Detaljplan Lugnet 2:1 Lofta antagande

Transcription

SAMMANTRÄDESPROTOKOLL
Kommunstyrelsen
2014-12-15
24 (29)
Ks §
18. Detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl., Lofta, Västerviks
kommun, Kalmar län – antagande
Dnr 2012/399-214
Lugnets- och Sjöshults samfällighet har ansökt om planändring av
befintliga områdesbestämmelser för Lugnet 2:1 m.fl. Området ligger
strax nordost om Piperskärr i sluttning ner mot Gudingen.
Planens syfte är att ersätta områdesbestämmelserna med en detaljplan
vilken kommer reglera byggrätt, byggnadshöjd etc. så att fritidshusområdets karaktär kan bibehållas men också skapa en mer enhetlig
byggrätt.
Kommunstyrelsens förvaltning redovisar ärendet i skrivelse 3 december
2014. Planen hanteras med normalt planförfarande. En
behovsbedömning av miljökonsekvensbeskrivning är framtagen i
samband med detaljplanen. Inkomna yttranden, och bemötandet av
dessa, från samrådstiden och granskningstillfället framgår av
samrådsredogörelsen samt utlåtandet efter granskningen.
Handlingarna består av:
- Plankarta med tillhörande planbestämmelser, 2014-12-05
- Plan- och genomförandebeskrivning, 2014-12-03
- Grundkarta separat, 2014-12-03
- Behovsbedömning av MKB, 2012-08-27
- Fastighetsförteckning, 2013-02-11
- Samrådsredogörelse, 2014-06-18
- Granskningsutlåtande, 2014-12-13
Kommunstyrelsens förvaltning föreslår kommunstyrelsen besluta
att godkänna utlåtandet och överlämna detaljplanen för Lugnet 2:1 m.fl.
till kommunfullmäktige för beslut om antagande.
Justerandes sign
Kommunstyrelsen
593 80 Västervik
0490-25 40 00 (tfn)
0490-25 40 61 (fax)
www.vastervik.se
kommunstyrelsen@vastervik.se
2014-12-03
Planarkitekt
Filippa Olsson
0490-254084
filippa.olsson@vastervik.se
Antagande av detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl, Lofta,
Västerviks kommun, Kalmar län
Bakgrund:
Lugnet-Tistedalen planlades för fritidsbostadshus år 1956. Förutsättningarna var då
enskilda avlopp och planens byggrätt reglerades till 10 procent av fastighetsarean.
Området har nu försetts med en gemensam VA-anläggning som är utformad enligt
kommunens standard. Med anledning av den förbättrade VA-standarden ökar
möjligheterna att flytta ut permanent i området.
Området är beläget nära Västerviks centrum och stora delar av Södra Norrlandet är
planerat för tätortsnära utveckling med fler permanenta bostäder, enligt fördjupningen av
översiktsplanen. En trolig utveckling inom planområdet är att det på sikt kommer bli fler
permanentboenden. Samtidigt finns det en historisk förankring i området som
fritidsbostadsområde och många boende vill bevara denna karaktär, med småskalig
bebyggelse, naturen tätt inpå bebyggelsen och siktlinjer ner mot vattnet. På grund av
dessa motstående intressen är syftet med planen att karaktären av tidigare
fritidsbebyggelse ska bevaras samtidigt permanent boende i området ska vara möjlig.
2015-12-03
I planen regleras en låg byggnadshöjd som är något högre än tidigare detaljplan för att
möjliggöra tilläggsisolering. Hus ska placeras fristående, med maximal
brutto/byggnadsarea för huvudbyggnaden respektive komplementbyggnader och större
delen av prickmarken (mark som ej får bebyggas) mot gatan bibehålls från tidigare
detaljplan. Detta regleras för att större delen av växtligheten inom fastigheterna
fortfarande ska upplevas från gaturummet och bevara naturen tätt inpå bebyggelsen i
området. Byggnaderna ska ha träfasad, som är ett karaktäristiskt material inom
fritidsbostadsområden.
Delar av vägmarken har justerats och anpassats till befintliga förhållanden. Två områden
har utmarkerats för parkering, eftersom flertalet av de boende i dagsläget utnyttjar
naturmarken som parkering pga. för trånga bostadstomter. Ytan ska vara av
genomsläppligt material, både för att bevara områdets karaktär samt minska hårdgjorda
ytor som försvårar dagvattenhanteringen. I området finns även ett område utsatt för en
dagvattendamm, eftersom området vid vissa tillfällen har problem med
dagvattenavrinningen.
En svår problematik som framkommit under planarbetet är att flertalet av de befintliga
husen längs strandlinjen ligger mycket lågt i förhållande till havet. I flera fall ligger
bebyggelsen omkring 1,7–2,5 meter över havet. I kommunens policy för nybebyggelse
anges riktvärden motsvarande 2,5 meter för lägsta grundläggning och 2,8 meter för färdigt
golv. Värdena är satta utifrån ett 100-årsperspektiv. I policyn saknas dock riktlinjer vad
som gäller för redan befintlig bebyggelse. Policyn är restriktiv mot bebyggelse som ligger
lägre än givna riktlinjer.
I planförslaget tillåts en liten utbyggnad av befintliga hus, motsvarande 20 kvm, i de
utsatta lägena. Tillbyggnaden måste dock vara placerad minst 1,7 meter över havet för
golvnivå (detta gäller även för inredda komplementbyggnader) för att inte riskera att
byggnaden översvämmas inom en kortare period. Motiveringen till att utbyggnaden
beviljas i detaljplanen är att byggnaderna redan är befintliga idag och fastighetsägarna bör
kunna tillvarata den utbyggnad av VA-anläggningen som nyligen byggts ut i området.
Ytterligare skäl är att riskerna med höga vattennivåer och havsnivåhöjning ökar först om
flera år framöver, vilket betyder att fastighetsägarna har marginal för att vidta åtgärder
mot framtida översvämningsrisker. Länsstyrelsen ställer sig dock negativa till kommunens
förslag och anser att någon utökad byggrätt för huvudbyggnader inte ska medges under
givna riktlinjer.
På grund av att strandtomterna idag är mycket små och smala samt ligger nära vattnet så
har dessa reglerats med andra bestämmelser jämfört med övrig bebyggelse i området. För
strandfastigheterna har även en utökad lovplikt för bygglovsbefriade åtgärder införts, för
att motverka att dessa hamnar i planerade siktstråk mot vattnet samt att
komplementbostadshus grundläggs för lågt i förhållande till havsnivån.
Planen hanteras med normalt planförfarande. En behovsbedömning av
miljökonsekvensbeskrivning är framtagen i samband med detaljplanen och bifogas
handlingarna. Inkomna yttranden, och bemötandet av dessa, från samrådstiden och
granskningstillfället framgår av samrådsredogörelsen samt utlåtandet efter granskningen.
Handlingarna består av:

Plankarta med tillhörande planbestämmelser, 2014-12-05
2 (3)
2015-12-03






Plan- och genomförandebeskrivning, 2014-12-03
Grundkarta separat, 2014-12-03
Behovsbedömning av MKB, 2012-08-27
Fastighetsförteckning, 2013-02-11
Samrådsredogörelse, 2014-06-18
Granskningsutlåtande, 2014-12-13
Förslag till beslut:
Kommunstyrelsen beslutar att:
-
att godkänna utlåtandet och överlämna detaljplanen för Lugnet 2:1 m.fl. till
kommunfullmäktige för beslut om antagande.
Kommunstyrelsens förvaltning
Filippa Olsson
Planarkitekt
3 (3)
PLANBESTÄMMELSER
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven
användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan beteckning gäller inom
hela området.
STUVERUM
W2
1:29
GRÄNSER
BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS
BEBYGGANDE
Detaljplanegräns
LOKALGATA
n1 n1
s
gru
sl.
9
1
3
NATUR
12
u
13
le
dn
.
2:20
2:21
g
B
e1 p1
v1
2:50
2:48
g le
dn
.
NA
T
2:17
an
sl.
l.
2:16
17
18
1:2
le
dn
.
an
s
ledn
or
ab
U
Vattenområde, allmänt tillgänglig brygganläggning får
anordnas.
UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER
ansl.
grus
damm
Väganslutning med 3 meters bredd får finnas till
angränsande fastighet. Vägen ska vara varsamt inpassad i
terrängen och markytan ska vara genomsläpplig.
Marken ska vara genomsläpplig.
e1 p1
v1 1:36
För huvudbyggnad är högsta byggnadshöjd 4,2 meter.
v2
Högst en våning. Om huvudbyggnads golvnivå är
anpassad till gällande tillgänglighetskrav samt
planbestämmelse m 1 ska utrymme under bottenvåning inte
räknas som våning. Utrymme under bottenvåning får ej
inredas.
För komplementbyggnad är högsta nockhöjd 4,2 meter.
Högsta tillåtna taklutning är 38 grader.
Utseende
Fasader ska utföras med träpanel.
Byggnadsteknik
Huvudbyggnad ska utformas så att översvämmande vatten
upp till +2.5 meter inte skadar byggnaden och så att nivån
för färdigt golv i huvudbyggnad är lägst +2,8 meter.
Huvudbyggnad som ligger på lägre nivå och som är
befintlig vid tidpunkt för planens antagande får dock
byggas till enligt planbestämmelse e 2, på samma nivå som
huvudbyggnad, dock med högst 20 kvadratmeter
byggnadsarea.
Marklov krävs för fällning av träd.
Parkeringsplats får anordnas. Marken ska vara
genomsläpplig.
Ledningsområde
UTNYTTJANDEGRAD/FASTIGHETSINDELNING
e1
Komplementbyggnad med färdigt golv som understiger
nivån +1,7 får ej inredas.
Varje fastighet får innehålla en huvudbyggnad om högst
160 kvadratmeter bruttoarea. Komplementbyggnader får
vardera vara högst 60 kvadratmeter byggnadsarea.
Alla höjdangivelser gäller i förhållande till nollplanet och i
höjdsystem RH00.
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft.
Varje fastighet får innehålla en huvudbyggnad om högst
15 % av fastighetsarean, dock högst 125 kvadratmeter
byggnadsarea. Komplementbyggnader får vardera vara
högst 60 kvadratmeter byggnadsarea.
Ändrad lovplikt, lov med villkor
a1
Dagvatten ska omhändertas inom fastigheten.
a2
Bygglov krävs för åtgärder som anges i
PBL kap 9§4a och 4b.1.
Bygglov krävs för åtgärder som anges i PBL kap. 9§4a för komplementbostad om
nivån för färdigt golv understiger +2,8 meter.
Bygglov krävs för åtgärder som anges i PBL kap. 9§4a för annan
komplementbyggnad än bostad om nivån för färdigt golv understiger +1,7 meter.
Huvudmannaskap
Kommunen är inte huvudman för allmänna platser.
Upphävande av strandskydd
BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS
Strandskyddet är upphävt på kvartersmark (B, V1, E1, E2, E3), allmän platsmark
med beteckningen LOKALGATA , ansl., ledn. och parkering samt inom vattenområden
med bryggor (W1, W2).
ILLUSTRATIONER
Illustrationslinje
B
Illustrerat träd
1:25
m
s
2:33
v1
vä
g
dn
.
Utformning
m1
e1 p1
v1
2:1
Ny, eller tillbyggnad av, komplementbyggnad ska vara
fristående och placeras minst 2 meter från tomtgräns.
Damm för dagvattenrening får finnas.
Ry
ds
trö
1:37
B e1 p1
v1
1:39
GRUNDKARTA
Grundkartan är framställd genom utritning av kommunens databas.
Kartinnehållet är aktuellt 2014-11-21.
STUVERUM
e1 p1
v1
1:38
1:40
1:24
ANTAGANDEHANDLING
1:30
B
18
Nivåkurvor
Ledningsrätt
a
18
17
B
1:23
Ad
0:00
NATUR
W2
2:34
le
Traktgräns/fastighetsgräns
Fastighetsgräns
Fastighetsbeteckning
Byggnader
Staket, mur
Väg
Dike
Stig
Vattenområde, brygganläggning om sammanlagt högst 20
kvadratmeter får anordnas för angränsande fastighet.
För fastigheter mindre än 700 kvadratmeter gäller att
byggnadernas totala byggnadsarea får vara högst 20% av
fastighetsarean.
16,18
2:2
GRUNDKARTANS BETECKNINGAR
W1
För fastigheter större än 700 kvadratmeter gäller att byggnadernas totala byggnadsarea får vara 140 kvm adderat
med 15 % av den fastighetsarea som överstiger 700 kvm.
1:22
e1 p1
v1
Lr
Vattenområde
e2
s
B 1:28
R
B e1 p1
v1 a1
W
u
2:35
1:27
AT
N
Angöring till båtbrygga för områdets fastigheter, området
får ej inhägnas.
2
.
H
n.
V1
Ny, eller tillbyggnad av, huvudbyggnad ska placeras minst
4 meter från tomtgräns mot grannfastighet.
16
l.
Marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning.
p1
För fastigheter större än 800 kvadratmeter gäller att
byggnadernas totala byggnadsarea får vara högst 20 % av
fastighetsarean, dock sammanlagt högst 230 kvadratmeter
varav komplementbyggnader sammanlagt får utgöra högst
120 kvadratmeter
14,76
led
Sophantering. Högsta byggnadshöjd är 3,5 meter.
m1
e2
vB
2:36
2:41
E3
n1
2:1
2:40
e1 p1
v1
E2
Teknikbyggnad, transformatorstation. Högsta byggnadshöjd
är 3,5 meter.
Teknikbyggnad, pumphus. Högsta byggnadshöjd är 3,5 meter.
parkering
1:21
20
B
E1
För fastigheter mindre än 800 kvadratmeter gäller att
byggnadernas totala byggnadsarea får vara högst 160
kvadratmeter.
LUGNET
vä
g
19
22
NA
T
UR
dn.
2:39
Bostäder. Fastighet får ej delas.
ledn.
ans
dn
.
le
ansl.
NATUR
W1
W1
UR
E1
2:46
2:44
NATUR ledn
.
damm
parkering
e1 p1
v1
W2
B 2:13
e2 v2
m1
u
E
2:1 g2
g
Placering
B
a2
gE3
le
2:43
2:11
a2
u B 2:12
e2 v2
2:57
u m1
11
7
T
NA
e1 p1
v1
15
21
v2 e2
m1
4,62
ledn.
B
W1
14
.
dn
le
.
2:18
2:45
2:42
V1
2:10
UR
7,57
2:51 2:52
UR
dn
10
T
NA
le
2:19
2:15
B
e1 p1
v1
Marken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska
ledningar.
PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE
Vattenområde
.
2:49
2:47
7,83
e2 v2
m1
u
u
sl
sl .
an
B
e1 p1
v1
en
äg
B
.
n.
a2
u
Komplementbyggnad ska vara fristående.
2:9
u
2:14
A
AT
LG
ledn
led
a2
p
ledn. ansl.
W2
an
2:31
.
8
an
l.
ans
dn
4
NA
e2 v2
B m1
le
R
TU
av
gn
Lu
KA
LO
W1
2
sl.
dn
.
2:24
W
2:7
5
n.
B
R
TU
NA arkering
an
Lokaltrafik
Naturområde
Kvartersmark
2:8
le
2:25
e1 p1
v1
2:38
2:37
URled
T
NA
2:23
2:22
NATUR
W2
6
2:29
2:6
e2v2 aB2
m1
e2v2
m1
sl.
an dn.
le
B
e1 p1
v1
W1
sl.
an
2:28
Marken får, med undantag för enkel och oinredd
komplementbyggnad såsom förråd, lekstuga eller växthus,
inte förses med byggnader. Bestämmelse enligt e 2 gäller.
Allmänna platser
n1
2:27
Byggnad, mur eller plank får inte uppföras.
ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN
n1
NATUR
2:26
Användningsgräns
Egenskapsgräns
TISTEDALEN
Till planen hör:
Plan- och genomförandebeskrivning
Grundkarta
1:1
Fastighetsförteckning
Behovsbedömning MKB
Samrådsredogörelse
Utlåtande efter granskning
Detaljplan för
KS godkännande:
Koordinatsystem plan: SWEREF 99 16:30
Koordinatsystem höjd: RH00
Skala 1:1500
25
Markus Fridell
Lugnet
Lugnet 2:1, Tistedalen 1:1 m.fl.
B
e1
p1
1:41 v 1:42
1
21
Antagande:
Laga kraft:
Kommunstyrelsens förvaltning,
enheten för samhällsbyggnad 2014-06-18, rev. 2014-12-03
2
Justeringsfaktor:
50
22
Arkiv nr:
40
100 m
A
23
Skala 1:1000 (A1)
0
10
20
30
Beslutsdatum:
Filippa Olsson
Planarkitekt
ANTAGANDEHANDLING
Upprättad 2014-06-18, reviderad 2014-12-03
Enheten för samhällsbyggnad
Detaljplan för
Lugnet 2:1 m.fl.
Lofta, Västerviks kommun, Kalmar län
PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
HANDLINGAR
Till detaljplanen hör följande handlingar:
− Detaljplanekarta med bestämmelser
− Plan- och genomförandebeskrivning
− Behovsbedömning, 2012-09-27
− Fastighetsförteckning, 2014-05-27
− Grundkarta, 2014-05-27
− Samrådsredogörelse, 2014-06-18
− Granskningsutlåtande
PLANENS BAKGRUND OCH SYFTE
Lugnet-Tistedalen planlades för fritidshus 1956. Enskilda avlopp på
varje tomt var då förutsättningen och planens byggrätt bestämdes till 10
% av fastighetsarean. Området har nu försetts med en gemensam VAanläggning utformad enligt kommunens standard. Arbetet har
genomförts av en gemensamhetsanläggning bildad i samarbete mellan
de två samfälligheterna i området, Lugnet och Lofta-Gröndalen. Med
anledning av den förbättrade VA-standarden ökar möjligheterna att
flytta ut permanent i området.
Med denna bakgrund ökar intresset för utökade byggrätter, framförallt
för de små tomterna i området som har en mycket begränsad byggrätt.
Då området är beläget nära Västervik centrum och stora delar av Södra
Norrlandet är planerat för tätortsnära utveckling är det troligt att
utvecklingen i området på sikt kommer ske mot allt fler
permanentbostäder i området. Samtidigt har området historiskt använts
för fritidsändamål och många boende vill bevara denna karaktär i
området som består av en småskalig bebyggelse med naturnära karaktär.
På grund av dessa motstående intressen är det viktigt att planen reglerar
så att karaktären av tidigare fritidsbebyggelse bevaras i området
samtidigt som permanent boende i området ska vara möjligt.
PLANDATA
Lägesbestämning,
avgränsning
Areal
Markägoförhållande
Planområdet omfattar 63 befintliga fastigheter inom Lofta-Gröndalen
och Lugnet, gemensam mark samt till området anslutande
vattenområde. Det är beläget i sluttning ner mot Gudingen, strax
nordöst om Piperskärr och ca fyra kilometer nordost om Västervik
centrum. I sydost och sydväst omges området av skogsmark och i norr
gränsar det till en husvagnscamping på Stuverum 1:29. Vidare innefattas
områdets norra badplats som ingår i gemensamhetsanläggningen Lugnet
ga:1 men är belägen inom fastigheten Stuverum 1:29, anledningen är
främst planskydd av befintliga ekar. Badplatsen i sydost, LoftaGröndalen ga:2 belägen inom Stuverum 1:30, har lämnats utanför
planområdet eftersom ingen förändring där avses ske.
Planområdet angränsar i områdets sydöstra gräns mot del av fastigheten
Tistedalen 1:1 som delvis ingår i den gamla detaljplanen för området
men där planen inte genomförts. Denna del har utelämnats från den
aktuella detaljplanen och de gamla bestämmelserna fortsätter därför att
gälla här.
Planområdet utgör ca 14 hektar, varav 12,5 hektar markareal och 1,5
hektar vattenområde.
Alla fastigheter är i enskild ägo. Den gemensamma marken disponeras
genom avtal av ideella samfällighetsföreningar för området.
2(23)
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE
Översiktsplaner
Gällande kommuntäckande översiktsplan är från år 2000. En ny
översiktsplan, ÖP 2025, antogs i Kommunfullmäktige 28 januari 2013.
Denna hänvisar till ”Fördjupning av översiktsplan för Södra
Norrlandet” vilken antogs av KF 2010-05-03, här kallad FÖP 2010. I
FÖP 2010 anges Lugnet-Tistedalen som befintlig bebyggelse med
bibehållen struktur. Bland de övergripande mål som redovisas i FÖP
2010 finns bland annat följande punkter:
”• Säkerställa allmänhetens tillgång till områdena längs med vattnet
genom att minimera exploateringen inom strandskyddsområde och
riksintresseområden.
• Planera för tätare bebyggelse, ..närmast staden och successivt glesa ut
bebyggelsen längre norr ut.”
De förslag och rekommendationer som redovisas för området är att
”..inom strandområdet mot Gudingen, som utgör riksintresse för
friluftsliv och naturvård, bör kraftiga förändringar i landskapsbilden
undvikas. I övrigt är det viktigt att det i hela området sker en anpassning
av bebyggelsen till landskapet, främst de områden som ligger i mer
exponerade lägen; syns väl från havet eller ligger på öppen mark.” Dessa
mål och rekommendationer har behandlats i detaljplanen.
I ett tematiskt tillägg till ÖP 2025, ”Strategi för klimatanpassning” fastslås,
med motiveringar, Västerviks kommuns riktlinjer för lägsta
grundläggningsnivåer med hänsyn till översvämningar.
Detaljplaner;
ursprunglig
byggnadsplan
Byggnadsplan Dnr 209/50, fastställd den 19 november 1958, omfattar i
princip planområdet och därutöver även del av Tistedalen 1:1.
Planområdet har i huvudsak blivit utbyggt i enlighet med
byggnadsplanen och med några få undantag överensstämmer
förhållandet mellan allmän platsmark och tomtmark.
Den ursprungliga byggnadsplanen från 1950-talet har i stort sett följts under
områdets utbyggnadshistoria. De östligaste kvarteren har dock aldrig genomförts.
3(23)
Detaljplaner;
senare tillägg
Det finns ytterligare tre detaljplaner inom området. Plan 08-LOF-1056
fastställd 28 januari 1970 omfattar ett mindre område i planområdets
nordvästra del. I denna har en ny tomt, Lugnet 2:31, lagts till området
samtidigt som fyra tomter, Lugnet 2:22, 2:23, 2:37 och 2:38 utökats; i
övrigt har befintliga planbestämmelser bibehållits. Tilläggsplan, 0883P593 antagen 23 maj 2002 omfattar strandtomterna Lugnet 2:10, 2:11
och 2:12. För dessa har byggnadsarean utökats från tidigare
bebyggelserätt på 10 % av fastigheten till 80 kvadratmeter per fastighet.
Detaljplan 0083-P427 antagen 17 november 2002 omfattar ett tidigare
grönområde mellan Lugnet 2:12 och 2:13 där planen möjliggjorde en
avstyckning för fastighet Lugnet 2:57 medan ett grönsläpp för passage
ner mot strandkanten bibehölls.
Riksintressen
och andra
förordnanden
Planområdet ligger inom riksintresse för naturvård, friluftsliv och för
yrkesfisket. Det ligger inom ett av de svenska kustområden som
omfattas av hushållningsbestämmelser i Miljöbalkens 4:e kapitel.
Ingrepp i miljön får i dessa områden endast ske om det inte påtagligt
skadar områdenas natur- och kulturvärden.
Karta ur FÖP 2010 visar del av N2, riksintresseområde för naturvård. N2 är ett relativt vidsträckt område
varav planområdet (här markerat med lila cirkel) utgör en liten del.
4(23)
Riksintresse för
friluftsliv
Riksintresseområde för det rörliga friluftslivet och turismen omfattar
vattenområdet och marken cirka 200 meter upp från strandkanten.
I FÖP 2010 anges att befintliga strövstigar bör förbättras och
sammanhängande stråk eftersträvas; i enlighet med detta föreslås en
strövstig från Lugnet och söderut längs med Gudingen.
Riksintresse för
naturvård
Norrlandets strandremsa mot Gudingen ingår i Västerviks
urbergsskärgård som är av riksintresse för naturvården (N2) och som
ingår i naturvårdsplan av högsta värde. FÖP 2010 anger att
strandremsan längs med Gudingen ska bevaras och att alltför kraftiga
förändringar i landskapsbilden bör undvikas inom detta område.
I planområdets nordligaste del finns även ett antal större ekar som är
värdefulla ur naturvårdsynpunkt.
Strandskydd
Det första strandskyddet för området tillkom 1951-06-22 och omfattade
200 meter längs Gudingen. Planläggningen 1958 innebar att
strandskyddet upphävdes inom planområdet. I samband med ny
detaljplaneläggning återinträder 200 meter strandskydd och måste på
nytt upphävas på de grunder som nuvarande lagstiftning ger.
Planuppdrag
Kommunstyrelsen gav 2012-09-10 enligt § 258
kommunledningskontoret i uppdrag att upprätta en detaljplan för
Lugnet 2:1 m fl.
Behovsbedömning enligt
5 kap. 18§ PBL &
6 kap. 11§ MB.
Kommunledningskontoret har gjort en behovsbedömning enligt PBL 5
kap 18 § och MB 6 kap 11 § för aktuell detaljplan och där bedömt att
detaljplanen inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid
behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt
beaktats och ansetts vara uppfyllda.
Detaljplaneförslaget medger inte användning av detaljplaneområdet för
något av de ändamål som anges i PBL 5 kap. 18 §, varför kriterierna i
MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas.
Den nya tomt som tillkommit senare bedöms inte föranleda någon
ändring av behovsbedömningen.
Förenligt med
3-5 kap MB
Planen bedöms vara förenlig med de hushållningsbestämmelser som
finns för användning av mark- och vattenområden enligt 3 och 4 kap.
miljöbalken (MB). Enligt 5 kap. MB ska gällande miljökvalitetsnormer
iakttas vid planering och planläggning. Föreskrifter om
miljökvalitetsnormer för vatten trädde i kraft i december 2009.
Vattenmyndigheten kartlägger och beskriver tillståndet för alla
vattenförekomster i Sverige. Miljökvalitetsnormer anger de kvalitetskrav
som gäller för varje vattenförekomst. Planen beräknas inte medföra att
Gudingens vatten påverkas negativt, utan istället kommer områdets
utbyggda avloppssystem innebära att utsläpp från de tidigare enskilda
avloppsanläggningarna upphör.
Hur områdets dagvattenhantering samt översvämningsrisker hanteras
kommer att påverka recipienten Gudingen.
5(23)
Planförfarande
Processen för en detaljplan regleras i plan- och bygglagen (PBL). Denna
detaljplan är upprättad enligt PBL 2010:900 och handläggs med normalt
planförfarande. Planarbetet delas in i tre skeden: samråd, granskning och
därefter antagande. Under de två första skedena har berörda boende,
sakägare och remissinstanser möjlighet att komma in med synpunkter.
Därefter kan planen antas av kommunfullmäktige. Om ingen överklagar
den antagna planen vinner den laga kraft tre veckor efter att
antagandebeslutet anslagits. Bygglov kan sedan beviljas och
utbyggnad/genomförande påbörjas.
Detta planärende befinner sig nu i antagandeskedet. Program har inte
bedömts nödvändigt. Detaljplanen beräknas kunna antas i
Kommunfullmäktige under första kvartalet 2015.
Ortofoto över planområdet
6(23)
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER
NATUR
Mark, vegetation
och geotekniska
förhållanden
Planområdet ligger i nordostsluttning med utsikt över havsfjärden
Gudingen. I strandområdet är lutningen brantast. Marken har före
bebyggandet på 1950-talet utgjorts av skogs- och betesmark med
blandskog, något som ger viss karaktär än idag. Planen påverkar inte
höga naturvärden eftersom befintliga vägar avgränsar strandområdet
och detta redan är ianspråktaget för bebyggelse. Detaljplanen antas inte
heller innebära förändringar som försvårar för friluftslivets intressen
eftersom väsentligen ingen ytterligare privatisering av mark föreslås.
Marken utgörs av morän och pinnmo vars täthet på många platser i
området kan medföra problem med dålig avrinning från tomterna,
främst på områdets övre och mer lågsluttande del. Trädvegetationen
består främst av gran och björk med inslag av ek och tall, på vissa håll
även asp och andra triviallövarter. Karaktärsträd inom området är
björken vars vattensugande egenskaper kan antas ha positiv betydelse
för områdets hydrologi.
n1
Några stora ekar finns enligt kommunens inventering av jätteträd i
planområdets nordligaste del inom gemensamhetsanläggningen för
Lugnet på Stuverum 1:29. Dessa ligger på mark avsatt som NATUR, är
inmätta och avses kvarstå. Marklov krävs om något träd ändå, t ex på
grund av risk skulle behöva tas ner. För att ekarna ska få goda tillväxtförhållanden är det även av vikt att marken runt dem vårdas och slyröjs.
Radon
Enligt Boverkets byggregler ska radongashaltens årsmedelvärde i en ny
byggnad inte överstiga 200 Bq/m3 i rum där människor vistas mer än
tillfälligt. Kommunens översiktliga radonkartering (SGAB 1988) visar att
planområdet ligger inom lågriskområde men att det i nordväst ligger
relativt nära ett område med isälvsmaterial i marken, där förhöjda
värden kan finnas. I samband med bygglov säkerställs att radonhalterna
inte överstiger rekommenderade nivåer inomhus.
Ekarna vid badplatsen i norr skyddas genom planbestämmelse.
7(23)
Översvämningsrisker
Högsta uppmätta havsnivå över medelvattenståndet i kommunen är idag
cirka 1,5 meter. Med nuvarande kunskap beräknas havsnivån kunna
stiga uppemot en meter inom en 100-årsperiod och därefter fortsätta att
stiga. Enligt aktuella prognoser utförda av DHI (ungefär Danmarks
motsvarighet till SMHI) beräknas vattennivån om 30 år vid högvatten
ligga på +1,35 meter. Många av huvudbyggnaderna i strandzonen ligger
idag lågt, uppskattningsvis omkring +1,7 m över nollnivån.
m1
Detaljplanen följer kommunens riktlinjer enligt översiktsplanen, se sid 3.
Det innebär att nivån för färdigt golv i huvudbyggnad får vara lägst +2,8
meter. Dessutom ska utformningen säkerställa att översvämmande
vatten inte skadar byggnaden, d v s så att översvämning upp till +2.5 m
inte leder till skador på husgrunder, källarväggar, entréer etc. En
befintlig byggnad som inte uppfyller dessa villkor får byggas till om
tillbyggnaden uppfyller villkoren och om den utförs så att den inte
skadas om den äldre delen blir fuktskadad av översvämning och måste
rivas.
Om 30 år beräknas medelvattennivån ha höjts 0,015 m
och högsta högvatten kunna nå nivån +1,35 över
dagens medelvattenstånd.
Beräkning av vattennivåer om 100 år inrymmer osäkerhetsfaktorer, därför måste man tänka sig alternativa scenarier. I
det lägsta scenariot beräknas medelvattennivån ha höjts med 0,19 m och högsta högvatten kunna nå nivån +1,44 över
dagens medelvattenstånd. I det högsta scenariot beräknas medelvattennivån ha höjts med 1,21 m och högsta högvatten
kunna nå nivån +2,56 över dagens medelvattenstånd.
8(23)
En huvudbyggnad som är befintlig vid planens antagande får dock
förses med en liten tillbyggnad om högst 20 kvadratmeter, på villkor att
färdigt golv för tillbyggnaden inte understiger nivån +1,7 meter och att
tillbyggnaden inte läggs inom prickad mark.
För komplementbyggnader som inreds – utförs med isolering för att
kunna användas t ex som bostadsrum - gäller att nivån för färdigt golv
får vara lägst +1,7 meter och att de måste klara ovan nämnda
högvattennivå om+1,35 m utan att skadas. Enkla och oinredda
komplementbyggnader får placeras lägre; exempel på sådana är lekstuga,
växthus eller förråd. Bygglov krävs för en s k ”attefallsbyggnad” (enligt
PBL kap 9§4a) som blir belägen med färdigt golv lägre än +2,8 om den
ska inredas till bostad med VA-installationer.
Bakgrunden till att komplementbyggnader tillåts ligga på en lägre nivå än
kommunens riktlinjer anger har att göra med områdets karaktär av
sommarstugeområde. Exempelvis tillåts komplementbyggnader enligt
planen vara högst 60 kvadratmeter. Tomterna har under åren bebyggts
med många mindre byggnader som inte sällan har lägre teknisk standard
än vid gängse permanentbebyggelse. Livslängden hos dessa byggnader
kan förväntas vara betydligt kortare än 100 år, i många fall kanske
närmare 30 år. Med ökande översvämningsförekomst och ökande
medvetande hos fastighetsägarna kan man förvänta sig att
strandtomternas framtida byggnationer småningom på frivillig bas
flyttas upp på högre marknivåer.
Planens
konsekvenser för
Gudingens
vattenkvalité
Fornlämningar
Miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken (se sid 5) anger de kvalitetskrav
som gäller för havsfjärden Gudingens vattenkvalité och ekologiska
status. Faktorer som kan påverka vattenkvalitén är t ex
• hur vatten från området kan fördröjas och renas innan det når
havet
• vilka konsekvenser kommande havsnivåhöjningar får
beträffande föroreningar från eventuella översvämmade
byggnader och anläggningar mm vid högvatten.
Åtgärder i Lugnet-området som innebär förbättrade förutsättningar för
vattenkvalitén är
• det utbyggda VA-nätet
• detaljplanekrav (m1) som säkerställer att byggnader vid stranden
utformas och förläggs på en viss nivå för att inte förorena havet
vid översvämningar
• förutsättningar för en förbättrad dagvattenhantering i området
skapas, se vidare avsnitt Dagvatten sid 16.
Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Om fornlämningar påträffas i samband med grävning eller annat arbete, ska arbetet,
enligt 2 kap 10§ KML, omedelbart avbrytas och anmälan göras till
länsstyrelsen.
BEBYGGELSE
Övergripande
väg- och
bebyggelsestruktur
Det befintliga bebyggelseområdet är uppbyggt i en oregelbunden
kvartersstruktur kring två huvudvägar, Lugna vägen i norr och Ada
Rydströms väg i söder. Dessa möts strax ovanför strandområdet så att
det är möjligt att passera igenom utan vändplaner, för till exempel
nyttofordon. Habors väg är en parallellväg till Lugna vägen.
9(23)
Tomterna är olikformiga och har varierande storlek; från cirka 600 till
närmare 3000 kvadratmeter. Området delas av ett skogsparti som
tillsammans med ängsmark i strandzonen bildar ett grönt stråk med
riktning mot havet.
Närvaron av havet och den samlade småskaliga bebyggelsen med de grusade smala vägarna
omgivna av grönska bidrar starkt till områdets karaktär.
Översiktlig karta över området som
visar den oregelbundna vägstrukturen
och de olikformiga tomterna.
10(23)
Befintlig
bebyggelse
Majoriteten av byggnaderna har tillkommit på 1950-, 60- och 70-talet
och några är relativt nybyggda. Husen har i regel ett plan och ligger väl
inpassade i terrängen. Fasaderna är av trä med olika färgsättning, taken
är röda eller grå i tegel, plåt eller papp. Takvinkeln överstiger sällan 38
grader. Husens proportioner och de många verandorna, uthusen och
staketen bidrar till karaktären av småskalig mångfald och samband med
natur och trädgård. Ett nyare fall finns dock med tillbyggnad som
avviker från den övriga bebyggelsen i området utifrån byggnadsarea och
omfattande markomdaning. Karaktäristiskt är även den naturliga
markbeläggningen av grus, gräs och vegetation samt att upplevelsen av
samlad bebyggelse oftast är relativt stark. Enstaka exempel på inredd
vind finns.
Fastighet som avviker från de övriga genom
byggnadens storlek, utskjutande suterrängvåning och
omfattande markomdaning, vilket inte ska tjäna som
exempel vid områdets fortsatta utbyggnad.
Husen ligger i regel väl inpassade i terrängen.
Byggrätter,
volymer
Detaljplanen innebär att tomtstorlekar och tomtantal ska kvarstå endast en ny tomt tillkommer, belägen 350 meter från stranden. Planens
syfte är alltså att inga fastigheter ska delas. Den ursprungliga planen
kombinerar en strikt kvartersindelning med oregelbundna mått,
anpassade till terrängen och områdets form. Detta har gett olikformiga
tomter vilket bedöms som värdefullt att bevara för att bibehålla något av
områdets karaktär av äldre sommarstugeområde även då byggrätterna
ökar inom de enskilda fastigheterna. Vidare är det viktigt att de stora
tomterna i områdets mitt är fortsatt glest exploaterade för att på så sätt
bidra till upplevelsen av det centrala grönstråket.
De exploateringsnivåer som detaljplanen anger är bestämda utifrån den
förutsättning som ges i ny lagstiftning att varje fastighet kan komma att
innehålla byggnadsarea utöver vad som i detaljplanen anges.
Detaljplanen begränsar huvudbyggnadens storlek samt att komplementbyggnader får vara högst 60 kvadratmeter och fristående. Skälen till
detta är att bevara bebyggelsens småskalighet där grönskan kan tränga in
mellan byggnader, verandor och skärmtak. Då tomtens byggrätt
utnyttjas ska observeras att eventuell carport eller garage ska inrymmas i
byggrätten.
För att mäta arean används dels begreppet byggnadsarea som är
byggnaders utbredning på tomten inklusive skärmtak, dels begreppet
bruttoarea (gäller huvudbyggnader) där den sammanlagda ytan räknas så
att inredd vind tas med, dock ingår ej skärmtak.
11(23)
e1
Detaljplaneförslaget innebär ändrad byggrätt i förhållande till
ursprunglig plan, i de flesta fall 20 % istället för tidigare 10 % av
fastighetens yta. Då fastigheternas storlek varierar stort inom området
har exploateringsmöjligheterna i den nya planen utformats för att i
rimlig utsträckning kompensera beträffande de minsta tomterna, och
utan att de största fastigheterna får alltför stora byggrätter för att kunna
passa in i områdets karaktär. De tomter som är mindre än 800
kvadratmeter får en total byggrätt om 160 kvadratmeter oavsett om
detta överstiger 20 % av tomtytan. För de största tomterna gäller att
byggrätten maximerats till 230 kvadratmeter även då detta understiger
20%.
e2
Strandtomternas bebyggelse är speciell. Tomterna är mestadels smala
och relativt branta, lutningen varierar. Många byggnader ligger nära
vattnet. Vid de högre vattenstånd som kan förutses inträffa inom en
kortare eller längre framtid riskerar dessa att bli kraftigt översvämmade.
Bebyggelseutvecklingen inom dessa tomter bör av detta skäl hållas
restriktiv, dels för att värna hälsa och säkerhet för den enskilde dels för
att långsiktigt värna vattenkvaliteten i Gudingen med tanke på de
föroreningsrisker som uppstår då byggnader översvämmas.
Då nya huvudbyggnader byggs för att motsvara kraven på lägsta
golvnivå +2,8 kommer strandzonen att se mer bebyggd ut än tidigare.
För hela områdets karaktär och för anblicken från sjösidan är det viktigt
att tomterna ändå ger ett lummigt och småskaligt intryck. Fastigheter
längs stranden har därför exploateringstal som är anpassade till deras
storlek och läge. Vidare har siktstråk genom bebyggelsen mot
vatten/himmel/grönska säkerställts genom bebyggelsefria zoner kring
vissa tomtgränser.
Principsilhuett för befintliga huvudbyggnader längs stranden. Den blå linjen är dagens medelvattenstånd, +0-nivån.
Den lila linjen visar nivån +2,8.
Principsilhuett för nya huvudbyggnader längs stranden, om de läggs på nivå enligt bestämmelse m1. På de högre belägna
tomterna är det dock rimligt att byggnaderna läggs högre upp än på bilden, och anpassas efter terrängen. Takvinkeln är
schematiskt redovisad, 38 grader. Den blå linjen är dagens medelvattenstånd, +0-nivån. Den lila linjen visar nivån +2,8.
v1
v2
I tidigare plan var högsta byggnadshöjd 3, 5 meter. Dagens krav på
energi, komfort och hygien kräver större utrymme för bjälklagstjocklek
varför byggnadshöjden nu satts till 4,2 meter. Avsikten är att fortsatt
tillåta variation mellan låga eller upp till 38 grader höga takvinklar utan
att bebyggelsen blir väsentligt högre än idag. En mindre vindsinredning
bör även i de flesta fall kunna rymmas. Vid pulpettak ska
byggnadshöjden räknas som ett medelvärde av den högsta och den
lägsta fasadens höjd. Komplementbyggnader ska hållas låga och med låg
taklutning, varför högsta nockhöjd 4,2 m gäller.
12(23)
För hela områdets karaktär är det viktigt att byggnader inpassas naturligt
i terrängen och att marken kring byggnaden inte omvandlas med hjälp
av stödmurar och slänter. Anpassningen till markens naturliga nivåer ska
redovisas i bygglovansökan.
Strandzonens byggnader får byggas i en våning. För vissa låglänta
tomter kan bestämmelsen om lägsta golvnivå +2,8 m göra att
underliggande utrymme skulle räknas som egen våning enligt gällande
plan- och byggförordning (i de fall där skillnaden mellan bottenvåningens golvnivå och markens medelnivå överstiger 1,5 m). I sådana
fall, och på villkor att byggnaden inte läggs högre än vad som är nödvändigt med tanke på översvämningsrisken, får byggnaden ändå räknas
som en envåningsbyggnad, vilket framgår av planbestämmelsen v1.
Undervåningen får inte inredas, med vilket avses att de inte får utföras
med isolering för att kunna användas t ex som bostadsrum. Se även
bestämmelse m2.
Exempel på anpassning till tomtens terrängförhållanden
Bebyggelse i strandzonen
13(23)
Byggnaders
placering
a2
Planen anger i regel att tomternas förgårdsmark inte får bebyggas, inte
heller får mur eller plank uppföras inom mark som är markerad med
prickar. Skälet till detta är att bevara områdets lummiga karaktär genom
att grönskan får ”rå” mellan hus och väg. Samma princip fanns i den
gamla planen från 1958. Befintliga byggnader har i de flesta fall
undantagits från förgårdsmarksbestämmelsen på den nya plankartan,
huvudbyggnaderna har dessutom i sådana fall genom gränsens placering
givits möjlighet att tilläggsisolera fasaden. I strandzonen anger planen
vissa bebyggelsefria zoner (prickmark) kring tomtgränser. Skälet till detta
är att skapa siktstråk mot vatten/himmel/grönska, såväl från
bakomliggande mark som utifrån vattnet, trots att bebyggelsen i övrigt
är tät på de mestadels smala tomterna. För att säkerställa detta stadgar
planen att den bygglovfrihet som anges i PBL kap 9§4a och 4b punkt 1
(s k attefallshus samt tillbyggnad) inte gäller inom siktstråken som är
markerade med a2 och planens avsikt är således, i enlighet med
prickmarksbestämmelsen, att åtgärderna inte heller med bygglov ska
tillåtas.
Generellt ska iakttas bestämmelser för att undvika brandspridning
mellan byggnader enligt BBR (Boverkets byggregler).
p1
Ovanför strandzonen gäller att ny huvudbyggnad ska placeras minst 4
meter från tomtgräns mot grannfastighet. Ny komplementbyggnad
placeras minst 2 meter från tomtgräns. Ovanstående gäller även för nya
tillbyggnader såvida de inte omfattas av PBL kap 9§4b punkt 1.
Utseende
Fasader ska enligt planen utföras med träpanel. Kulturhistoriskt har
träfasader varit det självklara materialet vid sommarstugebebyggelse
liksom i äldre småhusbebyggelse. Materialet är lätt att hantera för den
enskilde och det finns ofta att tillgå lokalt. Då området med den nya
planen nu kan förväntas genomgå en större omvandling än tidigare är
bedömningen att konsekvens beträffande fasadmaterialet är viktigt för
att bibehålla något av områdets historiska förankring som
sommarstugeområde. Materialet ger rika möjligheter att med form, färg
och ytbehandling variera byggnadens uttryck.
Bebyggelsen vid stranden är uppbruten av kilar med gemensam mark.
14(23)
Service
Planområdet ligger med begränsad åtkomst till kollektivtrafik. Från
Piperskärr, på en dryg kilometers avstånd sker dock viss busstrafik
under skoldagar. I norra Piperskärr finns förskola, fritidshem och skola.
Västerviks centrum, 4 km från planområdet, tillhandahåller ett brett
serviceutbud. Enligt FÖP 2010 kan ny bostadsbebyggelse tillkomma
nära planområdet, ca 200 meter, vilket på sikt kan medföra förändringar
vad gäller service och åtkomlighet med kollektivtrafik.
Tillgänglighet
Den mark som tas i anspråk för bebyggelse ska, om det inte är obefogat,
med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt, kunna användas av
personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga. Gynnsamt för
dessa är att många bostäder inom planområdet bara har en våning.
Ämnet behandlas vidare i samband med bygglovsprövning.
Brandskydd
Utryckningstiden till Norrlandet kan påverkas av broöppning.
Tillgängligheten för räddningstjänstens fordon ska beaktas vid
byggnation. Vatten för brandsläckning behöver tillgodoses. Brandskydd
ska i övrigt utformas enligt gällande krav i samråd med
räddningstjänsten.
REKREATION OCH UTEMILJÖ
Naturmark
Ett naturmarksstråk leder från skogsområden i sydväst genom området
och ner mot stranden där en äng finns för gemensamt
midsommarfirande. Vid stranden är bebyggelsen uppbruten genom
större och mindre naturmarkspartier. Några av strandtomterna utökas
något mot sydväst för att ge möjlighet till att bygga på mark som ligger
på högre nivå över havet. I övrigt har strävan varit att maximera andelen
naturmark inom strandskyddsområdet.
ansl.
I några fall sker även bilangöring till privata tomter över naturmarken;
via små stickvägar (ansl.)Alla stickvägar med denna beteckning ska vara
väl inordnade i terrängen, de får ej asfalteras eller göras bredare än 3
meter.
Badplatser
Gemensamma badplatser finns söder och norr om bebyggelseområdet.
Den norra badplatsen ingår i planområdet och här ingår bryggrätt för
befintlig brygga som kan byggas till. En lång badbrygga finns även i
förlängningen av Lugna vägen.
Båtangöringsplats
Ett område V1 har avsatts som angöringsplats för iläggning och
upptagning av områdets båtar. I möjligaste mån bör marken inom V1området lämnas gräsbevuxen och med lämplig vegetation för att
bibehålla strandfaunan.
Vattenområden
med bryggor
Strandtomterna har idag i de flesta fall egna små brygganläggningar.
Dessa får bibehållas inom W1-område, maximal yta för privat brygga är
20 kvadratmeter per fastighet. De gemensamma strandområdena, W2,
har givits större bryggrätt än de privata. Dessa gemensamma bryggor ska
inte byggas närmare tomtgräns än 3 meter.
15(23)
GATOR OCH TRAFIK
Vägnät samt
gång- och
cykeltrafik
grus
parkering
ansl.
Vägnätet inom planområdet är oregelbundet och allmänplatsmarkens
bredd mellan tomtgränserna varierar. Där gatumark gränsar mot
naturmark har vägbredden generellt satts till 6 meter; erforderliga diken
har då förutsatts kunna ligga delvis på naturmark. Den grusade
markbeläggningen ska enligt planbestämmelse bibehållas då detta är en
bidragande kvalitet för områdets karaktär och även fungerar fördröjande
för dagvattnet.
För att tillgodose behovet av gästparkeringsplatser har två områden
avsatts inom vägmark. Det västra av dessa ska även lämna utrymme för
mindre vändplats samt för befintliga träd, som ska bibehållas.
I planen har eftersträvats att minimera den yta som upptas av
väganläggningar, särskilt inom strandskyddat område. Många tomter nås
därför via små stickvägar med beteckningen ansl. Vissa av
anslutningsvägarna har förlagts inom naturmark och vissa inom
lokalgatunätet där strandskyddet upphävs. Skälet till det senare är att
säkerställa väganslutningens skötsel i de fall de delas av flera fastigheter
eller om de tidigare nåtts via allmän gata och därför saknat servitut.
Observeras bör att gemensamhetsanläggningen som gäller naturmarken
fortsättningsvis måste säkerställa fastigheternas tillfarter juridiskt. Alla
stickvägar med denna beteckning, antingen de ligger inom naturmark
eller inom vägmark, ska vara väl inordnade i terräng och natur, de får ej
asfalteras eller göras bredare än 3 meter.
Två tillfartsvägar, Lugna vägen respektive Ada Rydströms väg, leder från
Norrlandsvägen fram till planområdet. Avståndet till Norrlandsvägen är
0,5-1 km och avståndet på Norrlandsvägen till bron vid Slottsholmen till
staden är ytterligare 2 km.
Cykling sker i blandad trafik på områdets vägar och på de två
tillfartsvägarna. Separat cykelbana längs Norrlandsvägen mot Västervik
finns från Västervik fram till södra Piperskärr. Enligt FÖP för Södra
Norrlandet planeras cykelbanan att förlängas norrut vilket kan öka
säkerheten för gång- och cykeltrafikanter att transportera sig till och från
området. När detta kommer ske är dock osäkert.
För några av strandtomterna förskjuts tomtgränsen något mot söder –mot bildens högra sida
- för att ge möjlighet att bygga översvämningssäkrat.
16(23)
TEKNISK FÖRSÖRJNING
Vatten och
avlopp
Inom området har ett nytt ledningsnät för vatten och avlopp byggts ut
och kopplats till den allmänna VA-anläggningen via avtal. Alla
fastigheter är anslutna och utbyggnaden har bekostats och genomförts
av samfälligheterna inom området. För strandtomterna behövs särskilda
pumpar för avloppsystemet upp till nivån för självfallsledningarna. 16
fastigheter är därför utrustade med med så kallade LTA-pumpar.
E2
En gemensam pumpstation finns i områdets norra del som befinner sig i
den lägre delen av området. Den ges ett eget område i planen, E2.
Bestämmelsen g visar att anläggningen har möjlighet att ingå i
gemensamhetsanläggning.
g
u
Vatten- och avloppsnätet byggs med normal standard enligt vattenlagen
och kommunens handbok ”Standard för utbyggnad av allmän VAanläggning” . För de VA-ledningar som tillhör huvudnätet men berör
tomtmark har u-områden avsatts inom kvartersmarken. För dessa ska
ledningsrätt säkerställas genom fastighetsbildningsåtgärd alternativt avtal
mellan gemensamhetsanläggning och markägare.
ledn.
För att tydliggöra ledningarnas placering inom naturmarken har
områden markerade med beteckningen ledn. avsatts.
Dagvatten
Dagvatten ska enligt kommunens riktlinjer omhändertas lokalt. Det är
viktigt för att inte försämra den ekologiska statusen och vattenkvalitén
hos recipienten, havsfjärden Gudingen.
Marken i området består av lera och morän och även berg och det är
därför svårt för respektive tomt att omhänderta allt sitt dagvatten lokalt.
Vissa tomter har tidvis redan idag problem med avrinning och
kvarstående vatten. Klimatförändringar i framtiden kan innebära högre
frekvens av extrema regnmängder. Vid byggnation behöver därför
särskilt beaktas att områdets avrinningsförhållanden kan kräva
förebyggande åtgärder för att undvika skador på byggnader och
anläggningar.
Åtgärder för
dagvattenhantering
Att genomföra en funktionell dagvattenlösning för hela det befintliga
området krävs inte av kommunen men vore önskvärt. Diken finns inom
området men inte i tillräcklig utsträckning. Strandområdet i
förlängningen av Ada Rydströms väg är inte en lämplig plats för större
dagvattenutlopp eftersom vattnet mynnar ut vid en badplats. En bättre
lösning kan vara att leda och fördröja dagvattnet på naturmarken
nordost om tomterna Lugnet 2:16 – 2:19 och avleda restmängden mot
stranden mellan Lofta-Gröndalen 1:2 och Lugnet 2:13.
Område för dagvattendamm har avsatts på plankartan, där kan vattnet
fördröjas och renas ytterligare innan det når havet. En
dagvattenutredning bör föregå eventuella åtgärder.
Vägar och parkeringsplatser och andra hårdgjorda ytor ska generellt
utföras med genomsläppliga material, d v s med grusbeläggning.
Områdets vegetation har stor betydelse för att ta hand om dagvattnet.
Björkar har särskilt värdefulla vattensugande egenskaper. Det är viktigt
att vegetation, särskilt träd, inom naturmark och fastigheter bibehålls.
Träd som måste tas ner bör ersättas med nya träd.
17(23)
a1
Kravet att dagvatten ska omhändertas lokalt inträder vid nybyggnation
och därför har den nya tomten i sydväst mellan Lugnet 2:41 och 2:33
försetts med villkor för lov genom bestämmelsen a1, dagvatten ska
omhändertas inom fastigheten.
El- och värmeFörsörjning
Starkströmskabel har tillsammans med bredband förlagts i VArörgraven. Elen matas från ett läge vid Mariebergs trädgård. Tomrör för
bredband leds fram till varje tomtgräns. Befintliga luftledningar för el
från den befintliga transformatorn till tomterna bibehålls.
E1
Befintlig nätstation centralt inom området byts till en ny och ges ett eget
område i planen, E1.
Avfall
Sophämtning sker genom kommunens försorg. Vissa fastigheter med
speciella anslutningsvägar över naturmark kan inte nås med sopbil, utan
måste lösa sophanteringen i samråd med Västervik miljö och energi med
sophämtning utanför fastigheten.
E3
Med tanke på detta har ett särskilt område E3 avsatts söder om
midsommarängen. Området kan även användas för uppställning av
återvinningskärl. Anläggningen ska vara prydligt anordnad och skött för
att vara förenlig med områdets karaktär av lummigt strandnära
bebyggelseområde. Anslutande naturmark bör planteras så att
anläggningen inte dominerar i landskapet utan bäddas in av buskar och
träd.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Genomförandetid
Genomförandetiden är tio (10) år från att planen vinner laga kraft.
Lov med villkor
a1
Krav på omhändertagande av dagvatten ställs för ny fastighet, se ovan.
a2
Huvudman
För strandfastigheterna gäller att den bygglovbefrielse som anges i PBL
kap 9§4a och 4b.1 inte gäller inom siktstråk i strandzonen. Se vidare
avsnitt Byggnaders placering (sid 14). Den gäller inte heller för byggnader
som avses ligga under nivån +2,8 (färdigt golv) och som inrymmer
bostad med VA-installationer.
Kommunen är inte huvudman för den allmänna platsmarken.
Anledningen till detta är att de boende själva genom
gemensamhetsanläggning sedan tidigare sköter all allmänplatsmark enligt
ursprunglig detaljplan. Området är beläget relativt långt från centrala
Västervik och kommunens bedömning är att enskilt huvudmannaskap
även fortsättningsvis är en lämplig lösning.
18(23)
Strandskydd
Gällande plan är från 1958, strandskyddet upphävdes då inom
planområdet. Upprättandet av en ny detaljplan innebär enligt nu
gällande lag att strandskyddet återinträder automatiskt, även för
befintliga bebyggelseområden och det måste åter upphävas där det är
befogat. Strandskydd innebär bland annat förbud mot byggnation och
markarbeten eller andra åtgärder som avhåller allmänheten från tillträde
eller väsentligt förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter.
Strandskyddet föreslås således upphävas enligt Miljöbalken kap 7§18c
inom det aktuella planområdet inom all kvartersmark, gatumark och för
områden betecknade med V1, W1 och W2. För naturmarken bedöms
strandskyddet kunna fortsätta att gälla framgent.
Särskilda skäl som motiv för upphävande är enligt Miljöbalken
-
att de tomter som ligger vid vattnet och i övrigt inom
strandskyddszonen redan är ianspråktagna för privat
fritidsbebyggelse och har varit det under lång tid, de flesta redan
före 1958. Denna mark saknar därför betydelse för
strandskyddets syften.
-
att de tomter som är belägna ovanför strandfastigheterna i de
flesta fall ligger avskilda från strandzonen genom vägområde.
-
att den nya pumpstationstomten, E2, behövs för ny VAanläggning, vilken tillgodoser ett allmänt intresse som svårligen
kan utformas på annat sätt.
Övriga skäl för upphävande av strandskydd:
För båtangöringsplatsen V1 sker ingen väsentlig förändring i
allmänhetens tillgång till strandpartiet eller beträffande förutsättningarna
för flora och fauna.
Den nya tomten för sopanläggning, E3, behövs för att tillgodose
sophanteringen för ett antal tomter nära stranden där ingen allmän väg
eller vändplan avsatts. Genom att vägområdet minimerats har den
naturmark som fortsatt kan omfattas av strandskydd kunnat maximeras.
Inom de områden där strandskyddet föreslås upphävas har inte några
kända skyddsvärda biotoper eller dylikt påträffats. Marken nyttjas och
sköts som tomtmark eller väg eller, vid E2 och E3, utgörs av grusyta eller
gräsmark. De biologiska värdena bedöms inte påverkas på ett
oacceptabelt sätt.
GENOMFÖRANDEFRÅGOR
ORGANISATORISKA FRÅGOR
Tidplan
Tidplaneskiss:
− Samråd om planförslag september 2013
− Bearbetning av planförslag november 2013
− Granskning av slutlig detaljplan sommaren 2014
− Antagande i kommunfullmäktige hösten 2014
19(23)
Ansvarsfördelning
Lugnets och Gudingens Samfällighetsförening (LGS) ansvarar för
anläggning och drift av ny VA-anläggning med bredbandsnät. För
dagvattenhantering inom allmänplatsmark ansvarar Lugnets och
Gudingens Samfällighetsförening (LGS).
Kommunen ansvarar genom Västervik Miljö och Energi AB för
områdets sophantering. LGS ansvarar för att sopanläggning anordnas
enligt detaljplanen (E3). Västerviks Kraft Elnät AB ansvarar för
områdets el-försörjning (nätansvarig). Befintliga luftledningar bibehålls.
Nätstation byts till ny. Ny huvudmatning till nätstation markförläggs.
TeliaSonera Skanova Access är ansvarig för teleledningarna i området.
För skötsel av allmänplatsmark ansvarar liksom tidigare områdets
samfällighetsföreningar. Deras omfattning redovisas på karta nedan. De
befintliga gemensamhetsanläggningarna bildar genom sina respektive
utbredningsområden en komplicerad situation. Önskvärt vore att
gemensamhetsanläggningarna istället gick samman och bildade en
gemensam som gällde för hela området.
Lugnet 2:2 och 2:36 använder idag utfart belägen inom både Lugnet ga:1
och Lofta-Gröndalen ga:2. För att anpassa gemensamhetsanläggningarnas omfattning till utfartsförhållandena föreslås Lofta- Gröndalen ga:2
utökas med ytan för hela väganslutningen fram till fastighetsgräns för
fastigheterna. Detta innebär att Lofta ga:1 minskas med motsvarande
yta. Respektive fastighetsägare föreslås ta ansvar för initiativ till och
kostnad för anpassningen.
Kartan visar de gemensamhetsanläggningar som före planens genomförande finns inom planområdet.
20(23)
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Fastighetsreglering
Genom reglering överförs mark som idag ingår i Lugnet 2:1 till fastigheterna Lugnet 2:8, 2:9,2:10, 2:11, 2:12, 2:57, 2:13, 2:26 och 2:27. Genom
nybildning av en fastighet överförs mark som idag ingår i Lugnet 2:1,
belägen mellan Lugnet 2:41 och Lugnet 2:33. Samfälligheten Lugnet ga:1
anpassas i enlighet med fastighetsregleringen. Se karta på föregående sid.
Bakgrund
1
Strandtomterna utökar sin
mark åt söder mot vägen där
marknivån är högre.
2
Strandtomterna utökar sin
mark mot strandlinjen, som
genom landhöjningen förlorat
sin vattenkontakt.
3
Ny fastighet bildas på
naturmarken mellan
fastigheterna Lugnet 2:41
och Lugnet 2:33
Mark överförs från
Lugnet 2:1
Lugnet 2:1
Lugnet 2:1
Mark överförs till
Lugnet 2:8, 2:9, 2:10, 2:11,
2:12, 2:57, 2:13
Lugnet 2:6, 2:7, 2:8, 2:9, 2:10,
2:11, 2:12, 2:58, 2:13
Ny avstyckad fastighet.
Övriga berörda
Lugnet ga:1
Lugnet ga:1
Lugnet ga:1
Hur förrättningen sker
Förrättning söks hos
lantmäteriet.
lantmäteriet.
lantmäteriet.
Förrättningen bekostas av
respektive fastighetsägare.
Lugnet ga:1 omprövas och
anpassas till förrättningen.
Strandtomterna får utökad
mark och därmed ökad
byggrätt. Detta förbättrar
möjligheten att bygga på högre
höjd över havet och därmed
minska risken för vattenskador.
Strandtomterna får åter igen
direktkontakt med havet.
Gemensamhetsanläggningen får mindre yta till
sitt förfogande. Den
tillgängliga ytan inom
allmän plats-mark minskar
vilket eventuellt kan ha
betydelse för omhändertagande av dagvatten som
rinner från ovanförliggande mark i sydväst.
Konsekvenser
Gemensamhetsanläggningen
får mindre yta till sitt
förfogande.
Gemensamhetsanläggningen
får mindre yta till sitt
förfogande; denna yta har dock
genom sitt läge aldrig varit
tillgänglig för allmänheten.
Tabellen ovan och även nedan till höger visar hur fastighetsgränser inom området förändras.
4 Marken överförs från
Lugnet 2:1 till 2:26 och
2:27 och fördelas lika
mellan dessa.
Konsekvensen blir att
gemensamhetsanläggningen får mindre yta till
sitt förfogande.
Kartan visar var mark
överförs från Lugnet
ga:1 till privata
fastigheter.
Röd markering är mark
som överförs till
befintliga fastigheter,
lila är den fastighet
som nybildas.
Siffrorna 1-4 hänför sig
till tabell ovan.
21(23)
Rättigheter
angående
anläggningar
De strandfastigheter som utökas mot sydväst (Lugnet 2:8, 2:9, 2:10, 2:11,
2:12, 2:57 och 2:13) kommer att inom ledningsområde (u-område) i ny
tomtdel belastas av befintlig va-anläggning och bredbandsnät tillhörande
gemensamhetsanläggningen Lofta-Gröndalen ga:3 och ga:4. Lugnet ga:1
(ändamål grönområde) kommer att upphöra gälla inom det markområde
som överförs.
För fastigheter som endast nås via anslutningsväg (ansl.) inom NATURmark behöver rättigheten säkras genom servitut. Det gäller fastigheterna
2:13, 2:17, 2:45 och 2:47.
Kartan visar med röd skraffering var
ovan nämnda u-områden är belägna.
Ändrade
byggrätter
Byggrätten inom område A utökas för fastigheter som är större än 800
kvm från 10 % till 20 % av tomtens yta, dock högst 230 kvm. Fastigheter
mindre än 2300 kvm får således en dubblerad byggrätt.
För fastigheter som är mindre än 800 kvm utökas byggrätten från 10 %
av tomtens yta till högst 160 kvm, vilket ger varierande procentuell
ökning; mer än 20 %.
Byggrätten inom område B ökas från av 10 % tomtens yta, i varierande
grad beroende på tomtstorlek och markens höjd över havet.
Byggrätten inom område C utökas från 80 kvm, i varierande grad
beroende på tomtstorlek och markens höjd över havet.
Kartan pekar ut
område A, B och
C enligt ovan.
22(23)
Generellt tillkommer bebyggelse som är bygglovbefriad enligt PBL, med
de undantag beträffande strandtomterna som anges under plankartans
bestämmelser, se Ändrad lovplikt, lov med villkor.
Ändrade höjder
för byggnader
Högsta tillåtna byggnadshöjd ändras från 3,5 meter till 4,2 för
huvudbyggnad. För komplementbyggnad ändras från tillåten
byggnadshöjd 3,0 meter till högsta nockhöjd om 4,2 meter.
Ny byggrätt
En ny tomt bildas inom Lugnet ga:1, se karta på sid 22.
EKONOMISKA FRÅGOR
Den nu upprättade detaljplanen ska bekostas genom att en planavgift tas
ut i samband med framtida bygglov.
För de fastigheter som enligt planen kan utökas eller nybildas gäller att de
fastighetsägare som erhåller ny mark ska initiera och bekosta
fastighetsreglering och tillhörande anläggningsändring av Lugnet ga:1.
Ombyggnad av vägen samt erforderlig lantmäteriförrättning initieras och
bekostas av berörda fastighetsägare.
Lugnets och Gudingens Samfällighetsförening (LGS) bekostar
anläggning och drift av ny VA-anläggning med bredbandsnät.
Anläggning av ledningar inom egen tomt bekostas av respektive
fastighetsägare.
Fastigheter med
rätt till ersättning
Detaljplanens bestämmelser medger att Lugnet 2:8-12 får utökas med
mark som omfattas av Lugnet ga:1 och som enligt ursprunglig plan
utgörs av allmänplatsmark. För att utökningen ska kunna genomföras
måste vägen byggas om, Lugnet ga:1 ändras och mark avstås från Lugnet
2:1. Lugnet 2:1 har därigenom rätt till ersättning från Lugnet 2:8-12.
Även fastigheterna Lugnet 2:27 och 2:28 kan utökas enligt detaljplanen (i
området mellan de båda fastigheterna) varvid Lugnet 2:1 har rätt till
ersättning.
Projektgrupp
Planhandlingarna har upprättats av arkitekt SAR/MSA Anne-Marie
Nyström, AIX Arkitekter AB i samråd med kommunens
samhällsbyggnadsenhet. Genomförandebeskrivningen är framtagen i
samråd med konsult Michael Hertin, Ackordera i Sverige AB.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Samhällsbyggnadsenheten
Filippa Olsson
Planarkitekt
23(23)
Sv
STUVERUM
LUGNET ga:1
1:29
Sv
LUGNET ga:1
2:6
43
2:7
Sv
45
2:26
2:27
LUGNET ga:1
41
2:8
37
39
ch
o
:3
2:25
3
LO
2:9
2:14
47
RÖ
A-G
FT
53
2:22
:4
ga
ga
2
31
A
ND
2:23
N
LE
1
2:29
51
2:28
2:38
2:15
35
4
2:24
8
2:19
6
4,62
49
7,83
55
2:11
10
gn
Lu
2:10
5
34
en
äg
av
33
9
2:37
32
57
11
7
G
TALOF
29
12
7,57
14
LUGNET ga:1
13
Ng
2:20
2:21
4
ga
38
oc
hg
2:51 2:52
1:2
15
2:42
ga:2
15
2:16
Sv
11
4
ga
:3
o
ga
32
DA
L
14,76
6
2:35
EN
:3
:4
1:28
30
ga
1:27
33
AL
ND
ga
h
oc
1:22
37
LUGNET ga:1
16,18
Sv
Ö
GR
AFT
ga:1
1:23
LO
31 Sv
35
2:2
Lr
ga:2
2:34
Traktgräns
28
25
2:41
GRUNDKARTANS BETECKNINGAR
GR
LO
H
2:36
19
20
26
2:40
LOFTA-GRÖNDALEN ga:2
1:21
FT
A-
or
s
39
2:1
ab
4
5
ÖN
LUGNET
vä
g
19
23
24
2:1
Fastighetsgräns
10
1:25
Ledningsrätt
8
1:36
2:33
Fastighetsbeteckning
Ry 29
ds
trö
m
26
Väg
s
25
Byggnader
1:37
23
STUVERUM
Ad
a
Nivåkurvor
ga:2
Dike
ga:2
vä
g
Gemensamhetsanläggning
Mur, staket
1:30
UTKAST 141128_2 TILL
ANTAGANDEHANDLING
27
ga:1
Ägoslagsgräns
1:39
1:24
24
Stig
GRUNDKARTA
Grundkartan är framställd genom utritning av kommunens databas.
Kartinnehållet är aktuellt 2014-11-21.
1:38
1:40
18
25
3
20
2
7
2:44
2:39
TISTEDALEN
1:1
Till planen hör:
Plankarta
Plan- och genomförandebeskrivning
Grundkarta
Behovsbedömning MKB
Samrådsredogörelse
Utlåtande efter utställning
GRUNDKARTA tillhörande detaljplan för
21
ga:2
Lugnet
Lugnet 2:1, Tistedalen 1:1 m.fl.
ga
:3
oc
h
ga
:4
22
1:41
Kommunstyrelsens förvaltning,
enheten för samhällsbyggnad 2014-06-18, rev. 2014-12-03
Laga kraft:
Justeringsfaktor:
Arkiv nr:
22
23
100 m
TA
-G
50
LO
F
40
Antagande:
1:42
RÖ
25
25
Skala 1:1000 (A1)
0
10
20
30
ND
AL
EN
25
Markus Fridell
Beslutsdatum:
KS godkännande:
20
Koordinatsystem plan: SWEREF 99 16:30
Koordinatsystem höjd: RH00
Skala 1:1000
21
26
LOFTA_
GRÖNDALEN ga:2
EN
FTA
LO
a:3
Sv
16
9
LE
DA
ÖN
-GR
ga:4
ch
Ng
2:46
och
34
18
2:43
40
13
2:48
17
21
2:50
LO
FT
A-G
RÖ
ND
AL
22
EN
g
a:3
2:47
2:45
1
22
17
21
a:4
2:17
24
63
och
2:1
2:49
2:31
18
17
2:13
a:3
26
0:00
61
2:18
23
2:57
LE
DA
28
N
RÖ
36
25
2:12
59
30
27
Filippa Olsson
Planarkitekt
Detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl,
Lofta, Västerviks kommun, Kalmar län.
BEHOVSBEDÖMNIG/
AVGRÄNSNING
av miljökonsekvensbeskrivning (MKB)
Kommunledningskontoret 2012-08-27
Behovsbedömning/ Avgränsning
Enligt 6 kap 11 § miljöbalken ska kommunen göra en miljöbedömning när en
detaljplan eller ett program ska upprättas eller ändras. Behovsbedömningen är
ett första steg i miljöbedömningen som ska avgöra om detaljplanens, programmets eller ändringens genomförande medför en betydande miljöpåverkan.
Nedanstående checklista är grunden för en genomgång av de kriterier som kan
innebära en sådan påverkan som innebär att en miljökonsekvensbeskrivning
skall upprättas. De tre inledande frågorna är föranledda av lagstiftningens
direkt utpekade verksamheter och åtgärder som kräver miljöbedömning.
Checklistan ligger också som grund för beslut om avgränsningen av miljökonsekvensbeskrivningen om en sådan skall göras.
Planens syfte
Planens syfte är att ersätta områdesbestämmelserna med detaljplan som kommer reglera byggrätt, byggnadshöjd etc. så att fritidshusområdets karaktär kan
bibehållas men också skapa en enhetlig byggrätt.
5 kap 18 § 3 stycket Plan- och Bygglagen
Området är idag planlagt med områdesbestämmelser som anger fritidshus.
Planens syfte är att ersätta områdesbestämmelserna med detaljplan som kommer reglera byggrätt, byggnadshöjd etc. så att fritidshusområdets karaktär kan
bibehållas men ändå skapa en enhetlig byggrätt. Ingen betydande miljöpåverkan antas uppstå.
Bilaga 1 och 3 § 4 Förordningen om MKB
Planläggningen antas inte medföra en betydande miljöpåverkan.
2
CHECKLISTA FÖR MILJÖBEDÖMNING
PLANEN
Beskrivning / Påverkan
Verksamheter och åtgärder Planens syfte är att se över byggrätten inom
området.
Andra planer och program
Området är tidigare planlagt med områdesbestämmelser för fritidshus. I den fördjupade översiktsplanen för Norrlandet från
2008 anges området som befintlig bebyggelse. Ingen påverkan förväntas ske på
andra planer och program.
Miljöintegration
Miljöbedömningen i sig utgör den efterfrågade integrationen.
Miljöproblem
Planläggningen anses inte skapa några miljöproblem.
Gemenskapens miljölagstiftning
Ingen lagstiftning berörs.
PLATSEN
Betydelse och sårbarhet
Nuvarande markanvändning
Fritidshusområde.
Överskridna miljökvalitetsnormer eller finns andra
miljöproblem
Hela området kommer anslutas till en gemensam va-lösning som sedan kopplas på
det kommunala va-nätet. Det finns inget
som tyder på att miljökvalitetsnormer kommer att överskridas.
Miljöproblem
Inga kända miljöproblem.
Kulturarv
Nej
Särdrag i naturen
Nej
Skyddade områden
Nej
PÅVERKAN
Kriterier
Nationella och regionala
miljökvalitetsmål
Betydande påverkan
Ja
Nej
Kommentarer
Kan påverkan mildras?
X
3
Miljöstrategi för Västerviks
kommun
X
GÄLLANDE REGLERINGAR OCH SKYDDSVÄRDEN
Kriterier
Ja
Nej
5 kap om miljökvalitetsnorm
(luft, vatten eller mark)
X
Det finns inget som tyder på
att miljökvalitetsnormer
kommer att överskridas.
Området bygger en gemensam va-lösning som sedan
kommer ansluta till det
kommunala va-nätet.
Planområdet tillhör Gudingens vattenförekomst vilken
nuvarande ekologisk status
för ytvatten är måttlig och
den kemiska statusen är god.
Ett genomförande av planen
bedöms inte påverka möjligheten att kunna förbättra
miljökvalitetsnormen för
vatten till år 2021.
Anmälan eller tillståndsprövning (täkt, avfall, farligt
material etc)
X
Skydd (Natura 2000, naturreservat, landskapsskydd,
biotopskydd, strandskydd,
skyddsområde för vattentäkt, byggnadsminne)
X
Strandskyddet återinträder
när ny plan upprättas. Skäl
för upphävande finns då
planen endast reglerar befintliga fastigheter.
Naturvårdsprogram
X
Området ligger inom naturvårdsplan och naturvårdsprogram klass 1 för skärgårdsområdet och inom riksintresse för naturvård och
friluftslivet. Natur och
strandområdet kommer att
behållas oförändrat. Planen
kommer endast reglera
byggrätten för befintliga
fastigheter, inga nya tomter
skapas.
Fornlämningar
X
4
RIKTLINJER
Kommunala policys program eller planer.
X
Skyddsavstånd
X
HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH ANDRA RESURSER
3, 4 kap om hushållning av
mark och vatten (Riksintresse)
Området ligger inom riksintresset. Inget nytt området
tas i anspråk..
X
Avsevärd förändring av
mark- och vattenanvändning
X
Alternativ lokalisering,
markanvändning
X
Uttömning av icke förnyelsebar naturresurs
X
Rekreation (förbättring eller
försämring)
X
Kulturmiljö
X
Ej aktuellt.
MILJÖPÅVERKAN
Kriterier
Ja
Nej
Mark (förorening, erosion)
X
Vatten (flödesriktning,
grundvattenkvalitet, vattentillgång etc)
Luft och klimat (luftrörelse)
X
Vegetation (införande av ny
växtart, minskning eller införande av art)
Djurliv (förändring av sammansättning eller antal,
minskning eller införande
av art, gräns)
Landskaps- och stadsbild
X
Inom området finns möjlighet för LOD.
X
X
Inga kända hotade djurarter
inom aktuellt planområde.
X
Idag bebyggt av fritidshus.
Karaktären på området ska
bibehållas via planbestämmelser som ex. max byggyta
och höjd.
5
Miljöpåverkan från omgivande verksamhet
Transporter/Kommunikation
(minskning eller ökning)
X
X
HÄLSOEFFEKTER
Ljus (bländande ljussken)
X
Luftkvalitet (luftföroreningar, lukt, partiklar, allergirisk)
X
Buller och vibrationer
X
Otrygghet
X
Risk (explosionsrisk, utsläpp, radon, elektromagnetisk strålning)
X
ÖVRIGT
Kriterier
Ja
Nej
Uppstår kumulativa eller
tillfälliga miljöeffekter
X
Motverkas ekologiskt hållbar utveckling (energi, material, avfallsmängd)
X
Betydande miljöpåverkan i
närliggande kommuner
eller land
X
Motiverat ställningstagande/Avgränsning
Genomgången av checklistan visar att syftet med planen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Därmed behövs inte en miljöbedömning enligt
miljöbalkens bestämmelser göras.
Medverkande tjänstemän
Kommunledningskontoret
Miljö- och byggnadskontoret
Regina Laine
Planarkitekt
Lars Karlsson
Kommunekolog
6
Fastighetsförteckning till detaljplan för LUGNET 2:1, Västervik
Västerviks kommun, Kalmar län.
Upprättad av Kommunstyrelsens förvaltning, samhällsbyggnadsenheten
i Västervik den 4 juni 2014
Fastigheter inom plan
Fastighet
Fastighetsägare
LOFTA-GRÖNDALEN 1:1
HANDELSHUSET I ÅTVIDABERG AB
ADA RYDSTRÖMS VÄG 3
59392 VÄSTERVIK
CARMESTEDT, KARIN MONICA
HUNNEBYN NYGÅRD
46491 DALS ROSTOCK
Anm.
CARMESTEDT, RONNY SVEN TORE
HUNNEBYN NYGÅRD
46491 DALS ROSTOCK
FORSLUND, DAN GÖSTA
CARL CEDERSTRÖMS GATA 8
58663 LINKÖPING
FORSLUND, LENA CARINA
CARL CEDERSTRÖMS GATA 8
58663 LINKÖPING
JOHANSSON, KEN ANDY GERT
SKYTTEGATAN 12 A LGH 1002
59354 VÄSTERVIK
GIRDLAND, JILL MARIE
SKYTTEGATAN 12 A LGH 1002
59354 VÄSTERVIK
GUSTAVSSON, INGRID MARGARETA
TRÄDGÅRDSGATAN 4 A LGH 1304
60224 NORRKÖPING
BJÖRKMAN, BO FREDRIK
TRÄDGÅRDSGATAN 4 A LGH 1304
60224 NORRKÖPING
KARLSSON, KERSTIN ELISABET
59392 VÄSTERVIK
BERGLUND, KERSTIN MONICA
ELISABETH
ODENVÄGEN 10 LGH 1201
18132 LIDINGÖ
PETTERSSON, INGA MARIE-LOUISE
59392 VÄSTERVIK
BERGSTEN, STURE THOMAS
59392 VÄSTERVIK
_____________________________________________________________________________________________________1
Fastighetsförteckning till detaljplan för Lugnet 2:1, Västervik
KOCH, JENNY KRISTINA
31 STICKHURST CLOSE
SW151NB LONDON
PETTERSSON, KARL JOHAN NILS
MARSBÄCKEN SOLHEM 4
59341 VÄSTERVIK
CELINDER, BÖRJE BERNT
JÄRNVÄGSGATAN 10 B
59897 MARIANNELUND
CELINDER, INGRID KERSTIN MARGARETA
JÄRNVÄGSGATAN 10 B
59897 MARIANNELUND
MANFRED, TOMAS OLOF
59392 VÄSTERVIK
MANFRED, BRITT MARY MATILDA
59392 VÄSTERVIK
PETERSON, BENGT TOMAS WILHELM
TOVERUMS SÄTERI 415
59894 VIMMERBY
PETERSON, BENGT GÖRAN PAUL
KÖRSBÄRSVÄGEN 5
33142 VÄRNAMO
PERSSON, BENGT GÖRAN
59392 VÄSTERVIK
JOHANSSON, ULLA EIVOR KRISTINA
59392 VÄSTERVIK
STÅHLGREN, JAN KRISTER
59392 VÄSTERVIK
BAGGE JOHANSSON, KARIN ELISABETH
59392 VÄSTERVIK
JOHANSSON, KARL GREGER LARS
59392 VÄSTERVIK
ISEHAG, HELEN JEANETTE MARIE
FREJGATAN 101 LGH 1103
11326 STOCKHOLM
_____________________________________________________________________________________________________2
KARLSSON, LILIAN INGEGERD
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:1
DEANN, SIGVARD INGEMAR GEORG
LUGNA VÄGEN 63
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:10
ÅKERMAN, LENNART GUNNAR
VÄSTGÖTAGRÄND 1 A LGH 1502
11828 STOCKHOLM
ÅKERMAN, AXEL CHRISTER
MAGNUS LADULÅSGATAN 30 LGH 1103
11866 STOCKHOLM
ANDERSSON, LENA MARIE
HOLLÄNDAREGATAN 2 A
59336 VÄSTERVIK
BJÖRKMAN, ANITA MARGARETA
ELISABET
NORRA BANGATAN 12 C LGH 1101
59331 VÄSTERVIK
LUGNET 2:11
KARLSSON, SVEN ULF
LUGNA VÄGEN 57
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:12
ERLANDSSON, LARS GÖRAN
DJUPDALSVÄGEN 2 B LGH 1301
19251 SOLLENTUNA
LUGNET 2:13
DEANN, SIGVARD INGEMAR GEORG
LUGNA VÄGEN 63
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:14
JOHANSSON KOLLOCH, FRIDA KRISTINA
DALKÄRRSLEDEN 98
16271 VÄLLINGBY
KOLLOCH, JENS
DALKÄRRSLEDEN 98
16271 VÄLLINGBY
LUGNET 2:15
DELERUD, EVA KRISTINA OLEANA
SKOLGATAN 9 B LGH 1001
58220 LINKÖPING
NORDHOLM, CLAES GOTTFRID
SKOLGATAN 9 B LGH 1001
58238 LINKÖPING
LUGNET 2:16
LUNDBLAD KARLSSON, A-C MARGARETA
HAMRAVÄGEN 13A
59891 VIMMERBY
LUGNET 2:17
CARNHAGE, LILIAN ROSE-MARIE
BOX 19
19121 SOLLENTUNA
_____________________________________________________________________________________________________3
LUGNET 2:18
HALL, CLARY MARGARETA
BJÖRNSBACKEN 6
59077 VRETA KLOSTER
LUGNET 2:19
HARALDSSON, STEFAN HÅKAN
LUGNA VÄGEN 34
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:20
FELIXSON, OLOF LENNART
KOMMENDÖRSGATAN 5 LGH 1601
11448 STOCKHOLM
LUGNET 2:21
NORD, MARIKA JOSEFINA
VALLMOVÄGEN 7
57178 FORSERUM
LUGNET 2:22
KÄTTSTRÖM, BIRGITTA KRISTINA
LUGNA VÄGEN 27
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:23
ÅGESJÖ, INGEGERD VIOLA GUNBORG
LUGNA VÄGEN 29
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:24
BÄCKSTEDT, HANS OLA
PLATENSGATAN 21 LGH 1101
58220 LINKÖPING
BÄCKSTEDT, ANN-MARIE MARGARETA
PLATENSGATAN 21 LGH 1101
58220 LINKÖPING
LUGNET 2:25
CARLSSON, INGER GUNHILD TERESIA
SEVEDEGATAN 13
59897 MARIANNELUND
LUGNET 2:26
MELIN, CARL OLOV PETER
JURASTIGEN 54 LGH 1102
59343 VÄSTERVIK
LUGNET 2:27
JENNEKVIST, LARS JOHAN
ERSTAVIKSVÄGEN 6
13834 ÄLTA
JENNEKVIST, KATJA DONAIJA IRENE
ERSTAVIKSVÄGEN 6
13834 ÄLTA
LUGNET 2:28
GÖRANSSON HARRÉN, CHRISTIAN PER
STORA TRÄDGÅRDSGATAN 15 G
59335 VÄSTERVIK
HARRÉN, SARA EVA ELISABET
STORA TRÄDGÅRDSGATAN 15 G
59335 VÄSTERVIK
_____________________________________________________________________________________________________4
LUGNET 2:29
KARLSSON, BENGT OLOF ÅKE
LUGNA VÄGEN 31
59392 VÄSTERVIK
ANKARMAN, MARIANNE RUT MONIKA
SJÖVIKSGATAN 7 B
59342 VÄSTERVIK
LUGNET 2:31
KARLSSON, STIG ROLF-INGE
LUGNA VÄGEN 21
59392 VÄSTERVIK
KARLSSON, SIV CATARINA
LUGNA VÄGEN 21
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:33
TRÄNK, KARL MAGNUS
SVEDERNAVÄGEN 60
44392 LERUM
SVENSSON, INGRID HELENA
ANDERS TRULS VÄG 6
27456 ABBEKÅS
TRÄNK, KERSTIN LOTTE
ÅNESTADLUND 1
59047 VIKINGSTAD
LUGNET 2:34
JOSEFSSON, BJÖRN EGON
VASSVÄGEN 6
57012 LANDSBRO
JOSEFSSON, GUN KERSTIN
VASSVÄGEN 6
57012 LANDSBRO
LUGNET 2:35
KARLSSON, KLAS-GÖRAN TORE
KLOSTERGATAN 10 LGH 1202
58223 LINKÖPING
KARLSSON, MARIKA ELISABET
KLOSTERGATAN 10 LGH 1202
58223 LINKÖPING
LUGNET 2:36
MALMSTEN-RASTAS, INGRID ANITA
HAGALUNDSGATAN 44 LGH 1404
16964 SOLNA
LUGNET 2:37
ZEED, LARS JONAS
GULLMARSVÄGEN 82 LGH 1002
12039 ÅRSTA
SUNDSTRÖM, EMMA ELISABET
GULLMARSVÄGEN 82 LGH 1002
12039 ÅRSTA
_____________________________________________________________________________________________________5
LUGNET 2:38
WINBLAD, INGVAR BÖRJE
PRÄSTKRAGEVÄGEN 10
57537 EKSJÖ
WINBLAD, SIGRID CHRISTINA
PRÄSTKRAGEVÄGEN 10
57537 EKSJÖ
LUGNET 2:39
RÖDIN, AGNETA ELISABET
ÖSTRA VINKELGATAN 6
59835 VIMMERBY
RÖDIN, LEIF ANDERS OLA
ÖSTRA VINKELGATAN 6
59835 VIMMERBY
LUGNET 2:40
STÅHLE JONSSON, CHRISTINA ELISABET
L
NYGATAN 10 LGH 1201
58219 LINKÖPING
LUGNET 2:41
ELFVING, CATHARINA MARIA ELISABETH
ENEVÄGEN 12
16345 SPÅNGA
ELFVING, ERIK MIKAEL
ENEVÄGEN 12
16345 SPÅNGA
LUGNET 2:42
EKMAN, CLAS GÖRAN
HABORS VÄG 1
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:43
ENGSTRAND, EVA MONICA
AXEL SWARTLINGS GATA 109
60377 NORRKÖPING
LUGNET 2:44
HOLM, ROGER ERIK
LAXGATAN 107
59340 VÄSTERVIK
LUGNET 2:45
FAGERBERG, BERIT MARIE-LOUISE
RYDDALSGATAN 8 D LGH 1202
58248 LINKÖPING
FAGERBERG, LARS-ERIK
RYDDALSGATAN 8 D LGH 1202
58248 LINKÖPING
LUGNET 2:46
MILERED, ANITA ELISABET
RÖNNBÄRSGATAN 4 F
59837 VIMMERBY
_____________________________________________________________________________________________________6
LUGNET 2:47
SVENSSON, SVEN-YVE
KARL DAHLGRENSGATAN 51 LGH 1101
58228 LINKÖPING
SVENSSON, LILIAN BIRGITTA
KARL DAHLGRENSGATAN 51 LGH 1101
58228 LINKÖPING
LUGNET 2:48
MALM, HANS LENNART
KUNGSVÄGEN 63 A LGH 1101
59541 MJÖLBY
MALM, KERSTIN ANELIA
KUNGSVÄGEN 63 A LGH 1101
59541 MJÖLBY
LUGNET 2:49
ERICSSON, ANN-CHARLOTTE KRISTINA
KINDAGATAN 20
59036 KISA
WIDÉN POULSEN, KLAUS
KINDAGATAN 20
59036 KISA
LUGNET 2:50
RIGLERT, BERNT OLOF
ALLÉN 4 LGH 1301
59335 VÄSTERVIK
RIGLERT, MONA BIRGITTA
ALLÉN 4 LGH 1301
59335 VÄSTERVIK
LUGNET 2:51
ÖSTERGREN, HÅKAN BIRGER LEIF
SÖDERMALMSGATAN 6 LGH 1002
59332 VÄSTERVIK
ÖSTERGREN, BIRGITTA LINNÉA
SÖDERMALMSGATAN 6 LGH 1002
59332 VÄSTERVIK
LUGNET 2:52
LINDBLOM, TOMMY SIGVARD
HABORS VÄG 15
59392 VÄSTERVIK
LINDBLOM, MONICA KNUTSDOTTER
HABORS VÄG 15
59392 VÄSTERVIK
LUGNET 2:57
DEANN SVENSSON, L ULRIKA E
RÅSBRÅTEN ÄNGSLYCKAN
57791 HULTSFRED
SVENSSON, LEIF URBAN TORGNY
RÅSBRÅTEN ÄNGSLYCKAN
57791 HULTSFRED
_____________________________________________________________________________________________________7
LUGNET 2:6
MÖLDENER KULLBOHR, BIRGITTA
ELISABET
GINKELÖSA NYSÄTTER 1
58592 LINKÖPING
MÖLDENER, LARS TORGNY
ERIKSTORPSGATAN 8 LGH 1302
21754 MALMÖ
LUGNET 2:7
BRINK, HANS TOBIAS
BÄVERVÄGEN 17
19139 SOLLENTUNA
BRINK, IDA KRISTINA
BÄVERVÄGEN 17
19139 SOLLENTUNA
LUGNET 2:8
STURESSON, INGEGERD
MARKÖRGATAN 17 A
59351 VÄSTERVIK
LUGNET 2:9
LENNER, JOHN YNGVE KRISTER
ESPLANADEN 9 LGH 1001
59331 VÄSTERVIK
LENNER, AINO LINNÉA LISBETH
ESPLANADEN 9 LGH 1001
59331 VÄSTERVIK
STUVERUM 1:29
VÄSTERVIKS HUSVAGNSKLUBB
c/o SVEN KARLSSON
STRÖMMINGSGRÄND 26
59340 VÄSTERVIK
STUVERUM 1:30
PETERSSON, KARL GÖSTA HJALMAR
STATIONSGATAN 5 B LGH 1002
59331 VÄSTERVIK
PETERSSON, INGRID ELEONORA
STATIONSGATAN 5 B LGH 1002
59331 VÄSTERVIK
TISTEDALEN 1:1
NILSENG, JESSICA ELISABETH
WOLLMAR YXKULLSGATAN 50 B LGH
1103
11850 STOCKHOLM
NILSENG, MARIE KRISTINA
HARPSUNDSVÄGEN 155 LGH 1102
12458 BANDHAGEN
NILSENG, EVA MARGARETA
GUSTAV III:S BOULEVARD 2 LGH 1408
16972 SOLNA
_____________________________________________________________________________________________________8
TISTEDALEN 1:2
LARSSON, ERIK RUNE LENNART
NORRA JÄRNVÄGSGATAN 2 B LGH 1402
59330 VÄSTERVIK
LARSSON, AINA INGEGERD LINNÉA
NORRA JÄRNVÄGSGATAN 2 B LGH 1402
59330 VÄSTERVIK
LOFTA-GRÖNDALEN GA:1
GRÖNDALENS VÄGSAMFÄLLIGHET
C/O MANFRED, TOMAS OLOF
59392 VÄSTERVIK
SJÖSHULTS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING
C/O OMAR STEFANSSON
ARABIEVÄGEN 1A
59334 VÄSTERVIK
GUDINGENS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING
59392 VÄSTERVIK
GUDINGENS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING
59392 VÄSTERVIK
LUGNET GA:1
LUGNETS SAMFÄLLIIGHETSFÖRENING
C/O LARS HALL
BJÖRNABACKEN 6
59077 VRETA KLOSTER
Fastigheter utom plan
Fastighet
Fastighetsägare
STUVERUM 1:28
HALLING, ÅKE HARALD
BERGEBO GÅRD
59393 VÄSTERVIK
Anm.
_____________________________________________________________________________________________________9
Rättigheter som påverkas av planen
Rättighetstyp, till förmån för
Belastar
Ledningsrätt, starkström
VÄSTERVIKS KRAFT ELNÄT
AB
LUGNET 2:1
Anm.
I tjänsten
Markus Fridell
_____________________________________________________________________________________________________1
0
Detaljplan för
Lugnet 2:1 m.fl.
Lofta, Västerviks kommun, Kalmar län
2014-06-18
SAMRÅDSREDOGÖRELSE
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR PLANSAMRÅDET
Planen hanteras med normalt planförfarande. Den har varit föremål för samråd under tiden 2 oktober 2013 till
den 5 november 2013 då det funnits tillfälle att lämna synpunkter. Handlingarna har skickats ut till sakägare,
myndigheter, nämnder, förvaltningar och berörda föreningar. Samrådshandlingarna har dessutom funnits
tillgängliga på kommunhuset, på stadsbiblioteket samt på Västerviks kommuns hemsida. Ett samrådsmöte
hölls den 26 oktober kl 14.00 i kommunhuset, mötet annonserades i tidningen.
Yttranden har inkommit från följande:
STATLIGA ORGAN
1. Länsstyrelsen
2. Lantmäterimyndigheten
2013-11-11
2013-11-06
KOMMUNALA ORGAN
3. Miljö- och byggnadsnämnden
4. Västervik Miljö och Energi AB
Avfall och återvinning
Vatten och avlopp
2013-11-14
2013-11-12
2013-11-05
SAKÄGARE
5. Åke Halling, Stuverum 1:28
6. Ingemar Deann, Lugnet 2:13 och Lugnet 2:1
7. Christer Lenner, Lugnet 2:9
8. Emma Strömsund & Jonas Zeed, Lugnet 2:37
9. Marika & Klas-Göran Karlsson, Lugnet 2:35
10. Clary Hall & Lars Hall, Lugnet 2:18
11. Roger Holm, Lugnet 2:44
12. Frida Johansson Kolloch & Jens Kolloch, Lugnet 2:14
13. Anne-Mari & Ola Bäckstedt, Lugnet 2:24
14. Lena & Erik Hall Midholm, Sommarboende i Lugnet
2013-10-11
2013-10-31
2013-10-30
2013-11-04
2013-11-04
2013-11-04
2013-11-06
2013-11-05
2013-11-05
2013-11-05
ÖVRIGA
15. HSO:s referensgrupp för samhällsfrågor
2013-10-29
KORT SAMMANFATTNING OM SAMRÅDSMÖTET
Till samrådsmötet kom 25 personer, varav de flesta var sakägare. Filippa Olsson från kommunen
informerade om planprocessen och presenterade kort om enkla byggregler. Konsult Anne-Marie
Nyström från AIX-Arkitekter presenterade därefter planförslaget och var med och svarade på
frågor.
Under samrådsmötet inkom bland annat följande synpunkter/frågor:





I området finns delade meningar om byggrätterna. Många ansåg att byggrätterna var för små i området.
Framförallt ansågs strandtomterna kunna bygga 25-30 % av fastigheten eftersom fastigheterna är så
små. Andra ansåg motsatsen, att byggrätterna generellt i området var tillräckliga och inte borde öka mer i
den nya planen.
Friluftsfrämjandet vill öka tillgängligheten för allmänheten genom parkeringsplatser för besökare.
Bryggor krockar med fiskerättigheterna, vissa rättigheter till bryggor bör plockas bort från planen och
enbart innefatta W.
Siktlinjerna (p2) fungerar inte. Bestämmelsen är svår att efterleva i praktiken för bygglovgivarna, den
försvårar en bra planlösning vid utbyggnad av befintliga hus och reglerar onödigt mycket enligt de boende.
De anser inte heller att den fyller någon funktion då det redan idag är relativt igenbyggt. Flera ansåg att
en bättre lösning vore att fälla vissa träd för att öka sikten. Träd har dock en bra uppsugningsförmåga
för dag- och ytvatten och förhindrar översvämningsrisker och blöta tomter.
Bestämmelsen m1 är otydlig med vad som gäller vid utbyggnad av befintligt hus. De boende vid
strandlinjen är medvetna om att havshöjningen är ett hot mot deras byggnader i framtiden, men samtidigt
har de lagt ner investeringar på kommunalt avlopp och vatten och önskar att få bo i området permanent.
BEMÖTANDE AV INKOMNA SYNPUNKTER
Nedan följer en sammanfattande redogörelse för inkomna skriftliga yttranden.
Länsstyrelsens yttrande redovisas i sin helhet.
1.
Länsstyrelsen
Kontroll enligt kap 11 PBL
Delar av området ligger inom område med översvämningsrisk. Det är
betydelsefullt att kommunen arbetar proaktivt och inte tillåter ytterligare
expanderingar i områden som på längre sikt kan komma att kräva
kostsamma åtgärder för att kunna möta ett förändrat klimat.
Länsstyrelsen har en skyldighet att överpröva kommunens beslut att anta,
ändra eller upphäva en detaljplan om bebyggelsen blir olämplig till bl.a,
översvämning (PBL 11 kap. 10-12 §§)
Västerviks kommuns egen policy för att hantera översvämningsrisker är
att ingen grundläggning ska ske under +250 cm. Länsstyrelsen vill dock
påminna om att det inte bara är färdig golvhöjd för byggnad som det
måste tas hänsyn till. Vägar, VA, markkablar och annan infrastruktur är
väsentliga funktioner som också långsiktigt måste säkras. Någon ny
bebyggelse under +250-cm-nivån bör inte tillåtas förrän en klimatanalys
utförts som visar hur de framtida översvämningsriskerna ser ut och hur
dessa kan hanteras.
2(25)
MKN vatten: Lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD) förespråkas
men lera och morän kan skapa dåliga förutsättningar för LOD. Det
framgår även att vissa tomter tidvis har dålig avrinning. Ett förtydligande
kring dagvattenhanteringen behövs. Helhetslösning uppges inte behövas,
men det kan vara nödvändigt med planbestämmelse om att lokalgator
ska vara genomsläppliga och att omnämnda fördröjningsmagasin
genomföras. Vad gäller planbestämmelsen a1 bör den förtydligas med
vad som kan anses vara godtagbart. Likaså måste m1 justeras. Det är
kommunen som ansvarar för detaljplanen och överlåta åtgärder och
ansvar till enskilda fastighetsägare anser inte länsstyrelsen vara lämpligt.
Vad gäller miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten måste vidare redovisas
vilka vattenförekomster som påverkas och hur möjligheten är att följa
deras MKN. Kommunalt VA har en mycket positiv inverkan, men
kommunen behöver beskriva påverkan från förorenat dagvatten.
Genomsläpplig lokalgata, fördröjningsdamm och ingen utökning av
bebyggelse som riskerar att översvämmas kanske rent av måste till för att
följa MKN vatten. Vidare bör det framgå vad som avses med kommunal
VA-standard (sid 15 i plan- och genomförande-beskrivningen.
Strandskyddet återinträder i samband med ny detaljplan. Såsom särskilt
skäl för befintliga hus och bryggor samt teknikbyggnad kan godtas att
marken redan är ianspråktagen men länsstyrelsen kan inte se några
särskilda skäl för att ta i anspråk nya områden, särskilt de nya områden
betecknade W2 och g norr resp. söder om nu gällande detaljplan. I
fördjupade översiktsplan för södra Norrlandet 2010, anges dessutom att
exploatering i strandskyddet ska minimeras, vilket även gäller
vattenområden.
Naturvård
Större delen av planområdet omfattas av riksintresse för naturvård och
friluftsliv men dessa kan ej antas påverkas påtagligt av planförslaget. Det
är positivt att kommunen skyddar ekarna i området med benämningen
n1. Det är dock viktigt att enstaka ekar med mindre diameter än 10 cm i
150 cm höjd får vara kvar. Annars försvinner snart den ”yngre”
generationen av ekar.
Kulturmiljö
Ur ett kulturhistoriskt perspektiv är det positivt med ambitionen att
bevara områdets karaktär som sommarstugeområde.
Övrigt
Gällande byggrätternas storlek tycks det, genom flygfoton, som om vissa
fastigheter byggrätt med större byggnader än de 1/5 del av tomtens yta
som anges i planförslaget. Är det så bör planen justeras så att även
(större) befintliga byggnader inrymt i detaljplanen.
Vad gäller enskilt huvudmannaskap i detaljplaner ska detta alltid
motiveras.
Behovsbedömning/Miljökonsekvensbeskrivning
Länsstyrelsen instämmer i kommunens bedömning att genomförandet av
planen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och att en
miljöbedömning därför inte behöver upprättas. Samråd har härmed skett.
3(25)
Kommentar:
Västervik kommun har ett tematiskt tillägg till översiktsplanen med en strategi för
klimatanpassning. I denna står bland annat att grundläggning inte bör ske under
+2.5m över havet. Denna nivå är framförallt satt för att motverka att ny bebyggelse
placeras i olämpliga lägen. En lägre grundläggning får dock ske om det går med
tekniska åtgärder att skydda bebyggelsen mot översvämmande vatten. Lägre krav
kan också ställas på uthus och garage samt befintlig bebyggelse. Dock bör bebyggelsen
hållas begränsad inom områden med risk för översvämning.
Kommunens bedömning är att byggrätten för de befintliga byggnaderna bör begränsas
på de utsatta lägena, detta bedöms även med tanke på att en större byggrätt kan
påverka både landskapsbilden sett från havet samt karaktären i området. Men det är
samtidigt skäligt att det ska finnas en möjlighet för permanent bosättning. Samt för
att öka möjligheten till bättre lokal service året runt. Det kan även poängteras att i
området sker det en övergång från enskilt till allmänt vattenoch avloppssystem, vilket
är positivt för miljön och de MKN för vatten som nämns. En konsekvens av
investeringar i kommunala vattenanläggningar är att det är en ekonomisk kostnad
för de boende, vilket bör kompenseras med möjlighet till permanent boende för
utbyggnad av våtutrymmen m.m.
Med permanent bosättning ställs även krav på tillgänglighet. Tillbyggnader på
befintlig bebyggelse bör därför anpassas till befintlig grundläggningsnivå och kan
därför hamna under kommunens rekommendation, +2.5 meter, som är utpekat för
nybebyggelse.
Kommunen bemöter länsstyrelsens synpunkter med att bebyggelsen hålls restriktiv för
strandtomterna i de utsatta lägena, detta för att minimera eventuella ekonomiska
förluster och miljömässiga konsekvenser vid en havshöjning. Ny bebyggelse måste
placeras minst +2.5 meter över havet, med undantag för enklare
komplementbyggnader. För inredda komplementbyggnader läggs gränsen på 1.7 meter,
med motiveringen att komplementbyggnader har en lägre standard och kortade livstid.
I plankartan stryks även bestämmelsen ”komplementbyggnader som byggs på lägre
höjd ansvarar fastighetsägarna för att åtgärder vidtas så att skador på grund av högt
vatten undviks”. Befintlig bebyggelse får byggas ut motsvarande 20 kvm utan extra
tekniska krav och med befintlig grundläggningsnivå, motiveringen är att tillbyggnaden
är så pass liten att den knappast ger någon större påverkan på miljön och
översvämningsrisken, dock har utbyggnaden mycket stor betydelse för de boende. I
planbeskrivningen läggs bilder/kartor in som visar på framtida scenarion för
havsvattenhöjning. Dessa ska fungera som upplysning för de boende vad som kan
hända med deras tomter i framtiden och vad det finns för risker att bygga. Det bör
dock poängteras att dessa analyser bara är scenarior och vi inte med säkerhet kan
veta den framtida havsnivån. Va-ledningar finns redan utbyggda i området, de ligger
utom risk för översvämningar. Inga vägar hamnar inom risken för att bli
översvämmade.
För dagvatten läggs en bestämmelse in i plankartan om genomsläppliga vägar samt
möjlig placering av en dagvattendamm. Likaså justeras a1 med vad som anses
godtagligt, dock vill kommunen inte låsa planen till specifika tekniska åtgärder. Det
finns en handbok för kommunens standard för vatten och avlopp, en hänvisning till
denna läggs in i planbeskrivningen. Med dessa åtgärder anser kommunen inte att
MKN för vatten försvåras i och med de nya planerna för området.
Några av de utpekade W2 områdena ska plockas bort i planen och ersättas med W.
För områdena för g norr respektive söder om den befintliga planen så är dessa redan
ianspråktagna av gemensamhetsanläggningarna. Kommunen insisterar på att behålla
den norra delen i planen för att skydda de ekar som växer där. Bestämmelsen n1
4(25)
ändras och de större ekarna mäts in i plankartan. Bland annat för att kontroll ska
skall vara enklare i framtiden och för att mindre ekar inte ska fällas innan de nått
stamdiametern. Den södra delen kan utelämnas eftersom den inte behövs för syftet
med planen. Motiveringen bakom enskilt huvudmannaskap läggs till i
planbeskrivningen.
2.
Lantmäterimyndigheten
Planbeskrivning
Det ska enligt planen vara enskilt huvudmannaskap. Någon motivering
till detta finns ej.
Under organisatoriska frågor bör förtydligande ske av de
marklösenfrågor som kan uppstå. Det nämns exempelvis inget om att
fastigheterna har rätt till ersättning eller vilka ersättningsprinciper som
gäller vid sådana fall.
Det nämns att det är önskvärt att de olika gemensamhetsanläggningarna
går samman till en förvaltande anläggning. Detta kan planförfattaren
styra med en fastighetsbestämmelse.
Det finns redovisat vilka olika fastighetsbildningsfrågor som kan
uppkomma i och med planen, dock finns ingen kostnad för dessa
redovisad.
Plankarta
Det finns inom planen E-områden utan angiven maximal bygghöjd, detta
bör tillföras så angränsande fastigheter vet vad de kan förvänta sig i form
av höjd på ny byggnation på platsen.
Det finns u-områden utlagda i plankartan. Viktigt att nämna är att en
sådan bestämmelse inte med automatik ger en rättighet att använda
området för undergjordiska ledningar, för detta krävs avtal med
markägare eller fastighetsbildningsåtgärd.
Det finns g utlagt på samtliga naturområden. g kan endast läggas inom
kvartersmark. När det är enskilt huvudmannaskap är det förutsatt att
förvaltningen ska skötas på enskilt sätt, detta kan då innebära att det kan
bildas en gemensamhetsanläggning.
Inom planområdet finns ett flertal ”ansl”. Viktigt att nämna är att en
sådan bestämmelse inte med automatik ger en rättighet att använda
området för utfart, för detta krävs avtal med markägare eller
fastighetsbildningsåtgärd.
Det finns exempel på naturområden som anges som ”ansl” flera av dessa
ingår i befintliga gemensamhetsanläggningar för väg, det kan ifrågasättas
varför dessa inte ska vara lokalgata.
Inom det sydöstra naturområdet finns idag en befintlig
gamensamhetsanläggning för bland annat brygga, frågan bör väckas om
det ska läggas ett V1-område i anslutning till anläggningen.
Inga anmärkningar
5(25)
Kommentar:
En motivering bakom valet av enskilt huvudmannaskap skrivs in i
planbeskrivningen. Vilka fastigheter som har rätt till ersättning kan läggas
till i planen. Vilka ersättningsprinciper som finns vid marklösenfrågor får
lämpligen hanteras vid ett senare skede. Kostnaderna för
fastighetsbildningarna kan variera över tiden och andra omständigheter,
såsom samordning.
I planbeskrivningen nämns att det är önskvärt att
gemensamhetsanläggningarna går samman till en gemensam förvaltande
anläggning, detta är dock inget som kommunen vill tvinga fram i planen.
Plankartan kompletteras med en höjdangivelse för E-området. Kommunen
stryker bestämmelsen g i planen, då den anses överflödig enligt lantmäteriet.
u-områdena är reserverad mark i plankartan, kommunen är medveten om
att detta inte per automatik ger en ledningsrätt. Planbeskrivningen
kompletteras med information om detta. Kommunen är även medveten om att
bestämmelsen ”ansl” inte per automatik ger en rättighet, utan detta måste
ansökas hos lantmäteriet, dessa ingår dock redan i
gemensamhetsanläggningarna. Vägarna för utfart, ”ansl” i plankartan har
markerats på detta sätt för att tydliggöra att dessa vägar har en underordnad
roll gentemot det mer sammanhängande trafiknätet. ”ansl” -vägarna är
tänkta att samordnas i naturen mer än övriga vägar och saknar vändzoon
eller andra sätt att ta sig runt.
Det sydöstra naturområdet är i huvudsak tänkt som bryggor för bad och
rekreation. Ett V1-område i anslutning till området anses därför inte
behövas. Det går att ta sig till området genom att gå eller cykla över
naturmarken. Några parkeringsplatser i närområdet kan dock ritas ut i
plankarta, som är till för parkering för de boende, gästparkering till de
boende och de som har bryggplatser i området.
3.
Miljö- och byggnadsnämnden
Den bestämmelse som finns om byggteknik och höjden om 2.5
m över nollplanet bör endast omfatta nybyggnation, ej om- och
tillbyggnader.
Område för parkeringsplats bör finnas i anslutning till
naturområde och allmän båtbrygga för allmänheten.
Samtliga fastigheter skall ha tillgång till anslutningsväg från
lokalgata.
Är E-områdena tillräckliga? Västervik miljö och energi AB bör
lämna synpunkter.
e1 och e2 – Byggrätterna bör begränsas med byggnadsarea, ej
enbart med bruttoarea.
p1- Komplementbyggnader bör inte placeras närmare gräns än
1.0 m. Detta för att undvika konflikter när byggnaden ska
underhållas, snöras, dagvatten, takfot som går över gräns. Viktigt
även med hänsyn till a1.
6(25)
p2- Punkten svårbedömd. Bättre att reglera siktlinjer med
punktprickad mark.
Utformning – Punkten bör tydliggöra där suterrängvåning utöver
våningsantalet går att nyttja.
W1 + w2 – Hur stor andel av vattenområdet får bebyggas?
Kommentar
m1 tydliggörs. I planen ges det möjlighet att bygga 20 kvm på befintlig
grundläggningsnivå och komplementbyggnader får placeras lägre. Vid större
utbyggnader är det ur klimatsynpunkt bättre om befintlig huvudbyggnad rivs
och ny byggnad placeras över 2.5 meter. I planen ges möjlighet att placera
nybyggnad på plintar, där utrymmet under inte kommer räkas som en
våning.
Område för parkeringsplats i anslutning till naturområdena läggas in i
plankartan, dessa kan fungera som parkeringsplatser för de boende och
besökare, samt de som har bryggplatser i området. Området består till största
delen av fritidsbostäder, med en del omvandlingar till permanentboende.
Bryggor och badplatser sköts och bekostas privat av samfälligheterna. Att
erbjuda allmänna bryggor i området anser samhällsbyggnadskontoret mer
lämpligt i andra lägen.
Samtliga fastigheter har tillgång till anslutning från lokalgata. Vissa i
direkt kontakt med lokalgatan och andra genom sk ”ansl” vägar.
Miljö och energi har inte yttrat sig om storleken på E-områdena. Dessa
utrymmen är redan utbyggda.
Bestämmelsen e1 och e2 ändras med en mix av både byggnadsarea och
bruttoarea. I planen skall samtliga komplementbyggnader med p1 placeras
minst 2 meter från tomtgräns. Bestämmelsen p2 för strandtomterna kommer
att ses över och ändras med prickmark.
Souterrängvåning får inredas där det kan ske utan större ingrepp i
terrängen. Huruvida det anses ge större ingrepp i terrängen eller ej är en
bedömningsfråga från fall till fall, beroende på hur mycket marken lutar där
byggnaden placeras, markunderlaget och hur pass väl byggnaden anpassar sig
till terrängen. Det är svårt att finna några fasta riktlinjer för en bedömning
av detta och samhällsbyggnadsenheten anser därmed att detta lämpligast bör
bedömas vid bygglovgivningen.
För W2 områdena finns en definition i planbeskrivningen på hur stor
byggrätt som maximalt får utnyttjas för bryggorna. Denna definition kan
skrivas in i plankartan. För W2 områdena exkluderas det sydligaste
vattenområdet från planen och den nordligaste ändras till W. W2 området
beläget mellan fastigheterna Lugnet 1.2 och Lugnet 2:13 ändras till W.
Övriga W2 områden ges byggrätten inom användningsgränsen.
7(25)
4.
Västervik Miljö och Energi AB
Avfall & återvinning
Avfallsutrymmen ska utformas och dimensioneras så att de
möjliggör sortering och återvinning av avfall. För småhus får lösa
avfallsbehållare användas. Var ett avfallsutrymme ska placeras
måste noga övervägas. Närhet till bostäderna, trafiksäkerhet,
barnsäkerhet och arbetsmiljö är faktorer som påverkar
placeringen.
För ytterligare information, om t ex transportvägar, hänvisar vi
till Avfall Sveriges Handbok för avfallsutrymmen.
Vatten & avlopp
Vi vill att ni stryker samtliga avsnitt på temat att det samfällda
VA-ledningsnätet är byggt så att vi kan ta över det.
Är U-områdena inlagda efter samfällighetens inmätning? Vi har
hittat två avvikelser:
 Ledning och LTA-enhet för Lugnet 2:9 har inget Uområde. Ligger inom V1-området.
 Saknas en bit u-område till Lugnet 2:29
Kommentar:
Placeringen av avfallsutrymmena regleras inte i detalj i planen. I området har en
extra yta reserverats för sophämtning (E3) eftersom det är mycket trångt för sopbilar
m.fl att passera längs med strandtomterna.
Samtliga avsnitt på temat om att det samfällda Va-ledningsnätet byggs så att
kommunen kan ta över dessa stryks i plan- och genomförandebeskrivningen.
U-områdena är inlagda efter samfällighetens inmätningar, kontroll så att alla
områden redovisas korrekt görs innan granskningstillfället. V1 -området
kompletteras med ett u-område för fastigheten 2:9.
5.
Åke Halling, Stuverum 1:28
Jag har tagit del av planförslaget angående Lugnet.
Frågor:
1. Det står mest om samfälligheten på Lugnet men vad jag förstår
går detaljplanen även in på landområdet och vattenområdet på
min fastighet Stuverum 1:28, gäller även där lättnader på
strandskydd, byggrätter mm?
2. Kommer det att finnas ev. inskränkningar på min fastighet vad
gäller skogsbruk, jakt mm?
Synpunkter och önskemål om klargöranden:
1. Ni har förslag på hur stora bryggor som får byggas på de olika
tomterna. Hur kan ni göra det utan att förankra detta hos mig som
fastighetsägare till vattenområdet? Jag vet att strandtomterna har rätt till
en mindre brygga. Men är en brygga på 20 kvm verkligen en rättighet
utan vattenägarens medgivande? Detta får väl i så fall först vara
förhandlat och klart med mig?
(Enligt lantmäteriet vid en tidigare förfrågan gällande ett annat ärende så
får det bara vara en brygga för en båt utan fastighetsägarens samtycke,
8(25)
även detta kan diskuteras beroende på hur stranden används, kanske är
där badplats el. dyl-.)
Totalt så inskränker ju all byggnation min fastighets fiskemöjligheter och
annan ev. användning av vattenområdet.
För ett par år sedan överklagade jag ett beslut att göra en utfyllnad, en pir
på mitt vatten, större brygga mm som inte fanns med på min fastighet
när jag köpte den av Assi Domän. Det var först när det gått till Mark och
miljödomstolen som samfälligheten fick rätt. Det är också i
sammanhanget värt att notera att jag överklagade först efter att
medlemmar i samfälligheten uppmanat mig till detta eftersom de
mängder av stora stenblock mm förstör den mjukbotten som är mycket
sparsam i övrigt på min fastighet.
Myndigheten då prövade enligt uppgifter jag fick då ej om de hade rätt
att bebygga min fastighet endast själva bygglovet.
Rättigheten till de byggrätt som samfälligheten fick (Emot många
delägares vilja) är ännu inte prövad i rättslig instans.
Nu har jag ny fast mark (pir) på mitt vattenområde, enl. reglerna har jag
rätt att göra väg dit mm. Som ni säkert förstår så vill jag med detta visa
på att ni måste tänka till när ni beslutar något som berör min fastighet.
Vad jag vill säga med detta är att om ni ger ett generellt bygglov på 20
kvm av brygga på tomterna så kan fastighetsägarna också tro att de har
byggrätt gentemot mig, vilket kanske inte är fallet och då är det jag som
måste agera juridiskt, därför är det bättre om sådant är klart innan ni
skriver något om detta.
Utanför tomterna kan knappast någon byggrätt gentemot min fastighet
finnas alls utom att underhålla de bryggor som fanns vid mitt
övertagande av Stuverum 1.28. Därför ställer jag mig mycket frågande till
de stora bryggor ni anser kan byggas på mitt vattenområde utan
medgivande från vattenägaren.
Jag är medveten om de servitut som fanns vid övertagandet av
fastigheten, men dessa täcker inte de hela områden som ni har ritat ut på
kartan.
Kommentar:
I detaljplanen berörs både mark och vattenområden. För det vattenområde
som tillhör fastigheten Stuverum 1:28 tas rätten till bryggor bort och
användningen av området i dagsläget kommer i och med detta inte att
ändras. Lugnets samfällighet har sedan tidigare rätt att utnyttja detta
vattenområde för bad, detta styrs i ett annat dokument.
En liten markremsa berörs av fastigheten Stuverum 1:28 i den nya
detaljplanen. Detta är marken från den tidigare strandlinjen vid Lugnets
samfällighets badplats. Denna mark har Lugnets samfällighet rätt att
nyttja. Det finns inga byggrätter på denna mark och inga rättigheter ändras
avseende jakt och skogsbruk m.m.
De fiskerättigheter som finns på vattenområdet kommer inte att påverkas av
planen. Fiskerättigheterna sträcker sig utanför fastigheten Stuverum 1.28
och in på vattenområdet för fastigheten Lugnet 2:1. Stuverum 1:28 sträcker
sig enbart utanför Lugnets badplats och fram till gränsen för fastigheten
Lugnet 2:6 (vars vattenyta utanför fastigheten tillhör fastigheten Lugnet
2:1). De privata fastigheterna har rätt att bygga en mindre brygga,
motsvarande 20 kvm intill fastigheten. Här är det fastighetsägaren till
Lugnet 2:1 som berörs. Alltså berörs inte fastigheten Stuverum 1:28 av
9(25)
några enskildas utbyggda bryggor.
6.
Ingemar Deann, Lugnet 2:13 och Lugnet 2:1
Synpunkter och kommentarer till förslaget för detaljplan
Lugnet 2:1 m.fl. Lofta i Västerviks kommun, Kalmar län och
tillhörande samrådshandlingar.
Byggrätt 20 % bör ändras till 25 % för hela området.
De små strandtomterna ges ändå en begränsad byggyta, även vid
en begränsad utökning av tomtytan, som planförslaget medger.
Huvudbyggnad max 150m2 alt. eget val, för hela området.
Ger frihet att ev. bygga ihop med en komplementbyggnad.
Nockhöjd 7.5m kan vara lika för hela området.
O,5 m diff. Mot strandtomter obetydlig skillnad med tanke på
dess låga läge.
Takvinklar behöver anges/begränsas?
Nockhöjd resp. gavelbredd 8m och 0.7m över vindbjälklaget, ger
ändå bestämd vinkel.
2.5m-kurvan för framtida havsvattenhöjd bör tas bort.
De flesta kommande bygglovsansökan, blir om- och tillbyggnader
av befintliga byggnader. Orealistiskt att de skall ev. behöva riva.
Fortfarande forskningsresultaten osäkra om nivåhöjningar.
Färdigt golv skulle ligga 2.8-2.9m. Låter lite långsökt.
Krav om siktkorridorer genom tomter tas bort.
Dessa skulle helt omöjliggöra ändamålsenliga nya resp. om- och
tillbyggnader av befintliga, med tanke på de små och smala
tomterna. Dessutom har området redan generösa sikt-väg- och
grönytor mot sjön. Höga träd kan vara mer siktbegränsande.!
Prickad mark ändras till plusprickad.
Ger en något större valfrihet och bör lösas i grannsamråd och
bygglovsbedömmare. Huvudbyggnads avstånd till tomtgräns kan
3m uppstå behov vid bef. Byggnad.
Fasadmaterial skall inte begränsas.
Planen skall ju finnas lång tid. Fasadutseenden uppfattas olika
över tid och är enbart ett personligt tyckande. Dessutom ev.
konkurrensbegränsande för andra leverantörer. EU krav?
Idag finns ju dessutom material som utseendemässigt liknar trä.
Planen avser redan bebyggt område. Många har redan
nyinvesterat i befintliga byggnader och nu med nytt VA system
vill kanske ytterligare förbättringar och ev. utbyggnader göras.
Tidigare plan gavs också många dispenser varför området redan
har ett blandat utseende. Med de enkäter som tidigare gjorts och
de uttalanden som kommit mig till del, tycks de flesta boende
inom området vilja ha små begränsningar och ser gärna ett
varierande utseende för fastigheterna. Även att området blir mer
blandat med fritids- och permanentboenden.
Div. Fastighetsrättsliga synpunkter för stamfastigheten Lugnet
2:1
Bojar för båtar ”på svaj” ska ej tillåtas på fastighetens
vattenområde.
Detta för att undvika olyckor och konflikter vid utövande av
vattensporter etc. Ger för alla ett trevligt utseende med öppet
10(25)
vatten.
Detta gäller inte de bojar som båtar angöres med mellan boj och
egen brygga. Inte heller bojar till samfälligheternas båtbryggor.
Vattenområde från Tistedalen 1:2´s södra tomtgräns till
fiskevattnets södra gräns, skall ändras till W. (Öppet vatten)
Vattenområdets fiskevatten för Lugnet 2:1 är område F och Ga.
Och ska bibehållas. Fiske med fasta redskap för angöring vid
strand kan endast ske i detta område, då övrigt är bebyggt eller
skulle störa Lugnets samfällighets verksamheter. Detta område
skall därför vara fritt från bojar och bryggor eller andra fasta
anläggningar.
Detta begränsar inte samfälligheten Sjöhults båtbrygga eller
badplats.
Vattenområde (ca 12m) mellan fastigheterna Lugnet 2:13 och
Tistedalen 1:2 ändras till W (öppet vatten)
Området begränsas idag mellan fastigheternas befintliga bryggor
och skulle vid ytterligare brygga omöjliggöra för alla ett nyttjande
av bryggorna.
Markägare Gröndalen har tidigare med samma argument fått
avslag bygglov för brygga.
Kommentar:
Byggrätterna ändras så att de mindre tomterna får något större byggrätt och
de större något mindre. Den nya lagändringen som träder i kraft, 2 juli
2014, innebär en generellt ökad byggrätt för alla (även gentemot
samrådsförslaget). Området har idag en stark karaktär av små
fritidsbostäder och därför är det viktigt att de nya byggnaderna inte blir för
stora så att området får ett splittrat intryck. Därmed är det nödvändigt att
reglera största byggrätten för både huvudbyggnad och komplementbyggnader.
För strandtomterna gäller att framtida klimatförändringar sätter
begränsningar på hur stora byggrätter som kan beviljas. m1 kommer inte att
tas bort från plankartan. Pga. bland annat diskussioner med länsstyrelsen
har denna bestämmelse behövts skärpas ytterligare. De som vill ha en större
huvudbyggnad måste flytta upp byggnaden över 2.5 meter och i vissa fall
bygga huset på plintar. I annat fall tillåts en utbyggnad på 20 kvm. Se
synpunkter och svar under länsstyrelsens yttrande.
Nockhöjden ändras till byggnadshöjd 4.2 meter. Denna höjd är högre än i
den gällande detaljplanen och ger möjlighet att inreda vind etc. Takvinklen
är så pass vid att den ger en mycket lite begräsning på
utformningsalternativen, men behövs för att byggnaderna inte ska bli för
höga.
För strandtomterna regleras höjden enbart med våningsantal, för att kunna
tillämpa en mer individuell bedömning pga. höjdskillnader m.m. Kravet på
minsta gavelbredd tas bort, likaså regleras siktlinjerna istället med
traditionell prickad mark. Syftet med bestämmelsen är att värna om
siktlinjerna. Att fälla träden ger ett mindre lyckat resultat, eftersom det kan
leda till mer bekymmer med dagvatten och ytvattenavrinningen i området. I
detaljplanen går det inte att villkora plusmarken mot grannarnas
godkännande, sådant godkännande sker under utarbetandet av detaljplanen.
Kommunen har bedömt det lämpligt att bevara en viss del av prickmarken
mot vägar, grannar och grönytor. Detta för att behålla upplevelsen av den
gröna naturen i området. Placering av garage nära gatan kan även utgöra en
11(25)
trafiksäkerhetsfråga och marken framför garaget kan utnyttjas som öppen
parkeringsplats. Övrig prickmark är till för att byggnader inte ska placeras
för nära tomtgräns, detta för att undvika konflikter vid underhåll av
byggnaden samt att exempelvis snö och dagvatten inte hamnar på
intilliggande fastigheter.
I området är träpanel nästan uteslutande det material som används och
starkt karaktäristiskt i gamla fritidshusområden. Det finns ett stort utbud
och många varianter av detta material som ger möjligheter att variera
fasadens utryck.
Gällande de fastighetsrättsliga frågorna så styr planen inte möjligheterna för
bojar på bryggorna för båtar. Vattenområdet söder om fastigheten Tistedalen
1:2 föreslås utgå ur planen. Vattenområde mellan fastigheterna Lugnet 2:13
och Tistedalen 1:2 ändras till W, likaså Lugnets badplats.
7.
Christer Lenner, Lugnet 2:9
Synpunkter på förslag till ny detaljplan för Lugnet 2.1, Lofta i
Västervik kommun, Kalmar län









25% byggrätt och max 250m2, lika för hela området.
Huvudbyggnad max 150m2 alt i eget val
Nockhöjd 7.5m lika för hela området
Takvinkel 23-38 grader för strandtomterna tas bort, omöjliggör
annars inredd vind på smala hus. Takvinkel brukar ej heller
kombineras med nockhöjdsbegränsning.
2.5 m kurvan jmft med vattenhöjd tas bort. 2.8 m färdigt golv
skulle innebära problem vid påbyggnad av befintliga hus så att
invändiga nivåskillnader uppstår med trappor etc och som
omöjliggör boende vid högre ålder och sämre rörlighet.
Dessutom kommer byggnaderna på strandtomterna att bli ännu
högre än nödvändigt.
Krav på siktkorridorer tas bort. Finns redan tillräckligt många
siktgator i området och skulle även nästintill omöjliggöra ett
praktiskt byggande på vissa strandtomter p g a lutningen etc. Se
även hur befintlig bebyggelse är utformad.
Prickmarken ska plus-prickas på strandtomterna västerut mot
gatan samt mot allmänning och mot V1 för att möjliggöra typ
carportbebyggelse samt komplementbyggnader på sluttande
tomter. Se även befintlig bebyggelse..
Allmänn kommentar:>90% av fastighetsägarna i området är ej
intresserade av en småskalig bebyggelse enl i somras gjord
undersökning.
Ingen begränsning enbart till trämaterial, material som används
skall dock smälta in på ett bra sätt. Anm. Det finns idag många
fina kompositmaterial, som är i princip underhållsfria, och som
helt liknar dagens trämaterial.
12(25)
Kommentar:
Kommunens bedömning är att det är viktigt med prickmark i vissa lägen. Gällande
fastigheten 2:9 ligger ett u-område intill vägen som är olämpligt att överbygga då
ledningarna ska vara tillgängliga att underhålla. Prickmarken i sidled är till för att
skapa siktlinjer (istället för den tidigare bestämmelsen p2).
En småskalig bebyggelse har inte enbart betydelse för de boendes intressen i området.
En småskalig bebyggelse har även betydelse för landskapsbilden sett från havet,
omhändertagande av dagvattnet, mark för djur och naturlivet etc. I detaljplanen har
dock stor vikt lagts på de boendes möjligheter att kunna bo permanent i området.
Övriga svar, se kommentarer till Ingemar Deann.
8.
Emma Strömsund & Jonas Zeed, Lugnet 2:37
Synpunkter på Detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl.
– Samrådshandling 13 09 30
Vi bor heltid som fritidsboende i Lugnet under ca tre månader per år och
har valt området just på grund av dess karaktär med småskalig
bebyggelse, grusvägar och dess charmigt lantliga känsla. Vi känner nu
stor oro över att området kommer att förändras till karaktären, inte minst
med tanke på att vi har anslutit oss till det kommunala VA-nätet samt
bredband vilket avsevärt underlättar för permanentning av området.
Eftersom vårt syfte med fritidshuset i Västervik är att kunna få
miljöombyte från stadslivet har vi varit noga med att undersöka
förutsättningarna/kommunens planer för området. Vi väntade bl.a. in
den fördjupade översiktsplanen, där Lugnet inte finns med som
utvecklingsområde, innan vi valde att göra några större investeringar i
fastigheten. Eftersom föreningen hade lämnat in en skrivelse som tydligt
visade att önskemålet var att området även fortsättningsvis skulle fungera
främst som fritidshusområde och ingen erinrade sig mot detta i
utställningsskedet kände vi oss trygga med att så skulle förbli. Ett starkt
argument för bevarande av småskaligheten i området är ju också att det i
Västervik finns relativt gott om alternativ för de som önskar bo i/bygga
en större villa.
Till en början vill vi poängtera att det inte är Lugnets- och Sjöshults
samfällighetsföreningar utan enskilda medlemmar i föreningarna som har
ansökt om en planändring och som felaktigt har sagt sig representera
föreningarna. Ansökan hade inte innan den lämnats in till kommunen
förankrats hos medlemmarna på t.ex. ett årsmöte utan kom som en
fullständig överraskning för oss.
Det föreliggande förslaget till detaljplan tar dock på många punkter fasta
på och löser de brister som finns i gällande byggnadsplan som i för liten
utsträckning reglerar hur byggnation får ske. Vi ställer oss därför ändå
positiva till att planen plan tas fram under förutsättning att den skärps
ytterligare vad gäller punkter som redovisas nedan.
-
Förslaget medger alltför stor byggrätt då byggnadernas totala
bruttoarea föreslås bli 20% av tomtarean med en huvudbyggnad
på 100 respektive 150m2. Redan idag upplevs området som
väldigt tätbebyggt och en ytterligare förtätning skulle enligt vår
mening påverka upplevelsen av det mycket negativt. Vi anser att
13(25)
en bruttoarea på 10% av tomtstorleken är lagom om man vill
bevara områdets karaktär. Eftersom flera av de mindre tomterna
får en utökad tomtyta medför detta per automatik möjlighet till
utbyggnad för flera av dem. Mycket små tomter (mindre än
800m2) skulle kunna ges en byggrätt på 80m2 bruttoyta oavsett
tomtyta för att kunna inrymma alla funktioner som man idag vill
ha i ett fritidshus. Detta kan antas vara en rimlig storlek för ett
fritidshus på en liten tomt, vilket också verkar vara den
bedömning som kommunen gjort i en tilläggsplan så sent som
2002. (En jämförelse kan göras med t.ex. Årsta havsbad utanför
Stockholm som har liknande karaktär och tomtstorlekar och där
största sammanlagda byggnadsarea för de flesta tomterna har
bestämts till max 70m2.)
-
Då vi har förstått att några fastighetsägare anser att dagens 10%
är för lite skulle en rimlig kompromiss kunna vara en total
bruttoarea om 15% även om vi tycker att det skulle ge en alltför
tät bebyggelse.
Bestämmelserna angående nockhöjd, takvinkel, fasader,
gavelbredd, byggnaders placering, ingrepp i naturen och
komplementbyggnaders storlek tycker vi är mycket bra i
förslaget.
-
Vad gäller den prickade marken längs vägarna anser vi att den är
viktig för bevarande av områdets karaktär och att den därför bör
återinföras till en bredd av 6 meter där den i förslaget är
borttagen längs Lugna vägen och Habors väg.
-
Även den mark som tillförs strandtomterna mot strandlinjen bör
vara prickmarkerad. Området skulle förändras påtagligt från
vattnet om det t.ex. skulle uppföras 60m2 stora
komplementbyggnader ända ute i vattenlinjen.
-
Bestämmelsen att en siktlinje ska behållas genom att en fjärdedel
av tomtens bredd ska lämnas obebyggd är mycket bra men borde
utökas till åtminstone en tredjedel av tomtens bredd.
-
Vad gällen vägen intill fastigheterna 2:8 och 2:9 vill vi att den ska
tas bort helt eller möjligtvis utformas som anslutning till fastighet
från sydost med stopp mot entrévägen/stigen ner till
badbryggan. Vägen har inget värde för andra än de två
fastigheterna utan ger istället den negativa effekten att mer trafik
troligtvis kommer att passera entrén till badbryggan och
anslutningen mot naturområdet vid barnbadet. Även här bör
respektive fastighetsägare ansvara för kostnaden för
anpassningen.
14(25)
Kommentar:
Då tilläggsplanen genomfördes 2002 hade området ingen gemensam vattenoch avloppslösning, vilket kan ha påverkat storleken på byggrätten. En
byggrätt på 80kvm bruttoarea är en något begränsad byggrätt, om
fastighetsägaren ska kunna inrymma extra isolering, kök, badrum,
tvättstuga, pannrum m.m, Området ligger relativt nära Västerviks centrum
och enligt FÖP Södra Norrlandet håller området på att expandera och
omfatta allt mer permanentboende. Lugnet bör därför ges möjlighet till
permanent bosättning likt närliggande områden, med motiveringen att det
sker på villkor utifrån dagens fritidsbostadskaraktär. Flera av fastigheterna
är idag utbyggda mer än 15 % bruttoarea av fastigheten.
Prickmarken har justerats något ut mot Lugna vägen.
Fastigheterna längs strandlinjen kommer tyvärr att behöva flyttas upp om de
ska klara klimatförändringarna.
Siktlinjerna P2 har utgått ur planen och styrs nu av prickad mark för att
bevara en del av siktlinjerna i området.
Vägsträckning intill fastigheterna 2:8 och 2:9 tas bort och istället läggs det
in en vändzon framför fastigheten 2:7. Även ett gemensamt utrymme för
sophantering läggs in i planen för att underlätta för sopbilar.
9.
Marika & Klas-Göran Karlsson, Lugnet 2:35
Hej (2013-11-03)
Här är våra synpunkter på den förslagna detaljplanen för Lugnet 2.1 m.fl.
(Lugnets och Sjöhults samfälligheter).
Det förslag som vi nu tagit del av, och som presenterades och
diskuterades på samrådsmöte 26 oktober, tycker vi är genomtänkt och
väl anpassad till området. Målet att bibehålla småskalighet och
anpassning till naturen, är viktigt. Att området fortsatt får ha kvar
utrymmen/stråk för utsikt, ljus och växtlighet kan inte nog poängteras.
Eftersom området redan till en del har bebyggelse för permanentboende,
och kan förväntas få ytterligare sådan, finns ett behov av att förändra
byggrätterna. Det förslag som nu lagts anser vi väl fyller de behov som
finns och kan uppkomma. Ytterligare ökning av byggrätterna kommer att
äventyra de intentioner som nämns ovan. Principen att utöka bruttoarean
med komplementbyggnader ska värnas om och måste rimligtvis räcka till
med den föreslagna totalareorna.
Vi vill därför att den föreslagna detaljplanen antas.
Kommentar:
Planförslaget har justerats något efter samrådet, framförallt byggrätterna har
fått en mer differentierad bedömning, men planförslaget följer i stort sett
samma utgångspunkter sedan samrådet.
15(25)
10.
Clary Hall & Lars Hall, Lugnet 2:18
Yttranden över samrådshandling avseende ny detaljplan för Lugnet 2:1
m.fl.
Vi anser det vara viktigt att byggrätterna i området utökas och regleras,
men att det sker som föreslagits så att områdets karaktär av
fritidsbostäder bevaras.
Vår familj och generation före har ägt fastigheten sedan 1950. Vi har
under alla år lagt ner mycket tid på att bygga och förbättra fastigheten.
Ett av våra mål är att kunna lämna över fastigheten till våra barn med
familjer så att de under lång tid kan ha glädje av och träffas på
fritidsområdet Lugnet. Så är det också för många familjer här.
Det är också viktigt att förslaget inte innebär kraftigt utökade utgifter för
fastighetsägarna. Exempelvis för vägar. Samfällighetsföreningarna Sjöhult
och Lugnet har tagit initiativet till att och låtit bygga en ny VA anläggning
och kanalisation för bredband. Det har och kommer att kosta pengar och
ideelt arbete för medlemmarna även fortsättningsvis.
Alla som bor på Sjöhults och Lugnet har väl flyttat dit för att man gillar
områdenas miljö och karaktär. Det går nu efter att Va-anläggningen blev
också alldeles utmärkt att bo där permanent.
Det stora diskussionsämnet här har varit byggrätterna. De var med de
gamla områdesbestämmelserna för små. Det är bra att byggrätterna har
kunnat öka men att inriktningen fritidsbostäder bibehålls i enlighet med
övriga beslutade planer. Då nu bruttoarean på huvudbyggnaden
begränsas är det viktigt att komplementbyggnader tillåts.
Vi föreslåt att detaljplanen antas.
Kommentar:
Med detaljplanen följer vissa möjligheter, men detaljplanen kan inte tvinga
fram en åtgärd. För investeringar etc. i området är det samfälligheten som
styr. Planförslaget har justerats något i bestämmelserna, men följer samma
utgångspunkter sedan samrådet.
11.
Roger Holm, Lugnet 2:44
Synpunkter beträffande ny detaljplan för Lugnets- och Sjöhults
Samfälligheter vid fastigheterna Gröndalen 1:1 och Lugnet 2:1.
Refererande till det samrådsmöte som anordnades i
kommunhuset 2013-10-26, med presentation av ny detaljplan,
framför jag här mina personliga synpunkter.
Allmänt
Området som detaljplanen avser består av totalt 63 fastigheter,
varav 61 är bebyggda, samt tillkommer 1 st. ny fastighet på
Lugnet. Den gamla detaljplanen från 1958 avsåg fritidsbebyggelse
och de flesta tomter bebyggdes i början på 1960-talet. Mycket har
hänt i området sedan dess, framförallt när det gäller
byggnationen, men även när det gäller samfälligheternas
16(25)
gemensamhetsanläggningar såsom vägar, bryggor, badplatser och
grönområden.
Förändringen av byggnationen har gjorts såväl inom regleringen
för den gamla detaljplanen, som genom dispenser vad beträffar
bl. a. byggrätt på tomterna, bygghöjd och utformning. Om man
ser tillbaka och jämför hur bebyggelsen såg ut för 30 år sedan, så
är det inte mycket som är sig likt, även om många fastigheter
fortfarande finns kvar. Om- och tillbyggnader har dock utförts,
förändringar av takbeklädnader, tilläggsisolering och nya
väggpaneler, färgsättning, etc. Det har även på senare tid gjorts
nybyggnationer i området.
När man nämner områdets ”fritidshuskaraktär” så får man
förmoda att det är den bild som området har just nu, efter den ca
50 år långa utveckling som har skett i området.
VA- anläggning
Den senaste stora förändringen är tillkomsten av den nya VAanläggningen som under året färdigställts och redan tagits i bruk
av ett flertal av fastigheterna genom den nybildade Gudingens
samfällighetsförening som har beställt VA-enrepenaden och nu
sköter driften.
Permanentboende
En av orsakerna till kravet från myndigheterna på installation av
modern VA-lösning, är att man vill uppnå en mindre
miljöbelastning från området nu och i framtiden. Detta är i sin
tur påkallat genom den utveckling av tidigare fritidshusområden
som sker mot alltmer frekvent utnyttjande av fritidshusboendet
och även övergången till alltmer permanentboende. Så har skett
även inom detta område och idag är det ca 18-20 fastigheter som
har permanentboende i området.
Behov av ny detaljplan
Genom utbyggnaden av den nya VA-anläggningen, blev behovet
av ökade byggrätter påtagligt för ett flertal fastigheter i området,
för att kunna göra erforderliga i utbyggnader av
huvudbyggnaderna för att kunna ge utrymme åt våtutrymmen
och toalett etc. Många fastigheter har redan innan den nya VAlösningen kom på tal, haft önskemål om utbyggnader, men genast
blev behovet mer påtagligt, genom att VA-lösningen även gav det
sedan länge efterfrågade vintervattnet till hela området.
Under de senaste åren, även innan den nu genomförda VAlösningen var beslutad, gavs endast ett fåtal dispanser för
utbyggnader mot den gamla detaljplanen och sedan beslutet om
VA- togs har det inte givits några ytterligare dispanser, i väntan
på en ny detaljplan för området.
Planens bakgrund och syfte, beskrivs i plan och
genomförandebeskrivningen av den nya detaljplanen och det är
just den förbättrade VA-standarden som beskrivs som en
anledning till att möjliggöra permanentboende i området. I
samma avsnitt kan man läsa, att många boende vill bevara
17(25)
karaktären av fritidshuskaraktär.
Citat: ”På grund av dessa motstående intressen är det viktigt att
planen regleras så att karaktären av tidigare fritidsbebyggelse
bevaras i området, samtidigt som permanent boende i området
ska vara möjligt”.
Min kommentar till detta: en del av innebörden i det första
detaljplanearbetet som hade tagits fram, mars 2013, presenteras
av styrelsen för Samfälligheten vid en extrastämma. Reaktionen
på extrastämman blev kraftig, där det bl. a. framgick att
detaljplaneförslaget begränsade huvudbyggnaden till max. 100
m2.
Samtliga 63 fastighetsägare kontaktades via mail, brev, telefon
och även en del besök, för att få en uppfattning om vad varje
fastighetsägare hade för åsikter i frågan. En enkätundersökning
sändes ut till samtliga fastighetsägare, där olika synpunkter och
förslag på ny detaljplan presenterades. Fastighetsägarna fick svara
om gav sitt stöd för ett antal förslag och synpunkter, se nedan, alt
bilaga.’
Sammanställning av förslagen enligt enkät till samtliga
fastighetsägare i Lugnet och sjöhult. Ifrån brev 2013-03-09 till
plankontoret och samtliga fastighetsägare i Lugnet och Sjöhult, dvs.
Gudingens Samfällighet.
Totalt ”röstade” 58 st. fastigheter, vilket ger 91.4% av
röstdeltagarna som gav sitt stöd för förslagen.
Vilka var förslagen?
1. Utforma detaljplanen med så få begränsningar som
möjligt.
2. Begränsa inte möjligheterna till avstyckning av tomter
och mark.
3. Tillåt max byggrätt med 40-50 % angivet antal m2 för
de mindre tomterna… begränsa byggrätten för de
större tomterna, genom lägre % -andel, omräknat i m2.
De större tomterna bör rimligen ha möjlighet till större
byggrätt. Förslag max byggrätt (all byggnation på markyta,
exkl. friggebod.): minst 250-350 m2.
4. Max byggrätt huvudbyggnad bör stå i relation till den
max byggrätt…
5. Begränsa inte möjligheten till permanentboende i
detaljplanen..
6. Områdets ”befintliga lantliga karaktär” består redan
idag av större och mindre.
7. Betänk att en ny detaljplan kommer att följas strikt av
bygglovshandläggare.
8. Möjliggör för fastighetsägarna att kunna söka bygglov
även om man skulle vilja: ha putsfasad istället för trä,
bygga miljö och klimatanpassat, handikappanpassa
(bygga i ett plan)…
Övrigt: se bilagor
18(25)
1. brev 2013-03-09 till plankontoret och samtliga fastighetsägare
2. Enkätsvar, 23 april 2013
Sammanfattning med förslag om synpunkter över:
Samrådshandling 13 09 30, detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl.
Lofta. Västerviks kommun, Kalmar län.
Undertecknad vill lämna nedanstående förslag och
synpunkter på den nya detaljplanen:
A. 30% byggrätt för hela området, dock minst 250 m2
för de minsta tomterna, angivet i antal m2/tomt,
(e1/e2).
B. Huvudbyggnadens byggyta lämnas ospecificerad,
d.v.s. möjligt att fritt disponera fastighetens
byggrätt. Alternativt minst 200 m2.
C. Komplementbyggnad, att likaså fritt disponeras
inom byggrätten, och att även om möjligt kunna
integreras med huvudbyggnaden, (p1).
D. Husbredden bredd 8 m, föreslår att kravet tas bort.
E. Nockhöjd, 7.5 m för hela området, (h1/h2).
F. Vindinredning: utan krav på max 70 cm över
vindbjälklaget, vilket gör det möjligt att mer volym
skapas. Nockhöjden, ex 7.5m reglerar byggnadens
totalhöjd.
G. Takvinkel behöver ej anges, (h2).
H. Fasader av träpanel, föreslår att kravet tas bort.
I. Prickad mark: reservation för befintliga byggnader
och ombyggnader av dessa som innebär ytterligare
”intrång” på prickad mark. Föreslår dessutom att
viss byggnation, ex carport kan uppföras på prickad
mark (”plus-prickad”), där ex. marklutning vid infart
gör det lämpligt.
J. 1/4.-del av tomtens bredd lämnas obebyggd, föreslår
att kravet tas bort, (p2).
Sammanfattning
Mina förslag enligt ovanstående, är personliga, men syftar
samtidigt till att försöka tillgodose även de önskemål som andra
fastighetsägare på olika sätt har gett utryck för. Det gäller inte
minst strandtomterna, som inte direkt berör mig personligen.
Huvudskälet till mina förslag och synpunkter är en önskan att
den nya detaljplanen som fastställs ska vara så enkel som möjligt
med så få restriktioner som möjligt, vilket ger en flexibilitet med
fler valmöjligheter. De flesta fastighetsägare inom området har
redan idag uppnått en relativt bra standard på sina hus, även om
de idag används som fritidshus. Om man planerar för
permanentboende ställs man kanske inför valet att bygga om och
till befintlig fastighet. Alternativet är att riva och bygga helt nytt.
Kostnadskalkylerna för de olika alternativen kan variera kraftigt.
Planlösningarna kanske kan bli bättre med nybyggnation och kan
då vara lättare att anpassa till en ny detaljplan. Möjligheten för en
enklare tillbyggnad till lägre kostnad kan försvåras av en alltför
19(25)
restriktiv och ”detaljerad” detaljplan. För vissa kan t. ex. en
tillbyggnad i vinkel mot den gamla befintliga byggnaden med
rymligare ”vindsvåning” skapa önskad boyta, utan att behöva
överstiga föreslagen nockhöjd om 7.5 m. För andra kan
alternativet vara att bygga till genom att bredda eller förlänga den
befintliga huskroppen.
Områdets karaktär är ju idag starkt präglat av byggnadernas
mångfald med en mycket stor variation. Om man på något sätt
ska kunna behålla karaktären av mångfald, så är väl en mindre
restriktiv detaljplan ett bra verktyg för det.
Möjligheten till permanentboende, ställer givetvis krav på
boendet för olika familjer och familjeförhållanden och förändras
även över tid.
Detaljplanen bör inte begränsa möjligheten till att utnyttja sin
tomt/fastighet till rimliga boytor i ex 1-plan om man är äldre eller
kanske rörelsehindrad eller blir i behov av att handikappanpassa
bostaden.
Vid permanentboende, eller för den delen vid ökat fritidsboende,
ökar behovet av såväl boyta som uppvärmda förrådsutrymmen
och kanske garage och- eller carport. Vid fritidsboende, måste
ofta boutrymmen användas som förråd för vinterförvaring.
Förhoppningsvis ska den nya detaljplanen ge möjligheten över tid
att förändra sitt boende, antingen det gäller för permanent- eller
för fritidshusboende. Utformningen av sitt boende och
möjligheten att kunna sätta en personlig prägel, är av en mycket
stor betydelse och bör inte i allt för stor omfattning begränsas i
en detaljplan, som ska gälla under många år framåt i tiden och för
flera generationer.
Bilagor: brev 2013-03-09 + enkätsvar 23 april 2013
Kommentar:
En del av syftet är att utöka byggrätterna för att möjliggöra permanent boende i
området, vilket är en följd av de boendes investeringar i en gemensam lösning för
vatten och avlopp. Samtidigt behandlar syftet vikten av platsens historia som
fritidsområde, där flertal boende har minnen sedan barndom eller av andra skäl
önskar att ha kvar denna karaktär i området. Syftet är således att området skall
fungera både för de som vill nyttja området för permanent boende och de som vill
utnyttja det som fritidsbostad, vilket ställer särskilda krav på områdets utformning.
Det som är betydande för karaktären är framförallt områdets småskalighet och
närhet till grönska, vilket är det som bestämmelserna i huvudsak riktar sig mot.
Området vänder sig dessutom ut mot Västerviks skärgård och inte mot Västerviks
tätort, likt exempelvis piperskärr. Detta ställer högre krav på hur bebyggelsen smälter
in i landskapet.
En byggrätt motsvarande 30 % av fastighetsarean anser kommunen är en hög
exploatering och bryter mot områdets småskaliga karaktär. För att tillåta denna
storlek på byggrätterna krävs dessutom större krav på områdets dagvattenhantering,
vilket är ytterligare en investering för samfälligheterna. De små tomterna i området
har dock getts en något högre byggrätt än 20 %.
Att reglera storleken på huvudbyggnaden är viktigt för att hålla nere byggnadernas
volym/skala, så att karaktären av områdets småskalighet och närhet till naturen
behålls (motverka en splittring mellan stora och små byggnader). Detsamma gäller
20(25)
regleringen av gavelbredden och takvinkeln i området, krav på gavelbredden stryks
dock och takvinkeln görs vidare och därmed mindre begränsande.
Nockhöjden ändras till byggnadshöjd, dock ges det fortfarande möjlighet att bygga
exempelvis pulpettak (med en något ändrad beräkning än boverkets riktlinjer för att
höjden inte ska skilja för mycket mellan sadeltak och annat takutformning).
1 våning tas bort för alla utom strandtomterna. I området är det därmed möjligt med
1.5 planshus. Fastighetsägaren slipper därmed bekymmer om vinden räknas som
våning eller inredd vind.
I området är träpanel nästan uteslutande det material som används. Det
finns ett stort utbud och många varianter av detta material som ger
möjligheter att variera sin fasads utryck.
Prickad mark mot vägen är viktig för områdets karaktär, se svar under nummer 6.
p2 bestämmelsen har en funktion för att bevara siktlinjerna, denna ändras och
regleras med traditionell prickmark.
12.
Frida Johansson Kolloch & Jens Kolloch, Lugnet
2:14
Synpunkter Detaljplan för Lugnet 2:1 mfl
Först och främst vill vi tacka för ett bra och tydligt informationsmaterial
angående detaljplanen för Lugnet 2:1.
Vi nyttjar vår bostad på Lugnet (Lugnet 2:14) som sommarbostad, och
finner det glädjande att man i detaljplaneförslaget tagit hänsyn till
områdets karaktär av sommarstugeområde, och att det finns en vilja att
behålla den karaktären. Med tanke på att majoriteten idag är just
sommarboende på Lugnet, tycker vi att det är en väldigt viktig aspekt att
inte ställa rådande förutsättningar på ända.
Vi har förståelse för att en del boende på området har behov av
tillbyggnader, och även större byggrätter, nu när området fått kommunalt
vatten och avlopp.
Trots detta anser vi att de föreslagna byggrätterna är för stora.
Huvudbyggnader på 100 respektive 150 kvadratmeter kommer drastiskt
att förändra området och går enligt vår mening stick i stäv med önskan
att bevara områdets karaktär.
Framförallt anser vi att stora huvudbyggnader på de riktigt små tomterna
kommer att bidra till detta. En möjlighet för att förhindra detta skulle
vara att gradera huvudbyggnadens storlek i tre etapper istället för två – så
att de största tomterna har en tillåten storlek, de mellanstora tomterna en
något mindre, och de riktigt små tomterna har en ännu mindre storlek
för bebyggelse.
Vi anser att detaljplaneförslagets bestämmelser angående byggnadernas
nockhöjd, takvinkel, fasader, gavelbredd och komplementbyggnaders
storlek etc är mycket bra.
Som boende nära vattnet är vi förstås måna om att behålla vår kontakt
med vattnet och tycker att det är bra att förslaget innehåller en
”siktkorridor” på strandtomterna. Vi tycker dock att en tredjedel av
tomtens bredd vore mer rimligt än en fjärdedel. Detta för att inte täppa
21(25)
igen utsikten – som ju på sikt ändå kan komma att försämras utifall
husen på strandtomterna behöver omlokaliseras till en högre punkt på
tomten.
För oss är det oklart om siktkorridoren innebär att det ska finnas en
korridor på var sin sida av huset, eller om hela bredden kan läggas på en
sida av huset?
Vi undrar också vad som gäller för strandtomterna med hänsyn till
placering av byggnader i förhållande till tomtgränsen. För övriga tomter
står det att huvudbyggnad ska placeras minst fyra meter från tomtgräns
och komplementbyggnader 2 meter från tomtgräns. Vad gäller för
byggnad på strandtomterna? Vi anser att fyra respektive 2 meter från
tomtgräns bör gälla även här. Även ner mot vattenlinjen. Alternativt att
prickmark läggs in på dessa tomter.
Vi emotsätter oss starkt den väg som nu ritats in mellan fastigheterna
2:14–2:15 och 2:8–2:9. Det vore mycket olyckligt med en utfart mot
tomten 2:7 eftersom det idag är den vägen som de boende i området
använder för att gå ner till badbryggan. En väg skulle också bryta upp det
naturstråk som idag går ovanför tomterna 2:10 och 2:11, vidare ovanför
tomterna 2:8 och 2:9 och vidare ovanför tomt 2:7.
Den befintliga vägen mellan fastigheterna 2:14–2:15 och 2:8–2:9 nyttjas
enbart av dessa fastighetsägare.
Med den inritade vägen blir dessutom fastigheterna 2:14 och 2:15
”omringade” av väg, och det riskerar att bli mycket trafik runt våra
fastigheter. Vi anser alltså att det vore bättre att vägen tar slut framför
fastigheterna 2:14 och 2:8 som den gör idag, istället för att den kopplas
ihop med huvudvägen som leder ner mot badbryggan.
Vi är också oroliga för vad tomtökningen för sjötomterna åt väster
kommer att innebära för den gemensamma marken framför vårt hus.
Kommer den enbart att bestå av en väg i framtiden? Vem ska ansvara för
att den allmänna marken ovanför fastigheterna 2:8 och 2:9 återställs efter
eventuella ingrepp i samband med att tomtgränserna eventuellt utökas
västerut? Här bör enligt vår mening inte föreningen eller oberörda
fastighetsägare belastas av eventuella kostnader. Vi anser också att en för
radikal minskning av den gemensamma marken går emot önskan att
bevara karaktären som åstadkoms genom att ”bebyggelse vid strandlinjen
är uppbruten av kilar med gemensam mark” som beskrivs i planen.
Många promenerar idag ner till badplatserna på den obebyggda marken,
det vore därför synd om den minskades för mycket.
22(25)
Kommentar:
Innebörden i syftet är att bevara områdets karaktär av småskalig bebyggelse
och närheten till grönska. Men det måste samtidigt finnas en kompromiss
där både fritidsboende och permanent bosatta kan använda området.
Byggrätterna är uppdelade efter hur stora tomterna är, dvs en mindre tomt
får en mindre byggrätt än en stor tomt. Huvudbyggnad med maximalt 160
kvm bruttoarea anses rimligt för permanent boende och för strandtomterna
får huvudbyggnaden vara max 15 % av fastighetsarean. Fastigheten Lugnet
2:14 har jämförelsevis en huvudbyggnad på ca 112 kvm byggnadsarea
(exklusive ev. vindsutrymme) i dagsläget och en total utbyggd byggnadsarea
motsvarande ca 15 %. Lugnet 2:31 har som jämförelse en huvudbyggnad på
ca 149 kvm byggnadsarea (exklusive ev. vindsutrymme).
Bestämmelsen om siktkorridorerna tas bort ur planen, dessa regleras istället
med prickmark för att göra bestämmelsen enklare och tydligare. En
bestämmelse om 4 meter från tomtgräns för huvudbyggnaden är inte en
realistisk bestämmelse för strandtomterna, eftersom att dessa tomter är så
långsmala.
Vägen utanför fastigheterna Lugnet 2:8-2:9 och 2:14-2:15 tas bort och
ersätts med en vändzon. På detta sätt påverkas grönytan ovanför
strandfastigheterna marginellt med undantag för den lilla yta dessa fastigheter
får köpa till. För kostnaderna av vändzonen, parkeringsytor etc. görs en
bedömning/utredning vilka som anses ha störst nytta av utbyggnaden,
därefter fördelas kostnaderna efter denna princip. Samfälligheten styr om de
vill bygga ut området utifrån detaljplanen. Planen skapas alltså bara
möjligheter men tvingar inte fram en åtgärd.
13.
Anne-Mari & Ola Bäckstedt, Lugnet 2:24
Synpunkter gällande plan för området Lugnet 2:1
I skrivelsen ”samrådshandling 13 09 30” nämns stycket NATUR sid 7 att
Björk och andra träd skall bevaras för att ha uppsugande förmåga. Vi
tycker att detta helt skall strykas ur handlingen av följande skäl:



Man påtalar i stycket ”översvämningsrisk” sid 8 att det i
framtiden kommer ”extrema regnmängder” och endast
fungerande dagvatten dikning av området kan säkerställa en
acceptabel fukthalt i marken, knappast några träd!
Det står i stycket ”Byggrätter och volymer” sid 10 att man skall
verka för att ”siktkorridorer skall uppstå mellan husen vilket inte
är förenligt med att ha hög växande träd på tomten som gör
havsutsikten för icke strandtomter obefintliga!
Vi tycker att planen skall verka för att inte tillåta hög växande
träd eller annan vegetation som hindrar utsikten för alla som inte
har strandtomt på området.
23(25)
Kommentar:
Planbeskrivningen är inte ett bindande dokument likt plankartan, den är
mer ett vägledande dokument som hjälper till att tolka planen idag.
Beskrivningen har även en funktion att ge vägledning och goda råd hur
detaljplanen skall efterlevas.
Att Björkar och andra träd skall bevaras enligt planbestämmelsen är ett gott
råd, men inget tvång. Då området har problem med dagvattnets infiltration
skulle en bestämmelse kunna sättas in i plankartan gällande trädfällning av
björkar mm, och därmed bli juridiskt bindande, men kommunen har valt att
inte göra detta. Detta för att inte onödigtvis inkräkta på samfälligheternas
skötsel av området. Kommunen vill dock uppmärksamma fastighetsägare i
området att björkar har en mycket bra uppsugningsförmåga och fungerar
väldigt bra vid längre regnperioder m.m. Träden hjälper till att undvika så
att marken blir mjuk och lerig. Dessutom är det bättre ur miljösynpunkt att
dagvattnet passerar långsamt mot havet, genom vegetation och dammar m.m.
än att vattnet passerar snabbt i diken.
14.
Lena & Erik Hall Midholm, Sommarboende i Lugnet
Vi ställer oss positiva till, och bifaller, utförandet av Detaljplan för
Lugnet 2:1 m.fl, samrådshandling, daterad 2013-09-30.
Vi är glada att Västerviks kommun lyfter fram fördelarna med
fritidsområdenas befintliga utföranden och att det har tagits fram en
detaljplan som pekar på vikten i att bibehålla dessa.
Kommentar:
Kommunen noterar ställningstagandet. Några bestämmelser har justerats
sedan samrådet, dock följer planen samma utgångspunkter sedan samrådet.
15.
HSO:s referensgrupp för samhällsfrågor
Vi har tagit del av ovan nämnda detaljplan och utgår från att
kommunens policy för funktionshinderfrågor kommer att gälla
vid fortsatt planering och byggande. Detaljplanens skrivning
angående ”tillgänglighet” är kortfattad, men antyder ändå att
frågan kommer att beaktas vid bygglovsprövning och i det
fortsatta planarbetet.
Kommentar:
-
24(25)
SAMMANFATTNING
Plansamråd har genomförts enligt Plan- och bygglagen 5 kap. 11§-17§. Femton yttranden har
kommit in under samrådstiden. Flest synpunkter berör byggrätterna och detaljeringsgraden på
planbestämmelserna, där det finns skiljaktiga meningar.
Inkomna synpunkter har föranlett vissa kompletteringar och ändringar av planhandlingarna.
Förutom redaktionella ändringar av texter och plankarta ska följande ändringar genomföras.
Ändringar på plankartan/planbestämmelserna:
- Byggrätterna (e2) för strandtomterna ses över.
- Bestämmelserna e1 och e2 ändras med både bruttoarea och byggnadsarea.
- Bestämmelsen m1 ändras och förtydligas. Bestämmelsen gäller nybyggnation under + 2.5m över havet
(100 års-perspektiv), ej komplementbyggnader såsom garage och förråd. 20 kvm tillbyggnad tillåts
dock på befintlig huvudbyggnad. I bestämmelsen görs även ett tillägg där ingen komplementbebyggelse
(avser alla inredda byggnader) får ske under en bestämd nivå över havet under en 30 årsperiod.
- Ny bestämmelse tillkommer med krav på genomsläppliga vägar för dagvattenhanteringen.
- I plankartan reserveras yta för dagvattendamm
- Möjlig parkeringsyta läggs till i plankartan
- Vägsträckning söder om fastigheterna Lugnet 2:8-2:9 utgår. Vändzoon och gemensam sophantering
tillsätt istället i planen.
- Bestämmelsen a1 justeras med vad som är godtaglig dagvattenavrinning
- W2 området längst i söder tas bort ur plankartan. Mellan fastigheterna Lugnet 2:57 och Tistedalen
1.2 ersätts användningen W2 med W. Lugnets badplatsområde ändras även till W.
- Maximala byggrätten inom W1 läggs till i plankartan
- Bestämmelsen n1 justeras till inmätta träd
- Bestämmelse om höjd läggs in för E-områdena
- g för gemensamhetsanläggningarna på allmän plats stryks i plankartan.
- p2 stryks och ersätts med prickmark.
- V1 området kompletteras med u-område för vattenoch avloppsledningar.
- Kravet om gavelbredd stryks.
- Krav om minsta takvinkel förenklas och ger en vidare vinkel. Nockhöjd byts samtidigt till
byggnadshöjd.
- Befintliga komplementbyggnader skall ges möjlighet att tilläggsisoleras och göra andra yttre renoveringar
utan hinder från prickmark.
Justering och komplettering av planbeskrivning/genomförandebeskrivning rörande:
- Uppdatering av planbestämmelserna.
- Bilder/kartor gällande scenarion med risk om översvämning av vatten läggs till i beskrivningen.
- Konsekvenser som medförs av planen gällande dagvatten och MKN för vatten läggs till i beskrivningen.
- Text gällande vatten och avlopp ses över och förtydligas.
- Motivet bakom enskilt huvudmannaskap lyfts fram.
- Information gällande ansökning om ledningsrätter förtydligas.
I övrigt berör synpunkterna frågor som inte regleras i detaljplanen eller inte har föranlett några
ändringar av planhandlingarna.
Förslag till detaljplan kan efter gjorda ändringar ställas ut för granskning.
Filippa Olsson, Planarkitekt
25(25)
Antagande
Detaljplan för
Lugnet 2:1 m.fl
Lofta i Västerviks kommun
Kalmar län
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING
2014-12-03
UTLÅTANDE EFTER GRANSKNING
HANDLINGAR
Till detaljplanen hör följande handlingar:
- Plankarta med bestämmelse
- Plan- och genomförandebeskrivning
- Fastighetsförteckning
- Behovsbedömning av MKB
- Grundkarta
- Samrådsredogörelse
HUR GRANSKNINGEN BEDRIVITS
Detaljplanen har varit föremål för granskning under tiden 2014-06-25 – 2014-08-15.
Myndigheter, sakägare och allmänhet har fått tillfälle att yttra sig. Länsstyrelsen har fått dispens
att lämna synpunkter senast 31 juli. Miljö- och byggnadsnämnden samt Miljö- och energi har fått
dispens att lämna synpunkter senast 28 augusti. Två fastighetsägare lämnade in sina synpunkter
efter att granskningstiden var slut utan att begärt dispans, dessa redovisas och besvaras dock i
granskningsutlåtandet. Detaljplanen har varit utställd på stadsbiblioteket, kommunhuset och på
kommunens hemsida. Kungörelsen har skett i Västervikstidningen och Vimmerbytidningen.
Skriftliga synpunkter som inkom under samrådet har bemötts i samrådsredogörelsen.
Yttranden och synpunkter har inkommit från följande:
STATLIGA ORGAN
1. Länsstyrelsen
2. Lantmäteriet
2014-07-30
2014-08-21
KOMMUNALA ORGAN
3. Miljö- och byggnadsnämnden
4. Miljö- och energi AB
2014-08-28?
2014-08-26
SAKÄGARE
5. Fastighetsägare Lugnet 2:9
2014-07-21
2014-08-07
2014-08-15
2014-07-21
2014-08-16
samt 2014-08-18
2014-08-18
2014-08-14
Samt 2014-08-11
11. Fastighetsägare Lofta-Gröndalen 1:1
ÖVRIGA
12. Kalle Nord
2014-07-03
2(22)
Bemötande av inkomna synpunkter
Nedan följer en sammanfattande redogörelse för inkomna skriftliga yttranden.
1.
Länsstyrelsen
Kontroll enligt kap 11 PBL
Hälsa och säkerhet
Länsstyrelsen tydliggjorde i sitt samrådsyttrande betydelsen av att
kommunen behöver agera proaktivt och inte tillåta ytterligare
exploatering som ligger inom områden som kommer att översvämmas
på lång sikt, det vill säga 2100. Synpunkten har inte beaktats. Som planen
nu är utformad föreslås utökade byggrätter för befintliga
huvudbyggnader inom områden som kan komma att översvämmas. Vid
uppförande av ny huvudbyggnad kan denna dessutom komma att
placeras direkt vid strandlinjen. Inför planens antagande måste
kommunen säkerställa, på plankartan, att nya byggrätter där människor
varaktigt kommer att uppehålla sig inte medges mellan befintliga
huvudbyggnader och strandlinjen. Detta säkerställs lämpligen genom att
kommunen lägger ut prickmark, byggnad får inte uppföras, mellan
nuvarande huvudbyggnader och strandlinjen. Undantag kan ges för
enklare bebyggelse av ringa ekonomiskt värde.
Rådgivande synpunkter
Lugnet 2:33 saknar bestämmelsen a1 trots att det i planbeskrivningen
(sidan 17) står att ska omfattas av denna. Detta bör korrigeras.
Kommentar:
Kommunen anser att de 20 kvm som tillåts i planen för utbyggnad av
befintlig huvudbyggnaden inte har så stor betydelse i sammanhanget
vid konsekvensen av en översvämning. Huvudbyggnaderna är redan
befintliga och 20 kvm innebär inte att husen drastiskt ökar i storlek
och värde, vilket kan innebära stor ekonomisk förlust.
Planen följer kommunens översiktsplan med att tillåta mindre
exploatering i områden med viss risk för översvämning, dvs.
byggrätterna är begränsade och tillåter främst komplementbyggnader
av lägre standard. Ny bebyggelse ska enligt kommunen inte tillåtas
under grundläggningsnivån 2.5 meter, planen berör dock inte ny
bebyggelse utan komplettering av befintlig bebyggelse.
Små åtgärder kan vidtas för att förlänga livslängden på befintliga hus
innan de ligger i riskzonen, exempelvis höja marken framför huset
eller bygga en lägre mur framför byggnaden. På sikt kommer det
rimligtvis i takt med att havsnivåhöjningarna blir mer kända bli
aktuellt för fastighetsägaren att riva befintligt hus och bygga nytt. För
den enskilda fastighetsägaren har 20 kvm ytterligare boyta mycket
stor betydelse för att kunna utnyttja befintligt hus och förlänga
livslängden för byggnaden ett tag till framöver. Samt för att kunna
tillgodogöra sig den standardhöjning som VA-utbyggnaden innebär
och som samtliga fastighetsägare genom samfälligheten bekostat.
Högsta högvatten om 30 år beräknas vara som idag, dvs maximalt
1.35-1.5 meter. I planen finns en bestämmelse om att byggnader
under +1.7 meter inte får inredas, vilket klarar medelvattennivån
3(22)
samt högvatten inom de närmsta (30) åren enligt DHI klimatanalys
2010. Vilket idag är det underlagsmaterial som kommuner i Kalmar
län har att utgå ifrån. Kurvan för 30 år ansågs i denna rapport som
en relativt säker diagnos byggt på uppmätta värden. Detta visar att
bebyggelsen kommer att klara sig under en längre tid framöver och
riskerar inte att översvämmas inom den närmsta tiden.
Lägsta och högsta scenariot för högvatten om 100 år varierar mellan
+1.44 och + 2.56 meter (medelvattennivå + högvatten), enligt
prognoser från Danska Hydrologi institutet. Detta varierar i så hög
grad på grund av de osäkerheter som finns med att fastställa ett
värde. Kurvan anses även vara låg under många år och kraftigt
accelerera på längre sikt. Om ett extremt högvatten inträffar om
exempelvis 50 år, är högsta högvattnet därmed inte lika högt som
efter 100 år, eftersom normalvattenytan är lägre.
SMHIs högsta uppskattning för högvatten om hundra år varierar
mellan 2.05- 2.20 meter, vilket är en muntlig källa från SMHI. De
förutspår dock samtidigt att högvatten kommer ske oftare och vara
högre.
Prognoserna om havsnivåhöjning och högvatten är mycket osäkra.
Riskerna att högsta högvatten inträffar är relativt låga, ca 1 % risk
varje år enligt muntlig källa från SMHI. Uppskattningen att dagens
strandbebyggelse (dvs befintliga hus) kommer att stå kvar i ytterligare
100 år är också ganska liten, utan att en åtgärd införs eller ett nytt
hus uppförs som uppfyller hårdare krav.
I samband med detaljplaneläggning bör man kunna ställa olika
kriterier mot varandra. Ställningstagandet är att det i detaljplanen för
Lugnet m.fl. bör gå att skilja riktlinjerna som är satta för
nybyggnation mot befintlig bebyggelse. Eftersom befintliga hus är
svårare att flytta till ett annat läge. En mur runt hela strandlinjen har
diskuterats, men är inte aktuell då det skulle skymma hela utsikten
mot havet, den ger stort intryck i landkapsbilden och skulle dessutom
ge en mycket oskäligt hög kostnad.
Planen har i övrigt följt kommunens riktlinjer vid nybyggnation.
Grundläggning måste skyddas mot vatten upp till + 2.5 meter samt en
golvnivå + 2.8 meter. Dessa värden grundar sig på DHIs rapport om
klimatanpassning 2010 som länsstyrelsen beställt. Riktlinjerna ska
tillämpas ifall fastighetsägaren beslutar sig för att riva befintlig
byggnad och bygga nytt, inga riktlinjer finns dock avseende
tillbyggnader på befintliga hus. Bestämmelsen om att ”byggnad med
färdigt golv som understiger nivån +1.7 meter får ej inredas” behålls
i planen. Dock tydliggörs det i planbeskrivningen att detta gäller även
tillbyggnad på befintligt hus, motsvarande 20 kvm. I planen läggs
även ett plusmarkerat område längs med vattnet för att förhindra
bebyggelse i de mest utsatta lägena för översvämning. Enbart mycket
enkla och oinredda komplementbyggnader tillåts här, exempelvis
lekstuga, förråd, växthus m.m. Att pricka marken nedanför och följa
befintliga hus anser kommunen inte är ett bra förslag, eftersom
huvudbyggnaderna skiftar mycket kraftigt i hur nära byggnaderna
ligger mot vattnet. Det skulle även ge en ojämn landskapsbild ifall
fastighetsägarna gemensamt beslutade sig för att höja marknivån
ovanför plussmarkeringen. Istället vill kommunen skapa en jämn
4(22)
bebyggelselinje, ca 10 meter ovan strandlinjen, så att bebyggelsen
hamnar i en jämn nivå med varandra. Marken kan därefter justeras
med höjd marknivå och stödmurar etc. om det behövs. Ett alternativ
är även att nya hus placeras på plintar. Ändringar måste samtidigt
ske varsamt och passa in i miljön, vilket ska bedömas av
bygglovshandläggaren. Planen ger samtidigt möjlighet till att ytan
under golvet inte räknas som en extra våning, enligt svenska
byggregler. Ytan under kan dock inte utnyttjas som bostadsyta.
I planen lägger kommunen även in utökad lovplikt på
bygglovsbefriade åtgärder längs med siktlinjerna, gällande de nya
Attefallsåtgärder. Samt utökad lovplikt på bygglovsbefriade åtgärder i
låga lägen. Detta görs för att säkra planens syfte när det gäller
karaktären med mycket grönska, siktlinjer och motverka
översvämning av nya byggnader.
I plankartan saknas ingen a1 bestämmelse för fastigheten Lugnet
2:33. I planbeskrivningen står det ”mellan Lugnet 2:41 och 2:33”,
och syftar på den nybildade fastigheten som placeras på dagens
naturmark.
2.
Lantmäteriet
Planbeskrivning
Sida 20 i planbeskrivningen, finns det en karta som på ett väldigt bra
sätt visar vilka områden som kan överföras till enskilda fastigheter, där
saknas området mellan 2:27 och 2:26, dessa saknas även i tabellen ovan.
För är det möjligt att föra marken till den fastigheten som är ”först till
kvarn” (2:27 som redan hört av sig).
Plankarta
Det finns områden benämnda med ”ansl” som idag ingår i LoftaGröndalen ga:2, utfart för 2:2, 2:1 mfl, Detta bör (ska) vara lokalgata.
Anledningen är att det är en utfart som berör fler än en fastighet. Om
planen genomförs enligt förslaget kommer den delen av gatunätet tas
bort i anläggningen och ersättas med syftet natur i stället, vilket innebär
att fastigheterna inte kommer ha någon ordnad förvaltning av den
aktuella vägsträckan. Det går inte heller bilda en ny
gemensamhetsanläggning för väg eftersom det är naturmark
(planstridigt). Detta innebär att området kommer vara ett ingenmansland
som får skötas av respektive fastighetsägare som nyttjar det men som
inte kan få någon ordnad förvaltning. Det kan även uppkomma
situationen där fastighetsägaren kräver ersättning för att upplåta
utfartsrättighet. Frågan man kan ställa sig är om detta skulle kunna
innebära planskada för fastighetsägaren då den nu ordnade förvaltningen
upphör? Inom dessa områden är strandskyddet inte heller upphävt, detta
kan innebära att om inte anslutningen finns idag kan det krävs dispens
för att skapa den i efterhand eftersom det skulle innebära en ändrad
markanvändning.
I stort är denna planen bättre genomarbetad än vad som är vanligt, men
just den här biten bör man fundera över.
5(22)
Kommentar:
I planen är det möjligt för fastigheterna till Lugnet 2:27 och Lugnet
2:26 att utöka sina fastigheter. Hur detta går till bör inte vara en
först-till-kvarn princip, utan det bör delas upp relativt jämnt mellan
fastigheterna. Möjligheten att utöka dessa fastigheter läggs till i
kartan på s20. Det ska även ses över om det får plats i tabellen.
Flera av de tillfarter som regleras genom ”ansl” till fastigheterna
ändras från naturmark till lokalgata. Detta pga de juridiska
komplikationer som kan uppkomma med skötsel och den ekonomiska
rättviseaspekten. Egenskapen ”ansl” förtydligas med en maximal
vägbredd och materialval etc. för att vägarna ska behålla nuvarande
naturnära karaktär. Strandskyddet upphävs i planen för vägarna och
anslutningarna. Flera av de anslutningsvägar på naturmark som
bibehålls i planen, enskilda uppfarter, kan behöva säkra upp sin
rättighet med ett servitut (officialservitut eller avtalsservitut). Vilka
fastigheter som berörs av detta kommer att redovisas i
planbeskrivningen. Strandsskyddet upphävs i planen.
3.
Miljö- och Byggnadsnämnden
Beslut
- För att lättare undvika svårbedömda byggnader ser miljö- och
byggnadsnämnden gärna att begreppet nockhöjd används
istället för byggnadshöjd.
- Planbestämmelserna är otydliga vad gäller högsta tillåtna
taklutning både huvudbyggnader och komplementbyggnader?
- Bestämmelsen V1 och M1 vad gäller ”får ej inredas” är otydlig.
Är det tillåtet enligt planbestämmelserna att ha tvättstuga/förråd
eller bostadsrum om ytan inte isoleras? Är det bara bostadsrum
som avses? Det är även otydligt vad som ska framgå av
planbestämmelsen V1 när det gäller bedömning av byggnadens
höjd inom V2 se andra stycket sidan 13 i plan- och
genomförandebeskrivningen.
- Enligt plan- och genomförandebeskrivningen , s 15, har
vattenområden med bryggor, W2, givits större byggrätt än de
privata W1- områdena, men det finns inte angivet hur stor andel
av vattenområdet som får bebyggas. Enligt beskrivningen ska
gemensamma bryggor inte byggas närmare tomtgräns än 3 m.
Det bör framgå av plankartan hur stor byggrätten är för
vattenområdet och att bryggor inte får byggas närmare tomtgräns
än 3 m.
- Enligt plan- och genomförandebeskrivningen, bl.a. s 14, är
planbestämmelsens zoner med byggnadsförbud (prickmark)
bestämda för att bevara områdets lummiga karaktär genom att
grönskan får ”rå ” mellan hus och väg. I strandzonen är avsikten
med prickmarken främst att skapa siktlinjer mot
vatten/himmel/grönska trots att bebyggelsen är tät på de
mestadels små tomterna. Planbestämmelserna anger att
huvudbyggnad ska placeras minst 4.0 m från gräns och att
komplementbyggnad ska vara fristående och placeras minst 2.0
m från gräns, ovanför strandzonens tomter. Planbestämmelserna
anger vidare att byggnader med färdigt golv som understiger
nivån +1.7 inte får inredas.
6(22)
Miljö- och byggnadsnämnden bedömer med hänsyn till
planbestämmelserna och planbeskrivningens uttalade syfte när
det gäller grönska, siktlinjer, grundläggning och inredning att det
är högst lämpligt att reglera och undanta de nya, så kallade
Attefallsåtgärderna och även friggebodar från bygglovsbefrielse.
En av de främsta avsikterna med det nya ”Attefalshuset” är att
det ska kunna inredas som ett självständigt, permanent
bostadshus. De nya planbestämmelserna syfte verkar tandlöst
om inte möjligheten att kräva bygglov enligt 9 kap 4§ och 4d §
PBL, utnyttjas i detta fall.
-
-
-
-
-
-
Enligt plan- och genomförandebeskrivningen, s13, är det viktigt
att byggnader inpassas naturligt i terrängen och att marken kring
byggnaden inte omvandlas med hjälp av stödmurar och slänter.
Anpassningen till markens naturliga nivå ska enligt beskrivningen
redovisas i bygglovsansökan. Miljö- och byggnadsnämnden anser
att det är viktigt att detta anges på plankartan och inte bara i
plan- och genomförandebeskrivningen.
Det förutsätts att befintlig bebyggelse inte strider mot föreslagen
detaljplan vad gäller bland annat byggnadshöjd, antal våningar,
placering på prickmark, tillåten byggnadsarea och avstånd till
fastighetsgräns. Enligt praxis är det svårare att medge avvikelser
vid bygglovgivningen från en helt ny detaljplan än från en äldre
detaljplan där ett flertal avvikelser lämnats på grund av att
detaljplanen blivit omodern. Om det finns byggnader som blir
planstridiga med den nya detaljplanen, kan det bli svårt för
byggherren att utnyttja den nya byggrätten.
Enligt planbestämmelserna får inte byggnad uppföras på prickad
mark. Miljö- och byggnadsnämnden bedömer att
planbestämmelserna ska reglera att inte heller bygglovspliktiga
plank och murar får byggas på prickad mark, då de i
byggsammanhang i de flesta fall inte kan ses som en liten
avvikelse från detaljplanen.
Det förutsätts att antalet E-områden är tillräckliga.
På plankartan finns det ett ”g” vid E2. Saknas förklaring i
plankartan.
Är E-områden för avfallshantering (E3) tillräckligt för att
möjliggöra vändning av sopbil?
Samtliga fastigheter bör ha direkt in- och utfart från lokalgata.
Viktigt att gatubredden är tillräcklig för fordon för
avfallshantering och från räddningstjänsten.
Hur regleras framtida drift, skötsel och belysning av lokalgator.
Viktigt att snöröjningen sköts så att räddningstjänstens fordon
kan ta sig fram.
Framtida behov av plats för gång- och cykelbanor bör
tillgodoses.
Hur klaras brandvattenförsörjning? Anordning för eget
släckningsarbete med vattenuttag från Gudingen kräver tillstånd
för vattenverksamhet.
Har det på båtangöringsplatsen hanterats färg och olja som kan
ha bidragit till markföroreningar?
7(22)
-
-
Kommentar:
Idag är VA en gemensamhetsanläggning ansluten till det
allmänna nätet. Enligt lagen om allmänna vattentjänster
(2006:412) 6 § punkt 1 kvalificerar sig området som
verksamhetsområde för den allmänna VA-anläggningen. ”Om
det med hänsyn till skyddet för människors hälsa och miljön
behöver ordnas vattenförsörjning eller avlopp i ett större
sammanhang för en viss befintlig eller blivande bebyggelse, skall
kommunen bestämma det verksamhetsområde inom vilken
vattentjänsten eller vattentjänsterna behöver ordnas…”Är det
säkert att strandskyddsdispensen generellt gäller för en
gemensamhetsanläggning för VA?
Finns det behov av toalett och avfallshantering vid badplatserna?
Det är bra med ett skydd på de fina ekarna vid badplatsen, men
hur ska det dokumenteras så att det inte faller i glömska?
Miljö- och byggnadsnämnden ställer sig tveksamt till planens
förslag att reglera in strandremsan mellan fastighet och vatten på
fastigheterna 2:6, 2:7, 2:8 och 2:9. Ytorna är sannolikt hävdade
som bostadstomt och det förmodas att fastigheterna tidigare
varit strandtomter som tappat strandkontakt. Dock anser miljöoch byggnadsnämnden att det strider mot det återinträdande
strandsskyddet att släcka ut en passage som borde vara fri för
allmänheten. Då det även bedöms olämpligt att bygga nära
stranden inom planområdet, är det tveksamt om det är lämpligt
att skapa nya ytor planlagda för bostäder, i detta fall Attefallshus,
i den direkta strandlinjen – oavsett om det prickas eller inte.
- I samrådshandlingen reglerades området med nockhöjd. Efter vidare arbete med
planen ansågs nockhöjd mer komplicerat i området då den föregående planen
reglerades med byggnadshöjd, vilket gett stora skillnader i nockhöjd. Att reglera med
nockhöjd skulle innebära att flera fastigheter skulle behöva särbehandlas för att
motverka planstridighet. En hög nockhöjd innebär att takvinkeln måste vara
brantare för att samtidigt hålla nere byggnadens byggnadshöjd. För en bebyggelse med
låg nockhöjd innebär det att dessa måste höja sin takvinkel för att bli planenlig. Att
reglera med våningsantal har också diskuterats, men anses även detta komplicerat då
det blir svårt att bedöma inredd vind eller våning. Det främsta skälet till att
byggnadshöjd valts är därför för att bibehålla en låg bebyggelse och kunna få en
enhetlig bedömning i hela området (exklusive strandtomterna som måste särbehandlas
av särskilda skäl).
Taklutningen är generell och gäller alla byggnader, både huvudbyggnad och
komplementbyggnad. Syftet med bestämmelsen är huvudsakligen att motverka höga
nockhöjder på huvudbyggnaden, särskilt med tanke på att byggnadshöjden är högre
gentemot den föregående planen. Komplementbyggnader kommer förmodligen inte
behöva en brantare taklutning.
Planbeskrivningen kompletteras gällande v2 och m1 om vad som menas med ”får ej
inredas. Grundidén med bestämmelsen är att tillämpa liknande kriterier som för
”vind får ej inredas”, vilket finns en rättspraxis att finna stöd ifrån. I
planbeskrivningen förtydligas detta. Exempel på vad som kan ingå i bestämmelsen
för huvudbyggnaden är förråd och inglasat uterum och för komplementbyggnader kan
exempelvis, förråd, lekstuga, båthus eller växthus ingå. Vad som inte ingår är
bostadsändamål som sovrum, tvättstuga etc. Det bör även ske en
lämplighetsbedömning under själva bygglovet.
8(22)
En reglering av W2 områdena bedöms som en alltför detaljerad restriktion för
planens syfte. W2 områdena avgränsas med användningsgränser, vilket anses
tillräckligt. Enligt 11 kap. MB krävs anmälan/tillstånd för anläggning av bryggor.
En lämplighetsprövning sker då hur stor brygga som bör tillåtas inom området för
W2 samt placering. Detta gäller även bryggor inom område W1.
Beträffande strandfastigheterna läggs en bestämmelse in i plankartan som gäller
prickmarken om att bygglov krävs för bygglovsbefriade åtgärder enligt PBL 9 kap
§4a och 4b.1 (Attefallsåtgärder). Med motiveringen att särskild hänsyn måste tas
till områdets karaktär och siktlinjer och att det därför krävs bygglov. Det läggsäven
in en utökad bygglovsplikt ifall attefallsåtgärderna placeras för lågt på tomten.
I plan- och bygglagen 2 kap 6§ regleras att planläggning och bygglov m.fl måste ta
hänsyn till stad- och landskapsbilden, natur- och kulturvärden på platsen och
intresset av god helhetsverkan. Det står även att särskilda historiska,
kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska skyddas. Ändringar och
tillägg ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. I
planens syfte står även tydligt att det är viktigt att karaktären av tidigare
fritidsbebyggelse bevaras i området. Karaktären i området består av småskalig
bebyggelse med naturnära miljöer. Det finns även skrivet i planbeskrivningen, att
byggnader ska inpassas naturligt i terrängen och marken kring byggnader inte ska
omvandlas med stödmurar och slänter. Det finns därmed stör i detaljplanen mot
oönskade plank, murar eller andra åtgärder.
I plankartan införs dock, för att tillmötesgå miljö- och byggnadsnämnden, att
prickmarksbestämmelsen även gäller för uppförande av plank och murar. I gengäld
har de smala prickmarksområdena (där murar och plank eventuellt kan lämpa sig)
tagits bort i planen då de inte behövs eftersom p1 är tillämpligt. Att byggnader
inpassas naturligt i terrängen är ett ställningstagande som lämpligen bör göras från
fall till fall, planbeskrivningen fungerar som rådgivande.
Bestämmelsen ”g” avser även sophanteringen E3. En förklaring ska tillägas i
planbestämmelserna till kartan.
Mertalet anslutningsgator ”ansl” görs om till Lokalgata och ges en
utformningsbestämmelse, ”ansl”, som bestämmer karaktären av gatan.
Huvudmannen för området hanterar drift, skötsel, belysning, snöröjning etc. I
området är det enskilt huvudmannaskap.
Särskild gång- och cykelbana i området anses inte behövas. Trafikmängden och
hastigheten i området är så låg att bilar och gående kan samsas om vägen utan risk
för säkerheten.
Det finns inte risk för markföroreningar (pga färg och olja som hanterats vid
båtplatserna) i vattnet som skulle kunna innebära att det är olämpligt att bygga en
brygga. Hantering av färg och olja bör hanteras enligt miljöbalken, inte i
detaljplanen.
I området finns redan vatten och avlopp utbyggt och strandskyddet är upphävt för
detta.
I området finns inga allmänna badplatser, marken utgörs av samfälld mark.
Badplatserna är huvudsakligen till för de boende i området, deras gäster samt boende
i närområdet. För kommunens invånare som söker sig till allmänna badplatser finns
9(22)
utpekade områden. En toalett och avfallshantering är ingenting som en samfällighet
med privat huvudmannaskap bör bekosta. Det har heller ingen koppling till
allemansrätten eller riksintresset för friluftsliv.
n1 ändrat till ”marklov krävs för fällning av träd”. Kommunen är tillsynsman för att
dessa inte fälls.
Fastigheterna 2:6- 2:9 har skiljts från strandlinjen genom landhöjning, men har
enligt jordabalken JB 1 kap 6§ rätt att utnyttja den som sin egen fastighet om det
inte drabbar vattenägaren negativt. Enligt JB skulle marken redan idag ses som
bostadsändamål och kan därmed i högsta grad ses som ianspråktagen. En passage
längst ner är knappast heller möjlig, då större delen av marken består av vass och dy
(vilket dock inte är ett särskilt skäl för dispans). Vattennivåhöjningen kommer
troligtvis även snart att pressa tillbaka strandlinjen närmare sin ursprungliga nivå då
fastigheterna bildades. För Attefallshusen görs en lämplighetsbedömning under
bygganmälan, en utökad lovplikt har införts.
Övriga synpunkter angående E-områdena och vägbredden för avfallshantering samt
räddningstjänstens framkomlighet är frågor som berör Miljö och Energi AB resp.
räddningstjänsten. Dessa har tillgodosetts i planen.
4.
Miljö- och energi AB
Bolaget har inget att invända mot planförslaget i sak. Dock föreslås
några mindre justeringar i text under teknisk försörjning (ändringar
markerade i fet stil etc.):
- Inom området har ett nytt ledningsnät för vatten och avlopp
byggts ut och kopplats till den allmänna VA-anläggningen via
avtal.
- 16 fastigheter är därför utrustade med så kallade LTA-pumpar.
- Vatten- och avloppsledningsnätet byggs med normal standard
enligt handbok ”standard för utbyggnad av allmän VAanläggning”.
Kommentarer.
Föreslagna justeringar ändras i planbeskrivningen.
5.
Fastighetsägare Lugnet 2:9
Efter diskussion med planarkitekt Filippa Olsson har jag följande
kommentarer.
e2 135 kvm: Huvudbyggnadens max byggnadsarea bör utökas med 10
kvm till för att möjliggöra en lämplig struktur för ex vis ett året runt
boende 2-3 barnfamiljer.
e2: strukturen på uppdelningen på fastigheter mindre och större än 700
kvm medför, felaktigt, att en fastighet på 701-900 kvm får en mindre
byggnadsarea än en fastighet på 699kvm. Lämpligen tillämpar man en
maximal total byggnadsarea på 20 % av tomtarean med en maximerad
byggnadsarea på 175 kvm.
Fastighetsreglering: Den tänkta fastighetsregleringen för strandtomterna
anser jag vara en förutsättning för den nya detaljplanen.
Allmän kommentar: Tycker generellt att detta förslag har en bra struktur
i det mesta.
10(22)
Kommentar:
Förslaget avseende utökad huvudbyggnaden innebär en väsentligt större avvikelse från
samrådshandlingen och föregående detaljplan. I föregående plan medges 80 kvm
(+15kvm skärmtak) för fastigheten Lugnet 2:9. I samrådsförslaget medgavs 100
kvm bruttoarea samt 15 kvm bygglovsbefriat skärmtak, dvs 115 kvm.
Granskningshandlingen medger 125 kvm samt 15 kvm utbyggnad och 15 kvm
skärmtak, dvs 155 kvm. Dessutom medges i nuvarande plan sk Attefallshus på 25
kvm.
80 (+15) kvm
100 (+15) kvm
125 (+30) kvm
Det finns en tendens att huvudbyggnaden blir för stor i förhållande till sin tomt och
medbringar ett intryck av väldigt exploaterade tomter både från land och från havet.
Vilket strider mot den fördjupade översiktsplanen och inskränker i riksintresset för
naturvård. Tomterna ligger i ett utsatt läge nära stigande havsnivåer, vilket kommer
att innebära att tomten krymper och blir mindre och mindre. Kommunen väljer därför
att behålla max 125 kvm.
Beträffande strandtomterna läggs även en bestämmelse in inom prickmarken på
siktlinjerna så att bygglovsbefriade åtgärder enligt PBL kap 9 §4a och 4b.1 inte
gäller där.
Det glapp som bildas mellan de större fastigheterna och de fastigheter som ligger under
700kvm ska korrigeras genom att de som är över 700 kvm får 140 kvm adderat
med 15 % av resterande fastighetsyta. På så sätt uppnås en mer rättvis fördelning
utan att alltför hög exploaterings erhålls på de större tomterna.
Planen skapar förutsättningar för att genomgå en fastighetsreglering för
strandtomterna. Planen kan dock inte tvinga fram detta, för att kunna tvinga fram
detta kvävs en särskild fastighetsbestämmelse i plankartan, vilket normalt inte
kommunen framdriver utan fastighetsägarens godkännande. För detta kvävs även ett
nytt samråd och en granskning. En fastighetsreglering genomförs lämpligast efter
planens antagande av lantmäteriet.
6.
För min fastighet 2:13 vill jag att prickad mark längs södra tomtgränsen
tages bort. Prickningen gör det omöjligt att få mitt liggande bygglov för
carport att godkännas. Placeringen har gjorts i samråd med en tidigare
bygglovshandläggare och har skriftligt godkänts av berörda
samfälligheter och berörda grannar. Carporten är en förlängning av bef.
bod och utanför tomtgräns finns grönområde med sikt mot sjön.
Samfällighetens badplats på Stuverum 1:28-1:29 har bygglov på en
badbrygga med flotte, varför förbudet mot nya bryggor bör ändras. En
äldre befintlig brygga finns sedan tidigare, men är inte passande som
badbrygga. Vattenområdet bör ges tillstånd för en brygga 25 kvm samt
för badflotte 14 kvm.
Kommentarer:
För strandtomterna gäller särskilda krav på placering av byggnaderna eftersom deras
fastigheter är mycket långsmala och inte kan ha en allmän placeringsbestämmelse.
Berörda grannar samt samfälligheten tycks överens om att borttagningen av
prickmarken i fastighetsgränsen inte påverkar deras havsutsikt på ett negativt sätt.
Kommunen tar bort delar av den prickmark som ligger i fastighetsgränsen mot söder.
Pga. strandsskyddet fanns det inget giltighetskäl att uppföra en brygga på Lugnets
samfällighets badplats. Eftersom det redan finns ett bygglov för en badbrygga i detta
område, innebär det att strandsskyddet redan är upphävt. Planen bör inte inskränka
i den byggrätt som redan beviljats, ett giltigt skäl att upphäva strandsskyddet är
därmed att området redan är ianspråktaget. En badbrygga enligt bygglovet kommer
11(22)
att beviljas i planen.
Kommunen mäter även in befintliga pirar och bryggor i området och placera dessa
inom W2 område.
7.
Vi noterar att siktkorridorer tagits bort i planförlaget och ersatts med
prickmark på bl a de strandnära tomterna. Att det kvarstår fri sikt ner
mot vattnet uppifrån området, samt att området sett från vattnet inte
framstår som helt igenbyggt tycker vi är viktigt. Om detta kan bibehållas
med prickmark istället för siktkorridorer tycker vi att detaljplanen låter
bra avseende detta. Vi tycker också att det är viktigt att prickmarken
finns kvar längs med områdets vägar (Lugna vägen samt Harbors väg).
Grönytor vid sidan av vägarna bidrar till att bibehålla områdets karaktär.
Vi har en invändning som vi vill framföra och poängtera. Det gäller
placeringen av parkeringsplatser mellan tomterna 2:14, 2:7, 2:6, 2:27 och
2:25. Vi anser att det är olyckligt att en parkering placeras vid
promenadvägen/stigen ner mot områdets två badbryggor. Här går ofta
barn på egen hand, och att ha en parkeringsplats just här – där bilar
kommer att backa ut på Lugna vägen när de ska åka därifrån – är direkt
olyckligt. Om syftet är att anlägga en parkering för besökare i området
tycker vi att denna parkering ska placeras i början av området – en bit
efter infarten från Norrlandsvägen. Detta för att begränsa trafik i
området av besökande bilister. Vägarna sköts i dag av samfälligheten och
de är redan relativt hårt belastade. Ytterligare trafik inne på området är
inte önskvärt.
Synpunkter
Prickmarken (siktlinjen) kommer att minska något mellan fastigheterna 2:8-2:9,
orsaken är att denna ansågs oproportionerlig gentemot de andra fastigheterna. Likaså
minskar prickmarken i sidan på fastigheten 2:13 som samrått detta med närliggande
bebyggelse som kan beröras. Den södra siktlinjen på fastigheten 1:2 tas också bort,
eftersom denna är mycket smal och har naturmark på båda sidor. Som
kompensation införs dock en bygglovsplikt för bygglovsbefriade åtgärder längs
siktkorridorerna, vilket innebär att de sk attefallsåtgärderna inte kan uppföras längs
siktkorridorerna.
De parkeringsytor som är utmarkerade i plankartan kan serva både besökande till
badplatserna och bryggplatserna. Stor vikt läggs samtidigt på att platserna fungerar
som boendeparkering till strandtomterna samt besökare till de boende, eftersom dessa
har mycket begränsad yta att ställa sina bilar inom sin fastighet, vilket motiverar att
parkeringsytorna ligger nära. I dagsläget parkerar ofta bilar inom naturmarken,
vilket troligtvis kommer fortsätta att ske om bilisterna inte får en anlagd plats. De
parkeringsplatser som tillskapas i planen är begränsade och kommer troligen inte
medverka till någon större trafikökning i området, sikten är även relativt god.
Risken för olyckor är liten i området med de parkeringsytor som tillskapas.
Kommunens bedömning är att parkeringsplatserna är av ringa storlek och fördelarna
med att dessa tillskapas samt dess placering överväger nackdelarna. Det är
samfälligheten som gemensamt styr utformningen och utbyggnaden av
parkeringsplatserna, planen skapar möjligheter men tvingar inte fram en åtgärd.
12(22)
8.
Vi håller på att uppföra en brygga på området Lugnet ga:1 enligt BYGG
2011-001102 men pålanförslagets ritning ”grundkarta” 2014-05-27 är
vattnet märkt med W vilket skulle enligt texten medföra att det inte ska
vara brygga där. Detta område ska istället märkas med W2. Vill samtidigt
påpeka att det sedan många år finns en brygga på detta område som inte
är redovisad.
Rättigheter för bryggan kommer att korrigeras i plankartan. Se kommentarer till
Ingemar Deann, fastighet Lugnet 2:13.
9.
Vi vill börja med att säga att vi tycker planförslaget på många sätt är bra
men vad gäller bestämmelserna e1 och e2 vill vi återigen framhålla att vi
anser att dessa medger för stora byggrätter och hänvisar till vårt svar på
samrådshandlingen. Sedan denna har huvudbyggnadens yta dessutom
utökats. Vi tycker alltjämt att en lägre bebyggelsegrad som förhåller sig
till tomtens storlek vore finns för området. Som förslaget nu ser ut är det
möjligt att på en tomt så liten som 600 kvm uppföra en huvudbyggnad
på 175 kvm (160+15), en gäststuga på 25 kvm samt en bod på 15 kvm
(36% av tomtytan!!!). Om det är uteslutet att ha en mer procentuell
fördelning bör det åtminstone gå att ha en ytterligare uppdelning i större
och mindre tomter med varierad byggrätt. Det är stor skillnad på
upplevelsen av 175 kvm på en tomt som är 600 kvm och en som är
3000kvm.
Det viktigaste för områdets framtida utveckling är dock inte den totala
byggrätten utan framförallt huvudbyggnadens storlek. Syftet med planen
anses vara ”att reglera byggrätterna och bestämmelserna i området så att
områdets karaktär av fritidsbostäder kan bevaras, samtidigt som
möjlighet till permanent boende ska vara möjlig”. Vi är övertygade om
att syftet med planen inte kommer att uppfyllas med de föreslagna
byggrätterna utan att området på sikt kommer att förvandlas till ett
renodlat villaområde. För oss som satsat både engagemang och pengar i
tron att området även fortsättningsvis ska fungera som tidigare är detta
förstås en stor förlust. Vi känner oss lurade då vi utgått från att
kommunen under många år framöver hade för avsikt att hålla sig till den
fördjupade översiktsplanen (som omfattar planperiod 2010-2035), där
Lugnets fritidshusområde inte finns med som utvecklingsområden.
Detta skulle öka förutsättningarna för att målsättningen med planen
infrias och Lugnet kan få vara kvar som blandat fritid- och
permanentbostadsområde. Som vi framfört tidigare finns det i Västervik
också gott om möjligheter att skaffa större boende på annat håll om man
önskar det.
Där är, om områdets karaktär av fritidshusområde kan bevaras, positivt
att det införs en begränsning av huvudbyggnadens storlek för de större
tomterna jämfört med vad som råder idag. För att inte fastighetsägarna
till dessa ska bli alltför lidande av detaljplanen kan det kanske därför vara
rimligt att tillåta en något större huvudbyggnad för fastigheter större än
förslagsvis 1500 kvm.
Det finns även ekonomiska aspekter att beakta för oss som valt att satsa
13(22)
på att bygga ett nytt fritidshus. Enligt fastighetsprisstatistik från
Statistiska centralbyrån är Västervik en av få kommuner i landet där
köpeskillingen för fritidshus ligger långt över den för
permanentbebyggelse (oräknat boyta). Skulle områdets karaktär
förändras och bli till ett villaområde, är det troligt att ett litet fritidshus
inte längre skulle ses som särskilt attraktivt med försämrad prisutveckling
som följd.
Vi vill också påpeka att det på s. 21 felaktigt anges att byggrätten
dubbleras för fastigheter mindre än 2300m2, gränsen för när byggrätten
dubbleras går betydligt lägre än så. Eftersom gällande
områdesbestämmelser är så löst formulerade innebär förslaget i
praktiken att byggrätten minskas i förhållande till dagsläget för många av
de större fastigheterna.
Vad gäller strandtomterna noterar vi att bestämmelsen p2 har ersatts
med prickmark vilket är bra. För att få avsedd effekt måste dock
strandskyddet bibehållas inom dessa siktlinjer och detaljplanen bör
kompletteras med en tilläggsbestämmelse angående detta. Annars finns
en stor risk att siktlinjerna byggs igen med Attefallshus och Friggebodar.
Det är mycket viktigt för upplevelsen av området både uppifrån land och
från vattnet att strandlinjen inte blir helt igenbyggd. Prickmark bör även
införas på marken närmast vattnet så att inte komplementbyggnader eller
större stödmurar/konstruktioner med uppfyllnader för att få en större
plan yta på en högre nivå uppförs i strandlinjen.
Vidare tycker vi att parkeringen i anslutning till badbryggan (mellan
fastigheterna 2:14 och 2:26/2:27) bör utgå. Det vore olyckligt att
anordna en parkering där bilarna ska backa ut över vägen ner till
badbrygga och barnbad eftersom där ofta går barn på egen hand. Om en
parkering för besökare utifrån är nödvändig bör den placeras inom det
obebyggda området på sträckan mellan Lugnet och Norrlandsvägen och
så får man gå den sista sträckan, likt exempelvis badplatsen i Almvik.
Ytterligare trafik inom området är inte önskvärt.
Kommentarer.
I planen är det sammanlagt tre tomter, 2:15, 2:26 och 2:27 som är under 800 kvm
(utöver strandtomterna). Dessa ligger alla tre omgivna av stora delar naturmark,
vilket innebär att en något större byggrätt för dessa (procentuellt) ändå smälter in i
landskapet och tar hänsyn till områdets karaktär. Anledningen till att
huvudbyggnaden för alla (e1) tillåts upp till 160 kvm bruttoarea är för att det ska
finnas möjlighet för småfamiljer att bo permanent i fastigheten, då stor del av
utrymmet går åt till biarea. Att samla hela byggrätten i en och samma
huvudbyggnad, gentemot flera mindre byggnader, ge både en högre kvalitet för de
boende samt är effektivare ur uppvärmningssynpunkt. Samtidigt är det viktigt att de
större fastigheterna inte ges en byggrätt med för stor huvudbyggnad, pga att detta
möjligen skulle dominera i området och i landskapet. En enhetligare bebyggelseskara
med låg bebyggelse är att föredra för att bevara området lummiga karaktär.
Siktlinjerna har justerats något efter granskning. Likaså har en bestämmelse införts
som innebär att de bygglovsbefriade attefallsåtgärderna inte får uppföras inom
siktlinjerna. Se kommentarer till fastighet 2:14.
Parkering mellan fastigheterna 2:14 och 2:26-2:27 anses lämpligt i området för
möjlig bostadsparkering. Se kommentarer till fastighet 2:14.
14(22)
10.
Inledning: Den nya detaljplanen ger förvisso betydligt mer möjligheter
för ny- om och tillbyggnader än den tidigare detaljplanen från 1958, men
innehåller dock många begränsningar och regleringar som kan förhindra
eller försvåra om- och tillbyggnader alternativt nybyggnationer för både
utökat fritidsboende och permanentboende.
Karaktären av sommarstugeområde anser jag har fått en alltför stor
påverkan av detaljplanen och är redan idag icke homogen. Huruvida
denna subjektiva karaktärsbeskrivning av området har uppkommit
genom majoritet av områdets 63 fastighetsägare, är tveksam med
hänvisning till de undersökningar med respektive fastighetsägare som
har genomförts och redovisats till plankontoret i tidigare skrivelser.
Härvidlag är det inte samfälligheternas styrelser som äger rätt att utanför
fastighetsägarnas enskilda intressen företräda egna särintressen. Genom
de VA-lösningar som har färdigställts och tagits i drift, ges större
möjligheter till både utökat fritidsboende som permanentboende och
som en direkt följd av detta uppstår behov av många fall omfattande om,
- och tillbyggnation. Härigenom uppstår behov av både större boytor
som förvaringsutrymmen.
Förslag till byggrätter: e1: utökas från föregående 20 % till 25 %.
Framförallt är det behovet av fler och större komplementbyggnader, ex
garage och carport, som begränsas av den nya byggrätten. Dessutom kan
ex större öppna, ej inglasade altaner under tak till huvudbyggnaden, eller
större altaner under tak, starkt begränsa den ”verkliga” boytan i
huvudbyggnaden. Med hänsyn till tillgänglighet för ex. rörelsehindrade är
det av stor vikt att boytan kan utföras i ett plan, då större boyta i 1 ½
(två) plan inte blir lika tillgängligt.
Mitt förslag är således att byggrätten, e1, utökas till 25 % av tomtarealen,
att fritt kunna disponera för huvudbyggnad och komplementbyggnader.
E2: motsvarande ökning av byggrätten som enligt förslag e1. Medges på
motsvarande sätt för e2.
Utseende/fasadbeklädnad: ska enligt förslaget utföras i trä. Ifrågasätter
varför denna restriktion i byggnadsmaterial införs, även om det är och
säkert kommer att förbli det vanligaste fasadmaterialet.
Vår fastighet Lugnet 2:44, har befintlig huvudbyggnad på prickad mark
mot väg, ca 6 m från tomtgräns. Om byggnaden ska behållas och byggas
till, uppstår ytterligare ”intrång” på ”prickningen” genom behovet av
ytterligare isolering och ny fasadbeklädnad. Prickningen bör därför
begränsas till ex. 4m eller 5m.
Kommentarer
Kommunen anser att karaktären i området är viktig att belysa. Det finns ofta
personer i fritidsbostadsområden som har ärvt sin sommarstuga i flera generationer
eller vuxit upp i området som barn, för dessa finns det många minnen som är
förknippade med miljön. Platser har ofta en tendens att knyta minnen och starka
känslor. En plats kan därigenom även skapa känslor av trygghet och trivsel.
Personer som ser sina älskvärda platser förändrade tar det ofta väldigt personligt. Det
kan även finnas personer som har köpt sin stuga i området, för fritidsändamål, just
av anledningen att de tycker om karaktären och miljön i området. Det är därmed
viktigt att respektera platsens historik när man förändrar ett område. Ett nytt
bostadsområde, som inte funnits sedan tidigare, har inte samma historik och känslor
15(22)
bland personer som bor där eller besöker området, vilket gör att dessa områden tål
betydligt större förändringar. I området finns även riksintresset för naturvård, vilket
gör det viktigt att bevara mycket grönytor i området.
Föreslagen byggrätt, motsvarande 25 %, är alldeles för stort i området. Byggrätten
påverkar både karaktären i området och samtidigt även dagvattenhanteringen.
Många liknande omvandlingsområden (från andra kommuner) från fritidshus till
permanent ges en byggrätt runt 20 % vid införande av kommunalt vatten.
I närområdena kring piperskärr och övrigt i Västervik syns ofta följande
bestämmelser: byggrätt kring 20-25%, mestadels friliggande bostäder (4.5 meter från
tomtgräns, med 6 meter prickmark mot vägen), reglerad låg byggnadshöjd (i flera
planer även takvinkel). Många planer i Västervik reglerar dessutom max en
huvudbyggnad med tillhörande komplementbyggnad (dvs. 2 byggnader på tomten),
vilket sätter stora begränsningar för fastighetsägaren att välja fritt.
Vissa detaljplaner har även prickad mark på 75 % av tomtytan, vilket kommunen
dock i flera fall har en intention att förnya.
I nutida detaljplaner för nybyggnadsområden kan ofta en något större byggrätt
beviljas beroende på vad det är för bebyggelse, vad det finns för närliggande bebyggelse
och hur stor tomten är (ex friliggande hus på 800 kvm, ca 20-25%, eller radhus ca
500 kvm, 35-40% etc), det sätts ofta en högsta nockhöjd (istället för byggnadshöjd),
4.5 meter prickmark mot vägen samt någon form av placeringsbestämmelse (ex
byggnad 4.5 meter från fastighetsgräns, komplementbyggnad 2 meter). I dessa
bestämmelser regleras dessutom oftast minsta tillåtna fastighetsstorlek, ex 800 kvm.
Planen är av den anledningen inte särskilt begränsande i förhållande till andra
områden och den är inte reglerad mer än nödvändigt för att säkerställa karaktären
med en låg bebyggelse och mycket grönska.
I planen kringgår prickmarken huvudbyggnaden och det ska inte bli några
bekymmer för fastighetsägare att isolera fasaden etc. Däremot kommer det inte att
vara möjligt att placera en tillbyggnad mot vägen på framsidan om den nya delen
placeras på prickmark.
11.
Lofta-Grönadalen 1:1
Bolaget har tagit del av granskningshandlingar 2014-06-18. Företrädare
för samfälligheterna i området Lugnet och Lofta-Gröndalen har tidigare
värnat om den småskaliga bebyggelsen i området. Senast i den
fördjupade översiktsplanen för Södra Norrlandet Västerviks kommun
2010-05-03. Man har i den planen sagt att man vill behålla den
småskaliga bebyggelsen samt förhindra att bolagets mark i närområdet ej
ska bebyggas. Mot bakgrund av den översiktsplanen är bolaget avvisande
till att öka byggrätterna i området.
Planområdet avgränsas att endast omfatta 63 befintliga fastigheter inom
Lofta-Gröndalen Lugnet gemensam mark samt till området anslutande
vattenområde. Bolagets mark Västervik Lofta Gröndalen 1:1 samt Oscar
och Veronicas hästgård Västervik Lofta Gröndalen 1:45, i närområdet
ska naturligtvis vara med i detaljplanen över området. Bolaget har för
avsikt att exploatera och bebygga sin mark i närområdet. Detsamma
gäller Oscars och Veronicas hästgård som behöver en detaljplan för att
kunna slutföra sina byggplaner med ridhus med mera. Diskussionen om
en plan för endast dessa fastigheter har tidigare avslagits av tidigare
planchefer. Man vill inte medverka till ”frimärksplaner” på området. Att
inte Gröndalen 1:1 och som jag förmodar 1:45 Oscar och Veronicas
16(22)
hästgård inte tas med i planen är ytterligare skäl för att förkasta den.
I handlingarna angående markägarförhållandena noteras att alla
fastigheterna är i enskild ägo. Det stämmer troligtvis. Däremot ägs den
gemensamma marken av bolaget när det gäller Västervik Lofta
Gröndalen 1:1. Några avtal mellan bolaget och samfällighetsföreningen
finns ej längre. Dessa är avslutade i och med den gamla samfällighetens
upphörande.
Planområdet ligger inom riksintresse för naturvård, friluftsliv och för
yrkesfisket. Bolaget äger fiskevatten i huvudsak från planområdets
strandlinje samt till Gudingens mitt. Under 30 år har betydande
yrkesfiske av arrendatorer av fiskevatten skett. Fisket skedde med fasta
redskap, mest ål. Sedan 10 år tillbaka har fiskevattnet ej varit uthyrt och
jag tillåtit fiske med handredskap eftersom några fasta redskap ej nyttjats.
I planen nämns inte ett ord en sådan grundläggande rättighet att värna
om bolagets rätt till sitt fiskevatten. Ytterligare ett skäl till att avvisa
planen i sin helhet. Bolaget har för avsikt att återuppta det yrkesmässiga
fisket. Det ligger även i linje med riksintresse för yrkesfisket vilket måste
beaktas i ny detaljplan.
Bolaget avser att för att tillgodogöra sig sitt fiskevatten samt kunna
bedriva yrkesfiske uppföra ett båthus med tillhörande lokaler för
fiskberedning inom sin fastighet. Detta kommer att ske i fastighetens
förlängning i vattenområdet W.
Om eventuellt denna detaljplan antas är detta ett absolut krav. I planen
ska även regleras att fiskevattnet är privat samt att något tillhandhållet
fritidsfiske ej är tillåtet inom 200 meter från fasta fiskeredskap.
För att tillgodose behovet av gästparkeringsplatser har två områden
avsatts, benämnt vägmark. Detta stämmer ej, på mark tillhörande
bolaget kan det ej anses ingå vägmark. Detta skall strykas i planen, är ej
juridiskt hållbart.
Att inte ta med samtliga fastigheter i närområdet med egenintresse i
detaljplanen är ohållbart och skapar endast osämja samt fördröjer
planarbetet i sin helhet.
Ingemar Deann ägare till Lugnet 2:13 och Lugnet 2:1 yrkar att
vattenområdet mellan Lugnet 2:13 och Tistedalen skall ändras till W
(öppet vatten). Detta strider mot § 1:4 jordabalken. Vattnet tillhör
Gröndalen 1:1. Han uppger att vattenområdet är (ca 12m) där är 16 m.
Han menar att området begränsas idag mellan fastigheternas befintliga
bryggor och skulle vid ytterligare brygga omöjliggöra för alla ett
nyttjande av bryggorna. Med det resonemanget menar han att endast han
ska nyttja bryggan. Att Gröndalen 1:1 har lika rätt som honom till
nyttjandet av vattenområdet tar han ingen hänsyn till. Detta måste
regleras i en eventuell detaljplan för området. Han och Tistedalen 1:2 får
flytta sina bryggor för att säkerställa 3 meters avstånd till Gröndalen 1:1
vattenområde. Han menar att markägare Gröndalen fått anslag för
brygga. Detta stämmer ej. När undertecknad köpte fastigheten av flera
delägare bland annat Gösta Pettersson, Jenny gård fanns från
länsstyrelsen och kommunen tillstånd till byggande av brygga för
fastighetens yrkesfiske. Däremot är det ytterst tveksamt om Lugnet 2:13
och Tistedalen 1:2 har något tillstånd att förlägga bryggor i fastigheternas
yttersta gräns mot Gröndalen 1:1. Detta skall utredas innan detaljplanen
vinner laga kraft. Något bygglov för dessa har ej kunnat bekräftas.
Ingemar Deanns fastighet Lugnet 2:1 fiskevatten är diskutabelt. Någon
17(22)
dokumentation av detta är ej heller redovisat i detaljplanen. Naturligtvis
skall sådana fastighetsrättsliga rättigheter redovisas i detaljplanen, det
gäller naturligtvis även Gröndalen 1:1 samt Tisteldalen och Stuverums
bägge delar i närområdet. Att inte Länsstyrelsen påpekar detta i sitt
remissvar är ytterst beklagligt.
Som verksamhetsutövare med rörelser i närområdet och markägare i det
tänkta detaljplaneområdet är detta ytterligare ett sätt för
samfälligheternas medlemmar att ej lösa samtliga detaljfrågor.
Fastighetsägarna är endast intresserade av att lösa sina egna
byggnadstekniska problem. Att lösa samtliga detaljplaner rörande
bolagets fastigheter samt Veronica och Oscars fastighet är obefintlig från
övriga fastighetsägare.
Som rörelseidkare i området får jag dagligen klagomål från
samfälligheternas ordförande Thomas Manfredh, allt från parkerade bilar
till parkerade maskiner, att notera är att överträdelse som sker inom
samfälligheten blundar ordföranden för. Gäller avverkande av skog,
uppfyllnadsmassor, byggande av parkeringsplatser inom bolagets
fastighet benämnt naturområde.
Sammanfattningsvis, närområdet skall tas med i planen, riksintresset för
yrkesfisket ska beaktas, möjligheten att bebygga fastigheten med båthus
med tillhörande byggnader tillåts. Utreda och redovisa stamfastighetens
fiskevatten, speciellt med tanke på riksintresset för yrkesfisket.
Kommentarer
Kommunen har gjort en avgränsning av planområdet som är lämplig och naturlig
geografiskt med tanke på planens syfte. Att utöka hästgården och att exploatera ett
helt nytt bostadsområde intill anses inte behandla samma typ av sakfrågor, dvs. styra
upp redan befintliga fritidsbostäder. Att inte medverka till frimarksplaner menar
kommunen är att inte behandla varje enskild fastighet/fritidstomt för sig, utan
instället behandla hela fritidsbostadsområdet i en detaljplan för att lösa gemensamma
frågor. Det är kommunen som styr över var de anser är lämpligt att dra plangränsen,
med det s.k. planmonopolet. Kommunen kan även styra när de anser att det är
lämpligt tidsmässigt att starta en detaljplaneprocess. Om en fastighetsägare är
intresserad av att utarbeta en detaljplan är fastighetsägaren välkommen att lämna in
en planansökan som kommunen behandlar utifrån kommunens rutiner.
Underhåll av vägar etc. sköts/bekostas idag av samfälligheten. Nya förändringar i
detaljplanen kan behöva uppdateras genom en ombildning av samfälligheten, för
utbyggnad av parkering m.m. Kommunen anser det viktigt att den framtida
parkeringsplatsen kan verkställas inom området, både för tillgängligheterna till
strandtomterna och badplatsen/bryggorna. I dagsläget parkerar flera fastighetsägare
på naturmark eftersom det saknas tillräcklig yta inne på fastigheterna och vägarna är
för smala för längsvägsparkering. Ingen olägenhet anses drabba bolaget i detta fall, då
marken tidigare varit avsedd för tätortsnära naturmark.
Detaljplaner har som funktion att styra ”infrastrukturen”, dvs hur byggnader,
anläggningar, mark etc. ska utformas, bevaras eller förändras. Planens omfattning
styrs av vissa förutbestämda områden/sakfrågor. Vad en detaljplan ska eller får
styra över står i plan- och bygglagen. Detaljplanen styr inga fiskerättigheter (vem som
får fiska etc.), det planen har som funktion är att hänsyn tas för möjligheterna till
fiske i vattnet, dvs. inte försvårar möjligheten för yrkesfiske genom bryggor som är
ivägen. De bryggor som medges i planen anses inte påtagligt försvåra fisket i området,
eftersom de ligger placerade precis utanför befintliga fastigheter där flertalet redan idag
har bryggor. Inom Lugnets badplats tillåts bryggor för bad, orsaken till detta är att
det redan finns befintliga bryggor och ett beviljat bygglov.
I dagsläget finns inte någon brygga som används för fiskeändamål på bolagets mark
18(22)
och inte heller en rättighet för detta. Riksintresset för fiske ger ingen direkt rättighet
att nå vattnet med exempelvis bryggor för båtar etc. För detta finns anlagda
båthamnar. Riksintresset är utpekat över ett större vattenområde för att yrkesfiske
ska kunna bedrivas i skärgården. I de lägen det finns samlad bebyggelse accepteras i
många fall privata bryggor ut från strandtomter om det redan finns samlade bryggor
samt att grunden inte anses särskilt gynnsam för fisken. Detta är en bedömning som
sker i varje enskilt fall.
För att få anlägga en brygga krävs bygglov. Ett bygglov styrs av det som står i
detaljplanen, om det inte finns någon detaljplan görs bedömningen om lov i bygglovet
alternativt krävs detaljplaneläggning. Ett bygglov varar max 5 år för att färdigställa
sitt projekt.
Utbyggnad av uthus på naturmarken för fiskeverksamhet kan kommunen inte
tillmötesgå. Främsta anledningen till detta är att området omfattas av strandsskyddet
och det saknas giltigt skäl att upphäva detta inom fastigheten, MB 7kap 18c. En
offentlig båtbrygga, för yrkesfiske, anses inte heller lämpligt på så kort avstånd
mellan två befintliga bryggor och skäl att upphäva strandsskyddet är svagt, till
skillnad från befintlig strandbebyggelse där vattnet nedanför kan räknas som hävt
(Dvs allmänheten kan svårligen nå strandlinjen och precis nedanför strandlinjen finns
en upplevs hemfridzon). Enligt jordabalken har även strandtomter en rättighet (i de
flesta fall) att uppföra en brygga intill sin tomt. Avseende de närliggande bryggorna
på grannfastigheterna kan detaljplanen dessvärre inte tvinga fram en åtgärd som
innebär att fastighetsägarna måste ta bort sina befintliga bryggor och flytta dem längre
in, det går inte heller villkora någon sådan åtgärd. I plan- och bygglagen finns även en
regel, att om en byggnad/byggnadsverk byggts utan lov så får den enligt lag stå kvar
om det gått över 10 år och kommunen inte vidtagit åtgärder. Om en
byggnad/byggnadsverk misstänkts stått kortare tid utan lov måste den som klagar
ha bevis för att byggnadsverket inte fanns där tidigare, exempelvis ett ortofoto, bild
med visat datum eller en uppdaterad grundkarta.
12.
Kalle Nord
Vill att detaljplanen skall ge möjlighet för byggnation av
komplementbyggnad i eller nära tomtgränsen då infarten oftast är
placerad mot en tomtgräns och man önskar ha garage eller carport i
anslutning till denna.
Föreslår att texten ändras så att det skall finnas möjlighet att bygga
komplementbyggnad i tomtgränsen med grannens tillåtelse. Detta skall
då vidimeras genom grannens signatur på situationsplanen. Detta är ju
vanligt i villaområden och bör även gälla i fritidshusområden.
Kommentarer
I yttrandet saknas information om vilken fastighet vederbörande tillhör och namnet
finns inte i fastighetsförtekningen. Av denna anledning redovisar kommunen
yttrandet under övriga. Det yttrande som ges tyder dock på att den berörda bor i
området.
Placering av byggnader närmare fastighetsgränsen förekommer ofta med en signatur i
fall när det gäller bygglovsbefriade åtgärder. Det kan även förekomma skriftliga
godkännanden i områden som inte omfattas av detaljplan. När det gäller byggrätter
som kräver bygglov är det detaljplanen som styr. Detaljplanen bör inte ge
bestämmelser där en fastighetsägare är beroende av någon annan fastighetsägares
godkännande. Vissa undantag kan finnas när det gäller byten av mark och
fastighetsregleringar etc. som behandlas vidare av lantmäteriet.
För de bygglovsbefriade åtgärderna är det möjligt att placera ett garage etc. i gräns mot
angränsande fastighet om närliggande grannar godkänt lämnat sitt godkännande.
19(22)
Detta gäller dock inte för strandfastigheterna där bygglovsplikt införts på siktlinjerna.
I planen (bygglovspliktiga åtgärder) har vi bedömt det olämpligt att placera byggnader
närmare gränsen då komplementbyggnaden ofta kräver underhåll, byggnaden kan
störa grannars sikt samt upplevas förfulande invid tomten samt kan dagvatten och
snö falla ner på grannens tomt. Se miljö- och byggnadsnämndens synpunkter från
samrådsredogörelsen. För att det ska vara lämpligt att placera en byggnad i
fastighetsgräns anser vi att det främst bör ske genom sk Attefallshus med
överenskommelse med närstående granne.
20(22)
SLUTSATS
Granskning har genomförts enligt Plan- och bygglagen 5 kap 18-19 §.
Inkomna synpunkterna har föranlett några mindre ändringar. Förutom redaktionella ändringar
av texter och plankarta genomförs följande justeringar:
Ändringar på plankartan:
-
Plusmark införs 10 meter längs strandlinjen, från befintliga hus och ner mot
strandlinjen. Enbart enkla och oinredda komplementbyggnader tillåts här, exempelvis
båthus, lekstuga, växthus.
-
Flertalet anslutningsvägar, ”ansl”, ändras från naturmark till Lokalgata.
Egenskapsbestämmelsen ”ansl” förtydligas avseende maximal vägbredd samt att vägen
ska inpasseras naturligt i terrängen med genomsläppligt material. Strandsskyddet
upphävs i planen. Fastigheterna Lugnet 2:8 och 2:9 (som saknade ”ansl” -väg under
granskningen) får en körbar anslutning, med Lokalgata.
-
Murar och plank får inte uppföras inom prickad mark. Delar av den smala prickmarken
(ej strandtomterna) plockas bort då de uppfyller placeringskravet med bestämmelsen p1.
Delar av strandtomternas prickmark smalnas av eller försvinner, mellan fastigheterna
Lugnet 2:8-2:9 och på fastigheterna Lugnet 2:13 och Tistedalen 1:2
-
Bygglovsplikt införs på strandtomterna för bygglovsbefriade åtgärder enligt PBL 9 kap
4a och 4b.1§ på prickad mark (för att bevara siktlinjerna). Utökad bygglovsplikt på
attefallsbyggnader, 25 kvm, gäller även byggnader under en viss marknivå.
-
Justering sker för planbestämmelsen p1 så att denna enbart gäller nya byggnader och nya
utbyggnaders placering.
-
Bestämmelsen ”g” läggs till inom område för E3 och förklaring läggs till bland
bestämmelserna.
-
n1 ändras till ”marklov krävs för fällning av träd”.
-
Delar av W-området ändras till W2-område inom Lugnets samfällighets badplats. Med
motivering att befintlig brygga finns och bygglov redan beviljats för förlängning av
denna. Strandskyddet upphävs.
-
u markerade områden på allmän platsmark ändras till ledn. Anledningen är att denna
inte ska blandas ihop med u-områden på kvartersmark, som ger en juridisk rättighet.
Ändringar i planbeskrivning/ genomförandebeskrivning:
-
Marken mellan Lugnet 2:26- 2:27 som görs om till bostadsändamål läggs in i befintlig
marköverföringskarta, s20. En beskrivning införs under fastighetsrättsliga frågor och
markytan bör fördelar jämt mellan fastighetsägarna.
-
Bestämmelserna v2 och m1 kompletteras med vad som menas med byggnad ”får ej
inredas”.
-
Flera fastigheter som bibehålls med anslutningsvägar ”ansl” behöver säkra sin rättighet
att komma fram till fastigheten med ett servitut. Det kan ske antingen med ett
avtalsservitut eller ett officialservitut. Information kring detta och berörda fastigheter
redovisas i beskrivningen.
21(22)
-
Bestämmelsen om att ”byggnad med färdigt golv som understiger nivån +1.7 meter får
ej inredas” behålls i planen. Dock tydliggörs det i planbeskrivningen att detta gäller även
tillbyggnad på befintligt hus, motsvarande 20 kvm.
-
Uppdatering av planbeskrivningen angående alla nya och ändrade planbestämmelser i
plankartan.
Kvarstående synpunkter från granskningskedet som inte blivit tillgodosedda:
-
Länsstyrelsen
-
Miljö- och byggnadsnämnden
-
-
-
-
-
Fastighetsägare Lofta-Gröndalen 1:1
-
Kalle Nord
Kvarstående synpunkter från samrådskedet som inte blivit tillgodosedda:
-
Fastighetsägare Stuverum 1:28
-
Fastighetsägare Lugnet 2:13 och Lugnet 2:1
De ändringar som föranletts efter granskningen ligger i linjen med vad som behandlats under
processens gång. Ytterligare information om förändringarna har skickats till strandfastigheterna
innan antagandet av planen. Föreslaget till detaljplan för Lugnet 2:1 m.fl. kan efter ovanstående
ändringar antas i kommunfullmäktige januari/februari 2015.
Filippa Olsson
Planarkitekt
22(22)

Detaljplan Lugnet 2:1 Lofta antagande

Transcription

Similar documents

Nationellt snöskoterforum - Nationella Snöskoterrådet

Detaljplan för ÄLDREBOENDE OCH BOSTÄDER

Granskningsinformation

LAGAKRAFTBEVIS

sommar vid sjön - Åsundsholm Golf & Country Club

Kungörelse - Kristianstad kommun

BN protokoll 2015-01-21, § 8

Västerviks kommun barn, ungdomar o vuxna