Julkisivukorjauksen toteutusmallit

Julkisivukorjausten toteutusmallit
Kimu työpaja
Veijo Nykänen, VTT
25.5.2010
23.6.2010
2
Toteutusmallien valintaan liittyviä kysymyksiä
Korjaushankkeen sisältö ja laajuus?
Tilaajan suunnitteluttama valmis ratkaisu vai eri vaihtoehtojen kilpailutus?
Valintamenettely?
Avoin kilpailu
Rajoitettu kilpailu: ehdokkaiden esivalinta
Neuvottelumenettely: ehdokkaiden esivalinta
1 tai useampi ehdokas
Tarjousten valintakriteerit?
Hankintahinta, elinkaarikustannukset, laatu, aika, palvelu, laajuus, …
Yksi vai useampivaiheinen sopimusprosessi?
Sopimus suunnittelusta ja toteutuksesta
Sopimus suunnittelusta + optio rakentamisesta
Erilliset suunnittelu- ja urakkasopimukset
Maksuperusteet
3
23.6.2010
Urakkamuodot
Kokonaisurakka
Pääurakka + alistetut sivu-urakat
Tilaaja
Tilaaja
Suunnittelija
Tilaaja
Suunnittelija
Suunnittelija
Suunnittelija
Pääurakoitsija
Sopimussuhde
Projektinjohtopalvelu
Sivu-urak.
Erik. urak.
Sivu-urak.
Suunnittelija
Pääurakoitsija
Erik. urak.
Erik. urak.
Erik. urak.
PJ konsultti
Sopimussuhde
Suunnittelun ohjaus
ja työmaajohto
Alistus työmaajohdon osalta
Teknisten ratkaisujen urakka
Suunnittelija
Suunnittelija
Sopimussuhde
Suunnittelija
Suunnittelija
Suunnittelija
Erik. urak.
Suunnittelija
Sopimussuhde
Erik. urak.
Suunnittelija
Erik. urak.
Sopimussuhde
Erik. urak.
Tilaaja
Suunnittelija
ST-yritys
Erik. urak.
Projektinjohtourakka
Tilaaja
Tilaaja
Rak. urak.
Erik. urak.
Sopimussuhde
Suunnittelu – toteutus
Suunnittelija
ST-yritys
Erik. urak.
Erik. urak.
Erik. urak.
PJurakoitsija
Erik. urak.
Erik. urak.
Erik. urak.
23.6.2010
4
”minimihinnalla suunnittelu ja kaikki kuuluu urakkaan”
23.6.2010
5
Korjausrakentamisen prosessit?
Tarve- Hankeselv. Suunn..
Rak.
suunn.
Urak.
valinta
Peräkkäisistä prosesseista
Tarjous- Tuot.suun.
suunn. Hankinnat
Työmaaprosessi
Luovutus
Enemmän rinnakkaisiin suunnittelu - toteutusprosesseihin
Tarve- Hanke- Tot.
selv. suunn. valinta
Rak. suunn.
Tarjous- Tuotannon suunn.
suunn. Hankinnat
Työmaaprosessi
Erityisesti korjaushankkeissa
Luovutus
Vuorovaikutusmahdollisuudet
kasvavat
23.6.2010
6
Suunnittelu - toteutus
+ kokonaishinta aikaisin tiedossa
+ suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden
yhteistyö
+ laatu- ja koordinointivastuu ei
hajaannu
+ tilaajalla yksi sopijapuoli
+ suunnittelu ja tuotannon valmistelu
rinnakkain
+ tilaajalla ei vastuulla eri urakkarajojen
ongelmia
+ KVR asiakirjamallit
+ kannustaa kehittämään
- tarjoajia vähemmän
- toteuttajan valinta aikaisin
- tilaajilla ei ole yhtä paljon kokemusta
kuin tavallisista urakoista
23.6.2010
7
Pääurakkamuodot
+ Rakennuttajille tuttu malli
+ Valmiit asiakirjamallit
+ Normaalisuhdanteissa riittävästi
tarjoajia
+ Tarjousten vertailu helppoa, jos vain
hinta on vertailuperusteena
Tilaajalla on suunnittelun laatu- ja
koordinointivastuu
Toteuttajien osaamista ei hyödynnetä
suunnitteluvaiheessa
Lyhyt hankintojen ja työmaan
valmisteluaika
Suunnitelmamuutoksista
lisätyölaskut
Sivu-urakoissa urakkarajat tilaajan
vastuulla
Kokonaiskesto pyrkii kasvamaan
Avoimessa hintakilpailussa riskinä on
valita urakoitsija, jonka suorituskyky
ei ole riittävä
23.6.2010
8
Osaurakkamuodot
+ Tilaaja voi vaikuttaa laajasti ja
yksityiskohtaisesti toteutukseen
+ Tilaaja voi jakaa hankeen eri tavoin
eri hankintakokonaisuuksiin
Vastuu projektista pitkälti tilaajalla
itsellään
Eri sopimukset tilaajan lukuun
Tilaajalla useita urakkarajapintoja
Kustannusvarmuus syntyy myöhään
Suunnittelun ja rakentamisen
yhteensovittaminen tilaajalla
Muutostöistä sopiminen hankalaa
Edellyttää panostusta projektinjohtoorganisaation rakentamiseen
Estää kokonaispalveluiden
kehittymisen markkinoilla
23.6.2010
Maksuperusteet urakkasopimuksissa
Maksuperuste
Riski
Riskin kantaja
Kokonaishinta
Määräriski
Hintariski
Urakoitsija
Urakoitsija
Yksikköhinta
Määräriski
Hintariski
Tilaaja
Urakoitsija
Kustannukset + palkkio (laskutyö)
Määräriski
Hintariski
Jaettu
Jaettu
Tavoitehinta (myös kattohinta)
Määräriski
Hintariski
Tilaaja
Tilaaja
Kankainen & Junnonen. Rakennuttaminen. Rakennustieto 2001
9
23.6.2010
10
Eri hankintamallien periaatteelliset erot
Kokonaisurakka
Tarve• Tilaajan suunnitelmat selv.
Hankesuunn..
Rak.
suunn.
Urak.
valinta
Urakoitsijat
Teknisten ratkaisujen
urakka
• Tilaajan yleis- tai
viitesuunnitelmat
• Toteuttajan detaljit
Tarveselv.
Suunnittelu –
toteutus urakka
• Toteuttajan
suunnitelmat
Tarveselv.
Hankesuunn..
Rak.
suunn.
Urakoitsijat
Det.
Suunn.
Tarjous- Tuot.suun.
suunn. Hankinnat
Urak.
valinta
TarjousDet.
suunn. suunn.
Tuot.suun.
Hankinnat
Hankesuunn..
Urakoitsijat
Työmaaprosessi
Työmaaprosessi
Luovutus
Työmaaprosessi
Luovutus
Urak.
valinta
Tarjoussuunn.
Rak.
suunn.
Det.
suunn.
Tuot.suun.
Hankinnat
Luovutus
23.6.2010
11
Avoin kilpailu – rajoitettu kilpailu - neuvottelu
Avoin kilpailu
Paljon tarjouksia: osa voi olla ”kevyesti tehtyjä”
Valintavaiheessa voi olla vaikea tunnistaa ja hylätä riittämättömän
suorituskyvyn omaavaa urakoitsijaa
Rajoitettu kilpailu (esim. 3 – 6 osallistujaa)
Valinta esivalintakriteereíllä
Kannustaa tekemään parempia tarjouksia
Erityisesti kun käytetään muitakin kuin hintakriteeriä valinnassa
Neuvottelumenettely (alussa esim. 1 – 3)
Kun tunnetaan valmiiksi muutama luotettava
Yhteistoimintaa alusta alkaen
23.6.2010
12
Kierrätys korjausrakentamisessa
Kuva: www.nollaenergia.fi
Vaihtoehdot:
• Kaikki samalle lavalle ja käsittelylaitokseen
• Erotteleva purku työmaalla ja jatkokäyttö
Kuva: www.nollaenergia.fi
• Vanhojen rakennusosien uudelleenkäyttö
• tarjonnan ja kysynnän kohtaaminen?
• Kaatopaikat
Tilaajan ympäristövaatimukset työmaan siisteyden ja jätteiden käsittelyn osalta?
23.6.2010
13
Allianssiurakan määrittelyä
Allianssiurakka on hankkeen keskeisten toimijoiden väliseen, kaikille
yhteiseen sopimukseen perustuva hankkeen toteutusmuoto, jossa
osapuolet vastaavat toteuttavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta
yhdessä yhteisellä organisaatiolla, ja jossa toimijat
jakavat projektiin liittyviä sekä positiivisia
että negatiivisia riskejä sekä noudattavat
avoimuuden periaatteita.
Kaikki osallistujat voittavat tai häviävät
— kyse ei ole nyt nollasummapelistä!
Pertti Lahdenperä
23.6.2010
14
JULKISIVUREMONTTI KOKONAISPALVELUNA
Osakkeenomistajat, asukkaat
Taloyhtiö
Tarveselvitys
Hankesuunnittelu
• Kiinteistö-strategia
• PTS-ehdotus
• Konsulttipalvelujen
hankinta
• Tiedotus
• Korjausohjelma ja
sen hyväksyntä
Organisointi
• Projektinpäällikön
valinta
• Alustava
hankesuunnitelma
• Hankeselvitys
• Hankintatapa
• Kuntoarviointi
• kiinteistöjohtokonsultointi
• Kuntotutkimus
• Referenssit
• Tarjoukset
• Turvallisuus ja
terveellisyys selvitys
• Referenssit
• Tarjoukset
Häiriöaika
• Hankkeen laajuus- ja
laatutavoitteet
• Tarjouspyyntöasiakirjat
• Hankesuunnittelusopimus
• Korjausmenetelmät
• Hankeohjelma
• Urakkasopimus
• Valvojan valinta
• Yrityksen referenssit
• Eri korjauskonseptit
• Palvelut
• Tarjoukset
• Hankesuunn. sopimus
• Hankesuunnitelma
• Suunnittelu-toteutussopimus
Suunnittelu
Rakentaminen
• Suunnitteluvalinnat
• Valvonta
• Lisätyötarjousten
käsittely
• Asukastiedotus
• Laadun valvonta
• Vastaanotto
• Loppuselvitys
• Huoltokirjapäivitykset
• Suunnittelu
• Rakennuslupa
• Tiedotus
• Hankinnat
• Laadunvarmistus
• Tarjoukset
• Työnsuunnittelu
• Tiedotus
• Purku, asennukset
• Laadunvarmistus
• Luovutus, loppuselvitys
• Takuu
Korjauspalveluyritykset
Yhtiökokous
Tiedotus osakkeenomistajille
23.6.2010
Toteuttajan ja menetelmän valinta
15
23.6.2010
16
Hankesuunnitteluvaiheen tavoiteasetanta
Julkisivujen ja katon huonosta kunnosta johtuvat korjaustarpeet
Seinän ja ikkunoiden nykyiset ja uudet U-arvot
Yläpohjan nykyiset ja uudet U-arvot
Vaikutus rakennuksen lämmönkulutukseen
Vaikutus termiseen viihtyvyyteen
Muut korjaustarpeet
Ilmastoinnin lämmön talteenotto ja ratkaisuvaihtoehdot
Vaikutus energiankulutukseen
Sisäilman laatu
Energiataseen ensimmäinen laskenta jo hankesuunnittelun yhteydessä
Mitä korjaustarpeita on näköpiirissä kymmenen vuoden aikana?
Mitä on tarve tai kannattaa parantaa samassa yhteydessä?
Kustannusbudjetin realistisuus
23.6.2010
17
Korjausprosessin suunnittelu
Rakenteiden avaaminen niiden kunnon
selvittämiseksi
Uusittavat rakenteet ja järjestelmät
Uusien rakenteiden kiinnitystekniikat
Korjauksen yhteydessä uusittavat muut
rakenteet
Suunnittelijoiden ja työnjohdon yhteistyö
Suunnittelu- ja työmaakokoukset
BIM:n hyödyntäminen työmaalla
Aikataulut ja työmaasuunnitelma
Eri aliurakat ja urakkarajat
Materiaalihankinnat
Purkutyöt ja purkumenetelmät
Pölyämisen estäminen
Purkujätteen käsittely
Purun yhteydessä ilmenevät mahdolliset
yllätykset
Työmaan siisteys
Työjärjestysten suunnittelu
Suojaukset, kulkuteiden turvallisuus
Asumisen turvaaminen / vaihtoasunnot
Kulunvalvonta ja vartiointi
Työmaatilat
Telineet ja nostot
Tiedotus asukkaille
Talotekniikan säädöt ja toimintakokeet
Urakoitsijoiden oma laadunvalvonta:
kaikki työt tehty ja virheet korjattu
Lopputarkastus
Luovutus
23.6.2010
18
Allianssiurakan idea
Sopimusosapuolten intressit
Perinteinen
toteutus
Allianssitoteutus
Suoritustaso
Pertti Lahdenperä
Allianssiurakan ratkaisujen
tavoitteena on
• yhdenmukaistaa toimijoiden
intressit hankkeen tavoitteiden
saavuttamisesta
• yhdistää monipuolinen ja
-alainen osaaminen aikaisin
hankkeen hyödyksi
• parantaa etenkin riskihankkeiden taloudellisuutta
(vrt. riskien hinnoittelu)
23.6.2010
Rakennuslupien tarve
Korjaustoimien sisältö
Esim. kattomuodon muutos
Julkisivumateriaalin muutos
Ikkunatyyppien muutos
Parvekkeiden lisääminen tai muutos
Suojelukohteet
Kuntien rakennusvalvontakäytännöt vaihtelevat
19
23.6.2010
Korjaustoimien edullisuus
E = Kmin
E =A/K
E =A/Lcc
E =(A + A)/(Lcc – Lcc)
• Ominaisuuksien ja arvojen parantuminen
• Kustannuksien säästöt
• Investointikustannukset
20
23.6.2010
21
Yhteenveto
Taloyhtiöiden on hankittava hankinta- ja projektinjohto-resurssit
ulkopuolelta pääsääntöisesti
Panostusta tarpeiden selvittämiseen ja hankesuunnitteluun
Vikojen ja vaurioiden tutkiminen ensin – ei piilottaminen
Eri korjaustarpeiden yhdistäminen samaan hankkeeseen
Hankinta kokonaispalveluna vai suunnittelu ja toteutus erillään
Toteuttajien esivalinta kaikenlaisissa urakoissa
Aluekorjausohjelmat
Tyyppiratkaisuja samanlaisiin kohteisiin
Laadun ja kustannustehokkuuden parantuminen
Korjausprosessien kehittäminen
Laajemmat hankintakokonaisuudet mahdollistavat sen paremmin
23.6.2010
Veijo.nykanen@vtt.fi
+358400622614
22