5
86,7
92,4
90,9
75,7
Ruotsi
35,4
28,7
23,2
24,1
21,6
Baltia
18,4
11,8
9,8
6,8
6,0
Muut
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
144,3
127,2
125,4
121,8
103,4
Suomi
83,2
80,9
86,3
85,4
70,4
Ruotsi
30,4
24,1
20,0
21,0
18,7
Baltia
17,1
10,6
8,8
6,2
5,1
Muut
-13,4
-10,5
-7,4
-7,3
-6,8
117,4
105,0
107,7
105,3
87,4
Suomi
42,3
107,5
21,2
-62,9
218,4
Ruotsi
32,4
46,7
0,3
-49,1
73,4
Baltia
20,5
14,1
-3,8
14,4
13,8
Muut
-13,4
-10,5
-7,4
-7,4
-6,8
81,8
157,7
10,3
-105,0
298,7
Nettovuokratuotto
Yhteensä
Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit)
Yhteensä
Liikevoitto/-tappio
Yhteensä
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 49
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS
Me
Liite
Bruttovuokratuotto
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot
Liikevaihto
2
Hoitokulut
Vuokraustoiminnan muut kulut
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
66,6
0,4
4, 5
32,7
22,5
6
2,2
6,1
21,3
20,1
101,1
112,4
-116,4
-137,5
7
-15,3
-25,1
6,0
-5,0
8
-1,6
0,0
7,6
-5,0
Voitto/tappio ennen veroja
50 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
103,5
36,5
Rahoituskulut
Tilikauden voitto/tappio
4,7
107,3
0,3
Rahoitustuotot
Tuloverot
98,8
4,4
51,9
Liikevoitto
Rahoituskulut (netto)
1.1.–31.12.2010
102,8
55,1
3
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
1.1.–31.12.2011
Liite 2 - 25
TUNNUSLUVUT
2) VIIDEN VUODEN SEGMENTTI-INFORMAATIOTA
Me
Me
Liite
31.12.2011
31.12.2010
VASTAAVAA
Me
Liite
31.12.2011
31.12.2010
VASTATTAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet
9
24,5
12,9
10
31,0
30,8
Oma pääoma
1 252,6
259,6
Ylikurssirahasto
133,1
133,1
857,5
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto
277,2
201,5
Edellisten tilikausien voitto/tappio
3,9
18,6
Tilikauden voitto/tappio
7,6
-5,0
681,3
607,8
Tytäryhtiöosakkeet
11
Osakkuusyhtiöosakkeet
12
33,0
34,8
Muut sijoitukset
13
699,4
972,9
1 985,0
1 865,2
2 040,4
1 908,8
Sijoitukset yhteensä
Pysyvät vastaavat yhteensä
16
Osakepääoma
Sijoitukset
Oma pääoma yhteensä
Vieras pääoma
259,6
17
Vaihtuvat vastaavat
Pitkäaikaiset saamiset
15
1,6
-
Lyhytaikaiset saamiset
15
28,8
25,9
Rahat ja pankkisaamiset
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
63,6
0,8
94,1
26,7
Pitkäaikaiset velat
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006
Joukkolaina 1/2009
Muu pitkäaikainen vieras pääoma
Pitkäaikaiset velat yhteensä
Vastaavaa yhteensä
2 134,6
68,1
66,3
39,6
39,5
1 088,1
987,9
1 195,8
1 093,7
1 935,5
Lyhytaikaiset velat
Muu lyhytaikainen vieras pääoma
257,5
234,1
257,5
234,1
Vieras pääoma yhteensä
1 453,3
1 327,7
Vastattavaa yhteensä
2 134,6
1 935,5
Lyhytaikaiset velat yhteensä
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA, FAS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 51
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA, FAS
Me
1.1.–31.12.2011
1.1.–31.12.2010
6,0
-5,0
12,0
21,8
15,3
4,2
25,3
25,1
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto/tappio ennen veroja
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset
Hoitokulut, joihin ei liity maksua
Rahoitustuotot ja -kulut
Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myynti- ja
likvidointitappiot/-voitot
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
Liiketoiminnan rahavirta
0,7
55,9
4,6
60,4
-4,4
45,2
22,8
68,0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut
Saadut korot ja muut rahoitustuotot
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot
Saadut/maksetut välittömät verot
Liiketoiminnan nettorahavirta
-93,6
52,7
10,8
7,4
37,6
-64,2
15,0
-10,6
-8,8
-0,5
-18,0
0,7
-122,1
335,6
-792,0
390,3
-0,3
1,8
-204,0
-3,3
-98,0
66,9
-27,3
2,8
-0,3
3,2
-56,0
99,7
0,4
135,6
-98,8
582,2
-470,4
63,1
0,2
3,3
107,8
-198,5
347,6
-242,0
-34,3
214,4
-31,0
50,5
48,0
-7,6
40,4
-6,1
-1,5
-7,6
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä
Myönnetyt lainat
Lainasaamisten takaisinmaksut
Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset
Tytäryhtiöosakkeiden vähennykset
Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet
Investointien nettorahavirta
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti
Omien osakkeiden myynti
Osakemerkinnät osakeoptioilla
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
Rahavarat tilikauden alussa
Valuuttakurssien muutosten vaikutus
Rahavarat tilikauden lopussa 1)
1) Emoyhtiön rahavarat sisälsivät 31.12.2011 ja 31.12.2010 konsernitilin, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -23,3 miljoonaa euroa 31.12.2011 ja -8,4 milj. euroa 31.12.2010 on emoyhtiön taseessa kirjattu
lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.
52 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 26
EMOYHTIÖN TASE, FAS
EMOYHTIÖN TASE, FAS
1. LAADINTAPERIAATTEET
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen lainsäädännön mukaan.
Tuloslaskelmamuoto
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutto- ja nettovuokratuotot.
Huomioitavaa
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat
on pyöristetty satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi
yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.
2. LIIKEVAIHTO
Me
2011
2010
Pysyvät vastaavat
Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa
tehdyin poistoin.
Toimialoittainen jakauma:
Muu Suomi
47,9
44,8
Kiinteistöomaisuus
Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin
tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.
Muut kauppapaikat
27,0
26,2
107,3
103,5
Muu käyttöomaisuus
Muihin pitkävaikutteisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liittyviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä,
jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.
Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyvät myös rakennusten tekniset laitteet, jotka poistetaan myös 25 prosentin
menojäännöspoistoin.
Eläketurvajärjestelyt
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot
on kirjattu tulokseen kurssieroihin.
Kauppakeskukset
Pääkaupunkiseutu
32,4
Yhteensä
Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja:
Me
2011
2010
0,9
0,9
2011
2010
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä
Me
Vuokratilan muutostyöt ja vuokrauksen
välityspalkkiot
0,2
0,0
Luottotappiot
0,2
0,3
Yhteensä
0,3
0,4
2011
2010
86
81
10,0
7,4
4. HENKILÖSTÖKULUT
Me
Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot on esitetty suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitty omana
eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
1,2
1,7
0,4
0,3
11,6
9,4
Muut henkilösivukulut
Yhteensä
Yllä esitetyt erät sisältävät työsuhteen päättymisestä johtuvia
kertaluonteisia henkilöstökuluja 1,2 miljoonaa euroa vuonna
2011 (1,3 milj. euroa vuonna 2010).
Henkilöstökuluihin sisältyy johdon palkkoja ja palkkioita.
Me
2011
2010
4,7
0,5
0,3
3,3
0,5
0,3
6,6
12,0
4,2
6. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT
Me
Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten
myyntitappiot/-voitot
Myllypuron Ostoskeskus Oy:n likvidointi
Kiinteistöjen vuokraus- ja omaisuudenhoitopalkkiot konserniyhtiöiltä
Muut tuotot
Yhteensä
2011
2010
-4,1
3,4
4,4
-
2,8
0,1
2,2
1,6
0,1
6,1
2011
2010
7. RAHOITUSKULUT (NETTO)
3. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT
Eläkekulut
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina on esitetty omana eränään vieraassa pääomassa.
32,5
5. POISTOT JA ARVONALENTUMISET
Me
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset:
Poistot aineettomista hyödykkeistä
Poistot rakennuksista ja rakennelmista
Poistot koneista ja kalustosta
Tytäryhtiö- ja osakkuusyhtiöosakkeiden
arvonalentumiset
Yhteensä
2011
2010
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot
0,5
0,4
Hallituksen palkkiot
0,7
0,7
Yhteensä
1,2
1,1
Me
Osinkotuotot
Konserniyhtiöiltä
Muilta
Yhteensä
11,7
0,0
11,7
0,1
0,0
0,1
32,5
38,8
53,7
3,3
89,4
0,2
73,0
0,3
112,3
Rahoitustuotot yhteensä
101,1
112,4
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille
Valuuttakurssitappiot
Käyvän arvon tappio johdannaisista
Muut korko- ja rahoituskulut
Rahoituskulut yhteensä
8,0
53,6
54,8
116,4
5,3
72,8
8,6
50,8
137,5
Rahoituskulut (netto)
-15,3
-25,1
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä
Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta
syntynyt voitto
Valuuttakurssivoitot
Muut korko- ja rahoitustuotot
Yhteensä
EMOYHTIÖN LIITETIEDOT, FAS
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 53
8. TULOVEROT
Me
Tilikauden tulokseen perustuvat verot
10. AINEELLISET HYÖDYKKEET
2011
-
2010
-
Laskennallinen verotuotto
-1,6
-
Tilikauden verot
-1,6
0,0
2011
2010
Hankintameno 1.1.
2,0
1,7
Lisäykset
0,5
0,3
Hankintameno 31.12.
2,5
2,0
Kertyneet poistot 1.1.
-1,2
-0,9
Tilikauden poisto
-0,3
-0,3
Kertyneet poistot 31.12.
-1,5
-1,2
9. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Me
Aineettomat oikeudet
Kirjanpitoarvo 31.12.
1,0
0,8
Liittymismaksut
Hankintameno 1.1.
0,2
0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.
0,2
0,2
Hankintameno 1.1.
23,7
18,4
Lisäykset
15,8
5,4
-
0,0
Hankintameno 31.12.
39,5
23,7
Kertyneet poistot 1.1.
-11,9
-8,9
-4,3
-3,1
Kertyneet poistot 31.12.
-16,3
-11,9
Kirjanpitoarvo 31.12.
23,2
11,8
Vuokratilan muutostyöt ja
muut pitkävaikutteiset menot
Siirto erien välillä
Tilikauden poisto
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 31.12.
24,5
12,9
2011
2010
Maa-alueet
Hankintameno 1.1.
Vähennykset
Kirjanpitoarvo 31.12.
3,3
-0,1
3,2
3,3
3,3
Rakennukset ja rakennelmat
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Hankintameno 31.12.
68,7
0,4
69,1
68,7
0,0
68,7
Kertyneet poistot 1.1.
Tilikauden poisto
Kertyneet poistot 31.12.
-44,6
-0,5
-45,1
-44,1
-0,5
-44,6
Kirjanpitoarvo 31.12.
24,0
24,1
Me
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Arvonalentumiset
Vähennykset
Siirto erien välillä
Kirjanpitoarvo 31.12.
5,7
0,2
5,9
5,5
0,3
5,7
Kertyneet poistot 1.1.
Tilikauden poisto
Kertyneet poistot 31.12.
-4,7
-0,3
-5,0
-4,3
-0,3
-4,7
Kirjanpitoarvo 31.12.
1,0
1,1
Hankintameno 1.1.
Arvonalentumiset
Vähennykset
Kirjanpitoarvo 31.12.
Vähemmistöyhtiöosakkeet
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Vähennykset
Siirto erien välillä
Kirjanpitoarvo 31.12.
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä
Muut saamiset konsernin ulkopuolelta
Sijoitukset yhteensä 31.12.
Muut aineelliset hyödykkeet
Hankintameno 1.1.
Hankintameno 31.12.
0,2
0,2
0,2
0,2
Kertyneet poistot 1.1.
Kertyneet poistot 31.12.
-0,2
-0,2
-0,2
-0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.
0,1
0,1
Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1.
Vähennykset/lisäykset
Siirto erien välillä
Kirjanpitoarvo 31.12.
2,2
0,5
2,7
4,9
-2,7
0,0
2,2
31,0
30,8
Liite 2 - 27
2010
830,3
27,3
0,0
857,5
2011
34,8
-1,4
-0,4
33,0
2010
34,8
34,8
13. MUUT SIJOITUKSET
Muut sijoitukset yhteensä 31.12.
Koneet ja kalusto sisältää myös rakennusten
teknisiä laitteita.
2011
857,5
654,6
-5,2
-254,7
0,3
1 252,6
12. OSAKKUUSYHTIÖOSAKKEET
Me
Me
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1.
Lisäykset
Hankintameno 31.12.
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12.
54 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
11. TYTÄRYHTIÖOSAKKEET
Me
2011
2010
0,9
0,3
3,7
0,3
-0,3
0,9
-3,2
0,9
698,5
-
972,0
0,0
699,4
972,9
1 985,0
1 865,2
14. TYTÄRYHTIÖT JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSET
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitetty
konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 33. Lähipiiritapahtumat.
15. PITKÄ- JA LYHYTAIKAISET SAAMISET
Me
2011
2010
Pitkäaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta
Laskennallinen verosaaminen
1,6
--
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä
1,6
--
Lyhytaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset
Muut saamiset
Siirtosaamiset
Yhteensä
2,0
1,8
1,2
5,0
1,0
11,4
0,8
13,2
EMOYHTIÖN LIITETIEDOT, FAS
EMOYHTIÖN LIITETIEDOT, FAS
2011
2010
Myyntisaamiset
Lainasaamiset
Hoitovastikesaamiset
Muut saamiset
Muut saamiset yhteensä
Korkosaamiset
Muut siirtosaamiset
1,2
0,9
-0,1
-0,2
4,5
2,4
13,5
0,0
17,9
2,3
1,7
9,4
2,9
0,1
4,7
9,5
Yhteensä
23,8
12,7
Lyhytaikaiset saamiset
28,8
25,9
Siirtosaamiset yhteensä
16. OMA PÄÄOMA
Me
2011
2010
Osakepääoma 1.1.
259,6
259,6
Osakepääoma 31.12.
259,6
259,6
Ylikurssirahasto 1.1.
133,1
133,1
Ylikurssirahasto 31.12.
133,1
133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
201,5
157,0
99,7
63,1
Maksullinen osakeanti
Omien osakkeiden myynti
Osakemerkinnät osakeoptioilla
0,4
0,2
-
3,3
-24,5
-22,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.
277,2
201,5
13,6
27,5
Osingonjako
Tilikauden voitto/tappio
Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12.
Oma pääoma yhteensä 31.12.
Me
A) Pitkäaikaiset velat
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat
Rahoitusvastikevelat
Muut velat
Muut velat yhteensä
Siirtovelat
Yhteensä
Me
2011
Kiinteäkorkoiset lainat
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina
1/2006 1)
Joukkolaina 1/2009
-9,8
-8,8
7,6
-5,0
11,5
13,6
681,3
607,8
2010
68,1
39,6
66,3
39,5
Vaihtuvakorkoiset lainat, joista
sovittu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla
markkinaehtoisiin korkoihin sidottuja lainoja
Yhteensä
Korollisten velkojen lyhennyserät
Yhteensä
1 005,4
97,7
1 103,1
-25,0
1 078,1
869,8
90,1
959,9
-19,7
940,2
Muu pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Lainat konserniyhtiöiltä
Yhteensä
1 078,1
9,9
1 088,1
940,2
47,7
987,9
Pitkäaikaiset velat yhteensä
1 195,8
1 093,7
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden
vuoden kuluttua
64,6
2011
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Saadut ennakot
Ostovelat
Johdannaissopimukset
Muut velat
Muut velat yhteensä
Korkovelka
Muut siirtovelat
Siirtovelat yhteensä
Yhteensä
0,0
1,9
20,7
22,6
0,0
22,6
Vieras pääoma yhteensä
48,7
108,8
25,0
40,7
223,2
0,6
13,9
13,3
27,2
0,5
28,3
257,5
234,1
1 453,3
1 327,7
18. VASTUUSITOUMUKSET
Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia.
A) Leasingvastuut
Me
12,5
2010
2011
2010
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat
Myöhemmin maksettavat
0,8
0,4
0,9
0,9
Yhteensä
1,2
1,8
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa
toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja .
B) Annetut takaukset
11,9
142,1
19,7
19,3
193,1
Me
2011
Pankkitakaukset
Konserniyhtiöiden puolesta
39,2
-
2010
43,4
5,9
C) ALV-tarkistusvastuut
5 vuoden
tarkistuskausi
2011
2010
Me
0,2
1,6
0,1
0,2
0,3
5,4
4,3
9,7
11,7
2010
Cityconin kaikki johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö
Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät arvot on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 23. Johdannaissopimukset
B) Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikaiset korolliset velat
Yritystodistukset
Lainat rahoituslaitoksilta
Korollisten velkojen lyhennyserät
Lainat konserniyhtiöiltä
Yhteensä
2011
Lyhytaikaiset velat yhteensä
1) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 28. Lainat.
Me
Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.
17. VIERAS PÄÄOMA
0,3
1,7
1,5
0,1
1,6
5,2
3,9
9,0
12,7
Kiinteistöinvestointimeno (netto)
Kiinteistöinvestoinnin alv
(100% osuus)
josta vähennetty alv valmistumishetkellä
Vuotuinen tarkistuksen alainen
määrä
Tarkistusvastuu 31.12.
10 vuoden
tarkistuskausi
2011
2010
0,9
0,9
0,8
0,5
0,2
0,3
0,2
0,1
0,2
0,3
0,1
0,1
0,0
0,0
0,1
0,0
0,0
0,1
0,0
0,0
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 55
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
SUURIMMAT OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2011
Nimi
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen
Valtion eläkerahasto
Sijoitusrahasto Aktia Capital
Odin Finland
Folketrygdfondet
Sijoitusrahasto Taaleritehdas ArvoMarkka Osake
Sijoitusrahasto Evli Suomi Osake
Icecapital European Property
Tudeer Lauri
von Fieandt Johan
10 suurinta yhteensä
OMISTUSJAKAUMA RYHMITTÄIN 31.12.2011
Osakkeet, kpl
24 943 027
1 700 000
1 310 000
1 265 586
1 171 000
750 000
620 000
482 401
480 120
480 000
33 202 134
Osuus osakkeista
ja äänistä, %
8,98
0,61
0,47
0,46
0,42
0,27
0,22
0,17
0,17
0,17
11,95
Omistajien
lukumäärä
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset
Yritykset
Kotitaloudet
Julkisyhteisöt
Ulkomaat
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt
Kaikki yhteensä
– joista hallintarekisteröityjä
Liikkeeseenlaskettu määrä
30
329
3 823
4
40
50
4 276
10
115 998 111
34 683 910
32 088 996
21 729 734
17 665 651
4 232 413
226 398 815
41,75
12,48
11,55
7,82
6,36
1,53
81,49
Muut
Osakkeita yhteensä
18 210 348
277 811 297
6,56
100,00
Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2011 yhteensä 133 456 930 osaketta, mikä vastasi 48,04 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2011 lopussa. Gazit-Globe
Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.
Liputusilmoitukset vuonna 2011
Yhtiö vastaanotti 14.7.2011 ilmoituksen, jonka mukaan Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen oli osallistunut Cityconin heinäkuussa järjestämään suunnattuun osakeantiin, minkä seurauksena Ilmarisen omistusosuus yhtiössä oli noussut yli 1/20. Ilmoituksen mukaan Ilmarinen omisti
14.7.2011 yhteensä 24 943 027 Cityconin osaketta, mikä tuona päivänä vastasi 8,99 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.
0,70
7,69
89,41
0,09
0,94
1,17
100,00
Osakemäärä,
kpl
Osuus osakkeista
ja äänistä, %
226 874 710
4 182 580
10 764 900
26 720 027
8 145 780
1 123 300
277 811 297
226 398 815
277 811 297
81,66
1,51
3,88
9,62
2,93
0,40
100,00
81,49
OSAKEOMISTUKSEN JAKAUMA 31.12.2011 OSAKKEIDEN MÄÄRÄN MUKAAN
Omistajien
lukumäärä
Osakkeita, kpl
Hallintarekisteröidyt osakkeet
Sampo Pankki Oyj
Skandinaviska Enskilda Banken AB
Nordea Pankki Suomi Oyj
Svenska Handelsbanken AB (publ), filial verksamheten i Finland
Evli Pankki Oyj
Muut hallintarekisteröidyt
Hallintarekisteröidyt yhteensä
Osuus
omistajista, %
1 - 100
101 - 1 000
1 001 - 5 000
5 001 - 10 000
10 001 - 50 000
50 001 - 100 000
100 001 - 500 000
500 001 - 1 000 000
1 000 001 Kaikki yhteensä
– joista hallintarekisteröityjä
Liikkeeseenlaskettu määrä
Osuus
omistajista, %
456
1 818
1 475
250
203
31
30
2
11
4 276
10
10,66
42,52
34,49
5,85
4,75
0,72
0,70
0,05
0,26
100,00
Osakemäärä,
kpl
Osuus osakkeista
ja äänistä, %
26 777
914 559
3 530 044
1 835 707
4 465 793
2 155 943
6 824 054
1 370 000
256 688 420
277 811 297
226 398 815
277 811 297
0,01
0,33
1,27
0,66
1,61
0,78
2,45
0,49
92,40
100,00
81,49
OSAKKEIDEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO
Laskentakaava
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa
Alin kurssi
Ylin kurssi
Keskikurssi
Osakekannan markkina-arvo, Me
16
17
2011
2010
2009
2008
2007
2,02
3,41
2,77
641,7
2,29
3,31
2,84
753,3
1,3
3,16
1,99
649,9
1,26
4,28
2,94
371,3
3,24
6,09
4,76
806,6
97 483
35,1
259 778
114 974
47,0
228 148
149 340
67,0
221 035
150 852
68,3
220 991
153 696
69,6
199 404
276 871
245 806
239 502
247 223
227 122
277 811
244 565
221 060
220 999
220 981
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl
Osuus, % osakkeista
Keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl
Keskimääräinen osakemäärä,
laimennettu, 1 000 kpl
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöshetkellä,
1 000 kpl
56 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 28
EMOYHTIÖN LIITETIEDOT, FAS
Me
Saamiset konserniyhtiöiltä
1)
2)
3)
4)
Omavaraisuusaste, %
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)
X 100
Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
Taseen loppusumma (painotettu ka) - (korottomat velat tilinpäätöshetkellä + korottomien velkojen tilikauden alkusaldo)/2
7)
Tulos/osake, laimennettu, euroa
Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
Liiketoiminnan nettorahavirta
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
X 100
X 100
X 100
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Oma pääoma / osake, euroa
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10)
P/E luku (hinta/voitto -suhde)
11)
Osinko ja pääoman palautus tuloksesta, %
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake
Osakekohtainen osinko
Tulos/osake
X 100
Osakekohtainen osinko
12) Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
X 100
Nettovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautta)
Nettotuotto,%
Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo
13)
14)
Vuokrausaste, %
15)
Taloudellinen vuokrausaste, %
X 100
Vuokrattu pinta-ala
Vuokrattava pinta-ala
X 100
Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
X 100
Euromääräinen osakevaihto
Keskikurssi, euroa
Vaihdettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä
16)
18)
X 100
Rahoitusomaisuus
Quick ratio
Lyhytaikainen vieras pääoma
Tulos/osake, euroa
17)
X 100
Tilikauden voitto tai tappio
Oman pääoman tuotto-% (ROE)
Oma pääoma (painotettu keskiarvo)
6)
9)
X 100
Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset
Nettovelkaantumisaste,%
Oma pääoma
5)
8)
Oma pääoma
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Osakekannan markkina-arvo Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset
TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 57
TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET
Tilinpäätöksen 1.1.-31.12.2011 allekirjoitukset
Helsingissä helmikuun 7. päivänä 2012
Chaim Katzman
Ronen Ashkenazi
Roger Kempe
Kirsi Komi
Claes Ottosson
Dor J. Segal
Jorma Sonninen
Thomas W. Wernink
Per-Håkan Westin
Ariella Zochovitzky
Marcel Kokkeel
toimitusjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
Helsingissä helmikuun 7. päivänä 2012
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen
KHT
58 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Liite 2 - 29
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET
Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.31.12.2011. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan
tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että konsernitilinpäätös
antaa oikeat ja riittävät tiedot EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja että
tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan
asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että
kirjanpito on lain mukainen ja että varainhoito on luotettavalla
tavalla järjestetty.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen
perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että
noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että
suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko
emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet
tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan taikka, rikkoneet osakeyhtiölakia tai
yhtiöjärjestystä.
Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista.
Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan,
johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennai-
sen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on
yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan
olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet
mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön
sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu
myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen
yleisen esittämistavan arvioiminen.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme
perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Lausunto konsernitilinpäätöksestä
Lausuntonamme esitämme, että konsernitilinpäätös antaa
EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin
taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.
Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta
Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus
antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten
mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.
Helsingissä, 7. helmikuuta 2012
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011 59
Liite 2 - 30
TILINTARKASTUSKERTOMUS
TILINTARKASTUSKERTOMUS
LIITE 3
Tilintarkastajien lausunto esitteeseen sisältyvästä tulosennusteesta
Citycon Oyj:n hallitukselle esitteeseen liitettäväksi
Annamme komission asetuksen (EY) N:o 809/2004 Liitteen I kohdassa 13.2. tarkoitetun
lausuntomme Citycon Oyj:n 30.11.2012 päivätyn esitteen kohtaan ”Tulevaisuudennäkymät
vuodelle 2012” sisältyvästä tulosennusteesta. Vuonna 2012 Citycon Oyj odottaa liikevaihtonsa
kasvavan 16–21 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoittonsa kasvavan (EPRA operating
profit) 14–19 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Citycon Oyj odottaa operatiivisen tuloksensa
(EPRA earnings) kasvavan 6–11 -miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Citycon Oyj odottaa
osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan 0,195–0,215 euroa.
Liikkeeseenlaskijan vastuu
Liikkeeseenlaskijan johto vastaa tulosennusteen kokoamisesta sekä niiden keskeisten
oletusten määrittelemisestä, joihin tulosennuste perustuu komission asetuksen (EY) N:o
809/2004 mukaisesti.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Tilintarkastajan tulee antaa lausuntonsa siitä, että tulosennuste on asianmukaisesti koottu
esitettyjen tietojen perusteella, ja että tulosennusteen kokoamisessa on noudatettu
liikkeellelaskijan tilinpäätöksen laadintaperiaatteita.
Olemme suorittanet työmme KHT-yhdistyksen antaman ohjeen ”Tulosennuste ja -arvio -ohje
tilintarkastajalle” mukaisesti. Emme ole suorittaneet esitteeseen sisältyvien tulosennusteen tai
sen kokoamisessa käytettyjen tietojen tilintarkastusta tai yleisluonteista tarkastusta.
Olemme suunnitelleet ja suorittaneet työmme siten, että olemme saaneet tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa evidenssiä saadaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, että
tulosennuste on asianmukaisesti koottu esitettyjen tietojen perusteella ja että kokoamisessa on
noudatettu liikkeellelaskijan tilinpäätöksen laatimisperiaatteita.
Lausunto
Lausuntonamme esitämme, että käsityksemme mukaan tulosennuste on asianmukaisesti
koottu esitettyjen tietojen perusteella, ja että tulosennusteen kokoamisessa on noudatettu
liikkeeseenlaskijan tilinpäätöksen laatimisperiaatteita.
Varaumat ja raportin luovuttamista koskeva rajoitus
Tulevaisuuden toteuma tulee todennäköisesti poikkeamaan tulosennusteesta, koska
tulevaisuutta koskevat oletukset eivät useinkaan toteudu odotetulla tavalla, ja poikkeamat
saattavat olla olennaisia.
Tämä raportti on laadittu ainoastaan liitettäväksi komission asetuksen (EY) N:o 809/2004
mukaiseen esitteeseen.
Helsingissä 30.11.2012
ERNST & YOUNG OY
KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
Liite 3 - 1
[TÄMÄ SIVU ON TARKOITUKSELLA JÄTETTY TYHJÄKSI]
CITYCON OYJ:N KIINTEISTÖJEN ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
LIITE 4
ARVIOINTILAUSUNTO
30.9.2012
I
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 1
TOIMEKSIANNON KUVAUS
Citycon Oyj:n (”Yritys”) toimeksiannosta olemme määrittäneet Yrityksen hallussa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvopäivänä 30. syyskuuta 2012. Määritetty käypä arvo ei sisällä mahdollisia kaupankäyntikuluja. Käypä arvo on määritelty IASB:n (International Accounting Standards Board) mukaisesti. Kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukaan käypä arvo rinnastetaan
tyypillisesti markkina-arvoon.
Arvio on tehty taloudellista raportointia varten kansainvälisten tilinpäätös- (IFRS) ja arviointistandardien (IVS) kriteerejä noudattaen. Vakuutamme, että Jones Lang LaSallen arviointiasiantuntijat ovat suorittaneet Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvioinnin riippumattomina ja ulkopuolisina kiinteistönarvioitsijoina. Tiedossamme ei myöskään ole mitään toimeksiantoon liittyviä eturistiriitoja.
Olemme suorittaneet katselmuksen jokaiseen arvioinnin kohteena olevaan kiinteistöön aikavälillä syyskuu-joulukuu 2011. Lisäksi olemme katselmoineet uudelleen 22 kohdetta vuoden 2012 aikana. Tämän lisäksi olemme katselmoineet tämän arvioinnin yhteydessä Cityconin ostaman Arabian kauppakeskuksen.
Emme ole suorittaneet pinta-alojen tarkistusmittauksia vaan luottaneet Yrityksen meille toimittamiin tietoihin. Emme ole myöskään nähneet vuokrasopimuksia tai niihin liittyviä muita dokumentteja vaan luottaneet Yrityksen toimittamaan vuokralaislistaukseen.
Suomessa ja Ruotsissa arvioinnit ovat suorittaneet Jones Lang LaSallen paikalliset toimistot. Virossa ja Liettuassa paikalliset
yhteistyökumppanimme ovat toimineet apunamme arviointien suorittamisessa.
Tämä lausunto on tarkoitettu Citycon Oyj:n ja sen sijoittajien käyttöön yllä mainittuun käyttötarkoitukseen ja sen käyttö muuhun
tarkoitukseen ilman Jones Lang LaSallen kirjallista lupaa on kielletty. Jones Lang LaSallen vastuu rajoittuu yhtä lailla edellä mainittuihin tahoihin.
YLEINEN MARKKINATILANNE
Taloudellinen tilanne Euroopassa on pysynyt haastavana, joskin bruttokansantuotteen kasvu on ollut suhteellisen vahvaa Saksassa ja
Pohjoismaissa. Euroopan keskuspankki ennustaa euroalueen talouden kutistuvan 0,4 % tänä vuonna sekä Pohjois- ja Etelä-Euroopan
välisen kuilun jatkavan kasvuaan. Osana pyrkimyksiään palauttaa markkinoiden luottamus euroalueeseen EKP julkisti yksityiskohtia
uudesta valtionlainojen osto-ohjelmasta, joka toteutetaan yhdessä ERVV:n (Euroopan rahoitusvakausväline) kanssa.
Suomi
Vuonna 2011 Suomen bruttokansantuotteen volyymi kasvoi Tilastokeskuksen mukaan 2,7 %, joka on selvästi euroalueen keskiarvoa
korkeampi. Vuoden 2012 toisella neljänneksellä kasvua kertyi 1,1 % verrattuna edelliseen neljännekseen ja 0,1% verrattuna vuoden
takaiseen. Suomen vientivetoinen talous on kuitenkin kärsinyt kansainvälisesti heikkenevästä markkinatilanteesta ja viennin volyymi
jatkoi laskuaan 0,5 % vuoden 2012 toisella kvartaalilla verrattuna vuoden takaiseen. Markkinoilla vallitseva epävarmuus jatkuu ja
tästä johtuen ennusteet bkt:n kasvusta vuodelle 2012 vaihtelevat huomattavasti. Pessimistisimmät arviot povaavat tällä hetkellä
noin prosentin laskua optimistisimpien ennustaessa noin 1,5 prosentin kasvua. Vuodelle 2013 esitetyt arviot lupaavat kaikki kasvua
vaihteluvälin ollessa edelleen suuri ulottuen 0,5 prosentista noin 2,5 prosenttiin.
Kuluttajien luottamus talouteen on jatkanut laskuaan ollen elokuussa 0,5 ja täten selvästi pitkän ajan keskiarvon alapuolella
(12,9 vuodesta 1995 alkaen). Luottamuksen heikentymisestä huolimatta vähittäiskaupan myynti jatkoi kasvuaan. Tilastokeskuksen
mukaan heinäkuussa kasvua oli 3,8 % verrattuna vuoden takaiseen, mutta toisaalta myynnin määrä pysyi muuttumattomana.
Ruotsi
Vahva kasvu jatkui Ruotsissa vuonna 2011 bruttokansantuotteen noustessa 4,0 % ja ylittäen näin EU:n keskiarvon (1,6 %). Vahvan
kasvun taustalla ovat kasvava vienti, kotitalouksien kulutus ja yksityiset investoinnit yhdistettynä matalaan korkotasoon ja valtion
ekspansiiviseen talouspolitiikkaan. Ennusteissa kasvuksi on arvioitu keskimäärin 2,1 % vuodessa vuosille 2012-2014, joka sekin
ylittää EU:n samalle aikajaksolle arvioidun 0,9 % kasvuennusteen.
Vähittäiskaupan instituutin – HUI:n – mukaan vähittäiskaupan myynti Ruotsissa on kasvanut joka vuosi viimeisen 14 vuoden
ajan. Myynnin kasvun on ennustettu myös jatkuvan selkeästi vahvempana kuin monissa muissa Länsi-Euroopan maissa aikavälillä
2011-2015. Vuonna 2010 vähittäiskaupan kokonaismyynti kasvoi nimellisesti 3,7 %. Vuonna 2011 vähittäiskaupan myynti nousi
0,8 %, josta päivittäistavaran myynti kasvoi 2,5 % ja muiden tuotteiden myynti 0,5 %. Kokonaiskasvun ennuste on noussut vuoden
ensimmäisen neljänneksen 1,3 %:sta ja vuodelle 2012 odotetaan nyt 2,5 % kokonaiskasvua. Kolmannen vuosineljänneksen ennuste
julkistetaan syyskuun lopussa, mutta sen ei odoteta eroavan merkittävästi edellisen neljänneksen ennusteesta.
2
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 2
Viro
Bruttokansantuotteen tarkistettu kasvu toisella kvartaalilla oli 2,2 %. Koko vuoden kasvuksi keskuspankki ennustaa 2,6 %, joka
pohjautuu vakaaseen kotimaiseen kysyntään. Euroopan velkakriisi vaikuttaa Viroon erityisesti kauppakumppanien kautta - vientikysynnän oletetaan pysyvän maltillisena vuonna 2012. Keskuspankki ennustaa inflaation hidastuvan 3,9 %:iin tämän vuoden aikana ja
jatkavan laskussa edelleen vuonna 2013.
Viron vähittäismyynti kasvoi kuluvan vuoden ensimmäisen seitsemän kuukauden aikana 8,5 %. Heinäkuussa vähittäiskaupan yritysten yhteenlaskettu liikevaihto oli 489 miljoonaa euroa, josta tavaroiden osuus oli 80 %. Verrattuna vuoden 2011 heinäkuuhun
liikevaihto kasvoi 11 %. Verrattuna edelliseen kuukauteen taso pysyi muuttumattomana.
Liettua
Liettuan talous on kasvanut vahvasti vuonna 2012 ja keskeisin tekijä bruttokansantuotteen kasvun takana on ollut kotimainen kysyntä. Tilanne voi kuitenkin muuttua, sillä verrattuna edelliseen vuoteen kuluttajien luottamus on laskenut, joka indikoi laskua yksityiseen kulutukseen. Myös viennin kasvu on hidastunut johtuen ulkopuolisen kysynnän heikentymisestä. Bruttokansantuotteen on arvioitu kasvavan 3,0 % vuonna 2012 ja 3,4 % vuonna 2013. Inflaation ennustetaan tippuvan vuoden 2011 4,1 %:sta 2,9 %:iin vuonna
2012 ja edelleen 2,4%:iin vuonna 2013.
Heinäkuussa vähittäiskaupan yritysten yhteenlaskettu liikevaihto kasvoi 6,4 % verrattuna vuoden takaiseen tilanteeseen. Vuoden ensimmäisen seitsemän kuukauden aikana yritysten liikevaihto nousi elintarvikkeiden osalta 1,9 % ja muiden tuotteiden osalta
12,7 %.
Lähteet: Paikalliset tilastokeskukset, tutkimusinstituutit ja rahoituslaitokset
KIINTEISTÖMARKKINAT
Suomi
Kiinteistötransaktioiden määrä vuoden 2008 ensimmäisen puoliskon hidastumisen jälkeen on ollut alhainen. Vaikka sijoituskysyntä
on kasvanut, parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt volyymit matalalla tasolla. Vuoden 2012 kolmen ensimmäisen kvartaalin aikana on kuitenkin ylitetty koko vuoden 2011 liikekiinteistöjen transaktiovolyymi, joka toisaalta oli alhainen. Volyymin voidaan olettaa kasvavan vielä viimeisen vuosineljänneksen aikana, mutta voimakkaita muutoksia ei ole odotettavissa.
Sijoitusmarkkinoiden polarisaatio näyttää jatkuvan – samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa, heijastuu rahoituksen saatavuuden ja rahoitusehtojen kiristyminen velkavipuun nojaavien value added- ja opportunistisijoittajien hinnoitteluun.
Vahvasta kysynnästä johtuen parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat pysyneet vakaina, mutta kakkosluokan kohteissa tuottovaatimukset ovat kääntymässä nousuun.
Vähittäiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan. Vuokrien nousu on painottunut kuitenkin parhaisiin sijainteihin – poikkeuksena tilaa vievä kauppa, jossa vuokrien nousu näyttää tällä erää olevan takanapäin.
Ylipäätään vuokralaiskysyntä on vahvinta keskustasijainneissa ja kauppakeskuksissa.
Ruotsi
Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi on laskenut vuoden 2011 ensimmäisen kolmen vuosineljänneksen 9,4 miljardista kruunusta
noin 3,5 miljardia kruunua 5,8 miljardiin kruunuun vuoden 2012 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. Lisäksi on epätodennäköistä, että liikekiinteistöjen transaktiovolyymi saavuttaa vuoden 2011 tasoa, joka toki oli korkea jopa historiallisesti tarkasteltuna. Ensimmäisen kolmen vuosineljänneksen aikana tehdyistä kaupoista liikekiinteistöjen osuus oli 11 %.
Vuoden 2012 ensimmäisen kolmen vuosineljänneksen aikana tehdyistä liikekiinteistötransaktioista 73 %:ssa joko myyjä tai ostaja oli ulkomainen, luvun ollessa vuonna 2011 93 %.
Prime-kauppakeskusten tuottovaatimukset ovat tällä hetkellä 5,5 % ja parhaiden tilaa vievän kaupan kohteiden 6,0 %. Luvut
ovat pysyneet muuttumattomina viimeisen neljän kvartaalin ajan.
Viro
Liikekiinteistöt ovat aktiivisimmin kehittyvä sektori Viron kiinteistömarkkinoilla. Modernien kauppakeskustilojen kysyntä on kasvanut, kun kauppiaat ovat halunneet siirtyä vanhanaikaisista tai yksinäisistä sijainneista ammattimaisesti johdettuihin kauppakeskuksiin. Yleisestä taloudellisesta epävarmuudesta huolimatta Viron vähittäiskaupan kehitys näyttää positiiviselta ja kauppakeskusten
laajennussuunnitelmat on pidetty voimassa. Tallinnan itäosaan on suunniteltu rakennettavan uusi kauppakeskus, jonka vuokrattava
3
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 3
ala on noin 57 000 m2. Rakentamisen arvioidaan alkavan seuraavan 12 kuukauden aikana. Vajaakäyttö kauppakeskuksissa on lähellä
nollaa ja vuokrat ovat nousseet seuraten inflaatiota. Myös sijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet liikekiinteistöjen osalta ja super- ja
hypermarkettien kauppojen lisäksi vuoden kolmannella kvartaalilla tehtiin yksi kauppakeskustransaktio, jossa myyntihinta oli 21,5
miljoonaa euroa. Liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet alle 8 %:n.
Liettua
Vuoden 2012 kolmas kvartaali ei tuonut muutoksia markkinoille. Liikekiinteistöprojekteja on suunnitteluvaiheessa 60 000 m² edestä ja lisäksi ensi vuonna avataan suurehko IKEA (30 000 m2). Vuonna 2010 useat vuokranantajat antoivat vuokralaisille vuokranalennuksia. Nämä alennukset ovat päättymässä vuoden 2012 aikana ja näin ollen vuokratasot ovat elpymässä. Parhaiden ja kakkosluokan kohteiden välinen vuokratasojen ero on kuitenkin säilynyt. Liettuan suurimpien kaupunkien parhaissa kauppakeskuksissa ei
ole käytännössä lainkaan vajaakäyttöä ja liiketilojen kokonaisvajaakäyttö Vilnassa on laskenut 3 %:iin. Vuokratasojen ennustetaan
nousevan inflaation mukaisesti.
ARVIOINTIMENETELMÄT
Pääasiallisena arviointimenetelmänä on käytetty 10-vuoden kassavirtamenetelmää. Mallinnus on tehty käyttäen Citycon Oyj:n kassavirtamallia. Laskennassa on kunkin vuokratun tilan osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat ja vuokrakauden jälkeiseltä ajalta vuokrana on käytetty arvioitsijan arvioimaa markkinavuokratasoa.
Potentiaalinen bruttovuokratuotto on saatu laskemalla yhteen vuokrasopimusten mukainen tuotto ja tyhjien tilojen markkinavuokrilla laskettu tuottopotentiaali. Efektiivinen vuokratuotto on saatu vähentämällä laskentahetken mukainen vajaakäyttö sekä
uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen vajaakäyttöoletus. Nettotuotto on saatu vähentämällä edelleen kiinteistönhoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nettotuotto
peruskorjausten jälkeen. Kassavirtojen nykyarvo on laskettu diskonttaamalla edellä mainittu nettotuotto nykyhetkeen.
Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskettu pääomittamalla 11. vuoden nettotuotto peruskorjausten jälkeen päätearvon tuottovaatimuksella. Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuosittaisten nettokassavirtojen
nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontattu jäännösarvo ja muut mahdolliset arvoa lisäävät erät kuten hyödynnettävissä olevan
käyttämättömän rakennusoikeuden arvo.
Kehityshankkeet on sisällytetty arvioitavaan kokonaisuuteen Citycon Oyj:ltä saamamme informaation perusteella. Laskennassa
kohteiden tuleva vuokratuotto huomioidaan solmittujen sopimusten ja markkinavuokraolettamien perusteella. Vastaavasti hankkeen rakennusaika huomioidaan periodina, jolloin tiloista ei saada tuottoja tai tuottoja saadaan rajallisesti. Jäljellä olevat sitoutumattomat investoinnit on huomioitu laskelman kulupuolella arvoa vähentävänä tekijänä. Tästä johtuen kehityshankkeiden arvo nousee
automaattisesti investointien realisoituessa ja uudistetun keskuksen avaushetken lähestyessä.
ARVIOINTI
Kiinteistösalkku
Syyskuun 2012 lopussa Citycon omisti 78 kiinteistöä joista 75 sisältyy arvioitavaan kiinteistösalkkuun. Arvioitava kiinteistösalkku
koostuu pääasiassa liikekiinteistöistä, joista sijaitsee Suomessa 57, Ruotsissa 14, Virossa kolme ja Liettuassa yksi. Salkun runko
koostuu 36 kauppakeskuksesta, jotka edustavat 79 % koko portfolion vuokrattavasta alasta ja muodostavat selvästi suurimman
osan koko kiinteistösalkun arvosta. Kauppakeskusten lisäksi portfolio sisältää muita toimitiloja.
Citycon Oyj on siirtänyt edellisen arvioinnin jälkeen yhden rakentamattoman tontin Vantaalla sekä Wavulinintien toimistorakennuksen Helsingistä myytävissä olevat sijoituskiinteistöt- kategoriaan. Tämän lisäksi ulkoisen arvonmäärityksen piiriin on siirtynyt
Citycon Oyj:n toisella kvartaalilla ostama Arabian kauppakeskus Helsingissä. Cityconin kolmannella kvartaalilla ostama Albertslundin kauppakeskus Tanskassa tulee arvioitavaksi vasta seuraavalla kvartaalilla (Q4).
Kiinteistösalkun käyväksi arvoksi 30.9.2012 on arvioitu noin 2 656 miljoonaa euroa. Verrattaessa edelliseen arvioon salkun käypä arvo on noussut noin 86 600 000 euroa eli 3,4 % ja painotettu keskimääräinen tuottovaatimus on laskenut 10 korkopistettä ollen
nyt 6,3 %. Suurimmat arvonnousun aiheuttajat ovat tehdyt investoinnit ja kauppakeskus Arabian hankinta.
Seuraavalla sivulla olevassa taulukossa on esitetty painotetut keskimääräiset tuottovaatimukset (kohteen käyvällä arvolla painotettuna). Citycon Oyj:n portfolio sisältää muutaman erittäin arvokkaan kiinteistön verrattuna salkun muihin kohteisiin. Tämä johtaa
4
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 4
siihen, että painotetut keskiarvot seuraavat pitkälti näiden muutaman kohteen muutoksia. Kauppakeskus Iso Omena Espoossa on
portfolion arvokkain kohde.
Kiinteistöt Suomessa
Suomen kohteiden käypä arvo on 1 622 miljoonaa euroa, joten salkun arvo on noussut edelliseen kvartaaliin verrattuna 3,0 % (47,5
miljoonaa euroa). Painotettu tuotto-vaatimus (6,3 %) on pysynyt ennallaan, painotettu tuottovaatimus markkinavuokrille on laskenut 10 korkopistettä (6,8 %) ja painotettu alkutuottovaatimus on noussut 10 korkopistettä (6,2 %). Käyvän arvon muutos johtuu
pääasiassa kauppakeskusten arvonnoususta.
Kiinteistöt Ruotsissa
Ruotsin kiinteistöjen käypä arvo on 741 miljoonaa euroa ja on näin ollen noussut 4,9 % verrattuna edelliseen arvioon. Painotettu
tuottovaatimus on pysynyt samana kuin edellisessä kvartaalissa ollen 5,9 %. Painotettu alkutuottovaatimus (5,9 %) on noussut 10
korkopistettä ja painotettu tuottovaatimus markkinavuokrille (6,6 %) on laskenut 10 korkopistettä verrattuna edelliseen kvartaaliin.
Kiinteistöt Virossa ja Liettuassa
Virossa ja Liettuassa sijaitsevien kohteiden käypä arvo on 294 miljoonaa euroa ja on näin ollen noussut 1,5 % verrattuna edelliseen
arvioon. Painotettu tuottovaatimus on pysynyt samana kuin edellisessä kvartaalissa ollen 7,9 %. Painotettu alkutuottovaatimus on
laskenut 20 korkopistettä ollen nyt 8,2 % ja painotettu tuottovaatimus markkinavuokrille on laskenut ollen nyt 8,0 % eli 10 korkopistettä matalampi kuin edellisen kvartaalin lopussa.
Kohteiden
lukumäärä
Markkina-arvo,
Me
Nettotuottovaatimuksen
painotettu
keskiarvo (%)
Suomi
57
1 622
6,3 %
6,2 %
6,8 %
25,5
6,3
Ruotsi
14
741
5,9 %
5,9 %
6,6 %
25,9
7,5
Baltia
4
294
7,9 %
8,2 %
8,0 %
21,0
3,6
75
2 656
6,3 %
6,3 %
6,9 %
25,1
6,3
Kauppakeskukset
11
822
5,8 %
5,8 %
6,2 %
28,3
7,2
Muut kiinteistöt
17
80
7,9 %
8,2 %
9,0 %
16,3
5,0
PKS yhteensä
28
903
6,0 %
6,0 %
6,4 %
27,2
7,0
Kauppakeskukset
12
584
6,4 %
6,1 %
6,9 %
25,2
5,8
Muut kiinteistöt
17
116
7,8 %
7,8 %
9,3 %
13,8
3,7
Muu Suomi yhteensä
29
700
6,6 %
6,4 %
7,3 %
23,3
5,4
Kauppakeskukset
8
638
5,8 %
5,8 %
6,4 %
27,5
7,9
Muut kiinteistöt
2
22
7,2 %
6,8 %
7,5 %
16,8
4,8
10
660
5,8 %
5,9 %
6,5 %
27,2
7,8
4
81
6,9 %
6,4 %
7,7 %
15,5
5,3
4
294
7,9 %
8,2 %
8,0 %
21,0
3,6
30.09.2012
Alkutuoton
painotettu
keskiarvo, %
Tuotto markkinavuokrille,
painotettu
keskiarvo, %
Markkinavuokran painotettu
keskiarvo
euroa/m2/kk
Hoitokulujen
painotettu keskiarvo euroa/
m2/kk
Kiinteistöomaisuus
Yhteensä
Suomi
Pääkaupunkiseutu
Muu Suomi
Ruotsi
Tukholman alue ja Uumaja
Yhteensä
Göteborgin alue
Yhteensä
Baltia
Yhteensä
5
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 5
HERKKYYSANALYYSI
Kiinteistökannan käyvän arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostettu yhteenvetokassavirta, jossa yksittäiset kassavirtalaskelmat on yhdistetty yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaamaan koko kiinteistökantaa. Tämän jälkeen käyvän arvon muutoksia on tarkasteltu
muuttamalla laskennan keskeisiä muuttujia yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat muuttujat ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat ja hoitokulut. Vertailu- ja lähtökohtana on käytetty kiinteistökannan nykyistä käypää arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritettu muuttamalla yhden parametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi käypä arvo. Kyseessä on yksinkertaistettu malli, jonka tarkoitus on osoittaa suuntaa antavasti eri muuttujien vaikutus kiinteistösalkun arvon muodostumisessa. Alla
oleva kuvaaja osoittaa herkkyysanalyysin tulokset.
Herkkyystarkastelu
Miljoonaa euroa
Vuokrataso
Kulutaso
Parametrien muutos
Kuten yllä olevasta kuvaajasta nähdään on arvo herkin markkinavuokrien ja tuottovaateen muutoksille. 10 % nousu markkinavuokrissa aiheuttaa noin 14 % nousun arvossa ja 10 % lasku tuottovaateessa aiheuttaa noin 11 % nousun arvossa. Kulujen muutoksen
vaikutus arvoon on selkeästi muita tarkasteltuja parametreja pienempi.
Käypä arvo 30. syyskuuta 2012
Mielestämme Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen käypien arvojen yhteissumma velattomana, kiinnityksistä ja rasituksista vapaana on
yhteensä
€ 2 656 000 000
(Kaksituhatta kuusisataaviisikymmentäkuusimiljoonaa euroa)
Helsingissä ja Tukholmassa 1.10.2012
Tero Lehtonen
Åsa Linder
JohtajaJohtaja
Jones Lang LaSalle Finland Oy
Jones Lang LaSalle AB
Maria Sirén
Analyytikko
Jones Lang LaSalle Finland Oy
6
CITYCON OYJ | ARVIOINTILAUSUNTO 30.9.2012
Liite 4 - 6
YHTIÖ
Citycon Oyj
Korkeavuorenkatu 35
00130 Helsinki
YHTIÖN OIKEUDELLINEN NEUVONANTAJA
Roschier Asianajotoimisto Oy
Keskuskatu 7A
00100 Helsinki
TILINTARKASTAJAT
Ernst & Young Oy
KHT-yhteisö
Elielinaukio 5 B
00100 Helsinki
107