Colliers` ejendomsrapport 2. kvartal 2015

Colliers STATUS
2. kvartal 2015
Økonomi
Fremgang i økonomien
Den økonomiske vækst i 2014 endte på et højere niveau end
forventet. Ifølge Danmarks Statistik blev væksten på 1,1 %.
Det seneste halvandet år har der været positiv vækst, og de
fleste økonomiske prognoser peger på en endnu højere vækst
de næste par år – nemlig omkring 2 %. Det tyder på, at Danmark endelig for alvor kan ryste den økonomiske krise af sig.
På det seneste er renten steget noget fra et ekstremt lavt
niveau, men renten er stadig lav og forventes at være det også
den næste tid, da opsvinget stadig er noget skrøbeligt.
Inflationen er fortsat meget lav – i marts 2015 blev den opgjort til 0,3 %, hvilket faktisk er højere end i EU som helhed,
hvor inflationen blev opgjort til minus 0,1 %.
Nøgletallene for arbejdsmarkedet er pæne. De seneste
sæson­korrigerede tal for bruttoledigheden viser 4,9 %,
hvilket betyder, at den faldende trend for ledigheden siden
midten af 2012 fortsætter. Tilsvarende er antallet af lønmodtagere det højeste siden september 2009.
Ejerboligmarkedet viser også gode takter med stigninger i
priserne for både huse og ejerlejligheder – dog med store regionale forskelle. Priserne stiger kraftigt i hovedstaden, mens
huse i visse udkantsområder er meget svære at sælge.
2,4
Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og
alle parter bør derfor selv undersøge markedet
dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt
og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger
Colliers International A/S sig ethvert ansvar for
eventuelle tab baseret på information i rapporten.
www.colliers.dk > Markedsviden
Årlig realvækst i BNP
3,8
2,4
1,6
0,8
1,2
-0,7
2,0
2,1
2015
2016
1,1
-0,7
-0,5
2012
2013
-5,1
Anne Kaag Andersen
Analysechef
Cand.scient., ph.d.
anne.kaagandersen@colliers.com
Direkte 58 58 38 54
2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Danmarks Nationalbank
Note: 2015 og 2016 er baseret på skøn.
2014
Omfanget af transaktioner var højt i 2014 – særligt i 4. kvartal.
Niveauet er markant højere, end vi har set det de senere år. Det
høje transaktionsomfang skyldes blandt andet, at der stadig er
meget høj efterspørgsel efter ejendomme fra en lang række af
investorer blandt andet på grund af overskud af likviditet og
den meget lave rente. I øjeblikket melder mange pensionskasser, at de ønsker at allokere flere penge til ejendomme – og i
særdeleshed til boliger.
De udenlandske investorer søger strøgejendomme i København i en sådan grad, at det er svært at følge med. Andre
populære investeringsobjekter for de udenlandske investorer
er primært beliggende kontorejendomme, større logistikejendomme og større boligprojekter. Langt hen ad vejen fokuserer
de udenlandske investorer entydigt på København, dog er
nogle udenlandske investorer også begyndt at kigge på blandt
andet Aarhus.
Boligejendomme er generelt et meget efterspurgt segment og
særligt i byer med voksende befolkningstal. Også hos kreditforeningerne er der velvilje over for finansiering af boligejendomme, oftest 80 % af handelsprisen. Ejendommene i
den ældre boligmasse købes og sælges af et ret stort antal af
aktører, som primært fordeler sig på privatpersoner og mindre
og mellemstore ejendomsselskaber. Køberne er oftest lokale,
men en del af interessen stammer også fra udenbys investorer.
Herudover er der ret stor efterspørgsel efter projektejendomme, som kan omdannes til boliger.
Generelt er lånemarkedet fornuftigt, forstået på den måde at
der er velvilje til udlån til gode ejendomme, særligt hvis de er
centralt beliggende. Investorerne kommer typisk med en ret
høj selvfinansiering.
Den meget høje efterspørgsel efter primært beliggende ejendomme betyder, at nogle investorer er parate til at tage en
lidt højere risiko ved at købe ejendomme, som fx er knapt så
godt beliggende. Der omsættes således flere cityejendomme
af blandet karakter, end vi har set de seneste år, ligesom der
omsættes flere ejendomme i de større provinsbyer. Der accepteres generelt mere risiko, end vi så for bare kort tid siden.
2
Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end 4 lejligheder.
Mia. kr
60
50
40
30
20
10
0
0
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Høj investorefterspørgsel
Transaktioner
20
0
Investering
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Colliers
Renteudvikling i Danmark
%
7
6
5
4
3
2
1
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015
Pengemarkedsrente – CIBOR, løbetid 3 måneder
10-årig statsobligation
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk
Colliers Status | 2. kvartal 2015 | Investering | Colliers International
Mindste
Kontor
Højeste
Andelen af ledige lokaler inden for kontor
pr. 1. april 2015
En vis optimisme
Der er lidt flere kontorlokaler, som er udbudt til salg og leje, end
det var tilfældet for tre måneder siden. Pr. 1. april 2015 er andelen opgjort til 9,4 %, mens den pr. 1. januar 2015 var 8,9 %. Set i
forhold til sidste år er tomgangen dog stadig faldet væsentligt.
Primo 2014 toppede andelen af udbudte lokaler med 10,0 %.
1,4
12,0
Antal beskæftigede
2.950
12
Ledige lokaler
i hele landet (%)
10
8
6
4
2
15
13
14
20
20
20
12
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
20
20
05
0
Kilde: Oline-ED Statistikken
Markedsleje for kontor pr. 1. april 2015
Kr. pr. m² ekskl. drift
1.800
København
Aarhus
1.300
Odense
950
Aalborg
1.000
Trekantområdet
1.100
Esbjerg
1.100
Afkastkrav for kontor pr. 1. april 2015
2.850
København
Aarhus
2.750
Odense
2.650
Aalborg
2.550
2008
2009
2010
2011
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk
3
14,7
6,1
7,2
9,9
Mange søgere vægter tilgængelighed til offentlig transport højt
af hensyn til medarbejderne. Der synes at være modsatrettede
trends, hvor nogle brancher prioriterer kontorer i city, mens andre brancher – fx mange af de offentlige kontorer i København
– flytter lidt væk fra centrum for at spare på omkostningerne. En
vigtig parameter for mange lejere er vederlagsfri parkering.
I det nye arbejdsliv, hvor job og fritid smelter sammen, blandt
andet fordi man døgnet rundt har adgang til mails og kan
arbejde fra mange forskellige steder, påvirkes de traditionelle
bygningsmæssige rammer også. Cellekontorer bliver sjældnere og sjældnere, og storrumskontorerne indrettes med større
omhu. I fremtiden vil der fortsat være brug for kontorer til
møder og sparring med kolleger, men de næste generationer vil
have en anden opfattelse af en arbejdsplads, som primært vil
være ét af flere mulige arbejdssteder.
5,1
11,0
På den københavnske vestegn er der både transaktioner og
udlejninger, men markedet er fortsat udfordret af høj tomgang,
både på grund af beliggenheden, og fordi en stor del af bygningerne ikke er up to date.
Lejerne har stigende fokus på at opnå lave driftsomkostninger, men ellers er interessen for bæredygtighed i bygningerne
begrænset.
11,1
5,3
Den økonomiske fremgang har betydet en stigning i beskæftigelsen. Det giver en vis optimisme på brugermarkedet for kontor. I de større byer er der efterspørgsel, men markedet er stadig
lidt trægt, og lejerne har derfor mulighed for at forhandle sig til
lejefrihed i en periode, indretning på udlejers regning mv.
2007
Ledige lokaler
pr. landsdel (%)
7,5
2012
2013
2014
2015
5,00 %
5,25 %
6,00 %
5,50 %
Trekantområdet
5,75 %
Esbjerg
5,75 %
Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed.
Kilde: Colliers MarkedsPULS
Colliers Status | 2. kvartal 2015 | Kontor | Colliers International
Mindste
Retail
Højeste
Andelen af ledige lokaler inden for retail
pr. 1. april 2015
Meget høj forbrugertillid
Ledige lokaler
pr. landsdel (%)
10,2
Andelen af detailhandelslokaler, som er udbudt til leje, er
steget en anelse det sidste kvartal. Den seneste opgørelse viser
6,5 %. Til sammenligning var tallet 6,3 % ved årsskiftet. Set
over et lidt længere tidsperspektiv har andelen af ledige lokaler været stort set stabil siden medio 2012.
2,5
5,5
7,0
6,1
Det er karakteristisk for detailhandelslokaler, at beliggenheden er af overordentlig stor betydning. Det gælder både i den
lidt større geografi, hvor de største byer typisk „vinder“ og i
den lille geografi, hvor få meter kan være afgørende for, hvor
attraktivt et lokale er. Det bestemmes blandt andet af menneskestrømmen, som igen styres af attraktionerne i byen og
gadenettet.
3,1
6,9
9,8
7,8
2,5
5,6
12
Det betyder samtidig, at tomgangen varierer kraftigt. På de
bedste beliggenheder er der nærmest ingen tomgang, mens
andre byer kæmper med udlejningen af lokaler.
10
Ledige lokaler
i hele landet (%)
8
Overordnet set synes optimismen at være vendt tilbage til
detailhandlen. Forbrugertilliden er både i marts og april 2015
opgjort til over 13, hvilket er det højeste niveau siden 2006.
Forbrugerne oplever, at både deres egen privatøkonomi og
Danmarks økonomi er bedre nu, end den var for et år siden, og
de forventer, at både privatøkonomien og Danmarks økonomi
bliver endnu bedre om et år.
Nogle få kæder ekspanderer i øjeblikket, men de fleste kæder
søger snarere at optimere lokaliseringerne. Flere af de ekspanderende kæder hører til inden for fødevare- og drikkevareindustrien (F&B), som generelt synes at optage en større og
større del af gadebilledet. Også i centrene er der stigende fokus
på F&B.
4
2
København
5.500
Odense
6.000
3.300
Esbjerg
3.100
Aarhus
10
4,50 %
5
Odense
Aalborg
5,50 %
-10
Trekantområdet
5,50 %
-15
Esbjerg
5,50 %
5,25 %
5
14
20
1
20
2
20
13
20
1
0
9
11
20
20
1
20
0
07
20
08
6
-5
20
15
4,25 %
0
5
14
4.500
Trekantområdet
København
20
0
20
22.000
Aarhus
15
20
0
20
Kr. pr. m² ekskl. drift
20
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk
13
12
Markedsleje for retail pr. 1. april 2015
Afkastkrav for retail pr. 1. april 2015
Udvikling i forbrugertillid
-20
20
11
20
10
20
09
20
08
20
Kilde: Oline-ED Statistikken
Aalborg
4
20
07
06
20
20
05
0
20
Ikke kun forbrugerne er optimistiske. Den sammensatte
konjunkturindikator for detailhandlen har været stigende
gennem de første måneder af 2015.
6
Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed.
Kilde: Colliers MarkedsPULS
Colliers Status | 2. kvartal 2015 | Retail | Colliers International
Mindste
Andelen af ledige lokaler inden for
industri og logistik pr. 1. april 2015
God brugerefterspørgsel
Ledige lokaler
pr. landsdel (%)
2,1
Andelen af udbudte lokaler til industri og logistik er faldet marginalt det sidste kvartal og er nu opgjort til 3,4 % på landsplan.
Set over et lidt længere tidsperspektiv er tomgangen faldet med
1 procentpoint siden toppen i 2012.
0,3
5,8
3,0 0,3
2,8
3,4
12
10
Ledige lokaler
i hele landet (%)
8
6
4
2
15
14
Kr. pr. m² ekskl. drift
Odense
Aalborg
450
Trekantområdet
Esbjerg
375
275
300
350
300
Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. jan. 2015
200
150
København
Aarhus
100
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk
7,50 %
7,25 %
Odense
8,00 %
Aalborg
7,75 %
Trekantområdet
0
5
20
Markedsleje for industri og logistik pr. 1. jan. 2015
Aarhus
mia. kr
13
Kilde: Oline-ED Statistikken
København
Industriens salg
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
0
20
Nogle industriejendomme, som ligger i byerne, transformeres
til enten kreative erhverv eller boliger. Andre gange rives de
ned, og der bygges nyt, fx på havneområder. Den høje befolkningsvækst i de større byer betyder høj efterspørgsel efter nye
byggefelter.
4,0
3,2
Dele af investormarkedet har øjnene rettet mod industri- og
logistiksegmentet – særligt de moderne ejendomme på lange
kontrakter. På det seneste har der også været en vis interesse
for mindre enheder med kortere kontrakter, så længe der er
fleksibilitet i bygningerne og konforme lejevilkår. Investorerne
er både lokale, regionale og internationale.
På landsplan er der stadig en del svært sælgelige industriejendomme. For mange brugere giver det mere mening at opføre en
ny, skræddersyet ejendom, som har lave driftsomkostninger,
og i mange dele af landet er det nemt at finde erhvervsjord.
Omvendt er priserne for eksisterende ejendomme ofte så lave, at
en ældre brugerejendom kan erhverves så billigt, at det på den
måde er muligt at få mange kvadratmeter, som giver mulighed
for både fleksibilitet og udvidelse.
4,5
3,8
Den faldende tomgang reflekterer en stigende efterspørgsel efter brugerejendomme til industri og logistik. Optimismen synes
at være vendt tilbage hos mange aktører, der enten lejer eller
køber plads. Salgspriser og markedslejer er dog stadig ret lave,
men den stigende efterspørgsel vil formentlig betyde stigende
priser i fremtiden.
20
Industri og logistik
Højeste
Esbjerg
7,50 %
7,75 %
Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed.
Kilde: Colliers MarkedsPULS
Colliers Status | 2. kvartal 2015 | Industri og logistik | Colliers International