Klagesak - Casinetto Borettslag

Transcription

Klagesak - Casinetto Borettslag
Oslo kommune
Plan-
og bygningsetaten
Fylkesmannen
i Oslo og Akershus
Postboks
Dep
8111
0032OSLO
Dato:
Deres
Vår refisaksnr):
201411830-27
Oppgis
alltid ved henvendelse
ref:
Byggeplass:
GUSTAV
VIGELANDS
Tiltakshaver:
JM NORGE
Søker:
JM NORGE
Tiltakstype:
Blokk/bygård/terrassehus
Saksbeh:
VEI 24
Ingrid
Tungesvik
Arkivkode:
531
Eiendom:
3/495/0/0
AS
Adresse:
Postboks
453, 1327 LYSAKER
AS
Adresse:
Postboks
453,
Tiltaksart:
Oppføring
KLAGE OVER KOMMUNENS
TILLATELSE
OPPFØRING
AV BOLIGBLOKK
I GUSTAV
Kommunens
tillatelse
påklaget av Casinetto
Helleve
25.06.2015
på søknad
Borettslag
1327 LYSAKER
PÅ SØKNAD OM
VIGELANDS
VEI 24
om oppføring
av boligblokk
og Tarjei Halvor Torgersen.
i 3 etasjer
med totalt
7 boenheter
Klager
krever
anfører at vilkårene for å gi dispensasjoner
ikke er oppfylt, at omfanget av dispensasjoner
omregulering,
samt at det foreligger saksbehandlingsfeil
og manglende
likebehandling.
Klagen
anbefales
ikke tatt til følge.
Plan- og bygningsetaten
behandler denne sak etter myndighet
jfr. byrådsvedtak
av 29.06.2010,
sak 08/2010.
OVERSENDELSE
er
AV KLAGE
tildelt etaten i bystyrevedtak
av 09.06.2010,
sak 232,
FOR BEHANDLING
Gjeldende
regulering
og eksisterende
forhold
Eiendommen er regulert til byggeområde
for boliger i reguleringsplan
stadfestet av
Miljøverndepartementet
den 26.11.1979, S-2437, med endringer i bebyggelsesplan
vedtatt av Oslo
Bygningsråd den 30.08.1979, 242/79. Bebyggelsesplan
ble vedtatt under forutsetning av at
reguleringsplanen
ble vedtatt. Eiendommen ligger innenfor felt C i reguleringsplanen,
og det tillates
blokker med maks. 34 000 m2 gulv (totalt/ brutto) og U - maks. 0,68, jf reguleringsbestemmelsene
§ 2 C.
Ved utarbeidelse av regulerings- og bebyggelsesplan
for området på slutten av 70-tallet, fremstår det med
overveiende sannsynlighet
at eiendommen Gustav Vigelands vei 24 (GV 24) ikke har vært gjenstand for
den samme vurdering som øvrige deler av det regulerte områdets felt C, fordi det den gangen ikke forelå
noen umiddelbare planer for utbygging. Like fullt har eiendommen vært en del av behandlingen
i både
regulerings- og bebyggelsesplan.
Det er dermed innlagt byggegrenser på eiendommen, og eiendommen
omfattes av reguleringsplanens
bestemmelser
om utnyttingsgrad
maks. 0,68 og maksimal utbygging på 34
Plan-
og bygningsetaten
Besøksadresse:
Vahls
Boks
364 Sentrum
0102
Oslo
gate , 0187
Sentralbord:
Oslo
www.pbe.0s10.k0mmune.n0
02 180
Kundesenteret:
23 49 10 00
Telefaks:
23 49 10 01
E-post:
postmottak@pbe.oslo.kommune.no
Bankgiro:
Orgnr.:
1315.01.01357
971 040 823 MVA
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 2
2 av
av 16
16
000
heller ikke
unntatt fra
om
på felt
kan oppføres
000m².
m2. Eiendommen
Eiendommen er
er heller
ikke unntatt
fra bestemmelsen
bestemmelsen
om at
at det
det på
felt C
C kan
oppføres blokker.
blokker.
Maksimalt
på plankartet,
men for
Maksimalt etasjetall
etasj etall er
er angitt
angitt på
plankartet, men
for gjeldende
gjeldende eiendom
eiendom er
er dette
dette ikke
ikke oppgitt.
oppgitt.
Eiendommen
bydel Ullern,
øst
den
Eiendommen ligger
ligger på
på Skøyen
Skøyen ii bydel
Ullem, ved
Ved Casinetto-blokkene
Casinetto-blokkene
øst for
for Skøyenparken/
Skøyenparken/
den engelske
engelske
park. Tomten
bebygget med
– «Casinettohuset»
–- med
park.
Tomten er
er ii dag
dag bebygget
med en
en enebolig
enebolig fra
fra ca.
ca. 1880
1880 —
«Casinettohuset»
med tilhørende
tilhørende uthus
uthus
og
tillatelse til
og garasje.
garasje. Det
Det er
er gitt
gitt tillatelse
til riving
riving av
av eksisterende
eksisterende bebyggelse
bebyggelse ii saksnummer
saksnummer 201412567.
201412567.
Eiendommen
har ii følge
et
på 2275
rygg ii terrenget
Eiendommen har
følge GAB-registeret
GAB-registeret
et areal
areal på
2275 m².
m2. Tomten
Tomten ligger
ligger på
på en
en rygg
terrenget og
og er
er
relativt flat,
meter mot
Eiendommen
relativt
flat, men
men med
med et
et brattere
brattere fall
fall på
på ca.
ca. 2
2 meter
mot grensen
grensen til
til Skøyenparken.
Skøyenparken.
Eiendommen fremstår
fremstår
som
som grønn
grønn og
og frodig.
frodig.
Søknad
Søknad om
om rammetillatelse
rammetillatelse
Planbygningsetaten mottok
for
Plan- og
og bygningsetaten
mottok søknad
søknad om
om rammetillatelse
rammetillatelse
for oppføring
oppføring av
av boligblokk
boligblokk den
den 19.09.2014.
19.09.2014.
Ansvarlig søker
Norge AS,
tiltakshaver er
Norge AS
AS og
Ansvarlig
søker er
er JM
JM Norge
AS, tiltakshaver
er JM
JM Norge
og Linstow
LinstoW AS.
AS. Søknaden
Søknaden omfatter
omfatter
boligblokk ii 33 etasjer
med totalt
underjordisk parkeringskj
parkeringskjeller
med 11
boligblokk
etasjer med
totalt 7
7 leiligheter,
leiligheter, underjordisk
eller med
11 p-plasser
p-plasser og
og
frittliggende
bruksareal (BRA)
til 1283
m² for
frittliggende bod.
bod. Tiltakets
Tiltakets bruksareal
(BRA) er
er oppgitt
oppgitt til
1283 m2
for boligdelen
boligdelen og
og 570
570 m²
m2 for
for
garasjekjelleren.
ny grad
til U=
garasjekj elleren. Bruttoareal
Bruttoareal (BTA)
(BTA) er
er lik
lik 1458
1458 m²
I112og
og ny
grad av
av utnytting
utnytting er
er oppgitt
oppgitt til
U= 0,5.
0,5.
Det
§å 22 C,
Det er
er søkt
søkt om
om dispensasjon
dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsene
reguleringsbestemmelsene
C, 8
8 og
og 10.
10. II tillegg
tillegg er
er det
det søkt
søkt om
om
dispensasjon
høydebestemmelsene ii planav
dispensasjon fra
fra de
de generelle
generelle høydebestemmelsene
plan- og
og bygningsloven
bygningsloven
av 1965
1965 (plbl.
(plbl. 1965),
1965), samt
samt
midlertidig dispensasjon
til veiopparbeidelse
veiopparbeidelse ii planbygningsloven (pbl.)
midlertidig
dispensasjon fra
fra kravet
kravet til
plan- og
og bygningsloven
(pbl.) §å 18-1.
18-1. PlanPlan- og
og
bygningsetaten gjengir
her en
av
bygningsetaten
gjengir her
en kort
kort oppsummering
oppsummering
av dispensasjonssøknadene
dispensasj onssøknadene med
med søkers
søkers begrunnelse:
begrunnelse:
Dispensasjon
fra
Dispensasjon
fra S-2437
S-2437 §
å 2
2 C
C
Det
§å 22 C
maksimalt tillatt
Det er
er søkt
søkt om
om dispensasjon
dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsene
reguleringsbestemmelsene
C for
for overskridelse
overskridelse av
av maksimalt
tillatt
bruttoareal. Søknaden
begrunnet med
med at
maksgrensen på
bruttoareal.
Søknaden er
er begrunnet
at tiltakets
tiltakets U-grad
U-grad vil
vil bli
bli 0,5,
0,5 , godt
godt innenfor
innenfor den
den maksgrensen
på
U=0,68
reguleringsplanen fastsetter.
utgjør
U=0,68 reguleringsplanen
fastsetter. Overskridelsen
Overskridelsen
utgjør ii følge
følge ansvarlig
ansvarlig søker
søker mindre
mindre enn
enn 11 %
% av
av det
det
tillatte totalarealet
m² BTA.
vises til
til de
ii Casinetto
tillatte
totalarealet på
på 34
34 000
000m2
BTA. Det
Det vises
de senere
senere års
års loftsutbygginger
loftsutbygginger
Casinetto borettslag
borettslag
som
totalareal uten
uten at
bebyggelsens ytre
Ansvarlig søker
mener
som har
har økt
økt feltets
feltets totalareal
at bebyggelsens
ytre volum
volum har
har økt.
økt. Ansvarlig
søker mener
dispensasjonen
ikke
vil påvirke
påvirke uteoppholdsarealene,
uteoppholdsarealene, og
hensynet bak
bak
dispensasjonen
ikke vil
og dermed
dermed ikke
ikke tilsidesetter
tilsidesetter hensynet
bestemmelsen om
maksimalt tillatt
tillatt bruttoareal.
bestemmelsen
om maksimalt
bruttoareal.
Dispensasjon
fra
Dispensasjon
fra S-2437
S-2437 §
å 8
8
Det
er
søkt
om
dispensasjon
krav
jf. §å 8.
Ansvarlig søker
Det er søkt om dispensasjon fra
fra reguleringsplanens
reguleringsplanens
krav til
til bebyggelsesplan,
bebyggelsesplan,
jf
8. Ansvarlig
søker
begrunner søknaden
med at
er
begrunner
søknaden med
at området
området for
for øvrig
øvrig er
er fullt
fullt utbygget,
utbygget, og
og at
at infrastrukturen
infrastrukturen
er fastlagt.
fastlagt. Det
Det vises
vises
til at
nye tiltaket
tiltaket må
må tilpasse
tilpasse seg
bebyggelse, og
ny bebyggelsesplan
bebyggelsesplan heller
heller ikke
til
at det
det nye
seg eksisterende
eksisterende bebyggelse,
og at
at en
en ny
ikke vil
vil
ha en
byggeskikk.
ha
en funksjon
funksjon ii forhold
forhold til
til byggeskikk.
Dispensasjon
Dispensasjon fra
fra S-2437
S-2437 §
å 10
10
Søknaden
om
dispensasjon
reguleringsbestemmelsene §å 10
benytte deler
Søknaden om dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsene
10 for
for å
å benytte
deler av
av offentlig
offentlig ganggang- og
og
sykkelvei
begrunnes med
tinglyst rett
rett til
sykkelvei til
til bilbasert
bilbasert adkomst
adkomst begrunnes
med at
at det
det foreligger
foreligger tinglyst
til adkomst
adkomst som
som er
er stadfestet
stadfestet
av
benytte seg
retten er
kjøre på
på deler
av domstolen,
domstolen, og
og at
at man
man for
for åå kunne
kunne benytte
seg av
av denne
denne retten
er avhengig
avhengig av
av åå kjøre
deler av
av ganggangog
utbygger både
både har
planforslag for
regulert inn
og sykkelveien.
sykkelveien. Videre
Videre vises
vises det
det til
til at
at utbygger
har fremmet
fremmet planforslag
for å
å få
få regulert
inn
kjøreadkomst til
privatrettslig avtale
borettslag for
kjøreadkomst
til eiendommen
eiendommen samt
samt forsøkt
forsøkt åå få
få ii stand
stand en
en privatrettslig
avtale med
med Casinetto
Casinetto borettslag
for
åå legge
kjøreadkomst via
via deres
uten at
Ansvarlig søker
begrunner
legge kjøreadkomst
deres garasjeanlegg
garasj eanlegg uten
at det
det har
har ført
ført frem.
frem. Ansvarlig
søker begrunner
søknaden
ytterligere med
vise til
tiltak for
trafikanter.
søknaden ytterligere
med åå vise
til at
at det
det skal
skal utføres
utføres tiltak
for å
å sikre
sikre myke
myke trafikanter.
Dispensasjon
fra
plbl. 1965
Dispensasjon
fra plbl.
1965 §
å 72
72
Det
med en
Det er
er søkt
søkt om
om dispensasjon
dispensasjon fra
fra plbl.
plbl. 1965
1965 §
å 72
72 for
for åå oppføre
oppføre bygget
bygget ii tre
tre etasjer,
etasjer, og
og med
en gesimshøyde
gesimshøyde
på 8,7
meter, tillatte
tillatte høyder
høyder er
meter og
mønehøyde lik
på
8,7 og
og 11,5
11,5 meter,
er gesimshøyde
gesimshøyde lik
lik 7
7 meter
og mønehøyde
lik 9
9 meter.
meter. Søknaden
Søknaden er
er
begrunnet med
med at
med pulttak
pulttak vil
bedre enn
begrunnet
at en
en bygning
bygning ii tre
tre etasjer
etasjer med
vil innpasse
innpasse seg
seg Casinetto-bebyggelsen
Casinetto-bebyggelsen
bedre
enn en
en
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 3
3 av
av 16
16
bygning ii to
to etasjer
med saltak.
til at
bruker mindre
mindre av
bygning
etasjer med
saltak. Videre
Videre vises
vises det
det til
at bygget
bygget således
således bruker
av tomtearealet,
tomtearealet, og
og gir
gir
større
utearealer
og
grøntområde.
Overskridelsen
av
tillatt
gesimshøyde
er
i
følge
søknaden
en
konsekvens
større utearealer og grøntområde. Overskridelsen
av tillatt gesimshøyde er i følge søknaden en konsekvens
av
takvinkel som
og
byggeforskriftens krav
krav til
av etasjetallet,
etasj etallet, valg
valg av
av lik
lik takvinkel
som Casinettoblokkene
Casinettoblokkene
og byggeforskriftens
til isolasjon
isolasjon ift.
ift. lyd
lyd
og
og energi.
energi.
Dispensasjon
fra
pbl. §å 18-1
Dispensasjon
fra pbl.
18-1
Det
kravet til
til opparbeidelse
bredde.
Det er
er søkt
søkt om
om midlertidig
midlertidig dispensasjon
dispensasjon fra
fra kravet
opparbeidelse av
av offentlig
offentlig vei
vei ii regulert
regulert bredde.
Sakshistorikk
Sakshistorikk
Tiltaket
tidligere omsøkt
har en
Tiltaket er
er tidligere
omsøkt ii saksnr.
saksnr. 200201499
200201499 og
og saksnr.
saksnr. 200913896,
200913896, og
og har
en omfattende
omfattende
sakshistorikk.
bygningsetaten gjengir
kort oppsummering
av
sakshistorikk. PlanPlan- og
og bygningsetaten
gjengir her
her en
en kort
oppsummering
av tidligere
tidligere saksbehandling.
saksbehandling.
Det
byggesaken har
vært hvorvidt
hvorvidt eiendommen
vært sikret
veirett for
Det sentrale
sentrale tema
tema ii byggesaken
har vært
eiendommen har
har vært
sikret veirett
for det
det antall
antall
boenheter som
jf. plbl.
boenheter
som er
er omsøkt,
omsøkt, jf.
plbl. 1985
1985 §
§ 66
66 nr.
nr. 1.
1.
Planbygningsetaten ga
av
til oppføring
boligblokk
Plan- og
og bygningsetaten
ga ii saksnr.
saksnr. 200201499
200201499 rammetillatelse
rammetillatelse
av 07.11.2002
07.11.2002 til
oppføring av
av boligblokk
ii tre
med 15
ble gitt
reguleringsbestemmelsene §§ 22 C
tre etasjer
etasjer med
15 boenheter.
boenheter. Det
Det ble
gitt dispensasjon
dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsene
C for
for
overskridelse
maksimalt tillatt
kravet til
til bebyggelsesplan
ii §§ 8,
overskridelse av
av maksimalt
tillatt areal,
areal, kravet
bebyggelsesplan
8, overskridelse
overskridelse av
av byggegrense
byggegrense
samt
plbl. 1965
samt dispensasjon
dispensasjon fra
fra plbl.
1965 §
§ 72
72 vedrørende
vedrørende tillatt
tillatt gesimsgesims- og
og mønehøyde
mønehøyde og
og etasjetall.
etasj etall.
Vedtaket
opphevet
brev av
veiretten
Vedtaket ble
ble påklaget,
påklaget, og
og Fylkesmannen
Fylkesmannen
opphevet deler
deler av
av vedtaket
vedtaket ii brev
av 10.12.2003
10.12.2003 fordi
fordi veiretten
ikke
tråd med
med plbl.
plbl. 1985
nr. 1.
fra
reguleringsplanen og
plbl.
ikke var
var tilstrekkelig
tilstrekkelig sikret
sikret ii tråd
1985 §§ 66
66 nr.
1. Dispensasjonene
Dispensasjonene
fra reguleringsplanen
og plbl.
1965
ble stadfestet.
ble gjenstand
hos etaten
ny rammetillatelse
1965 §§ 72
72 ble
stadfestet. Saken
Saken ble
gjenstand for
for videre
videre saksbehandling
saksbehandling
hos
etaten og
og ny
rammetillatelse
ble gitt
påfølgende klagesaksbehandling
klagesaksbehandling hos
og
ble
gitt 18.06.2004,
18.06.2004, med
med påfølgende
hos Byutviklingskomiteen
Byutviklingskomiteen
og Fylkesmannen.
Fylkesmannen.
Fylkesmannen
avslo
vedtak ii brev
brev av
med hjemmel
hjemmel ii plbl.
nr. 1.
Fylkesmannen
avslo igjen
igjen kommunens
kommunens vedtak
av 30.09.2009,
30.09.2009, med
plbl. 1985
1985 §
§ 66
66 nr.
1.
Vedrørende
som
ii samme
brev at
ble
Vedrørende dispensasjoner
dispensasjoner
som ikke
ikke angår
angår atkomst
atkomst uttaler
uttaler Fylkesmannen
Fylkesmannen
samme brev
at disse
disse ble
endelig
vedtak
ble underveis
underveis ii prosessen
endelig avgjort
avgjort ii Fylkesmannens
Fylkesmannens
vedtak av
av 10.12.2003
10.12.2003 og
og 28.03.2006.
28.03.2006. Tiltaket
Tiltaket ble
prosessen
revidert
til
å
omfatte
7
boenheter,
men
endringstillatelsen
gitt
29.09.2009
falt
bort
i
sin
helhet
som
revidert til å omfatte 7 boenheter, men endringstillatelsen
gitt 29.09.2009 falt bort i sin helhet som en
en følge
følge
av
opphevet
rammetillatelse av
av at
at Fylkesmannen
Fylkesmannen
opphevet etatens
etatens rammetillatelse
av 18.06.2004.
18.06.2004. Byggesaken
Byggesaken ble
ble dermed
dermed avsluttet.
avsluttet.
Ny søknad
boligblokk ii tre
med 77 boenheter
Ny
søknad om
om oppføring
oppføring av
av boligblokk
tre etasjer
etasjer med
boenheter ble
ble innsendt
innsendt 27.11.2009.
27.11.2009. Nødvendige
Nødvendige
dispensasjoner
ble
men Planmente
tidligere gitte
dispensasjoner
ble omsøkt
omsøkt på
på nytt,
nytt, men
Plan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
mente de
de tidligere
gitte dispensasjoner
dispensasjoner
fortsatt
var redusert
redusert ii omfang
kun dispensasjon
fortsatt var
var gyldige
gyldige for
for et
et prosjekt
prosjekt som
som var
omfang og
og behandlet
behandlet kun
dispensasjon fra
fra
reguleringsbestemmelsene
§
10
i
rammetillatelse
av
19.10.2010.
Vedtaket
ble
påklaget
av
Casinetto
reguleringsbestemmelsene
§ 10 i rammetillatelse
av 19.10.2010. Vedtaket ble påklaget av Casinetto
Borettslag,
klagesaken ble
ble oversendt
for
Borettslag, og
og klagesaken
oversendt Byrådsavdeling
Byrådsavdeling
for byutvikling
byutvikling 03.03.2011.
03.03.2011. Byutviklingskomiteen
Byutviklingskomiteen
traff ii møte
klagen ikke
ble tatt
tatt til
til følge.
traff
møte den
den 08.06.2011,
08.06.2011, sak
sak 161,
161, vedtak
vedtak om
om åå anbefale
anbefale at
at klagen
ikke ble
følge. Fylkesmannen
Fylkesmannen
omgjorde
kommunens vedtak
vedtak ii brev
brev av
veirett ikke
var
omgj orde kommunens
av 14.11.2011
14.11.2011 og
og avslo
avslo søknaden
søknaden på
på bakgrunn
bakgrunn av
av at
at veirett
ikke var
sikret,
jf. plbl.
behandlet ikke
klageanførsler og
sikret, jf
plbl. 1985
1985 §
§ 66
66 nr.
nr. 1.
1. Fylkesmannen
Fylkesmannen
behandlet
ikke de
de øvrige
øvrige klageanførsler
og forhold
forhold ii saken,
saken,
da
ble ansett
være avgjørende
da det
det ikke
ikke ble
ansett åå være
avgjørende for
for vedtakets
vedtakets innhold.
innhold.
Spørsmålet
til domstolen,
Spørsmålet om
om omfang
omfang av
av veirett
veirett ble
ble deretter
deretter bragt
bragt til
domstolen, og
og det
det foreligger
foreligger rettskraftig
rettskraftig dom
dom fra
fra
Borgarting
tinglyste adkomstretten
til
Borgarting lagmannsrett
lagmannsrett 09.05.2014
09.05.2014 som
som stadfester
stadfester at
at den
den tinglyste
adkomstretten
til eiendommen
eiendommen gjelder
gjelder
for
biloppstillingsplasser.
for inntil
inntil 7
7 boenheter
boenheter og
og 11
11 biloppstillingsplasser.
Alle nødvendige
er
Alle
nødvendige dispensasjoner
dispensasjoner
er omsøkt
omsøkt ii saken
saken og
og behandlet
behandlet ii dette
dette vedtaket.
vedtaket. PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
påpeker at
har vært
tidligere
påpeker
at dispensasjonene
dispensasj onene har
vært gjenstand
gjenstand for
for behandling
behandling hos
hos Fylkesmannen
Fylkesmannen
tidligere for
for et
et
arealmessig
prosjekt med
med flere
med unntak
unntak av
fra
arealmessig noe
noe større
større prosjekt
flere boenheter,
boenheter, med
av den
den omsøkte
omsøkte dispensasjonen
dispensasjonen
fra
reguleringsbestemmelsene §§ 10
kjøring på
reguleringsbestemmelsene
10 for
for kjøring
på gangveien.
gangveien.
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 4
4 av
av 16
16
Uttalelser
Uttalelser fra
fra annen
annen myndighet
myndighet
Det
(BYM)
mangfold og
Det foreligger
foreligger uttalelse
uttalelse fra
fra Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
(BYM) datert
datert 05.09.2014
05.09.2014 angående
angående biologisk
biologisk mangfold
og
adkomstvei
tomten.
adkomstvei til
til tomten.
Biologisk
Biologisk mangfold
mangfold
Bymiljøetaten
orienterer
mot nord
Bymiljøetaten
orienterer om
om at
at det
det på
pådeler
deler av
av eiendommen
eiendommen mot
nord og
og vest
vest er
er kartlagt
kartlagt verdifull
Verdifull
edelløvskog
henger sammen
med tilsvarende
Skogen
edelløvskog som
som henger
sammen med
tilsvarende skog
skog ii den
den kommunalt
kommunalt eide
eide Skøyenparken.
Skøyenparken.
Skogen er
er
verdsatt
som
nasjonalt
viktig,
A-verdi.
Videre
informerer
BYM
om
deres
pågående
arbeid
med
verdsatt som nasjonalt Viktig, A-verdi. Videre informerer BYM om deres pågående arbeid med
reguleringsplan for
ii området,
varsel om
ble sendt
reguleringsplan
for åå sikre
sikre naturkvalitetene
naturkvalitetene
området, og
og at
at varsel
om gjenopptatt
gjenopptatt planarbeid
planarbeid ble
sendt ut
ut
19.03.2014
med utvidet
utvidet planområdeavgrensing
planområdeavgrensing som
19.03.2014 med
som også
også omfatter
omfatter deler
deler av
av tomten
tomten GV
GV 24.
24.
Bymiljøetaten
mener at
har relevans
relevans for
byggesaken at
bøk på
på
Bymiljøetaten
mener
at det
det også
også har
for byggesaken
at det
det står
står en
en svært
svært stor
stor bøk
naboeiendommen ii sør,
har røtter
på byggetomten.
II tillegg
tillegg er
naboeiendommen
sør, som
som har
røtter og
og krone
krone som
som strekker
strekker seg
seg inn
inn på
byggetomten.
er det
det
registrert forekomst
planten kjempebjørnekjeks
på eiendommen.
registrert
forekomst av
av den
den svartelistede
svartelistede planten
kj empebjørnekj eks på
eiendommen.
Det
planlagte bygget
bygget er
plassert
meters avstand
kartlagte edelløvskogen,
Det planlagte
er ii følge
følge Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
plassert ii få
få meters
avstand fra
fra den
den kartlagte
edelløvskogen,
med 3-4
meter fra
til trekronene
trekronene ii nordvest,
meter ii sørvest.
med
3-4 meter
fra bygget
bygget til
nordvest, og
og ca.
ca. 10
10 meter
sørvest. BYM
BYM anbefaler
anbefaler at
at bygget
bygget
trekkes lenger
samtidig
hensyn til
bøken på
på naboeiendommen
naboeiendommen ii sør.
trekkes
lenger unna
unna edelløvskogen,
edelløvskogen,
samtidig som
som det
det tas
tas hensyn
til bøken
sør. Dette
Dette
for
unngå eventuelle
konflikter mellom
bygningen og
trærne som
for åå unngå
eventuelle fremtidige
fremtidige konflikter
mellom bygningen
og trærne
som følge
følge av
av et
et ønske
ønske om
om lys,
lys,
vedlikeholdsbehov og
på
vedlikeholdsbehov
og sikkerhet
sikkerhet mm.
mm. Videre
Videre informerer
informerer Bymiljøetaten
Bymilj øetaten om
om at
at gravearbeidene
gravearbeidene
på
eiendommen
utføres slik
man unngår
unngår spredning
kjempebjørnekjeks
med
eiendommen må
må utføres
slik at
at man
spredning av
av kj
empebjørnekj eks ii forbindelse
forbindelse med
masseforflytning, samtidig
planten må
må bekjempes
masseforflytning,
samtidig som
som planten
bekj empes ii anleggsfasen.
anleggsfasen. Massene
Massene som
som eventuelt
eventuelt fjernes
fjernes fra
fra
eiendommen
kjøres til
til spesialmottak
rutiner for
bekjempe spredning
planten.
eiendommen bør
bør kjøres
spesialmottak som
som har
har rutiner
for åå bekjempe
spredning av
av planten.
Adkomst
Adkomst
Bymiljøetaten
anbefaler
bør etableres
til
Bymiljøetaten
anbefaler at
at adkomsten
adkomsten til
til GV
GV 24
24 bør
etableres gjennom
gjennom parkeringsanlegget
parkeringsanlegget
til Casinetto.
Casinetto.
Avkjørselen
som
foreslås
ligger
på
et
areal
som
er
regulert
til
gangvei,
men
ikke
opparbeidet
iht.
Avkjørselen som foreslås ligger på et areal som er regulert til gangvei, men ikke opparbeidet iht. de
de krav
krav
som
kommunen stiller
til en
normaler/ retningslinjer
retningslinjer gir
tillatelse til
til at
nye
som kommunen
stiller til
en gangvei.
gangvei. Kommunens
Kommunens normaler/
gir ikke
ikke tillatelse
at nye
boliger kan
kan bruke
bruke gangveier
kjøreadkomst. Dersom
blir tillatt
kjøreadkomst anser
boliger
gangveier som
som kjøreadkomst.
Dersom gangveien
gangveien blir
tillatt som
som kjøreadkomst
anser
Bymiljøetaten
det
regulerte gangveien
Bymiljøetaten
det som
som lite
lite aktuelt
aktuelt åå opparbeide
opparbeide den
den regulerte
gangveien ii fremtiden.
fremtiden. Bymiljøetaten
Bymilj øetaten
foreslår
til «Samferdselsanlegg
foreslår åå omregulere
omregulere den
den offentlige
offentlige gangveien
gangveien til
<<Samferdselsanlegg –
- felles
felles kjørekjøre- og
og gangveg».
gangveg».
Protester
Protester
Casinetto
har sendt
kommentarer til
til søknaden
Casinetto Borettslag
Borettslag har
sendt inn
inn merknader
merknader og
og kommentarer
søknaden datert
datert 12.09.2014,
12.09.2014, 22.09.2014,
22.09.2014,
og
gjelder
tidligere søknadsprosessen
og
Planog 20.10.2014.
20.10.2014. Kommentarene
Kommentarene
gjelder til
til dels
dels den
den tidligere
søknadsprosessen
og sakshistorikken.
sakshistorikken.
Plan- og
og
bygningsetaten gjengir
her de
viktigste forhold
til
bygningsetaten
gjengir her
de viktigste
forhold som
som angår
angår denne
denne søknaden,
søknaden, og
og viser
viser for
for øvrig
øvrig til
dokumentene
dokumentene ii sin
sin helhet.
helhet.
Merknadene
hovedsakelig borettslagets
borettslagets oppfatning
tiltakets omfang
Merknadene omhandler
omhandler hovedsakelig
oppfatning om
om at
at tiltakets
omfang er
er for
for stort
stort for
for denne
denne
tomten, og
medføre ulemper
borettslaget ii form
trafikk, støy,
tap av
bokvalitet.
tomten,
og vil
vil medføre
ulemper for
for borettslaget
form av
av økt
økt trafikk,
støy, tap
av sol,
sol, utsyn
utsyn og
og bokvalitet.
Borettslaget
mener det
og
bør
Borettslaget mener
det ikke
ikke er
er grunnlag
grunnlag for
for åå gi
gi de
de omsøkte
omsøkte dispensasjoner,
dispensasjoner,
og at
at eiendommen
eiendommen bør
omreguleres.
borettslaget at
rekke aspekter
omreguleres. Videre
Videre mener
mener borettslaget
at det
det er
er en
en rekke
aspekter som
som ikke
ikke er
er tilstrekkelig
tilstrekkelig vurdert
vurdert ii
nabovarselet som
relevant for
herunder trafikksikkerhet/
trafikkforhold, reguleringsarbeidet
reguleringsarbeidet for
nabovarselet
som er
er relevant
for saken,
saken, herunder
trafikksikkerhet/
trafikkforhold,
for
Skøyenparken
hensynet til
til trær
trær og
tiltakets
som
nylig
Skøyenparken og
og hensynet
og naturmangfold,
naturmangfold,
tiltakets påvirkning
påvirkning på
på Casinetto-området
Casinetto-området
som nylig
er
gule
til ny
ny kommuneplan.
kommuneplan. Borettslaget
mener tiltaket
er oppført
oppført på
på Byantikvarens
Byantikvarens
gule liste,
liste, samt
samt forholdet
forholdet til
Borettslaget mener
tiltaket vil
vil
ha negativ
negativ innvirkning
på alle
tillegg anføres
prosjektet har
har for
ha
innvirkning på
alle de
de ovennevnte
ovennevnte forhold.
forhold. II tillegg
anføres det
det at
at prosjektet
for mange
mange
parkeringsplasser, og
av
utfordringer som
vurdert.
parkeringsplasser,
og at
at gjennomføring
gjennomføring
av utbyggingen
utbyggingen vil
vil by
by på
på utfordringer
som ikke
ikke er
er vurdert.
Nabovarselet anføres
ikke
Nabovarselet
anføres ii tillegg
tillegg åå være
være mangelfullt
mangelfullt på
på flere
flere punkter,
punkter, som
som at
at dispensasjonssøknadene
dispensasj onssøknadene
ikke er
er
vedlagt, og
pbl. §§ 18-1
vedlagt,
og at
at dispensasjon
dispensasjon fra
fra pbl.
18-] ikke
ikke er
er omsøkt.
omsøkt.
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 5
5 av
av 16
16
Kristin
beboer ii Gustav
bemerkninger ii brev
brev av
Kristin Perez-Terron,
Perez-Terron,
beboer
Gustav Vigelands
Vigelands vei
vei 28,
28, har
har sendt
sendt inn
inn bemerkninger
av 04.12.2014.
04.12.2014.
Bemerkningene
omhandler
boligområdet ii Casinetto
Bemerkningene
omhandler ii hovedsak
hovedsak tiltakets
tiltakets konsekvenser
konsekvenser for
for det
det etablerte
etablerte boligområdet
Casinetto
borettslag. Det
redusert boborettslag.
Det anføres
anføres at
at tiltaket
tiltaket medfører
medfører redusert
bo- og
og livskvalitet
livskvalitet for
for beboerne
beboerne som
som følge
følge av
av tap
tap av
av
utsikt og
ved
på internveiene,
utsikt
og lysforhold,
lysforhold, svekket
svekket trafikksikkerhet
trafikksikkerhet
ved innføring
innføring av
av bilkjøring
bilkjøring på
intemveiene, samt
samt dårligere
dårligere
luftkvalitet
planlagte leilighetene.
viser
brevet ii sin
luftkvalitet grunnet
grunnet peis
peis ii de
de planlagte
leilighetene. PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
viser til
til brevet
sin helhet.
helhet.
Tilsvar
Tilsvar til
til protester
protester
Ansvarlig søker
bemerkningene fra
brev datert
Ansvarlig
søker har
har gitt
gitt tilsvar
tilsvar til
til bemerkningene
fra Casinetto
Casinetto borettslag
borettslag ii brev
datert 02.10.2014
02.10.2014 og
og
29.12.2014.
besvart de
ii epost
29.12.2014. Il tillegg
tillegg har
har ansvarlig
ansvarlig søker
søker besvart
de innledende
innledende bemerkninger
bemerkninger
epost datert
datert 12.09.2014,
12.09.2014, der
der
det
begrunnelsen for
siden
det redegjøres
redegjøres for
for at
at de
de antok
antok at
at borettslaget
borettslaget var
var kjent
kjent med
med begrunnelsen
for dispensasjonssøknadene,
dispensasj onssøknadene,
siden
det
som
Ansvarlig søker
kopi av
det er
er de
de samme
samme dispensasjoner
dispensasjoner
som er
er omsøkt
omsøkt en
en rekke
rekke ganger
ganger før.
før. Ansvarlig
søker opplyser
opplyser at
at kopi
av
dispensasjonssøknadene
notat er
borettslaget.
dispensasj onssøknadene og
og trafikkteknisk
trafikkteknisk
notat
er ettersendt
ettersendt borettslaget.
Vedrørende
parkeringsplasser viser
parkeringsplasser
Vedrørende antall
antall parkeringsplasser
viser ansvarlig
ansvarlig søker
søker til
til at
at det
det ble
ble gitt
gitt tillatelse
tillatelse til
til 11
11 parkeringsplasser
ii 2010,
dom.
2010, og
og at
at dette
dette er
er tatt
tatt med
med ii lagmannsrettens
lagmannsrettens
dom. For
For øvrig
øvrig er
er tiltaket
tiltaket revidert
revidert ii etterkant
etterkant av
av
innsendelse
utover de
parkeringskjelleren.
innsendelse og
og det
det etableres
etableres ingen
ingen plasser
plasser på
på terreng
terreng utover
de 11
11 ii parkeringskjelleren.
Vedrørende
til
Vedrørende bemerkningene
bemerkningene
til byggehøyde
byggehøyde og
og etasjeantall
etasj eantall mener
mener ansvarlig
ansvarlig søker
søker at
at man
man ii denne
denne
situasjonen
bebyggelse og
situasjonen må
må unngå
unngå for
for store
store høydeforskjeller
høydeforskj eller ii forhold
forhold til
til eksisterende
eksisterende bebyggelse
og redusere
redusere det
det areal
areal
som
på grunnen.
som bebyggelsen
bebyggelsen opptar
opptar på
grunnen. Til
Til anførslene
anførslene om
om at
at tiltaket
tiltaket ødelegger
ødelegger en
en viktig
viktig siktlinje
siktlinje mot
mot Skøyen
Skøyen
hovedgård
påpekes det
for
hovedgård påpekes
det at
at tomten
tomten er
er regulert
regulert til
til byggeområde
byggeområde
for bolig,
bolig, og
og at
at tiltaket
tiltaket holder
holder seg
seg innenfor
innenfor de
de
regulerte byggegrensene.
Ansvarlig søker
for
regulerte
byggegrensene.
Ansvarlig
søker viser
viser til
til beregningsreglene
beregningsreglene
for etasjetall,
etasj etall, og
og tilbakeviser
tilbakeviser
påstandene om
påstandene
om at
at bygget
bygget har
har 4
4 tellende
tellende etasjer.
etasjer.
Angående forholdet
for
Angående
forholdet til
til det
det pågående
pågående reguleringsarbeidet
reguleringsarbeidet
for Skøyenparken
Skøyenparken viser
viser ansvarlig
ansvarlig søker
søker til
til
Bymiljøetatens
uttalelse, der
anbefaler
plassere bygningen
bygningen noen
Bymiljøetatens
uttalelse,
der Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
anbefaler å
å plassere
noen meter
meter lenger
lenger sør
sør av
av
hensyn
til
løvskogen
i
nordvest.
Det
redegjøres
for
at
dersom
bygget
flyttes
lenger
sør
vil
det
kunne
hensyn til løvskogen i nordvest. Det redegjøres for at dersom bygget flyttes lenger sør vil det kunne
komme for
plassering dersom
komme
for nærme
nærme bøketreet
bøketreet ii nabogrensen,
nabogrensen, og
og omsøkt
omsøkt plassering
dersom anses
anses åå være
være den
den mest
mest
skånsomme
Ansvarlig søker
redegjør for
skånsomme ii forhold
forhold til
til vegetasjon.
vegetasjon. Ansvarlig
søker redegjør
for at
at det
det vil
vil engasjeres
engasjeres egen,
egen, uavhengig
uavhengig
treteknisk
byggeperioden.
treteknisk ekspert
ekspert for
for å
å sikre
sikre vegetasjonen
vegetasjonen ii byggeperioden.
Ansvarlig søker
borettslagets eiendom
blir
Ansvarlig
søker orienterer
orienterer videre
videre om
om at
at dersom
dersom borettslagets
eiendom langs
langs den
den offentlige
offentlige gangveien
gangveien blir
berørt av
utbyggingen, vil
bli istandsatt
berørt
av utbyggingen,
vil det
det bli
istandsatt til
til minst
minst samme
samme standard
standard som
som tidligere.
tidligere. Tilstanden
Tilstanden på
på
borettslagets utomhusarealer
utomhusarealer og
berørt av
riving og
borettslagets
og garasjekjeller
garasjekjeller som
som kan
kan bli
bli berørt
av transport
transport under
under riving
og utbygging
utbygging er
er
registrert av
konsulent som
registrert
av en
en konsulent
som er
er uavhengig
uavhengig av
av utbygger.
utbygger. Det
Det redegjøres
redegjøres også
også for
for at
at det
det foreligger
foreligger
vurderinger
vurderinger av
av uavhengig
uavhengig byggteknisk
byggteknisk konsulent
konsulent om
om garasjedekkets
garasj edekkets bæreevne.
bæreevne.
Rammetillatelse
Rammetillatelse
Il medhold
pbl. §§ 20-1
rammetillatelse 13.03.2015
medhold av
av pbl.
20-1 a)
a) ga
ga PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
rammetillatelse
13.03.2015 til
til oppføring
oppføring av
av
leilighetsbygg
boenheter. Tiltakets
leilighetsbygg ii tre
tre etasjer
etasjer og
og parkeringskjeller
parkeringskj eller med
med 11
11 p-plasser.
p-plasser. Bygget
Bygget har
har 7
7 boenheter.
Tiltakets
bruksareal (BRA)
bruksareal
(BRA) er
er oppgitt
oppgitt til
til 1283
1283 m²
m2 for
for boligdelen
boligdelen og
og 570
570 m²
m2 for
for garasjekjelleren.
garasjekj elleren. Bruttoareal
Bruttoareal (BTA)
(BTA)
er
utnytting er
er lik
lik 1458
1458 m²
m2 og
og ny
ny grad
grad av
av utnytting
er oppgitt
oppgitt til
til U=
U= 0,5.
0,5.
Det
reguleringsbestemmelsene §§ 22 C
Det er
er gitt
gitt dispensasjon
dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsene
C for
for overskridelse
overskridelse av
av maksimalt
maksimalt tillatt
tillatt
bruttoareal (BTA)
bruttoareal for
bruttoareal
(BTA) lik
lik 34
34 000
000 m².
m2. Tiltaket,
Tiltaket, med
med BTA
BTA =
= 1458
1458 m²,
m2, fører
fører til
til at
at totalt
totalt bruttoareal
for felt
felt C
C blir
blir
34
bygningsetaten vurderer
på 209
utgjør mindre
34 209
209 m².
m2. PlanPlan- og
og bygningsetaten
vurderer at
at overskridelsen
overskridelsen
på
209 m²,
m2, som
som utgjør
mindre enn
enn 11 %
% av
av
feltets
beskjedent omfang.
feltets totalareal,
totalareal, totalt
totalt sett
sett er
er av
av beskjedent
omfang. Videre
Videre er
er det
det gitt
gitt dispensasjon
dispensasjon fra
fra kravet
kravet til
til
bebyggelsesplan ii reguleringsbestemmelsene
§§ 8.
bygningsetatens vurdering
bebyggelsesplan
reguleringsbestemmelsene
8. Etter
Etter PlanPlan- og
og bygningsetatens
vurdering foreligger
foreligger det
det
tilstrekkelig
ii byggesaken
byggesaken til
tilstrekkelig dokumentasjon
dokumentasjon
til åå kunne
kunne vurdere
vurdere disponeringen
disponeringen av
av tomten,
tomten, og
og en
en
bebyggelsesplan for
blir bedre
bedre opplyst.
bebyggelsesplan
for en
en så
så avgrenset
avgrenset del
del av
av felt
felt C
C vil
vil ikke
ikke føre
føre til
til at
at saken
saken blir
opplyst. Siden
Siden eneste
eneste
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 6
6 av
av 16
16
adkomstvei
tomten er
adkomstvei til
til tomten
er via
via offentlig
offentlig ganggang- og
og sykkelvei
sykkelvei er
er det
det gitt
gitt dispensasjon
dispensasjon fra
fra
reguleringsbestemmelsene
§
10
for
å
benytte
deler
av
gangog
sykkelveien
til
bilbasert
reguleringsbestemmelsene
§ 10 for å benytte deler av gang- og sykkelveien til bilbasert adkomst
adkomst for
for 7
7
boenheter.
boenheter.
Planbygningsetaten har
tillegg gitt
ii plbl.
Plan- og
og bygningsetaten
har ii tillegg
gitt dispensasjon
dispensasjon fra
fra høydebestemmelsene
høydebestemmelsene
plbl. 1965
1965 §§ 72.
72.
Høydebestemmelsen
tillater oppføring
mønehøyde inntil
Høydebestemmelsen
tillater
oppføring av
av bygninger
bygninger ii inntil
inntil to
to etasjer
etasjer og
og gesimsgesims- og
og mønehøyde
inntil 7
7 og
og
99 meter.
med pulttak.
pulttak. Laveste
meter og
meter. Det
Det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket er
er ii 3
3 etasjer
etasjer med
Laveste gesims
gesims er
er 8,7
8,7 meter
og høyeste
høyeste gesims
gesims er
er
11,5
meter.
11,5 meter.
Det
til veiopparbeidelse
ii pbl.
Det er
er videre
videre gitt
gitt midlertidig
midlertidig dispensasjon
dispensasjon fra
fra kravet
kravet til
veiopparbeidelse
pbl. §
§ 18-1.
18-1. PlanPlan- og
og
bygningsetaten har
har vurdert
vurdert at
på gangveien,
meters bredde,
bygningsetaten
at dimensjonen
dimensjonen på
gangveien, som
som ii dag
dag er
er opparbeidet
opparbeidet ii 3
3 meters
bredde, er
er
hensiktsmessig med
benytte gangveien
hensiktsmessig
med tanke
tanke på
på åå redusere
redusere farten
farten for
for kjøretøy
kjøretøy som
som skal
skal benytte
gangveien til
til adkomst.
adkomst.
Klage
Klage
Planbygningsetaten mottok
Plan- og
og bygningsetaten
mottok klage
klage datert
datert 08.04.2015
08.04.2015 fra
fra Casinetto
Casinetto borettslag
borettslag og
og fra
fra Tarjei
Tarjei Halvor
Halvor
Torgersen,
beboer ii Casinetto
borettslag den
Torgersen, nabo
nabo og
og beboer
Casinetto borettslag
den 13.04.2015.
13.04.2015. Grunnet
Grunnet påskeferien
påskeferien ga
ga PlanPlan- og
og
bygningsetaten utsatt
utsatt klagefrist
til 13.04.2015.
bygningsetaten
klagefrist til
13.04.2015. Klagene
Klagene er
er således
således rettidig,
rettidig, og
og klagere
klagere har
har rettslig
rettslig
klageinteresse, jf.
jf. forvaltningsloven
(fvl.)
ber om
klageinteresse,
forvaltningsloven
(fvl.) §§
§§ 28
28 og
og 29.
29. Klager
Klager ber
om at
at det
det gis
gis oppsettende
oppsettende virkning.
virkning.
II klagen
borettslag påpekes
påpekes det
at
borettslaget ble
ble oppført
klagen fra
fra Casinetto
Casinetto borettslag
det innledningsvis
innledningsvis
at borettslaget
oppført på
på Byantikvarens
Byantikvarens
gule
juni ii fjor.
dermed
rådgivende
gule liste
liste 24.
24. juni
fjor. Det
Det anføres
anføres at
at PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
dermed skulle
skulle ha
ha innhentet
innhentet rådgivende
uttalelse fra
rammetillatelsen må
må trekkes
tilbake og
uttalelse
fra Byantikvaren
Byantikvaren ii byggesaken.
byggesaken. Klager
Klager hevder
hevder at
at rammetillatelsen
trekkes tilbake
og
forelegges
tråd med
med det
normal praksis
forelegges for
for Byantikvaren
Byantikvaren ii tråd
det borettslaget
borettslaget mener
mener er
er normal
praksis ii slike
slike saker.
saker. Det
Det anføres
anføres
videre at
tatt for
til de
tiltaket medfører
medfører for
naboene ii borettslaget
borettslaget og
videre
at det
det er
er tatt
for lite
lite hensyn
hensyn til
de ulemper
ulemper tiltaket
for naboene
og den
den
tilgrensende edelløvskogen,
og
vært redusert
minimere disse
ulempene.
tilgrensende
edelløvskogen,
og at
at bygget
bygget burde
burde vært
redusert ii omfang
omfang for
for å
å minimere
disse ulempene.
Klager
rammetillatelsen er
mangelfull fordi
Klager mener
mener rammetillatelsen
er mangelfull
fordi det
det ikke
ikke gis
gis føringer
føringer for
for den
den praktiske
praktiske gjennomføringen
gjennomføringen
av
og
taket til
til den
til borettslaget
borettslaget tåler
av utbyggingen,
utbyggingen, sikkerhet
sikkerhet ii anleggsperioden
anleggsperioden
og om
om taket
den underjordiske
underj ordiske garasjen
garasjen til
tåler
anleggstrafikk.
anleggstrafikk.
Klager
underbygger
Klager viser
viser videre
videre til
til dispensasjonene
dispensasj onene som
som er
er gitt,
gitt, og
og mener
mener antallet
antallet og
og omfanget
omfanget av
av disse
disse underbygger
behovet
for
omregulering
av
eiendommen.
I
følge
klager
er
heller
ikke
vilkårene
for
å
gi
dispensasjonene
behovet for omregulering av eiendommen. I følge klager er heller ikke vilkårene for å gi dispensasj onene
oppfylt,
mulig åå bygge
bygge det
veiretten åpner
oppfylt, og
og det
det anføres
anføres at
at det
det burde
burde være
være mulig
det antall
antall leiligheter
leiligheter den
den tinglyste
tinglyste veiretten
åpner
for
reguleringsbestemmelsene og
viktige hensyn.
for innenfor
innenfor de
de eksisterende
eksisterende reguleringsbestemmelsene
og samtidig
samtidig ivareta
ivareta andre
andre viktige
hensyn.
Det
påpekes ii klagen
klagen at
tiltak
på borettslagets
borettslagets grunn,
Det påpekes
at fartsbegrensende
fartsbegrensende
tiltak er
er plassert
plassert på
grunn, uten
uten at
at dette
dette er
er avklart
avklart
med borettslaget.
borettslaget. Klager
planlagt flere
biloppstillingsplasser enn
veirett
med
Klager mener
mener det
det er
er planlagt
flere biloppstillingsplasser
enn de
de 11
11 det
det foreligger
foreligger veirett
for
henhold til
til dom
til trær
mangfold
for ii henhold
dom fra
fra Borgarting
Borgarting lagmannsrett.
lagmannsrett. Det
Det anføres
anføres at
at hensynet
hensynet til
trær og
og biologisk
biologisk mangfold
ikke
tilstrekkelig ivaretatt,
bygget burde
burde reduseres
mener rammetillatelse
ikke
ikke er
er tilstrekkelig
ivaretatt, og
og at
at bygget
reduseres ii størrelse.
størrelse. Klager
Klager mener
rammetillatelse
ikke
burde vært
vært gitt
reguleringsarbeidet for
medføre
burde
gitt før
før reguleringsarbeidet
for Skøyenparken
Skøyenparken er
er ferdigstilt.
ferdigstilt. II følge
følge klagen
klagen vil
vil tiltaket
tiltaket medføre
tap av
beboerne ii Gustav
tap
av kveldssol
kveldssol også
også for
for beboeme
Gustav Vigelands
Vigelands vei
vei 54.
54. Klager
Klager anfører
anfører at
at kommunens
kommunens estetiske
estetiske
vurderinger er
tilpasset verken
verken terreng
terreng eller
bebyggelse.
vurderinger
er direkte
direkte feil,
feil, og
og at
at tiltaket
tiltaket ikke
ikke er
er tilpasset
eller omkringliggende
omkringliggende
bebyggelse.
Avslutningsvis viser
klagen til
byggesak for
Avslutningsvis
viser klagen
til regulerings-/
regulerings-/ og
og byggesak
for eiendommen
eiendommen Garver
Garver Ytterborgs
Ytterborgs vei
vei 111,
111, og
og
anfører
er
vår saksbehandling
av
anfører at
at PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
er inkonsekvent
inkonsekvent ii vår
saksbehandling
av det
det de
de oppfatter
oppfatter som
som direkte
direkte
sammenlignbare
prosjekter
sammenlignbare
prosjekter ii samme
samme by.
by.
Klagen
hovedsak de
klagen,
Klagen fra
fra Tarjei
Tarjei Halvor
Halvor Torgersen
Torgersen omhandler
omhandler ii hovedsak
de samme
samme forhold
forhold som
som den
den ovennevnte
ovennevnte klagen,
og
utdyper
nærmere.
og PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
utdyper derfor
derfor ikke
ikke klagens
klagens innhold
innhold nærmere.
Tilsvar
Tilsvar til
til klage
klage
Planbygningsetaten mottok
v/Tone Bjørn
Plan- og
og bygningsetaten
mottok tilsvar
tilsvar til
til klagen
klagen 28.04.2015.
28.04.2015. Consilium
Consilium advokatfirma
advokatfirma DA
DA v/Tone
Bjørn
Saksnr:
Saksnr: 201411830-27
201411830-27
Side
Side 7
7 av
av 16
16
har kommentert
klagen på
vegne av
tiltakshavere JM
AS og
har
kommentert klagen
påvegne
av tiltakshavere
JM Norge
Norge AS
og Linstow
Linstow AS.
AS. Det
Det bes
bes om
om at
at klagers
klagers
anmodning
virkning ikke
anmodning om
om åå gi
gi klagen
klagen oppsettende
oppsettende virkning
ikke tas
tas til
til følge.
følge.
Innledningsvis
vises det
historikk, og
Innledningsvis
vises
det til
til sakens
sakens historikk,
og at
at det
det foreligger
foreligger rettskraftig
rettskraftig dom
dom som
som stadfester
stadfester
adkomstretten
for
bnr. 494.
tilsvaret inneholder
kun ett
adkomstretten
for 7
7 boenheter
boenheter over
over eiendom
eiendom gnr.
gnr. 3
3 bnr.
494. II følge
følge tilsvaret
inneholder klagen
klagen kun
ett nytt
nytt
forhold
ii tidligere
tidligere saker,
forhold som
som ikke
ikke er
er behandlet
behandlet av
av forvaltningsapparatet
forvaltningsapparatet
saker, nemlig
nemlig anførslene
anførslene om
om at
at PlanPlan- og
og
bygningsetaten har
har gjort
grunnet
manglende oversendelse
Det
vises
bygningsetaten
gjort saksbehandlingsfeil
saksbehandlingsfeil
grunnet manglende
oversendelse til
til Byantikvaren.
Byantikvaren.
Det vises
til at
meter fra
nærmeste bygning
bygning på
på borettslagets
borettslagets eiendom,
tiltakshaver anser
til
at tiltaket
tiltaket ligger
ligger 16,5-19
16,5 -19 meter
fra nærmeste
eiendom, og
og at
at tiltakshaver
anser
saksbehandlingen
som
saksbehandlingen
som korrekt.
korrekt.
Vedrørende
viser tiltakshaver
til etatens
vurderinger,
Vedrørende dispensasjonene
dispensasj onene viser
tiltakshaver til
etatens og
og lagmannsrettens
lagmannsrettens
vurderinger, samt
samt
Fylkesmannens
behandling
tilsvarende dispensasjoner
ii vedtak
Fylkesmannens
behandling av
av tilsvarende
dispensasjoner
vedtak av
av 10.12.2003.
10.12.2003. Vedrørende
Vedrørende antall
antall
parkeringsplasser ii tiltaket
tiltaket bemerkes
tiltakshaver forholder
rammetillatelsen og
parkeringsplasser
bemerkes det
det ii tilsvaret
tilsvaret at
at tiltakshaver
forholder seg
seg til
til rammetillatelsen
og
lagmannsrettens
dom.
viser til
til søknadens
til trær
trær og
biologisk
lagmannsrettens
dom. Tiltakshaver
Tiltakshaver viser
søknadens redegjørelse
redegjørelse om
om forholdet
forholdet til
og biologisk
mangfold, og
til kommunens
vurdering ii rammetillatelsen
rammetillatelsen samt
vurdering
mangfold,
og slutter
slutter seg
seg til
kommunens vurdering
samt lagmannsrettens
lagmannsrettens
vurdering ii
dommen.
Angående borettslagets
på en
morenerygg, unaturlig
unaturlig høyt
dommen. Angående
borettslagets anførsler
anførsler om
om at
at bygget
bygget ligger
ligger på
en morenerygg,
høyt ii
terrenget, vises
vises det
til at
tiltaket ligger
terrenget enn
nærmeste blokk.
terrenget,
det til
at 1.
1. etasje
etasje ii tiltaket
ligger 20
20 cm
cm høyere
høyere ii terrenget
enn 1.
1. etasje
etasje ii nærmeste
blokk.
Tiltakshaver
konsistens ii
Tiltakshaver deler
deler ikke
ikke borettslagets
borettslagets oppfatning
oppfatning av
av at
at det
det foreligger
foreligger manglende
manglende konsistens
saksbehandlingen
av
prosjekter.
tilbakevises klageanførslene
om
saksbehandlingen
av sammenlignbare
sammenlignbare
prosjekter. Avslutningsvis
Avslutningsvis
tilbakevises
klageanførslene
om at
at
byggeperioden vil
vil bli
bebyggelsen på
på
byggeperioden
bli utfordrende.
utfordrende. Tiltakshaver
Tiltakshaver orienterer
orienterer om
om at
at rivingen
rivingen av
av den
den gamle
gamle bebyggelsen
tomten nå
problemer med
med fremkomst
tomten
nå er
er gjennomført
gjennomført uten
uten problemer
fremkomst for
for anleggsmaskiner.
anleggsmaskiner.
Utsatt
av
Utsatt iverksetting
iverksetting
av vedtak
vedtak
Planbygningsetaten har
kommet til
til at
jf. fvl.
Plan- og
og bygningsetaten
har kommet
at det
det ikke
ikke er
er grunnlag
grunnlag for
for åå gi
gi klagen
klagen oppsettende
oppsettende virkning,
virkning, jf
fvl.
§§ 42.
reversibelt hvis
medfører ingen
42. Tiltaket
Tiltaket er
er reversibelt
hvis tillatelsen
tillatelsen skulle
skulle bli
bli opphevet,
opphevet, det
det medfører
ingen inngrep
inngrep ii
bevaringsverdige bygninger
bygninger eller
miljø, og
bevaringsverdige
eller miljø,
og utgjør
utgjør ikke
ikke en
en fare
fare for
for liv,
liv, helse
helse eller
eller sikkerhet.
sikkerhet.
Planvurdering
og
Plan- og
og bygningsetatens
bygningsetatens
vurdering
og anbefaling
anbefaling
Planbygningsetaten vil
gå
våre
Plan- og
og bygningsetaten
vil innledningsvis
innledningsvis
gå gjennom
gjennom anførslene
anførslene som
som gjelder
gjelder dispensasjonene,
dispensasj onene, og
og våre
vurderinger av
Deretter
vil de
klageanførslene behandles.
behandles.
vurderinger
av de
de gitte
gitte dispensasjoner.
dispensasjoner.
Deretter vil
de øvrige
øvrige klageanførslene
Dispensasjon
fra
reguleringsplan S-2347
Dispensasjon
fra reguleringsplan
S-2347 §
å 2
2 C
C
Det
er
søkt
om
dispensasjon
fra
reguleringsplan
S-2347
for
Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan
S-2347 §§ 2
2C
C som
som angir
angir at
at «innenfor
«innenfor byggeområde
byggeområde for
boliger
felt C
gulv (totalt/
boliger ii felt
C kan
kan det
det oppføres
oppføres blokker
blokker med
med maks.
maks. 34
34 000
000 m²
mg gulv
(totalt/ brutto)».
brutto)». Tiltaket,
Tiltaket, med
med samlet
samlet
bruttoareal (BTA)
m² BTA,
maksimalt tillatt
bruttoareal med
med 209
bruttoareal
(BTA) lik
lik 1458
1458 m2
BTA, overskrider
overskrider maksimalt
tillatt bruttoareal
209 m².
m2. Totalt
Totalt
bruttoareal for
bli 34
m². Det
klagen at
bør
bruttoareal
for felt
felt C
C vil
vil bli
34 209
209 m2.
Det anføres
anføres ii klagen
at dispensasjonen
dispensasjonen
bør sees
sees ii lys
lys av
av
tomtestørrelsen for
hele felt
til at
tomtearealet for
tomtestørrelsen
for GV
GV 24,
24, og
og ikke
ikke ii lys
lys av
av reguleringen
reguleringen for
for hele
felt C.
C. Klager
Klager viser
viser til
at tomtearealet
for
GV
under 55 %
hele felt
klemt mellom
mellom eksisterende
GV 24
24 utgjør
utgjør under
% av
av hele
felt C,
C, og
og at
at eiendommen
eiendommen ligger
ligger klemt
eksisterende bebyggelse
bebyggelse og
og
Skøyenparken.
Klager
bidrar
bygget får
umuliggjør
Skøyenparken.
Klager mener
mener overskridelsen
overskridelsen
bidrar til
til at
at bygget
får et
et stort
stort fotavtrykk
fotavtrykk som
som umuliggj
ør en
en
plassering som
hensyn til
til Bymiljøetatens
uttalelse om
til vegetasjonen.
vegetasjonen.
plassering
som tar
tar hensyn
Bymiljøetatens
uttalelse
om åå ta
ta hensyn
hensyn til
Planbygningsetaten påpeker
reguleringsbestemmelsenes angir
maksimalgrense for
tillatt areal
Plan- og
og bygningsetaten
påpeker at
at reguleringsbestemmelsenes
angir en
en maksimalgrense
for tillatt
areal
for
må legges
av
for hele
hele feltet
feltet samlet,
samlet, og
og at
at dette
dette må
legges til
til grunn
grunn for
for behandlingen
behandlingen
av søknaden.
søknaden. Hensynet
Hensynet bak
bak
bestemmelsen om
maksimalt tillatt
tillatt bruttoareal
regulere hvor
bestemmelsen
om maksimalt
bruttoareal og
og U-grad
U-grad er
er åå regulere
hvor mye
mye av
av feltets
feltets tomteareal
tomteareal som
som
kan bebygges
borettslag stod
på starten
kan
bebygges og
og sikre
sikre tilstrekkelig
tilstrekkelig uteareal.
uteareal. Da
Da Casinetto
Casinetto borettslag
stod ferdig
ferdig på
starten av
av 80-tallet
80-tallet
utgjorde det
m² for
bebyggelse på
utgjorde
det 31
31 926
926 m²,
m2, noe
noe som
som ga
ga et
et restareal
restareal på
på 2074
2074 m2
for øvrig
øvrig bebyggelse
på felt
felt C
C innenfor
innenfor
maksgrensen på
ville vært
vært tilstrekkelig
tilstrekkelig til
var den
maksgrensen
på 34
34 000
000 m².
m2. Dette
Dette ville
til at
at GV
GV 24,
24, som
som var
den eneste
eneste delen
delen av
av felt
felt C
C
som
utbygd, kunne
kunne bli
ut med
som ikke
ikke var
var utbygd,
bli bygd
bygd ut
med U-grad
U-grad på
på 0,68.
0,68.
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 8
8 av
av 16
16
Grunnet
ii Casinetto
borettslag, har
uten at
Grunnet de
de senere
senere års
års loftsutbygginger
loftsutbygginger
Casinetto borettslag,
har totalarealet
totalarealet på
påfeltet
feltet økt
økt uten
at
bebyggelsens
ytre
volum
har
blitt
større.
Det
opprinnelige
restarealet
i
reguleringsplanen
er
dermed
bebyggelsens
ytre volum har blitt større. Det opprinnelige restarealet i reguleringsplanen
er dermed
betydelig redusert,
på bekostning
bekostning av
uteareal eller
bestemmelsen skal
betydelig
redusert, uten
uten at
at det
det har
har gått
gått på
av uteareal
eller øvrige
øvrige hensyn
hensyn bestemmelsen
skal
ivareta.
ii Casinetto
borettslag, som
volum,
per
ivareta. Loftsutbyggingene
Loftsutbyggingene
Casinetto borettslag,
som ikke
ikke har
har økt
økt bygningsmassens
bygningsmassens
volum, hadde
hadde per
2009
på tomten
2009 økt
Økt bruttoarealet
bruttoarealet på
tomten med
med ca.
ca. 750
750 m².
m2. II etterkant
etterkant av
av dette
dette er
er det
det ii følge
følge søknaden
søknaden utført
utført
ytterligere
på ca.
ytterligere loftsutbygginger
loftsutbygginger
på
ca. 75
75 m².
m2. Det
Det opprinnelige
opprinnelige restarealet
restarealet for
for utbygging
utbygging ii felt
felt C
C er
er dermed
dermed
redusert fra
utbygd innenfor
på
redusert
fra 2074
2074 m²
m2 til
til 1249
1249 m².
m2. Dersom
Dersom GV
GV 24
24 skulle
skulle vært
vært utbygd
innenfor maksimalgrensen
maksimalgrensen
på 34
34 000
000
m²
bygningsetatens syn
m2 BTA,
BTA, ville
ville det
det gitt
gitt en
en U-grad
U-grad på
på 0,43.
0,43. Dette
Dette vil
vil etter
etter PlanPlan- og
og bygningsetatens
syn være
være en
en urimelig
urimelig
begrensning på
på eiendommen.
begrensning
eiendommen.
Det
utgjør 1458
på 0,5.
på 209
utgjør ca.
Det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket utgjør
1458 m²
m2 BTA,
BTA, og
og har
har en
en U-grad
U-grad på
0,5. Overskridelsen
Overskridelsen
på
209 m²
m2 utgjør
ca.
11 %
beskjeden overskridelse.
Arealet som
% av
av maksimalt
maksimalt tillatt
tillatt BTA
BTA for
for felt
felt C,
C, noe
noe som
som må
må sies
sies åå være
være en
en beskjeden
overskridelse. Arealet
som
er
borettslag har
utearealet på
på felt
er utbygd
utbygd på
på loft
loft ii Casinetto
Casinetto borettslag
har ikke
ikke redusert
redusert utearealet
felt C,
C, og
og det
det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket har
har
etter
uteareal på
på eiendommen.
etter etatens
etatens vurdering
vurdering satt
satt av
av tilstrekkelig
tilstrekkelig uteareal
eiendommen.
Plan
kan ikke
bak bestemmelsen
blir
Plan -- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
kan
ikke se
se at
at hensynet
hensynet bak
bestemmelsen
blir vesentlig
vesentlig tilsidesatt
tilsidesatt som
som følge
følge av
av
en
klart større
ulempene.
en dispensasjon,
dispensasjon, og
og vil
vil videre
videre vurdere
vurdere om
om fordelene
fordelene ved
ved åå gi
gi dispensasjon
dispensasjon er
er klart
større enn
enn ulempene.
Fordeler
reguleringsplanen, uten
uten
Fordeler ved
ved å
å gi
gi dispensasjon
dispensasjon er
er at
at man
man utnytter
utnytter tomten
tomten ii tråd
tråd med
med hensikten
hensikten bak
bak reguleringsplanen,
at
Det
planarbeidet at
at man
man må
må gå
gå veien
veien om
om en
en tidkrevende
tidkrevende omreguleringsprosess.
omreguleringsprosess.
Det går
går frem
frem av
av planarbeidet
at tomten
tomten har
har
et
og
utvikling av
planområdet. Det
et større
større utbyggingspotensiale,
utbyggingspotensiale,
og det
det omsøkte
omsøkte prosjektet
prosjektet er
er innenfor
innenfor tiltenkt
tiltenkt utvikling
av planområdet.
Det
er
ulempe ved
at
bygger ii tråd
reguleringsplanen, noe
er en
en generell
generell ulempe
ved dispensasjoner
dispensasjoner
at man
man ikke
ikke bygger
tråd med
med reguleringsplanen,
noe som
som
medfører
planen og
presedensvirkninger. Planbygningsetaten anser
medfører fare
fare for
for å
å uthule
uthule planen
og gi
gi uheldige
uheldige presedensvirkninger.
Plan- og
og bygningsetaten
anser ikke
ikke
disse
planområdet
disse ulempene
ulempene som
som særlig
særlig store
store ii denne
denne saken,
saken, da
da dette
dette er
er den
den eneste
eneste eiendommen
eiendommen igjen
igjen ii planområdet
med
utbyggingspotensiale, og
har
av
med utbyggingspotensiale,
og borettslagets
borettslagets loftsutbygginger
loftsutbygginger
har tvunget
tvunget frem
frem nødvendigheten
nødvendigheten
av en
en
dispensasjon
dispensasjon for
for åå bygge
bygge ii tråd
tråd med
med regulert
regulert U-grad.
U-grad.
Planbygningsetaten mener
pbl. §§ 19-2
Plan- og
og bygningsetaten
mener etter
etter ovennevnte
ovennevnte at
at vilkårene
vilkårene for
for dispensasjon
dispensasjon etter
etter pbl.
19-2 er
er oppfylt,
oppfylt,
og
og søknaden
søknaden om
om dispensasjon
dispensasjon innvilges.
innvilges.
Dispensasjon
reguleringsplan S-2347
Dispensasjon fra
fra reguleringsplan
S-2347 §S 8
8
Reguleringsplanen
§§ 88 sier
søknad om
behandles
skal bygningsrådet
ha
godkjent
Reguleringsplanen
sier at
at «Før
«Før søknad
om byggetillatelse
byggetillatelse
behandles skal
bygningsrådet
ha godkjent
detaljerte
for byggefeltene
A, F,
F, C,
Det
detaljerte bebyggelsesplaner
bebyggelsesplaner
for
byggefeltene A,
C, industrifeltene
industrzfeltene og
og skoleanlegget».
skoleanlegget».
Det er
er søkt
søkt om
om
dispensasjon
bestemmelsen for
først.
dispensasjon fra
fra denne
denne bestemmelsen
for åå oppføre
oppføre tiltaket
tiltaket uten
uten åå utarbeide
utarbeide bebyggelsesplan
bebyggelsesplan
først.
Klager
bebyggelsesplan er
reguleringsbestemmelsene, som
Klager anfører
anfører at
at kravet
kravet om
om bebyggelsesplan
er vedtatt
vedtatt ii reguleringsbestemmelsene,
som ii dag
dag tilsvarer
tilsvarer et
et
krav om
utarbeide en
reguleringsplan ved
på eiendommen.
viser
krav
om åå utarbeide
en reguleringsplan
ved tiltak
tiltak på
eiendommen. PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
viser til
til at
at
plan- og
gir
bestemmelser
dersom
planog bygningsloven
bygningsloven
gir adgang
adgang for
for åå dispensere
dispensere fra
fra reguleringsplanenes
reguleringsplanenes
bestemmelser
dersom
vilkårene
jf. pbl.
pbl. §§ 19-2.
konkret vurdering
vilkårene for
for åå gi
gi dispensasjon
dispensasjon er
er oppfylt,
oppfylt, jf
19-2. Etaten
Etaten har
har foretatt
foretatt en
en konkret
vurdering av
av den
den
omsøkte
fra
plankravet ii forhold
omsøkte dispensasjonen
dispensasjonen
fra plankravet
forhold til
til dagens
dagens situasjon.
situasjon. Tiltaket
Tiltaket er
er ikke
ikke ii strid
strid med
med
reguleringsformålet, det
betydelig endring
utforming av
reguleringsformålet,
det medfører
medfører heller
heller ikke
ikke en
en betydelig
endring ii byggestil
byggestil og
og utforming
av det
det aktuelle
aktuelle
boligområdet.
boligområdet.
Hensynet
kravet til
bebyggelsesplan er
utearealer før
Hensynet bak
bak kravet
til bebyggelsesplan
er åå sikre
sikre nødvendig
nødvendig infrastruktur
infrastruktur og
og funksjonelle
funksjonelle utearealer
før
det
ulike feltene.
det gis
gis tillatelse
tillatelse til
til oppføring
oppføring av
av bygninger
bygninger innenfor
innenfor de
de ulike
feltene. Området
Området som
som det
det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket
ligger
utbygget tilnærmet
reguleringsplan. Offentlige
ligger ii er
er ii dag
dag utbygget
tilnærmet ii tråd
tråd med
med gjeldende
gjeldende reguleringsplan.
Offentlige bygninger,
bygninger, veier
veier og
og
hageanlegg
hageanlegg er
er etablert
etablert ii området,
området, og
og GV
GV 24
24 er
er den
den eneste
eneste gjenstående
gjenstående eiendommen
eiendommen med
med et
et visst
visst
utbyggingspotensiale. Ilbyggesøknaden
byggesøknaden vurderes
utbyggingspotensiale.
vurderes det
det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket med
med hensyn
hensyn til
til omfang,
omfang,
omkringliggende
bebyggelse, visuelle
kvaliteter, uteoppholdsareal
og
omkringliggende
bebyggelse,
visuelle kvaliteter,
uteoppholdsareal
og adkomst.
adkomst. Disse
Disse forholdene
forholdene er
er
grundig
Det
grundig dokumentert
dokumentert ii saken
saken gjennom
gjennom redegjørelser
redegjørelser og
og tegningsmateriale.
tegningsmateriale.
Det er
er ii tillegg
tillegg innhentet
innhentet
Saksnr:
Saksnr: 201411830-27
201411830-27
Side
Side 9
9 av
av 16
16
uttalelser fra
ii forhold
til naturmangfold.
Spørsmålet
uttalelser
fra Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
forhold til
til adkomst
adkomst og
og hensynet
hensynet til
naturmangfold.
Spørsmålet om
om
adkomstrett
juridisk, der
rettskraftig dom
adkomstrett er
er også
også blitt
blitt prøvd
prøvd juridisk,
der det
det foreligger
foreligger rettskraftig
dom fra
fra Borgarting
Borgarting lagmannsrett.
lagmannsrett.
Planbygningsetaten mener
er
tilstrekkelig for
vurdere disponeringen
Plan- og
og bygningsetaten
mener denne
denne dokumentasjonen
dokumentasjonen
er tilstrekkelig
for åå vurdere
disponeringen av
av
tomten. En
bebyggelsesplan for
tomten.
En bebyggelsesplan
for en
en så
så avgrenset
avgrenset del
del av
av felt
felt C
C som
som denne
denne eiendommen
eiendommen er,
er, vil
vil etter
etter etatens
etatens
syn
hensyn en
er
ment åå ivareta
syn ikke
ikke føre
føre til
til at
at saken
saken blir
blir bedre
bedre opplyst.
opplyst. Da
Da de
de hensyn
en bebyggelsesplan
bebyggelsesplan
er ment
ivareta allerede
allerede er
er
sikret,
vurderer vi
hensynet bak
ikke
blir vesentlig
vesentlig tilsidesatt
sikret, vurderer
vi at
at hensynet
bak bestemmelsen
bestemmelsen
ikke blir
tilsidesatt av
av en
en dispensasjon.
dispensasjon.
Siden
mener
Siden saken
saken er
er så
så godt
godt opplyst
opplyst som
som den
den er
er gjennom
gjennom innsendt
innsendt dokumentasjon,
dokumentasjon,
mener PlanPlan- og
og
bygningsetaten at
vil være
være en
bebyggelsesplan fremfor
bygningsetaten
at det
det vil
en fordel
fordel åå gi
gi dispensasjon
dispensasjon fra
fra kravet
kravet om
om bebyggelsesplan
fremfor åå gå
gå
gjennom
En
(detaljregulering
etter
plan- og
gjennom en
en reguleringsprosess.
reguleringsprosess.
En bebyggelsesplan
bebyggelsesplan
(detaljregulering
etter gjeldende
gjeldende planog
bygningslov) kan
kan være
prosess. Etaten
kan ikke
planbehandling av
bygningslov)
være en
en omfattende
omfattende og
og tidkrevende
tidkrevende prosess.
Etaten kan
ikke se
se at
at en
en planbehandling
av
denne
kunne gi
kan avklares
denne ene
ene tomten
tomten skal
skal kunne
gi flere
flere eller
eller andre
andre føringer
føringer for
for utbygging
utbygging enn
enn det
det som
som kan
avklares gjennom
gjennom
byggesaksbehandlingen. II tillegg
byggesaksbehandlingen.
tillegg er
er den
den fordel
fordel at
at det
det foreligger
foreligger utomhusplan
utomhusplan og
og utfyllende
utfyllende dokumentasjon
dokumentasjon
om
til verdifullt
biologisk mangfold
om uteareal
uteareal og
og forholdet
forholdet til
verdifullt biologisk
mangfold ii byggesaken.
byggesaken. De
De ovennevnte
ovennevnte fordeler
fordeler fremstår
fremstår
etter
vurdering som
klare fordeler
ved åå gi
kan ikke
etter vår
vår vurdering
som klare
fordeler ved
gi dispensasjon.
dispensasjon. Vi
Vi kan
ikke se
se at
at det
det foreligger
foreligger ulemper
ulemper ved
ved
en
vurdering at
en slik
slik dispensasjon,
dispensasjon, og
og mener
mener etter
etter en
en samlet
samlet vurdering
at fordelene
fordelene er
er klart
klart større
større enn
enn ulempene.
ulempene.
Planbygningsetaten mener
plan- og
Plan- og
og bygningsetaten
mener etter
etter ovennevnte
ovennevnte at
at vilkårene
vilkårene for
for dispensasjon
dispensasjon etter
etter planog bygningsloven
bygningsloven
§§ 19-2
19-2 er
er oppfylt,
oppfylt, og
og søknaden
søknaden om
om dispensasjon
dispensasjon innvilges.
innvilges.
Dispensasjon
reguleringsplan S-2347
Dispensasjon fra
fra reguleringsplan
S-2347 §S 10
10
Reguleringsplanen
§§ 10
private gang-/sykkelveier
gang-/sykkelveier kan
Reguleringsplanen
10 angir
angir at
at «på
«på både
både offentlige
oflentlige og
og private
kan det
det bare
bare tillates
tillates
strengt nødvendig
flyttetransport m.v)».
strengt
nødvendig kjøring
kjøring (utrykningskjøretøyer,
(utrykningskjøretøyer,
flyttetransport
m.v)». Det
Det er
er søkt
søkt om
om dispensasjon
dispensasjon fra
fra
reguleringsbestemmelsene §§ 10
til bilbasert
bilbasert adkomst
reguleringsbestemmelsene
10 for
for åå benytte
benytte deler
deler av
av offentlig
offentlig ganggang- og
og sykkelvei
sykkelvei til
adkomst for
for
77 boenheter.
boenheter.
Det
klagen at
her legges
Det anføres
anføres ii klagen
at det
det ikke
ikke bør
bør gis
gis dispensasjon
dispensasjon for
for kjøring
kjøring ii et
et slikt
slikt omfang
omfang som
som det
det her
legges opp
opp
til, og
ulempene ved
kjøring vil
klart større
til,
og at
at ulempene
ved kjøring
vil være
være klart
større enn
enn fordelene.
fordelene. Det
Det vises
vises til
til at
at området
området ii dag
dag er
er
tilnærmet bilfritt,
bilfritt, og
brukes som
barn. Klager
til
tilnærmet
og at
at gangveien
gangveien også
også brukes
som lekeområde
lekeområde for
for barn.
Klager kan
kan ikke
ikke se
se at
at hensynet
hensynet til
barn og
§§ 1-1.
klagen at
bam
og unge
unge ikke
ikke er
er ivaretatt
ivaretatt ii tråd
tråd med
med planplan- og
og bygningsloven
bygningsloven
1-1. Det
Det påpekes
påpekes ii klagen
at PlanPlan- og
og
bygningsetaten erkjenner
vedtaket at
bygningsetaten
erkjenner ii vedtaket
at atkomsten
atkomsten over
over offentlig
offentlig gangvei
gangvei ikke
ikke er
er optimal,
optimal, og
og at
at
Bymiljøetaten
også
bygningsetaten viser
uttalelse er
Bymiljøetaten
også bemerker
bemerker dette.
dette. Plan
Plan -og
-og bygningsetaten
viser til
til at
at Bymiljøetatens
Bymilj øetatens uttalelse
er av
av
generell
karakter. Etaten
konkret vurdering
vurdering av
generell karakter.
Etaten har
har foretatt
foretatt en
en konkret
av den
den aktuelle
aktuelle situasjonen
situasjonen ii denne
denne saken.
saken. For
For
øvrig
vi om
kommunale retningslinjene
retningslinjene angir
kan tillates
øvrig orienterer
orienterer vi
om at
at de
de kommunale
angir at
at kjøring
kjøring for
for inntil
inntil 10
10 boenheter
boenheter kan
tillates
på gangbestår av
boenheter. Etaten
på
gang- og
og sykkelvei.
sykkelvei. Tiltaket
Tiltaket består
av 7
7 boenheter.
Etaten bemerker
bemerker at
at det
det fremstår
fremstår som
som lite
lite
hensiktsmessig åå omregulere
til felles
foreslår,
hensiktsmessig
omregulere ganggang- og
og sykkelveien
sykkelveien til
felles kjørekjøre- og
og gangvei,
gangvei, slik
slik Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
foreslår,
da
resultat enn
man oppnår
byggesak. En
da det
det ikke
ikke gir
gir et
et annet
annet resultat
enn man
oppnår gjennom
gjennom en
en byggesak.
En omregulering
omregulering av
av denne
denne delen
delen av
av
gangveien
potensielt sett
benytte
gangveien kan
kan potensielt
sett føre
føre til
til økt
økt biltrafikk
biltrafikk internt
intemt ii området,
området, da
da det
det åpner
åpner for
for at
at alle
alle kan
kan benytte
veien til
veien
til bilkjøring.
bilkjøring.
Hensynet
bestemmelsen er
trafikanters rett
til trygg
Hensynet bak
bak bestemmelsen
er åå ivareta
ivareta myke
myke trafikanters
rett til
trygg ferdsel.
ferdsel. II forarbeidene
forarbeidene til
til
reguleringsplanen er
får atkomst
fra Gustav
forlengelse
reguleringsplanen
er det
det angitt
angitt at
at «Felt
«Felt C
C får
atkomst fra
Gustav Vigelands
Vigelands vei,
vei, dels
dels ii veiens
veiens forlengelse
(vei
Prinsessealléen og
Erichsens vei.
I forbindelse med
(vei 12)
12) og
og dels
dels via
via ny
ny vei
vei mellom
mellom Prinsessealléen
og Thorvald
Thorvald Erichsens
vei. [forbindelse
med
vurderingen
vurderingen av
av Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
vei er
er deler
deler av
av tilstøtende
tilstøtende veier
veier tatt
tatt med
med ii reguleringsforslaget.
reguleringsforslaget.
«Casinettohuset»
-- eksisterende
felt C
felt C
«Casinettohuset»
eksisterende villa
villa innen
innen felt
C vil
vil bli
bli sikret
sikret adkomst
adkomst over
over felt
C ved
ved en
en tinglyst
tinglyst
erklæring».
erklæring».
Det
til adkomst
bnr. 495
Det foreligger
foreligger tinglyst
tinglyst rett
rett til
adkomst av
av 26.01.1982
26.01.1982 som
som sier
sier at
at «gnr.
<<gnr. 3,
3, bnr.
495 skal
skal ha
ha bruksrett
bruksrett til
til
kjørbar adkomstvei
meter bred)
bred) fra
med rødt
rødt på
på vedlagte
kjørbar
adkomstvei (4
(4 meter
fra gangvei
gangvei 9121
9121 over
over gnr.
gnr. 3,
3, bnr.
bnr. 494,
494, som
som vist
vist med
vedlagte
skisse».
tillegg er
av
privat adkomst
til
skisse». II tillegg
er det
det ii bebyggelsesplanen
bebyggelsesplanen
av 30.08.1979,
30.08.1979, sak
sak 242/79
242/79 regulert
regulert inn
inn privat
adkomst til
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 10
10 av
av 16
16
eiendommen.
har
eiendommen. Spørsmålet
Spørsmålet om
om hvorvidt
hvorvidt denne
denne erklæringen
erklæringen omfatter
omfatter det
det antall
antall boenheter
boenheter som
som er
er omsøkt
omsøkt har
vært
gjennomgående
i
saken
helt
siden
første
byggesak
på
tomten
ble
sendt
inn
i
2002.
Forholdet
ble
brakt
vært gjennomgående
i saken helt siden første byggesak på tomten ble sendt inn i 2002. Forholdet ble brakt
inn
inn til
til domstolen
domstolen for
for endelig
endelig avklaring
avklaring ii 2012,
2012, der
der det
det nå
nå foreligger
foreligger rettskraftig
rettskraftig dom
dom fra
fra Borgarting
Borgarting
lagmannsrett
lagmannsrett datert
datert 09.05.2014.
09.05.2014. Dommen
Dommen slår
slår fast
fast at
at den
den tinglyste
tinglyste erklæringen
erklæringen gir
gir rett
rett til
til adkomst
adkomst for
for inntil
inntil
77 boenheter
For
benytte seg
boenheter og
og 11
11 biloppstillingsplasser.
biloppstillingsplasser.
For åå kunne
kunne benytte
seg av
av denne
denne private
private adkomsten
adkomsten inn
inn til
til
eiendommen,
nå har
har slått
tiltaket, er
eiendommen, som
som domstolen
domstolen nå
slått fast
fast at
at er
er gyldig
gyldig for
for det
det omsøkte
omsøkte tiltaket,
er man
man avhengig
avhengig av
av
enten
via borettslagets
kjøre over
enten åå kjøre
kjøre inn
inn via
borettslagets garasjekjeller
garasj ekjeller eller
eller kjøre
over den
den offentlige
offentlige ganggang- og
og sykkelveien
sykkelveien med
med
veinummer 9121.
at
veinummer
9121. Da
Da en
en slik
slik avtale
avtale ikke
ikke foreligger,
foreligger, blir
blir konsekvensen
konsekvensen
at man
man må
må kjøre
kjøre over
over ganggang- og
og
sykkelveien.
sykkelveien.
Kommunale
retningslinjer angir
kjøring for
kan tillates
Kommunale retningslinjer
angir at
at kjøring
for inntil
inntil 10
10 boenheter
boenheter kan
tillates på
på ganggang- og
og sykkelvei.
sykkelvei.
Kjøreatkomst
boenheter med
anses
Kj øreatkomst for
for 7
7 boenheter
med til
til sammen
sammen 11
11 biloppstillingsplasser
biloppstillingsplasser
anses dermed
dermed åå være
være innenfor
innenfor det
det
som
regulert til
som er
er akseptabelt
akseptabelt for
for denne
denne delen
delen av
av Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
vei (Vei
(Vei 91219121- regulert
til gangvei).
gangvei). Det
Det er
er ii
søknaden
redegjort for
tiltak for
mye trafikanter.
søknaden redegjort
for utforming
utforming av
av gangveien
gangveien og
og tiltak
for åå sikre
sikre mye
trafikanter. PlanPlan- og
og
bygningsetaten vurderer
vurderer at
dermed
kan sies
bygningsetaten
at hensynet
hensynet bak
bak bestemmelsen
bestemmelsen
dermed ikke
ikke kan
sies åå bli
bli vesentlig
vesentlig tilsidesatt.
tilsidesatt.
Fordeler
ved åå gi
bilbasert adkomst,
tomten kan
utnyttes ii forhold
til
Fordeler ved
gi dispensasjon
dispensasjon er
er at
at eiendommen
eiendommen får
får bilbasert
adkomst, at
at tomten
kan utnyttes
forhold til
sitt
potensiale, som
boliger ii et
er
sitt potensiale,
som igjen
igjen gir
gir flere
flere boliger
et område
område der
der infrastrukturen
infrastrukturen
er fastlagt.
fastlagt. Ulemper
Ulemper det
det medfører
medfører
er
for
myke trafikanter,
utearealene og
er potensiell
potensiell redusert
redusert trafikksikkerhet
trafikksikkerhet
for myke
trafikanter, samt
samt økt
økt støy
støy ii deler
deler av
av utearealene
og for
for
boligene ii Gustav
vei 54.
boligene
Gustav Vigelands
Vigelands vei
54.
Det
tungtveiende fordeler
ved åå gi
Det foreligger
foreligger etter
etter etatens
etatens syn
syn tungtveiende
fordeler ved
gi dispensasjon,
dispensasjon, herunder
herunder at
at tiltaket
tiltaket slik
slik saken
saken
står
enn
bygningsetaten mener
står ikke
ikke har
har andre
andre adkomstmuligheter
adkomstmuligheter
enn åå kjøre
kjøre over
over gangveien.
gangveien. PlanPlan- og
og bygningsetaten
mener at
at dette
dette
ikke
beste løsningen
ville vært
vært bedre
ikke er
er beste
løsningen for
for området
området som
som helhet,
helhet, da
da det
det ideelt
ideelt sett
sett ville
bedre om
om området
området kunne
kunne vært
vært
opprettholdt
bilfritt. Dette
betinger en
opprettholdt som
som bilfritt.
Dette betinger
en privatrettslig
privatrettslig avtale
avtale med
med Casinetto
Casinetto borettslag
borettslag om
om åå legge
legge
biladkomst via
via den
underjordiske
parkeringskjelleren,
biladkomst
den underj
ordiske parkeringskj
elleren, og
og en
en slik
slik avtale
avtale foreligger
foreligger ikke
ikke per
per dags
dags dato.
dato. II
denne
konkrete
saken
kan
ikke
de
ulempene
bilkjøring
på
gangveien
vektlegges
i
like
stor
grad
som
denne konkrete saken kan ikke de ulempene bilkjøring på gangveien vektlegges i like stor grad som om
om
alternative
tiltak for
alternative løsninger
løsninger for
for adkomst
adkomst hadde
hadde eksistert.
eksistert. Så
Så lenge
lenge man
man gjennomfører
gjennomfører tiltak
for åå opprettholde
opprettholde
trafikksikkerhet og
til myke
myke trafikanter,
trafikanter, anser
ulempen som
trafikksikkerhet
og således
således tar
tar hensyn
hensyn til
anser etaten
etaten denne
denne ulempen
som mindre
mindre
vesentlig. Det
må ha
ha vært
vært klart
klart for
tinglyst erklæring
vesentlig.
Det må
for borettslaget
borettslaget da
da de
de kjøpte
kjøpte eiendommen
eiendommen at
at det
det forelå
forelå en
en tinglyst
erklæring
for
til Gustav
hadde et
med
for adkomst
adkomst til
Gustav Vigelands
Vigelands 24,
24, og
og at
at denne
denne tomten
tomten hadde
et utbyggingspotensiale
utbyggingspotensiale
med de
de
konsekvenser det
på gangveien
medfører, kan
konsekvenser
det gir.
gir. Den
Den støy
støy bilkjøring
bilkjøring på
gangveien medfører,
kan dermed
dermed heller
heller ikke
ikke ilegges
ilegges for
for stor
stor
vekt. Planbygningsetaten mener
mener etter
ved en
klart
vekt.
Plan- og
og bygningsetaten
etter en
en samlet
samlet vurdering
vurdering at
at fordelene
fordelene ved
en dispensasjon
dispensasjon er
er klart
større
større enn
enn ulempene.
ulempene.
Planbygningsetaten mener
plan- og
Plan- og
og bygningsetaten
mener etter
etter ovennevnte
ovennevnte at
at vilkårene
vilkårene for
for dispensasjon
dispensasjon etter
etter planog bygningsloven
bygningsloven
§§ 19-2
presiserer at
kun omfatter
19-2 er
er oppfylt,
oppfylt, og
og søknaden
søknaden om
om dispensasjon
dispensasjon innvilges.
innvilges. Vi
Vi presiserer
at dispensasjonen
dispensasjonen
kun
omfatter
gangveien
vei og
til avkjøringspunktet
til den
til tomten.
gangveien fra
fra Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
og frem
frem til
avkjøringspunktet
til
den private
private adkomstveien
adkomstveien til
tomten.
Det
veien til
bilkjøring utover
Det gis
gis ikke
ikke dispensasjon
dispensasjon for
for utvidet
utvidet bruk
bruk av
av veien
til bilkjøring
utover dette.
dette.
Dispensasjon
Dispensasjon fra
fra plbl.
plbl. 1965
1965 §S 72
72
Det
plbl. 1965
tillatt etasjetall
høyder. Etasjetall
Det er
er søkt
søkt om
om dispensasjon
dispensasjon fra
fra plbl.
1965 §§ 72
72 for
for overskridelse
overskridelse av
av tillatt
etasj etall og
og høyder.
Etasjetall
for
borettslag, er
påskrevet reguleringskartet,
reguleringskartet, mens
mens det
for øvrige
øvrige deler
deler av
av felt
felt C,
C, Casinetto
Casinetto borettslag,
er påskrevet
det for
for denne
denne
eiendommen
påskrift. Dette
medfører at
bestemmelser ii bygningsloven
fra
eiendommen ikke
ikke finnes
finnes slik
slik påskrift.
Dette medfører
at generelle
generelle bestemmelser
bygningsloven
fra
vedtakstidspunkt
for
reguleringsplanen
kommer
til
anvendelse.
Plbl.
1965
§
72
tillater
oppføring
av
vedtakstidspunkt
for reguleringsplanen
kommer til anvendelse. Plbl. 1965 § 72 tillater oppføring av
bygninger ii inntil
bygninger
inntil to
to etasjer
etasjer og
og gesimsgesims- og
og mønehøyde
mønehøyde inntil
inntil 7
7 og
og 9
9 meter.
meter. Det
Det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket er
er ii 3
3
etasjer
med pulttak.
pulttak. Laveste
høyeste gesims
meter.
etasjer med
Laveste gesims
gesims er
er 8,7
8,7 meter
meter og
og høyeste
gesims er
er 11,5
11,5 meter.
II følge
klager er
tiltakets høyde
høyde ii strid
med både
både reguleringsplan
reguleringsplan og
ii pbl.
pbl. §§ 29-4.
følge klager
er tiltakets
strid med
og høydebestemmelsene
høydebestemmelsene
29-4.
Eiendommen
regulert til
to-etasjers
bygg inngår
planen. Klager
Eiendommen regulert
til to-etasj
ers bebyggelse,
bebyggelse, siden
siden eksisterende
eksisterende bygg
inngår ii planen.
Klager anfører
anfører at
at
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 11
11 av
av 16
16
dersom
hems med
med målbar
være 44 etasjer
bakken, ikke
dersom det
det etableres
etableres hems
målbar høyde,
høyde, vil
vil bygget
bygget ii realiteten
realiteten være
etasjer over
over bakken,
ikke 3
3
som
rammetillatelsen. Dette
vil gi
åpner
som det
det står
står ii rammetillatelsen.
Dette vil
gi dobbelt
dobbelt så
såmange
mange etasjer
etasjer som
som reguleringsplanen
reguleringsplanen
åpner for,
for, en
en
overskridelse
betydning for
til de
nærmeste naboer.
naboer. II følge
klager
overskridelse som
som ii følge
følge klagen
klagen får
får stor
stor betydning
for lysforholdene
lysforholdene til
de nærmeste
følge klager
underbygger avviket
Klager
til pbl.§
pbl.§ 29-4
vurdert ii vedtaket.
underbygger
avviket omregulering.
omregulering.
Klager mener
mener forholdet
forholdet til
29-4 ikke
ikke er
er vurdert
vedtaket. PlanPlanog
bygningsetaten viser
reguleringsplanen ikke
ii planplan- og
og bygningsetaten
viser til
til at
at reguleringsplanen
ikke angir
angir etasjetall,
etasj etall, og
og at
at høydebestemmelsene
høydebestemmelsene
og
bygningsloven på
på vedtakstidspunktet
vedtakstidspunktet dermed
bygningsetaten har
behandlet
bygningsloven
dermed er
er gjeldende.
gjeldende. PlanPlan- og
og bygningsetaten
har dermed
dermed behandlet
dispensasjonen
fra
plbl. 1965
regulerer byggehøyder
ikke
dispensasjonen
fra plbl.
1965 §
§ 72,
72, som
som regulerer
byggehøyder der
der reguleringsplanen
reguleringsplanen
ikke gjør
gjør det.
det. Denne
Denne
dispensasjonen
har
tidligere
blitt
vurdert
av
Fylkesmannen
dispensasjonen
har tidligere blitt vurdert av Fylkesmannen
Hensynet
bestemmelsen er
mellom bebyggelsen
bebyggelsen ii uregulerte
uregulerte
Hensynet bak
bak bestemmelsen
er åå sikre
sikre tilstrekkelig
tilstrekkelig lys
lys og
og luft
luft mellom
byggeområder, og
variasjoner ii byggehøyder
byggehøyder ii disse
byggeområder,
og hindre
hindre for
for store
store variasjoner
disse områdene.
områdene. Den
Den omkringliggende
omkringliggende
bebyggelsen, Casinettoblokkene,
er
tre
bebyggelsen,
Casinettoblokkene,
er oppført
oppført ii 3-5
3-5 etasjer
etasjer med
med pulttak.
pulttak. Det
Det omsøkte
omsøkte tiltak
tiltak med
med sine
sine tre
etasjer
pulttak innordner
etasjer og
og pulttak
innordner seg
seg således
således de
de øvrige
øvrige byggehøyder
byggehøyder ii området.
området. Bygget
Bygget er
er orientert
orientert slik
slik at
at
høyeste gesims
vest, lengst
nabobebyggelsen for
ytterligere begrense
begrense skyggevirkningen.
høyeste
gesims ligger
ligger mot
mot vest,
lengst unna
unna nabobebyggelsen
for å
å ytterligere
skyggevirkningen.
Tomtens
tiltakets plassering
plassering 19
ii GV
Tomtens forskyvede
forskyvede beliggenhet
beliggenhet og
og tiltakets
19 meter
meter fra
fra nabobebyggelsen
nabobebyggelsen
GV 42
42 og
og 16,5
16,5
meter fra
bidrar til
minimere tapet
tapet av
meter
fra GV
GV 26
26 bidrar
til åå minimere
av lys
lys og
og luft
luft mellom
mellom bebyggelsen.
bebyggelsen. PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
kan ikke
hensynet bak
bestemmelsen blir
tilsidesatt av
kan
ikke se
se at
at hensynet
bak bestemmelsen
blir vesentlig
vesentlig tilsidesatt
av en
en dispensasjon.
dispensasjon.
En
ved åå gi
tiltaket kan
kan oppføres
En fordel
fordel ved
gi dispensasjon
dispensasjon er
er at
at det
det omsøkte
omsøkte tiltaket
oppføres ii 3
3 etasjer,
etasjer, og
og således
således fremstår
fremstår ii
bedre samspill
blokkbebyggelsen
enn
hva tilfellet
ville vært
bedre
samspill med
med den
den omkringliggende
omkringliggende
blokkbebyggelsen
enn hva
tilfellet ville
vært for
for et
et bygg
bygg ii 2
2
etasjer.
to etasjer,
u-grad, ville
med større
etasjer. En
En utbygging
utbygging ii to
etasjer, og
og innenfor
innenfor tillatt
tillatt u-grad,
ville gitt
gitt et
et bygg
bygg med
større fotavtrykk
fotavtrykk enn
enn det
det
omsøkte
tiltaket. Utbygging
tre etasjer
boarealer innenfor
omsøkte tiltaket.
Utbygging ii tre
etasjer gir
gir rom
rom for
for gode
gode boarealer
innenfor en
en begrenset
begrenset grunnflate,
grunnflate, og
og
muliggjør at
til uteopphold.
uteopphold. Dette
med hensyn
til den
verdifulle
muliggjør
at større
større arealer
arealer kan
kan avsettes
avsettes til
Dette er
er også
også fordeler
fordeler med
hensyn til
den verdifulle
løvskogen
på nabotomten,
nabotomten, da
tiltaket således
løvskogen og
og bøken
bøken på
da tiltaket
således forbruker
forbruker mindre
mindre grunnflate.
grunnflate.
Ulemper
ved tiltaket
tiltaket knytter
knytter seg
hovedsakelig til
byggehøydene ii planUlemper ved
seg hovedsakelig
til at
at de
de generelle
generelle byggehøydene
plan- og
og bygningsloven
bygningsloven
ikke
ved en
ikke overholdes.
overholdes. Etter
Etter en
en samlet
samlet vurdering
vurdering er
er likevel
likevel de
de ovennevnte
ovennevnte fordelene
fordelene ved
en dispensasjon
dispensasjon klart
klart
større
enn
ulempene.
større enn ulempene.
Planbygningsetaten mener
plan- og
Plan- og
og bygningsetaten
mener etter
etter ovennevnte
ovennevnte at
at vilkårene
vilkårene for
for dispensasjon
dispensasjon etter
etter planog bygningsloven
bygningsloven
§§ 19-2
19-2 er
er oppfylt,
oppfylt, og
og søknaden
søknaden om
om dispensasjon
dispensasjon innvilges.
innvilges.
Dispensasjon
Dispensasjon fra
fra pbl.
pbl. §
å 18-1
18-1
Klager
behovet for
ytterligere dispensasjoner
underbygger deres
Klager bemerker
bemerker at
at behovet
for ytterligere
dispensasjoner
underbygger
deres argumenter
argumenter for
for omregulering.
omregulering.
Planbygningsetaten påpeker
påpeker at
veiopparbeidelseskravet ii loven
Plan- og
og bygningsetaten
at veiopparbeidelseskravet
loven er
er et
et forhold
forhold som
som gjelder
gjelder alle
alle
byggesaker der
boenheter, og
midlertidig dispensasjon
byggesaker
der det
det etableres
etableres nye
nye boenheter,
og en
en midlertidig
dispensasjon fra
fra denne
denne bestemmelsen
bestemmelsen
underbygger er
underordnet ii forhold
underbygger
er etter
etter etatens
etatens vurdering
vurdering underordnet
forhold til
til en
en eventuell
eventuell omregulering
omregulering av
av eiendommen.
eiendommen.
Det
plan- og
pbl
bokstav a)
Det gis
gis midlertidig
midlertidig dispensasjon
dispensasjon fra
fra planog bygningslovens,
bygningslovens,
pbl §
§ 18-1
18-1 første
første ledd
ledd bokstav
a) vedrørende
vedrørende
veiplikten (opparbeidelse
av
vei –- gangvei
veiplikten
(opparbeidelse
av Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
gangvei 9121).
9121).
Begrunnelse:
til og
tilfredsstillende pr.
nødvendiggjør
Begrunnelse: Veiforholdene
Veiforholdene
til
og langs
langs eiendommen
eiendommen er
er tilfredsstillende
pr. ii dag.
dag. Tiltaket
Tiltaket nødvendiggj
ør
derfor
veiopparbeidelse ii henhold
henhold til
til pbl.
bokstav a).
betinget av
derfor ikke
ikke veiopparbeidelse
pbl. §§ 18-1
18-1 første
første ledd
ledd bokstav
a). Dispensasjonen
Dispensasj onen er
er betinget
av
at
tinglyst veierklæring
at tinglyst
veierklæring foreligger.
foreligger.
Planbygningsetaten har
videre vurdert
vurdert dispensasjon
veiopparbeidelse ii lys
Plan- og
og bygningsetaten
har videre
dispensasjon fra
fra krav
krav om
om veiopparbeidelse
lys av
av omsøkte
omsøkte
dispensasjon
for
kjøring
på
gangveg.
Veien
er
i
dag
opparbeidet
i
ca.
3
meters
bredde.
En
slik
bredde
dispensasjon for kjøring på gangveg. Veien er i dag opparbeidet i ca. 3 meters bredde. En slik bredde er
er
vurdert åå være
hensiktsmessig med
med tanke
tanke på
på åå redusere
redusere fart
vurdert
være hensiktsmessig
fart for
for kjøretøy
kjøretøy som
som skal
skal benytte
benytte seg
seg av
av gangveien
gangveien
som
regulert til
til 66 meters
uten innregulert
vegen ii full
som atkomst.
atkomst. Vegene
Vegene er
er regulert
meters bredde
bredde uten
innregulert skulder.
skulder. Å
Å opparbeide
opparbeide vegen
full
bredde vil
vil kunne
med overveiende
medføre
bredde
kunne medføre
medføre bedrede
bedrede forhold
forhold for
for kjørende,
kjørende, men
men vil
vil med
overveiende sannsynlighet
sannsynlighet medføre
økt
trafikanter, ii form
på gjennomkjørende
biler. Dagens
økt fare/ulempe
fare/ulempe for
for myke
myke trafikanter,
form av
av økt
økt fart
fart på
gjennomkjørende
biler.
Dagens veistandard,
veistandard,
med tillegg
tillegg av
ytterligere fartsreduserende
tiltak,
jf. vilkår
til dispensasjon
reguleringsbestemmelsenes
med
av ytterligere
fartsreduserende
tiltak, jf
vilkår til
dispensasjon fra
fra reguleringsbestemmelsenes
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 12
12 av
av 16
16
§§ 10,
myke trafikanter.
10, vil
vil kunne
kunne opprettholde
opprettholde tilstrekkelig
tilstrekkelig gode
gode forhold
forhold for
for myke
trafikanter.
Angående manglende
manglende uttalelse
uttalelse fra
Angående
fra Byantikvaren
Byantikvaren
Det
ii klagen
klagen at
uttalelse fra
og
Det anføres
anføres innledningsvis
innledningsvis
at manglende
manglende uttalelse
fra Byantikvaren
Byantikvaren er
er en
en saksbehandlingsfeil
saksbehandlingsfeil
og ii
strid
praksis, noe
rammetillatelsen er
bygningsetaten
strid med
med etatens
etatens praksis,
noe som
som medfører
medfører at
at rammetillatelsen
er ugyldig.
ugyldig. PlanPlan- og
og bygningsetaten
orienterer
har som
uttalelse fra
orienterer om
om at
at etaten
etaten ikke
ikke har
som praksis
praksis åå innhente
innhente uttalelse
fra Byantikvaren
Byantikvaren ii de
de byggesakene
byggesakene der
der
naboeiendommen står
klager
tiltak på
naboeiendommen
står oppført
oppført på
på gul
gul liste.
liste. Samarbeidsavtalen
Samarbeidsavtalen
klager viser
viser til
til forutsetter
forutsetter at
at tiltak
på
eiendommer
rådgivende uttalelse,
eiendommer som
som er
er oppført
oppført på
på gul
gul liste
liste skal
skal oversendes
oversendes Byantikvaren
Byantikvaren for
for rådgivende
uttalelse, men
men det
det er
er
kun unntaksvis
unntaksvis at
bygningsetaten ber
ber om
uttalelse når
når det
som
kun
at PlanPlan- og
og bygningsetaten
om Byantikvarens
Byantikvarens
uttalelse
det er
er naboeiendommen
naboeiendommen
som
står
på gul
kulturminnespørsmål, men
står oppført
oppført på
gul liste.
liste. Byantikvaren
Byantikvaren er
er kommunens
kommunens rådgivende
rådgivende fagetat
fagetat ii kulturminnespørsmål,
men PlanPlanog
bygningsetaten er
etter
Etaten
bemerker at
og bygningsetaten
er vedtaksmyndighet
vedtaksmyndighet
etter planplan- og
og bygningsloven.
bygningsloven.
Etaten bemerker
at eiendommen
eiendommen er
er
regulert til
til bolig,
bolig, ikke
bevaring. Planvurderer at
regulert
ikke spesialområde
spesialområde
bevaring.
Plan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
vurderer
at den
den foreslåtte
foreslåtte
utbyggingen er
begrenset omfang
som
helhet, og
underordner
utbyggingen
er av
av begrenset
omfang sammenlignet
sammenlignet med
med Casinetto-anlegget
Casinetto-anlegget
som helhet,
og underordner
seg
bebyggelse. Planbygningsetaten vurderer
tiltaket ikke
seg øvrig
øvrig bebyggelse.
Plan- og
og bygningsetaten
vurderer at
at tiltaket
ikke svekker
svekker Casinetto-områdets
Casinetto-områdets
bevaringsverdi, og
har vært
rådgivende uttalelse
bevaringsverdi,
og at
at det
det ii denne
denne saken
saken ikke
ikke har
vært nødvendig
nødvendig åå be
be om
om en
en rådgivende
uttalelse fra
fra
Byantikvaren.
Rammetillatelsen
er
mangelfullt grunnlag
med normal
normal
Byantikvaren.
Rammetillatelsen
er således
således ikke
ikke fattet
fattet på
på mangelfullt
grunnlag eller
eller ii strid
strid med
praksis ii etaten.
praksis
etaten.
Vedrørende
Vedrørende omregulering
omregulering
Det
klager at
på bakgrunn
Det er
er anført
anført av
av klager
at eiendommen
eiendommen bør
bør være
være gjenstand
gjenstand for
for omregulering
omregulering på
bakgrunn av
av
dispensasjonenes
klagen er
tiltaket basert
fra
dispensasj onenes antall
antall og
og omfang.
omfang. II følge
følge klagen
er tiltaket
basert på
på omfattende
omfattende dispensasjoner
dispensasjoner
fra
gjeldende
noe som
reguleringsplanen som
planredskap og
gjeldende reguleringsplan,
reguleringsplan,
noe
som undergraver
undergraver reguleringsplanen
som et
et planredskap
og gir
gir en
en lite
lite
demokratisk
mener Planhar
belyst
demokratisk prosess.
prosess. Klager
Klager mener
Plan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
har forskuttert
forskuttert de
de forhold
forhold som
som ville
ville blitt
blitt belyst
ii en
og
en ordinær
ordinær reguleringsprosess,
reguleringsprosess,
og fratar
fratar andre
andre interessenter
interessenter muligheten
muligheten til
til å
å involveres.
involveres. Da
Da området
området for
for
øvrig
utbygd, kan
kan det
vil ligge
tid. Planøvrig er
er ferdig
ferdig utbygd,
det antas
antas at
at større
større byggesaker
byggesaker vil
ligge svært
svært langt
langt frem
frem ii tid.
Plan- og
og
bygningsetaten viser
viser til
redegjort for
byggesaken, og
bygningsetaten
til at
at tiltaket
tiltaket er
er grundig
grundig redegjort
for og
og vurdert
vurdert ii byggesaken,
og etaten
etaten kan
kan ikke
ikke se
se at
at
en
omregulering
vil
tilføre
noe
mer
til
verken
prosessen
eller
det
bygde
resultatet.
For
øvrig
viser
vi
til
vår
en omregulering vil tilføre noe mer til verken prosessen eller det bygde resultatet. For øvrig viser vi til vår
vurdering av
bebyggelsesplan.
vurdering
av dispensasjon
dispensasjon fra
fra kravet
kravet til
til bebyggelsesplan.
Fartsbegrensende
tiltak på
Fartsbegrensende
tiltak
på gangveien
gangveien
Det
klagen at
tiltak
plassert på
borettslagets grunn,
uten at
Det anføres
anføres ii klagen
at fartsbegrensende
fartsbegrensende
tiltak er
er plassert
på borettslagets
grunn, uten
at dette
dette er
er avklart
avklart
med borettslaget.
borettslaget. Planforutsetter
tiltak
plasseres
med
Plan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
forutsetter at
at nødvendige
nødvendige fartsbegrensende
fartsbegrensende
tiltak plasseres
innenfor
til veigrunn,
veigrunn, med
med mindre
mindre de
privatrettslige forholdene
med
innenfor det
det areal
areal som
som er
er regulert
regulert til
de privatrettslige
forholdene avklares
avklares med
Casinetto
borettslag som
Casinetto borettslag
som grunneier.
grunneier.
Antall parkeringsplasser
og
til
Antall
parkeringsplasser
og forholdet
forholdet
til lagmannsrettsdommen
lagmannsrettsdommen
Klager
boenheter og
biloppstillingsplasser, og
Klager påpeker
påpeker at
at atkomstretten
atkomstretten gjelder
gjelder for
for inntil
inntil 7
7 boenheter
og 11
ll biloppstillingsplasser,
og at
at dette
dette må
må
gjenspeiles
ii tiltaket.
tiltaket. Borettslaget
til at
gjenspeiles ii antall
antall parkeringsplasser
parkeringsplasser
Borettslaget viser
viser til
at det
det er
er avsatt
avsatt disponibelt
disponibelt areal
areal ii
garasjekjelleren,
mener planene
planene åpner
biloppstillingsplasser enn
garasj ekj elleren, og
og mener
åpner for
for flere
flere biloppstillingsplasser
enn det
det foreligger
foreligger veirett
veirett for.
for. PlanPlanog
bygningsetaten viser
rammetillatelsen og
tegninger som
og bygningsetaten
viser til
til rammetillatelsen
og de
de godkjente
godkjente tegninger
som spesifiserer
spesifiserer at
at det
det godkjennes
godkjennes
inntil
biloppstillingsplasser ii dette
tiltaket. Dette
tråd med
som
inntil 11
ll biloppstillingsplasser
dette tiltaket.
Dette er
er ii tråd
med det
det antall
antall parkeringsplasser
parkeringsplasser
som er
er
stadfestet
dom,
kan
må iverksettes
ytterligere
stadfestet ii lagmannsrettens
lagmannsrettens
dom, og
og PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
kan ikke
ikke se
se at
at det
det må
iverksettes ytterligere
tiltak for
til parkering
med tillatelsen.
tillatelsen.
tiltak
for åå sikre
sikre at
at arealet
arealet avsatt
avsatt som
som «disponibelt»
<<disponibelt>> ikke
ikke benyttes
benyttes til
parkering ii strid
strid med
Hensynet
til
trær og
Hensflet
til trær
og biologisk
biologisk mangfold
mangfold
Klager
ii sin
uttalelse datert
Klager viser
viser til
til at
at Bymiljøetatens
Bymiljøetatens
sin uttalelse
datert 05.09.2014
05.09.2014 anbefaler
anbefaler at
at bygget
bygget trekkes
trekkes lenger
lenger unna
unna
edelløvskogen,
samtidig
borettslagets eiendom
edelløvskogen,
samtidig som
som det
det tas
tas hensyn
hensyn til
til bøken
bøken på
på borettslagets
eiendomi i sør.
sør. II følge
følge en
en rapport
rapport
borettslaget har
har fått
bøketreet ikke
borettslaget
fått utarbeidet
utarbeidet vil
vil bøketreet
ikke tåle
tåle den
den godkjente
godkjente utbyggingen.
utbyggingen. Det
Det anføres
anføres at
at hensynet
hensynet
til biologisk
biologisk mangfold
ramme, og
burde vært
vært avklart
rammesøknad.
til
mangfold har
har betydning
betydning for
for byggets
byggets ytre
ytre ramme,
og burde
avklart ved
ved rammesøknad.
Klager
byggets størrelse
Klager mener
mener byggets
størrelse burde
burde reduseres
reduseres for
for åå imøtekomme
imøtekomme Bymiljøetatens
Bymilj øetatens uttalelse
uttalelse og
og at
at
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 13
13 av
av 16
16
rammetillatelse ikke
reguleringsarbeidet for
rammetillatelse
ikke burde
burde vært
vært gitt
gitt før
før reguleringsarbeidet
for Skøyenparken
Skøyenparken er
er ferdigstilt.
ferdigstilt. II søknaden
søknaden er
er
det
redegjort
for
at
byggets
plassering
er
vurdert
av
landskapsarkitekt
og
arborist
i
forhold
til
det redegjort for at byggets plassering er vurdert av landskapsarkitekt
og arborist i forhold til
edelløvskogen
og
bøken på
II følge
plasseringen den
edelløvskogen
og den
den store
store bøken
på naboeiendommen.
naboeiendommen.
følge søknaden
søknaden er
er den
den omsøkte
omsøkte plasseringen
den
beste, og
beskjæring av
trærne skal
bli gjort
beste,
og det
det skal
skal engasjeres
engasjeres arborist
arborist for
for at
at beskjæring
av grener
grener og
og røtter
røtter på
på træme
skal bli
gjort fagmessig
fagmessig
når byggegruben
bygningsetaten har
når
byggegruben graves
graves ut.
ut. PlanPlan- og
og bygningsetaten
har lagt
lagt søkers
søkers opplysninger
opplysninger til
til grunn
grunn for
for tillatelsen,
tillatelsen,
og
vilkår om
blir ansvarsbelagt
Det
og stilt
stilt vilkår
om at
at dette
dette arbeidet
arbeidet blir
ansvarsbelagt til
til søknad
søknad om
om igangsettingstillatelse.
igangsettingstillatelse.
Det er
er en
en
forutsetning
verdifulle edelløvskogen
og
tråd med
forutsetning for
for vedtaket
vedtaket at
at tiltaket
tiltaket ivaretar
ivaretar den
den verdifulle
edelløvskogen
og dermed
dermed er
er ii tråd
med
intensjonen
Prinsippene
naturmangfoldsloven §§
intensjonen ii den
den pågående
pågående plansaken
plansaken for
for Skøyenparken.
Skøyenparken.
Prinsippene ii naturmangfoldsloven
§§ 8-12
8-12 anses
anses
dermed
dermed som
som ivaretatt
ivaretatt ii denne
denne saken.
saken.
Konsekvenser
for
naboer og
vurderinger
Konsekvenser
for naboer
og estetiske
estetiske vurderinger
Det
høyde og
tap av
Det anføres
anføres at
at tiltakets
tiltakets høyde
og plassering
plassering ii terrenget
terrenget medfører
medfører tap
av solsol- og
og lysforhold
lysforhold for
for flere
flere
leiligheter
vei 42-44
vinterhalvåret. Klager
leiligheter ii Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
42-44 og
og 54,
54, særlig
særlig ii vinterhalvåret.
Klager er
er uenig
uenig med
med etatens
etatens
vurdering av
byggets plassering
plassering ii terrenget,
tiltakets visuelle
bygningsetaten
vurdering
av byggets
terrenget, og
og tiltakets
visuelle kvaliteter.
kvaliteter. PlanPlan- og
og bygningsetaten
vurderer at
ulempene ikke
kunne påregnes
når en
tråd med
med
vurderer
at ulempene
ikke er
er større
større enn
enn det
det som
som må
må kunne
påregnes når
en tomt
tomt bygges
bygges ut
ut ii tråd
utbyggingspotensialet, og
viser for
til våre
våre vurderinger
vurderinger for
høydebestemmelsene ii
utbyggingspotensialet,
og viser
for øvrig
øvrig til
for dispensasjon
dispensasjon fra
fra høydebestemmelsene
plbl. 1965
byggets visuelle
visuelle kvaliteter,
vurderer Planbygningsetaten at
tiltaket er
plbl.
1965 §
§ 72.
72. Vedrørende
Vedrørende byggets
kvaliteter, vurderer
Plan- og
og bygningsetaten
at tiltaket
er ii
tråd med
med lovens
bestemmelser ii pbl.
pbl. §§ 29-2.
er
plassert med
hensyn til
til topografi
topografi og
tråd
lovens bestemmelser
29-2. Casinettoblokkene
Casinettoblokkene
er plassert
med hensyn
og
eksisterende
viderefører dette
trekket ved
bygningen er
eksisterende grøntdrag.
grøntdrag. Det
Det omsøkte
omsøkte tiltaket
tiltaket viderefører
dette trekket
ved at
at bygningen
er orientert
orientert ii
samme
nordøst og
vest, samtidig
bygget plasseres
plasseres ii høyde
samme retning
retning som
som den
den tilgrensende
tilgrensende bebyggelsen
bebyggelsen ii nordøst
og vest,
samtidig som
som bygget
høyde
med eksisterende
terreng. Terrenget
hovedsakelig bare
med nedkjøringsrampen
nedkjøringsrampen til
med
eksisterende terreng.
Terrenget bearbeides
bearbeides hovedsakelig
bare ii forbindelse
forbindelse med
til
parkeringskjelleren.
hensynsfull ovenfor
parkeringskj
elleren. Tiltakets
Tiltakets plassering
plassering og
og orientering
orientering fremstår
fremstår ellers
ellers som
som hensynsfull
ovenfor
eksisterende
terreng, bebyggelse
bidrar til
til åå forsterke
eksisterende terreng,
bebyggelse og
og grøntområde,
grøntområde, samtidig
samtidig som
som det
det bidrar
forsterke det
det indre
indre
gårdsrommet
gårdsrommet ii Casinetto-området.
Casinetto-området.
Anførsler om
manglende konsistens
Anførsler
om manglende
konsistens ii saksbehandlingen
saksbehandlingen
Klager
mener
at
utviklingen
av
eiendommen
kan sammenlignes
med
Klager mener at utviklingen av eiendommen ii GV
GV 24
24 er
er kan
sammenlignes
med utviklingen
utviklingen av
av
eiendommen
vei 111
på Haugenstua.
eiendommen Garver
Garver Ytterborgs
Ytterborgs vei
111 B
B på
Haugenstua. Det
Det er
er anført
anført at
at det
det finnes
finnes flere
flere likhetstrekk
likhetstrekk
mellom eiendommene
som
prosjektene direkte
og
mellom
eiendommene
som gjør
gjør prosjektene
direkte sammenlignbare,
sammenlignbare,
og at
at PlanPlan- og
og bygningsetatens
bygningsetatens
behandling av
vei 111
behandling
av de
de to
to sakene
sakene er
er inkonsistent
inkonsistent siden
siden det
det ble
ble krev
krev omregulering
omregulering ii Garver
Garver Ytterborgs
Ytterborgs vei
111 B,
B,
og
bemerker
hver sak
vurdert ut
konkrete forhold
og ikke
ikke ii GV
GV 24.
24. PlanPlan- og
og bygningsetaten
bygningsetaten
bemerker at
at hver
sak er
er vurdert
ut fra
fra de
de konkrete
forhold og
og
omgivelser,
påstandene om
medfører riktighet.
omgivelser, og
og kan
kan ikke
ikke se
se at
at påstandene
om inkonsekvent
inkonsekvent saksbehandling
saksbehandling
medfører
riktighet.
Etaten
mellom de
ii form
begge eiendommer
Etaten ser
ser at
at det
det finnes
finnes enkelte
enkelte likhetstrekk
likhetstrekk mellom
de to
to eiendommene,
eiendommene,
form av
av at
at begge
eiendommer
har vært
bebygget med
med en
borettslag sin
har
vært bebygget
en enebolig
enebolig som
som har
har adkomst
adkomst over
over tilgrensende
tilgrensende borettslag
sin eiendom,
eiendom, og
og at
at
eiendommene
med flere
boliger enn
var på
på tomten.
eiendommene ønskes
ønskes utbygget
utbygget med
flere boliger
enn det
det opprinnelig
opprinnelig var
tomten. Etter
Etter PlanPlan- og
og
bygningsetatens vurdering,
vurdering, utgjør
bygningsetatens
utgjør ikke
ikke dette
dette ii seg
seg selv
selv grunnlag
grunnlag for
for åå hevde
hevde at
at etaten
etaten driver
driver inkonsekvent
inkonsekvent
saksbehandling
av
saker.
hvorvidt det
saksbehandling
av sammenlignbare
sammenlignbare
saker. Det
Det må
må vurderes
vurderes ii hver
hver enkelt
enkelt sak
sak hvorvidt
det er
er nødvendig
nødvendig
med en
planprosess, eller
behandles som
byggesak med
med dispensasjoner.
Etaten
påpeker
med
en full
full planprosess,
eller om
om tiltak
tiltak kan
kan behandles
som byggesak
dispensasjoner.
Etaten påpeker
at
ved de
to sakene
bidrar til
at det
det foreligger
foreligger øvrige
øvrige trekk
trekk ved
de to
sakene som
som bidrar
til at
at de
de ikke
ikke er
er direkte
direkte sammenlignbare,
sammenlignbare,
herunder at
er
nokså ulik
herunder
at de
de to
to byggetomtene
byggetomtene
er av
av nokså
ulik beskaffenhet.
beskaffenhet. Garver
Garver Ytterborgs
Ytterborgs vei
vei 111
111 B
B ligger
ligger midt
midt ii
borettslaget på
på Haugenstua,
borettslagets felles
borettslaget
Haugenstua, omkranset
omkranset av
av borettslagets
felles utearealer.
utearealer. GV
GV 24
24 ligger
ligger derimot
derimot ii randsonen
randsonen
av
på yttersiden
yttersiden av
to tiltakenes
av Casinetto-området,
Casinetto-området,
på
av eksisterende
eksisterende bebyggelse
bebyggelse og
og fellesareal.
fellesareal. De
De to
tiltakenes påvirkning
påvirkning
på omkringliggende
bebyggelse og
miljø vil
på
omkringliggende
bebyggelse
og miljø
vil således
således være
være varierende.
varierende. Etaten
Etaten viser
viser til
til at
at opprinnelig
opprinnelig utkast
utkast
til planforslag
planforslag fra
utbygger omfattet
med BRA=
til
fra utbygger
omfattet 40-50
40-50 leiligheter
leiligheter ii 7
7 etasjer,
etasjer, med
BRA= 2700
2700 m².
m2. Utbyggingen
Utbyggingen var
var
således
var åpenbart
kunne behandles
således av
av et
et slikt
slikt omfang
omfang at
at det
det var
åpenbart at
at det
det ikke
ikke kunne
behandles ii en
en byggesak.
byggesak. Forslaget
Forslaget ble
ble
senere
uten at
ble anbefalt
bygningsetaten eller
vedtatt. Det
senere moderert,
moderert, uten
at det
det ble
anbefalt av
av PlanPlan- og
og bygningsetaten
eller politisk
politisk vedtatt.
Det er
er ii etterkant
etterkant
sendt
på tomten,
tomten, og
til oppføring
sendt inn
inn byggesøknad
byggesøknad på
og det
det ble
ble gitt
gitt rammetillatelse
rammetillatelse
til
oppføring av
av 6
6 boenheter,
boenheter, med
med
adkomst
tillatelse til
adkomst over
over Haugenstua
Haugenstua borettslag
borettslag sin
sin grunn
grunn ii vedtak
vedtak av
av 12.03.2015.
12.03.2015. II GV
GV 24
24 er
er det
det gitt
gitt tillatelse
til
oppføring
med adkomst
bygningsetaten
oppføring av
av 7
7 boenheter,
boenheter, med
adkomst over
over Casinetto
Casinetto borettslag
borettslag sin
sin grunn.
grunn. PlanPlan- og
og bygningsetaten
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 14
14 av
av 16
16
bemerker at
herunder
bemerker
at det
det også
også finnes
finnes elementer
elementer ii de
de to
to sakene
sakene anses
anses å
å være
være direkte
direkte sammenlignbare,
sammenlignbare,
herunder
spørsmålet
naboeiendom. Her
spørsmålet om
om atkomstrett
atkomstrett er
er sikret
sikret over
over naboeiendom.
Her har
har Etaten
Etaten lagt
lagt de
de samme
samme prinsipper
prinsipper til
til grunn
grunn ii
begge saker.
begge
saker.
Klagen
Klagen anbefales
anbefales ikke
ikke tatt
tatt til
til følge.
følge.
PLANPLAN- OG
OG BYGNINGSETATEN
BYGNINGSETATEN
Avdeling for
byggeprosjekter
Avdeling
for byggeprosjekter
Vest
Vest
Dette dokumentet
godkjent 25.
25.06.2015
Dette
dokumentet er
er elektronisk
elektronisk godkjent
06.2015 av:
av:
Ingrid Tungesvik
Helleve -- Saksbehandler
Saksbehandler
Ingrid
T ungesvik Helleve
Anne Torill
Halse -- enhetsleder
Anne
Torill Halse
enhetsleder
Kopi
vedlegg) sendt:
AS, Postboks
Kopi (uten
(uten vedlegg)
sendt: JM
JM NORGE
NORGE AS,
Postboks 453,
453, 1327
1327 LYSAKER,
LYSAKER, gudmund.brudvik@jm.no
gudmund.brudvik@jm.no
ADVOKATFIRMAET CONSILIUM
DA,
374,
post@cadv.no
ADVOKATFIRMAET
CONSILIUM
DA, Postboks
Postboks
374, 1301
1301 SANDVIKA,
SANDVIKA,
post@cadv.no
Casinetto
Casinetto Borettslag,
Borettslag, Gustav
Gustav Vigelands
Vigelands vei
vei 38,
38, 0274
0274 OSLO,
OSLO, styret@casinetto.no
styret@casinetto.no
Tarjei
Tarjei Halvor
Halvor Torgersen,
Torgersen, tarjei.torgersen@gmail.com
tarj ei.torgersen@gmail.com
Vedlegg:
Vedlegg:
Nr
Nr
Beskrivelse
Beskrivelse
Klagesak til avgjørelse av
1 ällnltåeesíllêlàlrll
avgtørelse av
1 Fylkesmann
(Dette
(Dette dokument)
dokument)
22 Reguleringskart
Reguleringskart
33 Situasjonsplan
Situasjonsplan
44 S-2437
S-2437
55 Avkjørselsplan
Avkjørselsplan
66 Utomhusplan
Utomhusplan
77 Plan
Plan kjeller
kjeller og
og 1.
1. etasje
etasje
88 Plan
Plan 2.
2. og
og 3.
3. etasje
etasje
9
Vedlegg
Vedlegg ii sak
sak 201411830-27
201411830-27
Avsender
Dato
Avsender
Dato
1_Klagesak
1_Klagesak til
til avgjørelse
avgjørelse av
av
Fylkesmann
Fylkesmann
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
Snitt A-A for blokk og plan, snitt
AS
51”“
A'Afor
tntavfallsbod
ntnkkngplan’Snttt JM
JMNORGE
NORGEAs
og
og fasade
fasade for
avfallsbod
10
nord JM
AS
10Fasade
Fasademot
motvest,
Vest,sør,
sør,øst
østog
0gnord
JMNORGE
NORGEAs
11
1 1 Tverrprofil
Tverrprofil avkjørsel
avkjørsel
Filnavn
Filnavn
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
23.09.2014
23.09.2014 2_Reguleringskart
2_Reguleringskart
29.12.2014
29.12.2014 3_Situasjonsplan
3_Situasjonsplan
4_S-2437
4_S-2437
23.09.2014
23.09.2014 5_Avkjørselsplan
5_Avkjørselsplan
23.09.2014
23.09.2014 6_Utomhusplan
6_Utomhusplan
23.09.2014
kjeller og
23.09.2014 7_Plan
7_Plan kjeller
og 1.
1. etasje
etasje
23.09.2014
23.09.2014 8_Plan
8_Plan 2.
2. og
og 3.
3. etasje
etasje
9_Snitt A-A for blokk og
23.09.2014
plan,
snitt og fasade for
23.09.2014
19)1_aSr1r,ll::1$‘£_1(:‘gf;“)efs:
avfallsbod
avfallsbod
10_Fasade mot vest, sør, øst
23.09.2014
23.09.2014
åg-Iltíiännn
“wt Vent”
SønØst
og nord
23.09.2014
23.09.2014 11_Tverrprofil
1 1_Tverrprof1l avkjørsel
avkjørsel
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
Side
Side 15
15 av
av 16
16
12
utomhusarealer
JM
AS
12 Registreringsplan
Registreringsplan
utomhusarealer
JM NORGE
NORGE AS
13
notat
13 Trafikkteknisk
Trafikkteknisk
notat
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
14
14 Søknad
Søknad om
om rammetillatelse
rammetillatelse
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
15
Søknad
ved
Søknad om
om avkjørselstillatelse
avkjørselstillatelse
ved
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
byggesak
byggesak
16
16 Dispensasjonssøknader
Dispensasj onssøknader
17
17 Søknad
Søknad om
om dispensasjon
dispensasjon
18
18
Opplysninger
Opplysninger om
om tiltakets
tiltakets ytre
ytre
.
.
.
rammer og
boligspesifikasjoner
rammer
og boligspesifikasjoner
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
19
19 Følgebrev
F ølgebrev
20
20 Redegjørelse
Redegjørelse
Gjenpart
nabovarsel og
Gjenpart av
av nabovarsel
og
21
kvittering for
kvittering
for nabovarsel
nabovarsel
Forhåndsuttalelse
fra
Forhåndsuttalelse
fra
22
Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
23
23 Brannteknisk
Brannteknisk redegjørelse
redegjørelse
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
24
Trafikkteknisk
notat
Asplan
Trafikkteknisk
notat fra
fra Asplan
24Viak
Viak
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
E-post
mellom
E—post korrespondanse
korrespondanse
mellom
25
boretstlag og
AS
25 Casinetto
Casinetto boretstlag
og JM
JM Norge
Norge JM
JM NORGE
NORGE AS
vedrørende
vedrørende nabovarsling
nabovarsling
26
26 E-Postmelding
E-Postmelding
27
27 E-Postmelding
E-Postmelding
28
28 E-Postmelding
E-Postmelding
29
E-Postmelding
29 E-Postmelding
30
30 E-Postmelding
E-Postmelding
Merknader
til
Merknader
til søknad
søknad om
om
31
rammetillatelse
rammetillatelse
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
JM
NORGE
AS
JM NORGE AS
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
32
rapport
32 Trefaglig
Trefaglig vurdering
vurdering -- rapport
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
33
33 Kart
Kart
34
34 E-Postmelding
E-Postmelding
35
35 E-Postmelding
E-Postmelding
36
bemerkninger
36 Tilsvar
Tilsvar til
til bemerkninger
37
37 E-Postmelding
E-Postmelding
Vedrørende
tiltakshavers
Vedrørende
tiltakshavers
38
merknader
merknader
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
Bymiljøetaten
Bymiljøetaten
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
JM
AS
JM NORGE
NORGE AS
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
12_Registreringsplan
12_Re gistreringsplan
utomhusarealer
utomhusarealer
12.09.2014
notat
12.09.2014 13_Trafikkteknisk
l3_Traf1kkteknisk
notat
14_Søknad
14_Søknad om
om
23.09.2014
23.09.2014
rammetillatelse
rammetillatelse
15_Søknad
15_Søknad om
om
23.09.2014
ved
23.09.2014 avkjørselstillatelse
avkjørselstillatelse
ved
byggesak
byggesak
23.09.2014
23.09.2014 16_Dispensasjonssøknader
16_Dispensasj onssøknader
29.12.2014
29.12.2014 17_Søknad
17_Søknad om
om dispensasjon
dispensasjon
18_Opplysninger
om
18_Opplysninger
om
23.09.2014
rammer og
23.09.2014 tiltakets
tiltakets ytre
ytre rammer
og
boligspesifikasjoner
boligspesifikasjoner
23.09.2014
23.09.2014 19_Følgebrev
19_Følgebrev
23.09.2014
23.09.2014 20_Redegjørelse
20_Redegjørelse
21_Gjenpart
nabovarsel
21_Gjenpart av
av nabovarsel
23.09.2014
23.09.2014
og
nabovarsel
og kvittering
kvittering for
for nabovarsel
22_Forhåndsuttalelse
fra
22_Forhåndsuttalelse
fra
23.09.2014
23.09.2014
Bymiljøetaten
Bymilj øetaten
23_Brannteknisk
23_Brannteknisk
23.09.2014
23.09.2014
redegjørelse
re de gj ørelse
24_Trafikkteknisk
notat
24_Traf1kkteknisk
notat fra
fra
23.09.2014
23.09.2014
Asplan
Asplan Viak
Viak
25_E-post
25_E-post korrespondanse
korrespondanse
mellom
boretstlag
mellom Casinetto
Casinetto boretstlag
23.09.2014
23.09.2014
og
og JM
JM Norge
Norge vedrørende
vedrørende
nabovarsling
nabovarsling
27.01.2015
27.01.2015 26_E-Postmelding
26_E-Postmelding
08.09.2014
08.09.2014 27_E-Postmelding
27_E-Postmelding
12.09.2014
12.09.2014 28_E-Postmelding
28_E-Postmelding
12.09.2014
29_E-Postmelding
12.09.2014 29_E-Postmelding
22.09.2014
22.09.2014 30_E-Postmelding
30_E-Postmelding
31_Merknader
til
31_Merknader
til søknad
søknad om
om
22.09.2014
22.09.2014
rammetillatelse
rammetillatelse
32_Trefaglig
32_Trefaglig vurdering
vurdering -22.09.2014
22.09.2014
rapport
rapport
22.09.2014
22.09.2014 33_Kart
33_Kart
26.09.2014
26.09.2014 34_E-Postmelding
34_E-Postmelding
02.10.2014
02.10.2014 35_E-Postmelding
35_E-Postmelding
02.10.2014
02.10.2014 36_Tilsvar
3 6_Tilsvar til
til bemerkninger
bemerkninger
20.10.2014
20.10.2014 37_E-Postmelding
37_E-Postmelding
38_Vedrørende
3 8_Vedrørende tiltakshavers
tiltakshavers
20.10.2014
20.10.2014
merknader
merknader
29.12.2014
29.12.2014
Saksnr:
201411830-27
Saksnr:
201411830-27
39
39 E-Postmelding
E-Postmelding
40
40 Nabomerknad
Nabomerknad
41
41 Rammetillatelse
Rammetillatelse
42
42 E-Postmelding
E-Postmelding
43
43 E-Postmelding
E-Postmelding
44
44
Klage
rammetillatelse GV24
Klage på
på rammetillatelse
GV24
(201411830-13)
(201411830-13)
Side
Side 16
16 av
av 16
16
Kristin
Kristin Perez-Terron
Perez-Terron
Kristin
Kristin Perez-Terron
Perez-Terron
JM
AS
JM NORGE
NORGE
AS
CASINETTO
CASINETTO
BORETTSLAG
BORETTSLAG
CASINETTO
CASINETTO
BORETTSLAG
BORETTSLAG
04.12.2014
04.12.2014 39_E-Postmelding
39_E-Postmelding
04.12.2014
04.12.2014 40_Nabomerknad
40_Nabomerknad
13.03.2015
13.03.2015 41_Rammetillatelse
41_Rammetillatelse
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
08.04.2015
08.04.2015
45
45 Oppføring
Oppføring gul
gul liste
liste 24.6.14
24.6.14
Casinetto
Casinetto Borettslag
Borettslag
46
46 E-Postmelding
E-Postmelding
Tarjei
Tarjei Halvor
Halvor Torgersen
Torgersen
ADVOKATFIRMAET
ADVOKATFIRMAET
CONSILIUM
CONSILIUM DA
DA
ADVOKATFIRMAET
ADVOKATFIRMAET
CONSILIUM
CONSILIUM DA
DA
CASINETTO
CASINETTO
BORETTSLAG
BORETTSLAG
47
klage
47 Uttalelse
Uttalelse til
til klage
Dom
Dom av
av 09052014
09052014 ii Borgarting
Borgarting
48 lagmannsrett
lagmannsrett
48
49
uttalelse til
klage
49 Merknader
Merknader til
til uttalelse
til klage
17.03.2015
17.03.2015 42_E-Postmelding
42_E-Postmelding
19.03.2015
19.03.2015 43_E-Postmelding
43_E-Postmelding
44_Klage
rammetillatelse
44_Klage på
pårammetillatelse
GV24
GV24 (201411830-13)
(201411830-13)
45_Oppføring
gul
45_Oppføring
gul liste
liste
08.04.2015
08.04.2015
24.6.14
24.6. 14
13.04.2015
13.04.2015 46_E-Postmelding
46_E-Postmelding
28.04.2015
klage
28.04.2015 47_Uttalelse
47_Uttalelse til
til klage
48_Dom
48_Dom av
av 09052014
09052014 ii
Borgarting
Borgarting lagmannsrett
lagmannsrett
49_Merknader
til
uttalelse til
49_Merknader
til uttalelse
til
21.05.2015
21.05.2015
klage
klage
28.04.2015
28.04.2015