Pomen najgospodarnejše rabe zemljišča

Transcription

Pomen najgospodarnejše rabe zemljišča
POMEN
NAJGOSPODARNEJŠE
UPORABE ZEMLJIŠČA
Dr. Dušan Zupančič, univ.dipl.inž.grad.
DEFINICIJA NAJGOSPODARNEJŠE
UPORABE
‹
Fizično možna
‹
Primerno upravičena
‹
Zakonsko podprta
‹
Finančno izvedljiva
‹
Vodi v najvišjo vrednost nepremičnine
TEMELJI NAJGOSPODARNEJŠE
UPORABE
‹
Tržna vrednost zemljišča
‹
Koristnost in trajnost
‹
Prispevek izboljšav
REZIDUAL = CELOTA – IZBOLJŠAVE
METODOLOŠKI KORAKI
4 - Analiza donosnosti
3 - Finančna upravičenost
2 - Fizična možnost gradnje
1 - Zakonska dopustnost gradnje
PODROČJA UPORABE
‹
Optimalna izraba zemljišča
‹
Ocena zastaranja stavb
‹
Vrednotenje nepremičnine kot celote
‹
Razvojne možnosti zemljišča
‹
Naložbeni tok v nepremičnino
‹
Ocena izvedljivosti
PRIMERI UPORABE
Razvoj zemljišča z izmeničnim obsegom izrabe
Vrednost zemljišča (EUR/m2)
1.200
tržna vrednost zemljišča
(EUR/m2)
(1)
1.000
800
etažnost P+5
600
etažnost P+8
400
200
0
etažnost objekta
PRIMERI UPORABE
Razlika med obstoječo in najgospodarnejšo rabo
Vrednost zemljišča (EUR/m2)
700
tržna vrednost zemljišča
(EUR/m2)
(2)
600
500
400
novogradnja, etažnost
P+3
300
200
adaptacija, etažnost
P+3
100
0
-100
-200
-300
novogradnja / adaptacija
PRIMERI UPORABE
Razvoj zemljišča z izmenično namembnostjo
Vrednost zemljišča (EUR/m2)
250
tržna vrednost zemljišča (EUR/m2)
(3)
240
230
220
stanovanjske hiše
(atrijske, vrstne,
samostojne)
210
200
poslovni prostori
(trgovski, gostinski lokali,
obtne delavnice)
190
180
170
160
150
vrsta pozidave
NAJGOSPODARNEJŠA RABA vs TRŽNA VREDNOST
Gospodarska načela
usmerjen razvoj prostora
tržni kazalci
absorbcija
povratni fiskalni vplivi
coniranje
razvoj zemljišč
gospodarjenje
najboljša možna izraba
ZAKLJUČKI
‹
‹
‹
Nepremičnine in njihova gospodarska
vloga
Odprti trg ni popolnoma dereguliran
Tržno ravnovesje usmerjajo slični
dejavniki kot načelo najgospodarnejše
rabe