Nilsen MISLIGHOLD AV LEIEKONTRAKT KBL

MISLIGHOLD AV
LEIEKONTRAKTEN
Juridisk rådgiver Rebekka Berg Nilsen,
Svolvær 03.06.2015
Hva er mislighold?
• Kontraktsrettslig mislighold
• Ulike typer mislighold.
• Vi skal se på
1. Betaler ikke husleie, eller annet vederlag for
bruken
2. Leier følger ikke husordensregler
3. skadeverk
Regelverk
• Leiekontrakten
• Husleieloven (husll.) av 26.03.1999
• Skadeerstatningsloven (skl.)av 13.06.1969
• Tvangsfullbyrdelsesloven (tvfbl.) av 26.06.1992
• Tvisteloven (tvl.) av 17.06.2005
Betalingsmislighold
• Manglende betaling av vederlag for bruken, jfr. husll
§ 3-1
•
•
•
-
Forfalt betaling, jfr. husll § 3-2
Avtalefrihet – husleiens størrelse.
Grense: urimelig høy husleie jfr husll § 4-1.
Husleie – fastsettes til bestemt beløp.
Unntak: 1. elektrisitet og brensel 2. vann og avløp. Må avtales i
kontrakt, jfr husll. § 3-1.
• Graden av betalingsmislighold – betydning for
sanksjonsmulighetene
Brudd på husordensregler
• Plikt til å følge vanlige ordensregler og rimelige
påbud jfr. Husll. §5-2, 2 ledd.
• Kan være satt ensidig av utleier
• Ordensregler, kan avtales strengere grenser –
aktsomhetsplikten.
• Typisk eksempel på brudd: bråk og uro, festing,
forsøpling etc.
Skadeverk
• Plikt til å behandle husrommet med tilbørlig
aktsomhet og i samsvar med leieavtalen, jfr.
Husll § 5-
1, 2 ledd.
• Kan være konsekvens av manglende vedlikehold.
• Hærverk. Definisjon straffeloven: Den som rettstridig
ødelegger, skader, gjør ubrukelig eller forspiller en
gjenstand som helt eller delvis tilhører en annen»
• Finne oss i vanlig forringelse.
• Leietakers meldeplikt, skadebegrensningsplikt og plikt
til gi tilgang til utleier for å utbedre/begrense skaden,
jfr. husll §§ 5-5 og 5-6
Hva kan vi som utleiere gjøre der leietaker
misligholder?
•
•
Advarsel
Inkasso
•
•
•
•
Si opp leietaker, jfr. husll. §§ 9-6 – 9-8
Heve leieavtalen, jfr. husll. § 9-9
Kaste ut leietaker, jfr. tvfbl. kapittel 13
Midlertidig forføyning, jfr.tvfb.l kap.15 jfr. tvisteloven kap. 32 og
34
• Kreve erstatning for økonomisk tap, jfr. husll. § 5-8 jfr.
§ 2-14
• Kommunale utleiere: Tilby nedbetalingsavtale,
samtale, samarbeid med andre etater
Oppsigelse
• Utgangspunkt - si opp på bakgrunn av ethvert
mislighold, jfr husll. §9-5 c).
• Oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist, jfr. husll §§
9-4 til 9-6.
• Krav til utforming av oppsigelse, jfr husll. § 9-7,
• Protest fra leietaker – sende saken til
Forliksråd/Husleietvistutvalget, jfr. husll. § 9-8
• Retten vurderer om oppsigelsen er saklig og
foretar en rimelighetsvurdering. Leietaker sterkt
oppsigelsesvern
Heving av kontrakten
• Leietaker har «vesentlig misligholdt» sine plikter,
husll. § 9-9
•
•
•


Leieforhold avsluttes umiddelbart.
Hevingserklæring
Begrenset når vi kan heve, § 9-9, 1.ledd a-e)
alvorlig og omfattende åpenbart at utleier har adgang til heving
• Heving ved betalingsmislighold, bkst a) – ikke krav til
varsel
- 3 til 5 misligholde leieterminer, omfattende . Sen betaling
over tid
- Ikke krav til varsling
• Heving ved brudd på husordensregler, bkst b) eller e)
 Vesentlig forsømming av vedlikeholdsplikt (bokstav b)
- Opptrer på en måte som er til sjenanse for utleiere n,
eiendommen eller øvrige brukere
 Særlige alvorlige tilfeller bokstav e)
- Eks. Fysisk angrep på utleier eller naboer, bordell etc
- Ikke krav til varsling
• Heving på grunn av skadeverk,
bkst b) eller e)
 leietaker opptrer på en måte som er til alvorlig
skade på eiendommen (bokstav b)
- Må varsles
 ved svært alvorlige skader på eiendommen
(bokstav e)
- Ikke krav til varsling
Utkastelse
• Utkastelse av leietaker med hjelp fra namsmannen.
• Tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
• Må ha et rettskraftig tvangsgrunnlag og være sendt et
§ 4-18 varsel
 Ubetalt husleie - § 13-2, 3 ledd bokstav a).
Utkastelsesklausul i kontrakt
 Oppsigelse som ikke er protestert mot av leietaker,
tvfbl § 13-2, 3 ledd bokstav c), formkrav husll § 9-7,
 Heving på grunn av vesentlig mislighold, tvfbl § 13-2, 3
ledd bokstav d), kjennelse fra namsretten
 Midlertidig forføyning, tvfbl kap.15 jfr. tvisteloven kap 32 og 34.
Erstatning
• Leietakers kontrollansvar jfr. husll § 5-8
• Skader som kan tilbakeføres leietakers bruk,
plikter han å erstatte, Brudd på leiers plikter etter
husll §§ 5-1 til 5-6.
• Unntak. Hindring utenfor leiers kontroll, ikke med
rimelighet kunne forventes å unngått eller
overvunnet følgene av. Sinnslidende, jfr.
skadeerstatningslovens § 1-3
• Utmåling av erstatning husll. § 2-14.
Kommunen som utleier
•
•
•
•




Boligsosialt og velferdsmessig rolle
Leietakere – «Vanskeligstilte på boligmarkedet»
Mislighold – hjelpebehov
Alternative løsninger
Samtaler med leietaker
Advarsler
Samarbeid med tjenester/NAV
Nedbetalingsavtaler