Ladda ned - HSB Brf Taffelberget

Inför extra föreningsstämma om nya stadgar och gemensamma
lokaler
Styrelsen har under det gångna året arbetat med två frågor som kräver beslut vid
föreningsstämma, antagandet av nya stadgar samt en omdaning av föreningens gemensamma
lokaler. Frågan om stadgar behöver tas vid två på varandra följande stämmor innan de kan
träda i kraft.
Den extra föreningsstämman äger rum onsdag 25 november. Tid och plats är ännu inte
klart och mer information kommer i samband med den formella kallelsen. För att förenkla
diskussionerna i frågorna inbjuder styrelsen till ett
Informationsmöte, tisdag 3 november, kl. 19.00–20.00
Samlingslokalen Rålambsvägen 12B, entréplan.
För att du som medlem ska kunna komma till informationsmötet väl förberedd och inläst har
styrelsen inför mötet lagt upp information om de båda frågorna här på föreningens webbsida.
1.
Nya stadgar för föreningen
Varför stadgerevision?
HSB förändrade redan 2011 HSB normalstadgar men vår förening, Brf Taffelberget, har inte hunnit
med att uppdatera föreningens stadgar utifrån denna förändring.
Det finns tre huvudskäl till att anta HSB 2011 års revision:
• Göra språket mer modernt och texterna mer lättbegripliga för medlemmarna
• Anpassa till aktuell lagstiftning och de förändrade värderingarna inom HSB:s organisation
• Anpassa stadgarna inom olika HSB-nivåer till varandra
Alla texter åldras med tiden. De åldras i den bemärkelsen att samhället ständigt utvecklas och lagar,
språk och värderingar förändras. HSB som organisation har givetvis också förändrats. Att ändra
stadgar är en stor process för de flesta bostadsrättsföreningar och HSB-föreningar. Det ska formuleras
nya texter, dessa ska förankras i en demokratisk process och slutligen måste de frivilligt antas av varje
bostadsrättsförening.
Senaste revisionen av bostadsrättsföreningarnas stadgar skedde 2004. Detta efter förändringar som
skett i bostadsrättslagen. Stadgerevisionen 2004 tog sikte på de lagändringar som skedde och några enskilda frågor som hade diskuterats inom HSB under en tid. Någon fullständig genomgång av stadgarna
genomfördes dock inte vid det tillfället. Stadgarna har därmed mer och mer blivit ett lapptäcke av de
olika revisioner som skett.
Stadgarna är ett mycket viktigt och centralt regelverk i föreningarnas verksamhet. Det är därför viktigt
att de är anpassade efter lag och den verklighet som föreningarna verkar i.
Stadgarna bör vara ett levande dokument som är lättillgängligt och som de förtroendevalda och medlemmarna i föreningarna kan använda och finna stöd av i sin praktiska verklighet. De nuvarande
stadgarna är som nämnt en produkt av flera tidigare gjorda revideringar som främst tagit sikte på
innehåll. Det innebär att språket i vissa fall är spretigt och att misstolkningar därför lätt kan ske.
Det kan vidare konstateras att bostadsrättsföreningarnas, HSB-föreningarnas och HSB Riksförbunds
stadgar inte har anpassats till varandra och det finns olika definitioner, olika språkbruk och olika
utformning av texterna.
Varför behöver vår förening anta dessa normalstadgar?
Genom att en bostadsrättsförening är eller blir medlem i HSB antar man också vissa grundkrav. Ett av
kraven som ställs är att föreningen ska anta HSB normalstadgar för bostadsrättsföreningar. (En
bostadsrättsförening har dock möjlighet att anpassa HSB normalstadgar till den egna föreningens
förutsättningar.)
Vilka ändringar innebär detta i praktiken?
Förändringarna är mer av det förtydligande slaget på så sätt att språket har förändrats men också att
viktig information från lagstiftning och praxis har lyfts in i stadgarna. Detta då på grund av att
föreningens stadgar läses oftare och kan anses behöva vara mer lättillgängliga än berörda lagar.
För en djupare kommentar kring hur förändringarna berör föreningen ber styrelsen att få hänvisa till
HSB:s utmärkta broschyr i frågan och då framförallt sidorna 7–10.
Du hittar det nya stadgeförslaget samt HSB:s broschyr här:
- HSB – Att byta stadgar i brf
- 2011 års normalstadgar
2.
Gemensamma lokaler
Styrelsen har i samarbete med SBC och arkitekter sett över de gemensamma lokalerna i
föreningen. Ett konkret förslag kommer att läggas upp här på webbsidan helgen den 31/10–
1/11 när de sista delarna i materialet blivit klara.
Var hittar jag underlaget från styrelsen?
Dokumenten kommer du att hitta här tidigast lördag 31/10:
- Arkitektskiss
- Styrelsens förslag inkl bedömning av ekonomiska konsekvenser
Vad är orsaken till förslaget?
Kort kan sägas att den nuvarande styrelsen i likhet med tidigare styrelser har observerat att
föreningen har en stor andel gemensamma ytor, mer än vad som är vanligt i många andra
föreningar. Dessa lokaler genererar i regel inga intäkter samtidigt som nyttjandegraden i flera
fall är låg. T ex har föreningen ett styrelserum som används någon kväll i veckan samt en
fastighetsskötarexpedition som används mindre än 30 procent av en arbetsvecka.
Styrelsens tanke är därför bland annat att slå samman dessa två ytor till en samt att göra om de
ytor som blir över till bostad. Vidare finns en lokal i 12 B som tidigare hyrts av ett företag och
som styrelsen föreslår ska omvandlas till bostad och säljas med förändrade andelstal som
följd. Ett tredje skäl till översynen av gemensamma lokaler är att två av föreningens
kommersiella hyresgäster önskar expandera sin verksamhet genom att få större lokaler. Ges
inte möjlighet till expansion för dem kan de inom kort tvingas att flytta från föreningen.
Varför ser styrelsen då ett behov av detta?
Grundorsaken är föreningens ekonomi. Även om ekonomin är relativt god finns det skäl att se
över hur föreningen kan förbättra den. T ex har föreningen en månadsavgift som i snitt ligger
på över 600 kr/kvm. Detta ska jämföras med föreningar i fastigheter byggda under samma
period som har en månadsavgift på i snitt under 500 kr /kvm och år, dvs den är mer än 20%
lägre. T ex skulle vår förening kunna ha fritt från månadsavgifter i 2,5 månader per år om vi
hade samma låga avgiftsnivå som de jämförbara föreningarna.
Vidare har föreningen stora skulder, 147 miljoner kronor, som har generat mellan 4–6
miljoner kronor i räntekostnader de senaste åren. Räntekostnaderna är alltså föreningens
högsta kostnadspost och det trots det låga ränteläget.
Den höga månadsavgiften och de höga lånen behöver vidare sättas i relation till att
föreningens fastighet börjar bli till åren med ökade behov av kostsamma underhåll som följd.
T ex renoveras varje hiss för ca 500 000 kr för att de ska bli mer moderna och få förlängd
livslängd. Fler renoveringar i miljonklassen kommer att behöva göras inom en ganska snar
framtid och det utan att vi ens pratar om den dyra stamrenoveringen.
Föreningen behöver med andra ord höja intäkterna genom att dels hyra ut ytor som inte
utnyttjas till fullo och dels genom att omvandla andra ytor till bostadsrättslägenheter med
både en försäljningsintäkt och kommande månadsavgifter som intäkt till föreningen. På så sätt
kan föreningen amortera skulder med försäljningsbeloppen, vilket sänker räntekostnaderna
väsentligt, samt får stadigvarande intäkter varje år.
Den slutliga konsekvensen av dessa åtgärder blir att föreningen förmodligen slipper höja den
redan höga medlemsavgiften, en höjning som säkerligen annars skulle bli konsekvensen när
föreningens kostnader går upp på grund av ökade underhållskostnader och när räntorna börjar
stiga om några år.
Varför behövs en extra föreningsstämma?
Förändringar i form av omvandling av kommersiella lokalytor och gemensamma lokalytor till
bostäder påverkar andelstalen och kan anses vara av större betydelse för föreningen varför de
behöver tas upp på föreningsstämma.
Vidare gör styrelsen bedömningen att förändringen kommer väcka många frågor. Ett extra
årsmöte skapar mer utrymme för frågor och diskussion än om den skulle behöva trängas med
alla de obligatoriska punkterna vid en ordinarie årsmöte.