1. gangsbehandling

Sirdal kommune
Enhet for arealforvaltning
Delegert vedtak
Nr.: 15/315
Refereres i: TLM - delegerte saker
Karttjenester AS
Postboks 158
4441 TONSTAD
DERES REF:
VÅR REF:
SAKSBEHANDLER:
ARKIVKODE:
DATO:
7936/2015 - 2013/817
Hilde Oksefjell
10/3
08.06.2015
10/3 - REGULERINGSPLAN MULEHEI - ENDRING, 1. GANGSBEHANDLING
Plan ID 2013010
Bakgrunn
Karttjenester AS har på vegne av grunneier Gunn Åse T. Pettersen fremmet reguleringsplan
for gnr. 10, bnr. 3, Mulehei, Tjørhom.
Formålet med planen er en fortetting av området med 22 nye tomter med tilhørende
infrastruktur.
2. Hjemmelsbakgrunn







PBL 2008 – gjeldende fra 01.07.09, kap 12
Kommunedelplan Sinnes - Tjørhom
Naturmangfoldloven
Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne
(diskriminerings- og tilgjengelighetsloven)
Vannressursloven
Forvaltningsloven
Delegasjon iht TLM sak 15/42 av 10.03.15
3. Vurdering
3.1 Forhold til overordnet plan – kommunedelplan Sinnes - Tjørhom
I kommunedelplan for Sinnes - Tjørhom er dette området lagt inn som fritidsbebyggelse –
nåværende.
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
Figur 1. Utsnitt kommunedelplan Sinnes - Tjørhom
3.2 Andre planer i området
Det foreligger en gjeldende plan for området. Det nye planforslaget vil ved vedtak oppheve
gjeldende plan med ID 2004046.
Planforslaget overlapper i sør deler av reguleringsplan for Mulehei 2, ID 2010005. Det nye
planforslaget vil ved vedtak oppheve/erstatte denne delen av planID 2010005.
I øst grenser det nye planforslaget mot planforslag for Svartevassåsen, planID 2011012 og i
nord mot planforslag for GS-veg mot Tjørhomfjellet, planID 2013009.
3.3 Byggeområder og utnyttelsesgrad
Planforslaget inneholder totalt 46 tomter, hvorav 24 er eksisterende tomter og 22 er nye
tomter.
I planforslaget – reguleringsbestemmelsene pkt 3.02 – 3.04 er det foreslått følgende
utnyttelsesgrad:
Bebyggelse på nye tomter, BFF2-23:
Maks BYA = 200 m2 for tomter med parkering på tomta
Maks BYA = 164 m2 for tomter som ikke har parkering på tomta
For tomtene BFF2-BFF13 er maks mønehøyde 6,5m og maks gesimshøyde 4,5 m.
For tomtene BFF14-BFF16 er maks mønehøyde 5,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m.
For tomtene BFF17-BFF23 er maks mønehøyde 4,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m.
Bebyggelse på eksisterende tomter, BFF24-47:
Maks BYA = 186 m2 for tomter med parkering på tomta
Maks BYA = 150 m2 for tomter som ikke har parkering på tomta
For tomtene er maksimal mønehøyde 6,0m og maksimal gesimshøyde 4,0 m
Ved takopplett/oppstuer kan gesimshøyde fravikes inntil 30% av total takflate. For slike
tilfeller skal hverken gesims- eller mønehøyde overstige maks mønehøyde.
For hytter på tomtene BFF2-BFF7, BFF9-BFF13, BFF16-BFF19 og BFF42 skal bredde av
terrengmessige hensyn ikke overstige 6,5m (ett plan). Bredde utover dette krever avtrapping
internt i hytta og terrengtilpasning skal dokumenteres i byggesøknaden.
Innenfor hver tomt kan det bygges en frittliggende hytte. Der plassen tillater det tillates
oppført ett tilleggsbygg i form av anneks og uisolert uthus/garasje (ikke beregnet for
overnatting). Tilleggsbebyggelse kan ligge inntil 1 meter fra tomtegrensa. Tilleggsbebyggelse
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
skal ha maks BYA = 25 m2, maks mønehøyde på 4,5 m og maks gesimshøyde 2,5 m. Der det
ikke passer eller ikke er plass til disse kan flere gå sammen om å bygge fellesbygg. Slike
fellesbygg kan ligge inntil tomtegrense.
Der hvor parkering skal være på tomtene, vil parkering utgjøre 36 m2 som tellende BYA.
For tomter som skal ha parkering på fellesområder, vil parkering ikke inngå i utnyttelsesgrad
pr. tomt.
3.4 Parkering og atkomst
Parkering skal skje på den enkelte tomt der denne grenser inntil vei og avkjørsel er mulig.
For tomtene som ikke grenser til vei eller der avkjørsel er vanskelig, vil parkering skje på
felles parkeringsplass. Det etableres tre nye parkeringsplasser kalt PP1, PP2 og PP6. Det er
lagt til grunn 2 parkeringsplasser pr hytte på nye innregulerte tomter. For eksisterende tomter
gjelder 1,5 parkeringsplasser pr hytte.
PP6 og PP7 er regulert inn som en reserveparkeringsplass som kan benyttes i situasjoner der
det evt er problemer knyttet til fremkommelighet på veien videre oppover.
Atkomst til de nye hyttene vil skje via eksisterende avkjørsel fra fv. 45 og deretter videre
oppover på eksisterende vei (Vei 1) frem til svingen ved «pumpehuset». Deretter et lite
stykke via eksisterende opparbeidet anleggsvei (som nå er regulert til permanent vei, Vei2).
Og så videre på ny vei som krysser dalsøkket og går opp på ryggen på østsida. Vei merket
Vei 3 er ny vei og planlegges brøytet. Veien er regulert i bredde 4,0 m. Det skrives i
planbeskrivelsen at eksisterende vei fra avkjørsel og opp til svingen ved pumpehuset vil bli
asfaltert for bedre å tåle den økte trafikkmengden.
På den eksisterende veien (Vei1) opp fra fv. 45 skal enkelte partier utjevnes (heves/senkes)
slik at stigningsforholdet for denne veien blir innenfor de kommunale retningslinjer.
Innenfor Gangvei 1 og 2 vil det etableres midlertidige anleggsveier i tilknytning til utbygging
av området. Disse vil når utbyggingen er ferdig tilbakeføres til bruk som gangvei i bredde på
1,5 - 2 m.
Prosjektering må være lagt til grunn i reguleringsplanen, og må følge planen til offentlig
ettersyn.
3.5 Vann og avløp
Fritidsboligene skal tilkobles offentlig va-nett. Lokalt vann- og avløpsnett etableres innenfor
planområdet og kobles til eksisterende hovedledningsnett.
Ved utbygging må det sikres vannforsyning som ivaretar krav i PBL § 27-1 med hensyn til
drikkevann og slokkevann. Dette er presisert i bestemmelsenes § 2.01.
3.7 LNF-område
Innenfor området er det regulert inn flere områder til LNFR-friluftsformål, kode 5130. Disse
er merket. LNF_Fri7/Uteområde er felles samlingssted for alle hyttene i planområdet. Her
kan det oppføres installasjoner som bord og benker og infotavle. Område regulert til
LNF_Fri8 skal være en enkelt tilrettelagt sti. Området regulert til LNF_Fri10-12 er adkomst
til respektive/tilstøtende tomter. Øvrige arealer merket LNF_Fri1-6 og LNF_Fri9 er regulert
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
til friluftsformål der vegetasjonen skal skjøttes til fordel for friluftslivet og for å ivareta
landskapsmessige verdier.
3.8 Nærmiljøanlegg/aktivitetsområder/lek
Det er lagt inn områder i planen som Ute og Aking/lek. Området betegnet Aking/Lek skal
tilrettelegges for å tjene formålet. Som lekeområde skal tilrettelegging være enkel og
opparbeidelsen som lekeområde for sommerbruk skal ikke være til hinder for bruk til
aking/skilek om vinteren. Det kan lages mindre overganger/»broer» over bekken som en
tilrettelegging for de minste. I område kalt Ute skal det tilrettelegges for aktivitet for samling
med f.eks. grillsted og benker og bord.
3.9 Konsekvenser for barn og unge
Hensynet til barn og unge er vurdert i planbeskrivelsen. Her framgår det at planområdet har
en begrenset utstrekning og en vesentlig del av aktiviteten generelt, og for barn og unge
spesielt, vil foregå utenfor planområdet. Umiddelbart utenfor planområdet er det betydelige
utmarksområder der barn og unge har rik mulighet for å utfolde seg. Det er også kort vei til
nærmeste alpinanlegg og det er kort vei til oppkjørte skiløyper i Sinnes/Tjørhom området.
3.10 ROS-analyse
Analysen er basert på veileder for gjennomføring av ROS-analyser.
ROS-analysen avdekker ikke noen fareområder som har behov for ytterligere utredning.
I ROS-analysen framgår det at en liten del av området iht skredkart ligger innenfor rasutsatt
område. En liten del ligger innenfor byggeområde på tomt BFF16. Iht.
reguleringsbestemmelsene skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor
dette arealet. Det skal heller ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen.
Planområdet inneholder terrengformasjoner som kan karakteriseres som farlige og der
sikringstiltak er aktuelle. Dette gjelder skrentene ned mot Bujotjern på begge sider. På deler
av stien i LNF_Fri8 vil det også være aktuelt med sikringstiltak. I tillegg er det bratt skrent
ned mot fylkesveien mellom avkjørselen og plangrensa i øst. Det er tatt inn i
rekkefølgebestemmelsene med krav om at det skal etableres sikring i disse områdene.
Bestemmelsene legger til grunn at løsning for dette skjer etter nærmere vurderinger på stedet.
Jfr. pkt vann og avløp er det krav om tilstrekkelig slokkevann for brann.
Det er ikke foretatt radonmålinger i området. Ved tillatelser til tiltak vil det være vilkår om
radonsperre.
I nord ligger planområdet inntil fv. 45. Ny gang- og sykkelveg fra GP til Tjørhomfjellet er
under planlegging. For å øke sikkerheten for gående og syklende er det lagt inn
rekkefølgebestemmelse at gang- og sykkelsti langs fv. 45 skal være etablert før den 10. hytta
får byggetillatelse (gjelder for nyetablerte hytter på tomtene BFF2-BFF23).
3.11 Landskap og terreng:
Planområdet ligger i et høydeintervall fra 590 – 658 m.o.h. Planområdet består av to
høydedrag. Mellom disse går det et mindre dalsøkk der også bekken fra Bujotjødn drenerer
ut.
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
Vegetasjonen innenfor planområdet er spredt og småvokst bjørk. Det er innslag av eldre,
småvokst furu. Røsslyng og blåbær dominerer i feltsjiktet. Vegetasjon og flora er ordinær og
typisk for området.
3.12 Universell utforming/ tilgjengelighet:
Iht. PBL § 1-1er det krav om universell utforming for uterom, varige konstruksjoner, anlegg
og bygg. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det
enkelte byggetiltak.
Iht § 9 i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven heter det:
”Offentlig og privat virksomhet rettet mot allmennheten har plikt til å sikre
universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon så langt det ikke medfører en
uforholdsmessig byrde for virksomheten. Ved vurderingen av om utformingen eller
tilretteleggingen medfører en uforholdsmessig byrde skal det særlig legges vekt
tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjonshemmende barrierer, hvorvidt
virksomhetens alminnelige funksjon er av offentlig art, de nødvendige kostnadene ved
tilretteleggingen, virksomhetens ressurser, sikkerhetsmessige hensyn og vernehensyn.”
Det er planlagt veger fram til ca halvparten av tomtene. Det fremgår av
reguleringsbestemmelsene at der hvor parkering er på tomtene må det sikres at adkomsten fra
parkeringsplassen fram til hovedinngang tilfredsstiller prinsipp om tilgjengelighet.
Det er krav om universell utforming av felles parkeringsplasser og uteoppholdsareal.
Hvor terrenget tillater det skal det etableres oppgrusede stier i 1-1,5 m bredde som må være
universelt utformet.
3.13 Rettsvirkning
Planforslaget er en detaljregulering etter ny PBL, § 12 – 3. Rettsvirkningen for planen er etter
den nye loven 10 år, jfr. PBL 12 – 4, 5. ledd.
3.14 Naturmangfold
I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, § 7
skal prinsippene i §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig
myndighet.
Ved behandling skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade
som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede
beslutning som økosystemet er eller vil bli utsatt for, jfr. § 10. Videre sier loven i § 12 at det
for å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal tas utgangspunkt i slike
driftsmetoder, teknikk og lokalisering som ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende
og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold gir de beste samfunnsmessige
resultater.
I dette aktuelle området på gnr. 10 bnr. 3 og 11 er det ikke avdekket at utbygging i tråd med
planforslaget vil få negative konsekvenser for naturmangfoldet.
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
3.15 Hensynssoner
Område avmerket som faresone – høyspenning omfatter eksisterende transformator, og
båndlegger et areal med bredde 13 x 13 meter rundt denne. Innenfor sonen er det
byggeforbud.
Deler av tomt BFF16 ligger innenfor areal avsatt til faresone – rasfare. Iht. bestemmelsene
skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor dette området. Det må
ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen.
Området merket med sone Bestemmelsesområde #8 er areal for midlertidig anlegg- og
riggområde for Vegvesenets utbygging av gang- og sykkelveg langs fv. 45. Når anlegget er
ferdig utbygget skal bestemmelsesområdet oppheves.
3.16 Formingsveileder
Det er utarbeidet formingsveileder for området.
I henhold til denne er et hovedmål for utbyggingen at den skal ha en best mulig
terrengtilpasning av bebyggelse i et stedvis noe bratt terreng. Feltet skal der mulig
gjennomføres med en mest mulig enhetlig arkitektur og en helhetlig og gjennomført bruk av
materialer med god kvalitet.
Det er et mål å bevare flest mulig av de eksisterende eldre furutrær i området.
3.17 Arkeologiske undersøkelser
Fra tidligere er det ikke kjente kultur-/fornminner i planområdet.
Fylkeskonservatoren har ikke kommet med noen uttalelse i forhold til oppstartsmeldingen.
3.18 Utbyggingsavtale
Det er hjemmel for å inngå utbyggingsavtale, jfr PBL og kommuneplanens bestemmelser.
Utbygging av følgende felles- og servicetiltak er innarbeidet som rekkefølgekrav i
reguleringsbestemmelsene:
Det vil ved forhandling av utbyggingsavtale, før 2. gangsbehandling, vurderes om det må
legges inn flere rekkefølgebestemmelser som sikrer gjennomføring av planen.
4. Medvirkning og kunngjøring
Oppstart av planarbeid er varslet og kunngjort iht. krav.
De merknader som er kommet er vurdert av regulant og følger med planen.
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
Konklusjon
Planforslaget kan tas opp til behandling og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtak
Reguleringsplan for Mulehei, gnr. 10, bnr. 3 og 11, ID 2013010 legges iht PBL § 12 –10 og
11 ut til offentlig ettersyn.
Ved vedtak av plan med ID 2013010 vil plan med ID 2004046 bli opphevet/erstattet.
Ved vedtak av plan med ID 2013010 vil sammenfallende del av plan med ID 2010005 bli
opphevet.
Med hilsen
Sven Magne Ousdal
Enhetsleder arealforvaltning
Saksparter
Amanuel Jansson Wikåsen
Anne R S og Jan Varhaug
Aud Arne Torstensen
Berit Jorunn Lea og Reidar
Jakobsen
Berta Tjørhom
Bravo Bygg AS
Charlotte E og Leon Kiledal
Christine S og Sveinung Risa
Einar Lage Lura
Erik Larsen Hellings
Ernst Helge Egeskog
Geir Helge Tjørhom
Gunn-Åse T Pettersen
Gustav Gausel
Hanne Lone Ryttvad og Rinn
Rolfsen
Helge Waldemar
Hilde Pettersen
Ingrid Anne og Frode Normann
Vatne
Karttjenester AS
Lars Arne Takla
Lise Handeland
Magne Tjørhom
Marit W og Kjell Sigve Tveit
Mette Gravdal Ravnås
Nina Furuløkka og Gunnar
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Hilde Oksefjell
Arealplanlegger
Dusavikveien 236
Gamleveien 23D
Kløvervegen 8
Skjeringen 15
4029
4018
4340
4016
c/o Solveig Tjørhom Frick, Gamle
Somav. 46
c/o Randaberg Regnskap AS,
Postboks 33
c/o Eide, Hellevegen 23
Rundaberget 22
Jekteveien 4
Gamleveien 21 A
Lutsiveien 102
Svartevatn
Lauvikdalen 62
Lunden 8A
Tranebærvegen 23
4313 SANDNES
Ånundskaret 107
Solåsveien 18 A
Nrdsjøvegen 1051
4330 ÅLGÅRD
4330 ÅLGÅRD
4343 ORRE
Postboks 158
Jærveien 126
Luragata 25
Tjørhom
Bronsestien 2
Olsokveien 32
Beverveien 22
4441
4321
4307
4443
4070
4046
4373
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
STAVANGER
STAVANGER
BRYNE
STAVANGER
4096 RANDABERG
4052
4330
4308
4018
4309
4443
8315
4319
4053
RØYNEBERG
ÅLGÅRD
SANDNES
STAVANGER
SANDNES
TJØRHOM
LAUKVIK
SANDNES
RÆGE
TONSTAD
SANDNES
SANDNES
TJØRHOM
RANDABERG
HAFRSFJORD
EGERSUND
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165
Gunnarsen
Ove Malmin
Per Anders Hjetland
Siren og Per Oldeide
Sissel H og Geir Hermod
Jørgensen
Solveig Tinette M og Trond M
Hope
Synnøve S og Frode Kjemhus
Terje Fjogstad
Tone S og Andreas Jensen
Tore Inge Tjørhom
Aase Margrethe og Lasse
Gabriel Aga
Postadresse:
Rådhuset
4440 Tonstad
Besøksadresse:
Rådhuset, Tonstad
Postveien 74
Hølenesveien 89
Einerveien 19B
Austtunlia 16 A
4317
4308
4316
4032
Rustaveien 4
4027 STAVANGER
Edvard Griegsvei 56
Bukken Brugeveien 15
Hjorteveien 16
Tjørhom
Hjaltlandsgata 17
4318
4314
4323
4443
4009
Telefon:
Telefaks:
Bank kto.:
38 37 90 00
38 37 90 01
31320700038
SANDNES
SANDNES
SANDNES
STAVANGER
SANDNES
SANDNES
SANDNES
TJØRHOM
STAVANGER
Internett: www.sirdal.kommune.no
E-post:
post@sirdal.kommune.no
Org.nr.: 964964165