Rekustadåsen syd II - særutskrift bystyret 05.02.2015

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2012/10210
43
150659/2014
Rekustadåsen Syd II
Marit Torp Hansen
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Bystyret
Møtedato
18.12.2014
05.02.2015
Utvalgssaksnr.
98/14
2/15
Forslag til detaljregulering for B212 Rekustadåsen syd II – Rolvsøy
Forslagstiller: Fredrikstad kommune Prosjektadministrasjonen
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å gi følgende innstilling til Bystyret:
Planforslaget avvises.
Fredrikstad, 08.12.2014
Planutvalgets behandling 18.12.2014:
Brev av 18.12.14 fra Oddvar Hatten ble fremlagt.
På vegne av FrP fremmet Anita Vik rådmannens forslag:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for B212 Rekustadåsen syd II, arealplanID 0106 1010, plankart datert
9.3.2011, sist revidert 25.11.2014, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert
9.3.2011, sist revidert 2.4.2014, med følgende endring:
I reguleringsbestemmelsene §§ 2.2.4, 2.3.4 og 2.4.4 legges det til følgende ordlyd:
Minimum 20 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert minimum 16A,
230V kurs.
Ved neste revidering av kommuneplanens arealdel tilbakeføres et areal på ca. 1,5 daa i
søndre del av byggeområde B212, som kompensasjon for arealet som benyttes til
adkomst. Det nevnte arealet omdisponeres til LNF-område med hensynsone friluftsliv.
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble vedtatt med 8 stemmer (6Ap, 1Bym, 1V).
Forslag fremmet av Anita Vik på vegne av FrP fikk 3 stemmer (2FrP, 1H) og falt.
Planutvalgets innstilling 18.12.2014:
Planforslaget avvises.
Bystyrets behandling 05.02.2015:
På vegne av FrP tok Anita Vik opp sitt forslag fra Planutvalget.
Votering:
Planutvalgets innstilling ble vedtatt med 45 stemmer (Ap 26, H 10, SV 2, KrF 2, V 2; Sp 1,
Pp 1, Bym 1) mot 8 stemmer (FrP 7, H 1) som ble avgitt for forslag fra Anita Vik.
Bystyrets vedtak 05.02.2015:
Planforslaget avvises.
Side 1 av 18
Fredrikstad, 06.02.2015
Rett utskrift
Anita Simensen
møtesekretær
Kopi til:
Regulering og byggesak v/ Marit Torp Hansen
Kommunalsjef Roy H. Jakobsen
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder
1. At Fredrikstad/Rolvsøymarka ble kartfestet som følge av en friluftsplan for dette
området i 1985. Gjeldende kommuneplan har en målsetting om at arealdelen skal ”sikre
og videreføre markaområdene”.
2. Sitat fra Kommunedelplan for idrett og fysisk aktivitet i Fredrikstad kommune: ”I forrige
kommuneplan ble det foreslått at markagrensa, dvs. Fredrikstad/ Rolvsøy-marka skulle
gjennomgås på̊ nytt, med sikte på å få til en langsiktig fastlegging av grensen mellom
byggeområder og marka.”
3. Sitat fra tiltaksrapporten knyttet til stedsanalyse for Rekustad lokalsamfunn:
”Markagrensen er en langsiktig grense mellom byggeområder og byens viktigste
friluftsområde. Den er vedtatt i kommuneplanens arealdel. På Rekustad danner
markagrensen grensen for utbygging vestover fra Rekustadåsen og Nesskogen. For at
markagrensen skal få den ønskede effekten er det svært viktig at denne grensen
respekteres. Rolvsøy-marka er Rekustads viktigste natur- og friluftsområde. Området er
allerede i dag under så stort press at det ikke tåler å bli mindre.”
Eventuelle forslag om endringer av markagrensa bør drøftes og vedtas i forbindelse med
behandling av kommuneplanens arealdel – og uansett slik at totalarealet av marka
opprettholdes minst på samme størrelse som i dag.
Rådmannens kommentar
Rådmannen mener det er hensiktsmessig å stille det foreliggende planforslaget i bero, inntil
både markagrensen og adkomst til planlagt byggeområde B212 er gjennomgått og fastlagt
gjennom rullering av kommuneplanen.
En avvisning av planforslaget, i samsvar med innstilling fra utvalgsleder, innebærer at
eventuell fremtidig utnyttelse av område B212 til boligformål vil kreve oppstart av en ny
reguleringsplanprosess.
Etter rådmannens vurdering er det mer rasjonelt og mindre tid- og ressurskrevende å legge
til rette for en avsluttende behandling av foreliggende planforslag, når forholdet til adkomst
og markagrense eventuelt er avklart.
Rådmannens forslag til innstilling
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 godkjennes det fremlagte forslag til
detaljregulering for B212 Rekustadåsen syd II, arealplanID 0106 1010, plankart datert
9.3.2011, sist revidert 25.11.2014, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert
9.3.2011, sist revidert 2.4.2014, med følgende endring:
I reguleringsbestemmelsene §§ 2.2.4, 2.3.4 og 2.4.4 legges det til følgende ordlyd:
Minimum 20 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert minimum 16A,
230V kurs.
Ved neste revidering av kommuneplanens arealdel tilbakeføres et areal på ca. 1,5 daa i
søndre del av byggeområde B212, som kompensasjon for arealet som benyttes til
adkomst. Det nevnte arealet omdisponeres til LNF-område med hensynsone friluftsliv.
Side 2 av 18
Sammendrag
Planforslaget fremmes av Fredrikstad kommune Prosjektadministrasjonen som
plankonsulent og forslagsstiller.
Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for nye boliger i form av frittliggende
småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, lavblokker med inntil 3 etasjer og for
kombinert bolig/tjenesteyting.
Adkomst til planområdet vil bli i forlengelsen av Hatteveien.
Totalt utgjør planområdet ca. 63,4 daa.
Planområdet erstatter deler av reguleringsplan for Rekustadåsen syd, plan nr. 255, vedtatt
29.10.1987. Planområdet omfatter også en stripe på ca. 0,3 daa av reguleringsplan for ny
Rekustad skole, plan nr. 410, vedtatt 20.3.1997.
Planområdet grenser i nordøst til reguleringsplan Rådalen-Hatteveien, plan nr. 287, vedtatt
27.4.1989.
I tillegg omfatter planområdet en liten del av et område som i kommuneplanen er vist med
arealformål eksisterende friområde, og utgjør ca. 4,5 dekar.
En liten bit av planområdet ligger innenfor markagrensen. Arealet utgjør ca. 1,3 dekar.
Reguleringsområdet B212 Rekustadåsen syd II er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram
for boliger 2011-2023.
Området ligger inne med utbygging av til sammen 100 enheter i perioden 2012-2022.
Planområdet ligger i kommunedel Rolvsøy, og har beliggenhet syd for Rolvsøy
velferdssenter og øst for eksisterende bebyggelse i Valgardsvei.
Detaljreguleringen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredninger.
Oppstart av planarbeidet ble sendt ut med brev av 5.5.2009 til berørte grunneiere, direkte
berørte naboer og øvrige naboer/gjenboere, samt til berørte offentlige instanser.
Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort i lokalavisene 15.5.2009.
Forslaget ble i henhold til vedtak i planutvalget den 24.4.2014, sak nr. 25/14, vedtatt sendt
på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 2.5.2014-16.6.2014.
I etterkant av høring og offentlig ettersyn er det blitt utarbeidet en støyutredning i forbindelse
med kartlegging av støy fra veitrafikk i Hatteveien.
Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter.
Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det fremlagte
planforslaget godkjennes med noen tillegg/endringer.
Vedlegg
1. Oversiktskart.
2. Plankart datert 9.3.2011, sist revidert 25.11.2014.
3. Reguleringsbestemmelser datert 9.3.2011, sist revidert 2.4.2014.
4. Planbeskrivelse datert 9.3.2011, sist revidert 2.4.2014.
5. Kartutsnitt i mål 1:10 000, datert 16.9.2014.
6. Støyutredning, datert 22.8.2014.
7. Terrengsnitt A-A plan.
8. Terrengsnitt A-A profil.
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige dokumenter i følge dokumentliste.
Side 3 av 18
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for nye boliger i form av frittliggende
småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, lavblokker og kombinert
bolig/tjenesteyting.
Planforslaget erstatter deler av reguleringsplan for Rekustad syd, plan nr. 255, vedtatt
29.10.1987.
I tillegg omfatter planområdet en stripe på ca. 0,3 daa av reguleringsplan for ny Rekustad
skole, plan nr. 410, vedtatt 20.3.1997.
Overordnet planstatus
Regionale føringer og kommunale planer:
I fylkesplan for Østfold, Østfold mot 2050, er planområdet vist som eksisterende tettsted.
I gjeldende kommuneplans arealdel for Fredrikstad kommune 2011-2023 er planområdet
vist med arealformål fremtidig boligbebyggelse, og er benevnt B212.
I tillegg omfatter planområdet en liten del av et område som i kommuneplanen er vist med
arealformål eksisterende friområde, og utgjør ca. 4,5 dekar. Dette området består av
krattskog/naturområde, og ligger i enden av Hatteveien.
En liten bit, ca. 1,3 daa, av planområdet ligger innenfor markagrensen.
Reguleringsområdet B212 Rekustadåsen syd II er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram
for boliger 2011-2023.
Området ligger inne med utbygging av til sammen 100 enheter i perioden 2012-2022.
Reguleringsplaner:
Planområdet erstatter deler av reguleringsplan for Rekustadåsen syd, plan nr. 255, vedtatt
29.10.1987.
Størstedelen av planområdet omfattes av reguleringsplan for Rekustadåsen syd, plan nr.
255. I gjeldende plan er store deler av området planlagt til offentlige boliger, og området i
syd til friområde.
I planforslaget som nå er utarbeidet er dette byttet om. Det store sentrale området er
båndlagt til bevaring fornminner, mens områdene i syd er planlagt som byggeområder.
I tillegg omfatter planområdet en stripe på ca. 0,3 daa av reguleringsplan for ny Rekustad
skole, plan nr. 410, vedtatt 20.3.1997. Arealet er i gjeldende plan regulert til offentlige
bygninger. Dette arealet reguleres nå til fortau.
Planområdet grenser i nordøst til reguleringsplan Rådalen-Hatteveien, plan nr. 287, vedtatt
27.4.1989.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Planområdet ligger syd for Rolvsøy velferdssenter og øst for eksisterende bebyggelse i
Valgardsvei, og utgjør et areal på 63,4 dekar.
Planområdet har beliggenhet nær inntil Fredrikstadmarka. Rekustad skole ligger i enden av
Hatteveien. Lysløypa gjennom marka starter/ender på nordsiden av Rekustad skole.
Fredrikstad kommune er eier av alt arealet innenfor planområdet med unntak av 4,5 daa.
Det opplyses i planbeskrivelsen at det foreligger avtale med Fredrikstad kommune og
grunneier om kjøp av dette arealet.
Området består i dag av skog og et hogstfelt.
Terrenget heller mot øst, mot Rådalen, og er stedvis bratt.
Planområdet ligger inntil eksisterende bebyggelse.
Nordvest for planområdet er det en større lekeplass i tilknytning til Rekustad skole.
Det går en opparbeidet sti gjennom planområdet fra en lekeplass i dalbunnen opp til
velferdssenteret, og videre gjennom skogen til Valgardsvei. Denne stien benyttes som
Side 4 av 18
skolevei for barn på motsatt side av Rådalen, og som gangvei til marka. I tillegg går det en
annen sti fra lekeplassen i dalbunnen. Dette er en liten sti som går opp gjennom
planområdet og mot marka. Det opplyses i planbeskrivelsen at det kan virke som denne
stien er lite benyttet, da den er i ferd med å gro igjen.
Fra lekeplassen i dalbunnen er det gangveiforbindelse frem til enden av Linneaveien.
Linneaveien munner ut i Råkollveien. Langs Råkollveien er det fortau forbi Hauge
barneskole fram til Haugåsen ungdomsskole. Denne traseen er kortere og mer direkte enn å
følge bilveien rundt ved tidligere Rolvsøy rådhus. Fra planområdet vil det derfor være god
gangveiforbindelse til Råkollveien.
Syd for planområdet går det et lite bekkefar.
I tilliggende områder er det mye vegetasjon. Marka med en blanding av gran- og furuskog,
og eneboligfelt med hager og prydbusker.
Det er observert fjell i dagen flere steder i området.
Mot øst, utenfor planområdet, strekker det seg gjennom dalen en høyspentlinje med 132 kv.
Det er kun noen få direkte avkjørsler i Hatteveien.
Parallelt med Hatteveien er det gang- og sykkelvei frem til rundkrysset ved Rolvsøyveien
(Fv109). I øvre del av Hatteveien er det fartshumper fram til skolen.
Det er en avstand på ca. 1,5 km fra planområdet langs Hatteveien til Rolvsøyveien (Fv109)
hvor det er gode bussforbindelser via Glommaringen.
Det opplyses at Rekustad skole har god kapasitet. I tillegg ligger Steinerskolen med både
skole og barnehage i nærområdet.
Det er offentlig barnehage i Råkollveien. Barnehagen i Råkollveien ligger nesten tvers over
dalen, og det er kort gangavstand.
Det er ca. 1,5 km fra planområdet til nærmeste dagligvarebutikk som ligger ved rundkryss
mellom Hatteveien og Rolvsøyveien.
Beskrivelse av planforslaget
Området er regulert til følgende:
PBL § 12-5 Arealformål
1. Bebyggelse og anlegg:
Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-2)
Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-2)
Blokkbebyggelse (BB1-2)
Kombinert bolig/tjenesteyting (BT1-3)
Lek (L)
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Vei (V1-3)
Fortau (1-3)
Gang-/sykkelvei (GS1-2)
3. Grønnstruktur
Naturområde (GN1-4)
Turvei
10,8
6,1
8,1
9,9
0,5
daa.
daa.
daa.
daa.
daa.
5,5 daa.
2,8 daa.
0,95 daa.
17,9 daa.
0,8 daa.
PBL § 12-6 Hensynsoner
a.1) Sikringssoner
Frisiktsoner (inngår i annet reguleringsformål)
a.3) Faresoner
Høyspenningsanlegg (inngår i annet reguleringsformål)
Side 5 av 18
d)
Båndleggingssone
Etter lov om kulturminner (inngår i annet reguleringsformål)
Planområdet utgjør totalt ca. 63,4 daa.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for nye boliger i form av frittliggende
småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse (lavblokker) og
kombinert bolig/tjenesteyting.
Kjøreadkomst til planområdet foreslås i forlengelsen av Hatteveien.
Det opplyses i planbeskrivelsen at det er forutsatt eneboligbebyggelse på de høyeste
partiene i planområdet. Med et terreng som heller mot øst fra eksisterende bebyggelse, er
det lagt opp til høyere utnyttelse jo lenger vekk man kommer fra bebyggelsen, uten at ny
bebyggelse vil rage over den eksisterende.
Plankartet viser at det er forutsatt tomtetillegg til eksisterende boligtomter i Valgardsvei.
Byggeområde frittliggende småhusbebyggelse, felt BF1-2.
Planforslaget legger opp til etablering av frittliggende småhusbebyggelse.
Planbestemmelsene har krav om at ny bebyggelse skal når det gjelder form, volum,
materialbruk og farge, utformes i harmoni med eksisterende bebyggelse på en slik måte at
området fremstår med helhetlig preg.
Det opplyses i planbeskrivelsen at intensjonen er at ny bebyggelse skal tilpasses den
eksisterende bebyggelsen som grenser inntil planområdet i Valgardsvei.
Det er åpnet for at det i tilknytning til hvert bolighus kan bygges en hybel/generasjonsleilighet på inntil 50 m² BRA.
Bygningene skal ha saltak, som kan kombineres med vinkler, valm og lignende. Tilsvarende
som eksisterende bebyggelse i området. Pulttak og flate tak tillates ikke.
Takvinkel skal være mellom 22-36 grader.
Mønehøyde kan være inntil 7,0 meter over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå, dog
ikke over kote 60 for felt FB1 og kote 57 for felt FB2. Gesimshøyde kan være inntil 5,0
meter, målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå, dog ikke over kote 58 for felt BF1
og kote 55 for felt BF2.
Maksimalt tillatt % - BYA = 30 %.
Det skal til hver tomt være 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, og 1 biloppstillingsplass for
eventuell hybel/generasjonsbolig.
Garasje kan plasseres inntil 1 meter fra tomtegrense mot vei når innkjøring skjer parallelt
med vei. Hvis garasje plasseres med port/åpning mot vei skal det være en avstand på 5
meter fra tomtegrense mot vei.
Garasje skal vises på situasjonsplanen selv om den ikke planlegges samtidig med huset.
Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse, felt BK1-2.
Innenfor områdene hvor det er planlagt konsentrert småhusbebyggelse kan det oppføres
bebyggelse som kjedehus, rekkehus og lignende bygningskompleks for flere leiligheter.
Bygninger i samme delfelt skal ha samme enhetlig takform.
I felt BK1 og BK2 er det ikke krav om at bebyggelsen skal tilpasses eksisterende
bebyggelse.
Maksimalt tillatt % - BYA = 45 % for BK1 og BK2.
Side 6 av 18
Felt BK1 er planlagt oppdelt i 3 tomter som hver kan ha inntil 6 leiligheter. I felt BK1 er
avstand fra byggegrense til tomtegrense satt til 2 meter. Det opplyses i planbeskrivelsen at
dette er gjort med tanke på mulighet for høy utnyttelse av området.
Det er i planbestemmelsene krav om at bygningsdeler som ligger nærmere
eiendomsgrenser enn 4 meter i felt BK1 skal utføres etter TEK 10, § 11-6, eller senere
bestemmelser om tiltak mot antennelse, utvikling og spredning av brann og røyk.
I felt BK2 tillates det maksimalt 10 leiligheter.
Bygningenes maksimale høyde, enten møne eller gesims, kan være inntil 8 meter over
tilstøtende vei 3, og ikke over kote 57. Høyden skal avtrappes etter vei 3.
Det skal til hver tomt være 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet.
Garasje/carport skal fortrinnsvis bygges som del av øvrige bebyggelse.
Sykkelparkering skal opparbeides på bakkenivå eller i sportsbod til det antall boligenheter
som det planlegges for.
Innenfor hvert av delfeltene skal det anlegges lekeplass for de minste barna i kombinasjon
med møteplass/uteplass for voksne, og skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen.
Plassens størrelse er satt til MUA = 10 % av netto tomt.
Arealet kan deles opp i inntil 2 plasser.
Byggeområde for blokkbebyggelse, felt BB1-2.
I felt BB1 og BB2 er det planlagt for boliger i form av lavblokkbebyggelse med eventuell
parkering/garasje i underetasje.
Bygninger i samme delfelt skal ha samme enhetlig takform.
Det opplyses i planbeskrivelsen at da felt BB1 og BB2 ligger vesentlig lavere i terrenget enn
øvrig bebyggelse, kan det aksepteres en høyere bebyggelse her. Det er satt maksimal
høyde for denne bebyggelsen, slik at den vil komme lavere i terrenget enn øvrig bebyggelse.
Det opplyses at utbygger av hvert av delfeltene her vil stå ganske fritt med hensyn til
arkitektoniske uttrykk.
I hvert av delefeltene BB1 og BB2 tillates det maksimalt 30 leiligheter.
Maksimalt tillatt % - BYA = 40 % for BB1 og BB2.
Bygningers maksimale høyde, enten møne eller gesims, skal ikke være over kote 54 for felt
BB1 og kote 52 for felt BB2.
Det skal til hver tomt være 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet.
Hvis biloppstillingsplass ikke anlegges i underetasje, skal garasje/carport fortrinnsvis bygges
som del av øvrig bebyggelse.
Det skal opparbeides sykkelparkering på bakkenivå eller i sportsbod til det antall
boligenheter som det planlegges for.
I felt BB1 og BB2 skal det tilrettelegges med lekeplass for de minste barna i kombinasjon
med møteplass/uteplass for voksne.
Plassens størrelse er satt til MUA = 10 % av netto tomt.
Arealet kan deles opp i inntil 3 plasser på hver tomt.
Lekeplass skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen.
Byggeområde for kombinert bolig/tjenesteyting, felt B/T1-3.
Innenfor områdene til kombinert bolig/tjenesteyting kan det oppføres en eller flere bygninger
i gruppe eller kjedehus, rekkehus og lignende bygningskompleks for flere leiligheter.
Bygninger i samme delfelt skal ha samme enhetlig takform.
Side 7 av 18
Formålet tjenesteyting omfatter institusjon og er benyttet i kombinasjon med formålet bolig,
for å legge til rette for oppføring av boliger med personalbehov.
Bebyggelsen kan også oppføres som ordinære boliger.
I planbeskrivelsen opplyses det at i felt B/T1-3 er det planlagt for bygging av boliger i
kommunal regi. Det tas sikte på en blanding av bygg for å dekke et variert kommunalt
behov, og eventuelt inneholde arbeidsplasser hvis det er behov for dette. Det opplyses at
det ikke er hensiktsmessig å anslå antall boliger, da størrelsen på denne type boliger
varierer mye avhengig av hvilke beboergrupper som boligene skal tilpasses.
I planbestemmelsene er det lagt opp til at hvis behovet for tilrettelagte boliger faller bort, kan
arealene bebygges med vanlig konsentrert småhusbebyggelse.
Det opplyses i planbeskrivelsen at det er noe usikkert anslag over hvilket fremtidig behov det
vil være for denne type boliger i denne delen av kommunen.
Maksimalt tillatt % - BYA = 45 % i område B/T1-3.
Bygningers maksimale høyde, enten møne eller gesims, kan være inntil 8 meter over ferdig
planert terreng, og ikke over kote 57.
Behov for biloppstillingsplasser skal dokumenteres ved søknad om tiltak, alternativt skal det
være 2 biloppstillingsplasser pr. enhet.
Det må beregnes at parkeringsplasser skal dekke behov for beboere, ansatte og
besøkende.
Dersom det oppføres ordinære boliger skal det være 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet.
Garasje og carport bør fortrinnsvis bygges som en del av øvrige bebyggelse. Hvis
garasje/carport plasseres med port/åpning mot vei skal det være i avstand 5 meter fra
tomtegrense mot vei.
Det skal opparbeides sykkelparkering på bakkenivå eller i sportsbod til det antall
boligenheter som det planlegges for.
Innenfor hvert av feltene i B/T1-3 skal det tilrettelegges for lekeplass for de minste barna i
kombinasjon med møteplass/uteplass for voksne.
Plassens størrelse er satt til MUA = 10 % av netto tomt.
Arealet kan deles opp i inntil 2 plasser.
Lekeplass/møteplass/uteplass skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen.
Planbestemmelsene har krav om at alle byggearbeider innen planområdet skal ha en
tilgjengelighet som tilfredsstiller kravet til universell utforming. Dette gjelder
uteoppholdsarealer, lekearealer, adkomstarealer og interne veier. Løsninger skal
dokumenteres i søknad om tiltak.
Regulert veiformål er planlagt som offentlig eide veier.
Det opplyses i planbeskrivelsen at vei 1 Hatteveien, er planlagt utvidet med kantparkering
fra skolens adkomst til rundkryss ved Valgardsvei. Dette er fordi det er behov for
korttidsparkering når barn bringes og hentes ved skolen.
Det opplyses at regulert vei 2 er ført helt frem til eksisterende intern vei rundt
velferdssenteret, Fredriks vei. Denne interne veien er også adkomst til omsorgsboliger for
utviklingshemmede i Fredriks vei 7. Det opplyses at planforslaget vil med dette gjøre
adkomsten til disse boligene lettere. Fredriks vei er smal og uoversiktlig, og går tett innpå
hjørner og vinduer på velferdssenteret. Fredriks vei fungerer også som gangveiforbindelse
mellom stien som er regulert inn som turvei, og sti gjennom skogen videre til Valgards vei.
Det opplyses at regulert gang- og sykkelvei vil bli opparbeidet med vanlig standard dekke.
Side 8 av 18
Det opplyses i planbeskrivelsen at innenfor planområdet er leke- og oppholdsmuligheter for
barn og unge ivaretatt ved at det er mulighet for lekeareal for de minste barna på hver enkelt
tomt og i området regulert til lek.
I planbeskrivelsen står det, at for litt større barn og ungdom er det et større
sammenhengende areal på til sammen nesten 19 daa som kan benyttes til egenaktivisert
lek og opphold. Arealet fremkommer i tabell 4 i planbeskrivelsen.
Områder regulert til naturområder skal ikke opparbeides, men fungere som naturområder
hvor barn i alle aldre kan leke fritt etter eget initiativ og behov.
Planbestemmelsene sier at den regulerte lekeplassen forutsettes opparbeidet som
sandlekeplass. Lekeplassen skal opparbeides etter prinsippene om universell utforming og
tilgjengelighet for alle.
Innenfor planområdet ligger det et område som er båndlagt etter lov om kulturminner.
I planbeskrivelsen opplyses det at båndlegging etter kulturminnelov er gjort i forståelse med
Fylkeskonservatoren. Områdets avgrensning er etter forslag fra Fylkeskonservatoren som
har foretatt undersøkelse av området. Det vises til egen rapport fra Fylkeskonservatoren.
På østsiden av planområdet strekker det seg en høyspenttrase på 132 kv. I planforslaget er
det lagt inn en hensynsone fra senter av høyspenttraseen i en avstand på 45 meter.
Det opplyses i planbeskrivelsen at vannforsyning og avløp har tilstrekkelig kapasitet i
eksisterende nett. Det ligger en 200 mm vannledning og en 400 mm avløpsledning i bunn av
dalen langs med bekk.
Overvann skal fordrøyes på hver enkelt eiendom ved at takvann føres til terreng.
Overvann skal føres ned i dalen nedenfor planområdet. Der befinner det seg en bekk som er
begynnelsen på Råbekken, og som munner ut i Glomma ved Evjebekken.
Det opplyses at den lille bekken som går gjennom planområdet kan legges i rør, og også
føres ned til Råbekken. Det vil bli inngått utbyggingsavtale med kommunens avdeling for
Regulering og Teknisk Drift i forbindelse med gjennomføring av planen, om detaljer
vedrørende dimensjoner på vei, vann- og avløpsledninger, samt utførelse på det som skal
driftes av kommunen. Det opplyses at denne avtalen også vil omfatte forholdet til bekker.
Det har vært avholdt møte med kommunens renovasjonsavdeling om renovasjonsteknisk
plan. Det er enighet om at planbestemmelsenes § 1.5 fanger opp dette på
reguleringsplannivå.
Planbestemmelsene har krav om at det sammen med søknad om tillatelse til byggverk skal
følge en detaljert situasjonsplan/utomhusplan. Denne skal vise avkjørsel, parkering/
biloppstillingsplasser, uteoppholdsplasser, lekearealer, areal for avfallsbeholdere og
lignende, og interne gangveier. Den skal også vise eksisterende og fremtidig terreng med
høydeangivelse og vannavrenning, forstøtningsmurer over 0,5 m høyde og andre
avgrensende tiltak. Byggegrunnens beskaffenhet og eventuell fare for radon, samt hvilke
tiltak som iverksettes ut fra det enkelte byggverks behov skal dokumenteres.
Det er utarbeidet terrengsnitt for planområdet. Se vedlegg.
Fremføring av adkomst til planområdet fra øst via Gunnbjørgsvei, er blitt utelukket på et tidlig
stadium. Plankonsulenten anser at en adkomst fra øst vil være et lite reelt alternativ, da en
adkomst via Gunnbjørgsvei vil berøre kvartalslekeplassen i dalbunnen. Plankonsulenten har
vurdert Gunnbjørgsvei til å være lite egnet til gjennomgangstrafikk til et nytt boligfelt.
Konsekvenser av planforslaget
Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i forhold til forskrift om
konsekvensutredninger. Konklusjonen er at detaljreguleringen ikke faller inn under
forskriftens virkeområde.
Side 9 av 18
Planområdet består av et område som i de siste århundrer har vært bevokst med skog.
Det er ingen kjente tilfeller av forurenset grunn innenfor området.
Planområdet består av fjell i dagen og noe løsmasser. Plankonsulenten opplyser at det må
tas nødvendige forholdsregler for byggegrunn som gjelder for Fredrikstad kommune. Det
være seg å sjekke byggegrunnens beskaffenhet og radonstråling. Plankonsulenten anser
videre analyse av temaene derfor ikke som nødvendig.
Etter plankonsulentens vurdering vil planområdet ikke være utsatt for flom, isgang, sterk vind
eller andre naturbaserte farer. Det opplyses at planområdet ikke er støyutsatt, verken fra
industri eller trafikk.
Det er utført beregninger om luftkvalitet for området.
Planområdet er ikke utsatt for luftforurensning som overstiger krav til luftkvalitet i
arealplanleggingen, T-1520/2012.
Naturforhold.
Etter naturmangfoldlovens § 7 skal prinsippene i §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer
ved utøving av offentlig myndighet. I følge § 8 skal offentlige beslutninger, dersom de
berører naturmangfoldet, bygge på rimelige og forholdsmessig vitenskapelig kunnskap om
arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt effekten av
påvirkninger. Naturmangfoldet omfatter biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og
geologisk mangfold, jf. § 3 bokstav i.
Området består av vanlig natur. Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap, og
inngrep vil bli begrenset til det som er nødvendig for gjennomføring. Da det ikke kan påvises
effekter av tiltaket på verdifull natur, vurderes det ikke som nødvendig å gjøre grundigere
vurderinger. De miljømessige prinsippene i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført.
Se eget punkt om dette i planbeskrivelsen.
Samråd og medvirkningsprosess
Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene, og brev til berørte
parter og offentlige instanser med interesse i planarbeidet. Berørte parter og offentlige
instanser er varslet med brev av 5.5.2009. Varslingsdato i lokalavisene var 15.5.2009.
Varslingsuttalelsene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen.
Det opplyses at under planprosessen har det i tillegg til vanlig annonsering og varsling om
oppstart av planarbeidet, vært avholdt eget møte med Rekustad lokalsamfunnsutvalg hvor
skisser til planutkast ble presentert.
Det har vært avholdt møter og samarbeidet med direkte berørte naboer.
I planprosessen er det vært et samarbeid med Fylkeskonservatoren. Det er foretatt
prøvestikking av området, og det er utarbeidet en egen rapport om resultatet av arbeidet.
Det er i planområdet avsatt hensynsone H370_1 for et område som båndlegges etter
kulturminneloven. Avgrensning av hensynssonen er slik den fremkom etter ønske fra
Fylkeskonservatoren.
Plansaken ble fremmet for planutvalget i møte den 24.4.2014, sak 25/14.
Ved behandlingen den 24.4.2014, ble detaljreguleringsforslaget vedtatt sendt på høring og
utlagt til offentlig ettersyn.
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 2.5.2014-16.6.2014.
Side 10 av 18
Innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn med kommentarer.
Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser ved høring og offentlig ettersyn, med
plankonsulentens og rådmannens kommentarer.
1. Fredrikstad Fjernvarme AS, e-post datert 2.5.2014.
Området ligger utenfor konsesjonsområdet for utbygging av fjernvarme.
2. Jernbaneverket, brev datert 13.5.2014.
Jernbaneverket blir ikke berørt av reguleringsplanforslaget. Jernbaneverket har derfor ingen
merknader til planforslaget.
3. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne møtebokutskrift fra møte 13.5.2014, sak
11/14, og eldrerådet møtebokutskrift fra møte 13.5.2014, sak 12/14.
Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har følgende kommentar til det fremlagte
forslaget til detaljregulering: Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven trådte i kraft 1.1.2009.
Det forutsettes universell utforming som sikrer løsninger med god tilgjengelighet, sikkerhet
og miljøkvalitet for alle.
Eldrerådet har ingen bemerkninger til det fremlagte forslaget til detaljregulering.
Rådmannens kommentar:
Det er stilt krav om universell utforming i planbestemmelsene.
4. Forsvarsbygg, brev datert 26.5.2014.
Kan ikke se at Forsvarets interesser blir vesentlig berørt av reguleringsarbeidet. Har på
bakgrunn av dette ingen innsigelser til reguleringsarbeidet på nåværende tidspunkt.
5. Kystverket, brev datert 5.6.2014.
Kystverket Sørøst har ingen merknader til planforslaget.
6. Fylkesmannen i Østfold miljøvernavdelingen, brev datert 6.6.2014.
Bemerker at det er uheldig at det tar fem år fra varslet oppstart av planarbeid til planforslaget
legges ut til offentlig ettersyn.
Miljøvernavdelingen viser til opplysningene om at en liten bekk er foreslått lagt i rør. Ber
kommunen vurdere om dette er en fornuftig måte å håndtere vannet på med tanke på
klimatilpasning. Dette kan øke risikoen for større problemer lenger ned i bekkesystemet.
Ideelt sett burde bekken vært åpen og utbyggingen tilpasset den. Men det kan også
vurderes å etablere en fordrøyningsdam eller lignende før vannet slippes ut i den neste
bekken nedenfor. Dette bør i så fall sikres gjennomført i reguleringsplanen.
Ber om å få oversendt vedtaket i saken og eventuell godkjent reguleringsplan.
Plankonsulentens kommentar:
Fylkesmannen har bemerkninger mot at en liten bekk foreslås lagt i rør. Plankonsulenten har
vurdert dette som en fornuftig løsning, da bekken er liten og bare tidvis har vannføring.
Bekken er så liten at den over lengre strekk ikke er synlig når den ligger tørr. Det kan
skyldes at bekken har et lite nedslagsfelt. Bekken kan ledes inn på overvannsnettet ved
B/T3, og ledes til bekken under kraftlinjen. Detaljer for løsning avtales med fagavdeling
Teknisk Drift sammen med andre tekniske løsninger som veioppbygging, dimensjoner og
traseer for vann- og avløpsledninger osv.
Plankonsulenten viser til kommunens digitale kartsider. Bekken er vanskelig å få øye på. Av
ortofoto og skråbilder fremkommer bekken som liten og ubetydelig.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.
7. Statens vegvesen, brev datert 10.6.2014.
Statens vegvesen har følgende merknad til planforslaget: Det fremgår av
planbestemmelsene at det er satt krav om sykkelparkering på bakkenivå eller i sportsbod.
Side 11 av 18
Anbefaler at det stilles krav til antall sykkelparkeringsplasser, samt at det både skal
opparbeides sykkelparkering på bakkenivå og i sportsbod. Vegvesenet anbefaler og at det
stilles krav til hvilken type standard sykkelparkeringen skal ha.
Plankonsulentens kommentar:
Det er i bestemmelsene krav om at det skal opparbeides sykkelparkering på bakkenivå eller
i sportsbod til det antall boligenheter som det planlegges for. Detaljer om utforming og
standard vil etter plankonsulentens vurdering bli en del av utfordringen ved detaljutformingen
ved søknad om tiltak.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen slutter seg til plankonsulentens uttalelse.
8. Direktoratet for mineralforvaltning, brev datert 12.6.2014.
Direktoratet for mineralforvaltning kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med
registrerte mineralressurser.
9. Fredrikstad kommune Miljø og Landbruk, notat datert 16.6.2014.
Fredrikstad kommune avdeling Miljø og landbruk, folkehelsekoordinatoren og
kommuneoverlegen har følgende kommentar:
Støy
I planbeskrivelsen fremgår i punkt 6 Risiko og sårbarhetsanalyse, at planområdet ikke er
utsatt for støy, hverken fra industri eller trafikk. Videre står det at planlagt utbygging er av
begrenset omfang. Det vil ved maksimal utnyttelse gi ca. 150 boliger. Normalt generert
trafikk pr. bolig regnes videre til 4 kjøreturer pr. bolig, altså opp mot 600 ÅDT
(gjennomsnittlig Års Døgntrafikk). Det konkluderes med at dette er så begrenset at det ikke
vil kunne generere trafikk i slikt omfang at det overstiger grensene for trafikkstøy, hverken
innenfor planområdet eller sammen med øvrig trafikk på Hatteveien som er tilførselsvei.
Det er med utgangspunkt i ovennevnte ikke gjennomført beregninger eller videre utredninger
av støy overfor eksisterende boliger langs Hatteveien. Virksomhet Miljø og landbruk har
følgende kommentar til dette:
For eksisterende støykilder gjelder forurensningsforskriftens kapittel 5 om støy. For
planlegging av ny støyende virksomhet kommer strengere miljønormer til anvendelse, uttrykt
gjennom Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen
(T-1442/2012). Retningslinjen anbefaler kommunen å påse at det foreligger en støyfaglig
utredning med beregning og kartfesting av støysoner i plansaker som omhandler etablering
av ny støyende virksomhet eller som i dette tilfelle utvidelse/endring av støyen fra
eksisterende kilder (Hatteveien).
I tillegg vises det til kommuneplanens arealdel punkt 4.2 under overskriften «Støy» at
Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging
(T-1442/2012) skal ligge til grunn for all arealplanlegging og utbygging. I henhold til
retningslinjen skal støysonekart vise beregnet støy ut i fra dagens situasjon og aktivitetsnivå,
og en prognosesituasjon som tar høyde for utviklingen 10-20 år frem i tid. Viser det seg at
eksisterende støyfølsom bebyggelse og uteareal blir liggende i gul støysone, må det
gjennomføres støyfaglig utredning.
I 2012 ble det gjennomført en støykartlegging i henhold til forurensningsforskriftens kapittel 5
om støy. Kravet i forskriften var å omfatte alle veier med støy ned til Lden 55 dB og Lnight
50dB. Veier med ÅDT tilsvarende 500 ble omfattet av dette arbeidet og dette med
utgangspunkt i sannsynligheten for at nettopp denne trafikkmengde vil kunne generere gitte
støynivåer. Vedrørende Hatteveien vil denne etter utbygging ha en ÅDT på godt over 600.
På bakgrunn av dette blir Hatteveien etter utbygging ansett som en vei av betydning i forhold
til støypåvirkning av boliger og eiendommer langs denne. Ber derfor om at det gjennomføres
beregninger av støy som enten vil underbygge tidligere gitte konklusjoner eller som vil være
med på å endre dem.
Side 12 av 18
Naturmangfold.
Vurdering etter naturmangfoldloven.
Prinsippene i §§ 8-12 skal legges til grunn i alle beslutninger som berører naturmangfold. I
naturmangfoldlovens § 3 bokstav i, er dette definert som «biologisk mangfold,
landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold, som ikke i det alt vesentlige er et resultat
av menneskers påvirkning». Begrunnelsen og omfanget av vurderingene etter §§ 8-12 må
tilpasses den gjeldende saken. Det betyr at jo mer truet og verdifullt naturmangfold som
berøres, desto grundigere må saken dokumenteres og vurderes etter loven. Dersom det
ikke er registrert verdifullt naturmangfold kan vurderingene gjøres enklere.
Virksomhet Miljø og landbruk viser til vurdering i henhold til naturmangfoldlovens §§ 8-12 i
planbeskrivelsen og i møtebok. Det er konkludert med at det ikke er nødvendig med
vurderinger etter §§ 9-12 på grunn av at planen vil berøre naturmangfoldet i liten grad og at
det videre ikke kan påvises effekten av tiltaket på verdifull natur. Mener at planen vil berøre
naturmangfold, slik det er definert i Naturmangfoldloven, derfor trer § 7 i naturmangfoldloven
inn. Dermed skal alle prinsippene i §§ 8-12 vektlegges i saksforberedelsen og i den konkrete
beslutningen.
Kunnskapsgrunnlaget (§ 8).
Det er konkludert med at det ikke er registrert naturforhold, registrerte verneverdige
naturområder eller objekter, eller registrert område for vilt/biologisk mangfold som bør
hensyntas i en reguleringsplan.
Kunnskapen som skal komme frem av vurderingen av § 8 er den kunnskap om landskap,
økosystemer, naturtyper og arter som påvirkes. Man skal si noe om dagens situasjon og
tilstand, utvikling og utbredelse. Det skal også gis en vurdering av effekten av tiltaket. Det
bør derfor fremkomme i saken hvilken natur som eksisterer der i dag og i hvilken grad dette
berøres av tiltaket.
Ved innhenting av kunnskap i området må det sjekkes om det er registrert særlig viktige
arter og naturtyper i området. Dette gjelder naturmangfoldet både innenfor og utenfor
planområdet som kan berøres av tiltaket. I planbeskrivelsen vises det til rapportene om viltet
i Fredrikstad og biologisk mangfold fra 1997, men det er ikke oppgitt hvilke andre kilder som
er benyttet for å innhente denne kunnskapen. Det bør opplyses om hvilke vitenskapelige og
erfaringsbaserte kilder man har oppsøkt for å fremskaffe kunnskap om naturmangfoldet og
effekten av tiltaket.
Storvokste trær.
Det nevnes i planbeskrivelsen at det innenfor planområdet er noen storvokste trær. I
henhold til planen vil mange av disse bli fjernet i forbindelse med utbygging av området.
Minner om forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven. Hule og storvokste
eiketrær er en utvalgt naturtype og der dermed beskyttet av denne forskriften. Med hule
eiker menes eiketrær som har en diameter på minst 63 cm, tilsvarende omkrets på 200 cm,
samt eiketrær som er synlig hule og med en diameter på minst 30 cm, tilsvarende omkrets
på minst 95 cm. Diameter og omkrets måles i brysthøyde (1,3 m) over bakken.
For tiltak i hule eiker må forslagsstiller gjennomføre en konsekvensanalyse, og det må
fremgå hvordan hensynet til eika er vektlagt, ivaretatt og hvilke hensyn som har veid tyngst.
Dersom tiltaket berører hule/store eiker må det meldes i fra til Miljø og landbruk før tiltaket
utføres.
Plankonsulentens kommentar:
Støy: Det vedlegges egen rapport med kartlegging av støy i Hatteveien. Konklusjonen i
rapporten viser at forskjellen i støysituasjonen før og etter utbygging på Rekustad Syd II er
marginal.
Naturmangfold: Det er ikke registrert særlige viktige arter eller naturtyper i området i noen
kjente databanker som er offentlig tilgjengelige, og heller ikke i de analoge rapportene som
er nevnt i planbeskrivelsen. De storvokste trær som er nevnt i planbeskrivelsen, er nevnt i en
sammenheng med fare for vindfall. De består for det meste av gran og furu. Det er ikke
registrert eik, hverken små eller store i området. (Eik er ikke i samme grad utsatt for vindfall).
Side 13 av 18
Rådmannens kommentar:
Etter høring og offentlig ettersyn er det gjennomført en støyutredning i tråd med krav i
kommuneplanens arealdel.
I støyutredningen opplyses det at beregningene viser at det ved eksisterende trafikkmengde
i Hatteveien er en del boliger som ligger innenfor eller på grensen av gul støysone.
Beregningene som tar høyde for trafikkøkning som følge av en eventuell utbygging på
Rekustadåsen syd II viser at endringene øst for Rikulfsvei er relativt marginale. På denne
strekningen vil det ikke bli flere boliger som kommer i gul støysone. Den største forskjellen
blir sør for Rikulfsvei. På denne strekningen er det i dag begrenset trafikkmengde, sør for
parkering og hente-/bringesløyfe ved skolen. Gul støysone vil fortsatt ikke ha utstrekning inn
til boligene, men deler av uteoppholdsarealer vil bli berørt.
Da forskjellen i støysituasjonen før og etter utbygging på Rekustadåsen syd II er relativt
marginal, vil det ikke være behov for å stille krav om avbøtende tiltak langs Hatteveien.
Rådmannen slutter seg til plankonsulentens kommentar om naturmangfold.
10. Østfold fylkeskommune (ØFK), Sentraladministrasjonen, brev datert 20.5.2014.
Forholdet til reguleringsplaner.
Planområdet ligger dels innenfor reguleringsplan for Rekustadåsen syd, og en mindre del
ligger innenfor reguleringsplan for ny Rekustad skole. ØFK forstår det slik at de delene som
overlappes, skal oppheves, og minner om at dette må varsles på lik linje med utarbeiding av
ny plan.
Vurdering av forhold til planer og tidligere innspill.
Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan for Rekustadåsen syd og planen for ny
Rekustad skole. Forslag til reguleringsplan er, med unntak av en mindre endring av
markagrensen, i tråd med kommuneplanen. ØFK støtter kommunens vurdering om at
planen ikke faller inn under KU-plikten.
Ved varsel om oppstart gav ØFK innspill om at det bør legges inn intern grønnstruktur som
knytter området til marka. ØFK påpeker at dette ikke er fulgt opp. ØFK ber kommunen på ny
vurdere om det kan legges til rette for gode koblinger til marka ved at det legges inn grønne
interne soner øst-vest mellom de ulike utbyggingsfeltene i planen. Viser til at i dag er denne
delen av marka lett tilgjengelig gjennom eksisterende stier. Det er viktig at en utbygging som
strekker seg ut over markgrensa, ikke bidrar til å bygge en barriere mellom
utbyggingsområdene og de store rekreasjonsområdene. Den interne grønnstrukturen bør
fremkomme på reguleringsplanen med eget grønt formål. Kommunen bør vurdere om en slik
grøntsone kan innlemme den åpne bekken som går i området i dag, slik at den kan utvikles
og tilføre variasjon og kvaliteter til området i stedet for å bli lagt i rør.
Leke og uteopphold.
Lekeplasser for de minste barna kan etableres i de ulike feltene, og bestemmelser sikrer at
disse skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Bestemmelsene angir krav om
MUA=10 % av netto tomt. Det fremkommer ikke i det oversendte materialet at
reguleringsplanen ikke forholder seg til kommuneplanbestemmelsene. ØFK antar derfor at
reguleringsplanen er i tråd med kommuneplanbestemmelsene, men har ikke gjort
beregninger i forhold til feltstørrelser og antall boliger for å sjekke dette. ØFK ber kommunen
vurdere å endre bestemmelsene i reguleringsplanen, slik at det kommer klart frem at
kravene i kommuneplanen gjelder som minimum. Dette fordi MUA=10 % kun sier noe om
størrelsen på uteområdet i forhold til hvor stort utbyggingsfeltet er.
Kommuneplanbestemmelsene sier noe om hvor mange kvadratmeter leke/uteoppholdsarealer det skal være pr. boenhet i feltet. Reguleringsplanen bør sikre at
størrelsen på uteområdene står i forhold til antall boenheter, ikke i forhold til størrelsen på
feltet.
Kollektiv, sykkel/gange og lading av elbil.
Arbeidet med reduksjon av CO2 fra transportsektoren er todelt, økt andel kollektiv og
sykkel/gange samt økt overgang til fornybare drivstoff. Som en av kommunene i Fremtidens
byer og ut i fra målsettingene i Samarbeidsavtalene om areal- og transportutvikling i nedre
Side 14 av 18
Glomma, bør kommunen bruke sin rolle som plan- og reguleringsmyndighet for å styrke
begge disse områdene.
Reguleringsplanen stiller minstekrav til antall parkeringsplasser pr. boenhet for bil, men har
ingen krav til antall plasser eller minimumsareal til sykkelparkering/-bod. Området ligger
nært til Rekustad skole, og barna vil kunne sykle/gå til skolen. Feltet ligger også i
gang/sykkelavstand til busstilbudet på Glommaringen. Men for at det skal være attraktivt nok
å bruke sykkel bør det legges til rette for tilstrekkelig med gode og lettvinte løsninger med
låsbare sykkelskur. Det bør også vurderes om det skal tas inn minstekrav til andel p-plasser
med ladetilbud. Kravene bør defineres som minimumskrav for fremlagt, dedikert minimum
16 A 240 V kurs. På den måten binder ikke bestemmelsene utbyggerne til å begrense effekt
på uttaket. Kravet om dedikert, fremlagt kurs på 20 % av gjesteplasser og eventuelt
personalparkering bør også vurderes som et minimumskrav. Det vil være større kostnad
knyttet til etablering av en slik infrastruktur i ettertid enn om det tas som en del av samlet
utbyggingskostnad nå.
Tetthet og boligtyper.
Det er positivt at planen legger opp til et variert boligtilbud som tilpasser seg eksisterende
eneboligbebyggelse og terrengvariasjoner. Planen legger opp til en fleksibilitet i og med at
kombinert formål også kan nyttes til rent boligområde. På dette viset åpner planen for flere
boenheter enn det som angis retningsgivende i kommunens utbyggingsprogram for boliger.
ØFK mener dette kan være en god løsning i bybåndet og så nært opp til skolen, så lenge
planen vektlegger gode gang-/sykkelveiforbindelser samt tilstrekkelig og egnede
uteoppholdsarealer som gir kvalitet til boområdet.
Kulturminner.
Det opplyses at saken er forelagt Fylkeskonservatoren, som uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt.
ØFK vil ellers påpeke at det er lenge siden planen ble varslet oppstartet. Dette skjedde i
2009, og mange nye innbyggere kan ha flyttet til i løpet av de 5 siste årene. Det er ikke klare
regler for dette, men ØFK anbefaler ikke å gå rett på offentlig ettersyn etter så lang tid. Det
burde vært gjennomført en ny varsling, slik at alle innbyggere i området rundt kunne gitt sitt
innspill til planen som grunnlag for utarbeidelsen av planforslaget.
Plankonsulentens kommentar:
ØFK etterlyser intern sone øst-vest til marka. Det er i reguleringsplanen regulert inn
eksisterende turvei fra dalbunnen og opp mot velferdssenteret som kan benytte enden av
vei 2 bort til gang/sykkelvei 1, og videre via Valgardsvei til marka. Dette er den stien som er
mest oppgått, og sannsynligvis mest brukt gjennom området i dag. Det foreligger ikke
tellinger som dokumenterer dette utover hva som kan observeres ved befaring i terrenget.
Videre er det lagt inn gang/sykkelvei 2 fra boligområdet til friområdet i dalbunnen. Dette gir
tilgang fra planlagt boligområde til eksisterende lekeplass. I dalbunnen utenfor planområdet
går det en sti som svinger opp til fjellkollen syd for planområdet. Dette er en sti som fører fra
eksisterende boligområde og lekeplass til marka og stinettet som finnes der.
Plankonsulenten vurderer det som et grunnleggende fornuftig prinsipp i planlegging i størst
mulig grad å innarbeide eksisterende tråkk. Plankonsulenten viser til at befaring av området
gir mye nyttig informasjon.
Lek og uteopphold: Planområdet grenser inntil naturområder på tre kanter. Det ble på et
tidlig tidspunkt i planfasen tatt kontakt med faggruppe for barns oppvekstsvilkår om
utforming av lekeområder. Det ble i den sammenheng konkludert med at på dette området
skulle barns lek foregå mest mulig i naturlige områder, framfor kunstig opparbeidede
lekeplasser med apparater som etterligner de utfordringer barn møter i naturen, eksempelvis
klatre i trær fremfor klatrestativer. Dessuten er det her meget kort vei til Rekustad skole med
sine lekeapparater og til lekeplass/ballplass nede i dalen.
Rådmannens kommentar:
Innspillet om minstekrav til andel p-plasser med ladetilbud bør tas til etterretning.
Rådmannen anbefaler at det tas inn bestemmelse om minstekrav til andel
biloppstillingsplasser med ladetilbud.
Side 15 av 18
Rådmannen anbefaler at det i planbestemmelsene §§ 2.2.4, 2.3.4 og 2.4.4, legges til
følgende ordlyd: Minimum 20 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert
minimum 16A, 230V kurs.
Om sykkelparkering viser rådmannen til planbestemmelsene. Det er tatt inn i
bestemmelsene for byggeområde konsentrert småhusbebyggelse, lav blokkbebyggelse, og
byggeområde for kombinert formål bolig/tjenesteyting, krav om at det skal opparbeides
sykkelparkering på bakkenivå eller i sportsbod til det antall boligenheter som det planlegges
for.
Rådmannens oppfatning er at detaljer som utforming og standard vil bli del av detaljutformingen ved søknad om tiltak.
Leke- og oppholdsmuligheter er beskrevet i planbeskrivelsen. Det opplyses at
kommuneplanens krav til lokale leke- og oppholdsmuligheter vurderes som tilfredsstilt selv
om noe foregår på tilliggende områder utenfor planområdet. Innenfor planområdet er lekeog oppholdsmuligheter for barn og unge ivaretatt ved at det er mulighet for lekeareal for de
minste barna på hver enkelt tomt og i området regulert til lek. For de litt større barna er det
et sammenhengende areal på nesten 19 daa som kan benyttes til egenaktivisert lek og
opphold. I nær tilknytning til planområdet er det en større lekeplass nede i dalen. Det er kort
vei til tilbud ved Rekustad skole og til idrettsanleggene ved Rolvsøyhallen. Lysløypa inn til
Fredrikstadmarka starter ved Rekustad skole, og planområdet grenser inn til Fredrikstadmarka med et velutbygd turveinett.
For øvrig slutter rådmannen seg til plankonsulentens uttalelse.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Antatte konsekvenser er tilfredsstillende belyst i plandokumentene.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Planforslaget har vært tatt opp til drøfting i flere samarbeidsmøter med
plankonsulent/forslagsstiller. Det har vært en lang planprosess.
Adkomst til planområdet i forlengelsen av Hatteveien bryter markagrensen. Dette forholdet
var ikke grundig belyst ved utlegging til offentlig ettersyn, og rådmannen velger derfor å
behandle dette forholdet mer nøyaktig i det følgende:
Fredrikstad/Rolvsøymarka ble kartfestet som følge av en friluftplan for dette området i 1985.
Friluftplan for Fredrikstad/Rolvsøymarka ble vedtatt av Rolvsøy kommunestyre og av
Fredrikstad bystyre den 20.6.1985.
I vedlegg 5 til saksfremlegget, er det skissert på utsnitt av gjeldende kommuneplans
arealdel, en omtrentlig utforming av markagrense i friluftplan fra 1985. I tillegg er det på
dette kartutsnittet skissert omtrentlig utforming av markagrense i kommuneplan for Rolvsøy
kommune 1988-2000, samt at det er skissert omtrentlig markagrense for Rolvsøy
kommunes «Markaplan».
Rådmannen ser at markagrensen er utformet med store variasjoner i de ovennevnte
planene.
Markagrensen i gjeldende kommuneplan 2011-2023, har betydelige avvik fra de ulike
markagrensene som vises i de nevnte planene, uten at det kan identifiseres reelle
vurderinger eller konkrete hensyn som årsak til endringene.
Side 16 av 18
Rådmannen vil bemerke at kommuneplanens arealdel er et plandokument som utføres på et
overordnet og lite detaljert nivå. Derfor er det regelen mer enn unntaket, at formålsgrenser
og juridiske linjer som er fastsatt i overordnet plan fravikes på reguleringsplannivå, når
planprosessen avdekker behov for dette. Forutsetningen er at avviket ikke er i konflikt med
de hensyn den overordnede formålsgrensen eller juridiske linjen skal ivareta.
Den naturlige adkomsten til planområde B212 er via en forlengelse av Hatteveien. Traseen i
forlengelsen av Hatteveien er i kommuneplanen avsatt til friområde, og ligger innenfor
markagrensen, men arealet ligger utenfor hensynsone friluftsliv. Adkomstareal innenfor
markagrensen utgjør ca. 1,3 daa. Det kan ikke identifiseres spesielle natur- eller
friluftshensyn som skal ivaretas innenfor det aktuelle området, og med hensyn at dette i
tillegg gjelder et helt marginalt areal, kan det forsvares å justere markagrensen her.
Plankonsulenten har vurdert alternative adkomstløsninger. Men har funnet at alle andre
teoretisk mulige løsninger vil påføre gode boligområder en trafikk som er fremmed for disse,
og som det heller ikke er planlagt for.
Hatteveien er – i motsetning til de øvrige boliggatene i området - dimensjonert og prosjektert
slik at den utgjør en naturlig og trafikksikker matevei inn i området, og som tåler aktuell
trafikkøkning uten å belaste omgivelsene unødig.
Derfor anser plankonsulenten adkomst til planområdet i forlengelsen av Hatteveien som den
eneste praktiske løsningen.
Rådmannen bemerker også at en eventuell adkomst til planområdet via Gunnbjørgsvei, vil
gå gjennom område avsatt til friområde i kommuneplanen.
Rådmannen er av den oppfatning at det er en svakhet i kommuneplanen, at markagrensen
er trukket slik at den kommer i konflikt med adkomst til fremtidig byggeområde B212.
Byggeområdets plassering i forhold til øvrig veg/gatenett angir med relativt stor grad av
tydelighet at Hatteveien er tenkt som adkomst.
Etter rådmannens vurdering er det fullt ut forsvarlig å akseptere en marginal justering av
markagrensen for å sikre en forsvarlig adkomst til, og utbygging av, område B212 som er
forutsatt utviklet som boligområde i kommuneplanen og vedtatt boligbyggeprogram.
I gjeldende kommuneplans arealdel er markagrensen ført over byggeområde B212, i
byggeområdets søndre del. Byggeområdets søndre del er ikke innlemmet i
detaljplanforslaget for B212 Reustadåsen syd II. Rådmannen foreslår derfor at som
kompensasjon for de 1,3 daa som benyttes til adkomst, kan det nevnte arealet tilbakeføres
som LNF-område med hensynsone friluftsliv ved neste revidering av kommuneplanens
arealdel. Arealet utgjør ca. 1,5 dekar.
Rådmannen er enig i plankonsulentens vurdering om løsning av adkomst til planområdet.
Rådmannen anser forholdet til støy fra veitrafikk i Hatteveien som ivaretatt i planforslaget.
Rådmannen anser forholdet til naturmangfold som ivaretatt i planforslaget.
Rådmannen anser forholdet til lek og uteopphold som ivaretatt i planforslaget.
Rådmannen anser forholdet til sykkelparkering som ivaretatt i planforslaget.
Rådmannen anbefaler at det tas inn bestemmelse om minstekrav til andel p-plasser med
ladetilbud.
I planbestemmelsene §§ 2.2.4, 2.3.4 og 2.4.4, foreslår rådmannen at det legges til følgende
ordlyd: Minimum 20 % av biloppstillingsplassene skal ha fremlagt, dedikert minimum 16A,
230V kurs.
Side 17 av 18
Planforslaget har med dette vært gjenstand for en omfattende og grundig vurdering etter
høring og offentlig ettersyn, og innkomne faglige råd og merknader er hensyntatt på en
rekke punkter. Justeringene som er foretatt anses ikke å være så vesentlige at det er
nødvendig med nytt offentlig ettersyn.
Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget fra statlige eller fylkeskommunale
myndigheter. Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag for å anbefale at det
fremlagte planforslaget godkjennes med endringer som vist i rådmannens innstilling i saken.
Side 18 av 18