Søknad om dispensasjon

Innherred samkommune
Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Marit Lise Haugberg
Gustav Sjaastadsveg 5
7620 SKOGN
Deres ref:
Sakstype: Delegert byggesak
Vår ref: MAIPED 2012/8315
Eiendom: 32/118/0/0
Dato: 12.06.2015
Saksnr: 500/15
Søknad om dispensasjon - 1719/32/118 - Ikke godkjent
Vi viser til Deres søknad om dispensasjon fra Byggteknisk forskrift mottatt her den
20.03.2015.
Det søkes om dispensasjon fra byggteknisk forskrift, heretter forkortet TEK 10. I vedtak
datert 10.01.2013 ble Marit Lise Haugberg tildelt personlig ansvarsrett som selvbygger av
egen bolig. Hun ble tildelt ansvarsrett som selvbygger under den forutsetning at hun benyttet
fagfolk til arbeidene, enten i form av medhjelper eller bruk av innleid foretak.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 og vedtatte delegasjonsbestemmelser ble
søknaden godkjent under følgende forutsetninger:









Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og
vedtekter.
Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1
Når leiligheten er større enn 50m2, må den ha pipe, fastmontert varmepumpe,
pelletsovn, fjernvarme i tillegg til ordinær el-oppvarming.
Utleieleiligheten skal utføres slik at den fremstår som en egen branncelle, noe som betyr
at de vegger og etasjeskiller som ligger i skille mellom utleieleilighet og hovedleilighet,
må brannforsterkes i hht dagens krav (EI-30).
Det må finnes tilstrekkelig nødutganger, og hvis vindu skal kunne defineres som
nødutgang, må vinduets størrelse og utforming tilfredsstille forskriftenes krav til dette.
Det må finnes brannvarslingsutstyr og slukkeutstyr i utleieleiligheten.
Det forutsettes at lydisoleringen mellom leilighetene er i tråd med forskriftene.
Samme gjelder rom-høyde, som skal være 2,40 m, og ingen steder under 2,20 m.
For øvrig henvises til gjeldende forskrifter når det gjelder lysforhold, ventilasjon,
parkering, uteplass, bodplass mv.
Ved takstering av eiendommen v/Norconsult i Januar 2015 var det flere anmerkninger
vedrørende sokkelleiligheten og at denne ikke tilfredsstilte kravene til utleieleilighet. Det
søkes dermed om fritak for flere av kravene til utleieleilighet i TEK 10.
Kommunen vil før fritaksvurderingen bemerke at tiltakshaver er ansvarlig for at
sokkelleiligheten ble utført i samsvar med plan- og bygningsloven og gjeldene forskrifter på
tidspunktet for utførelsen. Kommunen har satt som forutsetning i vedtaket at tiltaket utføres i
samsvar med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
marit.kristine.pedersen@innherredsamkommune.no
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: postmottak@innherred-samkommune.no
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 2 av 4
Krav til oppvarming:
Pipe i utleieleiligheten ble avregistrert per 01.01.2015 på grunn av manglende innsyn fra tre
sider i en etasje. Det søkes derfor om å få godkjent gassovn som alternativ oppvarming i
utleieleilighet.
I TEK 10 § 14-7 settes det krav om at bygging skal tilrettelegges for at ca. halvparten, og
minimum 40 %, av energibehovet til varmtvann og romoppvarming (inkludert oppvarming
av ventilasjonsluft) kan dekkes av annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet
(panelovn, elktrokjel) og/eller fossile brensler hos sluttbruker (olje, gass og parafin).
Gassovn er henhold til TEK 10 godkjent som alternativ varmekilde. Kommunen godkjenner
med hjemmel i TEK 10 § 14-7 gassovn som alternativ oppvarming i utleieleilighet
Krav til takhøyde og dagslys:
Kommunen vil aller først presisere at bestemmelsene i forskrift forutsettes ivaretatt så lenge
det ikke søkes om unntak. Dersom det ikke er redegjort for avvik fra TEK 10 i søknaden,
forutsetter kommunen at tiltaket tilfredsstiller alle relevante krav i TEK 10. Det ble i
søknaden om bruksendring ikke søkt om fravik fra TEK 10.
I vedtaket datert 10.01.2013 ble det forutsatt at leiligheten ble utført i tråd med forskriftene
med tanke på takhøyde. Det ble av kommunen presisert at romhøyden skal være minimum
2,40 meter. Deler av arealet kan likevel ha takhøyde på minimum 2,20 meter, eksempelvis
utenfor møbleringssone i stue, jfr. TEK 10 § 12-7.
I søknaden om fravik fra TEK 10 opplyses det om at på grunn av isolering av gulv og
gulvvarme er takhøyden i leiligheten 2,17 meter. I stuen er takhøyden 2,10 meter.
Hovedregelen ved bruksendring er at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser til
arealplaner etter loven gjelder. Ved bruksendring av eksisterende byggverk kan kommunen
med hjemmel i plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd gi tillatelse også når det ikke er
mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det er videre
et vilkår at endringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.
Det første spørsmålet blir dermed om oppfyllelse av tekniske krav vil medføre
uforholdsmessige kostnader for tiltakshaver?
Å gjøre en kjeller om til oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom vil etter dagens regelverk
utløse krav som kan være eller bli svært dyrt i mange eldre hus. I søknaden om fravik fra
TEK 10 foreligger det ingen dokumentasjon på om tilpasning til tekniske krav vil medføre
en uforholdsmessig kostnad.
Den eksisterende takhøyden begrenser mulighetene for å oppfylle kravene til takhøyde samt
isolasjon og lydisolasjon mot overliggende boligarealer. Dette forholdet kan ikke endres uten
kostnader til pigging av gulv, utgraving eller lignende. Det er klart at dette ville være en
betydelig kostnad. Spørsmålet er om dette er en uforholdsmessig kostnad for tiltakshaver?
Uforholdsmessig kostnad skal vurderes i forhold til for eksempel leieinntekter. Etter
kommunens vurdering vil pigging av gulv, utgraving være uforholdsmessige kostnader sett
opp mot mulige leieinntekter.
Konklusjon; Pigging av gulv, utgraving eller lignende er uforholdsmessige kostnader.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
marit.kristine.pedersen@innherredsamkommune.no
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: postmottak@innherred-samkommune.no
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 3 av 4
Når det gjelder dagslys og muligheten for å oppfylle kravene i TEK 10 vedrørende dagslys i
oppholdsrom, vil kostnadene bli betydelig mindre enn pigging og utgraving av gulv. Det er
klart at skifte av vindu på kjøkkenet som oppfyller tekniske krav vil vær betydelig lavere enn
kostnaden for pigging av gulv e.l. Sett opp mot leieinntekter er kommunen av den
oppfatning at skifte av vindu ikke kan anses som en uforholdsmessig kostnad sett opp mot
hva man oppnår. Når takhøyden er lavere enn forskriftskravet bør man gjøre kompenserende
tiltak. Et større vindu som slipper inn mer dagslys ville kompensert for den lave takhøyden.
Konklusjon: Skifte til et større vindu kan ikke anses som en uforholdsmessig kostnad.
Det neste spørsmålet blir dermed om bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre
hensiktsmessig bruk, jfr. plan- og bygningslovens § 31-2.
En forsvarlighetsvurdering etter plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd mht. takhøyde
og dagslys må foretas med utgangspunkt i de hensyn som ligger til grunn for TEK 10 § 12-7.
Hensynene bak kravet om tilstrekkelig takhøyde tilsier at den uansett ikke bør være lavere
enn 2,20 meter for å ivareta faktorer som lysforhold, romopplevelse, møbleringshensyn osv.
Takhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves. Dagens forskriftskrav er
angitt med grunnlag i at det skal være rom og luft over personer som står oppreist, beveger
seg og av møbleringshensyn. Forskriftskravet er ikke til hinder for en lavere romhøyde, men
da må det dokumenteres en helhetsvurdering av innemiljøet hvor romutforming, dagslys,
utsyn, luftmengder mv. er med i vurderingsgrunnlaget. Eksempelvis, en lavere romhøyde
kompenseres med at vindusarealene økes ut over veiledningens preaksepterte ytelser til
dagslys.
Takhøyden i den aktuelle leiligheten er under minimumskravet 2,20 meter takhøyde. I stuen
er takhøyden 2,10 meter.
Krav til takhøyde bør også ses i sammenheng med krav til dagslys og utsyn siden dette også
har betydning for hvordan rom oppleves. Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende
tilgang på dagslys. Med rom for varige opphold forstås stue, kjøkken, soverom og
arbeidsrom i boenhet. Rommets dagslysflate utgjør minst 10 % av gulvflaten, med mindre
det dokumenteres av kravet er tilfredsstilt på annen måte. Ved takstering av eiendommen
v/Norconsult ble det avdekket at det på kjøkkenet i utleieleiligheten ikke har tilfredsstillende
dagslys. Ut fra tegninger vedlagt byggesøknaden i November 2012 er det kun et vindu på
kjøkkenet. I telefonsamtale med tiltakshaver den 08.06.2015 ble det opplyst at dette vinduet
er et lite kjellervindu. Det er etablert en åpen løsning mellom kjøkkenet og gang. Gangen har
ut i fra vedlagte tegninger ikke vinduer og dagslys slik at denne åpne løsningen ikke vil gi
ekstra dagslys på kjøkkenet. I søknaden om fravik vises det til at det er etablert en åpen
løsning mellom kjøkken, gang og stue, men plantegninger viser den at det er en dør mellom
gang og stue. Denne løsningen er ikke optimal da den ikke gir tilstrekkelig lys til kjøkkenet.
I forhold til takhøyde og dagslys kan ikke kommunen se at det er forsvarlig og godkjenne
denne bruksendringen. Kravene til dagslys er oppfylt i stuen, men her er takhøyden lavere
enn minste tillatte høyde i TEK 10. Ut fra fasadetegninger er det ikke kompensert for den
lave takhøyden med større vindusflater. Dagslys og utsyn er nødvendig for helse og trivsel.
Etter kommunens vurdering blir det for lang avstand til vinduene og lite dagslys på
kjøkkenet og gangen. Dette sammenholdt med den lave takhøyden i hele leiligheten gjør det
betenkelig å godkjenne søknaden om fravik fra TEK 10.
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
marit.kristine.pedersen@innherredsamkommune.no
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: postmottak@innherred-samkommune.no
Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten
Side 4 av 4
Konklusjon: Søknaden om fravik fra TEK 10 kan ikke godkjennes basert på overnevnte
forsvarlighetsvurdering.
Vilkårene i plan- og bygningslovens § 31-2 fjerde ledd er kumulative vilkår, det vil si at alle
vilkårene må være oppfylt. Vilkåret om forsvarlighet er ikke oppfylt og vurderingen av
nødvendighet for å sikre hensiktsmessig bruk vil ikke bli gjort.
Brannvegg:
Ved takstering av eiendommen v/Norconsult i januar 2015 anmerkes det at brannvegg
mangler innsetting av brannhemmende middel. Det opplyses i dispensasjonssøknaden at
byggherre Erlend Malum kan bekrefte at brannvegg er oppsatt etter Sintefs datablad, og i
henhold til TEK 10, tilsvarende 98 mm bindingsverk, 100 mm glava, to lag plater, der et lag
er av gips.
Hver boenhet skal utgjøre en egen branncelle. Skillet mellom leiligheter må utføres i EI 30
eller bedre. Dersom brannskille/brannveggen er utført som beskrevet i søknaden
tilfredsstiller dette kravet i teknisk forskrift.
Nabovarsling:
Det er ikke foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl § 21-3. Kommunen har
fritatt tiltakshaver fra å varsle naboer da deres interesser ikke eller i liten grad berøres av
tiltaket.
VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1, jfr. § 31-2 fjerde ledd gis det ikke fravik fra
teknisk forskrift vedrørende takhøyde og dagslys. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor.
Merknader/orientering:
Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra
mottatt dato av vedtaket, jf. Plan- og bygningslovens § 31-1.
Med hilsen
Marit Kristine Pedersen
Jurist/byggesak
Postadresse:
Postboks 130
7601 Levanger
Tlf. 74052500
Saksbehandler:
Marit Kristine Pedersen
marit.kristine.pedersen@innherredsamkommune.no
Tlf.
74 04 85 31
Organisasjon:
Organisasjonsnr. 986844252
E-post: postmottak@innherred-samkommune.no
Web: http://www.innherred-samkommune.no