Markkinakatsaus-Toimistot 2012 Q4

Markkinakatsaus
Toimistokiinteistöt 2012/Q4

Vapaiden toimistotilojen ylitarjonta pääkaupunkiseudulla jakaa markkinoita voimakkaasti kohteittain ja alueittain.

Parhaista toimistotiloista on edelleen kysyntää ja vuokrat ovat pysyneet korkeina.

Kauppakeskukset ja parhaat toimistokiinteistöt kiinnostavat sijoittajia eniten.


Organisaatiot tehostavat tilankäyttöään.
Kustannusten, varsinkin ylläpitokustannusten, nousu on vaikuttanut vuokrien
nousuun.
www.realiamanagement.fi
2
Toimistokiinteistöt - Markkinatilanne
Hyvien toimistotilojen ylitarjonta pääkaupunkiseudulla jatkuu. Toimistorakentamisen
aloitukset vähenevät vuonna 2013. Pääkaupunkiseudulla valmistui noin 160.000 m²
uutta toimistotilaa vuonna 2012, ja rakenteilla oli vuoden lopussa vielä noin 130.000 m².
(lähde: KTI). Tyhjän tilan määrä alkoi kasvaa H2/2012. Vajaakäyttöaste ylittää jo 11 %.
Kilpailu vuokralaisista kiristyy, kun heikkenevä taloustilanne vähentää kysyntää ja vilkas
uudisrakentaminen lisää tarjontaa. Käyttäjäyritykset keskittyvät toiminnassaan nyt tehokkaaseen kustannusten hallintaan. Organisaatiot etsivät pienempiä, tehokkaampia ja
joustavampia toimitiloja samalla, kun ne virtaviivaistavat toimintojaan ja etsivät kustannussäästöjä kiinteistökuluihin. Bruttokäyttöönotto pääkaupunkiseudulla 1 –9/2012 oli
vain 300.000 m² (lähde: KTI). Alueelliset erot ovat suuria. Käyttäjät arvostavat nykyisin
erityisesti muuntojoustavia, tilankäytöltään tehokkaita ja teknisesti laadukkaita tiloja,
matalaa energiankulutusta, saavutettavuutta sekä terveellistä ja turvallista ympäristöä.
Talouden näkymät
Talousnäkymiä varjostavat hidas maailmantalouden kasvu, luottamusilmapiirin epävakaus sekä euroalueen ongelmat. BKT:n kasvu jää nollaan vuonna 2012 ja vuoden 2013
BKT:n kasvuarvio on vain 0,5 %, mikä perustuu sekä kotimaiseen kysyntään että nettovientiin. (lähde: VM) Verojen ja kuluttajahintojen nousu hidastaa kulutuskysyntää, kun ostovoima ja työllisyyskehitys heikkenee edelleen. Vuonna 2013 yksityisen kulutuksen
kasvu jää 0,6 %:iin. Veronkorotusten vaikutus inflaatioon on 0,7 %:n luokkaa, ja vuosi inflaatioksi ennustetaan 2,6 %. Vuonna 2012 inflaatio oli 2,8 %. Työllisyys heikkeni 2012
lopulla ja työllisyys vähenee myös vuonna 2013, jolloin työttömyysaste kohonnee n. 8,4
%:iin, eikä sen odoteta alentuvan olennaisesti vuonna 2014. Kuluttajien luottamusindikaattori oli tammikuussa 4,5, mikä on hieman parempi kuin vuosi sitten (3,4) mutta selvästi alle pitkäaikaisen keskiarvon (12,7). (lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankki)
Toimistokiinteistöjen tuotot
Vuonna 2011 toimistosektorin kokonaistuotot jäivät 3,5 % :iin (2010/4,7%), kun markkina-arvot laskivat 2,3 %. Toimistojen tuottoja painoi myös korkean vajaakäyttöasteen ja
kustannusten nousun aiheuttama nettotuottoasteen kuudetta vuotta jatkunut lasku
(5,9%/2011). Alueelliset erot ovat suuria. Helsingin ydinkeskustan kokonaistuotot kohosivat peräti 8,4 %:iin, mistä arvonmuutoksen osuus oli 3,6 %. (Lähde: KTI)
Kokonaistuotto
Arvonmuutos
Nettotuotto
Koko Suomi
Kauppakeskukset
Kauppakeskukset
Pääkaupunkiseutu
Muut liiketilat
Muut liiketilat
Helsinki CBD
Liiketilat yhteensä
Liiketilat yhteensä
Muut suuret kaupungit
Liiketilat PKS
Liiketilat PKS
-2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 %
-6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 %
-2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 %
Kokonaistuotto
Negatiivinen muutos edellisvuoteen
Positiivinen muutos edellisvuoteen
2007-2011 pitkänajan keskiarvo
Investoinnit
Yritykset ovat huolissaan toimintaympäristön muutoksista, joihin ei pystytä varautumaan. Jatkuva epävarmuus vaikuttaa yritysten päätöksentekoon, millä puolestaan on kielteinen vaikutus kiinteistömarkkinoihin. Luotonantajat ovat edelleen kriittisiä niin jälleenrahoituksen kuin uusien luottojen myöntämisen
suhteen. Markkina on voimakkaasti kahtia jakautunut, sillä vain parhaat kohteet kiinnostavat sekä sijoittajia, rahoittajia että tilojen käyttäjiä. Päätöksenteko on hidasta. Kasvukeskuksissa sijaitsevat kauppakeskukset ja hyvät liikekiinteistöt ovat suosituimpia kiinteistösijoituskohteita. Myös uudet toimistohankkeet sekä Helsingin keskustassa sijaitsevat toimistot ovat haluttuja investointikohteita.
Kokonaissijoitusvolyymi oli vuonna 2012 n. 2,1 mrd. euroa. Investoinnit jakautuivat melko tasaisesti
vuosineljänneksittäin, kuitenkin toisen neljänneksen investointivolyymi (610 milj.) oli n. 100 milj. euroa
muita neljänneksiä suurempi. Kiinteistösijoitusmarkkinoille tyypillistä vuodenvaihteeseen usein kuuluvaa volyymin kasvua ei nähty. Huomattavimmat kaupat vuonna 2012 tehtiin toimistoista pääkaupunkiseudulla. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa oli Nokian pääkonttorin myynti Exilion Capital Oy:n rahastolle 170 milj. eurolla. (Lähde: KTI)
Kotimaisten investointien osuus oli 76,6 % eli lähes 1,6 mrd. euroa (1,32 mrd. €/2011) ja ulkomaisten
23,4 % eli vajaa 0,5 mrd. euroa (0,45 mrd. €/2011). Ulkomaisista sijoittajista aktiivisimpia olivat edelleen
saksalaista ja ruotsalaista alkuperää edustavat kiinteistörahastot. Pääkaupunkiseudulla tehtiin 54 %
(1,12 mrd. €) ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella 46 % (0,95 mrd. €) kaupoista. Kaupoista 46,4 % oli
toimistotiloja, 27,1 % liiketiloja, 6,8% teollisuustiloja, 11,5 % asuinkiinteistöjä ja 8,5 % muita . (lähde: KTI)
Parhaat tuottovaatimukset ovat pysyneet alhaisina niukan tarjonnan ja kovan kilpailun vuoksi. Parhaiden toimistojen nykyiset tuottovaatimukset ovat 5,00 %. Jopa alempia tuottovaatimuksia voitaisiin havaita, jos joku Helsingin ydinkeskustan parhaista toimistokiinteistöistä esimerkiksi Finlandia -talon läheisyydestä myytäisiin. Helsingin keskustan tuottovaatimukset pysyvät alhaisina, muualla on lievää nousua, ja ero Hgin keskustaan kasvaa
Uusimmat toimistokiinteistökaupat
Cordea Savillsin rahasto osti Q4/2012 Ruoholahdenkatu 23:ssa sijaitsevan saneeratun toimistokiinteistön n. 27 M€:lla YIT:ltä ja HGR Property Partnersilta. Helmikuussa 2013 valmistuvat n. 7.000 m²:n kokonaan saneeratut tilat ovat lähes täyteen vuokratut.
Transaktiovolyymi Suomessa ja Euroopassa 2000 – 2012
Suomi
miljardi euroa
6
5
Eurooppa
miljardi euroa
Suomi / ulkomaiset sijoittajat
Suomi / kotimaiset sijoittajat
Eurooppa
300
250
4
200
3
150
2
100
1
50
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Lähde: CBRE & Realia Management Oy & KTI & Property Data
0
Nokian pääkonttori (3 rakennusta)
myytiin 170 M€:lla Exilion Capital Oy:n
rahastolle Q4/2012. Nokia Oyj teki pitkäaikaisen vuokrasopimuksen yhteensä 48.000 m² tiloista.
Peab myi elokuussa Union Investmentille kolme Espoon Matinkylään rakentuvaa toimistokiinteistöä 62,3 M€:lla.
Eventes Business Gardeniin tulee
vuokrattavaa pinta-alaa yht. 14.133 m²
ja autopaikkoja 335. Kohde on vuokrattu Outotecille kokonaan.
4
Toimistokiinteistöt - Markkinatilanne
Yleistä Toimistotiloista
Pääkaupunkiseudun n. 8,45 milj. m²:n toimistotilakanta käsittää suunnilleen puolet koko maan
toimistotilavolyymistä. Vuosien 2007 - 2011 aikana pääkaupunkiseudun tilakanta on kasvanut n.
750.000 m²:llä (vuokrattava pinta -ala).
Pääkaupunkiseutu kattaa Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungit. Tämän alueen
sisällä Helsingin ydinkeskusta (CBD) tunnetaan keskeisenä prime -markkina-alueena. Muut merkittävät toimistoalueet, joissa sijaitsee paljon uutta, modernia toimistotilaa ovat Ruoholahti Helsingissä, Keilaniemi ja Leppävaara Espoossa ja Aviapolis Vantaalla. Helsingin ydinkeskusta (CBD)
laajenee myös Finlandia-talon ympäristöön tulevaan uuteen toimistoalueeseen. Uusia toimistokomplekseja on rakennettu tai rakentumassa myös Ruskeasuolle ja Käpylään Helsingissä sekä
Matinkylään Espoossa.
Toimistomarkkina on hyvin eriytynyt lukuisine osamarkkinoineen. Alueen sisällä tilakanta voi olla
heterogeeninen, jolloin vuokratasot ja käyttöasteet vaihtelevat kiinteistöittäin.
Käyttäjämarkkina
Vuokramarkkinoilla päätöksenteko on hidastunut. Sopimusten uusimiset ja uudelleen järjestelyt
ylläpitävät aktiviteettia. Helsingin keskustassa vuokrat ovat edelleen nousussa mutta hidastuen,
muualla uusien sopimusten vuokrat jopa hieman laskeneet. Toimistovuokraindeksi syksyllä 2012
osoitti 3,1 %:n vuosittaista kasvua, mutta kasvu on jo taittunut. (lähde: KTI). Parhaille kohteille riittää
yhä kysyntää mutta muiden osalta paineet vuokrien laskuun kasvavat, jos talouden heikkeneminen jatkuu pitkään. Runsas uudisrakentaminen pääkaupunkiseudulla kasvattaa sekä alueellisia
että kiinteistökohtaisia eroja. Vajaakäyttöaste on kääntynyt nousuun, ja tyhjää tilaa on nykyisin
myös osamarkkinoilla, joissa
toimistotilakanta edustaa
Toimistojen keskimääräiset bruttovuokrat kaupunkien keskustoissa
suhteellisen uutta rakennusSyksy 2012
€/m²
kantaa. Uudenlaiset tilaratkai35
Ennuste + 12 kk (KTI:n
sut ja -kokonaisuudet ovat
barometri)
30
loppukäyttäjien suosiossa
25
nykyisin jo toimistotiloja
20
suunniteltaessa.
15
10
5
Jyväskylä
Oulu
Turku
Tampere
Aviapolis/Vantaa
Espoo
Helsinki, CBD
0
Keskimääräiset bruttovuokrat
ovat Helsingin ydinkeskustassa n. 28 €/m²/kk, ja parhaat vuokrat yli 30 €/m²/kk,
jopa yli 35 €:n neliövuokria
esiintyy. (lähde: Realia Management; KTI)
Lähde: KTI ja Realia Management
Huomattavia toimistorakennushankkeita pääkaupunkiseudulla
31
1
30
19 2
2
20
3
4
4
5
5
7
8
9
10
11
13
5 1
28
12
8
7
14 15
13
10
14
22
15
4
9
29
16
3
33
21
16
26 17
27 32
18 23 25
34
11
12
17
18
19
20
Completion 2012
Completion 2013
Completion 2014
Name
Address (NLA/gross m²)
21
Business Valley Sola
Sokerilinnantie 9-11 (16,600/23,000 m²)
Airport Plaza 3, Hehku
Äyritie 18 (5,500/6,652 m²)
Koy Keilarannan puisto
Keilaranta 1 (–/9,265 m²)
Koy Espoon Swing Plus C
Miestentie 9 (5,400/10,189 m²)
Open Innovation House
Otaniementie 17-19 (4,500/11,680 m²)
Alberga BP, A-building
Bertel Jungin aukio 1 (8,500/14,000 m²)
Alberga BP, B-building
Bertel Jungin aukio 1 (9,200/5,900 m²)
Quartetto Business Campus, I-House
Linnoitustie 3 (–/14,220 m²)
Derby Business Park, phase I
Tarvonsalmenkatu 13-19 (–/19,400 m²)
Koy Metsätapiola, office property
Revontulentie 6 (–/27,000 m²)
Koy Ratamestarinkatu 9
Ratamestarinkatu 9 (–/9,500 m²)
Koy Unioninkatu 20-22
Unioninkatu 20-22 (–/10,000 m²)
Lapinlahdenkatu 1 C
Lapinlahdenkatu 1C (–/3,105 m²)
Triotto Business Park
Läkkisepäntie 21 (–/14,000 m²)
Koy Helsingin Kathy
Hakamäentie (–/9,000 m²)
Koy Helsingin Neptun
Hakamäentie (–/7,000 m²)
Technopolis Ruoholahti, phase II
Hiilikatu 5 (9,000/10,900 m²)
Porkkalankatu 5 redevelopment
Porkkalankatu 5 (–/11,000 m²)
Alma Media Oy new head office
Töölönlahti (10,000/12,000 m²)
Airport Plaza 3, Loiste
Äyritie 20 (10,000/12,000 m²)
Koivuhaka business park
Puutarhatie 22-24 (4,000/4,500 m²)
Business Park Safiiri, phase I
Puolikkotie 3 (–/20,000 m²)
5
19
20
21
22
23
23
25
26
27
27
28
29
30
31
32
33
34
Alberga BP, C-building
Bertel Jungin aukio 1 (5,500/9,000 m²)
Airport Plaza 3, Tuike and Halo
Äyritie 24 (10,900/13,000 m²)
Koivuhaka business park, phase E
Puutarhatie 22-24 (3,000/3,500 m²)
Business Park Safiiri, phase II
Puolikkotie 3 (–/5,300 m²)
Aitio Business Park, phase I
Mannerheimintie 113 (10,200/15,000 m²)
Lampa House redevelopment
Pohjoisesplanadi (–/2,000 m²)
Pohjoisesplanadi 31 redevelopment
Pohjoisesplanadi 31 (1,050/1,925 m²)
Stora Enso HQ redevelopment
Kanavaranta 1 (–/– m²)
New build office
Itämerenkatu 23 (6,000/7,000 m²)
KPMG building
Töölönlahti (–/18,500 m²)
UPM-Kymmene Oyj HQ
Alvar Aallon katu 1 (–/17,000 m²)
Derby Business Park, phase II
Tarvonsalmenkatu 15-17 (–/19,700 m²)
Drive In Center
Suomenoja (7,000/8,000 m²)
Avia Line, phase III
Perintötie 2 (–/4,000 m²)
House of Travel and Transportation
Tietotie 11 (22,400/70,000 m²)
Ernst & Young
Alvar Aallon katu (–/19,000 m²)
Toimistotalo Eventes Business Garden
Rauhalanpuisto 9 (–/14,133 m²)
Kampin Huippu
Annankatu (6,000/– m²)
Source: Realia Management Oy, KTI
Uusimpia huomattavia toimistokiinteistökauppoja Suomessa
Nimi
Paikkakunta
Ruoholahdenkatu 23, toimisto
Helsinki, Ruoholahti Toimisto
Tyyppi
Q
Hinta M€
€/m²
Ostaja
Myyjä
Q4
Vuosi
2012
m²
7 000
27,0
3 857
Yield
Cordea Savills -rahasto
YIT ja HRG Property Partners
Nokian pääkonttori, Keilalahdent. 2-4Espoo, Keilaniemi
Toimisto
Q4
2012
48 000
170,0
3 542
Exilion Real Estate I Ky
Nokia Oyj
Intelligate II, Tykistökatu
Toimisto
Q4
2012
6 460
18,0
2 786
LähiTapiola
YIT Corporation
Yleisradio Tohloppi, Tohlopinranta 31Tampere
Toimisto
Q4
2012
30 000
23,3
777
TechnopolisOyj
Yleisradio
Eventes Business Garden, 3 kiinteist.Espoo, Matinkylä
Toimisto
Q3
2012
14 133
62,3
4408
Union Investment Real Estate GmbH
Peab Invest Oy
Aleksanterinkatu 11 kiinteistö
Toimisto
Q3
2012
10 519
60
5704
Alvar Aallonkatu 5 toimistokiinteistö Seinäjoki
Toimisto
Q3
2012
9 700
na
Alberga Business Park, B-talo
Espoo, Leppävaara
Toimisto
Q3
2012
5 600
22,5
Sörnäisten rantatie 25, toimistokiinteistö
Helsinki, Sörnäinen
Toimisto
Q2
2012
na
Keinusaari toimistokiinteistö
Hämeenlinna
Toimisto
Q2
2012
Eteläranta 8 kiinteistö
Helsinki
Toimisto
Q2
Ratinankaari -toimistorakennus
Tampere
Stella Nova ja Stella Solaris
Uudenmaankatu 24 toimistokiint.
Karaportti, toimistokiinteistö
Turku
Helsinki CBD
5,1 Cordea Savills fund
Nordea Henkivakuutus
Aberdeen Property Fund Finland I Ky
Etera
Union Investment Real Estate GmbH
NCC Property Development
na
Veritas Eläkevakuutus
IVG Polar Oy
7 000
na
na
Pohjola Real Estate Fund Finland I Ky
2012
8 700
37,7
4333
Kirkon keskusrahasto
Ilmarinen
Toimisto+liike
Q2
2012
12 500
37
2960
Real Estate Fund Finland III Ky/Pohjola YIT OYJ
Espoo, Leppävaara
Toimisto
Q2
2012
8 000
na
na
Eläke-Tapiola
Etera ja Paperiliitto
Helsinki
Toimisto
Q2
2012
4 000
na
na
Henki-Fennia
Foyer Oy
Espoo
Toimisto
Q2
2012
30 000
60
Ilmarinen
NSN
4018
Yhteystiedot / Tiimi
Realia Management Oy
Valimotie 17 - 19, 00380 HELSINKI
Irma Jokinen, puh. 020 7803726
Irma.jokinen@realia.fi
Jamie Donovan, puh. 040 718 9135
Jamie.donovan@realia.fi
www.realiamanagement.fi