Espoon kaupunki Pöytäkirja § 28 Kaupunkisuunnittelulautakunta

Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 1 / 1
2896/10.02.03/2014
§ 28
Viherlaakso eteläinen, asemakaavan muutosehdotuksen hyväksyminen nähtäville (MRA 32§),
alue 150518, 61. kaupunginosa Viherlaakso
Valmistelijat / lisätiedot:
Aila Valldén, puh. 043 825 1919
Ross Snell, puh. 046 877 3240
etunimi.sukunimi@espoo.fi
Päätösehdotus
Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen
Kaupunkisuunnittelulautakunta:
1
hyväksyy MRA 32 §:n mukaisesti nähtäville 13.6.2006 päivätyn ja
16.2.2015 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra
delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6184,
joka käsittää korttelin 61111 tontin 1, 61. kaupunginosassa Viherlaakso,
alue 150518,
2
pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä
toimialojen kannanotot.
Käsittely
Käsittelyn alussa esittelijä korjasi päätösehdotustaan siten, että lisätään
uusi kaavamääräys, 9 §:
”Olemassa olevan rakennuksen saa kaavakartassa esitetyn
rakennusoikeuden puitteissa säilyttää rakennusalan rajoista ja
kerrosluvusta riippumatta. Mikäli olemassa oleva rakennus säilytetään
kokonaisuudessaan, saa pysäköinnin järjestää maantasopaikoituksena
kuitenkin siten, että tontille jää riittävän suuri Turuntien melulta suojattu
leikki- ja oleskelualue.”
Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja Markkula tiedusteli,
voidaanko esittelijän korjattu päätösehdotus yksimielisesti hyväksyä.
Koska kukaan ei vastustanut sitä, totesi puheenjohtaja sen tulleen
yksimielisesti hyväksytyksi.
Korjaukset on huomioitu pöytäkirjassa ja sen liitteissä.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 2 / 2
Päätös
Kaupunkisuunnittelulautakunta:
1
hyväksyy MRA 32 §:n mukaisesti nähtäville 13.6.2006 päivätyn ja
16.2.2015 muutetun Viherlaakso eteläinen, muutos - Gröndal södra
delen, ändring asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6184,
joka käsittää korttelin 61111 tontin 1, 61. kaupunginosassa Viherlaakso,
alue 150518,
2
pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä
toimialojen kannanotot.
Oheismateriaali
-
Viherlaakso eteläinen, tapahtumaluettelo
Viherlaakso eteläinen, kaavamääräykset
Viherlaakso eteläinen, kaavakartta
Viherlaakso eteläinen, ajantasa-asemakaava
Viherlaakso eteläinen, havainnekuva
Selostus
Liike- ja toimistorakennusten korttelialueen käyttötarkoitus muutetaan
asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Tontilla olevan toimitilarakennuksen
vanhin osa suojellaan ja sen itäpuolelle rakennetaan uudisrakennus.
Tontin rakennusoikeudeksi muodostuu 2 455 k-m2, missä on nousua
150 k-m2.
Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla:
MRA 32 §:n mukainen uudelleen nähtäville asettaminen
Alkuperäisen kaavanmuutoshakemuksen tavoitteena oli nykyisen
teollisuusrakennuksen käyttötarkoituksen muutos asumiseen. Tässä
muodossa kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi asemakaavan
muutosehdotuksen kaupunginhallitukselle esitettäväksi 27.2.2007.
Kohteen edettyä konkreettisempaan rakennussuunnitteluun ilmeni, että
rakennuksen uudempien osien muuttaminen nykyisten
rakentamissäännösten mukaiseen asuinkäyttöön on oletettua vaativampaa
eikä se ole maanomistajalle teknistaloudellisesti mahdollista.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 3 / 3
Maankäyttösopimusta ei syntynyt. Vuonna 2013 kohteesta tehtiin
rakennushistoriallinen selvitys, jonka pohjalta kohteesta neuvoteltiin
Espoon kaupunginmuseon kanssa. Tämän pohjalta päädyttiin
ehdottamaan ratkaisua, jossa olemassa olevan rakennuksen vanhin osa
suojellaan ja muut osat korvataan uudella asuinkerrostalolla. Kohteesta
laadittiin uusi viitesuunnitelma ja meluselvitys. Esitettävät muutokset ovat
kaavakokonaisuus huomioiden olennaisia, joten ne edellyttävät
asemakaavanmuutosehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.
Viherlaakso eteläinen, muutos / Gröndal Södra delen, ändring,
asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6184, käsittää korttelin
51111 tontin 1, 61. kaupunginosassa (Viherlaakso), alue 150518.
Vireilletulo
Kiinteistö Oy Kavallinmäki 13 on hakenut asemakaavan muutosta
9.11.2005 päivätyllä ja 15.9.2014 päivitetyllä hakemuksella. Vireilletulosta
on kuulutettu Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa 1.3.2006.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on esitetty
kaavaselostuksessa.
Alueen kuvaus
Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Viherlaaksossa Turuntien eteläpuolella
Kavallinmäellä. Kaavamuutostontin pinta-ala on 3 293 m2. Tontilla sijaitsee
teollisuusrakennus (Epeko), joka sijoittuu jyrkähköön rinteeseen siten, että
länsi- ja eteläpuoleltaan se on kolmikerroksinen, mutta muilta sivuilta
korkeampi. Sisäänkäyntejä on rakennuksen kaikilla sivuilla, laajempi pihaalue aukeaa etelään. Tontin pohjoispuolella on saman korttelin
1-4-kerroksen korkuisia liike- ja toimistorakennuksia, eteläpuolella puistoa
ja Karhukallion lastenkoti. Länsipuolella tontti rajoittuu Kavallinmäkinimiseen katuun, jonka länsipuolella on 1-2 -kerroksista pientaloasutusta.
Tehdaskiinteistön vanhin osa rakennettiin 1930-luvun puolivälin jälkeen
guttaperkkatehtaaksi ja sitä laajennettiin arkkitehti Erich von UngernSternbergin suunnitelmien mukaan useaan otteeseen. Rakennus oli
tuotantokäytössä 1980-luvun lopulle asti, jonka jälkeen tiloja on vuokrattu
vaihtelevaan käyttöön. Koko rakennuksen peruskorjaamista toimitila- tai
asuinkäyttöön ei ole sijainti huomioiden pidetty taloudellisesti
mahdollisena. Tontti on yksityisessä omistuksessa.
Asemakaavan mukainen ajoyhteys tontille on idästä Kavallinpelto-nimisen
kadun ja korttelin tonttien yhteisen rasitetien kautta. Lisäksi edelleen
käytössä ovat nykyisen asemakaavan vastaiset ajoyhteydet pohjoisesta
suoraan Turuntieltä ja lännestä Kavallinmäki-nimiseltä kadulta. Lähimmät
bussipysäkit sijaitsevat Turuntiellä. Lähimmät päiväkoti-, koulu- ja
kaupalliset palvelut ovat Viherlaakson keskuksessa, joka sijaitsee noin
puolen kilometrin päässä Turuntien pohjoispuolella.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 4 / 4
Voimassa oleva maakuntakaava, yleiskaava- ja asemakaavatilanne
Kaavanmuutosalue on Uudenmaan voimassa olevissa
maakuntakaavoissa taajamatoimintojen aluetta.
Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka sai lainvoiman
vuonna 2010. Asemakaavanmuutosalue on yleiskaavassa työpaikkaaluetta (TP, nykyinen alue). Välittömästi kaava-alueen etelä- ja
länsipuolella on asuntoaluetta (A, nykyinen tiivistettävä alue).
Alueella on voimassa asemakaava "Viherlaakso eteläinen, muutos", joka
on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 18.3.1992. Muutostontti on liike- ja
toimistorakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa myös
ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja (KTV-y).
Suurin sallittu kerrosluku on III ja tehokkuusluku e = 0.7. Tontin
rakennusoikeus on 2 305 kerrosalaneliömetriä ja se on lähes kokonaan
käytetty.
MRA 27 §:n mukainen kuuleminen
Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 8.11.2006 MRA 27 §:n mukaisesti
nähtäville asemakaavan muutosehdotuksen, jonka sisältönä oli olemassa
olevan rakennuksen käyttötarkoituksenmuutos asumiseen. Ehdotus oli
nähtävillä 27.11. - 29.12.2006. Nähtävilläoloaikana jätettiin kaksi
muistutusta, jotka eivät koskeneet asemakaavanmuutoksen varsinaista
sisältöä, mutta joissa oltiin huolestuneita muutosalueen länsipuolisen
kadun toteutuksen viiveestä. Suur-Leppävaaran alueneuvottelukunta jätti
puoltavan lausunnon. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi
asemakaavaehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle 27.2.2007.
Asemakaavan muutosehdotus
Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on liike- ja toimistorakennusten
korttelialueen osan (KTV-y) muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueen
osaksi (AK). Länsireunassa nykyisen rakennuksen vanhin osa säilyy.
Itäreunan uudisrakennus ja pihakansi rajaavat suojaisan etelään
avautuvan pihatilan, joka liittyy korkeusasemiltaan länsipuolen katuun ja
eteläpuolen puistokaistaleeseen. Suunnitelma muodostaa välittävän
vyöhykkeen Turuntien varren työpaikka-alueen ja pienimittakaavaisen
pientaloalueen väliin säilyttäen samalla osan alueen historiallisesta
kerroksellisuudesta. Tontin länsireunan miljöö pientaloasutuksen suuntaan
säilyy ja vehreytyy. Rakennusoikeus on 2 455 k-m2, josta
uudisrakennuksen osuus on 1 850 k-m2.
Asuinrakennukset
Vanhin rakennusosa on asemakaavanmuutoksessa määritelty
kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi eikä sitä saa purkaa. Julkisivujen ja
vesikaton ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää.
Itäjulkisivun puolelle voidaan tehdä rakennuksen arkkitehtuuriin
sopeutettuja aukotusmuutoksia ja uusia parvekkeita. Rakennusluvan
yhteydessä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 5 / 5
Uudisrakennuksen massoittelun, julkisivujen jäsentelyn ja värityksen tulee
sopeutua suojeltuun rakennukseen ja ympäristöön. Rakennuksen ilmeen
tulee olla selkeä ja suoralinjainen. Pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee
olla vaalea rappaus. Kellarikerros, piha- ja kansirakenteet, tukimuurit ja
kaiteet tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan ja materiaaleiltaan
korkealaatuisena ja viimeisteltynä kokonaisuutena.
Suurin sallittu kerrosluku on III säilyvässä rakennuksessa ja
uudisrakennuksen länsireunalla sekä IV uudisrakennuksen itäreunalla.
Laaditun meluselvityksen mukaan sisätilojen ohjearvot saavutetaan
tavanomaisin seinärakentein mutta uudisrakennuksen pohjois- ja itäsivulle
mahdollisesti sijoittuvat parvekkeet tulee kuitenkin lasittaa.
Piha-alueet
Piha-alue tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena
tonttijaosta riippumatta. Pihan ilmeen tulee olla vehreä ja pihalle tulee
istuttaa muun kasvillisuuden lisäksi suureksi kasvavia puita. Rakennuksen
toimintahistorian vuoksi alueen maaperä on tutkittava ja tarvittaessa
puhdistettava. Maanalaisen johtovarauksen aluerajausta on tarkistettu
toteutunutta tilannetta vastaavaksi.
Korttelialueelle tulee laatia hulevesien hallintasuunnitelma
rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Hulevesien käsittelyssä tulee
suosia luonnonmukaisia käsittelyjärjestelmiä. Hulevesiä tulee viivyttää ja
ohjata istutuksille ennen liittymistä hulevesijärjestelmään. Turuntien
liikenteen aiheuttama päiväajan melutaso jää tontin eteläosan pihaalueella alle 55 dB:n ja yöajan melutaso piha-alueella jää alle 45 dB:n.
Pihakannen reunaan on kaavassa kuitenkin osoitettu kaide näkösuojaksi
ja ulko-oleskelutilojen melutilannetta parantamaan.
Liikenne ja pysäköinti
Alueen liikenne voidaan hoitaa rakentamalla nykyisen asemakaavan ja
rasitteiden mukaiset yhteydet. Pääasiallinen ajoyhteys on idästä
Kavallinpelto- nimiseltä kadulta. Liittymäkielto Kavallinmäki-kadulle
poistuu, mutta liikennemäärät ovat pieniä. Pysäköinti järjestetään pääosin
tontin pohjoisosassa osin avopaikoituksena ja osin pihakannen alla.
Maantasopaikat on jäsenneltävä puuistutuksin. Autopaikkoja on
rakennettava vähintään yksi autopaikka asunto- ja työtilakerrosalan
80 k-m2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Polkupyöräpaikkoja on
rakennettava vähintään yksi polkupyöräpaikka asuntokerrosalan 30 k-m2
kohti tai vähintään 2 pp / asunto.
Laaditut selvitykset
Asemakaavan muutos perustuu Arkkitehtitoimisto Mäntylä Oy:n laatimiin
viitesuunnitelmiin asuinrakentamisesta. Kohteesta on laadittu myös
rakennushistoriallinen selvitys ja meluselvitys.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 6 / 6
Sopimusneuvottelut
Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusta. Sopimus tulee
olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on
kaupunginhallituksen hyväksyttävänä.
Perittävät maksut
Asemakaavan muutoksen hakija on 21.8.2006 maksanut
kaavanmuutoksen laatimiskuluista 60 % ja kuulutuskuluista 2/3.
Laatimiskulujen loppuosan sekä 1/3 kuulutuskustannuksista kaupunki
tulee MRL 59 §:n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen
hyväksymisen jälkeen.
Hyväksyminen
Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus.
Nähtävänä kokouksessa
-
Asemakaavakartta
Asemakaavaselostus liitteineen
Kavallinmäki 13 - tontin 61111/1 viitesuunnitelma. Arkkitehtitoimisto
Mäntylä Oy. 12.8.2014
Espoon Kavallinmäki 13 teollisuuskiinteistön rakennushistoriallinen
selvitys. Tmi Lauri Putkonen. 15.5.2013
Liikennemeluselvitys - Kavallinmäki 13, Espoo. Promethor Oy.
4.3.2014
Päätöshistoria
Kaupunkisuunnittelulautakunta 8.11.2006 § 12 (6654/503/2005)
Ehdotus
Apulaisasemakaavapäällikkö:
Kaupunkisuunnittelulautakunta
1
yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja
mielipiteet on annettu Viherlaakso eteläinen muutos asemakaavan
muutosluonnoksesta, alue 150518
2
hyväksyy MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville Viherlaakso eteläinen muutos,
alue 150518, 13.6.2006 päivätyn, 31.10.2006 muutetun asemakaavan
muutosehdotuksen, piir.nro 6184
3
edellyttää, että tarvittaessa neuvotellaan maakäyttösopimus siten, että se
on allekirjoitettu tai kaupunginhallitus on sen hyväksynyt ennen
asemakaavan muutoksen hyväksymistä.
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 7 / 7
Päätös
Kaupunkisuunnittelulautakunta:
Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 28.2.2007 § 17
Ehdotus
Asemakaavapäällikkö:
Kaupunkisuunnittelulautakunta:
1
yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Muistutukset ja lausunto
on annettu Viherlaakso eteläinen, muutos asemakaavan
muutosluonnoksesta, alue 150518
2
hyväksyy Viherlaakso eteläinen, muutos, alue 150518, 13.6.2006 päivätyn,
31.10.2006 muutetun asemakaavan muutosehdotuksen esitettäväksi
kaupunginhallitukselle, piir. nro 6184
3
ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee
MRL 59 §:n mukaisesti perimään asemakaavanmuutoksen laatimiskulujen
loppuosan, 400 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 333,33 euroa eli
yhteensä 733,33 euroa
4
edellyttää, että tarvittaessa maanomistajan kanssa neuvotellaan
maakäyttösopimus siten, että se on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä
yhtä aikaa kaavanmuutoksen kanssa.
Päätös
Kaupunkisuunnittelulautakunta:
Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
Tiedoksi
-
Ote ilman liitteitä: Kiinteistöosakeyhtiö Kavallinmäki 13
Elisa Oyj, lausuntopyyntö
Caruna Oy, lausuntopyyntö
Fortum Power and Heat Oy, lausuntopyyntö
HSY Vesi, lausuntopyyntö
Tonttiyksikkö, kannanottopyyntö
Tekninen keskus, kannanottopyyntö
Ympäristökeskus, kannanottopyyntö
Länsi-Uudenmaan pelastus-liikelaitos, kannanottopyyntö
Kaupunginmuseo, kannanottopyyntö
Toimenpiteitä varten: Kuulutus ja kuulutuskirjeet
Espoon kaupunki
Pöytäkirja
§ 28
Kaupunkisuunnittelulautakunta
25.02.2015
Sivu 8 / 8