Hällarnas fritidshusområde (pdf 160 kB, nytt fönster)

GRANSKNINGSHANDLING 2
2015-06-04
DNR TN 177/2013-214
Tekniska förvaltningen
Plan- och trafikavdelningen
Detaljplan för del av
Ås 3:1, Ås 1:13 m.fl.
Hällarnas fritidshusområde
ARBOGA KOMMUN
VÄSTMANLANDS LÄN
GRANSKNINGSUTLÅTANDE 2
Planens syfte och huvuddrag
Planen handläggs med normalt planförfarande och syftar till att
möjliggöra för utökade byggrätter i området. Detta för att tillmötesgå
behovet som skapas då kommunalt vatten- och avloppsledningar dras in i
området. Planen innebär även en viss förtätning av bebyggelsen i
området. Inom området föreslås bredden på vägområdet justeras för att
underlätta för utbyggnad av vatten och avlopp. För att påverkan på
områdets karaktär ska bli så liten som möjligt skapas utrymme för
gemensam avfallshantering inom hela området. Området utmed stranden
värnas och hålls fortsättningsvis tillgängligt för allmänheten.
ARB300 v 1.4 2006-03-06
Hur granskningen har bedrivits
Förslag till detaljplan för del av Ås 3:1, Ås 1:13 m.fl. Hällarnas
fritidshusområde har varit utställt för en andra granskning under tiden 19
juni 2014 till och med 24 juli 2014. Handlingar har skickats ut till sakägare,
myndigheter och organisationer enligt sändlista. Därutöver har
handlingarna funnits tillgängliga för allmänheten på Stadsbiblioteket och
tekniska förvaltningen i Rådhuset, samt Arboga kommuns hemsida.
Postadress
Besöksadress
Telefon
Box 45
732 21 Arboga
Smedjegatan 5
vx 0589-870 00
Fax
Internet
Bankgiro
Org.nr
www.arboga.se
tekniska@arboga.se
481-1667
212000-2122
2
Yttranden
12 skriftliga yttranden har inkommit under granskningstiden från:
1. Naturvårdsverket
2. Polismyndigheten i Västmanlands län
3. Trafikverket
4. Skogsstyrelsen
5. Vafab Miljö AB
6. Västra Mälardalens Myndighetsförbund
7. Vattenfall Eldistribution AB
8. Vänsterpartiet
9. SKPF avd. 85 KAK
10. Trafikrådet PRO Arboga genom Ulla Bärntsson och Karl- Ove
Johansson
11. Stig Torkelsson, delägare till Måla 2-1
12. Ulla Björklund och Torbjörn Falk, arrendetomt 1320
Nedan följer de inkomna yttrandena i sin helhet. I kommentarer redovisas
om synpunkterna lagts till grund för den bearbetade planen eller varför
synpunkter inte kunnat tillmötesgås.
1. Naturvårdsverket
”Naturvårdsverket avstår från att lämna synpunkter rörande ’Granskning
2 av detaljplan för Ås 3:1, 1:13 m fl. Hällarnas fritidshusområde’.”
Kommentar: Noteras.
2. Polismyndigheten i Västmanlands län
”Polismyndigheten i Västmanland har inga synpunkter/erinran på
förslaget.”
Kommentar: Noteras.
3. Trafikverket
”Trafikverket har inget att invända mot granskningshandling nr 2.”
Kommentar: Noteras.
4. Skogsstyrelsen
”Skogsstyrelsen tackar för möjligheten att yttra sig och hänvisar till tidigare
synpunkter om detaljplan.”
Kommentar: Noteras.
3
5. Vafab miljö AB
”Vafab miljö AB har tagit del av handlingarna i den andra
granskningsomgången gällande ny detaljplan för fritidsområdet Hällarna
och kan konstatera att inga av de synpunkter som bolaget inkom med under
samråd och granskning har beaktats. Under samrådet och första
granskningen klargjorde Vafab miljö AB vikten av att kommunens egna råd
och anvisningar gällande transportvägar och avfallsutrymmen ska gälla när
området öppnas för permanentboende. Anledningen till detta är att dessa
råd, om de följs, säkerställer en god avfallshantering. Om de inte följs kan
konsekvenserna bli att kommunen i efterhand kan bli tvungna att ändra t
ex. vägar eller vändplaner om dessa av arbetsmiljöskäl inte håller måttet.
Som framkommer i planen och i kommentarer i samråds- och
granskningsredogörelser kommer vägen i samband med att VA anläggs bli
3,5 m bred på de ställen där individuell hämtning vid fastigheten ska ske
även fortsättningsvis. Detta tillsammans med nya mötesplatser och
vändplan torde vara tillräckligt för att sopbilarna ska kunna ta sig fram
även vintertid. Dock vore det bra om det tydligt framgår i planen att Råd
och anvisningar för transport, förvaring och dimensionering av
hushållsavfall ska efterföljas eftersom det även finns andra aspekter än
vägbredd att ta hänsyn till.
Vafab miljö AB har även påtalat vikten av att kommunens
renhållningsordning ska följas. I den efterföljande kommentaren i
samrådsredogörelsen står att ambitionen är att renhållningsordningen ska
följas. Renhållningsordningen är dock inte frivillig utan ett bindande
dokument och ska därför följas. Detta bör därför uttryckligen stå i
detaljplanen.
Slutligen kan Vafab miljö AB konstatera att Arboga kommuns önskan att
hitta pragmatiska lösningar på problemen genom att kontakta berörd
personal på Vafab miljö AB är ett utmärkt sätt att tackla verkligheten.
Vafab miljö AB ser gärna att vi blir kontaktade i dylika hänseenden även i
framtiden. Dock är det önskvärt att bolagets officiella ståndpunkter genom
dessa remissyttranden beaktas och att hänvisningen till Vafab miljö AB tas
bort i detaljplanen.”
Kommentar: Alla synpunkter som inkommer inom yttrandetiden gällande
detaljplanen beaktas i detaljplanearbetet. Vad som sedan regleras i planen
beror av vad som faktiskt kan regleras i en detaljplan. Detaljplanens syfte
är att behandla en närmare reglering av mark- och vattenanvändning i ett
avgränsat område. Då Arboga kommun arbetar för att skapa så flexibla
planer som möjligt, dvs. planer där man inte begränsar utan istället önskar
skapa förutsättningar för ett områdes utveckling på lång sikt, så är det inte
4
lämpligt att planen hänvisar till ett specifikt dokument som kan komma
att redigeras från år till år. Arboga kommun följer kommunens
renhållningsordning, Renhållningsordning för kommunerna Köping, Arboga
och Kungsör, Avfallsplan 2011-2016, vilken antogs av kommunfullmäktige
2011-04-28, kf § 76/2011.
Gällande synpunkter på vägbredden så kommer själva vägbredden att bli
3,5 meter. Ett utrymme av ca 6 meter för vägområde lämnas dock i
detaljplan för att vägbredden ska kunna omvärderas och ökas den dag det
bedöms nödvändigt. Intentionen är att initialt bibehålla den karaktär på
väg som finns idag med en relativt smal vägbredd för att sedan kunna ha
möjlighet att utveckla denna efterhand. Ett par mötesfickor planeras längs
de vägar där avfallshämtande fordon kommer att köra. Vägens
standard/bärighet kommer att ses över i samband med att kommunalt
vatten och avlopp byggs ut. Överbyggnaden kommer då att bytas ut. En
vändplan planeras i områdets södra delar. Hänvisningen till Vafab miljö
AB kommer att tas bort ur planbeskrivningen.
6. Västra Mälardalens Myndighetsförbund
”…Västra Mälardalens Myndighetsförbund har tidigare yttrat sig vid
samrådet då planen anpassades till de synpunkter förbundet lämnade
avseende bygglov och vid första granskningen då förbundet yttrade att vi
fortfarande anser att speciella områden med upphävt strandskydd ska utses
för bryggor och båtplatser.
Eftersom alternativet för bryggor grundas på ett politiskt beslut från 2012
(KS § 145/12, 2012-10-09) gjordes ingen ändring i det avseendet efter vare
sig samråd eller första granskning.
Under sommaren 2014 infördes nya bygglovsbefriade åtgärder i plan-och
bygglagen och som får vidtas på en- och tvåbostadshus.
Bedömning
Västra Mälardalens Myndighetsförbund bedömer fortfarande att det vore
lämpligare med samlade platser för bryggor och båtplatser där kommunen
via ansökan till länsstyrelsen redan upphävt strandskyddet eftersom nästan
inga dispenser lär medges om alla ska ansöka individuellt.
Förbundet har också noterat att informationen under ”Vattenområden,
Miljöprövning” (Planförslag – området i framtiden) är missvisande
eftersom den enbart hänvisar till lagstiftningen om vattenverksamheter, inte
till strandskyddsbestämmelserna.
5
Planen syftar till att möjliggöra större bebyggelse inom området, för att
ändamålsenliga bostäder ska kunna byggas. Byggrätterna är generösa, men
begränsade efter områdets förutsättningar.
Inom ett område som utgör en värdefull miljö kan den generella lovplikten i
vissa fall utökas genom bestämmelser i detaljplan. Kommunen får bestämma
att bygglov krävs flertalet åtgärder.
Västra Mälardalens Myndighetsförbund anser att bygglovsplikten bör
utökas för vissa bygglovsbefriade åtgärder. Detaljplanens bestämmelser bör
därför kompletteras med rubriken Utökad lovplikt och fölande lydelse:
Bygglov krävs för:
att uppföra eller bygga till ett komplementbostadshus eller
komplementbyggnad på max 25 m2, så kallat Attefallshus
att göra en tillbyggnad på max 15 m2
I plankartans bestämmelser under begränsningar av markens bebyggande
och på sidan 29 i planhandlingen finns uppgifter om så kallad prickad mark.
Den tidigare betydelsen för prickmark, marken får inte bebyggas har ändrats
till, byggnad får inte uppföras. Orsaken är att bebygga har fått en ny
definition i plan- och bygglagen och därmed inte längre är lämplig att
använda för prickmark och korsprickad mark. Texten bör därför ändras till
”byggnad får inte uppföras”.
Beslut om yttrande i Förbundsdirektionen den 27 augusti 2014
1. Västra Mälardalens Myndighetsförbund lämnar följande synpunkter på
förslag till detaljplanen för Ås 3:1 och Ås 1:13 med flera i Arboga
kommun:
Detaljplanen för Ås 3:1, 1:13 med flera i Arboga kommun bör inkludera
utpekade områden för samlokalisering av bryggor, där kommunen ansöker
hos länsstyrelsen om upphävande av strandskyddet på samma sätt som
inom övriga detaljplanelagda områden.
Texten under ”Vattenområden, Miljöprövning” bör formuleras om och
innefatta information om både anmälan/tillstånd för vattenverksamhet (MB
11 kap) och ansökan om strandskyddsdispens (MB 7 kap). Detta under
6
förutsättning att strandskyddet inte upphävs i vattenområden som avsatts
för bryggor.
Detaljplanens bestämmelser bör kompletteras med rubriken Utökad lovplikt
och att bygglov krävs för:
• att uppföra eller bygga till ett komplementbostadshus eller
komplementbyggnad på max 25 m2, så kallat Attefallshus
•
att göra en tillbyggnad på max 15 m2
•
Förklaringen av prickmark bör ändras från ”marken får inte bebyggas”
till ”byggnad får inte uppföras”.”
Kommentar: Hanteringen av bryggorna i området grundar sig på det
politiska beslut som togs 2012 (KS § 145/12, 2012-10-09) varför ingen
ändring i planen kommer att göras i det hänseendet. Av beslutet framgår
att kommunen inte kommer att ansöka om några dispenser för
upphävandet av strandskyddet för bryggor i området. Detta innebär att
var och en som vill ha en brygga får ansöka om dispens från
strandskyddet och markupplåtelse från fastighetsägaren.
En mer utförlig beskrivning med information om anmälan/tillstånd för
vattenverksamhet (MB 11 kap) samt ansökan om strandskyddsdispens
(MB 7 kap) kommer att läggas till under rubriken Vattenområden,
Miljöprövning i planbeskrivningen.
Detaljplanens bestämmelser kommer att kompletteras med rubriken
Utökad lovplikt och att bygglov krävs för uppförandet och byggandet av
komplementbostadshus eller komplementbyggnad på max 25 m2, så kallat
Attefallshus samt för en tillbyggnad på max 15 m2.
Förklaringen av prickmark kommer också att ändras från ”marken får inte
bebyggas” till ”byggnad får inte uppföras”.
7. Vattenfall Eldistribution AB
”Vattenfall Eldistribution AB, nedan kallad Vattenfall har tagit del av
granskningshandlingarna för rubricerad detaljplan och lämnar följande
yttrande.
Vattenfall har i samrådsskedet redogjort för elanläggningar inom
detaljplanen och denna information gäller alltjämt.”
Kommentar: Noteras.
7
8. Vänsterpartiet
”Från tekniska förvaltningen i Arboga kommun har Vänsterpartiet ombetts
inkomma med synpunkter på förslag till detaljplan för Hällarnas
fritidshusområde. Det handlar om granskning nummer 2. Synpunkterna
skall vara inkomna före den 24 juli. Om inga synpunkter inkommit anses vi
ha godtagit planförslaget.
Med anledning av detta vill vi framföra följande. De personer som
arrenderar mark ute vid Hällarna har under lång tid privatiserat stranden
trots att denna inte ingår i arrendet. Bryggor har lagts ut i sjön, marken
närmast stranden har beretts på olika sätt, stolar och bord har satts ut vid
strandkanten. För en kommuninnevånare som inte känner till förhållandet
(att strandskyddsområde är allmän mark) blir stranden helt upptagen av
dem som arrenderar marken ovanför strandområdet.
Vi anser att detta sätt att privatisera stranden skall upphöra. Om stranden
är allmän mark så skall vi alla ha tillträde där. Eftersom man i planen inte
valt att göra något åt de bryggor som finns i stort antal runt hela udden
bedömer vi att privatiseringen av den allmänna marken kommer att fortgå.
Det anser vi vara olyckligt och oacceptabelt.
Det är även värt att nämna att strandskyddet även är till för att värna
växter och djur som lever i strandområdet. Omfattande ingrepp i
strandlinjen skadar livsmiljöer för djur och växter som är beroende av
strandnära miljöer.
Synpunkt från Vänsterpartiet.
För att motverka dessa två negativa störningar, som drabbar såväl
människor som växter och djur runt Hällarnas fritidshusområde föreslår vi
att bryggor och båtplatser samlas till några områden runt udden och att
kvarvarande strandområden får återgå till mera orörd natur.”
Kommentar: I gällande detaljplan för området är strandskyddet upphävt
för hela planområdet inklusive allmän platsmark. För den nya
detaljplanen som har arbetats fram upphävs endast strandskyddet för
kvartersmarken i området. Detta är ett sätt att minska den privatisering av
allmänplatsmark som har skett i området. I den nya detaljplanen finns det
därför naturområden planlagda mellan områden för bostadsändamål.
Med hänsyn till strandskyddet har också en zon, Natur/allmän platsmark,
skapats längs med stranden som medger tillgång och fri passage närmast
stranden för allmänheten. Denna zon ska inte privatiseras utan här ska
vem som helst kunna vistas.
8
Viktigt att nämna är att detaljplanen försöker balansera de olika intressen
som styr i området – att tillgängliggöra området för allmänheten och
samtidigt utveckla ett av Arboga kommuns attraktivaste bostadslägen. Så
dels handlar det om att bidra till att göra kommunen konkurrenskraftig
gentemot övriga kommuner i Mälardalsregionen samtidigt som man
värnar det riksintresse för friluftslivet som berörs.
Gällande placeringen av bryggor i området så följer planen det beslut om
bryggor och båtplatser som kommunstyrelsen tog 2012-10-09, KS § 145/12
dvs. att vattenområdet ska planläggas som W – öppet vattenområde,
bryggor. Enligt beslutet ska kommunen inte upphäva strandskyddet inom
området utan det är upp till var och en att ansöka om dispens för att
eventuellt ha möjlighet att uppföra en brygga. En ansökan om dispens
debiteras enligt Västra Mälardalens Myndighetsförbunds taxa och en
ansökan utgör ingen garanti om att faktiskt få en dispens från
strandskyddet. I och med den strandskyddslagstiftning som finns och på
grund av att området ingår i riksintresse för friluftslivet bedöms
möjligheterna för att få dispens att anlägga bryggor inom området som
små om de inte samordnas inom begränsade bryggområden.
9. SKPF avd. 85
”S.K.P.F. avd. 85 KAK har inget att erinra mot detaljplan för Ås 3:1, Ås
1:13 m.fl. Hällarnas fritidshusområde.”
Kommentar: Noteras.
10. Trafikrådet PRO Arboga genom Ulla Bärntsson och Karl- Ove
Johansson
”Vi ifrågasätter varför man minskar platser på kampingen i den södra delen
som när trycket efter platser har varit stort i sommar. Det finns plats för en
utvidgning i den södra delen av kampingen för flera platser.”
Kommentar: Inom ramen för den nya detaljplanen har en förtätning och
bildandet av ett antal nya tomter ägt rum i anslutning till campingen.
Tomterna är del i det ekonomiska underlag som ligger till grund för
utbyggandet av vatten och avlopp i området. Campingområdet begränsas
också i söder av den nya väg som ska göra det enklare för boende i väster
att nå tomterna. Den nya vägens bredd är anpassad för att göra det möjligt
att få plats med de ledningar som ska anslutas i området.
9
11. Stig Torkelsson, delägare till Måla 2-1
”Jag återkommer till vändplanens placering och skriver ett kompletterande
yttrande för att, om möjligt, få till stånd en annan plats för vändplanen. Jag
skall motivera min ståndpunkt lite tydligare än förut.
Strandområdet i sydost med Uddens spets och närheten till Grundudden är,
menar jag, en sådan speciell plats att den om möjligt måste bevaras orörd för
kommande generationer.
En vändplan enligt planförslaget innebär fordonstrafik (även lastbilar och
bussar) på strandområdet. Detta kräver markförstärkningar och en avsevärd
höjning av marknivån då hänsyn måste tas till att Hjälmarens högsta nivå
beräknas stiga på grund av klimatförändringar (planbeskrivningen s. 19).
Vändplanen kommer att upplevas som ett intrång på strandområdet och ett
ingrepp i naturen.
Planprogrammet slår fast (planbeskrivningen s. 9) att ’den friyta som finns
utmed stranden bör värnas och tillgängliggöras för allmänheten’. Men en
vändplan enligt planförslaget innebär en utveckling i motsatt riktning.
Dagens vändplan är liten och orörd sedan årtionden.
Jag menar att vi måste försöka hitta en lämpligare plats för vändplanen.
Ett intressant förslag kom upp vid ett besök på platsen av tjänstemän vid
kommunen. Förslaget innebär att man bygger en vändslinga åt väster en bit
norrut. Till den blir det sedan lämpligt att ansluta den tillfälliga väg som
måste byggas mellan Utnäsvägens vändplan och Ålhammarsvägen under
arbetet med VA. En sådan vändslinga innebär också ett ingrepp i naturen.
Men det blir då på en plats med ett lägre rekreationsvärde.
En ny vändplan kommer delvis behöva läggas på mark som tillhör Måla 2:1.
I kommentaren till vår förra inlaga i detta ärende (s. 8 i utlåtandet från
första granskningen) står det att ’Kommunen avser att förvärva mark för att
genomföra detaljplanen och bygga vändplanen’. Jag förutsätter att
kommunen för en dialog med oss på Måla 2:1 om markfrågan innan ett
beslut om placering fattas. Till sist föreslår jag att båtiläggningsplatsen tas
bort då en sådan finns inritad på annan plats i området.”
Kommentar: Efter dialog med fastighetsägaren har tekniska förvaltningen
beslutat att bevara de kvalitéer som den södra delen av udden har, då den
exempelvis utgör kopplingen till Grundudden. Vändplanen förskjuts
därför i nordvästlig riktning.
10
En fortsatt dialog med fastighetsägaren till Måla 2:1 kommer att föras
angående markfrågan och placering av vändplanen. Vad gäller
båtiläggningsplats så utgör denna endast en illustrativ text i detaljplanen
och är därför inte en juridiskt bindande bestämmelse i plankartan.
12. Ulla Björklund och Torbjörn Falk, arrendetomt 1320
”Vi överklagar härmed vår tilldelade tomtgräns. Vi har blivit tilldelade en
långsmal, konstig tomt, som är svår att bebygga och utnyttja, på grund av
att den smalnar av allt mer, nedåt sjön till, och den breda delen ligger längst
upp i backen, där vår stuga nu ligger, alldeles vid övre tomtgränsen, bara ca
3 meter från närmaste grannes stuga.
I ett tidigare utskick skulle tomtarealen komma att bli 829 kvm. Det skulle
ge ett arrende på 11.213:- enl. er uppgift. Detta är en fullständigt orimlig
summa för denna tomt, som vi inte ens önskar oss. När vi sen såg att
grannarna runt omkring, skulle få ca 8.000:- i arrendeavgift, och således
mindre tomter, ung. som de ser ut idag, anser vi att vi mycket väl kan
minska vår tilldelade tomt, som nu bara är en snårig allmänning.
Vi önskar ta bort nedre delen av tomten, mot sjön, som är smalast och mest
svårutnyttjad,(se bilaga 1) samt att få ned arrendeavgiften till en mer rimlig
nivå.”
Kommentar: Detaljplanen reglerar inte tomternas avgränsning eller
avgiften för arrenden. De gränser som är illustrerade på plankartan är
inga exakta gränser men kan dock ses som ett underlag till framtida
förrättning som utförs av Lantmäteriet. Ambitionen är att få till långsiktigt
fungerande tomter.
I dialog med arrendatorer för arrendetomt 1320 diskuterades en eventuell
delning av tomten i två lika stora delar. Efter närmare samtal med
Lantmäteriet i frågan så framgick att en sådan delning inte är lämplig då
den inte följer den tänkta fastighetsstrukturen. Några förändringar av den
illustrerade tomtgränsen från granskningshandling 2 kommer inte att
utföras.
11
STÄLLNINGSTAGANDE
Inkomna synpunkter har resulterat i att detaljplanen föreslås ändras på
nedanstående punkter:
•
Hänvisningen till Vafab miljö AB kommer att tas bort ur
planbeskrivningen.
•
Ny plats för vändplan i nordväst utreds och en dialog med
fastighetsägare till Måla 2:1 kommer att föras i frågan.
•
En mer utförlig beskrivning med information om
anmälan/tillstånd för vattenverksamhet (MB 11 kap) samt ansökan
om strandskyddsdispens (MB 7 kap) kommer att läggas till under
rubriken Vattenområden, Miljöprövning i planbeskrivningen.
•
Detaljplanens bestämmelser kommer att kompletteras med
rubriken Utökad lovplikt och att bygglov krävs för uppförandet
och byggandet av komplementbostadshus eller
komplementbyggnad på max 25 m2, så kallat Attefallshus samt för
en tillbyggnad på max 15 m2.
•
Förklaringen av prickmark kommer också att ändras från ”marken
får inte bebyggas” till ”byggnad får inte uppföras”.
Sakägare vars synpunkter inte kunnat tillgodoses i en revidering av
planen är:
•
VMMF; ett utpekande av områden för samlokalisering av bryggor
där kommunen ansöker hos Länsstyrelsen om upphävande av
strandskydd. Hanteringen av bryggor kommer att ske enligt
politiskt beslut från 2012, KS § 145/12, 2012-10-09.
•
Trafikrådet PRO Arboga; önskemål om utökning av camping
tillgodoses inte.
•
Stig Torkelsson; synpunkt om att illustrationstexten
båtiläggningsplats bör tas bort, vid den södra vändplanen,
tillgodoses inte.
•
Ulla Björklund och Torbjörn Falk; en förändring av illustrerad
tomtgräns för arrendetomt 1320 kommer inte att göras då det inte
är lämpligt att enbart dela av en tomt i området. Den illustrativa
12
tomtindelningen som gjorts i granskningshandling 2 kommer att
kvarstå.
Efter godkänt granskningsutlåtande föreslår tekniska förvaltningen att
detaljplanen för Ås 3:1, Ås 1:13 m.fl. Hällarnas fritidshusområde antas.
Arboga 2015-06-04
Elin Larsson
Planarkitekt
Bilaga:
1. Ritning över Ulla Björklunds och Torbjörn Falks arrendetomt 1320.